第一篇：XX銀行XX分行個人住房信貸領域風險排查報告

XX銀行XX分行個人住房信貸領域風險排查報告

人民銀行XX市中心支行：

根據《關于開展個人住房信貸領域風險排查工作的通知》的要求，我行立即組織開展了相關排查，具體由風險管理部牽頭落實，現將排查結果報告如下：

一、基本情況

截止XX年XX月XX日，XX分行共有個人住房按揭貸款XX筆，金額XX萬元。其中一手住宅按揭貸款XX筆，余額XX萬元。二手住宅按揭貸款XX筆，余額XX萬元。

二、房地產政策及市場走勢判斷

2017年以來，“四限”政策持續發力，熱點城市在保持現有調控政策不變的同時，部分城市進一步升級調控。XX作為新晉“三線”城市，從2017年7月1日起開始執行《XX市促進中心城市房地產業健康發展的意見》，意見從多個角度調控房地產市場，提出包含“商品房現房銷售”等若干條調控措施。

與此同時，房地產信貸“去杠桿”持續推進，在按揭貸款額度緊縮的同時，各地又開始嚴查“消費貸”、“經營貸”、“房抵貸”等資金違規流入房地產市場，央行也明確支持北京、深圳、南京等地首套房貸利率不同比例上浮，房貸資金全面緊縮。我市各金融機構貸款額度也有不同程度的縮緊、各行房貸利率不同程度提高，開發企業按揭貸款回款周期拉長。但房產交易量仍然處于高昂上漲態勢，月度交易量均為去年同期的2倍左右。據統計，XX區、XX區等多個地區的房價較去年同期上漲20%以上。房地產市場前景看好，吸引了諸多知名開發商前來投資，萬達、萬科已入駐我市，中糧、保利等大型房產公司也已與XX市政府對接，紛紛囤地。預測未來半年我市房地產市場仍將持續高昂態勢，房價及交易量均將穩中有升。

三、個人住房按揭貸款情況

1、我行于XX年三季度正式開展個人住房按揭貸款業務，至XX年底已投放XX筆，余額XX萬元，主要合作樓盤為XX、XX、XX。其中首套房貸款XX筆，貸款余額XX萬元，占比XX，利率執行基準下浮10%，首付比例均不低于20%；二套房貸款XX筆，貸款余額XX萬元，占比XX，利率執行基準上浮10%，首付款比例不低于30%。

2、XX年始我行新準入了XX、XX兩家樓盤，至XX年底共投放個人住房按揭貸款XX筆，新增金額XX萬元，其中首套房貸款XX筆，貸款余額XX萬元，占比XX，利率執行基準下浮10%，首付款比例不低于20%；二套房貸款XX筆，貸款余額XX萬元，占比XX。利率執行基準上浮10%，首付款比例不低于30%。

3、自2018年以來，截止2018年5月31日，我行新投放個人住房按揭貸款XX筆，新增金額XX萬元，均為首套房貸款，利率執行基準上浮10%，首付款比例不低于20%。

綜上所述，我行個人住房按揭貸款主要集中于XX年XX月-XX年XX月之間投放，自XX年XX月XX日以來，我行對個人按揭貸款政策收緊，不僅提高了按揭貸款利率，在額度上也較去年有大幅下降，按揭貸款增幅較低。已發放的個人住房按揭貸款多為首套房按揭，購房人員主要為進城務工人員，購房用于自住，以剛性需求為主。

四、個人住房按揭貸款風險

截止XX年XX月XX日，我行個人住房按揭類無逾期貸款，無不良貸款。我行主要從以下幾點防范風險，具體如下：

1、嚴格審查項目準入

自2017年7月份以來，各地土地成交規模顯著回升，但規模的上升并未帶來土地價格的回落，地價持續走高。一線城市持續放量，受政策限制和租賃土地集中出讓影響，成交均價及溢價率均有所回落；二線和三四線市場均呈現土地出讓“郊區化”現象，XX市萬科、郎詩、萬達等著名房企紛紛囤地在市區“非核心位置”囤地，帶動了周邊地價上升。地價上升導致的企業開發成本提升，因此我行在對項目的選擇上更加謹慎，充分考慮了項目的選址、類型、物業配套及開放商經濟實力、開發經驗等多方面因素，在合作項目的選擇上優先選取了大型房源，目前在合作的僅有XX、XX兩家樓盤。

