第一篇：商業(yè)物業(yè)考核 大作業(yè)要求

豪哥的商業(yè)物業(yè)大作業(yè)：

調(diào)查歸納廣州大學(xué)商業(yè)中心鋪位分布、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)特色與特點(diǎn)，并提出改進(jìn)建議。群共享的商業(yè)物業(yè)第四章課件有相關(guān)內(nèi)容。

作業(yè)要求：

１、標(biāo)準(zhǔn)排版，小四號(hào)字打印，包括文字、圖表8頁(yè)以上，其中主要文字需要達(dá)到6頁(yè)以上！

2、12月27日交齊！

第二篇：商業(yè)建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)作業(yè)要求

商業(yè)空間設(shè)計(jì)作業(yè)

一、設(shè)計(jì)課題

某種類型商業(yè)空間設(shè)計(jì)

二、設(shè)計(jì)條件

1、任選一種商業(yè)空間類型，完成其商業(yè)空間的室內(nèi)及店面的設(shè)計(jì)。

2、根據(jù)提供的平面圖完成設(shè)計(jì)內(nèi)容。

三、設(shè)計(jì)內(nèi)容

1、完成課題報(bào)告表的填寫。

2、草圖部分（1）平面部分共3張（A4幅面）

A、功能分析圖1張B、人流分析圖1張 C、平面布局草圖1張

（2）效果圖部分共6張（A4幅面）

A、室內(nèi)空間透視草圖至少2張

B、室內(nèi)形象墻透視草圖至少2張

C、門頭櫥窗透視草圖至少2張

3、正稿部分

（1）施工圖內(nèi)容共10張，包括：A、平面圖1張 B、天花圖1張 C、立面圖4張 D、節(jié)點(diǎn)大樣圖4張

（2）效果圖內(nèi)容共6張，包括：

A、室內(nèi)空間透視效果圖至少2張

B、室內(nèi)形象墻透視效果圖至少2張

C、門頭櫥窗透視效果圖至少2張

四、設(shè)計(jì)要求

1、設(shè)計(jì)說明300字左右、形象設(shè)計(jì)（配植物）、陳設(shè)設(shè)計(jì)。

2、展柜展架：三視圖3張、效果圖1張。

3、表現(xiàn)方式：電腦制作或手繪表現(xiàn)，并進(jìn)行排版。

4、紙張要求：900X1200mm幅面圖紙一張，豎版。包括所有作業(yè)內(nèi)容，要有版式設(shè)計(jì)，主題明確。

第三篇：商業(yè)物業(yè)糾紛

商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物、辦公的場(chǎng)所。從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場(chǎng)物業(yè)有敞開式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)類型，也有封閉式的購(gòu)物中心、寫字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)的商業(yè)原則，因經(jīng)營(yíng)和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡(jiǎn)析。

我們認(rèn)為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個(gè)方面的特征：

（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)委會(huì)為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對(duì)抗相對(duì)較少，更換物業(yè)公司也相對(duì)較少。

相對(duì)于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會(huì)有困難。據(jù)2010年相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請(qǐng)成立首屆業(yè)主委員會(huì)。”實(shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會(huì)的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會(huì)的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實(shí)際上各個(gè)產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營(yíng)或者全場(chǎng)租約的形式經(jīng)營(yíng)，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的法定要求。即使達(dá)到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺(tái)下，也很難形成成立業(yè)委會(huì)的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對(duì)抗性的業(yè)委會(huì)，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。

物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會(huì)對(duì)抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒有業(yè)委會(huì)或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會(huì)中具有控制權(quán)，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會(huì)的好處，有一個(gè)監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

（二）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項(xiàng)目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對(duì)居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件數(shù)量下降，但個(gè)案標(biāo)的額上升以及針對(duì)管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費(fèi)合理性的新訴訟糾紛。

深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費(fèi)的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營(yíng)戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

出現(xiàn)以上情形的原因主要?dú)w結(jié)為以下兩個(gè)方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤(rùn)讓渡于其他物業(yè)公司，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時(shí)與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時(shí)都將會(huì)一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營(yíng)權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。在減少了開發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理；業(yè)績(jī)分成等新業(yè)務(wù)上。同時(shí)，因服務(wù)范圍的擴(kuò)大，業(yè)主和商戶對(duì)物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹(jǐn)慎合理、費(fèi)用是否合理、特別是中央空調(diào)費(fèi)用的測(cè)算是否合理等更加關(guān)注。其二，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進(jìn)駐前均會(huì)繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金，加上商戶進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對(duì)下降，不過因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)高昂，個(gè)案欠費(fèi)的數(shù)額會(huì)升高。

二、針對(duì)商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范方面應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。

（一）在接受開發(fā)商委托，獨(dú)立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時(shí)，需要注意：

1、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)保障條款

在物業(yè)公司對(duì)商業(yè)樓宇招商經(jīng)營(yíng)過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會(huì)提出保障其同類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的涵義和范圍：

（1）明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進(jìn)的類似行業(yè)的范圍。（2）明確違約責(zé)任，特別是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的商戶必須達(dá)到的業(yè)績(jī)和按時(shí)交納租金（或分成）、管理費(fèi)等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時(shí)有權(quán)利提前解除合同。

2、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定

對(duì)于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項(xiàng)目開業(yè)日期對(duì)于經(jīng)營(yíng)商家和管理方都是比較重要的，項(xiàng)目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費(fèi)，特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費(fèi)、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)志和起點(diǎn)。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn)，對(duì)于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動(dòng)準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達(dá)不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當(dāng)開始計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。

