第一篇：房產開發前期設計管理內容探究論文

論文關鍵詞:設計管理規劃和設計物業定位

論文摘要:房產開發是一項復雜的系統工程。開發前期工作是公司建設項目的策劃及各項前期準備工作，包括編制項目建議書、項目可行性研究報告。開展設計招投標、組織設計單位進行規劃設計方案并組織進行擴初及施工圖設計、協調政府各個部門并按規定申領《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》直至《建設工程施工許可證》等。本小文僅就涉及前期工作中的重點：設計管理、規劃設計和物業定位等內容做一個初步的探討。

1探討的主要內容

1.1、項目前期工作重點

a項目的設計管理;b項目規劃和設計;c項目物業定位。

1.2、項目前期工作重點

項目前期工作涉及的專業多、協調的部門多、要求的技術水平高。因此要求結合具體項目，抓住項目前期工作的重點。所以，項目的設計管理、項目規劃和設計、項目物業（住宅等）定位是項目前期工作的重點。

1.2.1、設計管理

依據國內外研究資料，規劃設計對工程造價的影響可達70～90％。事實是，規劃設計的優劣對工程的投資、進度和質量有著重要的影響，同時環境的好壞與單體設計的優劣對商品房的價格與銷售影響很大因此設計管理是整個項目開發的龍頭。

(1)要充分認識到住宅設計的真正內涵。現代房產開發意義上的產品，主要由三個層面構成：核心產品即由產品的基本功能因素構成；有形產品即由產品質量、品牌、款式、包裝、特色等構成；附加產品即由各種服務構成。住宅建筑當然屬于有形產品，所具備的各項要素指標關鍵取決于住宅的核心內容：居住水平。住宅建筑是折射社會、經濟、文化的復合體，所以住宅設計從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。

(2)其次在項目設計上，開發商應該將設計單位的專業性與自身對市場的調研結果結合起來，切忌自以為是。

(3)應當協調好專業協作設計單位和政府相關審批部門的關系。一方面要求專業協作設計單位及時準確的了解新的各項管理條例和法規、把握城市規劃主管部門對項目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發展大的規劃內容和要求；另一方面力求使政府相關審批部門準確了解專業設計人員的意圖，盡量減少設計上的返工和經濟上的損失。

1.2.2、項目規劃和設計

沒有規矩，不成方圓。開發商在組織前期工作中主要是從修建性詳細規劃展開的（簡稱詳規）。可以說，詳規是樓盤整體規劃設計方案的基礎，也是核心骨干部分。根據經驗，詳規的關鍵問題說到底其實就是定位問題。也只有規劃設計切合實際，符合項目本土化地段特色和目標客戶需求的層次，項目本身才有科學性、合理性、超前性可言。

(1)主要物業建筑群體組合就是指根據選址意見書確定的各項用地經濟技術指標，以及由地塊現狀、尺度、定位等因素擬定建筑物業個數、層數、布局、朝向、間距、風格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內容。它基本確立了小區的內在構成（含主要建筑物和附屬設施）及各部分相互之間的關系。共有三個原則：

a功能原則：指符合日照、通風、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。

b經濟原則：指擬定合理的各項經濟技術指標，適宜地利用每一處土地和空間。

c美觀原則：指運用美學原理，體現地方本土特性并反應建筑風格個性。

在項目社區規劃中，需要充分認識到居住行為從本質上講是人的行為方式，人作為居住行為的執行者，是居住環境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內在需求為依據研究居住環境，強調以人為本，創造人與建筑環境和諧共生。

(2)主要路網設計

根據基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現狀以及規劃定位，科學合理地布置小區主要出入口、主干道、區內次要道路、小徑等。

路網設計主張強調道路的分級設置，目的是使車輛各行其道，避免組團內部和空間不必要的車流穿行。居住區道路的設計，過于強調通暢的道路線型并不可取。組團間及宅間道路也應注意與建筑之間的距離，創造條件讓建筑周圍形成歸屬感強的院落空間，同時有利綠化與設施的安排。實現人車分流設計可以使居民安心地在小區內自由活動、享受室外活動的樂趣。

另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區停車位按1：0.8進行配置。如果對區內道路的寬度、線型、鋪裝及設施精心設計的話，人車混行設計也能較好解決區內私家車不斷增加與停車后方便到達單元門口的問題，可以適當加寬小區道路寬度，一側停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環境。例如，可設計7米左右的主干道。另外，在規劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結合。停車場使用遮擋、柔化與藏匿的方法設計。

(3)公共空間規劃

主要包括基地內的場地、綠地、設施及小品等。這是室外空間進一步的功能劃分。基地內的場地應包括公共性的場地，道路兩側的派生地，房前屋后的空地。公共性的場地主要供社區居民休憩，組織大型的文體活動或作交通樞紐。空間不應太大，并有標志性，應有與設計功能相關的設施。道路兩側的派生地常規為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場，也可作為活動場地。場地鋪裝應盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動提供條件，并應用不同的鋪裝材質與形式加以引導、規范。同時，注意完整的鋪裝場地應對環境和建筑有烘托作用。

(4)綠地

綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調節生態及氣候環境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應強調以適應本地生長條件的品種優先，同時易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應有科學合理的種植比例，以喬、灌木為主并發展空間綠化。

