第一篇：上海市新建住宅質(zhì)量保證書

上海市新建住宅質(zhì)量保證書

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)已建成交付使用的商品房承擔(dān)質(zhì)量問題的法律文書。開發(fā)商在將房屋交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。如果房屋交付使用后委托物業(yè)管理公司維修的，應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托的單位。

商品房保修責(zé)任從住宅交付之日起計(jì)算。

上海市新建《住宅質(zhì)量保證書》的基本內(nèi)容：

1、符合上海市現(xiàn)行的住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；

2、已通過市、縣（區(qū)）質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收，并有書面的合格證明；

3、所屬的樓棟具有《上海市新建住宅交付使用許可證》；

4、住宅自簽約自交付之日起，凡兩年內(nèi)在正常使用情況下出現(xiàn)下列質(zhì)量問題，由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。

一、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏；

二、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢；

三、墻面、頂棚抹灰層脫落；

四、門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂；

五、照明線路發(fā)生故障；

六、開發(fā)商承諾的其他內(nèi)容。

第二篇：上海市新建住宅質(zhì)量保證書

上海市新建住宅質(zhì)量保證書《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)已建成交付使用的商品房承擔(dān)質(zhì)量問題的法律文書。開發(fā)商在將房屋交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。如果房屋交付使用后委托物業(yè)管理公司維修的，應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托的單位。

商品房保修責(zé)任從住宅交付之日起計(jì)算。

上海市新建《住宅質(zhì)量保證書》的基本內(nèi)容：

1、符合上海市現(xiàn)行的住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；

2、已通過市、縣（區(qū)）質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收，并有書面的合格證明；

3、所屬的樓棟具有《上海市新建住宅交付使用許可證》；

4、住宅自簽約自交付之日起，凡兩年內(nèi)在正常使用情況下出現(xiàn)下列質(zhì)量問題，由開發(fā)

商承擔(dān)維修責(zé)任。

一、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏；

二、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢；

三、墻面、頂棚抹灰層脫落；

四、門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂；

五、照明線路發(fā)生故障；

六、開發(fā)商承諾的其他內(nèi)容。

上海市新建住宅質(zhì)量保證書

第三篇：上海市新建住宅質(zhì)量保證書范本

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)已建成交付使用的商品房承擔(dān)質(zhì)量問題的法律文書。開發(fā)商在將房屋交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。如果房屋交付使用后委托物業(yè)管理公司維修的，應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托的單位。

商品房保修責(zé)任從住宅交付之日起計(jì)算。

XX市新建《住宅質(zhì)量保證書》的基本內(nèi)容：

1、符合XX市現(xiàn)行的住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；

2、已通過市、縣（區(qū)）質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收，并有書面的合格證明；

3、所屬的樓棟具有《XX市新建住宅交付使用許可證》；

4、住宅自簽約自交付之日起，凡兩年內(nèi)在正常使用情況下出現(xiàn)下列質(zhì)量問題，由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。

一、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏；

二、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢；

三、墻面、頂棚抹灰層脫落；

四、門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂；

五、照明線路發(fā)生故障；

六、開發(fā)商承諾的其他內(nèi)容。

第四篇：上海市新建住宅質(zhì)量保證書基本內(nèi)容

上海市新建住宅質(zhì)量保證書基本內(nèi)容本著對(duì)住戶負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的原則，本公司（單位）對(duì)提供銷售（配售）的 路 弄 號(hào) 室，建筑面積為平方米的住宅，在其結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修等方面作出如下質(zhì)量保證和承諾：

一、符合上海市現(xiàn)行的住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

二、已通過市、區(qū)（縣）質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收，并有書面的合格證明。

三、所屬的樓棟具有《上海市新建住宅交付使用許可證》。

四、住宅自簽約后交付之日起，凡兩年內(nèi)在正常使用情況下，有如下工程質(zhì)量問題的，均由本公司（單位）免費(fèi)承擔(dān)維修責(zé)任：

1、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏；

2、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢；

3、門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂；

4、墻面、頂棚抹灰層脫落；

5、照明線路發(fā)生故障；

屋面防水保修3年，其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。因住戶使用、裝修不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、管線走向而造成的質(zhì)量問題不在本公司維修范圍之內(nèi)。