對(duì)于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導(dǎo)致無法支付各項(xiàng)費(fèi)用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；在開業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計(jì)算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費(fèi)用收取任務(wù)。

3、租金遞增率的設(shè)定

經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，租金是投資回報(bào)的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭(zhēng)議；若采用遞增租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對(duì)方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對(duì)政府規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實(shí)踐中，因客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費(fèi)的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個(gè)百分比例，按照每個(gè)租期商戶的營(yíng)業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補(bǔ)足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費(fèi)用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時(shí)，也分享了商戶的經(jīng)營(yíng)成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。但是，如何確定商戶的營(yíng)業(yè)額則是個(gè)突出的問題，很多時(shí)候開發(fā)企業(yè)和商戶會(huì)因?yàn)闋I(yíng)業(yè)額數(shù)額上的爭(zhēng)執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中，如果是商場(chǎng)統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日?qǐng)?bào)”和“月報(bào)”相結(jié)合、商戶自報(bào)和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)商戶的日營(yíng)業(yè)額，待到月底時(shí)再讓商戶上報(bào)整月的營(yíng)業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計(jì)算出整月的營(yíng)業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營(yíng)業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營(yíng)業(yè)額再與商戶自報(bào)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行對(duì)比分析。如何確定租金是事關(guān)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的重要事項(xiàng)，在實(shí)踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進(jìn)行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時(shí)往往會(huì)給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、免除中央空調(diào)費(fèi)的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)便于操作，有些合同把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對(duì)裝修期可能發(fā)生的問題進(jìn)行具體明確的約定。

6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中，商戶通常會(huì)按照自己的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)裝修條款詳細(xì)加以約定。

（1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。

（2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。

（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會(huì)把裝修款分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時(shí)不應(yīng)存在補(bǔ)償問題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時(shí)，雙方往往會(huì)為裝修的補(bǔ)償問題發(fā)生爭(zhēng)議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書證，以便雙方結(jié)算。

（5）對(duì)物業(yè)管理來說也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時(shí)段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財(cái)產(chǎn)損害。

7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對(duì)承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無法實(shí)際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價(jià)高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛。基于這種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：

（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

（2）對(duì)于長(zhǎng)期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價(jià)的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價(jià)只要不超過11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價(jià)為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。

（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評(píng)估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

8、對(duì)欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)

在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問題。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。

首先應(yīng)在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購(gòu)電協(xié)議》，則對(duì)于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因?yàn)樯虘艉妥詠硭尽㈦娏静⒉淮嬖谒㈦娛褂煤贤荒芟碛邢鄳?yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護(hù)。此時(shí)，雖有免責(zé)約定，司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實(shí)施時(shí)間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴栴}，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐，均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法。基于物業(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對(duì)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費(fèi)用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧@種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

9、解除租賃合同、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)

制定租賃合同一般都會(huì)約定合同解除條件，如商戶欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間、商戶違法經(jīng)營(yíng)，則出租人就享有合同解除權(quán)。實(shí)踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間長(zhǎng)、過程復(fù)雜，為了避免擴(kuò)大損失，業(yè)主大多會(huì)采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn)，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時(shí)向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動(dòng)騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過程進(jìn)行公證；第二，聘請(qǐng)律師作為見證，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。

（二）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、商業(yè)物業(yè)的保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)駐商戶、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規(guī)意識(shí)參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險(xiǎn)性。司法實(shí)踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營(yíng)中面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對(duì)物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財(cái)產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個(gè)難題。而保險(xiǎn)就是一個(gè)很好的選擇。

事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購(gòu)買相應(yīng)的保險(xiǎn)，而忽視了自身的保險(xiǎn)。即使在商戶已經(jīng)購(gòu)買保險(xiǎn)的情況下，根據(jù)保險(xiǎn)利益原則，商戶投保的也只是自身的財(cái)產(chǎn)，萬一發(fā)生不測(cè)事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購(gòu)買足夠的保險(xiǎn)至為重要。一般應(yīng)考慮購(gòu)買如下保險(xiǎn)：

（1）財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；

（2）第三者責(zé)任險(xiǎn)，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。

（3）物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，即凡在工商行政管理部門登記注冊(cè)，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險(xiǎn)人。該險(xiǎn)種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如公眾場(chǎng)所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車場(chǎng)責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對(duì)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。

2、商業(yè)物業(yè)停車場(chǎng)區(qū)域的車輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)的控制與預(yù)防

商業(yè)地產(chǎn)停車場(chǎng)的管理風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在車輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。具體風(fēng)險(xiǎn)可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價(jià)值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車位使用服務(wù)關(guān)系。但車位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無法免責(zé)。2010年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場(chǎng)浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請(qǐng)注意以下方面：

（1）建立車位進(jìn)場(chǎng)刷卡制度，并將車位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車憑證上。

（2）完善停車場(chǎng)硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購(gòu)買監(jiān)控設(shè)備，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。（3）將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。

(4)收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。(6)在異常天氣來臨時(shí)，需要及時(shí)廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場(chǎng)，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時(shí)放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時(shí)，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動(dòng)的木板或其他可以隨意搬動(dòng)的材料封閉凹形閘口。

(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險(xiǎn)。對(duì)監(jiān)控設(shè)備要保證完好無損，對(duì)錄像資料要按照國(guó)家規(guī)定，保存至少30天。

