第一篇：2015年呼和浩特各區房地產去庫存報告

2015年呼和浩特各區住宅去庫存報告

房天下媒體中心：郝赟

自2014年下半年伊始，樓市庫存積壓已經初見端倪；2015年年底召開的2016經濟工作會議中明確提出樓市化庫存要當作2016年經濟工作的重中之重。會議指出：要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度，分析政策內容，綜合起來無非以下三點。一增，讓農民工市民化增加有效需求；二扶，扶持租賃企業購買庫存商品；三降，讓開發商降低商品房價格、促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。

在全國樓市轟轟烈烈的去庫存大軍中，呼和浩特住宅市場顯得尤為突出；37個月的去化周期高居全國榜首，根據呼和浩特住建局給出的官方數據，在去除掉棚戶區改造、保障房、回遷房、定向團購房，截至2015年年底，呼市純商品住宅的庫存量超過1000萬平方米。

2015年全年，呼和浩特商品住宅共去化25806套，環比去年同期上漲102%；共計去化面積2960836平方米，成交均價5416元/㎡，累計成交總額154億元。

2015年呼和浩特新城區共計消化庫存3744套，去化總面積454594.46平方米，成交均價5872.25元/㎡，成交總額26.2億元。其中新城區去化量最高的階段在第四季度，共計去化1235套，一季度則延續了14年下半年低迷的市場態勢，數據萎靡。

2015年回民區全年去化面積2916套，成交總面積308992.07平方米，成交均價5277.5元/㎡，成交總額16.3億元。回民區15年去化量在四個區域中成交數量墊底。其中四季度成交量依然最高，一至三季度去化量較為平均，穩定在500—600套之間。

2015年全年賽罕區共消庫存16032套，累計總面積超過1871646.12平方米，成交均價5010.25元/㎡，成交總額93.31億元。值得一提的是，賽罕區的成交均價為四個區域中最低，對比14年及16年上半年數據來說，5010元/㎡的價格接近三年之內的觸底價格。對比賽罕區各個季度的成交數據來看，每季度的網簽數量較為平均，二、三季度較高，一四季度的成交也十分客觀。

2015年全年玉泉區住宅去化3068套，玉泉區季度成交數據極為不穩定，一季度僅有355套住宅網簽，二季度環比翻番，三季度環比增長量超過16%，四季度環比三季度又接近翻番趨勢。玉泉區住宅成交價格偏高，為5490.25元/㎡，僅次于寸土寸金的新城區。

縱觀2015年呼和浩特樓市，商品房成交價格趨勢平穩，均價在5500-5800元之間浮動。內蒙古自治區社會科學院經濟研究所所長于光軍認為：2016年呼和浩特房價波動不大，質量高、五證齊全的項目房價可能會小幅上漲；手續不全、口碑不好的項目將會有小幅下降，但大部分項目房價不會出現明顯變化。

第二篇：全國房地產去庫存背景及政策

全國房地產去庫存背景及政策

當前，受到國內外經濟環境的影響，我國經濟增長逐步放緩。在經濟面臨轉型升級和結構調整的關鍵時刻，多行業產品積壓以及產能過剩，成為制約經濟進一步增長的重要因素。對于房地產而言，前幾年地方政府在土地財政的影響下大規模地進行開發，但未能有效消化，從而導致市場庫存逐步走高，明顯阻礙了房地產行業的健康發展。

從房地產去庫存的意義來看，主要有以下四點：首先，由于房地產業在我國經濟中作為支柱性產業，因此房地產去庫存不僅對于房地產業的健康發展有推動作用，而且對于經濟穩增長具有重要意義；其次，房地產去庫存也有助于地方政府擺脫土地財政依賴，通過轉變經濟發展方式和創新驅動去拓展新的財政收入來源；再次，房地產去庫存也有利于產業的進一步轉型；最后，房地產去庫存有助于引導房地產回歸“居住”功能，對于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國房地產去庫存政策脈絡

近些年，房地產去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會議上，房地產去庫存被多次提及：

2015年11月10日，習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議時提到，推進經濟結構性改革，要針對突出問題、抓住關鍵點。要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。這是中央領導首次提及房地產庫存問題。

2015年12月14日，中央政治局會議再次提出要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

2015年12月18日，中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”作為2016年經濟工作五大任務之一，并提出六個方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場；二要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求；三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要

出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口；四要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業；五要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度；六要取消過時的限制性措施。

可見，房地產去庫存已成為2016年中國經濟工作與房地產政策的主要目標。從今年以來國家出臺的降房貸首付比例、調降房產交易稅費等一系列力度更大的政策看，無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產庫存的決心。

2月2日，央行、銀監會發布房貸新政，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

2月2日，國務院出臺《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》指出，要加快發展專業化住房租賃市場。通過實施土地、規劃、金融、稅收等相關支持政策，培育專業化市場主體，引導企業投資購房用于租賃經營，支持房地產企業調整資產配置持有住房用于租賃經營，引導住房租賃企業和房地產開發企業經營新建租賃住房；健全房地產市場調控機制，調整完善差別化住房信貸政策，發展個人住房貸款保險業務，提高對農民工等中低收入群體的住房金融服務水平；進一步提高城鎮棚戶區改造以及其他房屋征收項目貨幣化安置比例，鼓勵引導農民在中小城市就近購房。

2月19日，財政部、國稅總局、住建部就調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策發布通知。通知自2016年2月22日起執行。通知指出，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關于營業稅政策，個人將購買不足2年的住房

對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。通知強調，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優惠政策及第二條營業稅優惠政策。

3月5日，李克強總理作兩會政府工作報告，其中涉及房地產方面的內容主要是：推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展。今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。

4月12日，國土資源部發布《國土資源“十三五”規劃綱要》提出，結合房地產去庫存，實施有效用地調節政策，保持房地產市場平穩運行。在住房供求關系緊張地區適度增加用地規模；對房地產庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應；允許尚未開工房地產項目用地按照有關規定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設。

4月20日，財政部官網公布《關于進一步做好棚戶區改造相關工作的通知》指出，對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進一步提高棚戶區改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區改造居民自主到市場上購買安置住房，或者由市縣相關部門搭建平臺，組織棚戶區改造居民采取團購方式購置安置住房，切實化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作。對于房地產方面，會議強調，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

二、地方房地產去庫存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經濟工作會議的結束，一些地方政府陸續出臺了刺激房地產市場發展的措施，房地產去庫存也逐步在各地得到落實。今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺的以去庫存為目標的刺激型政策主要可歸納為六大類：

1、采取寬松的財政稅費政策

多地出臺了包括減免稅收、清理房企開發過程中行政事業性收費等措施，為房企減輕負擔，推動市場和企業走出低潮期。列舉如下：

重慶市：對房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。

江西省：全面下調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率，具體到南昌市，在市區范圍內多個開發項目的銷售未完工產品計稅毛利率，由原來的24%調整為22%，其他經濟適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調整為3%。

遼寧省：降低開發企業未完工開發產品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。

同時，在房地產需求端，為購房者降低交易稅費或者實施交易契稅補貼等措施。列舉如下：

甘肅省：將住房轉讓手續費整體下調33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。

新疆維吾爾自治區：將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。

2、積極利用公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。列舉如下：

江西省和甘肅省：開始落實公積金貸款全省“一體化”政策。

四川省：與全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認協議，積極推進異地購房。并推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋。

湖北省：探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度。

陜西省：活化了公積金的用途，支持職工租房、購房、“養房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

3、多舉措鼓勵支持農民進城購房

去年底召開的中央經濟工作會議提出，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。今年的政府工作報告再次強調，要加快農業轉移人口市民化，推動農民工在中小城市安家。截止今年4月，全國已有20余省先后出臺政策鼓勵農民工進城購房。主要舉措包括：將農民工納入住房公積金制度范圍、發放購房租房等補貼、允許申請公租房、推出針對性的信貸支持等。列舉如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農民工在內的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅省：要求用工單位要將建立穩定勞動關系的農民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份：通過發放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業補貼等方式，展示出吸引農民工來當地購房的誠意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當地農行分行展開合作，推出“農民安家貸”產品，可以較為靈活地處理貸款業務。

四川省：專門拿出30%的公租房房源用于解決農民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

4、推進棚改、商品房回購等工作

不少地區利用棚戶區改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產庫存。列舉如下：

甘肅省：計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。福建、新疆、湖南等省：要求棚改貨幣化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵開發商自持、各類機構投資者購買存量房開展住房租賃業務，扶持以住房租賃為主營業務的企業。

