第一篇：物業工程部前期介入工作計劃

物業工程部前期介入工作計劃

根據江蘇銀行辦公樓建設的進度及現場實際情，我物業公司將提前介入本項目，為本項目建設質量每一個環節，每一道工序，結構安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關規范嚴格巡查每一部位，每一項設施設備。重點考慮減少今后物業管理中產生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業管理各項細節出發，熟悉幾大系統結構，發現各種缺陷、安全隱患、施工不規范、物業遺漏工程等問題及時向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監理公司及施工方都保持緊密聯系。對項目規劃設計圖紙進行審閱，機電設備、物業智能化系統、安保系統、停車場管理系統、公共照明設備、裝飾材料、物業的平面布局、功能區域劃分進行審查等，提出專業合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物業的使用功能。

2、改進、改善物業的具體設計。

3、能更好地監理施工質量。

4、為接管驗收打下基礎。

5、便于日后對物業的管理。

6、在項目建設中存在的一些工程質量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然對后期物業管理產生很大不便。

7、全面熟悉項目總體規劃，施工過程，對結構以及管線走向，設備安裝做到心中有數。并對工程質量巡查監督，對可能出現的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設施維修養護工作，減少物業設施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據在未來隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。也確保物業日后提升管理質量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據。

/ 10

二、合理選擇配備現場介入人員

現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場物業工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準。

1、有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。

2、有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員。

3、有豐富的現場施工經驗，能夠保證自身安全。

4、專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

三、技術的支持工作

物業工程部前期介入人員需要與現場工作人員緊密配合，發現問題及時反饋，對現場發現的問題要及時向甲方反映（技術監管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。

四、做好與現場各方關系的協調

甲方、施工單位、監理單位、成品保護單位、設備供應商等現場各方關系錯綜復雜，協調各方關系為現場工作提供便利也是十分重要的，為保證現場協調及時有效需編制工程聯系人員詳細清單。

1、深入了解項目特點，擬定現場計劃：

在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要的環節，了解項目的整體設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。

2、關注工程進度，記錄現場情況：

在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為物業接管后的維修維護工作做準備。

（1）根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的跟進計劃及工作側重點。

/ 10

（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業公司的后期接管提供便利（3）記錄施工現場發現問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置

3、參加施工期間的專業會議，提供建議：

（1）通過參加施工協調會、監理會等了解施工焦點；參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出合理化建議。

（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面建議。

4、通過對項目的深入了解，提供現場合理化建議：

（1）改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；物業現場介入人員應通過記錄現場的情匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項關注各單項工程設備的調試試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優化施工質量的建議。關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現場建議應注意時效性。

5、跟蹤現場建議采納情況：

物業現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持，促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統計建議采納情況，為今后物業管理 提供參考。

6、收集、整理現場資料：

（1）施工圖紙；

/ 10

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙（2）機電設備及建材的資料

收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。

7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：

（1）建立初步設備臺帳；

隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案；

根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業工程管理的到來好充分準備。

（3）配合開發商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。

物業工程部現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作

五、前期介入圖紙審核、巡查重點；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。

2、電氣方面；注意各設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設備的分布、數量、性能等方面進行熟悉、統計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。對照明線路設計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關（以方便業主使用，減少公共照明浪費電 量）。更方便后期的維修、保養和管理。

3、消防方面；對水系統中的消火栓、噴淋管網的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解。對電路系統中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。掌

/ 10

握消防主機、各種聯動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。

4、給排水方面；了解供水的系統情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發生爆水管可分片關閉閥門，不至于關總閥影響其它用水，如產生漏水有地漏排放不至于產生大的損失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。地下排污管道要鋪設合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

5、監控方面；智能防盜設備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監控鏡頭的設置足夠合理，對出入口的設置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監控鏡頭確保安全。

6、清潔方面；可以關注各垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內吸塵用電是否方便。天臺是否設置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關的問題是否設計到位。

7、空調機方面；預留空調安裝位置及空調滴水管。在預留分體空調機位的同時，考慮新產品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預留中央空調機位，即可安裝分體空調，又可安裝中央空調機，還方便以后維護。所有空調穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。

8、集中抄表方面；水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業主，減小猜疑。樓道內電表箱柜等應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

9、信報箱方面；設置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信 報箱的規格和鎖要符合要求，方便業主收取。

/ 10

10、車位方面；配置要考慮到車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統，規范停車的管理規定等。