五、住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的投訴（來信來訪），本公司（單位）將及時(shí)給予實(shí)地察看、書面答復(fù)和妥善處理。

六、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。經(jīng)市有關(guān)專業(yè)主管部門鑒定，屬危險(xiǎn)房屋的將予以退還和調(diào)換，并由本公司（單位）承擔(dān)有關(guān)的鑒定費(fèi)用。

七、如對(duì)本公司（單位）的答復(fù)或處理有爭(zhēng)議，凡有關(guān)住宅工程質(zhì)量的，可根據(jù)《上海市建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》，向地域內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量主管部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)；凡有關(guān)住宅配套質(zhì)量的,可根據(jù)市府（95）21號(hào)令《上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法》，向原發(fā)證的住宅建設(shè)管理部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)。住戶亦可直接向人民法院提起訴訟。

八、本公司（單位）愿承諾的其他內(nèi)容（見附頁(yè)）。

九、該保證書作為住宅銷售（配售）合同的附件，為合同的有效文件，與合同具有同等法律效力。保證單位： 法人代表： 日期： 公司地址： 聯(lián)系人： 電話: 郵政編碼:

第五篇：住宅質(zhì)量保證書

收房入住一直是購(gòu)房者與開發(fā)商矛盾的焦點(diǎn)，以下為開發(fā)商交房的必須條件，您務(wù)必謹(jǐn)記：

(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；

(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購(gòu)人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”

《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》不能少

“為什么開發(fā)商沒有給我兩書一表？”一些近期交接新房的消費(fèi)者頻頻打來熱線電話咨詢：交接新房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該查看哪些手續(xù)呢？沒有看到“兩書一表”就收房是否存在隱患？

沒兩書出問題難辦

《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》這兩份文件是《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的購(gòu)房者收樓時(shí)，開發(fā)商必須提供的文件。如果沒有這兩份文件，購(gòu)房者簽字收樓后出現(xiàn)的各種問題，均難以得到法律支持。

從開發(fā)市場(chǎng)看，兩書多為開發(fā)商自行印刷，但其內(nèi)容必須按照法律規(guī)定進(jìn)行約定。消費(fèi)者在驗(yàn)收新房前一定要仔細(xì)查看，除了法律規(guī)定的內(nèi)容，上面還應(yīng)加蓋開發(fā)、建設(shè)等責(zé)任單位的公章。

沒一表產(chǎn)權(quán)證難拿

竣工驗(yàn)收備案表是房產(chǎn)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)必備條件。消費(fèi)者在驗(yàn)收新房時(shí)一定要注意了解開發(fā)商是否獲得了竣工驗(yàn)收備案表，否則可能面臨難以辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。

目前工程質(zhì)量驗(yàn)收由開發(fā)商組織，參加單位包括施工、監(jiān)理、勘察等，而工程質(zhì)量監(jiān)督部門負(fù)責(zé)的是對(duì)整個(gè)驗(yàn)收工作的監(jiān)督，最終出具一個(gè)《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》給負(fù)責(zé)備案的管理部門。

按照目前樓盤竣工驗(yàn)收的程序，開發(fā)商在各區(qū)行政審批大廳辦理竣工備案后獲取的《竣工驗(yàn)收備案表》才是管理部門準(zhǔn)予備案的一個(gè)書面憑證。

收 房 要 點(diǎn) 及 注 意 事 項(xiàng)

一、收房日期和形式

我們建議，大家在接到開發(fā)商驗(yàn)房通知后（不論是否分批接到），請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系各樓棟的牽頭 人，盡量分批集中統(tǒng)一前往，人多力量大嘛！

