第一篇：2007年房地產估價師《制度與政策》真題及答案解析

一、單項選擇題(共40題，每題0．5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相

應的編號)

1．政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供（）。

A．商品住房

B．限價商品住房 C．經濟適用住房

D．廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。2．某宗以房產為主的房地產評估價格為1200萬元人民幣，根據國家關于估價收費標準的一般規定，該房

地產估價最高收費額為（）萬元。

A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00 答案：C 解析：房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據以房產為主的房地產估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。

3．下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。

A．非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期 B．住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期

C．非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請

續期

D．非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續

期 答案：B 解析：《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使

用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

4．城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋（）而評估其房地產市場價格。

A．與產權調換房屋結算差價

B．價值 C．貨幣補償金額

D．重置價格 答案：C 解析：拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。

5．房地產估價師執業資格延續注冊的許可機關是（）。

A．國務院人事主管部門

B．國務院建設主管部門 C．省級人事主管部門

D．省級房地產主管部門

答案：B 解析：國務院建設主管部門為房地產估價師注冊管理部門。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門

為房地產估價師注冊初審部門。6．2006年1月，某房地產開發公司投資開發建設一經躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金

應不低于（）萬元。

A．4000 B．5000 C．6000 D．7000 答案：D 解析：國務院《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發｛2004｝13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20％提高到35％。2億元×35％=7000萬元。

7．施工單位簽署建設工程項目質量合格的文件上，必須有（）簽字蓋章。

A．注冊建筑師

B．注冊結構工程師 C．注冊建造師

D．注冊施工管理師

答案：C 解析：建設工程施工活動中形成的有關工程施工管理文件，應當由注冊建造師簽字并加蓋執業印章。施工單位簽署質量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。

8．住房公積金管理的決策機構是（）。

A．住房公積金管理委員會

B．住房公積金管理中心 C．存儲住房公積金的金融機構

D．設區城市人民政府

答案：A 解析：由直轄市、省會城市以及其他設區的市、地、州、盟人民政府，有關部門負責人，有關專家以及工會、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構。

9．商品房買賣合同約定面積為150㎡，價格為4000元／㎡，交付使用時，產權登記面積為155㎡，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據有關規定最后結算的房價款應為（）萬元。

A．60．0 B．61．0 C．61．8 D．62．0 答案：C 解析：（1）面積誤差比＝（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（155-150）/150=3．33%。（2）根據面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。150㎡×（1+3%）×4000元／㎡=61．8萬元。10．人民法院依法拍賣抵押房地產時，拍賣保留價應由（）確定。

A．房地產估價機構

B．人民法院 C．抵押權人

D．人民法院和房地產估價機構共同

答案：B 解析：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確

定，并應當征詢當事人的意見。11．在我國，房地產價格評估制度是根據（）確立的一項房地產交易基本制度。A．法律

B．行政法規

C．部門規章

D．政府規范性文件 答案：A 解析：《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度”。

12．某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（）。A．甲銀行優先受償

B．按二家銀行的債權數額大小確定受償順序 C．乙銀行優先受償

D．按二家銀行的債權比例受償 答案：A 解析：依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。13．新建商品住宅小區的業主大會成立之前，住房維修資金（）。A．由物業管理企業代管

B．由房地產管理部門代管 C．由財政部門代管

D．由業主自行管理 答案：B 解析：維修資金屬于代管資金。業主大會成立前，維修資金由當地房地產行政主管部門代管。業主大會成立后，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將維修資金移交給物業管理企業代管。14．合法建造房屋的物權自（）發生效力。A．記載于不動產登記簿時

B．頒發房屋權屬證書時 C．申請房屋所有權登記時

D．事實行為成就時 答案：A 解析：《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

15．下列關于預告登記的表述中，錯誤的是（）。

A．預告登記的目的是保障將來實現的物權

B．預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效 C．預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力 D．預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣 答案：D 解析：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《物權法》規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

16．根據《房產測量規范》，不計算房屋建筑面積的是（）。A．屬永久性建筑有柱的貨棚

B．有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊 C．無頂蓋的室外樓梯

D．與室內不相通的類似于陽臺的建筑 答案：D 解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。17．房地產估價報告應有至少（）名專職注冊房地產估價師簽字。A．1 B．2 C．3 D．4 答案：B 解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，房地產估價報告由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。

18．大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得房地產估價師執業資格的，申請注冊時，需要提供（）。

A．人才服務中心托管人事檔案的證明

B．社會保險繳納憑證復印件 C．所在單位同意其注冊的書面意見

D．所取得的房地產估價科研成果

答案：C 解析：《注冊房地產估價師管理辦法》規定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動、人事部門頒發的離退休證復印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產估價機構注冊的書面意見。

19．《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構不得從事（）估價業務。A．城市房屋拆遷

B．課稅

C．企業清算

D．司法鑒定 答案：C 解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。

20．某房地產估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至（）。A．2006年8月

B．2007年8月

C．2008年2月

D．2009年2月 答案：B 解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，房地產估價師注冊有效期為3年。注冊有效期滿需繼續執業的，應在注冊有效期滿30日前，申請辦理延續注冊。21．業主選聘和解聘物業服務企業，需要經（）同意。A．業主委員會

B．專有部分占建筑物總面積過半數的業主 C．占總人數過半數的業主

D．專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主 答案：D 解析：《物權法》規定，下列事項由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定第⑤項和第⑥項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

22．對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在（）以上的，應進行土地增值稅的清算。A．55％

B．65％

C．75％

D．85％ 答案：D 解析：《關于土地增值稅若干問題的通知》規定，對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。

23．某房地產開發企業銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為（）萬元。A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 解析：（1）土地增值額=3000萬元－1500萬元＝1500萬元。

（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應納稅額＝土地增值額×50％一扣除項目×15％=1500×50％一1500×15％=525萬元。

24．2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為（）元。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根據財政部、國家稅務總局《關于基本醫療保險費失業保險費住房公積金有關個人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12％的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規定執行。

25．王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用（）。A．會減少

B．會增加 C．保持不變

D．可能增加也可能減少 答案：B 解析：根據邊際效用遞減規律，當增加商品X的消費時，X的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無差異曲線是一條凸向原點的曲線。

26．商業銀行為房地產開發公司提供貸款屬于其銀行業務中的（）。A．負債業務

B．資產業務

C．中間業務

D．代理業務 答案：B 解析：商業銀行資產業務是指銀行將其資金通過各種途徑運用出去以獲得收益的業務。商業銀行資產業務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類。

27．結合保險的本質，屬于保險基本職能的是（）職能。A．分散危險

B．融通資金

C．防災防損

D．分配 答案：A 解析：保險的基本職能是指保險在一切經濟條件下均具有的職能，包括分散風險職能、組織經濟補償職能。保險的派生職能是指隨著社會生產力的發展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災防損職能和分配職能。

28．某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業經營收益的分配，又能通過市場轉讓獲取交易差價，這種證券是（）。A．股份

B．股單

C．股票

D．公司債券 答案：C 解析：股票持有者不僅可以獲得股息、紅利等收益，還可通過在股票市場上轉讓其持有的股票而獲得交易差價收益。

29．下列關于拍賣行為的表述中，錯誤的是（）。

A．拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物 B．除法律、法規務有規定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請 C．委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的 D．委托人與拍賣人是平等的民事主體 答案：C 解析：禁止拍賣人參與竟買即拍賣人不得參與自己主持的拍賣會的競買。30．下列統計指標中屬于變異指標的是（）。A．眾數 B．調和平均數

C．中位數

D．標準差 答案：D 解析：變異指標又稱變動度，包括全距、平均差、標準差、變異系數等。眾數、調和平均數、中位數屬于平均指標。

21．業主選聘和解聘物業服務企業，需要經（）同意。A．業主委員會

B．專有部分占建筑物總面積過半數的業主 C．占總人數過半數的業主

D．專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主 答案：D 解析：《物權法》規定，下列事項由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定第⑤項和第⑥項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

22．對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在（）以上的，應進行土地增值稅的清算。A．55％

B．65％

C．75％

D．85％ 答案：D 解析：《關于土地增值稅若干問題的通知》規定，對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。

23．某房地產開發企業銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為（）萬元。A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 解析：（1）土地增值額=3000萬元－1500萬元＝1500萬元。

（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應納稅額＝土地增值額×50％一扣除項目×15％=1500×50％一1500×15％=525萬元。

24．2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為（）元。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根據財政部、國家稅務總局《關于基本醫療保險費失業保險費住房公積金有關個人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12％的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規定執行。

25．王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用（）。A．會減少

B．會增加 C．保持不變

D．可能增加也可能減少 答案：B 解析：根據邊際效用遞減規律，當增加商品X的消費時，X的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無差異曲線是一條凸向原點的曲線。

26．商業銀行為房地產開發公司提供貸款屬于其銀行業務中的（）。A．負債業務

B．資產業務

C．中間業務

D．代理業務 答案：B 解析：商業銀行資產業務是指銀行將其資金通過各種途徑運用出去以獲得收益的業務。商業銀行資產業務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類。

27．結合保險的本質，屬于保險基本職能的是（）職能。A．分散危險

B．融通資金

C．防災防損

D．分配 答案：A 解析：保險的基本職能是指保險在一切經濟條件下均具有的職能，包括分散風險職能、組織經濟補償職能。保險的派生職能是指隨著社會生產力的發展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災防損職能和分配職能。

28．某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業經營收益的分配，又能通過市場轉讓獲取交易差價，這種證券是（）。A．股份

B．股單

C．股票

D．公司債券 答案：C 解析：股票持有者不僅可以獲得股息、紅利等收益，還可通過在股票市場上轉讓其持有的股票而獲得交易差價收益。

29．下列關于拍賣行為的表述中，錯誤的是（）。

A．拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物 B．除法律、法規務有規定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請 C．委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的 D．委托人與拍賣人是平等的民事主體 答案：C 解析：禁止拍賣人參與竟買即拍賣人不得參與自己主持的拍賣會的競買。30．下列統計指標中屬于變異指標的是（）。A．眾數

B．調和平均數

C．中位數

D．標準差 答案：D 解析：變異指標又稱變動度，包括全距、平均差、標準差、變異系數等。眾數、調和平均數、中位數屬于平均指標。

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩上以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分)1．廉租住房保障資金的來源有（）。A．財政預算資金

B．房屋維修資金 C．土地出讓凈收益

D．住房公積金增值收益 E．.廉租住房預售資金 答案：ACD 解析：《城鎮最低收入家庭廉租住房管理方法》第八條規定，城鎮最低收入家庭廉租住房資金的來源，實行財政預算安排為主、多種渠道籌措的原則，主要包括：

（一）市、縣財政預算安排的資金；

（二）住房公積金增值收益中按規定提取的城市廉租住房補充資金；

（三）社會捐贈的資金；

（四）其他渠道籌集的資金。《關于切實落實城鎮廉租住房保障資金的通知》（財綜[2006]25號）規定，從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮廉租住房建設。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）規定，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據實際情況進一步適當提高比例。

2．下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（）。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補償 C．征收是國家行為，征用是企業行為

D．征收是土地所有權發生改變，征用是土地使用權發生改變

E．征收是強制性的，征用是非強制性的 答案：ABD 解析：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家從被征用人手中直接取得所有權或其他權利的行為，其結果是權利發生轉移；征用是使用權的改變，是在特殊或者緊急狀態下的強制使用，一旦特殊或者緊急狀態結束，被征用的土地應當如數返還給原權利人。3．法律規定可以屬于集體所有的自然資源有（）。A．森林

B．礦藏

C．水流 D．山嶺

E．荒地 答案：ADE 解析：《憲法》第九條規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。4．下列關于房地產抵押的表述中，正確的有（）。A．村辦企業的廠房可以抵押

B．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產

C．公立學校的教學樓因本校擴建實驗室可以抵押

D．抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效 E．.同一房地產不得設定兩個以上抵押權 答案：ABD 解析：房地產抵押，抵押人可以將幾宗房地產一并抵押，也可以將一宗房地產分割抵押。學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，可以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押。

5．自《城市規劃法》實施以來，城市規劃監管體制和機制不斷創新，先后就（）出臺了部門規章。A．紅線

B．綠線

C．紫線

D．藍線

E．黃線

答案：BCDE 解析：1989年12月全國人大常委會通過了《城市規劃法》，標志著我國城市規劃走上了法制軌道，城市規劃綜合調控作用得到充分發揮，城市規劃監管體制和機制不斷創新，并逐步建立了綠線、紫線、藍線、黃線管理制度。

6．某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來三年連續獲得總額1．2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有（）。A．該抵押屬一般房地產抵押 B．該抵押是最高額抵押