11、公共設施方面；設備房門要有安全防護設施、警示牌等。電梯轎箱內、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。

12、弱電方面；電話、寬帶、電視、音響、監控、煤氣報警系統等，所有布線設計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。

13、公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。

14、垃圾方面；垃圾收集站最好設立在后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運。

15、其它方面；

1）；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發現而產生水費，有利及時發現漏點，更減少維修費用。

2）；辦公樓配套公共設施規劃設計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發展用，不至于產生開挖、明敷等影響美觀。

3）；陽臺設計全、或半封閉，業主后期大多會自行封閉不統一，不規范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便。

六、工程部詳細巡查內容；

1、主體；房屋結構無裂縫、沉降符合有關規范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。可參見《建筑工程施工及驗收規范》，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合要求。

2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。

/ 10

3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。

4、衛生間；陽臺、衛生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應作24小時閉水試驗。靠客廳、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產生漏水。

5、門窗；鋁合金門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內應灌滿水泥沙漿，門鎖應安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。

7、電氣；電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。漏電開關、照明開關開啟靈活。應符合“低壓電氣裝置規程”的有關要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區各種燈光按區、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術燈光，要安 裝牢固、合理分控、標識清楚，盡量少安裝埋地燈，推廣節能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關及獨立的電表計量。

8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設施，電梯機房有完好的通風降溫設施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規定值。制動器、限速器、按鈕其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道應安裝牢固、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應啟閉靈活，閉合嚴密，無滴漏。水壓試驗

/ 10

及保溫、防腐措施必須符合要求。主管與支管應安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設置應便于檢修。衛生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛生器具質量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現象，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設施必須符合要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。管道防腐措施必須答合規定。室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合要求。管道通過公路應做鋼筋水泥保護，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

10、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設備標示牌、警示牌、系統運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流動方向；消防泵、消防管道和設施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流動方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。

11、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。設備房配置高低壓配電房牌、供配電系統圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側地面標示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。變壓器室有完好的通風降溫設施和隔熱隔音設施；通風、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。

/ 10

12、消防控制室和監控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監控中心牌、警示牌、消防器材、度計、記錄箱、應急燈、防鼠板和防鼠設施，室內要有良好的采光、通風降溫設施或安裝空調。安裝有獨立計量電表。

13、室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好，消防設施配件齊全，消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。

14、檢查門牌；、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統齊全。

15、對小區的重要大型設備；設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后技術服務良好、有中文使用說明書及聯系電話信譽 良好的公司。

16、所有參于土建工程；設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質內容、保質期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨表、采購供應地址及單位聯系電話。

17、一些重要的大型配套設備；（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，聯系電話等，并要對物業工程部相關技術操作人員提供正規的培訓。

18、所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統、消防報警須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）要求調試正常運行后才能交付。

19、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時注意提示。

20、設備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業主投訴和高昂的維護成本。廠家選擇、設備選型、配件選用要合理，簡單而實用，設備安裝調試要求安全合格。

21、各工程部技術人員要做好質量跟進；工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘

/ 10

閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進意見→→熟悉跟蹤現場→→了解項目公司、監理單位、施工單位有關人員的職責分工，理順工作關系→→從設備安裝入手，建立完善設備檔案→→參與設備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統驗收和全局驗收的整個過程→→完善驗交資料，編制物業各方面的統計圖表和資料清單→→參與竣工驗收→→主持接管驗收。

/ 10

第二篇：物業工程部前期介入

物業工程部前期介入重點工作

前期介入階段的工作，要注重項目施工現場設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過現場物業工程技術人員與開發商、總包單位、監理單位進行協調，使初期各項設計建設更加完善合理。確保開發商開發建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業工程部要協助開發商從后期物業管理角度進行現場工程優化；向甲方提供現場施工建議。對前期物業工程部工作應重點關注：

一、合理選擇配備現場介入人員

現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場物業工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準：

1．有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區監控等）的人員；

2．有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員；

3．有豐富的現場施工經驗，能夠保證自身安全；

4．專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、技術的支持工作

物業工程部前期介入人員需要與現場工作人員緊密配合，發現問題及時反饋，對現場發現的問題要及時向甲方反映（技術監管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。

三、做好與現場各方關系的協調

開發商、總包單位、分包施工單位、監理單位、成品保護單位、設備供應商等現場各方關系錯綜復雜，協調各方關系為現場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟會同時開展。

1、深入了解項目特點，擬定現場計劃：

在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；

審讀圖紙，了解項目系統情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要的環節，了解項目的整體設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。

