第一篇：房地產市場存在的問題及監管對策

房地產市場存在的問題及監管對策

近年來，房地產市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產市場的迅猛發展，帶動經濟的快速發展，提高了人民生活水平，同時也引發了一些問題，影響到社會穩定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務院出臺了一系列政策，加大了房地產市場宏觀調控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產市場存在的問題進行調查分析，并提出應對措施。

一、當前房地產市場存在的主要問題

（一）無證無照和超范圍經營問題突出。一些具備開發資質的企業在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業的資質證書和營業執照出租給他人使用，或以本企業名義設立項目經理部，為一些不具備資質條件的企業和個人進入房地產市場提供“保護傘”，致使房地產市場開發主體混亂，無證無照經營現象較為突出。

（二）招投標運作不夠規范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問題，致使部分業內企業知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業的資質條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門的意見。

（三）虛假違法廣告現象較為嚴重。一些房地產開發企業為了吸引人氣，發布含有明顯低于市場價的房價信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機推銷其他商品房。有的房地產開發公司通過虛構商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》的規定，發布含有“投資、就業、升學”等禁止性內容，誤導消費者。

（四）合同違法行為時有發生。多數房地產開發企業不按規定使用商品房銷售合同示范文本，不按規定將自制的合同文本送相關部門備案。自行設計的合同文本對商品房的質量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規定模棱兩可，或者設定“霸王條款”，規避和免除房地產開發企業的責任，在糾紛發生后，消費者的權益得不到保障。

（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積“縮水”、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產權證等侵害消費者權益的問題。某開發商在業主入住后_年多的時間內，拒不履行辦理產權證的承諾，引發__戶業主集體投訴。

二、加強建筑房地產市場監管的措施

對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協同的工作機制尚未建立；有關法律法規不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產開發企業設置的項目經理部過多過濫；出租、出借營業執照以及掛靠經營等往往通過內部協議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，后續監管難以實施。

作為履行市場監管的職能部門，工商部門要充分發揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監管，當好監管房地產市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。

（一）以拍賣監管為切入點，全面介入房地產市場監管

土地使用權的取得，是房地產開發經營活動的起點。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓采取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發企業參與土地競拍活動的監管，全面掌握轄區房地產開發的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業執照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發行為拒之于門外。

（二）以經濟戶口管理為基礎，規范房地產市場主體行為

一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產開發企業經濟戶口臺帳，逐一錄入企業的登記注冊情況、資質證書期限、資質等級等。并全面清查房地產在建開發項目，對照房地產企業經濟戶口臺帳，對從事房地產開發、建筑施工的企業和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業出租出借營業執照、超范圍經營等違法行為。對一些重點嫌疑開發項目，要通過加強企業財務的檢查，對企業在建開發項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業執照的無照經營行為。針對以內部協議承租、借用資質和營業執照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發項目的資產管理入手，由開發企業出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點對象，嚴格審查。

二是加強注冊資本監管。根據房地產開發企業資質等管理的規定，一級資質企業，其注冊資本最低限額為____萬元，二級資質企業為____萬元，三級資質為___萬元，四級資質為___萬元。通過企業年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處“兩虛一逃”違法行為，并通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節嚴重的，吊銷營業執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。

三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發企業提供營業執照、中標通知書、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發的資質證書以及房地產開發合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發。

（三）以執法辦案為手段，強化重點違法行為的查處

一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發布暫行規定》規定而擅自發布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發企業名稱、代理銷售企業名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規范廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業和個體工商戶，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。

三是加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。

（四）以長效監管為目標，探索創新房地產市場監管機制

一是建立房地產市場信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產開發工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業從事建筑、開發情況、登記注冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業“經濟戶口”。同時，建立“黑名單”和“黃牌警告”制度，定期對信用良好和不良企業進行公示，促進房地產企業誠實信用，守法經營。

二是建立合同備案制。督促房地產開發企業在銷售環節使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。

三是健全_____監控網絡。通過_____消費者申訴網絡，及時受理消費者投訴、調解購房糾紛、發現違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。

四是強化社會輿論監督。對違法經營性質惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產企業，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網站及時予以曝光，充分發揮社會的監督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。

五是加強部門協作機制。建筑房地產市場的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協作與聯系，互通信息，及時了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開發項目情況，明確房地產市場監管重點。同時，要建立部門聯席會議制度，對重點違法行為，組織聯合執法整治行動，增強工作合力。

近年來，全市房地產業得到了迅猛發展，成為經濟發展的支柱產業之一，為城市建設和居民住房條件的改善做出了貢獻。但由于房地產企業參差不齊，致使我市房地產市場還存在著經營行為不規范、物業管理滯后等問題，造成商品房投訴案件居高不下且呈上升趨勢的局面。為了維護廣大消費者的合法權益，規范房地產市場，倡導誠信經營，促進房地產市場持續健康發展，市消保委為此開展了一次房地產市場情況的消費調查活動。

一、基本情況

本次調查在**職業技術學院消費教育學校的協助下，__名“_·__志愿者”于_月__日至__日組成_個調查小組，對**（一、二期）、**（東、南、西）、**、**_個小區進行了房地產市場消費調查。本次調查采用國際通行的隨機起點、等距抽樣方法，抽樣調查以一戶家庭為一個單位，采取入戶調查方式訪問業主，實際接觸___戶商品房業主家庭，成功訪問了___戶。同時還通過媒介如網上調查和《**》周刊刊登調查問卷，共回收了調查問卷___份，其中有效問卷__份。

二、調查結果

（一）商品房整體評價。有__._%的被調查人認為目前全市的商品房整體表示滿意，有__._%的被調查人認為較滿意，有__._%的被調查人認為一般，有_._%的被調查人認為較差。調查結果反映出當前全市商品房總體是比較好的，在規劃、設計、配套設施、綠化等方面基本上得到了大多數消費者的認可。

（二）開發企業整體評價。有__%的被調查人對目前全市的開發企業整體表示滿意，有__%的被調查人表示較滿意，有__%的被調查人表示一般，有__%的被調查人認為較差。調查結果表明實力較強的開發企業都較重視企業信譽和消費者權益的維護，但也有個別開發企業采取“打一槍，換一個地方”的方式，對房地產市場開發造成一定的沖擊。

（三）物業公司整體評價。有__%的被調查人認為目前全市的物業公司整體滿意，有__%的被調查人認為較滿意，有__%的被調查人認為一般，有__%的被調查人認為不滿意。調查結果表明當前全市物業公司沒有正確理順與業主的關系，不少物業管理人員充當管理者角色，導致近_/_的被調查人表示對物業公司不滿意。

三、存在問題

從這次房地產市場情況的消費調查來看，主要存在以下問題：

一是廣告宣傳與實際有出入。少數房地產開發商或代理商利用購房者普遍認為廣告內容都會寫入合同的心理，在售樓廣告中對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施套上華麗外衣，交付時消費者發現與原先廣告宣傳不相符時，開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由推卸責任，或以合同約定不清搪塞。甚至有些涉及小區綠化、房屋間距等外部環境和其它配套設施等方面的改變，少數開發企業往往避而不告，或以工作疏忽為推托，消費者一般很難得到補償，二是設定格式條款減除責任。調查結果反映大多數開發企業對示范合同文本使用情況普遍較好，單方改動的情況比較少，僅有__._%的被調查人在簽定購房合同時遇到改動的情況。但調查中有不少消費者反映一些開發企業利用各種辦法強迫購房者簽定不利于消費者或不公正補充協議，以減輕或減免企業責任的現象，如將關于“面積確認及面積差異處理”合同條款中的“面積誤差比絕對值超出_%時，買受人有權退房”刪除了。

