第一篇：房地產經營與管理真題 大題歸納

（2009.01）

五、簡答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）

36.房地產企業發行債券籌集資金時要承擔哪些風險？

37.土地轉讓市場與土地出讓市場相比有哪些特點？

38.土地價格的特點是什么？

39.物業管理為什么需要進行早期介入？

40.國家為什么要對房地產經營管理進行宏觀調控？

六.論述題（本大題共2小題，第41小題12分，第42小題13分，共25分）

41.試述國有土地使用權出讓形成的產權關系。

42.最近幾年，國家對房地產市場的宏觀調控不斷深化。請結合實際，談談國家宏觀調控政策的實施效果。

（2009年10月）

36.房地產開發通過銀行信貸籌資的不利之處有哪些？ ．．

37.房地產企業發行債券籌集資金的優點是什么？

38.為什么說房地產市場是不完合競爭的市場？

39.住房出售的意義是什么？

40.土地價格的特點是什么？

六、論述題（本大題共2小題，第41小題12分，第42小題13分，共25分）

41.為什么說房地產經營管理的特殊性決定了房地產經營管理具有更大的風險性？

42.試述房地產投機與房地產投資的區別，并結合現在的房地產狀況，談談對這兩種經濟行為的看法。．．

（2010年10月）

三、簡答題（本大題共4小題，第31、32小題各6分，第33、34小題各9分，共30分）

31．簡述房地產經營管理風險中系統風險的主要類型。

32．簡述物業管理專業化的含義。

33．房地產經營風險管理的方法和程序有哪些？

34．我國房地產租稅費體系中存在的主要問題有哪些？

四、論述題（本大題共2小題，每小題15分，共30分）

35．結合實際，論述房地產市場進行宏觀調控的必要性。

36．結合我國傳統公房的租賃關系，論述公房租賃關系改革的原則和措施。

═════════════════════════════════════════════════════════════════════════════════自考365（--）領先的專注于自學考試的網絡媒體與服務平臺-本套試題共分1頁，當前頁是第1頁-

第二篇：2010年房地產房地產開發經營與管理真題及答案

2010年房地產估價師執業資格考試真題

房地產開發經營與管理

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）

1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。

A．風險較大

B．收益率較高

C．流動性較好

D．投資回收期較長

2．同區域、同類型、同檔次的不同房地產的市場價值不同，主要是因為房地產市場具有（）。

A．保值性

B．增值性

C．異質性

D．弱流動性

3．下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。

A．購買房地產股票

B．購買商鋪

C．購買房地產債券

D．購買住房抵押支持證券

4．關于投資組合理論的說法，正確的是（）。

A．投資者應選擇毫無風險的投資組合

B．投資者應選擇投資項目間有一個正協方差的投資組合 C．投資者可以將系統風險因素減少甚至完全抵消

D．投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消

5．關于房屋施工面積的說法，正確的是（）。

A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C．房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積

D．房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

10．某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是（）。

A．目標定價法

B．領導定價法

C．隨行就市定價法

D．認知價值定價法

11．某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于（）。

A．試探性調查

B．描述性調查

C．創新性調查

D．因果性調查

12．下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。

A．指數平滑法

B．市場因子推演法

C．德爾菲法

D．銷售人員意見綜合法

13．某房地產開發企業向購房人承諾，在簽訂購房協議15天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業采取的市場定位戰略是（）。

A．形象差異化戰略

B．人員差別化戰略

C．服務差別化戰略

D．產品差別化戰略

14．關于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。

A．現在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同

B．現在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同

C．現在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同

D．由于存在資金時間價值，不同時點上發生的現金流量無法直接比較

15．某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。

A．2.00

B．7.30

C．8.53

D．9.00

16．關于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（）。

A．名義利率對應一年中計息周期的單利計息

B．實際利率對應一年中計息周期的復利計息

C．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

D．當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率

17．王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業貸款的最低月還款額為（）元。

A．1297.91

B．3584.01

C．4881.93

D．5158.71

18．某物業10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是（）元。

A．14945.16

B．15841.87

C．26764.51

D．28370.38

19．對一個計算周期為20年的房地產置業投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率（）。

A．包含了對通貨膨脹的補償

B．不包含對通貨膨脹的補償

C．沒有實際意義

D．不能直接用于財務評價

20．假設某房地產投資項目的折現率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應的凈現值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是（）。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

21．房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是（）。

A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值

C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本

D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

22．張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是（）。

A．8.17%

B．13.62%

C．14.00%

D．23.33%

23．某房地產企業的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業的流動比率為（）。

A．625%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%

24．某房地產開發項目的占地面積為15000㎡，規劃容積率為3，預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/㎡，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/㎡。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.22

25．判定房地產投資風險因素發生的概率屬于（）階段的工作。

A．風險辨識

B．風險估計

C．風險評價

D．風險決策

26．房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有（）。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性

27．在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是（）。

A．項目的交通組織規劃

B．項目構成及平面布置

C．項目的建筑規劃

D．城市土地利用規劃

28．下列財務報表中，儲存基礎性數據的是（）。

A．輔助報表

B．資產負債表

C．資金來源與運用表

D．現金流量表

29．下列資金中，不屬于資本金現金流量表中現金流入的是（）。

A．回收固定資產余值

B．自有資金

C．長期借款

D．凈轉售收入

30．下列市盈率的表達式中，正確的是（）。

A．市盈率=股價/每股凈資產

B．市盈率=股價/每股收益

C．市盈率=市值/銷售收入

D．市盈率=市值/現金流

31．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為（）元。

A．2363.64

B．2600.00

C．3818.18

D．4200.00

32．一般來說，投資于房地產信托基金（REITs）的風險比直接投資于房地產的風險要小得多，這主要是因為REITs具有（）。

A．較高的收益性

B．較強的流動性

C．直接融資的功能

D．抵御通貨膨脹影響的功能

33．關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）。

A．擔保能確保貸款得以足額償還

B．金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險

C．最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押

D．貸款質押不轉移財產的占有權

34．在同一商業輻射區域內，各商場位置的優劣，主要取決于（）。

A．交通的通達程度

B．物業的規模大小

C．人口的分布密度

D．居民的購買能力

35．下列收益性物業凈經營收入的表達式中，正確的是（）。

A．凈經營收入=有效毛收入-經營費用

B．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息

C．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金

D．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1．相對于房地產開發投資，關于房地產置業投資的說法，正確的有（）。

A．置業投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產

B．置業投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資

C．置業投資對象可以是市場上存量房地產

D．置業投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營

E．置業投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者

2．按房地產用途可將房地產市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產在（）等方面存在差異。

A．投資決策

B．規劃設計

C．工程建設

D．地域范圍

E．產品功能

3．國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A．政府直接建房

B．對住房投資人減稅

C．對住房承租人減稅

D．對住房承租人補貼

E．鼓勵贏利機構建房

4．下列房地產開發工作中，屬于前期工作階段的是（）。

A．進行項目的財務評價

B．獲取項目所需土地

C．確定規劃設計方案并獲得批準 D．對項目的建設工程進行招標

E．提交項目開工申請并獲得批準

5．關于某特定商品市場規模的說法，正確的有（）。

A．有效市場大于服務市場

B．服務市場大于潛在市場

C．潛在市場大于有效市場

D．滲透市場大于有效市場

E．服務市場大于滲透市場

6．關于房地產“購買-更新改造-出租-出售”模式現金流量圖的說法，正確的有（A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數值代表不同時點