C．若銀行實際發放了1．5億元貸款，其優先受償價款為1．5億元 D．若銀行實際發放了1．5億元貸款，其優先受償價款為1．2億元 E．.該抵押可以不經登記即產生合同效力 答案：BD 解析：《物權法》規定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。7．下列關于房地產廣告的表述中，符合有關規定要求的有（）。

A．僅介紹項目名稱的房地產廣告，可不載明商品房預售許可證書號 B．在集體土地上建設的房地產發布銷售廣告應載明集體經濟組織名稱 C．預售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內容

D．在房地產廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離 E．房地產廣告不得含有承諾為入住者辦理“農轉非”的內容 答案：ACE 解析：在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的，不得發布房地產廣告。房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。8．房地產估價師注冊證書失效的情形有（）。A．注冊期滿3年而未延續注冊的B．持續離開估價崗位超過1年的C．年齡超過60周歲的

D．聘用單位被撤回房地產估價機構資質證書的 E．不具有完全民事行為能力的 答案：ADE 解析：《注冊房地產估價師管理辦法》(建設部令第151號)規定，注冊房地產估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效：(1)聘用單位破產的；(2)聘用單位被吊銷營業執照的；(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的；(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產估價機構聘用的；(5)注冊有效期滿且未延續注冊的；(6)年齡超過65周歲的；(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的；(8)其他導致注冊失效的情形。

9．對具備房屋功能的地下建筑，征收房產稅的相關規定有（）。A．自用的工業房產，以房屋原價的50％一60％作為應稅房產原值 B．自用的工業房產，以房屋原價的50％～60％作為計稅稅基 C．商業用途地下建筑，以房屋原價的70％～80％作為應稅房產原值 D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定納稅 E．地下人防設施免稅 答案：ACD 解析：自用的地下建筑，工業用途房產，以房屋原價的50％～60％作為應稅房產原值。凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。

10．下列關于經濟學中成本分析的表述中，正確的有（）。A．邊際成本包括短期邊際成長和長期邊際成本 B．長期總成本可以分為固定成本與可變成本

C．平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“U”形 D．短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時收支相抵 E．收益等于成本是廠商經營決策的利潤最大化原則 答案：ACD 解析：短期總成本(STC)可分為固定成本(FC)與可變成本(VC)。邊際收益等于邊際成本是廠商經營決策的利潤最大化原則(或虧損最小條件)。11．房地產金融的特點包括（）。A．集中性

B．風險性

C．流通性強 D．資金增值性

E．.資金周轉期長 答案：ABDE 解析：房地產資金的投入、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的，體現了資金運動固定性特點。

12．下列保險險種中，屬于商業保險的有（）。A．責任保險

B．失業保險

C．工程保險 D．人壽保險

E．勞動工傷保險 答案：ACD 解析：以保險標的的不同性質為標準，可將商業保險分為財產保險、責任保險、信用保證保險與人身保險四大類。財產保險種類繁多，主要有海上保險、運輸貨物保險、運輸工具保險、火災保險、工程保險、貴重物品意外損害以及失竊保險等。目前我國的社會保險主要有統籌醫療保險、社會養老保險、勞動工傷保險和失業保險等。

13．股票和債券的相同之處表現在（）。A．都是融資工具

B．都是流通證券

C．享有相同權利 D．都是長期投資

E．.都可以為投資者帶來收益 答案：ABE 解析：股票和公司債券的相同之處主要表現在：兩者都是投資手段，都是融資工具，都是流通證券。它們質的區別如投資性質和各自所包含的權利不同。股票投資是一種長期投資；而公司債券投資則是一種短期投資。

14．根據對比指標的性質差異和說明問題的特點，統計中的相對指標包括（）。A．價值相對指標

B．結構相對指標

C．強度相對指標 D．動態相對指標

E．時期相對指標 答案：BCD 解析：根據對比指標的性質差異和相對指標說明問題的特點，可以將相對指標劃分為結構相對指標、強度相對指標、比較相對指標、比例相對指標、計劃完成相對指標、動態相對指標。15．下列關于所有權的表述中，正確的有（）。A．所有權是從物權

B．所有權是自物權

C．可對所有權人的物設置他項權利

D．共有是確定份額的共同所有

E．建筑物區分所有權人僅擁有專有部分所有權 答案：BCE 解析：自物權是權利人對自己的物享有的權利，即所有權。共有可分為按份共有和共同共有。共同共有與按份共有的最顯著的區別在于，共同共有是不確定份額的共有，只要共同共有關系存在，共有人就不能劃分自己對財產的份額。業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

三、判斷題(共40題，每題0．5分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0．5分，本題總分最多扣至零分)1．《物權法》是規范財產關系和人身關系的民事基本法律。（）答案：× 解析：《物權法》是規范財產關系的民事基本法律

2．對有穩定收益的項目，農民可以將依法批準的建設用地使用權入股。（）答案：√

解析：《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，對有穩定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地土地使用權入股。

3．建設用地使用權必須在土地的地表、地上或地下分別設立。（）答案：×

解析：《物權法》第一百三十六條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。4．城市房屋拆遷估價機構的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式決定。（）答案：×

解析：拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協商一致，共同接受的方式確定估價機構。

5．已辦理了房屋所有權證的產權人，不能以房屋主體結構質量不合格要求退房。（）答案：×

解析：購房人在商品房交付使用之后發現質量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。房屋主體結構不合格的，均可申請退房。

6．商品住房購買人的房屋所有權證應由房地產開發企業在商品房交付使用之日起60日內負責辦理。（）答案：×

解析：房地產開發企業應協助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

7．工程招標代理機構可以跨省、自治區、直轄市承擔工程招標代理業務。（）答案：√

解析：工程建設招標代理機構可以跨省、自治區、直轄市承擔工程招標代理業務。8．城市藍線應當與城市規劃一并報批。（）答案：√

解析：城市藍線應當與城市規劃一并報批。

9．建設單位領取施工許可證后2個月未開工的，施工許可證自行廢止。（）答案：×

解析：建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止。

10、房地產估價師應當知悉的法定優先受償款包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額等。（）答案：√

解析：假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。在房地產抵押估價活動中，房地產估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況。11.房屋租賃期間內，未經承租人書面同意，出租人不得轉讓房屋所有權。（）答案： ×

解析：《城市房屋租賃管理辦法》 規定，租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同規定。《合同法》第230條確認，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件下優先購買的權利。12．以預售商品房抵押的，該開發項目必須取得商品房預售許可證。（）答案：√

解析：預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。13．商品房在銷售時，購房者應當按購房款2％～3％的比例繳交維修資金。（）答案：√

解析：商品房在銷售時，購房者應當按購房款2％～3％的比例繳交維修資金。

14．建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房的面積，應作為分攤的共有建筑面積。（）答案：×

解析：建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。

15．房屋權屬登記信息查詢機構及其工作人員應當對房屋權屬登記的內容保密，不得擅自擴大登記信息的查詢范圍。（）答案：√

解析：查詢機構及其工作人員應當對房屋權屬登記信息的內容保密，不得擅自擴大登記信息的查詢范圍。16．注冊房地產估價師在每一注冊有效期內，必須接受繼續教育且接受繼續教育的學時為120學時。（）答案：√

解析：注冊房地產估價師在每一注冊有效期內即3年內，接受繼續教育的時間為120學時，其中，必修課和選修課每一注冊有效期各為60學時。

17．房地產估價機構資質核準是一項行政許可項目。（）答案：√

解析：依據《行政許可法》國務院下發了《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)，將房地產估價機構資質核準列為確需保留的500項行政許可項目之一，由建設部負責房地產估價機構資質核準工作。

18．由于房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由房地產中介服務人員承擔賠償責任，所以機構承擔連帶責任。()答案：×

解析：由于房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追償。

19．占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。（）答案：√

解析：《物權法》 規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。20．欠稅、漏稅屬一般違章行為，不構成犯罪。（）答案：√

解析：偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構成犯罪 21．居民因房屋被拆遷而重新購置住房的，不征收契稅。（）答案：×

解析：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

22．納稅人即負稅人，指稅法規定的負有納稅義務的單位和個人。（）答案：×

解析：納稅人是國家行使課稅權所指向的單位和個人，即稅法規定的直接負有納稅義務的單位和個人。納稅人和負稅人不同。納稅人是直接向國家交納稅款的單位和個人，負稅人是實際負擔稅款的單位和個人。23．個人住房公積金貸款利率實行一年一定，遇法定利率調整，貸款期在1年以內的，實行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。（）答案：√

解析：個人住房公積金貸款利率實行一年一定，遇法定利率調整，貸款期在1年以內的，實行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。24．單位繳存的住房公積金屬個人所有。（）答案：√

解析：住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶，用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。

25．壟斷競爭市場上廠商實現短期均衡的條件與完全競爭市場不同。（）答案：×

解析：壟斷競爭市場上廠商實現短期均衡的條件仍然是：MR＝MC。完全競爭市場上，對單個廠商而言，按利潤最大化原則決定產品的產量，廠商均衡條件是邊際收益等于邊際成本。邊際收益(MR)是指每增加一個單位的產品銷售量所增加的總收益。邊際成本(MC)是指廠商每增加一單位產量所增加的總成本。26．國庫券是一種直接金融工具。（）答案：√

解析：直接金融工具是指由非金融機構，如企業、政府或個人發行和簽署的商業票據、公債和國庫券、企業債券和股票以及抵押契約等。間接金融工具是指由金融機構發行的銀行券、存款單、銀行票據和保險單等。

27．保險中的投保人、被保險人和受益人可為同一人。（）答案：√

解析：在財產保險中，投保人、被保險人往往是同一人，保險法律關系主體相對簡單。人身保險中，投保人、被保險人、受益人往往不是同一人，合同主體相對復雜。有可能是同一人，如投保人為自己利益投保，保險事件發生后致殘的情況；有可能是分屬兩人，如投保人為自己利益投保，保險事件發生后死亡的情況；還有可能分屬三人，如投保人為他人利益投保，本人又非受益人或法定繼承人的情況。28．證券出售后，購買證券的貨幣所有權和使用權發生了分離。（）答案：√

解析：普通商品出售后，該商品的所有權和使用權一并轉移，而證券出售后，買主即貨幣所有者擁有購買證券的貨幣所有權，而該貨幣的使用權則歸證券發行單位擁有，所有權和使用權發生了分離。29．債券發行時，若市場利率高于債券利率，則債券的發行價格往往低于票面價值。（）答案：√

解析：債券發行時，若市場利率低于債券利率，則溢價發行；若市場利率等于債券利率，則平價發行；若市場利率高于債券利率，則折價發行。

30．強制拍賣的主體，是指被拍賣標的所有權人或處分權人。（）答案：×

解析：強制拍賣的主體，是指在強制拍賣活動中形成的委托拍賣合同法律關系的當事人，即委托人和拍賣人。拍賣委托人是指人民法院，拍賣人是指商業性拍賣機構(公司)。

31．因債務人無法履約而拍賣其房地產的評估價格一般比正常市場價格偏低。（）答案：√

解析：房地產拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產。拍賣房地產價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。

32．某城市2006年房地產投資額統計的統計總體，是指該市2006年全年累計新開工面積的投資總額。（）答案：×

解析：統計總體，簡稱總體，是指所要研究的事物或現象的全體。某城市2006年房地產投資額統計的統計總體，是指該市2006年全年累計房地產的投資總額。

33．某房地產開發公司所開發的未售商品房價值在該公司資產負債表的資產類科目中反映。（）答案：√

解析：資產負債表中資產類所列項目，有以下幾類：(1)流動資產，包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款(減壞賬準備)、存貨、待攤費用等。(2)長期投資，反映長期投資的情況。(3)固定資產，包括固定資產(減累計折舊)、固定資產清理、在建工程等。(4)無形及遞延資產，反映無形及遞延資產及其他資產等。房地產開發公司所開發的未售商品房價值屬于固定資產。

34．在財務分析指標中，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快，資產的流動性增強，因此該指標越高越好；（）答案：√

解析：一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快，可以減少壞賬損失，而且資產的流動性強，企業的短期償債能力也會增強，在一定程度上可以彌補流動比率低的不利影響。相反，應收賬款周轉率越低，企業的營運資金會過多的呆滯于應收賬款上，影響正常的資金運轉。

35．公共設施用地包括行政辦公用地、商業金融用地、文化娛樂用地、居住小區中的公共服務設施用地以及其他公共設施用地等。（）答案：×

解析：公共設施用地指居住區及居住區級以上的行政經濟文化教育衛生體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地。

36．反映建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、陽臺、門窗外形、雨篷、勒腳等構造形狀的建筑施工圖，最可能是建筑剖面圖。（）答案：×

解析：建筑立面圖是建筑物的各個側面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。包括；（1)反映了建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、出檐、陽臺、腰線、門窗外形、雨篷、花臺、落水管、附墻柱、勒腳、臺階等構造形狀；(2)標明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出人口處的做法及其裝修等等。37．樓面和地面都包含多個構造層次，其中結構樓板是樓面的基層。（）答案：√