(5)各種設施與小品

各種環境設施的位置、體量、材質、色彩、造型都會對環境的整體效果產生影響，反應出環境的實用性、觀賞性和審美價值。各類設施大致分成以下幾類：

a信息設施：指路標志、信息欄、郵箱、電話亭等。

b衛生設施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。

c娛樂服務設施：指室外座椅、太陽傘、游樂器械、休息廊等。

d照明安全設施：指路燈、消防栓、火災報警器等。

e交通設施：指防護欄、路障、信號燈等。

f藝術景觀設施：指雕塑、藝術小品、壁畫等。

g無障礙環境設施：指盲道、殘疾人用坡道、欄桿、把手等。

因此，一個基地內的路網結構、功能分區、人流組織、樓座布置、景觀小品設置、豎向安排、建筑天際線及住宅單體的設計等都需要進行仔細地研究，并須匯集規劃設計、經營、造價控制、工程管理和營銷部門的專業人員，也可聘請社會專家對方案從不同角度提出優化意見，以期形成科學、經濟、合理的規劃方案。

1.2.3住宅單體設計

住宅單體設計主要分為戶型設計和外部造型設計兩部分。

1.2.3.1戶型設計

戶型是實現客戶居家生活的基本功能要素，是滿足“舒適性”的必要前提。戶型設計首先應是市場問題，其次才是技術問題。

（1）精準市場調研

現代住宅大致可分為居家型、度假型、享樂型。從住宅產業發展角度看，后者勢成潮流。眼下國際上流行的戶型多為130m2，而國內主打戶型為90－120m2。這是基于原理：家庭收入與所購房屋價格存在一定比例關系總結出來的，一般認為1：3到1：6的收入房屋價格的比例區間是合理的。由于住宅資源的地域性和稀缺性決定了各個城市、地區甚至同一個城市中的不同區域的房價相去甚遠。例如，上海市區能看黃浦江的房子平均單價已達到每平方米10萬元左右，而市中心內環以內房子3～4萬以上，外環線以外有的也要1萬多，相差很大。所以就具體項目，定位于區間的哪個部位都要進行精準的市場研究。市場研究就是對有關住宅銷售的數據、資料進行收集篩算、對擬開發的項目市場潛在需要量、那些是主要目標客戶以及需要的房屋類型、競爭者及其產品的特性等，從而精準提出項目的市場定位標準，提交擬建項目的物業戶室比、面積指標、配套標準等技術指標，為設計工作提供依據。

（2）戶型設計特點

住宅的戶型設計是功能性很強的空間表達形式。需要滿足客戶日常生活需要，與人的活動行為、人體尺度和心理需要都密切相關。因此開發商與設計師在戶型的研發中應圍繞以人為本的宗旨。

a功能分區明確、合理。一般體現三個分區，公共空間：以客廳、餐廳為中心，供起居和會客使用，注意使用的完整性、開放性、觀賞性；私密空間：包括臥室、書房、工作房等，供睡眠、休息、處理私人事務等。注意私密性、簡約性、親和性；輔助空間：供前兩部分輔助支持使用，包括廚房、衛生間、儲藏室、陽臺等，注意使用的多樣性、便捷性。從空間布局看，單體設計，倡導體現“三大一小一多”，即大起居、大廚房、大衛生間、小臥室，儲藏空間多；“三明”即明室、明廚、明衛；“三分離”即餐居分離、居寢分離、盥洗分離；“三明確”即動靜分區明確、公私分區明確、潔污分區明確；“一集中”即廚衛管道集中等“以人為本”的設計宗旨。

b套內空間。臥室面積控制12－15m2，客廳控制21－30m2，衛生間、廚房、儲藏室各占5－8m2，陽臺5－6m2。以上面積分配，能基本保證功能安置，滿足當前都市客戶居住習慣和使用需求，當然也應可考慮人體長度，適當加大客廳面寬。

c廚衛等輔助空間，客戶在其中活動的時間長、頻率高。廚房不僅僅增大使用面積，還應注重功能開發和室內環境保護，考慮了冰箱、微波爐、洗碗機等物品位置。廚房、餐廳、陽臺應采用“三位一體”設計。廚房與服務陽臺、餐廳聯系方便，便于將雜物放置，也便于廚房操作與餐廳用餐交流，使人感受到舒適的生活情調。衛生間設計主要則有兩種趨勢，一是雙衛，一間主臥專用，一間公用；二是公共衛生間洗手間與便間干濕分離。這種趨勢，在精裝修房方向很有吸引力。

d副功能設計周全。玄關：彈丸之地構成的過渡空間對增加住宅私密性、實用性十分必要，為客戶進出家門換鞋、放包、存雨具提供便利；儲藏功能：走入式或嵌入式儲藏間，能解決儲藏功能，保持房間整潔，節約生活空間；健身器材布置：專設或結合生活陽臺設置健身房，亦可為家庭室內健康運動提供方便。

e細部考慮。如客廳里電視插座要打破常規，適應數字高清電視發展需要；洗衣機處應增設給排水設施；起居室窗戶可考慮落地窗加透空欄桿，既擴大采光面，又產生視覺美感。

1.2.3.2外部造型設計

建筑是形式和內容的統一體，是流動的語言。由于風格和形式聯系在一起，外部造型也就成為建筑不可或缺的組成部分。購買現房，建筑風格特別是樓盤的外觀帶給購房者的視覺沖擊是很強烈的。建筑造型主要有體型、立面、細部處理、材質、色彩、空間及組合以及外部因素。

