第一篇：房地產開發經營與管理考試試題及答案

2009年房地產開發經營與管理考試試題及答案解析

2009年房地產開發經營與管理試題

一、單

項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應的編號）1．對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為（）。A．設計壽命 B．經濟壽命 C．法定壽命 D．自然壽命 2．地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（）的特性。A．變現性差 B．易受政策影響 C．依賴專業管理 D．效益外溢和轉移 3．甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是（）。A．甲物業投資風險大

B．乙物業投資風險大 C．甲、乙物業的投資風險相同 D．難以判斷甲、乙物業的投資風險大小 4．如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數為0．23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬ｉn2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬Ｉ112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。

A．半個月 B．2個月 C．半年 D．2年 7．房地產市場供給壟斷性的原因不包括（）。A．房地產市場需求的廣泛性 B．房地產市場供給的異質性 C．土地所有權的排他性 D．土地的有限性 8．房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．橫道圖法用于項目建設階段的（）。A．質量控制 B．進度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A．開發商 B．承包商 C．監理工程師

D．使用單位 11．需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是（）。A．目標定價法

B．價值定價法

C．挑戰定價法 D．成本加成定價法 12．在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A．市場需求上限

B．市場有效需求

C．市場現實需求

D．市場最低需求 13．某市2008年住宅的預測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數為0．75，利用指數平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為（）萬㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是（）戰略。A．形象差異化 B．人員差別化

C．服務差別化

D．產品差別化 15．某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的（）。A．替代性

B．發展性 C．地區性 D．復雜性 16．認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。A．馬克思的利率決定理論

B．可貸資金利率理論 C．Ｉs—1M曲線模型利率理論

D．流動性偏好利率理論 17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（）萬元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地產開發項目，當ｉ =14%時，凈現值為450萬元；當ｉ =15%時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13．2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A．獨立方案 B．互斥方案 C．凈現值法 D．等額年費用法 25．對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A．等額年值法

B．差額投資內部收益率法 C．凈現值法

D．等額年費用法 26．下列關于房地產置業投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A．空置率與有效毛收入呈反向變動 B．通過與物業服務企業簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響 C．權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加 D．金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率 27．各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是（）。A．凈現值 B．凈現值期望值

C．凈現值標準差

D．凈現值標準差系數 28．下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是（）A．出租率 B．基準收益率 C．成本利潤率

D．財務杠桿比率 29．某賓館開發項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．將借款本息視為現金流出的基本報表是（）。A．全部投資現金流量表

B．資本金現金流量表 C．借款還本付息估算表 D．投資計劃與資金籌措表 31．租賃融資在房地產領域的應用模式主要是（）。A．置業投資 B．設備租賃 C．售后回租 D．權益融資 32．商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（）。A．開發商違法預售

B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產市場供需失衡 33．在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數為（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由（）支付。A．業主 B．承租人 C．物業服務企業 D．業主、承租人和物業服務企業共同 35．某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）1．下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有（）。A．市場供求風險 B．變現風險 C．利率風險 D．時間風險 E．資本價值風險 2．對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析（）。A．價格結構 B．總量結構

C．檔次結構 D．投資結構 E．租買結構 3．房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有（）。A．競爭性 B．壟斷性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不對稱性 4．房地產開發項目竣工后，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括（）。A．工程質量保修書

B．可行性研究報告 C．竣工圖 D．住宅使用說明書 E．竣工驗收備案表 5．采取隨行就市定價法確定價格的情形有（）。A．開發商處于市場領導者地位 B．開發商難以估算成本 C．開發商的物業質量與市場領導者的物業質量相近D．開發商打算與同行和平共處 E．開發商具有向市場領導者挑戰的實力 6．房地產市場分析可以幫助開發商（）。A．選擇合適的項目位置 B．尋找投資合作伙伴 C．確定滿足市場需求的產品類型

D．判斷租買時機 E．進行土地使用權出讓決策 7．開發商進行房地產市場狀況分析的內容通常有（）。A．供需分析

B．競爭分析 C．市場占有率分析 D．投資收益分析 E．宏觀因素分析 8．下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有（）。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售 C．購買一更新改造—出租—出售

D．開發—銷售 E．開發—持有—出租—出售 9．投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A．物業增值收益

B．所得稅

C．還本付息額

D．投資者權益增加值 E．權益投資 10．下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。A．差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差 B．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率 C．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率 D．差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案 E．采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案 11．下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（）。A．風險產生的原因分析

