第一篇：新修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》

新修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》

將于4月1日正式施行

“街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員擔(dān)任業(yè)主大會籌備組組長，房屋發(fā)生緊急情況和危險(xiǎn)時(shí)無需召開業(yè)主大會就可以強(qiáng)制維修，物業(yè)項(xiàng)目要公開招投標(biāo)、新建住宅開始有質(zhì)量保修金……”新修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）在制度創(chuàng)設(shè)層面凸現(xiàn)了許多亮點(diǎn)和創(chuàng)新，對于進(jìn)一步規(guī)范本市物業(yè)管理活動，推動社會管理，加強(qiáng)社會建設(shè)，構(gòu)建和諧社會都有著十分重要的意義，《規(guī)定》將于4月1日正式施行。

在今天召開的上海市住宅物業(yè)管理工作大會上市房管局介紹，新修訂的《規(guī)定》從理順管理體制、完善業(yè)主自我管理、強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)監(jiān)管、完善物業(yè)的使用和維護(hù)等幾個(gè)方面，在制度安排層面進(jìn)行了突破和創(chuàng)新，突出表現(xiàn)在五個(gè)方面：第一是明確了建立住宅小區(qū)綜合管理體制，《規(guī)定》要求，區(qū)縣人民政府，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和日常運(yùn)作。第二是明確了鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對業(yè)主大會組建的工作職責(zé)，完善了業(yè)主委員會組建辦法，明確由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表擔(dān)任籌備組組長，并組織推薦產(chǎn)生業(yè)主代表，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會組建

1的“人選關(guān)”；第三是明確了業(yè)主自我管理的規(guī)范要求，規(guī)定了業(yè)主委員會及業(yè)主委員會履行職責(zé)的內(nèi)容，規(guī)范了日常管理活動，有效防范涉及全體業(yè)主利益重大事項(xiàng)決策的“暗箱操作”；第四是明確了強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管的主要手段，《規(guī)定》要求，應(yīng)建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標(biāo)、企業(yè)及從業(yè)人員誠信檔案等管理制度，幫助業(yè)主選擇服務(wù)質(zhì)量好，社會聲譽(yù)佳、公眾滿意程度高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰的市場競爭機(jī)制的形成，促進(jìn)行業(yè)的健康良性發(fā)展；第五是明確了物業(yè)使用和維護(hù)要制度要求，建立了物業(yè)保修金制度和物業(yè)的緊急維修及強(qiáng)制維修制度，落實(shí)了保修責(zé)任，規(guī)定了物業(yè)的緊急維修及強(qiáng)制維修的范圍和操作程序，為解決因房屋質(zhì)量保修責(zé)任落實(shí)問題引發(fā)糾紛和涉及公共利益、公共安全的維修事項(xiàng)提供了解決辦法。

市房管局透露，《規(guī)定》實(shí)施的一個(gè)重要任務(wù)就是要依靠法規(guī)和制度安排，整合資源，著力解決當(dāng)前本市住宅小區(qū)綜合管理中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。第一是規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)作管理，通過規(guī)范運(yùn)作管理，有效規(guī)制業(yè)主大會組建、業(yè)主委員會換屆改選、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等涉及市民群眾切實(shí)利益的活動，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。第二是幫助業(yè)主提高自我管理意識，結(jié)合《規(guī)定》貫徹實(shí)施，利用各種載體廣泛宣傳業(yè)主自我管理的途徑、實(shí)現(xiàn)方法和操作規(guī)程，強(qiáng)化業(yè)主“有產(chǎn)權(quán)、有責(zé)任”的意識，引導(dǎo)業(yè)主依法、有序、理性的參與物業(yè)管理事務(wù)。第三是理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制，解決本市售后公房小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)偏低

制約行業(yè)發(fā)展和物業(yè)管理水平提高的“瓶頸問題”，盡快建立與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)定價(jià)機(jī)制，通過建立價(jià)格聯(lián)動機(jī)制和質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制來解決行業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。第四是整治“居改非”、“群租”、違法搭建，堅(jiān)持“疏堵結(jié)合”的原則，按照《規(guī)定》明確的職責(zé)分工和審批程序，嚴(yán)格控制增量，聯(lián)合相關(guān)部門加強(qiáng)大對擅自“居改非”行為的查處力度，及時(shí)查處群眾反映強(qiáng)烈、損害公共利益和影響公共安全的違法行為。針對“群租”問題，一方面要通過加大公共租賃房建設(shè)供應(yīng)，解決外來務(wù)工人員的居住問題，另一方面，要通過完善地方立法、整合行政資源，加大處罰力度，切實(shí)做好“群租”現(xiàn)象的“減法”工作，維護(hù)小區(qū)安全秩序；針對違法搭建問題，區(qū)縣政府要建立和做實(shí)拆違協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善聯(lián)動執(zhí)法機(jī)制，堅(jiān)決控制新增違法搭建的產(chǎn)生，逐步拆除存量違法建筑。第五是治理小區(qū)消防安全管理隱患，整合行政資源、法律資源、社會資源，治理住宅小區(qū)亂停車影響消防車通行，樓道堆物、私自安裝鐵門阻斷消防應(yīng)急疏散通道等嚴(yán)重影響消防安全的行為，對勸阻無效、拒不整改的，依法采取強(qiáng)制措施，及時(shí)消除安全隱患。