如果收（驗(yàn)）房通知單的寄達(dá)日期超過了契約的規(guī)定日期，應(yīng)屬延誤了交房時(shí)間，大家看契約規(guī)定的賠償條例是如何規(guī)定的，要向開發(fā)商提出。驗(yàn)房時(shí)，一定要先驗(yàn)收，檢查過房屋沒了問題，或所有的問題都已得到圓滿解決后，再簽字。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗(yàn)收。只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開發(fā)商就會(huì)以“業(yè)主已經(jīng)認(rèn)可”為由，對(duì)質(zhì)量問題拒絕賠償。所以，在房屋交付時(shí)，鄰居們弄清楚該房屋是否已經(jīng)具備交付條件十分重要。前往驗(yàn)收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續(xù)。業(yè)主相應(yīng)義務(wù)的履行，首先要存在前提，即開發(fā)商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外，該房屋的實(shí)際質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。

切記!到時(shí)大家分批集體驗(yàn)收。人多、眼多、智慧多！如果開發(fā)商不同意，有問題找組織---臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來抵制開發(fā)商、物業(yè)公司的各種侵權(quán)行為。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該設(shè)驗(yàn)房專題，將驗(yàn)房中出現(xiàn)問題及時(shí)發(fā)布，提醒大家隨時(shí)關(guān)注。

二、需要準(zhǔn)備的驗(yàn)收工具

1、房驗(yàn)小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺(tái)空鼓。

2、稍大一點(diǎn)的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。

3、卷尺：用來檢查房屋凈高等。

4、驗(yàn)電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。

5、網(wǎng)球：用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機(jī)（帶閃光燈），律師建議最好用光學(xué)相機(jī)—用于房屋有問題時(shí)留影取證。

正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：00去。有條件的可請(qǐng)專業(yè)人員幫你驗(yàn)房。

三、驗(yàn)收過程和具體步驟

要根據(jù)購(gòu)房契約和補(bǔ)充協(xié)議驗(yàn)收房屋，下面提供驗(yàn)房的參考步驟，通過的項(xiàng)目可在后面打“√”，未通過的注上說明，最后匯總，請(qǐng)開發(fā)商代表簽字確認(rèn)。各位鄰居有認(rèn)為需要添加的其他驗(yàn)收內(nèi)容，就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來，相互提醒相互幫助！

一：查驗(yàn)文件

業(yè)主在收樓時(shí)，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時(shí)可以要求核對(duì)相應(yīng)原件。只有證件（原件）齊全，才能簽署收樓單。只要開發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實(shí)際不存在質(zhì)量問題可以實(shí)際居住，也不能視為法律意義上的交付。業(yè)主也有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果確實(shí)被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。

分別有以下文件資料需要查驗(yàn)：

1、規(guī)劃部門出具的《南京市建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。

2、建設(shè)主管部門出具的《南京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。表上每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤還屬于“黑樓”，是不能入住的。

3、區(qū)級(jí)以上質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》。—必須具備。

4、開發(fā)商提供的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》—必須取得，要帶走。

5、開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》—開發(fā)商據(jù)此承擔(dān)保修責(zé)任。必須取得，要帶走。

6、房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》。標(biāo)明實(shí)際建筑面積是多少，分?jǐn)偠嗌伲裁吹胤绞枪妹娣e。或者由有權(quán)部門（如南京市規(guī)劃國(guó)土局地籍測(cè)繪大隊(duì)）出具的正式測(cè)繪報(bào)告：《南京市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》。—必須具備，否則至少無法計(jì)算實(shí)際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。

7、衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)《用水合格證》。

8、公安消防部門出具的《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》。

9、民防部門出具的《南京市民防工程竣工驗(yàn)收證書》。

10、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的《南京市電梯（扶梯）驗(yàn)收結(jié)果通知單》。

11、環(huán)保部門出具的《南京市建設(shè)工程環(huán)保驗(yàn)收合格證》。

12、燃?xì)庵鞴懿块T出具的《南京市燃?xì)夤こ舔?yàn)收證書》。

13、城建檔案部門出具的《南京市工程驗(yàn)收檔案認(rèn)可書》。

14、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))—可帶走。房屋的設(shè)計(jì)圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。

