第一篇：住宅小區(qū)規(guī)劃的審批與管理

住宅小區(qū)規(guī)劃的審批與管理

摘要： 住宅小區(qū)用地選擇 住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件

關(guān)鍵詞： 住宅小區(qū) 規(guī)劃 審批

住宅小區(qū)用地選擇 住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應(yīng)避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜地區(qū)如斷層、風(fēng)化巖層、裂縫、滑坡等，也應(yīng)避開風(fēng)口，洪水侵襲的地區(qū)，以及地震時有崩坍陷落危險的地區(qū)。住宅小區(qū)應(yīng)盡量選擇具有良好植被和小氣候環(huán)境以及有利地形、地貌的地區(qū)，必須避免嚴重的交通、噪聲干擾和工農(nóng)業(yè)有害排放物的污染和侵害。在山地和丘陵地帶，住宅小區(qū)可選擇自然坡度在25％以內(nèi)的地段，其地形即使復(fù)雜，經(jīng)過一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25％～50％的地段，建設(shè)困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設(shè)計受到很大限制。自然坡度在50％以上地段，最好不選作建筑用地，可作園林綠地。應(yīng)注意山區(qū)丘陵地區(qū)建設(shè)特點，對農(nóng)耕地作切實的調(diào)查，全面分析比較，充分利用適宜建設(shè)的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》及各地方城市規(guī)劃條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則。住宅小區(qū)選址定點應(yīng)具備的條件主要有：住宅小區(qū)選址定點的書面申請報告；計劃部門的批件，反映建設(shè)項目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等；有證測繪單位實測能反映擬建設(shè)位置及周圍相互關(guān)系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。城市住宅小區(qū)選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達計劃。在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設(shè)計單位完成選址研究報告，作為項目可行性研究報告審批的前提。在完成可行性研究的基礎(chǔ)上，規(guī)劃行政部門再提出選址定點意見書，作為審批任務(wù)書的前提和作為工程征地的動遷、安置、補償方案的前提。項目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計任

務(wù)書的編制，應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)，由規(guī)劃部門分管，主持其中選址定點的審查工作。小區(qū)選址定點勘察及審查工作中，應(yīng)會同土地部門共同參加?？傊^(qū)選址定點審查要以城市規(guī)劃為依據(jù)，符合城市功能分區(qū)的要求，并且符合國家有關(guān)建設(shè)方針政策。經(jīng)過小區(qū)定點選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門發(fā)出選址意見書以及附圖。選址意見主要包括選址定點，與定點位置有關(guān)的道路紅線，標出限制范圍和其他與定點位置有關(guān)的用地規(guī)劃設(shè)計條件，以及核定規(guī)模等。開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取選址意見書后，即可開展前期準備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門聯(lián)系開展動遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對擬建地塊所涉及的城市各專業(yè)管理部門進行基本情況的摸底工作；開展規(guī)劃設(shè)計組織工作等。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件 住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件是進行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)之一。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條的規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點后，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)核定其用地位置和界線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。主要包括：1．小區(qū)建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門認可。2．根據(jù)住宅小區(qū)的性質(zhì)和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線。3．綜合向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見。4．該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。5．提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置，路幅及其規(guī)劃要求。6，提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項。7．其他有關(guān)的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計條件通知書，以便以此為依據(jù)進行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。

住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序 對住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會經(jīng)濟事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡取決于城市的大小及城市專業(yè)管理部門設(shè)置的多少，建設(shè)項目的大小難易等。各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序為：1建設(shè)單位提出申請報告；2．規(guī)劃管理部門立項并核發(fā)工程選址意見書；3．規(guī)劃管理部門審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4.經(jīng)各有關(guān)部門審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5．各有關(guān)部門核準全部稅費和施工許可證；6．施工放線驗線；7．施工監(jiān)督；8．工程驗收；9．竣工圖歸檔?？偟膩碚f住宅小區(qū)規(guī)

劃審批管理主要包括兩個部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。

住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理 建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實施管理的要求。1．我國建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開發(fā)經(jīng)營管理。2．三個部分雖分屬于三個主管部門即規(guī)劃管理部門、土地管理部門及房地產(chǎn)管理部門管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實施管理。城市規(guī)劃管理部門與土地管理部門在小區(qū)用地規(guī)劃審批管理上的銜接在于：建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃主管部門申請選址。經(jīng)過城市規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門申請辦理土地征用、劃撥和發(fā)放土地使用手續(xù)。小區(qū)建設(shè)需要使用國有土地或征用集體所有制土地進行綜合開發(fā)時，要由城市綜合開發(fā)主管部門統(tǒng)一向規(guī)劃部門辦理申請，取得規(guī)劃批件后，向房地產(chǎn)和土地部門申請動遷、劃撥和征用。

住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定 住宅小區(qū)選址定點之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計。城市綜合開發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開發(fā)管理部門（或綜合開發(fā)公司）委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計也可以采用方案招標的方法，以利于方案評優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標明規(guī)劃管理部門劃定的道路紅線及其他外部限制條件；標明小區(qū)道路的位置走向、標高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標明小區(qū)建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計標高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點坐標及標高、豎向規(guī)劃等；標明小區(qū)內(nèi)各類型停車場地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟技術(shù)指標如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門申報審查，由城市規(guī)劃部門會同各有關(guān)部門共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布局、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟指標等。由城市規(guī)劃管理部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見通知書，作為下階段設(shè)計修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見，綜合各方面審查應(yīng)予修改補充的意見。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，一般

由城市規(guī)劃管理部門審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門提出審查意見，報市（縣）人民政府批準。住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說明書；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專項規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟指標；各項市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過及修改通過后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時間，并加蓋審批機構(gòu)公章，否則不具備法律效力。

住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定：“建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。第39條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準文件占用土地的，批準文件無效”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護的。由城市規(guī)劃管理部門發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標有住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界線的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。

住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理 建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)工程項目向城市規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進行建設(shè)。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：1．確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計要求通知書，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計方案的依據(jù)。2．審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計方案，發(fā)放初步設(shè)計方案規(guī)劃審定書，作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。3．審查施工設(shè)計圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準開工的依據(jù)。經(jīng)過這些程序后，建設(shè)部門方可開始辦理稅費手續(xù)，獲得施工許可證，進而開始施工。

住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定 住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定是住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)。其中包括各類住宅建筑設(shè)計方案及公共建筑設(shè)計方案的審查，各設(shè)計方案應(yīng)滿足城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求和工程的建設(shè)要求，并且綜合建設(shè)及開發(fā)單位的意見等。建設(shè)及開發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門報送住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案申請審定時，應(yīng)符合以下要求：1．應(yīng)具備建設(shè)計劃的批準文件；2．設(shè)計方案要符合城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求；3．報送的各建筑的設(shè)計方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計單位設(shè)計且方案不應(yīng)少于兩個，并可附上建設(shè)單位及其上級主管部門的推薦方案的意見；4．設(shè)計方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計方案說明書等。有時，一個住宅小區(qū)往往是由多家建設(shè)單位共同開發(fā)的，各單位分別報送建筑設(shè)計方案申請審定，但都須符合上述要求。在建設(shè)單位提出建筑設(shè)計方案后城市規(guī)劃行政主管部門對方案進行審查比較，必要時組織專家評審，對各建筑總平面布置、交通組織情況，工程周圍的環(huán)境關(guān)系，建筑造型、體量、立面色彩等進行審查，并對方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行分析，最后確定設(shè)計方案并提出修改意見。在建筑設(shè)計方案確定后，建設(shè)及開發(fā)單位方可以此為依據(jù)委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進行擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計。

