第一篇：2010年房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案
2010年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）
1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。
A．風(fēng)險較大
B．收益率較高
C．流動性較好
D．投資回收期較長
2．同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有（）。
A．保值性
B．增值性
C．異質(zhì)性
D．弱流動性
3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。
A．購買房地產(chǎn)股票
B．購買商鋪
C．購買房地產(chǎn)債券
D．購買住房抵押支持證券
4．關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。
A．投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合
B．投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消
D．投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消
5．關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。
A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積
B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積
C．房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積
D．房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積
10．某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。
A．目標(biāo)定價法
B．領(lǐng)導(dǎo)定價法
C．隨行就市定價法
D．認(rèn)知價值定價法
11．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。
A．試探性調(diào)查
B．描述性調(diào)查
C．創(chuàng)新性調(diào)查
D．因果性調(diào)查
12．下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。
A．指數(shù)平滑法
B．市場因子推演法
C．德爾菲法
D．銷售人員意見綜合法
13．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。
A．形象差異化戰(zhàn)略
B．人員差別化戰(zhàn)略
C．服務(wù)差別化戰(zhàn)略
D．產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略
14．關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。
A．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同
B．現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同
C．現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同
D．由于存在資金時間價值，不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較
15．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
16．關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（）。
A．名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息
B．實(shí)際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息
C．實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時間價值
D．當(dāng)計息周期為“月”時，實(shí)際利率小于名義利率
17．王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。
A．1297.91
B．3584.01
C．4881.93
D．5158.71
18．某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是（）元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
19．對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。
A．包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償
B．不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償
C．沒有實(shí)際意義
D．不能直接用于財務(wù)評價
20．假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
21．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。
A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入
B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值
C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本
D．銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資
22．張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
23．某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。
A．625%
B．80.00%
C．133.33%
D．200.00%
24．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項(xiàng)目的單位變動成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
25．判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。
A．風(fēng)險辨識
B．風(fēng)險估計
C．風(fēng)險評價
D．風(fēng)險決策
26．房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。
A．可逆性和可延期性
B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性
D．不可逆性和不可延期性
27．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）。
A．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃
B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置
C．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃
D．城市土地利用規(guī)劃
28．下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。
A．輔助報表
B．資產(chǎn)負(fù)債表
C．資金來源與運(yùn)用表
D．現(xiàn)金流量表
29．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。
A．回收固定資產(chǎn)余值
B．自有資金
C．長期借款
D．凈轉(zhuǎn)售收入
30．下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）。
A．市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)
B．市盈率=股價/每股收益
C．市盈率=市值/銷售收入
D．市盈率=市值/現(xiàn)金流
31．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
32．一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有（）。
A．較高的收益性
B．較強(qiáng)的流動性
C．直接融資的功能
D．抵御通貨膨脹影響的功能
33．關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（）。
A．擔(dān)保能確保貸款得以足額償還
B．金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險
C．最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押
D．貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)
34．在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。
A．交通的通達(dá)程度
B．物業(yè)的規(guī)模大小
C．人口的分布密度
D．居民的購買能力
35．下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。
A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用
B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息
C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金
D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅
二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分）
1．相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）。
A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)
B．置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資
C．置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)
D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營
E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者
2．按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（）等方面存在差異。
A．投資決策
B．規(guī)劃設(shè)計
C．工程建設(shè)
D．地域范圍
E．產(chǎn)品功能
3．國際上通常采取的住房保障方式有（）。
A．政府直接建房
B．對住房投資人減稅
C．對住房承租人減稅
D．對住房承租人補(bǔ)貼
E．鼓勵贏利機(jī)構(gòu)建房
4．下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。
A．進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價
B．獲取項(xiàng)目所需土地
C．確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn) D．對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)