(8)購(gòu)買保險(xiǎn)，分散管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)

俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場(chǎng)而終于撤場(chǎng)，雖然被動(dòng)撤場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會(huì)十分復(fù)雜。經(jīng)過對(duì)客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區(qū)、無錫最大購(gòu)物中心、深圳南山區(qū)某大型商場(chǎng)等物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的法律服務(wù)，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險(xiǎn)防范。

（一）物業(yè)的進(jìn)場(chǎng)的類型與相關(guān)問題

商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”

協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對(duì)象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個(gè)原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實(shí)。對(duì)移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí)，如暫時(shí)未能移交及查實(shí)的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對(duì)開發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的負(fù)擔(dān)。具體來說，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

（1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，是否對(duì)小業(yè)主有減免費(fèi)用、允許搭建改造承諾等以及對(duì)外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問題）。

（2）要求開發(fā)商對(duì)小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項(xiàng)目合同、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用，可為以后維修減少費(fèi)用。

（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否，室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

（6）對(duì)于可能有爭(zhēng)議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（休憩綠地）、停車位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭(zhēng)。

2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

這類交接相對(duì)于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對(duì)方的配合則會(huì)順利交接，但通常均會(huì)發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會(huì)影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營(yíng)形象。因此對(duì)于“新舊交接”的進(jìn)場(chǎng)方式，尤其需要注意以下幾個(gè)方面：

（1）一方進(jìn)場(chǎng)，一方會(huì)撤場(chǎng)，雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組，與對(duì)方會(huì)商制定交接的流程、時(shí)間表、確定負(fù)責(zé)人。

（2）嚴(yán)格執(zhí)行交接流程，對(duì)于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單，并讓對(duì)方簽字。對(duì)因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無法移交的，應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認(rèn)。往來函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應(yīng)當(dāng)采取DV全程跟拍或公證送達(dá)。

（3）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。列出清單并依據(jù)清單對(duì)水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收，對(duì)于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（4）對(duì)資料和樓宇內(nèi)的遺留問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，補(bǔ)救。

（5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機(jī)構(gòu)請(qǐng)求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)場(chǎng)而不要采取過激措施。對(duì)有爭(zhēng)議的部分，應(yīng)當(dāng)取得對(duì)方明確的書面答復(fù)，本著“求同存異”的原則，逐步進(jìn)行協(xié)調(diào)接收。

（二）物業(yè)撤場(chǎng)應(yīng)當(dāng)注意的問題

一般情況，物業(yè)撤場(chǎng)都會(huì)有交接相對(duì)方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對(duì)方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤(rùn)，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場(chǎng)的情況下，相對(duì)方不僅不會(huì)配合，反而會(huì)百般刁難。在相對(duì)方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接，此時(shí)注意兩個(gè)原則：

1、應(yīng)注意“程序合法，取證充分。”對(duì)于無人配合或設(shè)置障礙的交接，撤場(chǎng)屬于單方行動(dòng)，很容易成為對(duì)方日后爭(zhēng)議的口實(shí)，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組，明確職責(zé)；

（2）做好交接計(jì)劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān)；

（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；

(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機(jī)房、值班室等安全鎖好；(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

(6)將所有日常運(yùn)營(yíng)管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類分箱封存并標(biāo)記清晰；

（7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;（8）對(duì)于開發(fā)商拒絕接受的財(cái)務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；（9）將撤場(chǎng)的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達(dá)對(duì)方簽收，對(duì)方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達(dá)的證據(jù)。

2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機(jī)構(gòu)，事先向相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告，說明撤場(chǎng)的原因和可能造成的嚴(yán)重后果；請(qǐng)求派人現(xiàn)場(chǎng)見證；必要時(shí)候?qū)⒊穲?chǎng)證據(jù)和需要移交的管理資料等送達(dá)到政府主管機(jī)構(gòu)保管；撤場(chǎng)后向政府機(jī)構(gòu)提交報(bào)告。

3、整理并備份管理資料，做好財(cái)務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補(bǔ)償工作。（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場(chǎng)資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時(shí)無法舉證；

（2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費(fèi)，撤場(chǎng)前應(yīng)對(duì)管理期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi)用，單獨(dú)歸類制定清單，向欠費(fèi)方發(fā)出清償通知書并保證送達(dá)；對(duì)未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費(fèi)或其他訴訟進(jìn)行列表清理，隨后可聘請(qǐng)律師追繳物業(yè)管理費(fèi)；

（3）清理員工勞動(dòng)資料，包括：項(xiàng)目員工合同、薪酬、社保、保險(xiǎn)等。對(duì)于勞動(dòng)合同不完備的部分進(jìn)行補(bǔ)充，分項(xiàng)列明工資、社保、福利等費(fèi)用和員工遣散所支出的其他費(fèi)用并妥善遣散員工；

（4）撤場(chǎng)前對(duì)物業(yè)共用部分，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭(zhēng)議；

（5）做好財(cái)務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費(fèi)用統(tǒng)計(jì)；可能將來帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的測(cè)算，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報(bào)稅。

總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特有的法律風(fēng)險(xiǎn)需要引起經(jīng)營(yíng)者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經(jīng)驗(yàn)和水平，難免有不盡、錯(cuò)漏之處，希望各位同仁斧正。