三是制造低價或興旺的銷售假象。調查中有一些消費者反映少數開發商剛開始銷售(開盤)時，在房子數量、戶型、朝向等推出與價格的制定上做文章。往往會把價格定得較低，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引消費者。一旦有消費者來購房，“最低價”的商品房也就不翼而飛了；在銷售現場設有“托兒”，制造一種銷售興旺的假象。在銷售業績示意圖上偽裝得一片紅(紅色標識代表已售單元)，讓消費者覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發消費者的購買欲望。

四是物業管理不到位。調查表明有__._%的物業管理公司是由房地產開發商或房地產經銷商的業務延伸部分或分支機構負責，存在重開發，輕管理；重盈利，輕服務；重宣傳，輕兌現的現象，甚至出現了一些項目公司開發完后就一走了之。加上物業公司對物管服務性認識不足，業務生疏，將物業管理的理念僅僅定位在打掃衛生、維護安全、照看自行車等簡單事務上，開拓性差，缺乏個性化、人性化服務，致使有__._%的被調查人對目前的物業管理表示不滿意。

四、建議和對策

房地產業能否營造放心的消費環境，應當從以下幾個方面努力：

一是進一步加大信用監管力度。為消費提供真實可靠的消費信息，建議有關職能部門建立房地產企業信用檔案，記錄房地產企業的基本情況、業績及良好行為、不良行為等；加大對虛假、夸大其辭的廣告宣傳以及承諾等問題的監管；規范房地產企業營銷行為，防止制造低價或興旺銷售的假象；加大對購房合同的監管，杜絕開發商單方面改動合同內容以減輕或免除責任的行為；定期開展建筑材料市場的整治工作，嚴厲打擊銷售假冒環保、節能等標志建筑材料及產品的行為，支持、鼓勵使用環保節能建筑材料及開發環保性、節能性住宅。

二是進一步完善售后服務和物業管理體系。房地產開發商應當遵守國家法律法規，堅守商業誠信，不斷完善商品房售后服務，小區綠化、房屋間距等外部環境和其它配套設施設計變更時，要及時告知，讓消費者有一個選擇，認真兌現廣告宣傳及承諾內容；做好辦理前期物業承接驗收手續，及時按規定召開業主會議協助業主成立業主委員會；物業公司要盡快轉換為服務者角色，公示服務內容、收費標準和財務收支情況，做好房屋的保養、維修、住宅小區的清潔、綠化和管理等；房地產項目公司要以為終身消費者服務本，采取有效的措施，確保各項售后服務得于落實，真正維護購房者的權益，為消費者創造放心的房地產消費和物業管理服務環境。

三是消費者應堅持理性消費和依法維權。雖然我國已出臺許多消費者權益保護的法律、法規，但廣大消費者對這些法律、法規了解較少，維權意識較弱，在合法權益受到損害時，不知如何保護自己的權益。因此消費者要不斷地增強自己在購買行為中產品鑒別和購買知識的消費技能，堅持理性消費、科學消費，依法維權，如簽訂購房合同如何全面仔細地審查各項合同條款等，尤其是對開發商增加的附加條款，在權益受到損害時如何運用法律武器來維權等消費技能。

四是堅持創新理念。要不斷地研究和開發適應湖州市場的各類新型商品房，如精品房、小型房和單身公寓等，促進房型多樣化；積極使用環保節能建筑材料，和開發環保性或節能性住宅，營造和諧環境。

房地產市場存在的問題及監管對策

一、房地產市場違法行為的表現

主體資格不合法。一是無證無照、有證無照、無證有照超范圍經營。二是轉借、出租、出借、出讓營業執照和資質證書，這種現象比較普遍。三是房地產開發、建筑企業虛報注冊資本現象十分突出。四是房地產開發、建筑企業抽逃出資問題嚴重。五是股東發生變化不辦理變更登記。六是房地產開發、建筑企業資質等級與實際開發、建設的項目的資質要求不符。

欺詐消費者違法行為。一是合同違法行為，包括擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；合同規定與實際交房不一致，包括房屋面積、違約責任等；房地產開發、建筑企業不履行合同；亂收合同文本費；格式條款不合法，有的含有加重消費者違約責任的內容，有的含有排除消費者依法變更或解除合同的內容，有的格式條款未備案。二是房地產開發、建筑企業沒有取得土地、規劃、城建、消防等許可手續，致使購房戶不能辦理房產證。三是虛假宣傳、違法發布廣告。四是房屋質量存在問題。

串通投標行為。即在土地拍賣中投標者之間相互串通，抬高標價或壓低標價，以排擠競爭對手。

二、查處上述違法行為的法律適用

無證無照、有證無照、無證有照超范圍經營的，可依據《無照經營查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項定性，按第十四條處罰。

對欺詐消費者的違法行為，可依據《消費者權益保護法》進行定性處罰。

對虛假宣傳、違法發布廣告的行為，可依據《反不正當競爭法》、《廣告法》相關條款處罰。

對在招投標中串通投標，抬高或壓低標價的行為，可按《反不正當競爭法》第十五條定性，按第二十七條處罰。

對在企業年檢中發現的企業虛報注冊資本，企業實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為，以及股東發生變化未辦理變更登記等違法行為，可按《公司法》相關條款查處。

房地產市場和建筑市場監管中

存在的問題及對策建議

隨著日益火爆的房價，推動了房地產市場、建筑市場“膨脹”，也使這個領域原來一些個別的違法行為變成了有代表性的違法行為，對消費者的違害極大，因為建筑市場與房地產市場有許多共同點，聯系緊密，所以本文試就其中的違法行為及監管方法作一粗淺探討。

一、房地產市場和建筑市場違法行為的表現

這兩個市場的監管是一個綜合的系統工程，它涉及城建、房管、土地、規劃、環保、設計、工商、稅務、建設單位等諸多部門，工商行政管理部門如何加強監管,首先要認清其違法行為的表現，我們認為其違法行為主要表現在以下幾個方面:

（一）主體資格不合法。主要表現在：一是無證無照、有證無照、無證有照超范圍經營。按照國家法律和相關政策的規定，任何一個房地產開發商和建設施工單位，都應當持有與所開發、建筑的項目相適應的具有法律效力的房地產開發、建筑施工企業的資質證書和工商營業執照，但是實際情況是，房地產開發、建筑施工企業不一定具有相關手續，或手續不齊就在利益的驅使下迅速開展業務。二是轉借、出租、出借、出讓營業執照、資質證書。這種現象很普遍。三是房地產開發、建筑企業虛報注冊資本違法行為。四是房地產開發、建筑企業實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金。五是股東發生變化未辦理變更登記。六是房地產開發、建筑企業資質等級與實際開發、建設的項目的資質要求不符。

