第一篇：關于穩定三線城市房價的對策建議

摘 要：在商品房改革以來，三線城市的房地產業得到了迅速的發展，有效地帶動了國民經濟的快速發展。文章研究了房價穩定給三線城市的經濟及人們所帶來的好處，并對三線城市房地產發展現狀和房價上漲帶來的后果進行了具體分析，在此基礎上提出了穩定三線城市房價的對策建議。

關鍵詞：三線城市 房價穩定 對策建議

中圖分類號：f293.3 文獻標識碼：a

文章編號：1004-4914（2015）10-056-02

一、引言

隨著我國城市建設的不斷發展，房地產業在國民經濟中占據的比例越來越大。三線城市房地產行業的迅猛發展，有效地提升了其經濟運行速度。與此同時，不斷攀升的房價也引發了各種經濟和社會問題。為了規范房地產市場，有效地遏制房價上漲的迅猛趨勢，政府加強了對房地產行業宏觀調控的力度，近些年雖頒布一系列法規政策進行約束，但是遏制房價上漲的效果卻不盡人意。因此，有必要深入地研究三線城市房地產的價格，總結三線城市房地產價格上漲的原因及影響，更準確地找出穩定三線城市房價的策略，從而為政府提供宏觀的依據，為銀行的信貸管理提供參考，為消費者提供信息的支持，從而使三線城市房價回到惠及人民生活的軌道上來。

二、房價穩定的經濟效應

（一）房價穩定對中國經濟的影響

1.經濟不再受制于外資。由于我國政府持有的巨額外匯迫使人民幣對美元的匯率不斷刷新紀錄，大量的國外游資望風而入，導致我國房價劇烈波動。然而房價的穩定有利于防止通貨膨脹的發生，即使人民幣匯率變化不定或是國外游資突然撤離我國時，中國的房地產市場也不會出現崩盤的情況，更不會使金融危機在瞬間爆發，使中國經濟不再受制于外資的影響。

2.降低金融風險的發生。房地產信貸可以分為個人的住房貸款和房地產的開發貸款。個人的住房貸款時間長、數量大、風險低，國內銀行對住房按揭貸款市場的競爭異常激烈，發放金額也逐年提高。在房地產價格持續走高的趨勢來看，高利潤、高收益大大地激起了房地產行業對銀行的吸引力，然而在分享房地產帶來的利潤的同時也增加了金融業的信貸風險。而目前的大方向是穩定房價，當巨額國外游資在我國進行房地產投機時，也不會增加我國的金融風險。

3.產業結構更加平衡。當前，國民經濟發展中的產業結構中根源的問題就在于重工業所占的比重過高。而房價上漲過快，大幅提升了房地產行業的利潤，房地產的開發量日益增加，有效刺激了重工業的發展，產業結構的不平衡現象愈演愈烈。近年來許多城市都在針對這一現象進行改進，在發展過程中改變了原有的一切都向房地產業讓路的模式，對具有核心競爭力的制造業與深加工工業等產業進行了升級換代，開始重視了關乎國民生計的農業發展，進而使我國的產業結構更加平衡。因此，可以看出，高房價對產業結構造成了一定的影響，而三線城市房地產價格的穩定勢必會改變這些情況。

（二）房價穩定對三線城市經濟的影響

1.提高城市競爭力。企業規模想要更上一層樓，就必須擁有更多的生產經營用房。在房價穩定的條件下，企業的擴張成本不會提高，從而使企業的利潤空間和競爭力得以提升，更不會使三線城市的吸引力有所降低。目前，房價過高的城市中大規模的高新技術企業正在向外遷離。企業外遷，影響城市的發展進程，進而影響人才引進政策的有效推行。由此，為了避免企業外遷、人才的流失和企業的擴張成本大幅度上漲的情況發生，必須做到的就是穩定房價。所以，三線城市房地產價格的穩定可以使其經濟結構升級加快，最終提高城市競爭力。

2.增加居民的儲蓄。三線城市房地產價格的穩定，是擁有相當多資產的人們的福音。因為存款的實際價值和居民的購買力不會降低，人們自然就不用擔心口袋里的資金或是銀行存款會出現貶值的現象。同樣，像保險金、養老金及其他固定財產等，用來續資養老和防患于未然是再好不過的，是因為它不會隨著時間而貶值。這樣一來，人們把自己的儲蓄無論用在何處，都不會影響其資金的價值，也可以使居民放心地將自己的資金存起來，總而言之，房價穩定會使居民的儲蓄增加。

