第一篇：物業前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通過參與物業的規劃、設計和建設的過程，從業主(使用人)及物業管理的角 度，提出合理化建議，優化設計方案，促進建設質量和房產銷售，使物業最 大限度地滿足業主的需求和后期管理的需要，保證物業的合理和正常使用。

2.范圍：

本管理制度適用于****有限責任公司各類物業工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 職責：

總部工程部負責前期介入計劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計劃。組織規劃設計階段前期介入圖紙會審工作，協調、指導前期介入工作的開展，并跟進其工作進度。

分/子公司工程職能負責制定工程前期介入工作計劃，并報總部工程部審核；

參與開發規劃設計工作，提出相關意見和建議；項目工程前介人員選擇把關；

協助各項目前期介入工作的開展，并檢查工作情況。3.3 項目工程前介人員在施工階段收集相關的技術及設備等資料，并建立工程技 術資料檔案。定期編制前期介入報告報分/子公司工程職能審核，然后上報。

4.4.1 方法和過程控制：

工程前期介入計劃的編制

分/子公司工程職能根據開發的建設計劃，結合前期介入計劃模板制定前期 4.2 介入計劃。計劃經分/子公司第一負責人審閱后，報總部工程部審核。

規劃設計階段前期介入內容

4.2.1 分/子公司工程職能從業主或使用人的角度，對物業規劃設計中容易忽略的細 節、缺陷提出修改建議，報總部工程部審核，以優化設計，完善設計中的細節。

4.2.2 分/子公司工程職能與項目開發公司的規劃設計部門建立定期溝通機制，參

與項目設計研討、圖紙會審等階段的相關會議，根據物業管理的特點形成書面的意見與建議（建議應包括但不限于：總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設備配置、新材 料、新技術、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智

能化配置、標識、管理用房、員工宿舍等方面應注意的內容），供項目開發公司設計部門參考。

4.2.3 建議內容

1)安保規劃

⑴ 便于安保管理區域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點； ⑶ 人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理； ⑷ 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。2)消防規劃

⑴ 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防車道設置合理，其位置及轉向半徑符合國家規范； ⑶ 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范； ⑷ 消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。3)交通規劃

⑴ 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地；

⑶ 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的1：

1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1.5，另加訪客車位占車位數的10%）；非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放； ⑷ 設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。4)環境綠化管理

⑴

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美；

⑵

綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；

⑶

綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好；

⑷

綠化品種便于養護，養護成本節約；

⑸

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣；

⑹

綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；

⑺

主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

5)景觀配置要求

⑴

景觀裝飾布局合理，宜處于相對人流集中的區域；

⑵

采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護；

⑶

水系岸床設計應考慮防滲漏效果；

⑷

不宜在小區內設置深度超過0.6米的水系，應有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米，還應配置相應的救生設施、設備；

⑹

景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；

⑺

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

6)設施設備配套

⑴

水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地；

⑵

配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠；

⑶

溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養；

⑷

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志；

⑸

配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道閘管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網；

⑵

網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、智能家居系統；

⑶

設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、計量表具管理系統、燃氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網；

⑷

中央控制中心位置宜設于管理服務中心內，或與管理服務中心相鄰相近，布線系統應充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減；

⑸

智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。同一區域開發的項目設備選型是要考慮設備的兼容性及可以進行集中管理。8)房屋單體

⑴

屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；

⑵

墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；

⑶

樓板厚度與隔音符合國家規范；

⑷

住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門；

⑸

住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗；

⑹

廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶臺宜避開窗口設置；

⑺

衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；

⑻

廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修；

⑼

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修；

⑽

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽；

⑾

底層地坪應充分考慮防潮措施；

⑿

房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措

施；

⒁

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距

小于0.10M，防止兒童攀爬。9)室內配置

⑴

室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹

應對外吹；

⑵

室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽；

⑶

室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯

開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施；

⑷

空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統；

⑸

室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中心應距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求；