市房管局強(qiáng)調(diào)，針對住宅小區(qū)中違法搭建、“居改非”、私自安裝鐵門阻斷消防應(yīng)急疏散通道等行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要切實(shí)履行“發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告”義務(wù)，主動配合政府行政管理部門做好相關(guān)工作。

第二篇：關(guān)于實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見

市政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局關(guān)于實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》若干意見的通知 滬府發(fā)〔2011〕23號

上海市人民政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局關(guān)于實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》若干意見的通知

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

市政府同意市住房保障房屋管理局制訂的《關(guān)于實(shí)施?上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定?的若干意見》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。

上海市人民政府

二○一一年五月三十一日

關(guān)于實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見

為了貫徹實(shí)施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），進(jìn)一步做好本市住宅物業(yè)管理工作，現(xiàn)提出如下若干意見：

一、部門、單位的職責(zé)分工

各區(qū)縣政府負(fù)責(zé)落實(shí)住房保障房屋管理、城管執(zhí)法、工商、綠化市容、規(guī)劃國土資源、民政、消防、環(huán)保等部門以及供水、供電、供氣等專業(yè)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)，組織召開住宅物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)管理的綜合性問題，并對鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處的住宅小區(qū)綜合管理工作進(jìn)行考核。

各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處負(fù)責(zé)落實(shí)本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)落實(shí)部門和人員解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問題，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作，辦理業(yè)主委員會的備案手續(xù)。

區(qū)、縣住房保障房屋管理部門負(fù)責(zé)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)程序的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

區(qū)、縣民政部門負(fù)責(zé)對居民委員會、村民委員會履行其對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)工作職責(zé)的指導(dǎo)監(jiān)督。

居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)做好對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作的指導(dǎo)，指導(dǎo)業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)且有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會成員、換屆改選小組成員；負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會的日常指導(dǎo)，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會的規(guī)范運(yùn)作，并通過人民調(diào)解委員會調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

二、物業(yè)管理區(qū)域的核定

對有市政道路或自然河道穿越的建設(shè)用地，在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)時(shí)，建設(shè)單位原則上應(yīng)當(dāng)分別配置配套設(shè)施設(shè)備。

區(qū)、縣規(guī)劃管理部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣住房保障房屋管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，審查建設(shè)單位住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中標(biāo)明的物業(yè)管理區(qū)域劃分情況及物業(yè)管理用房配置情況，并出具物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見書,復(fù)告區(qū)、縣規(guī)劃管理部門。

建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交下列資料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)文件；

（二）建筑總平面圖；

（三）建設(shè)項(xiàng)目停車位、綠化等共用設(shè)施設(shè)備配置情況說明；

（四）其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。

物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請之日起5個(gè)工作日內(nèi)，向建設(shè)單位出具《物業(yè)管理區(qū)域核定單》。

需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會提交業(yè)主大會會議討論通過后，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照《規(guī)定》第七條的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局,出具調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

三、分期開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理

劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>

先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過2年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》中，應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會組成人數(shù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開業(yè)主大會會議，增補(bǔ)業(yè)主委員會成員。

業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)告知建設(shè)單位；建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。

四、建設(shè)項(xiàng)目資料的備案

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《規(guī)定》第十條的要求，向物業(yè)所在地的房管辦事處提交相關(guān)資料。其中“物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、施工許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。

建設(shè)單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發(fā)房屋交付使用許可證。

五、業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組中業(yè)主代表的產(chǎn)生

籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況確定，一般為5-10人，其所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組或換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。

業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

業(yè)主代表不依法履行職責(zé)，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處責(zé)令限期改正后仍未履行職責(zé)的，居民委員會、村民委員會可組織業(yè)主重新推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。

六、業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算

業(yè)主投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主大會根據(jù)專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)確定。

專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。其中，建設(shè)單位“專有部分的面積”是指銷售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：停車庫；依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè)；配電房、避難層、儲藏室；不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)專有部分面積的總和計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按照房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)業(yè)主人數(shù)的總和計(jì)算。

七、業(yè)主委員會成員全體辭職的處理

業(yè)主委員會成員全體辭職的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門組建業(yè)主委員會換屆改選小組。業(yè)主委員會換屆改選小組中的業(yè)主代表，由居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立起90日內(nèi)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)。因不履行職責(zé)造成的損失，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

八、業(yè)主委員會主任、副主任不召集業(yè)主委員會會議的處理

業(yè)主委員會主任、副主任在符合召集業(yè)主委員會會議的條件下和規(guī)定期限內(nèi)，無正當(dāng)理由不召集會議的，居民委員會、村民委員會可指定業(yè)主委員會其他成員召集業(yè)主委員會會議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

九、物業(yè)矛盾糾紛的調(diào)處

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會在物業(yè)管理糾紛調(diào)解中的作用，充實(shí)專業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調(diào)解的效能。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處可通過設(shè)立住宅小區(qū)綜合管理法律服務(wù)咨詢站及聘請行業(yè)專家、律師等專業(yè)人員，為住宅小區(qū)綜合管理提供法律咨詢服務(wù)，解決疑難問題，調(diào)解矛盾糾紛，提高社區(qū)物業(yè)綜合管理的整體水平。

