第一篇：物業管理公司前期介入的主要工作內容

物業管理公司前期介入的主要工作內容

1.方案設計階段的前期介入工作： 2.設備房設計： 3.中控室

4.中控室和消防控制室合二為一。5.具備自然采光和通風。

6.位置宜設置在小區相對居中位置。

7.大型社區中控室數量宜設為一個，如必須設為多個時，應設置一個總中控室，其他中控室信號聯網至總中控室內。

8.地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于2.6米結構頂）小區出入口數量，配套設施（如會所、幼兒園、泳池等）建造標準，豐要景觀設施（如水體）大小，小區安防設施及標準等。

9.配電室、發電機室、大型空調機房

1.配電室、發電機房宜居中設置，控制其數量，但應考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響。2.不應設置在建筑的最底層，必須設置時其房間地面應高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

3.其他設備房根據設計，有噪音和震動影響居民的設備房，應遠離居民區，或采用減震降噪措施。4.商業配電室，冷凍站設置獨市值班室。

5.通風窗設防鼠網，電梯機房通風窗外設雨棚。6.配電房、水泵房、中控室進出通道裝設防鼠板。7.強、弱電水井采用通開鑰匙。

8.除設計消防通風系統外，設備房應設置排風扇。

9.底樓和正負零以下強、弱電間的進出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應用無機堵泥，對所有縫隙再次密實性封堵，防止因室內外溫差形成的結露現象，對設備設施帶來的損壞。10.設備房墻地面

1.地下室設備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩子、防潮涂料。2.設備房地面均采用普通防滑地磚。

3.有水設備房間設置排水溝及鑄鐵箅子。4.出入口數量確定

1.出入口在滿足規劃的同時，數量宜偏少。

2.根據小區周邊公交港、商業等考慮人行出入口位置，同時方便業主出行及消費，帶動商業經營。3.車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區宜與洋房、高層分開；如設置為多個年庫宜采用通道相連，盡可能減少小區內設置車庫出入口，有條件的按特級車庫標準。

4.商業、soho 樓人、車出入口應分開設置，車行出入口同時宜設置在大堂相鄰處，避免不好找出入口而導致車不入庫。

5.形成收水口的組團大門等應設置截水溝。6.生活、建筑垃圾收集點確定

1.與住宅間距合適，應考慮風向因素，一般間距住宅20-30米五右為宜。2.臭氣排放不影響住宅和商業。

3.露天設置時景觀作美化處理、同時考慮除渣車的回車場地和高度。4.根據地域不同特點設置于地下室的，要考慮排風、除渣車的通行。5.設置照明、清潔水、排水溝，動力電源根據垃圾箱形式需要而定。

6.一般一個項目設置一個垃圾站，有條件宜居中，距項目最遠點不宜超過1.5KM，建筑垃圾點一般與生活垃圾站集中設置。7.圍墻方式的確定

1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數量。

2.高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內無攀爬支撐點。

3.鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有矛尖。4.實體闈端面層不使用淺色材料。5.不采用強度較低的圍網、柵欄等。6.人車交通流線的確定

1.宜采用人車分流。

2.車行宜直接進入車庫。

3.樓棟與車庫設置相連通道。

4.配套設施的確定，學校、幼兒園、會所、泳池等 1.項目相對集中位置。

2.獨立管理，出入口單獨向小區外。3.面向小區外、水電氣單獨計量。4.會所宜辦理獨立產權，商業性質。

5.物業用房（包括：臨時、過渡、永久及售場用房）的確定

1.管理處、客戶中心一般合并設置在小區相對集中位置，客戶中心設在平街層，面向小區外，有停車條件，客戶中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件；配置專用的裝修接待室。

2.工程、綠化、保潔用房考慮服務半徑，宜設置在小區相對集中位置，可設置在地下或架空層，根據業態設值班點及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠。

3.保安用房需有采光條件，根據小區面積，可集中或分開設置，數量以1-2個點為宜，對業主影響小，宜設置獨立向外的出入通道。

4.過渡性物業用房位置根據實際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用需要。5.預留自然通風良好，且不影園區觀感的庫房被服晾曬空間。6.保潔間、公共衛牛間、確定 1)公用衛生間：

1.高層公寓樓在-層設置。2.每組團設置。

3.社區商業根據服務半徑考慮。

4.商業每層設置一組（考慮服務半徑，以120米為宜，平街層不設置）5.出入口門崗附近無公用衛生間的應在門崗設置衛生間。6.集中商業除首層外的其他樓層設置衛生間。7.保潔間：

