第一篇：物業前期接管工作計劃

物業前期接管工作計劃

一、客服部物業前期接管工作職責：

1.與開發商簽訂《物業管理委托合同》。

2.與開發商資料交接，辦理業主入住，配合工程接管驗收。

3.在項目經理的安排下，協助開發相關部門完成備案及業主對物業服務的咨詢事宜。

4.編制接管、入住所需資料清單，報項目經理審批。

5.配合項目經理完成物業用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購等工作。

6.依據項目《物業接管驗收計劃》，落實相關物業驗收的標準、方法和日程安排。

7.協助項目經理與開發溝通，初步建立業主聯系清單。

8.結合項目實際情況匯總交接資料，并配合工程部進行鑰匙、資料等接管驗收。

9.對交接驗收存在的問題匯總，提交項目經理。

10.依據開發商的入住通知時間，配合公司財務計算物業費、供暖費、垃圾消納費等應收及代收代繳費用。

11.依據入住時間協助公司做好，入駐現場的布置及相關資料的印制工作。

12.熟悉周邊環境、小區布局，熟知業主手冊、物業協議中的內容。

13.完成業主入住時簽約、資料鑰匙的發放工作。解答業主對物業的疑問。

14.完成上級領導交辦的其他事宜。

二、各部門共同匯編的文件：

⑴．《房屋使用、管理、維修公約》

⑵．《房屋質量保證書》

⑶．《房屋使用說明書》

⑷．《房屋交付（入住）通知》

⑸．《入伙授權書》

⑹．《業主（使用人）服務指南》

⑺．《裝修管理規定》

⑻．《辦理裝修流程說明》

⑼．《治安、消防協議書》

⑽．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》

⑾．《二次裝修協議書》

⑿．《業主聯絡資料登記表》

⒀．《收樓須知》

⒁．《物業管理費收費標準》

⒂．《公約承諾書》

備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經開發商確認，并到北京市居住小區管理辦公室進行備案，備案生效后執行。

建議：《公約承諾書》與《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、執行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理規定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：“總經理致

三、管業部前期階段編制的文件、規定，以及需要在前期辦理的事宜

1.制訂《物業管理收費標準明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。

2.制訂《業主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業主簽到表”、“業主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

3.制定《業主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業主裝修區域巡檢表（管業部）”、“施工人員出入證”。

4.制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。

5.制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。

6.編寫《車位租賃（購買）協議書》、《電話租線（購買）協議書》。

7.落實垃圾房的位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

8.編制《員工手冊》，經公司領導批準后，統一印刷成冊。

9.制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。

10.制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

11.制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續簽審批單”。

12.制訂《員工培訓規定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協議”。

13.制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。

14.制訂《員工工服管理規定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

15.制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

16.制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。

17.制訂《印章管理規定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統計公司各種印章，經總經理審批后統一刻制（公章、管業部章、保衛部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

18.制訂《庫房管理規定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物19.品臺帳”、“月收、發、存報表”、“采購申請單”。

20.制訂《內部行文管理規定》，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。

21.制訂《檔案管理規定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

22.制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

23.聯系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批后統一印刷。

24.制訂《開辦費使用方案》，統計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。

25.制訂《合同、協議審批制度》、《合同、協議管理辦法》，建立“合同、協議審批單”、“合同、協議付款內簽單”。

26.制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統計表”。

四、與開發商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

確定收樓時間

確定物管費的起計日期

前期工程遺留問題的解決

辦理大廈前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作：

△．產權資料

房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業公司將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

項目批準文件

用地批準文件

建筑執照

拆遷安置資料

房地產平面圖

面積測繪報告

小業主姓名、產權、單元號、建筑面積清單

△．市府驗收合格資料

建設工程竣工驗收證書

市建筑消防驗收合格證

市小區辦綜合驗收合格證

用電許可證

供用電協議書

衛星地面接收設施許可證

電視共用天線合格證

電梯使用合格證

△．工程技術資料

技術資料是物業接管驗收時對物業進行質量檢驗的依據。物業公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有：

竣工圖－包括總平面圖、建筑、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙

地質勘察報告

工程合同及開工、竣工報告

工程預決算清單

圖紙會審記錄

工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）

隱蔽工程驗收簽證

沉降觀察記錄

竣工驗收證明書

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

新材料、構配件的鑒定合格證書

水、電、采暖、衛生器具等設備的檢驗合格證書

砂漿、混凝土試塊試壓報告

供水、供暖的試壓報告

園林綠化的圖紙和清單

設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單

有關政府部門對分類項目的批文

有關工程項目的其他重要技術決定和文件

△．須移交物業公司管理的資料

用水申請審批表及月供水計劃執行表

機電設備單臺說明書、調試、訂購合同

分攤面積、建筑面積的測繪報告

對外委單位進行調研，簽訂外委合同

從開發商處接管《成品保護協議》，對外現有成品保護人員進行管理。

調研保險公司，對物業投保“財產一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂《保險合同》

調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》

調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協議》

調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協議》

調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》

調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》

視物業具體情況，聯系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協議》

視物業具體情況，聯系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》

視物業具體情況，聯系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協議》

視物業具體情況，聯系干、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協議》

視物業具體情況，聯系汽車清洗、保養單位，簽訂《洗車臺租賃協議》

視物業具體情況，聯系樓宇系統維保單位，簽訂《樓宇自控維保協議》

五、物業交竣驗收，正式接管

根據各項目的施工進度和小業主（或租戶）入住的情況不同，開發商（或大業主）可視需要要求物業公司對其物業的部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和開發商驗收基礎上以物業公司驗收通過為準。