住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批 住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項市政公用設(shè)施和道路，各種工程管線等要由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的規(guī)劃管理，住宅小區(qū)內(nèi)新建道路及各種工程管線須向城市規(guī)劃主管部門申請，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進行建設(shè)。城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實施。各項小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級的有證設(shè)計單位設(shè)計。小區(qū)各項市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門辦理報建，報建時應(yīng)具備詳細的設(shè)計圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。各種管線應(yīng)在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設(shè)或架設(shè)，盡量采取地下敷設(shè)方式。沿小區(qū)道路設(shè)置的管線應(yīng)依次由道路紅線向路中方向排列，原則上一側(cè)排列次序為供水支管、電力電纜、煤氣管、污水管、雨水管，另一側(cè)排列次序為供水支管、電信電纜、供水管、熱力管。管線走向應(yīng)與道路中線平行，橫穿道路時應(yīng)盡量與道路中線垂直。各種管線的敷設(shè)，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設(shè)時，原則上應(yīng)以技術(shù)條件較低的避讓技術(shù)條件較高的，小管線讓大管線，支管線讓干管線，壓力管線讓自流管線，軟管線讓硬管線。各種地下管線的水平間距和管線交叉的垂直間距應(yīng)達到規(guī)范規(guī)定的距離。地下管線的埋設(shè)深度，應(yīng)根據(jù)道路的結(jié)構(gòu)，標高和管線的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道或自行車道內(nèi)。此外，還應(yīng)控制小區(qū)道路紅線范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設(shè)置各種管線、電話亭、指示牌、交通標志外，不得設(shè)置任何建筑物和構(gòu)筑物。

住宅小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理申辦建設(shè)工程的規(guī)劃許可證在住宅小區(qū)規(guī)劃審批過程中主要包括兩部分內(nèi)容，一是小區(qū)住宅及公共建筑建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理，二是小區(qū)各項市政公用設(shè)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理。申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在小區(qū)各建筑方案及市政公用設(shè)施規(guī)劃方案審批之后，作為審批開工報告的前提和竣工驗收的依據(jù)，是小區(qū)各有關(guān)建設(shè)工程管理城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)包括附圖和附件，作為許可證的配套證件，附圖和附件具有同等法律效力。建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市或縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。小區(qū)建設(shè)及開發(fā)單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證明，應(yīng)提供下列有關(guān)材料、圖紙和資料：城市規(guī)劃主管部門核發(fā)的小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；按規(guī)定權(quán)限審批的建筑或管線初步設(shè)計文件；批準的計劃投資文件；上級主管部門的批文；土地使用權(quán)屬證明；建設(shè)單位的建設(shè)申請書；城市規(guī)劃主管部門認為必要時征詢有關(guān)專業(yè)管理部門的書面同意意見；必須具有設(shè)計資格單位繪制的各建設(shè)工程圖紙與資料等。

住宅小區(qū)規(guī)劃審批后的管理 住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)在完成審批程序，獲得“兩證一書”（建設(shè)項目選址意見書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證）之后，城市規(guī)劃管理部門應(yīng)繼續(xù)對小區(qū)建設(shè)全過程進行規(guī)劃實施跟蹤管理。1．施工放線（驗線），可由規(guī)劃管理部門的測繪隊伍統(tǒng)一坐標放線。2．施工監(jiān)督檢查，城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對小區(qū)規(guī)劃建設(shè)工程進行檢查，使其符合規(guī)劃要求，以保證小區(qū)建設(shè)工程嚴格按照城市規(guī)劃和城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行。3．竣工規(guī)劃驗收。住宅小區(qū)的竣工，應(yīng)該包括小區(qū)道路，環(huán)境綠化，各種建筑及市政公用設(shè)施等全面竣工。小區(qū)規(guī)劃管理驗收是按小區(qū)各建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進行全面的驗收。城市規(guī)劃行政主管部門驗收的主要內(nèi)容為各建設(shè)項目是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求建設(shè)，住宅小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)是否完成等。規(guī)劃驗收合格后，小區(qū)建筑及市政公用設(shè)施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取發(fā)放“小區(qū)驗收合格證”的方法，未領(lǐng)取到《小區(qū)驗收合格證》的開發(fā)建設(shè)單位，須承擔(dān)所有配套建設(shè)未完事宜，涉及的一切費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。4．城建檔案歸檔。工程竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在6個月內(nèi)向城市規(guī)劃主管部門報送竣工報告，報送竣工圖紙、文件等，同時將一套竣工圖紙及文件報送到城建檔案館存檔。竣工圖紙由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)組織施工單位編制。

第二篇：住宅小區(qū)規(guī)劃的審批與管理

住宅小區(qū)規(guī)劃的審批與管理

江西省湖口縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗站 汪維

摘要：湖口縣住宅小區(qū)用地選擇 住宅小區(qū)選址應(yīng)符合湖口城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要要求，環(huán)境良好，有利于開發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，地土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件?

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 規(guī)劃 審批

住宅小區(qū)用地選擇

湖口縣住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，地土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應(yīng)避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土地區(qū)，以及地震時有崩坍陷落危險的地區(qū)。住宅小區(qū)可選擇自然坡度在25%以內(nèi)的地段，其地形即使復(fù)雜，經(jīng)過一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25%～50%的地段，建設(shè)困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設(shè)計受到很大限制。自然坡度在50%以上地段，最好不先作建筑用地，可作園林綠地。應(yīng)注意山區(qū)丘陵地區(qū)建設(shè)特點，對農(nóng)耕地作切實的調(diào)查，全面分析比較，充分利用適宜建設(shè)的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。

湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址管理辦法》及各地方城市條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則。住宅小區(qū)選址定點應(yīng)具備的條件主要有：住宅小區(qū)選址定點的書面申請報告；計劃部門的批件，反映建設(shè)項目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等；有證測繪單位實測能反映建設(shè)位置及周圍相互關(guān)系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。城市住宅小區(qū)先址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達計劃。在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設(shè)計單位完成選址研究報告，作為項目可行性研究報告審批的前提。在完成可行性研究的基礎(chǔ)上，規(guī)劃行政部門分管，主持其中選址定點的審查工作。小區(qū)選址定點勘察及審查工作中，應(yīng)會同土地部門共同參加。總之，小區(qū)選址定點審查要以城市規(guī)劃為依據(jù)，符合城市功能分區(qū)的要求，并且符合國家有關(guān)建設(shè)方針政策。經(jīng)過小區(qū)定點選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門發(fā)出選址意見書以及附圖。選址意見主要包括選址定點，與定點位置有關(guān)的道路紅線，標出限制范圍和其他與定點位置有關(guān)的用地規(guī)劃設(shè)計條件，以及核定規(guī)模等。開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取選址意見書后，即可開展前期準備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門聯(lián)系開展動遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對擬建地塊所涉及的城市各專業(yè)管理部門進行基本情況的摸底工作；開展規(guī)劃設(shè)計組織工作等。湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件