第四篇：商業(yè)物業(yè)委托合同

物業(yè)管理委托合同

＿＿＿＿＿＿＿有限公司認(rèn)真研究，決定將 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目交 公司實(shí)施。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，雙方在自愿、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上經(jīng)友好協(xié)商，一致同意簽訂本合同，并共同遵照?qǐng)?zhí)行。

第一章

總則

一、本合同當(dāng)事人：

委托方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）受托方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

二、物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：餐飲業(yè) 休閑業(yè) 服裝 娛樂業(yè)商業(yè)街區(qū) 座落位置： 占地面積：約 公頃 建筑面積：約平方米

主配電房： 座，其中高壓室 座 應(yīng)急發(fā)電機(jī)組 組 水池： 個(gè)，共計(jì)平方米 綠地面積：約 萬平方米 男女公廁： 座 經(jīng)營(yíng)性垃圾房： 座 辦公樓：約平方米

三、乙方提供服務(wù)的受益人為甲方和商場(chǎng)各商戶。

第二章

委托管理事項(xiàng)

一、商場(chǎng)公共部位環(huán)境衛(wèi)生的保潔工作（不含商家內(nèi)部保潔工作），包括商場(chǎng)樓道、過道、廣場(chǎng)、綠地、水池、垃圾桶、垃圾站、垃圾房、果皮箱、公共衛(wèi)生間、室內(nèi)外公共設(shè)施設(shè)備等場(chǎng)所、設(shè)施設(shè)備的清掃、清潔、除塵、漂浮物及落葉的清理、垃圾歸集以及經(jīng)營(yíng)性垃圾的收集清運(yùn)等。綠化修剪后的殘留物，乙方必須監(jiān)督綠化養(yǎng)護(hù)單位自行清理，否則由乙方負(fù)責(zé)及時(shí)清理。

二、交通與車輛停放秩序的導(dǎo)引和管理。

三、24小時(shí)維護(hù)商場(chǎng)公共秩序、公共安全，包括安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、公共突發(fā)事件的應(yīng)急處理、設(shè)施設(shè)備看護(hù)等。

四、24小時(shí)值班保證街區(qū)內(nèi)能源供應(yīng)（供水、供電、供氣）正常，設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，及商場(chǎng)內(nèi)外的應(yīng)急維修工作。

五、商場(chǎng)內(nèi)房屋、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、巡檢、修繕和管理。（其中材料費(fèi)由甲方另行支付，正常維護(hù)所產(chǎn)生的耗材和工具費(fèi)用除外）。

六、經(jīng)商場(chǎng)商戶委托，可提供有償服務(wù)并合理收費(fèi)。

七、與甲方相互配合對(duì)商鋪裝修進(jìn)行管理。

八、對(duì)物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》的行為，根據(jù)其情節(jié)輕重，采取提醒、批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、罰款等手段進(jìn)行管理，并對(duì)決意不糾的負(fù)有向甲方或商場(chǎng)“綜治辦”報(bào)告的責(zé)任。

九、按照《消防法》及有關(guān)法規(guī)對(duì)街區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備、及其他有關(guān)消防事項(xiàng)，商家消防進(jìn)行管理。

十、按照安全、公平、合理的原則，協(xié)調(diào)街區(qū)內(nèi)商家之間物業(yè)方面的相互關(guān)系。

十一、按照本合同附件：《業(yè)主公約》《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》等對(duì)商場(chǎng)、商家進(jìn)行管理，并負(fù)有相應(yīng)責(zé)任。

十二、甲方按照財(cái)產(chǎn)清冊(cè)移交房屋、設(shè)施、設(shè)備以后由乙方對(duì)其進(jìn)行管理，乙方負(fù)有管理、維護(hù)責(zé)任和權(quán)利。

十三、其他：

1、向商家提供報(bào)紙、信件、郵件投遞到戶。

2、開設(shè)24小時(shí)服務(wù)熱線、接受商家、甲方的咨詢、投訴及要求協(xié)助解決的其他問題。

3、協(xié)調(diào)商場(chǎng)與各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，為保障甲方、商家正常合法公平經(jīng)營(yíng)提供幫助。

4、無條件配合甲方對(duì)商戶的管理。

5、配合甲方的在商場(chǎng)內(nèi)或廣場(chǎng)的活動(dòng)。（產(chǎn)生的費(fèi)用由甲乙雙方另行商議結(jié)算）

第三章

委托管理期限

委托管理期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止，本合同期滿前30日內(nèi)，若甲乙雙方均未提出異議，本合同在期滿后將按照 年為一周期繼續(xù)履行。

第四章

雙方權(quán)利義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1、負(fù)責(zé)制定《業(yè)主公約》和《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》并作為商場(chǎng)房屋物業(yè)合同的附件，要求商場(chǎng)商戶或其他使用人共同遵守。甲方負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

2、審定乙方根據(jù)甲方要求、結(jié)合街區(qū)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)所制定的《賣場(chǎng)管理制度》、《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《崗位職責(zé)》、《考核辦法和標(biāo)準(zhǔn)、制度》。

3、每季召集一次商戶聯(lián)系會(huì)，檢查監(jiān)督乙方商場(chǎng)管理服務(wù)工作實(shí)施及制度執(zhí)行情況，每月對(duì)乙方的物業(yè)管理服務(wù)水平進(jìn)行一次全面測(cè)評(píng)，若考核測(cè)評(píng)結(jié)果較差，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，仍未整改的并造成重大損失的，甲方有權(quán)隨時(shí)終止本合同。