河南省：出臺新政策探索“租售并舉”，規定公租房承租對象租住一定年限后，符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

湖北省：實行“市場租金、分類補貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產權房的建設和銷售，嚴格規范私人建房。

珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設保障性住房，政府按規定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

5、實施房地產供給側改革

鼓勵企業利用存量房發展旅游、養老、創業等地產，開展多元化經營等措施，已經逐步在庫存量較大的地區出臺。列舉如下：

山東、海南、遼寧、新疆、江西等省：探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租客棧等持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產、“創客空間”等；還允許開發企業修改城鎮規劃、允許調整住房套型結構相關內容，將已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地，調整為跨界地產或新興產業用地。

新疆、遼寧、江西等省：鼓勵企業通過兼并重組等方式整合資源，提高產業集中度，做大做強。

6、進一步拓展購房群體

北京市：允許港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的，境外個人在境內工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；境外機構在北京市設立分支、代表機構（經批準從事經營房地產的企業除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。

海南省：鼓勵高知人員購房，并給予補貼，國家985和211高校畢業生等在海口市工作并繳納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

廣東省：允許有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

第三篇：2013呼和浩特房地產調查報告

2013呼和浩特房地產調查報告

土地資源管理X1班

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目 錄

第一章 ：呼和浩特市簡介 ???????????????????? 2 第二章： 2013年呼和浩特房地產市場綜述?????????????7 第三章： 2013年房地產政策分析?????????????????8 第四章： 2013年呼和浩特土地市場成交分?????????????9 第五章： 2013年呼和浩特住宅市場分析??????????????12 第六章： 2013年呼和浩特商業地產分析??????????????15 第七章： 3013年呼市消費者調查分析???????????????16

第一章 呼和浩特市簡介: 1

一.城市概括

呼和浩特位于華北西北部，內蒙古自治區首府，政治、經濟、科技、文化、教育中心，國家歷史文化名城，是自治區最發達的城市之一

呼和浩特市蒙古語意為“青色的城”，為內蒙古自治區首府，政治、經濟、文化中心；北方沿邊重要的開放性中心城市，城市職能定位為商業金融中心、教育科研中心、交通物流樞紐、生態宜居城市、旅游服務基地；呼和浩特現有土地總面積17224平方公里，城區面積達204平方公里。轄現轄4區、4縣、1旗和1個國家級經濟技術開發區,2011年常住人口291.19萬，其中少數民族人口36.80萬人，其中城鎮人口為185.74萬人，城鎮化率為63.79%；呼市是內蒙第二大工業城市，綜合發展最好、經濟最發達的城市之一，與松原、包 頭、鄂爾多斯一起并稱“中國北方經濟增長四小龍”，2005年，被中國輕工業聯合會和中國乳制品工業協會命名為“中國乳都”。

二.城市區位

呼市位處“呼包鄂經濟圈”發展的軸心，同時也是京津地區向西北部地區輻射、轉移推動的第一個首府城市，承東啟西的橋頭堡地位 3

呼和浩特市作為首府城市同時也是呼包鄂經濟圈的中心城市，區位優勢明顯；呼包鄂”主要指內蒙古自治區首府呼和浩特、內蒙古最大的工業城市包頭及新型的草原都市（能源城市）鄂爾多斯共同組成；“呼包鄂一體化”戰略的提出，旨在經濟一體化為核心，建立區域內部一小時經濟圈，對呼市而言，不僅是經濟上的拉動，更多在于能源、資源、財富的聚攏。

呼市城區東距渤海灣最近出海口約560平方公里北距內陸開放口岸二連浩特約320公里，南距鄂爾多斯能源基地約300公里，西距自治區第一大工業城市包頭約180公里，距首都北京約410公市中近的后花都”之稱。

里，也是西部城距離首都北京最城市有著“北京園”、“京津夏

三.城市交通

鐵路、公路、航空相結合的便捷立體交通體系將加大呼市的對外輻射力和向心力，利于導入消費需求.呼和浩特是國家45個公路主要樞紐城市之一，交通便捷發達；

公路：市域內公路94條，其中國道3條，省道5條；京呼（G6）告訴公路使距北京時間縮短為4.5小時；

T鐵路：主要由京包鐵路、京蘭鐵路通往大西北及部分國內城市，開通途徑俄羅斯、波蘭、德國等六國的呼市至法蘭克福的集裝箱專列。

航空：呼和浩特白塔國際機場是內蒙古第一大航空樞紐，通往國內主要城市航線50余條，區內形成以呼和浩特白塔國際機場為中心輻射全區臨河、東勝、赤峰、通遼、錫林浩特、烏蘭浩特、海拉爾、滿洲里等區內城市航線，通往烏蘭巴托和俄羅斯的國際航線兩條。

四.歷史人文

呼市歷史、民族文化氣息濃厚，為房地產開發提供較多可以挖掘的文化主題機會.1.呼和浩特是以蒙古族為主體，漢族為多數，36個民族共同聚居的城市，也是一座擁有400年歷史的具有濃郁民族特色的塞外歷史文化古城；

2.呼和浩特有著2300多年的建城歷史；北倚陰山，南挽黃河，懷抱土默川，北方各民族繁衍生息，創造了集游牧文化與農耕文化于一體的特色文化，加上現代文明的影響，文化歷史遺跡體現了北方民族特有的樸實、豪放、大氣的特征；3.比較有特色的旅游景點有大窯文化、哈蘇海、大昭寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗節慶有烏蘭牧騎藝術節、草原旅游

五.產業發展

依托高新能源產業助推經濟發展

1.呼市正處于產業升級轉型階段，由“小而弱”的紡織、化工、食品、建材加工制造業向“大而強”的乳業、生物制藥、冶金化

工等優勢特色產業轉化； 2.乳業、電力、生物制藥、電子信息業、冶金化工、機械裝備制造業等構成構成了呼和浩特具有發展前景的六大優勢特色產業集群；

3.依托富足的電力、充足的風力和光照等資源，發展太陽能光伏產業、風力發電以及風電設備制造業，構筑“中國新能源之都”； 4.借助得天獨厚的自然條件，乳業發展迅速，已成為著名的“乳都”。

第二章 呼和浩特房地產市場綜述

一.2013年地產市場市場綜述

根據0471房產網數據中心的統計，2013年呼和浩特新建商品房共成交14615套，相比于2012年環比上漲11%,；2013年新建商品房銷售面積216.83萬平米，相比于2012年的166.69萬平方米，環比上漲30%。這證明，呼和浩特樓市已經從2012年房地產政策調控最嚴厲、購房者觀望情緒最強烈的階段進入了相對穩 定的階段.但同時，根據0471房產網數據中心的統計，截止到2013年1月4日，呼和浩特在售房源面積達到1760萬平米，2013年全年的去化率僅為12%，數量龐大的存量房對呼和浩特房地產市場健康發展產生了巨大的隱患。而2013年呼和浩特新增商品房預售許可證109個，新增預售面積662.6萬平米，同比下降5%，新增預售房源45777套，同比下降8.5%，雖然在商品房供給量上略有下滑，但幅度微弱。相比于不足15000套的銷售量，呼和浩特房地產市場的存量房數量依 舊巨大，未來仍有出現泡沫的可能。

（圖：2012年與2013年呼和浩特網簽成交套數對比 圖片來源：0471房產網）

二.2013年呼和浩特房地產市場五大趨勢

1.買方市場趨勢加深

2013年延續了2012年剛需當道的市場格局，特別是在住宅市場自住需求消費成為了市場的主流，根據0471房產網數據中心的調研，在2013年成交的主力戶型基本集中在90—120平米左右的面積區間。雖然呼和浩特對市民購房數量的限制有所松動，并導致一部分改善型需求的抬頭，但市場總體以自住為主要需求 點的氛圍沒有得到根本改變。呼和浩特樓市的買方市場趨勢正在逐步加深。

2.產品品質成為競爭主要因素

因為市場結構的改變，自住型需求成為主流，主流購房者對房價的漲跌因素已經沒有以往那么強烈，相應的對樓盤產品品質的要求日趨強烈。從2013年成交榜單來看，萬達廣場、中海外灘、中海御龍灣、巨華世紀城等以產品品質為主要賣點的項目受到熱捧，而其他如恒大雅苑、恒大名都、金隅麗港城、永泰城 等項目的排號情況來看，2013年以高品質產品為核心的競爭將持續展開。