△.物業驗收條件

物業驗收移交，必須滿足以下條件：

提供被驗收物業的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明）

提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料

提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款

出示政府有關職能部門驗收證明

提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料

提供必要的專業技術介紹和培訓

提供所有測試、檢驗和分析報告

清潔被驗收的場地、設備和機房

△.拒絕驗收

對以下情況，物業公司有權拒絕驗收接管物業：

嚴重違反國家有關法規

未能通過有關政府職能部門的驗收

工地與交付物業不能有效隔離

機房不能完全獨立封閉

其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業

△.缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保養引起的受損等情況，物業公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發商（或大業主）督促承包商（或供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重的，則向開發商（或大業主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

△.試運行

若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收，但由于小業主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設備或系統，物業公司一般僅做實物驗收，并嚴格按開發商（或大業主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商（或供應商）把關。若發生任何問題或意外，除物業公司人為原因外，責任由開發商（或大業主）及其承包商（或供應商）負責，對于重要設備或機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚的列明有關各方責任。

△.驗收通過

被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，開發商（或大業主）應督促承包商（或供應商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業正式交由物業公司接收管理。

△.保修期

按正常情況，物業整體驗收結束，正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期，故需要開發商（或大業主）與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業公司，而在此之前進入保修期的部分設備和系統，若需要簽續保合同，開發商（或大業主）應酌情予以補償。

△.一般操作和維修保養手冊遞交要求

承包單位在物業移交前，須遞交設備／系統的操作和維修保養手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業公司操作人員能盡快掌握驗收設備／系統的操作和管理，一般有以下要求：

承包單位須在設備／系統驗收前一個月遞交手冊，以便物業公司的操作人員有時間了解該驗收設備／系統的基本情況。

六、入住辦理

入住階段

1.入住準備階段注意事項：

1.1物業辦公室選址、裝修具備使用條件

1.2開辦費、預算

1.3入住地點確定、應急預案制定、現場人員安排。

1.4入住前培訓。

1.5確定建設方工程質保金的留存方式。

1.6相關工作的茍洽。

1.7資料準備：《前期物業服務協議》、《寵物豢養協議》、《治安消防協議書》、《業主手冊》、《臨時管理規約》、《裝修協議》、《裝修環境保護協議》、《裝修治安消防協議》、《裝修許可證》、《人員出入證》、《特約服務及收費標準》等。

2.入主階段

2.1入主階段主要工作內容

2.1.1接管入住客服組分成：入住簽約組（含接待）、收費組、資料鑰匙發放組。

a.接待人員：負責入住現場業主接待、指引引導業主前往入住組辦理相關手續，簡單回答業主相關物業知識及復印相關證件。

b.簽約組：核查業主身份，與業主簽署各項合同及協議，給業主開具收費明細單。

c.收費組：核定業主是否已辦理簽約手續；收費明細單金額是否正確。收取各項物業應收應繳及代收代繳費用。（公司協助）

d.資料鑰匙發放組：核對業主是否已經繳納應繳費用；發放業主資料、鑰匙；業主在未辦理簽約、繳費手續，提前驗房時，將此戶鑰匙交給工程部驗房員（領取鑰匙應有記錄），驗房無問題或有問題已經解決的，將驗房鑰匙轉交資料組。如需要留備用鑰匙檢修的，填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯交予業主、下聯留存。

2.1.2接管入住工程組由工程部主管統一調配，部分轉換為入住驗房組，其余根據實際情況并入工程整改組及日常服務工程組（運行組）。

a.驗房組負責陪同業主現場對房屋進行驗收，將問題記錄到《房屋驗收單》，統一匯總報到整改組。

b.工程驗房組人員，在入住前必須統一由整改組負責人培訓，要求明確維保修復的范圍、標準及日后業主裝修階段對于隱蔽工程的維保范圍界定。就維保問題統一對業主的答復口徑。