2、關注工程進度，記錄現場情況：

在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為物業接管后的維修維護工作做準備。（1）根據工程計劃，調整工作計劃； 隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的跟進計劃及工作側重點。（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；

物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為 我們物業公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現場發現問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置。

3、參加施工期間的專業會議，提供建議：

（1）通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點；參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出合理化建議。

（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面建議。

4、通過對項目的深入了解，提供現場合理化建議：

（1）改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；

設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議； 物業現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優化施工質量的建議。

關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現場建議應注意時效性。

5、跟蹤現場建議采納情況：

物業現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統計建議采納情況，為今后物業管理提供參考。

6、收集、整理現場資料：（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙;（2）機電設備及建材的資料;收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。

7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設備臺帳； 隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案； 根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業工程管理的到來做好充分準備。（3）配合開發商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。

物業工程部現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作

第三篇：物業工程部前期介入流程

物業工程部前期介入流程

物業工程部前期介入階段的工作，更加注重項目施工現場功能設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過現場物業工程技術人員與開發商、總包單位、監理單位進行協調，使初期各項設計建設更加完善合理。確保開發商開發建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業工程部要協助開發商從后期物業管理角度進行現場工程優化；向甲方提供現場施工建議。確保我們物業接管順利進行，為物業在接管后能夠正常運行減少運行成本奠定良好基礎。為此物業工程前期介入主要分為三個階段：規劃設計和物業工程部組織架構階段，施工階段，接管驗收階段。

第一規劃設計階段

一、做好與現場各方關系的協調

開發商、總包單位、分包施工單位、監理單位、成品保護單位、設備供應商等現場各方關系錯綜復雜，協調各方關系為現場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟會同時開展。

1、深入了解項目特點，擬定現場計劃：

在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；

審讀圖紙，了解項目系統情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要的環節，了解項目的整 設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。

2、物業工程部人員組織架構合理選擇配備現場介入人員

現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場物業工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準：

（1）．有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區監控等）的人員；（2）．有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員；

（3）．有豐富的現場施工經驗，能夠保證自身安全；

（4）．專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

（一）土建施工跟進；

1、在建工程土建施工跟進要求：每五天對土建工程進行一次跟進；

2、跟進內容：基礎；砌體；樓板；梁；柱；層高；接縫處理；濕漬、滲水、滴漏；外墻保溫；外墻涂料；落水管；屋面；風道、煙道；管井；樓梯；踏步；護欄；大堂；單元門；室內墻面；室內棚頂；室內地面；門窗洞口；陽臺；等。

3、跟進標準：按物業質量驗收標準執行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打

第二在建工程施工階段 “×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯絡函的形式發函致工程部.3、對于發函兩次未整改的問題要上報公司領導。

（二）電氣施工跟進；

1、在建工程電氣施工跟進要求：每五天對土電氣程進行一次跟進；

2、跟進內容：電纜溝；電纜橋架；電纜敖設；配電柜；變壓器；電表箱；柴油發電機組；母線安裝；電線電纜導管；電纜終端壓接；管線敖設；槽板配線；防雷接地系統；導線連接；接線盒；線管接口吊裝；絕緣材料；公共照明；開關插座；燈具安裝；

3、跟進標準：按物業質量驗收標準執行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯絡函的形式發函致工程部.3、對于發函兩次未整改的問題要上報公司領導。

（三）水暖施工跟進；

1、在建工程水暖施工跟進要求：每五天對土水暖程進行一次跟進；

2、跟進內容：集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室內排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進水管道；進出水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器；衛生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃氣設施；

3、跟進標準：按物業質量驗收標準執行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯絡函的形式發函致工程部.3、對于發函兩次未整改的問題要上報公司領導。

（四）裝修施工跟進；

1、在建工程裝修施工跟進要求：每五天對土裝修程進行一次跟進；

2、跟進內容：功能性檢查（水；電；可視對講；報警系統；土建無滲漏和給排水無滴漏現象；排水暢通、無倒坡和積水現象；）； 木門{

1、飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；木門門套線與墻體結合是否存在裂縫等；

3、開、關、鎖靈活自如、平穩、無噪音；暗門鏈是否起作用；

4、門鎖把手是否有保護膜；

5、膠條平順；

6、小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、貓眼等；）齊全，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；}；鋁合金（1、是否存在滲漏，是否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿；