3.居民生活水平有所提高。隨著經濟的不斷發展，對于一些固定收入的居民來說，其收入要落后于上升的物價水平。不過，當三線城市房價處于穩定狀態時，其發生通貨膨脹的概率很小，所以他們每一元錢的購買力不會隨著價格的上升而下降，人們所能日常消費的東西不會有太大的變化。因此，相比較而言，居民的生活水平是有所提高的。

三、三線城市房地產發展現狀分析

（一）三線城市房地產發展現狀

1.房地產需求與供給之間的矛盾。三線城市正處于城市化的快速發展期，快速城市化為城市帶來了大量新增人口，城區面積逐步擴大，這個階段還伴隨著舊城區改造和基本設施重建為主的城市更新過程。因此，中國三線城市的房地產市場在規模和質量方面都大大提高，房地產市場中的供給正好填補了這種復合型的提升所釋放出的對于房地產發展用地和房地產的巨大需求。而我國現階段實施的土地管理政策和金融政策在面對城市用地和房地產商品供給方面不能做出及時性的市場調整。

2.商業運營難度不斷增大。大部分開發商為了獲取更多的利潤，在項目內商業部分的比重不斷增加，但是由于商業定位缺乏可靠的依據、商業管理的不專業性以及市場中商業產品的過剩現象，造成了三線城市在未來兩年可能會遭遇商業運營問題，經營的難度不斷增大。而由于運營問題中造成的投資人收益無法保證，嚴重影響到后期投資人購買商業產品的信心。

3.市場整體成交量下。許多三線城市的客戶將一線城市的房地產發展動向作為判斷自身所處市場發展方向的風向標，很多人認為深圳、北京、上海等一線、二線城市的房價都降低了，三線城市房價下降也指日可待，從而加重了市場的觀望程度，影響了整體的成交數量。同時由于客戶的需求量有限，而房地產市場整體供給量激增，造成單一項目的成交量大幅度縮減，開發商對市場的未來走勢信心銳減。通過對三線城市房地產發展現狀的分析來看，房價上漲是一個必然的趨勢。人們對房子需求的增加更是會出現供不應求，雖然商業運營難度增大，可是開發商的本意是獲得更多的利潤，不斷購買地產，對于持觀望態度的人們來說，只要房價微微提高一點，人們就會迅速出資購買，從而導致了三線城市房地產價格持續走高。

（二）三線城市房價高并持續上漲的原因分析

1.地方政府對國家調控的消極態度。由于地方政府財政收入的結構不平衡、類型比較單一，當土地出讓金減少時，使依賴這部分收入的基礎設施建設、保障性建設的支出受到了直接的影響，地方政府面臨著經濟和社會建設的雙重壓力，導致政府更是大規模的批地賣地，也因此拉開了三線城市房地產價格上漲的序幕。政府大力推出大戶型住房，而中小戶型難求、小戶型的結構不合理的情況，導致了房地產市場的需求不足以滿足。人們不得不進行商品房的購買，形成了巨大的購房需求。

2.大量企業進入三線城市。隨著中央政府均衡發展戰略的逐步開展，三線城市的經濟越來越穩定，在保持原有經濟支柱的同時打造符合自身特色的城市，而要實現這一目標則需要依靠房地產行業整體水平的提高。然而，三線城市相對于一、二線城市來言，房地產開發起步晚，沒有房地產泡沫，或是泡沫很小。這樣的環境吸引了房地產企業的進入，提供了三線城市房價上漲的可能性。由于國家對房地產行業的發展進行宏觀調控使部分一線城市地區房地產行業的資金鏈和地源鏈斷裂，房地產行業想要繼續保持市場占有率、創造更多的財富，唯有進軍三線城市。隨著城市環境一步一步改善，由于周圍的城鎮居民大量涌入使得產生的自住需求明顯增多、外商投資的投資性購房需求不斷增加，促使三線城市的房地產價格繼續上漲。