3.主動降低購房門檻

在2013年呼和浩特房地產市場的營銷策略上來看，各種優惠措施依舊層出不窮，但值得注意的是一部分地產商為了快速回籠資金，深入挖掘潛在購買力，針對剛需人群，利用金融杠桿，采取分期首付等手段，達到促進銷量迅速回籠資金的目的。這其中的典型就是楠湖酈舍，在2013年楠湖酈舍成為成交套數、成交總面積的雙料冠軍，這與它實施的分期首付策略有著很大的關系。但這種銷售策略未來將有一定風險，未來呼和浩特房價一旦下滑，或者購房者無力償還貸款，將給 整個城市經濟帶來影響。

4.商業地產遍地開花

2013年，是呼和浩特商業地產井噴的一年，因為開發商對住宅市場未來前景的悲觀判斷，導致眾多地產商轉向了商業地產的投資開發。在呼和浩特城東、城南、城北、城西出現了許多大型商業項目，而這眾多的商業地產項目基本業態形式都以購物中心+酒店式公寓+寫字樓+星級酒店的組合為主，產品同質化嚴重，未來 商業地產將是呼和浩特地產業競爭的主戰場。

5.精細化運營時代即將開啟

從2013年的首府地產形態來看，未來一段時間房地產的暴利時代即將過去，房地產業的盈利模式趨于長期穩定的模式，過去一錘子買賣、撈一把就走的地產投機心態在2013年的首府房地產業越來越沒有市場。追求成本管控，高周轉率的地產運營模式將成為房地產企業的主流思潮，而在這一點上眾多入駐呼和浩特的大型地產企業讓本土房企看到精細化地產運營的威力。在未來的房地產市場中尋 求穩定長期的利潤增長點，將是房地產企業生存和發展的必由之路。

第三章.2013年房地產政策分析

在2013年，呼和浩特房地產市場的政策面，幾乎可以用一句話就可以概括：調控繼續存在，各方習以為常。從國家層面來說，雖然國五條、房產稅、京十條等政策風暴一輪接著一輪，但相對于呼和浩特區域政策層面來說，卻顯得風平浪靜。相關主管部門保持者與中央的統一口徑，卻也沒有進一步的具體措施出臺。而這也是未來房地產政策在各地執行層面的經常表現——一個政策，各個城市多種表 述，針對于各城市不同的地產形式，未來房地產政策將出現多種不同版本。

2013年調控政策一覽——從國五條到新一輪調控

●2013年1月5日

財政部印發《關于做好2013年城鎮保障性安居工程財政資金籌措等相關工作的通知》，要求各地進一步做好財政資金籌措與保障工作。通知指出，將采取投資補助或貸款貼息方式支持企業參與公共租賃住房建設運營管理；繼續落實好城鎮保障性安居工程建設和運營管理涉及的行政事業性收費、政府性基金(含土地出讓收入)與相關稅收減免政策，切實減輕城鎮保障性安居工程建設和運營管理費 用。

●2013年2月21日

“國五條”出臺。在國務院常務會議上，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議提出了完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設和加強市場監管等五個方面的政 策措施，并強調加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制。

●2013年3月2日

國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，要求繼續做好房地產市場調控工作，對2月20日國務院常務會議出臺房地產市場調控五項政策措施進一步細化。通知要求，繼續嚴格執行商品住房限購措施，同時進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格 按轉讓所得的20%計征。

●2013年5月25日

國務院批轉國家發改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確，2013年的改革重點是，深入推進行政體制改革，加快推進財稅、金融、投資、價格等領域改革，積極推動民生保障、城鎮化和統籌城鄉相關改革。《意見》提 出擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

●2013年11月

十八屆三中全會公報中提到要建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革以及要加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制則給了市場無限的想象空間，業內各方持不同觀點引發爭論。樓市對農村土地入市的鏈鎖反應，中國土地市場制度改革，接下來就要看具體操作方案，農地入市的全國性改革措施至今仍無法完全明朗化，依然存在阻礙。建立城鄉統一的建設用地市場，要做到農村建設用地和城市建設用地的公平與同權，保障農民在土地上的合法財產權 利。

11月底，上海、廣州、深圳、北京等城市相繼推出新一輪調控政策，主要內容均為收緊限購政策及加大土地供應。隨后，二三線城市加入樓市調控大軍，“漢 七條”等相繼出臺。

第四章.2013年呼和浩特土地市場成交分析

一.呼和浩特土地市場成交量分析

根據呼和浩特土地收儲中心公布的數據顯示，2013年呼和浩特共掛牌出讓國有建設用地37幅共計3330.5畝，總面積約為221.8萬平方米，環比上漲了1.77%，較比上一有微弱回升。根據成交統計，2013呼和浩特土地市場出現以下特 點：

1.大宗土地交易頻繁出現。相比于2012年，經營性土地共出讓55幅，2013年在每單宗平均面積上有著很大幅度的提升。其中2013年單幅土地最大面積為呼和浩特市盈潤置業有限責任公司競得的東二環路以東、成吉思汗大街以北地塊，面積為402.13畝。其中該宗土地規劃要求容積率≤1.1，建筑密度<10%、綠化率>70%，由此可見該地塊將成為呼和浩特有一個標桿性的高端別墅項目。而在2013年12月中旬，呼和浩特市盈潤置業舉行的“東河上的院子”產品發布會，讓這樣一個高端別墅項目昭然于世。

此外內蒙古筠泰房地產開發有限公司在7月一舉拿下了2013年第四批國有建設用地的所有9幅地塊，總面積達到655.6畝，成為了金橋板塊有一個令人矚 目的項目。

2.實力地產商集中拿地：在2013年的土地市場中，永泰、中海、巨華、恒大、銘德、筠泰、鵬欣、魯橋置業等八家地產公司幾乎囊括了2013年全年37幅土地 的90%。

3.土地開發效率躍升：在2013年以國內實力地產企業為代表的地產企業顯示了它們高效地土地開發效率，以永泰地產為例，2013年3月11日獲得南二環路以南、興安南路以西等四幅土地使用權，而在4月29日就完成了第一次開盤，在9月5日實現匯景華宅2號樓的封頂工作。從拿地倒產品亮相開盤僅用了不到2個月的時間。而中海地產、恒大地產的開發商速度同樣驚人，這再一次體現了 國內知名實力地產企業的高周轉率的競爭優勢。

二.呼和浩特土地市場成交價格分析

2013年呼和浩特國有37幅建設用地使用權出讓總金額為99.8億元，與2012年相比環比上漲了34.8%，雖然在土地成交面積方面2013年環比去年有著微弱的增長，但成交總額卻有著大幅度的增長，這意味著每畝土地的成交價有了相當 幅度的增長，達到了299萬元/畝。

2013年成交的37幅土地基本處于城市核心地段，而土地性質多以商業性為主，這也就從側面證明了在2013年，呼和浩特商業地產投資已經成為一大熱點。

三.呼和浩特土地市場成交結果

呼國土儲告字［2013］01號成交結果

呼國土儲告字[2013]02號成交結果 11

第三批出讓國有建設用地使用權競得結果表

呼公資告字[2013]04號出讓國有建設用地使用權成交結果

第五章.2013年呼和浩特住宅市場分析

1.2013年呼和浩特住宅市場總評

2013年呼和浩特住宅成交量為13519套，環比上漲17.7%；成交總面積157.6萬平米，環比上漲13.3%；成交均價5473元/平米，環比下降了2.6%，出現了量漲價跌的局面。但無論是從成交量還是成交均價，2013年呼和浩特住宅市場始終處在一個比較平穩的狀態上，而在2013年因為呼和浩特住宅市場買房市場局勢的逐漸形成，地產商紛紛出臺相應的促銷策略，以價換量導致了住宅成交均價 較2012年有所下降，成交量和成交面積有一定幅度提升的局面。

