第一篇：物業工程前期介入具體管理內容

物業工程前期介入具體管理內容

（施工期）

1.施工期介入的工作方式。工程技術人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設備安裝圖樣、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術的運用情況，收集整理各專業施工技術資料，對施工進行跟蹤、監督、檢查，發現影響今后使用功能的工程問題，及時提出建議整改。

2.施工期介入需要注意的問題。

1)鑒定的高壓開關柜，產品質量得不到保證。

2)非阻燃型的電纜，使供電系統存在嚴重隱患。

3)中央空調機組電纜鋪設質量差，限制機組出力。

4)排水系統施工未充分考慮防洪措施。

5)地下室隔水層施工質量差，使電梯底坑滲水。

6)對自動噴淋系統的試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞。

7)中央空調系統的冷卻系統保溫質量差，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故。

8)對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理。

9)柴油發電機帶負荷試驗、滿負荷試驗和甩負荷試驗被忽視。

10)整個建筑防雷系統施工質量不符合要求，留下隱患。

3.施工期介入的工作要求

1)掌握設計思路，便于今后管理和分析突發問題

2)掌握各專業施工方法，便于今后維修和復原

3)提出整改的合理化建議，便于今后使用和管理

4)制定切實可行的管理方案，做到今后的節能降耗

（設備安裝調試期）

設備安裝調試期是指從物業設備安裝工程開始到安裝調試驗收全過程的管理。

1.設備安裝調試期介入的工作方式。由工程人員參與調試工作，現場學習、做好筆記及注意事項。

2.設備安裝調試期介入需要注意的問題。

1)物業功能組合不合理。

2)由于物業功能定位不準，導致產生供電負荷嚴重不足的現象。

3)由于設計單位對物業管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費。

4)由于用戶的二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負荷分配上沒有留有余地。

5)中央空調機組電纜選項不當，沒有采用封閉母線而使用多條電纜并聯供電，使機組出力受到限制。

6)供電系統的配置容量、主接線系統、負荷分配計量不滿足安全和用戶需求。

7)給排水系統沒有充分考慮給排水需求

8)設計部門沒有考慮空調負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車”的電力浪費現象，同時該情況也要運用到其他設備。

9)中央空調系統的回風量往往被忽視，回風口布置要合理，否則會大大降低制冷效率。

10)消防系統沒有合理布局，自動報警不能滿足二次裝修的擴容需要。

11)消防系統沒有充分考慮二次裝修要增加的煙感探頭數量，查看消防自動報警主機是否留有足夠的備用回路。

12)電梯、扶梯的選型不夠先進和不夠滿足物業功能的需要。

3.設備安裝調試期的工作介入要求。

1）結合現場實際，通過詳細研讀各專業設計圖樣，對照建筑物空間尺寸和設備外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套設備設施系統的設計布置情況。

2）通過詳細查看個專業設備系統的設計技術和參數，結合設備隨機技術文件，掌握個專業的技術性能參數、安裝基礎、標高、位置、方向以及維修拆卸空間尺寸，動力電纜連接等技術問題。

3）在詳細研讀設計圖樣和現場檢查建筑物空間位置及外形尺寸的基礎上，從設備運行維護的角度上認真考慮設備及系統的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設計規范、設計技術要求的前提下，應使設備及系統的巡視操作便利，易于維修保養，設備系統容易調節搭配，系統管線布置和流程控制更合理，各系統的功能、功能流量輸出應便于計量管理、便于經濟核算。并就這些問題提出改進意見或建議。

4）參見設備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收。熟悉物業各設備系統安全經濟運行狀態參數，掌握設備系統的調節控制方法、緊急情況的處理措施，提出設備系統運行管理方面的整改意見和建議。

5）建立比較完整的設備前期技術資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：①設備選型報告及技術經濟論證；②設備購置合同；③設備安裝合同；④設備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；⑤進口設備商檢證明文件；⑥設備安裝調試計錄；⑦設備安裝現場更改單和設計更改單；⑧設備性能檢測和驗收移交書；⑨文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖樣資料一起歸入設備前期技術資料檔案。

