第一篇：開發報建人員的基本能力概要

開發報建人員的基本能力概要

1、業務熟悉度和規范學習。

在實際報建報規工作中，做到任何環節心中有數，條理清晰。通過與政府職能部門溝通和手續辦理過程當中，體驗與總結并學習和積累，從而達到職業經歷的提煉。閑暇之余學習方案設計文本、國家建筑設計規范和政府文件，不斷提高自己的專業素養。

2、溝通力和公關力。

報批報建的溝通力是所有報批人員所必須具備的第一要素，如何建立與政府部門的關系，如何搞好關系，并不是你說說就能搞定的，而是需要我們去踏踏實實地去和政府人員溝通、去互動才能搞好關系。各個人都有不同的性格和特點，怎樣提高辦事效率與自身的溝通能力是互相牽引的。

3、團隊配合能力。

開發報建中常常要涉及多個政府職能部門或事業單位。我們要知道需要哪些配合部門共同協作，只有這樣報批報建工作才會井井有條，亂而有序。

4、預判能力。

對于一個大節點證件，要做到可以預知將來在各個小節點會發生的問題和困難，做到提前預知，提前準備，從整體政府政策環境，到各地方出臺的細節。這樣可以節約報建時間，從而避免不必要的麻煩。

5、抗壓能力。誰工作都有壓力，有時候壓力就是動力！特別是在報批報建這個環節，從報批報建工作性質來看，主要是跑政府機構，事事處處你都是個低眉順目者，時時刻刻都要準備著看別人的眼色，受領導的怨氣。所以不要害怕困難，從困難中解決問題。怎么樣從逆境中總結，改進，成長是很關鍵的。堅強，堅韌，堅毅是報建人員具備的心理素質。

6、應變能力。

這個世界上唯一不變的就是變化，每時每刻環境和人物都在變化。怎么做變化的引導者，把壞的變化轉變為好的是一種能力的體現。學會變化，從矛盾中理清思路。

7、談判能力。

在職業的發展需要當中，從初級的報建專員到后期的報建副總，從剛開始的資料申報，到后期的土地拓展，怎么和政府談判是一個很重要的后期能力，需從前期開始培養。談判的結果直接影響到土地各項的開發成本，節約成本就是創造利潤。

8、信息收集能力。

一個信息的獲取可以體現出報建人員接受資訊的能力，從多方面多渠道獲取具備商業價值的市場資料信息?？梢栽诮窈蟮墓ぷ髦校瑫r時處于引導領先的地位。對預判的準確性和可持續性，打下了良好的基礎。這包括土地的出讓計劃，市場的行情，未來的預期，潛在的競爭對手。

9、運籌能力。

開發報建是一個相當復雜和漫長的過程，為了達到以最短的時間產生最大的價值為提前下，必須把事情逐一劃分起來，哪些事情輕重緩急，前后順序要把握一個度。不然該用力的地方沒有用上力，該用力的地方卻不重視，反而會弄巧成拙，最后延誤工期，給公司造成不必要的成本損失和延誤機遇。

第二篇：開發報建知識

房地產開發報建流程

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。為給那些欲進入房地產開發項目的公司對房地產開發過程有一個初步的了解，現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。

2、開發商應提交材料：

(1)申請書;

(2)企業營業執照;

(3)用地證明文件或者土地使用權證;

(4)建設用地規劃許可證;

(5)建設工程規劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

(8)房屋測繪成果;

(9)根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。開發報建員的工作內容

1、熟悉申請辦理“兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準備工作，了解建筑物周圍的環境及“三通一平”的情況。按照建設工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續。

2、協助科長做好項目的可行性研究、立項和設計評審、審查的對外聯系、接待工作以及施工過程中的設計變更處理。

3、了解所報項目的總圖設計、工程內容和審批單位的具體要求。催辦工程項目的立項、審批等落實情況。

4、做好報建項目費用的減免工作和有關設計施工的報建協調工作。

5、負責聯系工程項目竣工后，規劃、消防等專業部門的驗收簽證工作。

6、負責有關報表的填寫、上報，及時向檔案、資料員移交工程報建的完成資料。

7、完成領導交辦的其他工作。

注：

“兩證一書”是對中國城市規劃實施管理的基本制度的通稱，即城市規劃行政主管部門核準發放的建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，根據依法審批的城市規劃和有關法律規范，對各項建設用地和各類建設工程進行組織、控制、引導和協調，使其納入城市規劃的軌道。根據《城鄉規劃法》，城鎮規劃管理實行由縣規劃建設行政主管部門核發選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的制度，簡稱“一書兩證”。