a立面：表現住宅外部整體形象，包括墻體、梁柱、墻墩等結構，也包括陽臺、外廊、門窗、內部使用空間等連通部件，還可包括臺基、勒腳、檐口等輔助部件。

b細部處理：立面是面，細部是點。建筑發展上，住宅細部可以說是千變萬化，主要包括部件、形狀、圖案三方面。著重處理某一細部能達到特定的表達效果。

c材質：主要指一些建筑材料，如各種砂漿、油漆、瓷（面）磚、玻璃幕墻、石材、木材、鋼（管）材及格柵等。

d色彩：是表現立面效果的重要輔助手段，能調動人的情感。色彩能彌補建筑物的自然肌理和原始質感在調動人的感官方面的不足，通過抽象手法，直接表達信息傳遞。

e空間及組合：建筑空間，無論水平、垂直還是縱深方向，其空間形態、大小、方向、明暗和寬闊度，都能產生不同的視覺效果。

f外部因素：外立面設計，要注重盡量與周圍環境協調一致。沒有環境的烘托，建筑將是單調的。

2結語

要結合具體項目特點和開發意圖，合理組織各項工作的展開，特別是對項目設計管理、規劃設計、物業定位等前期工作中的重點內容進行把控。

參考文獻：

[1]王璞/林衛民，《房地產管理咨詢實務》，中信出版社，2005.[2]《農房集團業務流程文件》，農工商房地產（集團）股份有限公司，2010.

第二篇：房地產前期開發工作內容

房地產前期開發工作內容

主要辦理前期手續及協調政府部門有: 北京市規劃委員會;北京市發改委;北京市國土局;北京市水務局;北京市自來水集團;北京市燃氣集團;北京市熱力集團;北京市供電局等單位.1、協助執行總裁進行土地決策，負責獲取土地的各項工作；（1）負責土地出（轉）讓協議談判，進行土地招、拍、掛工作；

（2）負責項目的用地管理，土地評估、測量、辦理土地使用手續及產權；

（3）負責組織律師起草征地相關協議及財務部交納所征土地的補償及相關稅費。

2、協助執行總裁進行拆遷決策，執行拆遷的相關工作；（1）負責拆遷方案的制定，談判及監督執行；（2）負責進行拆遷評估，辦理拆遷的相關手續；

（3）配合項目部協調外部關系，完成現場的相關工作；

（4）負責組織律師起草拆遷協議，財務部交納拆遷補償費及項目部的工作執行。

3、協助執行總裁進行項目的企劃并執行、推進相關工作；（1）配合總裁進行新項目的論證；

（2）協同企劃公司、總工辦、成本控制部做項目的初步可行性分析、估算、制作初步可行性分析報告，財務制作資產負債表、損益表等報表。

4、負責項目立項手續的辦理；

（1）配合開發部經理整理撰寫立項所需相關材料；（2）進行發改委立項手續的報批工作。

5、負責辦理項目規劃意見書；

（1）向總工辦提供項目所在地域的總體規劃要求；（2）負責向總工辦提供項目用地范圍圖；

（3）負責向總工辦索要項目建設方案、方案設計圖紙及模型，并報規劃部門進行審批，并獲取規劃意見 書；

（4）協助進行項目方案的確定及政府部門方案審定會的協調工作。

6、負責獲取項目用地規劃許可證；

（1）負責組織工程部、測繪院進行項目用地的放線工作；（2）督促獲取總工辦按照規劃意見書調整后而制定的項目設計方案，方案設計圖紙及模型；

（3）組織撰寫相關材料上報規劃部門，獲取用地規劃許可證；

7、負責獲取項目工程規劃許可證：

（1）負責向總工辦提供交通、人防、消防、環保、市政、地震、教育、四源等部門的征詢意見書及評估 報告；

（2）負責督促獲取總工辦提供的人防、消防、市政等部門報批所需的設計圖紙，并整理撰寫相關材料，進行報批；

（3）配合財務部交納各種相關稅費；

（4）組織撰寫上報規劃部門的相關材料，上報規劃部門并獲取工程規劃許可證。

8、負責獲取項目開工證：

（1）督促總工辦獲取施工圖紙設計審查通知書；

（2）督促成本控制部、工程部完成施工單位及監理單位招投標工作；

（3）督促財務部進行建設資金落實情況、統計局注冊、市政設施配套等相關稅務局費的交納工作；

9、負責項目預售證的辦理工作：（1）督促總工出具施工設計圖紙；

（2）督促營銷部出具銷售按制表、樓房分攤細則及項目預售信息的網絡錄入；（3）督促采購部購買商品房買售合同書；（4）督促營銷部制定樓房分攤說明書；（5）負責進行商品房預測并取得

