第一篇：商業物業前期介入要點

商業物業前期介入的要點

購物中心物業前期介入及其基礎內容

物業前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業服務之前，購物中心商業管理企業從規劃設計、施工建設、設備安裝調試以及前期籌備等方面，以物業管理的角度提出各種合理化的意見與建議，組織實施相關工作。

1、前期準備及市場調研

在規劃建設期內就應參與項目規劃方案解讀與論證，同時根據管理工作計劃進行市場調研，調研的內容包括：了解物業管理市場狀況、項目所在地物業管理費標準及收繳率、當地相關的政策要求和行業管理的標準等，同時對相關物料進行市場調查，以掌握基礎數據，為后續的管理費測算提供依據。

2、優化項目設計

項目論證及規劃圖紙出爐后，應參與研究項目規劃圖紙，了解物業功能設計，根據商業、公寓、寫字樓等不同物業形態的使用需求提出建議，優化項目設計，從商業物業經營和管理方面提出意見，使項目設計趨于合理化，減少后期管理成本。

3、費用測算

在對項目優化建議進行跟蹤的同時，應根據項目實體進行商業物業管理費標準測算，為落實前期啟動資金進行準備。費用測算應盡可能根據市場和項目定位進行，且務必翔實。

4、前期綜合工作

應提前進行商業管理機構（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權，建立組織架構，招聘人員并進行培訓，配合產權方編寫商鋪經營租賃合同，或者就租賃合同結合物業管理提出意見，編制《購物中心項目物業管理方案》，編寫相關的物業管理服務合同，編制《商戶須知》或者《商戶手冊》、《管理服務公約》等，建立相關的經營管理制度。在人員到位后，應進行制度、經營管理、合同管理服務界面、項目工程建設概況、施工現場安全規定等培訓。除此之外，應與公安、消防、城管、環保、環衛等部門進行溝通對接，與項目開發者進行溝通，落實物業用房，參與物業用房的設計、裝修，保障物業用房的通訊、網絡、通風、空調、供電、上下水，確保在開業前投入使用。

5、保潔綠化

在物業前期介入過程中，由于購物中心施工進度的影響，應提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時組織招投標。制定垃圾清運及管理方案，進行相關設施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。

6、安全及車場管理

辦理停車場手續經營許可證、稅務登記證、收費許可證，制定停車場管理方案，對相應安/ 3

防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購，交接鑰匙并規范鑰匙管理，建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務消防隊名單，組織義務消防隊伍并進行消防演練，確保在進場、開業期間的消防安全。

7、建筑本體及配套設備設施的工程管理

除了在規劃設計階段參與規劃設計、施工設計的優化工作外，還應積極參與設備選型，從管理角度對設備系統提供專業建議，輔助監督工程施工進度及質量，參與設備安裝、調試，接收設備相關資料。

8、物業驗收

參與項目竣工驗收，重點跟進消防驗收、規劃驗收、房屋質量備案驗收，跟進綜合驗收并根據驗收結果辦理水、電、氣等過戶工作，組織移交物業前期資料，包括相關的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。

9、商鋪進場裝修

成立裝修管理小組，提供業戶裝修工程技術要求并與裝修業戶對接，審批業戶裝修設計，提供審核意見，監控裝修施工過程，及時按規定提出整改要求，協助解決業戶合理需求，組織驗收小組，對隱蔽工程和完工業戶進行驗收。

10、開業準備

設備運行、安防、保潔、車場等物業管理全面展開，協助開業方案制定和實施，制定開業慶典安全保衛方案和開業慶典突發事件預案，并針對突發事件處置預案進行演練，確保開業慶典的順利、安全舉行。

階段前期介入工作重點

在規劃設計、施工等不同階段，物業前期介入關注和工作的展開是有區別和側重點的。

1、規劃設計階段前期介入

在此期間，商業管理組織主要應關注如下方面：在市場調研過程中關注項目所在城市主要經濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業態結構和規模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業態客用、貨用及車場等）。停車場（規模、車位數等）。購物中心內部交通組織的建議。不同業態房產技術條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業態調整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛生間、顧客通道、夜間通道的設置要求及位置。關于主要工程系統及配套設施，如垃圾房、空調系統、用電系統、消防系統、設備房的設置與安排。廣告位的設置、制造及廣告位的安排。商業管理組織的設立，前期人員的到崗，相關資質證書的辦理。