c.將現場業主反映的問題及時匯總到整改組。

d.結合實際情況協助其他部門完成工作。

2.1.3工程整改組：（該時間段物業接管驗收及業主驗收的整改問題同時交叉存在）

a.跟進、落實每日業主在入住驗房中查驗出的需維保修復的問題。接管驗收開發商陸續交付的單項工程。

b.繼續跟進、落實物業接管驗收時的整改問題。

c.對已入住進入裝修階段時業主發現的維保問題（含隱蔽工程），到現場確認并落實整改方案，做好詳細記錄由事務部存檔備查。

2.1.4日常服務工程組（運行組）

a.業主二裝的咨詢和申請手續的審批

b.日常維修、巡視。

c.對已交接處在維保期（不存在整改問題）設施設備進行巡視，保持與維保方的有效溝通。

2.1.5日常服務客服組（運行組）

a.業主二裝的咨詢和申請手續的辦理

b.接待來訪業主的咨詢和來電

c.負責入住現場的綜合事務性工作；

d.整理并裝訂當天業主入住檔案；

e.錄入業主信息、報修內容等。

2.1.6秩序維護部

a.負責入住現場秩序保證井然有序，杜絕無意外事件和突發事件發生。

b.園區各門崗及公區巡邏，杜絕無意外事件和突發事件發生。

c.負責維持物業服務中心內部秩序。

d.疏導園區交通，預防和查處治安事故。

e.檢查“四防”設施，增強小區的安全措施監管。

f.加強尾隨人員、裝修人員、業主、出租人員及地盤人員的多方交叉管理。

2.1.7環境部

a.負責入住現場區域和物業辦公區域環境衛生整潔、無污染。

b.負責園區內公共區域及樓道內衛生干凈整潔、無污染。

c.發現有隨意傾倒裝修垃圾的及時向物業中心匯報。

3.注意事項

3.1物業服務中心成立應急指揮小組，負責入駐現場突發事件處理。提前制定解決預案。

3.1.1入住辦理現場中，如正在維修致使鑰匙不全的房屋，業主前來辦理入住，向業主解釋說明得到認可后填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯交予業主、下聯留存。業主不予理解及時聯系項目經理解決。

3.1.2驗房組根據業主驗房實際情況，可及時聯系現場物業服務中心，安排人員現場維修。

3.1.3整改工程組根據驗房單上的實際問題情況，及時聯系現場地盤人員進行維修，現場可以維修的，修好后安排業主驗收。遇重大維保問題，及時填寫整改單（依據與開發建設方的相關約定），聯系相關責任人解決，同時匯報項目經理，并做好相應的時間安排及修好后的驗收工作。

3.1.4如業主要求先驗收房屋，在辦理入住手續或繳納物業相關費用，原則有項目經理直接處理。但有開發人員陪同，或關系要求。場負責人可落實解決。

3.1.5有入住現場暈倒、業主集體哄亂，園區突發治安問題等緊急預案。

3.2保潔基本要求

a.入住大廳保潔：

1）負責辦公區域桌椅、文件柜的擦拭、擺放；

2）負責室內及室外地面的清掃；

3）負責垃圾的收集、轉運工作，垃圾袋及時更換；

b.辦公、生活區保潔：

1）負責擦拭辦公桌椅、電腦及電話；

2）擦拭玻璃、窗框，保持無塵、無污跡；

3）及時清倒垃圾，更換垃圾袋；

4）文件柜、展示柜、書架，各打印、復印設備無塵土、無污跡。

c.小區保潔：

1）嚴格執行保潔作業規程，按保潔標準提供服務。

2）負責園區樓道梯級、車棚（庫）、馬路及公共區域的清掃保潔。

3）負責樓道、扶手、門窗、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具的擦抹。

4）負責樓道雜物的清理。

5）負責垃圾的收集、集中、轉運。

6）負責垃圾桶、垃圾集中點的清洗、消殺工作。

7）按保潔作業規程，領用、保管清潔工具、設備、物料。

8）按照入室清潔服務規程，提供特約清潔服務。

第二篇：前期物業接管方案

前期物業接管方案

前期物業接管方案

第一部分： 前期介入工作小組及工作計劃

一、成立前期介入工作小組

從公司內部選派多名管理、技術人員，組成項目前期介入工作小組（以下簡稱項目小組），跟隨項目進度開展前期介入工作，公司協調與開發商接洽。

組長：公司副總經理

組員：公司行政部經理、品質部經理、物業部經理、項目部經理、項目客服主管、工程主管、安全主管

二、物業管理接管組織機構示意圖（見下圖）

三、項目接管工作推進計劃

四、職責

1、副總經理負責物業管理前期準備的組織工作。

2、接管小組負責前期介入移交手續的辦理、物業管理合同的評審。

3、行政部負責新建管理處物資采購工作。

4、人力資源部負責人員編制確定、人員招聘和培訓工作。

5、品質部負責各項規章制度及入伙資料的審核。

6、財務部負責各類收費項目及標準的核定。

7、新建管理處經理負責相關管理工作的籌備和實施。

五、前期準備工作

1、行政部前期準備工作

1.1負責新建管理處所有標識的設計、制作并指導安裝。1.2負責新建管理處員工工作服的訂制。1.3負責審核各類物資、設備工具的采購申請。

物資的采購：根據《物業管理方案》負責辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具、設備的購臵計劃的制定、詢價、報批及采購工作。包括：

a.辦公用品：家私、各類文具等。

b.辦公設備：打印機、電話、復印機、傳真機、空調、電視機、音響等。

c.后勤服務設施：食堂、宿舍用品、用具等。d.網絡設備：電腦等。

e.清潔及綠化設備和工具：洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。f.安全設備：對講機、電警棍、手電筒等。

g.加工維修設備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。1.4負責新項目入伙現場的策劃、布臵及展板的設計、制作和擺放。

2、人力資源部前期準備工作

2.1負責在入伙前三個月正式下發管理處成立的文件。

2.2根據《物業管理方案》審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專業技術人員入伙前三個月到位，保安員、保潔員提前一個月到位。