2、隼接部位，錨釘部位等是否有打膠；

3、五金件（執手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；

4、推拉門推拉順暢；

5、窗扇開啟順暢；）；給排水（1、水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關自如，表面無損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無滴漏現象；

2、浴缸無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴門動作自如，周邊打膠飽滿；

3、馬桶蓋板安裝，水箱進水閥啟閉自如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污染等；

4、衛生間，陽臺排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋）；電氣（1、燈是否亮，位置是否合理，開關周邊收口是否平整，高度是否合理，無污染；

2、插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關高度應一致高低差不大于2mm；同一室內安裝的插座高低差不應大于5mm；并列按裝相同型號的插座高低差不應大于1mm；左零右火上保護線正確，無污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器沒有內陷；）；櫥柜，衛生間鏡柜，淋浴{

1、淋浴門動作自如，周邊打膠飽滿；五金件（滑軌，執手等）齊全，使用功正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；

2、廚房煙道，止回閥安裝；

3、櫥柜五金件（門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；

4、櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等

5、煤氣軟管預留孔大小、位置適當。}；扶手空調洞層高（1、欄桿高度1.10米；

2、木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；

3、鐵件是否有生銹，變形，斷開等；

4、空調洞位置是否合理，有無排水立管遮擋空調洞現象，前后空調洞是否前高后低；

5、測量具體層高數據；）；墻地磚（1、墻地磚沒有空鼓、缺棱掉角等；

2、墻地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等；

3、墻地磚接縫順直，接縫填嵌密實、平直、寬窄一致；）；天花墻身涂（1、墻身天花油漆驗收一致，無色差，無透底，無漏刷，無流墜，無污染；

2、墻身天花無裂縫；陰陽角順直方正；

3、吊頂整體完好、安裝牢固，表面平整、顏色均勻；

4、線角順直方正，與梁底接縫無開裂；）木地板（1、無污染，劃痕，崩角等。

2、無大小頭。

3、色澤同一性；

4、預留置伸縮，不允許木板起伏。

5、接縫、釘口要按規范處理。

6、拼縫密實。

7、成品保護到位。陽臺等公共部分（1、踏步磚沒有空鼓、缺棱掉角等；

2、墻身無裂縫，陰陽角順直方正，滴水線清晰；

3、欄桿木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；

4、欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等；

5、窗開啟自如；

6、首層雜物間隔柵；

7、陽臺水管后墻面面油漆平整，水管無污染

8、熱水器和強電插座、煤氣表等位置合理；）；

3、跟進標準：按物業質量驗收標準執行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯絡函的形式發函致工程部.3、對于發函兩次未整改的問題要上報公司領導。

（五）消防系統施工跟進；

1、在建工程裝修施工跟進要求：每五天對土裝修程進行一次跟進；

2、跟進內容：網絡布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要求；）；手動報警鈕（是否按照圖紙安裝；）；煙感（是否按照圖紙安裝；）；溫感（是否按照圖紙安裝；）；消防栓（1、是否按照圖紙位置安裝

2、閥門安裝及漏水情況

3、消防皮帶噴咀安放齊全

4、自動按鈕安裝情況

5、立管、消防栓外觀，6、安裝質量情況；）；噴淋系統（1、噴淋頭是否按設計安裝；

2、安裝位置，間隔距離符合要求；

3、樓層防火分區總閥，流量開關安裝情況；

4、末端放水閥門安裝情況；

5、報警閥；

6、管道安裝；

7、支架安裝；

8、壓力開關；

9、漏水情況；）；分區卷簾門（1、分區卷簾門安裝位置符合圖紙要求設計；

2、樓層防火分區總閥，流量開關安裝情況；

3、末端放水閥門安裝情況；）；防排系統（1、風管安裝情況；

2、設計防火閥安裝情況；

3、防火閥動作情況；

4、自然排煙口面積；）；

3、跟進標準：按物業質量驗收標準執行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯絡函的形式發函致工程部.3、對于發函兩次未整改的問題要上報公司領導。段

（六）消防系統施工跟進；

1、在建工程裝修施工跟進要求：每五天對土裝修程進行一次跟進；

2、跟進內容：電源(電梯的供電電源線是否單獨敷設);轎箱部分(轎箱內樓層顯示板,內呼按鈕版,轎箱對講功能,轎箱應急燈,各層層站顯示裝置,轎箱天花,轎箱地板,轎門開關,廳門開關,轎箱壁板,轎箱攝像);機房部分(維修吊鉤,盤車工具,限速器,曳引機,主電源開關,井道照明燈,防鼠設施,機房門鎖,機房室溫,轎箱照明,三方對講,監控系統,對重架護欄,機房排氣扇);底坑(底坑有無積水,井底土建結構,井底爬梯);

