第一篇：關于印發《“上海市新建住宅交付使用許可規定”實施細則》

關于印發《“上海市新建住宅交付使用許可規定”實施細則》的通知

滬房管建〔2009〕382號

各區縣住房保障房屋管理局：

《<上海市新建住宅交付使用許可規定>實施細則》已于2009年10月16日局長辦公會審議通過，現予印發，請遵照執行。

特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

二○○九年十月二十六日

《上海市新建住宅交付使用許可規定》實施細則

第一條 為進一步加強新建住宅交付使用許可管理、規范操作程序，根據《上海市新建住宅交付使用許可規定》（以下簡稱《規定》），結合本市住宅建設管理的實際情況，制定本實施細則。

第二條 本市國有土地上開發建設的新建住宅應當與規劃要求配建的教育、醫療、郵政、菜場、社區服務、公交終點站等公共服務設施和市政公用基礎設施（以下簡稱配套設施）同步交付使用。

第三條 新建住宅開工建設前，住宅建設單位向項目所在地的區、縣住房保障和房屋管理局（以下簡稱區、縣房管局）申報新建住宅施工計劃時，應當同時提交該項目的公建配套設施實施方案。

第四條 住宅建設單位按照《上海市國有土地使用權出讓合同》或者《國有土地劃撥決定書》以及已取得的規劃建設方案批復要求，應當負責建設該地塊范圍內的配套設施，并確保與住宅同步建設、同步交付。

新建住宅分期開發建設、分期申請交付使用的，該地塊的配套建設應當滿足以下條件：

（一）配套設施尚未與住宅同步建設時，住宅建設單位應當落實可供過渡使

用的相應配套設施。

（二）申請住宅交付數量達到該地塊住宅總量的70%時，該地塊應當配建的行政管理、教育、文化、醫療、公交終點站等公益性設施（以下簡稱公益性設施）應當同步竣工。該地塊含兩塊以上宗地的，其中一塊宗地申請住宅交付數量達到該塊宗地住宅總量70%時，該塊宗地上的公益性設施應當同步竣工。

（三）申請住宅全部交付使用時，該地塊配建的配套設施應當全部竣工。因土地、拆遷等因素導致公共服務設施尚不具備開工條件的項目申請住宅分期交付使用時，住宅建設單位必須落實可供過渡使用的相應公共服務設施。

第五條 住宅建設單位在同一居住區分期簽訂《上海市國有土地使用權出讓合同》或者取得《國有土地劃撥決定書》，分期開發建設、分期申請交付使用的，該居住區住宅建設總量應當合并計算（街坊級公共服務設施除外），符合本實施細則第四條第二款、第三款規定條件的，方可交付使用。

第六條 配套設施建設主體為政府相關部門的，應當與相關新建住宅項目同步建設、同步交付。

第七條 新建住宅經有關部門分項驗收合格后，住宅建設單位應當根據建設用地批準權限向市或者區、縣房管局申請新建住宅交付使用許可，同時提交以下材料：

（一）上海市新建住宅交付使用申請表（原件）；

（二）建設用地批準書（土地出讓合同或者國有土地劃撥決定書）及房地產權證（復印件）；

（三）項目規劃建設方案批復及附圖(復印件)；

（四）建設工程規劃許可證及所附建筑工程項目表、總平面圖（復印件）；

（五）住宅項目建設工程竣工驗收備案文件和獨立公共服務設施竣工驗收備案文件（復印件）。與住宅項目同步竣工的非公益性設施，未能與住宅項目同步完成建設工程竣工備案的，出具建設工程竣工報告（復印件）；

（六）供水、供電、供氣、有線電視、電話通信和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶的配套建設驗收合格證明（原件）。雨污水排放須出具相關主管部門的批準文件（復印件）；確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，提供由水務、環保部門出具的審核同意并明確臨時性排放期限的文件（復印件）；

（七）住宅建設配套費繳清收據或住宅建設配套費項目包干使用證明（復印件）；

（八）建設工程竣工規劃驗收合格證明（復印件），但新建住宅建設工程未全部竣工的除外；

（九）編訂（變更）門弄（樓）號牌通知（未標注具體門號與樓號的，提供加蓋公安部門公章的門牌號批件附圖）（復印件）；

（十）房屋土地權屬調查報告書（復印件）（其中房屋共有部位建筑面積分攤說明及房屋分層平面圖無需提供）；

（十一）根據申請交付使用的高層、多層、低層不同住宅類型，分別提供《上海市新建住宅質量保證書》和《新建住宅使用說明書》（原件）；

（十二）分期開發建設、分期交付使用的新建住宅項目，提交配套設施主管部門出具的可供過渡使用的公益性設施證明文件（原件）。

前款規定提供復印件的，應當在每頁資料上加蓋本單位公章，同時出具原件以供核對。

第八條 市或者區、縣房管局受理住宅建設單位申請后，市局負責審核的住宅項目，由市局會同該項目所在地的區、縣房管局共同核查；區、縣房管局負責審核的住宅項目，網上報市局備案，由區、縣房管局核查，市局進行抽查。市或者區、縣房管局應當指派工作人員到現場對住宅、公共服務設施等配套建設情況及相關建筑物、構筑物完成情況按照高層住宅不低于30%、多層住宅不低于20%、低層住宅不低于10%的比例和同一類型住宅不得少于1幢的規定進行核查。

核查完畢，應當現場填寫《上海市新建住宅交付使用審核現場驗收（復驗）意見書》，記錄核查情況，經核查發現不符合條件的，同時提出整改要求。

第九條 現場核查應當按照下列規定拍攝并留存照片：

（一）住宅項目的主出入口與市政道路相連之處；

（二）小區主出入大門的弄、牌號及小區名稱、大門全貌；

（三）抽查的門幢號、戶室號；

（四）供水（管道井水表或短管連接處及室內水龍頭出水情況）、供電（電表及室內燈泡通電情況）、有線電視線、電話通信線及寬帶數據線信敷設到戶及樓內接線箱配套完成情況；

（五）與市政燃氣管網接通的住宅項目，室內燃氣管道與室外燃氣管道連通的標志；尚未與市政燃氣管網接通的住宅項目，住宅室內已完成燃氣管道敷設的標志；

（六）住宅立面的空調器外機基座和冷凝水排放管；

（七）交付使用區域內的配套綠化建設情況。確因非種植季節原因需延時綠化建設的，開發建設單位在交房時向業主公示住宅交付使用后3個月內完成綠化建設的書面承諾；

（八）交付使用區域內的道路、路燈、圍墻建成情況；

（九）公建配套設施完成情況；

（十）分期開發建設的住宅項目與施工場地的隔離設置情況。

第十條 市或者區、縣房管局應在收到住宅建設單位提出的新建住宅交付使用許可申請之日起二十日內審查完畢。對符合《規定》第五條規定的交付使用條件的，按幢頒發《上海市新建住宅交付使用許可證》（以下簡稱《許可證》）；對不符合條件的，責成住宅建設單位及時整改并經復驗合格后，頒發《許可證》；發現違反《規定》擅自交付使用新建住宅的，不予頒發《許可證》，書面說明理