解析：樓、地面的構造層次一般有：基層、墊層、填充層、找平層、面層和結合層。地面的基層是基土；樓面的基層是結構樓板，包括現澆板和多孔預制板。

38．工程量清單計價的投標報價是投標企業在招標單位提供施工圖紙基礎上，計算實際工程量，根據企業自身所掌握的各種信息資料，結合國家的統一定額編制出來的。（）答案：×

解析：投標報價是在業主提供的工程量計算結果的基礎上，根據企業自身所掌握的各種信息、資料，結合企業定額編制得出的。

39．地籍圖是由地籍要素構成的圖件，不包括地形要素。（）答案：×

解析：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素。40．房地產抵押權是一種擔保債權。（）答案：×

解析：擔保物權包括抵押權、質權、留置權等。

四、綜合分析題(共2大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個

選項得0．5分)

(一)2005年1月，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發商品住宅。甲公司委托乙房地產估價機構(以下簡稱乙機構)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質與甲公司未能協商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。該區私營企業職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／㎡的價格預購了一套80㎡的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套

住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。

1．該項目土地使用權出讓合同由（）與甲公司簽訂。

A．該市人民政府土地管理部門

B．該區人民政府土地管理部門

C．該區人民政府

D．該市人民政府

答案：B 解析：《城市房地產管理法》第十五條規定，土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

2．甲公司應向土地管理部門繳納（）。

A．土地補償費

B．土地使用權出讓金 C．土地閑置費

D．房屋拆遷安置費

答案：B 解析：國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者

向國家支付土地使用權出讓金的行為。

3．乙機構確定李某被拆遷房屋的性質應遵循的原則為（）。

A．由城市房產管理部門認定 B．由城市規劃行政主管部門認定 C．一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準

D．由乙機構根據經驗確定

答案：C 解析：對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。

4．下列關于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為（）。A．李某申請行政裁決，應提交被拆遷房屋的權屬證明

B．李某對行政裁決不服，可依法申請行政復議

C．因李某提出新的需要查認的事實，房屋拆遷管理部門中止裁決，中止時間計入裁決時限

D．李某對行政裁決不服，可向人民法院起訴

答案：ABD 解析：中止裁決的因素消除后，恢復裁決。中止時間不計入裁決時限。

5．甲公司實施該項目的項目資本金不得少于（）萬元。

A．1200 B．1800 C．2100 D．3000 答案：C 解析：《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％”。2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2004]13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金最低比例由20％提高到35％。6000萬元×35％=2100萬元。6．該項目的工程竣工驗收工作由（）負責組織實施。

A．該區人民政府建設行政主管部門

B．該市工程質量監督機構

C．甲公司

D．丙公司 答案：C 解析：工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實施。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門應當委

托工程質量監督機構對工程竣工驗收實施監督。7．在辦理商品房預購手續時，王某（）。

A．可以申請住房公積金貸款

B．可以在商品房預售合同中約定所購房屋面積誤差為5％

C．應將商品房預售合同分別報房產和土地管理部門登記備案

D．應當辦理預購商品房抵押登記

答案：AD 解析：建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)規定，面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)的，據實結算房價款。面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

8．王某購買的住宅的產權登記面積為（）。A．套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積 B．套內房屋使用面積＋分攤的共有建筑面積 C．套內建筑面積+套內陽臺面積＋分攤的共有建筑面積

D．套內房屋使用面積牛套內墻體面積＋套內陽臺建筑面積＋分攤的共有建筑面積

答案：AD 解析：房屋產權登記面積是指由房產測繪單位測算，標注在房屋權屬證書上，記入房屋權屬檔案的，房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。9．王某轉讓該住宅時隨營業稅附征的城市維護建設稅為（）元。

A．100 B．140 C．1100 D．1540 答案：D 解析：城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據。城建稅實行的是地區差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規定為7％、5％、1％三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區的，稅率為7％；在縣城、建制鎮的，稅率為5％；不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1％。5000元／㎡×80㎡=400000元。職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／㎡的價格預購了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。根據納稅人所在地在城市市區的，稅率為7％，440000元×5％×7％=1540元。

(二)甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業房地產開發，為此與乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)達成協議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃、以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發的住宅和商業用房。雙方協定，根據利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據乙公

司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。

10．乙公司通過市場分析、制定項目融資方案和營銷計劃，并按經濟學中的零利潤原則確定土地使用權投

標報價，此地價為甲公司預期（）。

A．能保本而接受的最高地價

B．能保本而接受的最低地價 C．能取得正常利潤而接受的最高地價

D．能取得正常利潤而接受的最低地價

答案：D 解析：當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。能取得正常利潤而接受的最低地

價應是甲公司的最大希望。

11．目前國家針對房地產市場過熱采取了若干宏觀調控政策，其中屬于財政政策的為（）。

A．增加稅收

B．提高存貸款利率 C．調整土地供給結構

D．減少公共工程開支

答案：AD 解析：財政政策，是指國家為實現宏觀經濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策。主要內容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉移支付)和稅收。12．該地塊招標文件中明確規定，項目總建筑面積中應當有70％以上用于建造90㎡以下的住房，則該指

標為統計指標中的（）。

A．結構相對指標

B．強度相對指標

C．比較相對指標

D．比例相對指標

答案：A 解析：結構相對指標又稱比重指標，是指現象總體經過分組后由各組有關數值與總體相應總值對比的綜合指標。該指標的計算公式為：結構相對指標(％)＝（總體內某部分或組的數值/總體總數值）×100％。

13．甲公司預期獲得的房屋銷售款項實現時，將在現金流量表中列入（）。

A．貨幣資金的期末余額

B．經營活動產生的現金流量 C．投資活動產生的現金流量

D．籌資活動產生的現金流量

答案：C 解析：現金流量表中，收回投資所收到的現金應包含在投資活動產生的現金流量中

14．乙公司在開始市場分析之前，需仔細分析該項目土地使用權招標文件，其中屬于該項目控制性詳細規

劃中用地控制指標的為（）。

A．綠地率

B．容積率 C．建筑密度

D．住宅和商業用地的面積

答案：ABC 解析：控制性詳細規劃的控制體系指標包括以下各項：(1)用地控制指標。包括用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性。(2)環境容量控制指標。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。(3)建筑形態控制指標。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定。(4)交通控制指標。包括交通出入口方位、停車位。(5)城市設計引導及控制指標。包括對城市重要地段的地塊，需對地塊內建筑的形式、色彩、體量、風格提出設計要求。(6)配套設施體系。包括生活服務設施布置，市政公用設施、交通設施和管理要求。

15．下列關于雙方達成協議的表述中，正確的是（）。

A．雙方達成的是一種單務合同

B．雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告

C．甲公司是乙公司的被代理人 D．甲公司開始支付的款項是一種定金

答案：BC 解析：雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，如買賣、租賃等合同。雙方達成的是一種雙務合同。定金與預付款的區別在于：預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質上是一方履行主合同的行為，合同履行時預付款要充抵價款，合同不履行時預付款應當返還。預付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發生何種違約行為，都不發生預付款的喪失和雙倍返還。所以，預付款與定金的性質是完全不同的。2007房地產基本制度與政策考試試題參考答案

一、單項選擇題

1．D 2．C 3．B 4．C 5．B 6．D 7．C 8．A 9．C 10．B 11．A 12．A 13．B 14．A 15．D 16．D 17．B 18．C 19．C 20．B 21．D 22．D 23．B 24．C 25．B 26．B 27．A 28．C 29．C 30．D 31．C 32．D 33．B 34．D 35．A 36．B 37．B 38．D 39．B 40．B

二、多項選擇題

1．ACD 2．ABD 3．ADE 4．ABD 5．BCDE 6．BD 7．ACE 8．ADE 9．ACD10．ACD 11．ABDE 12．ACD 13．ABE 14．BCD 15．BCE

三、判斷題

1．× 2．√ 3．× 4．× 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．× 10．√ 11．× 12．√ 13．√ 14．× 15．√ 16．√ 17．√ 18．× 19．√ 20．√ 21．× 22．× 23．√ 24．√ 25．× 26．√ 27．√ 28．√ 29．√ 30．× 31．√ 32．× 33．√ 34．√ 35． × 36．× 37．√ 38．× 39．× 40．×

四、綜合題

1．B 2．B 3．C 4．ABD 5．C 6．C 7．AD 8．AD 9．D 10．D 11．AD 12．A 13．C 14．ABC 15．BC

第二篇：07年房地產估價師制度政策真題及答案解析

2007年房地產估價師《制度與政策》真題及答案解析

一、單項選擇題(共40題，每題0．5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)

1．政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供（）。A．商品住房

B．限價商品住房 C．經濟適用住房

D．廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。

2．某宗以房產為主的房地產評估價格為1200萬元人民幣，根據國家關于估價收費標準的一般規定，該房地產估價最高收費額為（）萬元。A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00 答案：C 解析：房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據以房產為主的房地產估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。

3．下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。A．非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期 B．住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期

C．非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續期

D．非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續期 答案：B 解析：《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

4．城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋（）而評估其房地產市場價格。A．與產權調換房屋結算差價

B．價值

C．貨幣補償金額

D．重置價格 答案：C 解析：拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。5．房地產估價師執業資格延續注冊的許可機關是（）。A．國務院人事主管部門

B．國務院建設主管部門 C．省級人事主管部門

D．省級房地產主管部門 答案：B 解析：國務院建設主管部門為房地產估價師注冊管理部門。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為房地產估價師注冊初審部門。

6．2006年1月，某房地產開發公司投資開發建設一經躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于（）萬元。A．4000 B．5000 C．6000 D．7000 答案：D 解析：國務院《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發｛2004｝13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20％提高到35％。2億元×35％=7000萬元。

7．施工單位簽署建設工程項目質量合格的文件上，必須有（）簽字蓋章。A．注冊建筑師

B．注冊結構工程師 C．注冊建造師

D．注冊施工管理師 答案：C 解析：建設工程施工活動中形成的有關工程施工管理文件，應當由注冊建造師簽字并加蓋執業印章。施工單位簽署質量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。8．住房公積金管理的決策機構是（）。A．住房公積金管理委員會

B．住房公積金管理中心 C．存儲住房公積金的金融機構

D．設區城市人民政府 答案：A 解析：由直轄市、省會城市以及其他設區的市、地、州、盟人民政府，有關部門負責人，有關專家以及工會、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構。

9．商品房買賣合同約定面積為150㎡，價格為4000元／㎡，交付使用時，產權登記面積為155㎡，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據有關規定最后結算的房價款應為（）萬元。A．60．0 B．61．0 C．61．8 D．62．0 答案：C 解析：（1）面積誤差比＝（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（155-150）/150=3．33%。（2）根據面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。150㎡×（1+3%）×4000元／㎡=61．8萬元。

10．人民法院依法拍賣抵押房地產時，拍賣保留價應由（）確定。A．房地產估價機構

B．人民法院 C．抵押權人

D．人民法院和房地產估價機構共同 答案：B 解析：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。

11．在我國，房地產價格評估制度是根據（）確立的一項房地產交易基本制度。A．法律

B．行政法規

C．部門規章

D．政府規范性文件 答案：A 解析：《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度”。

12．某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（）。A．甲銀行優先受償

B．按二家銀行的債權數額大小確定受償順序 C．乙銀行優先受償

D．按二家銀行的債權比例受償 答案：A 解析：依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

13．新建商品住宅小區的業主大會成立之前，住房維修資金（）。A．由物業管理企業代管

B．由房地產管理部門代管 C．由財政部門代管

D．由業主自行管理 答案：B 解析：維修資金屬于代管資金。業主大會成立前，維修資金由當地房地產行政主管部門代管。業主大會成立后，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將維修資金移交給物業管理企業代管。

14．合法建造房屋的物權自（）發生效力。A．記載于不動產登記簿時

B．頒發房屋權屬證書時 C．申請房屋所有權登記時

D．事實行為成就時 答案：A 解析：《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

15．下列關于預告登記的表述中，錯誤的是（）。

A．預告登記的目的是保障將來實現的物權

B．預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效

C．預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力 D．預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣 答案：D 解析：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《物權法》規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。16．根據《房產測量規范》，不計算房屋建筑面積的是（）。A．屬永久性建筑有柱的貨棚

B．有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊 C．無頂蓋的室外樓梯

D．與室內不相通的類似于陽臺的建筑 答案：D 解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

17．房地產估價報告應有至少（）名專職注冊房地產估價師簽字。A．1 B．2 C．3 D．4 答案：B 解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，房地產估價報告由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。

18．大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得房地產估價師執業資格的，申請注冊時，需要提供（）。