《建設項目選址意見書》是將計劃管理與規劃管理有機結合的成功經驗的總結。城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃，設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。

目的：①是城市規劃行政主管部門審核建設項目選址的法定憑證。②是土地部門提供土地，計劃部門項目立項的依據。③設計任務書（可行性研究報告）報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部核發的選址意見書。

《建設用地規劃許可證》是建設單位向國土資源行政主管部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是保證城市土地合理使用，防止和減少違法占地的有效措施。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。

核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。

法律后果：按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證后，方可辦理開工手續。

核發的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。法律后果：房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

“兩證一書”的辦理：

一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；

二、關于辦理建設用地規劃許可證所需資料、經過按程序審批的該地塊的詳細規劃（由具有規劃資質的編制單位出圖）2、發改委立項，只需寫個報告，批了就行了 3、項目的環境影響評價審批（環保局）4、與國土局簽訂的土地出讓合同

5、地塊的紅線圖。應由有測繪資質的單位出具現狀圖，在現狀圖的基礎上畫紅線圖，可以是規劃科直接畫。

三、關于建設工程規劃許可證所需資料 1、申請表及申請報告

2、申請人身份證明及經辦人法人委托書，法人身份證，組織機構代碼，開發資質； 3、經效驗的土地使用權屬證明及宗地圖

4、經效驗的建設用地規劃許可證復印件及紅線圖

5、經批準的規劃條件（拿投標書時里面有幾個數字），土地出讓合同

6、經批準的修建性詳細規劃，定位圖，豎向圖。（一般由市長審批，定位圖、豎向圖在詳細規劃中）

7、需要相關行業主管部門審查的審批意見（發改委、環保局、圖審辦、人防）

8、經批準的建設項目單體設計方案和立面效果圖

9、建設工程規劃咨詢報告（有資質的規劃咨詢中心出具）10、全套施工圖一份（含總平面圖）及電子文檔

房地產開發報建知識

一、什么叫做房地產 是房產和地產的統稱。

二、土地使用權的概念

1、行政劃撥方式（政府，土地使用權，無償，使用者）

2、地產轉讓方式（買賣、贈與等）

3、政府出讓方式： 1）招標：

招標就是指在一定范圍內公開貨物、工程或者服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為。招標的方式：①公開招標；②邀請招標 招標代理：

招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。

招標代理機構是依法設立從事招標代理業務并提供服務的社會中介組織。招標出讓程序：

A.市國土局制定出讓土地招標方案，報經市政府批準發布招標公告；

B.有意投標人到指定地點購買土地使用規劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其他有關文件；

C.市國土局向有意投標者解答有關出讓土地法規及出讓有關問題；

D.投標者在規定的投標截止日期前繳納保證金，并將密封后的投標書投入標箱； E.市國土局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作；

F.對有效標書進行評審，市國土局向中標者發出中標證明書，未中標者由市國土局退還保證金；

G.中標者在規定時間內與市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金；

H.中標者按合同規定支付全部出讓金后，到市國土局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。2）拍賣：

拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣方式的特點：

①通過拍賣的形式進行買賣而轉移拍賣標的物； ②最高應價者獲得標的物； ③拍賣行業具有中介服務性質。拍賣方式的程序：

A.市國土局制定出讓土地拍賣方案，報經市政府批準后，發布拍賣土地公告； B.市國土局向競爭者提供土地使用合同書文本，土地使用規劃及其他有關文件； C.驗證競買者資格，發放標牌；

D.市國土局主持拍賣競買，簡單介紹拍賣地塊情況，宣布拍賣起價； E.競買者舉牌應價；

F.競買獲勝者按土地出讓合同規定，在付款時限內向市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金；

G.競買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內，到國土局辦理土地使用權登記手續，領取國有土地使用證。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式的特點： ①公開公正公平

②時間長，允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 ③操作簡單，便于開展工作

④有利于土地有形市場的形成和運作。土地掛牌出讓的程序：

A.發布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點；

B.出售掛牌文件：在掛牌公告規定時間內出售掛牌文件，并組織現場勘探；

C.受理競買申請：在掛牌公告規定時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明、法定代表人身份證復印件辦理競買申請，繳納競買保證金；

D.審查掛牌資格：根據掛牌文件要求，對競買人的開發資質、誠信記錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動；

E.掛牌：在掛牌公告規定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價，更新現實掛牌報價；

F.揭牌：在掛牌公告規定的截止時間確定競買人，竟得與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金；