（6）督促物業公司出具小物業管理公約;（7）辦理小區物業管理公約備案;（8）負責撰寫相關材料上報市建委市場處,取得預售許可證。

10、竣工驗收及備案工作：

（1）督促工程部完善各種驗收所需合格資料；

（2）協助完成竣工驗收工作，完成檔案館的檔案驗收工作；（3）督促財務部出具工程撥付款證明材料；

（4）負責整理各種上報資料，上報質量監督部門，取得竣工備案表。

11、負責領取房產大證，并交給客服部：

（1）負責進行樓房面積實測，并取得實測報告；（2）向人防辦索取人防部門出具的致房管局的說明；

（3）整理各種材料 上報到期房管部門，并取得大產權證。

12、其它：

（1）負責與相關政府部門保持聯絡，建立良好的關系；

（2）配合項目部完成工程施工與銷售過程中與相關政府職能部門以及周邊環境的外聯及溝通協調；

項目前期工作流程一般的建設程序有： 1 立項到發改委

2項目建議書批復到發改委 3選址意見書到規劃局 4土地預審到國土局 5環評報告到環保局 6交通評審到交通局

7可行性研究報告批復到發改委 8建設工程規劃許可證到規劃局 9規劃方案批復到規劃局

10初步設計批復到市建委（先為住建局）11施工圖審查到審查單位

12建設工程規劃許可證到規劃局（不是規劃局就是國土局）13征地報批到國土局

14建設工程許可證到市建委

項目前期工作很復雜，程序也很多，拿到兩證一書后，還要報建報監，施工隊招投標，監理單位招標也很復雜的。除了要有人際關系，還要有 資金。做可行性研究報告做完還要做踏勘和祥勘，初步設計要與設計單 位聯系，往上報怎么通過評審，也是需要很多精力的。以上給您提供的 步驟和程序基本是這樣，具體的操作步驟就不會這么死，看領導的意思 了。有些領導直接建設完成都還沒立項，只是違法的，但是有人就能一手 遮天。本人建議，有些必要的程序還是按法律來走，有些可以靈活安排。

項目的可行性分析報告

一、概況

1、項目概況

2、報告范圍

3、公司簡介

二、項目建設規模及建設內容

1、項目建設規模

2、項目建設內容

三、項目組織管理機構

1、項目建設組織管理

2、項目運營組織管理

四、項目市場分析及市場定位

1、市場分析

2、市場定位

五、項目選址及建設條件

1、項目選址

2、建設條件

六、尚城豫園項目整體策劃

七、項目產品規劃

1、總體規劃

2、工程方案設計

3、項目總圖布局

4、智能化系統設計

5、項目配套設施

八、項目環境保護、安全衛生、消防和節能

1、環境保護

2、安全衛生

3、消防

4、節能

九、項目投資估算和資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

十、財務與效益分析

1、財務分析

2、效益分析

十一、項目風險分析

1、項目風險分析

2、項目風險回避

十二、結論

地產開發項目前期報建

立項批復(發改委)2 選址意見書(管委會)3 土地證(國土局)4 地名申報(民政局)5 建設用地規劃許可證(規劃局)6 環評報告（環保局,委托環評公司辦理）

7水保方案設計所需資料(稅務局)8 建設工程規劃許可證(規劃局)

消防審核申報表(消防支隊)10 人民防空地下室建設審批表(人防辦公室)11規劃審查必須報送文件(城鄉規劃委員會)12 規劃設計方案申報(規劃局)13 施工圖審查要件(審圖機構)14 建筑設計方案申報（規劃局）

監理招投標及合同備案所需材料(建設局)

施工招投標及合同備案所需材料(建設局)17 設計合同審查備案所需材料(建設局)18 工程安全文明施工備案手續材料(建設局)19 委托質量監督所需材料(質量技術監督局)20 建設工程施工許可證(建設局)21 施工用水申請(自來水公司)22 施工用電申請(電力公司)23 辦理臨時占道、開口(城管局)24 物價審批所需材料(建設局)

物業管理備案(建設局)26 初始登記(建設局)27 商品房預售許可證(建設局)

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

希望在我日后的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土

地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規劃許可證

規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項審查 這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這么滴殘酷。客觀規律就是如此。

現在有些公司為了規避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質量監督、安全監督

我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標、監理報建

11、施工許可證

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準

20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門

40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

前期工程費主要包房地產開發前期策劃括：

1名目的計劃、設想、可行性研究所需費用。個體可以或許房地產開發企業資質按項目總投資額的必定百分比預算。房地產開發前期費用凡打算及假想費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可遵照所需使命量連絡有關不收費標準預算。

2三通一平等地皮斥地用度。重要包房地產斥地用度（前期用度）明細有哪些？括地上原有建筑物、營建物拆除費用、場地平展費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以或許遵照實際使命量，參照有關計費標準預算。

4.建安工程費。

指直接用于建安工程建設的總成本費用。重要包含建筑工程費（建造、不凡裝修工程費）設備及裝配工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電房地產開發前期策劃等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算房地產開發前期策劃法、單位方針估算法、工程量近似匡算法、概算方針估算法以及類似工程經驗估算法等房地產開發企業資質估算。

5.底子設施費。

又稱紅線房地產開發企業資質內工程費，包含供水、供房地產開發企業資質電、供氣、路途、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，凡采用單位方針估算法來計算。

6.公共相配套設施費。

重要包含不能有條件讓渡的斥地小區內公共相配套設施產生的收入。其估算可參照 建安工程費 估算方式。

7.不可預料費。

包含基礎籌辦費和貶價籌辦費。按照名目的錯亂程度和前述各項費用預算的準確水平，以上述 16項房地產開發前期策劃之和為基數，按 3％一 5％計算。

8.斥地時期稅費。

斥地項目投資估算應試慮項目在斥地過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的用度。一些大中城市，這部分費用在斥地拔擢項目投資構成中占較大比重房地產開發前期費用。應遵照當地有關法規標準預算。