A．人才服務中心托管人事檔案的證明

B．社會保險繳納憑證復印件

C．所在單位同意其注冊的書面意見

D．所取得的房地產估價科研成果

答案：C 解析：《注冊房地產估價師管理辦法》規定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動、人事部門頒發的離退休證復印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產估價機構注冊的書面意見。19．《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構不得從事（）估價業務。A．城市房屋拆遷

B．課稅

C．企業清算

D．司法鑒定 答案：C 解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。20．某房地產估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至（）。A．2006年8月

B．2007年8月

C．2008年2月

D．2009年2月 答案：B 解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，房地產估價師注冊有效期為3年。注冊有效期滿需繼續執業的，應在注冊有效期滿30日前，申請辦理延續注冊。21．業主選聘和解聘物業服務企業，需要經（）同意。A．業主委員會

B．專有部分占建筑物總面積過半數的業主 C．占總人數過半數的業主

D．專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主 答案：D 解析：《物權法》規定，下列事項由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定第⑤項和第⑥項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。22．對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在（）以上的，應進行土地增值稅的清算。A．55％

B．65％

C．75％

D．85％ 答案：D 解析：《關于土地增值稅若干問題的通知》規定，對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。23．某房地產開發企業銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為（）萬元。A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 解析：（1）土地增值額=3000萬元－1500萬元＝1500萬元。

（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應納稅額＝土地增值額×50％一扣除項目×15％=1500×50％一1500×15％=525萬元。

24．2007年某市職工上一月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為（）元。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根據財政部、國家稅務總局《關于基本醫療保險費失業保險費住房公積金有關個人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個人分別在不超過職工本人上一月平均工資12％的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區城市上一職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規定執行。

25．王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用（）。A．會減少

B．會增加 C．保持不變

D．可能增加也可能減少 答案：B 解析：根據邊際效用遞減規律，當增加商品X的消費時，X的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無差異曲線是一條凸向原點的曲線。26．商業銀行為房地產開發公司提供貸款屬于其銀行業務中的（）。A．負債業務

B．資產業務

C．中間業務

D．代理業務 答案：B 解析：商業銀行資產業務是指銀行將其資金通過各種途徑運用出去以獲得收益的業務。商業銀行資產業務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類。27．結合保險的本質，屬于保險基本職能的是（）職能。A．分散危險

B．融通資金

C．防災防損 D．分配 答案：A 解析：保險的基本職能是指保險在一切經濟條件下均具有的職能，包括分散風險職能、組織經濟補償職能。保險的派生職能是指隨著社會生產力的發展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災防損職能和分配職能。

28．某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業經營收益的分配，又能通過市場轉讓獲取交易差價，這種證券是（）。A．股份

B．股單

C．股票

D．公司債券 答案：C 解析：股票持有者不僅可以獲得股息、紅利等收益，還可通過在股票市場上轉讓其持有的股票而獲得交易差價收益。

29．下列關于拍賣行為的表述中，錯誤的是（）。

A．拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物 B．除法律、法規務有規定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請 C．委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的 D．委托人與拍賣人是平等的民事主體 答案：C 解析：禁止拍賣人參與竟買即拍賣人不得參與自己主持的拍賣會的競買。30．下列統計指標中屬于變異指標的是（）。A．眾數

B．調和平均數

C．中位數

D．標準差 答案：D 解析：變異指標又稱變動度，包括全距、平均差、標準差、變異系數等。眾數、調和平均數、中位數屬于平均指標。

31．資產負債表中應在資產方反映的項目是（）。A．預收賬款

B．應付賬款

C．應收票據

D．預提費用 答案：C 解析：預收賬款、應付賬款、預提費用，屬于在資產負債表中負債及權益方反映的項目。32．下列與城市規劃管理有關的工作中，屬于城市規劃保障系統主要內容的是（）。A．城市規劃的制定

B．城市規劃的實施和管理 C．城市規劃的監督檢查

D．城市規劃法律法規的制定 答案：D 解析：城市規劃法律規范的制定，構成了城市規劃管理系統中保障系統的主要內容。

33．某城市居住生活聚居地的人口規模約為12000戶，配套建設有一套較完善的、能滿足該區居民物資與文化生活所需的公共服務設施，則該區域最可能是城市規劃意義上的（）。A．居住區

B．居住小區

C．居住組團

D．居住社區 答案：B

解析：居住小區，一般稱小區，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模(10 000—15000人、3 000~5 000戶)相對應，配套建設有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

34．下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是（）。A．圖紙幅面內應有標題欄和會簽欄

B．結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例

C．凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號 D．標高的單位用毫米計 答案：D 解析：標高的單位用米記，按“國標”規定，標高數字準確到毫米，即注到小數點后面第三位。35．某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體（）。

A．既是外墻也是縱墻

B．既是外墻也是橫墻 C．既是山墻也是縱墻

D．既是山墻也是橫墻 答案：A 解析：墻體的類型中，按所處位置不同，墻可分為外墻和內墻。外墻指建筑四周與室外接觸的墻；內墻是位于建筑內部的墻。按其方向不同，墻可分為縱墻與橫墻。縱墻指與建筑長軸方向一致的墻；橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。

36．某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A．單項工程

B．單位工程

C．分部工程

D．分項工程 答案：B 解析：單位工程是工程項目的組成部分。它是指具有獨立設計的施工圖和相應的概(預)算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程。如：土建工程，電氣安裝工程，工業管道工程，暖衛工程，通風工程等。

37．全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是（）。A．宗地圖

B．房產分幅圖

C．房產分丘圖

D．房產分戶圖 答案：B 解析：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分產圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。38．房產用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。A．公共使用的排水溝

B．市政道路

C．權屬不明的巷道

D．房屋占地面積 答案：D 解析：房產用地面積測算時，不計入用地面積的有：無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地；市政管轄的道路、街道等公共用地；公共使用的河涌、水溝、排水溝；已征收、劃撥或者屬于原房產證記載范圍，經規劃部門核定需要作為市政建設的用地；其他按規定不計入用地面積的面積。

39．省、直轄市、自治區人民政府根據法律、行政法規制定的規范性法文件是（）。A．地方性法規

B．政府規章

C．部門規章

D．自治條例

答案：B 解析：地方性法規是由省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據本行政區域的具體情況和實際需要，在不同法律、行政法規相抵觸的前提下，效力不超出本行政區域范圍，作為地方司法依據之一的規范性文件的總稱。政府規章是有權制定地方性法規的地方的人民政府根據法律、行政法規，制定的規范性法文件，也稱為地方政府規章。40．下列關于質權特征的表述中，錯誤的是（）。A．質權是一種擔保物權

B．質權的標的物只能是不動產權利 C．質權需轉移質物的占有

D．質權是就質物優先受償的權利 答案：B 解析：質權特征為：①質權是一種擔保物權；②質權的標的物只能是動產或財產權利；③質權須轉移質物的占有；④質權是就質物優先受償的權利

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩上以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分)

1．廉租住房保障資金的來源有（）。A．財政預算資金

B．房屋維修資金 C．土地出讓凈收益

D．住房公積金增值收益 E．.廉租住房預售資金 答案：ACD 解析：《城鎮最低收入家庭廉租住房管理方法》第八條規定，城鎮最低收入家庭廉租住房資金的來源，實行財政預算安排為主、多種渠道籌措的原則，主要包括：

（一）市、縣財政預算安排的資金；

（二）住房公積金增值收益中按規定提取的城市廉租住房補充資金；

（三）社會捐贈的資金；

（四）其他渠道籌集的資金。《關于切實落實城鎮廉租住房保障資金的通知》（財綜[2006]25號）規定，從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮廉租住房建設。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）規定，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據實際情況進一步適當提高比例。

2．下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（）。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補償 C．征收是國家行為，征用是企業行為

D．征收是土地所有權發生改變，征用是土地使用權發生改變

E．征收是強制性的，征用是非強制性的 答案：ABD 解析：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家從被征用人手中直接取得所有權或其他權利的行為，其結果是權利發生轉移；征用是使用權的改變，是在特殊或者緊急狀態下的強制使用，一旦特殊或者緊急狀態結束，被征用的土地應當如數返還給原權利人。

3．法律規定可以屬于集體所有的自然資源有（）。A．森林

B．礦藏

C．水流

D．山嶺

E．荒地 答案：ADE 解析：《憲法》第九條規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

4．下列關于房地產抵押的表述中，正確的有（）。A．村辦企業的廠房可以抵押

B．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產

C．公立學校的教學樓因本校擴建實驗室可以抵押

D．抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效 E．.同一房地產不得設定兩個以上抵押權 答案：ABD 解析：房地產抵押，抵押人可以將幾宗房地產一并抵押，也可以將一宗房地產分割抵押。學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，可以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押。

5．自《城市規劃法》實施以來，城市規劃監管體制和機制不斷創新，先后就（）出臺了部門規章。A．紅線

B．綠線

C．紫線

D．藍線

E．黃線

答案：BCDE 解析：1989年12月全國人大常委會通過了《城市規劃法》，標志著我國城市規劃走上了法制軌道，城市規劃綜合調控作用得到充分發揮，城市規劃監管體制和機制不斷創新，并逐步建立了綠線、紫線、藍線、黃線管理制度。6．某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來三年連續獲得總額1．2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有（）。A．該抵押屬一般房地產抵押 B．該抵押是最高額抵押

C．若銀行實際發放了1．5億元貸款，其優先受償價款為1．5億元 D．若銀行實際發放了1．5億元貸款，其優先受償價款為1．2億元 E．.該抵押可以不經登記即產生合同效力 答案：BD 解析：《物權法》規定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。

7．下列關于房地產廣告的表述中，符合有關規定要求的有（）。

A．僅介紹項目名稱的房地產廣告，可不載明商品房預售許可證書號 B．在集體土地上建設的房地產發布銷售廣告應載明集體經濟組織名稱 C．預售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內容

D．在房地產廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離 E．房地產廣告不得含有承諾為入住者辦理“農轉非”的內容 答案：ACE 解析：在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的，不得發布房地產廣告。房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。

8．房地產估價師注冊證書失效的情形有（）。A．注冊期滿3年而未延續注冊的B．持續離開估價崗位超過1年的C．年齡超過60周歲的

D．聘用單位被撤回房地產估價機構資質證書的 E．不具有完全民事行為能力的 答案：ADE 解析：《注冊房地產估價師管理辦法》(建設部令第151號)規定，注冊房地產估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效：(1)聘用單位破產的；(2)聘用單位被吊銷營業執照的；(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的；(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產估價機構聘用的；(5)注冊有效期滿且未延續注冊的；(6)年齡超過65周歲的；(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的；(8)其他導致注冊失效的情形。9．對具備房屋功能的地下建筑，征收房產稅的相關規定有（）。A．自用的工業房產，以房屋原價的50％一60％作為應稅房產原值 B．自用的工業房產，以房屋原價的50％～60％作為計稅稅基

C．商業用途地下建筑，以房屋原價的70％～80％作為應稅房產原值 D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定納稅 E．地下人防設施免稅 答案：ACD 解析：自用的地下建筑，工業用途房產，以房屋原價的50％～60％作為應稅房產原值。凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。10．下列關于經濟學中成本分析的表述中，正確的有（）。A．邊際成本包括短期邊際成長和長期邊際成本 B．長期總成本可以分為固定成本與可變成本

C．平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“U”形 D．短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時收支相抵 E．收益等于成本是廠商經營決策的利潤最大化原則 答案：ACD 解析：短期總成本(STC)可分為固定成本(FC)與可變成本(VC)。邊際收益等于邊際成本是廠商經營決策的利潤最大化原則(或虧損最小條件)。11．房地產金融的特點包括（）。A．集中性

B．風險性

C．流通性強 D．資金增值性

E．.資金周轉期長 答案：ABDE 解析：房地產資金的投入、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的，體現了資金運動固定性特點。

12．下列保險險種中，屬于商業保險的有（）。A．責任保險

B．失業保險

C．工程保險 D．人壽保險

E．勞動工傷保險 答案：ACD 解析：以保險標的的不同性質為標準，可將商業保險分為財產保險、責任保險、信用保證保險與人身保險四大類。財產保險種類繁多，主要有海上保險、運輸貨物保險、運輸工具保險、火災保險、工程保險、貴重物品意外損害以及失竊保險等。目前我國的社會保險主要有統籌醫療保險、社會養老保險、勞動工傷保險和失業保險等。13．股票和債券的相同之處表現在（）。A．都是融資工具

B．都是流通證券

C．享有相同權利 D．都是長期投資

E．.都可以為投資者帶來收益 答案：ABE 解析：股票和公司債券的相同之處主要表現在：兩者都是投資手段，都是融資工具，都是流通證券。它們質的區別如投資性質和各自所包含的權利不同。股票投資是一種長期投資；而公司債券投資則是一種短期投資。

