第一篇：物業公司前期介入要點

物業管理前期介入工作指引

1、目的

規范物業公司對新項目物業管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業管理業務的開展。

2、范圍

適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司（以下簡稱地產、物業）。

3、職責

3.1 集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作指引。3.2 各地物業公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業管理前期介入工作的順利完成。3.3 各地產公司應與物業保持良好的溝通，及時向物業提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業公司的前期介入工作給予必要的配合和協助。4．方法和過程控制

4.1物業管理前期介入的概念 物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內容要求;4.2.2 物業組成工作小組;4.2.3 制定工作計劃;4.2.4 計劃實施，物業應重點關注安保系統、智能化系統、管理用房、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業管理方案和管理合同的確認。4.2.5 物業與地產雙方的協調研討應形成書面資料，以備復查。4.2.6 對涉及物業利益的文件應由物業確認，如：管理費、物業管理合同、銷售中涉及物業的承諾、設備設施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內容

前期介入主要分三個階段實現：規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。4.3.1規劃設計階段包括：

對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。

4.3.2營銷策劃階段包括：

物業管理方案策劃、物業管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。4.3.3施工建設階段包括：

電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。5．規劃設計階段介入 5.1規劃設計評估準備

5.1.1規劃設計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件 《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。5.1.1.2企劃文件

市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。5.1.1.3設計文件

總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

5.1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

5.1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。5.2項目評估細則。5.2.1總體評估。

5.2.1.1住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。5.2.1.2住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。5.2.1.7安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。5.2.1.9便于物業組織管理，節約管理成本。

5.2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。5.2.2分類評估 5.2.2.1安保布局

a)便于安保管理區域分割，消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。d)安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見5.2.2.6智能化設備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。c)消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。d)消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。5.2.2.3交通布局

a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：

1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1, 另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放。

d)有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。5.2.2.4生活配置

a)根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

c)如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5.2.2.5設備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。c)溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。

b)網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

d)中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。5.2.2.7房屋單體

a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)樓板厚度與隔音符合國家規范。

d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。

e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

g)衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。

k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內配置

a)室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。

e)室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。g)如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

h)室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

i)電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。5.2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養護，養護成本節約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

e)景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。c)公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態環保

a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。c)住宅區內無各類污染源。

d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。5.2.2.13管理用房 a)物業管理處

管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。（各地法規要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100X0.2 位置：住宅區中央，底層，管理本部及各作業面相對集中。b)業委會、居委會（根據當地政策）功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處 5.2.2.14新材料、新技術

a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

5.2.2.15管理成本測算

a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。

b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。5.2.2.16與相似典型項目的比較 a)相似點 b)差異點 c)優勢 d)劣勢 e)改進建議 5.3規劃設計評估的程序：

5.3.1地產提前1個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。

5.3.2物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。

5.3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

5.3.4物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。5.3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》，并提交物業相關部門。

5.3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。

5.3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

5.3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。5.3.9物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。

5.4 此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

6.營銷策劃階段介入 6.1營銷策劃介入程序與內容

6.1.1物業管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業管理方案和特色服務設計的核心。物業管理概念研究完成后需要報集團物業管理部備案。詳見《物業管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業管理方案》，應包含管理模式、服務創新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業管理部、財務管理部等部門的確定。詳見《物業管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業管理方案》經地產確認后，據此在房屋銷售前簽訂《物業管理委托合同》，同時物業應協助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業管理服務協議》。

6.1.4物業應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據地產需要提供物業推介資料，地產對與物業管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業書面確認。地產應適時安排物業相關人員參加相關培訓，根據地產委托要求，物業可在銷售現場協助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現場解答有關物業管理承諾問題。7．施工建設階段介入

7.1物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設介入程序與內容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業組人員專業搭配合理，具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接，及時回復物業的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進，發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。7.2.4物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會，及時溝通相關問題和進度。

