第一篇：物業前期管理制度

前期物業管理

1）2）物業前期參與管理制度 竣工前期介入管理規定（（物業前期參與管理制度

一、物業管理的前期介入，即從物業管理的角度對建筑結構，建筑材料、水電空調、保安消防、辦公通訊、環境衛生、綠化環保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，并基于自身的物業管理經驗對大樓物業管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。

二、前期物業管理的工作設施方式：

公司簽訂前期參與管理協議生效之日起，物業公司負責組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關的服務計劃書，并按雙方認可的計劃書進行實施，定期派有關人員參加房產公司的重要工程會議，必要時應常駐房產公司，物業公司提供的意見和建議一般以文字材料為準，并要求有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業管理檔案。

三、1、物業公司提供前期物業管理的內容：

通過對市場的調研和周邊相近樓宇的比較，提出廣場功能設計定位的建議。

2、按照廣場的市場定位，提出標準層樓面布局，不同結構樓層的分配比例、管理用房位置、設備安置位置設計建議和依據。

3、對整棟大樓從結構構造，到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

4、從實際出發，對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優化處理有礙實際使用功能的，提出補充建議和改進建議。

5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置提出優化改進的建議。

6、對商場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。

7、綜合物業管理的實際經驗，對XX商場訂購的設施設備型號、質量、性能等提出參考意見，并配合房產公司進行驗收，包括：檢驗其是否符合國家有關標準要求；有無質檢合格證書；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運轉是否正常；輔機和工具是否齊全。8、9、10、對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程提出建議。從實用性的角度對智能化設計提出補充、修正建議。協助業主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數量，檢查施工質量，例如驗收工作內容主要有：

（1）、主體結構：地基沉降不得超過規定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標準，外墻不得滲水；

（2）、屋面和樓地面：各類屋面必須符合國家建筑設計標準的規定，排水暢通，我積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起砂現象，衛生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流和滲漏；

（3）、裝修：對門窗、玻璃、開關進行檢查；

（4）、電器：線路要求平整、順直、牢固，過墻和聯接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標準，各種電器運轉正常，噪音振動不能超標，圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全；

（5）、水、為、消防、采暖管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現象，衛生間、廚房排水流暢。消防設施應符合國家標準規定，并有消防部門檢驗合格證；

（6）、附屬工程及其他：如室外排水系統的標高，窖井的設置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求，另外，還包括場地清除，臨時設施與過度房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。

11、自工程竣工前三個月起，物業公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業做準備工作，其中包

括以下內容：

（1）

提出管理的財務預算，進行運營成本的測算和管理

成本的測算；

（2）

設計管理公司的組織機構、制定人員的編制、管理人員和部門設置；

（3）

提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎罰條例、安全管理制度、員工培訓計劃；

（4）

提交各崗位的職責范圍和責任制度，及工作流程；例如：總經理、部門經理、辦公室、后勤、保安、消防、樓層管理、大堂服務、衛生、綠化、工程維護等等；

（5）

建立值班制度和檢查制度，設計緊急情況和突發事件處理規程；

（6）

設計開辦費用計劃，協助房產公司落實采購任務，確保開業所需各類物資到位；

（7）

協助房產公司組織開業慶典。

12、協助房產公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續。

13、代理房產公司辦理大樓保險，按房產公司要求代理協調與政府及其他相關部門的關系。

四、房產公司應盡的業務

1、房產公司應盡最大努力來配合前期物業管理工作的進行，及時為物業公司提供有關材料并清晰的表述其要求，盡最大可能為物業公司工作提供方便。

2、房產公司在工程遇到具體問題或有與物業管理有關的問題，理應及時通知物業公司。

五、付款方式

本規定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

竣工前期介入管理規定一、二、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、物業管理必須在開業前進行介入，越早越好。要站在今后管理的角度對工程提出建議，參與工程驗收，編制遺漏工程，了解設備管線的按裝等。了解、組織各業主為配合大廈開業而作好心理上、思想上、資金上、物質上、人員上等的準備。