第三篇：房產開發集團前期費用用款申請單

房產開發集團前期費用用款申請單

（設計、鑒定等）

申請時間：

****年**月**日

合同號：

項目名稱：

項目部：

項目部負責人：

支付單位名稱：

合同簽訂人：

合同總價形式：1.暫控價

2.包干價

合同總價金額（大寫）：

預算（結算）情況：

其中應付貨幣：

累計已付貨幣：

請款金額（大寫）

請款經辦人：

請款單位負責人：

經營管理部復核：

房產開發集團分管領導意見：

房產開發集團總經理意見：

房產開發集團董事長意見：

請款單位財務負責人：

財務主辦人：

財務部負責人意見：

集團公司財務總監

或副總監意見：

備注：

1、本表中“工程項目”必須有唯一確定的小區名稱及工程內容。

2、為利于執行2004年集團領導提出的項目管理制度、準確核算項目成本，方便集團領導準確判斷資金使用是否合理，各部門必須按照要求如實填寫本表中的相關內容。否則，財務有權拒絕支付，因此影響工程進度，責任由各部門自負。

第四篇：企業經濟管理體系內容探究論文

一、企業經濟管理體系內容分析

企業經濟管理體系對企業的經營發展，以及做出正確的決策都有著一定的作用，而且，通過經濟管理體系的完善，對企業人力資源進行合理的配置，將人力資源的優勢充分的發揮出來，對提高企業的競爭力也有著極大的作用，具體內容分析如下。

1、經濟管理體系文件及其評審。企業經濟管理體系作為企業經營發展的重要組成部分，需要根據企業的實際情況做好企業經濟管理體系的文件，如，經濟管理手冊、經濟方針、經濟目標等，結合企業的實際發展情況來確定經濟工作的程序，并對企業經濟過程策劃、運行控制策劃、企業經濟管理活動等進行相應的記錄，并形成企業經濟管理體系文件。另外，為了保證企業經濟管理體系文件形成的有效性，需要對經濟管理體系文件進行相應的評審，是確保企業經濟管理體系正常運行的關鍵，評審工作主要由企業的管理者根據企業的實際經濟情況對經濟管理體系進行評價和測試，一方面要保證企業經濟管理體系適應當今企業的經濟發展，另一方面確保企業經濟管理體系的可持續運行，為企業的長期發展打下夯實的基礎。對企業經濟管理體系文件的評審主要對內部運行的各方面情況進行審核，同時要結合顧客的反饋、審核的結果以及相關方面的信息反饋等進行綜合性的評價，對于一些不符合的內容進行改進并提出相應的更改建議，而且，提出的建議要面向企業未來發展的角度上進行思考，從而保證企業經濟管理體系文件及其評審的有效性。

2、資源管理。資源管理是企業經濟管理的重要組成部分，而且，每個企業在發展過程中，受到企業發展規模以及行業的特征等因素的影響，也使得企業的資源有所不同，不同企業面對內部的資源管理也有所不同。資源管理主要包括企業的基礎設施管理、人力資源管理、財務資源管理、合作客戶資源管理等內容，尤其是企業的基礎設施管理和人力資源管理，對企業的發展極為重要。針對人力資源管理首先要更新管理觀念，遵循著用人所長、能級匹配的原則，要將員工的優勢充分的發揮出來，同時，要結合企業的實際發展情況，對人力資源的配置進行不斷的優化，尤其是對人力資源的組合進行優化，通過合理的配置將人員的最大效能發揮出來，將人力資源效益最大化。另外，為了企業的長期發展，應對企業人員進行不斷的培訓和教育，不僅要滿足企業人員自我提升的需求，同時還要不斷的提升企業人力資源價值，從而有效的提高企業人力資源管理的效率。此外，企業的基礎設施管理主要是針對企業經營管理實施所需要的工作場所、建筑物、軟件設施、硬件設施等進行相應的管理，從而保證為企業的經營提供可靠的工作環境。資源管理作為企業經濟管理體系的核心內容，對企業的經營發展有著極大的作用，因此，要完善企業經濟管理體系必須做好資源管理內容的完善。

3、管理控制。管理控制是企業經濟管理體系的重要內容之一，企業的管理控制主要是對企業經營過程進行管理控制，例如，對企業生產材料采購的過程、計量裝置控制、核算過程等進行經濟控制。通過對過程進行監視和測量，并對得出的結果進行判斷，對其中不符合的內容采取有效的解決措施，確保企業經濟管理進行的有效性。企業管理控制對保障企業生產產品的質量有著極大的作用，不僅注重產品的結果控制，更注重產品采購信息、采購過程的驗收工作，對企業產品物資做好相應的保護工作，避免因質量的問題而影響到企業的發展。從另一個角度來分析，企業管理控制也可以將其成為企業管家，對企業的各項資源進行全面的管理，為企業的經營發展保駕護航。

二、結語

綜上所述，企業經濟管理體系是企業發展的核心，更是保障企業在發展中提高競爭力的關鍵，尤其是在競爭日益激烈的市場條件下，競爭力對企業的穩定發展極為重要。企業經濟管理體系對企業各項資源的控制管理以及各個部門人員的最優配置等都有著一定的作用，而且，作為企業管理體系之一，經濟管理體系考慮的更加全面，尤其是對企業經濟發展的考慮，主要以企業獲取最大經濟效益以及長期的經營發展作為主要的工作目標。通過本文對企業經濟管理體系內容的分析，作者結合自身多年工作經驗，以及自身對企業經濟管理體系的了解，主要從經濟管理體系文件及其評審、資源管理、管理控制等方面內容進行分析，希望通過本文的分析，對提升企業經濟管理體系的運行效率給予一定的啟發。

第五篇：物業前期管理方案編訂內容

前期物業管理方案

一、XXX物業管理前期籌備工作

（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《XXX花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、XXXX接管后的日常管理服務工作

（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《重慶市城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：

1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《XXX花園業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；

