第一篇：商業物業前期設計介入建議書

前期設計介入提議內容

電：

1、廣場四周20米范圍內應有明裝或安裝電源箱可安裝在樓體或建筑體上，箱內有配有漏電開關，計量表，箱盤柜為防雨型，便于活動用電。（火神廟取電箱較少，活動時要走很長的明線，不利于安全）

2、路燈、夜景燈選用節能簡易、便于維修、防水型的，地埋布線必須穿管，電源線地埋部分不得有接頭，且接分線端要高于地面30公分以上。

（節能和便于維修，火神廟主電源線地埋有接頭，下雨短路時常合不上閘）

3、車庫和辦公區、賣場等公區盡可能采用節能型燈具和減少數量。

（利于后期節能管理，例如火神廟30㎡電梯廳就安裝有20個節能燈）注：設計中已經標明采用節能型燈具

4、公區樓梯間盡可能采用聲光控節能型照明燈具，消防照明和指示獨立運行。（利于節能，火神廟項目存在手動開關，燈長明和無法關閉現象）注：公寓樓內設計以改用聲光控和節能燈具

5、配電室應設置遠離水源隱患位置，室內并加裝有專用排水設備。（防訊和預防水災，發生配電事故）

6、配電室應設置中央空調送風冷卻和分體空調降溫兩種方式。

（有中央空調季節使用中央空調降溫，不單獨開分體空調，利于節能，火神廟就沒有中央空調裝置，所以中央空調冷源利用不上）。注：設計中不設置中央空調。安裝分體空調。

7、重要設備機房（消防泵房、生活水泵房、中水機房等）應設置通風管道和地漏。

（有利于設備的防潮和排水）。

8、中央空調冷卻塔散熱電動機采用兩地控制式。

（便于安全維修，火神廟的冷卻塔電機控制箱在B2冷站）。

9、大型用電設備：如中央空調機組的過流保護應與供電柜上下級匹配合適。（避免供電配電柜小于用電設備，使設備無法正常使用或存在隱患，火神廟就存在10KV高壓開關柜過流保護小于制冷機組的過流保護，等于沒有上下級分級保護）。