提前介入管理要圍繞下列具體工作事項進行： 確定管理公司所派人選。

就大廈的整體設計問題、工程問題和設備安裝等提出建設性意見，供發展商參考。

管理公司人員定期參加有關工程會議。

確定管理公司辦公地點，為與發展商、各業主聯系。協助及處理大廈各部分的交收程序，保障發展商、業主和租戶的利益。

編制公司架構，確定管理人數。

編制各項工作程序時間表，以便監督并保存各項籌備工作和交接工作的順利完成。

編制員工招聘時間表。

擬訂培訓計劃，組織安排好員工培訓，保證提供專業化培訓。

采購所需的各種辦公用具和工具。

作好各種資料收集和存檔工作。發展商應提供各種竣

工驗收圖紙以及各類中央設備資料存檔，以保障大廈的各項設備、設施的維修保養順利進行。

12、根據實地情況，列出改善工程一覽表，以便發展商能根據存在的問題的物業管理的要求，加以改進。

13、為便于日后管理，發展商應協調建筑承包商逐步搞好大廈各部分設備等的驗收，并移交給管理公司。

14、征求發展商意見，指定大廈的中央系統承包商和裝修承包商。

第二篇：物業前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通過參與物業的規劃、設計和建設的過程，從業主(使用人)及物業管理的角 度，提出合理化建議，優化設計方案，促進建設質量和房產銷售，使物業最 大限度地滿足業主的需求和后期管理的需要，保證物業的合理和正常使用。

2.范圍：

本管理制度適用于****有限責任公司各類物業工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 職責：

總部工程部負責前期介入計劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計劃。組織規劃設計階段前期介入圖紙會審工作，協調、指導前期介入工作的開展，并跟進其工作進度。

分/子公司工程職能負責制定工程前期介入工作計劃，并報總部工程部審核；

參與開發規劃設計工作，提出相關意見和建議；項目工程前介人員選擇把關；

協助各項目前期介入工作的開展，并檢查工作情況。3.3 項目工程前介人員在施工階段收集相關的技術及設備等資料，并建立工程技 術資料檔案。定期編制前期介入報告報分/子公司工程職能審核，然后上報。

4.4.1 方法和過程控制：

工程前期介入計劃的編制

分/子公司工程職能根據開發的建設計劃，結合前期介入計劃模板制定前期 4.2 介入計劃。計劃經分/子公司第一負責人審閱后，報總部工程部審核。

規劃設計階段前期介入內容

4.2.1 分/子公司工程職能從業主或使用人的角度，對物業規劃設計中容易忽略的細 節、缺陷提出修改建議，報總部工程部審核，以優化設計，完善設計中的細節。

4.2.2 分/子公司工程職能與項目開發公司的規劃設計部門建立定期溝通機制，參

與項目設計研討、圖紙會審等階段的相關會議，根據物業管理的特點形成書面的意見與建議（建議應包括但不限于：總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設備配置、新材 料、新技術、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智

能化配置、標識、管理用房、員工宿舍等方面應注意的內容），供項目開發公司設計部門參考。

4.2.3 建議內容

1)安保規劃

⑴ 便于安保管理區域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點； ⑶ 人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理； ⑷ 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。2)消防規劃

⑴ 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防車道設置合理，其位置及轉向半徑符合國家規范； ⑶ 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范； ⑷ 消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。3)交通規劃

⑴ 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地；

⑶ 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的1：

1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1.5，另加訪客車位占車位數的10%）；非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放； ⑷ 設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。4)環境綠化管理

⑴

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美；

⑵

綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；

⑶

綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好；

⑷

綠化品種便于養護，養護成本節約；

⑸

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣；

⑹

綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；

⑺

主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

5)景觀配置要求

⑴

景觀裝飾布局合理，宜處于相對人流集中的區域；

⑵

采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護；

⑶

水系岸床設計應考慮防滲漏效果；

⑷

不宜在小區內設置深度超過0.6米的水系，應有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米，還應配置相應的救生設施、設備；

⑹

景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；

⑺

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

6)設施設備配套

⑴

水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地；

⑵

配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠；

⑶

溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養；

⑷

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志；

⑸

配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道閘管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網；

⑵

網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、智能家居系統；

⑶

設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、計量表具管理系統、燃氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網；

⑷

中央控制中心位置宜設于管理服務中心內，或與管理服務中心相鄰相近，布線系統應充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減；