7.2.5物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落實情況。

7.2.6物業公司在項目施工階段介入應注意的要點 7.2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度，注意完善相關設計規劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項：

a)無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

b)采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規范施工；養護時間和養護方式應嚴格監控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c)采用水泥砂漿防水層，除按設計及規范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量，通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。b)砼澆注：除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外，鑒于物業常見質量問題，物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理，有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題，通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。7.2.6.5砌筑工程

建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監督。

b)內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。c)地面：廚、廁地面，作為濕區應重點監理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。7.2.6.8給排水工程

a)給水工程：現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業公司對竣工驗收階段介入 8.1物業公司組織相關技術人員組成驗收小組，協助地產完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發現設計、規劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。

8.2驗收小組須制定統一驗收標準（詳見《新建物業接管驗收指引》）8.3驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現場做好詳細記錄，如： Ａ.房屋接管驗收表

Ｂ.室內接管驗收遺留問題統計表 Ｃ.公共配套設施接管驗收遺留問題統計表 Ｅ.機電設備接管驗收表

Ｆ.機電設備接管驗收遺留問題統計表

8.4物業公司應了解工程建設的各個環節，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質量等方面的問題結合各類統計表匯總后提交地產公司。

第二篇：物業公司工程人員前期介入工作要點

前期介入工作要點

一）、招聘關鍵崗位人員

時間：在交付前兩個月，或者外網施工開始時，關鍵崗位人員應到崗。

包括各部門主管、工程人員等。會計、出納、綜合主管、客服收費等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費價格以及收費系統的熟悉，協助經理做好交付前的準備工作；工程人員要對施工現場跟進檢查，熟悉現場，發現問題，反饋整改，因此應根據接管計劃表提前到崗。二）、對現有人員進行培訓

人員到崗后，要對他們進行培訓。包括：公司理念及制度、服務意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗收、入住辦理培訓等。

三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。

交付前兩個月，物業處應將工程人員招聘到位。工程人員應保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時要安排兩天時間對工程人員進行前期介入知識、公司制度進行培訓，使其了解基本的工作重點，對公司文化有所了解，之后可進入現場檢查階段.1、現場檢查工作要點：

a、作為物業工程人員，前期介入時要以業主的眼光去檢查物業項目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規范要求，同時盡快熟悉設計圖紙，在實際中，常常會出現現場與圖紙不符的現象，這時應向甲方或相關專業的監理工程師了解是否有變更，并記錄下來。

2、工程施工現場檢查的主要內容：

1）巡查工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看給排水系統、強弱電系統、智能化系統、消防安全系統、空調系統、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設備等，提出整改意見，檢查整改結果。2）提出符合物業管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對日后維修、養護的要點進行記錄，圖紙更改要點記錄。4）熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋結構、管線布置及所用建材。

5）檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）。

6）檢查前期工程的施工質量，并就設計不合理但又可以更改的部分提出建議。

7）配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量。8）對物業配套設施設備進行提出建議和要求，使配套設施設備滿足管理需要，減少今后的物業管理成本。9）參與竣工驗收。

* 在施工現場的檢查中，最好將實際外網個項目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。

3、工程施工現場檢查要點： a、土建工程前期介入時的檢查要點

1）.房屋外型結構盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設計。2）.所有單元入戶門應設計安裝雨遮，最好做成現澆同墻體連接；復式上層露臺要設計安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設計出戶，集中安裝，方便管理和計量。4）.避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。5）.要考慮預留物業管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。

6）.小區出入路口要盡可能的設置少，避免增加人員值守成本；道路的設置要考慮容易清雪和人車分流，同時要考慮機動車、非機動車的車位和車棚位置。

7).消防中心最好與監控中心合并,盡量減少監控中心數量。8).信報箱的樣式及安裝位置，同時要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設計獨立；

10).商鋪要設計室外空調機的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。

11).屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛生間；廚房和衛生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設后的24小時，不掉壓為正常。13).衛生間要考慮設置通風排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網系統介入要點

1).水暖管線要按設計施工，要關注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設、過檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。