2.3負責新建管理處人員的入職培訓及管理專業技術人員的培訓考核。

3、財務部前期準備工作

3.1負責前期介入費用及新項目管理費標準的測算，經副總經理審核、董事長審批后納入委托管理合同。

3.2負責新項目各項服務收費標準的審定。3.3負責管理處接管物業入伙前清潔費用的審定。

3.4負責指導管理處出納按財務制度建賬及財務軟件的使用。3.5負責監督新建管理處的物資采購工作。

4、品質部前期準備工作

4.1負責新項目委托管理合同的評審，報副總經理簽定。4.2負責質量體系文件的發放及協助編寫相關作業指導文件。4.3協助管理處分類建立物業管理檔案資料。4.4負責審核各項規章制度及入伙資料。

4.5協助新項目管理處質量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓。

5、新建管理處經理前期準備工作

5.1負責擬定入伙工作計劃時間表，包括：工作內容、負責人及完成時間等，并報副總經理審核、董事長審批。

5.2負責內部管理運作相關工作：

A．編制管理處組織結構、各崗位職責，報人力資源部及副總經理審核、董事長審批。

B．根據物業實際情況，完善閉路監控、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設施、園林綠化等公共設施。

C．指定專人記錄入伙前后發生的清潔、返修及配套完善工程等所產生的各項費用，以便與地產公司結算。

5.3將《入住指引》、《業主（住戶）資料卡》于入伙前十天交建設單位，與《入伙通知書》一并發放業主。

5.4負責入伙前一周準備好入伙應備資料,包括: A.《入伙流程》

B.《委托銀行代收款協議書》； C.《臨時管理規約》； D.《業戶手冊》；

E.《前期物業管理協議書》 F.《房屋交付驗收表》； G.《常規服務項目表》

H.水、電、氣、有線電視開戶申請資料；

I.防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣（包括材料、規格、尺寸、安裝要求等）； J.房內配送電器或其他需操作設施用品的說明書、保修卡；

K.房間設計平面圖（含水電走向）； L.其他與業主相關資料。

M.現場入伙宣傳展板及相關入伙指引標識。N.所有“入伙資料” 的填寫樣本。

5.5進行入伙模擬演練，檢驗入伙流程、資源配臵等準備工作是否充分。

第二部分：接管驗收 接管驗收的概念

接管驗收是物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托的房屋時,以物業主體結構安全、滿足使用功能和滿足管理服務要求為主要內容的接管檢驗，對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業連同配套的設備、設施就應該移交給物業管理企業了。

接管驗收與竣工驗收不同，竣工驗收是建設工程完成后，由施工單位向建設單位移交物業的過程，竣工驗收屬于政府行為，由政府建設行政主管部門負責組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面質量檢驗和評定。竣工驗收的完成標志著物業可以交付使用，物業管理企業可以參加工程的竣工驗收，但在竣工驗收中，物業管理企業只是驗收的參與者，而不是驗收的責任主體。

接管驗收是物業管理企業根據合同約定或接受委托取得物業的管理權以后，在正式接管前，針對主體建筑、附屬設施、設備、道路、綠化、場地等進行的綜合驗收，接管驗收更注重建筑的綜合使用功能和管理需要，接管驗收屬于企業行為，物業管理企業在接管驗收的過程中不僅僅是參與者，而更應該是驗收的責任主體，接管驗收相比竣工驗收應該更全面、更詳細、更深入，接管驗收的完成，標志著物業正式投入使用，物業管理企業正式開始履行管理和服務職能。

接管驗收的目的和作用

物業接管驗收是物業管理企業在接管物業前不可缺少的重要環節，接管驗收應由開發建設單位和物業管理企業共同組成聯合驗收小組進行，主要目的和作用如下：

1、明確交接雙方的責、權、利關系，通過接管驗收和委托接管合同的簽定，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各方的義務和權利。

2、確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主的利益。要通過物業管理企業的接管驗收，從客觀上能進一步促使開發企業和施工企業按標準進行設計和建設，減少日后物業管理中的麻煩和開支。同時接管驗收能夠彌補部分業主專業知識的不足，為業主的入伙驗收做好準備，從整體上把握物業的建筑質量、使用功能、管理要求。

3、接管驗收是對前期介入工作的進一步強化和補充，在前期介入的過程中，物業管理企業已經對工程的設計規劃、施工工藝、設施配套等方面提出了一系列的建議，對于開發建設單位尚未實施的，物業管理企業可借助接管驗收要求開發單位徹底全面實施，同時通過參與竣工驗收和接管驗收，對前期介入過程中未發現的缺陷和漏洞，一并提請開發單位整改完善。

4、為日后管理創造條件，通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程的維修、養護工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面，根據接管中的有關物業的文件和資料，可以摸清物業的性能和特點，預防管理中可能出現的問題，計劃安排好各項管理工作，充分發揮專業化管理優勢。

接管驗收的內容和標準

接管驗收應包括資料的交接驗收、建筑主體及配套設施的驗收、各類機電設備的驗收、戶內設施的驗收、鑰匙的驗收和接管。

3.1 資料的交接驗收

3.1.1 產權資料包含以下項目： 3.1.1.1 項目批準文件 3.1.1.2 用地批準文件 3.1.1.3拆遷資料 3.1.1.4房屋所有權證 3.1.1.5土地使用權證

