第一篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固題及答案

1、直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示()。

A、價(jià)格

B、常數(shù)

C、價(jià)格變動(dòng)率

D、時(shí)間

答案：D2、在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于()調(diào)整。

A、權(quán)益狀況

B、區(qū)位狀況

C、實(shí)物狀況

D、年限狀況

答案：A3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為()。

A、9

B、13.5C、1

5D、18

答案：D

解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

4、有一空置寫(xiě)字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用()。

A、類似寫(xiě)字樓的客觀收益

B、市場(chǎng)比較法

C、該寫(xiě)字樓的實(shí)際收益

D、無(wú)法估算

答案：A

解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據(jù)類似寫(xiě)字樓的客觀收益來(lái)估算收益價(jià)格。

5、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町悾渥罱K估價(jià)結(jié)果應(yīng)()。

A、取三者的平均值

B、取三者的中間值

C、任選其中之一

D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

答案：D

解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

6、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為()。

A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

C、編制深度百分率表

D、劃分路線價(jià)區(qū)段

答案：A7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。

A、1998年6月30日

B、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期

D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期

答案：A

解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無(wú)關(guān)。

8、報(bào)酬率=()+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠。

A、平均利潤(rùn)率

B、安全利率

C、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

D、銀行貸款利率

答案：B9、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的()這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

A、供需與價(jià)格

B、需求與價(jià)格

C、供給與價(jià)格

D、供給與需求

答案：D10、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中()是龍頭。

A、估價(jià)目的B、估價(jià)對(duì)象

C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象

答案：A11、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()

A.2%

B.3%

C.4%

D.0

答案：D

解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。

12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()

A.收益能夠量化

B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化

D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

答案：D

解析：通過(guò)收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。

13、投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是()

A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)

B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)

C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用)

D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

答案：A

解析：B是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D是銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式。

14、在新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是()

A.2500萬(wàn)元

B.3500萬(wàn)元

C.3600萬(wàn)元

D.3000萬(wàn)元

答案：C

解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬(wàn)元。

15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是()

A.30年

B.20年

C.10年

D.40年

答案：B

解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

16、一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)()

A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合B.與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合C.與建造期的起點(diǎn)重合D.與開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)重合答案：D17、路線價(jià)法主要適用于()

A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)

B.舊建筑物的估價(jià)

C.新建筑物的估價(jià)

D.拆遷房屋的估價(jià)

答案：A

解析：路線價(jià)只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。

18、在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()

A.算術(shù)平均數(shù)

B.中位數(shù)

C.加權(quán)平均數(shù)

D.眾數(shù)

答案：D19、在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)

A.單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多

B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少

C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多

D.無(wú)法知道

答案：A

解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。

A.2487.75

B.2500.00

C.2511.00

D.2162.25

答案：B

解析:根據(jù)教材104頁(yè)公式“正常價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。

第二篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固題

1、下列計(jì)算一半建筑面積的是()。

A.無(wú)柱的雨篷

B.無(wú)頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無(wú)頂蓋的陽(yáng)臺(tái)

答案：B2、個(gè)人住房貸款比例不高于所購(gòu)房屋價(jià)款或評(píng)估價(jià)值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向()籌集。

A.房管部門(mén)

B.物業(yè)管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購(gòu)房人

答案：D4、契稅的課稅對(duì)象為()。

A.房地產(chǎn)的出售人

B.房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)人

C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人

D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

答案：D5、屬于直接融資的金融工具為()。

A.存款單

B.保險(xiǎn)單

C.支票

D.銀行承兌匯票

答案：C6、銀行向居民購(gòu)買(mǎi)住宅提供抵押貸款的方式屬于()。

A.商業(yè)信用

B.國(guó)家信用

C.消費(fèi)信用

D.A和C

答案：C7、保險(xiǎn)人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險(xiǎn)種稱為()。

A.財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B.保證保險(xiǎn)

C.責(zé)任保險(xiǎn)

D.信用保險(xiǎn)

答案：D8、保險(xiǎn)合同的客體為()。

A.保險(xiǎn)人

B.保險(xiǎn)利益

C.保險(xiǎn)金額

D.被保險(xiǎn)人

答案：B9、股票與債券的共性是()。

A.收益性

B.償還性

C.安全性

D.市場(chǎng)價(jià)格與票面價(jià)值的一致性

答案：A10、投資基金證券的持有人與發(fā)起人的關(guān)系是()關(guān)系。

A.股權(quán)

