第一篇：企業投資與融資決策的互動關系研究（寫寫幫整理）

企業投資與融資決策的互動關系研究

摘要：本文通過理論分析，就企業投資與融資決策的關系這一個課題進行了研究。主要研究了不健全市場中代理沖突，破產成本和稅收利益等因素對企業投融資決策的影響以及之間的相互作用，達到了全面的闡述了投融資決策之間的關系，揭示了在投融資決策間過程中的互動機理。

關鍵詞：互動關系；融資決策；影響

在投融資決策中存在的相互關系是當今公司財務領域及其重要的議題。Modigliani和Miller早在1958年就深入的研究和探討了投融資的互動關系，這就是經典的 MM理論。理論認為在健全的資本市場，投資主要是基于基本經濟因素，比如現金流狀況以及企業利潤狀況，這些和融資方式沒有什么關聯。但是，在經濟飛速發展的今天，對大量的經濟活動進行研究去發現，由于資本市場并不完美，所以MM理論里面重要的分離法則，難以透徹的揭露在投融資決策之間所存在的相互關系。基于此，近代很多經濟學者通過從代理沖突，破產成本和稅收因素等等因素研究，更加全面的研究了企業投融資決策的相互關系。因此，本文將基于此類文獻進行研究，系統地揭露在在各種的因素下，在企業投融資決策之間的相互作用關系，幫助企業充分認識投融資決策，提高企業決策效率，優化經濟資源。

一、基于稅收因素的投融資決策的互動關系

根據經典的MM理論，如果企業在所得的稅后，通過利用財務的杠桿機制，那么將獲得免稅優惠。由此可見，如果負債比率越高公司價值也會相應的提高。因此，通過負債融資越多，那么企業項目投資獲利也相應變多，所以決策者也會相應提高項目投資可行度。Miller同時也引入了所得稅的分析。結果表明如果在個人稅的影響不高于公司負債的時候所獲得的減稅收益，伴隨著負債率增加企業價值也會相應增加。由于負債融資，稅收相應的減少，因此企業的投資和會計政策的相關的規定有著密切關系，其結果是，企業的資產成本會于規定的期間內通過計提折舊這樣一種方式實現抵扣納稅之前的利潤，這樣

就能為企業創造非債務的稅盾。如果用債務的資金去收購資本資產，那么資產花費的成本會產生兩次抵扣稅收的作用，如果利用勞動的增加，而不是資本資產那么就會讓稅收利益遭受到損失，這就變相的提高了使用資金的成本。因此，負債相對較高的企業，進行生產決策的時候，更傾向于利用相對廉價的資本資產，這樣就會具有強力的動力去實施資本資產的投資。

二、基于破產成本的投融資決策的互動關系

修正的MM理論利用引入稅收因素揭露了投融資決策的互動關系,但是破產成本被忽略了,其結果是高估了負債提升了企業價值。但是，企業負債的增加，會直接導致財務風險的上升，會限制企業追求免稅優惠。因為，虧空概率會伴隨著財務風險提高而提高，期望破產的成本也相應提高，那么稅收利益就會被部分抵消。稅收利益以及破產成本會對負債融資對企業價值的影響是截然相反的，這就左右著決策者評估投資項目價值。如果從邊際角度出發，負債融資創造的邊際利益和邊際成本的關系為(k+D!k/!D)。前者在一段時間內，是固定的常數，而后者確實負債D的一個增函數。那么，讓邊際收益和邊際成本相等的負債水平一定是存在的。最優負債之前，負債增加會不斷提升企業價值，企業投資動力會非常強勁，反之亦然，所以投資的優化可以幫助企業提高營收，通過幅度控制，達到控制破產概率和破產成本的控制，從而影響企業的最有負債率。

三、基于代理沖突的的投融資決策的互動關系

根據經典的代理理論，由于經營權和所有權的兩權分離，有限責任機制這些因素的影響，企業的決策者們在經營管理政策的選擇上利益沖突是不可避免的，所以企業代理成本很有可能產生。

Meckling和Jensen指出，一般的代理問題產生于兩個方面：股東和經理之間的沖突：債權人和股東的沖突。經理的過度的投資會導致股權價值的下降，股票的價格升值預期也會降低，股票的購買價格也

