第一篇：高層寫字樓物業(yè)前期介入方案

高層寫字樓物業(yè)前期介入方案

一、前期介入篇

1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見?

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計(jì)(說明)應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：

(1)要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅俊⒗占尽⑽锪蟼}庫、清潔工工具房等)。

(2)配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

(3)設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。

(4)高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

(5)水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

(6)信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi))，并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。

(7)小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。

(8)小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

(9)小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。

(10)小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。

(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū))不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。

(12)小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

(13)小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。

(15)現(xiàn)在大部分家庭將陽臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏(其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用)否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。

(16)低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題(滲漏)。

(17)建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。

(18)現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。)

(19)樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片(防涂鴉，防污漬)。

(20)樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。

(21)小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業(yè))。

(22)小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開支)。

(23)垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)(以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量)。

(25)一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。

(27)由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表(以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會(huì)長期多支出費(fèi)用)。

(28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。

(29)凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶(既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現(xiàn)象)。

(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。

(32)所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。

(34)建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。

(35)重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，(以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái))。

(36)最容易發(fā)生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。

(37)小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：

(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。(b)管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。

(c)陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么?

中顧律師解答：一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：

(1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。

(2)小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。

(3)涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。

(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備(或大宗材料、配件)的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。

(5)一些重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

(6)小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明(如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。

(7)為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表(便于情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源)，電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。

(8)各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。

(9)重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。

(10)物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)(包括設(shè)備設(shè)施)的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對外售樓時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?

答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺(tái)，買一樓送花園(公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者);免x年管理費(fèi)或只按多少元/M2收取管理費(fèi)(讓物業(yè)公司倒貼錢);小區(qū)提供xx會(huì)所服務(wù)(會(huì)所一向是個(gè)賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)?誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損?);承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳

池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒有考慮，更談不上交付使用(業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨)，物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

二、接管驗(yàn)收篇

1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意那些交接事項(xiàng)?

中顧律師解答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：

(1)對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，(包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題)。

(2)開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

(3)將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。(4)凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

(5)驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。

(6)小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明(避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛)。

三、入伙篇

1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作?

物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系(如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等)。凡是業(yè)主(住戶)違反小區(qū)管理?xiàng)l例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個(gè)良好的生活秩序和環(huán)境。即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中仍存在諸多缺陷，《條例》未明確之處提出了9條建議，其中一條就是要求物管企業(yè)必須公布收支明細(xì)賬，且事先須經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)。

建議一： 將開發(fā)商排除在業(yè)主范圍外

開發(fā)商和業(yè)主是不同的利益主體，會(huì)有不同的利益訴求。

建議二：明確首屆業(yè)主大會(huì)召集人

《條例》第8條:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

《條例》中多次出現(xiàn)的“物業(yè)管理區(qū)域”也應(yīng)明確，不同利益群體的人對此有不同的理解，這勢必會(huì)帶來不必要的糾紛。

建議三：細(xì)化房管局行政指導(dǎo)責(zé)任

《條例》第10條:同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

《條例》的規(guī)定過于原則化。房管局的指導(dǎo)行為具有何樣的法律效力?不指導(dǎo)或亂指導(dǎo)是否承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?業(yè)委會(huì)不服從指導(dǎo)是否承擔(dān)或承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任?這些問題都亟待細(xì)化。

建議四：明確書面簽名的合法性

《條例》第12條:業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。以書面征求意見形式獲得的表決結(jié)果是否具有法律效力很難確定。《條例》細(xì)則必須對業(yè)主簽名的情形進(jìn)行規(guī)范，對簽名的真實(shí)性、合法性作出規(guī)定。

建議五：賦予業(yè)委會(huì)社團(tuán)法人身份

《條例》第16條:業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主委會(huì)究竟在法律上是一個(gè)何種性質(zhì)的組織?敗訴后民事責(zé)任由業(yè)委會(huì)還是業(yè)主承擔(dān)?業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)從哪里來?業(yè)委會(huì)成員能否領(lǐng)取報(bào)酬?從何處領(lǐng)取報(bào)酬?《條例》至今沒有回答。建議賦予業(yè)委會(huì)社團(tuán)法人組織的法律身份，諸多尷尬將迎刃而解。

建議六：取消居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督權(quán)

《條例》第20條:??在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委會(huì)和居委會(huì)同為基層群眾自治組織，都必須接受政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，因此根據(jù)憲法體現(xiàn)的法律精神，居委會(huì)無權(quán)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會(huì)。另外，過多的干預(yù)最終也會(huì)造成業(yè)主的自治成為空談。