（公共設施營建期）

1.室外綠化及園林的前期介入。了解室外綠化面積和布局，綠化設計思路，樹木、花草的種類和數量，了解花草樹木的名稱、種植季節、生長特性、培植管理方法等一流知識技術，監督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養土；注意花木的種植，一定要去除營養袋；草地平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并了解綠化知識，編寫管理方案。

2.地下停車場與道路的前期介入。地下停車場的前期管理工作要求是：了解與掌握地下停車場的設計規劃、建筑結構、停車位置及數量、車輛行駛進出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全設施、設備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設備設施的施工安裝，發現有影響日后管理和影響行車安全的情況，及時向開發商有關部門匯報并提出整改建議，要求施工方進行整改，針對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制度有關制度和措施，為日后停車場的管理提供依據。

第二篇：前期物業介入工程工作報告

前期物業介入工程工作報告

青城華府項目自2010年11月份物業前期介入以來，按照董事長的指示，在配合好項目、服務好營銷的同時。依據項目規劃設計的31個要點開展工作，就參與小區的規劃、設計和建設方面（主要從安全防范、房屋主體、設備設施、園林景觀、隱蔽工程、智能化等）。從業主(使用人)及物業管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。

一.規劃設計階段：

從方便業主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業管理成本的角度，向項目部提出物業管理規劃設計階段物業管理前期介入報告；總結類似的規劃設計缺陷、工程質量疑點難點問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱蔽污排生活管網的施工程序、飄窗滲水、車位設計、主供電容量等）。在介入報告中列出并反饋至各相關部門，以便在規劃設計時及時修正和避免。在每項工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項目資料室翻閱查看建設工程施工圖紙。對每處設施設備布局仔細斟酌，就不明事項與項目責任工程師進行探討，是否規范合理設計、能否滿足業主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應的考慮（如：①管理用房的預留，包括今后的業委會用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、物料倉庫、清潔工工具房等。②小區相對集中進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。車輛及人行出入口盡量專用設置，所有車輛出入口應當直接對小區外部，當不能完全分開時也要在具體的設置中方便物業管理，應有適當的引導隔斷措施。③小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜名貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對房屋及路面有不良影響；建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。④小區內盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉盤等；水系的設置不易太多，既不利于清理，也不利于節能降耗和物業管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時便于更換；電梯間的電梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小區路燈盡量采用全功率及半功率布線，以便節約用電，其控制應具備光亮自動控制技術；另外，應采用通用型燈座，耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用 1

節能類型。單元樓道燈應采用光控紅外線復合開關，以便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉站最好設計在小區進出口附近處，盡量不靠近住所，東西兩側，以利風向，使氣味不聚集小區，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車輛在外作業不影響小區。⑧小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度，各類井蓋盡量避免安裝在主干路上；所有重要埋設管線應做好地面標示；重要管路，在過路時應注意抗壓設計；重要管路和線路要預留備用管線或活口，以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財。⑨各房間均應考慮空調設置位，防止因沒有設計造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應預留空調位及排水管）。

二.關注施工質量，緊跟施工進度，提出合理建議：

堅持參加項目周例會和監理例會，以便及時全面了解各施工進度和時間節點。時刻關注工程質量和工程建設進度，要求工程組每日親臨施工現場，了解施工情況，及時發現問題和反應問題。對各類問題做好記錄取證拍照，如實反應到監理和項目部（如：①消防監控中心原設計面積小且不便于利用。②各商網及各電梯機房均為設計爬梯，不便于日后清理和維修。③小區圍墻周界原均未設計紅外對射技防系統，通往地下室樓梯未設計門禁系統。④小區內圍未設計便民公廁。⑤電梯前室裝修時未預留各管、線檢修口。⑥各進戶門、消防門門套灌漿不實。⑦飄窗周圍沙漿澆灌不嚴實，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現象。⑩隱蔽污、雨排管網不按規范到井，主污排水管不按規范夯實墊層）。在項目領導的重視下，以上問題都很順利的得到了有效解決和控制。