2.2013年呼和浩特住宅市場量價走勢分析

2013年呼和浩特住宅市場出現了成交量的階段性波峰、波谷交替出現的局面。在3月份出現了成交量的第一個高峰，之后一路下滑至6月的最低點，而后緩慢回升至8月出現第二個高點；進入九月再次下滑，直到12月呈現出收官高潮。這樣的曲線走勢說明在2013年購房者的購買行為受到政策、地產商的促銷頻率、以及自身財務收支規律的影響，而形成了集中釋放期。以3月為例，目前呼和浩特地產市場以城市白領為主力的剛需購房人群，在去年歲末大多進賬一筆年終獎，有了購房的底氣，再加之3月一般都是呼和浩特地產商正是投入銷售的第一個月，無論是新盤亮相，還是尾盤收官，均會有一定程度的優惠措施，兩方 面的綜合因素也就造成了3月住宅成交量的集中釋放。

（圖：2013年呼和浩特住宅各月成交量 圖片來源：0471房產網）

而在價格方面，各月成交均價起伏不十分明顯，主要呈現高開低走的局勢，4至6月基本保持5800元/平米—6000元/平米的高位，而進入7月價格走勢出現了一個較為明顯的下降趨勢，基本徘徊在5100元/平米的價位上。這也可能是 受到5、6月份成交低迷，地產商主動調低價位換取成交量的影響。

（圖：2013年呼和浩特住宅網簽成交均價走勢圖 圖片來源：0471房產網）

3.2013年呼和浩特住宅市場區域分析

2013年呼和浩特四大區住宅成交量分別如下：玉泉區成交2774套，成交總面積27.4萬平米，成交均價4844元/平米；回民區成交916套，成交總面積11.2萬平米，成交均價4935元/平米；賽罕區成交6544套，成交總面積79.5萬平米，成交均價5552元/平米；新城區成交3357套，成交總面積39.3萬平米，成交均 價6308元/平米。14

（圖：2013年呼和浩特住宅區域分析 圖片來源：0471房產網）

由此可見呼和浩特房地產市場乃至整個城市建設發展的不均衡，一般來說房地產市場的活躍程度代表了一個區域的城市發展水平，從圖表中可以看出，呼和浩特東部新城、賽罕兩區與西部回民、玉泉兩區特別是回民區的差距正在拉大，從住宅成交均價來看已經出現了“東富西貧”的危險局面。其中值得注意的是，玉泉區在住宅成交量以及住宅成交均價方面相較往年以有了很大程度的提升，其主要原因是以小黑河景觀帶、南湖濕地公園為核心的玉泉新區板塊的迅速崛起，眾多新住宅項目的入駐拉升了玉泉區的成交量。而回民區因為板塊內集中了呼和浩特傳統的重工業區，隨著首府重工業的沒落，使得該區域成為了呼和浩特房地產市場的“價值洼地”，但隨著回民區對以成吉思汗大街西段為核心的新回民區板塊 的重點投入，未來該區域具有很強的升值潛力。

4.2013年呼和浩特住宅成交TOP10

（圖：2013年呼和浩特網簽住宅成交套數 圖片來源：0471房產網）

從圖表中可以看出，楠湖酈舍以年成交1689套的成績一枝獨秀，前文已分析過楠湖酈舍一開始就將目標客群瞄準了城市青年白領為主的剛需人群。以針對青年剛需人群的低總價策略、分期首付策略，以及能引起年輕購房群體共鳴的推廣策略，彌補了項目位置偏遠的劣勢成為了2013年呼和浩特住宅市場的銷冠。

第六章.2013年呼和浩特住宅商業地產分析

1.2013年呼和浩特商業地產市場綜述

2013年呼和浩特商業地產總成交量 1537套（其中商業1414套、辦公123套），成交總面積 20.4萬平米（其中商業18.7萬平米、辦公1.7萬平米），成交均價為17721元/平米。從成交總面積來看，與2012年20.09萬平米的數據基本持平，這說明2013年呼和浩特的商業地產仍然處在量變積累的過程中，隨著2013年開工的商業項目逐個開盤，在2014年可能會出現一個商業地產成交量 的井噴。

（圖：2013年呼和浩特商業網簽成交均價走勢圖 圖片來源：0471房產網）

2.2013年呼和浩特商業地產成交TOP10

在2013年萬達廣場二期成為呼和浩特商業地產的銷售冠軍，這也足以顯示萬達廣場對呼和浩特商業地產投資者的影響力，以及呼和浩特投資人群對，實力 地產品牌的依賴度。16

第七章 3013年呼市消費者調查分析

本次消費者調查采用分區分行業的調查方式，一共對103名呼市市民進行了詳細調查，下面我們對所調查的項目和獲得的數據進行分析。

1、區域選擇：

玉泉區賽罕區20%新城區回民區玉泉區15%賽罕區回民區14%新城區51%被調查對象中有51%的人希望居住在新城區，他們認為新城區是新興區域衛生條件和生活配套都很適合居住。選擇玉泉區的人多數是玉泉區的老住戶，他們已經習慣了在玉泉區生活，選擇該區的人僅占15%。20%的市民選擇賽罕區，他們是考慮到哪里的發展規劃較好。

2、環境選擇：

山水間市中心37%江邊園林旁市中心山水間16%江邊5%園林旁42%

被調查的對象中，多數人喜歡在園林旁居住，37%的人喜歡居住在市中心，由此可見呼市人民十分重視小區綠化。

3.住宅類型選擇：

多層別墅13%高層17%多層41%小高層高層別墅小高層29%多數被調查對象習慣居住在多層和小高層住宅里。

4、房屋面積選擇：

80平方米以下80-90平方米140平方米8%100-120平方米180平方米以上160平方米3%4%140平方米80平方米以下8%160平方米180平方米以上80-90平方米37%100-120平方米40%多數被調查對象希望購買100-120平方米的住宅。

5、戶型選擇：

二房一廳二房二廳四房二廳4%三房二廳38%三房二廳四房二廳二房一廳28%二房二廳30%有58%的人希望購買二房的戶型，38%的人希望購買三房的戶型。沒有人愿意購買一房的戶型。19

第四篇：全房地產去庫存和城棚戶區改造

全市房地產去庫存和城市棚戶區改造

工作督查情況通報

（2016年6月23日）

6月13-21日，市住建委對各旗縣市區房地產去庫存和城市棚戶區改造工作進行專項督查，現將相關情況通報如下：

一、房地產市場情況

（一）房地產去庫存工作情況。

從督查總體情況看，各地區對房地產去庫存工作高度重視，積極研究部署房地產去庫存工作，采取切實可行的工作措施，認真貫徹落實國家、自治區、通遼市已經出臺的房地產去庫存政策，房地產去庫存工作成績顯著，房地產市場總體運行情況平穩。

從項目開工情況看，全市房地產開工情況較去年同期下降幅度較大，1-5月份，全市房地產項目開工面積累計352萬平方米，其中新建項目開工面積53萬平方米，結轉項目開工面積299萬平方米，同比分別增長-56%、-72%和-50%。

從商品房銷售情況看，全市商品房銷售各項指標比上年同期增長幅度較大，1-5月份，全市商品房銷售14795套、165.12萬平方米、61.39億元，同比分別增長20%、21%和27%。其中，住宅銷售11003套、119.74萬平方米、40.24億元，同比分別增長16%、23%和37%。

從房屋待售情況看，全市商品房待售面積下降幅度較大，庫存消化較好，截至5月末，全市商品房待售面積460萬平方米，比2015年末減少90萬平方米，其中，住宅待售面積290萬平方米，比2015年末減少45萬平方米。

（二）老舊危房排查整治情況。

2014年和2015年按照屬地管理的原則，各旗縣市區對各自轄區的老舊房屋進行了安全排查，全市共排查老舊房屋2313棟、面積710萬平方米。共發現疑似存在安全隱患房屋109棟、面積29萬平方米。各地對發現疑似存在安全隱患房屋也都采取了相應的整改措施。

科爾沁區已將存在安全隱患的61棟建筑物全部納入老舊小區改造項目當中，目前正在維修改造。

霍林郭勒市對排查出存在問題的房屋進一步細化，對有修繕價值的進行維修加固繼續使用，對已沒有修繕價值的全部納入棚戶區改造范圍，拆除安置。

開魯縣有3棟住宅樓存在的問題較為嚴重，其中2棟已整改完成，安全隱患已排除；另外1棟現已將十幾戶住戶進行安排，列為2016年棚戶區改造項目。

科左中旗未發現存在安全隱患的老樓危樓。

科左后旗發現17棟建筑物存在安全隱患，除1棟需停止使用外，其余16棟建筑物多數是外墻皮空鼓或女兒墻裂紋，需要維修加固處理。目前，正在抓緊進行修繕。

奈曼旗發現2家直管公房和1棟辦公樓存在安全隱患。對存在安全隱患的2家直管公房已停止使用；存在安全隱患的黃花塔拉蘇木政府辦公樓已修繕完工。

扎魯特旗發現扎魯特旗原賓館存在安全隱患，現已停止使用。

庫倫旗發現3棟樓存在女兒墻裂縫、陽臺局部抹灰層脫落、房屋棚頂抹灰層脫落、外墻貼磚少量脫落等現象，沒有發現整體承重結構裂縫或喪失使用功能的現象。已督促建筑物產權人進行修繕和整治。

