第一篇：2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》真題及答案解析

2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》真題及答案解析

一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

1.新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房?jī)r(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有()的特性。

A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B.易受政策影響

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 D.適于長期投資

2.張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是()風(fēng)險(xiǎn)。

A.政策 B.通貨膨脹

C.利率 D.或然損失

3.整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.9，寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為()。

A 13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6%

4.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是()市場(chǎng)。

A.完全競(jìng)爭(zhēng) B.壟斷競(jìng)爭(zhēng)

C.寡頭壟斷 D.完全壟斷

5.對(duì)一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的()分析。

A.總量結(jié)構(gòu) B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu) C.投資結(jié)構(gòu) D.區(qū)域結(jié)構(gòu)

6.某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬m2，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為()年。

A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50

7.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其價(jià)值的是()。

A.住房可支付性指數(shù) B.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)

C.房?jī)r(jià)租金比 D.量?jī)r(jià)彈性

8.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)()階段的重要工作。

A.投資分析決策 B.施工準(zhǔn)備

C.建設(shè) D.租售

9.通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理()。

A.規(guī)劃意見書(選址)B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.國有土地使用證 D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

10.某資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對(duì)其開發(fā)的某個(gè)住宅項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，銷售價(jià)格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項(xiàng)目，該企業(yè)采用的定價(jià)方法是()。

A.目標(biāo)定價(jià)法 B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C.挑戰(zhàn)定價(jià)法 D.隨行就市定價(jià)法

11.從市場(chǎng)營銷的角度，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，主要是由于()存在著差異性。

A.房地產(chǎn)產(chǎn)品 B.項(xiàng)目區(qū)位 C.房地產(chǎn)需求 D.住房?jī)r(jià)格

12.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的()。

A.有效性 B.經(jīng)濟(jì)性 C.參與性 D.廣泛性

13.房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的()特征。

A.分散性 B.替代性 C.易變性 D.季節(jié)性

14.在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中，不包括的內(nèi)容是()。

A.開發(fā)地點(diǎn)的最佳用途分析 B.開發(fā)項(xiàng)目的SWOT分析

C.開發(fā)項(xiàng)目的償債能力分析 D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

15.下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)()經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。

A.開發(fā)一銷售 B.開發(fā)一持有出租一出售

C.購買一持有出租一出售 D.購買一更新改造一出租一出售

16.某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實(shí)際利率為6.77%，該筆貸款的計(jì)息周期是()。

A.月 B.季度

C.半年 D.年

17.甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲實(shí)際支付的利息額I甲和乙實(shí)際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為()。

A.I甲> I乙 B.，I甲< I乙，C.I乙= I乙 D.I乙≥I乙

18.關(guān)于資金等效值的說法，錯(cuò)誤的是()。

A.在資金等效值計(jì)算中，終值、時(shí)值都可以與現(xiàn)值相等

B.在資金等效值計(jì)算中，年值是序列值

C.資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的資金額稱為時(shí)值

D.絕對(duì)數(shù)額不等的資金額，在一定的時(shí)間和利率條件下，價(jià)值可以相等

19.某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年年末支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。

A.14945.16 B.15841.87

C.26764.51 D.28370.38

20.某人用1000萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，如果投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，每年凈經(jīng)營收益相等，其投資回報(bào)是()萬元。

A.17.46 B.100.00

C.117.46 D.672.75 21.甲、乙兩個(gè)可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營期為4年，乙方案的開發(fā)經(jīng)營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是()。

A.凈現(xiàn)值法 B.等額年值法

C.差額投資內(nèi)部收益率法 D.費(fèi)用年值比較法

22.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的FIRR能夠反映項(xiàng)目投資所能接受的()。

A.最低投資報(bào)酬率 B.最高現(xiàn)金回報(bào)率

C.最低償債備付率 D.最高貸款利率

23.王某以總價(jià)150萬元購買一商鋪用于出租經(jīng)營，其中貸款額為60萬元，每年的還本付息額為7.8萬元，扣除運(yùn)營費(fèi)用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是()。

A.11.33% B.12.00%

C.17.00% D.20.00%

24.張某購買一商鋪用于出租經(jīng)營，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5萬元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營費(fèi)用為實(shí)際租金收入的30%，該項(xiàng)目的償債備付率為()。

A.1.16 B.1.22

C.1.74 D.1.93

25.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到()時(shí)的極限值。

A.利潤為零 B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零

C.基準(zhǔn)收益率 D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

26.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價(jià)格是()。

A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最低銷售價(jià)格

D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最高銷售價(jià)格

27.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項(xiàng)目，可銷售面積為47500m2，項(xiàng)目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價(jià)為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目利潤為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是()。

A.14.32% B.18.62%

C.19.03% D.23.08%

28.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容中，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是()。

A.識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn) B.測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小

C.分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因 D.提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議

29.某公司擬投資興建一停車場(chǎng)，如果按照每個(gè)車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是()。

A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法 D.概算指標(biāo)法

30.考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制()。

A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表 D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

31.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤總額，應(yīng)首先用于()。

A.向投資者分配 B.提取法定盈余公積金

C.繳納企業(yè)所得稅 D.彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計(jì)虧損

32.在股票市場(chǎng)的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是()。

A.成本較低 B.限制條件較少

C.操作較簡(jiǎn)單 D.不需要還本付息

33.個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的()。

A.貸款期限更短 B.貸款價(jià)值比率更高

C.貸款利率更高 D.還款方式更復(fù)雜

34.某投資者以30%的預(yù)付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價(jià)格上漲了15%，該投資者預(yù)付款的收益率是()。

A.15.0% B.21.4%

C.30.0% D.50.0%

35.寫字樓的可出租面積是指()。

A.出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

B.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積

C.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半

D.出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)，全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的'每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

1.按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括()。

A.居住物業(yè)投資 B.商用物業(yè)投資

c.土地開發(fā)投資 D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

E.酒店投資

2.按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括()市場(chǎng)。

A.土地使用權(quán)出讓 B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

c.新建商品住宅銷售 D.新建寫字樓出租

E.二手房買賣

3.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過度開發(fā)的說法，正確的有()。

A.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系失衡

B.房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和價(jià)值背離

c.過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過度開發(fā)

E.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過度開發(fā)

4.地方政府的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括()。

A.年初和年末土地儲(chǔ)備規(guī)模 B.年度前期開發(fā)規(guī)模

C.年度土地出讓金總額 D.年度土地供應(yīng)規(guī)模

E.年度土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用計(jì)劃

5.下列分析房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的方法中，屬于定性分析的有()。

A.購買者意圖調(diào)查法 B.銷售人員意見綜合法

C.時(shí)間序列分析法 D.相關(guān)分析法

E.專家意見法

6.企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備()。

A.可衡量性 B.可實(shí)現(xiàn)性

C.可整合性 D.可盈利性

E.可區(qū)分性

7.利率的儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為()。

A.利率是由貨幣的供給與需求決定的 B.利率是資本的租用價(jià)格

C.利率是由可貸資金的供求決定的 D.利率的高低取決于平均利潤率

E.利率不受貨幣因素的影響

8.某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計(jì)劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括()。

9.下列經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式的指標(biāo)有()。

A投資收益率 B.物業(yè)增值率

C.開發(fā)利潤 D.成本利潤率

E.股權(quán)增加率

10.關(guān)于開發(fā)后出租或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期的說法，正確的有()。

A.計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期

B.計(jì)算期為項(xiàng)目的經(jīng)營期

C.計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和

D.計(jì)算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值

E.計(jì)算期的單位可為年、半年、季、月

11.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時(shí)，通常要進(jìn)行()分析。

A.最低租售價(jià)格 B.最高土地取得價(jià)格

C.最高工程費(fèi)用 D.最低租售數(shù)量

E.最高銷售價(jià)格

12.按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括()決策。

A.業(yè)務(wù)型 B.風(fēng)險(xiǎn)型

C.確定型 D.群體型

E.不確定型

13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括()。

A.開發(fā)建設(shè)投資 B.土地增值稅

C.借款本金償還 D.借款利息支付

E.運(yùn)營費(fèi)用

14.相對(duì)于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點(diǎn)有()。

A.需到期償還 B.無需還本付息

C.稅收負(fù)擔(dān)輕 D.共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)

E.共享投資利潤

15.能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有()。

A.空置面積 B.租金水平

C.收租損失水平D.可出租面積

E.經(jīng)營費(fèi)用

三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分)

1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)是指過去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。()

2.-般來說，在增量房市場(chǎng)上，賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買方。()

3.如果一宗商業(yè)用地只有一個(gè)意向用地者，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。()

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只需進(jìn)行單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。()

5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。()

6.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年實(shí)際收益率為12%。()

7.在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計(jì)算利息，個(gè)人住房抵押貸款以復(fù)利計(jì)算計(jì)息。()

8.計(jì)算期較長的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)宜采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。()

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。()

10.在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o()