會下降，增加了企業的融資成本。而在過度融資的時候，新項目產生的現金流將用于償還債務，而投資的成本卻需要股東承受，股東獲得的利益將會減少，所以負債融資，會導致股東的投資不足。不管負債融資導致了企業投資行為的資產替代問題，還是投資不足問題，企業代理成本的產生都是不可避免的。基于股東的代理問題，債務資本的利息將會被債權人提高 用來補償由于代理沖突所帶來的債務價值損失，那么負債融資由于沖突的原因，投資行為將會對企業的融資政策產生反作用。

四、結束語

投融資的相互關系在近幾年來備受關注，和以往的結論不同，投融資決策之間相互關系還無疑問是存在的。因此，我國上市公司應該加深對投融資決策相互關系的研究，在決策的整個過程中，既要考慮因為投融資策略產生的稅收利益和破產風險之間的關系，更要關注在融資政策下潛在的代理問題，充分保障兩種決策的互動和協同作用。提高投融資的效率。

參考文獻：

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第二篇：企業融資與投資復習材料

企業融資與投資復習材料09財管吳藝彬

簡答題

1．融資租賃的四個種類和特點

（一）簡單直接融資租賃：由承租人選擇需要購買的租賃物件，出租人通過對租賃項目風險評估后出租租賃物件給承租人使用。

（二）杠桿融資租賃：專門做大型租賃項目的有稅收好處的融資租賃，通常由一家租賃公司牽頭作為主干公司，為一個超大型項目的租賃項目融資。

（三）委托融資租賃：第一種方式是擁有資金或者設備的人委托非銀行金融機構從事融資租賃，第一出租人同時是委托人，第二出租人同時是受托人。

（四）項目融資租賃：承租人以自身財產和效益為保證，與出租人簽訂項目融資租賃合同，出租人對承租人以外的財產和收益無追索權，租金收取也只能以項目的現金流量和效益來確定。

2．優先股與普通股的聯系與區別

聯系：普通股與優先股都是股份公司發給股東的所有權憑證，是股東借以取得權利的一種有價證券。區別：優先股是一種有固定股利的股票，在股利支付和財產請求權方面優先于普通股，優先股能獲得固定股利，且數額高于普通股股利。普通股是代表著公司的所有權和風險的證券，普通股股具有決策權和投票權，股價由市場決定的，普通股的股利和未來報酬有很大的不確定性。

3．簡述私募股權投資與風險投資的區別

1）和PE相比，VC的風險較大，回報較高。2）投資對象，VC主要是初創期企業，PE為成熟期企業。3）VC屬于中長期投資，待企業實現資本增值時才退出。4）投資性質看，VC追求資本利得，而非持有收益。5）投資策略看，屬于VC組合投資。6）管理角度開看，VC參與企業管理，對企業決策權有一定的投票權。7）VC屬于PE的范疇，PE投資與成熟企業。

4． 項目融資的特點和BOT的特征

（一）項目融資的特點：1.有限追索權。貸款人需考慮目標公司未來的財務收益。2.信用擔保結構復雜。（1）可靠的信用支持。（2）多方擔保。（3）多家機構參與。3.項目的現金流的保障。4.財務杠桿高。5.項目融資成本高。6.表外融資相對有利。7.貸款人在經營期和建設期都提供幫助。

（二）BOT的特征：1.投資客體主要是公共設施等特殊行業。水利、電力和交通。2.以特許協議作為主導合同。3.參與主體眾多，包括政府，項目運營商、貸款人、供應商、擔保人和保險公司等。4.經濟與法律關系復雜。項目公司與銀行之間、項目公司和項目工程承包商之間等。

5．股權融資的優勢與不足

（一）優勢：1.資本優勢。沒有還本壓力。2.戰略投資者優勢。可通過私募基金和風投吸引戰略投資者，利用他們的資源、渠道和關系優勢。3.促使企業提升自身管理質量，完善內控制度和公司法人治理結構。

（二）不足：1.股權有可能在增發時被稀釋，從而股東控制力減弱。2.新舊股東有可能在經營理念、目標戰略出現分歧造成公司經營困難，合作破裂。3.企業經營者會產生職業消費現象，加大經營風險，和股東產生利益沖突。