三.加強工程人員的專業技能培訓：

結合項目工程進展擬定了工程培訓計劃，主要以物業接管驗收程序、物業接管驗收標準及檢驗規程、住宅分戶驗收標準與要求、工程疑難100問、項目規劃設計的31個要點等科目重點培訓。

以上是管理處根據項目工程進展所做的相關工程方面的工作，針對下步工作管理處繼續緊跟施工進度、關注施工質量，堅持抓好工程人員的專業技能培訓（如：《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》、《建設工程質量管理條例》）。重點抓好接管驗收（如：①嚴格按《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》的標

準驗收。②對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，請求項目提出補救和解決措施并備案。③在接管驗收時要求項目對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術資料和各單位名稱、工程項目、工程負責人聯系電話、保修期限等內容列出清單備查。④請項目協調各施工單位，適當備留未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后維修便捷并減少費用。⑤凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的聯系施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。⑥驗收時密切注意和物管相關的設施和管線有無按規范要求做好。⑦小區公共設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明，避免以后引起業主投訴、爭紛）。

青城華府管理處

2011年9月10日

第三篇：物業園林綠化工程前期介入

物業園林綠化工程前期介入

物業前期介入中園林綠化工程不可忽視的幾個問題

住區園林綠化的水平已經成為商品房檔次高低評比的重要標準之一，建設者的高價環境包裝，使得居住區的園景綠化水平日新月異。但由于多方面的原因，在綠化設計和施工中總還存在一些不足或缺點。

以下是筆者從事物業園林綠化前期介入工作中，對居住區園林綠化工程設計和施工的幾點認識，現一一列出，希望能給物業管理者和園林綠化建設者帶來一些啟示。

一是要重視綠化用地的整理和表土采集。據筆者觀察，很多綠化用地綠化前，因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機械肆意碾壓、營養豐富的表土隨意掩埋、各類機械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養護帶來不利。建議在綠化地的整理時，盡量防止重型機械進入現場碾壓土壤，綠化地的整理不僅要清理表層的垃圾，拔除雜草，還需對深埋于土壤內的化學廢棄物作深翻清理，對綠化地表土應盡量進行采取和復原，多用表土少用客土，為綠化植被創造良好的生長環境。

二是要注重木質園景小品的材質選擇。很多花園式小區，設計建造的木質亭、廊、椅、榭等園景小品，使用才二、三年，就出現斑斑裂跡，腐蝕變形，有的甚至變成了蟲蟻的巢穴。木質小品使用壽命短，宜出現腐蝕，多屬小品材質選擇不當。戶外小品長期日曬雨淋，風化嚴重，隨意選擇的木材及簡單的表層涂刷防水漆，根本無法抵御外力侵蝕，以至園景小品蕓花一現，后患多多。要延長木質園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開發建設者應從后期使用考慮，對園景小品材質的選擇予以重視。挑選專門經過處理的防真菌、防蟲蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應用時易產生開裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問題。

三是要關注屋頂花園的基礎處理。地下車庫頂部、裙樓及住宅公用屋面，都是建屋頂花園的利好場所，但由屋頂（車庫頂）花園引起的漏水，影響物業使用的事例，也時有發生。避免此類問題，關鍵是屋頂花園的基礎處理，建設者在屋頂花園施工時就得多方注意，屋頂設置種植槽要預留出排水縫，使得種植槽的滲水通過屋頂排水系統排出，同時在選擇屋頂花園防水材料時，應選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營養土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對屋頂的滲透和腐蝕。

四是喬灌木栽植應避開溝渠及地下陰井。根系發達的喬灌木，延展性強，栽植在溝渠、地下陰井及硬質路面處，因地理位置限制了種植穴的大小，使得喬灌木生長受阻礙。更者喬灌木的根系不斷伸長，有的穿破溝渠、陰井、頂破路面，甚至長滿下水道，溝渠破損、管道開裂，排水、排污受阻，給后期管理帶來了諸多不便。因此綠化工程動工前，就得充分考慮此問題，喬灌木栽植應盡量避開地下管網及溝渠。五是綠化取水點設計應方便和安全。無論是噴灌設施，還是普通水籠頭，設計時首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點的位置應安全和美觀，切不可出現噴頭（水籠頭）高高凸起，或將噴頭（水籠頭）設置在園林道路處，以免兒童嬉戲時，戳傷或摔倒。