B.債權(quán)

C.契約

D.債務(wù)

答案：C11、施工企業(yè)的建設(shè)工程保修期，自()起計(jì)算。

A.已按合同約定完成所有工程項(xiàng)目之日

B.竣工驗(yàn)收之日

C.竣工驗(yàn)收合格之日

D.建設(shè)單位同施工單位共同簽署保修書(shū)之日

答案：B12、轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起()內(nèi)提出申請(qǐng)。

A.30日

B.60日

C.90日

D.10日

答案：C13、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中，三級(jí)機(jī)構(gòu)可以()的評(píng)估項(xiàng)目。

A.在其注冊(cè)地省、自治區(qū)范圍內(nèi)，從事建筑面積5萬(wàn)m2以下

B.在其注冊(cè)地省、自治區(qū)范圍內(nèi)，從事建筑面積.5萬(wàn)m2以下

C.在其注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)，從事建筑面積.5萬(wàn)m2以下

D.在其注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)，從事建筑面積5萬(wàn)m2以下

答案：D14、地形圖中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形態(tài)

B.地表面上固定的物體

C.土地的編號(hào)、利用類別、等級(jí)、面積等

D.地塊的坐落、四周界址、尺寸、土地利用狀況等

答案：A15、電氣安裝工程屬于()。

A.工程項(xiàng)目

B.分項(xiàng)工程

C.分部工程

D.單位工程

答案：C16、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)屬于()。

A.生活給水系統(tǒng)

B.生產(chǎn)給水系統(tǒng)

C.消防給水系統(tǒng)

D.熱水供應(yīng)系統(tǒng)

答案：C17、某企業(yè)會(huì)計(jì)拒絕將該企業(yè)所有者的個(gè)人支出計(jì)入企業(yè)損益的依據(jù)是()。

A.相關(guān)性原則

B.劃分收益性支出與資本性支出原則

C.貨幣計(jì)量假設(shè)

D.會(huì)計(jì)主體假設(shè)

答案：D18、從組織形式上看，我國(guó)的商業(yè)銀行實(shí)行的是()。

A.分支行制

B.單元銀行制

C.集團(tuán)限行制

D.連鎖銀行制

答案：A19、下列關(guān)于市場(chǎng)失靈的說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A.對(duì)市場(chǎng)某種程度的壟斷和完全壟斷使得資源配置缺乏效率

B.外部性可以是正的也可以是負(fù)的C.市場(chǎng)可以有效地提供私人物品與公共物品

D.信息不完全可能導(dǎo)致市場(chǎng)失靈

答案：C20、私人物品的特征如下()。

A.既無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性又無(wú)排他性

B.既有競(jìng)爭(zhēng)性又有排他性

C.有競(jìng)爭(zhēng)性、無(wú)排他性

D.有排他性、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性

答案：B

第三篇：2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案解析

2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案解析

一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

1.新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房?jī)r(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有()的特性。

A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B.易受政策影響

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 D.適于長(zhǎng)期投資

2.張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是()風(fēng)險(xiǎn)。

A.政策 B.通貨膨脹

C.利率 D.或然損失

3.整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.9，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為()。

A 13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6%

4.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是()市場(chǎng)。

A.完全競(jìng)爭(zhēng) B.壟斷競(jìng)爭(zhēng)

C.寡頭壟斷 D.完全壟斷

5.對(duì)一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的()分析。

A.總量結(jié)構(gòu) B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu) C.投資結(jié)構(gòu) D.區(qū)域結(jié)構(gòu)

6.某城市2012年可供租售的寫(xiě)字樓面積為90萬(wàn)m2，全年寫(xiě)字樓銷售量為60萬(wàn)m2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬(wàn)m2，該城市2012年寫(xiě)字樓的吸納周期為()年。

A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50

7.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其價(jià)值的是()。

A.住房可支付性指數(shù) B.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)

C.房?jī)r(jià)租金比 D.量?jī)r(jià)彈性

8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)()階段的重要工作。

A.投資分析決策 B.施工準(zhǔn)備

C.建設(shè) D.租售

9.通過(guò)招拍掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行辦理()。

A.規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(選址)B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.國(guó)有土地使用證 D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

10.某資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在對(duì)其開(kāi)發(fā)的某個(gè)住宅項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，銷售價(jià)格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項(xiàng)目，該企業(yè)采用的定價(jià)方法是()。

