第一篇：物業顧問公司在前期介入方面的作用及顧問服務內容

物業顧問公司在項目開發前期介入方面的作用及前期介入工作內容 物業顧問公司是從各專業角度對物業管理提出建議，以方便日后的物業管理工作。

這其中的具體工作包括考查整體工程進度，協助開發商各專業工程的階段性實施進度計劃提議方案；考察建筑設計（地下室、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業管理的需求；對管理用房位置確定、布局以及設計、裝修標準提出參考性意見；對房屋的設備設計、施工，根據物業管理經驗，提出建議性意見；對空調、采暖工程以及電梯的安裝設計及配套設施提出合理化建議，并根據當前國家標準，提出相應的措施；根據地方物業管理法規、政策及樓盤實際狀況，對物業公司的管理模式、崗位設置、人員配備等提出建議。

前期介入主要是根據公司在日常物業管理工作中總結的經驗和教訓，預先向開發公司提出一些建設性意見，以避免產生工程完成后才發現紕漏的問題。

前期介入完成后，顧問工作進入實際指導工作階段。在此階段，顧問公司可以根據項目進展情況提供相應的物業管理顧問建議，也可以派遣顧問團或是駐場顧問到現場進行指導，按照政府優秀示范小區（大廈）和顧問公司的規范化標準進行管理。

物業管理顧問的實際指導工作具體包括：在開發商需要對物業設施設備系統進行增加、減少或改動時，協助開發商提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的穩定；協助物業公司制定和建立各專業管理模式、機構設置、擬定人員編制；協助物業公司根據物業項目實際情況，測算物業管理成本，提出物業管理收費標準，由物業公司報當地政府物價部門審批；協助物業公司制定招聘方案，選聘各專業物管工作人員（管理層和操作層），組建工作隊伍；協助物業公司培訓各專業物管工作人員（管理層和操作層），協助對各專業技術工人進行考核及資格等級的評定；提供設備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單，協助物業公司（開發商）與各類專業設施設備的交接與驗收工作（包括各專業工程的竣工資料的交接工作等）；指導物業公司對設備外觀出現的缺陷進行整改，對維修保養工作的程序等級進行劃分，對運行中的設備進行節能改造以利于提高設備管理質量；協助物業公司編制各項管理制度及建立相關資料、文件；協助物業公司建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案；并就物業管理檔案資料的整理提供咨詢和指導等。

在這其中，顧問人員需要定期對項目進行考評，并就各專業所涉及的內容、范圍進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況。另外，根據物業管理顧問合同要求，為物業公司提供一系列的輔助和指導性工作。

這一階段的工作，對顧問公司來說，主要是現場作業。要想確實達到顧問的效果，顧問公司必須在對項目詳盡了解的基礎上，切實把握項目的每一個環節，從而制定出適合該項目的每一個步驟和計劃。現場顧問結束后，顧問工作進入后期跟蹤階段。這一階段的工作，對顧問公司來說，實際上是前面所有工作進行驗收并對項目的進展情況進行評估，并就各專業相關內容在運作中存在的問題或不足，提出書面整改意見及建議。

物業管理服務公司工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業管理 ● 設施設備調試期物業管理 ● 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理 ● 前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作 1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作

詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環境清潔用水預留接口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發

商協商，進行改進。

5.對影響小區（大廈）功能、危及設備和業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發商備案處理。

二、設施設備調試期物業管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安

裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案 3.從物業管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維

護的問題，及時通報開發商。4.參與設備調試，對小區（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工作環境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規程和各項操作指導書。

三、小區（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業管理

1.小區（大廈）竣工驗收 2.物業企業接管驗收

物業按業主進駐使用的要求進行全面檢查，物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面

3.現場驗收（1）土建工程： ■ 屋面排水坡度 ■ 伸縮縫、地面有無滲水 ■ 地下室墻面有無滲水 ■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程 ■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施 ■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信

報箱等（3）供配電系統 ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等

（4）給排水系統 ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等 ■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統等

（5）電梯系統

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等（包

括暖風系統）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

（7）弱電系統

■消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及

手動按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關

資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議也可）

等。（3）公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發商認可；屬于無法返修的項目，報告開發商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操