2、項目施工階段前期介入

在這個過程中，主要的工作重點包括：提出設備的設置、服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議。分析物業建造選料及安裝情況，提高設備使用效率，減輕后期管理的壓力。

審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見。提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現場，參與工程例會，及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質量，對與原設計不合且可以更改的部分提出建議。配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量。找出遺漏工程項目。參與開發商的建筑、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發現可能存在的施工隱患；參與重大設備的調試和驗收。制訂物業驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。

3、開業籌備階段前期介入

在開業籌備階段，要針對專業內容進行市場調研、組織成立管理架構、編制相關管理制度，進行人員培訓，提供《經營管理公約》、《商戶手冊》樣本并協助商戶相關文件的審批，提供開業和促銷時期的安全防衛服務，制訂物業管理收費標準予以明示，配合項目公司營銷宣傳、推廣，準備物業管理企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。

通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據第一手材料提前策劃項目前期物業管理的方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業準備等工作，使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時，與社會有關部門密切聯系，從而確保開業進度并圓滿完成預期指標。

第二篇：物業工程前期介入工作要點（范文）

物業工程前期介入工作要點 一）、招聘關鍵崗位人員

時間：在交付前兩個月，或者外網施工開始時，關鍵崗位人員應到崗。包括各部門主管、工程人員等。會計、出納、綜合主管、客服收費等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費價格以及收費系統的熟悉，協助經理做好交付前的準備工作；工程人員要對施工現場跟進檢查，熟悉現場，發現問題，反饋整改，因此應根據接管計劃表提前到崗。二）、對現有人員進行培訓

人員到崗后，要對他們進行培訓。包括：公司理念及制度、服務意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗收、入住辦理培訓等。三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。交付前兩個月，物業處應將工程人員招聘到位。工程人員

應保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時要安排兩天時間對工程人員進行前期介入知識、公司制度進行培訓，使其了解基本的工作重點，對公司文化有所了解，之后可進入現場檢查階段.1、現場檢查工作要點：

a、作為物業工程人員，前期介入時要以業主的眼光去檢查物業項目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規范要求，同時盡快熟悉設計圖紙，在實際中，常常會出現現場與圖紙不符的現象，這時應向甲方或相關專業的監理工程師了解是否有變更，并記錄下來。

2、工程施工現場檢查的主要內容：

1）巡查工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看給排水系統、強弱電系統、智能化系統、消防安全系統、空調系統、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設備等，提出整改意見，檢查整改結果。2）提出符合物業管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對日后維修、養護的要點進行記錄，圖紙更改要點記錄。4）熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋結構、管線布置 及所用建材。

5）檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會 議和建筑師定期碰面會等）。

6）檢查前期工程的施工質量，并就設計不合理但又可以更改 的部分提出建議。

7）配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量。8）對物業配套設施設備進行提出建議和要求，使配套設施設

備滿足管理需要，減少今后的物業管理成本。9）參與竣工驗收。* 在施工現場的檢查中，最好將實際外網個項目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。

3、工程施工現場檢查要點： a、土建工程前期介入時的檢查要點

1）.房屋外型結構盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設計。2）.所有單元入戶門應設計安裝雨遮，最好做成現澆同墻體連接；復式上層露臺要設計安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設計出戶，集中安裝，方便管理和計量。4）.避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。5）.要考慮預留物業管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。

6）.小區出入路口要盡可能的設置少，避免增加人員值守成本；道路的設置要考慮容易清雪和人車分流，同時要考慮機動車、非機動車的車位和車棚位置。

7).消防中心最好與監控中心合并,盡量減少監控中心數量。8).信報箱的樣式及安裝位置，同時要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設計獨立；

10).商鋪要設計室外空調機的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。11).屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛生間；廚房和衛生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設后的24小時，不掉壓為正常。13).衛生間要考慮設置通風排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網系統介入要點

1).水暖管線要按設計施工，要關注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設、過檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。3).暖氣、供水管線要按區域設置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網控制閥的要考慮預留作業空間，方便日后的檢修。5).強、弱電管線不得共管，合理設置人孔井；電氣井要有防水措施。

6).商業用水、電和民用水、電要分開計量。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應單獨計量，開關箱應集中設置在門衛室中。7).高位水箱內排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設置在單元門口。9).暖氣分水器應設置在室內有排水的地方；暖氣設計時注意與外墻設計和門的設計相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應考慮做全部地面的防水層。10).單元暖氣及供排水管井內的位置要合理，要預留足夠的維修空間；暖氣進水和回水應分別設置閥門，進水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應做保溫措施。c、單個房屋前期介入要點