2、充分調查抵押物實際價值

房產價格增長過快容易引起經濟“泡沫”，我行在按揭貸款的受理過程中高度關注抵押物價格，確保抵押物評估價值合理，規避抵押物實際抵押率過高的風險。

3、實時關注本地房貸政策

房地產業作為支柱產業，相關購買及信貸政策也是調節經濟的重要手段。近年各種“限購”、“限貸”政策層出不窮，對開發商的銷售進度、回款進度影響重大，我行時刻關注各類房地產政策，并在業務開展過程中及時調整政策。

4、把控客戶個體風險

（1）XX地區剛需性購房貸款依然占按揭貸款總量的50%以上，按揭群體普遍為進城務工人員，經濟實力一般，我行在客戶群體的篩選上高度關注還款來源與征信記錄，為把控還款來源穩定性，我行要求追加借款人配偶作為共同還款人，并根據客戶具體情況要求追加擔保人等。

（2）我行嚴控“首付貸”，深入調查消費類貸款的用途，嚴禁消費類貸款流入房地產市場；深入核查首付款來源，嚴控居民高杠桿購房的信貸風險。

五、個人商業用房按揭貸款風險

截止XX年XX月XX日，我行無個人商業用房按揭貸款。

第二篇：銀行風險排查情況的報告

銀行風險排查情況的報告

根據市行關于開展風險排查活動的通知要求，我行立即組織開展全轄業務經營風險點排查活動，制定方案、組織力量從1月20日開始，對公司業務進行了全面排查，現將排查情況報告如下。

一、公司業務排查情況

（一）公司業務賬戶排查

我行公司業務部共開立對公賬戶戶，其中基本存款賬戶戶，專用賬戶戶，臨時存款賬戶驗資需要開立的戶。不存在同一營業機構為同一存款人開立多個基本賬戶和一般賬戶及同一證明文件為存款人開立多個專用存款賬戶；單位開立賬戶使用的名稱符合規定；不存在開戶資料未經有權人審查并簽署意見而開戶的問題。堅持記賬與對賬分離原則，會計主管按月檢查往來對賬、銀企對賬情況，對未達賬進行跟蹤核對。

在公司業務銀行結算賬戶的使用過程中不存在一般存款賬戶辦理現金支取業務問題。基本戶等其他專用存款賬戶的現金支取符合規定。臨時存款賬戶不存在超過有效使用期限仍辦理資金收付業務的問題。注冊驗資賬戶在驗資期間不存在辦理對外支付業務問題，注冊驗資的資金匯繳人與出資人名稱一致。

銀行結算賬戶的變更與撤銷。存款人變更賬戶名稱、法定代表人等開戶信息資料出具申請及有關部門的證明文件；及時修改客戶信息；存款人的印鑒做相應變更。存款人撤銷銀行結算賬戶申請經會計主管或主管審批，檢查銷戶前存款人貸款、應收利息、結算費用等應收款項結清。存款人撤銷銀行結算賬戶時繳回未用重要空白憑證、結算憑證和開戶登記證；柜員審核無誤并將重要票據作作廢處理。在辦理單位銀行賬戶撤銷手續時，在其基本存款賬戶開戶登記證上注明銷戶日期并簽章；于賬戶撤銷之日起2個工作日內向人民銀行報告。無頻繁開、銷戶，通過虛假交易進行洗錢活動。對已轉入“久懸未取專戶”的款項，存款人要求支取原賬戶款項時，提供了合法擁有賬戶支配權的證明文件，并經過有關負責人審核后列支。

