第一篇：錦泰新城工程前期介入培訓內容

錦泰新城物業工程前期介入培訓內容

家園物業入駐衡東錦泰新城近一年，錦泰新城將迎來2014年8月底一期一批業主入伙，隨著服務中心人員充實及新項目伴山帝景的入駐，為了加強工程人員業務職能，我服務中心整理此編與大家共勉。物業工程前期介入內容：是從物業管理角度對設計提出合理化建議；對不規范施工工藝提出合理化建議；從維修、應急角度對設備安裝位置提出合理化建議；檢查工程安裝是否存在安全隱患；熟悉場地及各系設備安裝位置、供電、供水線路的走向，熟悉閥門、電源開關安裝位置。編制辦公用品、工具、應急材料、設備標識等預算費用等。

一、對樓盤工程建設的參與。

1、參與什么？目的是什么？什么人員參與？

從物業管理運作的角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，把好規劃設計關、建設配套關、工程質量關和使用功能關，以確保物業的設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，這是避免日后物業管理混亂的前提與基礎。

2、參與人員主要是管理中心負責人和工程技術負責人

二、參與樓盤工程建設又可分為三個階段

1、在規劃設計階段介入

規劃設計是各功能區能否形成完整、舒造、便利的區域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。因此，物業管理人員在規劃設計階段，從業主或使用人的角度，從物業管理的角度，全面細致地反映物業管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，盡量避免或減少在接管樓盤后出現的難以解決的問題。介入的方式主要有：

1）召開有發展商、規劃設計部門、工程建設主管部門參加的意見交流會。

2）將對樓盤規劃設計方面的意見以文件的形式向發展商、規劃設計部門反映（如發給設計公司的《關于小區電氣設計中與用電計量有關的幾點建議》。）

3）參加設計圖紙會審，提出會審意見。另外，在其他一些工作場合，有機會我們也可以向設計人員提出意見或反映一些在物業管理和使用過程中碰到的問題。無論任何一種方式，都需要有關的人員在日常工作中注意了解有關的情況，積累實際經驗，搜集資料、數據，了解有關的設計規范、熟悉政府部門（如物價部門、供水、供電部門）的有關文件和規定。（如：只有熟悉物價部門有關小區公共用水、用電的分攤辦法和用電類別的劃分，才能提出合理安裝電表的建議）。在進行施工圖設計之前，把意見提供給設計部門，并說服其接納，這種情況是最理想的。當然，我們在提建議或意見時要注意措辭、語氣、態度，要考慮設計人員的面子，如果我們熟悉設計規范，有事實支持自已怕觀點，就更加容易其采納我們的意見（舉例：接地扁鐵問題和遙控浮球加裝電磁閥的案例）。參與規劃設計、圖紙會審要注意的要點詳見《關于新建樓盤前期規劃設計的一些意見》。

幾個影響較大的例子……

1）低壓配電回路及電能表的合理設置

2）高低壓配電房、變壓器房不能設在地下室最低層（防水淹）

3）設備房應有足夠的維修空間

4）水泵房電氣控制柜基礎高度要適當抬高（防水淹）

5）應急燈、出口指示燈和疏散指示燈等和電源線路的連接應通過插頭、插座的連接

6）水、電井房要設照明燈具

7）同一小區應盡量將監控室、消防中心集中設置

2：在施工階段介入的作用

1）參與施工監理、及時發現施工過程中出現的質量問題，并適當地向項目公司、總工室等部門反映，必要時以公司名義發函，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設質量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質量：注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質、管線的連接、暗線是否穿管、采用導線的型號

（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設計要求施工

2）熟悉管線走向、設備安裝及設備調試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎，可提高驗收質量，對驗收中發現的仍需改進之處也比較清楚，容易交涉和協調；

4）集圖紙、資料、使用說明書，熟悉設備的功能

5）于和項目公司、施工單位、設備廠家及有關部門搞好關系，建立順暢的服務渠道，利于后期設備保修和管理。

3：參加各系統設備、設施的驗收和接管移交

1）驗收；參加人員要盡可能熟悉有關的施工驗收規范，了解設計要求。

要點：

a、檢驗設備設施的性能是否達到設計要求。如：柴油發電機能否手動、自動啟動，啟動的時間是否達到要求，消防30秒，人防15秒；輸出電壓和頻率是否穩定，配電開關能否自動切換等；開啟濕式報警閥的試驗閥，測試消防噴淋泵是否能自動啟動等。

b、檢查施工工藝。如：設備是否有編號；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標識清楚；配線是否整齊；接線的要設置零線、地線匯流排；多股線要壓接線耳；線線槽、線盒蓋是否齊全。