B．房地產的購買成本用向下的垂直箭線標在橫軸的“1”時點

C．發生在計息周期之間的更新改造成本標注在對應期間內

D．各期運營費用的垂直箭線全部向下

E．轉信收入和轉售中發生的稅費標注在投資期末，且垂直箭線均向上

7．關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。

A．利率是由儲蓄和投資決定的。）

B．利率是由貨幣的供求決定的 C．利率是由可貸資金的供求決定

D．利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的 E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性

8．關于房地產開發企業所得稅的說法，正確的有（）。

A．應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前虧損

B．所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率

C．企業所得稅按預售收入一定比例預先繳納，待開發項目竣工后再進行所得稅清算

D．企業所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關

E．企業所得稅稅率為25%

9．下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。

A．現金回報率

B．投資回收期

C．借款償還期

D．資產負債率

E．資本金利潤率

10．下列不確定性因素中，屬于“開發-銷售”模式下房地產開發項目主要不確定性因素的有（）。

A．土地費用

B．權益投資比率

C．運營費用

D．開發期

E．貸款利率

11．政府對企業投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有（）。

A．項目是否符合國家法律法規要求

B．項目是否符合保護生態環境的要求

C．項目是否符合國家宏觀調控政策的要求

D．項目是否符合該企業投資目標實現的要求

E．項目是否符合該企業經濟效益要求

12．城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。

A．市政基礎建設費

B．土地出讓金

C．征地拆遷費

D．契稅

E．公建配套設施費

13．商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發放貸款前要求開發項目具有（）。

A．國有土地使用證

B．建設用地規劃許可證

C．建設工程規劃許可證

D．建設工程施工許可證

E．商品房預售許可證

14．關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A．基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B．基礎租金一般高于市場租金

C．基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D．基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E．基礎租金一般低于整棟寫字樓的平均租金

15．按建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的不同分類，零售商業物業可分為（）等類型。

A．市級購物中心

B．地區購物商場

C．居住區商場

D．鄰里服務性商店

E．批發市場

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．商業物業的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業物業的能力無關。（）

2．投資組合理論認為，對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。（）

3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，使房地產供給難以形成統一的競爭性市場。（）

4．房地產開發企業只能通過公開招標的形式選擇開發項目的施工單位。（）

5．指數平滑法中的平滑指數口是新、舊數據在平滑過程中的分配比率。a越大，則預測值越趨向平滑。（）

6．如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現值就不相等。（）

7．按照房地產開發項目經營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發建設投資中。（）

8．當預測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。（）

9．運用蒙特卡洛法進行風險估計和評價時，可以不考慮各現金流的概率分布情況。（）

10．實物期權理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（）

11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償能力指標的基礎數據，因此屬于基本財務報表。（）

12．房地產開發企業通過權益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）

13．在大規模的土地開發中，隨著土地開發的進行，金融機構通常會允許作為土地開發貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權。（）

14．由于REITs投資物業的類型多種鄉樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風險影響。（）

15．收益性物業的經營費用中包括抵押貸款的利息支出。（）

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答）

（一）某家庭計劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：

（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）（8分）

（二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經營費用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經營費用為35萬元。

以上兩個方案均不考慮期末轉售收入，張某要求的自有資金目標收益率均為15%。

1．編制甲、乙兩個方案的資本金現金流量表。

2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內部收益率比較甲、乙兩個方案的優劣。（12分）

參考答案及解析

[參考答案]

一、單項選擇題

1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32.B 33.B 34.A 35.A

二、多項選擇題

1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD

三、判斷題

1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×

（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}

=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元

（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元

（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元

（5）5年后的終值為：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元

（6）可購住房總價為：1094815.21元/50%=2189630.42元

（7）可購住房單價為：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

（二）解：

1．編制資本金現金流量表

（1）甲方案的資本金現金流量見下表。

資本金現金流量表（單位：萬元）

項目＼年末

0

1～

56～1O

11～15

16～19

現金流入（租金）

0

150

157.50

165.38

173.65

現金流出

300

82.2184.09

41.35

43.41

購置成本

300

年經營費用

37.50

39.38

41.35

43.41

年還本付息

44.71

44.71

凈現金流量

-300

67.79

73.41

124.0

3130.2

4年還本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71萬元

（2）乙方案的資本金現金流量見下表。

資本金現金流量表單位·萬元

項目＼年末

0

1～5

6～1O

11～15

16～19

現金流入（租金）

0

120

120

190

190

現金流出

400

82.21

購置成本

400

年經營費用

年還本付息

凈現金流量

-400

155

155

2．用差額投資內部收益率法進行方案比選

（1）進行單一方案評價

NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}萬元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）萬元=19806萬元

因為NPV甲>0，所以甲方案可行。

NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}萬元=（-400+426.60+182.82）萬元=209.4萬元

因為NPV乙>0，所以乙方案可行。

（2）用差額投資內部收益進行方案比選

因為乙方案投資高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現金流量表如下。

項目＼年末

0

1～5

6～1O

11～15

16～19

乙/萬元

-400

155

155

甲/萬元

-300

67.79

73.41

124.03

130.24

（乙-甲）/萬元

-100

17.21

11.59

30.97

24.76

（3）計算（乙-甲）差額內部收益率

令i1=16%

NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}萬元=488萬元

令12=17%

NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}萬元=-0.97萬元

FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%

因為FIRR=1683%>15%，所以乙方案優于甲方案。

解析

一、單項選擇題

1．短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較小。

4．B選項投資者要到達理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負協方差。最理想的是一個絕對的負協方差，但這個條件很難達到。

5．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。

8．土地儲備開發成本包括：①征收、拆遷補償費及有關稅費；②收購、收回和置換過程中發生的有關費用；③市政基礎設施建設有關費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費以及經政府財政和土地主管部門核準的其他支出。

12．時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法和指數平滑法。

15．（1）按月計息時，利息和=P[（1+i）n-1]=1000萬元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24萬元

（2）按季計息時，利息和=P[（1+1）n-1]=1000萬元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24萬元

（1）-（2）=2.0萬元

17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。

18.因為年利率與年租金增長率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。

20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100萬元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83萬元稅前現金回報率=凈經營收入扣除還本付息后凈現金流量/投資者的初始現金投資=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%

23．流動比率=流動資產/流動負債。

24．總建筑面積（產量）=15000㎡×3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根據盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×產量，設銷售單價為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡

本題容易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應用總建筑面積。

31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。

二、多項選擇題

8．B選項應為所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額；D選項應是商品房開發項目預計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關。

10．對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。

12．以出讓方式取得熟地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金、征地拆遷費和基礎設施建設費構成。

15．零售商業物業通常有五種類型：市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店和特色商店。

三、判斷題

1．商業物業的收益水平與投資者管理商用物業的能力密切相關。

4．還可以采用邀請招標的方式。

5．指數平滑法中的平滑指數a是新、舊數據在平滑過程中的分配比率，其數值大小反映了不同時期數據在預測中的作用高低。a越小，則預測值越趨向平滑。

7．房地產開發項目用于銷售時，期間費用計入開發建設投資中的管理費用、財務費用和銷售費用，不另行計算；房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計入運營費用；房地產置業投資項目的期間費用計入運營費用。