銀行結算賬戶重要資料的管理。建立了銀行結算賬戶管理檔案,并按會計檔案進行管理。預留簽章為該單位的公章或財務專用章加其法定代表人（單位負責人）或其授權的代理人的簽名或者蓋章。單位結算賬戶印鑒卡片的管理安全、完整，不存在有賬戶無印鑒卡片、有印鑒卡片無賬戶問題。對印鑒卡丟失的賬戶，要求客戶提供印鑒卡丟失證明，防范賬戶風險。

（二）大額資金支付管理情況排查

大額資金支付管理。設立了相應的崗位，分工明確，職責清晰；對于大額資金支付交易的報告范圍符合文件規定，不存在隨意擴大或縮小范圍的現象；大額資金的支付交易的報告程序符合有關規定要求，不存在漏報等現象；對開戶單位建立客戶身份登記制度；辦理大額資金支付，有合法的支付憑證；對開戶單位大額支付資金的特點、來源與其經營規模、經營范圍等進行分析監測。

大額現金支取管理。對開戶單位基本存款賬戶、專用存款賬戶及臨時存款賬戶，或個人結算賬戶的大額現金支付建立分級審批制度；建立了大額現金支付臺賬制度和月度統計分析制度；針對現金活期存款存入超過20萬元及現金活期存款支取超過5萬元的用戶，以月報的形式在人民銀行賬戶管理系統備案。由于反洗錢還是一項較為陌生的工作，基層從業人員對反洗錢缺乏系統的理論知識和足夠的實踐經驗，有待進一步提高辨別可疑支付交易的判斷能力。

（三）重要空白憑證管理情況排查

重要空白憑證入庫管理。重要空白憑證按種類分類管理；從上級行領用的重要空白憑證入庫填制記賬憑證及時入賬，重要空白憑證入庫數與入庫的重要空白憑證實物一致；指定專人管理庫房重要空白憑證；柜員領用的重要空白憑證因故未用交回的，憑證管庫員作入庫處理。

重要空白憑證出庫管理。重要空白憑證出庫時，出庫手續符合制度規定；出庫的重要空白憑證實物與出庫單數相符；柜員領用重要空白憑證，填制記賬憑證經有權人審批后，交憑證管庫員辦理出庫手續；

重要空白憑證出售管理。客戶購買重要空白憑證時，填制“領用憑證”，并加蓋單位預留銀行印鑒；預留印鑒核對一致；柜員及時選擇相關交易，錄入領用單位賬號、憑證種類和憑證號碼；出售給客戶的重要空白憑證加蓋領用單位賬號、開戶銀行名稱戳記。

二、公司業務排查活動的收效

（一）帳戶管理方面。賬戶的管理，對公存款賬戶的開立、使用、變更與撤銷、資料的管理以及基本制度的落實情況、企業和銀行的對賬，重點是對賬和開戶制度執行情況。一是基本存款賬戶是存款人因辦理日常轉賬結算和現金收付需要開立的銀行結算賬戶，開戶資料要素是否齊全，是否有開戶許可證；存款人日常經營活動的資金收付及其工資、獎金和現金的支取，是否通過該賬戶辦理。二是一般存款賬戶用于辦理存款人借款轉存、借款歸還和其他結算的資金收付，該賬戶是否只辦理現金繳存，不辦理現金支取。三是專用存款賬戶用于辦理各項專用資金的收付。單位銀行卡賬戶的資金是否由其基本存款賬戶轉賬存入。該賬戶是否不辦理現金收付業務。財政預算外資金專用存款賬戶是否不能支取現金。四是臨時存款賬戶用于辦理臨時機構以及存款人臨時經營活動發生的資金收付。臨時存款賬戶的有效期最長是否未超過2年。注冊驗資的臨時存款賬戶在驗資期間是否只收不付，注冊驗資資金的匯繳人應與出資人的名稱是否一致。五是存款人撤銷銀行結算賬戶，是否與開戶銀行核對銀行結算賬戶存款余額，是否交回各種重要空白票據及結算憑證和開戶登記證，銀行是否核對無誤后才可辦理銷戶手續。存款人不能按規定交回各種重要空白票據及結算憑證的，是否出具相關證明，是否按規定對開戶資料進行審查，致使單位開立虛假銀行結算賬戶的；是否按規定建立存款人信息數據檔案或收集的存款人信息數據；是否做到賬務核對換人復核，對發生額明細和余額是否進行逐項核對。

