第一篇：我國房地產營銷存在的主要問題及對策

我國房地產營銷存在的主要問題及對策

摘要：房地產營銷是房地產開發企業經營管理的重要關鍵環節。本文運用現代營銷理論，通過對我國房地產營銷存在的主要問題的分析，試圖找到一條解決目前房地產營銷問題的途徑。

關鍵詞：房地產全過程營銷 促銷組合隨著國家對房地產市場的調控，我國房地產市場已經由賣方市場過渡到買方市場。早些年許多房地產商一夜暴富的現象已成為過眼煙云。現實的市場環境迫使房地產開發商研究市場、重視營銷問題，把營銷管理上升到企業發展的戰略高度，從研究消費者的需求出發實行全過程的營銷。房地產開發商的一些錯誤觀念，致使營銷出現誤區，使房地產開發步入歧途。

一、我國房地產營銷主要存在的問題

市場調查缺乏真實性。一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據，其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買類型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。

價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

促銷策略單一。從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息發布廣告，最多在編排

形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業對房地產營銷的要求。

營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產營銷的發展。營銷的過程是一個產品推銷、引導過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發現大多數企業都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產的增值空間；節奏近視癥，整個樓盤同時上市，結果剩下的“死角房”無人問津；效應近視癥，片面地運用營銷技巧來產生效應，項目面市無計劃，前后矛盾。

二、解決問題的對策

1、注重市場調研，實施全過程營銷。房地產全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產從選址、設計、施工到竣工銷售及物業管理的全過程。可以說房地產營銷的目的主要在于深度的前期市場調研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業的出現是在選址、開發前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。

2、實行動態價格策略。在營銷組合中，價格調整是最為便捷，最為有效的手段。房地產同樣也不例外，特別是在尚未成熟的市場上，各種營銷手段的80%--90%是在價格上做文章。因此，房地產銷售要根據市場的現實情況，擇機調整房價，以提高樓盤的銷售速度，實現效益的最大化。

調價的時機：在市場上，最有競爭力的手段是降價。對于競爭者的降價，有兩個標準，一是銷售期，二是銷售率，二者必須同時考慮。一般來說，一般樓盤的銷售期通常為4-8個月，銷售期兩個月左右有調價的必要。同時調價的時機還要結合銷售率來確定，當銷售率達到三成時即可調價。比如當銷售期僅三四周即達到30%的銷售率時，就有了調價的必要。若三成的銷售率經過了很長的時間才達到，此時調價危險性較高。應分析消費者的接受程度，如果銷售緩慢的原因在于價格，則維持價格是較優選擇。除非希望制造熱銷的假象，引發消費者的逆反心理。

例如：1998年深圳好景豪園即成功地運行了此策略。當時是在1997年深圳房地產熱過后的調整期，市場價格齊跌，多數開發商都在尋思如何體面地降價或多送幾份大禮以吸引人氣。好景豪園在充足的市場調查后，確認聘請國外著名景觀設計專家精心營造的小區環境和其永無遮擋的海景對目標客戶有著極大的吸引力，于是決定逆市而動，調高價格3%并調動所有媒體強勢傳播“逆市飄紅”這一驚人的“好景豪園現象”，結果一舉創出了屢高屢旺、價格愈高銷售愈旺的奇跡！當然，這種方法開發商要承擔相對較大的營銷風險。

調價的模式：目前，市場上有兩種控制“低開高走”的基本模式：工程進度模式和銷售推動模式。工程進度模式指項目價格調整主要依據工程進展。按工程進度進行價格調整要把握以下幾點：項目開工未久。項目形象尚無法展示，價格也最低。此時，采取內部認購方式，其主要目的是試探市場、檢驗項目定位是否正確。項目開始公開發售。項目形象包裝、賣場包裝準備就緒，主力客戶即將到來，為確保利潤，價格自然要比內部認購期高出一籌；至實景樣板間開放（或其他工程進展中標志性時間），工程形象日臻完善，銷售高潮已經形成，略調整價格，客戶抗拒心理一般不大。項目封頂。標志著項目主體完工，購買風險大大降低，項目的大部分優勢、賣點大多都能成分展示，至項目完全竣工，項目好壞優劣一覽無遺，客戶資金墊付時間短，適當調高價格，消費者也能理解，對于分多期開發的大盤或超大盤來說，隨著工程不斷展開，生活氣氛、居家配套設施的日益完善，一期比一期價高更是常見策略。銷售推動模式指主要依據銷售進展機動靈活地調整價格。一般來說是在項目聚集了十足人氣后，為進一步制造銷售熱潮，以調高價格的方式來對猶豫中客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不高價購買甚至錯失良機！