3、跟進標準：按物業質量驗收標準執行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯絡函的形式發函致工程部.3、對于發函兩次未整改的問題要上報公司領導。

第三接管驗收階段

第四篇：物業工程部前期介入實施細則與流程

物業工程部前期介入實施細則與流程

物業項目的前期介入，物業工程部必須為后期業主利益考慮。為小區的建設質量每一個環節，每一道工序，結構安全狀況、人性化使用方便等把關。按有關規范嚴格巡查每一棟樓，每一項設施設備。重點考慮減少今后物業管理中產生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業管理各項細節出發，熟悉幾大系統結構，發現各種缺陷、安全隱患、施工不規范、物業遺漏工程等，發現問題及時向開發商反映，建議施工方立即整改。對項目規劃設計圖紙進行審閱，機電設備、物業智能化系統、安保系統、停車場管理系統、公共照明設備、裝飾材料、物業的平面布局、功能區域劃分進行審查等，提出專業合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物業的使用功能。

2、改進、改善物業的具體設計。

3、能更好地監理施工質量。

4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎。

5、便于日后對物業的管理。

6、在項目建設中存在的一些工程質量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調、電梯、景觀等，致使工程存在許多通病和瑕疵。

有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然為后期的物業管理蒙上一層揮之不去的陰影。

7、全面熟悉小區總體規劃，施工全過程，對結構以及管線走向，設備安裝做到心中有數。并對工程質量巡查監督，對可能出現的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設施維修養護工作，減少物業設施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據在未來隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。也確保物業日后提升管理質量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據。

二、前期介入圖紙審核、巡查重點；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、娛樂活動室、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。

2、電氣方面；注意各設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設備的分布、數量、性能等方面進行熟悉、統計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。對照明線路設計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關（以方便業主使用，減少公共照明浪費電

量）。更方便后期的維修、保養和管理。

3、消防方面；對水系統中的消火栓、噴淋管網的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解。對電路系統中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。掌握消防主機、各種聯動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。

4、給排水方面；了解供水的系統情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住戶的供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發生爆水管可分片關閉閥門，不至于關總閥影響其它業主用水，如產生漏水有地漏排放不至于產生大的損失。商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表，以避免產生計費錯誤。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。小區的地下排污管道要鋪設合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

5、監控方面；智能防盜設備要完善，小區的外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，周邊防翻越。各種監控鏡頭的設置足夠合理，對住戶與商場的門進行控制，能有效的隔離商場人員進入住戶空間，對出入口的設置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等。、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監控鏡頭確保安全。

6、清潔方面；可以關注各垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內吸塵用電是否方便。天臺是否設置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關的問題是否設計到位。

7、綠化、泳池方面；對綠化設計的品種適宜以后的物業管理，適宜以后長期保持相應的花期，各種自動澆水系統完善，花池的排水恰當。泳池的設備設計合理，補水、溢水、排水完善。綠化帶植物的品種，不要設計得太名貴、太繁多，除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

8、空調機方面；預留空調安裝位置及空調滴水管。在預留分體空調機位的同時，考慮新產品如，如空氣源、太陽能熱水器等。商鋪前后也預留空調位及排水位，凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。所有空調穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。

9、集中抄表方面；水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業主，減小猜疑。樓道內電表箱柜等應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

10、信報箱方面；設置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信報箱的規格和鎖要符合要求，方便業主收取。

11、小區車位方面；配置要考慮到戶均車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統，規范停車的管理規定等。

12、公共設施方面；小區內有安全隱患的水池（含游泳池）、小橋、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等娛樂設施和器械，危險場所、設備房門等要有安全防護設施、警示牌等。電梯轎箱內、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。

13、公共屋面方面；建筑物的可上人平臺，可以設計成花壇、綠化帶。多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足，還要有專用維修通道等。屋面不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。

14、弱電方面；現代家庭的可視對講、門鈴、電話、寬帶、電視、音響、監控、煤氣報警系統等，所有布線設計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。

15、公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。

16、垃圾方面；垃圾收集站最好設計在小區后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧，不影響環境。