二：核實(shí)面積，計(jì)算和落實(shí)房款得多退少補(bǔ)問題。

面積結(jié)算是驗(yàn)房手續(xù)當(dāng)中比較重要的一項(xiàng)。請(qǐng)帶上契約或副本，確認(rèn)售樓契約附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工后，開發(fā)商還要請(qǐng)測(cè)繪單位對(duì)已完工的住宅樓進(jìn)行實(shí)測(cè)。測(cè)繪部門出示的面積實(shí)測(cè)表，就是開發(fā)商和我們要進(jìn)行面積結(jié)算的依據(jù)（一般在入住后開發(fā)商才請(qǐng)測(cè)繪單位對(duì)已完工的住宅樓進(jìn)行實(shí)測(cè)）。記住：要按購(gòu)房契約約定的面積誤差的條款結(jié)算面積。我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》執(zhí)行。因此，如有誤差，需要開發(fā)商明確處理方法。

（購(gòu)房者對(duì)實(shí)測(cè)面積有疑問的，也可以要求重新測(cè)量。從普遍發(fā)生的面積事件來看，主要有三個(gè)方面：一是開發(fā)商增加公共建筑的內(nèi)容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍；二是在不增加公共建筑數(shù)量的前提下，將測(cè)量面積人為加大；第三是調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實(shí)測(cè)公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。事實(shí)上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測(cè)繪部門的認(rèn)可或配合。提請(qǐng)各位鄰居注意！主要分?jǐn)傢?xiàng)目：

1、電梯間；

2、電梯機(jī)房；

3、水箱間；

4、樓梯間；

5、消防控制室；

6、一層門廳及值班室。不分?jǐn)傢?xiàng)目：

1、人防工作間；

2、風(fēng)井；

三：驗(yàn)收房子。

看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)該在驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費(fèi)無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前，你已經(jīng)無數(shù)次來看過房子了，但你最好還是跟在物業(yè)或工程部人員的身后去驗(yàn)收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質(zhì)量問題，你就在收房單子上簽字。如果在驗(yàn)收的時(shí)候發(fā)現(xiàn)問題，一定要當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)施工單位及時(shí)維修，維修后再重新驗(yàn)收房屋。

1、看墻壁。首先仔細(xì)檢查每個(gè)房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫（沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。包括門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象(陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大)。

內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點(diǎn)。（這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。）墻身頂棚有無部分隆起，用小錘輕敲一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。

2、看地面。仔細(xì)檢查地板是否平整，地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。如有空鼓，一定要責(zé)成陪同驗(yàn)房的相關(guān)人員盡快修復(fù)。

3、驗(yàn)地平。驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。測(cè)量的方法也是挺簡(jiǎn)單的。將透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。看水管在該處的高度，然后再 3 做一個(gè)標(biāo)志。接著用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測(cè)量出全屋的水平差度。

一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，如果出這個(gè)范圍，你就得注意了！

4、查滲水。（最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。）特別是查看一些墻體是否有水漬，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務(wù)必盡快查明原因。頂層住戶更應(yīng)檢查頂層是否滲漏。（特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕）。

5、試門窗。由于是新房子，在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。

查防盜門（要求開發(fā)商提供防盜門的質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告！該門與質(zhì)檢部門查處的不合格門—是否同一公司名下的產(chǎn)品）是否太緊或太松（門縫隙是否太大），門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關(guān)有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關(guān)是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。內(nèi)門（如有的話）是否規(guī)則。對(duì)講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

窗戶開關(guān)是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關(guān)嚴(yán)，隔風(fēng)、隔音的效果如何。窗是否變形，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺(tái)下是否有水漬（如有可能是窗戶漏水），查看密封膠條是否完整牢固。陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄是否牢固。

下列部位必須使用安全玻璃：

（一）7層及7層以上建筑物外開窗。

（二）面積大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底邊（玻璃在框架中裝配完畢，玻璃的透光部分與玻璃安裝材料覆蓋的不透光部分的分界線）離最終裝修面小于500mm的落地窗。

（三）幕墻（全玻幕除外）。

（四）傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂。

（五）觀光電梯及其外護(hù)圍。

（六）室內(nèi)隔斷、屏風(fēng)。

（七）樓梯、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)走廊的攔板和中庭內(nèi)護(hù)欄板。