住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件是進行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)之一。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37條的規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點后，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)核定其用地位置和界線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。主要包括：

1、小區(qū)建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門認可。

2、根據(jù)住宅小區(qū)的性質(zhì)和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線。

3、綜合向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見。

4、該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。

5、提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置，路幅及其規(guī)劃要求。

6、提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項。

7、其他有關(guān)的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計條件通知書，以便以此為依據(jù)進行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。

湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程度

對住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會經(jīng)濟事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡取決于城市的大小及城市專業(yè)管理部門設(shè)置的多少，建設(shè)項目的大小難易等。各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序為：

1、建設(shè)單位提出申請報告；

2、規(guī)劃管理部門立項并核發(fā)工程選址意見書；

3、規(guī)劃管理部門審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4、經(jīng)各有關(guān)部門審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5、各有關(guān)部門核準合部稅費和施工許可證；

6、施工放線驗線；

7、施工監(jiān)督；

8、工程驗收；

9、竣工圖歸檔?？偟膩碚f住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理主要包括兩個部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。

湖口縣住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理

建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實施管理的要求。

1、我國建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開發(fā)經(jīng)營管理。

2、三個部分雖分屬于三個主管部門媽規(guī)劃管理部門、土地管理部門及房地產(chǎn)管理部門管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實施管理。城市規(guī)劃管理部門與土地管理部門在小區(qū)用地規(guī)劃審批部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門申請辦理土地進行綜合開發(fā)時，要由城市綜合開發(fā)主管部門統(tǒng)一向規(guī)劃部門辦理申請，取得規(guī)劃批件后，向房地主和土地部門申請動遷、劃拔和征用。

湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定

住宅小區(qū)選址定點之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計。城市綜合開發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開發(fā)管理部門（或綜合開發(fā)公司）委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計也可以采用方案招標的方法，以利于方案評優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標明規(guī)劃管理部門劃定的道路紅線及其他外部限制條件；標明小區(qū)道路的位置走向、標高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標明小區(qū)建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計標高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點坐標及標高、豎向規(guī)劃等；標明小區(qū)內(nèi)各類型停車場地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟技術(shù)指標如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門申報審查，由城市規(guī)劃部門會同各有關(guān)部門共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布居、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟指標等。由城市規(guī)劃管理部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見通知書，作為下階段設(shè)計修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見，綜合各方面審查應(yīng)予修改補充的意見。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝藢?dǎo)政府規(guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門提出審查意見，報市（縣）人民政府批準。住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說明書；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專項規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要經(jīng)濟指標；各項市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖。審批通過及修改通過后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時間，并加蓋審批機構(gòu)公章，否則不具備法律效辦。

湖口縣住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向地土地管理部門申請征用、劃拔地地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定；“建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，主可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。第39條規(guī)定：“對未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關(guān)批準文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時退回；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護的。由城市規(guī)劃管理部門發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標用住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界給的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。

湖口縣住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理

建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)工程項目向城市規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進行建設(shè)。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：

1、確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計要求通知書，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計方案的依據(jù)。

2、審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計方案，發(fā)放初步設(shè)計方案規(guī)劃審定書，作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。

3、審查施工設(shè)計圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準開工的依據(jù)。經(jīng)過這些程序后，建設(shè)部門方可開始辦理稅費手續(xù)，獲得施工許可證，進而開始施工。

湖口縣住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定

住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定是住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)。其中包括各類住宅建筑設(shè)計方案及公共建筑設(shè)計方案的審查，各設(shè)計方案應(yīng)滿足城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求和工程的建設(shè)要求，并且綜合建設(shè)及開發(fā)單位的意見等。建設(shè)及開發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門報送住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案申請審定時，應(yīng)符合以下要求：

1、應(yīng)具備建設(shè)計劃的批準文件；

2、設(shè)計方案要符合城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求；

3、報送的各建筑的設(shè)計方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計單位設(shè)計且方案不應(yīng)少于兩個，并可附上建設(shè)單位及其上級主管部門的推薦方案的意見；

4、設(shè)計方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計方案說明書等。有時，一個住宅小區(qū)往往是由多家建設(shè)單位共同開發(fā)的，各單位分別報送建筑設(shè)計方案申請審定，但都須符合上述要求。在建設(shè)單位提出建筑設(shè)計方案后城市規(guī)劃行政主管部門對方案進行審查比較，必要時組織專家評審，對各建筑總平面布置、交通組織情況，工程周圍的環(huán)境關(guān)系，建筑造型、體量、立面色彩等進行審查，并對方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行分析，最后確定設(shè)計方案并提出修改意見。在建筑設(shè)計方案確定后，建設(shè)及開發(fā)單位方可以此為依據(jù)委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進行擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計。

湖口縣住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批

住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項市政公用設(shè)施和道路，各種工程管線等要由城市規(guī)劃管理部門申請，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進行建設(shè)。城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實施。各項小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級的有證設(shè)計單位設(shè)計。小區(qū)各項市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門辦理報建，報建時應(yīng)具備詳細的設(shè)計圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。各種管理應(yīng)在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設(shè)或架設(shè)，盡量采取地下敷設(shè)方式。沿小區(qū)道路設(shè)置的管線應(yīng)依次由道路紅線向路中方排列，原則上一側(cè)排列次序為供水支管、電力電纜、煤氣管、污水管、雨水管，另一側(cè)排列次序為供水支管、電信電纜、供水管、熱水管。管線走向應(yīng)與道路中線平行，橫穿道路時應(yīng)盡量與道路中線垂直。各種管線的敷設(shè)，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設(shè)時，原則上應(yīng)以技術(shù)條件較低的避讓技術(shù)條件較高的，小管線讓大管線，支管線讓干管線，壓力管線讓自流管線，軟管線讓硬管線。各種地下管線的水平間距和管線交叉的垂直間距應(yīng)達到規(guī)范規(guī)定的距離。地下管線的埋設(shè)深度，應(yīng)根據(jù)道路的結(jié)構(gòu)，標高和管線的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道或自行車道內(nèi)。此外，還應(yīng)控制小區(qū)道路紅線范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設(shè)置各種管線、電話亭、指示牌、交通標志外，不得設(shè)置任何建筑物和構(gòu)筑物。