1.高層公寓樓每棟大堂或架空層設置。2.花園洋房每個組團設置。3.別墅每組團設置。

4.商業每層設置（考慮服務半徑，以120米為宜）。5.社區商業根據服務半徑考慮。

6.面積4平米，設拖布池，5孔插座，照明。7.施工圖設計階段：

(一)土建部分（只針對清水房）： 1)車庫圖紙設計部分建議 1.出入口車道

a)長于10米坡道，設置3道截水溝（入口與環境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交界處），雨量較大的地區做適當增加。

b)木坡度≥8%的車道，宜考慮減震、防滑措施；宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材料。

2.車庫排水溝

c)排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。3.管溝防返水

d)與設備房相連的管溝應采用防滲水和返水措施。4.車庫雨污井、提排

e)車采用防臭井蓋；提排設置超高水位報警信號到中控室（提排不能設置在業主產權范圍內）f)提排泵坑蓋采用輕質材料；必須采用水泥蓋的提排井蓋應利于方便開啟，重量不得超過50kg，且應設置提升著力掛件（或孔）。g)深度大于1.2米的必須設計爬梯。

5.進出車庫擋墻上的管線孔或套管應有效封堵。

6.出入口均應設置帶色環的限高桿并配置限高標示；各防火分區卷簾門應設置限高標示（雙行道在卷簾門兩邊均應設置）。

7.關注柱網間車位布置的合理性；（凈間距一般在8米左右為宜）。

8.車庫排風井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對住戶影響。9.設備房平而布置

1.方便維修及日常保養。2.配電房位置不影響住宅。

3.重要設備房，如配電室、發電機房、集中空調機房等不宜設置在最底層，必須設置在最底層時，設備房地面應高出房間外300mm--500mm左右。4.管井及樓層設備間

1.管井及設備間的檢修通道應設在公共區域。

2.管井設置排水及防水（樓層內設置保沽取水點的管井墻地面均應作滿防水，規避結露現象造成的墻面返潮至戶內）。3.建筑強電部分：

1)光源選擇及控制回路： 1.光源選擇及控制見附件。

2.樓道燈具安裝距地面應低于3米；

3.公共區域照明燈具，高度宜低于4米，利于維修；

4.紅外感應開關（延時時間60～180s可調，感應距離>3米，感應角度115度）5.發電機電源供電范圍： 1.發電機：

h)保障性負荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳池照明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統、保安系統電源、電話機房照明、幼兒園、影院、環境照明容量的50%、部分大型商鋪的備用用電，負荷計算時考慮需用系數和同時系數。

i)主力店：主力店應單獨設置發電機，供電范圍為主力店消防負荷和保障性負荷，發電機容量選擇時按最大可能消防負荷和保障負荷的較大值選取。

2.UPS電源：中控室及安防系統滿足24小時使用。3.應急燈盒：設備房設應急燈。

4.發電機與市電的聯動：市電停電發電機自動啟動、自動投入，市電來后發電機延時3分鐘停止。5.集中商業商鋪應急照明電源與備用電源分開設置，雙電源轉換設置在商鋪內。6.建筑弱電部分： 7.戶內對講門機：

1.主干線IP到單元／單元進戶為總線。2.信息發布功能。

3.各門崗門機和管理機可以同時呼叫不同單元總線住戶。

4.對講話機斷線、短路＼斷電及數據線路不通時可以在線檢測、自診自檢功能。5.蓄電池滿足戶內對講及報警停電后繼續使用24小時。6.信號分支器具有隔離保護功能。

7.對講分機、信號分支器一個項目預留5套備品備件以滿足維修替代使用。8.系統具備屏蔽住戶分機，呼叫管理中心功能。9.戶內報警：

1.軟件即時（延時≤2S）顯示戶內報警信息（如房號、報警類型）并聲音提示。2.報警時彈出戶內相關信息。

3.戶內報警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。

4.軟件支持報警控制器在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。5.軟件數據自動備份／恢復、報警記錄自動覆蓋。6.監控設備：

1.攝像機實時監視（1、4、9、16分割顯示），2CIF格式畫質錄像存儲30天。2.能自動或手動切換，在畫面上應有攝像機的編號、地址和時間顯示。3.報警發生時相關監視視頻閃爍提示并同時彈出全屏顯示。

4.主機支持視頻移動偵測、攝像機畫面丟失報警。5.軟件支持按時間、通道查詢錄像信息。6.硬盤錄像機宜支持全Dl錄像格式。

7.支持不少于50臺的以太網聯網，支持雙碼流網傳。8.支持各類報警、實時及錄像信息上傳。

9.在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時間。

10.圍墻應設置攝像輔助照明，光源安裝不能正對攝像機，選用發散光源。11.中控室監視器選擇專業純平監視器。12.周界報警：

1.報警時聯動打開對應圍墻探測燈和彈出對應攝像機畫面。

2.圍墻高度不宜低于2.2米，技防與物防安裝間隙不大于0.4米。

3.軟件即時（延時≤2S）顯示周界報警信息（報警編號）并聲音提示。4.報警時彈出電子地圖信息。

5.軟件布＼撤防、旁路防區，軟件并有記錄。

6.軟件支持報警模塊在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。7.軟件數據自動備份／恢復、報警記錄自動覆蓋。8.給排水部分 1)保潔取水點設置