作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入 根據小區（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛生與環境衛生前期介入

在小區（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及后續物業

管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財

產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展，管理處經理將在小區（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用事業各職能機構建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業主全面進駐準備 小區（大廈）業主全面進駐之前，管理處將主動與業主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他業

主的影響。

二、前期物業管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步

招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區（大廈）《物業管理前期介入方案》。② 派長駐小區（大廈）施工現場管理人員3人，在中標15天后進入現場，負責與施工管理方保持密切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作維修規程和各項作業指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業管理公司派往小區（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業管理的籌備工作，包括人員招

聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業人員7人參與接管驗收，擬定小區（大廈）《物業管理接管驗收方案》，協

助管理處開展工作。

③ 接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據小區（大廈）實際情況和待業慣例，建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》，中標15天后開展前期管理。

★小區（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業管理委托合同》

施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

12月

11月底

底

錄，制訂《物業管理前期介入方案》

參與設施設備的調試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統方案

竣工驗收

物業接管現場驗收（包括備品 備件）

物業各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整

因此，要想使項目真正達到“顧問”的效果，除了顧問公司提前介入、指導和跟蹤外，還需要合作方密切配合，盡快提高原有的物業管理水平，從而避免產生顧問方撤走管理水平下降的現象。

第二篇：早期介入及前期物業管理服務內容

早期介入及前期物業管理服務內容

早期介入及前期物業管理服務的具體內容可參照相關章節。在制訂此部分內容的方案時，需要依據物業的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業管理在早期介人和前期物業管理中起到的重要作用。

如在物業項目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內容主要包括物業管理前期介人工作流程、施工期物業管理工作、設施設備調試期物業管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業管理、其他前期準備工作、人駐準備預案、二次裝修管理、物業接管工作進度計劃、后續工

程的前期介入管理等。

8．常規物業管理服務綜述

在編制常規物業管理服務綜述中需要把握的重點是將各項管理服務內容的工作要求、重點、運行管理及應急方案、計劃等進行詳細闡述，對于招標人或招標物業有特殊性服務需求的要進行突出的描述。

如某物業項目，招標人在招標文件中要求投標企業將常規物業管理服務需求內容中房屋及共用設施管理、機電設施設備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細的實施方案。在此項目的物業管理方案中，房屋及公用設施的管理包括管理重點和維護養護范圍、標準、計劃、實施細則等內容；機電設施設備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內容；重大活動的實施方案等內容。

早期介入的內容

(一)可行性研究階段

1．內容

(1)根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；

(2)根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；

(3)根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；

(4)根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；

(5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。

2．方法和要點

(1)組織物業管理專業人員向建設單位提供專業咨詢意見，同時對未來的物業管理進行總體策劃。

(2)除對物業檔次定位外，還應考慮物業的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。

【案例】物業項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業管理企業就參與了工作，并就該物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式提供了專業意見，得到了建設單位的采納，具體內容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當地中低收入階層，在項目規劃上除合理控制建設成本外，還考慮到降低物業管理成本。按此思路，物業管理公司建議適當降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設施設備。由于第二期、第三期的市場定位為當地中高收入階層，因此在后續開發建設過程中應逐步提高綠化率，并相應提升設施設備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設施建設提出意見，重點是提出配套設施的布局方案，使得小區的布局既方便未來業主的使用又避免對業主的生活產生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業管理早期介入和前期物業管理的時間、方式和工作內容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業管理的目標和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對建設單位非常有益，能夠幫助建設單位更加準確地進行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業績就是證明。

(二)規劃設計階段

1．內容

(1)就物業的結構布局、功能方面提出改進建議；

(2)就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；

(3)提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；

(4)就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

2．方法和要點

(1)參與有關規劃設計的討論會，并從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和物業保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設單位優化設計或從使用維護等角度上對設計方案進行調整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進項目的成功，降低開發風險。設計上的預見性可以減少后續的更改和調整，為建設單位節約投資。

(3)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力，使業主、建設單位與物業管理企業的目標利益相統一。