居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，受理和調(diào)解下列物業(yè)管理糾紛：

（一）業(yè)主委員會的組建、運(yùn)作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；

（二）業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛；

（三）鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調(diào)、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛；

（四）因業(yè)主或使用人違反《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛；

（五）其他屬于人民調(diào)解組織調(diào)解范圍內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

業(yè)主委員會可對本條第三款第（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解，居民委員會、村民委員會對業(yè)主委員會的調(diào)解活動給予協(xié)助和指導(dǎo)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)工作會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會議由業(yè)主委員會主任主持召開。

十、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向受托管理服務(wù)的住宅小區(qū)委派一名物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理，作為該住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的負(fù)責(zé)人。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)部頒發(fā)的全國物業(yè)管理師證書或經(jīng)全市統(tǒng)一考試取得的相應(yīng)職業(yè)資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊證。

對在同一區(qū)、縣行政區(qū)域范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的住宅小區(qū)，一名物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理可管理的數(shù)量不得超過3個(gè)，且總建筑面積不得超過10萬平方米。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定委派物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

十一、物業(yè)管理用房的確認(rèn)

建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章；對分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或提供臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押臨時(shí)物業(yè)管理用房。

建設(shè)單位提交的資料符合物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見書和物業(yè)管理用房配置要求的，規(guī)劃管理部門方可向其核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號；區(qū)、縣住房保障房屋管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。

1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供；規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。

十二、物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)

住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價(jià)相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

十三、物業(yè)的自行管理

規(guī)模較小且具備自行管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)自行管理的組織實(shí)施并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。

業(yè)主大會聘請專業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂專業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付意外傷害等保險(xiǎn)費(fèi)用，由被聘用人員自行購買后報(bào)業(yè)主委員會備案。

業(yè)主大會決定開具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會可持區(qū)、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請代為開具。

十四、物業(yè)的裝飾裝修

業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)會同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施期限、允許施工時(shí)間、現(xiàn)場巡查、廢棄物清運(yùn)與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)等。

十五、物業(yè)使用性質(zhì)的變更

由規(guī)劃管理部門會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，經(jīng)區(qū)、縣政府同意后，區(qū)、縣規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)予以公告并抄送區(qū)、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應(yīng)當(dāng)包括可改變的部位和經(jīng)營項(xiàng)目等內(nèi)容。

在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）符合房屋使用安全要求；

（二）符合《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》；

（三）經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；

（四）符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

符合前款規(guī)定的住宅，其房屋所有權(quán)人可向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質(zhì)，區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)做出決定。對符合條件的，準(zhǔn)予其變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關(guān)手續(xù)的義務(wù)。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在《管理規(guī)約》中，對本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅變更使用性質(zhì)后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定，對準(zhǔn)予變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)的房屋收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。改變使用性質(zhì)的房屋，經(jīng)政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補(bǔ)償安置。

十六、管線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶計(jì)量表和表前的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔(dān)；分戶計(jì)量表后的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由房屋所有人承擔(dān)。

十七、維修資金的補(bǔ)建和再次籌集

未建立首期專項(xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照每月每平方米建筑面積成本價(jià)0.2%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建或再次籌集，專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議決定高于上述標(biāo)準(zhǔn)籌集以及一次性籌集的除外。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月對業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶進(jìn)行核對，對按照規(guī)定達(dá)到補(bǔ)建或再次籌集標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)予以代收，并出具專項(xiàng)維修資金票據(jù)，按月納入專項(xiàng)維修資金賬戶，并將補(bǔ)建或再次籌集的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的7%；不配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的5%。

業(yè)主轉(zhuǎn)移或抵押房地產(chǎn)的，可到物業(yè)所在地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業(yè)主可持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金余額查詢單到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證；維修資金余額少于前款規(guī)定的，業(yè)主可在持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補(bǔ)足后，持維修資金余額查詢單及銀行交款憑據(jù)到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。

公有住宅售后房屋轉(zhuǎn)讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規(guī)定開具維修資金足額繳納憑證。

業(yè)主辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交維修資金足額繳納憑證。

十八、物業(yè)的檢測和鑒定

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程》中規(guī)定的物業(yè)常規(guī)檢查內(nèi)容和檢查周期，承擔(dān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結(jié)構(gòu)完好性檢查周期表》的規(guī)定，對物業(yè)定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和檢查。

市住房保障房屋管理部門負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢測單位的監(jiān)督管理，并定期公布符合條件的房屋質(zhì)量檢測單位名單。

物業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全隱患或異常狀況時(shí)，相關(guān)責(zé)任人可根據(jù)《房屋質(zhì)量檢測規(guī)程》中規(guī)定的流程，委托房屋質(zhì)量檢測單位進(jìn)行檢測、鑒定。

檢測結(jié)論為整體危險(xiǎn)或局部危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)當(dāng)由市房屋檢測中心出具危險(xiǎn)房屋審定書。

十九、房屋外墻的維護(hù)

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的維護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋外墻的材質(zhì)進(jìn)行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴(yán)重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以清洗、粉刷。

二十、示范文本的應(yīng)用

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發(fā)的示范文本，制定和簽署臨時(shí)管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同、住宅裝飾裝修管理協(xié)議等文件。

本意見自公布之日起施行，有效期為5年。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一一年五月十二日

第三篇：上海市物業(yè)管理規(guī)定

上海市物業(yè)管理規(guī)定

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)____《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