（二）大額交易支付交易方面。

大額資金支付管理等各環節是否實行換人換崗復核制度，大額資金支付管理是否得到有效控制，短期內資金是否分散轉入、集中轉出或集中轉入、分散轉出，資金收付頻率及金額與企業經營規模是否明顯不符；資金收付流向與企業經營范圍是否明顯不符，企業日常收付與企業經營特點是否明顯不符；周期性發生大量資金收付與企業性質、業務特點是否明顯不符；相同收付款人之間在短期內是否頻繁發生資金收付，長期閑置的賬戶是否原因不明地突然啟用，且短期內出現大量資金收付；短期內是否頻繁地收取來自與其經營業務明顯無關的個人匯款；是否頻繁開戶、銷戶，且銷戶前發生大量資金收付；是否有意化整為零，逃避大額支付交易監測。

（三）重要空白憑證的管理方面 重要空白憑證是否指定專人保管，貫徹“印、押、證分管”的原則。是否按重要空白憑證的種類設立登記簿。對重要空白憑證的領入、出售、使用時均是否逐筆記載登記簿，同時記錄號碼。每日營業終了，經辦人是否將各登記簿余額之和與重要空白憑證科目余額核對一致；登記簿的號碼應與實物號碼核對是否一致。通過此次活動，增強了公司業務部人員的法規意識和責任感，有力地促進了全員按制度辦事、依規程操作的自覺性，積極主動地參與這次排查活動，在排查中發現問題，總結經驗，為以后的工作打下了堅實的基礎。

第三篇：銀行員工風險排查報告

社會融資行為排查報告

按照《***銀監局辦公室轉發中國銀監會辦公廳關于銀行員工涉及社會融資行為風險提示有關文件的通知》（*銀監辦通****號）文件要求，我部組織進行全員排查，排查重點是銀行員工涉及民間借貸、集資等社會融資行為。

一、工作組織情況

一是精心組織。高度重視民間借貸可能形成風險的后果，認真組織，精心實施，防范員工個人民間借貸風險事件，避免引起聲譽風險。二是加強領導。成立排查工作領導小組，分別由部室總經理和副總經理任領導小組正副組長，對我部所有員工進行了逐一排查。

二、排查內容

此次員工排查內容主要圍繞以下四個方面展開：是否直接組織、參與民間借貸或集資活動；是否充當社會融資“掮客”，介紹他人參與社會融資從中收取賄賂、提成、傭金；是否與資金掮客、典當行、小額貸款公司、擔保公司存在資金往來；是否有員工利用職務之便或銀行員工身份，為借款人提供還款資金或借用、盜用我行信用進行民間借貸或集資活動。

三、發現的問題及整改情況

本次排查，未發現我部員工涉及民間借貸、集資等社會融資行為。

四、擬采取的監管措施

我部擬采取以下監管措施深入開展排查：

（一）及時發現并鎖定排查重點，發現員工存在社會融資行為的，對與其有關的銀行賬戶開立、對賬、重要空白憑證管理、大額存取款等業務操作環節的合規情況進行深入、細致地檢查，徹底查清查透。

（二）抓好“四個結合”，即與融資性擔保公司非正常業務往來清理排查相結合；與貫徹落實省銀監局風險排查相結合；與日常員工排查相結合；與群眾舉報反映情況相結合，充分發揮案件防控群防群治的作用，切實防范民間借貸風險，避免風險向銀行轉嫁。