六是園林工程施工應先綠化后景觀。綠化和景觀作為園林工程的重要組成部分，兩者相輔相成、不可缺少。在物業管理的園林綠化接管驗收工作中，我們常常碰到，因園林單位為搶效果、趕進度，施工時先做景觀后做綠化，或景觀綠化同步，綠化基礎施工的土壤、泥漿隨處可見，搞得園景燈飾銹跡斑斑、模紋磚石缺角少棱，景觀路面污痕遍地，嚴重影響綠化景觀效果。新居宅區的綠化工程施工，應盡量先搞基礎，栽好樹木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時清潔靚麗。

第四篇：前期物業介入管理方案

前期物業介入管理方案

由于房屋因部分原因未達到交房條件，部分業主自愿提前進場裝修，為便于管理，物業公司提前進入，其管理方案如下：

一、人員配備：管理處設經理1名、電工（電梯操作工）1名、維修（收費）人員1名、保安2名。

二、管理制度：嚴格按物業管理條例及住宅室內裝飾裝修管理辦法（建設部令（2002）第110號）進行管理。

三、前期費用標準：管理處經理每月1000元，電工每月800元，維修工每月800元，保安每月1600元，共計每月4200元。

備注：

1、前期管理費用由開發補助給物業公司，補助時間從2010年6月15日至工程備案登記證上時間為止。

2、業主的物管費用計算時間從工程備案證上時間開始計算。

物業管理有限公司

年月日

第五篇：物業前期介入管理的形式

物業前期介入管理的形式

物業管理脫胎于傳統的房地產管理，一直滯后于規劃設計和施工建設，以致物業建成后出現布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發了業主、開發商和物業管理公司之間的矛盾和糾紛。我們物業管理公司如在規劃設計階段就能提前介入，利用其豐富經驗和專業知識提出切實可行的建議，使規劃設計更符合業主和使用人的要求，既可贏得購房者青睞，也可為日后的物業管理鋪路。

物業管理是一種針對物業的全過程的管理，它同物業的形成過程，即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。面對現代物業設計復雜、技術含量高、建設周期長和安裝、施工難度大的特點，我們的物業管理一定要有超前性，即在物業的開發設計階段就應當充分考慮建成以后的使用和管理的需求，充分利用物業管理的專業知識和豐富經驗，從物業管理的運作角度為開發商提出本小區的規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設性意見，使本省市區的規劃設計更符合使用和管理的要求。

一、前期介入

物業管理前期介入是指物業管理公司在樓盤開發的初期階段就受聘介入，為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設性的意見?！?物業管理條例 》 規定，房地產開發項目在規劃、設計、施工階段就應聘請前期物業管理企業。在住宅開發日益追求環境、房型、配套設施、服務完善的今天，各種設計的細節將成為衡量樓盤品質高低的坐標。而我們物業管理前期介入的最大好處，就是物業管理公司擅于從業主的利益、需求出發去發現

問題、提出建議，從而把一般樓盤開發中容易出現的缺陷降到最低。

二、前期介入的兩個重要作用、完善規劃設計，節省投資成本。

設計人員在進行小區規劃設計時，往往較注重技術規范或技術含量，對于今后是否迎合業戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。而我們物業前期介入可完善規劃設計方案，使小區布局、功能定位更趨合理。例如小區規劃設計必須綜合考慮到幼兒園、物業管理用房、機動車停車場、自行車棚、業主會所、設施的適宜位置，了解業戶需求的物業管理公司提出的代表性建議可以起到關鍵性輔助作用，從而避免了開發商的不必要、無意義投資。2、提高建造質量，提升維修管理。

工程質量不理想已是普遍現象，因為監理的職能只是負責對工程質量進行監管，是否利于管理與他們無關。而我們物業管理公司作為今后的管理者，必然會以責任心最強的姿態出現在前期介入階段，通過現場踏勘，提供詳細的資料及顧問報告，明確指出缺陷及質量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量。