E．提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)
5．關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有（）。
A．有效市場大于服務(wù)市場
B．服務(wù)市場大于潛在市場
C．潛在市場大于有效市場
D．滲透市場大于有效市場
E．服務(wù)市場大于滲透市場
6．關(guān)于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點(diǎn)
B．房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時點(diǎn)
C．發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)
D．各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下
E．轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上
7．關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。
A．利率是由儲蓄和投資決定的。）
B．利率是由貨幣的供求決定的 C．利率是由可貸資金的供求決定
D．利率是在商品市場和貨幣市場同時達(dá)到均衡時形成的 E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性
8．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。
A．應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損
B．所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率
C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算
D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級別有關(guān)
E．企業(yè)所得稅稅率為25%
9．下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。
A．現(xiàn)金回報率
B．投資回收期
C．借款償還期
D．資產(chǎn)負(fù)債率
E．資本金利潤率
10．下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)-銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（）。
A．土地費(fèi)用
B．權(quán)益投資比率
C．運(yùn)營費(fèi)用
D．開發(fā)期
E．貸款利率
11．政府對企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時，重點(diǎn)評估的內(nèi)容有（）。
A．項(xiàng)目是否符合國家法律法規(guī)要求
B．項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求
C．項(xiàng)目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求
D．項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求
E．項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求
12．城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。
A．市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)
B．土地出讓金
C．征地拆遷費(fèi)
D．契稅
E．公建配套設(shè)施費(fèi)
13．商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有（）。
A．國有土地使用證
B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證
C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證
D．建設(shè)工程施工許可證
E．商品房預(yù)售許可證
14．關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。
A．基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失
B．基礎(chǔ)租金一般高于市場租金
C．基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整
D．基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金
E．基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金
15．按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。
A．市級購物中心
B．地區(qū)購物商場
C．居住區(qū)商場
D．鄰里服務(wù)性商店
E．批發(fā)市場
三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）
1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（）
2．投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會有不同的反應(yīng)。（）
3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（）
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（）
5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。（）
6．如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（）
7．按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。（）
8．當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。（）
9．運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險估計和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（）
10．實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機(jī)會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（）
11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財務(wù)報表。（）
12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）
13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（）
14．由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險影響。（）
15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（）
四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請在答題紙上作答）
（一）某家庭計劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：
（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）（8分）
（二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費(fèi)用為35萬元。
以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。
1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。
2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。（12分）
參考答案及解析
[參考答案]
一、單項(xiàng)選擇題
1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32.B 33.B 34.A 35.A
二、多項(xiàng)選擇題
1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD
三、判斷題
1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×
（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}
=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元
（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元
（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元
（5）5年后的終值為：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元
（6）可購住房總價為：1094815.21元/50%=2189630.42元
（7）可購住房單價為：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡
（二）解：
1．編制資本金現(xiàn)金流量表
（1）甲方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。
資本金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）
項(xiàng)目＼年末
0
1～
56～1O
11～15
16～19
現(xiàn)金流入（租金）
0
150
157.50
165.38
173.65
現(xiàn)金流出
300
82.2184.09
41.35
43.41
購置成本
300
年經(jīng)營費(fèi)用
37.50
39.38
41.35
43.41
年還本付息
44.71
44.71
凈現(xiàn)金流量
-300
67.79
73.41
124.0
3130.2
4年還本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71萬元
（2）乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。
資本金現(xiàn)金流量表單位·萬元
項(xiàng)目＼年末
0
1～5
6～1O
11～15
16～19
現(xiàn)金流入（租金）
0
120
120
190
190
現(xiàn)金流出
400
82.21
購置成本
400
年經(jīng)營費(fèi)用
年還本付息
凈現(xiàn)金流量
-400
155
155
2．用差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行方案比選
（1）進(jìn)行單一方案評價
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}萬元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）萬元=19806萬元
因?yàn)镹PV甲>0，所以甲方案可行。
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}萬元=（-400+426.60+182.82）萬元=209.4萬元
因?yàn)镹PV乙>0，所以乙方案可行。
（2）用差額投資內(nèi)部收益進(jìn)行方案比選
因?yàn)橐曳桨竿顿Y高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。