(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。

(5)對于分期開發的物業項目，對共用配套設施設備和環境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協調意見。

【案例】物業項目的基本情況同上例。在規劃設計階段，物業管理企業參與了多次論證會，就規劃方案提出了多項建議，并得到建設單位的采納，受到建設單位和業主的好評。建議的具體內容如下：

(1)考慮到項目較大，且為分期開發，在設計方案時，建議采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。這樣對不同組團就能按服務對象的特點提供不同的服務內容，確定不同的收費標準，滿足不同層次消費者的需求。

(2)對智能化系統的設計、商業配套設施的建設、中心會所及休閑區域的布局、會所功能的設置、幼兒園的設置等提供了主導性意見。由于物業管理企業在實際運作方面有豐富的經驗，所以實施后深得建設單位和業主的好評。

(3)物業管理的基礎條件，如管理辦公用房以及物業管理企業員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規劃設計時就得以落實。

(4)根據前期物業管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細的物業管理方案，確定了實施進度表，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等，這些都得到了建設單位的支持和認可。

(三)建設階段

1．內容

(1)與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。

(2)配合設備安裝，確保安裝質量。

(3)對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

2．方法和要點

(1)派出工程技術人員進駐現場，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。

(2)仔細做好現場記錄，既為今后的物業管理提供資料，也為將來處理質量問題提供重要依據。

(3)物業管理企業不是建設監理單位，要注意介入的方式方法，既要對質量持認真的態度，又不能影響正常的施工、監理工作。

【案例】物業項目的基本情況同上例。在建設階段，物業管理企業跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進意見(其中一次就提出了18項整改意見)，這些意見大部分都在建設中予以采納。典型的內容如下：

(1)對生活垃圾的收集、清運和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規格、數量和放置位置，提供了垃圾場地設計方案，要點是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設施。

(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實用和便于維修。

(3)在進行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設。

(4)在施工過程中發現部分室外基礎工程質量不好，而該區屬填海區，易發生不均勻沉降，導致此處的埋地管網發生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機電技術人員全程跟蹤機電設施設備的安裝，累計提出了200余項改進意見。

(6)提請建設單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

(7)為前期物業管理做準備工作。陸續招聘物業管理企業員工并進行培訓，組織編寫各類管理服務文件和規章制度，準備業主入住資料等。

(8)協助建設單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業單位協商移交相應設施設備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費標準。

(四)銷售階段

1．內容

(1)完成物業管理方案及實施進度表；

(2)擬定物業管理的公共管理制度；

(3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；

(4)對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；

(5)派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；

(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案。

2．方法和要點

(1)準確全面展示未來物業管理服務內容。有關物業管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規，同時要實事求是。在銷售物業時應根據物業管理的整體策劃和方案進行，不應為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實際的承諾。

(2)征詢業主對物業管理服務需求意見，并進行整理，以此作為前期物業管理服務方案的制訂和修正依據。

【案例】物業項目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內容為：

(1)在銷售前，整理并全面完成物業管理方案，將各項應使購房業主了解的內容，以書面文件的形式納入有關《公約》、《協議》中；

(2)在銷售前對售樓人員進行物業管理培訓，使他們對物業管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區的物業管理內容和模式有統一的理解；

(3)在售樓現場安排專職的物業管理咨詢人員，接受購房者的咨詢；

(4)為使業主或未來業主對物業管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規范的物業管理工作(如清潔、綠化、安全保護等)，使業主對物業管理有良好的印象。

(五)竣工驗收階段

竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序。按照國家建設部關于建設工程質量控制的有關規定，任何建設工程在竣工后都必須進行竣工驗收。

1．內容

這一階段的介入內容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。

2．方法和要點

物業管理企業參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。

第三篇：物業顧問服務內容

物業顧問服務內容

物業公司從專業管家角度，根據開發商、業主委員會或物業管理企業等對物業實施管的要求提供全程或專項的物業顧問服務：

一、早期介入顧問

物業公司專業顧問團隊通過定期項目訪問或長期現場跟蹤,從物業使用功能與服務管理的角度出發,對項目建設階段的各個方面提出建設性建議和改進意見,協助開發商優化建設方案,節約綜合成本,提升工作效率。服務內容涉及規劃設計方案討論、選料和安裝方法分析、設備選型和招標、維保合同談判、設備安裝調試、能源分配評估、功能布局建議、竣工驗收協助等。如：

