第一篇：鄉鎮企業成功轉型及其發展案例調查研究可行性分析報告

鄉鎮企業成功轉型及其發展案例調查的可行性研究報告

新芽暑期社會實踐團

1項目背景

在改革開放的30年來，我國的經濟體制成功實現由計劃經濟體制向社會主義市場體制的轉變。經濟體制改革，我國始終堅持以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。在堅持公有制為主體的同時，國家堅持促進多種所有制經濟共同發展，其中包括積極鼓勵、支持非公有制經濟的發展。在這過程中部分國有企業，集體企業等公有制的企業通過改革轉變為非公有制企業。公有制經濟和非公有制經濟的共同發展，為我國經濟發展注入了強大的生機和活力，使我們走上了一條快速發展的道路，實現改革開放30年我國經濟發展的騰空飛越。

在2008年的國際金融危機的影響下，全球的經濟受到嚴重的沖擊。我國的經濟發展也受到很大的沖擊，而我國非公有制經濟中的私營企業等中小型企業更是受到重大的打擊。不少中小型企業在經濟危機中面臨破產倒閉的危險，也有部分企業通過調整成功應對了經濟變化。在金融海嘯的嚴冬之后，我國經濟形勢回暖，正逐漸走出危機，實現新的發展。經濟危機給我們的經濟分析提供了寶貴的經驗教訓，我們應當認真總結經驗教訓，為以后發展奠定基礎。2項目的目的和意義

在我國改革開放中，非公有制企業的發展為我國經濟發展帶來強大的活力。為此，我們團隊希望通過調查研究一些像杭州華翔機械有限公司這樣成功由公有制經濟轉變為非公有制經濟的企業的案例同時結合國家出臺的相關政策，深入理解非公有制企業在改革開放30 年中的發展歷程，深入理解我國經濟體制改革的發展歷程。

對杭州華翔機械有限公司等相關企業發展歷程的調查和學習，有利于我們更深入地了解企業：了解企業家在國家經濟改革等形勢變化中如何把握機會；了解企業家在經濟變化中如何帶領企業調整戰略，應對挑戰；有利于我們更多地了解企業家的精神，為我們大學生創業提供寶貴的經驗；有利于我們了解企業對現在人才的要求，為我們在校大學生提供明確的發展方向；有利于我國更深刻地了解國家經濟體制改革的發展歷程，積極地投入國家改革的潮流，肩負起國家社會給我們大學生的使命，肩負起我們的責任。

3調查內容

（1）前期資料收集

①了解80年代末90年代初國有企業、公有制企業改革大背景，收集國家相關政策文件與資料；

②了解2008年金融危機對企業的影響，政府應付危機的政策及政策對企業經營發展的影響；

③了解華翔機械制造有限公司建立背景及發展歷程；

④了解整個太陽工業園區的區位、經濟、生態與政策環境；

⑤了解分析調查可能存在問題及解決策略；

⑥與指導老師交流意見想法，聽取指導老師建議要求。

（2）實地調查

①對杭州華翔機械制造有限公司深入調查研究

杭州華翔機械制造有限公司是華東地區唯一生產建筑機械齒輪減速機專業廠家，競爭對手少顯然是它的一個優勢，但一個企業成功經營不會僅僅是依賴于此，它必定有它的獨特經營理念和發展模式，所以我們團隊希望在暑期通過實地參觀企業和采訪企業家，深刻地了解企業家在當時企業轉型中怎樣發現和把握機遇，了解該企業在十幾年的經營中都經歷了那些挫折以及如何應對的，了解該企業是如何保持自身優勢傲然綻放的，了解在經營中國家的政策和政治形勢對該企業的影響，最后我們想了解該企業現在對人才的要求及對當代大學生的建議和要求。

②對太陽鎮工業園區其它企業參觀及簡單調查研究

太陽鎮工業園區不只存在著像杭州華翔機械制造有限責任公司這樣成功轉型發展企業，還有很多企業在一次次的挑戰下，未雨綢繆，適時調整，化“危”為“機”，不但保持了經濟的平穩增長，且抓住市場低迷期趁勢而上，憑借一身過硬的“過冬術”，在嚴冬中傲然綻放。我們團隊希望通過對這些企業的調查研究，進一步了解鄉鎮企業的發展情況