B．風險發生的概率大小分析 C．風險因素檢驗 D．風險變量間的相關性分析 E．風險概率分布情況分析 12．實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。A．可預測性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可彎更性 13．編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A．現金流量表

B．損益表

C．資金使用計劃 D．資金籌措計劃 E．資金來源與運用表 14．按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有（）。

A．權益型

B．抵押型

C．傘型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物業服務企業的工作內容包括（）。A．確立管理目標 B．制定維修養護方案 C．制定安全保衛方案 D．提出預算 E．確定物業服務費的收費標準

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．具有相同市場價值的房地產，其投資價值因人而異。（）2．房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。（）3．量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。（）4．開發商在選擇房地產經紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。（）5．一個整體市場能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（）6．個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的價格不下跌，就不會發生次貸危機。（）8．房地產開發項目的總開發成本中不包括含銷售稅金。（）9．借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）10．不確定型決策是指未來事件的自然狀態是否發生不能肯定，且其發生概率也未知的決策。（）11．最高租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。（）12．基礎設施建設費是指居住小區內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。（）13．預租售收入可以作為房地產開發項目的資金來源。（）14．無論是權益融資還是債務融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。（）15．收益性物業可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）2009

年房地產開發經營與管理考試試題及答案解析 T 來源：考試大 2010/10/11 【考試大：中國教育考試第一門戶】 模擬考場 視頻課程 字號: T

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答）

（一）王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1．5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產權證，在辦證時支付了相當于購房款0．3%的手續費和3%的契稅。王某的經營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當于售價5．5%的銷售稅金、0．3%的手續費和1%的個人所得稅）。假設：在整個經營期間，商鋪的租金保持200元/（月?㎡）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。（1）完成下列自有資金現金流量表并寫出相應的計算過程。（2）列出自有資金財務凈現值的公式并代入相應數據（不要求計算出結果）。（10分）自有資金現金流量表（單位：萬元）自有資金現金流量表（單位：萬元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 現金流入 年毛租金收入 凈轉售收入 現金流出 購房、辦證及裝 修投入 年還本付息 年運營成本 凈現金流量

（二）某開發商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權，該住宅用地面積為3000㎡，規劃容積率為5．5。據估算，該住宅開發項目的建安工程費為2200元/㎡，勘察設計和前期工程費為建安工程費的3%，基礎設施和公共配套設施建設費為430萬元，開發期間稅費按建筑面積計算，為114元/㎡，管理費用為上述費用（土地費用除外）之和的3．5%。預計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項目開發期為2年，建造期為1．5年。土地費用于開發期初一次性投入，開發期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、管理費用在建造期內均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計息。不考慮土地增值稅。（1）若開發商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低銷售價格。（2）若該項目的銷售價格為8000元/㎡，求該項目保本的最低銷售量。（10分

第二篇：房地產開發經營與管理試題

房地產開發經營與管理試題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風險不屬于房地產投資系統性風險的是（）A．通貨膨脹風險 B．周期風險

C．比較風險

D．變現風險

答案：C．

解析：比較風險為個別風險

2.某一時段房地產投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，那么，用資本資產定價模型確定的折現率應為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復利計息，問向（）貸款較經濟。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經濟。4.房地產的（）性，決定了房地產市場是地區性的市場。A．不可移動性 B． 適應性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產的不可移動性，決定了房地產市場是地區性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關于等額序列支付資金回收系數，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數標準表示法。

7.單利計息與復利計息的區別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實際利率

答案：C．

解析：單利計息與復利計息的區別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協調購買行為 D．復雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復雜購買行為。

9.已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項費用中，不屬于開發項目前期工程費的是（）

A．三通一平費用

B．工程造價咨詢費

C．可行性研究費用

D．水文地質勘探費

答案：B．

解析：工程造價咨詢費屬于其它費用。

11.工作主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機會研究

B．預可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細可行性研究

答案：A．

解析：投資機會研究主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規定，每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10 %.14.根據各地房地產收益水平，同類型的物業都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細分，房地產市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細分，通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。

16.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規定，邀請招標一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是（）

A．當每年計息周期數m>1時，實際利率小于名義利率

B．當每年計息周期數m=1時，實際利率等于名義利率

C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當每年計息周期數m>1時，實際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產總額/流動負債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產投資項目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發商利潤/總開發成本

B．正常經營年份的凈經營收入/總開發成本

C．開發商利潤/總開發價值

D．正常經營年份的經營收入/總開發成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業租金的現值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產開發項目的建設階段是指（）所經過的過程。