2）接管移交：

a、要有移交設備清單、資料清單、項目公司和物業公司雙方簽字并有聯系方式等。

b、列出存在問題，由項目公司簽字確認。

c、明確存在問題的整改責任和整改時間。

三、匯總存檔

1：各工程部人員應做好工程進度、質量跟進，并記錄 2：對與隱蔽工程要及時記錄并拍照存檔

3：對小區內各種設備設施；要做好設備臺帳并收集供應商提供的操作使用說明，聯系電話。一些重要大型設備供應商應對物業工程部及相關技術操作人提供正規的培訓。工程部應及時組織人相關人員學習并匯總存檔。

擬文：錦泰新城服務中心陳程

第二篇：前期介入培訓

前期介入培訓

一、前期介入的概念：

所謂物業管理的“前期介入”，是指開發企業通過招標或邀請物業管理企業，參與其開發項目的可行性研究、小區的規劃、設計、施工等階段的討論與提出一定的建議，一般是從物業管理和運作的角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程監管，工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等方面的建設性意見，并制定出物業管理方案，以便為以后物業管理工作打下良好的基礎。其內客主要包括：（1）物業規劃設計和建設的介入；（2）施工中的質量監理介入；（3）設備安裝及內裝修階段的介入。

二、前期介入的必要性：

1、減少使用中的后遺癥

物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困攏著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中使之限制在最小范圍之內，就必須開設物業的前期管理，使前期管理同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，由物業管理企業代表業主從管理者的角度，對所管物業進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。

2、前期物業管理是對所管物業的全面了解

物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

3、前期物業管理是為后期管理做好準備

物業管理也是一項綜合管理工程。通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制訂相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均應在前期物業管理階段安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

三、前期介入階段性內容及注意事項：

1、物業管理公司在開項目規劃設計時應該注意：

（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。

（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

（4）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。（8）小區內的車位配置要考慮到車輛比例盡量充足。

（9）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

（10）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

（12）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

（13）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。（15）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。

（16）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

（20）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。

（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。（27）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

（29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。（34）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意：

（1）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

（2）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

（3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發商就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表箱（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業管理公司在對外售樓時應注意：

嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按多少元／M2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

4、物管公司在開發商物業移交時應注意：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

（2）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

（4）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

（6）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）

第三篇：物業工程前期介入具體管理內容

物業工程前期介入具體管理內容

（施工期）

1.施工期介入的工作方式。工程技術人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設備安裝圖樣、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術的運用情況，收集整理各專業施工技術資料，對施工進行跟蹤、監督、檢查，發現影響今后使用功能的工程問題，及時提出建議整改。

2.施工期介入需要注意的問題。

1)鑒定的高壓開關柜，產品質量得不到保證。

2)非阻燃型的電纜，使供電系統存在嚴重隱患。

3)中央空調機組電纜鋪設質量差，限制機組出力。

4)排水系統施工未充分考慮防洪措施。

5)地下室隔水層施工質量差，使電梯底坑滲水。

6)對自動噴淋系統的試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞。

7)中央空調系統的冷卻系統保溫質量差，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故。

8)對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理。

9)柴油發電機帶負荷試驗、滿負荷試驗和甩負荷試驗被忽視。

10)整個建筑防雷系統施工質量不符合要求，留下隱患。

3.施工期介入的工作要求

1)掌握設計思路，便于今后管理和分析突發問題

2)掌握各專業施工方法，便于今后維修和復原

3)提出整改的合理化建議，便于今后使用和管理

4)制定切實可行的管理方案，做到今后的節能降耗

（設備安裝調試期）

設備安裝調試期是指從物業設備安裝工程開始到安裝調試驗收全過程的管理。

1.設備安裝調試期介入的工作方式。由工程人員參與調試工作，現場學習、做好筆記及注意事項。

2.設備安裝調試期介入需要注意的問題。

1)物業功能組合不合理。

2)由于物業功能定位不準，導致產生供電負荷嚴重不足的現象。

3)由于設計單位對物業管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費。

4)由于用戶的二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負荷分配上沒有留有余地。

5)中央空調機組電纜選項不當，沒有采用封閉母線而使用多條電纜并聯供電，使機組出力受到限制。

6)供電系統的配置容量、主接線系統、負荷分配計量不滿足安全和用戶需求。

7)給排水系統沒有充分考慮給排水需求

8)設計部門沒有考慮空調負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車”的電力浪費現象，同時該情況也要運用到其他設備。

9)中央空調系統的回風量往往被忽視，回風口布置要合理，否則會大大降低制冷效率。

10)消防系統沒有合理布局，自動報警不能滿足二次裝修的擴容需要。

11)消防系統沒有充分考慮二次裝修要增加的煙感探頭數量，查看消防自動報警主機是否留有足夠的備用回路。

12)電梯、扶梯的選型不夠先進和不夠滿足物業功能的需要。

3.設備安裝調試期的工作介入要求。

1）結合現場實際，通過詳細研讀各專業設計圖樣，對照建筑物空間尺寸和設備外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套設備設施系統的設計布置情況。