A.目標(biāo)定價(jià)法 B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C.挑戰(zhàn)定價(jià)法 D.隨行就市定價(jià)法

11.從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，主要是由于()存在著差異性。

A.房地產(chǎn)產(chǎn)品 B.項(xiàng)目區(qū)位 C.房地產(chǎn)需求 D.住房?jī)r(jià)格

12.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的()。

A.有效性 B.經(jīng)濟(jì)性 C.參與性 D.廣泛性

13.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的()特征。

A.分散性 B.替代性 C.易變性 D.季節(jié)性

14.在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中，不包括的內(nèi)容是()。

A.開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的最佳用途分析 B.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的SWOT分析

C.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的償債能力分析 D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

15.下圖表示的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)()經(jīng)營(yíng)模式下的典型現(xiàn)金流量圖。

A.開(kāi)發(fā)一銷售 B.開(kāi)發(fā)一持有出租一出售

C.購(gòu)買(mǎi)一持有出租一出售 D.購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出租一出售

16.某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實(shí)際利率為6.77%，該筆貸款的計(jì)息周期是()。

A.月 B.季度

C.半年 D.年

17.甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲實(shí)際支付的利息額I甲和乙實(shí)際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為()。

A.I甲> I乙 B.，I甲< I乙，C.I乙= I乙 D.I乙≥I乙

18.關(guān)于資金等效值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。

A.在資金等效值計(jì)算中，終值、時(shí)值都可以與現(xiàn)值相等

B.在資金等效值計(jì)算中，年值是序列值

C.資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的資金額稱為時(shí)值

D.絕對(duì)數(shù)額不等的資金額，在一定的時(shí)間和利率條件下，價(jià)值可以相等

19.某物業(yè)未來(lái)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年年末支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。

A.14945.16 B.15841.87

C.26764.51 D.28370.38

20.某人用1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，如果投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為20年，每年凈經(jīng)營(yíng)收益相等，其投資回報(bào)是()萬(wàn)元。

A.17.46 B.100.00

C.117.46 D.672.75 21.甲、乙兩個(gè)可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為4年，乙方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，兩方案比選宜采用的方法是()。

A.凈現(xiàn)值法 B.等額年值法

C.差額投資內(nèi)部收益率法 D.費(fèi)用年值比較法

22.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的FIRR能夠反映項(xiàng)目投資所能接受的()。

A.最低投資報(bào)酬率 B.最高現(xiàn)金回報(bào)率

C.最低償債備付率 D.最高貸款利率

23.王某以總價(jià)150萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中貸款額為60萬(wàn)元，每年的還本付息額為7.8萬(wàn)元，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的年租金收入為18萬(wàn)元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是()。

A.11.33% B.12.00%

C.17.00% D.20.00%

24.張某購(gòu)買(mǎi)一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，在商鋪購(gòu)買(mǎi)中，銀行提供了貸款額20萬(wàn)元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5萬(wàn)元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為實(shí)際租金收入的30%，該項(xiàng)目的償債備付率為()。

A.1.16 B.1.22

C.1.74 D.1.93

25.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到()時(shí)的極限值。

A.利潤(rùn)為零 B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零

C.基準(zhǔn)收益率 D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

26.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價(jià)格是()。

A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最低銷售價(jià)格

D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最高銷售價(jià)格

27.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項(xiàng)目，可銷售面積為47500m2，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價(jià)為6500元/m2，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是()。

A.14.32% B.18.62%

C.19.03% D.23.08%

28.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容中，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是()。

A.識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn) B.測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小

C.分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因 D.提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議

29.某公司擬投資興建一停車場(chǎng)，如果按照每個(gè)車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是()。

A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法 D.概算指標(biāo)法

30.考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制()。

A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表 D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

31.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)總額，應(yīng)首先用于()。

A.向投資者分配 B.提取法定盈余公積金

C.繳納企業(yè)所得稅 D.彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計(jì)虧損

32.在股票市場(chǎng)的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是()。

A.成本較低 B.限制條件較少

C.操作較簡(jiǎn)單 D.不需要還本付息

33.個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的()。

A.貸款期限更短 B.貸款價(jià)值比率更高

C.貸款利率更高 D.還款方式更復(fù)雜

34.某投資者以30%的預(yù)付款訂購(gòu)了一寫(xiě)字樓，一年后該寫(xiě)字樓價(jià)格上漲了15%，該投資者預(yù)付款的收益率是()。