1).電器開關箱內元、器件的規格型號符合設計要求，無損壞；各控制回路正確，標識清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計量；插座要使用安全型插座。3).要做好廚房衛生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空調外機位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規范要求。5).注意應急按紐、插座、開關的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統前期介入要點

1).電梯、泵房、消防、景觀動力等動力設備要設計為獨立計量方式。2).配電間、電梯間、電表箱應考慮安裝物業專用的統一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設備間要考慮通風和防小動物措施。4).室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統要設計為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。7).室外景觀照明、水景照明不要設計燈過多，只要能滿足亮度既可； 8).樓道照明燈應設計為聲光控復合開關，節能型燈管；

9).燈具、開關等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內照明燈座（含業主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點

1).電梯機房要考慮通風降溫措施。

2).轎箱內緊急呼叫系統要實現與監控室的通話功能。3).電梯基坑內要設計排水。

4).電梯門廳地面要適當設置導坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動平層功能。

6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。

4、就檢查問題與地產公司對接

1）、每日檢查結束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯系單》，交予前期介入組長（小區經理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監理例會，由組長將《工作聯系單》一式兩份提交地產公司現場部經理并簽字確認，一份留檔。現場執行經理安排施工單位進行整改完畢后，前期介入小組成員進行復驗。現場執行經理未能解決的，物業前期介入小組應立即上報地產公司工程主管領導，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗收。

1、時間：竣工驗收后，地產公司將逐步將建設項目交予物業，此時進入了接管驗收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產公司轉發的《項目移交計劃》（包括驗收標準）后，對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標準和資料，做好充分的接管驗收準備。設備和公用設施驗收人員應熟悉設備操作規程，熟悉公用設施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現場實施驗收操作接管驗收及檢查。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。

3）.驗收主要并從使用角度對工程質量作出評價。驗收組發現有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。4）.每日驗收需填寫《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》，一式兩份 轉發地產公司項目負責人簽收。地產公司安排施工單位限期整改，由驗收小組組長組織復查。地產公司工程部應明確整改時間，確保問題在交付業主前得以解決完畢。5）.驗收記錄表和整改項目復查記錄由物業公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產公司總工部資料員進行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產公司現場執行的監管下點交全部鑰匙，將鑰匙點交給物業公司綜合部。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號、單元號、房間號、數量、移交人、接收人、時間、備注等內容。如發生鑰匙數量不夠，物業公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交

地產公司總工部資料員將相關資料移交給物業公司，并辦理交接 手續，物業公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗收資料 2）質監站的竣工驗收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設用地范圍內地下綜合管網圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質量事故記錄。

7）供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出 廠產品檢驗合格證書，保修單和使用說明書。

8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止 日期，保修責任單位，聯系方式，聯系人，未付保修金數 額等）。）公司對外簽署的合同、質保協議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗缺陷登記表》。五）、相關資料、表單的印制，建立業主檔案。

1、時間

入住前一個月，各類表單應開始印制到位，可參考公司表單結合當地項目實際情況而定。同時，物業公司與銷售部聯系，由銷售部提供業主信息，綜合部開始業主檔案的建立準備工作

2、業主檔案的內容

主要包括：《入住須知》、《物業管理服務手冊》、《業主臨時管理規約》、《房屋移交驗房及證卡登記表》、《房屋移交驗房表》、《業主及家庭成員登記表》、《業主裝修承諾書》、《業主裝修驗收表》、《裝修許可證》、《消防安全責任書》、《天然氣安全使用責任書》等。

六）、會同銷售部制定業主交付計劃，明確交付前的準備和交付現場 的布置，演練房屋交付過程。

1、時間：

在交付前20天，物業公司對公共區域體進行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應對房屋交付過程進行現場演練。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗證：業主執地產公司開據的《維修基金》收據、《購房合同》，業主有效證件身份原件及復印件1張，業主1寸照片1張；《物業交付確認單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進行驗證手續。檢查證件的原件及復印件是否一致，是否屬業主本人證件，《物業交付確認單》上是否有地產相關部門的簽字蓋章。b．繳費：收費項目及標準在收費軟件中設定好，由收費員按規定收繳的費用。（此類費用包括一定時限的物業費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。C．收費員打印繳費憑條。d．填寫業主檔案內容：

b．（1）、填寫《物業管理手冊》、《房屋質量保證書》。填寫按手印后將存根聯撕下來收入業主檔案中，其余交業主保管。（2）、填寫《天燃氣安全使用責任書》、《消防安全責任書》》均為一式二份，一份留業主，一份收入業主案檔。(3)、填寫業主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領業主驗房。