此外，現代建筑物內的管線錯綜復雜，雖有圖紙，但往往與實際情況差異較大。而物業維修除了滲漏水之外，大部分與管線有關，在前期介入階段，我們物業管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過程。管線走向、改動狀況也一清二楚，這樣在業戶報修時，維修工就可以在短時間內弄清來龍去脈，做到維修及時有效。

三、前期介入的三種形式、早期以顧問形式。

規劃設計階段，由于設計人員難免會忽略物業日后使用的方便和管理的需

要，從而會對物業以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要我們物業管理公司在前期介入時充當顧問予以提出，并在設計時就予以修正。2、中期以監理形式。

當物業管理公司在物業處于土建結構已封頂，工程進入到設備安裝和內部裝修階段時以監理的形式參與進來，主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向，以及對工程質量進行監督，對設備的安裝進行熟悉和質量跟蹤，要求其設計施工符合業主的利益、有利于以后的物業管理，以便日后更好地為業主提供服務。、晚期以管家形式。

物業建設工程已基本結束，物業工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及準備入伙和籌備開業階段時，此時物業管理公司應以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來缺憾。

四、前期介入的三個需要關注的問題、關注工程建設問題。

（1）電氣方面：應重點關注各設備用房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題，同時應對各個電氣設備的分布、數量、性能等方面進行熟悉、統計，對各供電線路走向、線徑、具體預埋點進行了解，對照明線路設計是否符合以后管理進行確認，提出可行性整改建議，以確保物業整體統一美觀，方便后期的維修、保養和管理。有的小區前期各種表具的安裝未進行統一規劃，以致墻上出現東一塊、西一塊布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子、電線，既影響物業美觀，降低社區檔次，又存在嚴重的安全隱患。為防范此類現象，我們物業管理公司就應在前期介入階段就發揮作用，提醒建

筑商做好不同表具安裝單位的組織協調工作，統一表具、管線的安裝規范，從而確保物業的整體美觀并杜絕安全隱患。

（2）消防方面：應重點對水系統中的消火栓、噴淋管網的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解；同時對電系統中的風機、排煙系統的分布和工作原理進行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監控主機的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。

（3）給排水方面：應重點了解供水系統情況。各樓層由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住戶的供水方式以及各個閥門的位置。在排水方面應了解雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池、流泥井的位置等。

（4）土建施工方面：應重點了解哪些為整體混凝土施工，哪些為空心磚砌成，以方便日后住戶裝修時，能告之哪些墻不能拆除，墻體、天花、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時加以注意。

（5）公共水電方面：應了解由于供水、供電實行最低用量要求，故公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免計量表因使用達不到最低用量，造成用戶多付費用。因此對于公共用水、用電，在規劃設計時物業管理公司就應該建議盡量集中在一起，使用一塊計量表。、關注保潔綠化問題。

（1）保潔方面：應重點關注各樓層垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，我們物業管理公司在前期介入時就可建議開發商在每棟樓前設計一個內置式的、與建筑渾然一體的、可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，從而有效解決該問題。

（2）綠化方面：應關注綠化設計的品種是否適宜以后的物業管理，是否

適宜以后長期保持相應的花期，以及各種自動澆水系統是否完善，花池的排水是否恰當。、關注安全防護問題。在安全防護方面，物業管理企業應重點關注其智能防盜設備是否完善，周邊防翻越設置是否合理，各種監控鏡頭的設置是否充足、合理，出入門能否有效隔離商住空間，出入口的設置是否合理，各種工程管道井是否存在安全隱患等。

目前，物業管理前期介入，面臨的具體問題也較多，但從已經實施前期介入的物業項目的成功經驗來看，我們物業管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在開發商的支持下，開發商和物業管理公司的共同努力下，前期介入工作作為物業管理的不可分割的部分，將對本小區日后的管理和發展起到不可估量的作用．

得到房開公司對我們物業公司的信任，我們高起點．高層次的管理投入清雅花園小區．

鴻福物業公司