湖口縣住宅小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理

申辦建設(shè)工程的規(guī)劃許可證在住宅小區(qū)規(guī)劃審批過程中主要包括兩部分內(nèi)容，一是小區(qū)住宅及公共建筑建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理，二是小區(qū)各項市政公用設(shè)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理。申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在小區(qū)各建筑方案及市政公用設(shè)施規(guī)劃方案審批之后，作為審批開發(fā)工報告的前提和竣工驗收的依據(jù)，是小區(qū)各有關(guān)建設(shè)工程管理城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證就包括附圖和附件，作為許可證的配套證件，附圖和附件具有同等法律效力。建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市或縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。小區(qū)建設(shè)及開發(fā)單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證明，應(yīng)提供下列有關(guān)材料、圖紙和資料；城市規(guī)劃主管部門核發(fā)的小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按規(guī)定權(quán)限審批的建筑或管線初步調(diào)計文件；城市規(guī)劃主管部門認為必要時征詢有關(guān)專業(yè)管理部門的書面同意意見；必須具有設(shè)計資格單位繪制的各建設(shè)工程圖紙與資料等。

湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃審批后的管理 住宅菠區(qū)規(guī)劃建設(shè)在完成審批程序，獲得“兩證一書”（建設(shè)項目選址意見書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證）之后，城市規(guī)劃管理部門應(yīng)繼續(xù)對小區(qū)建設(shè)全過程進行規(guī)劃實施跟蹤管理。

1、施工放線（驗線），可由規(guī)劃管理部門的測繪隊伍統(tǒng)一從標放線。

2、施工監(jiān)督檢查，城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對小區(qū)規(guī)劃建設(shè)工程進行檢查，使其符合規(guī)劃要求，以保證小區(qū)建設(shè)工程來格按照城市規(guī)劃和城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行。

3、竣工規(guī)劃驗收。住宅小區(qū)的竣工，應(yīng)該包括小區(qū)道路，環(huán)境綠化，各種建筑及市政公用設(shè)施等全面竣工。小匹規(guī)劃管理驗收是按小區(qū)各建設(shè)項目是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求建設(shè)，住宅小區(qū)的配套建設(shè)是否完成等。規(guī)劃驗收合格后，小區(qū)建筑及市政公用設(shè)施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取發(fā)放“小區(qū)驗收合格證”的方法，未領(lǐng)取到《小區(qū)驗收合格證》的開發(fā)建設(shè)單位，須承擔(dān)所有配套建設(shè)未完事宜，涉及的一切費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

4、城建檔案歸檔。工程竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在6個月內(nèi)向城市主管部門報送竣工報告，報送竣工圖紙、文件等，同時將一套竣工圖紙文紙及文件報送到城建檔案館存檔?？⒐D紙由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)組織施工單位編制。

第三篇：住宅小區(qū)規(guī)劃審批

摘要： 住宅小區(qū)用地選擇 住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件......關(guān)鍵字： 住宅小區(qū) 規(guī)劃 審批

一、住宅小區(qū)用地選擇

住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應(yīng)避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜地區(qū)如斷層、風(fēng)化巖層、裂縫、滑坡等，也應(yīng)避開風(fēng)口，洪水侵襲的地區(qū)，以及地震時有崩坍陷落危險的地區(qū)。住宅小區(qū)應(yīng)盡量選擇具有良好植被和小氣候環(huán)境以及有利地形、地貌的地區(qū)，必須避免嚴重的交通、噪聲干擾和工農(nóng)業(yè)有害排放物的污染和侵害。

在山地和丘陵地帶，住宅小區(qū)可選擇自然坡度在25％以內(nèi)的地段，其地形即使復(fù)雜，經(jīng)過一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25％～50％的地段，建設(shè)困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設(shè)計受到很大限制。自然坡度在50％以上地段，最好不選作建筑用地，可作園林綠地。應(yīng)注意山區(qū)丘陵地區(qū)建設(shè)特點，對農(nóng)耕地作切實的調(diào)查，全面分析比較，充分利用適宜建設(shè)的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。

二、住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》及各地方城市規(guī)劃條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則。住宅小區(qū)選址定點應(yīng)具備的條件主要有：住宅小區(qū)選址定點的書面申請報告；計劃部門的批件，反映建設(shè)項目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等；有證測繪單位實測能反映擬建設(shè)位置及周圍相互關(guān)系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。城市住宅小區(qū)選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達計劃。

在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設(shè)計單位完成選址研究報告，作為項目可行性研究報告審批的前提。在完成可行性研究的基礎(chǔ)上，規(guī)劃行政部門再提出選址定點意見書，作為審批任務(wù)書的前提和作為工程征地的動遷、安置、補償方案的前提。項目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的編制，應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)，由規(guī)劃部門分管，主持其中選址定點的審查工作。小區(qū)選址定點勘察及審查工作中，應(yīng)會同土地部門共同參加。

總之，小區(qū)選址定點審查要以城市規(guī)劃為依據(jù)，符合城市功能分區(qū)的要求，并且符合國家有關(guān)建設(shè)方針政策。經(jīng)過小區(qū)定點選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門發(fā)出選址意見書以及附圖。選址意見主要包括選址定點，與定點位置有關(guān)的道路紅線，標出限制范圍和其他與定點位置有關(guān)的用地規(guī)劃設(shè)計條件，以及核定規(guī)模等。開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取選址意見書后，即可開展前期準備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門聯(lián)系開展動遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對擬建地塊所涉及的城市各專業(yè)管理部門進行基本情況的摸底工作；開展規(guī)劃設(shè)計組織工作等。

三、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件

住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件是進行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)之一。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條的規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點后，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)核定其用地位置和界線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。主要包括：

1．小區(qū)建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門認可。

2．根據(jù)住宅小區(qū)的性質(zhì)和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線。

3．綜合向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見。

4．該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。

5．提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置，路幅及其規(guī)劃要求。

6，提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項。

7．其他有關(guān)的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計條件通知書，以便以此為依據(jù)進行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。

四、住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序

對住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會經(jīng)濟事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡取決于城市的大小及城市專業(yè)管理部門設(shè)置的多少，建設(shè)項目的大小難易等。

各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序為：

1建設(shè)單位提出申請報告；

2．規(guī)劃管理部門立項并核發(fā)工程選址意見書；

3．規(guī)劃管理部門審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4.經(jīng)各有關(guān)部門審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5．各有關(guān)部門核準全部稅費和施工許可證；

6．施工放線驗線；

7．施工監(jiān)督；

8．工程驗收；

9．竣工圖歸檔。

總的來說住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理主要包括兩個部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。

五、住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理

建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實施管理的要求。

1．我國建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開發(fā)經(jīng)營管理。

2．三個部分雖分屬于三個主管部門即規(guī)劃管理部門、土地管理部門及房地產(chǎn)管理部門管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實施管理。城市規(guī)劃管理部門與土地管理部門在小區(qū)用地規(guī)劃審批管理上的銜接在于：建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃主管部門申請選址。經(jīng)過城市規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門申請辦理土地征用、劃撥和發(fā)放土地使用手續(xù)。小區(qū)建設(shè)需要使用國有土地或征用集體所有制土地進行綜合開發(fā)時，要由城市綜合開發(fā)主管部門統(tǒng)一向規(guī)劃部門辦理申請，取得規(guī)劃批件后，向房地產(chǎn)和土地部門申請動遷、劃撥和征用。

六、住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定

住宅小區(qū)選址定點之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計。城市綜合開發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開發(fā)管理部門（或綜合開發(fā)公司）委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計也可以采用方案招標的方法，以利于方案評優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求。