⑺

如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置；

⑻

室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理；

⑼

電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置；

⑽

聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講；

⑾

高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。4.3 施工建設階段前期介入內容

物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門 窗安裝階段，具體時間參考前期介入計劃模板并結合項目工程進度而定。

4.3.1 項目工程前期介入一般2~3人組成，專業人員搭配合理，具有設施設備、水、電、氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。

4.3.2 了解委托項目各類機電設施設備配置及容量、設施設備的安裝調試、各類管

線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項 目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。對建材、設備選型給出建議，以便于一體化管理的延續性。

4.3.3 注意資料的收集，包括施工圖紙、設計變更等。

4.3.4 從業主使用功能角度，注意完善相關設計缺陷，包括各類開關、空調位（孔）位置、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯層的平臺安全注意事 項及門窗的欄桿高度等。

4.3.5 工程前介人員按照施工安裝進度進行現場跟進，發現問題及時通過與開發公

司項目部、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，可通過 建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及 對問題處理的建議。

4.3.6 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現場發現的問題以周報的形式書 面呈報給分/子公司工程職能和項目開發公司相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

4.3.7 定期參加項目開發公司組織的現場工作協調會，及時溝通相關問題和進 度。

4.3.8 對介入中發現的重要問題以書面報告的形式上報分子公司工程職能審核后，由分子公司報給項目開發公司領導，并跟進問題整改落實情況。

4.3.9 總部工程部不定期對工程前期介入情況進行檢查，對工作開展提出意見和建 議。

4.3.10 分/子公司工程職能至少每半月對工程前期介入情況進行現場檢查，指導前期 5.介入工作的開展。

附則

本管理制度自頒布之日起生效實施，本管理制度由公司總部工程部負責解釋與修訂。6.附件 無

第二篇：物業前期介入方案（范文模版）

物業公司前期介入方案

物業服務公司前期介入工作是站在業主未來使用物業和物業管理公司維修便利、節約的角度，對物業的環境布局、功能規劃、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提出意見，避免日后使用過程中產生不足或缺陷。同時，早期介入可以使物業管理者更好地了解物業設施設備的安裝、施工狀況，為日后設施設備的管理打下基礎。

第一部分、規劃設計階段的物業公司介入工作

一、規劃設計階段介入的意義

規劃設計是各功能區能否形成完整、舒適、便利的區域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。

因此，物業管理人員在規劃設計階段，從業主或使用人的角度，從物業管理的角度，全面細致地反映物業管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，盡量避免或減少在接管樓盤后出現的難以解決的問題。

二、規劃設計階段介入的要點

1、必須完善配備設施

居住小區，幼兒園、小學校、商業配套、飲食店、商務中心、娛樂場所等基本的生活配套設施就必須在規劃設計中予以考慮，也要考慮地下車庫地上車位的合理布局及合理使用方案。

2、規劃好水電供應容量

物業在規劃設計時，要根據實際情況，充分考慮到地域特點和發展需要，以此來規劃設計水電供應容量問題。

3、設計好安全保衛系統

在考慮成本的前提下，盡可能設計防盜報警系統，給業主創造一個安全的居住環境。完善可靠的報警系統能替代防盜網，因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀，而且一旦發生火災，就無法逃離火場，彼時的安全，此時卻成了更大的危險。

4、決定垃圾處理的方式

根據氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房。如采用這種方式，則應考慮如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應考慮如何在各樓棟外設垃圾桶，分發垃圾袋，并由專人收倒垃圾。

5、消防設備設置要細致周密

在建筑設計中，消防設備的配套是有嚴格要求的。物業管理公司則應著眼于各種消防死角，比如通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝置的安裝部位等。

6、擇優選用建筑材料

物業管理公司應根據自己在以往所管理項目中所見建材的使用的情況，向開發提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以便設計單位擇優選用。