開發區未發現老舊危樓。

（三）房地產開發企業資質情況。

截至5月末，全市共有房地產開發企業351家。其中，一級資質企業1家，二級資質企業7家、三級資質企業24家，四級資質企業251家、暫定資質企業68家。

目前，房地產開發企業資質證書過期問題嚴重。全市共有112家房地產開發企業資質過期，其中市主城區77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、庫倫旗1家、奈曼旗16家。對于資質過期的開發企業，各地房地產主管部門要進行催辦，并逐一排查，結合實際進行處理；如對有在建項目的企業，要幫助其盡快完成資質延續工作；對無在建項目的企業，催辦無果后要及時公示，并將結果送達規劃、土地等主管部門。

二、全市城市棚戶區改造工作進展情況

（一）城市棚戶區改造進度。

2016年，我市城市棚戶區改造計劃12445套，其中承擔自治區下達城市棚戶區改造開工任務7961套，其中貨幣化安置任務3105套。截止6月20日，全市報備的41個城市棚戶區改造項目共計開工5306套，其中新建開工20套、貨幣補償3314套、政府購買存量房源1972套，開工率為66.65%。已開工量的貨幣化安置比例達到99.62%，已超額完成貨幣化安置任務。

各旗縣市區分別為，科爾沁區開工任務3691套，報備項目8個，已開工2584套，其中新建開工20套、貨幣補償2510套、政府購買存量房源54套，開工率為70%；開發區開工任務750套，報備項目1個，已開工449套，全部為政府購買存量房源，開工率為59.9%；霍林郭勒市開工任務422套，報備項目5個，已開工292套，全部為政府購買存量房源，開工率為69.2%；開魯縣開工任務638套，報備項目3個，已開工402套，全部為貨幣補償，開工率為63%；科左中旗開工任務1073套，報備項目7個，已開工581套，其中貨幣補償57套、政府購買存量房源524套，開工率為54.1%；科左后旗開工任務368套，報備項目1個，已開工344套，全部為貨幣補償，開工率為93.5%；庫倫旗開工任務136套，報備項目1個，已開工85套，全部為政府購買存量房源，開工率為62.5%；奈曼旗開工任務461套，報備項目9個，已 開工309套，其中貨幣補償1套、政府購買存量房源308套，開工率為67%；扎魯特旗開工任務422套，報備項目6個，已開工260套，全部為政府購買存量房源，開工率為61.6%。

（二）國開行政策性貸款到位情況。

2013-2015，通過“三統一”模式，我市共有105個棚改項目獲批國開行政策性貸款，承諾貸款額度81.46億元。其中，科左后旗由于自身原因，超過時限，國開行已將其獲得承諾貸款的13個項目，4.34億元額度作廢。因此我市實際能獲得貸款的棚改項目為92個，承諾貸款額度77.12億元。截至6月20日，承諾貸款中已到位金額41.4億元，占承諾貸款額度的53.68%。

各旗縣市區分別為，科爾沁區21個項目，承諾貸款額度40.54億元，已有10個項目到位19.86億元；開發區3個項目，承諾貸款額度3.425億元，已有1個項目到位0.86億元；霍林郭勒市7個項目，承諾貸款額度7.51億元，已有2個項目到位1.94億元；開魯縣16個項目，承諾貸款額度6.135億元，已有10個項目到位3.265億元；科左中旗20個項目，承諾貸款額度8.135億元，已有9個項目到位6.685億元；庫倫旗3個項目，承諾貸款額度0.95億元，已有1個項目到位0.52億元；奈曼旗9個項目，承諾貸款額度1.615億元，已有5個項目到位1.145億元；扎魯特旗13個項目，承諾貸款額度8.97億元，已有7個項目到位7.13億元。

（三）債券棚改專項建設基金到位情況。2016年，債券棚改專項建設基金已開展兩個批次，我市共有12個項目獲得94966萬元。其中，第一批次1個項目21200萬元，第二批次11個項目73766萬元。

各旗縣市區分別為，科爾沁區3個項目，47871萬元，分別為城東棚戶區2015期15800萬元、城東棚戶區2016期21200萬元、萬達廣場26801萬元；開發區1個項目，河西老區片區7239萬元；科左中旗西道爾吉花村片區等7個打捆項目，8656萬元；其他地區尚未獲得。近期，債券棚改專項建設基金第三批次申報工作即將開展，各旗縣市區要積極申報。

（四）2017年城市棚戶區改造計劃情況。

按照國家和自治區大力推進棚戶區改造，到2020年基本完成棚改工作的總體要求，我市本著搶抓機遇、改善民生的原則，要求各旗縣市區認真研究制定2017年改造計劃。經過兩輪上報工作，最終確定我市2017年城市棚戶區改造計劃23458戶，并已將擬定實施的棚改項目清單逐級上報至國家住建部。

各旗縣市區分別為，科爾沁區計劃改造16875戶，開發區計劃改造480戶，霍林郭勒市計劃改造1567戶，開魯縣計劃改造629戶，科左中旗計劃改造659戶，科左后旗計劃改造727戶，庫倫旗計劃改造1262戶，奈曼旗計劃改造789戶，扎魯特旗計劃改造470戶。

三、保障性住房相關工作情況

（一）公共租賃住房建設情況。

2016年，自治區下達我市基本建成公共租賃住房任務1094套，現已全部達到基本建成。其中市本級160套、科區200套已竣工，開發區458套、科左中旗80套、扎魯特旗100套正在進行室內裝修，開魯縣96套已基本建成。

（二）廉租住房租賃補貼發放情況。

截至目前，全市已對城鎮低保、低收入家庭發放廉租住房租賃補貼3578戶、214.04萬元。其中市主城區完成1-5月份補貼發放，累計發放1635戶、累計發放金額93.02萬元。霍林郭勒市完成1-5月份補貼發放，累計發放171戶、27.63萬元；開魯縣完成1-4月份補貼發放，累計發放584戶、23.98萬元；科左后旗完成1-5月份補貼發放，累計發放317戶、27.36萬元；奈曼旗完成1-3月份補貼發放，累計發放546戶、31.11萬元；庫倫旗完成1-2月份補貼發放，累計發放325戶、10.94萬元。科左中旗、扎魯特旗因核查低保，今年的租賃補貼沒有發放，待核實完補發。

四、工作中的亮點

1、霍林郭勒市把去庫存與棚改回遷安置緊密結合，由市政府組建了房地產超市既存量房源信息平臺，通過政府限定最高價格、居民自選政府結算的購買方式，實施棚改貨幣化安置，在去庫存的同時得到了被征拆居民的一致好評。

2、科左中旗在爭取政策性貸款方面非常積極，直接由旗政府利用貸款資金回購了2400套安置房，并利用貸款資金由 政府接盤4個遺留棚改項目，維護了被征收居民的利益。除此之外，選定鎮區內邊邊角角無開發價值的區域作為改造重點，利用貸款實施貨幣化安置，提升了鎮區品質。

3、科爾沁區結合創城和高鐵建設，下大力氣推進棚改進度，提高貨幣化安置比例，并緊鑼密鼓的籌備58棟土樓、81片平房區綜合整治工作。與此同時，政策性貸款已爭取到位近20億元，債券專項建設基金已爭取到位10.5億元，有效緩解了棚改資金緊缺的問題。

4、霍林郭勒市、科左中旗已著手開展2017年城市棚戶區改造工作，為明年棚改工作的順利進行奠定了堅實的基礎。

五、存在的問題

（一）房地產市場存在的問題。

1、個別地區庫存數據掌握不準確。扎魯特旗存在每月上報的數據與當地實際情況出入較大，不能反映房地產市場的真實情況，影響了對房地產市場形勢的判斷。

2、商品住宅供應結構不合理。棚戶區改造安置住房市場回購所需的戶型主要以90平方米以下為主，市場上對90平方米以下的剛性需求也較大，而目前我市庫存中90平方米左右的房屋嚴重不足，供需矛盾突出。