由并告知住宅建設單位，同時移交房管執法監督部門處理。經依法處理后，住宅建設單位應當重新申請新建住宅交付使用許可。

第十一條 市或者區、縣房管局頒發《許可證》后，應當按照檔案管理要求將住宅建設單位提交的申請材料及下列文書及時立卷歸檔：

（一）上海市新建住宅交付使用許可證；

（二）上海市住房保障和房屋管理局綜合業務受理單；

（三）上海市新建住宅交付使用審核現場驗收（復驗）意見書；

（四）上海市新建住宅交付使用綜合審核意見表；

（五）現場核查拍攝的照片（彩色沖印或彩色打印）。

內部審核流轉資料及其它相關資料應當另立卷并作為檔案附件一并歸檔。第十二條 區、縣房管局應當按照下列要求對住宅建設過程進行監管：

（一）在建設單位申報施工計劃時，及時告知新建住宅交付使用時必須達到的交付標準并予以工作指導；

（二）建立基礎臺帳，掌握住宅項目及配套設施建設進度，按季度預測匯總本區域的住宅交付使用情況，督促配套設施與住宅同步建設；

（三）監督住宅質量保證書和使用說明書的執行，引導業主了解住宅性能，合理使用住房及設施。

第十三條 在新建住宅交付使用許可審核時，發現有關部門或者單位出具虛假材料的，市或者區、縣房管局應當抄告相關行政管理部門，有關部門或者單位應當承擔相應責任。

住宅建設單位隱瞞有關情況或者提供虛假材料等不正當手段取得新建住宅交付使用許可的，市或者區、縣房管局應當依照《中華人民共和國行政許可法》的規定依法處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十四條 本實施細則自2009年 12月1 日起施行。《〈上海市新建住宅交付使用許可規定〉若干實施意見》(滬房地資[2006]29號)、《〈上海市新建住宅交付使用許可規定〉補充實施意見》(滬房建[2007]266號)同時廢止。施行之日前已取得規劃方案批復的建設項目，不適用本實施細則第四條第二款、第五條規定。

附件：

1、上海市新建住宅交付使用申請表

2、上海市新建住宅交付使用審核現場驗收（復驗）意見書

3、上海市新建住宅交付使用許可審核月報表

4、上海市新建住宅交付使用季度預報表

第二篇：關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見

市政府批轉市住房保障房屋管理局關于實施《上海市住宅物業管理規定》若干意見的通知 滬府發〔2011〕23號

上海市人民政府批轉市住房保障房屋管理局關于實施《上海市住宅物業管理規定》若干意見的通知

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

市政府同意市住房保障房屋管理局制訂的《關于實施?上海市住宅物業管理規定?的若干意見》，現轉發給你們，請認真按照執行。

上海市人民政府

二○一一年五月三十一日

關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見

為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業管理規定》（以下簡稱《規定》），進一步做好本市住宅物業管理工作，現提出如下若干意見：

一、部門、單位的職責分工

各區縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環保等部門以及供水、供電、供氣等專業單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開住宅物業管理聯席會議，協調解決住宅小區管理的綜合性問題，并對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進行考核。

各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調落實部門和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，指導監督業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業主委員會的備案手續。

區、縣住房保障房屋管理部門負責對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關程序的業務指導和監督管理。

區、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關工作職責的指導監督。

居民委員會、村民委員會應當做好對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業主選舉具有模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強且有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會成員、換屆改選小組成員；負責對業主委員會的日常指導，幫助業主自行管理的業主委員會的規范運作，并通過人民調解委員會調解物業管理糾紛。

二、物業管理區域的核定

對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。

區、縣規劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當征求區、縣住房保障房屋管理部門對物業管理區域的預劃意見。區、縣住房保障房屋管理部門應當根據物業管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業管理區域劃分情況及物業管理用房配置情況，并出具物業管理區域預劃意見書,復告區、縣規劃管理部門。

建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業管理區域的申請，并提交下列資料：

（一）建設項目用地批準文件；

（二）建筑總平面圖；

（三）建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明；

（四）其他應當提交的資料。

物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內，向建設單位出具《物業管理區域核定單》。

需要調整物業管理區域的，由業主委員會提交業主大會會議討論通過后，向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的要求，結合當地居民委員會、村民委員會的布局,出具調整物業管理區域劃分的意見，并在相關物業管理區域內予以公告。

三、分期開發項目的物業管理

劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。

先期開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會。業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定，但對后期業主可能產生不利影響的除外。業主大會決定聘用物業服務企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。通過的《業主大會議事規則》中，應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，約定業主委員會組成人數。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》，召開業主大會會議，增補業主委員會成員。

業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位；建設單位銷售該物業管理區域內物業的，應當在房屋銷售合同中注明業主大會的決定事項。

四、建設項目資料的備案

建設單位應當按照《規定》第十條的要求，向物業所在地的房管辦事處提交相關資料。其中“物業管理所必需的其他資料”，包括營業執照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業主清冊和聯系方式等資料。

建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發房屋交付使用許可證。

五、業主大會籌備組、換屆改選小組中業主代表的產生

籌備組、換屆改選小組中的業主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業管理規模和社區建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。

業主代表可通過業主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業管理區域內予以公告。

業主代表不依法履行職責，經鄉、鎮政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業主重新推薦產生業主代表。

六、業主投票權的計算

業主投票權數，由業主大會根據專有部分面積、建筑物總面積和業主人數、總人數確定。

專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業建筑面積，不包括以下物業的建筑面積：停車庫；依法歸全體或者部分業主共有的物業；配電房、避難層、儲藏室；不能單獨辦理產證的其他物業。

（二）建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。

業主人數和總人數按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數；房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按照房屋銷（預）售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。

（二）總人數，按照前項業主人數的總和計算。

七、業主委員會成員全體辭職的處理

業主委員會成員全體辭職的，鄉、鎮政府或街道辦事處應當會同區、縣住房保障房屋管理部門組建業主委員會換屆改選小組。業主委員會換屆改選小組中的業主代表，由居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。業主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。

在新一屆業主委員會選舉產生前，原業主委員會應當繼續履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關責任人承擔。

八、業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的處理

業主委員會主任、副主任在符合召集業主委員會會議的條件下和規定期限內，無正當理由不召集會議的，居民委員會、村民委員會可指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議，并在物業管理區域內予以公告。

九、物業矛盾糾紛的調處

鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發揮人民調解委員會在物業管理糾紛調解中的作用，充實專業人員，提高物業管理矛盾糾紛居間調解的效能。

鄉、鎮政府或街道辦事處可通過設立住宅小區綜合管理法律服務咨詢站及聘請行業專家、律師等專業人員，為住宅小區綜合管理提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社區物業綜合管理的整體水平。

居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業管理糾紛：

（一）業主委員會的組建、運作和自我管理中發生的業主與業主委員會之間的糾紛；

（二）業主、業主委員會、物業服務企業之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關場地維修、養護、管理和環境秩序管理等引發的糾紛；

（三）鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著物引發的物業使用糾紛；

（四）因業主或使用人違反《臨時管理規約》、《管理規約》引發的物業矛盾糾紛；

（五）其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業管理糾紛。

業主委員會可對本條第三款第（三）、（四）、（五）項規定的物業管理糾紛進行調解，居民委員會、村民委員會對業主委員會的調解活動給予協助和指導。

業主委員會應當建立物業管理矛盾協調工作會議制度，協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。會議由業主委員會主任主持召開。

十、物業服務項目經理的管理

物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派一名物業服務項目經理，作為該住宅小區物業管理服務的負責人。物業服務項目經理應當持有建設部頒發的全國物業管理師證書或經全市統一考試取得的相應職業資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業服務項目經理執業注冊證。

對在同一區、縣行政區域范圍內地理位置上相毗鄰的住宅小區，一名物業服務項目經理可管理的數量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。

物業服務企業未按照規定委派物業服務項目經理的，記入物業服務企業信用檔案。

十一、物業管理用房的確認

建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章；對分期開發的物業管理區域，建設單位應當按照整個物業管理區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或提供臨時物業管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業管理用房。

建設單位提交的資料符合物業管理區域預劃意見書和物業管理用房配置要求的，規劃管理部門方可向其核發建設工程規劃許可證。

房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書中注明物業管理用房的坐落、面積、室號；區、縣住房保障房屋管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。

1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應當按照規劃中配置的標準提供；規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。

十二、物業服務的收費

住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標準和收費方式，并在物業服務合同中予以約定。

十三、物業的自行管理

規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經業主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監督指導下，由業主自行管理。業主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。