G.公布成交結果：掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

（三）關于土地

一、土地分類：

A、按照開發利用：生地和熟地；

B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設施所占用地）、商業服務用地（各種商店等占用的地）、工業用地（獨立設置的工廠等用地）、倉儲用地（指國家、省及地方的儲備、中轉等用地）、市政公共設施用地（自來水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機場）、綠化用地（公園、動物園、植物園等）、特殊用地等； D、按照國家土地利用總體規劃制度分：農用地、建設用地和未利用地。

二、怎么體現土地的所有權和使用權？ 土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用權出讓年限： A、居住用地70年；

B、工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年； C、商業、旅游、娛樂用地40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： A、國家有權無條件的收回該土地；

B、建筑主體經質控部門檢驗后不屬危房：

C、項目的存在不影響城市規劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續使用。

三、房地產市場 A、一級市場：以土地為主體（亦稱土地市場、土地交易市場）；

B、二級市場：開發商獲得土地后，投入一定的資金建設，通過有償或贈與將產權轉賣給需求者（新建商品房的買賣市場）；

C、三級市場：房屋在消費市場的在此流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租賃（二手房）；

四、零散的名詞概念

1、生地：是指可能為房地產開發與經營活動所利用，但尚未開發的農地和荒地，一般該類土地離城鎮較遠，無市政基礎設施，未開發利用。

2、熟地：是指已完成市政基礎設施建設的土地，達到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。

3、三通一平：水通、電通、路通和場地平整。

4、七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。

5、飛地：又稱插花地，指土地所有權人或者使用權人的土地部分或全部被他人土地包圍的。

6、毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設施的、將被改建的土地。

7、宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

8、土地級別：是指根據土地利用價值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。

9、炒地皮：是指對到手的土地使用權進行的轉售，常指土地投機商在對某地段土地與其地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權），等到地價達到預期價位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。

10、三區六線

“三區”：是指鎮域范圍內確定的不準建設區（區域綠地）、非農建設區（城鎮建設區）、控制發展區（發展備用地）三大類型地區的規模和范圍。

用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標點的連線，線內的地塊就是取得使用權的土地范圍，一般用紅線標識。

但在實際實施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎上再向內退讓一定距離作為緩沖帶，各地規定的具體數字不同，主要是為了以后城市的發展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內。

建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構筑物不得超越此界限。

城市黃線：是指對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界限。

城市藍線：是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界限。

城市綠線：是指城市規劃的綠地范圍，此范圍內只能進行綠化，不得改做它用。

城市紫線：是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區及省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區保護范圍界限。

11、各類面積概念：

建設用地面積：也稱總占地面積，是指城市規劃部門確定的建設用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。

總建筑面積：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。小區總建筑面積：是指小區內住宅、公建和人防地下室面積總和。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。

使用面積：是指建筑物中直接為生產或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。結構面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。

輔助面積：各層中為輔助生產或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。

公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。實用面積：它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。

凈面積：所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

計租面積：作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室、客廳、衛生間、廚房、過道、樓梯、陽臺（閉合式按一半計算）、壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率：得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑總面積+分攤的公用建筑總面積。

開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米~3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內的建筑密集程度。

進深：進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

套內面積：套內面積俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要有兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。竣工面積：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑。公用建筑面積分攤系數：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數。

共有建筑面積：房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。------商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。征地補償標準：是指在市鎮行政區的土地根據政府總體規劃確定的用地范圍內，依據土地類型、土地年產值、土地區位登記、農地用等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活水平保障等因素，再依據片區劃分用于征地補償綜合計算的標準。拆遷補償標準的調整由市縣人民政府公布。我國法律規定各地政府應根據經濟發展水平。當地人均收入增長幅度等情況，每2至3年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平。目前實施的征地補償標準已超過規定年限的省份如未及時調整，將不予通過用地審查。各類具體的價格補償標準由區縣物價局依據當地經濟水平和人均收入水平等情況進行定價。征地補償費用項目：

1、土地補償費：用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被征用造成經濟損失而支付的一種經濟補償。

2、青苗補償費：用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費：用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所有人支付的一種補償費用。

4、安置補助費：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

第三篇：前期開發報建管理辦法

前期開發報建工作管理制度

一、目的

為規范公司工程項目前期開發報建工作行為及事務處理標準，使工作得以圓滿進行，特制定本管理制度。

二、適用范圍

本制度適用于本公司工程項目各階段所有前期開發報建工作的進行。

三、前期開發報建工作要求

1、工程部前期開發報建主管應熟悉房地產開發全過程的程序，熟悉政府土地、規劃、建設、配套、工程管理體系的辦事程序。

2、了解開發項目的占地面積、容積率和綠化率等規劃指標，項目紅線內外水、電等能源配套設施情況及收費，是否九通一平，樓盤的地理位置，交通狀況以及規劃狀況，項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環境、周邊經濟發展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節能、環保和智能化設施、物業管理方式等。