3、房地產開發項目品質不高。雖然各地品質較好的房地產開發項目逐年增加，但數量相對仍然較少，大部分房地產項目規劃起點低，設計理念落后，施工質量不高，市政基礎設施配套建設及綠化亮化指標嚴重不足，一定程度上限制了 購房者的選擇。

4、庫倫旗存在挪用住房公積金廉租房建設基金問題。按照《住房公積金管理條例》第二十九條：住房公積金的增值收益應當用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。庫倫旗存在挪用這部分資金未投入到廉租房建設的問題。

（二）城市棚戶區改造工作存在的問題。

1、個別地區，對棚改最新政策研究不深、把握不準甚至是尚不知曉，造成棚改相關工作滯后，爭取資金明顯不足。

2、經審計部門查實，庫倫旗、扎魯特旗兩個地區將部分棚改政策性貸款挪作他用。

3、開發區棚改工作分管領導因其他公務繁忙，對棚改工作無暇過問，致使2016年征收工作至今尚未啟動。

六、下一步工作要求

1、庫存數據掌握不準確的地區要認真開展房地產庫存情況調查摸底，摸清底數，同時，各地區上報的數據必須經過主要領導把關，保證數據的真實性、準確性。

2、加大力度引導房地產開發企業增加中小戶型、中低價位的商品住宅供應。對增加小戶型和完善小區功能擬做出規劃調整的，在不增加容積率、不增加建筑密度、不影響綠地率的情況下，可根據實際和企業申請，按照有關規劃審批程序辦理，擴大市場適銷對路產品供應，增加有效供給，防止產生新的庫存。

3、提高住宅小區建設品質。一是各旗縣市在小區規劃設計上，要高質量、高標準、高水平進行住宅小區的規劃建設。二是加強質量安全管理，各地要始終把質量安全放在首位，開發企業要牢固樹立質量安全觀念，把質量安全同企業品牌建設結合起來，杜絕偷工減料，落實精細管理，抓住關鍵環節，加強質量管理，多出精品樓盤。

4、庫倫旗要將挪用的住房公積金廉租房建設基金盡快返還，確保廉租房按時完工。

5、各旗縣市區要認真學習領悟政策，務必做到從上到下所有相關工作人員熟練掌握政策，并結合實際工作，發揮作用。

6、庫倫旗、扎魯特旗兩地盡快落實整改，挪用的棚改貸款資金立刻歸還，并使用在棚改項目上。

7、開發區要合理安排領導工作，使棚改工作分管領導有時間和精力抓棚改工作進度。

通報下發一周后，市政府督查室將組織相關單位對庫倫旗挪用住房公積金廉租房建設基金返還情況、庫倫旗和扎魯特旗挪用棚改貸款資金歸還情況、開發區2016年征收工作啟動情況進行專項督查。

第五篇：2015年1月呼和浩特房地產數據報告

2015年1月呼和浩特房地產數據報告

目錄

第一部分： 2015年1月呼和浩特房地產市場概況 第二部分： 2015年1月呼和浩特四區區域成交分析 第三部分：2015年1月呼和浩特四區區域住宅成交面積分析 第四部分：2015年1月呼和浩特商品房成交排行 第五部分：2015年1月呼和浩特新房開盤、鉅惠 第六部分：2015年1月呼和浩特項目活動盤點 第七部分：2015年1月呼和浩特大事件（附解析）第八部分：2015年1月呼和浩特高逼格營銷（附案例）第九部分：呼和浩特樓市預測（整理版）

第一部分： 2015年1月呼和浩特房地產市場概況

一、2015年1月全國新建商品房成交分析

——呼和浩特環比跌幅居前十

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2015年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10564元/平方米，環比在經歷連續8個月下跌后，本月止跌，微漲0.21%。從漲跌城市個數看，44個城市環比上漲，56個城市環比下跌。與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量增加14個，其中漲幅在1%以上的城市有9個，較上月增加6個；

2015年1月，住宅價格環比下跌的城市個數為56個，較上月減少14個。跌幅居前十位的城市依次是：株洲、桂林、寶雞、呼和浩特、濰坊、溫州、江門、東莞、張家港、貴陽。其中，株洲、桂林、寶雞跌幅在2%以上；呼和浩特、濰坊、溫州、江門跌幅在1.5%-2%之間；東莞、張家港、貴陽跌幅在1.25%-1.5%之間。其他環比下跌的46個城市中，大連、金華等6個城市跌幅在1%-1.25%（含1%）之間；惠州、青島等15個城市跌幅在0.5%-1%之間（含0.5%）；紹興、南昌等25個城市跌幅在0.5%以內。

二、2015年1月呼和浩特網簽新建商品房成交分析

0471房產網地產研究中心的數據顯示，呼和浩特市2015年1月新建商品房成交套2259套、成交總面積24.45萬平方米、成交均價6090元/平方米；其中住宅成交2132套，成交總面積為22.74萬平米，成交均價為4985元/平方米，成交總價104903萬元；商業用房成交124套，成交總面積1.5萬平方米，成交均價為18323元/平方米，成交總價28759萬元；辦公用房成交3套，成交總面積2070平方米，成交均價為8936元/平方米，成交總價1689.8萬元；

1月首府樓市成交量有了大幅上升，環比上月上漲35.6%，與2014年同期相比新建商品房成交量上漲184%。在為期13個月的商品房成交量上，居于榜首。

經過2014年一系列的樓市政策發酵，2015年首府樓市迎來開門紅，在整體面臨去庫存的壓力下，源源不斷的購買力們也為年初的樓市贏來滿堂彩。

三、2015年1月呼和浩特商品房供銷分析

據呼和浩特房管局統計數據顯示，1月共有5個項目獲得預售證，取得預售證的項目有：玉泉區的聞都世界城、賽罕區的天野佳園、賽罕區的金信公寓、賽罕區的麥迪遜花園、回民區的萬博華景。

如上圖所示：在新的一年，1月份首府共發布房源13252套，成交2259套，整體的吸納率為17%。相比較于12月份，有小幅度下降（12月份吸納率18%）。

1月份整體吸納率的下降表明，市場的消化程度并沒有過多提高。但是相比于12月份，兩個基數都有上升，也從側面說明更多的、不同類別的購房需求釋放出來，推動各種總價檔位房源成交。同時，過年小高潮一定程度上推高了1月份的整體銷量。

四、2015年1月呼和浩特土地市場分析

內蒙古土地調查規劃院發布消息稱，去年第四季度，呼市地價動態監測面積仍保持為210.01平方公里，共布設標準宗地201個，地價增幅回落，每平方米3152元。

內蒙古土地調查規劃院相關負責人表示，呼市房地產市場受國內整體房地產市場下行壓力的影響，眾多潛在的購房者在房地產市場交易中持觀望的態度，造成呼市商品房空置率有一定程度的上升，進而影響到土地市場，后期房地產走勢仍需觀察，呼市土地價格水平有可能在2015年迎來拐點。

五、2015年1月呼和浩特新建商品房成交價格分析

相比于網簽商品房成交均價6090元/平方米，中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，呼和浩特一月份商品房成交均價為6759元/平方米。

如上圖所示，樣本平均價格同比下降，而在網簽數據中，成交均價同比處于上升狀態。在實際分析中，由于網簽數據稍顯滯后，樣本平均價格更接近世紀成交數據。

如下圖所示：在一月份的數據成交中，呼和浩特均價（墨藍色線）低于全國平均水平（藍色線）。鄂爾多斯（綠色線）和包頭（紅色線）房價分別處于8000+和5000+兩個價格檔。

第二部分：2015年1月呼和浩特區域成交分析

一、1月份四區域成交分析

從呼和浩特四大區域的區域成交量來看，1月賽罕區依舊保持著一枝獨秀的樓市主流地位，整個1月賽罕區總計成交1622套，成交總面積175920平米。

其他三個區域中，新城區總計成交176套，成交總面積228463平米；玉泉區成交231套，成交總面積244470平米；回民區成交230套，成交總面積21317平米。從成交量來看，賽罕區1月成交量超過其他三區成交量的總和，繼續保持著一貫的首府地產熱點區域的地位。