3.1.1.6有關司法、公證文書和協議 3.1.1.7房屋分戶使用清冊

3.1.1.8房屋設備及定、附著物清冊 3.1.2 技術資料包括以下項目：

3.1.2.1 竣工圖——包括總平面布臵圖，建筑、結構、水、暖、電、氣、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布臵竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。

3.1.2.2 機電設備的竣工圖紙、調試記錄、使用說明、原理圖、維護指導、政府主管部門驗收合格證明等。

3.1.2.3 地質勘察報告

3.1.2.4 工程合同及開、竣工報告 3.1.2.5 工程預決算 3.1.2.6 圖紙會審記錄

3.1.2.7 工程設計變更記錄及技術核定記錄（包括質量事故處理記錄）3.1.2.8 隱蔽工程驗收簽證 3.1.2.9 沉降觀測記錄

3.1.2.10 防雷接地測試合格證明 3.1.2.11 竣工驗收證明書

3.1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 3.1.2.13 新材料、構、配件的鑒定合格證書

3.1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書

3.1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報告

3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告

3.1.2.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關協議書

3.1.2.18 各類機電設備、附屬設施、園林綠化工程質量保證及維護保養協議書

3.1.2.19 鑰匙清單 3.1.2.20 房地產平面圖； 3.1.2.21 房屋分間平面圖； 3.1.2.22 房屋及設備技術資料。3.2 建筑主體及配套設施的驗收

3.2.1 地基基礎的沉降不得超過建筑設計規范的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

3.2.2 鋼筋、混凝土構件產生的變形、裂縫不得超過設計規范的規定值。

3.2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.2.4 外墻防水符合規范，不得有外墻滲水。外墻面材料應易于清洗。3.2.5 各類屋面符合工程及驗收規范的規定，排水順暢、無積水、無滲漏，應有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滴漏，平屋面部分應有隔熱、保溫措施，公用部位應設臵屋面檢修孔。

3.2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現象，整體地面平整。

3.2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。

3.2.8 屋面避雷設施連接牢固，支撐間距符合設計規范，油漆完好，接地電阻值符合設計要求。

3.2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。

3.2.10 室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設臵、管道坡度、管徑符合設計規范，管道應順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應擱臵穩妥并設臵井圈。

3.2.11 化糞池應按排污量合理設臵，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

3.2.12 明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。

3.2.13 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現象，路面排水溝應有鐵蓖等防護設施。

3.2.14 小區主干道、支干道、樓前樓后應設臵足夠的照明設施。3.2.15 小區應設臵足夠的生活和建筑垃圾轉運場所。

3.2.16 房屋應按單元設臵信報箱，其規格、位臵須符合規定。3.2.17 掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道應暢通，無阻塞物，露天部分應設臵有效的防落雨措施。

3.2.18 園林綠化應配備足夠的澆灌設備、設施。

3.2.19 運動場所、設施應達到功能要求，有足夠的安全防護措施。3.2.20 施工現場須做到工完、料凈、地清，小區內臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。

3.2.21 停車場配套設施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設臵合理，車位線、行車指示標識清晰、耐久，限高、限速標識明顯。

3.2.22 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

3.3 配套機電設備的驗收 3.3.1供、配電設備驗收標準

3.3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完好，安裝符合設計及有關合同要求。自動、手動切換正常，繼電保護功能正常。

3.3.1.2 電表、各類開關、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規范要求。各類計量表計安裝位臵合理，無重復計量和漏計量現象。

3.3.1.3 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于 1M歐/kV。

3.3.1.4 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝臵。3.3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位臵正確。

3.3.1.6 各種避雷裝臵的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。

3.3.1.7 發電機組啟動及運行狀況正常，無雜音，設備安裝符合技術設計規范，消音處理良好。

3.3.2 給、排水設備的驗收標準

3.3.2.1 水箱、水池符合設計要求，無漏水、滲水現象。

3.3.2.2 水泵運行平穩，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現象。

3.3.2.3 給、排水管網外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標識明顯、規范。

3.3.2.4 室內外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.3.2.5 污水處理系統—污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，運行平穩，重要設備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護措施，如設臵喇叭口。

3.3.3 弱電設備的驗收標準

3.3.3.1 有線電視、公用天線系統符合規定等級，接收信號畫面清晰度達標，聲音清楚。

3.3.3.2 電話系統分接箱位臵設臵合理，布線規范，標識明顯、準確。3.3.3.3 電腦網絡系統布線合理，運行穩定、可靠。

3.3.3.4 電訊系統信號對應地點無誤，安裝符合設計及有關合同要求。3.3.4消防設施的驗收標準

3.3.4.1 消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。

第三篇：前期物業工作計劃提要

前期物業工作計劃提要：第一階段是參與提供方案設計條件；第二階段是參與初步設計的審核，主要工作是查看設計條件的落實情況，及對各細部進一步研究并提出建議；前期物業工作計劃