（5）.驗房完成后，填寫驗房信息，并由業主、維修養護部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業主。（6）交房完成。

3、現場布置。

交付前一周，應與地產公司就交房現場的問題進行對接。交房現場最好采用一站式服務，即銷售部、物業公司、工程部、維修單位都在一個現場辦公，及時解決問題。明確交房大廳的包裝布置、裝點物品進場；由銷售部編制《交房現場布置及導視、鮮花、植物系統包裝方案》，并設計、印制相關印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現場導視，明確交房步驟；由地產公司總經辦負責鮮花、植物、彩門、氣球等裝點物品的購置等工作。烘托一個良好的交房氛圍。七）、問題反饋

綜合部客服人員每日將驗房時記錄的問題進行匯總，報給現場負責維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時間。維修完成后，進行復檢，并對業主進行回訪，操作流程參考公司回訪制度。

第三篇：商業物業管理前期介入

商業物業管理前期介入

項目設計階段 商業物業管理在規劃設計階段就介入方案的修改、優化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設計師，在設計時充分考慮到商業物業經營和管理的實際需要，提高設計品質。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規劃設計中可能存在的...物管企業通過前期介入對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況的了解，便于在后期管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。

一、項目設計階段

商業物業管理在規劃設計階段就介入方案的修改、優化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設計師，在設計時充分考慮到商業物業經營和管理的實際需要，提高設計品質。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規劃設計中可能存在的不足和遺漏，在規劃設計時或建設前提請開發商加以修正，使規劃設計更合理。

1、根據《商業管理房產技術條件》，結合項目實際情況，組織相關的專業工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統、水系統、空調系統的劃分及外立面的方式等。如：

1）高低壓配電的會審主要關注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業能否正常運營等；

2）主力店的租用設備、公共區域照明供電是否接入主力店自用回路；

3）公共區域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節能措施；

4）計量方式關注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；

5）水系統考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；

6）空調系統要根據業態的分布，合理進行系統組合劃分和機組制冷量的選擇；

2、從商場日常經營需要出發提出合理建議：

1）各設備房的房間規劃、預留位置是否合理，設備房預留的設備位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設置是否合理，停車收費系統設置的建議；

3）外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；

4）建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節能、可靠、便于維修且費用合理；

5）鋪（戶）內上下水、供電、燃氣、空調、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業態使用需求；

6）隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業態需要；

7)外立面關注材質的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等；

8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業間是否合理及功能滿足需求等。

二、項目施工階段

1、物業竣工時驗收疏忽會為后期物業管理造成管理難題

質量問題總是給發展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內在的質量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調試的欠缺等。這些問題往往在物業竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業管理的力不從心。

2、必須利用管理公司的專業能力實現長效管理

在項目的施工階段，物業管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業物業的使用功能，從使用人的角度出發監督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：

1）在地下室施工階段關注地下水冒溢點位，提醒項目開發公司重點處理。

2）在正負零到裙樓封頂階段關注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質量；主力店防水施工工藝、質量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術人員要旁站監工。

3、在商業部分內裝施工階段關注如下方面：

1)外墻防漏措施；

2)多種經營供電、通信點位的合理設置；

3)設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質量是否合格；

4、在暖通設備安裝、調試、接管階段重點關注設備、管路安裝質量，安裝情況是否滿足使用需求,投資辦廠。

三、商業物業管理準備階段

1、收集和掌握第一手資料

通過早期介入可以大量收集和掌握物業的第一手資料，如收集圖紙資料、物業設備設施清單、設備調試記錄、物業技術檔案等。

2、提前策劃管理方案

根據第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業準備等工作，使項目建設與經營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業物業的硬件建設與軟件管理相得益彰。