1.高層住宅首層、頂層及每隔10層設置。2.SOHO樓首層、頂層及每隔3層設置。3.寫字樓每層設置。

4.花園洋房每單元首層（或負一層）設置。5.別墅在環境中設置（與綠化取水點合用）。

6.車庫每層設置保潔取水點，且端柱立面應貼1.2米×1.2米的瓷磚（100米以內居中設置，大于100米的車庫間距60～80米設置，管徑不低于20；洋房可以與設置在負一層的樓棟保潔取水點合用）。

7.水泵房、中控室、中央空調機房、屋面冷卻塔和濕式報警閥間應在房間內或附近設置保潔取水點。

8.綠化保潔供水路徑、分段、點位布置及安裝方式建議

1.供水系統采用環網供水，主管管徑不低于DN63;每小環網供水系統覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右。

2.給水管分級控制，小環網之間應連通并設置閥門。

3.采用成品快速取水閥，快速取水閥前設置球閥；每50米靠路邊設置，景觀面積20平米以上的綠地應采用噴灌方式。4.景觀部分

1)水體數量及體量設置

1.水體數量及體量在不影響景觀設計效果的前提下，宜少不宜多。

2.水容量大于25立方米應采用循環系統。大于3 0 0M3，設置水泵房、凈化設備；回水管應設閥門。

3.大于200M3的水體設置加壓設施接入綠化管網，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4.水體每級及泵坑底部設排水、排水管設閥門、排水管徑考慮排水時間不超過30分鐘。5.泵坑不設在水體內。

6.采用時鐘控制，未設置泵房的水體應集中控制，控制箱結合照明控制箱設在門崗處。7.景觀給水設計

1.供水系統采用環網供水，主管管徑不低于DN63。2.給水管分級控制。

3.采用成品快速取水點，每50米靠路邊設置；高邊坡地帶應采用噴灌方式；北方地區均采用自動噴灌。

4.園區排水設計

1.單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應有組織排放。

2.車庫頂板應有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。

3.道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。4.游泳池及配套用房布置

1.對外有經營條件，宜與會所集中設置；周邊不宜種植易落葉和根須發達的喬灌木植物。2.深水區與淺水區分開、游泳池與環境采用安全分隔。

3.游泳池設置加壓設施接入綠化管網，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4.泳池四周設置痰槽。5.采用系統吸污。

6.更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。7.工程建設階段：

(一)土建部分（只針對清水房）： 1)商業及住宅煙道

1.豎向煙道不能直角轉彎。

2.煙道應伸向屋頂高空排放，同時應離住宅距離大于20米。3.頂端煙帽設置應利于排煙、具備防雨水進入功能。

4.經過住宅臥室、客廳等功能房間時，應具有隔熱、防漏煙功能。

5.商業煙道不宜設置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設置坡向截面大的煙道匯集排放。

6.洋房、別墅均設置排煙道。7.空調機安裝位置

1.空調位尺寸滿足該房間面積對應功率的常見空調室外機尺寸。

2.裝飾百葉正投影間距宜不低于lOcm。（采用其他形式百葉要利于室外機散熱排風）

3.空調位附近應設置有組織排放冷凝水的排水系統（應能收納冬夏季排放的冷凝水），空調機位設置地漏，空調擱板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。4.空調外機位設置不低于兩面進出風，排風面與機位同寬。

5.空調機位設計時應考慮在自有使用權范圍內出入安裝。（增加的側回風百葉設置為可開啟的活動門，方便安裝和維修）

6.上海地區靠近公共通道的外機位必須距地2.2米設置。

7.分體式空調機位的墻面必須采用實心砌體，滿足空調外機墻面安裝的強度。

8.連接內外機的冷媒管長度控制在3米內，最大不得超過4米；（杭州地區必須控制在3米內）9.戶式中央空調：

a)室外主機宜選擇頂排風式的機型，避免側排風對植物和相鄰住戶的影響；結構設計時應設計好戶內外管線安裝通道的預留預埋。b)室外機位必須設置排水接口。c)預留主機安裝時的運輸通道。

d)交付標準安裝到位的空調系統，控制器安裝在室內。10.建筑強電部分：

1)維修、社區活動電源及節日彩燈電源位置及容量

1.維修電源：商場、住宅公共區域、環境按50米間距設置220V 16A五孔檢修插座；主出入口、園區干道或業主活動相對集中的廣場等處設置節日或園區活動電源，容量大小應根據位置優勢來確定，一般為380V 10~30kw。