A．房地產開發 B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

答案：C．

解析：房地產開發項目的建設階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經過的過程。

23.物業代理公司通過詳細的市場調查分析和預測，可以協助開發商或業主進行（）。

A．項目融資 B．工程招標

C．市場定位 D．物業管理

答案：C．

解析：物業代理公司通過詳細的市場調查分析和預測，可以協助開發商或業主進行市場定位。

24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率的指標是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標市場的企業，唯一的方法就是實現自己企業的產品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質化 C．多樣化 D．獨特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標市場的企業，唯一的方法就是實現自己企業的產品和競爭對手之間的差別化。

27.物業管理工作中的每一部分工作，都應以（）為中心。

A．物業的保值增值 B．滿足當前的租戶和新租戶 C．物業的安全 D．實現物業的管理目標 答案：B． 解析：物業管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設計在可行性研究階段后。

30.某項目生產能力30000件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產量呈線性關系，則盈虧平衡產量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產投資項目來說，償債備付率應該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當小于1.2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務。

32.某城市地鐵線的建設，使沿線房地產大大增值，這體現了房地產的（）性。

A．適應性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產的相互影響性。33.增長點超過了平衡點，這是房地產市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點超過了平衡點，這是房地產市場自然周期的二階段。

34.根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認知價值定價法B．領導定價法

C．目標定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標定價法是根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調查中，不屬于不可控調查的是（）

A．市場容量調查 B．消費行為調查

C．市場環境調查 D．營銷因素調查

答案：D．

解析：企業的營銷手段是可控的。

二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.工程項目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協調 E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調控房地產市場的手段包括 Ａ土地供應計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設 Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設。

3.經營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產開發項目的主要不確定因素有（）

A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業投資項目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項預測值”法對房地產開發項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即（）

A．最樂觀預測值 B．最悲觀預測值

C．最可能預測值 D．最客觀的預測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項預測值即最樂觀預測值、最悲觀預測值、最可能預測值

6.財務評價中損益表用以計算（）等評價指標。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產負債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產負債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業性住房抵押貸款 B．商用房地產抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第三篇：房地產開發與經營模擬試題

房地產開發與經營模擬試題

一、單選題

1．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于（B）。A.1000萬元 B.2000萬元 Ｃ.3000萬元 Ｄ.4000萬元 2．下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是（D）

A 房屋出租 B 房地產抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓 3．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地產租金已收租金額占應收租金額的百分比稱為（B）

A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發生率 D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

A．土地使用權的出讓 B.土地使用權的轉讓 C.土地使用權劃撥 Ｄ.土地使用權贈與

6．對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（B）

A 額定需求預測法 B 有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 7．已知某房地產今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉天數為（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地產市場的規范程度劃分，可以把房地產市場分為（C）。

A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場 C、房地產白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等

9．下列房地產交易活動處于房地產二級市場的是（C）A 房屋出租 B 房地產抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓

10．在土地一級市場上，根據競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A 協議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 11．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中工業用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實收房地產租金占計劃房地產租金的百分比稱為（A）

A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳率

13．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于（C）。A 4000萬元 B3000萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

14．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求自有流動資金在（B）以上。A 500萬元 B 1000萬元 Ｃ1500萬元 Ｄ2000萬元 15．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權的出讓 B土地使用權的轉讓 C土地使用權劃撥 Ｄ土地使用權贈與

17．對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（A）

A 額定需求預測法 B有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 18．實收房地產租金占計劃房地產租金的百分比稱為（D）

A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳計劃完成率 19．按房地產產權讓渡方式，可以把房地產市場分類（D）。

A.居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場 B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場 C.房地產白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 20．根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》（銀發［2001］195號），銀行發放住房開發貸款的條件之一是：房地產開發企業自有資金應不低于開發項目總投資的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在開工前對工程內容尚不十分清楚的情況下，開發商適合采用（C）的合同形式。A 單價合同 B 固定總價合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于（B）。A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

23．土地使用權的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現了國家對土地使用的計劃指導，又充分發揮市場機制在土地使用權上的靈活調節功能，具有較大適應性。

A 協議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 24．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳率

26．已知某房地產今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉天數為（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多選題

1．從狹義的角度來看，房地產開發與房地產經營的區別主要表現為（ABCDE）

A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同 C 兩者對主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對象不同

E 隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化 2．影響房地產項目開發的環境包括（ABCDE）