建議七：開發(fā)商不能與業(yè)主簽物管合同

《條例》第21條:在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

因此，《條例》細(xì)則應(yīng)對開發(fā)商這種普遍侵犯業(yè)主權(quán)利的行為予以制止。

建議八：多方監(jiān)督開發(fā)商擅自處分行為

《條例》第27條:業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或

者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

《條例》細(xì)則應(yīng)對此進(jìn)行補(bǔ)充，比如賦予規(guī)劃局、房管局、物管或者業(yè)主(業(yè)委會(huì))監(jiān)督權(quán)，這比打官司要經(jīng)濟(jì)得多。

建議九：物管明細(xì)賬須審計(jì)并公開

《條例》第43條：縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

業(yè)主對自己所交的費(fèi)用如何支出總是特別關(guān)心，而絕大多數(shù)物管企業(yè)都只公布收支總賬，業(yè)主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此引起。建議法律作出這樣的規(guī)定———物管須定期公布經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)的明細(xì)賬。諸多糾紛自然不會(huì)發(fā)生了。

第二篇：物業(yè)前期介入方案（范文模版）

物業(yè)公司前期介入方案

物業(yè)服務(wù)公司前期介入工作是站在業(yè)主未來使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修便利、節(jié)約的角度，對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、材料選用、設(shè)備造型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提出意見，避免日后使用過程中產(chǎn)生不足或缺陷。同時(shí)，早期介入可以使物業(yè)管理者更好地了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安裝、施工狀況，為日后設(shè)施設(shè)備的管理打下基礎(chǔ)。

第一部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的物業(yè)公司介入工作

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的意義

規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。

因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的要點(diǎn)

1、必須完善配備設(shè)施

居住小區(qū)，幼兒園、小學(xué)校、商業(yè)配套、飲食店、商務(wù)中心、娛樂場所等基本的生活配套設(shè)施就必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以考慮，也要考慮地下車庫地上車位的合理布局及合理使用方案。

2、規(guī)劃好水電供應(yīng)容量

物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況，充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，以此來規(guī)劃設(shè)計(jì)水電供應(yīng)容量問題。

3、設(shè)計(jì)好安全保衛(wèi)系統(tǒng)

在考慮成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。完善可靠的報(bào)警系統(tǒng)能替代防盜網(wǎng)，因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離火場，彼時(shí)的安全，此時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。

4、決定垃圾處理的方式

根據(jù)氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房。如采用這種方式，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應(yīng)考慮如何在各樓棟外設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。

5、消防設(shè)備設(shè)置要細(xì)致周密

在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。物業(yè)管理公司則應(yīng)著眼于各種消防死角，比如通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝置的安裝部位等。

6、擇優(yōu)選用建筑材料

物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己在以往所管理項(xiàng)目中所見建材的使用的情況，向開發(fā)提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。

7、對于一些細(xì)微之處提出合理意見

物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的立場出發(fā)，盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的使用問題，提請開發(fā)單位注意。

第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作

一、熟悉、掌握項(xiàng)目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。

物業(yè)基本情況包括以下幾個(gè)方面：

1、未來小區(qū)人口密度和數(shù)量。

2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。

3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4、區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。

5、公建區(qū)域及面積。

6、小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。

7、公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。

8、停車場(庫)等的基本狀況。

二、掌握項(xiàng)目工程進(jìn)度

在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。

1、根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。

2、記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。

3、記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。

4、施工過程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。

三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙

1、施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙;

2、機(jī)電設(shè)備及建材的資料；收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。

四、掌握各配套專業(yè)的技術(shù)方案

1、通過參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過會(huì)議上的問題討論、焦點(diǎn)爭論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。

2、根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面建議。

五、掌握各系統(tǒng)設(shè)備的配置情況；各專業(yè)的技術(shù)、方案論證，工程相關(guān)建議；各專業(yè)的技術(shù)參數(shù)分析、設(shè)計(jì)方案論證；對各專業(yè)提出技術(shù)建議；對各系統(tǒng)提出管理建議

1、改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，對設(shè)計(jì)中忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。

2、改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時(shí)向開發(fā)單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。

3、優(yōu)化施工質(zhì)量的建議；關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時(shí)提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)；無論是對設(shè)計(jì)還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時(shí)效性。

4、對重要設(shè)施設(shè)備的選型、采購合同中的維保條件提供建議。

六、工程質(zhì)量跟蹤

1、參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_發(fā)、相關(guān)部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質(zhì)量；注意的重點(diǎn)是隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導(dǎo)線的型號(hào)（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設(shè)計(jì)要求施工；

2、熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。

七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗(yàn)收;參與物業(yè)用房的規(guī)劃、裝修方案制定 物業(yè)管理用房是開發(fā)單位委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。