3).暖氣、供水管線要按區域設置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網控制閥的要考慮預留作業空間，方便日后的檢修。5).強、弱電管線不得共管，合理設置人孔井；電氣井要有防水措施。6).商業用水、電和民用水、電要分開計量。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應單獨計量，開關箱應集中設置在門衛室中。7).高位水箱內排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設置在單元門口。9).暖氣分水器應設置在室內有排水的地方；暖氣設計時注意與外墻設計和門的設計相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應考慮做全部地面的防水層。

10).單元暖氣及供排水管井內的位置要合理，要預留足夠的維修空間；暖氣進水和回水應分別設置閥門，進水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應做保溫措施。

c、單個房屋前期介入要點

1).電器開關箱內元、器件的規格型號符合設計要求，無損壞；各控制回路正確，標識清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計量；插座要使用安全型插座。

3).要做好廚房衛生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。

4).空調外機位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規范要求。

5).注意應急按紐、插座、開關的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。

6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統前期介入要點

1).電梯、泵房、消防、景觀動力等動力設備要設計為獨立計量方式。

2).配電間、電梯間、電表箱應考慮安裝物業專用的統一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設備間要考慮通風和防小動物措施。4).室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統要設計為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。7).室外景觀照明、水景照明不要設計燈過多，只要能滿足亮度既可；

8).樓道照明燈應設計為聲光控復合開關，節能型燈管；

9).燈具、開關等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內照明燈座（含業主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點

1).電梯機房要考慮通風降溫措施。

2).轎箱內緊急呼叫系統要實現與監控室的通話功能。3).電梯基坑內要設計排水。

4).電梯門廳地面要適當設置導坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動平層功能。

6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。

4、就檢查問題與地產公司對接

1）、每日檢查結束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯系單》，交予前期介入組長（小區經理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監理例會，由組長將《工作聯系單》一式兩份提交地產公司現場部經理并簽字確認，一份留檔。現場執行經理安排施工單位進行整改完畢后，前期介入小組成員進行復驗。現場執行經理未能解決的，物業前期介入小組應立即上報地產公司工程主管領導，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗收。

1、時間：竣工驗收后，地產公司將逐步將建設項目交予物業，此時進入了接管驗收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產公司轉發的《項目移交計劃》（包括驗收標準）后，對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標準和資料，做好充分的接管驗收準備。設備和公用設施驗收人員應熟悉設備操作規程，熟悉公用設施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現場實施驗收操作接管驗收及檢查。

2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。

3）.驗收主要并從使用角度對工程質量作出評價。驗收組發現有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。4）.每日驗收需填寫《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》，一式兩份 轉發地產公司項目負責人簽收。地產公司安排施工單位限期整改，由驗收小組組長組織復查。地產公司工程部應明確整改時間，確保問題在交付業主前得以解決完畢。

5）.驗收記錄表和整改項目復查記錄由物業公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產公司總工部資料員進行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產公司現場執行的監管下點交全部鑰匙，將鑰匙點交給物業公司綜合部。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號、單元號、房間號、數量、移交人、接收人、時間、備注等內容。如發生鑰匙數量不夠，物業公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交 地產公司總工部資料員將相關資料移交給物業公司，并辦理交接 手續，物業公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗收資料

2）質監站的竣工驗收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設用地范圍內地下綜合管網圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質量事故記錄。

7）供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出

廠產品檢驗合格證書，保修單和使用說明書。

8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止

日期，保修責任單位，聯系方式，聯系人，未付保修金數 額等）。

9）公司對外簽署的合同、質保協議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗缺陷登記表》。五）、相關資料、表單的印制，建立業主檔案。

1、時間

入住前一個月，各類表單應開始印制到位，可參考公司表單結合當地項目實際情況而定。

同時，物業公司與銷售部聯系，由銷售部提供業主信息，綜合部開始業主檔案的建立準備工作

2、業主檔案的內容

主要包括：《入住須知》、《物業管理服務手冊》、《業主臨時管理規約》、《房屋移交驗房及證卡登記表》、《房屋移交驗房表》、《業主及家庭成員登記表》、《業主裝修承諾書》、《業主裝修驗收表》、《裝修許可證》、《消防安全責任書》、《天然氣安全使用責任書》等。