10、建筑物高點用電設備配電箱內和配電室、弱電機房、電梯機房末端線路配電箱應設電涌保護器。

（防雷擊過電壓擊毀設備，火神廟有的高點設備配電箱內沒有，如屋頂的送排煙風機配電箱內）。

11、公區樓道照明燈應設置為壁燈，高度應在2.5米左右為宜。（太高了不便于維修，高梯子無法拿上去）。

12、所有室外裸露的電動執行機構（如排煙風機電動防火閥、廣告燈箱接線盒、配電箱等）應設置防雨裝置。

（火神廟消防設備就是因為雨水短路和設備機構銹蝕等造成經常故障）。

13、電力設施的標識完善。

（層間強電間的主電纜或配電箱內應有標示牌等明示供電來去說明）

14、配電室的低壓出線盡可能的加裝計量儀表。（便于管理、能源核算）注：設計中已經標明加裝計量表

15、突出屋面的設備設施的非金屬部分應裝設避雷裝置,且成整體閉合環狀。（火神廟屋頂造型裝飾就沒有避雷裝置，還存在不和環連接現象）。

16、主要配電設備如：功率因數補償的接觸器、電容器。保護器等應選用優質器件。

（火神廟出現過幾次電器小配件損壞險些引起大火災現象）。

17、室外強電、弱電井，井口要稍高于地面。井內穿線管口封堵要嚴密，避免雨水倒灌。

（火神廟有下雨時井內雨水倒灌室內現象）。

18、消防泵房內取消自動盤車系統

空調

1、新風機組進風口盡可能避免在建筑物西側或北側。

（冬季新風機組的表冷器銅管防凍，多個項目已經發生過凍裂跑水此事故）。

2、新風機組基座加設防水層（有冷凝水沿基座向下滲漏的現象）。（火神廟項目就發生了此現象，基本無法根治）。

3、樓宇自控（空調系統）的制冷主機和新風機組總控室設在空調供給站。（不應設在中控室）。

注：設計說明中已更改設計。

4、每座建筑的空調系統管路末端應加設手動放氣閥門并用短管引致人身工作高度。(并引至機房地漏）

（便于人為排放系統空氣，自動跑風失靈有造成商家被水淹泡現象）。

5、分集水器支管應設有流量調節閥。（可不增加）（便于流量平衡調節，節能調節）。

6、空調盤管金屬軟管連接頭使用質量好的。

（因為發生過兩三年后發生過崩裂跑水現象，造成很大損失）。

7、空調盤管電磁閥使用質量好的且電磁閥前段安裝過濾器。

（火神廟電磁閥經常損壞或由于臟堵關不嚴，基本都已經不用，違背了設計節能初衷）。

8、中央空調制冷主機應采用多種制冷量的機型，便于負荷冷量需求開啟相應的機組。

（便于節能）。

9、空調制冷主機電控柜應和設備主機聯動控制應在視線范圍內便于操作。（火神廟項目制冷循環泵啟停要在配電室去開關）。

10、制冷多臺主機應盡可能設計并聯使用（單臺設備出問題，其它可以使用）且大型設備要考慮維修空間。

（火神廟項目制冷系統的5臺主機和循環泵都是獨立使用，不利于設備使用率）。

注：因牽涉設計周期，未采用建議

11、空調循環泵盡可能采用變頻控制，有利于節能。

12、現設計中的制冷主機臺數及負荷配置問題 注：因牽涉設計周期，未采用建議

13、現設計的冷媒配送系統二級泵的問題 注：因牽涉設計周期，未采用建議

14、現設計的冷卻塔補水單獨設計水箱的問題