第三條　本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際使用人。

本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第四條　上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

第五條　新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐?村)民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。

第六條　業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有____《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會會議，有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。

業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行____《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。

第七條　業(yè)主大會由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料;建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。

籌備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。

第九條　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每滿一百平方米計(jì)一票;不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平方米計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。

首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十條　業(yè)主大會除履行____《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十一條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居(村)民委員會，邀請區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居(村)民委員會派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居(村)民委員會的意見、建議。

第十二條　首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合____《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。

第十三條　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門備案：

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)業(yè)主公約;

(四)業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。

區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。

第十四條　業(yè)主委員會任期為三年到五年。

業(yè)主委員會任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門。區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第十五條　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責(zé)：

(一)討論業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng);

(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。

業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

第十六條　兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居(村)民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。

業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門組織召開。

第三章　物業(yè)管理服務(wù)

第十七條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但是，投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第十八條　建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應(yīng)當(dāng)參照市房地資源局制作的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。

業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門備案。

房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖(注明房屋承重結(jié)構(gòu))，不得占用、移裝的共用部位、共同設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房)，并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。

建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號、面積等相關(guān)資料。市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。

第二十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

(一)物業(yè)管理用房;

(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫;

(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地;

(五)建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);

(六)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：

(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);

(二)公共綠化的維護(hù);

(三)公共區(qū)域的保潔;

(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù);

(五)車輛的停放管理;

(六)物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施;

(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;

(八)物業(yè)檔案資料的保管;

(九)業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。

第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

(一)符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

(二)及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);

(四)配合居(村)民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。

第二十三條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第二十四條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十五條　利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

第四章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十六條　禁止下列損害公共利益的行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(三)破壞房屋外貌;

(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;

(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;

(七)排放有毒、有害物質(zhì);

(八)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

(九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第二十七條　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。

業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。

第二十八條　業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

第二十九條　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

第三十條　車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，參照物價(jià)部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第三十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人;停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

第三十二條　新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十三條　專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。

業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三十四條　物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

(一)專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);

(二)部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);

(三)全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

第三十五條　單幢房屋的共同部分，其維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸;其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方法和單個(gè)業(yè)主所持投票權(quán)最高限額，按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。

第三十六條　機(jī)動車停車場(庫)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場(庫)的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項(xiàng)維修資金賬戶管理，單獨(dú)核算。

第三十七條　物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。經(jīng)區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門督促限期改正，仍未進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門組織代為實(shí)施，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第五章　法律責(zé)任

第三十八條　違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

第三十九條　業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第四十條　建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報(bào)告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十二條規(guī)定，未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，由市房地資源局或者區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。

第四十一條　違反本規(guī)定第二十六條第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

違反本規(guī)定第二十六條第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十二條　違反本規(guī)定第二十六條第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;當(dāng)事人逾期未拆除的，區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門可以申請區(qū)(縣)人民政府組織強(qiáng)制拆除。

對正在實(shí)施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。

附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

第四十三條　業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十四條　物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。

第四十五條　當(dāng)事人對市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十六條　市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附則

第四十七條　本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

(一)專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。

(二)部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。

(三)全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。

第四十八條　非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第四十九條　本規(guī)定自___年___月___日起施行。___年___月___日上海市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議通過的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

第四篇：武漢市住宅物業(yè)管理規(guī)定

武漢市住宅物業(yè)管理規(guī)定

第一條　為了規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)合理使用，創(chuàng)造文明、整潔、優(yōu)美、安全、便利的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理適用本條例。

本條例所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓。

第三條　住宅區(qū)物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主自治管理與選聘物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

第四條　住宅區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，依照本條例規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)，對住宅區(qū)物業(yè)和業(yè)主的共同事務(wù)進(jìn)行管理和服務(wù)。

開發(fā)建設(shè)單位依照本條例規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

第五條　市房地產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。

區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例規(guī)定對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

本市各級人民政府的其他有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條　本市各級人民政府應(yīng)當(dāng)制定優(yōu)惠政策，扶持和促進(jìn)物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化方向發(fā)展。

第二章　前期物業(yè)管理與移交

第七條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指在新建住宅區(qū)的業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理和服務(wù)。

第八條　新建住宅區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施。

第九條　開發(fā)建設(shè)單位不得將住宅區(qū)共有部分的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第十條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。

第十一條　在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主依照本條例規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)約定承擔(dān)。

第十二條　開發(fā)建設(shè)單位與買受人訂立售房合同時(shí)，對前期物業(yè)管理事項(xiàng)雙方應(yīng)當(dāng)有明確約定。

第十三條　開發(fā)建設(shè)單位必須依照國家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。

開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)資金。

第十四條　開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動資金和下列工程建設(shè)檔案資料：

(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準(zhǔn)文件;

(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;

(三)道路及地下管網(wǎng)竣工圖;

(四)各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖;

(五)建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料;

(六)其他必要資料。

第三章　業(yè)主自治管理

第十五條　住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿二年時(shí)，由所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位、街道辦事處或者鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第一次業(yè)主大會也可由業(yè)主自行組織召開，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十六條　出席業(yè)主大會的業(yè)主所代表的表決權(quán)必須超過入住業(yè)主的半數(shù)方可召開業(yè)主大會。每擁有一成套住宅的業(yè)主享有一票表決權(quán)。