1.項目設計方面

1)參加甲方認為有必要的設計階段會議，特別是與物業管理和使用有關的會議。

2)與銷售部門規劃項目的物業管理模式，擬定物業管理框架性方案。

3)從物業管理和使用的角度，對項目的土建、機電設備、平面設計、功能布局等方面進行審核，特別是地下室的區域劃分，在規劃方面提出意見和建議。

4)在建筑設計方面，對機電設備用房結合今后的使用，在空間和布局的合理性上提出建議。

5)對機電各大系統，結合使用者的需求、預期目標對象的需求和項目的定位，對機電各系統功能設計定位上提出意見和建議。

6)分析設計圖紙，提出有關房屋結構布局和功能方面的改善意見和建議，結合不同業態在管理、使用、經營上的需求，在樓面的活荷載、分隔及相應的設施布局等設計要求上提出意見和建議。

7)對停車場的布局和管理系統的功能要求，協助甲方從物業管理的角度提出意見和建議。

8)對項目的交通規劃、平面和垂直交通設計方面，從物業管理角度提出意見和建議。

9)通過審視物業的環境，對項目的人流、車流、物流等設計方面，從物業管理角度提出意見和建議。

10)對服務配套功能的設置方面，包括物業用房、垃圾站、食堂、倉庫等各類物業和各業態的輔助用房，在設計階段從物業管理角度提出意見和建議。

11)協助甲方對項目的公共部位及設備設施的各類導向標識和管理標識方案，在各種標識及標牌在布置方面、選材方面提出意見和建議。

12)甲方認為從管理和使用上需乙方提供意見和建議的問題。

2.項目建設/銷售方面

1)定期踏勘現場，熟悉項目的基礎和隱蔽工程。

2)為銷售現場客戶提供必要的物業管理咨詢服務。

3)對甲方的銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓。

4)協助甲方確定物業服務的基本內容。

5)協助甲方對項目的市場調查和對運作成本進行測算。

6)協助甲方根據運作成本測算擬定物業管理費的標準及收費辦法。

7)協助甲方制訂物業業主臨時規約等文件。

8)協助甲方做好物業推廣、租售等工作，樹立甲方的品牌形象。

9)協助甲方制作因推廣、租售所需要的相關文件和資料。

10)協助甲方對因推廣、租售需要制作的模型及宣傳品，提出意見和建議。

11)甲方認為從管理和使用上需乙方提供意見和建議的問題。

3.項目機電設備選型、采購、安裝、調試和交接階段

1)參加甲方認為有必要的設備選型工程會議，特別是與物業管理有關的工程會議。

2)對項目的各大系統（強電、弱電、暖通、給排水、電梯、消防等）等設備的選型招標文件提供意見和建議，對投標文件參與評審提供意見和建議。

3)對項目的六大系統（強電、弱電、暖通、給排水、電梯、消防）等設備選安裝、調試、驗收、交接等積極參與和介入，并從物業管理角度提出意見和建議。

4)協助甲方做好工程（隱蔽工程）的交接和驗收。

5)協助甲方做好物業配套設施的交接和驗收。

6)協助甲方對物業保修的責任和義務方面提供建議和意見，并擬定三方保修協議。

7)協助甲方和建設單位，在產品保護方面提出意見和建議。

8)甲方認為從管理和使用上需乙方提供意見和建議的問題。

4.項目管理、經營籌備階段

1)協助甲方建立與目標客戶群相適應的管理方案，并對運作方案提出建議和意見。

2)協助甲方對物業項目管理組織架構、人員配備和人員要求等提出意見和建議。

3)協助甲方對物業管理的相關合同、管理規約、裝修管理規定、用戶手冊等相關文件提出意見和建議

4)協助甲方組建項目運作團隊的相關工作，包括人員的推薦、招聘和培訓等；

5)協助甲方對項目日常運作的項目視覺形象識別系統，即CIS系統的設計提供意見和建議。

6)甲方認為從管理和使用上需乙方提供意見和建議的問題。

二、日常管理顧問

物業公司專業顧問團隊指導建立所有日常管理制度、培訓制度、各項工作指引和管理體系。科瑞按顧問服務內容方式、顧問服務的深度及廣度提供三種模式的顧問服務，使有意合作的開發商、業主委員會或物業管理企業等靈活選擇，自主組合全程或階段或局部的符合實際需求的顧問服務選項，達到自由分割選擇綜合的或者單項的顧問服務。如：