（二）欺詐消費者違法行為

1、合同違法行為。（1）擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；（2）合同規定與實際交房不一致，包括（面積、通風、付款方式和期限、違約責任等）；（3）房地產開發、建筑企業不履行合同；（4）房地產開發、建筑企業亂收合同文本費；（5）格式條款不合法，這種違法行為十分嚴重，體現在：一是格式條款含有加重消費者違約金或損害培償金超過合理數額的責任；二是格式條款含有排除消費者依法變更或解除合同以及請求支付違約金、損害賠償的權利；三是格式條款未備案。

2、房地產開發、建筑企業沒有取得土地、規劃、城建、消防等許可手續致使購房戶辦不到房產證。

3、虛假宣傳、違法發布廣告。當前，我市的房地產廣告宣傳形式主要有房地產戶外廣告宣傳牌、印刷品宣傳散頁以及電視飛字廣告等幾種形式。各房地產開發商為了擴大其影響力和知名度，都非常注重廣告宣傳。但大多數企業在宣傳和廣告發布過程中都或多或少存在一些虛假宣傳的問題。具體表現在：一是所作廣告宣傳的內容與實際不一致；二是所發布的廣告內容違反《房地產廣告發布暫行規定》，如：《房地產廣告發布暫行規定》：房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信的內容；房地產廣告對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格、明示價格的有效期限；房地產中表現項目位置的應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離；房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其它市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明，房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或使用面積，房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾，房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定，涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明等。

4、房屋質量存在問題。（1）購房面積與開發商承諾不一致，面積縮水；（2）層高沒有達到國家規定標準；（3）使用的門窗、下水道管、鋼材、水泥等材料沒有達到國家強制性標準。

（三）串通投標行為。即在土地拍賣中投標者之間相互串通，抬高標價或壓低標價，以排擠競爭對手。

二、針對上述違法行為如何調查取證

房地產市場、建筑市場涉及關系單位多，且有的開發商、建筑老板可能是涉黑人員，因此查處難度較大，為了案件調查的順利進行，我們建議加強與公安經偵、檢察瀆偵等部門的配合，同時根據我們的辦案實踐，我們總結出了“十六查”的辦案方法：

1、查項目經理證。項目經理證是施工總負責人唯一的合法憑證，項目經理證上注明有所屬公司名稱，如果中標公司與項目經理不屬于同一單位，可深究是否存在非法轉包，項目經理證也可在所在地的城建部門查詢。另項目的五大員也可以反映出上述問題。

2、深挖掘“暗合同”。建筑公司與非法的項目經理或承包人之間一般都會簽訂一份私下協議，即 “暗合同”。如果辦案人員設法取得了這份“暗合同”（在對施工現場或工程處辦公點進行調查時，辦案人員很可能得到這份暗合同。）就已經暴露出無執照掛靠或出租（出借）營業執照等違法事實。

3、查勞動工資關系。如果查不到“暗合同”，就要考慮從其他方面入手進行調查。查勞動工資關系是一個重要突破口，一般情況下，非法的項目經理或承包人并不是建筑公司的正式職工，也不會到勞動部門辦理錄用手續。

4、查工程款走向。建設單位的工程款付給誰，是區別合法和非法的重要線索，如果建筑公司的賬目中沒有反映，而是直接進了項目經理或承包人的腰包，就有違法嫌疑。如果項目經理或承包人老是以白條收取現金，更應作為嫌疑內容。

5、查材料款及業務費報銷主體。建筑所需的材料如果是承包方負責，這些業務費用應當到建筑公司報銷，而非法的經營者只能自我消化，不到建筑公司報銷。

6、查是否交管理費。如果項目經理或承包人是非法的，公司絕不會讓人白白地使用他們的名稱對外簽合同，他們往往會以管理費的名義收取費用。

7、查稅金交納和填補狀況。由于合同上規定的當事人是建筑公司，收取的費用應當由其開具發票，但一旦開票就要交稅，為了不使建筑公司吃虧，非法項目經理或承包人會填補這項支出，查清這種填補的付款，也是認定違法事實的證據之一。

8、查施工的責任風險由誰承擔。在非法經營的施工期間發生事故建筑公司不會承擔這個責任，往往總是預先約定好一旦發生問題由項目經理或承包人自己承擔。如果辦案人員查實有關事故的費用不是建筑公司承擔的，而是項目經理或承包人自己個人解決的，頭腦里應當多一根弦。

9、查營業執照。在對建設施工合同進行檢查時，我們可以發現建筑公司與承包施工單位所簽合同蓋章單位是某某建筑公司，但施工現場往往可以看出不正規或者說是手寫的單位“某某工程處”幾個字，因此對工程處進行檢查，雖然被檢查人出示了建筑公司營業執照的復印件，但某某工程處肯定是真實的施工單位，并且沒有在工商局注冊登記，一定能露出了違法經營的馬腳。

10、查年檢材料。在企業年檢中，通過實地年檢及對企業年檢材料的審查，發現企業有無虛報注冊資本、企業實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發生變化未辦理變更登記等違法行為。

11、查侵權投訴。注重12315消費者申投訴的的受理、處理，從中發現一些欺詐消費者的違法行為，收集消費者的投訴材料，實地調查、勘察。

12、查建材質量。針對建筑施工所用材料質量問題，通過現場檢查、抽樣送檢、調查詢問所購商品材料的來源、價格、數量等。

13、查合同樣式。收集合同示范文本并調查合同示范文本的來源。

14、查格式條款。調查格式條款是否有《湖北省合同監督條例》第十一條至十三條規定的內容。

15、查備案情況。商品房買賣、租賃合同、物業管理、住宅裝修裝飾合同等采用格式條款的，格式條款提供者是否將合同文本及營業執照在訂立合同前備案。

16、查廣告內容。收集房地產宣傳方面的戶外廣告，印刷品廣告、電視廣告，看是否有宣傳的內容與實際不一致以及有違反《房地產廣告發布暫行規定》的內容。

三、上述違法行為的法律適用

在行政執法活動中如發現有上述違法行為，通過調查取證，完成證據的收集后，可適用如下法律法規對違法當事人進行行政處罰：

1、無證無照、有證無照、無證有照超范圍經營依據《無照經營查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項定性，按第十四條處罰。

2、擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本依據《經濟合同示范文本管理辦法》第三條定性，按該辦法第六條

（四）項處罰。

3、對欺詐消費者的違法行為可以依據《消費者權益保護法》、《欺詐消費者行為處罰辦法》進行定性處罰。

4、對虛假宣傳、違法發布廣告的可依據《反不正當競爭法》、《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》相關條款處罰。