8．通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。

11．借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。

14．利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失，尤其是抵押債權型房地產投資信托。

15．收益性物業的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用。

第三篇：房地產估價師《房地產經營與管理》真題及答案

2007年房地產估價師《經營與管理》真題及答案

一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的()。A.銷售收入 B.轉讓收入 C.租金收入 D.利息收入

2、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或()時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。A.出售 B.抵押 C.轉讓 D.經營

3、下列風險中屬于系統風險的是()。A.比較風險 B.市場供求風險 C.未來運營費用風險 D.持有期風險

4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的()。A.不可移動性 B.適應性 C.弱流動性 D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50

6、在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的()。A.第一階段 B.第二階段 C.第三階段 D.第四階段

7、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是()。A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括（）。A.移動平均法 1

B.指數平滑法 C.市場因子推演法 D.簡單平均法

9、實行施工總承包的房地產開發項日。施工現場的安全應由()負責。A.開發商 B.監理單位 C.分包單位 D.總承包單位

10、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。A.目標定價法 B.成本加成定價法 C.隨行就市定價法 D.價值定價法

11、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于()。A.觀察法 B.實驗法 C.討論法 D.問卷調查法 12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0

13、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。A.生活方式 B.受教育程度 C.購買動機 D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。A.從容不迫型 B.選擇型 C.兇猛型 D.隨機型

15、房地產置業投資項目的不確定性因素不包括()。A.購買價格 B.容積率及有關設計參數 C.空置率 D.運營費用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。A.7.02% 2 B.7.04% C.7.50% D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2

18、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為()。

A.利潤總額 B.投資利潤 C.稅后利潤 D.可分配利潤

19、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為()。

A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6%

21、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33

22、某房地產開發項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元m2(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現全部銷售則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為()元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 3

23、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。A.解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理

C.解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上

D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題

24、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是()。A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙

25、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數來估算一座酒店的總投資，屬于()。A.單元估算法 B.單位指標估算法 C.概算指標法 D.工程量近似匡算法

26、在房地產開發投資中，屬于財務費用的是()。A.折舊費 B.審計費 C.金融機構手續費 D.無形資產攤銷費

27、在投資項目的財務報表中，出現在全投資現金流量表，而不出現在損益表中的項目是()。A.固定資產購置支出 B.企業所得稅 C.固定資產折舊 D.貸款利息

28、資金來源與運用表可以用來進行房地產開發項目的()分析。A.現金流量 B.清償能力 C.資產與負債情況 D.資金盈余或短缺情況

29、房地產抵押貸款二級市場的發展，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的()。A.分離 B.獨立 C.對立 D.融合 30、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。A.商用房地產風險更高 4 B.商用房地產的收益更高 C.商用房地產的價值更高 D.商用房地產的增值潛力更大

31、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或()。A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長期抵押貸款

D.凈經營收入

32、銀行對個人發放在房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來()。A.操作風險

B.法律風險

C.信用風險

D.管理風險

33、由于寫字樓物業與零售商業物業的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。A.租金調整條款

B.代收代繳費用條款

C.裝修費用條款

D.折讓優惠條款

34、下列關于零售商業物業租金的表述中，錯誤的是()。A.設置百分比租金的目的是讓業主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長

C.百分比租金的基數通常是年總營業額，或年總營業額中超出某一基礎營業額之外的 D.營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高

35、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為()萬元。

A.330 B.450 C.650 D.700

二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

1、固定資產投資按照工作內容和實現方式分類，可以分為()投資。A.建筑安裝工程

B.新建和擴建

C.設備與工器具購置

D.遷建和恢復 E.其他費用

2、從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析()。

A.物理結構

B.區域結構

C.產品結構

D.供求結構 5

E.總量結構

3、下列關于房地產市場周期循環的表述中，正確的有()。A.房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生

B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高

C.房地產周期循環的供求平衡點是長期均衡價格

D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率 E.在房地產周期循環中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的

4、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有()。A.空置量 B.房地產價格指數 C.平均建設周期 D.吸納率 E.失業率

5、房地產產品功能定位是在市場分析的基礎上，具體規定擬提供的房地產產品的)。A.價格水平B.銷售對象 C.基本功能 D.地理位置 E.輔助功能

6、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有()。A.凈現值 B.投資利潤率 C.現金回報率 D.靜態投資回收期 E.內部收益率

7、下列關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。A.當計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率 B.實際利率真實地反映了資金的時間價值 C.名義利率真實地反映了資金的時間價值

D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大

E.計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大

8.下列關于內部收益率的表述中，正確的有()。A.內部收益率反映了項目的動態盈利能力

B.內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C.當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的 D.如果使用貸款。且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率

E.內部收益率越高，投資風險就越小

9、用于反映項目清償能力的經濟評價指標有()。A.權益投資比率 B.利息備付率 C.償債各付率 D.內部收益率 E.資產負債率 6

10、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有()。

A.期望值相同、標準差小的方案為優 B.標準差相同、期望值小的為優

C.標準差相同，期望值大的為優 D.標準差系數大的為優 E.標準差系數小的為優

11、下列報表中，屬于房地產開發項目基本財務報表的有()。A.資產負債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.資金來源與運用表

E.損益表

12、下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有()。

A.房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本

B.大型房地產開發公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業租售

C.依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規模經濟優勢，提供服務并獲取收益

E.無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入

13、投資項目可行性研究的根本目的包括()。A.減少或避免投資決策的失誤

B.提高項目開發建設的經濟效益

C.提高項目開發建設的社會和環境效益

D.為項目決策提供依據

E.為項目后期的經營決策提供依據

14、在下列費用中，屬于債務融資成本的有()。

A.承諾費 B.手續費 C.擔保費

D.利息

E.稅費

15、寫字樓物業服務企業在選擇租戶時，往往注重考察租戶的（）。

A.商業信譽和財務狀況 B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業服務需求 E.與寫字樓業主的關系

三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、對房地產置業投資者而言，所投資房地產的適應性的強弱往往與投資風險呈負相關關系。()

2、系統風險是指個別投資風險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風險。()

3、我國房地產開發統計中目前采用的銷售面積指標，是指報告期已竣工的房屋面積中 7

己正式交付給購房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()

4、房地產空間市場上的需求者就是房地產資產市場上的供給者。()

5、在市場定位的差別化分析中，通常將行業分為批量行業、僵滯行業、分塊行業和專業化行業。()

6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()

7、資產負債率屬短期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。()

8、對于置業投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負相關關系。()

9、房地產投資分析中的敏感性分析是在風險因素發生的概率可以確定的情況下的風險分析。()

10、房屋開發費中的基礎設施建設費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。()

11、損益表反映了房地產項目在開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內部收益率和投資回收期等評價指標。()

12、商用房地產抵押貸款是開發商以銷售的房地產作為抵押擔向金融機構申請的貸款。()

13、房地產項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數量分析和最高工程費用分析等多種形式。()

14、房地產資產管理以運行管理為主，指導物業管理和設施管理公司的工作，目標是實現資產價值的最大化。()