2.公區電纜不能通過業主私有產權的區域或商鋪內；圍墻照明線纜敷設及轉線井不宜設置在圍墻外。

3.公用電纜井不能面向商鋪內開門。

4.計量表的標示：應采用防脫落、防掉色的材料制作。5.建筑光彩照明

1.l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對客戶影響的建議 2.2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應安裝在屋面女兒墻上，利于維護。3.建筑弱電部分：

1)安保人員巡更系統安裝：

1.軟件實時顯示巡更計劃執行情況，正常、未到巡更記錄（在線巡更）。2.巡更計劃（巡更路線、巡更點、時間可靈活組合）編輯。

3.軟件能查詢巡更人員的日期、時間、地點、姓名或代號等數據。超時、漏點等非正常信號語音或聲光提示，并自動調出非正常信息。

4.軟件支持在線巡更點在線檢測（巡更點故障軟件即時文字、語音提示）。5.軟件數據自動備份／恢復、報警記錄自動覆蓋。6.車管系統安裝：

1.軟件實時顯示車輛進出信息及圖片。

2.住宅臨時卡由人工收／發卡，出場時固定卡自動開閘，臨時卡確認后手動開閘。

3.商業車庫設集中收費亭及收費電腦，帶司機進出場圖像抓拍功能，進口自動取卡、出口自動吞卡。

4.系統具有語音提示、LED顯示、人工圖像對比功能。5.道閘具有防抬桿、桿臂一體化、帶準確平衡系統。6.出入口有防砸車裝置。

7.道閘起桿到啟桿完畢≤2S，刷卡到啟桿完畢≤4S。8.一卡一車，防重入功能。9.終端機支持信息處理功能。

10.商業采用IC卡，住宅卡片采用EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配1張／戶，別墅2張／戶。

11.門禁系統安裝： 1.車管門禁一卡通。

2.軟件實時顯示并記錄各出入口刷卡信息，能按時間、卡片、人員查詢歷史信息。

3.對卡授權、發行、掛失、解掛、補發、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關資料。4.卡片采用IC、EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配2張／戶，別墅3張／戶（可采用10CM近距離卡）。5.背景音樂系統安裝：

1.能播放CD、MP3等格式的音樂。

2.調節各分區音量并監聽，聲音清晰、通透，但不吵人。3.給排水部分

1)消防末端試水裝置、閥門位置

1.消防末端放水閥應設在公區有排水的位置。

2.信號碟閥和水流指示器、消火栓環狀管網閥門宜設置在公共區域。3.下沉式花園的排水方式建議 1.設置有組織排水。

2.采用提排排水時，提排井應設在公共區域，設置超高水位報警信號到中控室。3.暖通部分

1)戶式中央空調室外機安裝位置

1.安裝基座與住宅結構分離，避免共振。2.應選擇在隱蔽區域，避免安裝在陽臺。3.天然氣管網安裝及預留預埋

1.餐飲商鋪天然氣調壓箱至商鋪內的管道安裝完成。

2.住宅區的調壓箱設置在公共區域，不設置在業主私家花園內。3.保安宿舍、游泳池、會所設置天燃氣表，并配置燃氣鍋爐。4.管道保溫材料

1.空調風管及吊頂內的排煙管采用離心玻璃棉保溫，冷凍和冷凝水管采用橡塑保溫。2.屋面上的冷卻水管采用橡塑保溫，同時用鍍鋅板做外防護。

3.柴油發電機尾氣管及熱水鍋爐煙道要求保溫，采用復合硅酸鹽，熱水鍋爐煙道保溫后用鍍鋅板做外防護。4.景觀部分

1)景觀圍墻樣式（高度及防攀爬）

1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數量。

高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內無攀爬支撐點。

鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低丁3mm，頂部有矛尖。實體圍墻面層不使用淺色材料。康體娛樂設施

獨立設置的網球、籃球等有安全風險的運動項目，須有效安全防護措施。設施于景觀中的健身娛樂設施，按每200米半徑范圍內設置一組且不影響景觀和業主的私密性；地面設置安全地膠，與園區的通道之間用丁步石連接；安裝牢固且入土埋設的構件應做防腐處理；應設置器材使用須知告示牌。3.硬景鋪裝