5、對格式條款不合法的可按《湖北省合同監督條例》第十五條第的規定，通知格式條款的提供者修改并備案，如未備案可按該條例第二十一條的規定處罰；

6、對在招投標中串通投標，抬高或壓低標價的行為按《反不正當競爭法》第十五條定性，按該法第二十七條處罰；

7、對在企業年檢中，發現企業虛報注冊資本、企業實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發生變化未辦理變更登記等違法行為可按《公司法》相關條款查處。另外為了使這一領域的違法行為得到有效遏制，我們建議以縣級局為單位，成立專案組，同時行文請示當地政府重視，最好以紀委監察部門牽頭，建設、公安經偵、檢察瀆偵等部門參與配合，形成治理合力。同時就工商部門來講，要加強辦案人員的業務技能培訓，加強辦案設備的改進，加強辦案經費的保證，在具體工作中可注意派專人介入建筑施工工程招投標辦，我局取得市政府、市紀委同意，派專人進駐市招投標辦公室，全程監督建筑市場的招投標活動，及時將收集到的中標信息通知轄區分局、所，以便其核查實際施工單位,了解是否存在轉包、買賣標書等不法行為，從中發現了大量案源。我們還下放了合同示范文本的發放權，由當事人向所在地分局、所購買，便于分局、所掌握當事人購買了多少文本，而實際使用了多少，從中可以發現一些擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本的違法行為。加強建筑市場和房地產市場的監管，是落實科學發展觀和構建和諧社會的要求，也是工商部門實踐“四個統一”，履行自身職能，維護市場秩序和保護消費者合法權益的必然要求，對這一領域我們只是進行了粗淺的探索，還將隨著形式的發展不斷加強監管。

九龍坡區房地產交易市場的問題與對策

近幾年來，隨著市場經濟的發展，九龍坡區房地產開發和房地產中介行業蓬勃發展，企業規模不斷壯大，企業人員素質明顯提高，企業規章制度更加健全。目前，全區共有房地產開發企業110家，房地產經紀機構16家，2006年度房地產開發項目76個。為進一步規范房地產市場交易秩序，保護消費者的合法權益，九龍坡區工商分局展開了深入的市場調研，仔細分析了全區房地產交易市場存在的主要問題，并“對癥下藥”采取積極措施，推動九龍坡區房地產交易有序發展。一、九龍坡區房地產交易市場存在的主要問題

（一）房地產銷售合同方面。1．房地產開發企業與消費者簽訂的商品房買賣合同，雖然都是采用的建設部和國家工商行政管理總局聯合制訂的示范合同文本。但房地產開發企業采用的示范合同文本，大部分未按《重慶市合同格式條款監督條例》的規定到企業所在地的工商行政管理機關進行備案。2．個別房地產開發企業與消費者簽訂的商品房買賣合同中，存在將企業應當承擔的經營風險列入了免責的條款內容中，侵害了消費者合法權利。3．個別房地產開發企業法律意識淡薄，在房屋銷售公示欄中往往忽略公示企業取得賴以生存的唯一合法憑證----營業執照。4．房地產開發企業與消費者簽訂的商品房買賣合同在條款內容中涉及到多項選擇條款時，往往不是當事人雙方意識的一致體現。

（二）房地產經紀方面。1．房地產經紀機構與消費者簽訂的商品房買賣合同大部分都是采用自制的格式合同文本。未按《重慶市合同格式條款監督條例》的規定到企業所在地的工商行政管理機關進行備案。2．多數房地產經紀機構未能提供出從事房地產經紀人資格證書。3．部分房地產經紀機構的營業執照與招牌名稱不符，未能提供合法的手續，有存在違規代理的嫌疑。4．部分房地產經紀機構在代理整個樓盤銷售時，無法提供所代理樓盤的預售房許可證、施工許可證等五證。

二、對策及建議

1.將進一步嚴格房地產交易主體準入管理。該將嚴格依照企業登記相關法律、法規的規定辦理房地產市場主體的注冊登記，對擅自從事房地產交易活動的企業依法進行查處。2.加強對商品房預（銷）售活動的監管。對房地產企業發布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房地產企業縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，按照職責依法從嚴查處。3.加強房地產廣告發布管理。對未取得預售許可證發布預售廣告、虛假廣告和其他違法違規廣告，要依照《廣告法》等法律法規，予以嚴肅處理。4.加強商品房預（銷）售合同管理。按照《重慶市合同格式條款監督條例》的要求，對房地產開發企業的商品房預（銷）售合同進行備案存查，要求房地產開發企業對免除自己責任、加重購房人責任的條款予以修改。5.加強房地產經紀管理。督促房地產經紀人使用房地產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在代理買賣過程中賺取差價等違規行為，依法查處或聯合有關部門予以查處。6.暢通舉報投訴渠道。加大宣傳《中華人民共和國合同法》、《重慶市合同格式條款監督條例》以及房地產交易的相關法律、法規，充分發揮12315消費者申訴舉報網絡的作用，加強各職能部門之間的協同配合，建立房地產交易規范發展的長效機制。（九龍坡局供稿）

2、加大房地產市場監管力度，規范和整頓房地產市場秩序。積極開展房地產市場專項整治，查處違法違規開發、合同欺詐、虛假廣告和違法中介，優化市場環境。一是嚴把上市銷售關。嚴格按照商品房（預）銷售條件，發放許可證，規范房地產開發經營行為，維護開發市場秩序，創造良好的開發環境。二是嚴格實行商品房銷售網上備案。規范商品房預售合同登記備案行為，提高商品房交易信息的透明度，維護交易雙方的合法權益。三是繼續開展誠信經營活動。規范房地產廣告管理，確保房地產廣告合法、真實、可信，給廣大群眾購房置業提供良好的誠信度。四是建立房地產信息發布制度和預警報系統。及時傳遞房地產信息，力求快捷準確，為廣大人民群眾搭建消費平臺，為政府決策提供依據。建立房地產企業和從業人員的信用檔案制度，加強房地產市場的監控。

第二篇：手機市場存在的主要問題及監管對策

手機市場存在的主要問題及監管對策

目前手機市場主要存在以下問題：

一是水貨、二手手機充斥市場。目前，國家對手機產品實行強制管制，即凡在我國境內銷售的手機，必須在機身上張貼中華人民共和國信息產業部核發的進網許可證（標志）。一些不法手機經銷商在這個質量標志上大做文章。水貨手機由于是非正當進貨渠道購進的走私貨，不可能取得信息產業部核發的進網許可證，為此，一些經銷商購進偽造的進網許可證，加貼在水貨手機上。這些被偽裝的各種手機便搖身一變，堂而皇之地被經銷商作為正品銷售出去。它的售價卻比正品價格低２０％-３０％。消費者在挑選、購買手機時，往往被廉價的水貨手機所吸引，而這些不知內情的消費者購買后會發現，部分手機的語言顯示方式還只是英文或者在手機內置電話本中儲存著大量國際長途電話號碼，且通話質量極差。二手（舊）手機回收時，大部分已沒有進網許可證，經銷商回收二手手機后，有的以高出回收價格的３０％-５０％直接銷售；有的是先將回收后的二手機換上市場上比較暢銷的幾款手機機型的外殼，翻新后作為新手機銷售，而它的價格要比正品低５０％左右。