公房出租人可以書面委托承租人出席，業(yè)主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根據(jù)委托的權(quán)限享有表決權(quán)。

業(yè)主委員會由五至十五人組成。業(yè)主委員會委員在業(yè)主中產(chǎn)生;業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中產(chǎn)生。

業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會組成人員可以連選連任;不稱職的，業(yè)主大會可予以撤換。

第十七條　業(yè)主委員會每年至少組織召開一次業(yè)主大會;經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就所提議題及時(shí)召開業(yè)主大會。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)出席大會的業(yè)主所代表的表決權(quán)過半數(shù)通過。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)物業(yè)管理需要組織召開。業(yè)主委員會作出的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主委員會組成人員過半數(shù)通過。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定以及業(yè)主大會通過的業(yè)主公約，對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第十八條　業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

(一)選舉、撤換業(yè)主委員會委員;

(二)審議并通過業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同;

(三)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告;

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會的決定;

(五)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

第十九條　業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

(一)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主大會通過后生效;

(二)依照本條例的規(guī)定籌集、使用和管理物業(yè)維修專項(xiàng)資金，并向業(yè)主大會提交物業(yè)維修專項(xiàng)資金審計(jì)結(jié)果的報(bào)告;

(三)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、物業(yè)共有部分的維修計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;

(四)聽取業(yè)主、使用人的意見或者建議，監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

(五)督促業(yè)主公約的實(shí)施;

(六)向業(yè)主大會報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況和物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督;

(七)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十條　選聘物業(yè)管理企業(yè)通過招標(biāo)等方式進(jìn)行。參與前期物業(yè)管理的企業(yè)在同等條件下有優(yōu)先受聘資格。

第二十一條　業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員名單，審議通過的業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約，由業(yè)主委員會報(bào)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第四章　物業(yè)管理企業(yè)

第二十二條　市房地產(chǎn)行政管理部門按注冊資金、人員素質(zhì)、專業(yè)管理年限、經(jīng)營業(yè)績對物業(yè)管理企業(yè)劃分資質(zhì)等級，實(shí)行資質(zhì)管理制度。

物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后六十日內(nèi)，經(jīng)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門審查，市房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，并按照相應(yīng)資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)。法律、法規(guī)及國家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

國家規(guī)定必須持證上崗的物業(yè)管理人員須經(jīng)市房地產(chǎn)行政管理部門組織的專業(yè)考核，取得崗位證書后方可上崗。

第二十三條　被選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會訂立物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明委托管理服務(wù)的事項(xiàng)、要求與標(biāo)準(zhǔn)，管理服務(wù)的期限與權(quán)限，管理服務(wù)的費(fèi)用，合同的權(quán)利義務(wù)終止條件，違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)住宅區(qū)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)從事下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

(一)住宅區(qū)共有部分的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)和更新;

(二)房屋共用設(shè)施中水泵、電梯等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);

(三)綠化養(yǎng)護(hù);

(四)治安防范服務(wù);

(五)清掃、保潔服務(wù);

(六)車輛進(jìn)出和停放的管理;

(七)按照業(yè)主、使用人要求，及時(shí)提供房屋自用部位、自用設(shè)備的應(yīng)急維修服務(wù);

(八)物業(yè)維修專項(xiàng)資金的帳務(wù)管理;

(九)住宅區(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管;

(十)其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)必須遵守下列規(guī)定：

(一)按照國家、省和本市規(guī)定的管理、服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù);

(二)將物業(yè)使用、維護(hù)的要求和注意事項(xiàng)以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;

(三)定期對住宅區(qū)共有部分進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修;發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或者接到物業(yè)報(bào)修，及時(shí)進(jìn)行維修;

(四)定期向業(yè)主委員會報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況和物業(yè)管理費(fèi)用收支情況;

(五)聽取業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的意見或者建議，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù);

(六)設(shè)立投訴電話，全天二十四小時(shí)值守，經(jīng)常對住宅區(qū)進(jìn)行全面巡視、檢查，對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，予以勸阻、制止，并向業(yè)主委員會或者有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門和組織做好與住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)相關(guān)的工作。

第二十七條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會結(jié)清財(cái)物，移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料，并報(bào)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第五章　物業(yè)使用與維護(hù)

第二十八條　物業(yè)使用與維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)的管理規(guī)定。

第二十九條　在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者超負(fù)荷使用房屋;

(二)擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌;

(三)占用、損壞住宅區(qū)共有部分，擅自移裝房屋共用設(shè)施;

(四)亂拋亂倒垃圾，亂堆雜物;

(五)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

(六)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動;

(七)不按照指定地點(diǎn)停放車輛;

(八)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的前款所列行為，有權(quán)予以勸阻、制止;對物業(yè)造成損壞的，有權(quán)要求行為人恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。

第三十條　業(yè)主、使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，遵守業(yè)主公約，并符合房屋使用規(guī)范的要求。

第三十一條　住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔(dān)維修責(zé)任外，房屋自用部位和自用設(shè)備的維修責(zé)任由業(yè)主個(gè)人承擔(dān);房屋共用部位、共用設(shè)施的維修責(zé)任由本棟房屋的全體業(yè)主共同承擔(dān);住宅區(qū)公用設(shè)施的維修責(zé)任由住宅區(qū)的全體業(yè)主共同承擔(dān)。