業主大會聘請專業保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專業服務合同。

業主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業主委員會備案。

業主大會決定開具自行管理發票的，業主委員會可持區、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業所在地的稅務部門申請代為開具。

十四、物業的裝飾裝修

業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議，明確裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工時間、現場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。

十五、物業使用性質的變更

由規劃管理部門會同區、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業使用性質的區域范圍和方案，經區、縣政府同意后，區、縣規劃管理部門應當予以公告并抄送區、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經營項目等內容。

在允許改變物業使用性質的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要改變使用性質的,應當符合下列條件：

（一）符合房屋使用安全要求；

（二）符合《臨時管理規約》、《管理規約》；

（三）經有利害關系的業主同意；

（四）符合相關法律、法規的規定。

符合前款規定的住宅，其房屋所有權人可向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質，區、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業使用性質，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關手續的義務。

業主大會應當在《管理規約》中，對本住宅物業管理區域內住宅變更使用性質后的物業服務費標準作出約定。物業服務企業應當按照約定，對準予變更住宅物業使用性質的房屋收取相應的物業服務費。改變使用性質的房屋，經政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。

十六、管線的維修養護責任

住宅小區內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔；分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養護責任，由房屋所有人承擔。

十七、維修資金的補建和再次籌集

未建立首期專項維修資金或專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規約約定或業主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。

物業服務企業應當每月對業主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書面告知業主委員會。業主委員會應當告知相關業主并在物業管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業服務企業于次月起在收取物業服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業管理區域內予以公告。

配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%；不配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。

業主轉移或抵押房地產的，可到物業所在地的物業服務企業查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業主可持物業服務企業出具的維修資金余額查詢單到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證；維修資金余額少于前款規定的，業主可在持物業服務企業出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修資金余額查詢單及銀行交款憑據到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。

公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規定開具維修資金足額繳納憑證。

業主辦理房地產轉移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。

十八、物業的檢測和鑒定

業主應當按照《房屋修繕工程技術規程》中規定的物業常規檢查內容和檢查周期，承擔物業維修養護責任。

業主應當在物業服務合同中，委托物業服務企業按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規定，對物業定期進行維修養護和檢查。

市住房保障房屋管理部門負責房屋質量檢測單位的監督管理，并定期公布符合條件的房屋質量檢測單位名單。

物業出現結構安全隱患或異常狀況時，相關責任人可根據《房屋質量檢測規程》中規定的流程，委托房屋質量檢測單位進行檢測、鑒定。

檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。

十九、房屋外墻的維護

住宅物業管理區域內房屋外墻的維護，由業主負責。業主應當按照有關規定和標準，根據房屋外墻的材質進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業主應當及時予以清洗、粉刷。

二十、示范文本的應用

建設單位、物業服務企業、業主大會、業主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發的示范文本，制定和簽署臨時管理規約、專項維修資金管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同、住宅裝飾裝修管理協議等文件。

本意見自公布之日起施行，有效期為5年。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一一年五月十二日

第三篇：關于印發《上海市住宅物業消防安全管理規定》的通知

關于印發《上海市住宅物業消防安全管理規定》的通知

滬公發[2004]405號

各公安分局、縣公安局，市局有關單位，有關公安處（局）；各區、縣房屋土地資源管理局；本市各物業管理企業：

現將市公安局和市房屋土地資源管理局聯合制定的《上海市住宅物業消防安全管理規定》印發給你們，請結合實際，認真遵照執行。

特此通知

二○○四年九月二十日

上海市住宅物業消防安全管理規定

第一條 為進一步加強本市住宅物業消防安全工作，有效預防和減少火災事故的發生，確保群眾生命、財產安全，根據國務院《物業管理條例》、《上海市消防條例》、《上海市住宅物業管理規定》等有關規定，特制定本規定。

第二條 本規定適用于本市行政區域內已實施物業管理的住宅物業（含商住樓、綜合樓的住宅部分）。未實施物業管理的住宅物業，參照本規定執行。

第三條 縣級以上公安機關的消防部門及其委托的公安派出所具體負責住宅物業消防安全監督管理工作，各級房地管理部門應協助公安消防部門，開展住宅物業的消防安全監督管理工作。

第四條 業主大會與物業管理企業簽訂物業服務合同時，應在合同中約定消防安全管理服務的內容。制定業主公約或業主臨時公約時，應明確住宅物業消防安全事項，要求全體業主和住宅使用人自覺遵守。

第五條 居民委員會應組織社區居民制定防火安全公約，定期開展群眾性的消防工作，并進行消防安全檢查。

第六條 業主大會、業主委員會應當履行以下職責：

（一）組織、督促業主或住宅使用人遵守消防法規和規章；

（二）配合居民委員會依法履行消防安全自治管理職責，支持居民委員會開展消防工作，并接受其指導和監督；

（三）監督、協助物業管理企業落實消防安全服務工作；

（四）依據法律、法規和技術規范標準，維修更新消防設施。

第七條 物業管理企業應當履行以下職責：

（一）制定并落實管理的住宅物業的消防安全制度、操作規程，落實各崗位消防安全責任人，實行防火安全崗位責任制。

（二）負責落實物業服務合同中約定的消防安全事項，落實專（兼）職消防安全員，并使員工掌握必備的消防知識和技能。

（三）配合居民委員會開展社區消防安全工作。在住宅入戶使用前應當對業主及住宅使用人進行消防安全宣傳、教育，告知其注意事項，指導、督促其遵守消防安全管理規定。

（四）對本物業管理區域內的公共部位定期開展消防安全檢查，及時發現和消除火災隱患，確保疏散通道、安全出口和消防車通道暢通。同時，根據公安部門下達的整改要求，及時整改火災隱患。

（五）定期對物業管理區域內配置的消防設施進行檢查、維護，確保其完好有效。需動用房屋維修資金對消防設施進行維修、更新的，應及時報告業主委員會，并及時修復。

（六）制定本物業管理區域防火、滅火方案以及火災發生時人員疏散、逃生等應急預案，并定期開展消防演練。

（七）發現業主或住宅使用人違反消防法律、法規的，應及時進行勸阻、制止，并填發《告知單》（見附件一）。對逾期不整改的，應及時報告業主委員會、公安部門。

（八）發現火災應及時報警，積極組織撲救，并保護火災現場，協助火災原因調查。

第八條 業主或住宅使用人應當履行下列義務：

（一）配合物業管理企業做好住宅物業的消防安全工作，并做好自住部位、自用設備的防火安全工作。

（二）對孤寡老人、殘疾人、精神病患者、癱瘓病人低能弱智者及未成年人等被監護人員進行防火教育，并落實必要的防火安全保護措施。

（三）裝飾、裝修房屋時，按照國家或本市的有關消防安全技術規范安裝、使用電器產品、燃氣用具，以及設計、敷設管路。

（四）在安全地點停放燃氣、燃油助動車和摩托車，并落實消防安全措施，防止氣、油泄漏。需在家中存放少量危險化學品的，應存放在安全地點，并選擇合適的容器和配置必要的滅火器。

（五）在規定區域、路段和規定時間內安全燃放煙花爆竹，不非法儲存、銷售或燃放煙花爆竹。

（六）根據物業管理企業發出的《告知書》要求，及時整改火災隱患。

（七）發生火災后，應配合有關部門開展火災原因調查，不得擅自清除火災事故現場。

（八）按規定承擔住宅物業消防設施的維修、更新、添置的相關費用。

第九條 業主或住宅使用人享有以下權利：

（一）監督物業管理企業履行物業服務合同中約定的消防安全事項；

（二）對住宅物業所屬消防設施有關情況享有知情權和監督權；

（三）舉報住宅物業中存在的火災隱患和非法儲存、銷售、燃放煙花爆竹的情況；

（四）發現公安、房地等部門工作人員在消防安全管理工作中有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違法行為的，可向有關部門舉報。