3.銀行個人住房按揭貸款向三線城市傾斜。信譽好的房地產開發商貸款和對居民個人的住房貸款現在看來是銀行業發展所依賴的對象。目前，銀行考慮到不同地區的國家的房地產市場發展狀況，在一、二線城市的房地產開發更加充足的情況下，在控制房地產貸款的總量基礎上，適當地促進三線城市房地產市場的穩定發展，積極抑制房價，能充分帶動個人住房按揭貸款向三線城市傾斜。四、三線城市房價上漲帶來的后果分析

1.阻礙經濟發展。中國內需的不足，主要是由于大眾的購買力不足。而導致購買力不足的一個主要原因就是大眾對于房子的投資過多，這一點從房價收入比就可以看出來。購買一套房子對于收入本來就不高的三線城市居民來說，相當于一個中等收入家庭數十年的全部收入。這無疑導致了一個家庭無法對其他進行消費，必定給三線城市的經濟發展帶來了巨大的傷害。

2.房地產畸形發展。由于近年來住房制度的改革和住房信貸政策的過度和無序放開，也造成了一定的市場畸形。雖然，這些政策讓許多居民通過銀行按揭貸款的方式實現了自己擁有住房的夢想。大部分年輕人剛參加工作就買大戶型的商品房，但是，買房的錢主要都是銀行貸款來的。相對于世界其他國家而言，國內住房自有率高，但是租賃率卻很低。事實上，一般的工薪階層既買不起商品房、也很難租到公共廉租房。正是這種超前的住房消費模式，得以推動房地產行業的快速發展，房價日益飆漲。

3.居民貧富差距拉大。房價過高導致的“馬太效應”，使得貧富差距越來越明顯。然而從事房地產相關行業的人大部分都是富豪，地產商的個人資產快速增長，說明了社會財富正在向少數人手里集中。其他高收入者為了避免房地產價格的上漲而選擇進行投資，從中獲得了豐厚的利潤報酬。不過相反地，低收入階層因為不具備開發或者投資房地產的能力，不但無法分享三線城市房地產飛速發展的成果，而且還要耗盡家底、透支未來十幾年甚至幾十年的收入。這種社會財富不公平分配，對于構建和諧社會的后果是不言而喻的。

4.居民生活質量提高緩慢負擔加重。衣、食、住、行自古以來都是人們最根本的生活需求，隨著社會進步和經濟的發展，三線城市的房價也一路飆升，導致了人們把大量的積蓄都購買個人住房中轉化為固定的資產，幾乎沒有多少剩余儲蓄進行其他消費。從表面上看，百姓的收入水平大幅度提高，但是一旦買房，絕大部分收入就搭進了房子里。因此人民的生活水平因為房子問題，并沒有得到真正的提高，相反卻帶來了很大的壓力。

五、穩定三線城市房價的對策建議

1.政府完善土地的使用轉換制度。地價、房價大幅上漲一直是我國三線城市當前的情況，負責土地儲備的機構不僅要根據實際的市場需求和經濟的實際發展及時了解土地的總運行情況。更要從市場細分的角度出發，建立土地價格的監管體系，針對中國三線城市房地產市場的發展現狀，政府在對土地價格進行監管時，為了提高土地市場的透明度和公平性，應該主要建設地價的監管體系，土地價格可通過國家定價和政府指導價來進行規定。嚴厲抑制政府在土地市場中的違規行為，加強自我約束的政府行為，這樣才能達到預期的土地政策的宏觀調控效果。

2.降低政府對土地財政的依賴程度。三線城市通過科技創新、工業振興和實體經濟的發展來刺激經濟增長。政府為什么會注重土地開發，重要的原因是土地價格高帶來的巨額財政收入和gdp的數據表達式。這種錯誤的觀念往往會使政府在經濟建設的道路上迷失方向。基本上，房地產將民生、消費與投資結合了起來，同時也是居民的剛性需求。使政府依賴土地財政降到最低，必須通過正確的引導，而要想提出新興產業的發展、大力提高技術、培養人才來服務社會等計劃，結合三線城市的實際情況和發展特點是至關重要的。

3.完善住房保障制度。很多三線城市的政府的嚴重失職表現在忽視了社會保障的重要性，且只關注了房地產市場的經濟貢獻。適當降低廉租房的準入門檻，使得更多的困難戶體會到被納入廉租房的保障范圍所帶來的福利。建立由政府資助的產權屬于國家的公共建設低租金住房為主要體系、非政府組織和慈善機構為貧困家庭提供租金免費為補充的住房保障政策，使得低收入群體的住房權利得以保障。