住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標明規(guī)劃管理

部門劃定的道路紅線及其他外部限制條件；標明小區(qū)道路的位置走向、標高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標明小區(qū)建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計標高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點坐標及標高、豎向規(guī)劃等；標明小區(qū)內(nèi)各類型停車場地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟技術(shù)指標如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。

住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門申報審查，由城市規(guī)劃部門會同各有關(guān)部門共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布局、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟指標等。由城市規(guī)劃管理部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見通知書，作為下階段設(shè)計修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見，綜合各方面審查應(yīng)予修改補充的意見。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門提出審查意見，報市（縣）人民政府批準。

住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說明書；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專項規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟指標；各項市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過及修改通過后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時間，并加蓋審批機構(gòu)公章，否則不具備法律效力。

七、住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定：“建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。第39條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準文件占用土地的，批準文件無效”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護的。由城市規(guī)劃管理部門發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標有住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界線的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。

八、住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理

建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)工程項目向城市規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進行建設(shè)。

住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：

1．確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計要求通知書，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計方案的依據(jù)。

2．審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計方案，發(fā)放初步設(shè)計方案規(guī)劃審定書，作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。

3．審查施工設(shè)計圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準開工的依據(jù)。經(jīng)過這些程序后，建設(shè)部門方可開始辦理稅費手續(xù)，獲得施工許可證，進而開始施工。

九、住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定

住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定是住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)。其中包括各類住宅建筑設(shè)計方案及公共建筑設(shè)計方案的審查，各設(shè)計方案應(yīng)滿足城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求和工程的建設(shè)要求，并且綜合建設(shè)及開發(fā)單位的意見等。建設(shè)及開發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門報送住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案申請審定時，應(yīng)符合以下要求：

1．應(yīng)具備建設(shè)計劃的批準文件；

2．設(shè)計方案要符合城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求；

3．報送的各建筑的設(shè)計方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計單位設(shè)計且方案不應(yīng)少于兩個，并可附上建設(shè)單位及其上級主管部門的推薦方案的意見；

4．設(shè)計方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計方案說明書等。

有時，一個住宅小區(qū)往往是由多家建設(shè)單位共同開發(fā)的，各單位分別報送建筑設(shè)計方案申請審定，但都須符合上述要求。

在建設(shè)單位提出建筑設(shè)計方案后城市規(guī)劃行政主管部門對方案進行審查比較，必要時組織專家評審，對各建筑總平面布置、交通組織情況，工程周圍的環(huán)境關(guān)系，建筑造型、體量、立面色彩等進行審查，并對方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行分析，最后確定設(shè)計方案并提出修改意見。在建筑設(shè)計方案確定后，建設(shè)及開發(fā)單位方可以此為依據(jù)委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進行擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計。

十、住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批

住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項市政公用設(shè)施和道路，各種工程管線等要由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的規(guī)劃管理，住宅小區(qū)內(nèi)新建道路及各種工程管線須向城市規(guī)劃主管部門申請，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進行建設(shè)。城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實施。各項小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級的有證設(shè)計單位設(shè)計。小區(qū)各項市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門辦理報建，報建時應(yīng)具備詳細的設(shè)計圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。

各種管線應(yīng)在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設(shè)或架設(shè)，盡量采取地下敷設(shè)方式。沿小區(qū)道路設(shè)置的管線應(yīng)依次由道路紅線向路中方向排列，原則上一側(cè)排列次序為供水支管、電力電纜、煤氣管、污水管、雨水管，另一側(cè)排列次序為供水支管、電信電纜、供水管、熱力管。管線走向應(yīng)與道路中線平行，橫穿道路時應(yīng)盡量與道路中線垂直。各種管線的敷設(shè)，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設(shè)時，原則上應(yīng)以技術(shù)條件較低的避讓技術(shù)條件較高的，小管線讓大管線，支管線讓干管線，壓力管線讓自流管線，軟管線讓硬管線。各種地下管線的水平間距和管線交叉的垂直間距應(yīng)達到規(guī)范規(guī)定的距離。地下管線的埋設(shè)深度，應(yīng)根據(jù)道路的結(jié)構(gòu)，標高和管線的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道或自行車道內(nèi)。此外，還應(yīng)控制小區(qū)道路紅線范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設(shè)置各種管線、電話亭、指示牌、交通標志外，不得設(shè)置任何建筑物和構(gòu)筑物。

十一、住宅小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理

申辦建設(shè)工程的規(guī)劃許可證在住宅小區(qū)規(guī)劃審批過程中主要包括兩部分內(nèi)容，一是小區(qū)住宅及公共建筑建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理，二是小區(qū)各項市政公用設(shè)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理。申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在小區(qū)各建筑方案及市政公用設(shè)施規(guī)劃方案審批之后，作為審批開工報告的前提和竣工驗收的依據(jù)，是小區(qū)各有關(guān)建設(shè)工程管理城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)包括附圖和附件，作為許可證的配套證件，附圖和附件具有同等法律效力。建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市或縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。

小區(qū)建設(shè)及開發(fā)單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證明，應(yīng)提供下列有關(guān)材料、圖紙和資料：城市規(guī)劃主管部門核發(fā)的小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；按規(guī)定權(quán)限審批的建筑或管線初步設(shè)計文件；批準的計劃投資文件；上級主管部門的批文；土地使用權(quán)屬證明；建設(shè)單位的建設(shè)申請書；城市規(guī)劃主管部門認為必要時征詢有關(guān)專業(yè)管理部門的書面同意意見；必須具有設(shè)計資格單位繪制的各建設(shè)工程圖紙與資料等。

十二、住宅小區(qū)規(guī)劃審批后的管理

住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)在完成審批程序，獲得“兩證一書”（建設(shè)項目選址意見書，建設(shè)用地

規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證）之后，城市規(guī)劃管理部門應(yīng)繼續(xù)對小區(qū)建設(shè)全過程進行規(guī)劃實施跟蹤管理。

1．施工放線（驗線），可由規(guī)劃管理部門的測繪隊伍統(tǒng)一坐標放線。

2．施工監(jiān)督檢查，城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對小區(qū)規(guī)劃建設(shè)工程進行檢查，使其符合規(guī)劃要求，以保證小區(qū)建設(shè)工程嚴格按照城市規(guī)劃和城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行。

3．竣工規(guī)劃驗收。住宅小區(qū)的竣工，應(yīng)該包括小區(qū)道路，環(huán)境綠化，各種建筑及市政公用設(shè)施等全面竣工。小區(qū)規(guī)劃管理驗收是按小區(qū)各建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進行全面的驗收。城市規(guī)劃行政主管部門驗收的主要內(nèi)容為各建設(shè)項目是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求建設(shè)，住宅小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)是否完成等。規(guī)劃驗收合格后，小區(qū)建筑及市政公用設(shè)施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取發(fā)放“小區(qū)驗收合格證”的方法，未領(lǐng)取到《小區(qū)驗收合格證》的開發(fā)建設(shè)單位，須承擔(dān)所有配套建設(shè)未完事宜，涉及的一切費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