3、建立完善實用的服務系統和服務網絡

商業物業在其經營管理服務過程中，與社會有關部門發生密切關系，需要在早期介入時進行如下方面的工作,網絡數字也瘋狂 醫療廣告跑馬圈地進行時。

1)保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同；

2)同建設、公安、工商、交通、物價、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡和溝通。

◆早期介入應五個重點問題解答

1、物業管理企業在規劃設計階段的參與職責有哪些？

要點：規劃設計是房地產開發建設的源頭。物業管理的早期介入應從物業的規劃設計階段開始。物業管理專業人員對規劃設計的參與職責為在全面細致地反映物業管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發現規劃設計的問題和缺陷，向設計單位反映并責成其在設計中糾正。物業管理公司應向開發企業和設計單位提出配套設施的完善、水電氣等供應容量、安全保衛系統、垃圾處理方式、綠化布置、消防設施、建筑材料選用等建議。

2、物業管理企業參與工程施工質量監理主要有哪些內容？

要點：物業管理企業在施工階段的參與主要是加強對建設工程質量的監理，以保證工程質量。物業管理企業參與工程質量監理主要包括：

（1）應選派有關專業人員參與工程施工質量管理。

（2）要盡可能全面收集資料，熟悉物業的各部分，為日后管理作準備。

（3）對工程設計與設計單位、施工單位、開發商一起認真進行技術交底和圖紙會審。

（4）工程施工中按國家有關法律規定、技術標準及合同不斷進行檢查。

3、竣工驗收與接管驗收有何區別？

要點：竣工驗收與接管驗收的區別為：

（1）性質不同。

竣工驗收是政府行為，是由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定。

接管驗收是企業行為，是物業管理企業根據物業管理委托合同，對物業委托方委托的物業進行質量驗收。

（2）在房地產開發項目的開發、建設、使用的全過程中，兩者所處的階段和作用不同。竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業的過程，竣工驗收合格后，標志物業可以交付使用； 接管驗收是建設單位向物業管理企業移交物業的過程，接管驗收是竣工驗收之后再進行的驗收，接管驗收一旦完成標志物業正式進入使用階段。

（3）在兩者中物業管理企業的參與職責不同。

竣工驗收時，物業管理企業只是參加者；

接管驗收中，物業管理企業與開發企業或建設單位是直接責任關系。

4、新建房屋接管驗收應提交哪些資料？

要點：工程的前期開發達到“四通一平”后（四通：水通、路通、電通、電訊通、智能化；一平：場地平整），(也就是“生地“變為“熟地”的過程），完成竣工移交之后，方可進入物業的接管驗收。

新建房屋接管驗收應提交的資料有：

（1）產權資料：包括項目批準文件；用地批準文件；建筑執照；拆遷資料等。

（2）技術資料隱蔽工程隱蔽工程驗收簽證包括竣工圖；地質勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工程設計變更通知及技術核定單位；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；新材料、構配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛、電梯等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水；供暖、管道煤氣的試壓報告；智能化、消防驗收合格證等。

5、在物業接管驗收中交接雙方有哪些責任？

要點：交接雙方主要有以下5點責任：

建設單位應提前做好房屋交驗準備，并及時通知接管單位進行接管驗收；

接管單位一般應在15天內簽發驗收通知并約定時間驗收。

接管驗收時，交接雙方應嚴格按照標準執行。

房屋接管交付使用后，如發生隱蔽的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位共同查明原因，如屬材料、設計、施工等原因由建設單位處理，如屬使用不當、管理不善等應由接管單位處理。

新建房屋從驗收接管之日起，由建設單位負責保修（根據工程保修有關規定），并向接管單位預付保修保證金。

在接管驗收中如有爭議而又不能解決時，可由當地區（縣）級房地產管理機關進行協調或裁決。

第四篇：物業前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通過參與物業的規劃、設計和建設的過程，從業主(使用人)及物業管理的角 度，提出合理化建議，優化設計方案，促進建設質量和房產銷售，使物業最 大限度地滿足業主的需求和后期管理的需要，保證物業的合理和正常使用。

2.范圍：

本管理制度適用于****有限責任公司各類物業工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 職責：

總部工程部負責前期介入計劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計劃。組織規劃設計階段前期介入圖紙會審工作，協調、指導前期介入工作的開展，并跟進其工作進度。

分/子公司工程職能負責制定工程前期介入工作計劃，并報總部工程部審核；

參與開發規劃設計工作，提出相關意見和建議；項目工程前介人員選擇把關；

協助各項目前期介入工作的開展，并檢查工作情況。3.3 項目工程前介人員在施工階段收集相關的技術及設備等資料，并建立工程技 術資料檔案。定期編制前期介入報告報分/子公司工程職能審核，然后上報。