7、對于一些細微之處提出合理意見

物業管理公司應從業主的立場出發，盡可能全面細致地考慮到各種可能的使用問題，提請開發單位注意。

第二部分、施工階段的物業公司介入工作

一、熟悉、掌握項目 物業基本狀況是籌建物業管理機構、配備管理服務人員、測算物業管理成本、制定物業收費標準等的基本依據，只有了解了這些基本狀況，物業公司才能夠有效參與前期管理。

物業基本情況包括以下幾個方面：

1、未來小區人口密度和數量。

2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。

3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4、區內環境及周邊環境，包括景觀及綠化面積、公共設施。

5、公建區域及面積。

6、小區出入口及區內道路。

7、公共設備，如供電系統、給排水系統、供熱系統、供水系統、電梯、通系統、安全防范系統、自動消防系統、通信及寬帶網絡系統、有線電視系統。

8、停車場(庫)等的基本狀況。

二、掌握項目工程進度

在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為物業接管后的維修維護工作做準備。

1、根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的跟進計劃及工作側重點。

2、記錄設計方案和施工圖紙變更；物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業公司的后期接管提供便利。

3、記錄施工現場發現問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。

4、施工過程會根據施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置。

三、掌握各配套專業的施工圖紙

1、施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙;

2、機電設備及建材的資料；收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。

四、掌握各配套專業的技術方案

1、通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點；參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出合理化建議。

2、根據會議等的實際情況，適時提供書面建議。

五、掌握各系統設備的配置情況；各專業的技術、方案論證，工程相關建議；各專業的技術參數分析、設計方案論證；對各專業提出技術建議；對各系統提出管理建議

1、改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；設計中有許多不盡人意之處，對設計中忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。

2、改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；物業現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向開發單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

3、優化施工質量的建議；關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現場建議應注意時效性。

4、對重要設施設備的選型、采購合同中的維保條件提供建議。

六、工程質量跟蹤

1、參與施工監理，及時發現施工過程中出現的質量問題，并適當地向開發、相關部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設質量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設計要求施工；

2、熟悉管線走向、設備安裝及設備調試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎，可提高驗收質量，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。

七、物業管理用房的裝修監督及驗收;參與物業用房的規劃、裝修方案制定 物業管理用房是開發單位委托設計單位進行規劃設計的，物業公司應根據將來物業管理的規模和實際需求對設計進行審核，避免以后給物業管理工作帶來困難。物業管理用房的規劃一般應從以下幾個方面進行審核。

1、提供良好的辦公環境：

（1）、以方便業主為目的，物業公司辦公地點距各住宅樓的距離應大體相當。（2）、以方便業主為目的設計物業辦公的流程模式，并在此基礎上對物業的辦公用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數量和面積是否夠用。

（4）、庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。

（5）、認真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細研究和規劃，否則等施工完畢就無法進行改造了。

（6）、如有需要應考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。

（7）、由于物業辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風條件。

2、提供良好的休息環境

員工的生活環境同辦公環境一樣，都是物業公司對環境管理的重要組成部分。物業公司對辦公環境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。

八、負責物業用房配套設施的方案確定（上下水、照明、動力電、采暖空調、通風、衛生間等）；物業用房的裝修監督驗收

九、人員招聘;制定人員架構;做好人員招聘計劃;制訂人員招聘標準;