⑸

智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。同一區域開發的項目設備選型是要考慮設備的兼容性及可以進行集中管理。8)房屋單體

⑴

屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；

⑵

墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；

⑶

樓板厚度與隔音符合國家規范；

⑷

住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門；

⑸

住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗；

⑹

廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶臺宜避開窗口設置；

⑺

衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；

⑻

廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修；

⑼

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修；

⑽

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽；

⑾

底層地坪應充分考慮防潮措施；

⑿

房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措

施；

⒁

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距

小于0.10M，防止兒童攀爬。9)室內配置

⑴

室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹

應對外吹；

⑵

室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽；

⑶

室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯

開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施；

⑷

空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統；

⑸

室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中心應距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求；

⑺

如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置；

⑻

室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理；

⑼

電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置；

⑽

聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講；

⑾

高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。4.3 施工建設階段前期介入內容

物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門 窗安裝階段，具體時間參考前期介入計劃模板并結合項目工程進度而定。

4.3.1 項目工程前期介入一般2~3人組成，專業人員搭配合理，具有設施設備、水、電、氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。

4.3.2 了解委托項目各類機電設施設備配置及容量、設施設備的安裝調試、各類管

線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項 目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。對建材、設備選型給出建議，以便于一體化管理的延續性。

4.3.3 注意資料的收集，包括施工圖紙、設計變更等。

4.3.4 從業主使用功能角度，注意完善相關設計缺陷，包括各類開關、空調位（孔）位置、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯層的平臺安全注意事 項及門窗的欄桿高度等。

4.3.5 工程前介人員按照施工安裝進度進行現場跟進，發現問題及時通過與開發公

司項目部、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，可通過 建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及 對問題處理的建議。

4.3.6 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現場發現的問題以周報的形式書 面呈報給分/子公司工程職能和項目開發公司相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

4.3.7 定期參加項目開發公司組織的現場工作協調會，及時溝通相關問題和進 度。

4.3.8 對介入中發現的重要問題以書面報告的形式上報分子公司工程職能審核后，由分子公司報給項目開發公司領導，并跟進問題整改落實情況。

4.3.9 總部工程部不定期對工程前期介入情況進行檢查，對工作開展提出意見和建 議。

4.3.10 分/子公司工程職能至少每半月對工程前期介入情況進行現場檢查，指導前期 5.介入工作的開展。

附則

本管理制度自頒布之日起生效實施，本管理制度由公司總部工程部負責解釋與修訂。6.附件 無

第三篇：前期物業

興安·金都瑞園

前 期 物 業 服 務 協 議

安陽市興安物業管理有限責任公司

二零一三年制

前 期 物 業 服 務 協 議

甲方：安陽市興安物業管理有限責任公司 聯系電話：

乙方： 身份證號碼： 聯系電話：

本物業名稱：興安·金都瑞園住宅小區

乙方所購房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強金都瑞園住宅小區的物業管理，保障區內房屋和公共設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、舒適文明的居住環境，甲乙雙方根據《物業管理條例》和相關法律、法規，并根據《商品房預（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區前期物業服務協議》，在自愿、平等、協商一致的基礎上，同意簽訂本協議，以便共同遵守。雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

第一條 雙方的權利和義務

一、甲方的權利和義務

1、根據有關法律法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度；

2、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、公共秩序、交通等項目進行維護、服務；

3、建立、健全本物業的物業服務檔案，及時記載變更信息，并為業主的個人資料信息保密；

4、對業主和物業使用人違犯本合同和《臨時管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方；

6、依據本協議向乙方按收取物業服務費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業服務費用；

7、每年在小區內公示物業服務費用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務，費用由乙方支付；

二、乙方的權利義務

1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

2、監督、幫助甲方的物業管理服務行為，可以就物業服務的有關問題向甲方提出意見和建議；

3、遵守相關的物業管理法律法規和本物業的《臨時管理規約》；

4、依據本協議向甲方按繳納物業服務費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業服務費用；

5、裝飾裝修房屋時，遵守相關的法律規定、《金都瑞園裝修管理規定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務協議》的約定；

6、未經甲方同意和相關行政部門審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，辦理相關手續并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉讓房屋時，應事先通知甲方并結清各項費用，同時明確告知受讓方與甲方簽訂本協議。