11.房地產(chǎn)投資決策問題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問題，是因?yàn)樵诓淮_定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。()

12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的期間費(fèi)用。()

13.不確定因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。()

14.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。()

15.某寫字樓的租金水平高于寫字樓市場(chǎng)平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市場(chǎng)的平均收益水平。()

四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式，計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬元購得一宗用途為商品住宅的土地。項(xiàng)目于2010年6月末動(dòng)工建設(shè)，建設(shè)投資中有12000萬元為年利率7.5%、按季計(jì)息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時(shí)間為2010年6月末;第二筆貸款為6000萬元，發(fā)放時(shí)間為2010年9月末;第三筆貸款為2000萬元，發(fā)放時(shí)間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計(jì)息不還款;2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利息;本金于2012年3月末歸還5000萬元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目各期借款的還本付息額。完成下面項(xiàng)目各期還本付息表。(8分)

2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競(jìng)投進(jìn)行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價(jià)格回購。假設(shè)該項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，地價(jià)款于第一年初一次性投入，契稅為地價(jià)的4%;開發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初;商品住宅第二年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷售均價(jià)分別為15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，銷售收入發(fā)生在年末;銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)是多少?若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報(bào)價(jià)達(dá)到45000萬元后，改為競(jìng)投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實(shí)現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分)2013年試題參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C

11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C

21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A

31.C 32.B 33.B 34.D 35.D

二、多項(xiàng)選擇題

1.ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE

6.ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10.CDE

11.ABCD 12.BCE 13.CD 14.BDE 15.BD

三、判斷題

1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√ 6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.×

11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×

四、計(jì)算題

1.解：

解析：

(1)2010.6應(yīng)計(jì)利息：

(2)2010.9應(yīng)計(jì)利息：

(3)注意三筆貸款發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。

(4)2012.6期末借款本息累計(jì)值等于期初借款本息累計(jì)值加上本期應(yīng)計(jì)利息。

2.解：(1)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)

設(shè)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)為x萬元

(2)最多可加建的公共租賃住房面積

設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為y萬m2

解析：

(1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。

(2)錯(cuò)誤解法：49330.310%)=13.60/0，或者寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%.4.我國國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)目前是由屬地政府完全壟斷的。

5.區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。

6.90÷60 =1.5(年)。

7.住房可支付性指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI< 100.說明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房;住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性作出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;房?jī)r(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值;量?jī)r(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。

8.投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。

9.對(duì)于依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)完成。

10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法，雖然利潤較低，但可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高聲望，以爭(zhēng)取成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。

11.-個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著差異性。

12.對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。

13.消費(fèi)者市場(chǎng)的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費(fèi);二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi);三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。

14.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。②區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點(diǎn)的最佳用途分析。③市場(chǎng)概況分析。④市場(chǎng)供求分析。⑤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。⑥營銷建議。⑦售價(jià)和租金預(yù)測(cè)。⑧吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)。⑨回報(bào)率預(yù)測(cè)。④敏感性分析。

15.有土地成本和建造成本及相關(guān)費(fèi)用投入說明是“開發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營成本說明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費(fèi)說明在持有一段時(shí)間后出售。

16.(1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。

19.注意“某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯(cuò)誤理解為第十年的租金收入。

21.當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時(shí)，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。

22.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。

23.(18-7.8)/(150-60)=11.33%.24.償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×(1-10%)x(1-30%)=3.465(萬元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%)-10]=2.848(萬元)，償債備付率=3：465/2.848 =1.22。

25.保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零說明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點(diǎn)而不是保本點(diǎn)。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中的報(bào)酬率)，最適合答案是A。

26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格。

27.5000 x5+保本售價(jià)×4.75×5.5%=保本售價(jià)×4.75，可得保本售價(jià)=5569.48元/m2，(6500元/m2—5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%

28.“識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段工作，“測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議”屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)階段工作。

29.單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法;單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。

30.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

31.稅后利潤的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。

32.增發(fā)和配股本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。

33.由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率(LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。

個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價(jià)值比率更高、貸款利率更低。

34.15%/30%：50%。可以假設(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。

35.出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

二、多項(xiàng)選擇題

1.按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

2.按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

3.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。

5.時(shí)間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。

7.儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價(jià)格，該理論是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響;流動(dòng)性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤率。

8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項(xiàng)是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長率等于收益率時(shí)的公式，E選項(xiàng)是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。

9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。

11.收入類項(xiàng)目選最低的，成本類項(xiàng)目選最高的。

12.按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。

13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)榻杩钜矊儆谕顿Y。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。

14.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。

15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

三、判斷題

1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

2.由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。

3.在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一般分為三個(gè)階段：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收，三是竣工驗(yàn)收備案。

5.市場(chǎng)定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置，可以說，市場(chǎng)定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)的位置。

6.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實(shí)際收益率為

7.在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲(chǔ)蓄存款和國庫券以單利計(jì)息。

8.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目;靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。

10.權(quán)益投資比率越低說明資本金投入比例越低。

11.傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問題。

12.房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、.拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。

13.風(fēng)險(xiǎn)分析中的概率分析法不但考慮風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。

15.過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場(chǎng)平均收益水平。

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》真題及答案

2007年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》真題及答案

一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)

1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。A.銷售收入 B.轉(zhuǎn)讓收入 C.租金收入 D.利息收入

2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。A.出售 B.抵押 C.轉(zhuǎn)讓 D.經(jīng)營

3、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A.比較風(fēng)險(xiǎn) B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

4、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的()。A.不可移動(dòng)性 B.適應(yīng)性 C.弱流動(dòng)性 D.相互影響性

5、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50

6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()。A.第一階段 B.第二階段 C.第三階段 D.第四階段

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

B.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成8、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括（）。A.移動(dòng)平均法 1

B.指數(shù)平滑法 C.市場(chǎng)因子推演法 D.簡(jiǎn)單平均法

9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商 B.監(jiān)理單位 C.分包單位 D.總承包單位

10、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是()。A.目標(biāo)定價(jià)法 B.成本加成定價(jià)法 C.隨行就市定價(jià)法 D.價(jià)值定價(jià)法

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。A.觀察法 B.實(shí)驗(yàn)法 C.討論法 D.問卷調(diào)查法 12、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m2，預(yù)測(cè)銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0

13、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。A.生活方式 B.受教育程度 C.購買動(dòng)機(jī) D.自我形象

14、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于()競(jìng)爭(zhēng)者。A.從容不迫型 B.選擇型 C.兇猛型 D.隨機(jī)型

15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。A.購買價(jià)格 B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù) C.空置率 D.運(yùn)營費(fèi)用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是()。A.7.02% 2 B.7.04% C.7.50% D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。

A.利潤總額 B.投資利潤 C.稅后利潤 D.可分配利潤

19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為()。A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。

A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6%

21、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是()。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33

22、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計(jì))，預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為()元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 3

23、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題

24、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙

25、在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于()。A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法 C.概算指標(biāo)法 D.工程量近似匡算法

26、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A.折舊費(fèi) B.審計(jì)費(fèi) C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) D.無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)

27、在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是()。A.固定資產(chǎn)購置支出 B.企業(yè)所得稅 C.固定資產(chǎn)折舊 D.貸款利息

28、資金來源與運(yùn)用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的()分析。A.現(xiàn)金流量 B.清償能力 C.資產(chǎn)與負(fù)債情況 D.資金盈余或短缺情況

29、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的()。A.分離 B.獨(dú)立 C.對(duì)立 D.融合 30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是()。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高 4 B.商用房地產(chǎn)的收益更高 C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高 D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

31、建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或()。A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長期抵押貸款

D.凈經(jīng)營收入

32、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)

B.法律風(fēng)險(xiǎn)

C.信用風(fēng)險(xiǎn)

D.管理風(fēng)險(xiǎn)

33、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。A.租金調(diào)整條款

B.代收代繳費(fèi)用條款

C.裝修費(fèi)用條款

D.折讓優(yōu)惠條款

34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的 D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

35、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為()萬元。

A.330 B.450 C.650 D.700

二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

1、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。A.建筑安裝工程

B.新建和擴(kuò)建

C.設(shè)備與工器具購置

D.遷建和恢復(fù) E.其他費(fèi)用

2、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。

A.物理結(jié)構(gòu)

B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D.供求結(jié)構(gòu) 5

E.總量結(jié)構(gòu)

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有()。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價(jià)格

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率 E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的

4、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。A.空置量 B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) C.平均建設(shè)周期 D.吸納率 E.失業(yè)率

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。A.價(jià)格水平B.銷售對(duì)象 C.基本功能 D.地理位置 E.輔助功能

6、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。A.凈現(xiàn)值 B.投資利潤率 C.現(xiàn)金回報(bào)率 D.靜態(tài)投資回收期 E.內(nèi)部收益率

7、下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。A.當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率 B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值 C.名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值

D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

E.計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

8.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A.內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的 D.如果使用貸款。且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