4.4.1 方法和過程控制：

工程前期介入計劃的編制

分/子公司工程職能根據開發的建設計劃，結合前期介入計劃模板制定前期 4.2 介入計劃。計劃經分/子公司第一負責人審閱后，報總部工程部審核。

規劃設計階段前期介入內容

4.2.1 分/子公司工程職能從業主或使用人的角度，對物業規劃設計中容易忽略的細 節、缺陷提出修改建議，報總部工程部審核，以優化設計，完善設計中的細節。

4.2.2 分/子公司工程職能與項目開發公司的規劃設計部門建立定期溝通機制，參

與項目設計研討、圖紙會審等階段的相關會議，根據物業管理的特點形成書面的意見與建議（建議應包括但不限于：總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設備配置、新材 料、新技術、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智

能化配置、標識、管理用房、員工宿舍等方面應注意的內容），供項目開發公司設計部門參考。

4.2.3 建議內容

1)安保規劃

⑴ 便于安保管理區域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點； ⑶ 人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理； ⑷ 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。2)消防規劃

⑴ 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防車道設置合理，其位置及轉向半徑符合國家規范； ⑶ 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范； ⑷ 消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。3)交通規劃

⑴ 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地；

⑶ 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的1：

1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1.5，另加訪客車位占車位數的10%）；非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放； ⑷ 設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。4)環境綠化管理

⑴

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美；

⑵

綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；

⑶

綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好；

⑷

綠化品種便于養護，養護成本節約；

⑸

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣；

⑹

綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；

⑺

主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

5)景觀配置要求

⑴

景觀裝飾布局合理，宜處于相對人流集中的區域；

⑵

采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護；

⑶

水系岸床設計應考慮防滲漏效果；

⑷

不宜在小區內設置深度超過0.6米的水系，應有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米，還應配置相應的救生設施、設備；

⑹

景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；

⑺

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

6)設施設備配套

⑴

水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地；

⑵

配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠；

⑶

溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養；

⑷

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志；

⑸

配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道閘管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網；

⑵

網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、智能家居系統；

⑶

設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、計量表具管理系統、燃氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網；

⑷

中央控制中心位置宜設于管理服務中心內，或與管理服務中心相鄰相近，布線系統應充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減；

⑸

智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。同一區域開發的項目設備選型是要考慮設備的兼容性及可以進行集中管理。8)房屋單體

⑴

屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；

⑵

墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；

⑶

樓板厚度與隔音符合國家規范；

⑷

住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門；

⑸

住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗；

⑹

廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶臺宜避開窗口設置；

⑺

衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；

⑻

廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修；

⑼

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修；

⑽

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽；

⑾

底層地坪應充分考慮防潮措施；

⑿

房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措

施；

⒁

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距

小于0.10M，防止兒童攀爬。9)室內配置

⑴

室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹

應對外吹；

⑵

室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽；

⑶

室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯

開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施；

⑷

空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統；

⑸

室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中心應距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求；

⑺

如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置；

⑻

室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理；

⑼

電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置；

⑽

聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講；

⑾

高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。4.3 施工建設階段前期介入內容

物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門 窗安裝階段，具體時間參考前期介入計劃模板并結合項目工程進度而定。

4.3.1 項目工程前期介入一般2~3人組成，專業人員搭配合理，具有設施設備、水、電、氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。

4.3.2 了解委托項目各類機電設施設備配置及容量、設施設備的安裝調試、各類管

線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項 目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。對建材、設備選型給出建議，以便于一體化管理的延續性。

4.3.3 注意資料的收集，包括施工圖紙、設計變更等。

4.3.4 從業主使用功能角度，注意完善相關設計缺陷，包括各類開關、空調位（孔）位置、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯層的平臺安全注意事 項及門窗的欄桿高度等。

4.3.5 工程前介人員按照施工安裝進度進行現場跟進，發現問題及時通過與開發公

司項目部、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，可通過 建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及 對問題處理的建議。

4.3.6 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現場發現的問題以周報的形式書 面呈報給分/子公司工程職能和項目開發公司相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