項(xiàng)目＼年末
0
1～5
6～1O
11～15
16～19
乙/萬元
-400
155
155
甲/萬元
-300
67.79
73.41
124.03
130.24
（乙-甲）/萬元
-100
17.21
11.59
30.97
24.76
（3）計算（乙-甲）差額內(nèi)部收益率
令i1=16%
NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}萬元=488萬元
令12=17%
NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}萬元=-0.97萬元
FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%
因?yàn)镕IRR=1683%>15%，所以乙方案優(yōu)于甲方案。
解析
一、單項(xiàng)選擇題
1．短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小。
4．B選項(xiàng)投資者要到達(dá)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。
5．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。
8．土地儲備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。
12．時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。
15．（1）按月計息時，利息和=P[（1+i）n-1]=1000萬元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24萬元
（2）按季計息時，利息和=P[（1+1）n-1]=1000萬元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24萬元
（1）-（2）=2.0萬元
17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。
18.因?yàn)槟昀逝c年租金增長率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。
20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100萬元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83萬元稅前現(xiàn)金回報率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%
23．流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。
24．總建筑面積（產(chǎn)量）=15000㎡×3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量，設(shè)銷售單價為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡
本題容易出錯的點(diǎn)在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應(yīng)用總建筑面積。
31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。
二、多項(xiàng)選擇題
8．B選項(xiàng)應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額；D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計計稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級別有關(guān)。
10．對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。
12．以出讓方式取得熟地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。
15．零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。
三、判斷題
1．商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。
4．還可以采用邀請招標(biāo)的方式。
5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時期數(shù)據(jù)在預(yù)測中的作用高低。a越小，則預(yù)測值越趨向平滑。
7．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時，期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用。
8．通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。
11．借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。
14．利率的變化會給REITs的實(shí)際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。
15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。
第二篇：房地產(chǎn)估價案例與分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理_真題試題
二〇〇九
全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
（本試題包含客觀題和主觀題兩部分）
人力資源與社會保障部
中華人民共和國
監(jiān)制
人事考試中心
http://www.tmdps.cn
二〇〇九年四月
重要提示：要求用2B鉛筆在答題卡中按題號順序填涂答題，否則按無效答題處理。
（1）單項(xiàng)選擇題的答案填涂在答題卡中題號1至35信息點(diǎn)；
（2）多項(xiàng)選擇題的答案填涂在答題卡中題號36至50信息點(diǎn)；
（3）判斷題的答案填涂在答題卡中題號71至85信息點(diǎn)；
一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)
1.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯誤的是（）。A．債權(quán)人通常是商業(yè)銀行 B．不能用于償還土地購置貸款
C．主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán) D．還款資金來源通常是銷售收入
2.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。A．發(fā)行公司債券
B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金 C．發(fā)行股票 D．商業(yè)銀行貸款
3.新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（）。A．政府政策性資金
B．國內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C．個人入股的資金 D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金
4.進(jìn)行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。A．債務(wù)融資成本分析 B．資金占用費(fèi)分析
C．資本金與債務(wù)資金的比例分析 D．擔(dān)保費(fèi)分析
5.下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（）。A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金
B．基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金
D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異
6.寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（）。A．全租金方式
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
第1頁
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—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————————————————————裝——————————————訂——————————————————線—————————————————
．毛租金方式 C．凈租金方式 D．基本租金方式
7.不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。A．抵押貸款利息 B．公共設(shè)施維修費(fèi) C．房產(chǎn)稅 D．物業(yè)保險費(fèi)
8.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是（）。A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用
B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－抵押貸款還本付息 C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－所得稅
D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅
29.某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m，居住2建筑用地面積32000m，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（）。
2A．92500m
2B．88800m
2C．80000m
2D．76800m
10.動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項(xiàng)目以（）所需的時間。A．經(jīng)營收入抵償全部投資
B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C．凈收益抵償全部投資 D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資
11.通常承租人入住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（）支付。A．承租人 B．業(yè)主
C．承租人和業(yè)主共同 D．物業(yè)管理公司
12.房地產(chǎn)市場營銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項(xiàng)工作讓（）的客戶認(rèn)識所營銷的物業(yè)。
A．潛在 B．過去 C．現(xiàn)在 D．未來
213.某市2008年新開工的房屋建筑面積為90萬m，2007年末完工轉(zhuǎn)入2008年繼續(xù)施工《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
第2頁
（共11頁）
30萬m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m
2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。
A．1.2 B．1.5 C．2 D．3
14.某開發(fā)商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金500萬元，預(yù)計項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項(xiàng)目（）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