不同銷售狀況下的價格調整策略：旺銷狀況下的價格調整。旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購買，市場反映很好，在很短的時間內首出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。在旺銷狀況下，開發商可以適當提高售價，但幅度不宜太高，一般為5%左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據初始定價和潛在客戶群而定。如北京國際友誼花園剛推出時，一周即售出50多套，且客

戶購買勢頭不減，于是該項目的開發商隨即全面提升6%，取得銷售業績與收入同步增長的良好局面。

滯銷狀況下的價格調整。滯銷主要指商品房推出銷售以后，市場反映一般，顧客購買并不積極，沒有達到預期銷售目標。這時，開發商不能簡單地降低售價，在分析滯銷的原因后，可保持售價不變或價格略微上調，但同時采取一些促銷手段，如在保持售價的基礎上，適當給予客戶一些折扣，或贈送車位（包括優惠車位），或其他方式。總之，要給予客戶其他方面的補償，增加“人氣”以擴大自己的客戶群。

3、有機的促銷組合策略。房地產促銷組合是指企業將人員推銷、廣告、公共關系、銷售促進四種方式有效地組合在一起，以求達到最佳的促銷效果。房地產促銷組合的特點。促銷組合是一個動態組合。有的時候，一種效果好的促銷手段在環境發生變化后，可能會成為一種效果差的促銷手段。由于房地產建設周期較長，企業所面臨的內外環境可能發生變化，那么企業所選取的促銷組合策略也應隨著調整。促銷組合的不同促銷方式具有相互推動作用。不同的促銷方式互相配合，能相互彌補彼此的缺點，正向疊加其優點，互相推動，產生良好的促銷效果。促銷組合是一種多層次組合。每種促銷方式都有許多種促銷手段可供選用，進行促銷組合就是適當地選擇各種促銷方式。因此，房地產促銷組合是一種多層次的策略。

選擇促銷組合應考慮的因素。房地產產品特性。不同的房地產產品特性，其面對的目標顧客不同，所采用的促銷組合不同。如別墅就要針對高收入講究舒適、享受的目標顧客，主要采用人員推銷策略；而普通住宅就要采取廣告、公關、銷售促進等為主要促銷手段。

市場競爭狀況。開發商在制定營銷方案時，不僅要考慮市場狀況，而且要考慮競爭者的促銷策略，這樣才能出奇制勝，達到良好的促銷效果。

房地產建設的不同周期。房地產產品建設從選址直到完工，一般需要2-3年的時間，在次期間宏觀環境與微觀環境都會有較大變化。在建設不同時期，所采取的促銷手段也就不同，如建設初期，主要采用廣告形式，樹立樓盤形象；而在樓盤開盤前，取得了銷售許可證后，這是產品的強銷期，就要強化促銷效果，各種促銷手段齊用，形成一種立體性的攻占市場的霸勢，以取得較好的銷售業績。

企業的促銷費用。促銷費用制約著促銷方式的選擇，企業應根據促銷預算，合理地選擇促銷方式，達到投入少收入大的效果。

4、處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的關系。導入區域包括了廣告、包裝等對外宣傳手段，積聚人氣的導入是重要的第一步；較好的包裝、廣告等吸引了眾多的購房者，如何培育有效購房隊伍以及拿出怎樣的售房方案，這應該是營銷方案的核心；運作區域人員素質是關鍵，營銷操作人員的水準直接影響到成交量，因此，要強化營銷人員的培訓，確保營銷方案的執行。