15、零售商業物業的基礎租金是指業主獲得的、與租戶經營業績無關的一個最低租金收入。()

四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結果而無計算過程的，不得分)1.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設租金和住房市場價值不隨時間發生變化。該家庭希望實現“以租養房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：

(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數點后2位)?(2)設該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購物中心開發項目規劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發建設周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業額的10%。預計購物中心的出租率為95%，年超額營業額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經營收入的9.5倍。假設投資和貸款發生在年初，收入、運營成本和還款均發生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題： 8

(1)若開發商要求的自有資金目標收益率為20%，則購物中心的年最低基礎租金為多少元，m2(精確到個位)?(2)在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13%，求項目全部投資的內部收益率是多少(精確到小數點后2位)?(12分)參考答案

一、單項選擇題

1、C

2、D

3、B

4、C

5、C

6、C

7、D

8、C

9、D

10、A

11、A

12、B

13、C

14、B

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D 20、B

21、C

22、C

23、D

24、A

25、A

26、C

27、A

28、D

29、D 30、A

31、C

32、D

33、A

34、D

35、C

二、多項選擇題

1、ACE

2、BCDE

3、ABD

4、BD

5、CE

6、BCD

7、ABD

8、ABC

9、BCE

10、ACE

13、ABC

14、ABCD

15、ABD

11、ADE

12、ADE

三、判斷題

1、√

2、×

3、×

4、×

5、√

6、×

7、×

8、√

9、×

10、√

11、×

12、×

13、×

14、×

15、√

四、計算題 1.解：已知：A=2000元，n=240個月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%(1)求購房最高總價 購房最高總價=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元(2)求出售原有住房時間

住房市場價值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬元

設剩余M個月需要償還25萬元，則有

有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個月 240-196=44個月 在還款44個月之后出售住房 2.解： 解法一：敘述法

一、設最低基礎租金為x，求最低基礎租金(1)計算各年自有資金凈現金流量

1)第1年年初凈現金流量=-5400萬元

2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元 凈現金流量=-5400+5400=0萬元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元 乙銀行貸款=9093.87萬元 凈現金流量=-9093.87+9093.87=0萬元 4)第3、4年年末： 還本付息=9093.87×7%=636.57萬元 營運成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元 經營收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元 凈現金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元 5)第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營運成本=(0.9975x+1000)×35%萬元 經營收入=(0.9975x+1000)萬元 轉售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元(2)求基礎租金

第四篇：2011房地產估價師考試開發經營與管理真題與答案

2011年房地產估價開發經營與管理試題與答案

一、單項選擇題（共35 題，每題1 分）房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是（）。

A.土地不會毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現性差 D.土地使用權年限較長 2.房地產開發投資形成的供給是房地產市場上的（）。A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給 3 關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。

A.區位選擇異常重要 B.不易產生資本價值風險 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房開發市場通常是典型的（）市場。

A 完全競爭 B.壟斷競爭 C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續施工的面積為300萬㎡，恢復施工的面積為200萬㎡。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然周期的（）。A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段 7.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。

A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國有土地C.依法收購的土地 D.依法行使優先購買權取得的土地8.房地產開發項目施工階段的工程質量控制工作不包括（）A.對原材辛的檢驗 B.對配套設施的檢驗C 確立質量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度 9.對房地產開發企業來說，下列房地產開發的工作內容中，屬于建設階段工作的是（）A.土地儲備 B.銷售方案的細化 C.建設項目的質量控制 D.申領《建設用地規劃許可證》 為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為 A.認知價值定價法 B.成本加成定價法 C.挑戰定價法 D.領導定價法

11.某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是（）。

A.有效市場＞滲透市場＞服務市場 B.服務市場》 有效市場＞滲透市場 C.有效市場＞服務市場＞滲透市場 D.服務市場》 滲透市場＞有效市場

12.商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產開發企業的特點 B.城市區域功能 C.購房者的需求 D.城市地理環境

13.對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競爭 D.市場占有率

14.我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）A.紐約同業拆放 B.中國香港同業拆放 C.倫敦同業拆放 D 新加坡同業拆放

15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投資者將其商鋪出租經營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發生在年末。若折現率為6%，該商鋪凈租金收入的現值為（）萬元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貨款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為10%，經營期為如果為20年，每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了（）。

A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本 21.如果某項目的FNPV 等于零，說明該項目的獲利能力（）A.達到了基準收益率的要求 B 超過了基準收益率的要求

C.未達到財務內部收益率的要求 D.達到了財務內部收益率的要求

22.某項目凈現值和累計凈現值見下表，則該項目的動態投資回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 凈現值/萬元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計凈現值/萬元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地產投資項目不確定因素中，屬于置業投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費 B 土地費用 C 空置率 D 容積率 在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于()A.臨界點分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過（）確定是甭進行投資。

A.等待投資型期權估價 B.放棄型期權估價 C.成長型期權估價 D.柔性期權估價 27.對房地產開發項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（）A.銷售收入 B 開發建設投資 C.營業稅金及附加 D.借貸本金償還 28.下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是()

A.房屋價值補償費 B.搬遷補償費 C.停產停業損失補償費 D.土地補償費 29 下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表 B.經營成本估算表

C.投資計劃與資金籌措表 D.銷售收入與經營稅金及附加估算表 某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（）。A 發行可轉換債券、B 發行普通股股票 C 發行優先股股票 D.發行公司債券

31.在某房地產開發項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發項 目將面臨()

A.政策風險 B.市場風險 C.財務風險 D 信用風險

以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％ A 評估價值 B 實際價值 C.投資價值 D.出讓金收入 33.為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是

A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業管理費）／月均收入

D.（本次貸款的月還款額＋月物業管理費+其他債務月償還額）／月均收入 34.市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）

A 物業出租經營成本 B.業主希望的投資回報率C 通貨膨脹率 D.同類物業的市場供求關系

35.某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬元，月平均運營費用為60 萬元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多項選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（）。

A.居住物業開發投資 B 商業物業投資房 C.土地開發投資D房地產開發投資 E.房地產經營投資 2.下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）

A.吸納量 B.新竣工量 C.預售面積 D.可供租售量 E.房地產價格 3.下列社會經濟活動表現中，體現房地產市場功能的有（）。

A 商品住房限購政策導致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產開發企業愿意建高層住宅 C 保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導致美國次貸危機爆發 E.通貨膨脹導致房地產重置成本增加 關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）

A.大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金 C 總代理可以委托分代理

D.房地產開發企業不能直接委托分代理 E.房地產開發企業最好在項目前期就確定好代理方式 5 在各種市場方法調查中，網絡聯系方法的特點有（）。

A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談 6.下列現金流量圖中，能表示的房地產開發投資模式有（）。A 開發一銷售模式 B.開發一持有出租-出售模式

C.購買一持有出租一出售模式 D.購買一更新改造一出售模式E.購買一更新改造一出租模式 7.對于“開發-銷售” 模式下的房地產投資項目，分析其動態盈利能力時的引算期包括（）。A.開發期 B.論證決策期 C.經營準備期 D.經營期 E 銷售期

8.甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有（）。

A.利潤總額 B.投資利潤率 C 資產負債率 D.財務凈現值 E.償債備付率 9.下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。