A．還需投入50萬元建設(shè)資金 B．還需投入450萬元建設(shè)資金 C．還需投入800萬元建設(shè)資金 D．在此情況下
15.（）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。
A．投資利潤率 B．銷售利潤率 C．資本金利潤率 D．投資回報率
16.經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本利潤率等于（）乘以100%。A．開發(fā)利潤/總開發(fā)成本
B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本 C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值
D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本
17.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的時間。A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程
B．獲得土地后到全部工程竣工驗(yàn)收 C．從工程開工到全部工程竣工驗(yàn)收 D．從工程開工到項(xiàng)目租售完畢
18.對于（）的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動。
A．從容不迫型競爭者 B．選擇型競爭者 C．兇猛型競爭者 D．隨機(jī)型競爭者
19.假設(shè)某項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表中負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，則該項(xiàng)目的速動比率為（）。
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
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—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————————————————————裝——————————————訂——————————————————線—————————————————
．60% B．80% C．100% D．200%
20.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。
A．區(qū)位選擇異常重要
B．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C．需要適時的更新改造投資 D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移
21.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑是（）。A．土地的稀缺性 B．金融機(jī)構(gòu)過度放貸 C．投機(jī)需求膨脹 D．開發(fā)資金的易得性
22.（）是指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。A．銷售量 B．吸納量 C．出租量 D．預(yù)售面積
23.以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（）。A．娛樂用房 B．寫字樓
C．高級住宅和公寓 D．餐飲用房
24.在整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（）。A．投資機(jī)會選擇 B．投資機(jī)會決策分析
C．投資機(jī)會選擇與決策分析 D．市場分析和項(xiàng)目財務(wù)評價
25.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋ǎ?/p>
A．申請招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同
B．申請招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同
C．申請招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同
D．申請招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
第4頁
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+簽訂合同
26.（）認(rèn)為利率不是由儲蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。A．古典學(xué)派的理論 B．流動性偏好理論
C．IS-LM曲線模型的理論 D．馬克思的利率決定理論
27.房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為（）。A．30% B．32% C．33% D．25%
28.申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件中，如果建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的（）。
A．20% B．30% C．40% D．50%
29.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m
2，規(guī)劃容積率≤４,預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元／m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動成本為（）元／m2
．
A．2350.00 B．2937.50 C．3250.00 D．4062.50
30.對某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時，項(xiàng)目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。
A．地價 B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率
31.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元。經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值為（）萬元。
A．2677.5 B．3680.60 C．4003.50 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
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．5356.80
32.房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。
A．黃線 B．紫線 C．藍(lán)線 D．紅線
33.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（）。
A．資本金、借貸資金、預(yù)租售收入 B．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金 C．借貸資金、預(yù)租售收入、資本金 D．資本金、預(yù)租售收入、借貸資金
34.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元．對兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬元。
A．39.51 B．49.96 C．49.39 D．52.45
35.當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時，宜采用的比選方法是（）。
A．凈現(xiàn)值法
B．差額內(nèi)部收益率法 C．費(fèi)用現(xiàn)值法 D．內(nèi)部收益率法
二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分)
36.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。A．土地 B．勞動力 C．資本 D．經(jīng)驗(yàn) E．環(huán)境
37.制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時,正確的有（）。A．從總體上說，物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
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．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施 C．租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報率
D．市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系 E．利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正
38.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的主要工作包括（）。A．預(yù)測開發(fā)成本 B．選定目標(biāo)市場 C．確定消費(fèi)群體 D．明確項(xiàng)目檔次 E．設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)
39.可貸資金利率理論認(rèn)為（）。
A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成． B．可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成 C．利率是由貨幣的供給與需求決定的 D．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)
40.下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有（）。A．銷售稅費(fèi) B．租金收益 C．物業(yè)增值 D．股權(quán)增值 E．抵押貸款規(guī)模
41.公開招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（）的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。A．建設(shè)周期較長 B．工程性質(zhì)比較特殊 C．規(guī)模較大 D．技術(shù)復(fù)雜 E．工期緊迫
42.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)是（）。
A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)
B．開發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重 C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小 D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻
43.政府對房地產(chǎn)市場政策干預(yù)的原則是（）。A．目標(biāo)的確定性
B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
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．政策的針對性 D．政策的導(dǎo)向性
E．政策的公平性和效率
44.土地費(fèi)用估算主要包括（）。A．劃撥或征收土地的征地拆遷費(fèi) B．出讓土地的土地出讓地價款 C．轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) D．租用土地的土地租用費(fèi) E．轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費(fèi)