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃。

5、收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于本合同生效之日起30日內(nèi)向乙方提供。

6、按合同或甲乙雙方協(xié)議及時(shí)足額支付交由乙方實(shí)施的特約維修費(fèi)用。

7、向乙方無償提供經(jīng)簡(jiǎn)裝的辦公用房、工具房各一間，男女更衣室各一間，共計(jì)100平方米。

8、甲方提供乙方用水用電（其中水：30噸/月，電：300度/月由甲方無償提供，超出上述額度的部分由乙方按照相應(yīng)單價(jià)按實(shí)際使用數(shù)量向甲方支付費(fèi)用）。

9、對(duì)乙方的物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

10、對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清冊(cè)，并在合同簽訂以后向乙方進(jìn)行移交。

11、甲方對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有外立面、公共區(qū)域享有改造、改變、發(fā)布廣告、增加永久、臨時(shí)設(shè)施、設(shè)備的權(quán)利。

12、甲方有權(quán)根據(jù)本合同向乙方授予、解除乙方與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。

14、項(xiàng)目?jī)?nèi)水、電費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)代收代繳，乙方予以配合。

15、甲方對(duì)各商戶承租區(qū)域的外墻體及以外部分，享有完全的處分和管理權(quán)，乙方不享有此項(xiàng)權(quán)利，乙方對(duì)此有配合甲方之義務(wù)。

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定《商場(chǎng)物業(yè)管理制度》。

2、向商戶或其他物業(yè)使用人告知《業(yè)主公約》、《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》，并按法規(guī)、及上述規(guī)定對(duì)商戶或其他物業(yè)使用人進(jìn)行管理，并對(duì)管理負(fù)有相應(yīng)職責(zé)、權(quán)利和責(zé)任。

3、不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

4、負(fù)責(zé)編制房屋、商場(chǎng)公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的階段性養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和有償維修服務(wù)方案，并在甲方認(rèn)定簽字后組織實(shí)施。

5、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、代購(gòu)物品采購(gòu)計(jì)劃。

6、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用或改變其使用功能，對(duì)確需改、擴(kuò)建或需要完善的項(xiàng)目必須征得甲方的書面許可。

7、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部辦公、工具用房、代購(gòu)的各類工具、器材和辦公用品，并保證完好。

8、本合同終止時(shí)，乙方按財(cái)產(chǎn)清冊(cè)記載的項(xiàng)目和數(shù)量將合同項(xiàng)目房屋、設(shè)施、設(shè)備等如數(shù)完整地(正常損耗除外)交還甲方，若有故意損壞、滅失，乙方應(yīng)予修復(fù)或賠償。經(jīng)甲方同意乙方變更或甲方變更的除外。

9、乙方不享有在項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)布任何廣告的權(quán)利，甲方書面同意的除外。

10、乙方在本合同簽訂生效后、經(jīng)甲方書面授權(quán)后按照與甲方共同商議的方式與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理協(xié)議并按協(xié)議收取物業(yè)管理費(fèi)及提供相應(yīng)服務(wù)、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由甲方確認(rèn)，乙方未得到甲方書面同意不得擅自更改收取標(biāo)準(zhǔn)。

11、無條件配合甲方對(duì)商家進(jìn)行管理、及采取的相應(yīng)措施。包括乙方按甲方書面要求對(duì)商家進(jìn)行的切斷水、電供應(yīng)的工作。

12、因乙方管理不力造成甲方損失的，乙方應(yīng)給以賠償。因甲方直接原因造成乙方損失的，甲方給予賠償。

13、商場(chǎng)商戶向乙方申報(bào)的門頭，房屋外立面、戶外店招、戶外廣告、戶外亮化等項(xiàng)目的裝飾、裝修以及營(yíng)銷廣告、節(jié)日景觀的設(shè)置、空調(diào)室外機(jī)、制冷室外機(jī)及排風(fēng)機(jī)等戶外設(shè)施、設(shè)備安裝，由甲方進(jìn)行審批，乙方予以配合并進(jìn)行管理，乙方不享有審批的權(quán)利。商場(chǎng)商戶向乙方所報(bào)圖紙、資料應(yīng)向甲方報(bào)備。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

一、公共環(huán)境：

商場(chǎng)通道及過道：每日清掃2次，循環(huán)保潔，目視過道路要求干凈、整潔，無垃圾、雜物、浮砂，地磚無污跡，無積水，每100㎡痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個(gè)，無直徑2cm以上的石子；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過1小時(shí)；

標(biāo)識(shí)、宣傳牌、導(dǎo)視圖、標(biāo)識(shí)、宣傳牌每日擦拭1次，保持干凈、整潔。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物。

綠化帶：每日清掃2次綠化帶、草坪上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，地面基本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾。

辦公室：辦公室每日清潔2次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺(tái)及其他臺(tái)面，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，無積灰；工、器具排放整齊、有序。

垃圾箱、垃圾桶：垃圾箱隔日抹布抹1次；垃圾桶、垃圾箱定期沖洗清潔，保證無異味、積垢（具體時(shí)間）；垃圾桶、垃圾池周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡、油污，無明顯異味。

垃圾收集與處理：保持垃圾桶清潔，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋；再蓋好垃圾桶蓋；每日定時(shí)收集、清運(yùn)商場(chǎng)內(nèi)生產(chǎn)、生活垃圾并集中堆放在隱蔽位置，做到垃圾日產(chǎn)日清，每日按時(shí)運(yùn)離街區(qū)；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