17、首層公共設施方面；

1；建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮裝紗窗（以減少高空拋物現象），更有防盜措施。

2；所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水漏進梯廳及電

梯井等），更防業主摔倒產生危險。

3；商鋪預留排煙道、電視、電話、寬帶接口等到，方便業主使用。

18、其它方面；

1；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發現而產生水費，有利及時發現漏點，更減少維修費用。

2；小區配套公共設施規劃設計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發展用，不至于產生開挖、明敷等影響美觀。3；陽臺設計全、或半封閉，業主后期大多會自行封閉不統一，不規范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便。

二、工程部詳細巡查內容；

1、主體；房屋結構無裂縫、沉降符合有關規范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。可參見《建筑工程施工及驗收規范》（JGJ73-91)，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合GBJ232的要求。

2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。

3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平

正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。

4、衛生間；陽臺、衛生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應作24小時閉水試驗。靠客廳、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產生漏水。

5、門窗；鋁合金門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內應灌滿水泥沙漿，門鎖應安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。

6、景觀；木裝飾工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢、無爆裂木材料。水景山石安裝牢固，排水暢通。園林、噴泉、瀑布、人工湖，要設置給排水功能，花基、花槽要有排水，園林要有合理的給水點和電源備用點，分區、按棟或片的獨立控制、獨立電表計量。游樂設施、安裝牢固、面漆完好均勻、無脫皮、無銹跡、無裂紋、無折損，配置使用安全警示指示牌。

7、電氣；電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。漏電開關、照明開關開啟靈活。應符合 “低壓電氣裝置規程”的有關要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區各種燈光按區、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術燈光，要安裝牢固、合理分控、標識清楚，盡量少安裝埋地燈，推廣節能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關及獨立的電表計量。

8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設施，電梯機房有完好的通風降溫設施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器、按鈕其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道應安裝牢固、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應啟閉靈活，閉合嚴密，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。主管與支管應安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設置應便于檢修。衛生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛生器具質量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現象，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。管道防腐措施必須答合GBJ242的規定。室外排水系統的標高、窨井(檢

查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道通過公路應做鋼筋水泥保護，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

10、道路；房屋入口處道路與主干道相通。路基穩固、路面不積水，鋪砌磚、瀝青不空鼓。路面排水暢通、路面磚采用防滑材料。路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷，并均勻的用黑色和黃色相間的反光漆油刷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角，交通標識線、路牌清楚完好。

11、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設備標示牌、警示牌、系統運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流動方向；消防泵、消防管道和設施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流動方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。

12、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。設備房配置高低壓配電房牌、供配電系統圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側地面標示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。變壓器室有完好的通風降溫設施和隔熱隔音設施；通風、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋、高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。

13、消防控制室和監控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監控中心牌、警示牌、消防器材、溫度計、記錄箱、應急燈、防鼠板和防鼠設施，室內要有良好的采光、通風降溫設施或安裝空調。安裝有獨立計量電表。

14、室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好，消防設施配件齊全，消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。

15、檢查門牌；棟號、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統齊全。

16、對小區的重要大型設備；設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后技術服務良好、有中文使用說明書及聯系電話信譽良好的公司。

17、小區基建工程采用批量較大的各種建材；水電器材常規材料和配

件等盡量選用市面上普通規格的標準件和通用件，盡量采用國內容易購買配件材料及型號與規格，方便后期維修。

18、涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

19、所有參于土建工程；設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質內容、保質期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨表、采購供應地址及單位聯系電話。

20、一些重要的大型配套設備；（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，聯系電話等，并要對物業工程部相關技術操作人員提供正規的培訓。

21、小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統、消防報警須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）要求調試正常運行后才能交付。

22、為方便以后的物業管理；對大型重要的公共配套設備設獨立電表（便于情況分析和成本控制），商品房與辦公樓的電源應與各系統用

電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

23、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時注意提示。

24、設備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業主投訴和高昂的維護成本。廠家選擇、設備選型、配件選用要合理，簡單而實用，設備安裝調試要求安全合格。

25、各工程部技術人員要做好質量跟進；工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進意見→→熟悉跟蹤現場→→了解項目公司、監理單位、施工單位有關人員的職責分工，理順工作關系→→從設備安裝入手，建立完善設備檔案→→參與設備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統驗收和全局驗收的整個過程→→完善驗交資料，編制物業各方面的統計圖表和資料清單→→參與竣工驗收→→主持接管驗收。