9、用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有()。A.權(quán)益投資比率 B.利息備付率 C.償債各付率 D.內(nèi)部收益率 E.資產(chǎn)負(fù)債率 6

10、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有()。

A.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) B.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)

C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu) D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu) E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)

11、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有()。A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.投資計(jì)劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.資金來源與運(yùn)用表

E.損益表

12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本

B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售

C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，提供服務(wù)并獲取收益

E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入

13、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括()。A.減少或避免投資決策的失誤

B.提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益

C.提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益

D.為項(xiàng)目決策提供依據(jù)

E.為項(xiàng)目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)

14、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。

A.承諾費(fèi) B.手續(xù)費(fèi) C.擔(dān)保費(fèi)

D.利息

E.稅費(fèi)

15、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的（）。

A.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況 B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業(yè)服務(wù)需求 E.與寫字樓業(yè)主的關(guān)系

三、判斷題(共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()

2、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。()

3、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中 7

己正式交付給購房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()

4、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。()

5、在市場(chǎng)定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。()

6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()

7、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()

8、對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。()

10、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。()

11、損益表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。()

12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。()

13、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。()

14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。()

15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績(jī)無關(guān)的一個(gè)最低租金收入。()

四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分)1.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款申請(qǐng)年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：

(1)該家庭能夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問題： 8

(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個(gè)位)?(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1、C

2、D

3、B

4、C

5、C

6、C

7、D

8、C

9、D

10、A

11、A

12、B

13、C

14、B

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D 20、B

21、C

22、C

23、D

24、A

25、A

26、C

27、A

28、D

29、D 30、A

31、C

32、D

33、A

34、D

35、C

二、多項(xiàng)選擇題

1、ACE

2、BCDE

3、ABD

4、BD

5、CE

6、BCD

7、ABD

8、ABC

9、BCE

10、ACE

13、ABC

14、ABCD

15、ABD

11、ADE

12、ADE

三、判斷題

1、√

2、×

3、×

4、×

5、√

6、×

7、×

8、√

9、×

10、√

11、×

12、×

13、×

14、×

15、√

四、計(jì)算題 1.解：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%(1)求購房最高總價(jià) 購房最高總價(jià)=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元(2)求出售原有住房時(shí)間

住房市場(chǎng)價(jià)值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬元

設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬元，則有

有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個(gè)月 240-196=44個(gè)月 在還款44個(gè)月之后出售住房 2.解： 解法一：敘述法

一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金(1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元

2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元 乙銀行貸款=9093.87萬元 凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元 4)第3、4年年末： 還本付息=9093.87×7%=636.57萬元 營運(yùn)成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元 經(jīng)營收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元 凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元 5)第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營運(yùn)成本=(0.9975x+1000)×35%萬元 經(jīng)營收入=(0.9975x+1000)萬元 轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元(2)求基礎(chǔ)租金

第三篇：2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試開發(fā)經(jīng)營與管理真題與答案

2011年房地產(chǎn)估價(jià)開發(fā)經(jīng)營與管理試題與答案

一、單項(xiàng)選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。

A.土地不會(huì)毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權(quán)年限較長 2.房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給 3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房開發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。

A 完全競(jìng)爭(zhēng) B.壟斷競(jìng)爭(zhēng) C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬㎡。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段 7.下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。

A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國有土地C.依法收購的土地 D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地8.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）A.對(duì)原材辛的檢驗(yàn) B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)C 確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度 9.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）A.土地儲(chǔ)備 B.銷售方案的細(xì)化 C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為 A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B.成本加成定價(jià)法 C.挑戰(zhàn)定價(jià)法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是（）。

A.有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng) B.服務(wù)市場(chǎng)》 有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) C.有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) D.服務(wù)市場(chǎng)》 滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)

12.商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn) B.城市區(qū)域功能 C.購房者的需求 D.城市地理環(huán)境

13.對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競(jìng)爭(zhēng) D.市場(chǎng)占有率

14.我國對(duì)外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）A.紐約同業(yè)拆放 B.中國香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 D 新加坡同業(yè)拆放

15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貨款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為如果為20年，每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投資者在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。

A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本 21.如果某項(xiàng)目的FNPV 等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力（）A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B 超過了基準(zhǔn)收益率的要求

C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

22.某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計(jì)凈現(xiàn)值/萬元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費(fèi) B 土地費(fèi)用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于()A.臨界點(diǎn)分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過（）確定是甭進(jìn)行投資。

A.等待投資型期權(quán)估價(jià) B.放棄型期權(quán)估價(jià) C.成長型期權(quán)估價(jià) D.柔性期權(quán)估價(jià) 27.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）A.銷售收入 B 開發(fā)建設(shè)投資 C.營業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還 28.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()

A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi) B.搬遷補(bǔ)償費(fèi) C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) D.土地補(bǔ)償費(fèi) 29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表 B.經(jīng)營成本估算表

C.投資計(jì)劃與資金籌措表 D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券

31.在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目將面臨()

A.政策風(fēng)險(xiǎn) B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) D 信用風(fēng)險(xiǎn)

以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％ A 評(píng)估價(jià)值 B 實(shí)際價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.出讓金收入 33.為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是

A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入

D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）／月均收入 34.市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）

A 物業(yè)出租經(jīng)營成本 B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C 通貨膨脹率 D.同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

35.某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60 萬元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（）。

A.居住物業(yè)開發(fā)投資 B 商業(yè)物業(yè)投資房 C.土地開發(fā)投資D房地產(chǎn)開發(fā)投資 E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資 2.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）

A.吸納量 B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量 E.房地產(chǎn)價(jià)格 3.下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。

A 商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅 C 保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D.房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機(jī)爆發(fā) E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）

A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金 C 總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理 E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式 5 在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。

A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談 6.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（）。A 開發(fā)一銷售模式 B.開發(fā)一持有出租-出售模式

C.購買一持有出租一出售模式 D.購買一更新改造一出售模式E.購買一更新改造一出租模式 7.對(duì)于“開發(fā)-銷售” 模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的引算期包括（）。A.開發(fā)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營準(zhǔn)備期 D.經(jīng)營期 E 銷售期

8.甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。

A.利潤總額 B.投資利潤率 C 資產(chǎn)負(fù)債率 D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 E.償債備付率 9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有（）。

A.故障樹分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法 10 在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開發(fā)的工作包括（）。A.風(fēng)險(xiǎn)估算 B.分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

C.辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因 D.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。

A.項(xiàng)目用地 B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需 C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì) D 交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施 12.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有（）。

A.土地出讓價(jià)款 B.土地購置稅費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

E.土地開發(fā)工程費(fèi)

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（）

A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場(chǎng)和公開市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)然融資 E 權(quán)益融資主要來源于個(gè)人投資者

14.銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）。

A.分期發(fā)放貸款，對(duì)其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

C 要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30 %

D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 15.寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 建造年代E.租戶類型

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)、用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）

2.在我國，縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。（）

3.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2％()在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性分析和營銷建議。（）5.用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時(shí)，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。（）6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資。（）7 財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。（）9.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）10 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。（）

11.房屋開發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建沒費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）

12.借貸還本付息清算表屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表中列出了可直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）13.按照財(cái)政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財(cái)政資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。（）

14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。（）

15.一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）

四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）

（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)格為180 萬元，一次性付款。購買后對(duì)該店鋪進(jìn)行裝修，裝修期為1年，裝修費(fèi)用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標(biāo)收益率為12%，動(dòng)態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費(fèi)用占毛和金收入的30%，裝修費(fèi)用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請(qǐng)計(jì)算滿足投資者收益目標(biāo)。要求的店鋪?zhàn)畹蛦挝幻娣e年和金，并畫出該項(xiàng)目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。

（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4 和0.6，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，概率分別為0.5、0.3 和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%，設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率。

2011年試題參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多項(xiàng)選擇題

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判斷題 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、綜合分析題IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A。現(xiàn)金流量圖為：（太容易了，不好畫，略）

現(xiàn)金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 根據(jù)投資者的投資計(jì)劃可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（萬元/㎡）=4899.1元/㎡

那要實(shí)現(xiàn)這一投資自標(biāo)、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/㎡。方法二： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 將購買價(jià)和裝修費(fèi)折現(xiàn)

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57萬元

在動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對(duì)值應(yīng)等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：

第一路徑：

聯(lián)合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 凈現(xiàn)值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路徑：P(X2)= 0.12 凈現(xiàn)值：NPV2 =-0.16

加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬元 第三路徑：P(X3)= 0.08 凈現(xiàn)值：NPV3 =-5.13 加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=-0.41萬元

第四路徑：P(X4)=0.3 凈現(xiàn)值：NPV4 =11.86 加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=3.56萬元

第五路徑：P(X5)=0.18 凈現(xiàn)值：NPV5 =0.49 加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=0.09萬元

第六路徑：P(X6)=0.12 凈現(xiàn)值：NPV6 =-7.09 加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=-0.85萬元