某某部室

二〇一二年二月三日

第四篇：銀行聲譽風險排查報告

***支行聲譽風險排查報告

根據上級及總行的文件要求，為有效有效保障我行聲譽，消除負面輿情特別是網絡負面輿情對我行的不良影響；及時收集民意及客戶回饋，保障客戶及我行、行內員工的正當利益和合法權益，我行成立組織，對關于本行社會聲譽風險進行風險排查，具體排查工作如下：

一、加強組織，明確我行輿情工作承責部門及聯系人員為內勤主任，負責具體工作的實施以及相關信息的上報、輪值監測等工作。

二、開展行內自查工作 為及時掌握行內員工的異常行為動向，及時防范員工參與非法集資或借用銀行聲譽從事違規違法行為，我行已在6月份開展員工的異常行為排查，排查事項涵蓋工作中的異常行為表現、組織紀律方面的異常行為表現、個人行為方面的異常行為表現以及涉嫌“黃賭毒”等的九種人排查。并采取背向交互判斷以及抽查談話等方式確保信息來源的真實有效。經過此次排查，暫未發現有異常行為員工。

三、建立與***鎮政府及監管機構的接訪部門的信息交流渠道 為了保證在第一時間獲得群眾、客戶、員工的信息以及上訪原由，直面問題，及時查找自身不足，我行積極與地方政府及監管機構的接訪部門聯絡，確保出現相關信訪問題后，及時接受信息，及時查找事由，接受監督。

四、我行繼續開放信函、公布舉報電話、直接來訪、微信等形式的信訪接待工作渠道。及時接收信訪信息，并保證每一個信訪問題都得到及時、認真的回復。此外，我行不定期核查客戶意見簿所登記的客戶投訴及建議，并對異常情況實施問責制度。截至報告日，我行暫未發現行內、行外及網絡負面輿情風險，在今后的工作中我行將不斷強化工作力度，綜合采取多種措施，切實防范我行聲譽風險。

2016年7月10日

第五篇：我國商業銀行個人住房信貸的風險及防范

【摘要】文章從我國個人住房貸款業務的發展狀況和前景出發，分析了我國商業銀行個人住房貸款業務存在的風險，根據實際情況提出了一些防范和規避商業銀行個人住房貸款業務風險的對策。

【關鍵詞】商業銀行；個人住房貸款；風險；防范

近年來，隨著金融業的不斷發展，個人住房消費信貸業務在深化住房制度改革、促進國民經濟發展方面起到重要作用。個人住房信貸業務的發展與穩定對金融也特別是商業銀行的發展起到了重要的作用，對我國商業銀行個人住房信貸業務進行風險分析并提出防范措施，對保障貸款安全，防止商業銀行金融風險的發生有著巨大的現實意義。

一、我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況和發展前景

（一）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況

我國住房消費信貸業務的發展經歷了三個發展時期：第一個階段為20世紀80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業務的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機構開始嘗試發放城鎮居民住房貸款，住房消費信貸進入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業務的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業銀行住房消費信貸業務的試點工作。1999年2月，中國人民銀行發布《關于開展個人消費信貸的指導意見》，正式要求各金融機構，開展面向廣大城市居民的消費信貸業務。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業務進入迅猛發展的階段。個人住房消費信貸業務的發展有利于商業銀行資產結構的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產質量較好業務種類，成為各銀行競爭激烈的業務品種之一。

（二）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展前景

根據國際經驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產業發展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進入了房地產業飛速發展的時期。與此同時，國家確立了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化發展的戰略。據預測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發揮重要的促進作用。

二、我國商業銀行個人住房信貸存在的風險分析

（一）個人信用風險

目前，在商業銀行個人住房貸款業務中，普遍存在著個人信息與商業銀行所掌握的個人信息不對稱的問題，商業銀行個人住房貸款業務中存在的個人信用風險主要有；第一，貸款者收人證明水分較大，貸款申請者能