（八）用于承受行人行走的地面板。

（九）公共建筑物的出入口、門廳等部位（包括

1、門玻璃

2、安裝在門上方的玻璃

3、安裝在門兩側(cè)的玻璃，其靠近門道開口的豎直邊與門道開口的距離小于300mm）。

（十）易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。

記住要檢查每個(gè)房間的門窗噢！

6、測(cè)量一下樓層的層高。用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購(gòu)房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去2公分允許誤差，余數(shù)就是房屋的凈高。房屋最高、最低處是否相差（是否傾斜），房間是否是長(zhǎng)方形，是否兩邊的長(zhǎng)度不一致。

7、上下水。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。(新房子應(yīng)該配給一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。（建議有條件的鄰居做水管的試壓：水管道是隱蔽工程，為了美觀和節(jié)省面積，多數(shù)屋內(nèi)的水管都埋在地下，有什么問題很難發(fā)現(xiàn)和處理。

驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水管處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利（注水，打開地漏，水是否迅速漏下），通球試驗(yàn)：是檢查下水道內(nèi)是否有雜物。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)“偷”這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管，如果這些水泥較大的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造 4 成排水困難。

8、驗(yàn)防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家廚衛(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。

9、查電路。關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)、弱電路是否暢通。強(qiáng)電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。

電器戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。戶內(nèi)的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。控制閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開。

距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座；

檢查開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。插座是否正常通電，有無防護(hù)措施？電燈是否都亮？開關(guān)是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？網(wǎng)絡(luò)線是否通？

10、燃?xì)夤艿朗欠癜踩_發(fā)商明確如何測(cè)試漏氣報(bào)警裝置。

11、安裝中央空調(diào)是本樓盤有別于其他樓盤的地方，驗(yàn)收時(shí)同樣不能忽視。空調(diào)主機(jī)、管路安裝是否符合設(shè)計(jì)要求等。

四：核對(duì)買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。總體上應(yīng)做到室內(nèi)清掃干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。燃?xì)獗怼㈦姳怼⑺砣淼綉簦苷Ｊ褂茫ㄈ細(xì)饪赡芤t一些，入住率達(dá)到一定比例才能通氣）。在全部檢查結(jié)束后，將水表、電表和燃?xì)獗淼淖x數(shù)看清楚，記錄下來，一般讀數(shù)不大，還是讓物業(yè)人員記一下的好。同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

五：對(duì)公共環(huán)境的驗(yàn)收。

樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關(guān)的配套設(shè)施的同時(shí)交付，如果交付時(shí)樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項(xiàng)作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃?xì)狻⑸纤㈦姟⑽鬯⒙吠ǎ黄郊礃乔?米、樓后3米場(chǎng)地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。

注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質(zhì)量問題。應(yīng)該裝修完畢并能正常使用。

住戶的郵政信箱如何設(shè)置需要開發(fā)商明確。

各位鄰居應(yīng)當(dāng)提高對(duì)公共部位的關(guān)注程度，特別是對(duì)本樓層的公共部分。

如果有不認(rèn)可的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)書面向物業(yè)管理公司說明有關(guān)情況，必要時(shí)請(qǐng)隨同的物業(yè)管理人員簽字認(rèn)可，以作為業(yè)主已經(jīng)履行驗(yàn)收義務(wù)的證據(jù)。

四、關(guān)于物業(yè)管理

驗(yàn)收入住涉及的一大問題是物業(yè)管理公約。完成了房屋的驗(yàn)收檢查工作，若有問題，需要同 5 物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。如果沒問題的話，準(zhǔn)備簽字收房，交納一定的物業(yè)費(fèi)用。在繳錢之前，會(huì)被要求先簽很多“不平等”條約，請(qǐng)切勿偷懶，定要逐字逐句看清。