1.機電設施顧問

即公共照明燈具、布線和開關的合理選用和設置，重大設備的選用和購貨合同條款的擬定，電氣設備和供配電系統設計與施工，給排水系統設計與施工，各種門鎖和鑰匙的選用，消防設施的設計與施工，24小時熱水供應系統的設計與施工等。

2.建筑設計顧問

即圍墻和大門的設置，監控中心及安保崗亭的設計與施工，單元戶型及實用功能，建筑物外立面的控制，公共環境裝飾和綠化的布置，各種標志牌的選用，大堂接待臺的布置，物業管理用房的設計和施工，預留家用空調穿墻孔和室外機座位置的確定等。

智能系統顧問：即閉路電視防盜監控系統，電子巡更系統，車庫管理系統，公用設備監控系統，訪客樓宇對講系統，背景音響和應急廣播系統，衛星電視接收和有線電視系統，綜合布線系統，寬帶接入和上網方式等。

3.會所設施顧問

即健身俱樂部，多功能廳(配音響控制)，桌球房，乒乓房，棋牌室，閱覽室，咖啡吧，壁球館，兒童游戲室等。

4.常駐式任職顧問

以科瑞物管派專業資深物業經理人進駐委托項目，擔任顧問項目管理機構的主（首）要負責人或物業運作部經理，將先進的服務理念與管理模式輸出嫁接到顧問項目，并負責小區日常運作與管理，最終達到顧問服務承諾的指標。

5.常駐不任職顧問

以合作為主導的顧問服務方式，由物業公司派駐專業資深物業經理人進駐委托項目，負責對服務項目的物業管理實務進行現場咨詢、策劃、指導，使開發商、業主委員會或物業管理企業等的項目物管水平迅速達到行業一流水準，增強業主買房信心和安居質量。

6.定期專項顧問

根據顧問界面的合作協議約定，科瑞將組成專案小姐，定期與開發商、業主委員會或物業管理企業等就物業發展之各階段進行專項顧問，顧問期間專案小組這將提供定期現

第四篇：物業服務前期介入指導篇

物業服務前期介入指導篇

物業服務的前期介入是物業管理服務整體階段的基礎和重要環節，在此階段，物業管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎。

總體來講，物業管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內容：

·施工期物業管理

·設施設備調試期物業管理

·竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

·其他前期準備工作

·前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作

1·盡快熟悉現場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄；

2·了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環境清潔用水預留接口等；

3·根據以往的工程前期介入和物業管理經驗，就今后可能存在的施工質量隱患或影響使甩和管理的問題，與發展商協商，進行前期協調改進：

4·對影響大廈功能、危及設備及業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時與發展商洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決的，列出整改報告，提交發展商備案處理。

二、設施設備調試期物業管理

在設施設備調試期，某物業服務公司將委派由工程部經理帶隊、各專業工程師組成的小組來現場協助工作，除進行專業培訓工作外，與管理機構的工程技術人員一起，共同開展以下工作：

1．對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控，各種管線的預埋等；

2．出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案：

3．及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業管理專業角度提出相應的整改意見，及時通報發展商；

4．參與設備的調試

將工程技術人員分成幾個小組，分別參與供配電、電梯、空調(包括空調、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等)等項目的調試，掌握設施設備的性能、結構、參數、工作環境條件和操作要領，進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的同時，根據了解的實際情況，編制今后的設施設備操作維修規程和各項作業指導書。