作者單位：石家莊信息工程職業學院

（編輯 雨露）

第二篇：我國房地產金融存在的問題及對策

我國房地產金融存在的問題與對策

摘要

隨著我國經濟的迅速發展，綜合國力的不斷提高。房地產業得到了快速地發展，對調整經濟結構、促進經濟增長發揮了重要作用，成為我國經濟騰飛的引擎之一，而房地產金融成長對房地產業的起著重要推動作用。然而，在房地產行業快速發展的過程中，同時也暴露出不少問題。中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融市場的問題和房地產金融體系的不健全。因此,剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決對策,是深刻認識房地產市場癥結,拓展房地產企業融資渠道,化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。

關鍵字：房地產金融;發展狀況;存在問題;對策建議

ABSTRACT

With the rapid development of our economy, comprehensive national power rises ceaselessly.Real estate industry obtained the rapid development, the adjustment of the economic structure, promoting economic growth played an important role, has become our country economy to fly one engine, financial and real estate development of real estate industry plays an important role in promoting.However, in the real estate industry in the process of rapid development, but also exposed many problems.China real estate industry's problems to some extent, is the real estate financial market and financial system of real estate is not perfect.Therefore, analysis of China's real estate finance present situation and the existence question and proposes the solution countermeasure, is a profound understanding of the real estate market problem, expand the financing channels of real estate enterprises, dissolve the financial risks of real estate, promote the key to healthy development of real estate.Keyword: Real estate finance;Development;Problems;Suggestions

1.房地產金融的概念

房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。與房地產相聯系的房地產金融是指在房地產開發、建設、經營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等于房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產融資融券和運用信托方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等。

房地產金融包括政策性的房地產金融和商業性的房地產金融。政策性房地產

金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關的一系列金融活動。廣義的房地產是土地與房屋的合稱，因而房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。

2.房地產金融現狀

房地產市場的發展壯大離不開房地產金融的大力支持，目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。我國房地產業發展除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒有其他的融資方式。房地產業本身也沒有成立屬于本行業的專業金融機構，行業內用于房地產開發的長期資金嚴重不足，開發商過于依賴商業銀行的貸款支持。另一方面，在中國的房地產市場上還存在嚴重的信息不充分的問題，這樣就容易形成金融風險。

2011年我國房地產開發投資61740億元，比上年名義增長了27.9%，增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點；其中住宅投資增長30.2%，分別回落5.0和2.6個百分點。房屋新開工面積190083萬平方米，比上年增長16.2%，增速比前三季度回落7.5個百分點，比上年回落24.4個百分點。全國商品房銷售面積109946萬平方米，增長4.9%，增速比前三季度回落 8.0個百分點，比上年回落5.7個百分點。全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比前三季度回落11.1個百分點，比上年回落6.8個百分點。全年房地產開發企業土地購置面積40973萬平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點。全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。全年房地產開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比前三季度回落8.6個百分點，比上年回落12.1個百分點。

2012年第一季度，全國房產開發投資10927億元，名義增長23.5%，扣除價格因素后實際增長20.7%，比上年全年回落4.4個百分點，比去年同期回落10.6個百分點。2012年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；進一步完善房地產土地分類供應政策；一線城市征收房產稅將陸續出臺；開征房產稅之時，就是限購房政策自動取消之日；國家按區域性調整政策性商品房政策；下半年對商品房的金融政策將適度調整；下半年對商品房的管理政策會也會適度調整，調整幅度不會太大。

3.存在的主要問題

3.1房地產市場調控對房地產市場的影響

3.1.1政策的持續效應

2011年前后調控政策的出臺，對樓市的影響還是顯見的。從成交量來看，4.15調控造成的市場波動大于9.29調控，全國市場成交量低迷期持續約3個月，而9.29調控后各城市基本僅低迷 1 個月左右。就成交均價而言，2010年各個城市房價上漲的趨勢基本得到控制。2011年春節前“國八條”的出臺已經為樓市定調，調控仍是主旋律，且力度更大、要 求更嚴、決心更強。受國八條和密集地方限購細則出臺特別是

二、線城市限購政策的出臺，以及銀根緊縮的影響，可以預見，2012年上半年依然會出現幾個月的觀望期。

3.1.2限購的影響

通過觀測各類城市限購后的市場表現發現：限購會導致限購的影響：一線城市成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月，部分一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲，如廣州成交量先大幅上漲然后再大幅回落。