如上圖所示：賽罕區在成交套數、成交面積上遙遙領先，但是在成交均價和成交總價上，優勢就稍顯遜色。

如下圖所示：回民區、賽罕區在一月份網簽成交中，均有上升跡象，賽罕區增長更是明顯。與此形成反差的是新城區、玉泉區，在成交套數上均有下降趨勢。也由此可見，賽罕區作為四區之首，依舊成為不少購房者的首選。

第三部分：2015年1月呼和浩特四區域住宅成交分析

如上圖所示，1月份住宅成交面積中，90

平方米以下的成交659套，占總成交的31%；90—110平方米的面積戶型占據總成交32%，成交693套；110—130平方米的住宅成交360套，占總成交的17%；130平方米以上的住宅共成交420套，占據總成交的20%。

從成交面積檔位來看，建筑面積在110平方米以下的房產類型依然是房產成交占比最大的房產類型。筆者認為，目前購房者相對以前而言，絕大多數以自住性購房需求為主，并且更傾向于采取“一步到位”式的置業方式，但同時也會兼顧到本身的購買能力。而建筑面積在130平方米以上的房產類型屬于大戶型，比較契合目前改善性消費者的購買需求和購買能力，所以占據購房市場面積的一大部分。第四部分：2015年1月呼和浩特商品房成交排行

如上圖所示：金橋景觀花園錦繡嘉苑以501套的成交奪得銷售冠軍，永泰城匯景、華淵春曉緊追其后。在此表中，不難發現，賽罕區的六盤緊緊引領商品房成交排行榜，李嘉誠的地段理論顯現的淋漓盡致。

在商業地產方面，1月海亮廣場以總成交面積2559平方米奪得了商業網簽成交面積排行榜的冠軍。旺第嘉華以1911平方米的成交量位于第二名，第三名的大盛魁文化創意產業園和第二名差距較大。

第五部分：2015年1月呼和浩特新房開盤、鉅惠項目盤點

2015年1月，綠地騰飛大廈（如意區）、華福家苑（金橋）、賽罕區秋實璟峯匯、鵬欣金游城、金盛財智廣場、富寓共6項目參與開盤。賽罕區開盤項目占據主力，項目充分考慮年底人們購房心理，迎合消費心態，迎接2015年的開門紅。

2015年1月呼市樓市將有34個項目推出優惠，部分鉅惠大盤6個，新城區6個項目，賽罕區3個項目，玉泉區3個項目，回民區6個項目，如意區4個項目，金橋區2個項目，金川區3個項目。

為回饋首府市民，各個售樓部也是蠻拼的。特價房、一次性優惠、老帶新、購房補貼等等，為市民買房提供了優惠。第六部分：2015年1月呼和浩特項目活動盤點

2015年的第一月，呼和浩特樓市呈現一片的熱鬧中，20場的活動不僅給新年添了很多活力，也為樓市注入一劑新鮮的血液。

一、緊跟時尚與大事件相聯系

2014年火了一大票的演員榜，一定少不了奔跑吧兄弟。恒大華府的呼市跑男不僅讓首府市民親身體驗了跑男精神，還讓自己吸引了一大批忠實粉絲。

年關即至，什么話題最搶手，莫過于回家，為了圓外出游子回家夢，永泰城、恒大雅苑均推出和回家有關的話題。這一舉動不僅吸引不少網友積極參加，擴大企業知名度，用公益的形式做企業宣傳保證了商業活動的純潔性。

二、暖場為主

恒大系列作為每周活動的主力軍，在過去的一個月中，還是以項目暖場為主，沒有過大的舉動。

三、開盤活動少

鵬欣金游城、綠地兩個項目，前者開盤，后者綠地企業服務平臺榮耀發布，算是一月份活動的重頭戲了。國際青年社區“2015年草原雄風世界功夫爭霸賽”新聞發布會，也為售樓部集聚了許多人氣。

四、DIY盛行

DIY成為各個售樓部的鐘愛，這個時代不僅需要存在感，強烈的參與感也促使不少售樓中心用DIY詮釋自己動手豐衣足食的理論。在一月份中，共三場DIY活動，均由呼市恒大集團舉辦。

五、年貨

伴著陽歷新年的喜氣，呼和浩特樓市也迎來了新的氣息。年貨的置辦以及新年的慶祝自然也不在少數，恒大系列緊緊抓住這個節點舉辦了多場年貨置辦活動。

第七部分：2015年1月呼和浩特大事件（附解析）

一、放松公積金提取

1月28日，住建部、財政部、央行通知：

①職工連續足額繳存滿三月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租房的，可提取雙方住房公積金支付房租；

②租住公租房，可按照實際房租支出全額提取；

③租住商品房，各地根據當地租金水平和住房面積確定提取額度。

0471觀點：公積金使用政策再度放寬，緩解備受爭議的“使用難”問題，將有效刺激買房、租房等需求入市，與2014年下半年啟動的“救市”程序步調一致。從長遠來看，放寬提取住房公積金支付房租條件不僅對租賃市場形成利好，對樓市也有較大影響。一方面，利用公積金可以減少租賃者負擔，使其緩沖過度到買房階段。另一方面，租賃市場的發展將有助于商品房、二手房的“從售轉租”，在去化受阻情況下，對樓市消化庫存起到正面作用。

二、新型城市化名單

國家發改委等11部委近日印發國家新型城鎮化綜合試點方案，公布國家級城鎮化試點名單，全國共有64個省、市、縣、鎮成為首批國家級試點。扎蘭屯市被確定為國家級新型城鎮綜合試點市，成為內蒙古唯一的國家新型城鎮化綜合試點市。

0471觀點：推進城鎮化，核心是人的城鎮化，既包括生活地域的城鎮化，也包括身份和權利的城鎮化。目前，我區有400多萬處于“半市民化”狀態的農民工，難以真正融入到城鎮生活中。讓農牧業轉移人口在城鎮落得下、穩得住、過得好，就要解決好這些人的落戶問題，解決好城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋的問題。

三、動車運行

2015年1月8日6時20分，D6751次列車緩緩駛出呼和浩特東站，內蒙古自治區首趟動車組正式投入運營。至此，中國成立最早的少數民族自治區正式邁入動車時代。

0471觀點：動車的開行不僅悄然改變著草原人民的出行方式，加速了地域之間的文化交流，更重要的是刺激著內蒙古地區經濟社會的加速發展。進一步織密了呼包集間的鐵路快速交通網絡。3座城市不僅地域相連，在經濟上也有很強的互補性。動車如同一條銀線穿起這3顆草原明珠，沿著古老的黃河故道，描繪出一條經濟發展帶，促進沿線城鎮化發展和城鄉一體化進程。

四、公務員提工資，養老金廢除

2014年10月1日起，對機關事業單位工作人員養老保險制度進行改革，養老金雙軌制正式廢除，公務員須繳納月工資的8%，基本養老保險費由單位和個人共同負擔。

0471觀點：漲工資的名義當然并非是為了讓大家參加社保，而是提高工作津貼和生活補貼。由于基本工資實行全國統一標準，而養老保險個人繳費因各地工資水平的不同存在差異，對工資收入水平較高地區的部分人員，此次增加的工資可能不足以完全彌補個人繳費，當期收入還會有所下降。

五、油價下降

1月13日起，將汽油，石腦油，溶劑油和潤滑油的消費稅從現行的1.4元/升提高至1.52元/升，將柴油、航空煤油和燃料油(2979, 0.00, 0.00%)的消費稅由現行的1.1元/升提高至1.2元/升，航空煤油繼續暫緩征收

0471觀點：現在就寄希望于稅收的杠桿作用調節生產者和消費者的行為，因為對生產者消費者行為的影響，還是通過成本去影響，如果成本提升，那他下面的行為就會做出相應改變，當然這個是一件痛苦的事情，但是面對這種公共風險，我們還是不得不去忍受這種痛苦。

六、上學劃片區

1月4日，2015～2016學呼市市區中學招生計劃正式下達，其中普通中學招生計劃為指令性計劃，中等職業學校、民辦學校招生計劃為指導性計劃。0471觀點：一個由教育引發的買房難題又要開始折磨好多家庭，有人套用魯迅先生的名句這樣打趣，“中國有兩種房子，一種是住的房子，另一種是學區房。”跟帖人則更得瑟地表示，“我家有兩套房，一套是學區房，另一套還是學區房”。看客會心一笑的同時，卻不得不承認學區房這個“香餑餑”的炙手可熱。國家統計局數據顯示，各地房價出現環比下降態勢，而一些地方的學區房卻成為“房堅強”，逆勢上漲，甚至供不應求，從炒房變成炒“期權”。