包括物業(yè)提供的《裝修開工證》是否要繳納不合理的收費(fèi)。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費(fèi)（通常為半年，在公共環(huán)境條件未達(dá)標(biāo)之前應(yīng)減半收取）、房屋裝修押金和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（通常按2.5元/m2標(biāo)準(zhǔn)收取），而其他費(fèi)用，通常是不需要業(yè)主交納的。業(yè)主交納的房款中已經(jīng)包含了水、電、氣、智能化設(shè)施的費(fèi)用。南京市物價(jià)局也兩次發(fā)文，禁止開發(fā)商肢解房?jī)r(jià)的違規(guī)做法。只要業(yè)主和開發(fā)商在契約中并沒有約定收取上述費(fèi)用以外的其他費(fèi)用，業(yè)主就有權(quán)拒絕交納。而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)出示物價(jià)局的批復(fù)文件，物業(yè)管理費(fèi)詳細(xì)價(jià)格，并應(yīng)當(dāng)使用正規(guī)收費(fèi)發(fā)票。

如為避免日后起糾紛，在今后簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，同時(shí)考察一下物管的資質(zhì)，是否具備管理標(biāo)準(zhǔn)。明確地下室如何分配，公共水電費(fèi)如何收取，請(qǐng)大家關(guān)注公共水、電表的基數(shù)是多少，管理費(fèi)用如何收取。

水電周轉(zhuǎn)金是開展正常物業(yè)管理的必要條件，因此物業(yè)企業(yè)預(yù)收一定的周轉(zhuǎn)金，也是合理的。但是，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)規(guī)范、透明，且應(yīng)得到物價(jià)部門批復(fù)，否則，在行政許可之外的收費(fèi)，盡管其存在合理內(nèi)核，但仍屬于違規(guī)收費(fèi)。

入住的費(fèi)用一直是業(yè)主關(guān)心的話題。業(yè)主在辦理房屋驗(yàn)收入住手續(xù)時(shí)，不可避免地將遇到入住的費(fèi)用問題。當(dāng)然在正常情況下，如果物業(yè)管理公司能夠出示經(jīng)物價(jià)部門審核的收費(fèi)依據(jù)，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)費(fèi)用。但是物價(jià)部門審核的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)收費(fèi)的上限，而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位的情形，在物管初期的實(shí)際收費(fèi)應(yīng)當(dāng)是低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的。值得注意的是：購(gòu)房時(shí)簽署的物業(yè)臨時(shí)公約有沒有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定

房屋驗(yàn)收前的準(zhǔn)備

商品房質(zhì)量糾紛是當(dāng)前投訴較多的問題。為幫助業(yè)主順利收房，本章給大家講講驗(yàn)收房屋的要點(diǎn)。

1.免除收房傷痛，從簽合同開始

為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，建議消費(fèi)者在買房時(shí)選擇資信良好的開發(fā)商，將風(fēng)險(xiǎn)控制在前期。

簽合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括收房時(shí)間，收房程序(如先驗(yàn)房，無異議后再收房等)；驗(yàn)房時(shí)從配套設(shè)施到房?jī)?nèi)各項(xiàng)交付物指定的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，最好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。同時(shí)注明收房時(shí)原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。最妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ钦?qǐng)上一位有經(jīng)驗(yàn)的律師，分析購(gòu)房合同中有無標(biāo)注不明或易造成歧義的條款陷阱，免除收房時(shí)的麻煩。

越來越多的準(zhǔn)業(yè)主們即將面臨入住問題，開發(fā)商將把自己夢(mèng)寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房標(biāo)準(zhǔn)嗎？是否是開發(fā)商發(fā)了入住通知就算交房了呢？當(dāng)然不是，下面就是一些收房入住必須了解的一些問題。

2.切記查看“兩書一表”

向開發(fā)商索要兩書——《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)按約維修。一表是《竣工驗(yàn)收備案表》，同時(shí)要求開發(fā)商提供國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，看是否與購(gòu)房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。

一些開發(fā)商甚至連消防這樣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)都沒有送交主管部門備案就已經(jīng)通知業(yè)主入住了。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。像消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關(guān)天的大事故，對(duì)于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的。業(yè)主驗(yàn)房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《竣工驗(yàn)收備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)查看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，有關(guān)部門是否出具了關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證書。《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，開發(fā)商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是開發(fā)商的過失，可以追究其責(zé)任。