（一）、合理選擇配備現場介入人員

現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場物業工程人員的選擇招聘應掌握以下標準：

1、有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區監控等）的人員；

2、有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員；

3、有豐富的現場施工經驗，能夠保證自身安全；

4、專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

（二）、按照計劃做好招聘工作

十、工程檔案

1、安裝完畢的設備，建立設備臺帳；

2、建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。

十一、資料的接收整理、歸檔；各系統試運行資料的收集、整理、歸檔；

（一）、消防設備系統施工圖紙；

1、消防系統施工圖紙

2、消防煙感系統技術說明施工圖紙

3、消防栓系統施工圖紙

4、消防弱電施工圖紙

5、消防監控設備說明及施工圖紙

6、維修及操作說明

（二）、給排水系統施工圖紙

1、給排水管道施工圖紙

2、給排水設備技術說明，位置及施工圖紙

3、隔油井及化糞池位置及施工圖紙

4、雨水管施工圖紙

5、維修及操作說明

（三）、配電系統施工圖紙

1、高低壓配電系統設備施工圖紙

2、高低壓設備型號，供應商名稱及技術說明

3、后備發電機技術說明供貨商名稱及系統設備施工圖紙

4、給排水配電圖紙

5、消防設備配電施工圖紙

6、維修及操作說明

（四）、停車管理系統

1、收費設備說明及施工圖紙

2、配電要求及管線走向位置施工圖紙

3、維修及操作說明

（五）、電梯系統

1、電梯技術，供貨商名稱

2、電梯機房設備施工圖紙

3、維修及操作說明

（六）、土建

1、結構圖紙

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、質檢報告

6、維修及操作說明

7、機電維修口布置圖紙

8、所轄物業設備保養及供貨商名單

（七）、小區市政管道設備

1、變壓器位置及設計圖紙

2、小區低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區各樓棟）

3、小區內照明及動力圖紙

4、小區內防雷接地

5、有線電視

6、圖紙小區燃氣管道布置

7、供電管道進入小區布置圖紙

8、小區燃氣管道用量設計及說明

9、燃氣調壓站或調壓箱位置及設計圖紙說明

10、小區市政供水及排水管道布置及說明

11、小區總化糞池設計及說明

12、小區中央消防及保安系統設計圖紙

13、小區電話布線及設計施工圖紙

（八）、工程遺留問的備案

（九）、工程備品、備件

1、制定好備品、備件采購計劃、按照計劃采購備品、備件

2、根據項目需要，協調建設單位保留一定數量備品、備件；(十)、工程維修工具

1、制定好工具采購計劃、按照計劃采購工具；(十一)、工程合同

1、工程維修、保養合同的起草主要設備維保合同等(十二)、協助施工單位調試各系統，并做好記錄

1、配合開發單位做好前期單項工程調試驗收輔助工作。物業工程部現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。

(十三)、監督完成自來水系統清洗、保養工作

第三篇：前期物業介入方案

前期物業介入方案

開發商和設計者在開發新的物業時，與日后的管理者所站的角度不同。由此會帶來設施和設備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業主的正常生活，增加了物業管理工作的強度和難度等問題。物業管理者作為物業的維護者，在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題比較了解。因此可以代表業主從管理者的角度對即將管理的物業進行審視，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。因此，物業管理早期介入有利于優化設計，完善設計細節。根據日常工作經驗從開發成本、物業服務接業主使用功能的角度出發，提出物業管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業服務的長遠發展。

工作內容：

一、土建工程問題：

1、建議設計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統，如果共用一個煙道，則會引起業主家串味、串煙等情況。容易引起業主的意見。

2、建議設置健身活動場地，并充分考慮合理區位。設置小區健身場地，一定要考慮區位的合理，如果區位不合理，影響業主休息。

3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發企業不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。

4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。

5、陽臺設計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

二、電氣設備

1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于操作、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。戶內配電箱及層控箱應裝上LE開關，防止跳閘造成大面積停電。

2、空調安裝，統一位置，統一排水。市場上的空調外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調外機無法在原位置安裝，業主就會隨意另選位置，開發商補救成本也很大；留有的空調孔的位置不合適，業主為了妥當安裝室內機，只能重新打洞，原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調管“藏”入墻內，只需要在室內合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調影響美觀等問題。

3、建議設置樓宇門警報系統和監控系統。很多業主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統可在發現樓宇門超過3分鐘未關閉時，自動發出警報聲音，提醒業主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關閉。（中控室能及時關閉警報系統，如遇到業主搬家等特殊情況時即可關閉。）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆。

三、泵房的位置應設在營業房下，盡量減少噪音，還要維修方便。

四、環境綠化配置

1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。綠化率、集中綠地率設置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