2）通過詳細查看個專業設備系統的設計技術和參數，結合設備隨機技術文件，掌握個專業的技術性能參數、安裝基礎、標高、位置、方向以及維修拆卸空間尺寸，動力電纜連接等技術問題。

3）在詳細研讀設計圖樣和現場檢查建筑物空間位置及外形尺寸的基礎上，從設備運行維護的角度上認真考慮設備及系統的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設計規范、設計技術要求的前提下，應使設備及系統的巡視操作便利，易于維修保養，設備系統容易調節搭配，系統管線布置和流程控制更合理，各系統的功能、功能流量輸出應便于計量管理、便于經濟核算。并就這些問題提出改進意見或建議。

4）參見設備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收。熟悉物業各設備系統安全經濟運行狀態參數，掌握設備系統的調節控制方法、緊急情況的處理措施，提出設備系統運行管理方面的整改意見和建議。

5）建立比較完整的設備前期技術資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：①設備選型報告及技術經濟論證；②設備購置合同；③設備安裝合同；④設備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；⑤進口設備商檢證明文件；⑥設備安裝調試計錄；⑦設備安裝現場更改單和設計更改單；⑧設備性能檢測和驗收移交書；⑨文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖樣資料一起歸入設備前期技術資料檔案。

（公共設施營建期）

1.室外綠化及園林的前期介入。了解室外綠化面積和布局，綠化設計思路，樹木、花草的種類和數量，了解花草樹木的名稱、種植季節、生長特性、培植管理方法等一流知識技術，監督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養土；注意花木的種植，一定要去除營養袋；草地平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并了解綠化知識，編寫管理方案。

2.地下停車場與道路的前期介入。地下停車場的前期管理工作要求是：了解與掌握地下停車場的設計規劃、建筑結構、停車位置及數量、車輛行駛進出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全設施、設備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設備設施的施工安裝，發現有影響日后管理和影響行車安全的情況，及時向開發商有關部門匯報并提出整改建議，要求施工方進行整改，針對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制度有關制度和措施，為日后停車場的管理提供依據。

第四篇：物業前期介入培訓

徐州市濱湖花園物業管理有限公司

物業前期介入培訓資料

各位領導、各位同事：

大家下午好！今天我們培訓的內容是：物業管理的前期介入。首先介紹一下前期物業管理的含義，所謂前期物業管理:是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。它是整個物業管理活動的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。下面我把物業前期介入應注意的事項結合錦繡濱湖小區三期實際情況向大家分享一下自己的心得：

一、物業前期介入的必要性

物業公司為什么要前期介入，主要體現在兩點：1.前期介入管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，是搞好物業管理的主要基礎。

2.前期介入有利于減少物業建設中的問題和完善物業后期管理。

二、物業前期介入的內容

在物業管理前期介入階段,物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面：

（一）察看工程建設現場

物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件,因此,物業管理企業應根據物業管理要求,對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法。

3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記

錄。

4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按 整改計劃督促整改。

（二）設計管理模式、擬定管理制度

物業前期介入應根據物業的類型、環境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.設臵物業轄區的組織機構,規定各部門人員崗位責任制度,編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

2.制定上崗人員的培訓計劃,并實施計劃。

3.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘,洽談和訂立合同。

4.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

三、錦繡濱湖三期物業前期介入

根據錦繡濱湖小區一、二期物業前期介入的經驗，管理處采取首問責任制，工作分配到個人，各司其職。前期首先確定上房前工作安排及上房流程；現場查看確定人員崗位，提出可行性管理方案；配備人員及辦公物品，做好前期介入準備。在前期介入中，與開發公司工程部配合查驗房屋，對不合格項目記錄，填寫工程整改單，要求施工單位整改并進行復查（注：驗收應注意的事項：室內設施設備的完好，管道是否做過保壓試驗，入戶門有無破損、凹痕、掉漆，窗扇有無加斜及漏氣現象；室外項目主要驗收主管網是否通暢，有無跑冒滴漏現象，每戶均通過通球試驗確保管道無堵塞；參與三期消防及供暖設施設備管道注水保壓驗收，對冷水井、污水井及暖氣井分類標記，制作方位明細表，便于日后維保；通過現場查看排除安全隱患，減少工程遺留問題。后期制作三期業主上房、裝修明細表，輸入樂天系統，便

于集中上房收費；按檔案歸檔要求接收竣工資料，分裝上房及裝修資料；確定建筑垃圾池位臵及綠化、保潔取水點設立；逐步接收三期設施設備，定崗定員，熟悉設備運行；水、電表號的抄錄辦理水、電過戶，落實水、電、氣開通時間；小區通郵及有線電視、網絡開通時間等，在前期介入期間還會遇到各種各樣的問題，在此我就不做贅述了。