提示：開發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

3.檢查房屋結(jié)構(gòu)及面積

首先業(yè)主應(yīng)檢查售樓合同中的附圖與房屋實(shí)際情況是否一致； 房屋結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。其次應(yīng)查看房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。

4.先驗(yàn)房后收樓

先驗(yàn)房再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收房的正常程序。但目前開發(fā)商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收房文件上簽字，要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)dai 辦費(fèi)等費(fèi)用，方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋。業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題，申訴起來也很被動(dòng)。負(fù)責(zé)任的開發(fā)商會(huì)積極善后，無良心的則會(huì)實(shí)施拖延戰(zhàn)術(shù)，讓業(yè)主勞心勞力，這對(duì)業(yè)主來說是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。

二、毛坯房驗(yàn)房程序

屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，雖然毛坯房已經(jīng)過相關(guān)部門的工程驗(yàn)收，但購(gòu)房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個(gè)性的空間之前，需要對(duì)毛坯房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有所了解。按照通常的標(biāo)準(zhǔn)，交付房屋時(shí)，毛坯房需要對(duì)以下方面進(jìn)行驗(yàn)收：

(1)全部外飾面、外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

(2)公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測(cè)試項(xiàng)目。

(3)各種管道還應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。

(4)檢查墻面、頂層應(yīng)無滲漏痕跡。

(5)戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移剑_(dá)到板縫密實(shí)無裂縫，接搓平順無錯(cuò)臺(tái)，表面平整，色澤基本均勻，線角順直的標(biāo)準(zhǔn)。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實(shí)、黏結(jié)牢固、無裂縫。

(6)有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來規(guī)劃，在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行24小時(shí)蓄水試驗(yàn)，做到無滲漏。

(7)地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。

(8)各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求。

三、驗(yàn)房時(shí)的注意問題及簡(jiǎn)單操作方法

(1)檢查廚房煙道

用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口下方10厘米左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

(2)檢查衛(wèi)生間通風(fēng)情況

衛(wèi)生間若沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔，同樣用上面的方法測(cè)抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

(3)窗邊與混凝土接口不能有縫隙

窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。窗臺(tái)下面如有水漬則可能是窗戶漏水。

(4)驗(yàn)電

①打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮。

②檢查插座。五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示)，指示燈滅。頻繁測(cè)試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，應(yīng)立即修復(fù)，否則日后誤觸電時(shí)無法及時(shí)斷電，將危及業(yè)主生命。如果條件允許，插座還應(yīng)用萬用表測(cè)試對(duì)地絕緣情況是否良好。

③開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示，如果沒有或不明確，應(yīng)立即糾正。

④開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個(gè)都要用力左右晃動(dòng)進(jìn)行檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中接觸不良出現(xiàn)打火現(xiàn)象時(shí)，會(huì)造成更大危險(xiǎn)。

⑤檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象。用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號(hào)；用天線檢查工具(或小電視)檢查電視天線的信號(hào)； 用網(wǎng)絡(luò)檢測(cè)設(shè)備檢查內(nèi)部網(wǎng)線是否暢通。

⑥檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

⑦檢查入戶門門鈴：帶兩節(jié)5號(hào)電池測(cè)試門鈴，是否不響或響個(gè)不停。

⑧衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

(5)檢查房屋有無傾斜

用盒尺檢查房頂，取4?5個(gè)點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.5米說明房頂沒有水平傾斜。同時(shí)可在房頂上用細(xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其垂直傾斜程度，一般來說誤差3厘米以上應(yīng)該警惕。這方面的問題也能反映出建筑質(zhì)量的高低。

(6)檢查有無滲漏情況

業(yè)主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等，這些都是滲漏的跡象。如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨 8 水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕さ囊螅还さ姆课菀唇?jīng)過兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。還應(yīng)查看廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。

(7)檢查保溫墻面是否滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。

(8)檢查房屋有無裂縫

①首先仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

②看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題，有漏水的隱患。

③看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對(duì)這類房屋，購(gòu)買者一定不能存有僥幸心理。

④房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處是否有裂縫，如裂縫很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆，要立即通知相關(guān)單位。