2、高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

3、建議園區公告欄位置。物業公司可以在公告欄發布各種信息

五、物業管理用房

要考慮住宅物業管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業主娛樂活動室、公共秩序員崗亭、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

六、裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側墻，應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）

七、門窗工程

木門和墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

有經驗的物業公司在多年的服務工作中總結了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發生，減少工作中的差錯與脫節。因此物業公司先期進駐，熟悉物業，了解情況。準備、推敲和制定相應的入住手續，做好組織協調工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發商的好幫手。

物 業 前 期 介 入

方

案

（2）

陜西金源物業有限責任公司

2010年月日

第四篇：物業前期介入報告

物業前期介入報告怎么寫呢？以下是小編為大家收集的一篇物業前期介入報告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。

物業前期介入報告

青城華府項目自2010年11月份物業前期介入以來，按照董事長的指示，在配合好項目、服務好營銷的同時。依據項目規劃設計的31個要點開展工作，就參與小區的規劃、設計和建設方面（主要從安全防范、房屋主體、設備設施、園林景觀、隱蔽工程、智能化等）。從業主(使用人)及物業管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。

一.規劃設計階段：

從方便業主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業管理成本的角度，向項目部提出物業管理規劃設計階段物業管理前期介入報告；總結類似的規劃設計缺陷、工程質量疑點難點問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱蔽污排生活管網的施工程序、飄窗滲水、車位設計、主供電容量等）。在介入報告中列出并反饋至各相關部門，以便在規劃設計時及時修正和避免。在每項工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項目資料室翻閱查看建設工程施工圖紙。對每處設施設備布局仔細斟酌，就不明事項與項目責任工程師進行探討，是否規范合理設計、能否滿足業主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應的考慮（如：①管理用房的預留，包括今后的業委會用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、物料倉庫、清潔工工具房等。②小區相對集中進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。車輛及人行出入口盡量專用設置，所有車輛出入口應當直接對小區外部，當不能完全分開時也要在具體的設置中方便物業管理，應有適當的引導隔斷措施。③小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜名貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對房屋及路面有不良影響；建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。④小區內盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉盤等；水系的設置不易太多，既不利于清理，也不利于節能降耗和物業管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時便于更換；電梯間的電梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小區路燈盡量采用全功率及半功率布線，以便節約用電，其控制應具備光亮自動控制技術；另外，應采用通用型燈座，耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能類型。單元樓道燈應采用光控紅外線復合開關，以便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉站最好設計在小區進出口附近處，盡量不靠近住所，東西兩側，以利風向，使氣味不聚集小區，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車輛在外作業不影響小區。⑧小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度，各類井蓋盡量避免安裝在主干路上；所有重要埋設管線應做好地面標示；重要管路，在過路時應注意抗壓設計；重要管路和線路要預留備用管線或活口，以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財。⑨各房間均應考慮空調設置位，防止因沒有設計造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應預留空調位及排水管）。

二.關注施工質量，緊跟施工進度，提出合理建議：

堅持參加項目周例會和監理例會，以便及時全面了解各施工進度和時間節點。時刻關注工程質量和工程建設進度，要求工程組每日親臨施工現場，了解施工情況，及時發現問題和反應問題。對各類問題做好記錄取證拍照，如實反應到監理和項目部（如：①消防監控中心原設計面積小且不便于利用。②各商網及各電梯機房均為設計爬梯，不便于日后清理和維修。③小區圍墻周界原均未設計紅外對射技防系統，通往地下室樓梯未設計門禁系統。④小區內圍未設計便民公廁。⑤電梯前室裝修時未預留各管、線檢修口。⑥各進戶門、消防門門套灌漿不實。⑦飄窗周圍沙漿澆灌不嚴實，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現象。⑩隱蔽污、雨排管網不按規范到井，主污排水管不按規范夯實墊層）。在項目領導的重視下，以上問題都很順利的得到了有效解決和控制。