4.激活制造業減少對房地產的投資。由于大部分的人在中小企業工作，從而導致產能過剩無法進行對制造業的消費，所以，中小企業能否振興是刺激制造業的關鍵之處。中小企業的利潤增加了，人們的錢就多了，自然就能消費制造業的產品。在調控好三線城市中小企業利潤的前提下，才能打壓房地產市場，把錢重新打壓到實體經濟中去。所以現在政府應該做一個短期計劃，大幅度提高部分壟斷企業的稅收，避免財富太過于集中，貧富差距太嚴重，將得到的稅收用來補貼中小企業和民營企業，也可以降低稅收，把三線城市的中小企業和民營企業做得更大，使得大部分民眾有基本的消費能力，這樣才可以激活制造業，資金便會有投放需求，在這個時候打壓房地產市場，使制造業重新流入資金，才能更好地解決當前的危機，穩定住三線城市的房價。

參考文獻：

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[4] 王立.淺析當前三線城市房價上漲的原因及治理對策[j].現代商業，2008（36）

（作者單位：李靜，孫琦，太原科技大學經濟與管理學院 山西太原030024;李娜，太原學院經貿系 山西太原 030032）

（作者簡介：李靜，太原科技大學經濟與管理學院講師，研究方向：區域經濟。

第二篇：穩定房價有關問題的探討

穩定房價有關問題的探討

一、意義

房地產業是國民經濟的支柱產業，住房問題既是經濟問題，也是社會問題。對房地產市場出現的問題，要充分認識其危害。房地產投資規模過大，住房價格上漲過快，將直接影響城鎮居民改善住房條件，加重中低收入家庭的生活負擔，不利于經濟結構的調整，也增加了金融市場的潛在風險。雖然目前有些問題還只是局部性和結構性問題，但如不及時加以控制或處理不當，不利于房地產市場持續健康發展，并有可能演變為全局性問題，危害整個國民經濟的平穩運行，影響社會穩定和和諧社會的構建，違背科學發展觀和以人為本的要求。

二、問題及原因

政府對房價控制不力。部分地區投資和投機性購房需求增長過快，一些機構和個人用大量銀行貸款及私募資金進行短期炒作。

住房保障體系不健全。個別地方最低收入家庭基本住房需求不能得到應有保障。房價上漲過快。各種哄抬房價，聯手壟斷房價，開發企業、中介機構等通過制造虛假信息哄抬房價，違反法律法規炒作房價特別是期房價格等價格欺詐行為都比較嚴重。

三、措施

（一）、加強房地產市場宏觀調控。加強房地產市場宏觀調控的根本目的，是為了促進房地產市場的持續健康平穩發展，更好地發揮房地產業對改進居民住房條件、拉動國民經濟持續健康發展的作用。因此，調控要堅持積極穩妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房價上漲的勢頭控制住，又要防止措施不當而導致房地產市場大起大落。同時，調控工作要突出重點。一方面，要采取有效措施增加中低價位普通商品房以及經濟適用住房的供給；另一方面，要重點圍繞需求做好文章：要遏制投機性炒房，控制投資性購房，合理引導住房消費。

（二）、加強市場監測，完善市場信息披露制度。全面監測房地產市場運行，給老百姓創造一個透明有序的房地產市場。不斷加強房地產市場信息系統建設，提高各類房地產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求關系的房地產價格，更好地發揮市場功能，改善投資結構，（三）、高度重視穩定住房價格。各級政府要切實負起穩定住房價格的責任；切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為；加大打擊、處罰各種違規、違法行為的力度；認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查；建立房地產企業信用檔案，違規、違法行為公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布；正確引導居民合理消費需求。

（四）、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施。強化規劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產信貸管理，防范金融風險；“明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度；大力調整住房供應結構；嚴格控制被動性住房需求。