A.故障樹分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法 10 在風險分析中的風險估計階段，需要開發的工作包括（）。A.風險估算 B.分析風險概率分布情況

C.辨識風險發生的原因 D.檢驗各風險變量是否相關E.提出應對風險的建議 在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有（）。

A.項目用地 B.房地產市場供需 C.房價現狀及走勢 D 交通運輸條件E.外圍基礎設施 12.下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有（）。

A.土地出讓價款 B.土地購置稅費 C.基礎設施建設費 D 水文地質勘測費

E.土地開發工程費

13.下列關于房地產權益融資的說法，正確的有（）

A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資

C.權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產權然融資 E 權益融資主要來源于個人投資者

14.銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（）。

A.分期發放貸款，對其現金情況進行監控B.對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用

C 要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于項目總投資的30 %

D.不向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用 15.寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A 物業所處位置 B 輻射區域的范圍 C 建筑設備系統 D 建造年代E.租戶類型

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號、用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.商品房開發投資和保障性住房建設投資都屬于房地產投資，無論何種類型的房地產投資，其目的都是為了營利。（）

2.在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區范圍內國有土地使用權出讓市場。（）

3.土地儲備機構對土地開發過程中涉及的基礎設施建設和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的2％()在房地產市場分析中，區域房地產市場分析應側重于對具體房地產開發項目的競爭性分析和營銷建議。（）5.用期末慣例法進行現金流量分析時，假設在計息期內的所有收支均發生在該計息期的期末。（）6 房地產開發項目用于出租或自營時，開發期和經營期發生的期間費用均計入開發建設投資。（）7 財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8.金融機構在為房地產置業投資發放抵押貸款前，規定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。（）9.在進行房地產投資項目盈虧平衡分析時，最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。（）10 在房地產開發項目策劃方案中，對擬開發項目應進行開發內容和規模的分析與選擇。（）

11.房屋開發費中的公共配套設施建沒費，包括為居民服務配套建設的各種營利性和非營利性配套設施的建設費用。（）

12.借貸還本付息清算表屬于基本財務報表，該表中列出了可直接用于計算清償能力指標的基礎數據。（）13.按照財政部和中國人民銀行的規定，土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔保。（）

14.房地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產開發企業發放商角房地產開發貸款的重要條件之一。（）

15.一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答）

（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴的店鋪用于出租經營，購買價格為180 萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為1年，裝修費用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12%，動態投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經營費用占毛和金收入的30%，裝修費用發生在年末，其他現金流量發生在年初。請計算滿足投資者收益目標。要求的店鋪最低單位面積年和金，并畫出該項目投資經營的現金流量圖。

（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4 和0.6，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經市場調研，經營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，概率分別為0.5、0.3 和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%，設租金發生在年初，年凈收益發生在年末。請計算該項目投資的加權凈現值之和以及投資凈現值不小于零的累計概率。

2011年試題參考答案

一、單項選擇題

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多項選擇題

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判斷題 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、綜合分析題IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A。現金流量圖為：（太容易了，不好畫，略）

現金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 根據投資者的投資計劃可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（萬元/㎡）=4899.1元/㎡

那要實現這一投資自標、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/㎡。方法二： 解：設單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 將購買價和裝修費折現

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57萬元

在動態投資回收期內，凈租金收益的折現和的絕對值應等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）計算該項投資的加權凈現值之和方法一：

第一路徑：

聯合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 凈現值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加權凈現NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路徑：P(X2)= 0.12 凈現值：NPV2 =-0.16

加權凈現NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬元 第三路徑：P(X3)= 0.08 凈現值：NPV3 =-5.13 加權凈現NPV3P(X3)=-0.41萬元

第四路徑：P(X4)=0.3 凈現值：NPV4 =11.86 加權凈現NPV4P(X4)=3.56萬元

第五路徑：P(X5)=0.18 凈現值：NPV5 =0.49 加權凈現NPV5P(X5)=0.09萬元

第六路徑：P(X6)=0.12 凈現值：NPV6 =-7.09 加權凈現NPV6P(X6)=-0.85萬元

加權平均現值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

當租賃期為3年時，凈現值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58萬元 當租賃期為5年時，凈現值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66萬元 加權凈現值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬元

(2）計算該投資項目凈現值不小于零的累計概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按凈現值從小到大排列，見下表，并計算累計概率（略）凈現值不小于零的累計概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、單項選擇題

4.由子房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產開發企業集中開發建設商品住房是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區域市場的新建住房開發項目較少，就容易形成區域性壟斷，導致壟斷多于競爭。某房屋新開工面積是指報告期內新開工建設的房屋面積、不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期恢復施工的房屋面積。1000-（300+200）=500萬㎡

6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加

7.土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地。質量控制主要包括四個方面，對原材料的檢驗、對配套設施的檢驗、確立控制質量的具體措施和確立質量文件檔案制度。

10.成本加成定價法的表達式為：成本＋成本× 利潤率。

13.需求分析包括：需求預測、分析規劃和建設中的主要房地產開發項目、吸納率分析（具體包括市場吸納和空置的現狀與趨勢）、市場購買者的產品功能需求。

15.實際利率=(1+r/m)m-1，設名義利率為12%，則按年計息，i=12%,按季計息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月計息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實際利率,按月計息最大，則按年計息最小。16.實際利率=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因為每年遞增率和折現率相等即當，s=i時，采用等比序列現值系數P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94萬元 18 該家庭第8年最后一個月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為P×i,1000,10%=100萬元

如果某項目的FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。

動態投資回收期＝（累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1）+上期累計凈現金流量現值的絕對官當期凈現淦流量現值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當期應還本付息資金，則每年應還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬元，按月還本付息額＝3.846/12=3205元，用等額序列支付現值系數公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076萬元。

24.對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等；對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。

25.最高土地取得價格是指開發項目銷售額和其他費用不變條件下, 保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

28.相對于股權融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權。

商業銀行規定以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

考核借款人還款能力，規定將每筆住房貨款的月房產支出與收入比控制在50％以下，月所有債務支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業管理費）/月均收入；所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業管理費十其他債務月償付額）/月均收入。一定注意考試中題干的要求。35.月凈經營收入=有效毛收入-運營費用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運營費用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36萬元, 注意：2011年教材將“經營費用”修訂為“運營費用”學習使人進步，相信能就一定能成功

二、多項選擇題

1.根據房地產業經濟活動類型的不同，可以將房地產投資劃分為從事上地開發活動的土地開發投資、從事各類房屋開發活動的房地產開發投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資。A、B 選項屬于按物業類型來劃分的，按物業類型來劃分除A、B選項外，還包括工業物業投資、酒店和休閑娛樂設施投資和特殊物業投資，共5 項。

2.市場交易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格、房地產租金、房地產價格指數共9 項；供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設周期和竣工房屋價值共10 項，本題中的B、D 選項屬于供給指標。

4.A 選項錯在大型房地產機構一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項錯在房地產開發企業或業主還可以直接委托分代理。

5．C、E 選項屬于面訪的聯系方法的特點；D 選項屬于電話訪問的聯系方法的特點。7.對于房地產開發投資中項目類型為出售的，其動態盈利能力時的計算期為項目開發期與銷售期之和；對于房地產開發投資中項目類型為出租或自營的，其動態盈利能力時的計算期為開發期與經營期之和；當房地產開發為置 業投資的，其動態盈利能力時的計算期為經營準備期和經營期之和。對于開發經營期較短的出售型房地產項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態指標進行方案比選 9.風險估計與評價常用的方法包括調查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