通過上述介紹，我想大家對物業前期介入的內容及注意事項已經有所了解，前期介入是管理與服務小區的第一站，站好這一站至關重要，希望本次培訓能給大家在以后的工作中帶來幫助，在此感謝大家的支持與配合，本次培訓到此結束！

第五篇：前期物業介入工程工作報告

前期物業介入工程工作報告

青城華府項目自2010年11月份物業前期介入以來，按照董事長的指示，在配合好項目、服務好營銷的同時。依據項目規劃設計的31個要點開展工作，就參與小區的規劃、設計和建設方面（主要從安全防范、房屋主體、設備設施、園林景觀、隱蔽工程、智能化等）。從業主(使用人)及物業管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。

一.規劃設計階段：

從方便業主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業管理成本的角度，向項目部提出物業管理規劃設計階段物業管理前期介入報告；總結類似的規劃設計缺陷、工程質量疑點難點問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱蔽污排生活管網的施工程序、飄窗滲水、車位設計、主供電容量等）。在介入報告中列出并反饋至各相關部門，以便在規劃設計時及時修正和避免。在每項工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項目資料室翻閱查看建設工程施工圖紙。對每處設施設備布局仔細斟酌，就不明事項與項目責任工程師進行探討，是否規范合理設計、能否滿足業主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應的考慮（如：①管理用房的預留，包括今后的業委會用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、物料倉庫、清潔工工具房等。②小區相對集中進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。車輛及人行出入口盡量專用設置，所有車輛出入口應當直接對小區外部，當不能完全分開時也要在具體的設置中方便物業管理，應有適當的引導隔斷措施。③小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜名貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對房屋及路面有不良影響；建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。④小區內盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉盤等；水系的設置不易太多，既不利于清理，也不利于節能降耗和物業管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時便于更換；電梯間的電梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小區路燈盡量采用全功率及半功率布線，以便節約用電，其控制應具備光亮自動控制技術；另外，應采用通用型燈座，耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用 1

節能類型。單元樓道燈應采用光控紅外線復合開關，以便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉站最好設計在小區進出口附近處，盡量不靠近住所，東西兩側，以利風向，使氣味不聚集小區，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車輛在外作業不影響小區。⑧小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度，各類井蓋盡量避免安裝在主干路上；所有重要埋設管線應做好地面標示；重要管路，在過路時應注意抗壓設計；重要管路和線路要預留備用管線或活口，以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財。⑨各房間均應考慮空調設置位，防止因沒有設計造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應預留空調位及排水管）。

二.關注施工質量，緊跟施工進度，提出合理建議：

堅持參加項目周例會和監理例會，以便及時全面了解各施工進度和時間節點。時刻關注工程質量和工程建設進度，要求工程組每日親臨施工現場，了解施工情況，及時發現問題和反應問題。對各類問題做好記錄取證拍照，如實反應到監理和項目部（如：①消防監控中心原設計面積小且不便于利用。②各商網及各電梯機房均為設計爬梯，不便于日后清理和維修。③小區圍墻周界原均未設計紅外對射技防系統，通往地下室樓梯未設計門禁系統。④小區內圍未設計便民公廁。⑤電梯前室裝修時未預留各管、線檢修口。⑥各進戶門、消防門門套灌漿不實。⑦飄窗周圍沙漿澆灌不嚴實，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現象。⑩隱蔽污、雨排管網不按規范到井，主污排水管不按規范夯實墊層）。在項目領導的重視下，以上問題都很順利的得到了有效解決和控制。

三.加強工程人員的專業技能培訓：

結合項目工程進展擬定了工程培訓計劃，主要以物業接管驗收程序、物業接管驗收標準及檢驗規程、住宅分戶驗收標準與要求、工程疑難100問、項目規劃設計的31個要點等科目重點培訓。

以上是管理處根據項目工程進展所做的相關工程方面的工作，針對下步工作管理處繼續緊跟施工進度、關注施工質量，堅持抓好工程人員的專業技能培訓（如：《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》、《建設工程質量管理條例》）。重點抓好接管驗收（如：①嚴格按《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》的標

準驗收。②對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，請求項目提出補救和解決措施并備案。③在接管驗收時要求項目對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術資料和各單位名稱、工程項目、工程負責人聯系電話、保修期限等內容列出清單備查。④請項目協調各施工單位，適當備留未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后維修便捷并減少費用。⑤凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的聯系施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。⑥驗收時密切注意和物管相關的設施和管線有無按規范要求做好。⑦小區公共設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明，避免以后引起業主投訴、爭紛）。

青城華府管理處

2011年9月10日