6．簡述過橋貸款的內容和適用范圍

過橋貸款又稱搭橋貸款，是一種短期貸款，借款企業使用它可以為長期低成本融資安排提供擔保，或還清現有負債，或實現資本運營中某一過渡時期的特殊目的。過橋貸款融資允許借款人用其償還目前的債務或解決歷史遺留問題。（2）過橋貸款在資本運營中的用途：過橋貸款用于彌補借款人的缺口融資，彌補了正式用款和急需用款之間的窗口期。使用于以下情況：

1.用于新發股票之前，預計短期內發行股票或債券，需要的經營資金。2.用于靜默期與IPO之間的資本運作。擬上市公司需要投資機構投入一筆資金以按照要求完成戰略投資者的資本運作的需要。3.用于簽訂收購意向書。企業有并購適宜，但是并購資金暫時未到位。

第三篇：項目投資與融資

投資的特點：1投資的資金大2影響時間長3投資效應的供給時滯性4投資領域的廣闊性和復雜性5投資周期具有長期性6投資實施的連續性7投資過程的波動性8投資收益的不確定性9投資項目的變現能力差

項目融資的基本特點：1以項目為導向，項目發起人，項目公司和貸款方參與2有限追索3風險分擔4非公司負債型融資5信用結構多樣化6喜用稅務優勢7較高的融資成本

項目融資結構設計的原則：1有限追索原則2項目風險分擔原則3成本降低原則4完全融資原則5近期融資與遠期融資相結合的原則6表外融資原則7融資結構最優化原則

工程項目投融資風險分析方法：1盈虧平衡分析2敏感性分析3概率分析4capm分析法5資本結構決策分析法6蒙塔卡洛方法7投資膨脹分析法

機會成本：即當資本投入到某一項目后，在一段長或短的時期里，資本被禁錮在這一項目中而失去了投資與其他項目的機會，由此喪失的投入到其他項目所能得到的最大收益，就是該投資的機會成本

投資的會計成本，即投資的資金成本，他是投資主體在籌集資金是所支付的代價，蛀牙包括籌資費和資金的使用費

投資:是指將一定數量的游行或無形資財投入某種對象或事業，以取得未來不確定的收益或社會效益的活動

投資的構成要素：投資主體，投資客體，投資資源，投資形式

投資的分類：1按經營方式，投資可分為直接投資和間接投資2按投資的性質分類，分為固定資產投資，流動資產投資，無形資產投資，3按投資與再生產類型的聯系分類，分為合理性投資和發展型投資4按投資的主體分類，分為政府投資，企業投資，間接投資，個人投資5按投資的來源分類，分為投資主要來源于中央和地方財政用于積累的資金，投資主要來源于企業自籌資金，投資主要來源于利用外資6投資的其他分類

投資管理的階段：1投資策劃階段2投資評價階段3籌措資金階段4投資分配階段5投資實施階段6投資回收與評審階段

工程投資的特點：1一次投入的資金數額大2建設和回收過程長3產品具有單件性和固定性4工程項目的整體性強5工程項目有明確的目標約束標準6工程項目投資管理的復雜性和程序性

項目資金來源：1項目資本金，是指項目總投資中必須包含的一定比例的由出資方實繳的資金，來源主要是國家預算內投資，發行股票，自籌投資，外資2項目負債，主要包括銀行貸款，發型債券，設備租賃，借用國外資金

融資按資金的追索性分：1企業融資，也叫公司融資，指依賴一家現有企業的資產負債表及總體信用狀況，為企業籌措資金2項目融資，以項目預期先進流量作為還款保證，貸款主的追索權僅限于項目產生的凈營運收益，故屬于無追索權或有限追索權融資 金融市場渠道融資：1貨幣市場：是融資期限為一年以內的金融市場，交易的對像是貨幣及各種信用工具，如金銀外匯商業票據銀行承兌匯票可轉讓大額存單等。2資本市場：融資期限在一年以上的金融市場，其融資主要用于固定資產投資。