A 經濟環境 B 政治環境

C法律環境 D社會環境 E自然環境

3．房地產開發融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個方案的（ABD）各指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經濟性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發項目同時必須具備（BCDE）

A 國有土地規劃許可證 B國有土地使用證 C 建設用地規劃許可證 D建設工程規劃許可證 E建設工程施工許可證

5．按計價方式的不同，房地產開發項目承包合同一般分為（ABC）

A總價合同 B單價合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A 協議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓

7．房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為（BCDE）A 波谷 B平淡 C蕭條 D復蘇 E興旺

8．房地產企業經營成本按成本與經營工作量關系可分為（AB）A固定成本 B變動成本 Ｃ管理費用 Ｄ銷售費用 E原材料成本 9．征用農村集體所有的土地要發生哪些費用（ABCDEF）

A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發建設基金 F耕地占用稅

10．房地產開發項目實施控制的目標包括（ABC）A成本 B項目工期 C質量 D項目協調性 E技術先進性

14．城市土地使用權進行商品經營，具有重要意義，表現在（ABCDEF）

A.土地經營是房地產經營的主要內容，是房地產經營的基礎 B.土地經營是提高我國土地利用效益的核心活動 C.土地經營是我國市場化改革的必不可少的一環 D.土地經營是城市第三產業健康發展的前提 E.土地經營是也是適應我國對外開放的一項必要的改革措施 F.土地經營是城市財政收入的重要來源

15．影響房地產項目開發的環境包括（ABCDE）

A 經濟環境 B 政治環境 C法律環境 D社會環境E自然環境

16．房地產開發融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個方案的（ABE）指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經濟性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產物業管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管驗收C樓宇入伙 D物業綜合管理 E物業經營 18．根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發項目同時必須具備（ABCD）

A 國有土地使用證 B 建設用地規劃許可證 C 建設工程規劃許可證 D 建設工程施工許可證 E 國有土地規劃許可證 32．征用農村集體所有的土地要發生哪些費用（ABCDEF）A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發建設基金 F耕地占用稅

33．房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為（ABCD）A平淡 B 蕭條 C復蘇 D興旺 E波谷

34．一般來說，適用于房地產開發項目的組織結構有（DE）

A直線型組織結構B職能型組織結構C直線職能型 D矩陣型 E事業部制

35．按照房地產開發階段進行劃分，房地產開發可分為（DE）A 單項開發 B 小區開發 C成片集中開發 D土地開發 E房屋建設

36． 房地產開發項目所面臨的經濟環境主要包括（ABCDE）

A 宏觀經濟發展形勢 B 市民收入水平C貧富差異程度 D利率 E貸款條件

三、簡答題

1．征地與拆遷的區別是什么？ 征地與拆遷的區別是涉及的土地權屬不同。征地是征用農村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質，變集體所有制性質為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質。2．房地產開發融資的主要形式有哪些？

房地產開發融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產信托融資；房地產融資的其他方式，包括聯建、參建融資、房地產典當融資、利用外資等形式。3．房地產開發的整個流程分為哪些階段？

房地產開發的整個流程分為十個階段，分別為：開發商提出開發設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產開發資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業管理。

4．土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權的出讓主要有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經濟條件好、交通便利、區位優異的地段。5．房地產項目主要的定價方法有哪些？

房地產項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權點數定價法、顧客感受定價法。

6．房地產開發投資風險有哪些？

房地產開發投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產項目施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。我國《招標投標法》則規定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。8．物業管理公司有什么權利和義務？

物業管理公司的權利主要包括：根據有關法規，結合實際情況制定小區管理辦法；依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；依照物業管理合同和有關規定收取管理費用等。物業管理公司的義務主要包括：履行物業管理合同，依法經營；接受管理委員會和住宅小區居民的監督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可等。9．從狹義的角度看，房地產開發與房地產經營有哪些區別？ 房地產開發與房地產經營的區別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化

10．常見的組織結構類型有哪些？其中，適合房地產項目的組織結構類型有哪些？

常見的組織結構類型有：直線型組織結構；職能型組織結構；直線職能型；矩陣型；事業部制。適合房地產項目的組織結構類型有矩陣型和事業部型 四．名詞解釋 1．房地產開發

房地產開發：由特定的經濟實體（具有開發資質的房地產開發企業），對房地產項目進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質，從而獲得經濟利益的過程。

2．土地開發 ：土地開發也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位（主要是房地產開發公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律規定的程序和條件，將農村集體所有土地轉變為國家所有的行為。5．物業管理