10.風險估計階段，包括的內容有風險發生的概率大小、風險概率分布情況和風險估算；C、D 選項屬于風險辨識的內容；E 選項屬于風險評價的內容。11.B、C選項是市場調查的內容。土地費用包括劃撥土地的征收補償費、出讓土地的土地出讓價款（由國有土地使用權出讓金、土地開發成本和土地增值收益或溢價構成）、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價，除上述直接費用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關費用。C 選項屬于勘察設計和前期工程費，D 選項屬于房屋開發費。對于A 選項，資金融入方不需要還本付息；D 選項，商業銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或者根本不參與房地產權益融資，E 選項，權益融資主要來源于機構投資者而不是個人投資者。14.對于C 選項，要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于開發項目總投資的35%

15.對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為租戶提供的服務、建設設備系統、物業管理水平和租戶類型。

三、判斷題

1.保障性住房建設投資注重的是房地產投資的社會效益。

2.在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區范圍內的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權出讓市場。

4.區域房地產市場分析應側重于對地區經濟分析、區位分析，市場供求與價格概括分析、市場趨勢分析等內容；項目房地產市場分析應側重于項目競爭分析和營銷建議。

6.房地產開發用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，而經營期的期間費用計入運營費用。7.財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率 10.在房地產開發項目策劃方案中，除對擬開發項目應進行開發內容和規模的分析與選擇外，還應進行區位分析與選擇、開發時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結構的分析與選擇和產品經營方式的分析與選擇。

11.公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施建設費。

13.按照財政部和中國人民銀行的規定，土地儲備貸款應為擔保貸款，但由于同時規定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲備地塊的土地使用權證抵押。

15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入

第五篇：2013年房地產估價師《經營與管理》真題及答案解析

2013年房地產估價師《經營與管理》真題及答案解析

一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)

1.新建重點中學周邊的房價迅速上漲，表明房地產投資具有()的特性。

A.易產生資本價值風險 B.易受政策影響

C.存在效益外溢和轉移 D.適于長期投資

2.張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風險是()風險。

A.政策 B.通貨膨脹

C.利率 D.或然損失

3.整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性風險系數為0.4，寫字樓市場相對于房地產投資市場的系統性風險系數為0.9，寫字樓市場的預期收益率為()。

A 13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6%

4.國有建設用地使用權出讓市場是()市場。

A.完全競爭 B.壟斷競爭

C.寡頭壟斷 D.完全壟斷

5.對一線、二線、三線城市之間房地產市場發育情況的差異和特點的分析，是房地產市場的()分析。

A.總量結構 B.產品結構 C.投資結構 D.區域結構

6.某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬m2，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產開發企業直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為()年。

A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50

7.下列房地產市場預警指標中，屬于考查房地產價格是否過度偏離其價值的是()。

A.住房可支付性指數 B.住房價格合理性指數

C.房價租金比 D.量價彈性

8.房地產開發項目的財務評價是房地產開發()階段的重要工作。

A.投資分析決策 B.施工準備

C.建設 D.租售

9.通過招拍掛方式獲得國有建設用地使用權的建設項目，不需要房地產開發企業自行辦理()。

A.規劃意見書(選址)B.建設用地規劃許可證

C.國有土地使用證 D.建設工程規劃許可證

10.某資金實力雄厚的房地產開發企業，在對其開發的某個住宅項目定價時，銷售價格明顯低于相鄰同檔次的其他住宅項目，該企業采用的定價方法是()。

A.目標定價法 B.領導定價法

C.挑戰定價法 D.隨行就市定價法

11.從市場營銷的角度，房地產市場之所以能夠進行市場細分，主要是由于()存在著差異性。

A.房地產產品 B.項目區位 C.房地產需求 D.住房價格

12.對房地產市場調查的分析與評估，主要是考慮房地產市場調查的()。

A.有效性 B.經濟性 C.參與性 D.廣泛性

13.房地產市場營銷中的“金九銀十”現象，描述了房地產消費者市場的()特征。

A.分散性 B.替代性 C.易變性 D.季節性

14.在房地產市場分析報告中，不包括的內容是()。

A.開發地點的最佳用途分析 B.開發項目的SWOT分析

C.開發項目的償債能力分析 D.房地產市場供求分析

15.下圖表示的是房地產開發企業()經營模式下的典型現金流量圖。

A.開發一銷售 B.開發一持有出租一出售

C.購買一持有出租一出售 D.購買一更新改造一出租一出售

16.某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實際利率為6.77%，該筆貸款的計息周期是()。

A.月 B.季度

C.半年 D.年

17.甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲實際支付的利息額I甲和乙實際支付的利息額I乙之間的關系為()。

A.I甲> I乙 B.，I甲< I乙，C.I乙= I乙 D.I乙≥I乙

18.關于資金等效值的說法，錯誤的是()。

A.在資金等效值計算中，終值、時值都可以與現值相等

B.在資金等效值計算中，年值是序列值

C.資金運動起點時的資金額稱為時值

D.絕對數額不等的資金額，在一定的時間和利率條件下，價值可以相等

19.某物業未來10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年年末支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。

A.14945.16 B.15841.87

C.26764.51 D.28370.38

20.某人用1000萬元購買了一商鋪用于出租經營，如果投資收益率為10%，經營期為20年，每年凈經營收益相等，其投資回報是()萬元。

A.17.46 B.100.00

C.117.46 D.672.75 21.甲、乙兩個可供比較的房地產投資方案中，甲方案的開發經營期為4年，乙方案的開發經營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是()。

A.凈現值法 B.等額年值法

C.差額投資內部收益率法 D.費用年值比較法

22.房地產投資項目的FIRR能夠反映項目投資所能接受的()。

A.最低投資報酬率 B.最高現金回報率

C.最低償債備付率 D.最高貸款利率

23.王某以總價150萬元購買一商鋪用于出租經營，其中貸款額為60萬元，每年的還本付息額為7.8萬元，扣除運營費用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內的稅前現金回報率是()。

A.11.33% B.12.00%

C.17.00% D.20.00%

24.張某購買一商鋪用于出租經營，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5萬元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運營費用為實際租金收入的30%，該項目的償債備付率為()。

A.1.16 B.1.22

C.1.74 D.1.93

25.房地產開發項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風險因素變化而使項目達到()時的極限值。

A.利潤為零 B.財務凈現值為零

C.基準收益率 D.財務內部收益率

26.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是()。

A.銷售量等于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格

B.銷售量小于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格

C.銷售量等于生產能力產量時單位產品最低銷售價格

D.銷售量等于生產能力產量時單位產品最高銷售價格

27.某房地產開發企業擬開發總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷售面積為47500m2，項目的開發成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，營業稅金及附加為銷售收入的5.5%。當該項目利潤為零時，售價允許降低的最大幅度是()。