六）、會同銷售部制定業主交付計劃，明確交付前的準備和交付現場的布置，演練房屋交付過程。

1、時間：

在交付前20天，物業公司對公共區域體進行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應對房屋交付過程進行現場演練。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗證：業主執地產公司開據的《維修基金》收據、《購房合同》，業主有效證件身份原件及復印件1張，業主1寸照片1張；《物業交付確認單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進行驗證手續。檢查證件的原件及復印件是否一致，是否屬業主本人證件，《物業交付確認單》上是否有地產相關部門的簽字蓋章。b．繳費：收費項目及標準在收費軟件中設定好，由收費員按規定收繳的費用。（此類費用包括一定時限的物業費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。C．收費員打印繳費憑條。d．填寫業主檔案內容：

（1）、填寫《物業管理手冊》、《房屋質量保證書》。填寫按手印后將存根聯撕下來收入業主檔案中，其余交業主保管。（2）、填寫《天燃氣安全使用責任書》、《消防安全責任書》》均為一式二份，一份留業主，一份收入業主案檔。(3)、填寫業主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領業主驗房。

（5）.驗房完成后，填寫驗房信息，并由業主、維修養護部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業主。（6）交房完成。

3、現場布置。

交付前一周，應與地產公司就交房現場的問題進行對接。交房現場最好采用一站式服務，即銷售部、物業公司、工程部、維修單位都在一個現場辦公，及時解決問題。明確交房大廳的包裝布置、裝點物品進場；由銷售部編制《交房現場布置及導視、鮮花、植物系統包裝方案》，并設計、印制相關印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現場導視，明確交房步驟；由地產公司總經辦負責鮮花、植物、彩門、氣球等裝點物品的購置等工作。烘托一個良好的交房氛圍。

七）、問題反饋

綜合部客服人員每日將驗房時記錄的問題進行匯總，報給現場負責維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時間。維修完成后，進行復檢，并對業主進行回訪，操作流程參考公司回訪制度。

第三篇：物業公司前期介入服務合同

物業公司前期介入服務合同

（示范文本試行）

前期物業服務合同（示范文本試行）說明、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，委托雙方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業管理主管部門咨詢。、本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。本合同文本所稱空置房是指已交付使用但尚未居住的物業。、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后的空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。5、本合同文本適用于開發建設單位與其選聘的物業管理企業簽訂。6、本合同文本 [ ] 中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。[ ] 中選擇內容，以劃 √ 方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打 ×，以示刪除。、在簽訂合同前，委托雙方應當向對方提供相關證書及資料。、本合同簽訂后，在 15 日之內委托方應向轄區物業管理主管部門備案。9、本合同文本條款由浙江省建設廳負責解釋。

前期物業服務合同

第一章 總 則

第一條 本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）；

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯系電話： 受托方（以下簡稱乙方）：

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯系電話：

根據有關法律、法規，在自愿、平等協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條 物業基本狀況

物業類型：

座落位置：

四 至：東 南

西 北

占地面積：平方米

建筑面積：平方米

委托管理的物業構成細目由委托人另附，并作為合同附件。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主；乙方要本著對全體業主負責，參與前期介入，熟悉場地，掌握開發地塊的管網、線路布置及設施設備功能，對設計建設方案提出優化修改建議。

本物業竣工后，乙方應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，在辦理物業承接驗收手續時，對竣工驗收資料、技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件等與甲方進行書面交接。

第四條 甲方按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第二章 委托管理服務事項

第五條 房屋建筑本體共用部位的維修、使用、管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第六條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、中央空調、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、。

第七條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。

第八條 共用綠地、花木、建筑小品、體育設施等的維護與管理。

第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。

第十條 對物業內交通與車輛停放秩序進行管理。

第十一條 協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、第十二條 管理與物業相關的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件。