文章來源

前期物業工作計劃

一、前期物業工作主要有如下四方面：

（一）、參與規劃設計、施工跟進

1、規劃設計

（1）、參與目的：使設計在滿足技術、規范要求下要同時滿足便于使用、易于維護、運行可靠、安全，使用和維護費用低的要求。

（2）、階段劃分：第一階段是參與提供方案設計條件；第二階段是參與初步設計的審核，主要工作是查看設計條件的落實情況，及對各細部進一步研究并提出建議；三是參與施工圖紙會審，審核設計條件和建議落實情況和對設計進一步的審核。

（3）、時間及重點：規劃設計階段的參與主要是跟隨工程的規劃設計實際進度進行。物業參與的重點是設施設備和公共部位的質量保證。

為保證工作質量，應該對工程的每個分部工程進行分析，提供相應的建議。

2、施工跟進

（1）、目的：熟悉土建、設施設備、管路的敷設情況，為以后管理打下基礎；二是參與工程的驗收工作，控制工程的施工質量，確保工程的使用功能，減少工程維修量和費用支出，避免造成使用糾紛；三是收集各種工程技術資料。

（2）、要設計出相應的表格和工作程序來保證施工跟進的工作質量，（二）、確定物業公司運行所需文案

鑒于公司預在本項目建立正規的物業管理模式，因此，公司的架構和運行模式需要重新建立。

1、運行模式：新的公司運行模式采用iso9001：2000版的模式建立。

2、具體內容：http:///新的運行模式的文件共分成如下三個層次

（1）、質量管理手冊： 主要包括公司的質量方針和質量目標，組織機構設置，各部門、崗位職責、權限及溝通，相互關系。

（2）、程序性文件： 針對公司各部門的具體工作編制相應的程序性文件進行控制。

（3）、第三層次性文件主要指對部門的各質量活動和操作進行描述和規定的詳細作業文件，包括質量記錄、相關標準和制度等。

根據上述方案，由顧問公司根據我公司的實際情況，提供相關文案，經審核通過后，作為公司的正式文件。

為確保顧問公司提供文案的進度和質量，編制顧問進度計劃，經雙方確認后執行。每項工作按照如下程序進行：根據進度計劃確定工作內容----我方提出編寫要求----按要求提供資料---我方審核通過后批準執行。

根據開發商提供的的項目計劃完成時間在2005年6月，以上文案在2005年2月末以前完成。

（三）、籌備設施設備采購、人員招聘及培訓

1、依據：根據確定的崗位說明書、人員到崗計劃及辦公計劃進行。

2、時間：2005年3月進行人員招聘，4、5月人員培訓。

3、時間可根據實際情況進行調整。

（四）、接管驗收、物業公司正式運行及改進

1、按照規定對物業進行接管驗收。

2、公司按照既定模式運行。

3、在實際運行過程中持續改進。

二、公司人員需求計劃1、2005年3月前，共需三人，項目負責人一人、內業資料一人、工程負責人一人(暫定名)。

2、分工：

（1）、項目負責人： 參與以上四個方面工作的全部工作，重點負責2、3、4方面工作，并對規劃設計、施工跟進工作進行指導和監督。

（2）、內業人員：直接受項目負責人領導，協助項目負責人進行工作，熟悉相關工作內容，對工作過程中的資料進行規范管理，完成領導交辦的工作。

（3）、工程負責人：直接受項目負責人領導，負責

[1

第四篇：物業接管前期工作

物業接管前期工作

2010-04-06 16:18

一、物業接管前期工作流程圖

1.簽訂《物業管理委托合同》；

2.委任總經理，招聘高、中級管理人員；

2.1委任物業公司總經理，招聘高、中級管理人員

2.2由總部委任或對外招聘具有多年物業管理經驗的總經理1名。

2.3招聘各部門經理、主管、員工：（綜合部、財務部、管業部、前臺接待、保衛部、工程部）

2.4建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業項目（本專業）較為熟悉、了解，技術、素質水平較高的人員，納入公司編制。

說明：因物業公司組建之初，所招員工對本物業及工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協助工程部經理、主管盡快了解工程情況。

3.籌備、編寫前期文件，并到相關政府部門備案；

4.聯系政府部門、相關單位，辦理相關手續；

5.與開發商協調入住前事宜，對重要資料進行交接；

6.對外委單位進行調研，簽定外委合同（辦理提前進行二裝的工程，并與開發商、總包單位進行協調）；

7.物業交竣驗收，正式接管（開發商負責返修）；

8.業主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程）；

9.業主進行室內二裝（見二裝流程）；

10.業主入住，物業公司提供相關服務（見入住流程）

二、籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關政府部門備案

1.各部門共同匯編的文件：

?．《房屋使用、管理、維修公約》

?．《房屋質量保證書》

?．《房屋使用說明書》

?．《房屋交付（入住）通知》

?．《入伙授權書》

?．《業主（使用人）服務指南》

?．《裝修管理規定》

?．《辦理裝修流程說明》

?．《治安、消防協議書》

?．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》

⑴．《二次裝修協議書》

⑵．《業主聯絡資料登記表》

⑶．《收樓須知》

⑷．《物業管理費收費標準》

⑸．《公約承諾書》

備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經開發商確認，并到北京市居住小區管理辦公室進行備案，備案生效后執行。