第十條 物業管理單位和業主、住宅使用人應當保障住宅物業消防設施的完好有效和疏散通道、安全出口的暢通，禁止下列行為：

（一）挪用、拆除、損壞消防設施和器材；

（二）埋壓、圈占消火栓，占用防火間距；

（三）堵塞、占用消防車通道，影響疏散通道、安全出口暢通。

第十一條 租賃房屋的消防安全工作按照“誰承租、誰負責”的原則實施，出租人應當確保出租房屋符合消防安全規定，并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責任。

第十二條 居民住宅經批準改變用途的，應當符合《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和《上海市消防條例》的規定，并經公安消防部門審核同意。

第十三條 消防設施的維修、更新、添置應按物業共用設施設備的維修、更新或添置的有關規定執行。設立專項維修資金的，應在專項維修資金中列支。

被列入重大火災隱患整改的消防設施，其維修項目應納入急修項目，實行“先維修，后向業主委員會或業主報告”的程序，維修費用由相關所有人承擔。消防設施因人為因素損壞的，其維修、更新費用由行為人承擔。

第十四條 消防設施的管理、維護、保養應當符合《消防設施管理、維護、保養技術要求》（見附件二）。

第十五條 公安消防部門、公安派出所應當依法履行消防監督管理職責，對住宅物業實施消防監督檢查，發現火災隱患的應當責令改正，并依法實施處罰。

房地產管理部門應當按照法律、法規和本規定履行職責，并將消防安全作為物業管理行業評比考核的主要內容之一。

公安機關和房地產管理部門應將消防安全工作列為安全小區、安全大樓評比工作的主要內容之一。

第十六條 對違反本規定的，由公安消防部門依據《上海市消防條例》有關規定進行處罰。其中，對埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道的，或損壞和擅自挪用、拆除、停用消防設施和器材行為的，應當責令其限期恢復原狀或者賠償損失；對逾期不恢復原狀的，應當強制拆除或者清除，所需費用由行為人承擔。

第十七條 公安、房地等部門工作人員在住宅物業消防安全監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十八條 本規定由市公安局、市房屋土地資源管理局負責解釋。

第十九條 本規定自下發之日起施行。附件一： 告 知 單

___________居民

我單位于_____年___月__日，在進行日常防火安全巡查時，發現存在以下消防隱患：

建議你在____天內采取以下整改措施：

逾期不整改的，我們將向有關行政執法機關報告，一切法律后果由你自己承擔。

年 月 日

附件二： 消防設施管理、維護、保養的技術要求

一、消防設施是指用于防火和滅火的器材、設施和設備，包括水帶、水槍、水喉、水泵接合器、滅火器、防火門、自救逃生器、逃生繩、應急照明、疏散指示標志、消防電梯、消火栓系統、自動噴水滅火系統（含簡易噴水滅火系統）、火災自動報警系統、防排煙系統等。

二、使用或管理單位應當按照國家和地方有關消防技術標準對消防設施進行管理、維護和保養，發現問題及時采取措施，確保其完好有效。

三、維護管理人員應當熟悉消防設施的原理、性能和操作規程，并建立值班記錄和設施運行、檢查記錄。

四、對以下消防設施，應當每日進行檢查：

（一）檢查火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞；

（二）檢查消防泵房內的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常；

（三）檢查疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態。

五、對以下消防設施，應當每月進行一次檢查或試驗：

（一）進行消防水泵啟動運轉，當消防水泵為自動控制時，應進行模擬自動控制的條件啟動運轉，檢查其運轉是否正常；

（二）檢查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全；

（三）檢查屋頂供水水箱的儲水水位和保證消防用水不作他用；

（四）檢查消防泵房間的防火門是否完好。

六、對以下消防設施，應當每季度進行一次檢查或試驗：

（一）檢查火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態。對主、備電源進行自動轉換試驗；

（二）進行消防電梯強制停于首層試驗；

（三）對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應動作，消防控制室應有信號顯示，水力警鈴應發出報警聲，并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗閥進行供水試驗，驗證系統的供水能力；

（四）檢查噴頭外觀，發現有不正常的噴頭應及時更換，當噴頭上有異物時應及時清除；

（五）檢查室外閥門井中進水閥、屋頂水箱水閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態；

（六）檢查與火災報警系統有聯動功能的防火門（包括防火卷簾）能否聯動, 檢查設施、設備間的防火門是否完好；

（七）檢查防排煙系統是否處于正常狀態。

七、對以下消防設施，應當每半年進行一次檢查或試驗：

（一）檢查室內消火栓內的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟；

（二）檢查安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損；

（三）檢查滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。

八、對安裝的探測器，應當每年進行一次試驗，并對全部報警控制裝置進行一次試驗；火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗一次，不合格的應當調換。

九、消防設施發生故障，需停水、停電進行修理前，應當取得物業管理企業負責人的同意，并臨場監督，加強防范措施后方可施工。修理結束后，應及時恢復供水、供電。

十、當消火栓箱門用玻璃門時，可以采取加鎖措施，防止水帶、水槍被盜。

第四篇：上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則

關于印發《上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則》的通知——滬住法

[2003]061號

各區（縣）住宅發展局（署）：

現將《上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則》印發給你們，請遵照執行。

二○○三年四月一日

上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則

第一條（制定依據）

根據《上海市人民政府關于修改〈上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法〉的決定》[市政府令（2002）第130號]（以下簡稱《辦法》），結合本市實際情況，制定本實施細則。

第二條（適用范圍）

凡在本市市區、郊區城鎮和獨立工礦區、港區、校區投資新建住宅，均適用本細則。但個人建造的自住房屋除外。

第三條（主管部門）

上海市住宅發展局（以下簡稱市住宅局）是本市新建住宅配套建設與交付使用的主管部門，負責新建住宅配套建設與交付使用的綜合管理和協調，組織開展本市新建住宅交付使用的許可審批、行政處罰和對各區（縣）新建住宅交付使用工作實施監督。

各區（縣）住宅發展局（署）[以下簡稱區（縣）住宅局]在市住宅局的組織指導下，按照管理權限，具體負責本轄區內新建住宅配套建設與交付使用的管理工作。

第四條（住宅竣工配套計劃編制）

住宅建設單位根據批準的住宅區規劃和市政、公用設施專業規劃，聯系專業配套單位，編制新建住宅市政、公用配套設施建設方案，向住宅項目所在地的區（縣）住宅局備案。住宅建設單位應當在實施配套施工前三個月，向區（縣）住宅局申報住宅建設竣工配套計劃，提出竣工配套的時間和要求。區（縣）住宅局會同專業配套單位平衡后報市住宅局。市住宅局根據上海市建設和管理委員會批準的市政設施配套建設計劃，綜合平衡后編制下達上海市住宅建設竣工配套計劃。

第五條（計劃實施）

住宅建設單位和專業配套單位應根據下達的上海市住宅建設竣工配套計劃組織實施配套建設。市住宅局和區（縣）住宅局應當跟蹤檢查、協調矛盾。

市政、水務、電力、信息、交警等有關部門對住宅建設竣工配套計劃的實施給予配合。

第六條（規劃管理）

市和區、縣規劃管理部門在審批新建住宅詳細規劃時，應當就落實市政、公用和公共建筑設施配套項目，征詢住宅建設管理部門意見。住宅建設管理部門應當協同各級規劃管理部門對規劃的實施進行監督、檢查。

第七條（審核申請）

新建住宅交付使用許可審核是包括實體性審核和程序性審核在內的綜合性審核。

新建住宅竣工后，建設單位組織竣工驗收，向市或者區（縣）建設行政管理部門辦理竣工驗收備案，并經各有關專業配套單位和管理部門驗收合格后，方可向市住宅局或者區（縣）住宅局提出審核申請。