第十三條 協助社區居委會組織開展文化娛樂活動。

第十四條 對業主和物業使用人違反《業主臨時公約》和的行為進行勸阻，視情況向有關行政主管部門報告。

第十五條 其它委托事項：

1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、______________；

3、______________。

第三章 物業管理服務質量

第十六條 乙方須按下列約定，實現管理目標： 1、房屋外觀： 2、設備運行：、房屋及設施、設備的維修、養護： 4、公共環境： 5、綠化：、交通秩序：、公共秩序維護與協助消防：、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修： 9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：

上述物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。

第四章 物業管理服務費用

第十七條 物業管理服務費、本物業的管理服務費用收取，執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；、本物業管理服務費，住宅為 元/每月/每平方米；非住宅為 元/每月/每平方米。、房屋交付時，業主預繳一年物管服務費，之后每半年預繳一次。、空置房的物業管理服務費，按規定標準的 70%交納。、物業管理服務費中未計入的共用設施設備（如：電梯、水泵、中央空調、公用車庫、樓道燈等）運行能耗費用，按物價部門規定，另行按實分攤。

第十八條 車位使用費不得高于物價部門規定的現行標準：、汽車泊位：______________ ；

2、自行車：______________ ；

第十九條 乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。

第五章 雙方權利義務

第二十條 甲方權利義務、負責在物業銷（預）售時將本合同的內容向購房人進行明示，并在與購房人簽訂的銷售合同中包含本合同內容。

2、參照浙江省物業管理行政主管部門制定的示范文本制定《業主臨時公約》，在物業銷售前將《業主臨時公約》向物業買受人明示，并予以說明，要求物業買受人對《業主臨時公約》予以書面承諾。

3、在首次業主大會成立產生業委會前，審定乙方制定的前期物業管理方案；

4、在首次業主大會成立產生業委會前，檢查、監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況； 5、在首次業主大會成立成立產生業委會前，審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算報告；、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；在保修責任期內，如存在質量問題，按以下第 種方式處理：

[1] 甲方負責返修；

[2] 委托乙方返修，甲方支付全部費用；

[3] ______________。

7、房屋交付時，向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（4）物業管理所必需的其他資料。、由于甲方在銷售過程中違反對業主的承諾或違反原規劃設計而導致業主拒付物業管理服務費用，必須承擔償付責任；、協調、處理物業管理公司在前期介入中，提出的合理化建議和發現的問題。解決在綜合驗收時提出的各項遺留問題，在規定時間內必須整改完結；、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；、及時按照規定標準向乙方繳納未交付使用房屋及自己擁有房屋的物業管理服務費；、向乙方一次性支付前期物業管理顧問費 元，具體協商確定；

13、業主出租物業時，物業管理服務費由業主或承租方交納，業主負有連帶責任； 業主轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費。、______________。

第二十一條 乙方權利義務、根據有關法律法規、招標書或協議方案及本合同的約定，制定本物業管理方案，自主開展物業經營管理服務活動；、制定開支預算，測算物業管理服務收費標準；、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議；、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接，并制定合理的工程維保計劃；、對業主和物業使用人違反法規、規章及《業主臨時公約》的行為，進行勸阻，并視情況提請有關部門處理；、可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案；

8、向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關注意事項和禁止行為，并負責監督；、將物業管理服務收費項目、收費標準在本物業管理區域內明示；每半年至少一次公布物業維修、更新費用的收支帳目和商業用房及其他共用設施設備和場地的經營性收入；、負責編制物業管理管理計劃，資金使用計劃及決算報告，經甲方審定后組織實施；、對本物業的公共設施和共用部位不得擅自占用和改變規劃使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須經征得利害相關業主的同意后報有關部門批準方可實施；、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況；、接受業主、使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；、____________________________。