加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

當(dāng)租賃期為3年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58萬元 當(dāng)租賃期為5年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66萬元 加權(quán)凈現(xiàn)值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬元

(2）計(jì)算該投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見下表，并計(jì)算累計(jì)概率（略）凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、單項(xiàng)選擇題

4.由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房是市場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。某房屋新開工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-（300+200）=500萬㎡

6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加

7.土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。質(zhì)量控制主要包括四個(gè)方面，對(duì)原材料的檢驗(yàn)、對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

10.成本加成定價(jià)法的表達(dá)式為：成本＋成本× 利潤率。

13.需求分析包括：需求預(yù)測(cè)、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析（具體包括市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)）、市場(chǎng)購買者的產(chǎn)品功能需求。

15.實(shí)際利率=(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%,按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月計(jì)息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實(shí)際利率,按月計(jì)息最大，則按年計(jì)息最小。16.實(shí)際利率=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94萬元 18 該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為P×i,1000,10%=100萬元

如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

動(dòng)態(tài)投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬元，按月還本付息額＝3.846/12=3205元，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076萬元。

24.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

25.最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下, 保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。

28.相對(duì)于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)。

商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償付額）/月均收入。一定注意考試中題干的要求。35.月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運(yùn)營費(fèi)用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36萬元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營費(fèi)用”學(xué)習(xí)使人進(jìn)步，相信能就一定能成功

二、多項(xiàng)選擇題

1.根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A、B 選項(xiàng)屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除A、B選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項(xiàng)。

2.市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共9 項(xiàng)；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個(gè)面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價(jià)值共10 項(xiàng)，本題中的B、D 選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。

4.A 選項(xiàng)錯(cuò)在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項(xiàng)錯(cuò)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。

5．C、E 選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn)；D 選項(xiàng)屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。7.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出售的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)為置 業(yè)投資的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和。對(duì)于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選 9.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

10.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況和風(fēng)險(xiǎn)估算；C、D 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的內(nèi)容；E 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。11.B、C選項(xiàng)是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價(jià)款（由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成）、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C 選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D 選項(xiàng)屬于房屋開發(fā)費(fèi)。對(duì)于A 選項(xiàng)，資金融入方不需要還本付息；D 選項(xiàng)，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項(xiàng)，權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個(gè)人投資者。14.對(duì)于C 選項(xiàng)，要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%

15.對(duì)寫字樓分類一般要考慮12個(gè)因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

三、判斷題

1.保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益。

2.在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。

4.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析，市場(chǎng)供求與價(jià)格概括分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容；項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析和營銷建議。

6.房地產(chǎn)開發(fā)用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。7.財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率 10.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。

11.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

13.按照財(cái)政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時(shí)規(guī)定，各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證抵押。

15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入

第四篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》鞏固題及答案

1、直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示()。

A、價(jià)格

B、常數(shù)

C、價(jià)格變動(dòng)率

D、時(shí)間

答案：D2、在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于()調(diào)整。

A、權(quán)益狀況

B、區(qū)位狀況

C、實(shí)物狀況

D、年限狀況

答案：A3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為()。

A、9

B、13.5C、1

5D、18

答案：D

解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用()。

A、類似寫字樓的客觀收益

B、市場(chǎng)比較法

C、該寫字樓的實(shí)際收益

D、無法估算

答案：A

解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價(jià)格。

5、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町悾渥罱K估價(jià)結(jié)果應(yīng)()。

A、取三者的平均值

B、取三者的中間值

C、任選其中之一

D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

答案：D

解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

6、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為()。

A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

C、編制深度百分率表

D、劃分路線價(jià)區(qū)段

答案：A7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。

A、1998年6月30日

B、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期

D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期

答案：A

解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。

8、報(bào)酬率=()+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠。

A、平均利潤率

B、安全利率

C、經(jīng)濟(jì)增長率

D、銀行貸款利率

答案：B9、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的()這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

A、供需與價(jià)格

B、需求與價(jià)格

C、供給與價(jià)格

D、供給與需求

答案：D10、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中()是龍頭。

A、估價(jià)目的B、估價(jià)對(duì)象

C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象

答案：A11、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()

A.2%

B.3%

C.4%

D.0

答案：D

解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。

12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()

A.收益能夠量化

B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化

D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

答案：D

解析：通過收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。

13、投資利潤率的計(jì)算公式是()

A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)

B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)

D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

答案：A

解析：B是直接成本利潤率的計(jì)算公式，D是銷售利潤率的計(jì)算公式，C不是任何利潤率的計(jì)算公式。

14、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是()

A.2500萬元

B.3500萬元

C.3600萬元

D.3000萬元

答案：C

解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。

15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是()

A.30年

B.20年

C.10年

D.40年

答案：B

解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

16、一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)()

A.與經(jīng)營期的起點(diǎn)重合B.與運(yùn)營期的起點(diǎn)重合C.與建造期的起點(diǎn)重合D.與開發(fā)期的起點(diǎn)重合答案：D17、路線價(jià)法主要適用于()

A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)

B.舊建筑物的估價(jià)

C.新建筑物的估價(jià)

D.拆遷房屋的估價(jià)

答案：A

解析：路線價(jià)只能用來評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。

18、在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()

A.算術(shù)平均數(shù)

B.中位數(shù)

C.加權(quán)平均數(shù)

D.眾數(shù)

答案：D19、在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)

A.單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多

B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少

C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多

D.無法知道

答案：A

解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。

A.2487.75

B.2500.00

C.2511.00

D.2162.25

答案：B

解析:根據(jù)教材104頁公式“正常價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。

第五篇：2007年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》真題及答案解析

一、單項(xiàng)選擇題(共40題，每題0．5分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相

應(yīng)的編號(hào))

1．政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供（）。

A．商品住房

B．限價(jià)商品住房 C．經(jīng)濟(jì)適用住房

D．廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。2．某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1200萬元人民幣，根據(jù)國家關(guān)于估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一般規(guī)定，該房

地產(chǎn)估價(jià)最高收費(fèi)額為（）萬元。

A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00 答案：C 解析：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分計(jì)費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。

3．下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。

A．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期 B．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期

C．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個(gè)月申請(qǐng)

續(xù)期

D．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請(qǐng)續(xù)

期 答案：B 解析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使

用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

4．城市房屋拆遷估價(jià)的目的是為確定被拆遷房屋（）而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

A．與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價(jià)

B．價(jià)值 C．貨幣補(bǔ)償金額

D．重置價(jià)格 答案：C 解析：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。

5．房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊(cè)的許可機(jī)關(guān)是（）。

A．國務(wù)院人事主管部門

B．國務(wù)院建設(shè)主管部門 C．省級(jí)人事主管部門

D．省級(jí)房地產(chǎn)主管部門

答案：B 解析：國務(wù)院建設(shè)主管部門為房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理部門。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

為房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)初審部門。6．2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)躋適用住房項(xiàng)目，總投資2億元，則該項(xiàng)目資本金

應(yīng)不低于（）萬元。

A．4000 B．5000 C．6000 D．7000 答案：D 解析：國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)｛2004｝13號(hào))，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例由20％提高到35％。2億元×35％=7000萬元。

7．施工單位簽署建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量合格的文件上，必須有（）簽字蓋章。

A．注冊(cè)建筑師

B．注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師 C．注冊(cè)建造師

D．注冊(cè)施工管理師

答案：C 解析：建設(shè)工程施工活動(dòng)中形成的有關(guān)工程施工管理文件，應(yīng)當(dāng)由注冊(cè)建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有注冊(cè)建造師的簽字蓋章。

8．住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)是（）。

A．住房公積金管理委員會(huì)

B．住房公積金管理中心 C．存儲(chǔ)住房公積金的金融機(jī)構(gòu)

D．設(shè)區(qū)城市人民政府

答案：A 解析：由直轄市、省會(huì)城市以及其他設(shè)區(qū)的市、地、州、盟人民政府，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人，有關(guān)專家以及工會(huì)、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會(huì)，作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。

9．商品房買賣合同約定面積為150㎡，價(jià)格為4000元／㎡，交付使用時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記面積為155㎡，買賣雙方未對(duì)面積誤差的處理方式做出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房?jī)r(jià)款應(yīng)為（）萬元。

A．60．0 B．61．0 C．61．8 D．62．0 答案：C 解析：（1）面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（155-150）/150=3．33%。（2）根據(jù)面積誤差比絕對(duì)值超過3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。150㎡×（1+3%）×4000元／㎡=61．8萬元。10．人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由（）確定。

A．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

B．人民法院 C．抵押權(quán)人

D．人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同

答案：B 解析：人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確

定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。11．在我國，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度是根據(jù)（）確立的一項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度。A．法律

B．行政法規(guī)

C．部門規(guī)章

D．政府規(guī)范性文件 答案：A 解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”。

12．某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（）。A．甲銀行優(yōu)先受償

B．按二家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序 C．乙銀行優(yōu)先受償

D．按二家銀行的債權(quán)比例受償 答案：A 解析：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。13．新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)成立之前，住房維修資金（）。A．由物業(yè)管理企業(yè)代管