8、如遇樓下業主房屋內衛生間等部位漏水需要維修的，樓上業主應當配合樓下業主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費用未包含在物業服務費中，需由單元內業主另行共同承擔。除此以外其他小區內公共場所照明費用已包含在物業服務費中。

第二條 物業管理服務內容

一、房屋共用部位和設施的維護和管理

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，包括房屋主體的承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區共用設施設備及公共場所的維護和管理

共用設施設備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區內道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂體育設施、智能化、消防設施等；

三、環境衛生

包括樓道清潔、住宅區內公共場所保潔、垃圾清運等；

四、公共秩序維護

甲方維護本物業區域內的公共秩序，遇有對本小區公共秩序造成妨礙的，移交并協助公安機關處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區的整體規劃，負責車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據有關法律法規規定、《裝飾裝修管理服務協議》及《興安·金都瑞園裝修管理規定》實行管理；

第三條 物業管理服務質量

一、房屋外觀：良好、整潔，無妨礙市容和觀瞻；

二、設備運行： 設備運行良好，使用正常，維修及時；

三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

1、小區路面整潔、維修及時、無破損；

2、配套設施維修及時、完好無損；

四、環境衛生：定時消殺，垃圾及時清理，環境整潔；

五、綠化：花草長勢良好，修剪及時；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區內秩序良好；

八、消防：系統設備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修： 維修及時；

第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用部位、共用設施設備的大中修、更新、改造的費用）

一、乙方按預交管理服務費；費用到期前一個月乙方向甲方繳納下費用；

二、各類物業管理服務收費標準（按房屋建筑面積計收）

1、住宅物業：每月每平方米建筑面積收費標準為人民幣_1.2元；

2、商業物業：每月每平方米建筑面積收費標準為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業時，對物業服務費用支付有約定的，按其約定收費但乙方應承擔連帶責任；無約定的，物業服務費用由乙方繳納；

四、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業服務費用；

五、裝修垃圾清運費及裝修管理服務費按《裝飾裝修管理服務協議》及《興安·金都瑞園裝修管理規定》執行；

六、電梯是樓內全部業主的共用財產，電梯正常運行費用已包含在物業服務費中，由樓內全體業主按同一標準支付物業管理費。

第五條 其他有償服務費用

地下車庫公共部位保潔、照明費用： 15元∕月∕個； 第六條 代收代繳收費服務

水費代收時間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據《物業管理條例》及相關物業管理規章規定，本物業建立共用部位、共用設施設備維修資金，乙方應按當地政府相關規定按時繳納房屋維修資金；

二、住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關規定及法定程序進行。

四、維修資金不敷使用時經當地行政管理部門審核批準按乙方占用的房屋建筑面積比例續籌。

第八條 其它約定事項

一、為維護公共利益和他人合法權益，在不可預見情況下，如發生天然氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急避險措施造成乙方損失的，甲方不承擔責任。

二、房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護、大中修、更新費用承擔：保修期內屬保修范圍的由建設單位承擔；超過保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關業主共同簽字，按照有關規定辦理手續從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業主按建筑面積比例承擔。

第九條 違約責任

一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

二、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

三、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所多收的費用；

四、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，甲方有權要求乙方補繳并從逾期之日起按日加收應交物業服務費用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時違反相關法律法規和規章規定以及《房屋裝飾裝修管理服務協議》約定的，甲方有權責令乙方整改、恢復原狀并賠償經濟損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備，甲方有權責令乙方整改、恢復原狀并賠償經濟損失；

七、乙方無理拒絕對房屋毗鄰部位的維修時，甲方有權責令乙方予以配合；

第十條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，提交安陽仲裁委員會仲裁。

第十一條 本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第十二條 本協議自雙方簽字之日起生效，至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時止。

第十三條

本協議一式兩份，甲乙雙方各執壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽市興安物業管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責任公司