第三篇：城市戶外廣告管理現狀及對策建議

城市戶外廣告管理現狀及對策建議

——邢臺市市政維護管理處 甄慕潔

當今社會，廣告已滲透到人們的日常生活中，影響著人們的理念、行為和價值取向，城市戶外廣告作為廣告的一種形式，因其發布成本低、親和力好、視覺沖擊時間長等特點而備受青睞。戶外廣告是繼廣播、電視、報紙、雜志之后的第五大媒體，傳統的戶外廣告主要有路牌廣告、樓體廣告等等。隨著市場經濟的發展，戶外廣告在我國很多城市得到了普遍而迅猛的發展，似乎已經成為城市繁榮的象征。近些年來新戶外廣告形式不斷涌現，如汽車車身廣告、候車亭廣告、空飄氣球廣告、公路沿線坡體廣告、城內路段燈桿掛旗廣告、電子屏幕廣告等。戶外廣告被稱作“城市風衣”，就像一個人的穿衣打扮會影響他的氣質一樣，“城市風衣”的格調也從很大程度上影響著城市的品位。

好的戶外廣告能充分體現一個城市的文化內涵和歷史底蘊，給人以美的享受。不好的戶外廣告不僅無法給人美感，相反，還會造成一定的視覺污染，影響市容市貌。最常見的就是缺少規劃、散亂無序、創意庸俗、制作粗劣等，究其原因，大多是由于規劃不給力和管理不到位引起的。

首先，在戶外廣告的規劃上，缺少整個城市“一盤棋”的思想，缺乏統籌安排和合理布局，缺少內在的必然聯系，沒有真正體現出城市的內涵和文化，導致“亂”和“散”。大多數的戶外廣告規劃滯后，與城市建設的速度并不匹配。在設計規劃時，規劃人員也沒有充分征求廣大市民的建議和意見，與市民的溝通和互動很不夠。有的規劃甚至只是落在紙上、放入櫥中，沒有為廣大市民、廣告制作者、發布者所了解，導致許多戶外廣告因不符合規劃要求而被拆除，造成資源的浪費，甚至引發矛盾和沖突。另外，由于過于看重經濟效益，部分城市的公益廣告比例過少，黃金地段的廣告位大多被房產、汽車企業長期占據。一些城市的中心路段，戶外廣告設置過度集中，幾乎到了見縫插針的地步，侵占綠化、妨礙行人、遮擋視線，使環境顯現出無聲的嘈雜。為了吸引“眼球”，不少戶外廣告越做越大，肆無忌憚地破壞建筑物立面，直接影響了城市景觀。一個有現代感的城市，不需要遍地“蒼蠅拍子”式的簡單創意，需要的是既能體現科技含量、創意水準和文化特色，又能提高城市品味、讓人們喜聞樂見的精品戶外廣告。

其次，很多城市對戶外廣告的管理還不到位。戶外廣告管理是城市管理的重要內容之一，需要一定的理論和實踐基礎做支撐。但是，目前城市管理部門從事戶外廣告管理的人員，缺乏必要的專業素養，審美觀念落后，審美能力不強，往往形成“內行設計（設置、發布），外行審批”的怪象，難以做到真正意義上的管理。大多數的戶外廣告的形式單一，個性不明顯，單調呆板，多以噴繪布、寫真為主，顏色易脫落，材質易破損，整體呈現出檔次低、參差不齊的狀態，更有甚者，用材低劣、制作粗糙，用一根鐵桿上面撐塊廣告牌，巨大的布幅遮擋了一面墻，與周圍的環境格格不入。另外，由于種種原因，對于違規廣告的執法力度仍顯不夠，過街龍門、過街橫幅、刀旗廣告等低檔次的過時載體仍然充斥視野，文化保護單位、風景名勝區也被商業廣告占領。同一個街道或區域的戶外廣告設置凌亂，風格不一。并且少部分商戶對廣告牌匾設施一次性投入少，長時間不維護，主要構件不牢固，殘缺破損的戶外廣告未能及時清除或更換，不僅造成視覺上的污染，甚至還存有安全隱患。

針對上述問題及其產生原因，應采取以下措施來規范戶外廣告的管理。

一、以長期規劃代替短期審批。戶外廣告規劃必須全面考慮和了解城市的歷史淵源、人文底蘊和發展走向等要素，統一規劃，合理布局，充分運用戶外廣告的形式，對城市景觀進行再創造和再提升，做到一區一特色、一街一景觀、一處一精品。有些歷史文化名城，歷史悠久，人文薈萃，名人輩出，文化底蘊十分豐厚，為戶外廣告的設計提供了取之不盡、用之不竭的源泉。設計人員應從中汲取營養，使作品既體現城市特色和文化內涵，也能跟上時代發展，集幽默、智慧、美學、文化、想象力于一體，使之融入城市景觀，延續城市文脈，提升城市品位。