A.15.0% B.21.4%

C.30.0% D.50.0%

35.寫(xiě)字樓的可出租面積是指()。

A.出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

B.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積

C.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半

D.出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)，全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的'每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

1.按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括()。

A.居住物業(yè)投資 B.商用物業(yè)投資

c.土地開(kāi)發(fā)投資 D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資

E.酒店投資

2.按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括()市場(chǎng)。

A.土地使用權(quán)出讓 B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

c.新建商品住宅銷售 D.新建寫(xiě)字樓出租

E.二手房買(mǎi)賣

3.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的說(shuō)法，正確的有()。

A.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系失衡

B.房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和價(jià)值背離

c.過(guò)度開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)

E.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)

4.地方政府的土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括()。

A.年初和年末土地儲(chǔ)備規(guī)模 B.前期開(kāi)發(fā)規(guī)模

C.土地出讓金總額 D.土地供應(yīng)規(guī)模

E.土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用計(jì)劃

5.下列分析房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的方法中，屬于定性分析的有()。

A.購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法 B.銷售人員意見(jiàn)綜合法

C.時(shí)間序列分析法 D.相關(guān)分析法

E.專家意見(jiàn)法

6.企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備()。

A.可衡量性 B.可實(shí)現(xiàn)性

C.可整合性 D.可盈利性

E.可區(qū)分性

7.利率的儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為()。

A.利率是由貨幣的供給與需求決定的 B.利率是資本的租用價(jià)格

C.利率是由可貸資金的供求決定的 D.利率的高低取決于平均利潤(rùn)率

E.利率不受貨幣因素的影響

8.某投資者購(gòu)買(mǎi)了一幢寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)樓投資的60%來(lái)自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫(xiě)字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計(jì)劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。該寫(xiě)字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括()。

9.下列經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)一銷售”經(jīng)營(yíng)模式的指標(biāo)有()。

A投資收益率 B.物業(yè)增值率

C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn) D.成本利潤(rùn)率

E.股權(quán)增加率

10.關(guān)于開(kāi)發(fā)后出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期的說(shuō)法，正確的有()。

A.計(jì)算期為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期

B.計(jì)算期為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期

C.計(jì)算期為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和

D.計(jì)算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值

E.計(jì)算期的單位可為年、半年、季、月

11.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時(shí)，通常要進(jìn)行()分析。

A.最低租售價(jià)格 B.最高土地取得價(jià)格

C.最高工程費(fèi)用 D.最低租售數(shù)量

E.最高銷售價(jià)格

12.按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括()決策。

A.業(yè)務(wù)型 B.風(fēng)險(xiǎn)型

C.確定型 D.群體型

E.不確定型

13.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括()。

A.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 B.土地增值稅

C.借款本金償還 D.借款利息支付

E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

14.相對(duì)于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點(diǎn)有()。

A.需到期償還 B.無(wú)需還本付息

C.稅收負(fù)擔(dān)輕 D.共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)

E.共享投資利潤(rùn)

15.能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有()。

A.空置面積 B.租金水平

C.收租損失水平D.可出租面積

E.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分)

1.從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指過(guò)去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。()

2.-般來(lái)說(shuō)，在增量房市場(chǎng)上，賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買(mǎi)方。()

3.如果一宗商業(yè)用地只有一個(gè)意向用地者，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。()

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般只需進(jìn)行單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。()

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。()

6.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年實(shí)際收益率為12%。()

7.在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以單利計(jì)算利息，個(gè)人住房抵押貸款以復(fù)利計(jì)算計(jì)息。()

8.計(jì)算期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)宜采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。()

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。()

10.在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o()

11.房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題，是因?yàn)樵诓淮_定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。()

12.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招、拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的期間費(fèi)用。()

13.不確定因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。()

14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要抵押物是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。()

15.某寫(xiě)字樓的租金水平高于寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金水平，則其獲利水平也高于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均收益水平。()

四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬(wàn)元購(gòu)得一宗用途為商品住宅的土地。項(xiàng)目于2010年6月末動(dòng)工建設(shè)，建設(shè)投資中有12000萬(wàn)元為年利率7.5%、按季計(jì)息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年6月末;第二筆貸款為6000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年9月末;第三筆貸款為2000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計(jì)息不還款;2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利息;本金于2012年3月末歸還5000萬(wàn)元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目各期借款的還本付息額。完成下面項(xiàng)目各期還本付息表。(8分)