45.目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（）。A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產(chǎn)稅金 D．企業(yè)所得稅 E．城市規(guī)劃稅
46.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是（）。
A．資金來源 B．資金成本 C．項(xiàng)目風(fēng)險 D．預(yù)期利潤 E．機(jī)會成本
47.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時，要進(jìn)行工作有（）。A．客戶評價 B．項(xiàng)目評估 C．擔(dān)保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額
48.在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，通常要考慮的因素有（）。A．可能面積的組合
B．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)
C．尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計劃 D．每平方米的租金 E．室內(nèi)的裝修
49.下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。A．能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流
B．分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
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．適合于長期投資
D．常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E．位置對其有著特殊的重要性
50.“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包含有（）。A．按地域范圍細(xì)分 B．按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C．按增量存量細(xì)分 D．按交易形式細(xì)分 E．按目標(biāo)市場細(xì)分
三、判斷題（共15題，每題0.5分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分）
71.房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。
（）
72.某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1。
（）
73.吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。
（）
74.在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。
（）
75.政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。
（）
76.進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通常總是先收集第二手資料。
（）
77.當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用費(fèi)用現(xiàn)值法進(jìn)行比選。（）
78.由于蒙特卡洛風(fēng)險分析主要依靠計算機(jī)模擬，因此對市場資料的完整程度要求不高。（）
79.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20%。
（）
80.商業(yè)信用的工具是商業(yè)票據(jù)，是債權(quán)人為了確保自己的債權(quán)，要求債務(wù)者出據(jù)的書面?zhèn)鶛?quán)憑證，分為期票和匯票兩種。
（）
81.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時，要進(jìn)行客戶評價、市場評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。
（）
82.寫字樓的基礎(chǔ)租金是指達(dá)到投資收益率目標(biāo)或其可接受的能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
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（）
83.收取百分比租金時，一般不同的地區(qū)百分比標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，但在某一地區(qū)的百分比標(biāo)準(zhǔn)會相對統(tǒng)一。
（）
84.房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、風(fēng)險高、回收期長，故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開發(fā)融資。
（）
85.物業(yè)管理和設(shè)施管理以策略性管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以線運(yùn)營管理為主。—— — — —— — — — —— — — —— — — —訂 — — — —— — — —— — — —— — 裝 — —— — — —— — — ——
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（）
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
觀試題部分
重要提示：要求用鋼筆或圓珠筆在答題紙中的指定位置答題，否則按無效答題處理。
四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程：需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答)
（一）某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租，預(yù)計當(dāng)年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費(fèi)用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費(fèi)用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末）。
（二）某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管矧?yàn)?0cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為1800萬元,2400萬元；運(yùn)行費(fèi)用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05％的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資的10％，折現(xiàn)率為0％。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。
答案
BADCD CADDC BACDD ACDBD BBCCA BDBBD ADDBC
ABCD ACDE BCD AB BCD ACD ABDE ACDE ABCD ABCD BC ABCD ABC ACDE ABD
xvxxx vxxvv xvxxx
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
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第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理真題 大題歸納
（2009.01）
五、簡答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）
36.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券籌集資金時要承擔(dān)哪些風(fēng)險？
37.土地轉(zhuǎn)讓市場與土地出讓市場相比有哪些特點(diǎn)？
38.土地價格的特點(diǎn)是什么？
39.物業(yè)管理為什么需要進(jìn)行早期介入？
40.國家為什么要對房地產(chǎn)經(jīng)營管理進(jìn)行宏觀調(diào)控？
六.論述題（本大題共2小題，第41小題12分，第42小題13分，共25分）
41.試述國有土地使用權(quán)出讓形成的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
42.最近幾年，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控不斷深化。請結(jié)合實(shí)際，談?wù)剣液暧^調(diào)控政策的實(shí)施效果。
（2009年10月）
36.房地產(chǎn)開發(fā)通過銀行信貸籌資的不利之處有哪些？ ．．
37.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券籌集資金的優(yōu)點(diǎn)是什么？
38.為什么說房地產(chǎn)市場是不完合競爭的市場？
39.住房出售的意義是什么？
40.土地價格的特點(diǎn)是什么？
六、論述題（本大題共2小題，第41小題12分，第42小題13分，共25分）
41.為什么說房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險性？
42.試述房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)投資的區(qū)別，并結(jié)合現(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況，談?wù)剬@兩種經(jīng)濟(jì)行為的看法。．．
（2010年10月）
三、簡答題（本大題共4小題，第31、32小題各6分，第33、34小題各9分，共30分）
31．簡述房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險中系統(tǒng)風(fēng)險的主要類型。
32．簡述物業(yè)管理專業(yè)化的含義。
33．房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的方法和程序有哪些？
34．我國房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系中存在的主要問題有哪些？
四、論述題（本大題共2小題，每小題15分，共30分）
35．結(jié)合實(shí)際，論述房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性。
36．結(jié)合我國傳統(tǒng)公房的租賃關(guān)系，論述公房租賃關(guān)系改革的原則和措施。
═════════════════════════════════════════════════════════════════════════════════自考365（--）領(lǐng)先的專注于自學(xué)考試的網(wǎng)絡(luò)媒體與服務(wù)平臺-本套試題共分1頁，當(dāng)前頁是第1頁-
第四篇：2010年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題及答案-中大網(wǎng)校
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2010年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題及答案
總分：100分
及格：60分
考試時間：150分
一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)
(1)一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險較大 B.收益率較高 C.流動性較好
D.投資回收期較長