B．由房地產(chǎn)管理部門代管 C．由財(cái)政部門代管

D．由業(yè)主自行管理 答案：B 解析：維修資金屬于代管資金。業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。14．合法建造房屋的物權(quán)自（）發(fā)生效力。A．記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)

B．頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí) C．申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記時(shí)

D．事實(shí)行為成就時(shí) 答案：A 解析：《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

15．下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A．預(yù)告登記的目的是保障將來實(shí)現(xiàn)的物權(quán)

B．預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效 C．預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力 D．預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣 答案：D 解析：預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

16．根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，不計(jì)算房屋建筑面積的是（）。A．屬永久性建筑有柱的貨棚

B．有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊 C．無頂蓋的室外樓梯

D．與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)的建筑 答案：D 解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。17．房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)有至少（）名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。A．1 B．2 C．3 D．4 答案：B 解析：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

18．大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的，申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)，需要提供（）。

A．人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明

B．社會(huì)保險(xiǎn)繳納憑證復(fù)印件 C．所在單位同意其注冊(cè)的書面意見

D．所取得的房地產(chǎn)估價(jià)科研成果

答案：C 解析：《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員，外國人和臺(tái)港澳人員，在房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)中不需要提供聘用單位委托人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明和社會(huì)保險(xiǎn)繳納憑證復(fù)印件，但應(yīng)分別提供勞動(dòng)、人事部門頒發(fā)的離退休證復(fù)印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)的書面意見。

19．《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事（）估價(jià)業(yè)務(wù)。A．城市房屋拆遷

B．課稅

C．企業(yè)清算

D．司法鑒定 答案：C 解析：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

20．某房地產(chǎn)估價(jià)師于2004年8月初始注冊(cè)在甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，后于2006年2月變更注冊(cè)至乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，則該房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)有效期至（）。A．2006年8月

B．2007年8月

C．2008年2月

D．2009年2月 答案：B 解析：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)有效期為3年。注冊(cè)有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)在注冊(cè)有效期滿30日前，申請(qǐng)辦理延續(xù)注冊(cè)。21．業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)（）同意。A．業(yè)主委員會(huì)

B．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 C．占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

D．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主 答案：D 解析：《物權(quán)法》規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定第⑤項(xiàng)和第⑥項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

22．對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在（）以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。A．55％

B．65％

C．75％

D．85％ 答案：D 解析：《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。

23．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為（）萬元。A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 解析：（1）土地增值額=3000萬元－1500萬元＝1500萬元。

（2）適用公式：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％一扣除項(xiàng)目×15％=1500×50％一1500×15％=525萬元。

24．2007年某市職工上一月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個(gè)人所得稅的最高額度為（）元。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》(財(cái)稅[2006]10號(hào))單位和個(gè)人分別在不超過職工本人上一月平均工資12％的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。單位和職工個(gè)人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一職工平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

25．王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費(fèi)，當(dāng)增加對(duì)住房的消費(fèi)后，其他生活用品消費(fèi)對(duì)王某的邊際效用（）。A．會(huì)減少

B．會(huì)增加 C．保持不變

D．可能增加也可能減少 答案：B 解析：根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律，當(dāng)增加商品X的消費(fèi)時(shí)，X的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費(fèi)量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對(duì)值)呈逐漸遞減的趨勢(shì)，因而無差異曲線是一條凸向原點(diǎn)的曲線。

26．商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的（）。A．負(fù)債業(yè)務(wù)

B．資產(chǎn)業(yè)務(wù)

C．中間業(yè)務(wù)

D．代理業(yè)務(wù) 答案：B 解析：商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)是指銀行將其資金通過各種途徑運(yùn)用出去以獲得收益的業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括貸款和投資(購買有價(jià)證券)兩大類。

27．結(jié)合保險(xiǎn)的本質(zhì)，屬于保險(xiǎn)基本職能的是（）職能。A．分散危險(xiǎn)

B．融通資金

C．防災(zāi)防損

D．分配 答案：A 解析：保險(xiǎn)的基本職能是指保險(xiǎn)在一切經(jīng)濟(jì)條件下均具有的職能，包括分散風(fēng)險(xiǎn)職能、組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能。保險(xiǎn)的派生職能是指隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災(zāi)防損職能和分配職能。

28．某種有價(jià)證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，又能通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)，這種證券是（）。A．股份

B．股單

C．股票

D．公司債券 答案：C 解析：股票持有者不僅可以獲得股息、紅利等收益，還可通過在股票市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓其持有的股票而獲得交易差價(jià)收益。

29．下列關(guān)于拍賣行為的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A．拍賣人應(yīng)公開展示拍賣標(biāo)的，允許競(jìng)買人查看、檢驗(yàn)標(biāo)的物 B．除法律、法規(guī)務(wù)有規(guī)定外，拍賣人不得拒絕競(jìng)買人的申請(qǐng) C．委托人可以派人參與競(jìng)買自身所委托的拍賣標(biāo)的 D．委托人與拍賣人是平等的民事主體 答案：C 解析：禁止拍賣人參與竟買即拍賣人不得參與自己主持的拍賣會(huì)的競(jìng)買。30．下列統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是（）。A．眾數(shù) B．調(diào)和平均數(shù)

C．中位數(shù)

D．標(biāo)準(zhǔn)差 答案：D 解析：變異指標(biāo)又稱變動(dòng)度，包括全距、平均差、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)等。眾數(shù)、調(diào)和平均數(shù)、中位數(shù)屬于平均指標(biāo)。

21．業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)（）同意。A．業(yè)主委員會(huì)

B．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 C．占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

D．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主 答案：D 解析：《物權(quán)法》規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定第⑤項(xiàng)和第⑥項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

22．對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在（）以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。A．55％

B．65％

C．75％

D．85％ 答案：D 解析：《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。

23．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為（）萬元。A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 解析：（1）土地增值額=3000萬元－1500萬元＝1500萬元。

（2）適用公式：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％一扣除項(xiàng)目×15％=1500×50％一1500×15％=525萬元。

24．2007年某市職工上一月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個(gè)人所得稅的最高額度為（）元。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》(財(cái)稅[2006]10號(hào))單位和個(gè)人分別在不超過職工本人上一月平均工資12％的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。單位和職工個(gè)人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一職工平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

25．王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費(fèi)，當(dāng)增加對(duì)住房的消費(fèi)后，其他生活用品消費(fèi)對(duì)王某的邊際效用（）。A．會(huì)減少

B．會(huì)增加 C．保持不變

D．可能增加也可能減少 答案：B 解析：根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律，當(dāng)增加商品X的消費(fèi)時(shí)，X的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費(fèi)量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對(duì)值)呈逐漸遞減的趨勢(shì)，因而無差異曲線是一條凸向原點(diǎn)的曲線。

26．商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的（）。A．負(fù)債業(yè)務(wù)

B．資產(chǎn)業(yè)務(wù)

C．中間業(yè)務(wù)

D．代理業(yè)務(wù) 答案：B 解析：商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)是指銀行將其資金通過各種途徑運(yùn)用出去以獲得收益的業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括貸款和投資(購買有價(jià)證券)兩大類。

27．結(jié)合保險(xiǎn)的本質(zhì)，屬于保險(xiǎn)基本職能的是（）職能。A．分散危險(xiǎn)

B．融通資金

C．防災(zāi)防損

D．分配 答案：A 解析：保險(xiǎn)的基本職能是指保險(xiǎn)在一切經(jīng)濟(jì)條件下均具有的職能，包括分散風(fēng)險(xiǎn)職能、組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能。保險(xiǎn)的派生職能是指隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災(zāi)防損職能和分配職能。

28．某種有價(jià)證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，又能通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)，這種證券是（）。A．股份

B．股單

C．股票

D．公司債券 答案：C 解析：股票持有者不僅可以獲得股息、紅利等收益，還可通過在股票市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓其持有的股票而獲得交易差價(jià)收益。

29．下列關(guān)于拍賣行為的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A．拍賣人應(yīng)公開展示拍賣標(biāo)的，允許競(jìng)買人查看、檢驗(yàn)標(biāo)的物 B．除法律、法規(guī)務(wù)有規(guī)定外，拍賣人不得拒絕競(jìng)買人的申請(qǐng) C．委托人可以派人參與競(jìng)買自身所委托的拍賣標(biāo)的 D．委托人與拍賣人是平等的民事主體 答案：C 解析：禁止拍賣人參與竟買即拍賣人不得參與自己主持的拍賣會(huì)的競(jìng)買。30．下列統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是（）。A．眾數(shù)

B．調(diào)和平均數(shù)

C．中位數(shù)

D．標(biāo)準(zhǔn)差 答案：D 解析：變異指標(biāo)又稱變動(dòng)度，包括全距、平均差、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)等。眾數(shù)、調(diào)和平均數(shù)、中位數(shù)屬于平均指標(biāo)。