③對太陽鎮政府的訪問

了解太陽鎮的總體經濟發展狀況，太陽工業園區對當地經濟發展的作用及地位，太陽鎮政府對當地工業園區的政策（特別是對杭州華翔機械制造有限責任公司的政策要求）

（3）調查結果收集整理

①項目成果分項整理

②調查項目的收益分析（于個人、學校和社會經濟）

③項目成果書面展示

（4）人員安排及任務分配

前期資料收集：全組

專家訪問：；

理論學習：全組；

實地考察：全組；

書面報告撰寫:

項目成果定稿展示：

4時間安排

4月到5月進行資料收集，與指導老師進行交流學習，理論學習。

7月中旬進行實地考察

七月中旬實地考察后進行資料整合，報告撰寫

5調查費用估算和資金籌集

交通費216元，住宿費320元，文印費14元，共計550元

資金來源：學院資助

6項目成果

①暑期調研報告1份

②暑期調研圖片展板1份

③暑期調研DV影集1份

7調查項目的收益分析

（1）對大學生

①通過這次暑期社會實踐，了解國有企業改革的發展歷程及現代企業經營特征；

②了解作為一個企業家應該具備的品質，為將來創業打下基礎；

③鍛煉我們自身團隊合作精神，以及調查研究的能力；

④在實踐過程中，也提高了大學生的交際能力，為日后學習和工作打下基礎。

（2）對學校

①通過暑期調研收集現代企業發展資料，提交學校、學院相關部門，擴充學校、學院教學素材；

②通過暑期調研聽取企業對員工招聘的要求和學校人才培養的意見，反饋給學校、學院相關部門，為學校、學院人才培養和專業學科建設改革獻計獻策；

③ 提高學生自身的復合能力和綜合素質，提高競爭能力，增加學校畢業生的就業率。

（3）對社會經濟

將調研成果整理成材料發表在報紙等公開媒體上，為企業發展提供他人經驗，減少摸索過程，從而增加企業效益，從而提高整個社會的經濟效益。8存在的問題及解決策略

問題1：企業顧及企業形象，對存在的體制及經營缺陷有所隱瞞；

解決策略：通過對員工及周邊地區居民的訪談了解更多信息；

問題2：對當地不熟悉，增加調研的難度和阻力；

解決策略：向當地居民及企業請求幫助；

問題3：可籌集的經費來源不足

解決策略：合理安排資金，不濫用；努力爭取學校及企業的資金支持； 問題4：被訪企業對調查不配合解決策略：態度誠懇，說明來意后爭取企業的配合。

附加資料：前期調研成果

1我國鄉鎮企業的發展與轉型

我國鄉鎮企業的前身是農村手工業和社隊企業，其發展經歷了一個艱難而漫長的過程。1978年黨的十一屆三中全會之后，我國鄉鎮企業異軍突起，迅猛發展，取得了世人矚目的偉大成就，已經成為農村經濟的主體力量和國民經濟的重要組成部分。鄉鎮企業的發展，對促進國民經濟增長和支持農業發展，對增加農民收入和吸納農村剩余勞動力，對壯大農村集體經濟實力和支持農村社會事業，逐步實現農村城鎮化都發揮了不可替代的重要作用。

2杭州鄉鎮企業的發展及其對經濟增長的貢獻

杭州市鄉鎮企業占農村社會總產值的比重已超過93%，全年發放工資總額137．54億元，上交國家稅金11．84億元，這些數據有力地表明，杭州市鄉鎮企業的蓬勃發展，不僅成為國家和地方財政收入的重要來源，而且成為農村奔小康的主要途徑。

