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第一篇：XX房地產公司物業(yè)管理前期介入工作指引剖析

機密

物業(yè)管理前期介入工作指引

XX房地產開發(fā)有限公司 2014年4月15日

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物業(yè)管理前期介入工作指引 FG-LC-0001 物業(yè)管理前期介入工作指引目的

規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。范圍

適用于XX房地產開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產、物業(yè)）。職責

3.1 物業(yè)公司

3.1.1 物業(yè)公司負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。

3.2 地產公司

3.2.1 地產公司應與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。方法和過程控制

4.1 物業(yè)管理前期介入的概念

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。4.2 前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內容要求。4.2.2 物業(yè)組成工作小組。

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4.2.3 制定工作計劃。

4.2.4 計劃實施，物業(yè)應重點關注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。

4.2.5 物業(yè)與地產雙方的協(xié)調研討應形成書面資料，以備復查。

4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。

4.3 前期介入的內容

前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。4.3.1 規(guī)劃設計階段包括：

對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。4.3.2 營銷策劃階段包括：

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。4.3.3 施工建設階段包括：

電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。規(guī)劃設計階段介入

5.1 規(guī)劃設計評估準備

5.1.1 規(guī)劃設計評估需要獲得的資料：

1）報批報建文件：《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

2）企劃文件：市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

3）設計文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分

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析、經濟指標等。

5.1.2 地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

5.1.3 物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。5.2 項目評估細則 5.2.1 總體評估

1）住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。2）住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。3）建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。4）生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5）設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

6）注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。7）安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。8）智能化配置先進，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。9）便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

10）各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。

5.2.2 分類評估

1）安保布局

? ? ? ? ? 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。

2）消防布局

? 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。? ?

消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。

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? 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。

3）交通布局

? ? 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。? 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。? 有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。

4）生活配置

? 根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。? 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。? 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。? 如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

5）設備配套

? 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。? ? ? 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層

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住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。? 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。

6）智能化配置

? 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。? 網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。? 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。? 中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。? 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產品。

7）房屋單體

? 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。? ? ? ? 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

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? 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。

? 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

? 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。

? ? ? 底層地坪應充分考慮防潮措施。

房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

? 陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

8）室內配置

? ? ? 室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。

室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。? ? 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。

室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。? ? ? 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。

如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。? 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。? ? 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。

9）綠化配置

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? 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

? 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

? 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

? ? ? ? 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

10）景觀配置

? ? ? ? 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。? 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。? 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

11）公共空間

? ? ? ? ? 應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。

各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。? ? 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。

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? ? 高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

12）生態(tài)環(huán)保

? ? ? ? ? ? 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。住宅區(qū)內無各類污染源。

周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。? 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。? 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。

13）管理用房

? 物業(yè)管理處 ? 管理中心功能：經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。? 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。? 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般情況下：

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。

? 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸? ? ? 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處

14）新材料、新技術

應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

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? ? ? 試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

15）管理成本測算

? ? 對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。

管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。

16）與相似典型項目的比較

? ? ? ? ? 相似點差異點優(yōu)勢劣勢改進建議

5.3 規(guī)劃設計評估的程序

5.3.1 地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。

5.3.2 物業(yè)接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

5.3.3 地產接到資料目錄后3日內向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

5.3.4 物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

5.3.5 評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》，并提交物業(yè)相關部門。

5.3.6 物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。

5.3.7 評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

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5.3.8 經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。

5.3.9 物業(yè)公司總經理簽發(fā)后，評估報告提交地產公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業(yè)管理業(yè)務關系類型，責任關系界定可參考《地產公司與物業(yè)公司相關關系操作規(guī)范》原則執(zhí)行。若地產沒有明確要提交《項目規(guī)劃設計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設計規(guī)劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《地產公司與物業(yè)公司相關關系操作規(guī)范》前期介入相關規(guī)定操作。營銷策劃階段介入

6.1 營銷策劃介入程序與內容

6.1.1 物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2 《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得財務部門等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3 《物業(yè)管理方案》經地產確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應協(xié)助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。

6.1.4 物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據(jù)地產需要提供物業(yè)推介資料，地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓，根據(jù)地產委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。

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物業(yè)管理前期介入工作指引施工建設階段介入

7.1 物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2 施工建設介入程序與內容

7.2.1 成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。

7.2.2 介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

7.2.3 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

7.2.4 物業(yè)定期參加地產組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會，及時溝通相關問題和進度。7.2.5 物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落實情況。

7.2.6 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點：

1）了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2）地下室工程：地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：

? 無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。? 采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)

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物業(yè)管理前期介入工作指引

澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。? 采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。

3）回填土工程：回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。

4）樓面、屋面砼工程：樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

? 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。? 砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。

5）砌筑工程：建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。

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物業(yè)管理前期介入工作指引

6）裝飾工程

? 外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。? 內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。? 地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。

7）門窗工程：木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。8）給排水工程

? 給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。? 排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。物業(yè)公司對竣工驗收階段介入