限購令導致部分二、三線城市成交下降，但影響時間均在兩個月以內。此外，限購或即將限購的二、三線城市成交量并不一定回落，相反限購前后或者會成交量放大。

3.1.3限貸政策對房地產市場的影響

在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。從理論上講，因為首付提高必將使一部分需求流出市場。但實際上，限貸政策對需求的實際影響并沒有想象的大，因為信貸首付政策松緊程度與一次性付清比例高度相關。歷次首付比例提升后，相當一部分城市的一次性付清比例均有提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例會大幅提升，而一次性付款比例將下降。這說明，首付比例提高后，仍然有相當部分的有實力的客戶選擇全款支付，進而削弱限貸政策的影響。

在全國范圍內來看，投資需求比例較高的城市如上海、北京、深圳等發達城 市受限貸影響較大，而武漢、鄭州等中部城市，受限貸影響小。

3.1.4保障房政策對房地產市場的影響

保障房的缺失是導致房價快速上漲的一個重要因素。近兩年，保障房建設力度被提升到了政治高度，2010年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；2011年更是提出全國要建設保障性住房和棚戶區改造1000萬套。而保障房建設將持續數年。

保障房建設力度的加強將減少中低收入人群對商品房市場的需求。假定2010年370萬套保障房全部推入市場，根據初步測算，2011年的保障房供應將分流商品房8%的有效需求，其中經濟適用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由于國家統計局現行的統計方式將經濟適用房劃入商品住宅范疇，因而我們預計2012年，保障房將造成商品住房市場被動萎縮3%。

3.2貨幣政策對房地產市場的影響

2011年上半年貨幣政策將繼續保持穩健，房地產行業資金鏈收緊。由于銀行在房貸規模受限的情況下，大多偏向優質客戶，在此情況下，中小房地產企業將會比大型房地產企業融資更加艱難。加息之初并不影響成交量的放大，但當進入加息通道后，或會削弱購買力，影響成交量的走低，進而導致開發商銷售回款速度放緩。

開發商應當順應形勢，根據各自資金狀況，做好降價促銷、加速出貨的準備。通過對比狹義貨幣供應量（M1）和居民消費價格指數（CPI）同比增速，我們發M1同比領先CPI六個月左右。也就是說，狹義貨幣供應增速下降的話，物價將會止漲而跌，但至少要滯后六個月的時間。2011年M1同比增速逐月已經明顯回 落，加上翹尾因素的影響，推測2012年CPI將是前高后低。與此對應，貨幣政策可能是前緊后松，下半年貨幣政策可能有所改觀，但房地產行業政策全年不會放松。

3.3供求關系對房地產價格的影響

由于開發進度的滯后性，2010年下半年和2011年上半年開工建設的項目，將逐漸在2012年供應上市，由此來看2012 年樓市供應充足，政策力度和供求關系將決定未來價格走勢。

如果排除政策因素，影響市場成交價格的一個重要因素將是供求關系，其中決定未來供應的一個重要因素將是商品房新開工面積。

通過數據分析，我們發現新開工面積將在一年半左右的時間形成實際供應，滯后1.5年的新開工面積與當期銷售面積非常吻合，因而我們將滯后1.5年的新開工面積稱為“潛在供應”，而將當期的銷售面積稱為“實際需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新開工面積急劇放大，這將造成2011年4份至11月份期間，市場上可能有大量的新增潛在供應。同樣，在2012年上半年，市場供應量也存在潛在放大的態勢，但將在2012年下半年逐漸回落。

3.4房地產企業自身存在問題

盲目開發高檔樓宇，日益造成供求失衡，房地產開發商面對銷售風險，直接關系到房產信貸的風險狀況。房地產商之所以熱衷于開發高檔房，道理很簡單，按照目前土地的拿地模式，開發商勢必會尋求利潤空間更大的產品。同一塊土地，高價房與低價房的成本相差不多，但利潤卻是幾十倍的差異，從目前我國居民收入水平來看，大概有5%的居民可以消費得起高檔住宅，但實際上許多地方的高檔樓房比例卻高達30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房價。無視日益飽和的高檔房市場，無視資源閑置和低端市場供給嚴重不足的矛盾而盲目開發，房產商們將面臨嚴重的銷售問題，這也直接危及我國金融機構的房地產貸款質量。