衛(wèi)生消殺：夏季等蚊、蠅孳生季節(jié)每月消殺2次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠：每季進(jìn)行1次；特殊情況根據(jù)需要增加次數(shù)；確保操作人員和經(jīng)營(yíng)戶安全，有切實(shí)可行措施。

公共衛(wèi)生間：保持空氣暢通無異味、不堵、不露，衛(wèi)生潔具包括

鏡子無污跡，地面無水跡、污跡。

公共水池：保持清潔無雜物、定期清洗，保持水質(zhì)，并每日有人進(jìn)行檢查確保硬件完好，無淌水漏水現(xiàn)象。

綠化：每月對(duì)公共區(qū)域綠化，進(jìn)行兩次維護(hù)保養(yǎng)，修剪草坪。

二、交通和車輛停放秩序: 各類車輛按指定方向行駛，分類有序停放。無車輛混雜停放，無易燃、易爆及有毒物品放置。按甲方要求進(jìn)行管理。

三、安全護(hù)衛(wèi)：

1、護(hù)管人員一律佩帶工號(hào)牌，著裝整齊、儀容、儀表規(guī)范，不留長(zhǎng)發(fā)、胡須，行為規(guī)范、語言禮貌文明。

2、各出入口設(shè)立固定崗，值班中不得擅自離崗、并崗，不得聚集聊天，高聲喧嘩。不得在崗位上或禁煙區(qū)域內(nèi)吸煙。謝絕推銷或其他閑雜人員、衣冠不整者進(jìn)入商場(chǎng)、辦公室。對(duì)于從商場(chǎng)內(nèi)搬運(yùn)物品者，需要持有世紀(jì)天成歡樂谷書面簽署同意的《撤場(chǎng)申請(qǐng)流程單》，方可放行。各區(qū)域設(shè)立流動(dòng)崗，實(shí)行24小時(shí)值勤制度，24小時(shí)不間斷巡邏，保持商場(chǎng)內(nèi)外的治安秩序，巡邏縱向到底，橫向到邊，不留死角，不留空點(diǎn)，做好記錄。巡邏中要多看、多聽、多嗅以檢查治安、防火、防盜等情況。

3、嚴(yán)格控制易燃易爆、有毒有害的違禁物品進(jìn)入商場(chǎng)。

4、嚴(yán)格按照《商場(chǎng)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》，及時(shí)準(zhǔn)確處理事故隱患或停電、火災(zāi)、治安等各類突發(fā)事件。

5、熟悉商場(chǎng)情況，遇有問訊，準(zhǔn)確耐心地給予回復(fù)，態(tài)度溫馨周到，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。

6、監(jiān)控室人員持證上崗，熟練掌握各系統(tǒng)的工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作及操作方法。并準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫監(jiān)控值班記錄。

7、愛護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備，廉潔奉公，秉公執(zhí)勤，互相配合、互相幫助、團(tuán)結(jié)一致

8、認(rèn)真處理好客戶的投訴，做好記錄工作。

四、供配電、供水、供氣：

1、嚴(yán)格執(zhí)行《配電房運(yùn)行制度》和《電氣設(shè)備操作程序》。

2、保持總配電房及街區(qū)內(nèi)各分配電房的清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬。

3、每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線及街區(qū)內(nèi)各分配電房設(shè)備等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理。

4、每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次以上清潔、保養(yǎng)。

5、每年按照當(dāng)?shù)毓╇娋种嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)供電主設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，確保商場(chǎng)供電正常安全有序。

6、保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知經(jīng)營(yíng)戶。

7、每年檢測(cè)1次護(hù)管接地電阻和配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè)4次配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好。

8、潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥。

9、每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無蛙、鼠、蟻害，及時(shí)采取措施消除隱患。

10、每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。

11、按日、周、月周期安排作好對(duì)商場(chǎng)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查、維護(hù)、保養(yǎng)工作并做好記錄。特殊天氣狀況下增加對(duì)商場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備的巡檢。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理解決。

12、對(duì)商場(chǎng)內(nèi)水、電、氣定期進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并防止漏水、漏電、漏氣事件、事故的發(fā)生，對(duì)水、電計(jì)量器具加強(qiáng)巡查防止偷竊

發(fā)生。

五、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)：

1、保持商場(chǎng)內(nèi)外道路暢通，無貨品堆積占道現(xiàn)象。

2、化糞池每月巡查1次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)；

3、樓面落水管落水口等保持完好，及時(shí)上報(bào)更換開裂、破損的落水管落水口，每季度檢查一次；

4、每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；目視基本干凈無污漬、雜草，排水暢通，無積水，無臭味；

5、每3個(gè)月對(duì)地下管井疏通、清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；

6、堅(jiān)持每日對(duì)地下室設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，認(rèn)真做好巡視紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，每年對(duì)地下室水泵保養(yǎng)兩次（材料費(fèi)由甲方支付）。

7、維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃按季度編制報(bào)送甲方確認(rèn)，并在甲方確認(rèn)后一周內(nèi)組織實(shí)施。臨時(shí)性維修及時(shí)呈報(bào)甲方，甲方確認(rèn)后及時(shí)實(shí)施。

8、大雨、大風(fēng)、大雪及災(zāi)害性天氣前要做好預(yù)防、告知工作，發(fā)生時(shí)要作好巡查和緊急處理，發(fā)生后要作好善后和補(bǔ)救工作。