二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩上以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)1．廉租住房保障資金的來源有（）。A．財(cái)政預(yù)算資金

B．房屋維修資金 C．土地出讓凈收益

D．住房公積金增值收益 E．.廉租住房預(yù)售資金 答案：ACD 解析：《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法》第八條規(guī)定，城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房資金的來源，實(shí)行財(cái)政預(yù)算安排為主、多種渠道籌措的原則，主要包括：

（一）市、縣財(cái)政預(yù)算安排的資金；

（二）住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金；

（三）社會(huì)捐贈(zèng)的資金；

（四）其他渠道籌集的資金。《關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》（財(cái)綜[2006]25號(hào)）規(guī)定，從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號(hào)）規(guī)定，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。

2．下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（）。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償 C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為

D．征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變

E．征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的 答案：ABD 解析：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是國家從被征用人手中直接取得所有權(quán)或其他權(quán)利的行為，其結(jié)果是權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移；征用是使用權(quán)的改變，是在特殊或者緊急狀態(tài)下的強(qiáng)制使用，一旦特殊或者緊急狀態(tài)結(jié)束，被征用的土地應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還給原權(quán)利人。3．法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有（）。A．森林

B．礦藏

C．水流 D．山嶺

E．荒地 答案：ADE 解析：《憲法》第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。4．下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有（）。A．村辦企業(yè)的廠房可以抵押

B．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)

C．公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴(kuò)建實(shí)驗(yàn)室可以抵押

D．抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效 E．.同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán) 答案：ABD 解析：房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。

5．自《城市規(guī)劃法》實(shí)施以來，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機(jī)制不斷創(chuàng)新，先后就（）出臺(tái)了部門規(guī)章。A．紅線

B．綠線

C．紫線

D．藍(lán)線

E．黃線

答案：BCDE 解析：1989年12月全國人大常委會(huì)通過了《城市規(guī)劃法》，標(biāo)志著我國城市規(guī)劃走上了法制軌道，城市規(guī)劃綜合調(diào)控作用得到充分發(fā)揮，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機(jī)制不斷創(chuàng)新，并逐步建立了綠線、紫線、藍(lán)線、黃線管理制度。

6．某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來三年連續(xù)獲得總額1．2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有（）。A．該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押 B．該抵押是最高額抵押

C．若銀行實(shí)際發(fā)放了1．5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1．5億元 D．若銀行實(shí)際發(fā)放了1．5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1．2億元 E．.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力 答案：BD 解析：《物權(quán)法》規(guī)定，最高額抵押是為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔(dān)保將來債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)擔(dān)保。7．下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，符合有關(guān)規(guī)定要求的有（）。

A．僅介紹項(xiàng)目名稱的房地產(chǎn)廣告，可不載明商品房預(yù)售許可證書號(hào) B．在集體土地上建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)布銷售廣告應(yīng)載明集體經(jīng)濟(jì)組織名稱 C．預(yù)售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容

D．在房地產(chǎn)廣告中表示項(xiàng)目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時(shí)間來表示距離 E．房地產(chǎn)廣告不得含有承諾為入住者辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的內(nèi)容 答案：ACE 解析：在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的，不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。8．房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書失效的情形有（）。A．注冊(cè)期滿3年而未延續(xù)注冊(cè)的B．持續(xù)離開估價(jià)崗位超過1年的C．年齡超過60周歲的

D．聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的 E．不具有完全民事行為能力的 答案：ADE 解析：《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(建設(shè)部令第151號(hào))規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有下列情形之一的，其注冊(cè)證書失效：(1)聘用單位破產(chǎn)的；(2)聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的；(4)已與聘用單位解除勞動(dòng)合同且未被其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)聘用的；(5)注冊(cè)有效期滿且未延續(xù)注冊(cè)的；(6)年齡超過65周歲的；(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的；(8)其他導(dǎo)致注冊(cè)失效的情形。

9．對(duì)具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有（）。A．自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50％一60％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 B．自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50％～60％作為計(jì)稅稅基 C．商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價(jià)的70％～80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅 E．地下人防設(shè)施免稅 答案：ACD 解析：自用的地下建筑，工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50％～60％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

10．下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中成本分析的表述中，正確的有（）。A．邊際成本包括短期邊際成長和長期邊際成本 B．長期總成本可以分為固定成本與可變成本

C．平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“U”形 D．短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時(shí)收支相抵 E．收益等于成本是廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則 答案：ACD 解析：短期總成本(STC)可分為固定成本(FC)與可變成本(VC)。邊際收益等于邊際成本是廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則(或虧損最小條件)。11．房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括（）。A．集中性

B．風(fēng)險(xiǎn)性

C．流通性強(qiáng) D．資金增值性

E．.資金周轉(zhuǎn)期長 答案：ABDE 解析：房地產(chǎn)資金的投入、形態(tài)的轉(zhuǎn)換以及補(bǔ)償，都是在同一固定的位置上按順序進(jìn)行的，體現(xiàn)了資金運(yùn)動(dòng)固定性特點(diǎn)。

12．下列保險(xiǎn)險(xiǎn)種中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有（）。A．責(zé)任保險(xiǎn)

B．失業(yè)保險(xiǎn)

C．工程保險(xiǎn) D．人壽保險(xiǎn)

E．勞動(dòng)工傷保險(xiǎn) 答案：ACD 解析：以保險(xiǎn)標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保證保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)四大類。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)種類繁多，主要有海上保險(xiǎn)、運(yùn)輸貨物保險(xiǎn)、運(yùn)輸工具保險(xiǎn)、火災(zāi)保險(xiǎn)、工程保險(xiǎn)、貴重物品意外損害以及失竊保險(xiǎn)等。目前我國的社會(huì)保險(xiǎn)主要有統(tǒng)籌醫(yī)療保險(xiǎn)、社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等。

13．股票和債券的相同之處表現(xiàn)在（）。A．都是融資工具

B．都是流通證券

C．享有相同權(quán)利 D．都是長期投資

E．.都可以為投資者帶來收益 答案：ABE 解析：股票和公司債券的相同之處主要表現(xiàn)在：兩者都是投資手段，都是融資工具，都是流通證券。它們質(zhì)的區(qū)別如投資性質(zhì)和各自所包含的權(quán)利不同。股票投資是一種長期投資；而公司債券投資則是一種短期投資。

14．根據(jù)對(duì)比指標(biāo)的性質(zhì)差異和說明問題的特點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)中的相對(duì)指標(biāo)包括（）。A．價(jià)值相對(duì)指標(biāo)

B．結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)

C．強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo) D．動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)

E．時(shí)期相對(duì)指標(biāo) 答案：BCD 解析：根據(jù)對(duì)比指標(biāo)的性質(zhì)差異和相對(duì)指標(biāo)說明問題的特點(diǎn)，可以將相對(duì)指標(biāo)劃分為結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)、強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo)、比較相對(duì)指標(biāo)、比例相對(duì)指標(biāo)、計(jì)劃完成相對(duì)指標(biāo)、動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)。15．下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有（）。A．所有權(quán)是從物權(quán)

B．所有權(quán)是自物權(quán)

C．可對(duì)所有權(quán)人的物設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利

D．共有是確定份額的共同所有

E．建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán) 答案：BCE 解析：自物權(quán)是權(quán)利人對(duì)自己的物享有的權(quán)利，即所有權(quán)。共有可分為按份共有和共同共有。共同共有與按份共有的最顯著的區(qū)別在于，共同共有是不確定份額的共有，只要共同共有關(guān)系存在，共有人就不能劃分自己對(duì)財(cái)產(chǎn)的份額。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

三、判斷題(共40題，每題0．5分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣0．5分，本題總分最多扣至零分)1．《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的民事基本法律。（）答案：× 解析：《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律

2．對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可以將依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地使用權(quán)入股。（）答案：√

解析：《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)入股。

3．建設(shè)用地使用權(quán)必須在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立。（）答案：×

解析：《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。4．城市房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式?jīng)Q定。（）答案：×

解析：拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當(dāng)事人抽簽以及采用拆遷當(dāng)事人能夠協(xié)商一致，共同接受的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。

5．已辦理了房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，不能以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格要求退房。（）答案：×

解析：購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。

6．商品住房購買人的房屋所有權(quán)證應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理。（）答案：×

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

7．工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔(dān)工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。（）答案：√

解析：工程建設(shè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔(dān)工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。8．城市藍(lán)線應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一并報(bào)批。（）答案：√

解析：城市藍(lán)線應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一并報(bào)批。

9．建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后2個(gè)月未開工的，施工許可證自行廢止。（）答案：×

解析：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個(gè)月。既不開工又不申請(qǐng)延期或者超過延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢止。

10、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。（）答案：√

解析：假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況。11.房屋租賃期間內(nèi)，未經(jīng)承租人書面同意，出租人不得轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。（）答案： ×