二是冒牌電池廉價銷售。假冒摩托羅拉、愛立信、諾基亞、西門子等手機電池購進價格只是四、五十元，有的甚至２０元一塊就能拿到，這個價格不足正品的１０％，而這些電池在商家手中的售價卻與正品不相上下，如此暴利，難怪經銷商鋌而走險。據有關部門統計，目前國內手機電池中有五成是假冒偽劣產品。據知情人士介紹，在香港，手機電池的廢電池芯８００元可以買到一噸，不法商販將其賣到內地，再加上２元錢一塊的模具，經過十分簡單的生產流程，這一噸的廢電池芯可以生產出１.５萬余塊電池，每一塊再貼上不同品牌的假標簽，就作為進口原裝電池流向市場，這一噸假電池的純利竟高達５０多萬元，而消費者哪里知道這種假電池的使用壽命只有３個月。

三是欺詐維修與冒牌銷售。有些經銷商無維修通訊器材資質，且《營業執照》中也未核準此項經營范圍，卻打著專業維修招牌從事維修通訊器材經營活動。這些商家采取偷梁換柱方式，將消費者拿來維修手機的部分原裝配件換上自行收購的劣質配件，而后再將此配件高價售出。消費者被蒙在鼓里，他們不曾想過，這些所謂的專業維修人員，根本就沒有經過系統的培訓，又怎能修好手機呢？此外，一些經銷商為了抬高自身實力和可信度，未經中國移動通訊公司、北京移動通訊公司等公司授權，擅自使用其專業標志“中國移動通訊”、“北京移動通訊”等字樣制作廣告牌匾，進行虛假宣傳。

應從以下幾方面加強對手機市場的監管：

一是監督經銷商的手機進貨渠道。要求各商家在購進手機時，向進貨單位索取合法有效的發票，必要時，建立進銷貨臺帳，將銷售手機進網許可證上的許可證號、擾碼，連同各部手機的串號記錄在案，以減少與消費者購機后的不必要糾紛。基層工商所應加強日常巡查，將對手機市場的專項整治列入工商部門的日常巡查中。

二是對具備維修通訊器材資質商家的維修人員所持資格證書，堅持實行備案登記制，以掌握手機經銷商是否具備維修資質和維修人員資格的真偽，避免一證多人使用。當消費者因維修與商家產生糾紛時工商部門能夠有證可查。

三是對手機經銷商所銷售手機及手機電池的真偽，實行不定期的抽查檢測，對存在售假行為的商家，工商部門在對其實施處罰的同時，還要采取在其門店處張貼黃牌，告知消費者該店存在售假行為，強化社會監督力度。同時，做到正面宣傳與曝光相結合，在報紙、電視臺設定專欄，對被查處的違法經銷商予以曝光，同時為消費者購買手機提出合理化建議。

四是執法人員要加強學習，掌握手機方面專業知識。可聘請一些專業人士（如：質檢部門、手機生產廠商等）對巡查人員就手機及其配件的真偽識別方面，進行系統培訓，便于更好地依法行政。

五是應該發揮維修行業協會作用，定期組織召開手機經營者會議，學習有關法律法規和有關規定，通報檢查處理情況，做到企業自律與消費者維權有機結合，約束手機經銷商的經營活動。

第三篇：房地產市場存在的問題及工商監管措施

近年來，房地產市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產市場的迅猛發展，帶動經濟的快速發展，提高了人民生活水平，同時也引發了一些問題，影響到社會穩定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務院出臺了一系列政策，加大了房地產市場宏觀調控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產市場存在的問題進行調查分析，并提出應對措施。

一、當前房地產市場存在的主要問題

（一）無證無照和超范圍經營問題突出。一些具備開發資質的企業在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業的資質證書和營業執照出租給他人使用，或以本企業名義設立項目經理部，為一些不具備資質條件的企業和個人進入房地產市場提供“保護傘”，致使房地產市場開發主體混亂，無證無照經營現象較為突出。

（二）招投標運作不夠規范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問題，致使部分業內企業知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業的資質條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門的意見。

（三）虛假違法廣告現象較為嚴重。一些房地產開發企業為了吸引人氣，發布含有明顯低于市場價的房價信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機推銷其他商品房。有的房地產開發公司通過虛構商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》的規定，發布含有“投資、就業、升學”等禁止性內容，誤導消費者。

（四）合同違法行為時有發生。多數房地產開發企業不按規定使用商品房銷售合同示范文本，不按規定將自制的合同文本送相關部門備案。自行設計的合同文本對商品房的質量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規定模棱兩可，或者設定“霸王條款”，規避和免除房地產開發企業的責任，在糾紛發生后，消費者的權益得不到保障。

（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積“縮水”、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產權證等侵害消費者權益的問題。某開發商在業主入住后3年多的時間內，拒不履行辦理產權證的承諾，引發42戶業主集體投訴。

二、加強建筑房地產市場監管的措施

對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協同的工作機制尚未建立；有關法律法規不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產開發企業設置的項目經理部過多過濫；出租、出借營業執照以及掛靠經營等往往通過內部協議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，后續監管難以實施。

作為履行市場監管的職能部門，工商部門要充分發揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監管，當好監管房地產市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。

（一）以拍賣監管為切入點，全面介入房地產市場監管

土地使用權的取得，是房地產開發經營活動的起點。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓采取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發企業參與土地競拍活動的監管，全面掌握轄區房地產開發的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業執照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發行為

拒之于門外。

（二）以經濟戶口管理為基礎，規范房地產市場主體行為

一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產開發企業經濟戶口臺帳，逐一錄入企業的登記注冊情況、資質證書期限、資質等級等。并全面清查房地產在建開發項目，對照房地產企業經濟戶口臺帳，對從事房地產開發、建筑施工的企業和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業出租出借營業執照、超范圍經營等違法行為。對一些重點嫌疑開發項目，要通過加強企業財務的檢查，對企業在建開發項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業執照的無照經營行為。針對以內部協議承租、借用資質和營業執照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發項目的資產管理入手，由開發企業出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點對象，嚴格審查。

二是加強注冊資本監管。根據房地產開發企業資質等管理的規定，一級資質企業，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質企業為2000

萬元，三級資質為800萬元，四級資質為100萬元。通過企業年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處“兩虛一逃”違法行為，并通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節嚴重的，吊銷營業執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。

三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發企業提供營業執照、中標通知書、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發的資質證書以及房地產開發合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發。

（三）以執法辦案為手段，強化重點違法行為的查處

一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發布暫行規定》規定而擅自發布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發企業名稱、代理銷售企業名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規范廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業和個體工商戶，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。

三是加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。

（四）以長效監管為目標，探索創新房地產市場監管機制

一是建立房地產市場信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產開發工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業從事建筑、開發情況、登記注冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業“經濟戶口”。同時，建立“黑名單”和“黃牌警告”制度，定期對信用良好和不良企業進行公示，促進房地產企業誠實信用，守法經營。

二是建立合同備案制。督促房地產開發企業在銷售環節使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。

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四是強化社會輿論監督。對違法經營性質惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產企業，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網站及時予以曝光，充分發揮社會的監督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。

五是加強部門協作機制。建筑房地產市場的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協作與聯系，互通信息，及時了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開發項目情況，明確房地產市場監管重點。同時，要建立部門聯席會議制度，對重點違法行為，組織聯合執法整治行動，增強工作合力。