9、負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)外廣場(chǎng)路面基礎(chǔ)設(shè)施的維修，包括路牙、路面、樹池、水管、公共洗手間設(shè)備等。

10、必須每年對(duì)消防監(jiān)控設(shè)施進(jìn)行日常維修和檢測(cè)，確保商場(chǎng)消防監(jiān)控系統(tǒng)正常有序，無監(jiān)控死角。如因此工作延誤而造成消防檢查處罰，由乙方自行負(fù)責(zé)。

六、水電維修時(shí)限

急修：5分鐘內(nèi)到達(dá)。

七、甲方和商場(chǎng)商戶對(duì)乙方服務(wù)的滿意率: 95%以上（非乙方因素除外）。

八、以上未詳盡部分，按照甲乙雙方所確定的相應(yīng)附件（）執(zhí)行。

第六章

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

一、財(cái)務(wù)收支總的原則

1、經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，本著“既節(jié)約費(fèi)用開支、又確保服務(wù)質(zhì)量”的目的，世紀(jì)天成歡樂谷物業(yè)管理服務(wù)范圍將根據(jù)甲方對(duì)外招商的進(jìn)度和實(shí)際入駐經(jīng)營(yíng)的面積的不斷增加而逐步擴(kuò)大、分階段實(shí)施。

2、在確保物業(yè)管理服務(wù)人員素質(zhì)、數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的前提下，甲方同意乙方按每平方米 元/月的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)入駐的商鋪收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，乙方如不能足額收取與甲方無關(guān)。乙方可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)位以及管理成本實(shí)際情況，在取得物價(jià)局批文或備案的情況下，合理對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)價(jià)，但必須事先與甲方溝通并取得甲方書面同意。

3、乙方不得向甲方商戶收取超過本合同有效期以外的物業(yè)管理費(fèi)，否則除必須無條件退還外，還需承擔(dān)一切可能引起的相關(guān)責(zé)任。同時(shí)，甲方有權(quán)扣除乙方保證金作為補(bǔ)償。

二、乙方物業(yè)費(fèi)中已經(jīng)包括下列費(fèi)用:

1、人員工資、福利費(fèi)用

2、環(huán)衛(wèi)部門收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)用

3、辦公、耗材、低質(zhì)易耗品、設(shè)備維修保養(yǎng)的正常費(fèi)用。

4、各項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)用。

5、管理費(fèi)用、稅金。

6、政府部門向街區(qū)收取的涉及物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和雜費(fèi)。

7、服裝、設(shè)備更新費(fèi)。

8、配電房、供水、供氣設(shè)施的檢測(cè)、保養(yǎng)費(fèi)用。

9、設(shè)施、設(shè)備非正常損壞，或?yàn)橐曳焦芾聿涣υ斐蓳p壞的維修相關(guān)費(fèi)用。

10、街區(qū)環(huán)境保潔工作所需要的各種工具或耗材，包括垃圾桶、垃圾袋、保潔用具等。

11、乙方物業(yè)人員的培訓(xùn)費(fèi)。

12、乙方人員的勞保、工傷、事故、社會(huì)福利等費(fèi)用。

13、乙方為商戶提供的其他服務(wù)。

14、因乙方管理不力造成的街區(qū)商戶、第三方損失的相關(guān)費(fèi)用及相應(yīng)賠償。

15、以上費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方不再予以支付。

三、乙方物業(yè)費(fèi)中不含以下費(fèi)用：

1、甲方對(duì)商場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用，或主動(dòng)為乙方添置的設(shè)備費(fèi)用。

2、因綠化公司清潔不力，甲方委托乙方處理的費(fèi)用。（費(fèi)用額甲乙雙方另行商議）

3、公共設(shè)施、設(shè)備的水、電正常消耗費(fèi)用。

4、管委會(huì)發(fā)生的費(fèi)用、公安部門從安全角度向街區(qū)派駐的公安人員所發(fā)生的費(fèi)用。

5、因甲方進(jìn)行街區(qū)或建筑物改造而產(chǎn)生的建筑渣土、裝修垃圾的清運(yùn)費(fèi)用。

6、公共設(shè)施設(shè)備的大修，以及其他可申請(qǐng)維修基金的維修項(xiàng)目。

第七章

違約責(zé)任

一、甲方因完全自身原因違反本合同第四章第一條的約定，致使乙方未完成規(guī)定的管理目標(biāo)或未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量，乙方有權(quán)要求甲方在一定的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同，造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

二、若甲方收到商家針對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的重大投訴從而造成對(duì)甲方形象的嚴(yán)重影響或發(fā)生重大安全、消防責(zé)任事故，甲方有權(quán)終止合同，乙方因此造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

三、乙方違反本合同第四章第二條的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

四、乙方于本合同生效之日起7日內(nèi)，向甲方繳納項(xiàng)目實(shí)施保證金人民幣（￥ 元），待本合同終止時(shí)雙方結(jié)算完畢后無息退還。

五、甲乙任意一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?萬元人民幣的違約金，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

第八章

附則

三、未盡事宜雙方可以共同協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

四、本合同及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

五、本合同正本連同附件一式六份，其中甲方三份，乙方二份、淮南市房產(chǎn)管理局（備案）一份，具有同等法律效力。

六、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

七、本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)淮南市房產(chǎn)管理局進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可向淮南市田家庵區(qū)人民法院提起訴訟。