三、竣工驗收及接管驗收期物業管理

1．工程竣工驗收

工程竣工開始驗收，管理處人員將參與建筑質量主管部門與業主組織的工程竣工驗收工作，協助業主了解、發現施工質量問題，并做好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協助，并報發展商。

2．物業接管驗收

物業接管驗收應在工程竣工驗收后進行，也可同時進行。由于相關的交接方不同，驗收的側重面及程度也不一樣，需要區別對待。工程竣工驗收是施工單位向發展商移交物業，驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查；而物業接管驗收是發展商向物業管理方移交物業，驗收的方式是按業主進駐的使用要求進行檢查，大量的工作內容是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面。

3．現場驗收主要項目

(1)土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等：前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。

(2)裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護欄及扶手；燈具及其他小電氣設施；外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕)：公共區域設施設備的外裝飾；各種標識及區域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。

(3)供配電系統：包括正常供配電設備；應急供配電設備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強電檢查井內管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。

(4)給排水系統：各供水、消防水泵及電機等：各水箱；給排水管網、接頭及閥門等；檢查井內管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等；人防工程及相應供水系統等。

(5)電梯系統：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

(6)空調系統：空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風口：空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統)：空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等；通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等.(7)弱電系統：消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等)；樓宇自動化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等)；弱電檢查井內管線、接線箱等。

4．資料交接

(1)產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

(2)技術資料：竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、釩材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、電梯)及衛生潔具檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

(3)驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

5．其他交接

(1)設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。

(2)具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。

(3)公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6．接管驗收注意事項

(1)在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等)，同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。

(2)接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

(3)針對初驗發現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發展商認可；屬于無法返修的項目，報告發展商記錄備案。

7．設施設備試運行

為保證啟用后設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，項目部的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

四、其他前期準備工作

1．室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2．清潔衛生與環境衛生前期介入

在啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，項目部應該予以全面配合。在此項工作中，項目部要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。

3．消防及安全管理前期介入

消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火險和盜竊事件。項目部將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4．外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展，項目部主任須在ABC物業項目部全面啟用前，與相應的政府及公用事業各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、電信、市政、環衛、園林、環保、交管、郵電等)建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5．客戶全面進駐準備

在客戶全面進駐之前，某物業管理公司將主動與客戶協調，確定包括遷入單位的辦公場所、日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他單位的影響。

五、前期物業管理人員安排計劃與工作進度

1．人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，ABC物業項目部的員工將按計劃逐步招調到位。

(1)施工期人員安排及職責

①成立前期物業管理小組，組長×人，由某物業管理公司副總經理擔任，組員×人，包括管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經營管理部的有關人員。負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，并在中標1 5天后，赴施工現場與施工管理方會晤，安排進一步的調查摸底，制定出具體的《物業管理前期介入方案》和《經營策劃方案》等。

②派長駐施工

現場管理人員×人，在中標1 5天后進入現場，負責與施工管理方保持密切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完

成施工現場的物業管理前期工作。

(2)設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作維修規程和各項作業指導書等。

(3)接管驗收前3個月人員安排與職責

①接管驗收前3個月，物業管理公司派往的管理骨干將全部到位，負責物業管理的籌備期工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

②此階段某物業管理公司將適時派出由副總經理帶隊的專業人員參與接管驗收，擬訂《物業管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2．工作進度

根據實際情況和行業慣例，建議在定標后l 0天內簽定《前期物業管理服務委托合同》，中標1 5天后開展前期管理。

第五篇：物業工程前期介入具體管理內容

物業工程前期介入具體管理內容

（施工期）

1.施工期介入的工作方式。工程技術人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設備安裝圖樣、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術的運用情況，收集整理各專業施工技術資料，對施工進行跟蹤、監督、檢查，發現影響今后使用功能的工程問題，及時提出建議整改。