4．城建檔案歸檔。工程竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在6個月內(nèi)向城市規(guī)劃主管部門報送竣工報告，報送竣工圖紙、文件等，同時將一套竣工圖紙及文件報送到城建檔案館存檔。竣工圖紙由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)組織施工單位編制。

第四篇：住宅小區(qū)規(guī)劃申請報告

市規(guī)劃局：

位于市五嶺大道的紫云山莊系高寶添房地產(chǎn)開發(fā)(郴州)有限公司開發(fā)建設(shè)。該項目是2002年郴州市招商引資的外資項目，2004年3月，經(jīng)郴州市開發(fā)區(qū)規(guī)劃批準后開工建設(shè)。經(jīng)規(guī)劃批準的總建筑面積為98000平方米(其它指標見原規(guī)劃批準種平面圖)。至2008年底，該項目除會所部分已全部完工。

2010年上半年，因郴州市兩城建設(shè)的需要，郴資桂高等級公路整體擴寬。道路拓寬后對紫云山莊項目造成了事實上的破壞?，F(xiàn)小區(qū)南側(cè)已建別墅及現(xiàn)紫云酒樓距郴資桂高等級公路路邊距離僅20米，且小區(qū)南大門和進山莊道路也因此損毀?，F(xiàn)在小區(qū)南線整體形象已被破壞，這一線的樓盤銷售嚴重受阻，另整個小區(qū)居住環(huán)境都已嚴重不合理。小區(qū)的安全性也因此受到嚴重影響。

鑒于以上原因，我公司向貴局提出調(diào)整紫云山莊規(guī)劃的申請：

1、申請將山莊南線C’27~32共6棟現(xiàn)已無法銷售的別墅拆除，在此處新建32層的高層住宅樓。

2、申請將山莊南線D22~27共6棟現(xiàn)已無法銷售的別墅拆除，在此處新建32層的高層住宅樓。

3、申請將山莊南線B16、B17棟別墅及紫云酒樓拆除，在此處新建18層的高層商住樓。同時由于商業(yè)需要，申請郴資桂高等級公路在該處開出入口。

4、申請將山莊北線原會所由原規(guī)劃批準的3~10層調(diào)整為32層的高層商住樓。

上述申請我公司已委托郴州市城市規(guī)劃設(shè)計院繪制了紫云山莊修建性詳細規(guī)劃(局部修改)的總平面布置意向圖。局部修改后的紫云山莊總建筑面積由原98229.8平方米調(diào)整至280091.3平方米。容積率由原0.69調(diào)整至1.98。(其主要技術(shù)指標見意向圖)

我們認為，局部修改后的紫云山莊規(guī)劃一是修補了紫云山莊小區(qū)因郴資桂道路擴寬而導(dǎo)致我公司利益嚴重受損的現(xiàn)實狀況，恢復(fù)了小區(qū)的合理布局及安全性;二是提高了紫云山莊土地的使用效率，同時符合郴州市目前城市建設(shè)的需要(提倡建高層住宅)。因而同時兼具了科學(xué)、合理、可行等幾個特點。

為此，我公司特向貴局提出局部修改紫云山莊規(guī)劃的申請，并懇盼貴局的批準!

申請人：

申請日期：

第五篇：住宅小區(qū)規(guī)劃說明(通用)

*****規(guī)劃設(shè)計說明書

建筑篇

1.1 項目概況

1、區(qū)位條件：

*****位于******。南北長約***米，東西寬約***米。總用地面積約為****平方米，用地性質(zhì)為***用地。

2、現(xiàn)狀條件

基地平整，形狀為****行，可利用空間不大。

3、規(guī)劃限定

根據(jù)規(guī)劃要求本地塊調(diào)節(jié)為南側(cè)建筑退讓用地紅線***米，東側(cè)退讓建筑紅線**米，西側(cè)與便民服務(wù)中心退讓**米。北側(cè)退讓滿足建筑日照要求。

1.2規(guī)劃設(shè)計原則

1.2.1設(shè)計理念

設(shè)計遵循高品質(zhì)及現(xiàn)代化的整體構(gòu)念，強調(diào)居，商，景的一體化整合。從對用地現(xiàn)狀環(huán)境特質(zhì)的充分分析入手，結(jié)合地形的特點，合理安排用地分塊及空間形態(tài)，功能及交通設(shè)計，形成有機秩序 層次豐富的空間序列。形成以下設(shè)計理念。

1.以人為本，以自然的生態(tài)為思考，以人文空間為參照點，塑造各具形態(tài)的居住空間。

2.關(guān)注小區(qū)公共空間的構(gòu)合，以烘托小區(qū)的“大客廳” 功能。

3.注意小區(qū)整體環(huán)境及空間序列組合及構(gòu)成，圍繞中心區(qū)和景觀，交通軸線，通過建筑與景觀，綠化的縱橫穿插，住宅高低錯落，景觀節(jié)點的精心營造。配套設(shè)置的科學(xué)安排，人，車行系統(tǒng)的合理組織，綠化景觀的巧妙梳理，為之提供了具有良好通順，合理，宜人景色的均好性居住環(huán)境。1.2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃

1、城市接口

南側(cè)：*******

西側(cè)：******

2、出入口的設(shè)置

根據(jù)分析用地條件及居住主要出行方向結(jié)合開發(fā)商要求，南側(cè)為商業(yè)區(qū)，居民主要出入口選在蘇州東路上，便于小區(qū)居民出行，并在基地西北側(cè)與如意園相接處設(shè)置一個消防通道，方便人流使用，并符合消防要求。

3、交通組織

本工程道路系統(tǒng)采用循環(huán)模式。主要道路寬度大于4米，符合消防與城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范要求。

4、停車

考慮小區(qū)內(nèi)交通體系層次分明，小區(qū)內(nèi)不設(shè)置機動車位，小區(qū)采用集中停車方式；地下機動車位****個，地下車庫出入口位置位于小區(qū)***個出入口附近，地上停車位于*******區(qū)域共*****個。住戶可以通過地面停車方便臨時停車，也可以通過住宅底層車庫、地下車庫停車，并能從車庫通過電梯、樓梯進入和住宅。

1.2.3單體設(shè)計

住宅單體設(shè)計中貫徹“適用，經(jīng)濟，安全，美觀，衛(wèi)生，舒適” 的建設(shè)方針和“以人為本” 的指導(dǎo)思想，以現(xiàn)代的家庭的居住行為方式為依據(jù)，綜合考慮用地條件，群體組合和空間環(huán)境等因素，合理組織室內(nèi)外空間，努力提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造一個符合人們生活，生理，心理，社會交往及精神需要的高質(zhì)量居住空間環(huán)境。

戶型設(shè)計 注重戶型的經(jīng)濟性，在保證使用功能的前提下，嚴格控制戶型面積。功能分

區(qū):

A.內(nèi)外分區(qū)： 把住宅分成內(nèi)區(qū)和外區(qū)，按照空間使用功能和私密程度的層次來區(qū)分，使住宅內(nèi)部空間內(nèi)外有別。

B.動靜分區(qū)： 住宅設(shè)計將安靜的空間與交往等活動和空間分區(qū)