3、以項目為基礎了解施工進度，從實際出發制定合理的工作計劃，實現與工程建設的統一、協調、同步。

4、所有有關工程項目的政府批件、權證資料，一經獲得將原件并復印件轉交資料員保管，做好交接記錄工作。

5、工作進行中，涉及費用支出的，填寫《報批單》及《付款申請單》，由報建主管、工程部經理、工程副總經理、財務部、總經理簽字同意后領取，將相關票據交財務部。

6、工程結束后，對工程期間工作做總結報告，交主管領導審閱。

7、搜集政府有關建筑、能源等相關政策，提前完成項目前期配套的計劃

工作，上報主管領導進行相關決策。

8、應定期上報工作進度計劃及相關政策法規研究報告。

四、工程部前期開發報建主管工作職責

1、辦理從項目立項開始到申請《建設工程規劃許可證》的全部手續工作。

2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續工作。

3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環保等相關手續。

4、協助組織工程竣工、檔案驗收工作，辦理《房屋產權證》。

5、完成領導交辦的其它工作。

五、工作內容

1、項目可行性研究階段：

（1）搜集市場相關信息，為公司決策層提供可靠數據，辦理土地準備工作，制定嚴密工作計劃，計劃包括征地（買地）、拆遷、補償等方案。（2）測量隊測繪獲得現狀地形圖，填報《建設用地申請書》。（3）辦理《建設用地選址意見書》。

（4）辦理《建設項目環境影響報告表》，環保局出具《環評證明書》。

2、項目前期階段：

（1）繳納土地轉讓金、土地契稅，獲得《土地使用權出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。

（2）辦理《建設用地規劃許可證》。可得到經規劃部門蓋章的《現狀地形圖》及核發通知。

（3）辦理《土地使用權證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作，獲得土地地籍圖。

（4）辦理《設計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。（5）聯系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套要

求，配合設計單位找到能源配套接口。

（6）委托設計單位出設計方案，填報《規劃設計方案申報表》。（7）測量隊定樁、放線，交納相關費用。（8）辦理《房地產開發資質預審》。（9）辦理《內資企業投資項目備案申請》。（10）辦理建委報建工作。

（11）協助組織設計單位招標，辦理招標備案。

（12）各專業（水、電、燃氣、熱力、市政等）設計要點、方案證書，交納相關費用。

（13）辦理《建設工程消防設計審核意見書》，交納相關費用。（14）辦理《建設工程人防設計審核意見書》，交納相關費用。（15）辦理《供熱證明書》，交納相關費用。

（16）辦理《綠化證明書》，如需辦理綠化遷移手續，交納相關費用。（17）辦理《防雷證明書》。（18）辦理《大、小配套手續費》。

（19）辦理《擴初設計批復》，項目投資計劃，設計單位施工圖紙設計及各專業項目圖紙設計（根據專業公司要求或由專業公司設計），辦理《施工圖審查意見書》。

（20）辦理設計合同、勘察合同備案。（21）辦理《建設工程規劃許可證》。

3、工程招標階段：

（1）在取得《施工圖審查意見書》后，辦理《監理、施工單位工程招標監督管理》。

（2）監理、施工單位招標及招標備案。

（3）辦理《工程質量監督申報登記書》。

（4）交納墻改費、散裝水泥費、安全文明施工等相關費用。（5）辦理《工程施工許可證》。（6）辦理《售房許可證》。

4、工程施工準備階段：

（1）試樁前，進行臨時水、電的開戶，協調關系，爭取充分享受相關優惠政策。

（2）向轄區綠化、環保、環衛、市政、交通管理等部門辦理相關手續、交納管理費，負責協調與相關部門的關系。

5、工程施工階段：

（1）協調與質量監督站的關系，協助組織申報樁基、基礎、主體、竣工等各階段的驗收工作，做好現場資料的整理、歸檔工作。

（2）能源（水、電、燃氣、熱力、市政等）單位驗收組織，簽訂使用正式使用協議、合同。

6、工程竣工備案驗收階段：

（1）負責組織勘察、設計、監理、施工及各專業局進行備案工作，獲得《勘察單位工作質量合格證明書》、《設計單位工程質量合格證明書》、《監理單位竣工驗收評估報告》《施工單位質量保修書》、《工程質量驗收證明書》、《建筑工程質量監督報告》、《工程竣工備案通知書》。