由于房價不穩，加劇了市場風險。貨幣傳導的信貸機制理論認為，由于金融市場存在著信息不對稱問題，銀行克服信息不對稱的重要方法是要求抵押。抵押物的價值成為約束貸款者最大借款額的一個重要方面。個別房地產開發商也利用市場信息的不對稱，虛張聲勢，制作假象，誤導消費者，造成房地產價格不合理上漲。

4.我國房地產金融問題的對策建議

4.1完善房地產市場監管和調控體系，提高抗風險能力

建立統一的房地產市場監管和調控體系是房地產市場和國民經濟健康、平穩發展的重要保證。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點，可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。豐富調控的手段和方式，完善和拓寬房地產融資渠道，加強對房地產企業信貸風險監管；改進金融監管方式，提高金融監管效能，維護房地產金融市場秩序，；完善住房保障制度，確保居民的住房權利。要進一步完善城鎮住房保障制度，加大經濟適用住房銷售管理，加強集資合作建房管理，穩定廉租住房資金來源渠道，研究進城務工人員住房政策。還要加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大房地產金融監管機構監管力度，監督銀行、開發商和信貸個人的行為，及時治理不正確的和違反政策規定的不良行為，抑制投機行為。

4.2實施穩健的貨幣政策

近些年來我國M2增速一直保持在高位水平，貨幣的超額發行不但給我國的經濟帶來很大的隱患，也不利于社會穩定。所以，從經濟和社會多個方面考慮，貨幣政策應該逐步回歸穩健。

今年央行已經數次上調準備金率，顯示了遏制通脹的決心。從央行貨幣政策調整的預期來看，貨幣政策正在逐步回歸穩健。貨幣政策回歸穩健一方面可以表明控制貨幣供應的決心，抑制通脹預期；另一方面合理引導信貸投向，進行產業結構調整的合理引導。

4.3大力發展多層次、全方位的房地產金融體系

應力求形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，在確保房地產資金來源充足的同時分散房地產投資風險。要解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求，分散和降低銀行系統風險。例如，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產債券市場，作為解決當前房地產企業融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業，在資本市場上直接融資；積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬我國房地產融資渠道等。大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

通過貸款證券化增加信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速間接金融向直接金融的轉化，使房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，還分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施投資基金方面的專門法律使國內和國際產業基金可以在房地產投資中有法可依，健康、持續地運作。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。

4.4房地產企業自身要能夠正確的認識和看待市場

我國的房地產開發項目很多，在這種條件下，如果我們無視消費者應有的權益，不尊重市場，惡意欺騙購房人，例如在面積上作假，質量上不能保證，交房時間不能遵守等等，那么，最終會限制消費者的需求，其結果必然是大量的房子賣不出去，最后導致房地產泡沫及金融風險的產生。

房地產商必須考慮自身的規模效益問題，也就是說要加大競爭力度，要提升房地產企業規模，使一些信用度不高和不具備資格的企業退出房地產領域，目前有人反對央行關于信貸政策調整的一個理由，就是央行調整信貸的政策可能會使一些信用差，資產小的企業 退出房地產行業，認為這樣的結果可能會使一半的房地產企業倒閉破產，退出房地產領域。我認為這個觀點有些不妥，那些資金量不夠，信用度不高的企業就是應該退出去，這正是央行規范房地產信貸政策的效

果之一，其對房地產市場的規范可以讓那些守規的企業有更多的市場份額和市場收益。房地產商能夠進行自律是保持房地產持續發展和防范金融風險的一種重要的社會基礎，也就是說房地產商自律問題不是企業自身問題，不是這個企業自身好壞的問題，而是直接涉及到能不能防范金融風險，能不能防范房地產泡沫的社會基礎的問題。

結論

2012年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。我國公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。房地產金融并不復雜實際就是不同時間、空間，不同持有者之間的價值交換，在這個價值交換當中爭取實行價值的最佳交換產生增值。雖然我國房地產金融存在諸多風險，存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題，需要進一步完善房地產金融市場，但是，由于國家政策的調控和制定相關法律法規，規范了房地產市場的發展，我國房地產金融還是以良性發展為主。