15、現設計的冷卻塔冬季供冷系統的設計問題 注：因牽涉設計周期，未采用建議

16、現設計的500冷噸制冷主機單獨設計冷卻塔的問題 注：因牽涉設計周期，未采用建議

17、現設計的各（包括車庫）出入口為電加熱風幕機改成水風幕問題

水：

1、廚房污水和衛生間污水分管排放，分池排污。

（火神廟項目存在這種現象不符合衛生部門質量要求，廚余下水也容易堵賽排水泵甚至燒毀電機）。

注：設計中已更改為分管排放。

2、污水井、坑內應設隔離墻或敦。

（火神廟項目避免污水泵賭賽，甚至燒毀電機）。

3、供水采用無負壓供水設備。

（節省水箱清洗麻煩何和費用，減少跑水隱患）。注：設計已經是無負壓供水

4、消火栓、噴淋支管和末端設備盡可能避免在零度以下區域或使用預作用系統（火神廟項目就有被凍壞跑水造成損失現象，如加電伴熱裝置增加了電能開支）。

5、空調冷凝水和雨水管落地處應引致排水溝或井中盡可能不應設置在地面。（火神廟項目夏季冷凝水流至地面造成積水濕滑和污染，后期改造很困難）。

6、廣場內可設多個取水點截門井。

（便于取水和后期的改造取水，火神廟項目后增加的水吧接上下水都是開鑿很長的地面）。

7、生活供水管路必須做結露保溫。

（火神廟項目存在夏季管路結露嚴重現象，管路做保溫處理）。

8、污水坑或井內排污泵水位控制使用電接點式。

（火神廟項目浮漂控制式多次贓物卡制失靈造成跑水現象）。

9、建筑物內污水坑或井內做防水處理。（防向下或四周層滲漏）。

10、隔油池位置必須有獨立排風設施，且不應設在有人車進過的場所。（異味）。

11、生活和廚于垃圾機房必須設置在不明顯的位置，應加設通風和排水地漏設施和墻面鋪裝瓷磚。

（火神廟項目沒有這些設施很不便于清潔）。

12、各種管道截門不應裝設在不便維修和開關的位置。（無法檢修和更換開閉）。

13、生活供水泵房內避免有污水管線通過。

14、供水管線（包括分支管線）盡可能加裝計量表。（有利于后期管理的計量計算）。

15、建議餐飲下水管徑設計為：DN150或以上滿足餐飲排放量。

土建：

1、廣場內不應該有風道井等裝置。

（火神廟項目廣場有幾個風井有活動展覽等受影響，項目整體也不美觀）。

2、樓頂的電梯機房頂應設置爬梯。

（火神廟項目樓頂電梯機房沒爬梯無法上去）。

3、連廊或平臺必須留有出入的門或窗。

（火神廟項目連廊頂部就沒有出入的通道，不便于出入維修）。

4、各樓大堂門應設在明顯位置且采用不銹鋼包框玻璃門要設雙層門。（采光好，敞亮，火神廟項目單層門的很多，不利于冷暖的保溫）。

5、商場中心通筒上方設計有懸掛裝飾的鉤子。（用于裝飾用）

6、空調新風機房地漏應在抹灰后最低處。

（火神廟項目經常出現地漏比地面高現象導致機房積水不能排出）。

7、重要機房內地面和墻體應鋪瓷磚（墻體可做1.5米高）。（便于后期管理和創優）。

8、車庫等出入口和主要通道過路口下面要鋪設預留管。（便于后期穿線等不毀壞路面）。

9、卸貨區的貨梯設置應合理，盡可能設在樓梯的外面出入方便，還應能滿足小散戶的卸貨出入（有的小商戶沒有電梯卸貨道路，通行要經過大賣家的倉庫）。（火神廟項目就有此現象）。