(2)同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有（）。A.保值性 B.增值性 C.異質(zhì)性 D.弱流動性
(3)下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購買房地產(chǎn)股票 B.購買商鋪
C.購買房地產(chǎn)債券
D.購買住房抵押支持證券
(4)關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合
B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消 D.投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消
(5)關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積 B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積 C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積
D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積
(6)中大網(wǎng)校
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(7)
(8)
(9)
(10)某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標(biāo)定價法 B.領(lǐng)導(dǎo)定價法 C.隨行就市定價法 D.認(rèn)知價值定價法
(11)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，中大網(wǎng)校
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該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查 B.描述性調(diào)查 C.創(chuàng)新性調(diào)查 D.因果性調(diào)查
(12)下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。A.指數(shù)平滑法 B.市場因子推演法 C.德爾菲法
D.銷售人員意見綜合法
(13)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。A.形象差異化戰(zhàn)略 B.人員差別化戰(zhàn)略 C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略 D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略
(14)關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同 B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同 C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同
D.由于存在資金時間價值，不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較
(15)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00 B.7.30 C.8.53 D.9.00
(16)關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（）。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息 B.實(shí)際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息 C.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時間價值 D.當(dāng)計息周期為 “月”時，實(shí)際利率小于名義利率
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(17)王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A.1297.91 B.3584.01 C.4881.93 D.5158.71
(18)某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是（）元。A.14945.16 B.15841.87 C.26764.51 D.28370.38
(19)對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償 B.不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償 C.沒有實(shí)際意義
D.不能直接用于財務(wù)評價
(20)假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67% B.16.71% C.16.80% D.17.00%
(21)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入 B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值 C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本 D.銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資
(22)張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。
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A.8.17% B.13.62% C.14.00% D.23.33%
(23)某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.625% B.80.00% C.133.33% D.200.00%
(24)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項(xiàng)目的單位變動成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/㎡。A.5377.78 B.6277.78 C.6722.22 D.7847.22
(25)判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險辨識 B.風(fēng)險估計 C.風(fēng)險評價 D.風(fēng)險決策
(26)房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性 B.可逆性和不可延期性 C.不可逆性和可延期性 D.不可逆性和不可延期性
(27)在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）。A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃 B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置 C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃
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D.城市土地利用規(guī)劃
(28)下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。A.輔助報表 B.資產(chǎn)負(fù)債表
C.資金來源與運(yùn)用表 D.現(xiàn)金流量表
(29)下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值 B.自有資金 C.長期借款 D.凈轉(zhuǎn)售收入
(30)下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）。A.市盈率=股價/每股凈資產(chǎn) B.市盈率=股價/每股收益 C.市盈率=市值/銷售收入 D.市盈率=市值/現(xiàn)金流
(31)劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64 B.2600.00 C.3818.18 D.4200.00
(32)一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有（）。A.較高的收益性 B.較強(qiáng)的流動性 C.直接融資的功能
D.抵御通貨膨脹影響的功能
(33)關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（）。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還
B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險
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C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押 D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)
(34)在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度 B.物業(yè)的規(guī)模大小 C.人口的分布密度 D.居民的購買能力
(35)下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用
B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息
C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金
D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅
二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。)
(1)相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）。
A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn) B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資 C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)
D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營 E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者
(2)按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（）等方面存在差異。
A.投資決策 B.規(guī)劃設(shè)計 C.工程建設(shè) D.地域范圍 E.產(chǎn)品功能
(3)國際上通常采取的住房保障方式有（）。
A.政府直接建房 B.對住房投資人減稅 C.對住房承租人減稅 D.對住房承租人補(bǔ)貼 E.鼓勵贏利機(jī)構(gòu)建房
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(4)下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。
A.進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價 B.獲取項(xiàng)目所需土地
C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn) D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo) E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)