C.潔污分區(qū)： 潔污分區(qū)主要指把住宅的廚房，衛(wèi)生間與起居，臥室之間進行分區(qū)，體現(xiàn)在用水與非用水的分區(qū)上，即干濕分區(qū)： 而廚房，衛(wèi)生間的污水，垃圾，烹調(diào)的油煙，氣味等，在設(shè)計中也加以分離，以保證居室清潔衛(wèi)生的要求。

1、D.提高廚房，衛(wèi)生間的功能質(zhì)量 廚房設(shè)計中盡量適應(yīng)其向現(xiàn)代化，標準化，系列化方向發(fā)展的趨 勢，家庭炊事行為合理設(shè)計灶臺，案臺，洗條臺，冰箱，排油煙機等的位置。衛(wèi)

生間設(shè)計滿足便溺，洗浴，洗漱（化妝）和洗衣四種功能要求，分組分間布置，提高使用效率。

2、立面風(fēng)格

3、以現(xiàn)代法式建筑風(fēng)格為社區(qū)設(shè)計理念，打造一個優(yōu)美且舒適的城市新住區(qū)，純凈簡潔而又富于變化的現(xiàn)代都市風(fēng)格及輕巧別致的細節(jié)設(shè)計形成鮮明的建筑個性，以獨特的形象特點，襯托出現(xiàn)代化新社區(qū)的地標形象。

4、景觀設(shè)計

強調(diào)景觀空間的貫通，流動，做到層次分明，“步移景異” 以創(chuàng)造人性化的中心綠地和強調(diào)空間景觀節(jié)點設(shè)計為原則。首先從小區(qū)空間形態(tài)上進行合理規(guī)劃，形成梯度景觀滲透（中心綠地-組團綠地-宅前綠地），最充分有效地利用用點環(huán)境優(yōu)良的景觀的資源。在景觀環(huán)境的營造上，結(jié)合綠地和硬質(zhì)景觀曲直變化，以及環(huán)境小品等人性化設(shè)計，創(chuàng)造一個綠色的小區(qū)“共享庭院”。小區(qū)組團綠地是中心綠地的有效延伸，直至每棟，每單元門口的庭院設(shè)計，始終體現(xiàn)一種簡潔幾何圖案所表達的現(xiàn)代景觀設(shè)計風(fēng)格?？臻g景觀節(jié)點例如小區(qū)主入口廣場，中心綠地景觀點等等的設(shè)計則更多的強調(diào)人性化的設(shè)計，從人的行為，人的尺度，人的情感上進行細致入微的思考，力求創(chuàng)造一個舒適，親切的小區(qū)景觀環(huán)境。1.2.4豎向設(shè)計

根據(jù)建設(shè)具體工程項目的使用功能要求，結(jié) 合場地的自然地形特點、平面功能布局與施工技術(shù)條件，在研究 建、構(gòu)筑物及其他設(shè)施之間的高程關(guān)系的基礎(chǔ)上，充分利用地形、減少工程填挖土方量，因地制宜合理地確定建筑、道路的豎向位 置，合理地組織場地地面排水，并解決好場地內(nèi)外按規(guī)劃控制要 求的高程銜接。

1.3設(shè)計依據(jù)

采用設(shè)計標準及技術(shù)規(guī)范

本工程規(guī)劃勘測設(shè)計紅線 甲方提供的設(shè)計要求

《江蘇省城市規(guī)劃建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定》（2011年版）《民用建筑設(shè)計通則》(GB50352-2005)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-2014)《商店建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJ48-2014)《住宅建筑規(guī)范》(DB 50368-2005)《無障礙設(shè)計規(guī)范》(GB50763-2012)

《江蘇省居住建筑熱環(huán)境和節(jié)能設(shè)計標準》（DGJ32/J71-2014）《江蘇省綠色建筑設(shè)計標準》（DGJ32/J173-2014）《江蘇省住宅設(shè)計標準》(DGJ32/J26-2006)《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 GB 50108-2008

1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標

總用地面積：**** 總建筑面積：**** 商業(yè)建筑面積**** 住宅面積：****

地下機動車庫面積：*** 建筑密度：21.7%

容 積 率：***綠 地 率：****

結(jié)構(gòu)篇

一、設(shè)計依據(jù)

1、建筑及各設(shè)備專業(yè)提供的條件圖

2、現(xiàn)行的國家和地方的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程：

《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》GB50068-2001(2006年版)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》BG50010 2010 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007-2011 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2010

二、基本設(shè)計參數(shù)

1、結(jié)構(gòu)設(shè)計安全等級為二級，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)1.0。

2、結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。

3、本工程除基礎(chǔ)部分、地下室外墻和頂板、屋面及室內(nèi)廚房、衛(wèi)生間部位環(huán)境類別為二（a）類外，其余均為一類。

4、地基基礎(chǔ)設(shè)計等級：甲級。

三、荷載取值

1、基本風(fēng)壓：其基本風(fēng)壓按規(guī)范取值。

2、基本雪壓：其基本雪壓按規(guī)范取值。

3、主要樓面活荷載標準值

上人屋面：

2.0KN/㎡

陽

臺：2.5KN/㎡ 住

宅 ：2.0KN/㎡

地下室頂板：5.0KN/㎡ 辦公、物管：2.0KN/㎡

自行車庫：

2.0KN/㎡ 消費通道：20.0KN/㎡

汽車庫：

4.0KN/㎡ 變配電房：10.0KN/㎡

其他未注明的使用荷載及人防荷載均參照相關(guān)規(guī)范進行取值。

四、結(jié)構(gòu)體系

1、結(jié)構(gòu)形式：采用剪力墻結(jié)構(gòu)。

2、變形縫：如建筑長度過長，超出規(guī)范允許值，需設(shè)置一定數(shù)量的溫度變形縫以減少溫差變形產(chǎn)生的應(yīng)力，具體位置詳見結(jié)構(gòu)施工圖紙。

五、基礎(chǔ)設(shè)計

本工程暫無工程地質(zhì)勘察報告，基礎(chǔ)形式擬采用樁基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)。

六、基坑支護

本工程暫無工程地質(zhì)勘察報告，地下室基坑支護方案及降水方案由勘察單位提供地質(zhì)勘察報告后在進行設(shè)計。

七、建筑材料

1、混凝土：混凝土強度等級采用C20~C40。

2、鋼筋采用HPB235。HRB335及熱軋鋼筋。

3、砌體：填充采用加氣混凝土砌塊，專用砂漿砌筑：其余隔墻均采用輕質(zhì)砌塊進行砌筑，八、計算機分析

本工程的結(jié)構(gòu)計算采用中國建筑科學(xué)研究院研發(fā)的PKPM系列軟件進行分析，并采用其空間結(jié)構(gòu)計算模塊進行結(jié)構(gòu)的整體分析。

給排水篇

一、設(shè)計依據(jù)

建筑給排水設(shè)計規(guī)范GB50015-2010 建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50016-2014

自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50084-2001(2005版)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范GB 50140-2005 室外給水設(shè)計規(guī)范GB50013-2006 室外排水設(shè)計規(guī)范GB50014-2006 建筑方案設(shè)計圖