建議：《公約承諾書》與《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、執行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理規

定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：“總經理致辭”。

2．各部門在前期階段編制的文件、規定，以及需要在前期辦理的事宜。

2.1 △ 綜合部

2.1.1編制《員工手冊》，經公司領導批準后，統一印刷成冊。

2.1.2制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。

2.1.3制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

2.1.4制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續簽審批單”。

2.1.5制訂《員工培訓規定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協議”。

2.1.6制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。

2.1.7制訂《員工工服管理規定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

2.1.8制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

2.1.9制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。

2.1.10制訂《印章管理規定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統計公司各種印章，經總經理審批后統一刻制（公章、管業部章、保衛部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

2.1.11制訂《庫房管理規定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發、存報表”、“采購申請單”。

2.1.12制訂《內部行文管理規定》，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。

2.1.13制訂《檔案管理規定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

2.1.14制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

2.1.15聯系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批后統一印刷。

2.1.16制訂《開辦費使用方案》，統計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。

2.1.17制訂《合同、協議審批制度》、《合同、協議管理辦法》，建立“合同、協議審批單”、“合同、協議付款內簽單”。

2.1.18制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統計表”。

2.2△ 財務部

2.2.1制訂《財務報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。

2.2.2建立二次裝修“付款內簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統計表”

2.2.3制訂《現金支出管理規定》。

2.2.4編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、會計、出納）、工作程序、管理制度。

2.2.5制訂《預算管理制度》，建立“預算報表”。

2.2.6編制《固定資產購置方案》。

2.2.7制訂《庫存盤點制度》。

2.2.8制訂《內部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。

2.2.9制訂《發票、收據有價票據的管理制度》。

2.3△ 管業部

2.3.1制訂《物業管理收費標準明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。

2.3.2制訂《業主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業主簽到表”、“業主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

2.3.3制定《業主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業主裝修區域巡檢表（管業部）”、“施工人員出入證”。

2.3.4制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。

2.3.5制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。

2.3.6編寫《車位租賃（購買）協議書》、《電話租線（購買）協議書》。

2.3.7落實垃圾房的位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

2.4△ 保衛部

2.4.1制訂《停車場管理規定》、《自行車場管理制度》。

2.4.2制訂《巡視管理規定》，建立“治安巡視記錄表（公共區域）”。

2.4.3制訂《物品出門管理規定》，建立“出門條”。

2.4.4制訂《鑰匙使用管理規定》，建立“鑰匙發放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。

2.4.5制訂《備用鑰匙啟用管理規定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。

2.4.6制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設備、設施日檢記錄表（業主裝修區域）”、“二次裝修施工現場檢查表”。

2.4.7制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。

2.4.8制訂《施工違規級別明細》，建立“違章通知單”。

2.4.9制訂《成保人員崗位職責》，建立“成保人員月度工作考核表”

2.4.10制訂《中控室（監控室）管理規定》，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統記錄表”、“治安監控系統記錄表”。

2.4.11制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。

2.4.12制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<治安、消防>、領班<保安、消防>、保安員、消防執機員）。

2.4.13制訂《明火使用管理規定》，建立“動火許可證”。

2.5△ 工程部

2.5.1制訂《物業接管前巡檢辦法、計劃》，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發商。

2.5.2制訂《專業機房管理規定》：強電專業（變配電室、柴油發電機房）、弱電專業（電話機房、電梯機房、衛星電視機房、電腦機房）、空調生活水專業（空調機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

2.5.3聯系物業辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。

2.5.4制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業、具體內容劃分。

2.5.5建立業主（使用人）二次裝修“裝修質量驗收表”。

2.5.6從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全面的專業技術人員，聘用至工程部。

2.5.7經理帶領部門主管、員工學習、熟悉物業內全部工程、設備內容。

2.5.8編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<強電、弱電、空調水、土建>、領班<強電、弱電、空調水、土建>、技工<強電、弱電、空調水、土建>、工作程序、管理制度）

2.5.9制訂《設備運行保養檢修計劃》（各專業設備），建立“設備保養卡”、“設備保養計劃表”