第六章 委托管理服務期限

第二十二條 委托管理期限至業主大會召開選聘的物業管理公司與業主委員會簽訂的物業服務合同生效時止。

第七章 違約責任

第二十三條 因甲方原因導致乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十四條 因乙方自身原因未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改并達到合同約定；逾期未整改或整改不符合合同約定，造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十五條 乙方違反約定，擅自提高收費標準的，甲方和業主有權督促和要求乙方清退所收費用，并退還利息。

第二十六條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。

第二十七條 甲方不得因有利于物業銷售擅自向物業買受人承諾物業管理服務收費標準，否則，由甲方向乙方作出補償。

第八章 附則

第二十八條 自本合同自簽訂之日起生效，甲方應于簽訂之日起 天內，根據委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第二十九條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方、業主、物業使用人應積極配合乙方對上述災害發生時所采取的緊急避險措施。

第三十條 甲乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十一條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方各執一份，報轄區物業管理主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。

第三十二條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第 方式解決：

[ 一 ] 提交 仲裁委員會仲裁；

[ 二 ] 依法向人民法院起訴。甲方簽章： 乙方簽章：

法定代表人： 法定代表人：

____年___月___日 ____年___月___日___時

附件：

一、招標書文件或協議方案

二、本物業管理質量目標

三、本物業的管理方案

第四篇：前期物業管理介入工作要點

第一章早期物業管理介入階段（工作要點及內容）

從租戶、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

1、管理內容：

1.1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

1.2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

1.3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

1.4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

1.5、提供廣場公共部位環境設計的相關意見；

1.6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

1.7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

1.8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

1.9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

1.10、參與項目公司與物業管理有關事宜的協調和溝通；

1.11、參與項目公司物業竣工驗收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；

2.3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

2.4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

第二章 前期物業管理實施階段（工作內容提點）

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、租戶二次裝修管理、安防管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

第三章 接管驗收管理

為確保廣場的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護租戶的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。

物業接管驗收標準作業程序。

1.1、管理內容：

1.1.1、了解物業建設的基本情況，與項目公司及時溝通，確定接管驗收時間；

1.1.2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

1.1.3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

1.1.4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

1.1.5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：

1.1.5.1、核對、接收各類房屋和鑰匙；

1.1.5.2、核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

1.1.5.3、核對、接收各類設施設備；

1.1.5.4、核對、接收各類標識。

1.2、管理措施：

1.2.1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

1.2.2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

1.2.3、掌握物業驗收的標準和程序；

1.2.4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

第四章開荒清潔管理

開荒，是建筑物清潔保養的一句行話，是指建筑物裝修工程結束后第一次徹底的清潔保養。開荒是一個綜合工程，由于建筑工程中常常會遺留下許多垃圾污垢，涉及建筑物內外的所有裝修表面，而且污垢的程度是罕見的。各種地面石頭，墻壁上會遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項最艱苦、最復雜、最費神的工作，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質量和檔次，所以做好開荒有著相當重要的要求。開荒程序如下：

3.1粗開荒：

清理施工現場留下的裝修垃圾，通常粗開荒由施工單位來實施完成。

3.2細開荒：

3.2.1墻面:

按不同墻面材料采取不用的方法：

a.石材、墻磚墻面可用液體清潔劑及水進行清潔保養，液體清潔劑應采用中性。清潔保養的注意點在板材的接縫和凹凸面上。在用水清洗時，必須注意對地面的保護;

b.金屬墻面可用液體清潔劑及水進行清潔保養，液體清潔劑應采用中性。在使用金屬光亮劑前，必須將潮濕的金屬墻面擦干。在用水清洗時，必須注意對地面的保護;

c.涂料墻面不得使用液體清潔劑劑水進行清潔保養。對墻面的浮灰應使用灰塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允許的情況下，可使用濕抹布配合專用清潔劑擦拭。對濕抹布擦拭后產生的水漬、印跡，應及時采用同牌號、色號的涂料修補。

d.踢腳線是墻面清潔保養的最后工序。踢腳線有木質的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢腳線接縫和與墻面交接的平面是清潔保養的重點。木質踢腳線在使用液體清潔劑劑水進行清潔保養時應謹慎。