1.石材選擇：耐臟、防滑

2.花臺等外表面材料：不宜采用涂料或淺色涂料

3.車道及露天停車場：宜采用瀝青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。4.軟景內有人員經過的位置：設汀步石。5.公區設施設備

1.位置要求：非業主使用的設備設施（如公區水表、車庫通風井、天然氣調壓箱、配電箱等）或室外消防栓不能安裝在業主產權范圍內。2.項目檢查及驗收階段：

(一)土建部分驗收（只針對清水房）： 1)房間幾何尺寸檢查

1.天棚是否平整，誤差是否在規范要求內。

2.墻面是否豎直，陰陽角是否垂直，窗臺是否有大小頭。3.地面水平度檢查是否符合規范要求。4.墻面空鼓裂紋檢查

1.墻面空鼓情況檢查，并進行修補。

2.裂紋檢查，確定不是結構性裂紋，并對裂紋進行修補。3.門窗安裝及成品保護情況檢查

1.檢查門窗安裝情況，開閉是否平順，及時調節。

2.門窗型材是否有劃痕，玻璃是否有劃痕，如果超過規范，需進行更換。3.門窗型材，入戶門是否有撞傷變形，需及時進行返廠。4.強電安裝部分驗收

1)強電配電箱安裝情況檢查

1.配電箱各線路是否接線正確，保證不出現短路情況。2.配電箱開關排布是否美觀，整齊。3.各房間強電安裝檢查

1.各房間強電是否貫通，強電穿墻和穿管情況是否規范。2.插座是否安裝美觀，電路是否通暢。3.弱電安裝部分驗收 1)弱電配電箱情況檢查

1.弱電配電箱安裝位置是否合適，安裝是否穩固，有無破損。2.弱電項目是否齊全，電話、網絡、電視等有無漏接。3.戶內對講和安防設備情況檢查

1.戶內對講設備是否安裝到位，包括位置是否合適，工作是否正常，有無破損。2.紅外感測探頭（如有）安裝位置是否合適，工作是否正常。3.緊急報警按鈕是否配置到位。4.給排水部分驗收 1)蓄水試驗及防水測試

1.衛生間15天以上蓄水試驗，保證衛生間無滲漏。2.廚房、陽臺等部分局部防水是否處理到位。

3.外端防水測試，重點關注窗框等是否有滲水情況。4.給水管道安裝情況

1.給水管道安裝是否整齊、美觀，管道位置有無擋住其他功能設備。

2.3.4.5.1.2.2.3.4.1.2.3.4.1)1.2.3.1.2.3.1)1.2.3.1.2.3.4.1.2.3.4.1.2.管道接頭是否整齊，有無滲漏。

入戶總閥安裝情況檢查管道壓力測試，有無滲漏等。落水管道安裝情況

地漏安裝是否到位，落水是否通暢，重點檢查有無建筑垃圾。

落水管道安裝位置是否合理，尤其是廚房落水管道安裝位置是否合適。空調預留冷凝水管安裝是否合適。暖通部分驗收

天然氣管道安裝情況

天然氣管道安裝密閉情況是否到位，有無泄漏，是否有必要的保護措施。

燃氣表安裝位置是否合適，安裝是否規范，是否運轉正常，燃氣表原始讀數記錄。采暖設備安裝情況（如有）

暖氣安裝情況，是否有漏水情況，水路是否通暢。地采暖安裝情況，有無滲漏，保護措施是否到位。景觀部分驗收 硬景部分驗收

小區道路鋪裝路面是否平整，道路排水施工是否完整。

石材部分安裝情況檢查，石材掛接，拼縫是否符合規范，有無做防水。軟景部分驗收

植物種植有無遮擋戶內光線。植物保活措施是否到位。綠植搭配和優化建議。景觀水體部分驗收

水體循環泵安裝情況檢查，能否正常工作。水體防水施工是否到位，有無滲水情況。水體有無返堿情況。導示系統檢查

導示標牌是否清楚，能否保證業主找到相應線路。導示牌安裝是否到位，有無損壞等。

第二篇：物業管理前期介入

物業管理前期介入

總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業管理

● 設施設備調試期物業管理

● 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

● 前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作

1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發商協商，進行改進。

5.對影響小區（大廈）功能、危及設備和業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發商備案處理。

二、設施設備調試期物業管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案

3.從物業管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發商。

4.參與設備調試，對小區（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工作環境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規程

和各項操作指導書。

三、小區（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業管理

1.小區（大廈）竣工驗收

2.物業企業接管驗收

物業按業主進駐使用的要求進行全面檢查，物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統 ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統 ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統等

（5）電梯系統

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等（包括暖風系統）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

（7）弱電系統

■消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議也可）等。

（3）公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發商認可；屬于無法返修的項目，報告開發商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開