1、提供良好的辦公環(huán)境：

（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。（2）、以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。

（4）、庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。

（5）、認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。

（6）、如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。

（7）、由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。

2、提供良好的休息環(huán)境

員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。

八、負(fù)責(zé)物業(yè)用房配套設(shè)施的方案確定（上下水、照明、動(dòng)力電、采暖空調(diào)、通風(fēng)、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗(yàn)收

九、人員招聘;制定人員架構(gòu);做好人員招聘計(jì)劃;制訂人員招聘標(biāo)準(zhǔn);

（一）、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：

1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；

3、有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；

4、專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。

（二）、按照計(jì)劃做好招聘工作

十、工程檔案

1、安裝完畢的設(shè)備，建立設(shè)備臺(tái)帳；

2、建立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。

十一、資料的接收整理、歸檔；各系統(tǒng)試運(yùn)行資料的收集、整理、歸檔；

（一）、消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙；

1、消防系統(tǒng)施工圖紙

2、消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說明施工圖紙

3、消防栓系統(tǒng)施工圖紙

4、消防弱電施工圖紙

5、消防監(jiān)控設(shè)備說明及施工圖紙

6、維修及操作說明

（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙

1、給排水管道施工圖紙

2、給排水設(shè)備技術(shù)說明，位置及施工圖紙

3、隔油井及化糞池位置及施工圖紙

4、雨水管施工圖紙

5、維修及操作說明

（三）、配電系統(tǒng)施工圖紙

1、高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙

2、高低壓設(shè)備型號(hào)，供應(yīng)商名稱及技術(shù)說明

3、后備發(fā)電機(jī)技術(shù)說明供貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙

4、給排水配電圖紙

5、消防設(shè)備配電施工圖紙

6、維修及操作說明

（四）、停車管理系統(tǒng)

1、收費(fèi)設(shè)備說明及施工圖紙

2、配電要求及管線走向位置施工圖紙

3、維修及操作說明

（五）、電梯系統(tǒng)

1、電梯技術(shù)，供貨商名稱

2、電梯機(jī)房設(shè)備施工圖紙

3、維修及操作說明

（六）、土建

1、結(jié)構(gòu)圖紙

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、質(zhì)檢報(bào)告

6、維修及操作說明

7、機(jī)電維修口布置圖紙

8、所轄物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單

（七）、小區(qū)市政管道設(shè)備

1、變壓器位置及設(shè)計(jì)圖紙

2、小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）

3、小區(qū)內(nèi)照明及動(dòng)力圖紙

4、小區(qū)內(nèi)防雷接地

5、有線電視

6、圖紙小區(qū)燃?xì)夤艿啦贾?/p>

7、供電管道進(jìn)入小區(qū)布置圖紙

8、小區(qū)燃?xì)夤艿烙昧吭O(shè)計(jì)及說明

9、燃?xì)庹{(diào)壓站或調(diào)壓箱位置及設(shè)計(jì)圖紙說明

10、小區(qū)市政供水及排水管道布置及說明

11、小區(qū)總化糞池設(shè)計(jì)及說明

12、小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖紙

13、小區(qū)電話布線及設(shè)計(jì)施工圖紙

（八）、工程遺留問的備案

（九）、工程備品、備件

1、制定好備品、備件采購計(jì)劃、按照計(jì)劃采購備品、備件

2、根據(jù)項(xiàng)目需要，協(xié)調(diào)建設(shè)單位保留一定數(shù)量備品、備件；(十)、工程維修工具

1、制定好工具采購計(jì)劃、按照計(jì)劃采購工具；(十一)、工程合同

1、工程維修、保養(yǎng)合同的起草主要設(shè)備維保合同等(十二)、協(xié)助施工單位調(diào)試各系統(tǒng)，并做好記錄

1、配合開發(fā)單位做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。

(十三)、監(jiān)督完成自來水系統(tǒng)清洗、保養(yǎng)工作

第三篇：前期物業(yè)介入方案

前期物業(yè)介入方案

開發(fā)商和設(shè)計(jì)者在開發(fā)新的物業(yè)時(shí)，與日后的管理者所站的角度不同。由此會(huì)帶來設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長期的實(shí)際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。根據(jù)日常工作經(jīng)驗(yàn)從開發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點(diǎn)，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

工作內(nèi)容：

一、土建工程問題：

1、建議設(shè)計(jì)單獨(dú)的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，如果共用一個(gè)煙道，則會(huì)引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見。

2、建議設(shè)置健身活動(dòng)場地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健身場地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。

3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會(huì)在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時(shí)候，再進(jìn)行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。