3.2.2玻璃及門窗:

門是物業的臉面，玻璃和窗戶是物業的眼睛。搞衛生有窗明幾凈的說法，所以清潔好門窗和玻璃尤為重要。

a.門：

分清門的材質，用專業清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無遺漏、無死角。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養的重點。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機皮擦拭干凈；

c.窗：

要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈;

d.對玻璃及門窗進行清潔保養時，必須注意對地面的保護。

3.2.3地面:

環境的干凈首先表現在地面，按不同的地面材質使用不同的清潔方式：

a.釉面磚地面：先用刮刀把釉面磚表面的污垢、保護蠟層刮掉，可用機械清洗。b.石材地面:分清花崗巖、大理石。在選用清潔劑時應掌握好pH值。

c.木地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機械清洗 d.復合地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機械清洗。

3.2.4、衛生間：

堅持由上而下的原則，首先認清衛生間頂子的材質，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據不同的材質用不同的清潔方法進行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點、水泥漬等；用毛巾清潔衛生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對各種龍頭、管件進行清潔；用洗地機對地面進行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機洗不到的角落進行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關盒、排煙置、空調口、排風口等。

3.2.6地角線：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點等。

3.3清潔標準：

3.3.1玻璃的標準：目視無水痕、無手印、無污漬、光亮潔凈。

3.3.2衛生間的標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏、無異味。

廚房標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏。

3.3.3公共通道標準：墻壁無塵土，燈具潔凈，開關盒潔凈無膠漬，排風口、空調出

風口無灰塵、無膠點；

3.3.4門及框標準：無膠漬、無漆點、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。

3.3.5地面的標準：木地板無膠漬、潔凈；釉面磚無塵土、無漆點、無水泥漬、有光

澤；石材無污漬、無膠點、光澤度高。

3.4細開荒工序要點：

3.4.1從粗到細：

開荒所面臨的污垢是多樣的，有建筑拉架、涂料污染、水泥漿漬、沙礫灰塵等。清潔保養應先將大的轉頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細小沙礫和灰塵；對所有清潔保養的建筑物裝飾表面進行仔細、徹底的擦拭。

3.4.2由上到下：

對大宗的垃圾進行清除后，對于建筑物裝飾表面的清潔保養從天花板開始，依次為：通風口、燈飾內外壁、天花板平面、頂角線的灰塵、污漬；墻面、窗及窗框、門及門框；臺面；地面。

3.4.3先墻壁，后玻璃：

內部的立面，墻壁是最大的面積，先將墻壁上的浮灰清掃后擦拭玻璃、門窗。

第五篇：商業物業前期介入要點

商業物業前期介入的要點

購物中心物業前期介入及其基礎內容

物業前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業服務之前，購物中心商業管理企業從規劃設計、施工建設、設備安裝調試以及前期籌備等方面，以物業管理的角度提出各種合理化的意見與建議，組織實施相關工作。

1、前期準備及市場調研

在規劃建設期內就應參與項目規劃方案解讀與論證，同時根據管理工作計劃進行市場調研，調研的內容包括：了解物業管理市場狀況、項目所在地物業管理費標準及收繳率、當地相關的政策要求和行業管理的標準等，同時對相關物料進行市場調查，以掌握基礎數據，為后續的管理費測算提供依據。

2、優化項目設計

項目論證及規劃圖紙出爐后，應參與研究項目規劃圖紙，了解物業功能設計，根據商業、公寓、寫字樓等不同物業形態的使用需求提出建議，優化項目設計，從商業物業經營和管理方面提出意見，使項目設計趨于合理化，減少后期管理成本。