在辦理申請手續時，住宅建設單位須填寫《上海市新建住宅交付使用申請表》（以下簡

稱《交付申請表》），并提交下列文件和資料：

（一）立項審批管理部門出具的項目納入住宅建設投資計劃和市住宅局出具的納入本市住宅建設施工計劃、竣工配套計劃的批準文件及相關資料。

（二）土地管理部門出具的建設用地批準書或者土地出讓合同。

（三）規劃管理部門出具的建設工程規劃許可證及總平面圖、建筑工程項目表。

（四）經建設行政管理部門備案的住宅項目建設工程竣工驗收備案表和獨立公共建筑建設工程竣工驗收備案表。

因分期建設，規劃要求的公共建筑設施暫未配建的，附近可供過渡使用的公共建筑設施管理單位提供的同意使用證明文件和住宅建設單位按時完成建設的書面承諾。

（五）專業配套單位和管理部門出具的供水、供電、供氣、雨污水排放、電話通信、有線電視配套驗收合格證明和寬帶數據傳輸的接管證明；

雨污水排放因客觀條件所限，一時無法納入城鄉管網，住宅建設單位提供的主管部門同意的實施計劃和臨時措施，以及按時完成雨污水納管工程的書面承諾。

綠化建設因季節原因無法及時完成的，住宅建設單位應提供按時完成綠化配套的書面承諾。

（六）市住宅局出具的住宅配套費繳納證明或者項目包干批復文件或者免繳證明。配套費實行自收自支的區（縣），由區（縣）住宅局出具。

（七）對一次實施或者分期實施最后全部完成項目，規劃管理部門出具的規劃驗收合格證明。

（八）公安管理部門出具的公安門牌編號，消防管理部門出具的高層住宅消防驗收證明，上海特種設備監督檢驗所出具的電梯驗收檢驗報告。

（九）具有測繪資質的測繪單位出具的房屋建筑面積測繪匯總表。

（十）住宅建設單位出具的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

第八條（部分交付使用要求說明）

（一）住宅區周邊或鄰近道路上沒有燃氣管網的，3萬平方米以上（含3萬平方米）住宅區應當完成住宅區內燃氣管道的敷設和燃氣氣化站設施的設置，3萬平方米以下的住宅區應當完成住宅內燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供應渠道。

（二）外環線以內（中心城區）的住宅區和外環線以外創建“四高”優秀小區和別墅住宅區，應當完成五類以上的數據線（含五類數據線）寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶和與住宅信息配線箱的相接，并做好資質的駐地網運營商的接管工作。

（三）住宅空調器外機和冷凝水排放管的位置應當統一、安全、隱蔽，并按照規劃設計要求，完成空調器外機（設備）基座和冷凝水排放管的設置。

住宅區內的電線、電纜應當入地敷設。圍墻應當透空透綠，并配有安保設施。

（四）住宅區內綠化環境建設應達到規劃設計的要求。

分期分批開發建設的住宅區最后一批住宅交付使用時，綠化配套和小區圍墻應當全部建成。個別綠化項目確因季原因無法及時完成需延時的，住宅建設單位應當作出完成綠化配套的書面承諾，并經市住宅局或者區（縣）住宅局同意，延長時間最遲不得超過住宅交付使用后6個月，審核部門應當做好監督核查工作。

（五）新建住宅交付使用前，住宅建設單位應當完成路燈、環衛設施和停車庫（按規劃標準）的配置，并在住宅區入口處內設立住宅樓門號及道路示意牌（夜間有燈光照明），確保居民入住后生活方便。

第九條（審核時限）

市住宅局或者區（縣）住宅局受理新建住宅交付使用審核申請后，最長審核時限不得超過30天。屬于招標拍賣用地的住宅建設項目，應當在15個工作日內完成審核。住宅交付使

用審核時限控制應當處理好與建設行政管理部門竣工驗收備案后對質量問題追索時限的關系。

新建住宅交付使用審核合格的，按幢頒發《上海市新建住宅交付使用許可證》（以下簡稱《許可證》）。別墅住宅區可視情數幢一證。

第十條（交付使用許可申請審核程序）

（一）送達告知書

住宅建設單位在申報住宅建設竣工配套計劃時，市住宅局或者區（縣）住宅局應向其送達《上海市新建住宅交付使用申請審核告知書》，并簽收送達回執。

（二）受理

行政執法人員在初審住宅建設單位提交的《上海市新建住宅交付使用申請表》及相關材料齊備且準確無誤后，發出《上海市新建住宅交付使用申請審核受理通知書》，簽收人、送達人分別簽名和填寫日期。對材料不齊全退回的，由住宅建設單位補齊后重新提出申請；對按照管理權限不屬本管理部門受理的，應告知其有管理權限的部門地址和電話。

（三）現場踏勘

市住宅局組織審核的住宅項目，由市住宅局行政執法人員會同該項目所在區（縣）住宅局行政執法人員到現場踏勘后予以審核。區（縣）住宅局組織審核的住宅項目由區（縣）住宅局行政執法人員會同市住宅局行政執法人員到現場踏勘后予以審核。

在現場踏勘前，市住宅局或者區（縣）住宅局應向住宅建設單位送達《上海市新建住宅交付使用申請審核現場踏勘告知書》，并簽收送達回執。

現場踏勘應當由至少2名持有《行政執法證》的執法人員同時檢查，查看該基地是否具有《辦法》第十一條和本《實施細則》第八條的要求，基地條件是否與住宅建設單位提供的材料相符。

現場踏勘時，行政執法人員應當按照下列范圍拍攝好現場照片：

1、小區大門；

2、小區內的街坊道路、路燈；

3、小區圍墻、與施工場地的隔離設施；

4、部分住宅整體立面；

5、水、電、市話、有線電視、寬帶數據傳輸等配套設施箱；

6、全氣化地區燃氣室外鑲接處。

現場踏勘后，行政執法人員應當當場填寫《上海市新建住宅交付使用審核現場踏勘記錄表》，并由住宅建設單位項目聯系人簽名或者蓋章。

（四）限期整改

現場踏勘時，行政執法人員發現住宅建設項目不符合《辦法》第十一條和本《實施細則》

第八條的要求，應當向住宅建設單位發出《上海市新建住宅交付使用申請審核期限整改通知書》。

經住宅建設單位整改后，行政執法人員應當到現場再次踏勘檢查。

（五）審核發證

經現場踏勘，住宅建設項目符合交付使用要求的，行政執法人員應當填寫《上海市新建住宅交付使用綜合驗收意見表》，報部門領導審核后，由持有《行政執法證》的局領導簽發，發放《許可證》。

第十一條（檢查監督）

市住宅局每半年對區（縣）住宅局交付使用的審核發證情況進行執法監督檢查，按照區（縣）住宅局發放《許可證》的住宅面積不少于10%的比例進行抽查或者復查。

建立行政執法責任制，在檢查監督過程中發現行政執法人員有違法違規行為的，將按照《關

于加強住宅交付使用行政執法監督檢查工作的意見》[滬住法（2002）157號]追究其責任。第十二條（交付使用審核要求的實施時間）

2003年2月1日后新開工的住宅建設項目和2003年2月1日以前開工、2003年8月1日以后竣工備案的住宅建設項目，交付使用許可證審核應當按照《辦法》第十一條規定的11項要求執行。

第十三條（行政處罰）

對違反《辦法》，擅自交付使用新建住宅按照下列規定進行處罰：

（一）符合交付使用要求但未按規定向市住宅局或者區（縣）住宅局辦理審核申請手續的，責令限期補辦手續，限期時間最長不超過15天。逾期在1個月之內的可處以2000元罰款；逾期超過1個月的，每增加1個月增加1000元罰款，但最高不得超過1萬元。