(5)關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有（）。
A.有效市場大于服務(wù)市場 B.服務(wù)市場大于潛在市場 C.潛在市場大于有效市場 D.滲透市場大于有效市場 E.服務(wù)市場大于滲透市場
(6)關(guān)于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（）。
A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點(diǎn)
B.房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的 “1”時點(diǎn) C.發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi) D.各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下
E.轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上
(7)關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。
A.利率是由儲蓄和投資決定的 B.利率是由貨幣的供求決定的 C.利率是由可貸資金的供求決定
D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達(dá)到均衡時形成的 E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性
(8)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。
A.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前虧損 B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率
C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算 D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級別有關(guān) E.企業(yè)所得稅稅率為25%
(9)下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。
A.現(xiàn)金回報率
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B.投資回收期 C.借款償還期 D.資產(chǎn)負(fù)債率 E.資本金利潤率
(10)下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)-銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（）。
A.土地費(fèi)用 B.權(quán)益投資比率 C.運(yùn)營費(fèi)用 D.開發(fā)期 E.貸款利率
(11)政府對企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時，重點(diǎn)評估的內(nèi)容有（）。
A.項(xiàng)目是否符合國家法律法規(guī)要求 B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求 C.項(xiàng)目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求 D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求 E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求
(12)城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。
A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi) B.土地出讓金 C.征地拆遷費(fèi) D.契稅
E.公建配套設(shè)施費(fèi)
(13)商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有（）。
A.國有土地使用證 B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D.建設(shè)工程施工許可證 E.商品房預(yù)售許可證
(14)關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。
A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失 B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金
C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整
D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金
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E.基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金
(15)按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。
A.市級購物中心 B.地區(qū)購物商場 C.居住區(qū)商場
D.鄰里服務(wù)性商店 E.批發(fā)市場
三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用
(1)商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（）
(2)投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會有不同的反應(yīng)。（）
(3)土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（）
(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（）
(5)指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。（）
(6)如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（）
(7)按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。（）
(8)當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。（）
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(9)運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險估計和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（）
(10)實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機(jī)會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（）
(11)借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財務(wù)報表。（）
(12)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）
(13)在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（）
(14)由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險影響。（）
(15)收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（）
四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)
(1)
（一）某家庭計劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）（8分）
(2)
（二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，中大網(wǎng)校
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年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費(fèi)用為35萬元。以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。（12分）
答案和解析
一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)(1):C(2):C(3):B(4):D(5):C(6):A(7):D(8):D(9):C(10):D(11):D(12):A(13):C(14):A(15):A(16):D(17):B(18):A(19):B(20):A(21):A(22):B(23):D(24):D(25):B(26):C(27):D(28):A(29):B(30):B(31):C(32):B(33):B(34):A(35):A 中大網(wǎng)校
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二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。)(1):A, C, D, E(2):A, B, C, E(3):A, B, D(4):B, C, D, E(5):A, C, E(6):A, C, D(7):B, E(8):A, C, E(9):C, D(10):A, D, E(11):A, B, C(12):B, C(13):A, B, C, D(14):A, C(15):A, B, C, D
三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用(1):0(2):1(3):1(4):0(5):0(6):1(7):0(8):0(9):1(10):1(11):0(12):1(13):1(14):0(15):0
四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)(1): 中大網(wǎng)校
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（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n} =6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元
（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元
（5）5年后的終值為：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元（6）可購住房總價為：1094815.21元/50%=2189630.42元
（7）可購住房單價為：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡(2): 1．編制資本金現(xiàn)金流量表
（1）甲方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。
資本金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）
| 項(xiàng)目＼年末 | 0 | 1～5 | 6～1O | 11～15 | 16～19 |
| 現(xiàn)金流入（租金） | 0 | 150 | 157.50 | 165.38 | 173.65 |
| 現(xiàn)金流出 | 300 | 82.21 | 84.09 | 41.35 | 43.41 |
| 購置成本 | 300 |
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