(9)檢查乳膠漆質(zhì)量

墻面天花板是否平整，周圍光線暗時(shí)帶大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻可以通過光線陰影看出。如果不平，要提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵幔蝗绻植克⑵?修補(bǔ)過)會(huì)與墻壁原色產(chǎn)生差異。

(10)檢查室內(nèi)門上下是否油漆

用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時(shí)看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時(shí)間一長(zhǎng)，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會(huì)使門頂部和底部過早腐爛損壞。

(11)檢驗(yàn)墻地磚

查看廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚有無變形開裂，檢查墻地磚有無空鼓，用一個(gè)小金屬錘隨意地敲敲瓷磚就可以了，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，這樣時(shí)間久了瓷磚可能會(huì)開裂和脫落，遇到這種情況應(yīng)重新鋪設(shè)。如果空鼓率超過5%，說明存在質(zhì)量問題(空鼓率是指100塊瓷磚當(dāng)中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。廚房和衛(wèi)生間的瓷磚要鋪到頂，陰角陽(yáng)角要達(dá)90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)。

(12)檢查門窗的密封情況

可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方需離地面1.5厘米。

(13)檢查窗戶

推拉窗上的紗窗和窗扇，應(yīng)推動(dòng)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃進(jìn)行清潔，否則以后不易解決。

(14)檢查管道安裝、通暢和密封情況

用手使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管，看是否固定牢固，如果松動(dòng)，應(yīng)重新固定。打開水閥看廚房衛(wèi)生間的排水是否流暢(下水管可能被建筑垃圾堵塞)。需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部看有無滲漏。如精裝修房?jī)?nèi)已裝有各種設(shè)備，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對(duì)馬桶的下水檢查則需反復(fù)多次地進(jìn)行排水試驗(yàn)，看看排水效果。(15)閉存水試驗(yàn)

①檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏。可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶一起進(jìn)行，這樣可同時(shí)檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面和頂部是否有滲漏現(xiàn)象。

②檢查衛(wèi)生間地面是否存水。也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面坡度是否合理，絕不能往門口處傾斜，是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榈芈?yīng)安裝在衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

(16)水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)

關(guān)閉房屋內(nèi)各水閥開關(guān)，觀察水表是否空轉(zhuǎn)，如有則通知房管維修部門檢查水管及各水閥是否滲漏。

(17)檢查廁、浴具有無裂痕

檢查浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象，裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。

(18)檢查供暖設(shè)備

①暖氣片上方應(yīng)有排氣孔，使用時(shí)應(yīng)擰動(dòng)將氣體排掉。如果擰不動(dòng)就需要修理解決，否則氣排不出來，暖氣片不熱。

②暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度應(yīng)與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，否則影響采暖。

③供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2?3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

(19)檢查建材的品牌與合同是否相符

建議業(yè)主在驗(yàn)收施工項(xiàng)目的工程質(zhì)量時(shí)還應(yīng)該花時(shí)間檢查一下建材的品牌。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現(xiàn)了與原來合同約定的品牌不符的問題。建材產(chǎn)品和設(shè)備品牌被更換，意味著住宅品質(zhì)的改變。業(yè)主應(yīng)檢查被更換的品牌與原合同約定的差別，小心被更換了檔次下降的建材產(chǎn)品。

(20)檢查室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)

如果業(yè)主擔(dān)心房屋的環(huán)保問題，可選擇放心的室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)，正規(guī)檢測(cè)機(jī)構(gòu)一般在5至10個(gè)工作日內(nèi)出具檢測(cè)報(bào)告。

四、驗(yàn)收不合格的處理對(duì)策

在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：

(1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，也應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

(2)對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

五、簽收《房屋驗(yàn)收單》不留隱患

在業(yè)主查看了房子后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后引起糾紛。業(yè)主要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些費(fèi)用組成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下所在小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備所要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

其后，業(yè)主還要了解所購(gòu)買房屋的物業(yè)公攤面積有多少，要讓開發(fā)商出具房屋土地管理 10 局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)的《竣工實(shí)測(cè)表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，業(yè)主就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。