項目融資的構成要素：1項目的經濟強度2項目的投資結構3項目的融資結構4項目的資金結構5項目的信用保證結構。

項目融資的參與者：1項目的發起人2項目公司3項目借款方4項目的貸款銀行5項目的信用保證實體6項目融資顧問7有關政府機構8項目融資各參與方之間的關系

項目融資擔保的分類：1物的擔保，包括抵押，擔保兩種形式，2人的擔保，基本表現形式是項目擔保，是貸款銀行認為項目自身物的擔保不夠充分是而要求借款人提供的一種人的擔保。它的作用是一方面，項目投資者可以避免承擔全部和直接的項目債務責任，項目投資者的責任被限制在有限的項目發展階段之內或者有限的金額內，另一方面，采用項目擔保形式，項目投資者可以將一定項目分呢個縣轉移給第三方

項目擔保人主要包括三方面：項目的投資者，與項目利益有關的參與者和商業擔保人

項目擔保的類型：1直接擔保，包括有限金額的擔保，限制時間的擔保2間接擔保風險具有可變性5，是指項目擔保人不以直接的財務擔保形式為項目提供的一種財務支持3或有擔保，指針對一些由于項目投資者不可抗力或不可預測因素所造成項目算是的風險提供的擔保4意向性擔保

風險的特征：1通常以損失大小描述風險程度2風險損失的潛在性3風險的不確定性4風險具有相對性。

投資管理體制：是指政府組織和管理投資活動所采取的基本制度、主要形式和方法，是投資活動的運行機制和管理制度的總成。

投資管理體制的模式：集權式 分散式 分權式

我國工程投資管理失控的原因：1項目審批不嚴格把關，項目法人責任制不完善2缺乏工程項目全過程投資管理3確定工程投資多采用靜態方法4合同管理控制投資未完全規范化和法制化

企業融資：企業融資也叫公司融資，指依賴一家現有企業的資產負債表及總體信用狀況，為企業籌措資金。

項目融資:是以項目預期現金流量作為還款保證，貸款主的追索權僅限于項目產生的凈營運收益，因而屬于無追索權或有追索權融資。

第四篇：房地產企業融資方式研究

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房地產企業融資方式研究

作者：王景香

來源：《沿海企業與科技》2006年第02期

[摘 要]文章通過分析房地產企業所處的政府政策環境和行業發展環境，提出了在新的形式下，房地產企業不能單純依靠銀行貸款形式滿足融資需求，而應在作好充分分析的基礎上通過多種方式拓寬融資渠道。

[關鍵詞]房地產金融；融資渠道；基金；信托

[中圖分類號]F293．3

[文獻標識碼]A

第五篇：項目投資與融資論文

房地產信托融資分析與研究

【摘要】 介紹房地產信托的基本概念，簡要描述了其發展現狀和其產品模式，指出了房地產信托的局限性及其風險，并提出了相應的對策建議，以供房地產信托融資參考。房地產信托出現背景

房地產項目投資金額巨大而且投資周期較長的特點決定了各房地產企業不得不依賴銀行貸款，但貸款時間過長，增加了企業的負擔，也給銀行帶來了信貸的風險。2003-06-13 中國人民銀行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，使得國家銀根對房地產行業緊縮。加上房地產企業上市融資的規模和時機受到限制，短期內從證券市場融資的愿望難以實現。尋找廣闊的投資來源和拓寬融資渠道成為房地產產業發展的當務之急，作為金融四大支柱之一的信托具有靈活、安全、合法以及有效管理、受益穩定的特點，理所當然的成為了房地產行業融資的新亮點。同時，銀行信貸的緊縮也為房地產信托提供發展的新契機和市場空間。我國于 2002-6 頒布的《信托投資公司管理辦法》，我國信托業經過了第 5 次整頓，信托公司處于大調整后的重新起步階段，急需成功的業務和產品來重新樹立良好的信譽和獲得利潤，以增強信托實力提高競爭力。一方面，擴大了金融市場的業務種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產業的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過度集中的風險壓力。