2.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競(jìng)投進(jìn)行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價(jià)格回購(gòu)。假設(shè)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，地價(jià)款于第一年初一次性投入，契稅為地價(jià)的4%;開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用等為4500元/m2，在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初;商品住宅第二年開(kāi)始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷售均價(jià)分別為15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，銷售收入發(fā)生在年末;銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)是多少?若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報(bào)價(jià)達(dá)到45000萬(wàn)元后，改為競(jìng)投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實(shí)現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分)2013年試題參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C

11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C

21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A

31.C 32.B 33.B 34.D 35.D

二、多項(xiàng)選擇題

1.ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE

6.ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10.CDE

11.ABCD 12.BCE 13.CD 14.BDE 15.BD

三、判斷題

1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√ 6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.×

11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×

四、計(jì)算題

1.解：

解析：

(1)2010.6應(yīng)計(jì)利息：

(2)2010.9應(yīng)計(jì)利息：

(3)注意三筆貸款發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。

(4)2012.6期末借款本息累計(jì)值等于期初借款本息累計(jì)值加上本期應(yīng)計(jì)利息。

2.解：(1)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)

設(shè)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)為x萬(wàn)元

(2)最多可加建的公共租賃住房面積

設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為y萬(wàn)m2

解析：

(1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。

(2)錯(cuò)誤解法：49330.310%)=13.60/0，或者寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%.4.我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)目前是由屬地政府完全壟斷的。

5.區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。

6.90÷60 =1.5(年)。

7.住房可支付性指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI< 100.說(shuō)明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房;住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性作出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;房?jī)r(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值;量?jī)r(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。

8.投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。

9.對(duì)于依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完成。

10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開(kāi)發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法，雖然利潤(rùn)較低，但可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高聲望，以爭(zhēng)取成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。

11.-個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著差異性。

12.對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。

13.消費(fèi)者市場(chǎng)的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費(fèi);二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi);三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。

14.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。②區(qū)位分析。該部分是開(kāi)發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點(diǎn)的最佳用途分析。③市場(chǎng)概況分析。④市場(chǎng)供求分析。⑤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。⑥營(yíng)銷建議。⑦售價(jià)和租金預(yù)測(cè)。⑧吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)。⑨回報(bào)率預(yù)測(cè)。④敏感性分析。

15.有土地成本和建造成本及相關(guān)費(fèi)用投入說(shuō)明是“開(kāi)發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營(yíng)成本說(shuō)明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費(fèi)說(shuō)明在持有一段時(shí)間后出售。

16.(1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。

19.注意“某物業(yè)未來(lái)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元”不能錯(cuò)誤理解為第十年的租金收入。

21.當(dāng)不同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。

22.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。

23.(18-7.8)/(150-60)=11.33%.24.償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×(1-10%)x(1-30%)=3.465(萬(wàn)元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%)-10]=2.848(萬(wàn)元)，償債備付率=3：465/2.848 =1.22。

25.保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零說(shuō)明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點(diǎn)而不是保本點(diǎn)。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中的報(bào)酬率)，最適合答案是A。

26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格。

27.5000 x5+保本售價(jià)×4.75×5.5%=保本售價(jià)×4.75，可得保本售價(jià)=5569.48元/m2，(6500元/m2—5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%

28.“識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段工作，“測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議”屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)階段工作。

29.單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法;單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。

30.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

31.稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。

32.增發(fā)和配股本質(zhì)上沒(méi)有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。

33.由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率(LTV)通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。

個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的貸款期限更長(zhǎng)、貸款價(jià)值比率更高、貸款利率更低。

34.15%/30%：50%。可以假設(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。

35.出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫(xiě)字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

二、多項(xiàng)選擇題

1.按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

2.按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

3.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過(guò)度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。

5.時(shí)間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法、銷售人員意見(jiàn)綜合法和專家意見(jiàn)法屬于定性分析方法。

7.儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價(jià)格，該理論是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響;流動(dòng)性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤(rùn)率。

8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項(xiàng)是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長(zhǎng)率等于收益率時(shí)的公式，E選項(xiàng)是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。

9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。其中在教材中沒(méi)有具體介紹“投資收益率”的概念。

11.收入類項(xiàng)目選最低的，成本類項(xiàng)目選最高的。

12.按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。

13.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)榻杩钜矊儆谕顿Y。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。