七、政府報告

呼和浩特要做這幾件大事情———確保快速路7月底全線通車、完成300個老舊小區改造任務、實現生活垃圾無害化處理、新建中小學、幼兒園20個、新農合人均籌資標準提高到504元、地鐵1、2號線具備開工條件、“十個全覆蓋”再涉及338個村、互通多條城鄉道路、實施億元項目67項、落實結構性減稅政策、發展“三級”物流體系、力爭實現5A級景區零的突破。

0471觀點：事實上,每年“兩會”的《政府工作報告》中關于房地產的內容都備受關注,而有關業內人士表示,今年的政府工作報告涉及房地產領域的不多,不過從里面仍然可以發現不少價值點,給行業發展指明方向。

八、明年地鐵全面開建

呼和浩特市市長秦義表示，地鐵全面建設將在明年，初步計劃開通兩條線路，總長度近60公里；按照規劃，1、2號線一期工程2018年通車。0471觀點：地鐵在房地產開發中像一支“點金棒”，所過之處物業應聲而漲。盡管呼市地鐵還未修建，不過沿線的樓盤都飼到未來的發展潛力，房價也將是一漲再漲。

九、回購商品房

1月24日，福州市下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，此前1月6日，住建部出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房，事實上，在今年住建部表態前，多地已經試點回購商品房充當保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。1月20日，住建部部長陳政高表態，房地產庫存高企的三、四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。

0471觀點：政府回購商品房充當保障房。這是消化庫存、保障民生之舉，本質上是政府繼土地市場后在開發市場入市托市，充當房地產市場的風向標。

有兩大要點值得關注。房地產開發企業轉變盈利模式，從開發出售轉向租售并舉，住建部政策明確“支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變”，這不僅意味著盈利模式的轉變，也是盈利水平的長期下降。

第九部分：2015年1月呼和浩特高逼格營銷（附案例）

好的主題廣告語，能創造一條廣告80%的利潤！奧格威說，“每一則廣告都是對產品品牌形象的長程投資”。廣告及廣告語通過語言藝術手段，深刻細膩地為消費者“描繪”出了產品的品牌形象。廣告語是一則廣告的核心組成部分，縱覽呼市樓市一月份的廣告投放，共有以下特點。

一、持續價格戰

買房的核心首先就是資金的考慮，眾多房企深諳市民消費心理。在過去一個月里，20家投放廣告的房企，共有8家房企在廣告宣傳上運用價格戰術。宣傳中著重運用起價，價格控制在5000—6000之間，低于市場平均價格。金隅麗港城的宣傳語“一樣的80后，不一樣的八十平”，在差異化競爭中，一方面定位了自己的主力客群，另一方面也詮釋了自己的戶型優勢。

二、優惠送不停—裝修、游玩

買房送優惠，一直是開發商吸引顧客的辦法。一月份的廣告宣傳主要體現在送裝修上，共有5家房企在廣告宣傳中提到這方面的因素。最讓人熱血沸騰的饋送莫過于恒奧鳳凰城，打出“買一層送一層”的廣告語。

三、學區房

都說孩子的錢和女人的錢是最好賺的，家庭為了孩子到處租房子的現象并不在少數。開發商也抓住這一賣點，在學區旁有一套房子，就是新時代有錢任性的表現。一月份房企廣告宣傳中，打著學區房的字眼賣房的有5家，在廣告語中學區、陪讀等字眼出現的頻率較高。尚東國際的陪讀首選社區、永泰城的錫林南路小學區名宅，恒大明都的臻品湖景學區房不僅體現學區還有高大上的生活氣息。

四、地段優勢

李嘉誠投資名言：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。他獨到的眼光和精明的開發策略使其旗下的產業“蒸蒸日上”勢不可擋。無論你的自住還是投資，買房當然更要看地段。好地段的樓盤，經濟配套和交通配套都比較完善，生活當然方便。在一月份營銷中，主打地段的有7家，嘉茂旁、新天地、中山路都成為熱詞。金隅環球中心更是打出“如意區政府旁”，來吸引市民。

五、在售戶型、銷售奇跡

直接將在售戶型打在廣告上，購房者在第一時間就看到在售房源。一月份主打在售面積的樓盤有9個，榮盛楠湖酈舍的78㎡通透二居、115㎡全明三居清晰明了介紹所售房源的面積及戶型。火爆排卡、248套月銷售、1.5億銷售額、冠領青城等字眼，也印證了那句“打鐵還需自身硬”，對外彰顯了自己的實力。

六、首付低、收益快、買房租房大比拼

買房還是租房，這種似乎有錢就能解決的事兒，在一大部分人這里，還是成為了一場無法避免的尷尬。開發商打著租房更劃算的牌子，來吸引購房者，抓住人們對物品的擁有感，并打出收益快、首付低等字眼。對于購房主力軍，80、90后本身沒有過多存款，依靠父母買房的也是有的，所以購房人群也包括中年群體。低首付，吸引不少有意向購房者買房。

七、安全、五證齊全

買房子圖的也就是安心，五證齊全的樓盤在市場上有絕對的競爭力。盛世名筑在做廣告的時候五證齊全也成為一個賣點；澤信·加州華府的“國家康居示范工程”，力保房屋安全。

八、全民營銷、特權

國際青年社區的售樓部火了，為什么，全民營銷的理念深諳民心。微信圈助力贏大獎，極大鼓勵了市民的參與性。而根據傳播理論，人際傳播是最為豐富和快速的一種方式，在較短的時間內，一個信息通過朋友圈的傳播，所達到的效果是很可觀的。

這年頭除了有錢任性外，有特權也是很任性的。回民區萬達廣場“僅50席、限騰訊會員專享”，直接鎖定客群，普通QQ直接淪為屌絲，買房就是需要格調。

九、生活PK活著

恒大系列本著其獨特的湖景園林，管家式的服務，讓人感受到家的溫暖，享受的是高端服務。在符號化的社會里，一切東西都是有象征意義的。根據馬斯洛的需求理論，在滿足了基本的的生理需求、房子的出現說白了是馬斯洛需求層次理論的最基本需求——生理需要、安全需要。隨著生產力的不斷提高社會的不斷進步，人類對房子的需求開始逐級的提高，由生理、安全需求，演變為情感、歸屬、尊重的需要。

用感性的文字和圖片或者視頻來喚起消費者心靈的歸屬感，變相的將小區的文化的氛圍和生活氛圍出售說白了是滿足了消費者，情感歸屬的需要。通過近似于夸張的宣傳物料宣傳小區的“尊貴、身份”等這樣既滿足了消費者的尊重需要，又滿足了消費者的情感、歸屬需要。

類似于上述的廣告充斥著整個房地產市場，難道房地產僅僅滿足了消費者的四個需要就萬事大吉了嗎？答案是否定的，隨著社會的進步人們的認識水平的不斷提升，對房子這一特殊商品的需求，由原來僅僅滿足以上四個需求，而演變為滿足第五個需求——自我實現的需求。如果真正完全滿足消費者的自我實現需求，由他們在市場上占主導地位，這顯然不現實。

因而滿足消費者的第五個需求，可以用項目案名的征集，小區景觀由業主命名，在項目建設中成立業主監督隊，讓業主參與到項目之中來滿足其自我實現的需要。

以上滿足的消費者自我實現需要的營銷手段，均是象征意義大于實際意義，不過以此作為噱頭引爆市場所帶來的效果還是很具有震撼力的。

第十部分：呼和浩特樓市預測（整理版）

政府方面，李克強總理首次就房地產市場表態，積極肯定了行業中長期發展的重要性，市場信心有所增強；成交方面，在“微刺激”手段的推動下，主要城市需求平穩釋放；供應方面，因春節臨近主要城市推盤量有所減少；企業策略方面，企業年初的業績壓力較為緩和，部分樓盤優惠力度減弱。

受需求釋放、供應減少影響，短期內主要城市庫存壓力稍有緩解。展望未來，政策環境和貨幣環境趨于寬松，市場信心增強，樓市將進一步回暖，價格平穩回升。從不同城市來看，一線城市和部分二線城市在利好政策疊加作用下價格趨于企穩；但多數三四線城市短期需求飽和，過剩風險突出，去化壓力較大，未來房價仍存下行壓力。