4.3.7 定期參加項目開發公司組織的現場工作協調會，及時溝通相關問題和進 度。

4.3.8 對介入中發現的重要問題以書面報告的形式上報分子公司工程職能審核后，由分子公司報給項目開發公司領導，并跟進問題整改落實情況。

4.3.9 總部工程部不定期對工程前期介入情況進行檢查，對工作開展提出意見和建 議。

4.3.10 分/子公司工程職能至少每半月對工程前期介入情況進行現場檢查，指導前期 5.介入工作的開展。

附則

本管理制度自頒布之日起生效實施，本管理制度由公司總部工程部負責解釋與修訂。6.附件 無

第五篇：物業前期介入方案（范文模版）

物業公司前期介入方案

物業服務公司前期介入工作是站在業主未來使用物業和物業管理公司維修便利、節約的角度，對物業的環境布局、功能規劃、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提出意見，避免日后使用過程中產生不足或缺陷。同時，早期介入可以使物業管理者更好地了解物業設施設備的安裝、施工狀況，為日后設施設備的管理打下基礎。

第一部分、規劃設計階段的物業公司介入工作

一、規劃設計階段介入的意義

規劃設計是各功能區能否形成完整、舒適、便利的區域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。

因此，物業管理人員在規劃設計階段，從業主或使用人的角度，從物業管理的角度，全面細致地反映物業管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，盡量避免或減少在接管樓盤后出現的難以解決的問題。

二、規劃設計階段介入的要點

1、必須完善配備設施

居住小區，幼兒園、小學校、商業配套、飲食店、商務中心、娛樂場所等基本的生活配套設施就必須在規劃設計中予以考慮，也要考慮地下車庫地上車位的合理布局及合理使用方案。

2、規劃好水電供應容量

物業在規劃設計時，要根據實際情況，充分考慮到地域特點和發展需要，以此來規劃設計水電供應容量問題。

3、設計好安全保衛系統

在考慮成本的前提下，盡可能設計防盜報警系統，給業主創造一個安全的居住環境。完善可靠的報警系統能替代防盜網，因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀，而且一旦發生火災，就無法逃離火場，彼時的安全，此時卻成了更大的危險。

4、決定垃圾處理的方式

根據氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房。如采用這種方式，則應考慮如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應考慮如何在各樓棟外設垃圾桶，分發垃圾袋，并由專人收倒垃圾。

5、消防設備設置要細致周密

在建筑設計中，消防設備的配套是有嚴格要求的。物業管理公司則應著眼于各種消防死角，比如通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝置的安裝部位等。

6、擇優選用建筑材料

物業管理公司應根據自己在以往所管理項目中所見建材的使用的情況，向開發提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以便設計單位擇優選用。

7、對于一些細微之處提出合理意見

物業管理公司應從業主的立場出發，盡可能全面細致地考慮到各種可能的使用問題，提請開發單位注意。

第二部分、施工階段的物業公司介入工作

一、熟悉、掌握項目 物業基本狀況是籌建物業管理機構、配備管理服務人員、測算物業管理成本、制定物業收費標準等的基本依據，只有了解了這些基本狀況，物業公司才能夠有效參與前期管理。

物業基本情況包括以下幾個方面：

1、未來小區人口密度和數量。

2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。

3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4、區內環境及周邊環境，包括景觀及綠化面積、公共設施。

5、公建區域及面積。

6、小區出入口及區內道路。

7、公共設備，如供電系統、給排水系統、供熱系統、供水系統、電梯、通系統、安全防范系統、自動消防系統、通信及寬帶網絡系統、有線電視系統。

8、停車場(庫)等的基本狀況。

二、掌握項目工程進度

在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為物業接管后的維修維護工作做準備。

1、根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的跟進計劃及工作側重點。

2、記錄設計方案和施工圖紙變更；物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業公司的后期接管提供便利。

3、記錄施工現場發現問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。

4、施工過程會根據施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置。

三、掌握各配套專業的施工圖紙

1、施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙;

2、機電設備及建材的資料；收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。

四、掌握各配套專業的技術方案

1、通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點；參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出合理化建議。

2、根據會議等的實際情況，適時提供書面建議。

五、掌握各系統設備的配置情況；各專業的技術、方案論證，工程相關建議；各專業的技術參數分析、設計方案論證；對各專業提出技術建議；對各系統提出管理建議

1、改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；設計中有許多不盡人意之處，對設計中忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。

2、改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；物業現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向開發單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