按照《中華人民共和國信托法》，信托被定義為“指委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分的行為。”信托當事人分為 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原財產所有者，可以是自然人、法人和其它組織；受托人是信托投資公司；受益人是享有信托受益權的自然人、法人和其它組織。值得指出的是，受托人可以是眾多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托財產是信托的載體，處于信托關系的核心地位。信托法規定，依法形成的信托財產具有獨立性、所有權和受益權的分離性和連續性。一是信托財產與未形成信托的其它財產相區別，委托人死亡或者解散、撤銷和破產，除委托人作為唯一受益人外，信托財產不屬于委托人遺產或者清算財產。二是受托人對信托財產運用、處分所產生的債權不得和其固有財產所產生的債務相抵消，不同的信托財產所產生的債權債務也要分賬處理。三是信托財產也獨立于受益人的自有財產，受益人除享有受約定的權益，不得在信托存續中對信托財產本身提出要求。四是除了債權人在設立信托前，對該信托財產已經享有優先受償權、處理信托事物本身產生債務而債權人要求清償、信托財產應擔負的稅款等，信托財產處于委托人、受托人及受益人三方債權人的追及范圍之外，不得對其強制執行。五是除法律或者信托文件另有規定外，信托不因委托人和受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被宣告破產或者被依法撤銷而終止，也不因受托人的辭任而終止。

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。2 房地產信托融資的發展模式

在《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實施以后，信托業的法律地位、生存空間就有了新的定位。全國各信托投資公司推出了自己的信托產品，在房地產行業有了新的嘗試，主要采取 4 種模式對房地產業提供投資。2.1 股權類信托

針對那些自有資金比例不足 30%、存在一定資金缺口的、不符合商業銀行貸款要求的房地產公司，信托投資公司以注入股本資金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資金比例達到 30%的要求。這樣，房地產企業就可以順利地從商業銀行獲得貸款從而進行房地產項目的開發和運作。信托投資公司作為股東獲得股本金的投資匯報，從而實現房地產開發公司與信托投資公司的雙贏。這種模式是完全符合中國人民銀行的有關政策規定的，2003 年第二季度中國人民銀行在貨幣政策報告中提到，要加強房地產股權融資的力度。這種融資方式在我國現階段還比較可行的，目前房地產開發還屬于受益較高的產業，所以，許多投資者把房地產作為一個很好的投資方向。房地產有資金高度密集、高度專業化等特點，一般投資者局限于自身實力還達不到獨立開發的要求，這時候就可以利用信托工具融資順利地參與房地產項目地投資開發，取得滿意的投資回報。股權類信托投資的操作方式，根據參股形式的不同也分幾種：普通股方式、優先股方式和股權回購方式。采取不同的操作方式視獲得的受益和承擔的風險而定。2.2 交易類信托

由于房地產項目存在一定的開發和銷售周期，所需資金量大，房地產企業的資金鏈往往出現緊張，為解決這個問題，信托投資公司就可以利用信托交易的職能，通過一次性地購買房地產開發項目的部分資產向房地產開發企業提供一筆后續開發資金，等到房地產項目銷售資金回籠再將這部分資產購回。這種操作類似抵押貸款，信托投資公司可以以比較適合的價格購買部分項目，回購時間短，受益較好，風險更低。同時，房地產開發企業也從信托投資公司一次性獲得一筆資金，使其資金流得以維持，為以后的開發創造了有利的資金條件。2.3 債權融資信托

這種方式需要與銀行聯合，形成一個完整的資金鏈。債權融資信托是針對自有資金比例已經達到30%，但由于特定原因造成短期資金短缺，比如有的房地產開發企業由于土地購置資金不足而不能取得土地進行項目開發。這時候信托投資公司就可以籌集一筆資金定向地貸給房地產開發企業，補上其土地購置上的資金缺口，于是房地產企業取得土地證以后就能進行按揭或獲取銀行貸款，然后將信托投資公司的貸款返還。這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。但是，政策規定銀行不允許這樣做。2.4 物業類投資信托

主要是針對成熟的房地產物業進行處理。比如出租率比較高的寫字樓和商鋪，如果業主有更好的資金安排或者投資計劃，需要將房地產物業提前出讓變現獲得資金，信托投資公司就可以通過發行信托投資計劃，籌集社會閑散資金將這部分物業購買過來，再委托專業的物業管理公司進行租賃、轉讓等處置，獲得受益的一部分以利率的方式還給受益人。這種方式相當于房地產金融租賃的形式，一些實力雄厚的外資商業企業是潛在的合作對象，比如沃爾瑪、家樂福等外企大舉進軍中國市場，它們的選址理念一般是只租不買，而且租期較長。總的來說，房地產信托融資的資金成本較低，資金操作的風險也比商業銀行信貸小，在產品的操作方式方面也比較的靈活，同時也能滿足廣大投資者的需求。房地產信托融資風險分析及對策建議 3.1 房地產信托融資潛在的風險