始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據小區（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物

業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛生與環境衛生前期介入

在小區（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展，管理處經理將在小區（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業各職能機構建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業主全面進駐準備

小區（大廈）業主全面進駐之前，管理處將主動與業主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他業主的影響。

二、前期物業管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區（大廈）《物業管理前期介入方案》。② 派長駐小區（大廈）施工現場管理人員3人，在中標15天后進入現場，負責與施工管理方保持密

切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作

維修規程和各項作業指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業管理公司派往小區（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業人員7人參與接管驗收，擬定小區（大廈）

《物業管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據小區（大廈）實際情況和待業慣例，建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業管理前期介入方案》

參與設施設備的調試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統方案竣工驗收

物業接管現場驗收（包括備品 備件）

物業各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整

第三篇：物業管理前期介入

淺談物業管理的前期介入

（發表于《中國住宅設施》、《首都房地產》）

眾所周知，房地產開發的市場機制一般由生產、流通、消費三個基本環節組成，而物業管理是房地產消費環節的主要活動。因此，人們習慣地將物業管理稱為房地產開發的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產生，不但給物業管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發商的信譽和利益。

實際上，物業管理是房地產開發的延續和完善，是房地產開發的最后一道關口，在房地產開發的全過程中起著重要的作用。隨著房地產市場的日趨成熟，消費者不僅關注開發商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業管理。

筆者在房地產及物業管理行業工作多年，深切地認識到，物業管理提前介入房地產開發活動，已成為市場的必然。

一、物業前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產市場見怪不怪的一道特殊風景。

我們的客戶怎么了？我們的開發商怎么了？我們的物業公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現其本質。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區的磚混結構多層住宅中，經常會出現因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現，常常令業主深感疑慮和擔心，進而引發一系列復雜的糾紛。在甲小區處理類似問題的過程中，物業人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經驗。在甲小區二期工程的前期設計時，就此類問題，物業人員曾主動向開發商提出了具體的預防性建議。可惜的是，該開發商習慣地認為物業人員不是專業的工程技術人員，在工程專業問題上不如設計師，對物業的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現，成為開發商和物業公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區的施工中，銷售人員及物業人員無意中發現各戶衛生間內沒有暖氣，于是趕緊找開發商交涉。而開發商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛生間內可以不安裝暖氣，對物業人員的合理化建議沒有采納。結果乙小區竣工三年以來，衛生間沒有暖氣始終是業主投訴的熱點之一，甚至個別業主因此拒繳供暖費，給小區物業管理及開發商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區竣工后，在進行物業接管驗收時，物業人員發現該小區的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發商錯誤地認為物業人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發生了竊賊翻墻而入的事件，小區居民意見很大，紛紛抗議，開發商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業管理提前介入房地產開發活動的必要性。物業管理專業人士介入房地產開發活動的時間越早，就越有可能更多地規避一些不應發生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產糾紛中，的確有個別物業服務不到位的，也有個別業主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優秀的技術人員也有他一定的局限性。稍有經濟學常識的人都知道，在市場經濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經常出現那些使用功能和質量方面的問題？

物業管理如能早期介入房地產開發活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發產品的品質更符合市場的需求。

概言之，物業早期介入，具有如下作用： 有利于優化設計，完善規劃設計細節； 有利于提高工程質量；

有利于保證物業的使用功能；

加強對物業的全面了解，便于后期管理服務。

二、物業管理前期介入的時機與階段

既然物業管理在房地產開發活動的前期介入十分必要，那么，物業管理究竟在什么時機或說在房地產開發的哪個階段介入最為適當呢？

因物業管理在我國起步較晚，而最早又是房地產的附屬產業，所以，物業管理的介入時機也有一個逐步發展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業管理往往是在業主入住前才匆匆介入。開發商完成征地、拆遷、規劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業主辦理入住手續之前，才將建成的物業移交物業公司。此時，木已成舟，物業介入后即便發現不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現狀。在此境況下，物業管理的主要工作之一往往是為開發商處理遺留問題。、隨著房地產業的發展與成熟，人們對物業管理工作日趨重視，物業管理的介入階段逐步前移至房地產銷售階段。政府有關規章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規定：“建設單位銷售物業時，應將前期物業服務合同中的物業管理服務內容和質量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內容。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”物業管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業服務專業知識培訓和指導，避免在銷售中經常出現的亂承諾、虛假承諾現象，減少業主入住后的糾紛。但在房地產銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發商的習慣作法是聘請一家較好的監理公司，再派駐幾個好的工程技術人員即可，往往認為物業管理人員不是專業的施工技術人員，對物業管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業主和物業管理企業來直接面對有可能出現的各種問題。物業管理人員在長期的工作實踐中，對各種質量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現。