根據自己想購買的住房在單位開出相應的收人證明，甚至快倒閉的企業或事業單位也能為下崗職工開出相應的收人證明。第二，由于銀行間會存在信息溝通不暢，有些貸款者的收人證明一式多份，在不同的銀行貸款，在多處購房。第三，個人住房貸款屬中長期信貸，還款期限較長，在這段時間內，個人因工作、家庭、健康等原因造成個人支付能力下降等不確定情況很容易發生，這很大可能邊變為商業銀行的信貸風險。第四，目前，個人住房貸款業務實行浮動利率制度，貸款者承擔了大部分的利率風險，貸款者在利率上升周期中可能出現違約現象。

（二）政策風險

第一，宏觀經濟環境變化帶來的風險。貸款期限長是個人住房貸款的一個顯著特征，在這期間，社會經濟宏觀環境必然發生變化。目前，我國宏觀經濟還處于快速發展的時期，房地產業作為一個支柱產業得到了政府的扶植，一旦宏觀經濟發生變化如出現滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產生巨大的影響。失業率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產生大量不良貸款。第二，政策研究滯后風險。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風險敞口等的深入研究與分析，導致缺乏符合實際的理論和對策指導，對政策的把握和應用不能夠隨機應變，行動存在盲目性。

（三）流動性風險

目前我國的各大銀行主要資金來源是儲戶的存款。在市場經濟條件

下，很多人并不傾向于把錢存進銀行，而是要把錢變“活”，投資到市場中去。這就使得銀行儲蓄存款的流動性增大。資金的流動性意味著銀行手中所掌握的資金在減少。而隨著個人住房貸款業務規模的擴大，銀行資金運用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響銀行資產的流動性。而隨著個人住房信貸業務的不斷開展，需要的資金也越來越多，缺口越來越大，這就形成了矛盾。這只會造成銀行沒有足夠的資金貸給客戶，長期發展的結果必然會使發展迅猛的個人住房信貸業務難以持續。

（四）銀行的操作風險

1．審查把關不嚴，疏于客戶還款能力調查。個別銀行貸前沒有認真調查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監控。目前，個人住房貸款業務的市場競爭非常激烈，不少商業銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經營風險。

2．評估風險已成為銀行操作風險之一。目前銀行以房價或評估價作為貸款依據，沒有有效的抵押率認定方法。故在個人住房貸款業務中存在著較大的估價風險。估價風險不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實際情況是存量房的評估價通常大大高于其實際價值。

3．處罰力度不夠的風險。從銀行關于信貸經營管理方面看，其制定的制度、規定是比較多而且詳細的，但從銀行信貸經營的實際結果來看，效果卻不佳。其原因主要是內部管理失之過寬，尤其是信貸責任追究制度沒有嚴格執行，落實不到位。目前商業銀行普遍存在的一個現象就是：在各銀行中，在信貸業務經營方面，因信貸經營違規或信貸人員的不作為而造成的信貸風險，最終導致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關責任人責任的很少。

（五）法律風險

個人住房消費信貸業務在我國發展的歷史不長，銀行從業人員缺乏控制和防范風險的經驗，法律意識不強，在業務操作中存在不合規情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴，甚至會出現違章違規操作現象，使個人住房消費貸款合同得不到法律保護，從而使銀行面臨著由操作風險導致的法律風險。它包括：一是個人住房貸款手續是否合法有效。二是按揭住房是否存在權利瑕疵。三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

（六）不可預期風險

不可預期風險主要有抵押物價格風險、購買力風險、意外風險和利率風險。至于利率風險方面，商業銀行可以通過改進貸款產品來減少其帶來的損失。但其他風險銀行一般無法規避，當各種災害造成財產損失或借款人出現意外時，所產生的損失就要由銀行單方面承擔。

三、我國商業銀行個人住房信貸業務的風險防范措施及對策

（一）改善個人信用風險的識別環境

首先，要建立一個完善的個人信用體系，其核心應是個人信用制度，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，金融機構將信用消費者日常在金融機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將消費者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費者的歷史檔案，商業銀行面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用情況，并據此做出決策。其次，在目前情況下，由于信用機構的還未建立好，銀行為了化解信用風險，必須扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，目前銀行已建立了專業化、規范化、初具規模的數據庫，這為信用管理打好了基礎，并應盡快實現個人信用信息在金融機構之間的共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時對貸款人違約的可能性做出預測，建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即采取補救措施。