2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；

7、各業主（住戶）有責任關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；

8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。

（四）、環衛綠化工作：

1、公共部位及商場門前衛生區，管理處派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

4、商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。

5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

6、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。

（五）環境和衛生管理規定

為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。

六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12：00-14：00，19：00-8：00）制造噪音。

八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。

（六）、房屋及設備、設施管理：

1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。

2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。

3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。

4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。

5、公司每天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改

6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。

（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

（八）、積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。

（九）、根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。

三、小區車輛管理規定

1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；

5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯系的“共建”機制。

（二）管理處組織機構

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收代發報紙信件（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔

（4）協調處理鄰里關系

2、工程部：

（1）負責房屋質量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費、代收水電費

（3）統購日常維修器材、分發器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

（三）管理人員的配備

1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。

2、樓管員2人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3、客服主管1人，全面負責客服部工作。

4、貼心管家10人，負責本單元的日常管理實務

5、前臺接待2人、負責業主的投訴和保修的接待工作

6、維修主管1人，全面負責維修不工作

3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。

4，弱電工1人，負責小區智能化系統。

5、電梯工1人，負責小區電梯的日常維護工作

6、土建工1人，負責小區土建維修工作

7、保潔主管1人全面負責保潔部工作

8、保潔工14人，負責小區公共衛生，全日制保潔。

9、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。

10保安主管1人，全面負責安全部工作

10、保安24人，24小時值班。

如上共計64名。

五、人員的選拔和培訓管理

（一）人員選拔

根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。

（二）培訓目標及方式

為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。

公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。

（三）培訓計劃及內容

培訓計劃及內容見附件2

（四）培訓考核

為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量。

六、維修基金的管理與使用

（一）按國家有關規定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業公司提出使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。

（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按業主占有的房屋建筑面積比例續籌。

（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

七、物業管理服務承諾

我公司將以“以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務”為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：2000質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索并逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改進服務質量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區后，按照《XXX市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委托合同》的有關條款，在物業管理委托期二年內達到沭陽縣標準化小區。

物業管理服務質量

一、物業管理公共服務質量標準

1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

（1）房屋

A.房屋完好率達98%以上；

B.房屋零修、急修及時率92%以上； C.房屋零修工程合格率98%以上； D.外觀良好、整潔、無缺損現象； E.房屋裝修符合管理規定。

（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

（3）環衛設施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護衛

（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

（2）安全護衛人員24小時巡查；

（3）小區24小時監控；

（4）交通、車輛管理有序；

A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。

3、綠化與環境衛生

（1）綠化符合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

（5）小區內全方位保持清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛生標準，無二次污染及隱患；

（8）環衛設施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；

（10）噪音等符合環境標準。

4、收費管理

（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標價。

（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創文明小區；

（3）建立收費管理制度，責任落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；

（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

（6）業主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關條件

（1）硬件環境

A、小區符合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；

D、停車場分類（汽車、電動車、自行車可分別存放）；

E、有集中監控設備；

F、有生活服務配套設施；

G、有教育、文體活動及商務服務設施；

二、物業管理公司提供的服務項目（分期逐步到位）

1、便民服務（部分收費）

（1）清洗空調過濾網；（2）室內清潔；

（3）檢修電器（室內自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關、插座、電話盒等；

（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12）代辦繳納電話費；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；

2、商務服務（部分收費）

（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機票；

（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務；

3、社區娛樂、文化活動服務

（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；

（5）書刊閱覽；（6）歡慶節日；（7）義務服務活動。

三、物業管理企業

1、企業須持有物業管理企業資質證書；

2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

3、人員培訓，持證上崗；

（1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；（2）檔案管理規范，資料齊全；

（3）積極使用新技術，廣泛使用計算機管理。

八、接管時的準備工作

詳見附件3

九、服務目標

根據《XXX市普通住宅物業管理服務等級標準》的精神，我們保證服務達標。

十、便民活動

提供便利、高效、經濟的便民服務是我們公司服務業主、提高業主的工作與生活質量保障之一。我們將根據小區的結構、地理位置及周邊的配套設施情況及業主的需求，結合本公司多年從事物業管理積累下來的經驗，提供豐富的便民及特約服務項目，切實提高物業管理綜合服務質量。

便民服務及社區文化見附件4

十一、提高管理服務水平新設想

（一）實行小區主任管理制度；

（二）推行ISO9001質量保證體系標準；

（三）進一步開發、完善電腦物業管理軟件，建立計算機網絡管理系統；

（四）建立電腦防盜、消防報警系統，爭取在小區逐步取消防盜網；

（五）導入物業管理CI系統戰略，從細處入手，創大品牌效應，在小區內設置各種形象指示牌，形成獨有的文化個性和文明居住特色的小區。

十二、公司與業主的違約責任

一、甲方違反合紙，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

二、乙方違反合約，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

三、甲方違反合約，擅自提高收費標準或亂收費的。乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違反金；

四、乙方應按合同約定，6個月交納一次物業服務費，不按本合約約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金。

第八條為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務的等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，經有關部門鑒定屬實的，甲方不承擔賠償責任。

第九條在本合約執行期間，如遇不可抗力，致使合約無法履行，雙方按有關法律規定處理。

第十條本合約內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效辦。本合約中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第十一條本合約在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向浦口區仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

第十二條本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

第十三條本合約自簽訂之日起生效。

附件1

[附房屋裝飾裝修管理協議及辦理裝修手續流程]