A.14.32% B.18.62%

C.19.03% D.23.08%

28.下列房地產投資風險分析內容中，在風險估計階段應完成的是()。

A.識別投資項目可能面臨的風險 B.測算風險發生的概率大小

C.分析風險產生的原因 D.提出風險應對的建議

29.某公司擬投資興建一停車場，如果按照每個車位的綜合投資乘以車位數估算其總投資額，這種投資估算方法是()。

A.單元估算法 B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法 D.概算指標法

30.考察項目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎，需要編制()。

A.項目投資現金流量表 B.資本金現金流量表

C.投資者各方現金流量表 D.財務計劃現金流量表

31.房地產開發項目產生的利潤總額，應首先用于()。

A.向投資者分配 B.提取法定盈余公積金

C.繳納企業所得稅 D.彌補企業5年內的累計虧損

32.在股票市場的融資方式中，增發與配股相比具有的優點是()。

A.成本較低 B.限制條件較少

C.操作較簡單 D.不需要還本付息

33.個人住房抵押貸款與商用房地產抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的()。

A.貸款期限更短 B.貸款價值比率更高

C.貸款利率更高 D.還款方式更復雜

34.某投資者以30%的預付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價格上漲了15%，該投資者預付款的收益率是()。

A.15.0% B.21.4%

C.30.0% D.50.0%

35.寫字樓的可出租面積是指()。

A.出租單元內使用面積加上分攤公用建筑面積

B.出租單元內使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積

C.出租單元內使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半

D.出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號，全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的'每個選項得0.5分)

1.按物業用途不同劃分的房地產投資類型包括()。

A.居住物業投資 B.商用物業投資

c.土地開發投資 D.房地產經營投資

E.酒店投資

2.按照增量存量細分，房地產二級市場包括()市場。

A.土地使用權出讓 B.土地使用權轉讓

c.新建商品住宅銷售 D.新建寫字樓出租

E.二手房買賣

3.關于房地產泡沫與房地產過度開發的說法，正確的有()。

A.房地產過度開發反映市場的供求關系失衡

B.房地產泡沫反映市場價格和價值背離

c.過度開發與房地產泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產泡沫通常會引起過度開發

E.房地產市場上不存在泡沫也可能出現房地產過度開發

4.地方政府的土地儲備計劃包括()。

A.年初和年末土地儲備規模 B.前期開發規模

C.土地出讓金總額 D.土地供應規模

E.土地儲備臨時利用計劃

5.下列分析房地產市場趨勢的方法中，屬于定性分析的有()。

A.購買者意圖調查法 B.銷售人員意見綜合法

C.時間序列分析法 D.相關分析法

E.專家意見法

6.企業不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備()。

A.可衡量性 B.可實現性

C.可整合性 D.可盈利性

E.可區分性

7.利率的儲蓄投資決定理論認為()。

A.利率是由貨幣的供給與需求決定的 B.利率是資本的租用價格

C.利率是由可貸資金的供求決定的 D.利率的高低取決于平均利潤率

E.利率不受貨幣因素的影響

8.某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經營，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設寫字樓的出租率一直穩定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發生在期初)，計劃第10年末轉售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現金流量現值的計算所涉及的公式包括()。

9.下列經濟效果評價指標中，屬于衡量房地產開發項目“開發一銷售”經營模式的指標有()。

A投資收益率 B.物業增值率

C.開發利潤 D.成本利潤率

E.股權增加率

10.關于開發后出租或自營的房地產投資項目計算期的說法，正確的有()。

A.計算期為項目的開發期

B.計算期為項目的經營期

C.計算期為項目的開發期與經營期之和

D.計算期以土地使用權剩余年限和建筑物經濟使用壽命中較短的年限為最大值

E.計算期的單位可為年、半年、季、月

11.對房地產開發項目進行臨界點分析時，通常要進行()分析。

A.最低租售價格 B.最高土地取得價格

C.最高工程費用 D.最低租售數量

E.最高銷售價格

12.按決策性質不同劃分的投資決策類型包括()決策。

A.業務型 B.風險型

C.確定型 D.群體型

E.不確定型

13.在房地產開發投資的項目投資現金流量表中，現金流出不包括()。

A.開發建設投資 B.土地增值稅

C.借款本金償還 D.借款利息支付

E.運營費用

14.相對于債務融資，權益融資的特點有()。

A.需到期償還 B.無需還本付息

C.稅收負擔輕 D.共擔投資風險

E.共享投資利潤

15.能夠改變收益性物業潛在毛租金收入的因素有()。

A.空置面積 B.租金水平

C.收租損失水平D.可出租面積

E.經營費用

三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分)

1.從房地產投資的角度來說，風險是指過去獲得的實際收益與預期收益的差異程度。()

2.-般來說，在增量房市場上，賣方對房地產信息的了解程度要高于買方。()

3.如果一宗商業用地只有一個意向用地者，則可以采取協議方式出讓該宗土地使用權。()

4.房地產開發項目一般只需進行單項工程竣工驗收。()

5.房地產開發項目的市場定位就是塑造本企業產品的鮮明個性或形象，使該項目在細分市場上占據有利的競爭位置。()

6.若某房地產投資項目的季度收益率為3%，則其年實際收益率為12%。()

7.在我國，房地產開發貸款以單利計算利息，個人住房抵押貸款以復利計算計息。()

8.計算期較長的房地產投資項目的經濟評價宜采用動態評價指標。()

9.在房地產投資的互斥方案比選中，如果差額投資內部收益率大于基準收益率且有足夠的資金，則應選擇投資額較大的方案。()

10.在房地產置業投資中，權益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o()

11.房地產投資決策問題可以轉換為實物期權定價問題，是因為在不確定性條件下，房地產投資具有不可逆性和可延期性。()

12.房地產開發企業通過招、拍、掛方式獲得國有建設用地使用權所繳納的契稅，屬于房地產開發的期間費用。()

13.不確定因素對房地產投資項目經濟效益的影響，可以運用概率分析的方法進行定量分析。()

14.房地產開發貸款的主要抵押物是開發項目的建設用地使用權和在建工程。()

15.某寫字樓的租金水平高于寫字樓市場平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水平。()

四、計算題(共2題，20分。要求列出算式，計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答)

1.某房地產開發企業于2010年3月末以20000萬元購得一宗用途為商品住宅的土地。項目于2010年6月末動工建設，建設投資中有12000萬元為年利率7.5%、按季計息、分三期發放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發放時間為2010年6月末;第二筆貸款為6000萬元，發放時間為2010年9月末;第三筆貸款為2000萬元，發放時間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計息不還款;2011年6月起在每期末支付當期利息;本金于2012年3月末歸還5000萬元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請計算該項目各期借款的還本付息額。完成下面項目各期還本付息表。(8分)

2.某房地產開發企業為參與一宗居住用地競投進行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規劃建設用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價格回購。假設該項目的開發周期為4年，地價款于第一年初一次性投入，契稅為地價的4%;開發建設成本和管理費用等為4500元/m2，在開發周期內各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發生在各年年初;商品住宅第二年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷售均價分別為15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，銷售收入發生在年末;銷售費用和銷售稅費為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發生。如該房地產開發企業要求的項目投資內部收益率為16%，則該企業可競投的最高地價是多少?若政府為控制地價溢價率、增加公共租賃住房供給，規定當土地報價達到45000萬元后，改為競投加建公共租賃住房面積，則該企業在保證實現原目標收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業所得稅)(12分)2013年試題參考答案