（2）組織各單位辦理工程檔案驗收，獲得《建設工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。

（3）委托防雷、室內空氣質量監測單位進行相關監測。

（4）組織人防監督站進行人防竣工驗收工作，獲得《人防合格證明書》（5）組織消防單位進行消防驗收，獲得《消防驗收意見書》

（6）組織環保單位進行驗收，獲得《消防影響報告》。（7）辦理《規劃驗線合格證》（8）辦理《建設工程規劃驗收合格證》

（9）辦理《建筑面積核定書》，辦理《房屋產權證》。（10）經營管理單位竣工驗收及資料交接工作。

第四篇：開發報建—工程規劃許可證（推薦）

建設工程規劃許可證

1.提交下列申請材料：

1）書面申請（原件1份）；

2）施工圖說（2份，附電子文檔，建筑工程限于建施圖），有外立面審查專項要求的，提供建筑外立面設計大樣圖、效果圖、主要材質樣品；

3）土地權屬證件（復印件1份）或土地批準書；

4）建設工程初步設計批準文件（原件1份，限政府投資項目，以及非政府投資項目中的大、中型建設項目）；

5）計劃文件（原件1份，國家或市政府規定需要計劃的建設項目）；

6）高切坡、深開挖的論證意見（原件1份，涉及高切坡、深開挖的建設項目）。

7）氣象部門（防雷審查）所需申請材料（限符合國家氣象局第11號令第四條規定范圍的建設項目）：

設計總平面圖、建筑及電氣專業圖。

8）繳納規費（詳建設項目規費收取表）。

2.具體審批流程：

報建→窗口審核資料發放受理回執→建管科經辦人審查施工圖→經辦人出具放線通知單并勾勒建筑平面范圍線作為放線附圖→分管局長簽發放線通知單→將放線通知單及附圖報送市勘測院初審→勘測院現場放線核實放線坐標，出具放線回單及坐標、紅線核實圖→支付勘測費用取得放線回單及附圖返回規劃局→規劃局建管科及監察科聯合到現場復核簽字→建管科經辦人將施工圖指標報市規劃信息中心核指標→經辦人整理放線及核實指標數據，編寫建設工程規劃許可證及附頁表格→科長復核→分管局長簽發→建設單位與規劃局簽訂公示牌協議→繳納公示牌費用及規劃綜合服務費→窗口取件

3.取得文件：

1.建設工程現場放線通知書；

2.放線校驗回單；

3.建設工程規劃許可證及附圖

第五篇：前期開發報建人員的工作內容

名詞解釋

報建員，顧名思義就是報建的人員。名稱由來

在房地產業和建筑業飛速發展的今天，報建員的重要性就體現出來了。

我國的房地產開發流程基本上都是先去項目所在地的發改委立項，拿到立項批復后就開始往各個建設相關的部門跑。國土證和建設工程施工許可證是最重要的證件。而報建員的任務就是幫助公司順利取得相關證件，人脈和能力出眾的報建員能大大縮短這一過程，因為房地產開發所需的資金特別龐大，一天的利息可能就是十幾萬。所以，報建員的重要性就能得到體現。專業需求

大學沒有報建這方面的專業，但像土木工程、工程造價、建筑工程管理、建筑工程技術等專業還是占優勢些的。報建過程中涉及了非常多的建筑知識，這就需要有非常深厚的相關專業知識，同時非常重要的一點是人際交往能力。

發展前景

報建員當然不能長久的做，在許多房地產公司，報建員由于對整個項目的操作流程非常熟悉，往往能成長為項目總經理。所以說報建員又是項目經理的搖籃。編輯本段報建員崗位職責

1、負責

負責協調房地產開發前期主管部門，完善各種具體手續，保證開發計劃順利實施。

2、負責

負責協調與市政府有關部門關系，確保市政配套設施符合公司開發項目的需要，組織有關部門完成市政配套設計，完善小區的各種市政配套設施。

3、完善

完善房屋入住所需的各種手續，證件等。

4、參與

參與各有關單位及部門經濟合同的談判，并及時整理已完成的合同。

5、處理

處理公司交于的其它事宜。

另外要注意的事項：

1、熟悉申請辦理“兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準備工作，了解建筑物周圍的環境及“三通一平”的情況。按照建設工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續。

2、協助領導做好項目的可行性研究、立項和設計評審、審查的對外聯系、接待工作以及施工過程中的設計變更處理。

3、了解所報項目的總圖設計、工程內容和審批單位的具體要求。催辦工程項目的立項、審批等落實情況。

4、做好報建項目費用的減免工作和有關設計施工的報建協調工作。

5、負責聯系工程項目竣工后，規劃、消防等專業部門的驗收簽證工作。

6、負責有關報表的填寫、上報，及時向檔案、資料員移交工程報建的完成資料