目前杭州市有各類鄉鎮企業114600多家，近些年來企業經濟效益大幅提高，主要是企業產業結構特別是工業行業結構得到較大調整，制造業比較優勢、區位優勢初步顯現：一產農林牧漁企業比重略有下降；二產工業和建筑業占了主導地位，營業收入增長39．37%，占總營業收入的84．88%；三產交通運輸、批發零售、住宿餐飲及社會服務業發展迅猛，營業收入增長32．8%。其次，傳統支柱產業得到較大改造和提升，其中紡織業、食品加工、制造業及一些新興行業和高新技術產業得到較快發展，此外，一批規模大、科技含量高的優勢企業進入成熟期，更是對杭州市鄉鎮經濟發展的極大促進。

目前，營業收入1億元以上的企業（集團）已達217個，其中恒逸集團等10多家企業營業收入已超過10億元。全市還涌現出一批總量大、特色濃、開放度高的塊狀經濟，如蕭山的輕紡、鋼構、汽配和羽絨，桐廬的絹紡針織、圓珠筆，富陽的造紙、光電纜，余杭的家紡、服裝，臨安的電纜和節能燈，建德的小五金、電器等等，這些特色經濟的壯大和發展，不僅為全市經濟發展作出了新貢獻，而且吸納了全市51%以上的農村勞動力，富裕了一方農民。

3杭州鄉鎮企業發展特點

經濟總量快速擴張，社會貢獻日益突出

行業結構逐步優化，經濟效益大幅上升

個私企業發展迅猛，塊狀經濟優勢凸現

園區建設欣欣向榮，集聚效應明顯增強

4鄉鎮企業調研的作用與意義

鄉鎮企業的快速發展使它成為了社會和民生的焦點，引起了社會各界對它的研究，不過確實，關于鄉鎮企業發展的研究意義重大。

第二篇：案例分析：蘇寧轉型發展

近幾年，隨著行業的變化以及電子商務潮流對傳統零售業態的沖擊，國內家電零售行業巨頭蘇寧電器一直在試圖探索轉型。2009年8月，蘇寧啟動營銷變革，嘗試全品類經營、全渠道拓展。2010年2月，蘇寧易購正式對外發布上線，標志著蘇寧電器正式進軍電子商務領域。

一開始，蘇寧依舊是以線下為主。線上是線下的補充，并且蘇寧內部認為，發展線上，就意味著要搶自己線下門店的市場份額，對蘇寧而言，更像是左右手互博。何況，當時蘇寧的線下業務在增長，并且還在盈利，蘇寧很難下定決心來發展線上業務。

危機出現在2012年,2012年線下零售的營收開始出現下滑，是家電業的一個重大拐點。蘇寧當時的情形有些“不妙”：蘇寧在2012年前三個季度當中，營收達到724億元，同比只增長了7%，而利潤總額29.5億元，同比下降了36.54%。門店的銷售也不容樂觀，甚至，蘇寧主動關閉了一些門店。與此同時，蘇寧還面對著一些強硬的對手，比如阿里巴巴，比如京東。

在這種形勢下，蘇寧被迫下定改革的決心。2012年兩會期間，張近東表示蘇寧要走“沃爾瑪+亞馬遜”的模式，同時提出蘇寧要推進“去電器化”的品牌發展戰略。

隨后，蘇寧易購增加圖書、百貨、日用品類甚至增設旅游頻道，接著是蘇寧樂購仕的全品類經營模式嘗試。

2012年9月，蘇寧的LOGO里去掉了“電器”二字。9月25日，蘇寧正式宣布以6600萬美元收購母嬰電商品牌“紅孩子”，“紅孩子”成為蘇寧易購并購的第一家垂直電商。業內人士普遍認為，近期蘇寧“云商模式”的戰略提出，意味著電商在蘇寧內的地位升級，線上線下一體化的意圖日趨顯現。

目前，業內的普遍共識是，中國零售業已進入互聯網時代，移動互聯網時代新興銷售渠道和消費群體新購物習慣的變化，對以蘇寧為首的原有線下連鎖模式造成了巨大沖擊。線下連鎖經營已無力應對線上競爭。規模日益膨脹的“電器巨無霸”蘇寧實際上已經到了“不轉不行”的時候，這種緊迫感主要來自于百思買的教訓。這家與原來的蘇寧類似的公司，受美國第一大電商亞馬遜巨大沖擊，銷售額大幅下降，去年虧損數十億美元。