八、本合同自甲乙雙方共同簽字之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

第五篇：商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)戶的入戶、裝修手續(xù)辦理;負(fù)責(zé)分管樓棟區(qū)域空置房的管理工作;

2.負(fù)責(zé)分管轄區(qū)的日常巡查，并監(jiān)督分管樓棟的保潔、綠化等服務(wù)質(zhì)量;

3.負(fù)責(zé)分管樓棟的客服溝通、拜訪，改善客戶關(guān)系，協(xié)助建立、完善業(yè)主檔案;

4.負(fù)責(zé)分管樓棟的上門回訪工作和分管樓棟內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用的催收;

5.掌握各種應(yīng)急時(shí)間處理程序并協(xié)調(diào)處理;

6.完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)21、負(fù)責(zé)協(xié)助上級(jí)按照公司標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行所轄區(qū)域保潔或運(yùn)送服務(wù);

2、負(fù)責(zé)與客戶保持及時(shí)有效的溝通，及時(shí)處理客戶需求;

3、負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)成員的培訓(xùn)、輔導(dǎo)、考核等日常管理工作;

4、負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)、人力資源、運(yùn)作等各項(xiàng)政策、制度的貫徹落實(shí)。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)3

1.依照物業(yè)主任的編排，有效地執(zhí)勤;

2.確保物業(yè)內(nèi)各類設(shè)備正常運(yùn)作，例如:升降機(jī)、手扶梯、空調(diào)、照明等，遇有故障，必須立即匯報(bào);

3.處理客戶的資詢、意見、投訴等事宜;

4.熟習(xí)公司各類政策及規(guī)章、工作流程、指引等，并切實(shí)執(zhí)行;

5.有效執(zhí)行各類工程的管理工作;

6.處理緊急事故;

7.與租戶保持緊密溝通，維持良好關(guān)系;

8.與上級(jí)保持緊密溝通，將事情如實(shí)匯報(bào).商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)4

1.依照物業(yè)主任的編排，有效地執(zhí)勤;

2.確保物業(yè)內(nèi)各類設(shè)備正常運(yùn)作，例如:升降機(jī)、手扶梯、空調(diào)、照明等，遇有故障，必須立即匯報(bào);

3.處理客戶的資詢、意見、投訴等事宜;

4.熟習(xí)公司各類政策及規(guī)章、工作流程、指引等，并切實(shí)執(zhí)行;

5.有效執(zhí)行各類工程的管理工作;

6.處理緊急事故;

7.與租戶保持緊密溝通，維持良好關(guān)系;

8.與上級(jí)保持緊密溝通，將事情如實(shí)匯報(bào).商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)51、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并主持開展本部門的各項(xiàng)工作;

2、負(fù)責(zé)落實(shí)本部門員工的崗位責(zé)任，并對(duì)員工的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)及績(jī)效考核;

3、全面貫徹集團(tuán)公司的安全管理制度，認(rèn)真做好本店的防火、防盜、經(jīng)營(yíng)秩序等安全管理工作;

4、負(fù)責(zé)組織本店消防、空調(diào)、配電等物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)維修和定期檢修保養(yǎng)，保證本店水、電、氣及通訊系統(tǒng)的正常運(yùn)行;

5、負(fù)責(zé)本店保安人員的日常管理，監(jiān)督落實(shí)保安人員的崗位責(zé)任，確保本店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)外緊急情況的及時(shí)妥善處理;

6、負(fù)責(zé)本店保潔人員的日常管理，監(jiān)督落實(shí)保潔人員的崗位責(zé)任，確保本店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的整潔衛(wèi)生;

7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本店與物業(yè)單位及當(dāng)?shù)毓病⒔还堋脖O(jiān)、城管、街道等政府部門的關(guān)系;

8、妥善處理本店物業(yè)保衛(wèi)工作中出現(xiàn)的各種問題及突發(fā)事件。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)61、負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以及入住流程辦理和后續(xù)的服務(wù)工作;

2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，園林綠化以及返修施工的監(jiān)管工作，發(fā)現(xiàn)問題即使跟進(jìn)相關(guān)人員處理;

3、負(fù)責(zé)每日對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行巡視，并做好日常記錄，發(fā)現(xiàn)各種不安全隱患以及需要維修的設(shè)施設(shè)備及時(shí)通報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行處理;

4、負(fù)責(zé)業(yè)主委托代辦服務(wù)的咨詢和服務(wù)工作，及時(shí)反饋相關(guān)信息;

5、負(fù)責(zé)收集客戶，業(yè)主信息，建立前期客戶檔案。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)71、貫徹執(zhí)行商管公司下達(dá)的各項(xiàng)管理工作指令，完成各項(xiàng)考核指標(biāo);

2、按照商管公司安排，配合相關(guān)部門完成項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、竣工交付及運(yùn)營(yíng)等階段相關(guān)工作，參與圖紙會(huì)審，技術(shù)交底及提供合理化建議;

3、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目商戶二次裝修申請(qǐng)及圖紙進(jìn)行審核并提出意見，負(fù)責(zé)整體裝修施工的監(jiān)管;

4、督導(dǎo)并管控商業(yè)項(xiàng)目公共能耗控制方案、保安保潔及設(shè)備維保資金預(yù)算、維修保養(yǎng)計(jì)劃，推進(jìn)物業(yè)公司、外包維保單位執(zhí)行。