第一篇：前期介入管理辦法

XX物業管理有限公司

物業管理前期介入管理規定

第一章總則

第一條 消除前期隱患，為顧客后續的開發減少損失提供決策依據，同時為本公司后續的物業管理服務提供保障。

第二條 物業管理前期介入是指物業交付使用前，物業管理單位向開發商提供的為了優化設計、優化施工、營銷配合等一系列有償物業管理服務，它是前期物業管理服務的重要內容。

第三條 物業管理的前期介入必須保證充分、嚴密、細致，為后續的物業服務奠定良好的基礎，并按公司制度規定及時協助、配合項目開發工作。

第四條 對XX開發項目，本公司各部門均有責任主動參與項目前期介入工作并有責任為物業前期介入工作提供必要條件。

第五條 本規定適用于顧客有明確管理意向要求到項目交付的前期介入工作。

第二章職責與分工

第六條 物業前期部負責：

一、顧客有明確管理意向要求到項目交付的前期介入工作和營銷配合指導工作。

二、牽頭成立物業前期介入小組，并指導和監督前期介入小組工作。第七條 物業前期介入小組負責前期介入的具體操作。

第八條 物業前期介入小組成員安排：物業前期部（組長），項目派駐負責人（副組長），工程技術部，及其他專業人員等。

第三章前期介入工作組織原則

第九條 為保證前期介入工作的密切配合，項目所在公司在上述項目開發的各階段，應將開發進度計劃提前知會公司各部門（物業管理公司總經理室、物業前期介入小組），以便公司各部門做出相應的前期介入工作安排。

第十條 前期介入工作必須有計劃地進行。物業前期介入小組負責人應在地產公司提出管理意向后十五天內與開發商落實前期介入的工作范圍、地點、時間、接口等具體內容。并提交“前期介入工作計劃”，明確各階段的介入工作內容、項目派駐負責人、工作要求和議決等，經分管領導審批后，報集團備案。

第十一條 物業前期介入小組在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報告，有針對性地提出物業專業意見和建議。

第十二條 物業前期介入小組組長應在每月底組織會議對工作做全面布置，并檢查各項工作的完成情況。

第十三條 物業前期介入小組副組長全日制現場辦公，負責管理項目現場工作的協調與安排，與當地有關政府部門、業務單位進行良好的溝通，了解所在地的有關情況。

第十四條 其余派駐項目的物業前期介入小組成員要對項目日常情況進行巡查與溝通，形成“物業前期工作聯系函”報給項目所在地產公司，抄送物業前期部與總經理室。

第十五條 派駐項目的物業前期介入小組成員要對“物業前期工作聯系函”中的內容進行跟蹤，并將跟蹤情況匯報給前期部。對于項目所在地產公司不能解決或者不予解決問題，物業前期介入小組副組長要及時上報前期部協調解決。

第十六條 物業前期部每月至少安排一次對前期項目進行現場工作：

一、進行項目現場檢查，對派駐人員工作情況進行了解并填寫“前期部現場記錄表”。

(一)工程現場查看：施工現場查看、重大施工節點的記錄、不合格項目的分析等；

(二)物業現場查看：客服服務中心、員工宿舍等工作、生活區域的巡查，日常工作表單、記錄、培訓、考核等服務工作的品質督導，公司層面的員工培訓、考核的實施，相關信息資料收集、工作進程記錄的檢查。

二、與上級公司主管領導、工作人員的溝通：聽取上級公司對物業服務方的意見、建議和工作安排等信息，匯報物業服務方的設想、建議、工作安排等；并填寫“前期溝通信息記錄表”。

三、盡可能的去拜訪項目所在地政府相關部門和行業協會人員，做好日常關系維護。

第十七條 物業前期介入小組在月末對本月的前期介入工作作出小結和分析形成“月度物業前期介入報告”，經項目施工單位所屬公司確認，并抄報物業公司工程中心。

第十八條 “月度物業前期介入報告”形成后，由前期小組項目派駐負責人跟蹤“月度物業前期介入報告”中的各項問題。前期部對于整改情況的跟蹤進行監督。并在下月“月度物業前期介入報告”中體現上月報告中的整改情況。