14.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。

15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

三、判斷題

1.從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

2.由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買(mǎi)方。

3.在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一般分為三個(gè)階段：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收，三是竣工驗(yàn)收備案。

5.市場(chǎng)定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置，可以說(shuō)，市場(chǎng)定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)的位置。

6.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實(shí)際收益率為

7.在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券以單利計(jì)息。

8.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目;靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。

10.權(quán)益投資比率越低說(shuō)明資本金投入比例越低。

11.傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題。

12.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招、.拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。

13.風(fēng)險(xiǎn)分析中的概率分析法不但考慮風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。

15.過(guò)高或過(guò)低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過(guò)市場(chǎng)平均收益水平。

第四篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》訓(xùn)練題及答案

1、()是指由調(diào)查人員向被調(diào)查者詢問(wèn)，由被詢問(wèn)者答復(fù)的調(diào)查方法。

A.直接觀察法

B.間接觀察法

C.采訪法

D.報(bào)告法

答案：C2、已知某市1999-2002年商業(yè)用房竣工面積分別為22萬(wàn)m2、31萬(wàn)m2、38萬(wàn)m2、42萬(wàn)m2。1999-2002年商業(yè)用房竣工面積平均發(fā)展速度是()

A.124.05%

B.117.55%

C.32.3%

D.25.49%

答案：A3、在編制概算時(shí)，零星工程費(fèi)用一般按主要分項(xiàng)工程定額直接費(fèi)總額的()進(jìn)行估算。

A.5%～8%

B.8%～10%

C.3%～5%

D.10%～12%

答案：A4、建設(shè)工程總造價(jià)由()構(gòu)成。

A.建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工器具等購(gòu)置費(fèi)、其他工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)

B.建設(shè)項(xiàng)目總費(fèi)用+合理利潤(rùn)+稅金

C.建設(shè)項(xiàng)目總費(fèi)用+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

D.建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工器具等購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、貸款利息

答案：D5、供給彈性是指由于影響供給的諸多因素發(fā)生變化后，供給量作出反應(yīng)的程度。通常用供給價(jià)格彈性系數(shù)來(lái)表示價(jià)格變動(dòng)引起供給量變化的程度。供給價(jià)格彈性系數(shù)是()與()的比值。

A.供給量變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率

B.需求量變化率價(jià)格變化率

C.價(jià)格變化率供給量變化率

D.價(jià)格變動(dòng)率需求量變化率

答案：A6、對(duì)單個(gè)廠商而言，他按利潤(rùn)最大化原則決定產(chǎn)品的產(chǎn)量，廠商均衡的條件是()。

A.邊際收益大于邊際成本

B.邊際收益等于邊際成本

C.邊際收益小于邊際成本

D.A、B、C都不正確

答案：B7、金融工具有多種多樣，一般將其分為()兩類。

A.直接金融工具和間接金融工具

B.企業(yè)金融工具和個(gè)人金融工具

C.長(zhǎng)期金融工具和短期金融工具

D.貸款金融工具和存款金融工具

答案：A8、在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，各國(guó)金融機(jī)構(gòu)體系一般包括四個(gè)部分，即()。

A.中央銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、國(guó)際銀行

B.中央銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)

C.地方銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)

D.中央銀行、工業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)

答案：B9、我國(guó)《保險(xiǎn)法》規(guī)定：“()是投保人與保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)權(quán)利義務(wù)之間的協(xié)議。”

A.保險(xiǎn)協(xié)議

B.保險(xiǎn)合同

C.保險(xiǎn)合約

D.保險(xiǎn)形式

答案：B10、()是由國(guó)家主管會(huì)計(jì)工作的行政部門(mén)--財(cái)政部門(mén)以及其他相關(guān)部委制定的會(huì)計(jì)方面的規(guī)范。

A.中國(guó)會(huì)計(jì)制度

B.中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)制度

C.會(huì)計(jì)法

D.國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度

答案：D11、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接投資的是()。

A.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票

B.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份

C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)

D.購(gòu)買(mǎi)一座正在運(yùn)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)

答案：D12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的()債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。

A.房地產(chǎn)企業(yè)債券

B.個(gè)人住房抵押貸款

C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款

D.金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期融資

答案：B13、房地產(chǎn)投資的()特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

A.能夠得到稅收方面的好處

B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

C.能抵消通貨膨脹的影響

D.提高投資者的資信等級(jí)

答案：C14、我國(guó)去年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的()。

A.政治風(fēng)險(xiǎn)

B.政策風(fēng)險(xiǎn)

C.利率風(fēng)險(xiǎn)

D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

答案：B15、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過(guò)程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的()。

A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

B.政策風(fēng)險(xiǎn)

C.利率風(fēng)險(xiǎn)

D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

答案：A16、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的()。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D.比較風(fēng)險(xiǎn)

答案：B17、某投資商欲進(jìn)行寫(xiě)字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是()?