一、單項選擇題

1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C

11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C

21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A

31.C 32.B 33.B 34.D 35.D

二、多項選擇題

1.ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE

6.ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10.CDE

11.ABCD 12.BCE 13.CD 14.BDE 15.BD

三、判斷題

1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√ 6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.×

11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×

四、計算題

1.解：

解析：

(1)2010.6應計利息：

(2)2010.9應計利息：

(3)注意三筆貸款發生的時點，不能再假定每筆貸款發生在每季季中。

(4)2012.6期末借款本息累計值等于期初借款本息累計值加上本期應計利息。

2.解：(1)該企業可競投的最高地價

設該企業可競投的最高地價為x萬元

(2)最多可加建的公共租賃住房面積

設最多可加建的公共租賃住房面積為y萬m2

解析：

(1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。

(2)錯誤解法：49330.310%)=13.60/0，或者寫字樓市場的預期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%.4.我國國有建設用地使用權出讓市場目前是由屬地政府完全壟斷的。

5.區域結構是考察不同區域或城市之間，房地產市場的開發規模、主要物業類型、房價水平和政策措施的差異。

6.90÷60 =1.5(年)。

7.住房可支付性指數(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數收入水平的家庭對中位數價格的住房的承受能力，在數值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數價格之比，如果HAI< 100.說明居民家庭只能承受更低價格的住房;住房價格合理性指數，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經濟基本面指標的協調關系;房價租金比，是指房地產價格與租金的比值，用來考察房地產價格是否過度偏離其使用價值;量價彈性，是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。依據交易量和價格的升降關系，可以判斷市場所處的景氣階段。

8.投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。

9.對于依法以招標、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設項目，規劃意見書(選址)審批環節已經在土地一級開發環節完成。

10.當物業質量與市場領導者的物業質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發商采用了挑戰定價法。如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用挑戰定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領導者。

11.-個整體市場之所以能夠細分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。

12.對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。

13.消費者市場的季節性分為三種情況：一是季節性氣候變化引起的季節性消費;二是季節性生產而引起的季節性消費;三是風俗習慣和傳統節日引起的季節性消費。

14.房地產市場分析報告通常由以下幾部分內容組成：①地區經濟分析。②區位分析。該部分是開發地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。③市場概況分析。④市場供求分析。⑤項目競爭分析。⑥營銷建議。⑦售價和租金預測。⑧吸納量計劃預測。⑨回報率預測。④敏感性分析。

15.有土地成本和建造成本及相關費用投入說明是“開發”模式，有租金收入和運營成本說明是“持有出租”模式，有轉售收入及轉售稅費說明在持有一段時間后出售。

16.(1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。

19.注意“某物業未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。

21.當不同開發經營方案的經營期不同時，應將不同方案的財務凈現值換算為年值，以等額年值大的方案為優選方案。

22.內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。

23.(18-7.8)/(150-60)=11.33%.24.償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×(1-10%)x(1-30%)=3.465(萬元)，當期應還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%)-10]=2.848(萬元)，償債備付率=3：465/2.848 =1.22。

25.保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，財務凈現值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準收益率的要求，是臨界點而不是保本點。

財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當于保本點分析中的報酬率)，最適合答案是A。

26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格。

27.5000 x5+保本售價×4.75×5.5%=保本售價×4.75，可得保本售價=5569.48元/m2，(6500元/m2—5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%

28.“識別投資項目可能面臨的風險”和“分析風險產生的原因”屬于風險辨識階段工作，“測算風險發生的概率大小”屬于風險估計階段工作，“提出風險應對的建議”屬于風險評價階段工作。

29.單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法;單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。

30.項目投資現金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。而投資者各方現金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

31.稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業以前的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。

32.增發和配股本質上沒有大的區別，但增發融資與配股相比具有限制條件少、融資規模大的優點。

33.由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。因此，國內商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率(LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放。

個人住房抵押貸款與商用房地產抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低。

34.15%/30%：50%。可以假設投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預付款比率越低，其預付款的收益率就越高。

35.出租單元內建筑面積等于出租單元內使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。

二、多項選擇題

1.按物業用途類型劃分，房地產投資可分為居住物業投資、商用物業投資、工業物業投資酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業投資。

2.按增量存量細分，房地產市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權出讓市場，二級市場是土地轉讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產交易市場。

3.房地產過度開發反映市場的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產生過度開發現象;房地產泡沫反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了;房地產泡沫比過度開發的危害性更大，屬于房地產市場不正常的大起大落;房地產泡沫通常會引起過度開發，但過度開發卻不一定是由泡沫引發的。

5.時間序列分析法和相關分析法屬于定量分析方法，而購買者意圖調查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。

7.儲蓄投資決定理論認為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實際利率理論，認為利率不受貨幣因素的影響;流動性偏好利率理論則認為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認為利率的高低取決于平均利潤率。

8.要用到等額序列支付資金回收系數公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數公式算出第10年末轉售價格折現值，還要用等比序列現值系數公式算出每年凈租金的折現值。C選項是等比序列現值系數公式中當年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列現值系數公式，均與題意不符。

9.房地產開發投資的經濟效果的大小用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。

11.收入類項目選最低的，成本類項目選最高的。

12.按性質劃分，決策包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策。

13.在房地產開發投資的項目投資現金流量表中，借款本金及應付利息不應計入現金流出，因為借款也屬于投資。開發建設投資、土地增值稅和運營費用屬于現金流出。

14.房地產權益融資的特點是資金供給方或房地產權益投資者需要與房地產企業共同承擔投資風險，分享房地產投資活動形成的可分配利潤。權益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務融資形成的是企業的負債，需要還本付息。

15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

三、判斷題

1.從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。

2.由于房地產具有的位置固定性、異質性、弱流動性和價值量大等特性，導致房地產質量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產信息的了解程度要遠遠高于買方。

3.在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協議方式出讓，但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

4.房地產開發項目竣工驗收一般分為三個階段：一是單項工程竣工驗收，二是綜合驗收，三是竣工驗收備案。

5.市場定位就是塑造本企業產品的鮮明個性或形象，使該項目在細分市場上占據有利的競爭位置，可以說，市場定位是塑造一種產品在細分市場的位置。

6.若某房地產投資項目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實際收益率為

7.在我國，房地產開發貸款和個人住房抵押貸款均以復利計算計息，儲蓄存款和國庫券以單利計息。

8.動態評價指標能較全面反映投資方案整個計算期的經濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目;靜態評價指標通常在概略評價時采用。

9.在房地產投資的互斥方案比選中，如果差額投資內部收益率大于基準收益率，以投資大的方案為優選方案;反之，以投資小的方案為優選方案。當多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優選方案。

10.權益投資比率越低說明資本金投入比例越低。

11.傳統投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環境中，房地產投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產投資也就有了期權性質，其決策問題可以轉換為實物期權定價問題。

12.房地產開發投資項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產開發企業通過招、.拍、掛方式獲得國有建設用地使用權所繳納的契稅屬于土地費用。

13.風險分析中的概率分析法不但考慮風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發生變動的可能性的大小及對項目主要經濟效益指標的影響，這種分析是一種定量分析。

15.過高或過低的租金都有可能導致業主利益的損失，因為若某宗待出租物業確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業的空置率會上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場平均收益水平。