（二）對不符合交付使用要求，又未納入住宅竣工配套計劃的，責令補報計劃；未按規定配建市政、公用設施的，發出限期補建的通知，限期期限最長不超過6個月。逾期未補建的，市住宅局或者區（縣）住宅局可組織有關部門采取代為建設措施，由住宅建設單位承擔代為建設費用，并按代為建設費用的10%向市住宅局或者區（縣）住宅局交納管理費。市住宅局或者區（縣）住宅局對住宅建設單位逾期未補建市政、公用配套設施的或補建期間擅自交付使用的，可根據擅自交付使用的住宅面積處以罰款。擅自交付使用住宅面積5000平方米以下的，可處以1萬元以下的罰款；擅自交付5000~10000平方米的，可處以1萬至2萬元的罰款；擅自交付10000平方米以上的，可處以2萬至3萬元的罰款，但最高不超過3萬元。

（三）違反《辦法》，少建或缺建公建配套設施的，市住宅局或者區（縣）住宅局應根據規劃的要求，督促其補建，補建期限最長不超過6個月。未補建的或補建期間擅自交付使用的，按照缺建的公建設施面積處以罰款，缺建公建面積在1000平方米以下的，可處以2萬元以下的罰款；缺建在1000平方米以上的，可處以2萬元至3萬元的罰款，但最高不超過3萬元。

（四）違反《辦法》第十四條第二款的規定，擅自交付使用新建住宅，情節嚴重的情況是指：

1、交付使用新建住宅面積一次達100000平方米以上（含100000平方米）。

2、違反交付使用要求三項以上（含三項）。

3、重復違法。

（五）未按《辦法》和本《實施細則》的規定，擅自交付使用新建住宅的，市住宅局或者區（縣）住宅局在進行行政處罰的同時，可予以通報批評。

第十四條（行政處罰程序）

（一）現場檢查

行政執法人員在接到擅自交付使用住宅的舉報或者發現擅自交付使用住宅的情況后，應當在3個工作日內到現場檢查核實，做好檢查記錄。

（二）立案登記

行政執法人員根據現場檢查情況，應當填寫《立案審批表》，做好立案登記。

（三）發出通知

根據《立案審批表》，行政執法人員應當向住宅建設單位發出《立即停止擅自交付使用住宅通知書》。

如屬配套條件已具備、未辦理交付使用許可申請手續的，向住宅項目建設單位發出《限期補辦新建住宅交付使用許可證審核申請手續通知書》。

如屬市政、公用、公共建筑配套設施不齊全的，向住宅項目建設單位發出《限期補建新建住宅配套設施通知書》。

（四）調查取證

到期限后，行政執法人員應對住宅建設單位補辦申請手續或者補建情況進行檢查，并做好檢查記錄。

住宅建設單位未補辦申請手續或未按期完成補建項目的，行政執法人員應當向住宅建設單位和相關人員了解情況，做好詢問、調查筆錄，并收集有關證據。

對已補辦申請手續或者已完成補建的住宅建設單位，可按照申請審核發證。

（五）處罰審核

行政執法人員應當根據案情事實，作出行政處罰的意見，報持有《行政執法證》的局領導批準。

對處以3萬元罰款的行政處罰決定，應當由審核部門集體討論決定。

（六）事先告知

行政執法人員在作出行政處罰決定7日前，應當書面告知住宅建設單位作處行政處罰的事實、理由及依據，并聽取其申辯和陳述。

（七）聽證程序

對處以3萬元罰款的行政處罰決定，行政執法人員應當告知住宅建設單位有要求聽證的權利，并作好聽證的準備工作，有關聽證程序按照《上海市行政處罰聽證程序》執行。

（八）處罰決定

經領導審批同意后，應當制作行政處罰決定書。

行政處罰決定書應該載明：

（1）當事人的名稱、地址和法定代表人的姓名、職務；

（2）違法事實和證據；

（3）行政處罰的種類和依據；

（4）行政處罰的履行方式和期限；

（5）不服行政處罰決定，申請行政復議或者行政訴訟的途徑和期限；

（6）作出行政處罰決定的機關名稱和作出決定的日期。

（九）送達

行政處罰決定書應當蓋有作出行政處罰決定的行政機關的公章，并由2名行政執法人員向被處罰單位當場宣告后送達。

（十）罰款催繳

被處罰單位未按時繳納罰款的，行政執法人員應當發出《罰款催繳通知書》。經催繳，被處罰單位仍不繳納的，處罰部門可以向法院申請強制執行。

罰款繳納按照《罰款決定與罰款收繳分離實施辦法》執行。

第十五條（管理部門的監督）

未按《辦法》和本《實施細則》規定核發《許可證》的，市住宅局應當責令糾正。未按《辦法》和本《實施細則》規定進行行政處罰的，市住宅局可責令相關的區（縣）住宅局期限處罰或者直接處罰。

市住宅局對具有上述違規行為之一的區（縣）住宅局，可予以通報批評。

第十六條（行政執法人員的監督）

行政執法人員因故意或者重大過失，導致行政許可審核和行政處罰行為在行政復議或者行政訴訟中被撤消、變更的，市住宅局可以暫扣其《行政執法證》，安排其重新學習，經考核合格后，方可發還《行政執法證》。

《行政執法證》被暫扣兩次者，建議上海市政府法制辦公室吊銷其《行政執法證》。第十七條（經濟賠償）

行政機關因故意或者重大過失造成賠償的，負有直接責任的行政執法人員應當承擔部分

或者全部賠償責任。

第十八條（附則）

本細則自2003年4月1日起施行。下列文件同時廢止：

（一）1996年1月10日發布的《關于下發〈上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則（試行）〉的通知》[滬住科（1996）11號]；

（二）1997年10月15日發布的《關于下達〈上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法〉行政處罰操作程序的通知》[滬住科（1997）158號]；

（三）1998年8月21日發布的《關于印發〈上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則（修改稿）〉的通知》[滬住科（1998）190號]；

（四）1999年8月26日發布的《關于印發〈新建住宅交付使用行政執法暫行規定〉的通知》[滬住科（1999）165號]。

二○○三年四月一日

第五篇：2011年關于上海市計劃生育條例實施細

上海市計劃生育條例實施細則

(1990年10月11日上海市人民政府發布)

第一章 總則

第一條 根據《上海市計劃生育條例》的規定，制訂本細則。

第二條 本細則適用于在本市管轄范圍內的所有單位和個人。

第三條 各級人民政府領導本轄區內的計劃生育工作，實行計劃生育目標管理責任制。市和區、縣的計劃生育目標管理責任，由市計劃生育委員會根據國家要求提出，報市人民政府批準后執行。區、縣人民政府應將每年計劃生育目標管理責任承包指標下達給鄉(鎮)人民政府或街道辦事處。上一級人民政府應每年對下一級人民政府(包括街道辦事處)執行計劃生育目標管理責任情況進行考評和獎懲。

第二章 機構和職責

第四條 市計劃生育委員會是本市計劃生育工作的行政主管部門。區、縣計劃生育委員會主管本區、縣計劃生育工作，并指導鄉(鎮)人民政府、街道辦事處做好計劃生育工作。

第五條 鄉(鎮)人民政府、街道辦事處主要負責下列計劃生育工作：

(一)貫徹執行國家和本市計劃生育的法律、法規、規章和政策;

(二)組織開展計劃生育的宣傳教育;

(三)負責本地區人口規劃、計劃生育統計和落實避孕藥具發放等節育措施;

(四)根據法律、法規、規章的規定，對違反計劃生育規定者給予行政處罰。

第六條 各級衛生、民政、公安、工商、司法、財政、勞動、教育、文化、廣播電視、新聞出版等行政管理部門，各級工會、共青團、婦聯、個體勞動者協會等社會團體，以及企業事業單位的上級主管部門，應當配合計劃生育管理部門做好計劃生育的宣傳、教育和管理工作。