26、物業建設工程基本結束；工程開始竣工驗收、移交驗收和準備入伙及籌備開業時，工程部人員對正式接手管理做好準備。巡查要求更為嚴格，工作更為細致、周密。全面復查及時提出未整改項目，以便交接時提出。

第五篇：物業工程部前期介入實施細則與流程

物業工程部前期介入實施細則與流程

物業項目的前期介入，物業工程部必須為后期業主利益考慮。為小區的建設質量每一個環節，每一道工序，結構安全狀況、人性化使用方便等把關。按有關規范嚴格巡查每一棟樓，每一項設施設備。重點考慮減少今后物業管理中產生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業管理各項細節出發，熟悉幾大系統結構，發現各種缺陷、安全隱患、施工不規范、物業遺漏工程等，發現問題及時向開發商反映，建議施工方立即整改。同開發公司、監理公司及施工方都保持緊密聯系。對項目規劃設計圖紙進行審閱，機電設備、物業智能化系統、安保系統、停車場管理系統、公共照明設備、裝飾材料、物業的平面布局、功能區域劃分進行審查等，提出專業合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物業的使用功能。

2、改進、改善物業的具體設計。

3、能更好地監理施工質量。

4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎。

5、便于日后對物業的管理。

6、在項目建設中存在的一些工程質量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調、電梯、景觀等，致使工程存在許多通病和瑕疵。

有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然為后期的物業管理蒙上一層揮之不去的陰影。

7、全面熟悉小區總體規劃，施工全過程，對結構以及管線走向，設備安裝做到心中有數。并對工程質量巡查監督，對可能出現的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設施維修養護工作，減少物業設施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據在未來隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。也確保物業日后提升管理質量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據。

二、前期介入圖紙審核、巡查重點；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、娛樂活動室、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。

2、電氣方面；注意各設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設備的分布、數量、性能等方面進行熟悉、統計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。對照明線路設計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關（以方便業主使用，減少公共照明浪費電

量）。更方便后期的維修、保養和管理。

3、消防方面；對水系統中的消火栓、噴淋管網的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解。對電路系統中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。掌握消防主機、各種聯動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。

4、給排水方面；了解供水的系統情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住戶的供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發生爆水管可分片關閉閥門，不至于關總閥影響其它業主用水，如產生漏水有地漏排放不至于產生大的損失。商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表，以避免產生計費錯誤。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。小區的地下排污管道要鋪設合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

5、監控方面；智能防盜設備要完善，小區的外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監控鏡頭的設置足夠合理，對住戶與商場的門進行控制，能有效的隔離商場人員進入住戶空間，對出入口的設置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等。、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監控鏡頭確保安全。

6、清潔方面；可以關注各垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內吸塵用電是否方便。天臺是否設置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關的問題是否設計到位。

7、綠化、泳池方面；對綠化設計的品種適宜以后的物業管理，適宜以后長期保持相應的花期，各種自動澆水系統完善，花池的排水恰當。泳池的設備設計合理，補水、溢水、排水完善。綠化帶植物的品種，不要設計得太名貴、太繁多，除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

8、空調機方面；預留空調安裝位置及空調滴水管。在預留分體空調機位的同時，考慮新產品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預留中央空調機位，即可安裝分體空調，又可安裝中央空調機，還方便以后維護、加雪種拆裝等。商鋪前后也預留空調位及排水位，凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。所有空調穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。

9、集中抄表方面；水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業主，減小猜疑。樓道內電表箱柜等應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

10、信報箱方面；設置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信報箱的規格和鎖要符合要求，方便業主收取。

11、小區車位方面；配置要考慮到戶均車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統，規范停車的管理規定等。

12、公共設施方面；小區內有安全隱患的水池（含游泳池）、小橋、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等娛樂設施和器械，危險場所、設備房門等要有安全防護設施、警示牌等。電梯轎箱內、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。

13、公共屋面方面；建筑物的可上人平臺，可以設計成花壇、綠化帶。多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足，還要有專用維修通道等。屋面不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。

14、弱電方面；現代家庭的可視對講、門鈴、電話、寬帶、電視、音響、監控、煤氣報警系統等，所有布線設計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。

15、公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。

16、垃圾方面；垃圾收集站最好設計在小區后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧，不影響環境。