10、卸貨區應設置排水溝或井和給水井管路。

（火神廟項目卸貨區沒有排水溝和排水設備和清洗水源）。

11、閉門器與門大小不匹配，玻璃門的地簧天插應采用好的產品。（閉門器、地簧容易壞）。

12、閉門器安裝和門兩側墻跺磕碰。（瓷磚被磕破或門開度不夠）。

13、所有門框不應固定在空心磚上。（不牢固，容易松動）。

14、所有排煙或廚房排風井內或外應進行抹灰密封。（火神廟項目就有餐飲風道漏煙導致商家串味現象）。

15、外墻設計應考慮安裝廣告位置。（玻璃幕墻就無法安裝廣告）。

16、主要通道口或臺階露天部位應采用防滑石材，廣場四周也應采用厚實堅固面積大的石材。

（冬季下雪后很滑易摔傷人，火神廟項目透水磚和小方磚損壞脫落較多）

17、建筑物外進入設備間的穿墻套管必須做好防水處理。、（有水順套管內或外流入設備間現象）。

18、建筑體伸縮縫連接處底端應設集水坑和排水設備。

（經常出現漏水現象，無法解決，火神廟項目車庫出入口就是這樣）。

19、項目的地面要高于周圍市政路面，建筑物的一層門口要高于項目地面。（防洪容易排水）。

20、排污和廚房排煙口應設在此或相鄰建筑物的最高處。（防異味進入室內，火神廟項目D座就有此現象）。

21、凡在室外或屋頂裸露的門應使用防水門，以免幾個雨季就損壞。

22、幕墻結構、外窗要考慮到防風、防雨、老化等自然現象。（大理石或玻璃幕有掉落和漏雨現象）。

23、雨水篦子盡可能采用短塊鑄鐵的。

（火神廟項目的不銹鋼篦子單個太長，且壁薄很容易損壞）。

24、廣場樓體等的回填土必須夯實，防止下沉。（火神廟項目的樓體四周和廣場大面積下沉嚴重）。

25、電梯廳的地面磚應低于電梯門檻1厘米。

（防止有跑水現象時水流入電梯內損壞電梯電路板）。

中央控制室：

1、主要通道和車場出入口電梯廳等公區監控無盲區，建議賣場內部由商家自行安裝監控。

（便于裝修布局后無盲區）。

2、監控應采用夜視功能。

（火神廟項目部分區域晚上無法正常錄像，只能增加照明設備）。

3、電梯監控應有層顯。

（火神廟項目電梯到幾層無法看到）。

4、室外監控和防范系統以及其它弱電應做接地保護。（預防設備雷擊損壞）。

5、中控和監控主機應設有UPS應急電源。（電路故障時可提供不間斷電源）。

消防：

1、安全疏散門處不應該有臺階。（緊急情況容易栽倒）

2、通往樓頂平臺的門必須采用防火門。

（火神廟項目有玻璃門，不符合規范，也容易損壞）。

3、電梯前室和賣場隔離墻上沒必要加裝防火閥，采用自然壓力平衡閥。（火神廟項目有選錯設備現象）。

4、消防噴淋系統末端全部加裝壓力表。

（火神廟項目很多層沒有安裝，消防局檢查認為不符合規范）。

5、燃氣調壓站應設在遠離人群和建筑物的地方，而且能便于車輛出入。（防災害）

電梯：

1、電梯地坑應有排水裝置并做防水處理。

（火神廟項目沒有這些設施，跑水后無法及時排水）。

2、電梯機房加裝分體空調（降溫用），不設置排風扇，機房門坎必須做泛水防雨水流入機房。

3、電梯五方對講線應使用屏蔽線。

（火神廟項目沒用屏蔽線，電梯走梯時監控花屏）。

4、電梯必須從車庫或公區內可以開啟鎖閉，從首層迫降，電梯要歸首。（火神廟在一層鎖閉開啟，一層是商家賣場操作很不方便）。

車場：

1、車場出入口擋水坡不可過高。（容易托車底）。

2、車道出現死角。（容易剮蹭車輛）。

3、拐彎太多指識標識少。（不容易識別出入和位置）。

4、雙向車道不夠寬。

（容易堵車和發生剮蹭現象）。

5、車位上方的設備與地面間應有足夠高度。

（火神廟項目卷簾門或風道、管道等過低，人無法直立）。

6、需要安靜的環境區域要考慮避開噪音機房；如：中央空調制冷機房。

7、物業設備機房門要考慮避開營業區內，盡可能設在公區走廊里，有利于日后運行管理。

（火神廟項目機房基本都在賣場中，閉店后我方人員無法進入機房檢查突發事件的搶修）。

8、餐飲垃圾中轉站和隔油池夏季臭味較大，設計位置要合適，要避開電梯、安全通道等空氣容易擴散的區域且房間內要設計通風設備。

（火神廟項目王府井貨梯旁就是垃圾房還緊鄰1#配電室，容易招老鼠，隔油池在車庫有很大的怪味）。

注：設計中已更改位置但通風設計不能明確。其它：

1、各種系統區域性能源要考慮計量的問題，避免影響接管接電后的能源管理及能源分攤工作。

2、用于樓控相關的參數，如：壓力、溫度采集裝置安裝位置要考慮專業技術要求，否則讀數為無效參數。

3、冷卻塔系統要全面考慮各項技術環節，如：補水系統(補水表位置)、排污裝置、排氣裝置、回水口深度、布水裝置、閥門位置、塔盤防漏等。

4、設計IT24小時冷卻水的系統要考慮到設備揚程、流量及功率配套。（火神廟項目的兩臺冷卻水循環泵流量偏大，造成超電流運行，浪費電能）。

5、高層建筑要考慮到動力設備層的設備配套及相關防振、防噪音、防水、通風、報警等問題。

6、樓層弱點、強電、空調機房之間應集中設計，獨立管理，避免造成因非營業時間直接影響設備機房的管理。

7、商場大堂要設計提供活動用電負荷。

（以上標注項為目前圖紙不能確定或未改項）

商管籌備處 2014-5-13

第二篇：商業物業前期介入要點

商業物業前期介入的要點

購物中心物業前期介入及其基礎內容

物業前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業服務之前，購物中心商業管理企業從規劃設計、施工建設、設備安裝調試以及前期籌備等方面，以物業管理的角度提出各種合理化的意見與建議，組織實施相關工作。

1、前期準備及市場調研

在規劃建設期內就應參與項目規劃方案解讀與論證，同時根據管理工作計劃進行市場調研，調研的內容包括：了解物業管理市場狀況、項目所在地物業管理費標準及收繳率、當地相關的政策要求和行業管理的標準等，同時對相關物料進行市場調查，以掌握基礎數據，為后續的管理費測算提供依據。