14．根據對比指標的性質差異和說明問題的特點，統計中的相對指標包括（）。A．價值相對指標

B．結構相對指標 C．強度相對指標 D．動態相對指標

E．時期相對指標 答案：BCD 解析：根據對比指標的性質差異和相對指標說明問題的特點，可以將相對指標劃分為結構相對指標、強度相對指標、比較相對指標、比例相對指標、計劃完成相對指標、動態相對指標。15．下列關于所有權的表述中，正確的有（）。A．所有權是從物權

B．所有權是自物權

C．可對所有權人的物設置他項權利

D．共有是確定份額的共同所有

E．建筑物區分所有權人僅擁有專有部分所有權 答案：BCE 解析：自物權是權利人對自己的物享有的權利，即所有權。共有可分為按份共有和共同共有。共同共有與按份共有的最顯著的區別在于，共同共有是不確定份額的共有，只要共同共有關系存在，共有人就不能劃分自己對財產的份額。業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

三、判斷題(共40題，每題0．5分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0．5分，本題總分最多扣至零分)1．《物權法》是規范財產關系和人身關系的民事基本法律。（）答案：× 解析：《物權法》是規范財產關系的民事基本法律

2．對有穩定收益的項目，農民可以將依法批準的建設用地使用權入股。（）答案：√ 解析：《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，對有穩定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地土地使用權入股。

3．建設用地使用權必須在土地的地表、地上或地下分別設立。（）答案：× 解析：《物權法》第一百三十六條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

4．城市房屋拆遷估價機構的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式決定。（）答案：×

解析：拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協商一致，共同接受的方式確定估價機構。

5．已辦理了房屋所有權證的產權人，不能以房屋主體結構質量不合格要求退房。（）答案：×

解析：購房人在商品房交付使用之后發現質量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。房屋主體結構不合格的，均可申請退房。6．商品住房購買人的房屋所有權證應由房地產開發企業在商品房交付使用之日起60日內負責辦理。（）答案：× 解析：房地產開發企業應協助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

7．工程招標代理機構可以跨省、自治區、直轄市承擔工程招標代理業務。（）答案：√

解析：工程建設招標代理機構可以跨省、自治區、直轄市承擔工程招標代理業務。8．城市藍線應當與城市規劃一并報批。（）答案：√

解析：城市藍線應當與城市規劃一并報批。

9．建設單位領取施工許可證后2個月未開工的，施工許可證自行廢止。（）答案：×

解析：建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止。

10、房地產估價師應當知悉的法定優先受償款包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額等。（）答案：√

解析：假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。在房地產抵押估價活動中，房地產估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況。

11.房屋租賃期間內，未經承租人書面同意，出租人不得轉讓房屋所有權。（）答案： × 解析：《城市房屋租賃管理辦法》 規定，租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同規定。《合同法》第230條確認，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件下優先購買的權利。12．以預售商品房抵押的，該開發項目必須取得商品房預售許可證。（）答案：√ 解析：預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

13．商品房在銷售時，購房者應當按購房款2％～3％的比例繳交維修資金。（）答案：√

解析：商品房在銷售時，購房者應當按購房款2％～3％的比例繳交維修資金。

14．建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房的面積，應作為分攤的共有建筑面積。（）答案：×

解析：建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。15．房屋權屬登記信息查詢機構及其工作人員應當對房屋權屬登記的內容保密，不得擅自擴大登記信息的查詢范圍。（）答案：√ 解析：查詢機構及其工作人員應當對房屋權屬登記信息的內容保密，不得擅自擴大登記信息的查詢范圍。

16．注冊房地產估價師在每一注冊有效期內，必須接受繼續教育且接受繼續教育的學時為120學時。（）答案：√ 解析：注冊房地產估價師在每一注冊有效期內即3年內，接受繼續教育的時間為120學時，其中，必修課和選修課每一注冊有效期各為60學時。

17．房地產估價機構資質核準是一項行政許可項目。（）答案：√

解析：依據《行政許可法》國務院下發了《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)，將房地產估價機構資質核準列為確需保留的500項行政許可項目之一，由建設部負責房地產估價機構資質核準工作。18．由于房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由房地產中介服務人員承擔賠償責任，所以機構承擔連帶責任。()答案：× 解析：由于房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追償。

19．占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。（）答案：√ 解析：《物權法》 規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

20．欠稅、漏稅屬一般違章行為，不構成犯罪。（）答案：√

解析：偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構成犯罪。21．居民因房屋被拆遷而重新購置住房的，不征收契稅。（）答案：× 解析：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

22．納稅人即負稅人，指稅法規定的負有納稅義務的單位和個人。（）答案：× 解析：納稅人是國家行使課稅權所指向的單位和個人，即稅法規定的直接負有納稅義務的單位和個人。納稅人和負稅人不同。納稅人是直接向國家交納稅款的單位和個人，負稅人是實際負擔稅款的單位和個人。

23．個人住房公積金貸款利率實行一年一定，遇法定利率調整，貸款期在1年以內的，實行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。（）答案：√

解析：個人住房公積金貸款利率實行一年一定，遇法定利率調整，貸款期在1年以內的，實行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。24．單位繳存的住房公積金屬個人所有。（）答案：√ 解析：住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶，用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。

25．壟斷競爭市場上廠商實現短期均衡的條件與完全競爭市場不同。（）答案：×

解析：壟斷競爭市場上廠商實現短期均衡的條件仍然是：MR＝MC。完全競爭市場上，對單個廠商而言，按利潤最大化原則決定產品的產量，廠商均衡條件是邊際收益等于邊際成本。邊際收益(MR)是指每增加一個單位的產品銷售量所增加的總收益。邊際成本(MC)是指廠商每增加一單位產量所增加的總成本。

26．國庫券是一種直接金融工具。（）答案：√

解析：直接金融工具是指由非金融機構，如企業、政府或個人發行和簽署的商業票據、公債和國庫券、企業債券和股票以及抵押契約等。間接金融工具是指由金融機構發行的銀行券、存款單、銀行票據和保險單等。

27．保險中的投保人、被保險人和受益人可為同一人。（）答案：√

解析：在財產保險中，投保人、被保險人往往是同一人，保險法律關系主體相對簡單。人身保險中，投保人、被保險人、受益人往往不是同一人，合同主體相對復雜。有可能是同一人，如投保人為自己利益投保，保險事件發生后致殘的情況；有可能是分屬兩人，如投保人為自己利益投保，保險事件發生后死亡的情況；還有可能分屬三人，如投保人為他人利益投保，本人又非受益人或法定繼承人的情況。

28．證券出售后，購買證券的貨幣所有權和使用權發生了分離。（）答案：√

解析：普通商品出售后，該商品的所有權和使用權一并轉移，而證券出售后，買主即貨幣所有者擁有購買證券的貨幣所有權，而該貨幣的使用權則歸證券發行單位擁有，所有權和使用權發生了分離。

29．債券發行時，若市場利率高于債券利率，則債券的發行價格往往低于票面價值。（）答案：√

解析：債券發行時，若市場利率低于債券利率，則溢價發行；若市場利率等于債券利率，則平價發行；若市場利率高于債券利率，則折價發行。

30．強制拍賣的主體，是指被拍賣標的所有權人或處分權人。（）答案：×

解析：強制拍賣的主體，是指在強制拍賣活動中形成的委托拍賣合同法律關系的當事人，即委托人和拍賣人。拍賣委托人是指人民法院，拍賣人是指商業性拍賣機構(公司)。31．因債務人無法履約而拍賣其房地產的評估價格一般比正常市場價格偏低。（）答案：√ 解析：房地產拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產。拍賣房地產價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。32．某城市2006年房地產投資額統計的統計總體，是指該市2006年全年累計新開工面積的投資總額。（）答案：×

解析：統計總體，簡稱總體，是指所要研究的事物或現象的全體。某城市2006年房地產投資額統計的統計總體，是指該市2006年全年累計房地產的投資總額。

33．某房地產開發公司所開發的未售商品房價值在該公司資產負債表的資產類科目中反映。（）答案：√

解析：資產負債表中資產類所列項目，有以下幾類：(1)流動資產，包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款(減壞賬準備)、存貨、待攤費用等。(2)長期投資，反映長期投資的情況。(3)固定資產，包括固定資產(減累計折舊)、固定資產清理、在建工程等。(4)無形及遞延資產，反映無形及遞延資產及其他資產等。房地產開發公司所開發的未售商品房價值屬于固定資產。34．在財務分析指標中，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快，資產的流動性增強，因此該指標越高越好；（）答案：√

解析：一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快，可以減少壞賬損失，而且資產的流動性強，企業的短期償債能力也會增強，在一定程度上可以彌補流動比率低的不利影響。相反，應收賬款周轉率越低，企業的營運資金會過多的呆滯于應收賬款上，影響正常的資金運轉。

35．公共設施用地包括行政辦公用地、商業金融用地、文化娛樂用地、居住小區中的公共服務設施用地以及其他公共設施用地等。（）答案：× 解析：公共設施用地指居住區及居住區級以上的行政經濟文化教育衛生體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地。

36．反映建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、陽臺、門窗外形、雨篷、勒腳等構造形狀的建筑施工圖，最可能是建筑剖面圖。（）答案：×

解析：建筑立面圖是建筑物的各個側面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。包括；（1)反映了建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、出檐、陽臺、腰線、門窗外形、雨篷、花臺、落水管、附墻柱、勒腳、臺階等構造形狀；(2)標明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出人口處的做法及其裝修等等。

37．樓面和地面都包含多個構造層次，其中結構樓板是樓面的基層。（）答案：√

解析：樓、地面的構造層次一般有：基層、墊層、填充層、找平層、面層和結合層。地面的基層是基土；樓面的基層是結構樓板，包括現澆板和多孔預制板。38．工程量清單計價的投標報價是投標企業在招標單位提供施工圖紙基礎上，計算實際工程量，根據企業自身所掌握的各種信息資料，結合國家的統一定額編制出來的。（）答案：× 解析：投標報價是在業主提供的工程量計算結果的基礎上，根據企業自身所掌握的各種信息、資料，結合企業定額編制得出的。

39．地籍圖是由地籍要素構成的圖件，不包括地形要素。（）答案：×

解析：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素。40．房地產抵押權是一種擔保債權。（）答案：×

解析：擔保物權包括抵押權、質權、留置權等。

四、綜合分析題(共2大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分)

(一)2005年1月，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發商品住宅。甲公司委托乙房地產估價機構(以下簡稱乙機構)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質與甲公司未能協商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。該區私營企業職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／㎡的價格預購了一套80㎡的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。

1．該項目土地使用權出讓合同由（）與甲公司簽訂。A．該市人民政府土地管理部門

B．該區人民政府土地管理部門 C．該區人民政府

D．該市人民政府 答案：B 解析：《城市房地產管理法》第十五條規定，土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。2．甲公司應向土地管理部門繳納（）。A．土地補償費

B．土地使用權出讓金 C．土地閑置費

D．房屋拆遷安置費 答案：B 解析：國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

3．乙機構確定李某被拆遷房屋的性質應遵循的原則為（）。A．由城市房產管理部門認定 B．由城市規劃行政主管部門認定

C．一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準 D．由乙機構根據經驗確定 答案：C 解析：對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。4．下列關于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為（）。A．李某申請行政裁決，應提交被拆遷房屋的權屬證明 B．李某對行政裁決不服，可依法申請行政復議

C．因李某提出新的需要查認的事實，房屋拆遷管理部門中止裁決，中止時間計入裁決時限 D．李某對行政裁決不服，可向人民法院起訴 答案：ABD 解析：中止裁決的因素消除后，恢復裁決。中止時間不計入裁決時限。5．甲公司實施該項目的項目資本金不得少于（）萬元。

A．1200 B．1800 C．2100 D．3000 答案：C 解析：《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％”。2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2004]13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金最低比例由20％提高到35％。6000萬元×35％=2100萬元。6．該項目的工程竣工驗收工作由（）負責組織實施。A．該區人民政府建設行政主管部門

B．該市工程質量監督機構 C．甲公司

D．丙公司 答案：C 解析：工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實施。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門應當委托工程質量監督機構對工程竣工驗收實施監督。7．在辦理商品房預購手續時，王某（）。A．可以申請住房公積金貸款

B．可以在商品房預售合同中約定所購房屋面積誤差為5％

C．應將商品房預售合同分別報房產和土地管理部門登記備案 D．應當辦理預購商品房抵押登記 答案：AD 解析：建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)規定，面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)的，據實結算房價款。面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

8．王某購買的住宅的產權登記面積為（）。A．套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積 B．套內房屋使用面積＋分攤的共有建筑面積