統計數據也顯示，國內電子商務領軍企業成長相當迅速。除阿里巴巴集團旗下的淘寶網和天貓遙遙領先外，在B2C電子商務領域排名第二的京東商城去年交易量已倍增至600億元以上，而去年蘇寧在電子商務平臺上實際銷售額也約有180億元。

這也使蘇寧宣布實施自己的“云商”模式后，電商一線平臺在2013年的準入門檻將進一步抬高。而電商最大的優勢就在于價格，準入門檻的抬高給品牌商帶來經營成本壓力和客戶流失的危機。

調查顯示，蘇寧在電子商務方面無論是經驗、百貨種類都與其他電商有差距。而開放平臺的管理也存在很多問題，物流點設置、干線體系建設都亟待解決。

對蘇寧線上、線下同時發展，如何調整商品的差異化和同類商品的價差，一些業內人士同樣表示了擔心，認為蘇寧云商目前只是向公眾、資本市場、消費者、產業上下游供應商等各個層面急速拋出一長串新概念而已。

“最重要的是，優質的客戶體驗如何保證。”有專家認為，蘇寧連鎖店面累計的會員數據約有一億，會員數據的融合、支付融合、線上線下打通等都是不小的難題。而“云商”模式加速發展的形勢下，結賬慢、派送慢等長期存在的問題能否改善，如何對目前擴大的組織架構進行更好的管理，也是蘇寧需要思考的問題。

針對本案例中1-2個環境因素作如下分析：

1這1-2個環境因素前后發生了什么變化？

2這些變化對企業營銷產生了什么影響？

3企業采取了（或你認為應采取）哪些措施應對這些影響？針對企業采取的營銷舉措進行評述并提出改進意見。

要求：主題集中，觀點鮮明，條理清晰

就科學技術環境因素來看，在互聯網時代來臨以前，零售行業信息化程度不高，銷售渠道比較單一，零售業態較單一，其主要靠增加門店數量來壯大其規模。互聯網時代下的零售行業信息化程度高，不受地域限制，銷售渠道多樣化，零售業態多樣化，線上商城異軍突起，網上銷售占零售業份額不斷提高，零售行業成本降低，利率水平提高。

為應對互聯網時代的沖擊，蘇寧啟動營銷變革，嘗試全品類經營、全渠道拓展，全面互聯網化。線上商城與線下實體店一體化發展，建立相應的的物流配送體系，擺脫單一的家電零售，嘗試多種經營。

2010年2月，蘇寧易購正式對外發布上線，標志著蘇寧電器正式進軍電子商務領域。2012年9月25日，蘇寧正式宣布以6600萬美元收購母嬰電商品牌“紅孩子”，“紅孩子”成為蘇寧易購并購的第一家垂直電商。2月21日，“蘇寧電器”正式宣布集團名稱更改為“蘇寧云商”，“蘇寧”與“電器”二十年的緊密組合畫上了句號。“云商模式，概括起來就是‘店商+電商+零售服務商’。”張近東解釋說，這種模式是以云技術為核心，整合蘇寧前臺后臺、融合蘇寧線上線下，服務全產業、服務全客群，目前蘇寧內部也圍繞“云商”模式對組織架構進行了全面調整。

然而蘇寧電商化與互聯網化的過程中仍然存在一些不可忽視的問題。如：太過概念化、不完善的倉儲物流、模糊的戰略戰術，這是蘇寧的三個主要痛點，此外還有用戶體驗、IT系統，等等