（二）加強政策研究

房地產業的發展在國民經濟發展中占有重要的作用，它既是擴大內需、拉動經濟增長的支柱產業，又是容易出現過熱和泡沫而影響經濟穩定發展的產業，因此，國家會在國民經濟發展的不同時期對房地產業采取不同的宏觀調控政策。故各銀行要加強政策和市場跟蹤與研究，及時根據形勢的變化發展制定合理的個人住房貸款業務發展戰略和對策。關注國家對房地產市場加大宏觀調控以及對房地產金融業務加大監管力度的政策形勢，規避因市場本身不成熟和不規范可能導致的市場風險。

（三）盡力化解個人住房貨款的流動性風險

商業銀行應采取市場化的手段轉移流動性風險，推進資產證券化市場的發展。首先，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分散流動性風險。其次，應把住房貸款的證券化提上日程。

（四）加強信貸管理，防范經營風險

1．應加強貸前審批和貸后管理工作。在貸前審批環節，應綜合考慮樓盤的各種因素和價格以確定不同的貸款成數限制，根據借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔保條件，根據貸款額度不同建立分層次的審批授權體制，認真調查借款人的真實收入、過往信用記錄等;加強對借款人的還款能力調查。在貸后管理方面，首先要對借款人進行跟蹤調查和分析，及時發現借款人在借款周期內的各種不利還貸因素，如工作和收入等的變化情況，是否影響其還款能力，一經發現要及時采取補救措施。其次，對無意違約的客戶要及時通知其償還逾期貸款；對于個別惡意違約的借款人，應及時通知保證人償還債務或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風險。最后，要加強言傳，堅持正確輿論導向，強化借款人還款意識。

2．建立科學的資信評估指標體系。目前，國外對個人資信評估采取的是“5C”原則，即品德（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔保品（Collateral）和行業環境（Condition of Business）。“5C”原則是一套經過了時間和實踐檢驗的、科學的評估原則。我國正處于經濟結構調整期，應不斷對“5C”模型進行統計驗證和修正，建立一套適合我國實際情況的個人住房信貸業務的個人資信評估指標體系。

3．加強銀行內部操作人員的責任感，建立一套好的處罰方法。只有這樣，在信貸業務經營方面，才能防范和控制信貸經營違規，預防信貸人員的不作為，更好地規避信貸經營風險。

（五）加強法律跟蹤，防范法律風險

目前，在我國因客觀原因導致職工下崗、失業、疾病或收入大幅下降等因素影響還款的，法院做出的判決往往對銀行不利，即便銀行通過種種途徑取得抵押物的處置權，但由于現階段我國房地產二級市場還沒有完善，處置抵押物的執行機構也不明確，沒有一個較好的法律環境，收回的房子也較難變現或足值變現。因此，要深入研究和探討律師制度在房地產金融業務中的職能，加強與律師的合作，增強業務操作在技術上的可行性和在法律上的有效性，切實防范風險。

（六）健全個人住房貸款擔保制度

為降低個人住房貸款業務的風險，在我國各地先后出現了為個人住房貸款提供擔保的機構，這些機構在房地產信貸風險防范上起到了重要的作用。所以，為了提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效防范個人住房信貸業務的金融風險，應該要大力推動國內住房貸款擔保行業的發展，完善并創新住房貸款擔保業務機制，建立健全個人住房貸款擔保制度，加速完善

住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本。住房貸款擔保機構必須嚴格按照國務院近期頒發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求，積極參與到全國個人住房貸款擔保體系建設之中，建立健全住房貸款擔保機制，并在擔保機構之間建立穩定的業務交流機制，規避個人住房貸款市場的金融風險與擔保機構的自身風險。

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