第四篇：藥品零售市場存在問題及監管對策研究

藥品零售市場存在問題及監管對策研究

藥品零售市場存在問題及監管對策研究

近些年，隨著社會主義市場經濟的蓬勃發展，我國的醫藥產業得到不斷發展壯大。在這種全面發展的洪流中，我市的藥品零售市場也逐步繁榮，并日趨成熟。然而，市場的繁榮與藥品的質量安全水平并非完全正比。相反，市場越繁榮藥品的質量安全越不容忽視。

2012年以來，我局相繼開展了以凈市場、保安全、促發展為主旨的“百日亮劍”、“雷霆行動”、“兩打兩建”等多項藥品零售市場的專項整治活動。通過專項整治活動，對全市藥品零售企業進行了全面的質量安全大檢查。督促、指導、規范了行業提檔升級，增強了全社會的監督合力，極大的震懾了違法違規行為，藥品零售市場的質量安全水平得到了明顯提升。

雖然我市藥品零售市場質量安全狀況整體趨勢向好，但部分環節、部分領域仍存在不容忽視的問題。因此，有必要階段性對我市藥品零售企業存在的問題進行歸納、總結和分析，并提出監管對策，為以后的監管工作提供有益參考。

一、問題與對策

結合黨的群眾路線教育實踐活動，通過深入調研、征求意見、市場監管等多種渠道，查找、歸納、總結出當前我市藥品零售企業存在的突出問題，分為三大類共計十五個問題。

（一）國家有關政策調整或因形勢發生變化而出現的新問題，企業需要時間進行調整的情形

1、執業藥師配備問題。

據統計，全國約有42萬家零售藥店，但現有執業藥師僅約23萬人，且大部分在醫療機構或藥品批發、連鎖企業任職，零售企業的缺口很大。

監管對策：執業藥師的缺口是客觀問題。2016年1月1日起，若我市的藥品零售企業仍未達到新修訂藥品GSP執業藥師的配備要求，且國家、省尚未出臺相應政策，考慮到百姓的方便購藥和用藥需求，建議我局研究設置一定期限的過渡期，對企業現有的藥師進行培訓，使之達到能夠獨立審核處方、指導合理用藥的高級水平。在過渡期內，經培訓的藥師可以在我市零售企業內履行執業藥師職責。

2、溫度儲存問題。

未按照溫度要求儲存藥品，這是一個共性問題。尤其是需要0-20℃儲存的藥品，即使在氣候炎熱的南方城市也存在未按照要求儲存的情況。

監管對策：對于2-8℃儲存的藥品，因企業經營的品種和數量不多，要求必須配備藥用冷藏柜；對于0-20℃儲存的藥品，提出三種建議供企業自行選擇。一是在營業場所內設置有明顯隔斷的陰涼區，陰涼區內配備空調，以調控陰涼區內的溫度使之符合藥品儲存的要求。二是配備足夠多的藥用冷藏柜，將所有需要溫度儲存的藥品置于其中。三是企業亦可結合自身實際，配備符合儲存要求的其他設施設備。

關于溫度儲存問題，還有一種解決的思路，就是核減企業的經營范圍。待條件具備后，企業可再申請變更（增加）經營范圍。

3、索要或留存處方問題。

按照規定，處方藥必須憑執業醫師或執業助理醫師處方才能銷售。但現實情況是，購藥者購買處方藥時，很少有人提供處方。若果真開具處方，購藥者也會在開具處方的醫療機構直接購藥。而不會舍近求遠，開具處方后再到零售企業購藥。因此，向購藥者索要處方對于企業來說是一個難題。現場檢查時，即使提供了處方，大多也是弄虛作假，應付檢查。

監管對策：建議企業對購買者或患者的有關信息進行詳細登記，一旦藥品出現質量問題時，可以迅速查到藥品的銷售去向，保證可追溯，從而最大程度地降低質量安全的風險。

（二）需要多部門相互配合、綜合治理的情形

1、藥店診所化問題。

監管對策：移送衛生部門查處。現場發現非法行醫行為，收集違法證據，立即移交衛生部門；處罰無證經營醫療器械行為。對于不具備醫療器械經營資格的企業，嚴格按照無證經營醫療器械的情形處罰；啟動GSP跟蹤檢查。若發現不符合GSP規定的，依據《藥品管理法》第七十九條規定，給予警告，責令限期改正；逾期不改正的，責令停業整頓，并處五千元以上二萬元以下的罰款；停業整頓至符合《藥品經營質量管理規范》要求；情節嚴重的，依法吊銷《藥品經營許可證》。

2、診所藥店化問題。

監管對策：敦促衛生局核發《帶藥證》。《黑龍江省醫療機構管理辦法》第三十六條”門診部、診所、衛生所、醫務室、衛生保健所、衛生站應當按診療科目、服務范圍附設藥房（柜）。藥品種類由登記機關（衛生部門）核定，并核發《帶藥證》。非公立的診所，只能附帶一定數量的常見病治療和危重癥搶救藥品：西醫診所只能附帶西藥并不得超過四十種；中醫診所只能附帶中藥，其中成藥不得超過三十種、飲片不得超過二百種。單純開設針灸、按摩、牙科鑲復、醫療咨詢等服務項目的，不準帶藥”；加大處罰力度，一經發現依法查處。醫療機構采取開架自選方式不憑處方直接銷售處方藥，可按照《黑龍江省醫療機構藥品監督管理辦法》第三十七條的規定，違反本辦法第二十三條規定，采用郵售、互聯網交易、柜臺開架自選等方式直接向公眾銷售處方藥的，按照《藥品流通監督管理辦法》第四十二條規定處罰。“責令改正，給予警告，并處銷售藥品貨值金額二倍以下的罰款，但是最高不超過三萬元。”

3、銷售假藥。

監管對策：依法移交公安部門查處。按照《刑法修正案

（八）》規定：銷售假藥的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；對人體健康造成嚴重危害或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；致人死亡或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑，并處罰金或者沒收財產。

4、違法藥品廣告。

監管對策：依據《藥品廣告審查辦法》第二十六條規定，對違法發布的藥品廣告，依法填寫《違法藥品廣告移送通知書》，連同違法藥品廣告樣件等材料，移送同級工商部門查處。

（三）法律法規明令禁止、有明確罰則的情形

1、無證經營藥品。

主要表現為五種情形：一是未取得《藥品經營許可證》經營藥品；二是未按照《藥品經營許可證》許可的經營范圍經營藥品；三是以展示會、博覽會、交易會、訂貨會、產品宣傳會等方式現貨銷售藥品；四是未經藥監部門審核同意，擅自改變經營方式銷售藥品；五是在藥監部門核準的地址以外的場所現貨銷售藥品。

監管對策：第一種情形，按照《藥品管理法》第七十三條規定，依法予以取締，沒收違法銷售的藥品和違法所得，并處違法銷售藥品貨值金額二倍以上五倍以下的罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任；其他四種情形，依據《藥品流通監督管理辦法》第三十二條規定，沒收違法銷售的藥品和違法所得，并處違法銷售藥品貨值金額二倍以上五倍以下的罰款。