A.0.57

B.0.7

4C.0.80

D.1.04

答案：B

解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.7418、()是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

D.政策風(fēng)險(xiǎn)

答案：A19、單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)()。

A.正的協(xié)方差

B.負(fù)的協(xié)方差

C.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

D.絕對(duì)協(xié)方差

答案：B20、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨()。

A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

B.周期風(fēng)險(xiǎn)

C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

答案：D

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案

2007年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案

一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)

1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的()。A.銷售收入 B.轉(zhuǎn)讓收入 C.租金收入 D.利息收入

2、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。A.出售 B.抵押 C.轉(zhuǎn)讓 D.經(jīng)營(yíng)

3、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A.比較風(fēng)險(xiǎn) B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

4、買(mǎi)賣雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的()。A.不可移動(dòng)性 B.適應(yīng)性 C.弱流動(dòng)性 D.相互影響性

5、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷售住房8萬(wàn)套.則吸納周期為()年。A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50

6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()。A.第一階段 B.第二階段 C.第三階段 D.第四階段

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

B.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成8、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括（）。A.移動(dòng)平均法 1

B.指數(shù)平滑法 C.市場(chǎng)因子推演法 D.簡(jiǎn)單平均法

9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。A.開(kāi)發(fā)商 B.監(jiān)理單位 C.分包單位 D.總承包單位

10、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是()。A.目標(biāo)定價(jià)法 B.成本加成定價(jià)法 C.隨行就市定價(jià)法 D.價(jià)值定價(jià)法

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。A.觀察法 B.實(shí)驗(yàn)法 C.討論法 D.問(wèn)卷調(diào)查法 12、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷售量為380萬(wàn)m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬(wàn)m2。A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0

13、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為的因素中，屬于心理因素的是()。A.生活方式 B.受教育程度 C.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) D.自我形象

14、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于()競(jìng)爭(zhēng)者。A.從容不迫型 B.選擇型 C.兇猛型 D.隨機(jī)型

15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。A.購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù) C.空置率 D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是()。A.7.02% 2 B.7.04% C.7.50% D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2

18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。

A.利潤(rùn)總額 B.投資利潤(rùn) C.稅后利潤(rùn) D.可分配利潤(rùn)

19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為()。A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為()。

A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6%

21、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買(mǎi)投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1.5萬(wàn)元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是()。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33

22、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計(jì))，預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為()元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 3

23、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C.解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

24、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬(wàn)元，δ乙=910萬(wàn)元，δ丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙

25、在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于()。A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法 C.概算指標(biāo)法 D.工程量近似匡算法

26、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A.折舊費(fèi) B.審計(jì)費(fèi) C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) D.無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)

27、在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是()。A.固定資產(chǎn)購(gòu)置支出 B.企業(yè)所得稅 C.固定資產(chǎn)折舊 D.貸款利息

28、資金來(lái)源與運(yùn)用表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的()分析。A.現(xiàn)金流量 B.清償能力 C.資產(chǎn)與負(fù)債情況 D.資金盈余或短缺情況

29、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的()。A.分離 B.獨(dú)立 C.對(duì)立 D.融合 30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是()。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高 4 B.商用房地產(chǎn)的收益更高 C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高 D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

31、建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷售收入或()。A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長(zhǎng)期抵押貸款

D.凈經(jīng)營(yíng)收入

32、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來(lái)()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)

B.法律風(fēng)險(xiǎn)

C.信用風(fēng)險(xiǎn)

D.管理風(fēng)險(xiǎn)

33、由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括()。A.租金調(diào)整條款

B.代收代繳費(fèi)用條款

C.裝修費(fèi)用條款

D.折讓優(yōu)惠條款

34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的 D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