二、合理利用城市空間資源。城市空間是城市的公共資源之一，也是戶外廣告主要的載體，必須予以科學規劃、合理配置和有效利用，提升城市空間資源的利用率。可以收取有償使用費，推行城市空間有償使用的理念。公益廣告是弘揚中華美德、提高國民素質的重要手段，是照亮人們前行的明燈，要合理配比公益廣告。應根據城市的特點，科學布局，保證公益廣告在戶外廣告中的比重。同時，提高公益廣告的設計、設置水準，要在打動人們情感上下功夫，在凈化人們心靈上動腦筋，在提升人們素質上做文章，提倡潛移默化，避免平鋪直敘、籠統說教。

三、要加強對戶外廣告規劃和管理人員的管理與培訓，使其掌握戶外廣告管理的基本知識和要求，學習美學常識，提高審美能力。同時，招聘廣告系畢業的本科生充實戶外廣告規劃和管理隊伍，逐步改善現有人員結構，提高廣告規劃和管理水平。

四、對現有廣告公司的資質進行評審認定，提高準入門檻，規范廣告市場運行秩序。對于那些資質評審不合格的，取消其設計和發布資格。定期或不定期進行優秀戶外廣告評選活動，組織專家和專業人士評獎。對獲勝的設計人員及其所在廣告公司給予一定的精神和物質獎勵，樹立行業典范和樣板。更新理念，創新思維，提倡運用新技術、新工藝、新材料，提高戶外廣告的科技含量，倡導個性化和多樣化，避免呆板和單調，在提升人們視覺享受水準的同時，提升城市形象。

五、定期對現有的戶外廣告設置情況進行全面的檢查和清理，加大對違規廣告的執法力度。清除市區、城區主次干道的過街龍門、過街橫幅、刀旗廣告，清除文物保護單位、風景名勝區域里的商業廣告，清除粗制濫造、品位低下的戶外廣告，清除或修復殘缺破損的戶外廣告。對于違反《戶外廣告登記管理規定》的，城管執法人員應首先深入了解情況，進行宣傳動員工作，宣講法律法規及相關政策，爭取業戶對廣告整治工作的理解與支持，使其自覺配合。其次，嚴格按法律程序辦事，下達限期整改通知書，在整改期內絕不強制拆除，最大限度的減少廣告業戶的損失。對無法查找業戶或不能自行拆除的牌匾，及時組織人員進行拆除；對沒有合法審批手續的戶外廣告，特別是樓頂廣告和墻體廣告，堅決予以拆除。另外,主干道兩側的門頭牌匾應該統一高度和材質,既能使整條街道顯得整潔有序,還利于提升店鋪的形象。

戶外廣告作為城市文化形象的符號之一，體現著城市的風格和文化品位，反映了城市的經濟社會發展水平和商業氛圍以及科技水平和創新能力。就城市的戶外廣告管理而言，必須以科學發展觀為指導，以彰顯歷史、文化特色為目標，創新思維、創新理念、創新手段，規范戶外廣告行為，營造富有特色的廣告文化，促進城市廣告健康有序的發展，使其成為城市中一道靚麗的風景線。

第四篇：二三線城市快捷酒店發展

二三線城市快捷酒店發展

現在二、三線城市的快捷酒店也像雨后春筍般的出現在各個大街小巷，不管是個人經營的大小旅館，還是品牌酒店生意都很好。但是隨著時代的進步，人的消費觀念的改變，個人經營的小旅館遠遠落后于品牌連鎖酒店。這時，會有很多個體店的老板想加盟快捷酒店品牌，以此來拉動消費。

尚客優快捷酒店在中國首次提出專做二三線城市、專做中小規連鎖酒店品牌的市場定位，并首創符合中國二三線城市連鎖酒店運營的管理體系。經過數年的發展，已成為中國二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國連鎖酒店十大品牌，分店規模排名全國第六。