物業管理：利用現代管理先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業（包括建筑物及其附屬設施和相關場地），為業主和承租人提供高效、優質、經濟的服務，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益 6．房地產經營

房地產經營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產領域的經濟活動獲得經濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經營和城市土地經營這兩種房地產領域的經營行為。7．土地使用權轉讓

土地使用權轉讓：指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為

8．建設用地規劃許可證 建設用地規劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城 市規劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率 建筑容積率：指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率 租金收繳率：房地產租金已收租金額占應收金額的百分比。

第四篇：XXXX房地產開發與經營試題

房地產開發與經營模擬試題

一、單項選擇題

1．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于〔

B

〕。

A.1000萬元

B.2000萬元

Ｃ.3000萬元

Ｄ.4000萬元

2．以下房地產交易活動處于房地產一級市場的是〔

D

〕

A

房屋出租

B

房地產抵押

C土地使用權轉讓

D土地使用權出讓

3．?中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?規定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為〔

D

〕。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

4．房地產租金已收租金額占應收租金額的百分比稱為〔

B

〕

A

租金收繳方案完成率

B租金收繳率

C欠租戶發生率

D陳欠租金收繳率

5．〔

A

〕是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

A．土地使用權的出讓

B.土地使用權的轉讓

C.土地使用權劃撥

Ｄ.土地使用權贈與

6．對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是〔

B

〕

A

額定需求預測法

B

有效需求預測法

C線性回歸需求預測法

D假定需求預測法

7．某房地產今年的銷售本錢為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉天數為〔

B

〕

A

8.07

B

44.61

Ｃ20

Ｄ30

8．按房地產市場的標準程度劃分，可以把房地產市場分為〔

C

〕。

A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場

B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場

C、房地產白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等

9．以下房地產交易活動處于房地產二級市場的是〔

C

〕

A

房屋出租

B

房地產抵押

C土地使用權轉讓

D土地使用權出讓

10．在土地一級市場上，根據競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是〔

A

〕。

A

協議出讓

B招標出讓

Ｃ

拍賣出讓

Ｄ投標出讓

11．?中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?規定了各類土地的最高出讓年限，其中工業用地最高出讓年限為（C)。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

12．實收房地產租金占方案房地產租金的百分比稱為〔

A

〕

A

租金收繳方案完成率

B

陳欠租金收繳率

C欠租戶發生率

D租金收繳率

13．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于〔

C

〕。

A

4000萬元

B3000萬元

Ｃ2000萬元

Ｄ2500萬元

14．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求自有流動資金在〔

B

〕以上。

A

500萬元

B

1000萬元

Ｃ1500萬元

Ｄ2000萬元

15．?中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?規定了各類土地的最高出讓年限，其中商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為〔

A

〕。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

16．〔

C

〕是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權的出讓

B土地使用權的轉讓

C土地使用權劃撥

Ｄ土地使用權贈與

17．對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是〔

A

〕

A

額定需求預測法

B有效需求預測法

C線性回歸需求預測法

D假定需求預測法

18．實收房地產租金占方案房地產租金的百分比稱為〔

D

〕

A租金收繳率

B

陳欠租金收繳率

C欠租戶發生率

D租金收繳方案完成率

19．按房地產產權讓渡方式，可以把房地產市場分類〔

D

〕。

A.居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場

B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場

C.房地產白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等

20．根據?中國人民銀行關于標準住房金融業務的通知?〔銀發［2001］195號〕，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：房地產開發企業自有資金應不低于開發工程總投資的〔

C

〕

A

20％

B25％

Ｃ30％

Ｄ35％

21．在開工前對工程內容尚不十分清楚的情況下，開發商適合采用〔

C

〕的合同形式。

A

單價合同

B

固定總價合同

C

本錢加酬金合同

D

分包合同

22．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于〔

B

〕。

A

1000萬元

B1500萬元

Ｃ2000萬元

Ｄ2500萬元

23．土地使用權的出讓方式有多種，其中〔

B

〕方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既表達了國家對土地使用的方案指導，又充分發揮市場機制在土地使用權上的靈活調節功能，具有較大適應性。

A

協議出讓

B招標出讓

Ｃ

拍賣出讓

Ｄ投標出讓

24．?中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?規定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為（C)。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產租金額的百分比稱為〔