解析：《城市房屋租賃管理辦法》 規(guī)定，租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同規(guī)定。《合同法》第230條確認(rèn)，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。12．以預(yù)售商品房抵押的，該開發(fā)項(xiàng)目必須取得商品房預(yù)售許可證。（）答案：√

解析：預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。13．商品房在銷售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3％的比例繳交維修資金。（）答案：√

解析：商品房在銷售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3％的比例繳交維修資金。

14．建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房的面積，應(yīng)作為分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。（）答案：×

解析：建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

15．房屋權(quán)屬登記信息查詢機(jī)構(gòu)及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容保密，不得擅自擴(kuò)大登記信息的查詢范圍。（）答案：√

解析：查詢機(jī)構(gòu)及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋權(quán)屬登記信息的內(nèi)容保密，不得擅自擴(kuò)大登記信息的查詢范圍。16．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期內(nèi)，必須接受繼續(xù)教育且接受繼續(xù)教育的學(xué)時(shí)為120學(xué)時(shí)。（）答案：√

解析：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期內(nèi)即3年內(nèi)，接受繼續(xù)教育的時(shí)間為120學(xué)時(shí)，其中，必修課和選修課每一注冊(cè)有效期各為60學(xué)時(shí)。

17．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)是一項(xiàng)行政許可項(xiàng)目。（）答案：√

解析：依據(jù)《行政許可法》國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號(hào))，將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)列為確需保留的500項(xiàng)行政許可項(xiàng)目之一，由建設(shè)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)工作。

18．由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承擔(dān)賠償責(zé)任，所以機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。()答案：×

解析：由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。

19．占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（）答案：√

解析：《物權(quán)法》 規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。20．欠稅、漏稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪。（）答案：√

解析：偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪 21．居民因房屋被拆遷而重新購置住房的，不征收契稅。（）答案：×

解析：對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。

22．納稅人即負(fù)稅人，指稅法規(guī)定的負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。（）答案：×

解析：納稅人是國家行使課稅權(quán)所指向的單位和個(gè)人，即稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。納稅人和負(fù)稅人不同。納稅人是直接向國家交納稅款的單位和個(gè)人，負(fù)稅人是實(shí)際負(fù)擔(dān)稅款的單位和個(gè)人。23．個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，遇法定利率調(diào)整，貸款期在1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。（）答案：√

解析：個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，遇法定利率調(diào)整，貸款期在1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。24．單位繳存的住房公積金屬個(gè)人所有。（）答案：√

解析：住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金賬戶，用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。

25．壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上廠商實(shí)現(xiàn)短期均衡的條件與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不同。（）答案：×

解析：壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上廠商實(shí)現(xiàn)短期均衡的條件仍然是：MR＝MC。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，對(duì)單個(gè)廠商而言，按利潤最大化原則決定產(chǎn)品的產(chǎn)量，廠商均衡條件是邊際收益等于邊際成本。邊際收益(MR)是指每增加一個(gè)單位的產(chǎn)品銷售量所增加的總收益。邊際成本(MC)是指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本。26．國庫券是一種直接金融工具。（）答案：√

解析：直接金融工具是指由非金融機(jī)構(gòu)，如企業(yè)、政府或個(gè)人發(fā)行和簽署的商業(yè)票據(jù)、公債和國庫券、企業(yè)債券和股票以及抵押契約等。間接金融工具是指由金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的銀行券、存款單、銀行票據(jù)和保險(xiǎn)單等。

27．保險(xiǎn)中的投保人、被保險(xiǎn)人和受益人可為同一人。（）答案：√

解析：在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，投保人、被保險(xiǎn)人往往是同一人，保險(xiǎn)法律關(guān)系主體相對(duì)簡(jiǎn)單。人身保險(xiǎn)中，投保人、被保險(xiǎn)人、受益人往往不是同一人，合同主體相對(duì)復(fù)雜。有可能是同一人，如投保人為自己利益投保，保險(xiǎn)事件發(fā)生后致殘的情況；有可能是分屬兩人，如投保人為自己利益投保，保險(xiǎn)事件發(fā)生后死亡的情況；還有可能分屬三人，如投保人為他人利益投保，本人又非受益人或法定繼承人的情況。28．證券出售后，購買證券的貨幣所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。（）答案：√

解析：普通商品出售后，該商品的所有權(quán)和使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，而證券出售后，買主即貨幣所有者擁有購買證券的貨幣所有權(quán)，而該貨幣的使用權(quán)則歸證券發(fā)行單位擁有，所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。29．債券發(fā)行時(shí)，若市場(chǎng)利率高于債券利率，則債券的發(fā)行價(jià)格往往低于票面價(jià)值。（）答案：√

解析：債券發(fā)行時(shí)，若市場(chǎng)利率低于債券利率，則溢價(jià)發(fā)行；若市場(chǎng)利率等于債券利率，則平價(jià)發(fā)行；若市場(chǎng)利率高于債券利率，則折價(jià)發(fā)行。

30．強(qiáng)制拍賣的主體，是指被拍賣標(biāo)的所有權(quán)人或處分權(quán)人。（）答案：×

解析：強(qiáng)制拍賣的主體，是指在強(qiáng)制拍賣活動(dòng)中形成的委托拍賣合同法律關(guān)系的當(dāng)事人，即委托人和拍賣人。拍賣委托人是指人民法院，拍賣人是指商業(yè)性拍賣機(jī)構(gòu)(公司)。

31．因債務(wù)人無法履約而拍賣其房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格一般比正常市場(chǎng)價(jià)格偏低。（）答案：√

解析：房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估一般應(yīng)比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低。

32．某城市2006年房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)的統(tǒng)計(jì)總體，是指該市2006年全年累計(jì)新開工面積的投資總額。（）答案：×

解析：統(tǒng)計(jì)總體，簡(jiǎn)稱總體，是指所要研究的事物或現(xiàn)象的全體。某城市2006年房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)的統(tǒng)計(jì)總體，是指該市2006年全年累計(jì)房地產(chǎn)的投資總額。

33．某房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的未售商品房?jī)r(jià)值在該公司資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)類科目中反映。（）答案：√

解析：資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)類所列項(xiàng)目，有以下幾類：(1)流動(dòng)資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款(減壞賬準(zhǔn)備)、存貨、待攤費(fèi)用等。(2)長期投資，反映長期投資的情況。(3)固定資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)(減累計(jì)折舊)、固定資產(chǎn)清理、在建工程等。(4)無形及遞延資產(chǎn)，反映無形及遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的未售商品房?jī)r(jià)值屬于固定資產(chǎn)。

34．在財(cái)務(wù)分析指標(biāo)中，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明應(yīng)收賬款收回越快，資產(chǎn)的流動(dòng)性增強(qiáng)，因此該指標(biāo)越高越好；（）答案：√

解析：一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明應(yīng)收賬款收回越快，可以減少壞賬損失，而且資產(chǎn)的流動(dòng)性強(qiáng)，企業(yè)的短期償債能力也會(huì)增強(qiáng)，在一定程度上可以彌補(bǔ)流動(dòng)比率低的不利影響。相反，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越低，企業(yè)的營運(yùn)資金會(huì)過多的呆滯于應(yīng)收賬款上，影響正常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

35．公共設(shè)施用地包括行政辦公用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、居住小區(qū)中的公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他公共設(shè)施用地等。（）答案：×

解析：公共設(shè)施用地指居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政經(jīng)濟(jì)文化教育衛(wèi)生體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地。

36．反映建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、陽臺(tái)、門窗外形、雨篷、勒腳等構(gòu)造形狀的建筑施工圖，最可能是建筑剖面圖。（）答案：×

解析：建筑立面圖是建筑物的各個(gè)側(cè)面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。包括；（1)反映了建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、出檐、陽臺(tái)、腰線、門窗外形、雨篷、花臺(tái)、落水管、附墻柱、勒腳、臺(tái)階等構(gòu)造形狀；(2)標(biāo)明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出人口處的做法及其裝修等等。37．樓面和地面都包含多個(gè)構(gòu)造層次，其中結(jié)構(gòu)樓板是樓面的基層。（）答案：√

解析：樓、地面的構(gòu)造層次一般有：基層、墊層、填充層、找平層、面層和結(jié)合層。地面的基層是基土；樓面的基層是結(jié)構(gòu)樓板，包括現(xiàn)澆板和多孔預(yù)制板。

38．工程量清單計(jì)價(jià)的投標(biāo)報(bào)價(jià)是投標(biāo)企業(yè)在招標(biāo)單位提供施工圖紙基礎(chǔ)上，計(jì)算實(shí)際工程量，根據(jù)企業(yè)自身所掌握的各種信息資料，結(jié)合國家的統(tǒng)一定額編制出來的。（）答案：×

解析：投標(biāo)報(bào)價(jià)是在業(yè)主提供的工程量計(jì)算結(jié)果的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)自身所掌握的各種信息、資料，結(jié)合企業(yè)定額編制得出的。