辦理裝修手續及管理流程圖

尊敬的住戶：

當您喬遷新居，準備精心裝飾裝修房屋的時候，請您參照以下程序辦理裝修手續。它將為您節約許多寶貴的時間，讓您順利進行裝修。

業主裝修前向管理處領取資料，業主閱讀資料內容，向管理處咨詢。

業主提出裝修申請：

1、填寫《室內裝修申請表》；

2、提交裝修施工圖或裝修方案；

3、提供裝修施工人員身份證復印件1份及一寸照片1張。

管理處依據法規審核業主裝修方案。

業主辦理相關手續：

1、裝修許可證；

2、裝修施工人員出入證。

裝修施工隊進場施工

1、管理處對業主裝修施工過程進行監督

2、業主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個月后管理處負責驗收

3、驗收合格，無發現影響公共設施、毗鄰房等，無息退還押金不合格由業主進行整改后再驗收

裝修特別提示：

1、建議業主與裝修公司簽訂裝修合同時，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的工程質量及保修服務；

2、嚴格遵守小區裝修時間（8：00--12：0014：00--18：00）；

3、禁止裝修工人員串樓串戶；

4、裝修戶應配備2只滅火器，嚴禁使用電爐，注意防火；

5、樓梯搬運材料時，應注意維護公共設施{墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進戶門等}；

6、垃圾實行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房內；

7、為了您和其他業主的利益，請您嚴格遵守《房屋裝飾裝修管理協議》的規定，謝謝合作！

房屋裝飾裝修管理協議

甲方：丹尼爾物業管理有限公司

乙方：

為了確保物業和公共設施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業的保值增值，甲乙雙方協商一致，達成本協議：

一、甲方建議乙方在住宅室內裝修時，選擇實力較強，信譽較好，具有施工資質的施工單位。

二、乙方開始裝修前，應提前七日向甲方提出申請，辦理如下手續：

（1）提供裝修施工圖或裝修方案；

（2）按規定交納垃圾清運費、裝修保證金；

（3）填寫二次裝修申請表。

三、乙方的裝修方案經甲方審查合格，發給《裝修施工許可證》后，方可進場施工，否則甲方工作人員有權要求乙方停止裝修。

四、乙方應協助施工人員憑身份證復印件及一寸照片一張辦理臨時出入證（工本費10元/本，押金20元/本），無臨時出入證不得進入本小區，裝修完畢后臨時出入證及《裝修施工許可證》由乙方或裝修負責人交回物業管理中心，并辦理退押手續。

為了保護轄區內各業主的居住安全，施工人員不得在大廈內留宿，否則甲方有權不予退還臨時出入證押金。

五、乙方裝修前須對樓宇結構、裝置、裝飾等提供足夠的保護措施，避免在裝修期內有任何損毀。如樓宇內的公共設備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關業主須負擔一切修復費用。

六、乙方裝修材料應按甲方指定的線路出入本小區，所有的裝修材料只能存放于戶內，嚴禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應于室內裝袋后，當天清運至甲方指定地點。拖延一天以上的由管理處負責清運，所花費用從裝修保證金中扣除。

七、裝修施工時間規定為8：00－12：00，14：00－18：00。管理處對違反裝修時間規定的有權采取責令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區住戶正常作息時間。

八、所有裝修工程只限于本戶內，不得在走廊或共用區域內進行，所有工具必須存放于本戶內，不得占用小區內的公共走道及公共區域，若乙方行為損害到他人利益，將負責賠償其損失。

九、裝修施工時，應盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業主帶來干擾及不便。應注意防火，排除火災隱患，如引起火災并殃及其它業主和共用設施，乙方應承擔賠償責任。乙方在裝修期間應關閉單元入戶門。

十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛生間或排水管道，否則由此產生的維修、疏通費用乙方自行承擔。

十一、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現場作業，不得亂串場地，違者沒收出入證。

十二、乙方在裝修時，應遵守下列規定：

外墻：為維護建筑外觀的統一、和諧及美觀，業主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺窗戶，不得加設其它附屬物，不準在外墻及窗戶上豎立廣告標志。

結構及外觀：

1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；

2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。

陽臺及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該情況時要立即清洗干凈；

3、嚴禁改動入戶門、門套；

4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；

5、靠窗部位建議裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

管道：

1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、建議對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。

廚房及衛生間：

1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；

5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

空調：

1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；

2、空調外機必須放在指定的位置，保證整體外觀的統一；

3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。

十四、乙方在裝修期間嚴禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應報甲方批準。

十五、甲方有權按乙方申請的裝修內容及本協議進行監督管理，乙方若有違反，甲方有權責令其停工、扣留、沒收裝修工具或責令其限期恢復原狀，造成損失時，乙方應承擔相應的賠償責任。

十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設施設備或造成他人財產和人身損失的，乙方應負責修復并賠償損失。

十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗收，經三個月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還乙方相應的裝修保證金。