經 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日

第四篇：前期物業范文

前期物業情何以堪

在我們以往處理的物業糾紛信訪中，矛盾最為尖銳的就是前期物業公司與業主之間的不和諧，之所以會將矛盾愈演愈烈主要還是因為物管公司的認識不足。前期物業都是開發公司在項目竣工驗收后指定的物業管理公司，它有一個很大的特性就是臨時性，前期物業或多或少的擺脫不了裙帶關系，而廣大的業主也未必能準確地將開發公司的責任與物業公司的責任區分開來，若因此沒有做好物業服務工作，更是必定成為了激發矛盾的導火索。前期物業都是與開發公司簽訂物業服務合同，也因此偏離了應該對業主負責為業主服務的基本原則。業主有權利要求重新選聘新的物業公司，一旦物業服務合同重新簽訂，前期物業服務合同就自動解除。多數被解聘的前期物業公司總是夾雜在提供了服務確無人買單，付出了勞動確得不到報酬的尷尬境地，業主們或多或少把對開發公司的不滿發泄在了前期物業管理公司頭上。這需要物管公司耐心的做好宣傳工作，劃清責任，更多的為業主著想。無論是前期物業也好，新聘物業也罷，都是致力于良好的服務態度，過硬的服務質量。物業從業人員與小區業主之間的溝通是非常重要的，物業公司提供優質的服務，業主當然也應該對享有的服務買單，良好的服務態度，專業的服務水平必定也能得到廣大業主的認可。只有雙方的相互理解和認可才能更好的持續的發展下去。

任璐歆

第五篇：物業前期工程

物業前期工程質量

物業服務企業前期介入階段的工作有別于物業前期咨詢，此階段更加注重項目施工現場功能設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過派駐現場工程人員與開發商、總包單位、監理單位進行協調，使初期各項設計建設更加完善合理。這是保證開發商開發建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業服務企業要協助開發商從后期物業管理角度進行現場工程優化，向甲方提供現場建議對前期介入階段的物業顧問工作應重點關注：

一、合理選擇配備現場介入人員

現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場派駐人員的選擇應掌握以下標準：

1．有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與需求結合的人員；

2．有豐富的施工現場經驗，能夠保證自身安全；

3．專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、保障后臺的技術支持工作

物業現場顧問人員的派駐企業，作為后臺技術支持的角色，需要與現場人員緊密配合，特別是物業前期咨詢公司和前期介入公司不是同一家的時候，兩個公司還需要密切配合。作為后臺的技術支持部門應采取積極配合、技術支持的方式，對項目駐場人員發現的問題、發展商反饋的問題，提出必要的建議供駐場人員參考，在需要的時候參與到現場工作中。駐場 人員對現場發現的問題要及時向甲方反映，提出建議，并與支持部門溝通，從另一個方面提 醒甲方。

三、做好與現場各方關系的協調

開發商、總包單位、分包施工單位、監理單位、成品保護單位、設備供應商等現場各方 關系錯綜復雜，協調各方關系為現場工作提供便利也是十分重要的。以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業顧問公司派駐人員進場，駐場實施相關顧問工作，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟多會同時開展，物業駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有：

1、深入了解項目特點，擬定現場顧問計劃。在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定計劃。

（1）審讀圖紙，了解項目系統情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要的環節，了解項目的整體設計思路、定位。最后對圖紙審讀的結果進行匯總，為制定工作計劃做準備。

（2）根據項目特點，擬定現場物業顧問計劃。根據了解到的項目特點，如項目定位、系統構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度計劃擬定現場顧問計劃。

2、關注工程進度，記錄現場情況。在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為提供物業建議做準備。

（1）根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的顧問計劃及工作側重點。

（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業服務公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現場發現問題，為提出各種建議做準備。施工過程是根據施工便利與否而適

時調整的，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置。

3、參加施工期間的專業會議，提供建議。

（1）通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點；參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出物業建議。

（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面物業建議。

4、通過對項目的深入了解，提供現場物業建議。

（1）改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議； 物業現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建

議，督促整改不便于后期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注 隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優化施工質量的建議。

關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質。無論是對設計還是對施工的現場，建議都應注意時效性。

5、跟蹤現場建議采納情況。

物業現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統計建議采納情況，為今后物業管理提供參考。

6、收集、整理現場資料。

（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙。

（2）機電設備及建材的資料。

收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環 保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。

7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。

（1）建立初步設備臺帳；

隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。

（2）擬寫初步交接方案；

根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業管理的到來做好充分準備。

（3）配合開發商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。物業現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。