8.1 物業(yè)公司組織相關技術人員組成驗收小組，協(xié)助地產完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設計、規(guī)劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。8.2 驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標準（詳見《新建物業(yè)接管驗收工作規(guī)范》）。8.3 驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細記錄，如：

房屋接管驗收表

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物業(yè)管理前期介入工作指引

? ? ? ? 室內接管驗收遺留問題統(tǒng)計表公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表機電設備接管驗收表

機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

8.4 物業(yè)公司應了解工程建設的各個環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質量等方面的問題結合各類統(tǒng)計表匯總后提交地產公司。

第二篇：萬科房地產公司物業(yè)管理前期介入工作指引

物業(yè)管理前期介入工作指引

物業(yè)管理前期介入工作指引目的

規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。范圍

適用于萬力房地置業(yè)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產、物業(yè)）。職責

3.1 物業(yè)公司

3.1.1 物業(yè)公司負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。

3.2 地產公司

4.1 物業(yè)管理前期介入的概念

4.2.5 物業(yè)與地產雙方的協(xié)調研討應形成書面資料，以備復查。

4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。

4.3 前期介入的內容

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。4.3.3 施工建設階段包括：

電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。規(guī)劃設計階段介入

5.1 規(guī)劃設計評估準備

5.1.1 規(guī)劃設計評估需要獲得的資料：

1）報批報建文件：《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

2）企劃文件：市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

3）設計文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

5.1.2 地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專

題介紹項目情況并解答疑問。

5.1.3 物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。5.2 項目評估細則 5.2.1 總體評估

5）設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

10）各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。

5.2.2 分類評估

1）安保布局

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。

2）消防布局

? 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。? ? ? 消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。

3）交通布局

? 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

? 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

? 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。

? 有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。

4）生活配置

5）設備配套

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。? 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。

6）智能化配置

7）房屋單體

住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。? 廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。? 衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。? 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。? 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。? 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流

和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。? ? ? 底層地坪應充分考慮防潮措施。

房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。? 陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

8）室內配置

? ? ? 室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。

室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。? ? ? 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。

如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

9）綠化配置

? 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。? 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。? 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

? ? ? ? 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。

10）景觀配置

11）公共空間

? ? ? ? ? 應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。

各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。? ? 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。? ? 高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

12）生態(tài)環(huán)保

? ? ? ? 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。住宅區(qū)內無各類污染源。

周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

? ? 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

? 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。

? 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。

13）管理用房

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。

? 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸? ? ? 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處

14）新材料、新技術

? ? ? ? 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

15）管理成本測算

? ? 對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。

管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。

16）與相似典型項目的比較

? ? ? ? ? 相似點差異點優(yōu)勢劣勢改進建議

5.3 規(guī)劃設計評估的程序

5.3.1 地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。

5.3.2 物業(yè)接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

5.3.4 物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

5.3.6 物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。

5.3.7 評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

5.3.8 經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。

5.3.9 物業(yè)公司總經理簽發(fā)后，評估報告提交地產公司。

營銷策劃階段介入

6.1 營銷策劃介入程序與內容

6.1.2 《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得財務部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

7.2.3 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報

給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

7.2.6 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點：

? 無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。? 采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。? 采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。

4）樓面、屋面砼工程：樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程

中應重點注意。

? 排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。物業(yè)公司對竣工驗收階段介入

? ? ? ? ? 房屋接管驗收表

室內接管驗收遺留問題統(tǒng)計表公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表機電設備接管驗收表

機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

第三篇：萬科物業(yè)管理前期介入工作指引

中國物業(yè)資料庫微信總群、中國物業(yè)資料庫微信1群。作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。

萬科物業(yè)管理前期介入工作指引

1、目的

規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。

2、范圍

適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產、物業(yè)）。

3、職責

3.1 集團物業(yè)管理部負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引。

3.2 各地物業(yè)公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。

3.3 各地產公司應與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。

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4．方法和過程控制

4.1物業(yè)管理前期介入的概念

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內容要求;4.2.2 物業(yè)組成工作小組;4.2.3 制定工作計劃;4.2.4 計劃實施，物業(yè)應重點關注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。

4.2.5 物業(yè)與地產雙方的協(xié)調研討應形成書面資料，以備復查。

4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內容

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物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。4.3.3施工建設階段包括：

電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。

5．規(guī)劃設計階段介入 5.1規(guī)劃設計評估準備

5.1.1規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件

《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。5.1.1.2企劃文件

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市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。5.1.1.3設計文件

總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

5.1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

5.1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。

5.2項目評估細則。5.2.1總體評估。

5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

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5.2.1.8智能化配置先進，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

5.2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。5.2.2分類評估 5.2.2.1安保布局

便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b)

便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c)

人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。d)

安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。e)

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見5.2.2.6智能化設備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。c)

消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。

消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。5.2.2.3交通布局

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各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置

根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。

一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

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5.2.2.5設備配套

水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。c)

溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b)

網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。

設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，第7頁，共21頁

布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)

智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產品。5.2.2.7房屋單體

屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)

樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），第8頁，共21頁

應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。k)

底層地坪應充分考慮防潮措施。

房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內配置

室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c)

室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。d)

空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。

室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。g)

如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位

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置。

室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。k)

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。5.2.2.9綠化配置

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)

主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置

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景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b)

采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。e)

景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。b)

宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c)

公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。e)

各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。f)

樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不

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便人員，宜設置相應保護措施。

高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保

住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。b)

住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。c)

住宅區(qū)內無各類污染源。

周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。f)

垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。

宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房

物業(yè)管理處

管理中心功能：經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員

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工生活用房。

總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b)

業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處 5.2.2.14新材料、新技術

應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。b)

試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。c)

采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

5.2.2.15管理成本測算

對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。

管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。

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5.2.2.16與相似典型項目的比較 a)

相似點 b)

差異點 c)

優(yōu)勢 d)

劣勢 e)

改進建議 5.3規(guī)劃設計評估的程序：

5.3.1地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。

5.3.2物業(yè)接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

5.3.3地產接到資料目錄后3日內向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

5.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

5.3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》，并提交物業(yè)相關部門。

5.3.6物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規(guī)

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劃設計評估報告》進行評審。

5.3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

5.3.8經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經理簽發(fā)后，評估報告提交地產公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業(yè)管理業(yè)務關系類型，責任關系界定可參考《物業(yè)與地產相關業(yè)務操作指引》原則執(zhí)行。若地產沒有明確要提交《項目規(guī)劃設計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設計規(guī)劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業(yè)與地產相關業(yè)務操作指引》前期介入相關規(guī)定操作。

6.營銷策劃階段介入 6.1營銷策劃介入程序與內容

6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務管

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理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業(yè)管理方案》經地產確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應協(xié)助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。

6.1.4物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據(jù)地產需要提供物業(yè)推介資料，地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓，根據(jù)地產委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。

7．施工建設階段介入

7.1物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設介入程序與內容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形

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式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

7.2.4物業(yè)定期參加地產組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會，及時溝通相關問題和進度。

7.2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落實情況。

7.2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點

7.2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：

無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經常忽視的工序，但

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對砼的防水能力有較大的影響。

采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。a)

鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。

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7.2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。

內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。

地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。

7.2.6.8給排水工程

給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往

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低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。b)

排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業(yè)公司對竣工驗收階段介入

8.1物業(yè)公司組織相關技術人員組成驗收小組，協(xié)助地產完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設計、規(guī)劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。

8.2驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標準（詳見《新建物業(yè)接管驗收指引》）8.3驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細記錄，如：Ａ.房屋接管驗收表

Ｂ.室內接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

Ｃ.公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表Ｅ.機電設備接管驗收表

Ｆ.機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

8.4物業(yè)公司應了解工程建設的各個環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質量等方面的問題結合各類

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統(tǒng)計表匯總后提交地產公司。

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第四篇：萬科物業(yè)管理前期介入工作指引(三)

萬科物業(yè)管理前期介入工作指引

（三）14新材料、新技術

a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。

c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

.15管理成本測算

a)對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。

b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。

.16與相似典型項目的比較

a)相似點/

5b)差異點

c)優(yōu)勢

d)劣勢

e)改進建議

5.3規(guī)劃設計評估的程序：

地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。

物業(yè)接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

地產接到資料目錄后3日內向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》，并提交物業(yè)相關部門。

物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。

評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。

物業(yè)公司總經理簽發(fā)后，評估報告提交地產公司。

6.營銷策劃階段介入

6.1營銷策劃介入程序與內容

物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務管理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

《物業(yè)管理方案》經地產確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應協(xié)助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。

物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據(jù)地產需要提供物業(yè)推介資料，地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓，根據(jù)地產委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。

第五篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設施設備調試期物業(yè)管理

● 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進行改進。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設備和業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發(fā)

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。

二、設施設備調試期物業(yè)管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發(fā)商。

4.參與設備調試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規(guī)程

和各項操作指導書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗收

物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現(xiàn)場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統(tǒng)

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等（包括暖風系統(tǒng)）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量，而且還清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，由管理處工程技術人員開

始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物

業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業(yè)各職能機構建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業(yè)主全面進駐準備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)等，編制設施設備操作

維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設施設備的調試盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品備件）

物業(yè)各種資料交接返修、復驗及試運行清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布準備迎接全面進駐物資裝備的準備外部公共關系的建立全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整

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XX房地產公司物業(yè)管理前期介入工作指引剖析

第一篇：XX房地產公司物業(yè)管理前期介入工作指引剖析

第二篇：萬科房地產公司物業(yè)管理前期介入工作指引

第三篇：萬科物業(yè)管理前期介入工作指引

第四篇：萬科物業(yè)管理前期介入工作指引(三)

第五篇：物業(yè)管理前期介入

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