2.6聯系政府部門、相關單位，辦理相關手續

2.6.1聯系工商所，辦理企業營業執照

2.6.2聯系稅務所，辦理稅務登記

2.6.3聯系銀行，開通公司帳號

2.6.4聯系勞動局，電梯審檢，領取合格證、特殊工種報檢（開發商）

2.6.5聯系北京市居住小區辦公室，核準《公約》

2.6.6聯系供電局，確定供電方案及價格（開發商）

2.6.7聯系自來水公司，確定供水方案及價格（開發商）

2.6.8聯系節水辦，確定節水方案（開發商）

2.6.9聯系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發商）

2.6.10聯系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發商）

2.6.11聯系電話局，電話報裝開通及產權分界

2.6.12聯系交通大隊，報車場管理方案

2.6.13聯系郵電局，為物業通郵

2.6.14聯系環衛局，落實垃圾清運價格、方式

2.6.15聯系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發商）

2.6.16聯系物價局，報物業管理收費標準（開發商）

2.6.17聯系當地派出所，報社區門牌號碼（開發商）

2.6.18聯系外管局，報涉外關系（開發商）

2.6.19聯系廣電局，報光纜信號傳輸相關手續（開發商）

2.6.20聯系公安局，報內保關系

2.6.21聯系安全局，報衛星電視的涉外節目（開發商）

2.6.22聯系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發商）

2.7與開發商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

2.7.1確定收樓時間

2.7.2確定物管費的起計日期

2.7.3前期工程遺留問題的解決

2.7.4辦理前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作： △．產權資料

房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業公司將以產權資料為依

據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

①項目批準文件

②用地批準文件

③建筑執照

④拆遷安置資料

⑤房地產平面圖

⑥面積測繪報告

⑦小業主姓名、產權、單元號、建筑面積清單

△．市府驗收合格資料

①建設工程竣工驗收證書

②市建筑消防驗收合格證

③市小區辦綜合驗收合格證

④用電許可證

⑤供用電協議書

⑥衛星地面接收設施許可證

⑦電視共用天線合格證

⑧電梯使用合格證

△．工程技術資料

①技術資料是物業接管驗收時對物業進行質量檢驗的依據。物業公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有： ②竣工圖－包括總平面圖、建筑、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙

③地質勘察報告

④工程合同及開工、竣工報告

⑤工程預決算清單

⑥圖紙會審記錄

⑦工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）

⑧隱蔽工程驗收簽證

⑨沉降觀察記錄

⑩竣工驗收證明書

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

新材料、構配件的鑒定合格證書

水、電、采暖、衛生器具等設備的檢驗合格證書

砂漿、混凝土試塊試壓報告

供水、供暖的試壓報告

園林綠化的圖紙和清單

設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單

有關政府部門對分類項目的批文

有關工程項目的其他重要技術決定和文件

△．須移交物業公司管理的資料

用水申請審批表及月供水計劃執行表

機電設備單臺說明書、調試、訂購合同

分攤面積、建筑面積的測繪報告

△．對外委單位進行調研，簽訂外委合同

△．從開發商處接管《成品保護協議》，對外現有成品保護人員進行管理。調研保險公司，對物業投保“財產一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂《保險合同》

調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》

調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協議》

調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協議》

調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》

調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》

視物業具體情況，聯系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協議》 視物業具體情況，聯系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》

視物業具體情況，聯系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協議》

視物業具體情況，聯系干、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協議》 視物業具體情況，聯系汽車清洗、保養單位，簽訂《洗車臺租賃協議》 視物業具體情況，聯系樓宇系統維保單位，簽訂《樓宇自控維保協議》

第五篇：物業接管通告

通告

尊敬的帝豪全體業主：

您好！

包頭市瑞潔物業服務有限責任公司于2013年4月25日受包頭星龍房地產開發有限公司的全權委托，正式接管帝豪天下物業服務工作。即日起，請所有帝豪天下業主向瑞潔物業公司繳納物業相關費用及辦理物業相關事宜。

感謝您選擇“帝豪天下”作為您的溫馨家園和工作場所，我們將竭誠為您和您的家人提供優質的服務，使您和您的家人在“帝豪天下”的生活幸福、工作順利、心情愉悅。內蒙古瑞潔物業服務有限公司成立于2002年，是一家專注于環境保潔、工程維修、秩序維護、專項服務及社區家政服務為一體的大型綜合性品牌化物業服務企業，也是國家級服務標準化試點單位和全國千戶百強家庭服務企業之一，企業綜合實力位居行業第17位。經過10多年的發展，瑞潔物業已初步形成了以保潔服務為主，以維修、安保、專項和家政服務為輔的“1+X“業務組合模式，并先后在包頭、呼和浩特、鄂爾多斯、烏蘭察布等地區設立了市場管理分公司，其業務已覆蓋到了上述地區醫療系統、教育系統、黨政系統、通信系統、金融系統、商業系統、工礦企業及高檔住宅小區，累計服務客戶單位近760多家，客戶服務滿意度達95%以上，員工總數近7300人，現已成為中國西北地區吸納下崗人員最多、服務客戶最廣、企業規模最大的一家區域性民營物業服務企業。

瑞潔物業始終秉持“誠信、專業、務實”的企業風格，倡導“誠信專注、創新求變、品質為本、客戶至上”的價值理念，堅持走“品牌化經營、規范化管理、穩健化發展”的道路，把員工和客戶放在企業經營管理的第一位，瑞潔物業“誠信做人、務實做事、專業服務”的運營態度深受客戶與社會的認可，公司先后榮獲“包頭市安置下崗工人先進企業”、“全國物業管理行業十大品牌企業”、“中國物業管理綜合實力第17強”、“國家級服務標準化（試點）單位”、“全國千戶百強家庭服務企業”、“包頭市發展服務業先進企業“、“中國物業管理十大誠信服務AAA級企業”等多項社會榮譽。

最后，感謝各位業主的大力配合，相信瑞潔物業在接下來的日子里會讓您感受到“瑞潔”溫馨、放心、舒心的用心服務。

包頭星龍房地產開發有限公司包頭市瑞潔物業服務有限責任公司2013-5-12013-5-1