2、優化項目設計

項目論證及規劃圖紙出爐后，應參與研究項目規劃圖紙，了解物業功能設計，根據商業、公寓、寫字樓等不同物業形態的使用需求提出建議，優化項目設計，從商業物業經營和管理方面提出意見，使項目設計趨于合理化，減少后期管理成本。

3、費用測算

在對項目優化建議進行跟蹤的同時，應根據項目實體進行商業物業管理費標準測算，為落實前期啟動資金進行準備。費用測算應盡可能根據市場和項目定位進行，且務必翔實。

4、前期綜合工作

應提前進行商業管理機構（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權，建立組織架構，招聘人員并進行培訓，配合產權方編寫商鋪經營租賃合同，或者就租賃合同結合物業管理提出意見，編制《購物中心項目物業管理方案》，編寫相關的物業管理服務合同，編制《商戶須知》或者《商戶手冊》、《管理服務公約》等，建立相關的經營管理制度。在人員到位后，應進行制度、經營管理、合同管理服務界面、項目工程建設概況、施工現場安全規定等培訓。除此之外，應與公安、消防、城管、環保、環衛等部門進行溝通對接，與項目開發者進行溝通，落實物業用房，參與物業用房的設計、裝修，保障物業用房的通訊、網絡、通風、空調、供電、上下水，確保在開業前投入使用。

5、保潔綠化

在物業前期介入過程中，由于購物中心施工進度的影響，應提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時組織招投標。制定垃圾清運及管理方案，進行相關設施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。

6、安全及車場管理

辦理停車場手續經營許可證、稅務登記證、收費許可證，制定停車場管理方案，對相應安/ 3

防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購，交接鑰匙并規范鑰匙管理，建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務消防隊名單，組織義務消防隊伍并進行消防演練，確保在進場、開業期間的消防安全。

7、建筑本體及配套設備設施的工程管理

除了在規劃設計階段參與規劃設計、施工設計的優化工作外，還應積極參與設備選型，從管理角度對設備系統提供專業建議，輔助監督工程施工進度及質量，參與設備安裝、調試，接收設備相關資料。

8、物業驗收

參與項目竣工驗收，重點跟進消防驗收、規劃驗收、房屋質量備案驗收，跟進綜合驗收并根據驗收結果辦理水、電、氣等過戶工作，組織移交物業前期資料，包括相關的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。

9、商鋪進場裝修

成立裝修管理小組，提供業戶裝修工程技術要求并與裝修業戶對接，審批業戶裝修設計，提供審核意見，監控裝修施工過程，及時按規定提出整改要求，協助解決業戶合理需求，組織驗收小組，對隱蔽工程和完工業戶進行驗收。

10、開業準備

設備運行、安防、保潔、車場等物業管理全面展開，協助開業方案制定和實施，制定開業慶典安全保衛方案和開業慶典突發事件預案，并針對突發事件處置預案進行演練，確保開業慶典的順利、安全舉行。

階段前期介入工作重點

在規劃設計、施工等不同階段，物業前期介入關注和工作的展開是有區別和側重點的。

1、規劃設計階段前期介入

在此期間，商業管理組織主要應關注如下方面：在市場調研過程中關注項目所在城市主要經濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業態結構和規模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業態客用、貨用及車場等）。停車場（規模、車位數等）。購物中心內部交通組織的建議。不同業態房產技術條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業態調整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛生間、顧客通道、夜間通道的設置要求及位置。關于主要工程系統及配套設施，如垃圾房、空調系統、用電系統、消防系統、設備房的設置與安排。廣告位的設置、制造及廣告位的安排。商業管理組織的設立，前期人員的到崗，相關資質證書的辦理。

2、項目施工階段前期介入

在這個過程中，主要的工作重點包括：提出設備的設置、服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議。分析物業建造選料及安裝情況，提高設備使用效率，減輕后期管理的壓力。