17、首層公共設施方面；

1；建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮裝紗窗（以

減少高空拋物現象），更有防盜措施。

2；所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水漏進梯廳及電梯井等），更防業主摔倒產生危險。

3；商鋪預留排煙道、電視、電話、寬帶接口等到，方便業主使用。

18、其它方面；

1；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發現而產生水費，有利及時發現漏點，更減少維修費用。

2；小區配套公共設施規劃設計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發展用，不至于產生開挖、明敷等影響美觀。3；陽臺設計全、或半封閉，業主后期大多會自行封閉不統一，不規范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便。

二、工程部詳細巡查內容；

1、主體；房屋結構無裂縫、沉降符合有關規范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。可參見《建筑工程施工及驗收規范》（JGJ73-91)，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合GBJ232的要求。

2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。

3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。

4、衛生間；陽臺、衛生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應作24小時閉水試驗。靠客廳、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產生漏水。

5、門窗；鋁合金門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內應灌滿水泥沙漿，門鎖應安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。

6、景觀；木裝飾工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢、無爆裂木材料。水景山石安裝牢固，排水暢通。園林、噴泉、瀑布、人工湖，要設置給排水功能，花基、花槽要有排水，園林要有合理的給水點和電源備用點，分區、按棟或片的獨立控制、獨立電表計量。游樂設施、安裝牢固、面漆完好均勻、無脫皮、無銹跡、無裂紋、無折損，配置使用安全警示指示牌。

7、電氣；電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。漏電開關、照明開關開啟靈活。應

符合 “低壓電氣裝置規程”的有關要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區各種燈光按區、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術燈光，要安裝牢固、合理分控、標識清楚，盡量少安裝埋地燈，推廣節能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關及獨立的電表計量。

8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設施，電梯機房有完好的通風降溫設施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器、按鈕其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道應安裝牢固、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應啟閉靈活，閉合嚴密，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。主管與支管應安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設置應便于檢修。衛生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛生器具質量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現象，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要

求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。管道防腐措施必須答合GBJ242的規定。室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道通過公路應做鋼筋水泥保護，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

10、道路；房屋入口處道路與主干道相通。路基穩固、路面不積水，鋪砌磚、瀝青不空鼓。路面排水暢通、路面磚采用防滑材料。路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷，并均勻的用黑色和黃色相間的反光漆油刷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角，交通標識線、路牌清楚完好。

11、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設備標示牌、警示牌、系統運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流動方向；消防泵、消防管道和設施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流動方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。

12、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。設備房配置高低壓配電房牌、供配電系統圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側地面標示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。變壓器室有完好的通風降溫設施和隔熱隔音設施；通風、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋、高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。

13、消防控制室和監控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監控中心牌、警示牌、消防器材、溫度計、記錄箱、應急燈、防鼠板和防鼠設施，室內要有良好的采光、通風降溫設施或安裝空調。安裝有獨立計量電表。

14、室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好，消防設施配件齊全，消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。

15、檢查門牌；棟號、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統齊全。

16、對小區的重要大型設備；設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后技術服務良好、有中文使用說明書及聯系電話信譽

良好的公司。

17、小區基建工程采用批量較大的各種建材；水電器材常規材料和配件等盡量選用市面上普通規格的標準件和通用件，盡量采用國內容易購買配件材料及型號與規格，方便后期維修。

18、涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

19、所有參于土建工程；設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質內容、保質期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨表、采購供應地址及單位聯系電話。

20、一些重要的大型配套設備；（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，聯系電話等，并要對物業工程部相關技術操作人員提供正規的培訓。

21、小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統、消防報警須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）要求調試正常運行后才能交付。

22、為方便以后的物業管理；對大型重要的公共配套設備設獨立電表（便于情況分析和成本控制），商品房與辦公樓的電源應與各系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

23、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時注意提示。

24、設備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業主投訴和高昂的維護成本。廠家選擇、設備選型、配件選用要合理，簡單而實用，設備安裝調試要求安全合格。

25、各工程部技術人員要做好質量跟進；工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進意見→→熟悉跟蹤現場→→了解項目公司、監理單位、施工單位有關人員的職責分工，理順工作關系→→從設備安裝入手，建立完善設備檔案→→參與設備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統驗收和全局驗收的整個過程→→完善驗交資料，編制物業各方面的統計圖表和資料清單→→參與竣工驗收→→主持接管驗收。

26、物業建設工程基本結束；工程開始竣工驗收、移交驗收和準備入伙及籌備開業時，工程部人員對正式接手管理做好準備。巡查要求更

為嚴格，工作更為細致、周密。全面復查及時提出未整改項目，以便交接時提出。

李崇華

2011-9-29