2、擅自變更注冊地址。

監管對策：查驗《藥品經營許可證》副本原件，與實際經營地址核對，確認地址是否相符。若不相符，則屬于擅自變更注冊地址的情形，則下達責令改正通知書，限期補辦變更手續；逾期不補辦的，宣布其《藥品經營許可證》無效；仍從事藥品經營活動的，依照《藥品管理法》第七十三條的規定給予處罰。

3、個別企業搞多種經營，致使營業面積縮水。

由于新修訂的《黑龍江省開辦藥品零售企業實施辦法（試行）》未對藥店的營業面積做出具體要求，只是要求與經營范圍、經營規模相適應，并與藥品儲存、辦公、生活輔助及其他區域分開。因此營業面積縮水問題，可以從經營場所是否與藥品儲存、辦公、生活輔助及其他區域分開入手。

監管對策：若經營場所與藥品儲存、辦公、生活輔助及其他區域未分開，則依據《藥品管理法》第七十九條規定，給予警告，責令限期改正；逾期不改正的，責令停業整頓，并處五千元以上二萬元以下的罰款；責令停業整頓，直至符合《藥品經營質量管理規范》的要求。

4、未索取或留存供貨企業資質。

監管對策：依據《藥品流通監督管理辦法》第三十條規定，給予警告，責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上二萬元以下的罰款。

5、從非法渠道購進藥品。

主要表現為三種情形：從無《藥品經營許可證》的企業購進藥品；二是從未按照《藥品經營許可證》許可的經營范圍經營藥品的企業購進藥品；三是從藥品零售企業購進藥品。

監管對策：依據《藥品管理法》第八十條規定，責令改正，沒收違法購進的藥品，并處違法購進藥品貨值金額二倍以上五倍以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；情節嚴重的，吊銷《藥品經營許可證》。

6、未按規定實施《藥品經營質量管理規范》。

主要表現為六種情形：一是營業區與生活區未分開；二是未建立藥品購進驗收記錄、陳列檢查記錄、藥品拆零記錄、處方藥銷售記錄或記錄內容不齊全；三是從業人員未統一著裝、未佩帶胸卡；四是駐店藥師不在崗；五是直接接觸藥品人員未進行健康體檢；六是藥品未按規定分類擺放、無明顯標識；等等。

監管對策：依據《藥品管理法》第七十九條規定，給予警告，責令限期改正；逾期不改正的，責令停業整頓，并處五千元以上二萬元以下的罰款；責令停業整頓，直至符合《藥品經營質量管理規范》的要求；情節嚴重的，依法吊銷《藥品經營許可證》。

7、銷售藥品未開具銷售憑證或銷售憑證內容不齊全。

監管對策：依據《藥品流通監督管理辦法》第三十四條規定，責令改正，給予警告；逾期不改正的，處以五百元以下的罰款。

8、銷售劣藥或按劣藥論處的藥品。

主要表現為三種情形：一是不注明或更改生產批號的；二是超過有效期的；三是不符合其他藥品標準規定的。

監管對策：依據《藥品管理法》第七十五條規定，沒收違法銷售的藥品和違法所得，并處違法銷售藥品貨值金額一倍以上三倍以下的罰款；情節嚴重的，責令停產、停業整頓或者吊銷《藥品經營許可證》；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

二、思考與建議

（一）主觀因素的存在 不難看出，現行的法律法規對上述大部分問題都有具體的監督和處罰措施。可想而知，解決問題的關鍵在于責任的落實。部門監管要有權威。無論是監管部門還是具體的執法人員都要嚴格落實藥品相關的各項法律法規，牢固樹立責任意識，履職盡責，真正維護法律的公正性、嚴肅性和權威性；行業自律才是根本。從某種角度來說，長效的治本還要依靠行業的自律。企業只有牢固樹立質量安全的意識，從思想源頭和經營理念上學法、知法、懂法、用法，對法律心存敬畏，對百姓高度負責，才能從根源上徹底改變現狀。

（二）客觀因素的制約

眾所周知，新修訂藥品GSP的實施對于整個藥品零售行業而言，起到了行業整合、提檔升級的作用。但客觀因素是，受地域經濟發展的制約，我市藥品零售企業在執業藥師配備、藥品溫度儲存、計算機管理系統等方面還遠未達到新修訂藥品GSP的要求。

（三）趨于飽和的市場

任何一個市場都有一定的飽和度，藥品零售市場也不例外。當藥品零售企業的數量已經超出市場的飽和度時，部分企業就會淪為市場的“雞肋”。企業自身亦處于兩難的境地，退出市場，有些可惜；繼續生存，難以為繼。在這種狀況下，企業大多不愿增加運營成本，導致設施設備更新不及時，管理水平每況愈下。

（四）由易及難的思路

對于不同的問題，不可能采用同一方法，也不可能一次性解決，要結合問題的特點，探究深層次原因，綜合考量內外因素，采取不同的監管策略和思路，先急后緩、由易及難，分階段治理，分步驟推進。

針對第三類問題，要立查立改，統一尺度。法律法規已明令禁止、有明確罰則的，要加大處罰力度，堅決查處。重要的是統一執法尺度，即同一違法行為，不同的執法人員或不同的監管區域要統一處罰標準，以維護執法的公平公正性。只有保證執法的公平、公正，才能形成更大的震懾作用。

針對第二類問題，要部門聯合，綜合治理。一是履行自身職責。通過日常監管、專項整治、信用體系、網格化監管等多種措施和方式，嚴格市場監管，有力打擊違法行為；二是開展聯合執法。需要多部門合力治理的，與有關部門適時開展聯合檢查，形成合力，徹底根除市場的毒瘤；三是建立協調機制。完善違法案件移交、案件結果催辦制度，建立可操作性更強的協調溝通機制，確保移交案件有回音，違法行為得到嚴懲。

針對第一類問題，要因勢利導，主動幫扶。一方面，積極鼓勵企業搶前抓早，通過自身努力，盡力盡快完成新修訂藥品GSP的改造，為占有更大市場份額而贏得主動權；一方面，積極主動幫扶企業，為其提供建設性的意見和建議，引導企業通過資金投入、技術改造，分階段分步驟達到新要求。企業由于客觀因素、卻有現實困難的，則應有效疏導市場的緊張氛圍，避免市場的恐慌，起到穩定市場的作用，從而實現藥品市場安全穩定、群眾購藥方便快捷的總體目標。

（五）輿論監督的震懾

市場的規范有序離不開政府的監管和企業的自我約束，更離不開社會力量的廣泛參與。要逐步構建部門監管、行業自律、社會監督的共治格局，尤其要注重輿論監督的震懾作用。針對某一問題企業，執法檢查可以采取“現場直播”的方式，全程“播出”或“回顧”執法過程，將違法企業始終置于公眾視線之內，讓公眾有目共睹，讓其沒有市場；針對某一違法案件，在不同媒體上多次、反復曝光，使違法行為人人喊打，無處藏身，形成強大的輿論震懾。同時，注重發揮群眾監督的積極性。通過引導科學消費、舉報有獎機制等顧及群眾自身利益的有力措施，有效利用群眾監督的無限資源。