第七條 鄉(鎮)人民政府設立計劃生育助理、街道辦事處配備計劃生育干部。

居民委員會、村民委員會應當有負責計劃生育工作的人員，并可在居民小組和村民小組中指定計劃生育宣傳員。

第八條 國家機關、團體和企業事業單位根據需要設立計劃生育工作機構或配備專(兼)職計劃生育工作人員，車間、班組可指定計劃生育宣傳員。

第三章 生育調節

第九條 男年滿二十五周歲、女年滿二十三周歲的初婚為晚婚。初婚年齡的計算，以結婚證書上批準的日期為準。

女年滿二十四周歲的初育為晚育。晚育年齡的計算，以孩子出生的日期為準。

第十條 要求收養一個孩子的患不育癥夫妻，必須經市衛生行政部門指定的區、縣級以上醫院檢查確診，并符合國家和本市有關收養孩子規定的條件。收養孩子應辦理公證手續。

收養孩子后又懷孕的，其所生的孩子視為有計劃生育第二個孩子。

第十一條 符合下列條件之一的夫妻，可以按計劃生育第二個孩子：

(一)經區、縣病殘兒童鑒定小組鑒定，第一個孩子為非遺傳性殘疾，不能成長為正常勞動力的。

(二)夫妻雙方均為獨生子女的。獨生子女包括本人曾有兄弟組妹但均已死亡，或本人在十八周歲之前被收養，其養父母無其他子女的。

(三)夫妻雙方均為歸國華橋，回國定居不滿六年的。回國定居的時間，以回國辦理常住戶口的日期為準。

(四)從外地遷入本市的少數民族公民，遷入前取得當地縣以上計劃生育管理部門允許生育第二個孩子的證明，并已懷孕的。

(五)再婚夫妻再婚前雙方累積合計只有一個孩子的。

第十二條 除本細則第十一條規定外，農業人口中符合下列條件之一的夫妻，可以按計劃生育第二個孩子：

(一)夫妻一方因雙目失明或一側上肢(下肢)殘疾等影響勞動，生活不能自理的;

(二)夫妻一方符合國務院規定的二等乙級以上殘疾軍人條件，并持有《革命殘疾軍人證》的;

(三)夫妻一方為獨生子女的;

(四)夫妻一方為從事出海捕撈連續五年以上的漁民，現仍出海捕撈的;

(五)男方到有女無兒戶結婚落戶，并贍養老人，且女方的組妹均只生育一個孩子的;

(六)同胞兄弟組妹兩人以上，有一人無生育能力，其他均只生育一個孩子的，允許其中一個再生育一個孩子，供無生育能力者收養。

第十三條 符合本細則第十、第十一、第十二條規定的夫妻，其戶口不在同一地區的，以女方常住戶口為準。

第十四條 農村戶口現在城鎮落戶的自理口糧戶的夫妻，其生育第二個孩子的條件不適用本細則第十二條的規定。

第十五條 符合生育第二個孩子條件的夫妻，須按下列程序辦理審批手續：

(一)夫妻雙方向所在單位(無單位的夫妻向村民委員會或居民委員會)提出書面申請，并附有關證明;經同意，到女方常住戶口所在地的鄉(鎮)人民政府或街道辦事處填寫申請表，鄉(鎮)人民政府或街道辦事處應在一周內審核完畢，報所在地的區、縣計劃生育委員會審批。

(二)區、縣計劃生育委員會應在接到申請表次日起兩個月內審批完畢，符合條件的，發給《上海市生育第二個孩子批準書》。

第十六條 除本細則第十、十一、十二條規定外，有特殊情況需要生育第二個孩子的，須經區、縣計劃生育委員會審核，報市計劃生育委員會批準。

第十七條 申請生育第二個孩子的夫妻，對區、縣計劃生育委員會決定有異議的，在接到決定書次日起十五日內，或在區、縣計劃生育委員會收到申請表次日起兩個月內不予答復的，可向市計劃生育委員會申請復議。

第四章 優生和節育

第十八條 各級計劃生育委員會和衛生行政部門應當加強優生和節育的管理。區、縣級以上的醫院、婦幼保健院(所)、計劃生育技術指導單位和衛生行政部門指定的鄉(鎮)衛生院、街道地段醫院均應做好優生、節育和遺傳咨詢工作。

第十九條 夫妻雙方或者一方經市衛生行政部門指定的區、縣級以上醫院或婦幼保健機構診斷為患有醫學上認為不宜生育的遺傳性疾病和其他疾病的，應當終止妊娠或者接受絕育手術。不宜生育的疾病種類，按衛生部有關規定執行。

第二十條 提倡有生育能力的夫妻生育一個孩子后放置宮內節育器等穩定性措施;提倡生育過兩個孩子的夫妻采取絕育措施。

避孕藥具由計劃生育管理部門負責發放。職工可向所在單位醫務部門領取，農民和無業人員可向其常住戶口所在地的村民委員會或居民委員會領取。具體發放和領取辦法由市計劃生育委員會制定。

第二十一條 施行節育技術的單位必須經區、縣以上衛生行政部門批準。施行節育手術的醫務人員必須經過專業培訓，并經區、縣以上衛生行政部門批準。

個體開業醫務人員不得施行節育手術。

第五章 獎勵

第二十二條 符合晚婚年齡的初婚夫妻，增加婚假一周;雙方達到雙方享受，一方達到一方享受。晚婚假應當在婚假后連續使用。

符合晚育年齡的夫妻，女方增加產假十五天，男方給予假期三天。享受三天假期的男方必須是初婚者或未生育過孩子的再婚者。女方十五天假期應當在規定的產假后連續使用。男方三天假期應當在女方產假期間使用。

本條規定的假期期間的工資、獎金照發，其獎金額由享受者所在單位自行規定。

第二十三條 一對夫妻生育一個孩子或者按有關規定收養一個孩子后不再生育的，在其子女十六周歲以內，可以申請領取《獨生子女證》。

符合下列條件之一，并保證今后不再生育，也可以申請領取《獨生子女證》：

(一)夫妻原有兩個孩子，其中一個意外死亡，另一個不滿十六周歲的;

(二)夫妻喪偶后只有一個不滿十六周歲孩子的;

(三)夫妻離婚前生育過一個孩子，離婚時孩子判給本人撫養，并且該孩子不滿十六周歲的;

(四)再婚夫妻一方生育過一個孩子，另一方未生育過孩子，現家庭只有這一個不滿十六周歲孩子的。

第二十四條 再婚夫妻，再婚前各生育過一個孩子，且各領取過《獨生子女證》，現再婚家庭只有一個孩子的，應重新換領《獨生子女證》。

第二十五條 申請領取《獨生子女證》，按下列規定程序辦理：

(一)有獨生子女的夫妻由女方向所在單位提出申請，經夫妻雙方單位初審，送女方常住戶口所在地的鄉(鎮)人民政府或街道辦事處審核，報區、縣計劃生育委員會批準發證。

(二)喪偶或離婚的，由符合條件的一方向所在單位提出申請;經所在單位初審，送符合條件一方常住戶口所在地的鄉(鎮)人民政府或街道辦事處審核后，報區、縣計劃生育委員會批準發證。

(三)夫妻雙方的常住戶口在本市，而子女常住戶口在外地的，經子女常住戶口所在地的鄉鎮人民政府或者街道辦事處出具證明后，按本款第一項規定辦理領證手續。

夫妻一方為本市農村常住戶口，另一方為本市城鎮常住戶口的，或者一方為本市常住戶口，另一方為外省市戶口的，由其子女常住戶口所在地發證。

第二十六條 獨生子女入托兒所、幼兒園的托費和管理費按市教育局、市勞動局的有關規定報銷部分費用。

第二十七條 城鎮分配住房、或農村調整自留地和安排宅基地時，有條件的單位對獨生子女戶可以按兩個子女計算;其中拆遷戶中獨生子女戶的安置，按本市拆遷房屋有關規定執行。

第二十八條 獨生子女父母獎勵費每月五元，由男女雙方所在單位各負擔百分之五十。但下列情況除外：

(一)夫妻一方為本市農村農民、城鎮待業居民、或因辭職、辭退后無工作的，全部由另一方所在單位支付;