（1）雖然我國的市場經濟體制在不斷地完善，但針對一個發達的金融市場來說還是不夠的。不完備的信用制度和產權制度都對信托的發展有制約作用。信托投資公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投資公司依附于政府，是“官辦”的融資窗口。由于房地產信托是一個復合行業，需要較高素質的專業人員和較強的項目經營管理能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當的管理風險。

（2）目前國家就信托有相關的法律法規，但還是遠遠不夠的。在房地產信托的 4 種產品模式的具體操作過程中，不是所有程序都具有具體的法律依據，甚至有的還和現有法律相沖突。比如信托投資公司在設計信托產品時，經常使用各種信用增強措施來保證其“預期收益率”的可實現性。目前經常采用的有：財政支持、資產抵押、第三者擔保、貸款保險和銀行信譽等。這些措施有時無法使信托投資公司成為信托財產損失的最終追索對象。財政支持明顯地與《擔保法》相關規定相沖突。所以，無論投資者還是信托投資公司都具有法律風險。（3）由于受到每份信托計劃合同數量不能超過 200 份和每份合同個人金額不得低于人民幣 5 萬元的限制，資金來源和融資規模就受到了很大的約束。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數來源于機構投資者，并且信托投資公司通過提高每份合同的投資金額來擴大融資金額。這樣，投資者在面對一些長期項目時，就必須考慮投資信托的流動性。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺進行轉讓，參與者較少。在信用評級體制和定價體系還沒建立起來的情況下，投資者面臨較大的流動性風險。

（4）房地產信托產品利用多元化投資降低風險，但房地產項目受到國家整體經濟周期的影響，以及房地產項目自身特點的限制，房地產項目的操作也面臨市場和銷售時機變化的影響。所以在面對房地產信托高受益的同時，也面臨著房地產項目風險。3.2 相應的對策建議

（1）建立完善的法律體系。要完善房地產信托法律體系，僅僅靠現有的 3 部法律法規還是不足的，必須將相關法律的制定工作細致化、完備化，借鑒西方發達國家的經驗，制定信托業務操作流程中每個步驟的詳細規則。另外，為了避免房地產信托的雙重稅（信托財產和受益人都納稅）問題和保證信托財產的獨立性應盡快地制定針對信托的相關稅法和財會制度。

（2）建立完善的信托投資公司信息批露制度和風險預防體系。完善的信息批露制度可以減少投資者的盲目性和增加其信心。為了預防風險，信托投資公司可以參考采取北京國投的做法：成立風險決策委員會、外聘經驗豐富的專家為顧問以及和銀行建立長期的戰略合作關系，利用其成熟的風險控制經驗。（3）使用信托計劃的拆分策略和建立流通機制。針對難以擴大融資規模的問題，可以將大的項目細分，然后分別推出信托投資計劃。這種既沒有違反國家的有關規定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規模問題。天津北方國投已經有成功的類似操作了。利用商業銀行分布廣闊的交易柜臺和現在方便快捷的網上銀行為信托產品建立交易平臺，同時，信用評級體制和定價體系應加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產品流動難的問題。

（4）積極進行房地產信托產品創新。結合保險、抵押和證券等金融工具以擴大信托市場業務，進一步豐富房地產的融資模式。國內在這方面已經在做一些初步性工作，比如建設銀行、國家開發銀行和中融國際信托投資公司就資產證券化的表外融資模式做最后的論證，建設銀行上海分行作為房地產抵押貸款證券化的試點分行在進行方案評估，國內也開始了對房地產投資信托基金進行探索，這些創新都無不是在借鑒國外成功經驗。4 結束語

通過借鑒國際成功經驗和結合我國國情，房地產信托可以使房地產金融投資和房地產金融工具創新結合起來，實現房地產信托投資的大眾化、多元化和融資社會化。因此，其將擁有一個光明的未來。我國房地產信托的發展需要國家政策的進一步放寬，以及各項政策的相互協調和完整配套。