三.加強工程人員的專業技能培訓：

結合項目工程進展擬定了工程培訓計劃，主要以物業接管驗收程序、物業接管驗收標準及檢驗規程、住宅分戶驗收標準與要求、工程疑難100問、項目規劃設計的31個要點等科目重點培訓。

以上是管理處根據項目工程進展所做的相關工程方面的工作，針對下步工作管理處繼續緊跟施工進度、關注施工質量，堅持抓好工程人員的專業技能培訓（如：《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》、《建設工程質量管理條例》）。重點抓好接管驗收（如：①嚴格按《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》的標 3 準驗收。②對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，請求項目提出補救和解決措施并備案。③在接管驗收時要求項目對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術資料和各單位名稱、工程項目、工程負責人聯系電話、保修期限等內容列出清單備查。④請項目協調各施工單位，適當備留未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后維修便捷并減少費用。⑤凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的聯系施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。⑥驗收時密切注意和物管相關的設施和管線有無按規范要求做好。⑦小區公共設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明，避免以后引起業主投訴、爭紛）。

第五篇：物業前期介入培訓

徐州市濱湖花園物業管理有限公司

物業前期介入培訓資料

各位領導、各位同事：

大家下午好！今天我們培訓的內容是：物業管理的前期介入。首先介紹一下前期物業管理的含義，所謂前期物業管理:是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。它是整個物業管理活動的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。下面我把物業前期介入應注意的事項結合錦繡濱湖小區三期實際情況向大家分享一下自己的心得：

一、物業前期介入的必要性

物業公司為什么要前期介入，主要體現在兩點：1.前期介入管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，是搞好物業管理的主要基礎。

2.前期介入有利于減少物業建設中的問題和完善物業后期管理。

二、物業前期介入的內容

在物業管理前期介入階段,物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面：

（一）察看工程建設現場

物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件,因此,物業管理企業應根據物業管理要求,對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法。

3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記

錄。

4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按 整改計劃督促整改。

（二）設計管理模式、擬定管理制度

物業前期介入應根據物業的類型、環境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.設臵物業轄區的組織機構,規定各部門人員崗位責任制度,編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

2.制定上崗人員的培訓計劃,并實施計劃。

3.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘,洽談和訂立合同。

4.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

三、錦繡濱湖三期物業前期介入

根據錦繡濱湖小區一、二期物業前期介入的經驗，管理處采取首問責任制，工作分配到個人，各司其職。前期首先確定上房前工作安排及上房流程；現場查看確定人員崗位，提出可行性管理方案；配備人員及辦公物品，做好前期介入準備。在前期介入中，與開發公司工程部配合查驗房屋，對不合格項目記錄，填寫工程整改單，要求施工單位整改并進行復查（注：驗收應注意的事項：室內設施設備的完好，管道是否做過保壓試驗，入戶門有無破損、凹痕、掉漆，窗扇有無加斜及漏氣現象；室外項目主要驗收主管網是否通暢，有無跑冒滴漏現象，每戶均通過通球試驗確保管道無堵塞；參與三期消防及供暖設施設備管道注水保壓驗收，對冷水井、污水井及暖氣井分類標記，制作方位明細表，便于日后維保；通過現場查看排除安全隱患，減少工程遺留問題。后期制作三期業主上房、裝修明細表，輸入樂天系統，便

于集中上房收費；按檔案歸檔要求接收竣工資料，分裝上房及裝修資料；確定建筑垃圾池位臵及綠化、保潔取水點設立；逐步接收三期設施設備，定崗定員，熟悉設備運行；水、電表號的抄錄辦理水、電過戶，落實水、電、氣開通時間；小區通郵及有線電視、網絡開通時間等，在前期介入期間還會遇到各種各樣的問題，在此我就不做贅述了。

通過上述介紹，我想大家對物業前期介入的內容及注意事項已經有所了解，前期介入是管理與服務小區的第一站，站好這一站至關重要，希望本次培訓能給大家在以后的工作中帶來幫助，在此感謝大家的支持與配合，本次培訓到此結束！