前款規(guī)定的物業(yè)維修，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定實(shí)施。

第三十二條　房屋共用部位、共用設(shè)施維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修造成其他業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

因物業(yè)維修、裝修等行為造成房屋共用部位、共用設(shè)施損壞或者造成相關(guān)業(yè)主的房屋自用部位、自用設(shè)備損壞及其他財(cái)產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。

第三十三條　業(yè)主、使用人設(shè)置、使用自用設(shè)施、設(shè)備可能危害房屋安全及公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)消除隱患;拒不消除的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)代為消除，其費(fèi)用由該業(yè)主、使用人承擔(dān)。

第三十四條　住宅區(qū)內(nèi)由相關(guān)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理的設(shè)施，可以委托具備條件的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護(hù)。管理和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由相關(guān)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)按照規(guī)定支付。

第三十五條　任何單位和個(gè)人在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行管線等施工，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)有關(guān)部門審批，并與業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，施工后，按協(xié)議恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第三十六條　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和其委托的物業(yè)管理企業(yè)的書面同意，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù);經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用。

第六章　物業(yè)管理用房與費(fèi)用

第三十七條　開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，分別按照住宅區(qū)總建筑面積千分之二、千分之三的比例向業(yè)主委員會無償提供物業(yè)管理辦公用房和按綜合成本價(jià)提供物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主委員會提供給物業(yè)管理企業(yè)有償使用，住宅區(qū)物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營用房的租金和利用物業(yè)設(shè)置廣告等所得收益的使用由業(yè)主大會決定。

第三十八條　物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)維修專項(xiàng)資金構(gòu)成。

第三十九條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)和車輛管理服務(wù)費(fèi)由市物價(jià)行政管理部門會同市房地產(chǎn)行政管理部門，依照《中華人民共和國價(jià)格法》的有關(guān)規(guī)定，按照普通建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和高標(biāo)準(zhǔn)對住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定全市統(tǒng)一的指導(dǎo)價(jià)。指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合理、質(zhì)價(jià)相符、與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的原則確定，并必須經(jīng)過聽證程序。

綜合管理服務(wù)費(fèi)和車輛管理服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商確定。

特約服務(wù)費(fèi)由業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第四十條　物業(yè)維修專項(xiàng)資金由下列資金構(gòu)成：

(一)開發(fā)建設(shè)單位移交住宅區(qū)時(shí)，按照住宅區(qū)總規(guī)模建安造價(jià)的百分之一點(diǎn)五(配置有電梯的住宅樓，按照建安造價(jià)的百分之二點(diǎn)五)向業(yè)主委員會提供的物業(yè)管理啟動資金;

(二)住宅區(qū)內(nèi)公有住房的出售單位和買受人按照規(guī)定交納的物業(yè)維修基金;

(三)按照國家有關(guān)規(guī)定籌集的其他物業(yè)維修資金。

物業(yè)維修專項(xiàng)資金必須以業(yè)主委員會為單位開設(shè)專戶，專項(xiàng)儲存，按棟立帳，其中由個(gè)人出資部分核算到業(yè)主，并由區(qū)級以上房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)管，專項(xiàng)用于住宅區(qū)共有部分的維修。物業(yè)維修專項(xiàng)資金不足時(shí)，分別由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和整棟房屋全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

第四十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，依照本條例規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定據(jù)實(shí)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);公房出租人或者業(yè)主將房屋出租的，應(yīng)與承租人就物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納簽訂書面協(xié)議。

第四十二條　房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，原業(yè)主交納的有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用不予清退，由原業(yè)主與受讓人協(xié)商清算。

第四十三條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，掛牌公布服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，接受物價(jià)等行政管理部門和業(yè)主、使用人的監(jiān)督。

第七章　法律責(zé)任

第四十四條　有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政管理部門予以處罰：

(一)物業(yè)管理企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理服務(wù)的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處以五千元以上四萬元以下罰款。

(二)物業(yè)管理企業(yè)違反資質(zhì)等級規(guī)定承接物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，或者提供的管理服務(wù)達(dá)不到資質(zhì)規(guī)定要求的，責(zé)令限期改正;

逾期未改的，處以五千元以上二萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。

(三)物業(yè)管理企業(yè)聘用無崗位證書的管理人員，或者訂立、終止、解除物業(yè)管理服務(wù)合同未按規(guī)定結(jié)清財(cái)物，移交房屋和有關(guān)資料并報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案的，責(zé)令限期改正;

逾期未改的，處以一千元以上三千元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。

(四)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)維修專項(xiàng)資金、住宅區(qū)公用設(shè)施、物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令改正，并處以二千元以上二萬元以下罰款;

情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。

(五)開發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定移交工程建設(shè)檔案資料的，責(zé)令限期移交;

逾期不移交的，處以五千元以上二萬元下罰款。

(六)開發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定提供物業(yè)管理啟動資金或者物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期履行;