C．套內建筑面積+套內陽臺面積＋分攤的共有建筑面積

D．套內房屋使用面積牛套內墻體面積＋套內陽臺建筑面積＋分攤的共有建筑面積 答案：AD 解析：房屋產權登記面積是指由房產測繪單位測算，標注在房屋權屬證書上，記入房屋權屬檔案的，房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。9．王某轉讓該住宅時隨營業稅附征的城市維護建設稅為（）元。A．100 B．140 C．1100 D．1540 答案：D 解析：城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據。城建稅實行的是地區差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規定為7％、5％、1％三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區的，稅率為7％；在縣城、建制鎮的，稅率為5％；不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1％。5000元／㎡×80㎡=400000元。職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／㎡的價格預購了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。根據納稅人所在地在城市市區的，稅率為7％，440000元×5％×7％=1540元。(二)甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業房地產開發，為此與乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)達成協議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃、以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發的住宅和商業用房。雙方協定，根據利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。

10．乙公司通過市場分析、制定項目融資方案和營銷計劃，并按經濟學中的零利潤原則確定土地使用權投標報價，此地價為甲公司預期（）。A．能保本而接受的最高地價

B．能保本而接受的最低地價

C．能取得正常利潤而接受的最高地價

D．能取得正常利潤而接受的最低地價 答案：D 解析：當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。能取得正常利潤而接受的最低地價應是甲公司的最大希望。

11．目前國家針對房地產市場過熱采取了若干宏觀調控政策，其中屬于財政政策的為（）。A．增加稅收

B．提高存貸款利率 C．調整土地供給結構

D．減少公共工程開支 答案：AD 解析：財政政策，是指國家為實現宏觀經濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策。主要內容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉移支付)和稅收。

12．該地塊招標文件中明確規定，項目總建筑面積中應當有70％以上用于建造90㎡以下的住房，則該指標為統計指標中的（）。A．結構相對指標

B．強度相對指標

C．比較相對指標

D．比例相對指標 答案：A 解析：結構相對指標又稱比重指標，是指現象總體經過分組后由各組有關數值與總體相應總值對比的綜合指標。該指標的計算公式為：結構相對指標(％)＝（總體內某部分或組的數值/總體總數值）×100％。

13．甲公司預期獲得的房屋銷售款項實現時，將在現金流量表中列入（）。A．貨幣資金的期末余額

B．經營活動產生的現金流量 C．投資活動產生的現金流量

D．籌資活動產生的現金流量 答案：C 解析：現金流量表中，收回投資所收到的現金應包含在投資活動產生的現金流量中 14．乙公司在開始市場分析之前，需仔細分析該項目土地使用權招標文件，其中屬于該項目控制性詳細規劃中用地控制指標的為（）。A．綠地率

B．容積率 C．建筑密度

D．住宅和商業用地的面積 答案：ABC 解析：控制性詳細規劃的控制體系指標包括以下各項：(1)用地控制指標。包括用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性。(2)環境容量控制指標。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。(3)建筑形態控制指標。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定。(4)交通控制指標。包括交通出入口方位、停車位。(5)城市設計引導及控制指標。包括對城市重要地段的地塊，需對地塊內建筑的形式、色彩、體量、風格提出設計要求。(6)配套設施體系。包括生活服務設施布置，市政公用設施、交通設施和管理要求。

15．下列關于雙方達成協議的表述中，正確的是（）。A．雙方達成的是一種單務合同

B．雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告 C．甲公司是乙公司的被代理人 D．甲公司開始支付的款項是一種定金 答案：BC 解析：雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，如買賣、租賃等合同。雙方達成的是一種雙務合同。定金與預付款的區別在于：預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質上是一方履行主合同的行為，合同履行時預付款要充抵價款，合同不履行時預付款應當返還。預付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發生何種違約行為，都不發生預付款的喪失和雙倍返還。所以，預付款與定金的性質是完全不同的。

2007房地產基本制度與政策考試試題參考答案

一、單項選擇題

1．D 2．C 3．B 4．C 5．B 6．D 7．C 8．A 9．C 10．B 11．A 12．A 13．B 14．A 15．D 16．D 17．B 18．C 19．C 20．B 21．D 22．D 23．B 24．C 25．B 26．B 27．A 28．C 29．C 30．D 31．C 32．D 33．B 34．D 35．A 36．B 37．B 38．D 39．B 40．B

二、多項選擇題

1．ACD 2．ABD 3．ADE 4．ABD 5．BCDE 6．BD 7．ACE 8．ADE 9．ACD10．ACD 11．ABDE 12．ACD 13．ABE 14．BCD 15．BCE

三、判斷題

1．× 2．√ 3．× 4．× 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．× 10．√

11．× 12．√ 13．√ 14．× 15．√ 16．√ 17．√ 18．× 19．√ 20．√ 21．× 22．× 23．√ 24．√ 25．× 26．√ 27．√ 28．√ 29．√ 30．× 31．√ 32．× 33．√ 34．√ 35． × 36．× 37．√ 38．× 39．× 40．×

四、綜合題

1．B 2．B 3．C 4．ABD 5．C 6．C 7．AD 8．AD 9．D 10．D 11．AD 12．A 13．C 14．ABC 15．BC

第三篇：2004年房地產估價師《制度與政策》真題

2004年房地產估價師《制度與政策》真題及答案

一、單項選擇題(共40題，每題0.5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡在涂黑其相應的編號。)

1、經濟適用住房的開發建設應通過()的方式確定開發建設單位。A.由有購經濟適用住房的資格者投票選擇 B.公證處隨機搖號

C.政府在實力強、信譽好的企業中指定 D.招投標

2.對無房和住房未達到規定標準的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在()倍以上。A.3 B.4 C.5 D.6

3、下列關于全民所有制企業同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地的表述中正確的是()。A.由全民所有制企業向有關部門提出用地申請

B.經批準使用的土地，必須按時國家建設用地的規定征地 C.不計算土地補償和各種補助費

D.農村集體經濟組織可按時協議將土地使用權作為聯營條件

4.《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規定“違反土管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，()。”

A.處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金 B.處5年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金 C.處3年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金 D.處3年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

5、某鄉鎮企業依法使用農村土地從事服裝生產。根據土地利用總體規劃，該土地用途分類是()。A.農用地 B.工業用地 C.建沒用地 D.鄉鎮企業用地

6、城市規劃區內國有土地上房屋拆遷估價時點一般是()之日。A.建設單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請 B.房屋拆遷許可證頒發

C.拆遷人與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協議 D.房屋拆遷實施

7、房屋拆遷實施過程中，違章建筑應由()認定。A.拆遷人 B.拆遷主管部門 C.房地產權屬登記部門 D.規劃行政主管部門

8、拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當目收到書面復核估價申請之日起()日內給予答復。A.5 B.7 C.10 D.15

9、下列關于達成拆遷房屋補償協議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是()。A.拆遷當事人達成仲裁協議的，可向人民法院提起民事訴訟

B.拆遷當事人沒有達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 C.拆遷當事人達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 D.訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行

10、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得()同意，并依法辦理相關手續。A、原出讓方 B、轉讓人

C、規劃行政主管部門

D、原出讓方和市、縣規劃行政主管部門

11、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收使用，2002年1月10日交付給買受人。開發商應承擔該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應至()。A.2002年1月10日 B.2004年1月10日 C.2005年1月10日 D.2007年1月10日

12、國有土地有償使用臺同或建設用地批準書未規定動工開發日期，房地產開發項目自()之日起滿1年來動工開發的，可以收取土地閑置費。A.使用土地

B.土地使用權出讓合同生效 C.土地使用權出讓金繳納 D.土地使用證取得

13、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積波及系數100m2，合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是()元。A.388000 B.388640 C.399640 D.400000

14、下列關于抵押的表述中，不正確的是()。A.抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人 B.在建工程抵押時，登記機關不得核發《房屋他項權證》

C.困室內電線老化引發火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔保或者增加擔保以彌補不足 D.抵押物可以重復抵押

15、人防工程的地下室面積()建筑。A.屬不應分攤的拉有 B.屬應分攤的共有 C.不屬共有 D.屬物業公司所有的

16、下列天于《城幣房屋杈屬登記管理辦法》的法律責任的表述中，正確的是()。

A.以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的，由登記機關收回其房屋權屬證書或者公告其房屋權屬證書作廢，并可對當事人處以2000元人民幣以下罰款

B.涂改、仿造房屋權屬證書的，其證書無效，由登記機關收回權屬證書，并可對當事人處以2000元以下罰款 C.非法印刷房屋權屬證書的，登記機關應當沒收其非法印刷的房屋權屬證書并可對當事人處以2萬元以上3萬元以下的罰款

D.因登記機關工作人員過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失承擔賠償責任

17、下列關于住房置業擔保的表述中，不正確的是()。A.住房置業擔保是個人貸款擔保方式的一種補充 B.住房置業擔保是由特定專業性擔保機構提供的保證擔保 C.住房置業擔保實行保證方式和反擔保方式 D.住房置業擔保機構不承擔連帶責任

18、現行國家規定的以房產為主的房地產價格評估費，按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收，費率最低為()。A.0.005% B.0.01% C.0.03% D.0.05%

19、在物業管理區域內，水、電供應單位應當向()收取有關費用。A.物業管理企業 B.社區服務中心 C.業主委員會 D.最終用尸

20、選聘、解聘物業管理企業是()的職責。A.業主大會 B.業主代表大會 C.業主委員會 D.居民委員會

21、下列關于稅收的表述中，正確的是()。A.房產稅的課稅對象是房產

B.房地產轉讓，必須按照交易合同上載明的價格征收契稅 C.農村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D.城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地是城鎮土地使用稅的計稅依據

22、對外商為科學研究、開發能源、發展交通事業以及開發重要技術提供專有技術所取得的特許權使用費，經國務院稅務主管部門批準，可以減按()的稅率征收所得稅。A.10% B.15% C.18% D.27%

23、在涉及住房公積金的歸集、存儲等各項活動中，實行全部免稅的范尉可能不包括()。A.職工個人及單位每月實際繳付的住房公積金 B.個人提取住房公積金賬戶內的存儲余額

C.個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款所獲得的利息收入 D.管理中心用住房公積金在受委托銀行發放個人住房貸款取得的收入

24、職工上年結轉的住房公積金按結息日掛牌公告的()存款利率計息。A.活期

B.3個月整存整取 C.6個月整存整取 D.1年整存整取

25、假設某個消費者的全部收入部用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用()。A.減少 B.增加 C.不變

D.可能增加也可能減少

26、以下關于GDP與其他變量關系正確的表達式是()。A.GDP=GNP+對外要素收入凈額 B.GDP=NDP+折舊

C.GDP=工資+利息+利潤+租金+直接稅+企業轉移支付 D.GDP=消費支出+投資支出+政府購買+進口-出口

27、匯票是()。

A.由出票人簽發，承諾自己在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款或持票人的票據

B.銀行活期存款人簽發給收款人辦理結算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據 C.由出票人簽發，承諾他人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的存單 D.由出票人簽發，承諾付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據

28、下列屬于間接融資方式的是()。A.政府發行債券 B.股票融資 C.銀行借款 D.簽署商業票據

29、企業就其產品質量向保險公司投保的險種屬于()。A.財產損失保險 B.責任保險 C.意外傷害保險 D.保證保險

30、以保險的實施形式為標準，可將保險分為()。A.商業保險、社會保險和政策保險 B.財產保險和人身保險 C.自愿保險和強制保險 D.定期保險和不定值保險

31、下列股東權利中屬于共益權的是()。A.出席股東大會的權利、股票過戶的權利、表決權 B.股息紅利分配的請求權、表決權、出席股東大會的權利 C.表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利 D.股票過戶的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權

32.可以股息、紅利形式參與企業經營收益的分配，但不能通過市場轉讓獲取交易差價的證券是()。A.股份 B.股票 C.股單 D.公司債券

33.被執行人張某不能清欠張某所欠的債務，同時張某借給楊某的現金足以保證張某履行債務，楊某到期卻拒絕償還，法院固此向楊某發出履行到期債務的通知，但楊某在指定期限內既沒有提出異議也不履行，法院因此以裁定列()的財務強制拍賣。A.張某 B.張某或楊某 C.楊某 D.張某和楊某

34、某房地產開發商開發了一棟6層商品住宅樓，假設每層樓的建筑面積和戶型部相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元/m2，第二層和第五層的住宅售價同為2100元/m2，第三層和第四層的住宅售價同為2200元/m2，則該住宅樓的加權算術平均價格和簡單算術平均價格相比，()。A.前者高于后者 B.前者低于后者 C.前者等于后者 D.無法確定