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第三篇：淺談我國當前房地產市場發展中存在問題及對策

淺談我國當前房地產市場發展中存在問題及對策【摘 要】 本文通過對我國房地產市場過快發展中存在的主要問題進行分析，提出了相關的解決對策：政府完善土地供應制度；建立房地產價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調控；完善住房供應體系和住房保障體系；規范房地產開發企業及相關企業的行為。

【關鍵詞】 房地產市場；存在問題；對策

房地產業在我國起步晚，歷史短，發展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產行業表面繁榮，房價持續攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產市場持續健康的發展［1］。

一、存在的主要問題

1、地區發展不平衡

首先，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標的增長速度均高于其他兩部。

其次，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區 西部地區中部地區。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區中部地區東部地區。

2、房地產需求與房地產供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個百分點之多［2］。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經濟適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經濟適用房政策和實踐是當前問題的焦點，其主要體現以下四個方面，一是經濟適用住房的公平性問題；二是對由經濟適用住房制度引出的房地產市場價格雙軌制產生異議；三是認為經濟適用住房供應量過大對商品房產生擠出效應的問題；四是在經濟適用住房運行與管理中出現的問題。我國現階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。

4、房地產投資行為急需調控

房地產投資行為已成為形成現在高房價的主要因素之一，在當前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉化為投機行為。理性的房地產投資有以下幾方面的優勢：一是活躍房地產交易，增加

市場需求，促進房地產市場的發展；二是提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。

然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大于其優勢：第一，在房地產市場供不應求，房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產市場的持續健康發展；第二，房地產投資與股票等投資有著本質的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產市場中的閑置房數居高不下，并且北京、上海等城市房地產的租售比遠遠低于世界平均水平，這說明我國房地產泡沫已非常嚴重。

5、國家調控政策實施受阻

針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產調控政策，但始終監管機制不夠完善，導致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴格執行，并且各金融機構為了自身利益也有自己的應對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產市場不健康的發展。

二、促進我國房地產市場健康發展的對策

我國政府針房地產市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進房地產市場的持續健康發展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產稅及物業稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認為，要想真正控制房地產市場的過熱發展以及解決房地產供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施：

1、政府完善土地供應制度

（1）加大土地供應結構的調整力度［3］。土地供給結構與需求結構的協調均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據市場的實際需要和經濟發展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結構失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區住宅用地和城市高檔房地產用地，對開發高檔商品房從供給源頭上進行限制；另一方面，落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

（2）建立地價調控體系。鑒于我國地產市場的現狀，政府對地價進行調控，應著力建設地價的調控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導價來調控，如建立基準價、標定地價和土地出讓價等。對此，可參照國外的成功經驗。如日本政府每年都在固定的時間公布由官方調查和評價的公示地價。“公示地價”是一種旨在調控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進行土地交易提供依據。

（3）規范政府行為，強化土地管理的監控職能。嚴厲遏制土地市場中的政府違法違規行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預期的宏觀調控效果。另外，土地管理監控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產市場的健康發展，只有加強土地管理的監控工作，才能防止區域性的房地產投機，抑制房地產價格的非正常上漲，促進我國房地產市場平穩運行。

2、建立房地產價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調控

我國房地產市場發展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經濟預期導致的投機炒房行為。因此，在監測和控制房地產價格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設規模［5］。

（2）針對市場中的認為調控市場和哄抬價格現象，要進一步加強管理。嚴格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。工商部門對房地產的營銷手段、營銷方式以及稅務部門對房地產的稅費收繳等嚴格控制和監督，從而進一步規范房地產企業的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開