拒不履行的，依法強(qiáng)制履行，并分別按照應(yīng)當(dāng)提供的資金或者物業(yè)管理用房銷售價(jià)格的二倍處以罰款。

(七)開發(fā)建設(shè)單位單獨(dú)轉(zhuǎn)讓住宅區(qū)共有部分、物業(yè)管理企業(yè)擅自占有住宅區(qū)共有部分用于經(jīng)營的，沒收違法所得，責(zé)令限期改正，并處以違法所得一倍罰款。

(八)占用、損壞住宅區(qū)共有部分，擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者超負(fù)荷使用房屋的，責(zé)令限期改正;

情節(jié)嚴(yán)重的，處以一千元以上一萬元以下罰款。

(九)單位和個(gè)人未按照規(guī)定簽訂協(xié)議，擅自在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行管線等施工的，責(zé)令限期改正，并處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第四十五條　違反本條例其他有關(guān)規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門依法處理。

第四十六條　開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十七條　業(yè)主、使用人不依照本條例規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催其交納;逾期仍不交納的，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收違約金。

第四十八條　發(fā)生物業(yè)服務(wù)和物業(yè)收費(fèi)爭議，當(dāng)事人可以協(xié)商解決，可以向房地產(chǎn)、物價(jià)等行政管理部門和消費(fèi)者協(xié)會申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提出訴訟。

第四十九條　房地產(chǎn)行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真執(zhí)行本條例;玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級行政主管部門給予行政處分;給物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主、使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章　附則

第五十條　本條例中有關(guān)用語的含義為：

(一)住宅區(qū)物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)已建成并投入使用的各類房屋及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地;

(二)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人;

(三)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人;

(四)共有部分，是指住宅區(qū)公用設(shè)施、房屋共用部位、房屋共用設(shè)施;

住宅區(qū)公用設(shè)施，是指住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、照明路燈、室外泵房、綠地、庭院景點(diǎn)等設(shè)施;

房屋共用部位，是指整棟房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、走廊、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井和房屋承重結(jié)構(gòu)以及屋面、外墻面、走廊墻面等部位;

房屋共用設(shè)施，是指整棟房屋業(yè)主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天線、電梯、避雷裝置和消防器具等設(shè)施設(shè)備。

(五)住宅小區(qū)，是指建筑用地在二萬平方米以上規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活區(qū);

(六)住宅組團(tuán)，是指建筑用地在一萬平方米以上規(guī)模，并有基本配套設(shè)施的居民生活區(qū);

(七)中高層住宅樓，是指住宅層數(shù)在七至九層，并有電梯等基本配套設(shè)施的住宅樓;

(八)高層住宅樓，是指住宅層數(shù)在十層以上，并有電梯等基本配套設(shè)施的住宅樓。

第五十一條　開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)訂立的前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同文本，由市房地產(chǎn)行政管理部門統(tǒng)一印制。

第五十二條　其他物業(yè)的管理，可以參照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第五十三條　本條例的具體應(yīng)用問題由市人民政府負(fù)責(zé)解釋。

第五十四條　本條例自公布之日起施行。

第五篇：上海市住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定

上海市住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定

二○○四年九月二十日

第一條為進(jìn)一步加強(qiáng)本市住宅物業(yè)消防安全工作，有效預(yù)防和減少火災(zāi)事故的發(fā)生，確保群眾生命、財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市消防條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，特制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)（含商住樓、綜合樓的住宅部分）。未實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三條縣級以上公安機(jī)關(guān)的消防部門及其委托的公安派出所具體負(fù)責(zé)住宅物業(yè)消防安全監(jiān)督管理工作，各級房地管理部門應(yīng)協(xié)助公安消防部門，開展住宅物業(yè)的消防安全監(jiān)督管理工作。

第四條業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)在合同中約定消防安全管理服務(wù)的內(nèi)容。制定業(yè)主公約或業(yè)主臨時(shí)公約時(shí)，應(yīng)明確住宅物業(yè)消防安全事項(xiàng)，要求全體業(yè)主和住宅使用人自覺遵守。

第五條居民委員會應(yīng)組織社區(qū)居民制定防火安全公約，定期開展群眾性的消防工作，并進(jìn)行消防安全檢查。

第六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）組織、督促業(yè)主或住宅使用人遵守消防法規(guī)和規(guī)章；

（二）配合居民委員會依法履行消防安全自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展消防工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（三）監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)消防安全服務(wù)工作；

（四）依據(jù)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，維修更新消防設(shè)施。

第七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）制定并落實(shí)管理的住宅物業(yè)的消防安全制度、操作規(guī)程，落實(shí)各崗位消防安全責(zé)任人，實(shí)行防火安全崗位責(zé)任制。

（二）負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定的消防安全事項(xiàng)，落實(shí)專（兼）職消防安全員，并使員工掌握必備的消防知識和技能。

（三）配合居民委員會開展社區(qū)消防安全工作。在住宅入戶使用前應(yīng)當(dāng)對業(yè)主及住宅使用人進(jìn)行消防安全宣傳、教育，告知其注意事項(xiàng)，指導(dǎo)、督促其遵守消防安全管理規(guī)定。

（四）對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共部位定期開展消防安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患，確保疏散通道、安全出口和消防車通道暢通。同時(shí)，根據(jù)公安部門下達(dá)的整改要求，及時(shí)整改火災(zāi)隱患。

（五）定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的消防設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，確保其完好有效。需動用房屋維修資金對消防設(shè)施進(jìn)行維修、更新的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會，并及時(shí)修復(fù)。