B

〕

A

租金收繳方案完成率

B

陳欠租金收繳率

C欠租戶發生率

D租金收繳率

26．某房地產今年的銷售本錢為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉天數為〔

C

〕

A

B

Ｃ36

Ｄ37

二、多項選擇題

1．從狹義的角度來看，房地產開發與房地產經營的區別主要表現為〔

ABCDE

〕

A

兩者的主體不完全相同

B

在房地產工程市場運作過程中所處的階段不同

C

兩者對主體的資格要求不一樣

D

兩者所指向的行為對象不同

E

隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化

2．影響房地產工程開發的環境包括〔

ABCDE

〕

A

經濟環境

B

政治環境

C法律環境

D社會環境

E自然環境

3．房地產開發融資方案的選擇一般采用比擬分析法，即對各個方案的〔

ABD

〕各指標用分級的方式進行比擬。

A

平安性

B

經濟性

C適用性

D可行性

E可靠性

4．根據?中國人民銀行關于標準住房金融業務的通知?，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發工程同時必須具備〔

BCDE

〕

A

國有土地規劃許可證

B國有土地使用證

C

建設用地規劃許可證

D建設工程規劃許可證

E建設工程施工許可證

5．按計價方式的不同，房地產開發工程承包合同一般分為〔

ABC

〕

A總價合同

B單價合同

C本錢加酬金合同

D總承包合同

E分包合同

6．土地使用權的出讓主要有以下哪幾種方式〔

ABC

〕

A

協議出讓

B招標出讓

Ｃ

拍賣出讓

Ｄ交換出讓

7．房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為〔

BCDE

〕

A

波谷

B

平淡

C蕭條

D復蘇

E興旺

8．房地產企業經營本錢按本錢與經營工作量關系可分為〔

AB

〕

A固定本錢

B變動本錢

Ｃ管理費用

Ｄ銷售費用

E原材料本錢

9．征用農村集體所有的土地要發生哪些費用〔

ABCDEF

〕

A土地補償費

B青苗補償費

C地上附著物補償費

D安置補助費

E新菜地開發建設基金

F耕地占用稅

10．房地產開發工程實施控制的目標包括〔

ABC

〕

A本錢

B工程工期

C質量

D工程協調性

E技術先進性

14．城市土地使用權進行商品經營，具有重要意義，表現在〔

ABCDEF

〕

A.土地經營是房地產經營的主要內容，是房地產經營的根底

B.土地經營是提高我國土地利用效益的核心活動

C.土地經營是我國市場化改革的必不可少的一環

D.土地經營是城市第三產業健康開展的前提

E.土地經營是也是適應我國對外開放的一項必要的改革措施

F.土地經營是城市財政收入的重要來源

15．影響房地產工程開發的環境包括〔

ABCDE

〕

A

經濟環境

B

政治環境

C法律環境

D社會環境E自然環境

16．房地產開發融資方案的選擇可用比擬分析法，即對各個方案的〔

ABE

〕指標用分級的方式進行比擬。

A

平安性

B

經濟性

C適用性

D可靠性

E可行性

17．房地產物業管理程序包括〔

ABC

〕

A早期介入B接管驗收C樓宇入伙

D物業綜合管理

E物業經營

18．根據?中國人民銀行關于標準住房金融業務的通知?，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發工程同時必須具備〔

ABCD

〕

A

國有土地使用證

B

建設用地規劃許可證

C

建設工程規劃許可證

D

建設工程施工許可證

E

國有土地規劃許可證

32．征用農村集體所有的土地要發生哪些費用〔

ABCDEF

〕

A土地補償費

B青苗補償費

C地上附著物補償費

D安置補助費

E新菜地開發建設基金

F耕地占用稅

33．房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為〔

ABCD

〕

A

平淡

B

蕭條

C復蘇

D興旺

E波谷

34．一般來說，適用于房地產開發工程的組織結構有〔

DE

〕

A直線型組織結構B職能型組織結構C直線職能型

D矩陣型

E事業部制

35．按照房地產開發階段進行劃分，房地產開發可分為〔

DE

〕

A

單項開發

B

小區開發

C成片集中開發

D土地開發

E房屋建設

36．房地產開發工程所面臨的經濟環境主要包括〔

ABCDE

〕

A

宏觀經濟開展形勢

B

市民收入水平

C貧富差異程度

D利率

E貸款條件

三、簡答題

1．征地與拆遷的區別是什么？

征地與拆遷的區別是涉及的土地權屬不同。

征地是征用農村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質，變集體所有制性質為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。

拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質。

2．房地產開發融資的主要形式有哪些？

房地產開發融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產信托融資；房地產融資的其他方式，包括聯建、參建融資、房地產典當融資、利用外資等形式。