審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見。提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現場，參與工程例會，及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質量，對與原設計不合且可以更改的部分提出建議。配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量。找出遺漏工程項目。參與開發商的建筑、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發現可能存在的施工隱患；參與重大設備的調試和驗收。制訂物業驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。

3、開業籌備階段前期介入

在開業籌備階段，要針對專業內容進行市場調研、組織成立管理架構、編制相關管理制度，進行人員培訓，提供《經營管理公約》、《商戶手冊》樣本并協助商戶相關文件的審批，提供開業和促銷時期的安全防衛服務，制訂物業管理收費標準予以明示，配合項目公司營銷宣傳、推廣，準備物業管理企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。

通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據第一手材料提前策劃項目前期物業管理的方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業準備等工作，使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時，與社會有關部門密切聯系，從而確保開業進度并圓滿完成預期指標。

第三篇：物業工程部前期介入

物業工程部前期介入重點工作

前期介入階段的工作，要注重項目施工現場設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過現場物業工程技術人員與開發商、總包單位、監理單位進行協調，使初期各項設計建設更加完善合理。確保開發商開發建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業工程部要協助開發商從后期物業管理角度進行現場工程優化；向甲方提供現場施工建議。對前期物業工程部工作應重點關注：

一、合理選擇配備現場介入人員

現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場物業工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準：

1．有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區監控等）的人員；

2．有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員；

3．有豐富的現場施工經驗，能夠保證自身安全；

4．專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、技術的支持工作

物業工程部前期介入人員需要與現場工作人員緊密配合，發現問題及時反饋，對現場發現的問題要及時向甲方反映（技術監管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。

三、做好與現場各方關系的協調

開發商、總包單位、分包施工單位、監理單位、成品保護單位、設備供應商等現場各方關系錯綜復雜，協調各方關系為現場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟會同時開展。

1、深入了解項目特點，擬定現場計劃：

在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；

審讀圖紙，了解項目系統情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要的環節，了解項目的整體設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。

2、關注工程進度，記錄現場情況：

在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為物業接管后的維修維護工作做準備。（1）根據工程計劃，調整工作計劃； 隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的跟進計劃及工作側重點。（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；

物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為 我們物業公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現場發現問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置。

3、參加施工期間的專業會議，提供建議：

（1）通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點；參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出合理化建議。

（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面建議。

4、通過對項目的深入了解，提供現場合理化建議：

（1）改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；

設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議； 物業現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優化施工質量的建議。

關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現場建議應注意時效性。

5、跟蹤現場建議采納情況：

物業現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統計建議采納情況，為今后物業管理提供參考。

6、收集、整理現場資料：（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙;（2）機電設備及建材的資料;收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。

7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設備臺帳； 隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案； 根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業工程管理的到來做好充分準備。（3）配合開發商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。

物業工程部現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作

第四篇：物業前期介入培訓

徐州市濱湖花園物業管理有限公司

物業前期介入培訓資料

各位領導、各位同事：

大家下午好！今天我們培訓的內容是：物業管理的前期介入。首先介紹一下前期物業管理的含義，所謂前期物業管理:是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。它是整個物業管理活動的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。下面我把物業前期介入應注意的事項結合錦繡濱湖小區三期實際情況向大家分享一下自己的心得：

一、物業前期介入的必要性

物業公司為什么要前期介入，主要體現在兩點：1.前期介入管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，是搞好物業管理的主要基礎。

2.前期介入有利于減少物業建設中的問題和完善物業后期管理。

二、物業前期介入的內容

在物業管理前期介入階段,物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面：

（一）察看工程建設現場

物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件,因此,物業管理企業應根據物業管理要求,對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法。

3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記

錄。

4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按 整改計劃督促整改。

（二）設計管理模式、擬定管理制度

物業前期介入應根據物業的類型、環境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.設臵物業轄區的組織機構,規定各部門人員崗位責任制度,編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