（六）制定本物業(yè)管理區(qū)域防火、滅火方案以及火災(zāi)發(fā)生時(shí)人員疏散、逃生

等應(yīng)急預(yù)案，并定期開展消防演練。

（七）發(fā)現(xiàn)業(yè)主或住宅使用人違反消防法律、法規(guī)的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并填發(fā)《告知單》（見附件一）。對逾期不整改的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會、公安部門。

（八）發(fā)現(xiàn)火災(zāi)應(yīng)及時(shí)報(bào)警，積極組織撲救，并保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助火災(zāi)原因調(diào)查。

第八條 業(yè)主或住宅使用人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）配合物業(yè)管理企業(yè)做好住宅物業(yè)的消防安全工作，并做好自住部位、自用設(shè)備的防火安全工作。

（二）對孤寡老人、殘疾人、精神病患者、癱瘓病人低能弱智者及未成年人等被監(jiān)護(hù)人員進(jìn)行防火教育，并落實(shí)必要的防火安全保護(hù)措施。

（三）裝飾、裝修房屋時(shí)，按照國家或本市的有關(guān)消防安全技術(shù)規(guī)范安裝、使用電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁撸约霸O(shè)計(jì)、敷設(shè)管路。

（四）在安全地點(diǎn)停放燃?xì)狻⑷加椭鷦榆嚭湍ν熊嚕⒙鋵?shí)消防安全措施，防止氣、油泄漏。需在家中存放少量危險(xiǎn)化學(xué)品的，應(yīng)存放在安全地點(diǎn)，并選擇合適的容器和配置必要的滅火器。

（五）在規(guī)定區(qū)域、路段和規(guī)定時(shí)間內(nèi)安全燃放煙花爆竹，不非法儲存、銷售或燃放煙花爆竹。

（六）根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的《告知書》要求，及時(shí)整改火災(zāi)隱患。

（七）發(fā)生火災(zāi)后，應(yīng)配合有關(guān)部門開展火災(zāi)原因調(diào)查，不得擅自清除火災(zāi)事故現(xiàn)場。

（八）按規(guī)定承擔(dān)住宅物業(yè)消防設(shè)施的維修、更新、添置的相關(guān)費(fèi)用。

第九條業(yè)主或住宅使用人享有以下權(quán)利：

（一）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的消防安全事項(xiàng)；

（二）對住宅物業(yè)所屬消防設(shè)施有關(guān)情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（三）舉報(bào)住宅物業(yè)中存在的火災(zāi)隱患和非法儲存、銷售、燃放煙花爆竹的情況；

（四）發(fā)現(xiàn)公安、房地等部門工作人員在消防安全管理工作中有玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等違法行為的，可向有關(guān)部門舉報(bào)。

第十條物業(yè)管理單位和業(yè)主、住宅使用人應(yīng)當(dāng)保障住宅物業(yè)消防設(shè)施的完好有效和疏散通道、安全出口的暢通，禁止下列行為：

（一）挪用、拆除、損壞消防設(shè)施和器材；

（二）埋壓、圈占消火栓，占用防火間距；

（三）堵塞、占用消防車通道，影響疏散通道、安全出口暢通。

第十一條租賃房屋的消防安全工作按照“誰承租、誰負(fù)責(zé)”的原則實(shí)施，出租人應(yīng)當(dāng)確保出租房屋符合消防安全規(guī)定，并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責(zé)任。

第十二條居民住宅經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的，應(yīng)當(dāng)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和《上海市消防條例》的規(guī)定，并經(jīng)公安消防部門審核同意。

第十三條消防設(shè)施的維修、更新、添置應(yīng)按物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新或添置的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支。被列入重大火災(zāi)隱患整改的消防設(shè)施，其維修項(xiàng)目應(yīng)納入急修項(xiàng)目，實(shí)行“先維修，后向業(yè)主委員會或業(yè)主報(bào)告”的程序，維修費(fèi)用由相關(guān)所有人承擔(dān)。消防設(shè)施因人為因素?fù)p壞的，其維修、更新費(fèi)用由行為人承擔(dān)。

第十四條消防設(shè)施的管理、維護(hù)、保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)符合《消防設(shè)施管理、維護(hù)、保養(yǎng)技術(shù)要求》（見附件二）。

第十五條公安消防部門、公安派出所應(yīng)當(dāng)依法履行消防監(jiān)督管理職責(zé)，對住宅物業(yè)實(shí)施消防監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患的應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依法實(shí)施處罰。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和本規(guī)定履行職責(zé)，并將消防安全作為物業(yè)管理行業(yè)評比考核的主要內(nèi)容之一。

公安機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將消防安全工作列為安全小區(qū)、安全大樓評比工作的主要內(nèi)容之一。

第十六條對違反本規(guī)定的，由公安消防部門依據(jù)《上海市消防條例》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。其中，對埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道的，或損壞和擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施和器材行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期恢復(fù)原狀或者賠償損失；對逾期不恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制拆除或者清除，所需費(fèi)用由行為人承擔(dān)。

第十七條公安、房地等部門工作人員在住宅物業(yè)消防安全監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十八條本規(guī)定由市公安局、市房屋土地資源管理局負(fù)責(zé)解釋。第十九條本規(guī)定自下發(fā)之日起施行。