酒店在正式運營之前，要進行宣傳，以增加開業后的客流量。進而提高酒店的入住率。

一、我要做個快捷酒店，想了解一下投資大概在多少？

賓館的投資情況是要根據所選擇的物業基礎條件來確定的，就拿加盟“尚客優連鎖酒店”來說，一般來說框架結構的房子，所有基礎裝修完成、物資配送到位后，一個房間成本控制在2.5萬元左右，消防投入、公共區域裝修，需要了解實際情況后確定。總的來講，如果您加盟了一家連鎖酒店品牌，總部會有專業人員在了解過實際情況后為您預算整個籌建工程的投資成本和投資收益的。

二、我要加盟酒店，中國經濟型連鎖酒店排名是怎樣的？

綜合評估國內經濟型酒店品牌的客房數和門店數，2011年3季度，全國快捷連鎖酒店20強排行榜中，前三甲依次為，如家連鎖酒店、7天和錦江之星。其他進入10強的經濟型連鎖酒店品牌是，漢庭連鎖酒店、格林豪泰、尚客優、莫泰168、速

8、宜必思、城市便捷。

三、我想加盟連鎖酒店，公司會在營銷方面給業主什么幫助呢？

1.籌建期間：公司會根據當地的實際情況，結合前期拓展經理考察的市場狀況，制定一份詳細的市場調研報告及營銷策略；

2.運營期間：有專業的營銷支持小組支持。不定期為分店策劃重大節慶日及日常的營銷方案；

3.有效會員的不斷輸送；

4.為分店發放公司的免費期刊及宣傳支持；

5.網絡營銷宣傳，包括：官網及百度宣傳，憑借網絡營銷的各種模式和服務為分店進行宣傳。

第五篇：三線城市房地產銷售心得

三線城市房地產銷售心得

一、銷售人員構成問題

1.性別配比：別墅男女比例1：3住宅男女比例1：2商業男女比例 2：1

2.銷售人員區域組成最佳方案：公司從一線城市招聘所需銷售人員總數的80%，本地招聘所需銷售人員總數的20%。一般方案：全部由一線城市招聘所需銷售人。

最差方案：全部由本地城市招聘所需銷售人。

3.外地招聘存在的問題

缺點：一線招聘人員到達項目所在地以后，由于不熟悉當地的風土人情、生活習慣、交通動線、語言等原因，與客戶不能很好的溝通。同時從一線城市招聘的人員成本高。

優點：一線招聘，挑選余地大，便于篩選可用之才，素質高；到達本地后由于人際關系較少，便于公司管理，便于項目的運作，執行力強，能不折不扣的完成公司既定目標，獲取利潤最大化。與本地銷售人員相比，泄露項目秘密的可能性要小的多。由于沒有親朋故舊，外出時間大大減少，工作時間增加。

弱化缺點的方法：在銷售人員培訓結束后，進行為期一個月的市場調研和交通動線熟悉。制作完成區位圖（內涵交通和物業分布即簡單的本地地圖）。通過市場調研和區位圖的制作，銷售人員會對項目所在地有個全面的認識，在后期銷售過程中能夠更好的接近客戶，解答客戶所提問題，完成成交。

調研內容：項目所在地的現有物業的業態分布，在開發項目的體量、分布、開發周期、價格、宣傳方式等，當地的居住人口數、流動人口數，收入水平，高收入人群分布等。

交通動線要求：所有銷售人員對項目所在地的區位、行政區劃、管轄區域，城市的交通網，城市的道路等熟悉。至少要走完所在城市的大街小巷。

4.本地招聘存在問題

缺點：由于地域性和受教育程度限制，人員素質較差；本地關系復雜，朋友多，不便于管理；已婚已育婦女，因家庭孩子等原因更是管理的難點。公司理念，項目操作理念，價格優惠等公司機密極易泄漏。容易出現私下交易，給銷售方面和管理方面帶來麻煩。造成公司利潤的損失。優點：人際關系廣，語言相通，熟悉當地人的生活習慣和風土人情。

弱化缺點的方法：從前期招聘和培訓入手，與前期廣告相結合進行大招聘、大培訓、大篩選，務必留給銷售人員一個印象：人多粥少，公司管理非常嚴格。培訓篩選后留下來的銷售人員，在日常管理中要嚴格要求，按照公司制定的規章制度進行嚴格管理。將個人感情和管理分開。