3、優化施工質量的建議；關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現場建議應注意時效性。

4、對重要設施設備的選型、采購合同中的維保條件提供建議。

六、工程質量跟蹤

1、參與施工監理，及時發現施工過程中出現的質量問題，并適當地向開發、相關部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設質量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設計要求施工；

2、熟悉管線走向、設備安裝及設備調試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎，可提高驗收質量，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。

七、物業管理用房的裝修監督及驗收;參與物業用房的規劃、裝修方案制定 物業管理用房是開發單位委托設計單位進行規劃設計的，物業公司應根據將來物業管理的規模和實際需求對設計進行審核，避免以后給物業管理工作帶來困難。物業管理用房的規劃一般應從以下幾個方面進行審核。

1、提供良好的辦公環境：

（1）、以方便業主為目的，物業公司辦公地點距各住宅樓的距離應大體相當。（2）、以方便業主為目的設計物業辦公的流程模式，并在此基礎上對物業的辦公用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數量和面積是否夠用。

（4）、庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。

（5）、認真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細研究和規劃，否則等施工完畢就無法進行改造了。

（6）、如有需要應考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。

（7）、由于物業辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風條件。

2、提供良好的休息環境

員工的生活環境同辦公環境一樣，都是物業公司對環境管理的重要組成部分。物業公司對辦公環境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。

八、負責物業用房配套設施的方案確定（上下水、照明、動力電、采暖空調、通風、衛生間等）；物業用房的裝修監督驗收

九、人員招聘;制定人員架構;做好人員招聘計劃;制訂人員招聘標準;

（一）、合理選擇配備現場介入人員

現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場物業工程人員的選擇招聘應掌握以下標準：

1、有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區監控等）的人員；

2、有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員；

3、有豐富的現場施工經驗，能夠保證自身安全；

4、專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

（二）、按照計劃做好招聘工作

十、工程檔案

1、安裝完畢的設備，建立設備臺帳；

2、建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。

十一、資料的接收整理、歸檔；各系統試運行資料的收集、整理、歸檔；

（一）、消防設備系統施工圖紙；

1、消防系統施工圖紙

2、消防煙感系統技術說明施工圖紙

3、消防栓系統施工圖紙

4、消防弱電施工圖紙

5、消防監控設備說明及施工圖紙

6、維修及操作說明

（二）、給排水系統施工圖紙

1、給排水管道施工圖紙

2、給排水設備技術說明，位置及施工圖紙

3、隔油井及化糞池位置及施工圖紙

4、雨水管施工圖紙

5、維修及操作說明

（三）、配電系統施工圖紙

1、高低壓配電系統設備施工圖紙

2、高低壓設備型號，供應商名稱及技術說明

3、后備發電機技術說明供貨商名稱及系統設備施工圖紙

4、給排水配電圖紙

5、消防設備配電施工圖紙

6、維修及操作說明

（四）、停車管理系統

1、收費設備說明及施工圖紙

2、配電要求及管線走向位置施工圖紙

3、維修及操作說明

（五）、電梯系統

1、電梯技術，供貨商名稱

2、電梯機房設備施工圖紙

3、維修及操作說明

（六）、土建

1、結構圖紙

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、質檢報告

6、維修及操作說明

7、機電維修口布置圖紙

8、所轄物業設備保養及供貨商名單

（七）、小區市政管道設備

1、變壓器位置及設計圖紙

2、小區低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區各樓棟）

3、小區內照明及動力圖紙

4、小區內防雷接地

5、有線電視

6、圖紙小區燃氣管道布置

7、供電管道進入小區布置圖紙

8、小區燃氣管道用量設計及說明

9、燃氣調壓站或調壓箱位置及設計圖紙說明

10、小區市政供水及排水管道布置及說明

11、小區總化糞池設計及說明

12、小區中央消防及保安系統設計圖紙

13、小區電話布線及設計施工圖紙

（八）、工程遺留問的備案

（九）、工程備品、備件

1、制定好備品、備件采購計劃、按照計劃采購備品、備件

2、根據項目需要，協調建設單位保留一定數量備品、備件；(十)、工程維修工具

1、制定好工具采購計劃、按照計劃采購工具；(十一)、工程合同

1、工程維修、保養合同的起草主要設備維保合同等(十二)、協助施工單位調試各系統，并做好記錄

1、配合開發單位做好前期單項工程調試驗收輔助工作。物業工程部現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。

(十三)、監督完成自來水系統清洗、保養工作