3．房地產開發的整個流程分為哪些階段？

房地產開發的整個流程分為十個階段，分別為：開發商提出開發設想、可行性研究、申請工程用地、工程設計、征地及拆遷安置、籌措房地產開發資金、建設工程招標、施工、市場營銷與籌劃、物業管理。

4．土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權的出讓主要有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

協議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不興旺的土地市場。

招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭劇烈的方式。一般適用于經濟條件好、交通便利、區位優異的地段。

5．房地產工程主要的定價方法有哪些？

房地產工程的定價方法主要有：本錢加成定價法、競爭價格定價法、加權點數定價法、顧客感受定價法。

6．房地產開發投資風險有哪些？

房地產開發投資風險主要包括：財務風險因素、購置力因素、利率風險、變現風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產工程施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產工程施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。

我國?招標投標法?那么規定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。

8．物業管理公司有什么權利和義務？

物業管理公司的權利主要包括：根據有關法規，結合實際情況制定小區管理方法；依照物業管理合同和管理方法對住宅小區實施管理；依照物業管理合同和有關規定收取管理費用等。

物業管理公司的義務主要包括：履行物業管理合同，依法經營；接受管理委員會和住宅小區居民的監督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可等。

9．從狹義的角度看，房地產開發與房地產經營有哪些區別？

房地產開發與房地產經營的區別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產工程市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化

10．常見的組織結構類型有哪些？其中，適合房地產工程的組織結構類型有哪些？

常見的組織結構類型有：直線型組織結構；職能型組織結構；直線職能型；矩陣型；事業部制。適合房地產工程的組織結構類型有矩陣型和事業部型。

四、名詞解釋

名詞解釋

答案

1．房地產開發

房地產開發：由特定的經濟實體〔具有開發資質的房地產開發企業〕，對房地產工程進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質，從而獲得經濟利益的過程。

2．土地開發

土地開發：土地開發也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。

3．城市土地出讓

城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位〔主要是房地產開發公司〕，供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金〔一般也稱為毛地價〕。

4．土地征用

土地征用：政府按照法律規定的程序和條件，將農村集體所有土地轉變為國家所有的行為。

5．物業管理

物業管理：利用現代管理先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業〔包括建筑物及其附屬設施和相關場地〕，為業主和承租人提供高效、優質、經濟的效勞，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益

6．房地產經營

房地產經營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產領域的經濟活動獲得經濟效益的行為。從狹義上來講，那么只是指房屋經營和城市土地經營這兩種房地產領域的經營行為。

7．土地使用權轉讓

土地使用權轉讓：指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為

8．建設用地規劃許可證

建設用地規劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城市規劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證。

9．建筑容積率

建筑容積率：指工程規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率

租金收繳率：房地產租金已收租金額占應收金額的百分比。

五、論述題

論述題

答案

1、房地產開發資金籌措的渠道有哪些？如何通過發行股票來進行籌資？并簡要談談中國的房地產證券化趨勢。

答：房地產開發資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產信托融資以及其他形式。

房地產股票是股份制房地產企業發放的股份入股憑證。房地產股票的發行有兩種形式：募集式和發起式。募集式即向社會公開發行的，可以在證券市場上流通。發起式是不上市的股票，只在房地產股份企業內部發行的股票，一般采取記名股權的形式。

目前，中國的房地產證券化現狀還處于不成熟階段，還需要相當長的一段時期來開展，但是證券化的趨勢是肯定的。

2、請論述物業管理市場的構成，并談談我國物業管理市場存在的主要問題及解決對策？

答：物業管理市場的構成主要包括三個方面：

市場客體：物業管理效勞，無形的市場主體：需求主體、供應主體

市場環境：各種交換賴以進行的社會制度

我國物業管理市場存在的主要問題：物業管理公司的行為不標準，管理不到位；業主委員會成立難；業主與物業管理者的地位倒置造成效勞關系扭曲等

我國物業管理市場解決對策：完善物業管理法規，標準物業管理市場；加快物業管理市場化進程，建立優勝劣汰的機制；理順業主與物業公里公司的關系；實行扶優扶強政策，引導物業公司走規模經營的路子，創立自己的品牌等等對策