4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應(yīng)采取最佳的防水材料，做完防水后，再進(jìn)行外立面裝施。

5、陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

二、電氣設(shè)備

1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應(yīng)裝上LE開關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。

2、空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機(jī)無法在原位置安裝，業(yè)主就會(huì)隨意另選位置，開發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機(jī)的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問題。

3、建議設(shè)置樓宇門警報(bào)系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進(jìn)出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時(shí)常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機(jī)會(huì)。樓宇門警報(bào)系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時(shí)，自動(dòng)發(fā)出警報(bào)聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時(shí)通知巡邏的保安進(jìn)行關(guān)閉。（中控室能及時(shí)關(guān)閉警報(bào)系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時(shí)即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆。

三、泵房的位置應(yīng)設(shè)在營業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。

四、環(huán)境綠化配置

1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

2、高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

3、建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息

五、物業(yè)管理用房

要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動(dòng)室、公共秩序員崗?fù)ぁ⒅锌厥摇⒗占尽⑽锪蟼}庫、清潔工工具房等）。

六、裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設(shè)防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）

七、門窗工程

木門和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司在多年的服務(wù)工作中總結(jié)了即實(shí)用又有價(jià)值的見解，避免遺留問題的發(fā)生，減少工作中的差錯(cuò)與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況。準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調(diào)工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發(fā)商的好幫手。

物 業(yè) 前 期 介 入

方

案

（2）

陜西金源物業(yè)有限責(zé)任公司

2010年月日

第四篇：物業(yè)前期介入方案

物業(yè)管理前期介入方案

一、前期介入工作：

1、結(jié)合物業(yè)管理的需要及業(yè)主的需求，利胙已有的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、景觀、結(jié)構(gòu)、功能、公共配套設(shè)施設(shè)備、管網(wǎng)、安防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)施、環(huán)境、道路交通等諸多方面，向開發(fā)商提出合理化建議：

（1）了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。

（2）熟悉所涉及項(xiàng)目的技術(shù)、規(guī)劃等資料。

（3）注重項(xiàng)目的個(gè)體特征。

（4）確保建議的切實(shí)可行。

2、檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施安裝及運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（1）設(shè)備安裝。

（2）附屬設(shè)施施工。

（3）隱蔽管網(wǎng)。

（4）智能化安防系統(tǒng)。

（5）物業(yè)管理服務(wù)裝置。

（6）景觀。

（7）建筑結(jié)構(gòu)與建筑配件等。

3、根據(jù)物業(yè)的使用要求以及物業(yè)的特質(zhì)制定物業(yè)品牌計(jì)劃：

（1）開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略。

（2）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念。

（3）建筑特色。

（4）地理環(huán)境。

（5）業(yè)主群體的共性。

（6）物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)。

（7）物業(yè)的品牌目標(biāo)。

4、全面了解物業(yè)的性能、功用及構(gòu)造，初步擬定物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案：

（1）物業(yè)管理服務(wù)綱要。

（2）物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則。

（3）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算。

5、從物業(yè)管理的角度，為樓宇標(biāo)識(shí)系統(tǒng)提供意見：

（1）辦公室、設(shè)備間、洗手間等門牌。

（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。

（3）幢號(hào)、房號(hào)等。

（4）火警疏散指示圖、消防設(shè)施標(biāo)識(shí)等。

（5）設(shè)備設(shè)施名稱牌、供配電模擬圖等。

（6）小區(qū)平面圖、宣傳欄等。

（7）注意事項(xiàng)、按鈕提示等。

（8）導(dǎo)向牌、限速牌、停車牌等交通標(biāo)識(shí)。

（9）綠化標(biāo)語牌、花木名稱牌、小品牌等。

（10）員工服務(wù)牌、價(jià)目牌、工作流程與制度牌等。

6、在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理服務(wù)的各種公約守則：

（1）業(yè)主公約。

（2）業(yè)主需知。

（3）物業(yè)使用指南。

（4）公共設(shè)施使用規(guī)定。

（5）衛(wèi)生通則。

（6）文明公約。

（7）消防守則等。

7、為售樓部營造良好的氛圍提供幫助，如：

（1）禮儀門衛(wèi)。

（2）導(dǎo)引體系。

（3）保潔服務(wù)。

（4）泊位與泊車服務(wù)。

（5）物業(yè)服務(wù)咨詢。

（6）物業(yè)管理展板：向客戶推介物業(yè)管理人、說明物業(yè)管理服務(wù)特色、介紹本企業(yè)所具有的物業(yè)管理服務(wù)模式、理念、方法等。