對此我認為蘇寧應該明確自身定位，專注主流業務，進一步完善倉儲物流，建立強大的物流體系，優化客戶體驗與IT系統等。

第三篇：公司轉型發展分析報告

公司轉型發展分析報告

一、公司優劣勢分析

（一）優勢分析

1、資質優勢：公司已經擁有通信工程、鐵路電務工程、電子與智能化工程，建筑機電安裝工程；電力工程、城市及道路照明工程、公路交通工程、建筑工程施工資質。

2、市場和施工能力優勢：公司在鐵道通信信號、電力以及公網覆蓋領域市場成果已遍布全國，在城市軌道交通領域也已經有了一些業績，在這些領域我們有較強的施工能力。

（二）劣勢分析

1、市場劣勢：在鐵路以外的其他建筑市場領域，公司與其他建筑企業不在一個起跑線上，無法公平競爭，導致鐵路以外的很多領域施工項目很難拿到。

2、核心競爭力劣勢：公司技術創新薄弱，無自主研發產品和知識產權，不能形成比較優勢；業務領域狹窄。

二、公司轉型發展對策的選擇

目前，公司的優勢還集中體現在“鐵路建筑施工”領域，我們必須牢牢抓住這個傳統優勢，以鐵路建筑施工推動公司的轉型發展。

1、向投資建設-設計-施工總承包方向發展

從各個工程施工承包節點擴展到建設，勘察、設計、施工全過程。公司要在鐵路建筑領域壯大實力，增加利潤率，變施工承包為工程總承包顯然是一條可選之路。

公司可以考慮與設計單位、施工圖審查單位合作，或者承接建設單位的PPP、BOT等模式的投資項目，可以使公司突破工程施工的單一經營模式，逐步實現從施工承包商轉變為工程總承包商，從工程總承包商轉變為工程投資商，實現經營方式的升級。

2、向房地產行業發展

房地產建筑業相比鐵路建筑領域，市場化程度高，可發揮空間大。公司可以向房建施工和房地產開發轉型，這樣企業業績穩定性會增強，房地產開發業務可能能夠在鐵路建筑市場大幅波動時支撐公司的現金流。

3、盤活公司閑置資產、資金，使其保值增值

分析公司的資產、資金情況，可以利用閑置的資產、資金，通過市場化的運作方式，使其保值增值，從而最大限度的充足公司的資金流。

4、向科技研發、工業制造領域轉型

公司可以實施“科技強企”戰略，通過多種渠道和方式與高等院校、高新技術公司、工業制造公司合作，打造企業在科技研發，產品制造領域的核心競爭力，實現企業的轉型升級發展。

第四篇：圖書館管理軟件可行性分析報告案例

查看文章某軟件可行性分析報告（轉）

2008-10-16 20:24

一個圖書館管理軟件可行性分析報告。供初學者參考。引言

某圖書館為了方便管理和與讀者、圖書供應商更好的聯系特提出開發此系統。

1.1 編寫目的：

從現在應用的技術方面和用戶的操作方式方面研究圖書館管理管理系統的可行性和必要性。

1.2 項目背景：

項目的任務提出者：該圖書館館長

開發者：軟件工程系

用戶：圖書館工作人員及讀者

1.3 參考資料：

《軟件工程》 清華大學出版社

《數據結構—C++語言的使用》 西安電子科技大學出版社

《Visual C++ 高級編程》 清華工業出版社可行性研究的前提

2.1 要求：

功能：能夠準確快速的記錄圖書的狀態，以便能輕易的查出圖書是否被借、是否歸還、是否借出超期等信息;讀者和管理人員可進行一些需要的操作.性能：穩定快速，實時控制

輸入/輸出：條形碼英文和漢字輸入,英文和漢字輸出

安全與保密要求：不能輕易被破壞，不能讓管理人員以外的人刪改圖書信息，對斷電、死機、系統崩潰等問題有有力措施以保障數據不受損失。

2.2 可行性研究方法：

通過調查分析開發圖書館管理所具備的能力及實現的方法。確定總體結構，利用SQL Server數據庫所具有的能力，以最簡潔最容易的方法，使用VC++使其成為一個初級的系統軟件。

2.3 決定可行性的主要因素：

圖書館規模、設備狀況、操作人員技術對現有系統的分析

3.1． 處理流程和數據流程(略)