(二)喪偶或離婚后未再婚的，全部由扶養孩子一方的單位支付。

按規定享受獨生子女父母獎勵費的夫妻，為臨時工、合同工的，由所在工作單位支付;為停薪留職職工，被其他單位聘用的，由聘用單位支付。

第二十九條 獨生子女父母獎勵費的支付方式：

(一)機關、團體、事業單位，在福利費中支付;

(二)企業單位，在市財政局規定的項目中支付;

(三)夫妻雙方均為本市農村農民的，在鄉村社會性開支中支付;

(四)城鎮個體工商戶或夫妻雙方均為鄉村個體工商戶的，在工商行政管理部門撥給個體勞動者協會的管理費中支付，憑營業執照到經營所在地的個體勞動者協會領取;

(五)夫妻一方為鄉村個體工商戶的，在鄉村社會性開支中支付;

(六)夫妻雙方均為辭職、辭退后無工作，或均為城鎮待業居民的，由常住戶口所在地的區、縣計劃生育委員會在計劃生育事業費中支付。

第三十條 婚后無子女包括下列對象：

(一)夫妻結婚后，未生育過孩子，又未收養過孩子的;

(二)喪偶或者離婚的一方，未生育又未收養過孩子的;

(三)現家庭無子女的再婚夫妻中未生育過孩子的一方。

第三十一條 已領取《獨生子女證》的夫妻從批準可以生育第二個孩子之日起，再婚夫妻從再婚之日起，原已領取的《獨生子女證》由單位收回，交區、縣計劃生育委員會，同時停止獨生子女享受的一切待遇。除因第一個孩子為非遺傳性殘疾或者再婚夫妻再婚前雙方累積合計只有一個孩子外，以前領取的獨生子女父母獎勵費(含原獨生子女保健費，以下同)應退回給現單位。

第六章 處罰

第三十二條 夫妻未經批準生育第二胎或二胎以上子女的，為無計劃生育。

第三十三條 對無計劃生育者給予以下處罰：

(一)分娩的住院費和醫藥費自理，不享受產假期間工資照發的待遇;

(二)無計劃生育的子女在參加工作之前的醫藥費全部由其父母自理;

(三)無計劃生育子女的托費和管理費全部由其父母自理;

(四)已領取《獨生子女證》的，應予收回《獨生子女證》，停止憑證享受的一切待遇，并收回以前發給的獨生子女父母獎勵費;

(五)對無計劃生育第二胎的夫妻，按其子女出生前兩年雙方平均年經濟總收入的三倍處以罰款;對無計劃生育第三胎及三胎以上的夫妻，按其子女出生前兩年的雙方平均年經濟總收入的四至六倍處以罰款。

對無計劃生育夫妻的罰款從懷孕之月起計罰。對經教育終止妊娠者，所收罰款如數退回。在懷孕期間曠工或事假超過一月以上的，其曠工或事假期間的收入，參照懷孕前一年平均月經濟收入推算。罰款繳納期不超過六年，第一年繳納額不低于罰款總數的百分之二十五，其余每年繳納額不低于百分之十五。

第三十四條 對無計劃生育的在職職工，其單位可以給予警告、記過、記大過、降級(或降薪)、撤職、留用察看的行政處分;情節嚴重，影響很壞的可以開除。但所在單位在作出開除職工決定之前應征求所在區、縣計劃生育委員會的意見。

對無計劃生育的個體工商戶，工商行政管理部門可以給予暫停營業，直至吊銷《營業執照》的行政處罰。

第三十五條 對無計劃生育者，系職工的，其無計劃生育的子女不計入住房分配(包括被拆遷戶的安置)的人數;系農民的，不增加自留地、宅基地的分配面積。

第三十六條 對無計劃生育者的年經濟收入，系職工的，由所在單位勞動人事部門提供;系農民的，由所在村的村民委員會提供;系個體工商戶的，由經營所在地的工商行政管理部門會同稅務部門提供;系閑散無固定職業的，由所在鄉(鎮)人民政府或街道辦事處指定的部門提供，一般不低于所在鄉(鎮)勞動力年平均收入。

第三十七條 對無計劃生育的城鎮無業人員，其罰款額的確定，一般不低于所在區或鎮的職工年平均收入。

第三十八條 違反本細則第二十一條規定和有關取出宮內節育器規定的，由區、縣計劃生育委員會沒收手術單位或者手術者非法所得，并可對單位處以五千至一萬元罰款;對個人處以二百至五百元罰款。屢教不改的，加倍處罰。

對按前款規定給予處罰的個人，所在單位可給予行政處分。

第三十九條 對胎兒進行非醫療需要性別鑒定的，由區、縣計劃生育委員會對單位處以五千至一萬元罰款，對個人處以二百至五百元罰款。屢教不改的，加倍處罰。

對按前款規定給予處罰的個人，所在單位可給予行政處分。

第四十條 對營私舞弊的計劃生育干部及有關人員除由單位給予行政處分外，市或區、縣計劃生育委員會可處以二百至五百元罰款;情節惡劣，造成嚴重后果的，加倍處罰。

第四十一條 對未經結婚登記而生育的，作為無計劃生育，按本細則第三十三條第(一)項規定給予處罰，并對男女雙方按以下規定處以罰款：

(一)已達到法定結婚年齡的，處每人五百元罰款;

(二)未達到法定結婚年齡的，每提前一年處每人一千元罰款，不滿一年按一年計算。

第四十二條 允許生育第二個孩子的夫妻，除本細則第十一條第(一)、(四)項規定外，凡年齡不滿三十周歲的育齡婦女，其生育間隔在四年以下的，按無計劃生育給予處罰，每提前一年罰款一千元，不滿一年按一年計算。

第四十三條 凡單位(包括夫妻雙方單位)出現無計劃生育的，當年不得評為先進(文明)單位;其中開展計劃生育工作不力的，按無計劃生育一胎處以二千元罰款。

第四十四條 對單位的罰款，應在單位自有資金中列支，不得在事業費或者成本中列支。

第四十五條 罰款所得金額的具體管理和使用辦法，由市計劃生育委員會會同市財政局制定。

第四十六條 對無計劃生育的夫妻及其單位的處罰，由女方戶口所在地的鄉(鎮)人民政府、街道辦事處決定，并出具行政處罰決定書。其中女方戶口在市屬農場或金山石化地區的，由所在地的縣計劃生育委員會決定，并出具行政處罰決定書。

對未經結婚登記而生育的，參照前款的規定對男女雙方作出處罰決定。

男女一方在本市、一方在外省市的，由本市一方戶口所在地的鄉(鎮)人民政府、街道辦事處或縣計劃生育委員會對在本市的一方作出處罰決定。

第四十七條 鄉(鎮)人民政府、街道辦事處或縣計劃生育委員會，在對無計劃生育的夫妻雙方或未經結婚登記而生育的男女雙方作出處罰決定時，應向雙方所在單位(或村民委員會或工商行政管理部門)發出協助執行通過書。接到協助執行通知書的單位和部門應按處罰決定的內容協助執行。

第四十八條 當事人對鄉(鎮)人民政府或街道辦事處作出的處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書次日起十五天內，向區或縣計劃生育委員會申請復議;對區或縣計劃生育委員會的處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書次日起十五天內向市計劃生育委員會申請復議。

當事人對市或區、縣計劃生育委員會的復議決定不服的，可以在接到復議決定書次日起十五天內向當地人民法院起訴。

當事人對市計劃生育委員會作出的處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書次日起十五天內向當地人民法院起訴。

當事人逾期不申請復議、不起訴又不履行的，可以由作出決定的行政部門申請人民法院強制執行。

第七章 附則

第四十九條 本細則由市計劃生育委員會解釋。

第五十條 本細則自發布之日起施行。

文章來源：中顧法律網(免費法律咨詢，就上中顧法律網）你好哦啊，更多相關資料請聯系QQ 1634189238