十八、本協議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：XXX物業管理有限公司

乙方：

二O一0年

月

日

附件2

1、管理處全體員工培訓

（1）委托方、管理公司及物業情況的簡介（包括人事結構和組織）

（2）管理員工禮儀及行為規范

（3）員工守則、行為及紀律

（4）物業管理基礎知識

（5）物業保安措施及輔助巡邏設備

（6）物業設施的類型及應用

（7）管理服務的目的及重要性

（8）防火知識、消防裝置及使用

（9）各項應急預案及實際操作培訓

（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風、理業主投訴及投訴處理程序。

2.物業管理人員專業培訓

（1）管理員的職責

（2）物業移交單元的程序

（3）清潔知識的介紹

（4）物業管理法規的介紹

（5）二次裝修的監控及管理

（6）物業范圍內巡視規程

（7）緊急事故處理程序

3、保安人員專業培訓

（1）保安人員的職責

（2）保安工作的基本概念

（3）物業安全防范與管理

（4）消防安全防范與管理

（5）車輛管理與停車管理

（6）日常巡視及夜間防范管理規程

（7）二次裝修的監控及管理規程

（8）治安消防等突發事件處理

（9）步操體能訓練及消防演習

（10）事件記錄規程

4、工程人員專業培訓

（1）工程人員的職責

（2）各施工單位監督檢查規程

（3）機電維護的措施及程序

（4）物業設施設備運作流程

（5）維修工具維護及保管

（6）設施設備維修保養規程

（7）物業設施的操作流程

（8）突發事件處理程序等

5、清潔綠化工專業培訓

（1）本崗位規章制度及崗位責任制

（2）文明禮貌用語及行為道德規范

（3）不同區域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規范

（4）清潔用品的使用規范及安全操作事項

（5）不同綠化品種管理養護的標準

（6）常見病蟲害及防治

（7）噴灑農藥殺蟲安全操作

（8）常用農藥的稀釋配置

附件3：

1）移交接管前的準備工作

A提交介入管理，擬派項目經理、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實管理用房和宿舍，做好各項籌備工作。

B成立驗收小組。技術人員進駐現場，了解設備設施，熟悉構造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫有關質量記錄。

Ⅰ移交接管驗收遺留問題統計表；

Ⅱ公共配套設施接管驗收表；

Ⅲ公共配套設施接管驗收遺留問題統計表；

Ⅳ機電設備接管驗收遺留問題統計表。

2）物業資料的移交接管

A接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料

Ⅰ產權資料；

ⅰ項目批準文件；

ⅱ用地批準文件；

ⅲ建筑執照；

ⅳ業主姓名、產權、房屋位置、建筑面積清單。

Ⅱ市府驗收合格資料

ⅰ市建設工程竣工驗收證書；

ⅱ市建筑消防驗收合格證；

ⅲ物業綜合驗收合格證書；

ⅳ用電許可證；

ⅴ房屋使用說明書；

ⅵ房屋保修書。

Ⅲ工程技術資料

ⅰ竣工圖-包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬；

ⅱ工程及隱蔽管線的全套圖紙；

ⅲ地質勘察報告；

ⅳ工程合同及開、竣工報告；

ⅴ圖紙會審記錄；

ⅵ工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）；

ⅶ隱蔽工程驗收簽證；

ⅷ沉降觀察記錄；

ⅸ竣工驗收證明書；

ⅹ水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書；

Xi砂漿、混凝土塊試壓報告；

Xii供水試壓報告。

3）物業接管驗收程序

A業主委員會通知本公司接管驗收；

B驗收小組按核對所接收的資料，簽發驗收復函；

C驗收小組同移交人對房屋、功能、公共設施設備等進行驗收；

D對竣工驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；

4）物業公共設施接管驗收項目標準

A驗收項目：小區的公共場所、設施及其水電設備等；

Ⅰ基礎設施；

Ⅱ天面；

Ⅲ公用天線； Ⅳ消防設施（消防栓、消防箱）；

Ⅴ公共路燈；

Ⅵ綠化；

Ⅶ公共道路；

Ⅷ垃圾箱（池）；

Ⅸ垃圾轉運站；

Ⅹ崗亭；

Ⅺ車庫；

Ⅻ沙井、檢查井和化糞池；

ⅩⅢ明暗溝；

ⅩⅣ擋土墻、坡；

ⅩⅤ踏步；

ⅩⅥ臺階；

ⅩⅦ水池、水箱； ⅩⅧ信箱；

ⅩⅨ景觀、雕塑及文化娛樂設施。

附件4：

（一）各項便民服務

日常生活家政服務

1、提供家庭勞務服務（上門吸塵、打蠟、搬家、搬貨）

2、鐘點家庭服務

3、電話留言服務

4、代辦電話開戶

5、代辦煤氣開戶

6、代辦有線電視開通

7、代叫出租車

8、代訂牛奶

9、代請家教

裝修

1、設計咨詢

2、采購咨詢

3、施工咨詢

4、材料咨詢

維修

1、清洗安裝排風扇、洗衣機

2、清洗安裝抽油煙機

3、清洗安裝空調過濾器

4、安裝玻璃

5、音響及家用電器

6、安裝燈具、門鈴、櫥柜

7、安裝熱水器、洗手間潔具

8、檢修電路、家用電器

9、修理家具配件

10、修理防盜門

11、疏通下水管道（主管、支管）

12、修理或更換水表、電表、開關、插座、電話、門鈴、門鎖、門窗、信箱鎖、燈泡、日光燈、燈罩、水閥、水龍頭、軟管

醫療服務

1、建立住戶健康檔案卡

2、住戶生病時代辦聯系醫院

園藝

1、住戶提供家庭園藝咨詢

2、鮮花護養術

商務

1、傳真

2、復印

3、打字

4、代訂車、船、機票

5、引社區寬帶，鐵通、中國電信等

特約服務

可根據業主需求增設其它特約服務項目

（二）各項社區文化

1、業主入住儀式（送吉祥話、送對聯）

2、不定期舉行棋牌、球類比賽

3、社區文化、法律及其他的宣傳活動

4、節日喜慶氛圍的布置及部分喜慶節日的娛樂活動（不定期）

XXXX花園前期物業管理方案