2.施工期介入需要注意的問題。

1)鑒定的高壓開關柜，產品質量得不到保證。

2)非阻燃型的電纜，使供電系統存在嚴重隱患。

3)中央空調機組電纜鋪設質量差，限制機組出力。

4)排水系統施工未充分考慮防洪措施。

5)地下室隔水層施工質量差，使電梯底坑滲水。

6)對自動噴淋系統的試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞。

7)中央空調系統的冷卻系統保溫質量差，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故。

8)對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理。

9)柴油發電機帶負荷試驗、滿負荷試驗和甩負荷試驗被忽視。

10)整個建筑防雷系統施工質量不符合要求，留下隱患。

3.施工期介入的工作要求

1)掌握設計思路，便于今后管理和分析突發問題

2)掌握各專業施工方法，便于今后維修和復原

3)提出整改的合理化建議，便于今后使用和管理

4)制定切實可行的管理方案，做到今后的節能降耗

（設備安裝調試期）

設備安裝調試期是指從物業設備安裝工程開始到安裝調試驗收全過程的管理。

1.設備安裝調試期介入的工作方式。由工程人員參與調試工作，現場學習、做好筆記及注意事項。

2.設備安裝調試期介入需要注意的問題。

1)物業功能組合不合理。

2)由于物業功能定位不準，導致產生供電負荷嚴重不足的現象。

3)由于設計單位對物業管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費。

4)由于用戶的二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負荷分配上沒有留有余地。

5)中央空調機組電纜選項不當，沒有采用封閉母線而使用多條電纜并聯供電，使機組出力受到限制。

6)供電系統的配置容量、主接線系統、負荷分配計量不滿足安全和用戶需求。

7)給排水系統沒有充分考慮給排水需求

8)設計部門沒有考慮空調負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車”的電力浪費現象，同時該情況也要運用到其他設備。

9)中央空調系統的回風量往往被忽視，回風口布置要合理，否則會大大降低制冷效率。

10)消防系統沒有合理布局，自動報警不能滿足二次裝修的擴容需要。

11)消防系統沒有充分考慮二次裝修要增加的煙感探頭數量，查看消防自動報警主機是否留有足夠的備用回路。

12)電梯、扶梯的選型不夠先進和不夠滿足物業功能的需要。

3.設備安裝調試期的工作介入要求。

1）結合現場實際，通過詳細研讀各專業設計圖樣，對照建筑物空間尺寸和設備外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套設備設施系統的設計布置情況。

2）通過詳細查看個專業設備系統的設計技術和參數，結合設備隨機技術文件，掌握個專業的技術性能參數、安裝基礎、標高、位置、方向以及維修拆卸空間尺寸，動力電纜連接等技術問題。

3）在詳細研讀設計圖樣和現場檢查建筑物空間位置及外形尺寸的基礎上，從設備運行維護的角度上認真考慮設備及系統的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設計規范、設計技術要求的前提下，應使設備及系統的巡視操作便利，易于維修保養，設備系統容易調節搭配，系統管線布置和流程控制更合理，各系統的功能、功能流量輸出應便于計量管理、便于經濟核算。并就這些問題提出改進意見或建議。

4）參見設備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收。熟悉物業各設備系統安全經濟運行狀態參數，掌握設備系統的調節控制方法、緊急情況的處理措施，提出設備系統運行管理方面的整改意見和建議。

5）建立比較完整的設備前期技術資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：①設備選型報告及技術經濟論證；②設備購置合同；③設備安裝合同；④設備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；⑤進口設備商檢證明文件；⑥設備安裝調試計錄；⑦設備安裝現場更改單和設計更改單；⑧設備性能檢測和驗收移交書；⑨文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖樣資料一起歸入設備前期技術資料檔案。

（公共設施營建期）

1.室外綠化及園林的前期介入。了解室外綠化面積和布局，綠化設計思路，樹木、花草的種類和數量，了解花草樹木的名稱、種植季節、生長特性、培植管理方法等一流知識技術，監督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養土；注意花木的種植，一定要去除營養袋；草地平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并了解綠化知識，編寫管理方案。

2.地下停車場與道路的前期介入。地下停車場的前期管理工作要求是：了解與掌握地下停車場的設計規劃、建筑結構、停車位置及數量、車輛行駛進出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全設施、設備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設備設施的施工安裝，發現有影響日后管理和影響行車安全的情況，及時向開發商有關部門匯報并提出整改建議，要求施工方進行整改，針對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制度有關制度和措施，為日后停車場的管理提供依據。