（7）辦氛圍控制。

（8）環(huán)境美化等。

8、相關(guān)人員物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：

（1）樓盤銷售人員的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)，基本內(nèi)容：

①物業(yè)管理常識(shí)----物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)。

②項(xiàng)目物業(yè)信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。

③項(xiàng)目物業(yè)管理信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方法與質(zhì)量目標(biāo)。

④物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、承諾、入住與裝修相關(guān)規(guī)定，公眾制度等。

⑤物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

⑥物業(yè)管理企業(yè)信息等。

（2）前期介入期間物業(yè)管理人員基礎(chǔ)知識(shí)與技能培訓(xùn)，基本內(nèi)容：

①服務(wù)知識(shí)-----員工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服務(wù)、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。②物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)與技能-----物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問題的處置等。

③物業(yè)管理基本法律知識(shí)----物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)、公司規(guī)章制度等。

④房屋及其相關(guān)知識(shí)---物業(yè)管理有關(guān)政策的設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)專業(yè)知識(shí)、環(huán)境維護(hù)、物業(yè)智能化專業(yè)知識(shí)等。

⑤安全消防知識(shí)----物業(yè)治安、交通、消防的基本知識(shí)，防范不良有因素的方法，安全意識(shí)等。⑥項(xiàng)目物業(yè)信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。

⑦項(xiàng)目物業(yè)管理信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方法與質(zhì)量目標(biāo)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、承諾，入住與裝修相關(guān)規(guī)定，以眾制度等。

⑧物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

⑨物業(yè)管理企業(yè)信息等。

9、在售樓處設(shè)立物業(yè)管理咨詢臺(tái)，并安排專人值守，提供現(xiàn)場咨詢服務(wù)：

（1）回復(fù)顧客的物業(yè)管理服務(wù)咨詢意見。

（2）收集顧客意見，解除顧客疑慮。

（3）配合售樓人員引導(dǎo)顧客消費(fèi)意向。

（4）配合解決銷售過程中出現(xiàn)的工程及與物業(yè)管理有關(guān)的問題等。

10、配合開發(fā)商開展相關(guān)活動(dòng)：

（1）項(xiàng)目推介活動(dòng)。

（2）各類座談活動(dòng)（沙龍）。

（3）裝潢知識(shí)講座、裝潢展示。

（4）鄰里聯(lián)誼活動(dòng)等。

（5）根據(jù)開發(fā)商的整體策劃要求，盡一切能力積極協(xié)助、參與籌備項(xiàng)目開盤儀式。

11、樣板房管理：

（1）采取規(guī)范的物業(yè)管理方法將樣板房納入日常物業(yè)管理的范疇。

（2）保障樣板房的日常參觀活動(dòng)正常進(jìn)行。

（3）保證樣板房內(nèi)物品的安全、完整。

（4）確保其長期保持外觀整潔、簇新，動(dòng)轉(zhuǎn)功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。

12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見和建議，及時(shí)分送相關(guān)部門進(jìn)行處理：

（1）業(yè)主、用戶反饋信息。

（2）研究業(yè)主、用戶所饋信息。

（3）工程建設(shè)信息。

（4）開發(fā)商信息。

（5）物業(yè)管理公司內(nèi)部信息。

（6）其他信息。

（7）對已經(jīng)簽定購房合同的業(yè)主，須及時(shí)建立檔案，并在一定程度上保持比較密切的聯(lián)系。

13、參與相關(guān)竣工驗(yàn)收，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接物業(yè)：

依據(jù)相關(guān)條例和工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見與建議。

14、其他約定的事宜。

二、前期介入人員配備：

第五篇：前期物業(yè)介入管理方案

前期物業(yè)介入管理方案

由于房屋因部分原因未達(dá)到交房條件，部分業(yè)主自愿提前進(jìn)場裝修，為便于管理，物業(yè)公司提前進(jìn)入，其管理方案如下：

一、人員配備：管理處設(shè)經(jīng)理1名、電工（電梯操作工）1名、維修（收費(fèi)）人員1名、保安2名。

二、管理制度：嚴(yán)格按物業(yè)管理?xiàng)l例及住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令（2002）第110號(hào)）進(jìn)行管理。

三、前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：管理處經(jīng)理每月1000元，電工每月800元，維修工每月800元，保安每月1600元，共計(jì)每月4200元。

備注：

1、前期管理費(fèi)用由開發(fā)補(bǔ)助給物業(yè)公司，補(bǔ)助時(shí)間從2010年6月15日至工程備案登記證上時(shí)間為止。

2、業(yè)主的物管費(fèi)用計(jì)算時(shí)間從工程備案證上時(shí)間開始計(jì)算。

物業(yè)管理有限公司

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