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發商已不再止步于請物業管理人員介入施工管理，而是將物業管理的介入時機提前至了前期規劃設計階段。規劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設計人員往往習慣于從技術角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業管理專業人員此時介入，可從業主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節，進一步優化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優秀的開發商為提高自己產品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環境和房屋產品的不斷變化的更高需求，在房地產項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業管理問題，請物業管理專業人士對項目論證發表意見，提出建議。

物業管理提前介入房地產開發活動，已成為業內的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產品的品質；介入越早，越能贏得市場。

三、物業管理前期介入應注意的問題

物業管理前期介入，主要是發揮物業管理專業人員的經驗和特長，彌補房地產開發前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業管理活動。想做好物業管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：

（一）加強業務學習和積累，不斷提高物業管理人員的自身素質。物業管理工作，涉及規劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業知識。在日常工作中，必須加強自身的業務學習，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。對平時常見的質量、使用功能問題，要分析其產生的原因、預防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發揮應有的作用。

（二）了解業主的呼聲，虛心向業主學習。我們直接的服務對象就是廣大的業主，沒有人比我們更具深入接觸業主的先天優勢。業主可以不懂建筑學，但他們做為房地產產品的最終使用者，往往比專家更深知產品的優缺點，更了解產品應該改進的方向。業主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業主的意見和呼聲，并將其條理化、系統化，在前期介入的過程中，才能真正站在業主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調整好自己的心態，擺正自己的位置。物業前期介入，只是在房地產開發活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協調好同各個部門的工作關系，不要越俎代庖，更不能搞越權指揮。但搞好關系，不是不談問題。對前期發現的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關人員交涉，要據理力陳，切實發揮物業前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業管理前期介入，重點要確保開發產品的使用功能和質量。物業管理人員應根據以往的經驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業管理前期介入的過程中，物業管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發生變更、增減，特別是管線的節點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業管理工作帶來便利，既能提高物業管理企業的工作效率和工作質量，也能提高業主的滿意度。

物業管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關鍵是以產品的使用者（業主）為中心。通過物業管理在房地產開發活動中的前期介入，必將使房地產開發行為日趨規范，使房地產開發產品日益符合廣大業主的需求。

第四篇：物業管理公司前期介入的工作崗位職責

物業管理公司前期介入的工作崗位職責

項目的論證階段，就該物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式發表意見建議。

1將就整個項目的配套設施建設進行審評并提出意見和建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便于未來業主的使用又要防止對業主的生活產生影響和干擾。

2．確定物業管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業管理的目標和要求。堅持“兩會一單”制度，堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業戶的利益、有利于物業銷售和售后物業管理出發，從而提高工程質量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補的終生遺憾。

3．對新建物業內智能化系統的設計、商業配套設施的建設、中心會所及休閑區域的布局等根據我們實際運作中積累的豐富經驗論證設計方案并提供整改的書面意見。

4．此階段根據前期物業管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等。建設階段的介入在建設階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據物業建設的進程逐步招聘相應的部門管理人員并對招聘的物業管理人員進行培訓，組織編寫各類文件和規章制度，建立對內、外關系的工作程序和工作要求，起草業主公約、裝修守則和物業管理中涉及到的文件資料。并與物業建設單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關執能部門協調，從而確定今后相應的管理方式和收費標準。

銷售階段的介入

1在銷售前，將物業管理方案整理并全面完成，將許多涉及業主買房應知的內容，以書面文件的形式確定下來。

2．銷售前對租售員進行系列的物業管理培訓，使他們對物業管理的基本概念和基本知識有所了解，對內的物業管理內容和模式有統一的理解。

3在租售現場設立專職的物業管理咨詢人員，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業的租售，也能使未來業主對物業管理豎立信心，增強未來業主對物業保值增值的信心。

4為使業主或未來業主對物業管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規范化工作，更使得業主對物業管理的印象加深。

第五篇：前期物業管理介入工作要點

第一章早期物業管理介入階段（工作要點及內容）

從租戶、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

1、管理內容：

1.1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

1.2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

1.3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

1.4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

1.5、提供廣場公共部位環境設計的相關意見；

1.6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

1.7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

1.8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

1.9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

1.10、參與項目公司與物業管理有關事宜的協調和溝通；

1.11、參與項目公司物業竣工驗收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；

2.3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

2.4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

第二章 前期物業管理實施階段（工作內容提點）

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、租戶二次裝修管理、安防管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

第三章 接管驗收管理

為確保廣場的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護租戶的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。