化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區。

（3）在面對社會經濟頂期問題，需要全社會形成合理引導市場的氛圍。引導老百姓確立正確的住房觀念、風險意識和投資理念。正確的輿論導向人們形成正確的房地產投資理念、住房觀念以及風險意識。因此，對于房地產市場中的所有主體，政府要承擔起責任，引導老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經濟利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進一步加大了住房保障工作力度，大力推進廉租房和經濟適用房的建設，但是仍然存在保障性住房供不應求的局面，并且在供應過程中出現不公平現象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關系戶”得到，因此應該在將來加強監管制度的建設。除此之外，對于現在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負擔不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應該有相應的住房供應保障，政府雖已下令供應限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應，因此要在完善住房保障體系建設的過程中，加大廉租房和經濟適用房建設力度的同時，一定要重視推進“限價商品房”的供應工作。

4、規范房地產開發企業及相關企業的行為

當前，很多房地產開發企業開始出現不規范的開發與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構操作不規范等問題頻頻出現，因此筆者提出以下幾點建議：

（1）建立企業的信譽檔案。要加大力度推行房地產開發企業誠信等級評定制度，在此基礎上，要建立企業信譽檔案，將企業的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優質產品介紹內容，在網上公布，建立企業信用管理信息系統，進入系統的信息，不僅作為主管部門評定企業好壞的依據，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業，治理整頓那些信譽差、經營管理不善的小企業。

（2）對預售合同進行網上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發商隱瞞預銷售情況等一系列行為，因此應該實施新建的商品房的預售都必須進行預銷售合同的網上備案登記制度。開發商申請辦理預售許可證。同時，必須上報所有樓盤信息，在地區的房地產交易中心辦理網上公開手續，所有消費者都能在網絡上查詢相對應的在售樓盤的銷售情況。網上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規范銷售行為，正確引導投資和消費起到了積極作用。

（3）規范房地產中介機構的經營方式。中介機構雖然在國內起步較晚，但發展勢頭較快。中介機構的活躍性是一個國家房地產業走向成熟的重要標志。最近幾年，國內大部分地區，新房、二手房以及房屋租賃的發展勢頭較好，房地產中介市場出現了較大的機會。但目前中介機構的員工素質普遍偏低，使得工作中出現很多以不正當手段謀取私利的行為，因此中介機構要建立健全公司的人員選擇、職前培訓和在職績效考核制度，完善對房地產中介相關專業知識的培訓，全面提高中介機構員工的綜合素質。

【】

［1］ 陳渝文.房地產過快上漲的原因與房產政策之芻議［J］.財經論壇，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我國房地產泡沫現象的成因與對策［J］.江西金融職工大學學報，2010.（12）.［3］ 何元斌.關于房地產價格調控的政策與措施建議［J］.經濟研究參考，2006.(55).［4］ 吳淑蓮.房地產宏觀調控中應注意的若干問題［J］.商業時代，2006.(15).［5］ 魏博揚.我國房地產市場發展趨勢及對策研究［D］.吉林大學，2009.

第四篇：我國農產品營銷渠道存在問題及對策研究

1引言：4月2日，新浪財經刊出題為“湖南漢壽農民自毀萬畝蔬菜 因賣得越多賠得越多，”的文章。圖片里大批大批的蔬菜被鏟掉的景象，誰看了都覺得心痛。為什么會產生這種現象？為什么生產出來卻賣不出去？我們應該怎么看待和解決這個問題？近些年來不斷有農民自毀農產品的報道，農民人口占中國人口的？，農業是中國的經濟發展的重要支撐，所以對于這個現象的研究就顯得非常必要。本文就試圖剖析一下這種現象產生的原因，以及怎么樣能避免這種局面的產生，更好的發展我們的農業。這就是本文的寫作目的和意義。

2、我國農產品營銷渠道的現狀

2.1我國農產品批發市場數量多，在農產品銷售中起重要作用。

20世紀80年代農產品批發市場在我出現，經歷了從小到大，從弱到強的發展歷程。從產地市場興起到后來的產地市場與銷地市場并行發展，從民間自發形成到政府推動建設再到后來政府推動整合重組的過程。據農業部資料統計，我國農產品批發市場成立之后就迅速發展,市場數量由1986 年的892 個發展到2007 年的4 150 個,農產品批發市場年成交額由1986 年的29.35億元增加至2007 年的9 300億元。2009年，全國交易額過億元的農產品批發市場有1884家，占總數量的比例達到70%，交易總額近1．5萬億元。平均每市成交額則由317.8萬元上升為22 409萬元。