2.制定上崗人員的培訓計劃,并實施計劃。

3.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘,洽談和訂立合同。

4.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

三、錦繡濱湖三期物業前期介入

根據錦繡濱湖小區一、二期物業前期介入的經驗，管理處采取首問責任制，工作分配到個人，各司其職。前期首先確定上房前工作安排及上房流程；現場查看確定人員崗位，提出可行性管理方案；配備人員及辦公物品，做好前期介入準備。在前期介入中，與開發公司工程部配合查驗房屋，對不合格項目記錄，填寫工程整改單，要求施工單位整改并進行復查（注：驗收應注意的事項：室內設施設備的完好，管道是否做過保壓試驗，入戶門有無破損、凹痕、掉漆，窗扇有無加斜及漏氣現象；室外項目主要驗收主管網是否通暢，有無跑冒滴漏現象，每戶均通過通球試驗確保管道無堵塞；參與三期消防及供暖設施設備管道注水保壓驗收，對冷水井、污水井及暖氣井分類標記，制作方位明細表，便于日后維保；通過現場查看排除安全隱患，減少工程遺留問題。后期制作三期業主上房、裝修明細表，輸入樂天系統，便

于集中上房收費；按檔案歸檔要求接收竣工資料，分裝上房及裝修資料；確定建筑垃圾池位臵及綠化、保潔取水點設立；逐步接收三期設施設備，定崗定員，熟悉設備運行；水、電表號的抄錄辦理水、電過戶，落實水、電、氣開通時間；小區通郵及有線電視、網絡開通時間等，在前期介入期間還會遇到各種各樣的問題，在此我就不做贅述了。

通過上述介紹，我想大家對物業前期介入的內容及注意事項已經有所了解，前期介入是管理與服務小區的第一站，站好這一站至關重要，希望本次培訓能給大家在以后的工作中帶來幫助，在此感謝大家的支持與配合，本次培訓到此結束！

第五篇：前期物業介入方案

前期物業介入方案

開發商和設計者在開發新的物業時，與日后的管理者所站的角度不同。由此會帶來設施和設備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業主的正常生活，增加了物業管理工作的強度和難度等問題。物業管理者作為物業的維護者，在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題比較了解。因此可以代表業主從管理者的角度對即將管理的物業進行審視，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。因此，物業管理早期介入有利于優化設計，完善設計細節。根據日常工作經驗從開發成本、物業服務接業主使用功能的角度出發，提出物業管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業服務的長遠發展。

工作內容：

一、土建工程問題：

1、建議設計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統，如果共用一個煙道，則會引起業主家串味、串煙等情況。容易引起業主的意見。

2、建議設置健身活動場地，并充分考慮合理區位。設置小區健身場地，一定要考慮區位的合理，如果區位不合理，影響業主休息。

3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發企業不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。

4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。

5、陽臺設計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

二、電氣設備

1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于操作、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。戶內配電箱及層控箱應裝上LE開關，防止跳閘造成大面積停電。

2、空調安裝，統一位置，統一排水。市場上的空調外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調外機無法在原位置安裝，業主就會隨意另選位置，開發商補救成本也很大；留有的空調孔的位置不合適，業主為了妥當安裝室內機，只能重新打洞，原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調管“藏”入墻內，只需要在室內合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調影響美觀等問題。

3、建議設置樓宇門警報系統和監控系統。很多業主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統可在發現樓宇門超過3分鐘未關閉時，自動發出警報聲音，提醒業主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關閉。（中控室能及時關閉警報系統，如遇到業主搬家等特殊情況時即可關閉。）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆。

三、泵房的位置應設在營業房下，盡量減少噪音，還要維修方便。

四、環境綠化配置

1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。綠化率、集中綠地率設置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

2、高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

3、建議園區公告欄位置。物業公司可以在公告欄發布各種信息

五、物業管理用房

要考慮住宅物業管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業主娛樂活動室、公共秩序員崗亭、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

六、裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側墻，應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）

七、門窗工程

木門和墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

有經驗的物業公司在多年的服務工作中總結了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發生，減少工作中的差錯與脫節。因此物業公司先期進駐，熟悉物業，了解情況。準備、推敲和制定相應的入住手續，做好組織協調工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發商的好幫手。

物 業 前 期 介 入

方

案

（2）

陜西金源物業有限責任公司

2010年月日