3、房地產開發工程建設的三大目標是什么，它們之間是什么關系，你是如何理解的？

答：房地產開發工程建設的三大目標分別是：工程建設投資〔本錢〕、進度〔或工期〕、質量。開發工程建設三大目標之間的關系既有對立的一面，也有統一的一面。

開發工程建設三大目標之間的對立關系：分別闡述質量與本錢、質量與工期、工期與本錢之間的對立關系。例如：如果工程建設的功能和質量要求高，就需要投入更多本錢。如果要加快進度，縮短工期，那么需要增加本錢，同時也可能會影響質量。

開發工程建設三大目標之間的統一關系：分別闡述質量與本錢、質量與工期、工期與本錢之間的統一關系。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發工程建設提前投入使用，從而提早發揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少本錢。如果施工質量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少本錢。

4、房地產開發融資方案的內容包括什么，確定房地產開發融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產開發融資方案？

答：房地產開發融資方案的內容包括：欲籌集資金的幣種、數額；融資流量；資金來源構成；融資風險分析及風險管理措施，房地產開發企業資金投入和資金歸還要求相適應的不同時間內籌集資金和歸還資金的數量。融資本錢預算；融資方法和明確融資的權利責任關系。

確定房地產開發融資方案的考慮因素包括：合理的融資規模；正確選擇房地產開發融資的渠道和方式，降低融資本錢；統籌考慮房地產開發的融資與投資；提高房地產開發資金的使用效益；按規定建立資本金制度；優化房地產開發的資金結構。

選擇房地產開發融資方案：選擇房地產開發融資方案的方法，一般采用比擬分析法。分別從各個可行的房地產開發融資方案的平安性、經濟性和可行性用分級評價的方式進行比擬，即將平安性、經濟性和可行性各指標按優劣順序排列為ABCD四級，選擇出平安性、經濟性和可行性3項指標均令人滿意的方案。

5、房地產開發工程土地使用權的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點？一般來說，國家機關、軍事用地和公益事業用地通常采用哪種方式取得土地使用權，簡單談談理由？

答：房地產開發工程土地使用權的取得主要有3種方式，即土地使用權出讓、轉讓和劃撥。

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的特點：土地所有權與使用權別離；有償性；有期限性

土地使用權轉讓是指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利內容。

土地使用權劃撥的含義：指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者的行為。土地使用權劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權出讓金；不能隨意轉讓、出租和抵押。

一般來說，國家機關、軍事用地和公益事業用地通常采用土地使用權的劃撥形式，因為國家機關、軍事用地和公益事業用地是為了滿足社會公眾利益的需要，不以盈利為目的。從三種土地使用權取得的方式來看，劃撥這種形式是比擬適合的。

第五篇：房地產開發經營與管理復習題

房地產開發經營與管理復習題

一、名詞解釋

1.房地產A1

2.房地產市場A24

3.農地征收A44

4.回歸分析法A121

5.復利計息B66

6.物業前期管理B14

4二、簡答1.影響房地產價格上升主要有哪幾個原因？A4

1.房地產市場具有哪些特性？A30

2.從房地產投資開發周期角度來劃分，可以把房地產投資風險分為幾種類型?A88

3.影響房地產市場轉變的主要有哪些社會經濟力量？33

4.房地產開發項目工程建設竣工驗收包括哪些程序？A115

5.物業前期管理具有哪些作用？144

6.房地產價格的構成要素有哪些？12

2三、問答題

1.某一房地產開發企業擬獲得某城市規劃區內一農民集體所有的地塊建設經濟適用住房。該農民集體經濟組織原耕地面積為80公頃，農業人口為600人，現征收耕地20公頃，該地塊征收前3年每公頃年產值分別為3萬元、3.2萬元、3.4萬元。經商定，土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的8倍；每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該地被征收前3年平均年產值的5倍，被征收土地上的附著物及青苗補償費為20萬元，征收耕地的耕地開墾費為60萬元。根據《中華人民共和國土地管理法》，試回答以下問題：P46

（1）該地塊被征收應由政府的哪一級部門批準？

（2）需要安置的農業人口數有多少？安置補助費為多少？

（3）征收耕地補償費用為多少？

（4）該房地產開發企業支付的費用為多少？

2.貸款90萬元，月還款增長比率0.45%，15年期，貨款利率6.6%。問其初始還款額和第15年最后一個月的還款額是多少?P72

3.某房地產開發商向銀行貸款1500萬元,期限5年,年利率8%,若該筆貸款的還款為按季度付息,到期后一次償還本金,則開發商支付的利息總額是多少?如果計算先期支付的利息的時間價值,則該筆貸款到期后開發商實際支付的利息又是多少?