35、某企業12月末部分資產和負債余額如下：現金和銀行存款70萬元人民幣，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據210萬元，短期借款30萬元，應付票據和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業流動資產比率是()。A.40% B.50% C.200% D.250% 36.下列控制性規劃指標中，不屬于建筑形態控制指標的是()。A.建筑高度 B.建筑間距 C.建筑密度 D.建筑后退紅線距離

37、如果房地產估價師希望通過施工圖了解房屋的樓、地面做法，可以查找()。A.建筑平面圖 B.建筑立面圖 C.建筑剖面圖 D.結構施工圖

38、某市擬建一大型圖書館，現根據該圖書館土建工程施工圖編制的預算價格為()預算價格。A.單項工程 B.單位工程 C.分部工程 D.分項工程

39、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元人民幣、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設期漲價預備費約為()萬元。A.305 B.463 C.636 D.961 40.以下權利中屬于有益物權的是()。A.抵押權 B.典權

C.建筑物區分所有權 D.質權

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選擇的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

1、最低收入家庭住房保障可通過()方式實現。A.實物配租 B.稅收優惠 C.發放租賃補貼 D.租金核減 E.購買經濟適用住房

2.房地產行政法規包括()等。A.《物業管理條例》 B.《商品房銷售管理辦法》 C.《城市私有房屋管理暫行條例》

D.《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》

E.《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》

3、下列關于征地的表述中，正確的有()。

A.根據《憲法》規定，集體土地依法轉為國有土地的行為是征收而非征用 B.任何時候征地均須向農民給付青苗補償費 C.征地安置補助費歸農村集體組織所有

D.土地補償費和安置補助費之和最高小得超過被征用前3年平均年產值的15倍 E.征地時所稱的地上附著物包括地下管線

4、根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的個人不得()。A.轉讓房屋 B.租賃房屋 C.遷移戶口

D.新進、擴建、改建房屋 E.改變房屋和土地用途

5、根州《房地產廣告發布暫行規定》，禁止發布房地產銷售廣告的情形有()等。A.集體土地上的合法房屋 B.代管房屋

C.列入拆遷范圍內的房崖 D.共有房屋

E.商品房預售許可證辦理之中的房屋

6、登記機關應在30日內對房屋權屬清楚、產權來源資料齊全的()登記申請予以核準登記。A.初始 B.轉移 C.變更 D.他項權利 E.注銷

7、下列情形，應當辦理房屋轉移登記的有()。A.部分房屋拆除 B.法人名稱改變 C.劃撥房屋 D.繼承房屋 E.分割房屋

8、城市維護建設稅是隨()附征并專門用于城市維護建沒的一種特別目的稅。A.增值稅 B.財產稅 C.消費稅 D.流轉稅 E.營業稅

9、住房公積金的增值收益的合法用途包括()。A.獎勵住房公積金管理中心職工 B.建立住房公積金貸款風險準備金 C.支付住房公積金管理中心的管理費用 D.建設廉租住房的補充資金 E.建設經濟適用住房的補充資金

10、下列保險中，屬商業保險的有()。A.保證保險 B.外匯變動保險 C.信用保險 D.健康保險 E.勞動工傷保險

11、股票和債券的相同之處表現在()。A.都是融資工具 B.都是流通證券 C.持有者享有相同權利 D.部具有償還性

E.都可以為投資者帶來收益

12、下列關于拍賣傭金的表述由，正確的有()。A.拍賣人收取傭金是一種法定行為

B.對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以同委托人收取不低于拍賣成交價10%的傭金 C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣擁金 D.公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣擁金 E.收取傭金比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定

13、建筑與水有關的物理性質有()等。A.孔隙率 B.抗滲性 C.抗凍性 D.彈性和塑性 E.耐磨性

14、在工程量計算規則中，計算一半建筑面積的有()。A.有頂蓋無圍護結鉤的場館看臺

B.建筑物外無圍護結構，有頂蓋的走廊、挑廊 C.建筑物有圍護結構的挑廊、走廊 D.屋頂樓梯間、電梯機房 E.建筑物內的變形縫

15、下列關于房產分丘圖的表述中，正確的有()。

A.房產分丘圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖 B.房產分丘圖是房產分幅圖的局部明細圈 C.房產分丘圖的比例尺為1：100～1：1000 D.房產分丘圖包括控制點、行政境界、丘界、房屋、附屬設施等要素和注記 E.房產分丘圖是在分戶圖基礎上進一步繪制的明細圖

三、判斷題(共40題，每題0.5分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分。)

1、房地產可分為房地產投資開發業和房地產服務業。

()

2、政府必須通過出資興建廉租住房來解決最低收入家庭住房問題。

()

3、房地產開發用地使用權必須以出讓方式取得。

()

4、我國實行社會主義公有制，故土地登記只能核發《國有土地使用證》或《集體土地使用證》。

()

5、《土地管理法》根據用途將土地分為基本農田、建設用地和來利用土地。

()

6、農村和城市郊區的土地，屬于集體所有。

()

7、拆遷己抵押的房屋，能解除抵押合同的，經征得抵押權人同意，補償款付給被拆遷人。

()

8、城市房屋拆遷估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日。

()

9、拆遷人與被拆遷人未達成房屋拆遷補償安置協議的，不能實施強制拆遷。

()

10、在中華人民共和國境內從事各類房屋建設及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前必須申請領取施工許可證。

()

11、房地產開發企業資質等級證書不是企業領取營業執照的必備條件。

()

12、房地產廣告中含有價格的，應清楚表示該價格即為實際的銷售價格，并注明價格有效期限。

()

13、王某繼承了其父原值60萬元人民幣、現值80萬元的住宅后將其出租，他需繳納的房地產稅包括：房產稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

()

14、無人主張權利的房屋，直接由房地產行政主管部川代為登記并頒布發房屋所有權征。

()

15、在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用議連同在建工程的投入資產。

()

16、以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過。

()

17、房地產中介服務行業信用檔案系統管理部門將投訴轉給被投訴單位處理，位在15天內沒有反饋意見時.即在網上公示投訴情況。

()

18、采應住房置業擔保方式的，若債務人在主臺同規定的債務履行期限屆滿時沒有履行債務，則債權人有權要求住房置業擔保公司在其保證范圍內承擔保證責任。

()

19、非業主使用人也是物業管理服務的對象。

()20、注冊房地產估價師信用檔案的內容包括其繼續教育情況和科研能力表現。()

21、對于非出租的房產，其房產稅的計稅依據為房產原值，稅率為。

()

22、個人轉讓家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

()

23、經濟技術開發區，耕地占用稅的適用稅額可以適當提高。

()

24、個人住房公積金貸款利率實行一年一定，每年4月1日按相應檔次利率確定下一利率水平。

()

25、假設其他條件不變，但裝飾材料價格上漲，也可能會引起人們購買住房的需求下降。

()

26、金融工具包括票據、債券等債權債務憑證，但不包括所有權憑證。

()

27、無論何種保險合同，都必須以保險利益的存在為前提，而保險標的是產生保險利益的前提。

()

28、債券發行時，若市場利率低于債券利率，則債券的發行價格往往低于債券的票面價值。

()

29、《拍賣法》規定拍賣活動可以委托依法設立的拍賣企業，也可以自行實施拍賣。

()30、拍賣人不得以競買人的身份參與自己的拍賣活動，但可委托他人代為竟買。

()

31、某市2003年房地產投資統計中，統計總體是該市2003年全年累計的新開工建筑面積投資總額。

()

32、標志是反映總體單位的屬性和特征的統計術語。

()

33、某房地產開發公司所開發的商品房尚未售出，則該商品房在該房地產開發公司的會計科目中應列入資產類科目。

()

34、城市用地大類中的綠地是指居住小區及居住小區以上級的公共綠地和生產防護綠地。

()

35、容積率是一種既可采用上限控制又可采用下限控制的規劃指標。

()

36、工程圖紙一般都采用相對標高，即把室內首層地面的絕對標高定為相對標高的零點，以±0.000表示。

()

37、建筑安裝工程費由直接工程費、間接工程費、計劃利潤和稅金組成。

()

38、根據我國建筑安裝工程費用構成，建筑施工企業職工的工資列在間接工程費中。

()

39、根據城市用地適用性評價結果，三類土地一般是不適于修建的用地。

()40、某房地開發公司與另一企業簽訂了土地使用權轉讓合同，土地總價款3000萬元人民幣，房地產開發公司向企業先支付了700萬元定金。此后由于該地區投資環境改善.該企業未履行土地使用權轉讓合同，則該企業應向房地產開發公司返還1400萬元。

()

四、綜合分析題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

(一)甲開發公司(以下簡甲公司)2003年3月擬在某地投資建設一處用地規模999000m2的綜合小區，該地塊原有133200m2工業生產用地、399600m2倉儲用地、266400m2居住用地，均為國有劃撥性質，其余為郊區某村辦養牛場只宜種植牧草的鹽堿地。甲公司先委托乙房地產估價公司(以下簡稱乙公司)提供項目咨詢報告，項目實施后委托丙房地產經紀公司(以下簡稱丙公司)代理銷售。預售期間對外承諾一次性付款5%優惠。當地契稅稅率4%。丁某2002年秋通過公務員考試進入某單位，2002年12月以14萬元的房改價格購得單位一套存量公有住房，2003年11月出售該房，售價20萬元。同時丁某看中丙公司代理甲公司銷售的一套標價為38萬元的新建商品住宅(期房)，并一次性繳納了房價款。

1、乙公司的咨詢報告中，表述正確的是()。A.養牛場的那塊土地需辦理征地手續，應報國務院審批

B.征地申請經批準后，征地費中應準備青苗補償費，但無須考慮新菜地開發建設基金

C.甲公司應優先考慮通過招標、拍賣、掛牌方式獲得國有土地使用權，但如果該項目用地沒有其他意向用地人，可以選擇協議出讓方式來獲得土地使用權

D.如果最終出讓的是“毛地”，則除了準備土地使用權出讓金和拆遷補償等費用外，甲公司還必須準備一些必要時的安置房和臨時周轉房

2、甲公司實施房屋拆遷時可對()的房屋依法給予補償。A.產權人下落不明 B.報建未批準 C.被依法查封

D.產權有糾紛正在訴訟且法院尚未判決

3、下列情形中，可免征甲公司土地閑置費的是()。A.銀行書面承諾的貸款資金不到位造成動工遲延 B.甲公司認為開發時機不夠完全成熟造成動工遲延

C.因水泥、鋼筋等主要建材價格上漲且供應不及時造成動工遲延 D.地質勘探時發現地下有古墓葬造成動工遲延

4、下列關于房屋拆遷估價的表述中，正確的是()。

A.乙公司在出具咨詢報告時，對拆遷范圍內的房屋補償給出的估價結論，可以供甲公司及拆遷主管部門參考，但對被拆遷人不一定具有效力

B.估價機構出具的估價報告，其房屋補償金額一律不得包括被拆房屋內自行裝修裝飾的價值 C.房屋所有權證書記載的用途為住宅，實際用途為商業用房.根據合法原則，估價時一律按住宅估價

D.估價專家委員會應當在自收到申請之L1到10日內對申請鑒定的估價報告出具書面鑒定意見，所鑒定的估價報告確有技術問題的，同時出具估價報告

5、下列表述中，不正確的是()。

A.甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應分攤的土地使用權不屬于抵押財產，但處分抵押房地時可以一同處分

B.甲公司在取得《商品房預售許可證》前，不可以對外發布房地產預售廣告

C.甲公司在繳齊土地使用權出讓金并實施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時與有意向的其他開發商協商并辦理開發項目轉讓

D.甲公司在交付商品房時，必須向購房者提供《住宅質量保證書》利《住它使用說明書》

6、甲公司在銷售商品房時，依據《房產測量規范》，下列計算一半建筑面積的是()。A.坡屋頂層層高2.20m以上的部位 B.在批準期限以內的臨時房屋

C.供業豐戶外運動時休息用的屋頂平臺 D.外圍水平投影超過其底板外沿的有柱挑廊

7、下列表述中，不正確的是()。

A.丙公司如有代理銷售所得就應繳納企業所得稅

B.丁某出售房改房的增值超過了原價的20%，應繳納土增值稅 C.甲公司必須交耕地開墾費

D.乙公司凈咨詢報告中，應考慮土地增值稅、企業所得稅、兩稅一費的征收對甲公司預期投資回報率的影響

8、下列表述中，正確的是()。

A.承建單位9月1日領取施工許可證，如第2年5月12日仍未見施工，該施工許可證肯定已自行廢止 B.建設工程發生質量事故，有關單位在12小時內向當地建設行政主管部門和其他有關部門報告 C.商品房因設計缺陷導致嚴重質量問題的，設計單位直接向購房者承擔質量責任 D.工程驗收的前提條件之一是甲公司已按合同約定支付工程款