39．地籍圖是由地籍要素構(gòu)成的圖件，不包括地形要素。（）答案：×

解析：地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素。40．房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種擔(dān)保債權(quán)。（）答案：×

解析：擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。

四、綜合分析題(共2大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)

選項(xiàng)得0．5分)

(一)2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱乙機(jī)構(gòu))對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項(xiàng)目于2005年10月1日動(dòng)工，由丙建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱丙公司)承包施工。該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／㎡的價(jià)格預(yù)購了一套80㎡的住宅。該項(xiàng)目于2006年6月通過竣工驗(yàn)收并交付使用。王某于2006年9月將該套

住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。

1．該項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同由（）與甲公司簽訂。

A．該市人民政府土地管理部門

B．該區(qū)人民政府土地管理部門

C．該區(qū)人民政府

D．該市人民政府

答案：B 解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

2．甲公司應(yīng)向土地管理部門繳納（）。

A．土地補(bǔ)償費(fèi)

B．土地使用權(quán)出讓金 C．土地閑置費(fèi)

D．房屋拆遷安置費(fèi)

答案：B 解析：國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者

向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3．乙機(jī)構(gòu)確定李某被拆遷房屋的性質(zhì)應(yīng)遵循的原則為（）。

A．由城市房產(chǎn)管理部門認(rèn)定 B．由城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定 C．一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

D．由乙機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定

答案：C 解析：對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

4．下列關(guān)于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為（）。A．李某申請(qǐng)行政裁決，應(yīng)提交被拆遷房屋的權(quán)屬證明

B．李某對(duì)行政裁決不服，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議

C．因李某提出新的需要查認(rèn)的事實(shí)，房屋拆遷管理部門中止裁決，中止時(shí)間計(jì)入裁決時(shí)限

D．李某對(duì)行政裁決不服，可向人民法院起訴

答案：ABD 解析：中止裁決的因素消除后，恢復(fù)裁決。中止時(shí)間不計(jì)入裁決時(shí)限。

5．甲公司實(shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于（）萬元。

A．1200 B．1800 C．2100 D．3000 答案：C 解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％”。2004年4月，為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號(hào))，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金最低比例由20％提高到35％。6000萬元×35％=2100萬元。6．該項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收工作由（）負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

A．該區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門

B．該市工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)

C．甲公司

D．丙公司 答案：C 解析：工程竣工的驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委

托工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收實(shí)施監(jiān)督。7．在辦理商品房預(yù)購手續(xù)時(shí)，王某（）。

A．可以申請(qǐng)住房公積金貸款

B．可以在商品房預(yù)售合同中約定所購房屋面積誤差為5％

C．應(yīng)將商品房預(yù)售合同分別報(bào)房產(chǎn)和土地管理部門登記備案

D．應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)購商品房抵押登記

答案：AD 解析：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。面積誤差比絕對(duì)值超過3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

8．王某購買的住宅的產(chǎn)權(quán)登記面積為（）。A．套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e B．套內(nèi)房屋使用面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e C．套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)陽臺(tái)面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

D．套內(nèi)房屋使用面積牛套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

答案：AD 解析：房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。9．王某轉(zhuǎn)讓該住宅時(shí)隨營業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅為（）元。

A．100 B．140 C．1100 D．1540 答案：D 解析：城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅(簡(jiǎn)稱“三稅”)稅額為計(jì)稅依據(jù)。城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。5000元／㎡×80㎡=400000元。職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／㎡的價(jià)格預(yù)購了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。根據(jù)納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％，440000元×5％×7％=1540元。

(二)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)擬通過競(jìng)標(biāo)取得一項(xiàng)目土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場(chǎng)分析、項(xiàng)目融資、營銷計(jì)劃、以及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的咨詢報(bào)告，同時(shí)甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時(shí)向乙公司支付部分款項(xiàng)，余款和代理傭金根據(jù)乙公

司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。

10．乙公司通過市場(chǎng)分析、制定項(xiàng)目融資方案和營銷計(jì)劃，并按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的零利潤原則確定土地使用權(quán)投

標(biāo)報(bào)價(jià)，此地價(jià)為甲公司預(yù)期（）。

A．能保本而接受的最高地價(jià)

B．能保本而接受的最低地價(jià) C．能取得正常利潤而接受的最高地價(jià)

D．能取得正常利潤而接受的最低地價(jià)

答案：D 解析：當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤。能取得正常利潤而接受的最低地

價(jià)應(yīng)是甲公司的最大希望。

11．目前國家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱采取了若干宏觀調(diào)控政策，其中屬于財(cái)政政策的為（）。

A．增加稅收

B．提高存貸款利率 C．調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)

D．減少公共工程開支

答案：AD 解析：財(cái)政政策，是指國家為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而對(duì)政府支出、稅收和借債水平進(jìn)行的選擇，或是對(duì)政府收入和支出水平作出的決策。主要內(nèi)容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉(zhuǎn)移支付)和稅收。12．該地塊招標(biāo)文件中明確規(guī)定，項(xiàng)目總建筑面積中應(yīng)當(dāng)有70％以上用于建造90㎡以下的住房，則該指

標(biāo)為統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中的（）。

A．結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)

B．強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo)

C．比較相對(duì)指標(biāo)

D．比例相對(duì)指標(biāo)

答案：A 解析：結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)又稱比重指標(biāo)，是指現(xiàn)象總體經(jīng)過分組后由各組有關(guān)數(shù)值與總體相應(yīng)總值對(duì)比的綜合指標(biāo)。該指標(biāo)的計(jì)算公式為：結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)(％)＝（總體內(nèi)某部分或組的數(shù)值/總體總數(shù)值）×100％。

13．甲公司預(yù)期獲得的房屋銷售款項(xiàng)實(shí)現(xiàn)時(shí)，將在現(xiàn)金流量表中列入（）。

A．貨幣資金的期末余額

B．經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 C．投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

D．籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

答案：C 解析：現(xiàn)金流量表中，收回投資所收到的現(xiàn)金應(yīng)包含在投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中

14．乙公司在開始市場(chǎng)分析之前，需仔細(xì)分析該項(xiàng)目土地使用權(quán)招標(biāo)文件，其中屬于該項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)

劃中用地控制指標(biāo)的為（）。

A．綠地率

B．容積率 C．建筑密度

D．住宅和商業(yè)用地的面積

答案：ABC 解析：控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)包括以下各項(xiàng)：(1)用地控制指標(biāo)。包括用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性。(2)環(huán)境容量控制指標(biāo)。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。(3)建筑形態(tài)控制指標(biāo)。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。(4)交通控制指標(biāo)。包括交通出入口方位、停車位。(5)城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制指標(biāo)。包括對(duì)城市重要地段的地塊，需對(duì)地塊內(nèi)建筑的形式、色彩、體量、風(fēng)格提出設(shè)計(jì)要求。(6)配套設(shè)施體系。包括生活服務(wù)設(shè)施布置，市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和管理要求。

15．下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是（）。

A．雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同

B．雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報(bào)告

C．甲公司是乙公司的被代理人 D．甲公司開始支付的款項(xiàng)是一種定金

答案：BC 解析：雙務(wù)合同是指雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同，如買賣、租賃等合同。雙方達(dá)成的是一種雙務(wù)合同。定金與預(yù)付款的區(qū)別在于：預(yù)付款是由雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價(jià)款。預(yù)付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時(shí)預(yù)付款要充抵價(jià)款，合同不履行時(shí)預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。預(yù)付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發(fā)生何種違約行為，都不發(fā)生預(yù)付款的喪失和雙倍返還。所以，預(yù)付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。2007房地產(chǎn)基本制度與政策考試試題參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1．D 2．C 3．B 4．C 5．B 6．D 7．C 8．A 9．C 10．B 11．A 12．A 13．B 14．A 15．D 16．D 17．B 18．C 19．C 20．B 21．D 22．D 23．B 24．C 25．B 26．B 27．A 28．C 29．C 30．D 31．C 32．D 33．B 34．D 35．A 36．B 37．B 38．D 39．B 40．B

二、多項(xiàng)選擇題

1．ACD 2．ABD 3．ADE 4．ABD 5．BCDE 6．BD 7．ACE 8．ADE 9．ACD10．ACD 11．ABDE 12．ACD 13．ABE 14．BCD 15．BCE

三、判斷題

1．× 2．√ 3．× 4．× 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．× 10．√ 11．× 12．√ 13．√ 14．× 15．√ 16．√ 17．√ 18．× 19．√ 20．√ 21．× 22．× 23．√ 24．√ 25．× 26．√ 27．√ 28．√ 29．√ 30．× 31．√ 32．× 33．√ 34．√ 35． × 36．× 37．√ 38．× 39．× 40．×

四、綜合題

1．B 2．B 3．C 4．ABD 5．C 6．C 7．AD 8．AD 9．D 10．D 11．AD 12．A 13．C 14．ABC 15．BC