二、銷售過程中存在問題

1.銷售過程中人際關系問題

問題：三線城市由于區域小，人際關系網交織，人際關系的處理是三線城市銷售的重中之重，經常會出現為了購買某套房屋，購房者會通過N道關系找到公司老總進行購買，或者是隸屬管理政府部門領導的簽字，批條前來購買等。

解決方法：銷售部對房源有絕對的銷控權。房源銷控由銷售部統一管理，遇到關系戶購房，辦公室、總經理辦公室、董事長均沒有權利將某套房子銷售給某人，必須交由銷售部負責跟蹤銷售，以上各部門在房價款上可以給予部分優惠，給予的優惠必須報總經理簽字確認，銷售部才予以承認。

對于內部員工購房和內部員工親屬購房，公司應在項目開始正式銷售前制定相關政策，并按照政策貫徹執行。報總經理批準。

2.房源、價格與優惠政策

所有房源必須上銷控板，上墻公示；銷售人員手中有一份面價，銷售部經理手中必須有一份底價。

優惠政策方面：銷售人員手中沒有任何優惠權限，最好不要給予任何客戶優惠，個別情況特殊處理，同時要做好優惠申請程序，嚴格把關，層層審批；如果稍有松懈，多米骨牌效應立即顯現，殘局很難收拾。設立守價獎，鼓勵銷售人員做好守價工作。加強守價技巧培訓。

3.客戶轉介紹

不要期望通過給予客戶某些優惠或者好處來吸引客戶，增加客戶轉介紹。因為城市就那么小，人就那么幾個；消息傳的會很快，這么操作了不但不能達到預期效果，還會搞得一團糟。因為當地人的腦子里面還沒有介紹費這種概念，容易讓他們感覺被朋友出賣了，他們知道后，會到銷售中心鬧事，不利于項目的銷售。也許會有一部分客戶為了部分利益轉介紹一部分客戶，但后患無窮。

如果公司與銷售人員能夠給其提供認可的產品和優質的服務，通過口碑宣傳，會帶來大批客戶轉介紹。客戶認可的是產品和服務，不是那么一點點地利益。因此如果想獲得更多更好的客戶轉介紹，必須在銷售過程中樹立起良好的口碑。

4.銷售模式

根據項目情況和當地風土人情制定行之有效的銷售模式，將一線城市先進的營銷理念與本地風情相結合；以風情銷售塑造項目品牌，以激情銷售來推動項目銷售工作，以感情銷售來開拓客戶源，增加客戶轉介紹。

前期：通過對項目風情的塑造，給予潛在購房者以遐想的空間，抓住他們向往大城市生活的心理，告知他們我們即將賦予他們的是什么樣的生活方式。

宣傳模式：多以軟文炒作為主，輔助以體驗式活動。

強銷期：抓住小地方購買者得跟風情結在銷售現場營造項目熱銷氛圍，通過激情銷售加快去劃速度。

宣傳方式：銷售中心氛圍的營造和包裝為主，硬廣告大量投放。

持續期：以感情銷售為主，通過強銷期以后，前期積累的客戶資源已經消耗完了，同時廣告宣傳攻勢也進入了持續期，廣告投放減少。客戶到訪量減少，成交量下降，銷售人員容易產生疲倦心理。此時適當制造一些話題，吸引已購房客戶到訪，與之溝通，建立良好的關系，使之成為項目的免費宣傳者，建立口碑效應。通過口碑宣傳，最好的業績能產生1：1的客戶轉介紹，最少也能產生5：1的客戶轉介紹。持續期的感情推廣投入視前期銷售業績來定。銷售好，少投入；銷售不好，大投入。

宣傳方式：制造話題，組織活動，配合少量的硬廣告宣傳推廣。

掃尾期：分階段性掃尾和項目掃尾。經過持續期，會有一部分房源仍未售出，對這部分房源如何銷售要視項目情況來定。如果是階段性掃尾，剩余房源可以保持原價不變，待下一期房源開始銷售，通過兩期間的價格差，將上期剩余房源慢慢的消化掉。如果是項目掃尾，可以通過最后一輪廣告推廣，爭取完成一定量的銷售。最后剩余部分可以分發到中介所進行銷售，給予其提成，銷售部取消，從而減少公司支出。在短時間內將項目結束，獲得最大的利潤。