35、某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為()萬(wàn)元。

A.330 B.450 C.650 D.700

二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

1、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。A.建筑安裝工程

B.新建和擴(kuò)建

C.設(shè)備與工器具購(gòu)置

D.遷建和恢復(fù) E.其他費(fèi)用

2、從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。

A.物理結(jié)構(gòu)

B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D.供求結(jié)構(gòu) 5

E.總量結(jié)構(gòu)

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有()。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率 E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的

4、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。A.空置量 B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) C.平均建設(shè)周期 D.吸納率 E.失業(yè)率

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。A.價(jià)格水平B.銷售對(duì)象 C.基本功能 D.地理位置 E.輔助功能

6、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。A.凈現(xiàn)值 B.投資利潤(rùn)率 C.現(xiàn)金回報(bào)率 D.靜態(tài)投資回收期 E.內(nèi)部收益率

7、下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。A.當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率 B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值 C.名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值

D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

E.計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

8.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A.內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的 D.如果使用貸款。且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

9、用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有()。A.權(quán)益投資比率 B.利息備付率 C.償債各付率 D.內(nèi)部收益率 E.資產(chǎn)負(fù)債率 6

10、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有()。

A.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) B.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)

C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu) D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu) E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)

11、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有()。A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.投資計(jì)劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.資金來(lái)源與運(yùn)用表

E.損益表

12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來(lái)降低信息成本

B.大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售

C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，提供服務(wù)并獲取收益

E.無(wú)論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入

13、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括()。A.減少或避免投資決策的失誤

B.提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益

C.提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益

D.為項(xiàng)目決策提供依據(jù)

E.為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)

14、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。

A.承諾費(fèi) B.手續(xù)費(fèi) C.擔(dān)保費(fèi)

D.利息

E.稅費(fèi)

15、寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的（）。

A.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況 B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業(yè)服務(wù)需求 E.與寫(xiě)字樓業(yè)主的關(guān)系

三、判斷題(共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()

2、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。()

3、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中 7

己正式交付給購(gòu)房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()

4、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。()

5、在市場(chǎng)定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。()

6、資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。()

7、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()

8、對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。()

10、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。()

11、損益表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，可以用來(lái)計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。()

12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開(kāi)發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。()

13、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。()

14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。()

15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入。()

四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分)1.某家庭擬購(gòu)買(mǎi)一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過(guò)原有住房的租金收入。購(gòu)買(mǎi)新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款申請(qǐng)年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。問(wèn)：

(1)該家庭能夠購(gòu)買(mǎi)最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(2)設(shè)該家庭購(gòu)買(mǎi)了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問(wèn)至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬(wàn)元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95%，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35%。開(kāi)發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題： 8

(1)若開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個(gè)位)?(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1、C

2、D

3、B

4、C

5、C

6、C

7、D

8、C

9、D

10、A

11、A

12、B

13、C

14、B

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D 20、B

21、C

22、C

23、D

24、A

25、A

26、C

27、A

28、D

29、D 30、A

31、C

32、D

33、A

34、D

35、C

二、多項(xiàng)選擇題

1、ACE

2、BCDE

3、ABD

4、BD

5、CE

6、BCD

7、ABD

8、ABC

9、BCE

10、ACE

13、ABC

14、ABCD

15、ABD

11、ADE

12、ADE

三、判斷題

1、√

2、×

3、×

4、×

5、√

6、×

7、×

8、√

9、×

10、√

11、×

12、×

13、×

14、×

15、√

四、計(jì)算題 1.解：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%(1)求購(gòu)房最高總價(jià) 購(gòu)房最高總價(jià)=P/70%=279161.54/70%=39.88萬(wàn)元(2)求出售原有住房時(shí)間

住房市場(chǎng)價(jià)值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬(wàn)元

設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬(wàn)元，則有

有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個(gè)月 240-196=44個(gè)月 在還款44個(gè)月之后出售住房 2.解： 解法一：敘述法

一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金(1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬(wàn)元

2)第2年年初：投資=-5400萬(wàn)元;甲銀行貸款5400萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬(wàn)元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬(wàn)元 乙銀行貸款=9093.87萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬(wàn)元 4)第3、4年年末： 還本付息=9093.87×7%=636.57萬(wàn)元 營(yíng)運(yùn)成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)×65%萬(wàn)元 5)第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬(wàn)元

營(yíng)運(yùn)成本=(0.9975x+1000)×35%萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=(0.9975x+1000)萬(wàn)元 轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬(wàn)元

凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬(wàn)元(2)求基礎(chǔ)租金