實踐證明，只要有市場的存在就會有問題的發生。從監管部門的角度來說，藥品零售企業的“分布點”就是藥品流通市場的一個個“風險點”，它們的經營管理水平決定著我市藥品流通市場的質量安全水平，關乎每一個消費者的身心健康，甚至生命安全。因此，必須牢固樹立風險管理的意識，持續加大對這些“風險點”的監管力度。這就要求監管部門要時刻保持高度的警覺性，密切關注市場動向，嚴厲打擊違法行為，有效規范市場秩序，推動產業健康發展，從而在我市全面建成小康社會的進程中做出藥監系統應有的貢獻。）

第五篇：淺談我國當前房地產市場發展中存在問題及對策

淺談我國當前房地產市場發展中存在問題及對策【摘 要】 本文通過對我國房地產市場過快發展中存在的主要問題進行分析，提出了相關的解決對策：政府完善土地供應制度；建立房地產價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調控；完善住房供應體系和住房保障體系；規范房地產開發企業及相關企業的行為。

【關鍵詞】 房地產市場；存在問題；對策

房地產業在我國起步晚，歷史短，發展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產行業表面繁榮，房價持續攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產市場持續健康的發展［1］。

一、存在的主要問題

1、地區發展不平衡

首先，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標的增長速度均高于其他兩部。

其次，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區 西部地區中部地區。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區中部地區東部地區。

2、房地產需求與房地產供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個百分點之多［2］。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經濟適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經濟適用房政策和實踐是當前問題的焦點，其主要體現以下四個方面，一是經濟適用住房的公平性問題；二是對由經濟適用住房制度引出的房地產市場價格雙軌制產生異議；三是認為經濟適用住房供應量過大對商品房產生擠出效應的問題；四是在經濟適用住房運行與管理中出現的問題。我國現階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。

4、房地產投資行為急需調控

房地產投資行為已成為形成現在高房價的主要因素之一，在當前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉化為投機行為。理性的房地產投資有以下幾方面的優勢：一是活躍房地產交易，增加

市場需求，促進房地產市場的發展；二是提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。

然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大于其優勢：第一，在房地產市場供不應求，房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產市場的持續健康發展；第二，房地產投資與股票等投資有著本質的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產市場中的閑置房數居高不下，并且北京、上海等城市房地產的租售比遠遠低于世界平均水平，這說明我國房地產泡沫已非常嚴重。

5、國家調控政策實施受阻

針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產調控政策，但始終監管機制不夠完善，導致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴格執行，并且各金融機構為了自身利益也有自己的應對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產市場不健康的發展。

二、促進我國房地產市場健康發展的對策

我國政府針房地產市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進房地產市場的持續健康發展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產稅及物業稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認為，要想真正控制房地產市場的過熱發展以及解決房地產供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施：

1、政府完善土地供應制度

（1）加大土地供應結構的調整力度［3］。土地供給結構與需求結構的協調均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據市場的實際需要和經濟發展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結構失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區住宅用地和城市高檔房地產用地，對開發高檔商品房從供給源頭上進行限制；另一方面，落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

（2）建立地價調控體系。鑒于我國地產市場的現狀，政府對地價進行調控，應著力建設地價的調控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導價來調控，如建立基準價、標定地價和土地出讓價等。對此，可參照國外的成功經驗。如日本政府每年都在固定的時間公布由官方調查和評價的公示地價。“公示地價”是一種旨在調控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進行土地交易提供依據。

（3）規范政府行為，強化土地管理的監控職能。嚴厲遏制土地市場中的政府違法違規行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預期的宏觀調控效果。另外，土地管理監控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產市場的健康發展，只有加強土地管理的監控工作，才能防止區域性的房地產投機，抑制房地產價格的非正常上漲，促進我國房地產市場平穩運行。

2、建立房地產價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調控

我國房地產市場發展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經濟預期導致的投機炒房行為。因此，在監測和控制房地產價格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設規模［5］。

（2）針對市場中的認為調控市場和哄抬價格現象，要進一步加強管理。嚴格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。工商部門對房地產的營銷手段、營銷方式以及稅務部門對房地產的稅費收繳等嚴格控制和監督，從而進一步規范房地產企業的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開

化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區。

（3）在面對社會經濟頂期問題，需要全社會形成合理引導市場的氛圍。引導老百姓確立正確的住房觀念、風險意識和投資理念。正確的輿論導向人們形成正確的房地產投資理念、住房觀念以及風險意識。因此，對于房地產市場中的所有主體，政府要承擔起責任，引導老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經濟利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進一步加大了住房保障工作力度，大力推進廉租房和經濟適用房的建設，但是仍然存在保障性住房供不應求的局面，并且在供應過程中出現不公平現象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關系戶”得到，因此應該在將來加強監管制度的建設。除此之外，對于現在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負擔不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應該有相應的住房供應保障，政府雖已下令供應限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應，因此要在完善住房保障體系建設的過程中，加大廉租房和經濟適用房建設力度的同時，一定要重視推進“限價商品房”的供應工作。

4、規范房地產開發企業及相關企業的行為

當前，很多房地產開發企業開始出現不規范的開發與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構操作不規范等問題頻頻出現，因此筆者提出以下幾點建議：

（1）建立企業的信譽檔案。要加大力度推行房地產開發企業誠信等級評定制度，在此基礎上，要建立企業信譽檔案，將企業的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優質產品介紹內容，在網上公布，建立企業信用管理信息系統，進入系統的信息，不僅作為主管部門評定企業好壞的依據，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業，治理整頓那些信譽差、經營管理不善的小企業。

（2）對預售合同進行網上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發商隱瞞預銷售情況等一系列行為，因此應該實施新建的商品房的預售都必須進行預銷售合同的網上備案登記制度。開發商申請辦理預售許可證。同時，必須上報所有樓盤信息，在地區的房地產交易中心辦理網上公開手續，所有消費者都能在網絡上查詢相對應的在售樓盤的銷售情況。網上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規范銷售行為，正確引導投資和消費起到了積極作用。

（3）規范房地產中介機構的經營方式。中介機構雖然在國內起步較晚，但發展勢頭較快。中介機構的活躍性是一個國家房地產業走向成熟的重要標志。最近幾年，國內大部分地區，新房、二手房以及房屋租賃的發展勢頭較好，房地產中介市場出現了較大的機會。但目前中介機構的員工素質普遍偏低，使得工作中出現很多以不正當手段謀取私利的行為，因此中介機構要建立健全公司的人員選擇、職前培訓和在職績效考核制度，完善對房地產中介相關專業知識的培訓，全面提高中介機構員工的綜合素質。

【】

［1］ 陳渝文.房地產過快上漲的原因與房產政策之芻議［J］.財經論壇，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我國房地產泡沫現象的成因與對策［J］.江西金融職工大學學報，2010.（12）.［3］ 何元斌.關于房地產價格調控的政策與措施建議［J］.經濟研究參考，2006.(55).［4］ 吳淑蓮.房地產宏觀調控中應注意的若干問題［J］.商業時代，2006.(15).［5］ 魏博揚.我國房地產市場發展趨勢及對策研究［D］.吉林大學，2009.