3、費用測算

在對項目優化建議進行跟蹤的同時，應根據項目實體進行商業物業管理費標準測算，為落實前期啟動資金進行準備。費用測算應盡可能根據市場和項目定位進行，且務必翔實。

4、前期綜合工作

應提前進行商業管理機構（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權，建立組織架構，招聘人員并進行培訓，配合產權方編寫商鋪經營租賃合同，或者就租賃合同結合物業管理提出意見，編制《購物中心項目物業管理方案》，編寫相關的物業管理服務合同，編制《商戶須知》或者《商戶手冊》、《管理服務公約》等，建立相關的經營管理制度。在人員到位后，應進行制度、經營管理、合同管理服務界面、項目工程建設概況、施工現場安全規定等培訓。除此之外，應與公安、消防、城管、環保、環衛等部門進行溝通對接，與項目開發者進行溝通，落實物業用房，參與物業用房的設計、裝修，保障物業用房的通訊、網絡、通風、空調、供電、上下水，確保在開業前投入使用。

5、保潔綠化

在物業前期介入過程中，由于購物中心施工進度的影響，應提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時組織招投標。制定垃圾清運及管理方案，進行相關設施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。

6、安全及車場管理

辦理停車場手續經營許可證、稅務登記證、收費許可證，制定停車場管理方案，對相應安/ 3

防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購，交接鑰匙并規范鑰匙管理，建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務消防隊名單，組織義務消防隊伍并進行消防演練，確保在進場、開業期間的消防安全。

7、建筑本體及配套設備設施的工程管理

除了在規劃設計階段參與規劃設計、施工設計的優化工作外，還應積極參與設備選型，從管理角度對設備系統提供專業建議，輔助監督工程施工進度及質量，參與設備安裝、調試，接收設備相關資料。

8、物業驗收

參與項目竣工驗收，重點跟進消防驗收、規劃驗收、房屋質量備案驗收，跟進綜合驗收并根據驗收結果辦理水、電、氣等過戶工作，組織移交物業前期資料，包括相關的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。

9、商鋪進場裝修

成立裝修管理小組，提供業戶裝修工程技術要求并與裝修業戶對接，審批業戶裝修設計，提供審核意見，監控裝修施工過程，及時按規定提出整改要求，協助解決業戶合理需求，組織驗收小組，對隱蔽工程和完工業戶進行驗收。

10、開業準備

設備運行、安防、保潔、車場等物業管理全面展開，協助開業方案制定和實施，制定開業慶典安全保衛方案和開業慶典突發事件預案，并針對突發事件處置預案進行演練，確保開業慶典的順利、安全舉行。

階段前期介入工作重點

在規劃設計、施工等不同階段，物業前期介入關注和工作的展開是有區別和側重點的。

1、規劃設計階段前期介入

在此期間，商業管理組織主要應關注如下方面：在市場調研過程中關注項目所在城市主要經濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業態結構和規模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業態客用、貨用及車場等）。停車場（規模、車位數等）。購物中心內部交通組織的建議。不同業態房產技術條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業態調整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛生間、顧客通道、夜間通道的設置要求及位置。關于主要工程系統及配套設施，如垃圾房、空調系統、用電系統、消防系統、設備房的設置與安排。廣告位的設置、制造及廣告位的安排。商業管理組織的設立，前期人員的到崗，相關資質證書的辦理。

2、項目施工階段前期介入

在這個過程中，主要的工作重點包括：提出設備的設置、服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議。分析物業建造選料及安裝情況，提高設備使用效率，減輕后期管理的壓力。

審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見。提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現場，參與工程例會，及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質量，對與原設計不合且可以更改的部分提出建議。配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量。找出遺漏工程項目。參與開發商的建筑、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發現可能存在的施工隱患；參與重大設備的調試和驗收。制訂物業驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。

3、開業籌備階段前期介入

在開業籌備階段，要針對專業內容進行市場調研、組織成立管理架構、編制相關管理制度，進行人員培訓，提供《經營管理公約》、《商戶手冊》樣本并協助商戶相關文件的審批，提供開業和促銷時期的安全防衛服務，制訂物業管理收費標準予以明示，配合項目公司營銷宣傳、推廣，準備物業管理企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。

通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據第一手材料提前策劃項目前期物業管理的方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業準備等工作，使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時，與社會有關部門密切聯系，從而確保開業進度并圓滿完成預期指標。