二、工程概況及設(shè)計范圍

本工程位于****城中心地段，最高為****層，主要功能為住宅、商業(yè)等。地下一層為停車庫和設(shè)備用房；地上為住宅、商業(yè)、配套用房等。

三、生活給排水系統(tǒng)

1、水源：本工程給排水水源取自城市給排水官網(wǎng)，從附近城市道路各引進一根DN250的給水管，繞小區(qū)成環(huán)狀布置，供小區(qū)內(nèi)生活、室外消防及綠化等用水。

2、供水方式

為減少二次污染，小區(qū)采用無負壓供水技術(shù)。在地下車庫水泵房設(shè)一組無負壓供水機組。

四、消防

本小區(qū)住宅樓為二類住宅，住宅電梯前室設(shè)置消防栓，地下室設(shè)置消防栓及自噴給睡水系統(tǒng)。

1、消防用水量

室內(nèi)消防栓40L/S，持續(xù)供水保證3小時。室外消防栓30L/S，持續(xù)供水保證3小時。自噴給水50L/S，持續(xù)供水保證1.5小時。

2、室外消防給水

室外消防給水管和生活給水管合用一根，從附近城市道路各引進一根DN250的給水管，管網(wǎng)環(huán)狀布置，設(shè)置室外消防栓，滿足小區(qū)室外消防用水量要求。

五、排水設(shè)計

室內(nèi)排水采用污廢分流制，屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政管網(wǎng)，陽臺雨水及空調(diào)冷凝水均間接排放。室外排水雨污分流，污水經(jīng)化糞池處理，經(jīng)處理的廢水及雨水排入市政排水管道，采用無錫地區(qū)暴雨公式，雨水重現(xiàn)期取2年。

五、管材

室外生活給水采用PE聚乙烯塑料管，熱熔焊接、消防給水管管徑小于等于DN100，采用鍍鋅鋼管，絲接；大于DN100采用無縫鋼管，溝槽鏈接，室外排水管采用UPVC螺旋排水管，室外采用UPVC加筋管。

六、環(huán)保設(shè)計

1、生活污、廢水、排至室外經(jīng)化糞池處理，然后排至市政污水管網(wǎng)。

2、衛(wèi)生器具選用節(jié)水消音型以減少噪音。

3、選用振動小、噪音低的水泵設(shè)備。

4、水泵吸水管和出水管上設(shè)減震裝置。

七、衛(wèi)生防疫

1、為防止鼠雀等小動物污染水質(zhì)，屋頂水箱及消防水池檢修孔要求加蓋，其溢流管末要求裝設(shè)防污網(wǎng)罩。

2、小區(qū)內(nèi)給水采用統(tǒng)一無負壓供水系統(tǒng)，減少二次污染。

電氣篇

1設(shè)計依據(jù)

1.1、建設(shè)單位提供的用地紅線圖及規(guī)劃設(shè)計；建設(shè)單位提供的設(shè)計任務(wù)書；國家及江蘇省有

關(guān)設(shè)計規(guī)范和設(shè)計標準。1.2、參照規(guī)范

《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2014

《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116-2013 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ16-2008 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-2010 《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-2011）《等電位聯(lián)結(jié)安裝》02D501-2 《電氣照明和電氣設(shè)備安裝》94D861 《常用燈具安裝》96SD469

《工程建設(shè)標準強制性條文》（2009年版）2設(shè)計范圍

2.1、10KV環(huán)網(wǎng)站、變配電系統(tǒng)及室外總圖（該部分由業(yè)主委托當(dāng)?shù)毓╇姴块T設(shè)計安裝）；

2.2、室內(nèi)照明、動力配電設(shè)計； 2.3、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計； 2.4、應(yīng)急照明設(shè)計； 2.5、電視、電話通訊設(shè)計；

2.6、防雷、安全接地設(shè)計； 3變配電系統(tǒng)

3.1、電源：從市政電網(wǎng)引來兩路高壓線（10KV）電源至變電站（兩座）供電。由專用變配電所向公寓，配套用房、物管、景觀等提供低壓電源。配電采用“放射式—樹干式”供電，分戶計量。電壓等級：高壓為10KV、低壓為380V/220V；高壓進線穿鋼管埋地引入。

3.2、變配電站：擬在小區(qū)地面設(shè)兩座專用變配電所供小區(qū)公共用電，且變電所靠近負荷中心。采用聚脂干式變壓器，低壓分區(qū)計量。公共變配電所同時提供道路照明、景觀照明及音樂噴泉等公共用電供電。高壓采用KYN型柜，低壓配電柜采用GCS柜，低壓設(shè)無功率自動補償。3.3、低壓配電系統(tǒng)：每個單體建筑內(nèi)采用“樹干一放射”型混合配電方式。導(dǎo)線選用耐高溫型料銅芯線；電纜選用聚乙烯塑料護套（或交聯(lián)）電力電纜。室內(nèi)布線采用穿PVC塑料管（阻燃）沿墻、樓板、柱、梁暗敷；室外采用穿SC焊接鋼管埋地暗敷。住宅標準：參照《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2013。4電視、電話通訊

電話引自市電話通訊網(wǎng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)弱電機房。線路引至機房經(jīng)電纜交接箱后，由總機交換臺分別引至各用戶終端。

線路敷設(shè)：室外采用穿SC焊接鋼管埋地敷設(shè)，室內(nèi)采用穿PVC管沿墻暗敷；

每戶住宅內(nèi)設(shè)置電視終端插座，在住宅單元入戶處設(shè)視頻前端放大器箱一個，并有數(shù)字電視接口。

電視用戶終端電平為65±5dB。

接地：機房內(nèi)設(shè)防電磁脈沖接地和工作接地，其接地與防雷共同，接地電阻不大于1歐姆； 5防雷設(shè)計：

本項目防雷級別為三類，在屋面沿墻、屋脊明敷￠10鍍鋅園鋼作為接閃器。利用建筑物構(gòu)造柱內(nèi)二根主筋作為接地引下線；利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地極，并焊接成可靠的電氣通路，接地電阻不大于1歐姆。6安全接地：

小區(qū)內(nèi)每個單體電源入戶處設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)。在每個衛(wèi)生間、設(shè)備房均設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)，接地與防雷共用，接地方式為“TN-C-S”系統(tǒng)。機房應(yīng)單獨做人工接地，接地電阻不大于1歐姆。

7火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)：

7.1、本工程設(shè)置消防控制中心，內(nèi)設(shè)消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)； 7.2、在每個地下車庫內(nèi)設(shè)置區(qū)域報警控制器； 7.3、消防控制中心的聯(lián)動控制功能主要包括：

a）對消火栓滅火系統(tǒng)的聯(lián)動控制 b）對自噴滅火系統(tǒng)的聯(lián)動控制； c）對卷簾泵的聯(lián)動控制； d）對防排煙設(shè)施的聯(lián)動控制；

e）非消防設(shè)施的斷電控制； f）消防設(shè)備工作狀態(tài)信號反饋接收、處理；