2.2 農產品流通的主體是個體私營企業和個體農戶，規模小，組織程度低。

農產品的這種流通方式主要是由中國的地域和人口地理分布方式造成的。以家庭為單位進行的小規模分散的生產是我國農業生產的主要模式。大多數農民在本地區內種植農作物，很少與買方建立穩定的供銷關系，簽訂供銷協議。通常來說農戶就是提供農產品的源頭，很少考慮市場上對哪種農產品需求更為旺盛。不會根據市場上的供求關系來確定種植農產品的數量及品種。我國農村多而小且分散，缺乏代表農民利益的具有獨立產權的經濟組織。由于農民的受教育程度低，對信息的獲取較為閉塞，因此無法形成有效的市場信號，在市場上缺乏競爭力和自我保護能力。

2.3 農產品進入超市，農產品貿易市場依舊是主導

今年來，隨著人們對食品安全問題的重視程度越來越高，大型連鎖超市越來越受到人們的歡迎。像現在的沃爾瑪連鎖超市，家樂福超市，這些都是國際型連鎖超市。還有省內的連鎖超市也越來越多，比如吉林省長春市的連鎖超市有歐亞超市，新天地超市，每日多超市，瑞達生鮮超市等等。盡管連鎖超市猶如雨后春筍般發展起來，但是其銷售份額依舊有限。多數農產品例如蔬菜、果品、肉類、水產品等更多的還是通過農貿市場進行銷售。

2.4 傳統交易方式占主導地位

隨著經濟的發展，現代交易方式在農產品市場中發揮著越來越重要的作用。但是傳統的農產品交易依舊是我國農產品銷售的主要方式。我國農產品銷售多數還是一手交錢，一手交貨的模式。大部分農民還是采用吆喝買賣的方式，擺地攤售賣，買賣雙方討價還價，一旦達成買賣意愿，當即現金交付。現代這種電話交易，委托交易，信用交易等模式在農產品市場上還不占據一定地位。

第五篇：房地產營銷存在的問題

房地產營銷存在的問題

1，房地產廣告脫離市場，單純強調賣點，夸大其詞。投資大，追求奢華，追求大版面，沒有扎實的內容，沒有創意和內涵。

2，把銷售等同于營銷，很多房地產公司的營銷部門從房子預售時才開始加入工作。但實際上，營銷應該從選地時就介入，設計什么樣的樓盤應該也是營銷部門分析市場后的結果，而不是設計部門單獨的事情。銷售完成后維護客戶滿意度、為后續開發做準備等等，都應與營銷部門相關。

3，過分依賴廣告，廣告費投入過多導致成本增加。

4，廣告誠信度不高，信息提供嚴重失真，和消費者玩文字游戲，欺瞞消費者或者誤導消費者。

5，目標市場不明，缺乏市場定位，開發結構不合理。

6，品牌意識不夠，房地產企業數量多，規模小，經營風險高，魚龍混雜。7，無序化競爭。房地產的高利潤吸引了各種資質的商人。

8，銷售團隊不穩定，營銷人員的能力良莠不齊，從事營銷的人員專業知識不夠，沒有把房地產營銷同其他商品的營銷區分開來。

9，市場調研不足。房地產營銷研究基礎差，研究人員少，研究風氣低。10，本末倒置，注重營銷，忽略了房地產產品質量。

11，營銷策略單一，眼光不夠長遠。

12，抵御政策等外界沖擊的能力小。

13，房地產營銷的不規范，政府沒有專門的部門對房地產營銷進行管理。14，非法營銷。不擁有土地使用權而進行投資建房銷售、無房售房賣空現象、非法集資、買賣合同中權利與義務的傾斜不對等等現象。

15，營銷方式陳舊。鋪天蓋地的傳單、海報和人海戰術，使成本增加，使虛假信息傳遞，誘騙欺詐的現象的產生。

16，明顯的功利性。哄抬價格，把房地產當做單純的投資。

17，售后缺陷。

一、管理主體缺位

二、管理主體的職責界定不明確

三、物業管理不到位, 形同虛設的現象比較嚴重

四、物業管理職能比較單一, 往往局限在費用收支及簡單清潔維護等方面