物業接管驗收標準作業程序。

1.1、管理內容：

1.1.1、了解物業建設的基本情況，與項目公司及時溝通，確定接管驗收時間；

1.1.2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

1.1.3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

1.1.4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

1.1.5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：

1.1.5.1、核對、接收各類房屋和鑰匙；

1.1.5.2、核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

1.1.5.3、核對、接收各類設施設備；

1.1.5.4、核對、接收各類標識。

1.2、管理措施：

1.2.1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

1.2.2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

1.2.3、掌握物業驗收的標準和程序；

1.2.4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

第四章開荒清潔管理

開荒，是建筑物清潔保養的一句行話，是指建筑物裝修工程結束后第一次徹底的清潔保養。開荒是一個綜合工程，由于建筑工程中常常會遺留下許多垃圾污垢，涉及建筑物內外的所有裝修表面，而且污垢的程度是罕見的。各種地面石頭，墻壁上會遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項最艱苦、最復雜、最費神的工作，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質量和檔次，所以做好開荒有著相當重要的要求。開荒程序如下：

3.1粗開荒：

清理施工現場留下的裝修垃圾，通常粗開荒由施工單位來實施完成。

3.2細開荒：

3.2.1墻面:

按不同墻面材料采取不用的方法：

a.石材、墻磚墻面可用液體清潔劑及水進行清潔保養，液體清潔劑應采用中性。清潔保養的注意點在板材的接縫和凹凸面上。在用水清洗時，必須注意對地面的保護;

b.金屬墻面可用液體清潔劑及水進行清潔保養，液體清潔劑應采用中性。在使用金屬光亮劑前，必須將潮濕的金屬墻面擦干。在用水清洗時，必須注意對地面的保護;

c.涂料墻面不得使用液體清潔劑劑水進行清潔保養。對墻面的浮灰應使用灰塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允許的情況下，可使用濕抹布配合專用清潔劑擦拭。對濕抹布擦拭后產生的水漬、印跡，應及時采用同牌號、色號的涂料修補。

d.踢腳線是墻面清潔保養的最后工序。踢腳線有木質的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢腳線接縫和與墻面交接的平面是清潔保養的重點。木質踢腳線在使用液體清潔劑劑水進行清潔保養時應謹慎。

3.2.2玻璃及門窗:

門是物業的臉面，玻璃和窗戶是物業的眼睛。搞衛生有窗明幾凈的說法，所以清潔好門窗和玻璃尤為重要。

a.門：

分清門的材質，用專業清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無遺漏、無死角。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養的重點。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機皮擦拭干凈；

c.窗：

要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈;

d.對玻璃及門窗進行清潔保養時，必須注意對地面的保護。

3.2.3地面:

環境的干凈首先表現在地面，按不同的地面材質使用不同的清潔方式：

a.釉面磚地面：先用刮刀把釉面磚表面的污垢、保護蠟層刮掉，可用機械清洗。b.石材地面:分清花崗巖、大理石。在選用清潔劑時應掌握好pH值。

c.木地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機械清洗 d.復合地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機械清洗。

3.2.4、衛生間：

堅持由上而下的原則，首先認清衛生間頂子的材質，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據不同的材質用不同的清潔方法進行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點、水泥漬等；用毛巾清潔衛生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對各種龍頭、管件進行清潔；用洗地機對地面進行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機洗不到的角落進行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關盒、排煙置、空調口、排風口等。

3.2.6地角線：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點等。

3.3清潔標準：

3.3.1玻璃的標準：目視無水痕、無手印、無污漬、光亮潔凈。

3.3.2衛生間的標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏、無異味。

廚房標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏。

3.3.3公共通道標準：墻壁無塵土，燈具潔凈，開關盒潔凈無膠漬，排風口、空調出

風口無灰塵、無膠點；

3.3.4門及框標準：無膠漬、無漆點、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。

3.3.5地面的標準：木地板無膠漬、潔凈；釉面磚無塵土、無漆點、無水泥漬、有光

澤；石材無污漬、無膠點、光澤度高。

3.4細開荒工序要點：

3.4.1從粗到細：

開荒所面臨的污垢是多樣的，有建筑拉架、涂料污染、水泥漿漬、沙礫灰塵等。清潔保養應先將大的轉頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細小沙礫和灰塵；對所有清潔保養的建筑物裝飾表面進行仔細、徹底的擦拭。

3.4.2由上到下：

對大宗的垃圾進行清除后，對于建筑物裝飾表面的清潔保養從天花板開始，依次為：通風口、燈飾內外壁、天花板平面、頂角線的灰塵、污漬；墻面、窗及窗框、門及門框；臺面；地面。

3.4.3先墻壁，后玻璃：

內部的立面，墻壁是最大的面積，先將墻壁上的浮灰清掃后擦拭玻璃、門窗。