3.2． 工作負荷

由于數據量越來越大，現有的系統已明顯不能適應目前的龐大數據量，系統工作負荷過大。

3.3． 費用支出

由于現有系統的工作負荷嚴重超載，在現有系統上投入的人力，設備，空間，材料，等等與其他的一系列支持性服務越來越大，導致開發費用支出巨大，嚴重影響系統的可用性，急需改進。

3.4． 人員 設備

鑒于原有系統的技術性含量比較低，故不需要多少高技術人員的操作，只是由于

數據量的日益擴大，所需要的操作人員數量不斷增大。這一點已不再適應目前信息化時代的步伐。

設備的科技含量也比較低，沒有達到大量的計算機普及程度。

3.5． 局限性

經過嚴謹的分析，可知原有的系統存在很大的局限性，比如技術的過于陳舊，人員工作負荷大，系統維護及費用支出巨大，人員與設備技術含量低等等一系列缺點，所有這些都明確了需要一個新的適應新的信息化時代的高科技的系統。所以開發這樣一個系統還是很有必要的。

4． 所建議系統技術可行性分析

4.1 對系統的簡要描述

新系統在原有系統的基礎上加入了新的數據庫的支持，使用了先進的數據庫技術與數據管理技術，使數據的準確性與安全性得到了很大的提高，且在用戶的并行操作與用戶管理方面也有了極大地改善。

4.2 處理流程和數據流程(略)

4.3 與現有系統比較的優越性

在以上幾點中已可以看出新系統的性能與功能上與現有系統的差別，首先新系統克服了原來系統的資金投入大，人員設備技術含量低，系統工作負擔重等缺點。而且加入了對數據的安全性保護的功能，使原有系統在可用性與穩健性方面有了很大的進步。

4.4． 采用建議系統可能帶來的影響

(1).設備:采用建議系統后，改進了原有系統的性能所以對設備要求自然更高，建議系統使用了最先進的技術使設備也必須跟著升級。

(2).現有軟件:由于建議系統采用了先進的數據庫技術以及一系列高技術含量軟件，使得原來系統上的一些軟件無法繼續使用，不過在新系統開發過程中將盡量考慮到，對現有軟件的兼容性。

(3).用戶:建議系統使用的新技術是完全基于原有的系統上的,故用戶不必考慮新系統帶來的人員培訓等等。

4.5． 技術可行性評價

就目前使用的開發技術來說建議系統的功能目標應該能夠達到；利用現有的技術在規定的期限內開發工作基本能夠完成。所建議系統經濟可行性分析

5.1 該系統對客戶的影響：

建議系統是為了改善原有系統在經費支出過高的缺點的，所以新系統一經使用在經費支出方面一定會得到很好的改善，用戶在使用了新系統后只需要花一定資金購買一部分計算機與軟件就能實現自動化.5.2 購貨方面：

5.2.1支出

1）系統開發費用

（1）人員費用：本系統開發期為三周，試運行一周。開發期需要開發人員3人，試運行期需要開發人員2人。人員費用為 萬元。

（2）設備費：本系統所需的硬件設備費用為 萬元。

（7）不可預見費：按開發費用的15%計算。

系統開發總費用為 萬元。

2）系統運行費用

（1）系統維護費：需要 人/年進行系統維護，維護費為 萬元

(2）設備維護費：設備更新費為 萬元。設備維護費為 萬元。

（3）消耗材料費：每年按 元計算。

綜上所述,設系統使用時間 年,系統開發和運行總費用 萬元,平均 萬元/年。

5.2.2收益

（1）提高工作效率

（2）減少工作人員社會因素分析

該項目為獨立開發，在技術上沒有使用任何現有的軟件與方法。所以在法律方面不會存在侵犯專利權、侵犯版權等問題，完全按照合同規定的責任履行。

7.其他可供選擇的方案

由于系統過于簡單，所以開發小組沒有提供其他的方案，只有一種開發方案。結論意見

經過一系列的各個不同方面的可行性分析，分析員和用戶及使用部門的負責人對需要解決的問題取得基本的一致看法，開發小組的開發方案的到批準，使用部門負責人同意開發工程繼續進行下去。