9、丁某新購商品住宅，辦理產權登記前應繳納的契稅是()元人民幣。A.7220 B.7600 C.14440 D.15200(二)某房地產開發股份有限公司擬通過競標方式取得某房地產開發項目，為此委托一家房地產估價機構(以下簡稱估價機構)提供包括市場分析、項目融資、開發進度、營銷計劃以及投標報價等內容的咨詢報告。雙方協定，開發公司在簽訂委托協議的同時向估價機構支付部分款項，余款在估價機構完成和提交咨詢報告后支付。

10.該估價機構在開始市場分析之前，需仔細了解該項目各項控制性詳細規劃指標，下列屬于開發用地控制指標的是()。

A.綠地率 B.停車位 C.用地性質 D.建筑密度

11、該估價機構在關于市場分析的報告中，分析了國家針對房地產過熱采取若干抑制需求的宏觀調控政策對居民購房產生的影響指出目的該城市房地產價格雖然沒有下降，但()。A.需求曲線已向右上方移動 B.需求曲線已向左下方移動 C.需求量已在需求曲線上向下移動 D.需求量已在需求曲線上向上移動

12、該估價機構對開發公司合理運作項目資金的建議中，屬直接融資的有()。A.擴股增資 B.預售商品房

C.以融資租賃方式承租大型設備 D.以在建工程抵押貸款

13、該估價機構在分析項目開發進度指標中，若以當年建筑物開工建筑面積作為統計總體，則總體單位包括當年開工的()的建筑面積。

A.綜合樓 B.住宅 C.水塔 D.配食公建用房

14、關于估價機構與開發公司所達成協議性質的描述中，正確的有()。A.雙方達成的是一種單務合同

B.雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告 C.估價機構提交咨詢報告享有獲余款的債權 D.開發公司開始支付的款項是一種定金

15、關于估價機構服務款項在會計核算方面的描述中，正確的有()。A.當期獲得的部分款項在會計要素中屬收入類 B.當期獲得的部分款項在會計要素中屬損益類 C.下期應獲得的余款在會計科目中屬損益類 D.下期應獲得的余款在會計科目中屬資產類參考答案

第四篇：房地產估價師《制度與政策》真題判斷題

2017房地產估價師考試將至，下面是小編為大家帶來扥《制度與政策》真題的判斷題部分，希望能對大家有幫助！

判斷題(共40題，每題0.5分，請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號用“√”表亍正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分。)

1.《物權法》是規范財產關系和人身關系的民事基本法律。()

2.對有穩定收益的項目，農民可以將依法批準的建設用地使用權入股。()

3.建沒用地使用權必頒住土地的地表、地上或地下分別設立。()

4.城市房屋拆遷估價機構的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式決定。()

5.已辦理了房屋所有權證的產權人，不能以房屋主體結構質量不合格要求退房。()

6.商品住房購買人的房屋所有權證由房地產開發企業在商品房交付使用之日起60日內負責辦理。()

7工程招標代理機構可以跨省、自治區、直轄市承擔工程招標代理業務。()

8.城市藍線應當與城市規劃一并報批。()

9.建設單位領取施工許可征后2個月末開工的，施工許可證自行廢止。()

10.房地產估價師應當知悉的法定優先受償款包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額等。()

11.房屋租賃期限內，未經承租人書面同意，出租人不得轉讓房屋所有權。()

12.以預售商品房抵押的.該開發項目必須取得商品房預售許可證。()

13.商品房在銷售時，購房者應當按購房款2%～3%的比例繳交維修資金。()

14.建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房的面積，應作為分攤的共有建筑面積。()

15.房屋權屬登記信息查詢機構及其工作人員應當對房屋權屬登記的內容保密，不得擅自擴大登記信息的查詢范圍。()

16.注冊房地產估價師在每一注冊有效期內，必須接受繼續教育且接受繼續教育的學時為120號時。()

17.房地產估價機構資質核準是一項行政許可項目。()

18.由于房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由房地產中介服務人員承擔日賠償責任，所在機構承擔建帶責任。()

19.占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。()

20.欠稅、漏稅屬一般違章行為，不構成犯罪。()

21.居民因房屋被拆遷而重新購置住房的，不征收契稅。()

22.納稅人即負稅人，指稅法規定的負有納稅義務的單位和個人。()

23.個人住房公積金貸款利率實行一年一定，遇法定利率調整，貸款期在1年以內的，實行合同利率，貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。()

24.單位繳存的住房公積金屬個人所有。()

25.壟斷競爭市場上廠商實現短期均衡的條件與完全競爭市場不同。()

26.國庫券是一種直接金融工具。()

27.保險中的投保人、被保險人和受益人可為同一人。()

28.證券出售后，購買證券的貨幣所有權和使用權發生了分離。()

29.債券發行時，若市場利率高于債券利率，則債券的發行價格往任低于票面價值。()

30.強制拍賣的主體，是指被拍賣標的所有權人或處分權人。()

31.因債務人無法履約而拍賣其房地產的評估價格一般比正常市場價格偏低。()

32.某城市2006年房地產投資額統計的統計總體，是指該市2006年全年累計新開工面積的投資總額。()

33.某房地產開發公司所開發的未售商品房價值在該公司資產負債表的資產類科目中反映。()

34.在財務分析指標中，應收帳款周轉率越高，說明應收帳款收回越快，資產的流動性增強，因此應指標越高越好。()

35.公共設施用地包括行政辦公用地、商業金融用地、文化娛樂用地、居住小區中的公共服務設施用地以及其他公共設施用地等。()

36.反映建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、陽臺、門窗外形、幣篷、勒腳等構造形狀的建筑施工圖，最可能是建筑剖面圖。()

37.樓面和地面都包含多個構造層次，其中結構樓板是樓面的基層。()

38.工程量清單計價的投標報價是投標企業在招標單位提供施工圖紙基礎上，計算實際工程量，根據企業自身所掌握的各種信息資料，結合國家的統一定額編制出來的。()

39.地籍圖是由地籍要素構成的圖件，不包括地形要素。()

40.房地產抵押權是一種擔保債權。()

判斷題答案

01、× 02、√ 03、× 04、× 05、× 06、× 07、√ 08、√ 09、×

10、√

11、×

12、√

13、√

14、√

15、√

16、√

17、√

18、×

19、√ 20、×

21、×

22、×

23、√

24、√

25、×

26、√

27、√

28、√

29、√ 30、×

31、√

32、×

33、√

34、×

35、√

36、×

37、√

38、×

39、× 40、√

第五篇：2017房地產估價師《制度與政策》訓練題

1：物業管理市場的供需主體是()。

A.物業管理企業

B.業主

C.政府物業管理部門

D.使用人

E.房地產開發商

答案：ABD

解析：政府物業管理部門、房地產開發商，不是物業管理市場的供需主體。

2：物業管理企業應當是具有獨立的()。

A.企業法人地位的經濟組織

B.事業法人地位的經濟組織

C.機關法人地位的經濟組織

D.非法人地位的經濟組織

答案：A

解析：物業管理企業是依法定程序設立，從事物業管理活動，獨立核算、自主經營、自負盈虧的具有獨立的企業法人地位的經濟組織。

3：設立物業管理企業，必須向()進行注冊登記，領取營業執照。

A.建設行政主管部門

B.工商行政管理部門

C.民政部門

D.勞動人事部門

答案：B

解析：設立物業管理企業須向工商行政管理部門進行注冊登記，領取營業執照后，方可開業。

4：物業管理企業的資質管理實行()。

A.一次審批制度

B.二次審批制度

C.一級審批制度

D.分級審批制度

答案：D

解析：一次審批制度、二次審批制度、一級審批制度，不是物業管理企業的資質管理制度。

5：下列屬于物業管理企業的權利的是()。

A.依照物業管理委托合同和有關規定收取物業管理服務費

B.履行物業管理委托合同，提供物業管理服務

C.制止違反物業管理制度的行為

D.要求委托人協助管理

E.選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務

答案：ACDE

解析：B項“履行物業管理委托合同，提供物業管理服務”是物業管理企業的義務，不是物業管理企業的權利。

6：業主是指()。

A.物業的產權人(所有權人)

B.物業的管理人

C.物業的代理人

D.物業的租賃人

答案：A

解析：業主指所擁有物業的產權人。在物業管理中，業主又是物業管理企業所提供的物業管理服務的對象。業主是物業管理市場的需求主體。

7：業主委員會的性質是()。

A.業主委員會是業主大會的執行機構

B.業主委員會是業主大會的決策機構

C.業主委員會是代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織

D.業主委員會由物業管理區域內全體業主組成答案：A

解析：業主委員會不是業主大會的決策機構。

8：業主公約是業主自我管理的一種重要形式和手段，因此建設單位不得制定業主公約或者業主臨時公約。()(2006年試題)

答案：×

解析：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位制定業主臨時公約，可以參考使用建設部印發的《業主臨時公約(示范文本)》(建住房[2004]156號)。

9：下列關于業主公約，說法不正確的是()。

A.是一種公共契約

B.屬于協議、合約的性質

C.不具有協議、合約的性質

D.業主公約對全體業主具有約束力

答案：C

解析：業主公約是一種公共契約，屬于協議、合約的性質。

10：物業管理的委托方有()三類主體。

A.政府物業管理部門

B.房地產開發企業

C.公房出售單位

D.業主大會

E.街道辦事處

答案：BCD

解析：政府物業管理部門、街道辦事處，一般不是物業管理的委托方。

11：下列關于物業的含義，說法正確的是()。

A.從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地

B.物業也是單元房地產的稱謂

C.物業不是單元房地產的稱謂

D.同一宗物業，往往分屬一個或多個產權所有者

E.同一宗物業，只能分屬一個產權所有者

答案：ABD

解析：“物業也不是單元房地產的稱謂;同一宗物業，只能分屬一個產權所有者”。都是不對的。

12：下列關于物業管理的目的，說法不正確的是()。

A.是為了保證和發揮物業的使用功能

B.使物業保值增值

C.不使物業保值增值

D.為物業所有人和使用人創造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境

答案：C

解析：“不使物業保值增值”，不是物業管理的目的。

13：物業管理的三個基本特性是()。

A.社會化

B.專業化

C.市場化

D.私有化

E.綜合化

答案：ABC

解析：私有化、綜合化不是目前物業管理的基本特征。

14：下列不屬于物業管理服務的基本內容的是()。

A.物業共用設備設施的運行、維護和管理

B.環境衛生、綠化管理服務

C.業主自用部位的維護與管理

D.物業檔案資料的管理

答案：C

解析：業主自用部位的維護與管理不屬于物業管理服務的基本內容。

15：物業管理的準備階段的工作包括基本環節有()。

A.物業管理的早期介入

B.制定物業管理方案

C.制定業主臨時公約及有關制度

D.物業的接管驗收

E.選聘物業管理企業

答案：ABCE

解析：物業的接管驗收不是物業管理的準備階段的工作，是前期物業管理階段的工作。

16：物業管理的前期準備工作包括()三個基本環節。

A.物業管理企業內部機構的設置與擬定人員編制

B.物業管理人員的選聘和培訓

C.物業管理的早期介入

D.制定物業管理方案

E.物業管理規章制度的制定

答案：ABE

解析：物業管理的早期介入、制定物業管理方案不是物業管理的前期準備工作包括的基本環節。

17：物業管理的啟動階段包括()4個基本環節。

A.物業管理的早期介入

B.檔案資料的建立

C.物業的接管驗收

D.用戶入住

E.首次業主大會的召開和業主委員會的成立

答案：BCDE

解析：物業管理的早期介入，不是物業管理的啟動階段包括的基本環節。

18：下列關于物業管理的日常運作階段的特點，說法正確的是()。

A.物業管理的日常運作是物業管理最主要的工作內容

B.物業管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，系統的協調兩個基本環節

C.物業管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，用戶入住，系統的協調三個基本環節

D.系統外部環境條件主要是物業管理企業與業主、業主大會、業主委員會的相互關系的協調

E.系統內部環境條件就是與相關部門及單位相互關系的協調

答案：AB

解析：物業管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，系統的協調兩個基本環節;D、E兩項的解釋正好相反。

19：《物業管理條例》主要遵循的基本原則包括()。

A、物業管理權利和財產權利相對應的原則

B、物業管理權利和財產權利相對立的原則

C、維護全體業主合法權益的原則

D、現實性與前瞻性有機結合的原則

E、從實際出發，實事求是的原則

答案：ACDE

解析：物業管理權利和財產權利相對立的原則，不是《物業管理條例》遵循的基本原則。

20：下列關于《物業管理條例》業主大會制度，說法不正確的是()。

A、《物業管理條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度

B、《物業管理條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主委員會決策、業主大會執行的制度

C、規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益

D、業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

答案：B

解析：《物業管理條例》確立的是，業主大會和業主委員會并存，業主委員會決策、業主大會執行的制度。