第五篇：房地產項目可行性分析報告案例

房地產項目可行性分析報告案例

一、總論

1、項目建設背景

A州新區新橋鎮農工商總公司下屬的新城房地產開發公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區的企業改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮為了能改善居民的生活質量和提高本地區的房地產整體水平，所以希望找到能開發高品質住宅的開發商。而某省特別是B市的房地產開發公司不論是資金實力，還是開發水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉讓到并開發的內在因素。根據A州的城市總體規劃發展以及新區新橋鎮片區控制性規劃要求，該片區將是新區乃至整個A州重要的住宅區。本公司經過對A州全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據A州目前的房地產現狀與發展趨勢，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。

該項目已經取得了土地使用權證和項目規劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。

2、項目概況

該地塊位于A州新區何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業配套用房（約占5%）。具有一定的開發規模，并能為品牌的延續提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長江三角洲中部、某省東南部，東經l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區392.3平方公里，其中建成區68平方公里，古城區14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成國內生產總值1760億元，經濟總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區人口為80萬。新區的經濟發展保持良好的發展勢頭，全年實現工業銷售產值400億，同比增長17%；完成國內生產總值160億，同比增長14.2%；實現財政收入20.5億。正在啟動二期開發。

三、A州市住宅市場分析1、2002年以前A州市住宅市場分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業園區2300元/m2，古城區2500元/ m2，而新區住宅價格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：

①土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規劃。開發商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。

②整個A州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區環境、園林、文化方面的建設。使一大批想改變住房質量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。

③居民居住觀念沒有改變。大多數A州人認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區。而且也一直認為A州新區是一個工業區，不適宜居住。同時，新橋鎮一直以來治安、環境都不好，在一定程度上限制了該區域的房價。

④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環境和投資于房產。

⑤這段時間里，雖然有出現過許多有利于住宅發展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使

A州房地產更上一個臺階。

2、2002年以來A州市住宅市場分析

2002年是A州房價飛漲的一年。2001年10月份，A州市土地全面實行招投標。這對于A州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。

①A州強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續在高平臺、低波動中運行，2002年全市經濟繼續走強。同時，改變全市居民的消費觀念。

②規范房地產開發，改善投資環境，使房地產開發逐步走上規模化、集約化經營。把房地產開發作為城市新的經濟增長點，大力發展城鎮建設。

③在市區范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發項目，對存量土地開發項目采取限制的態度，使開發總量得到控制。同時，積極引導開發企業參與園區、新區的開發建設。④加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區住宅市場具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發商已經聞風相繼提高樓盤價格。據A州市建設局市場調查統計：A州市今年房價總體上漲了14.8%。

綜上；新區的住宅均價公寓在3000元/ m2，小高層在3500元/ m2，復式樓中樓在3600元/ m2。

4、本項目的發展前景

新橋老鎮改造被A州新區“十五”規劃列為重大項目，估計將投資7億元。同時，隨著新區二期建設進行，該區塊將成為連接古城和新區的中心。

上半年，B州開發商159萬元/畝的價格競得了新區自來水地塊，樓板價約為1000元/ m2，在地價上面我們有一定的優勢。整個新區還沒有出現很高品質和這么大規模的住宅。

所以，根據現有市場價（未考慮房價上升），本項目住宅均價定位在3300元/ m

2四、項目投資估算及盈利分析

1、編制依據

①建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據；②各種費率依據國家相關文件。

2、投資估算

3、銷售收入

根據工程所處位置、周圍環境和A州房地產現行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區住宅均價定位為3300元/ m2，低層商鋪均價定位為4500元/ m2。

4、營業稅及附加

本項目應計營業稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加3408萬元。

5、盈利能力分析、五、結論與建議

1、用分期開發的方法進行本項目的開發。一方面是為了降低項目的風險，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎之上的，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等方面，杜絕規劃設計單調，缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風險，提升樓盤形象。