第四章項目立項介入

第十九條 項目立項介入是指在項目拿地之后對于集團和置業公司的項目定位，產品定位提出物業服務角度的建議。

第二十條 在項目“前期介入工作計劃”提交后，由副組長收集項目所在地房地產及物業管理行業具體情況并編制“XX市物業情況概況”：

一、當地物業管理行業法律法規及行業規范；

二、對當地具有典型性樓盤進行學習和調查，了解當地物業市場的價格、人力資源成本等物業服務行業基本信息；

三、了解當地人生活和風俗習慣；

四、了解周邊樓盤類型構成。

第二十一條 參與集團和置業公司項目定位會議并以物業管理專業角度提出項目定位方面的意見。

第二十二條 根據定位會議的決議，物業前期介入小組編制“XX項目物業管理思路”，經工程中心分管領導審核后由總經理審批，作為物業公司《項目定版報告》的組成部分提報集團。

第五章項目規劃設計的介入

第二十三條 在項目規劃設計階段，物業前期介入副組長應安排參與置業公司項目規劃設計討論會議，結合定版報告，根據地產項目開發特點，以及物業服務的需要，提出相應意見并將會議決議匯報物業前期部。

第二十四條 項目規劃設計的前期介入包括以下內容：

一、將已經交付使用其他項目中出現過的問題整理匯總、分析；

二、通過調研當地（或附近地區）類似樓盤，收集并分析這些樓盤在規劃及房屋質量方面的通病；

三、從物業的使用便利、配套完善的角度提出建議；

四、整體布局是否有利于日后開展物業管理工作；

五、小區出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統分布等是否合理。

六、分期開發的，在保障小區整體協調的前提下，應設置圍墻間隔已開發、未開發區域，考慮前期開發區域的人流、車流、停車場等規劃是否滿足該區域交付使用的需求。

七、公建的配套設計和功能分配；

八、綠化與景觀系統設計的功能及經濟性；

九、配套與公共設施的配置種類、數量及分布；

十、物業管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規的要求；

十一、戶型的平面設計是否合理；

第二十五條 對于副組長未能與地產公司會議中解決的設計問題，物業前期部應牽頭組織品質管理中心、項目所在地產公司、前期介入小組召開協調會議。并將會議決議抄報總經理室。

第七章項目施工的介入

第二十六條 項目施工階段的介入分圖紙階段介入和施工實施階段介入。第二十七條 在項目進入施工階段之后，副組長應每周參與地產項目工程部的工程例會，隨時了解施工進度和現場情況。

第二十八條 施工圖設計階段，前期介入工作由物業前期介入小組負責，其主要工作任務是：從方便業主生活，降低日后物業管理成本的角度，也可通過相關項目的調查，總結類似的工程質量問題，如出現外墻及窗戶滲漏水、公共設施、環境景觀設置不合理等，在前期介入報告中列入反饋給品質管理中心，以便在設計中關注并避免。

第二十九條 施工圖設計階段工作主要內容包括但不限于：

一、土建

（一）屋面、有防水要求的衛生間（廚房）等防水材料的選擇；

（二）門、窗的材質；

（三）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；

（四）地區氣候差異對房屋質量的特殊要求；

（五）煙道、排氣道的位置；

（六）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

二、配套

（一）室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業主造成的影響；

（二）各種設備產生的噪音對業主的影響；

（三）各種設備總控制開關是否設在公共區域內；

（四）各種設備設施的能源消耗；

（五）室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響；

（六）設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區域等的設計是否合理。第三十條 施工實施階段的介入包括但不限于：

一、土建階段性了解和巡視；

二、土建與系統施工的配合；

三、隱蔽工程檢查驗收記錄；

四、設計變更記錄的收集；

五、水電及設施設備介入工作包括但不限于：

(一)熟悉建筑施工圖和水電、設備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術的運用情況，收集整理各專業技術施工資料，對施工進行跟蹤、監督、檢查，發現影響今后使用功能的工程問題，及時提出整改建議。

(二)掌握設計思路，掌握設計院設計思想、設計依據、載荷設計分析、基礎處理、功能分區、建筑結構、隱蔽工程、水暖電智等各專業施工設計圖。掌握各專業施工方法，掌握施工的難點，收集整理各種技術及施工資料，了解各種材料生產廠家及通訊地址。

(三)提出整改合理化建議，根據以往的工程前期介入和已交付項目管理經驗，就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題（如水池、天面、衛生間的防水防漏，廣場地面磚、內外墻裂縫的防范等等）與施工方、監理方的技術管理人員協商，提出建議、意見，對于施工中因各種原因造成的嚴懲工程質量問題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問題，及時向有關方提出整改建議。

(四)設備房前期介入內容包括但不限于： a)獨立用房，面積適用；

b)有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施； c)地面貼有瓷磚，坡度合理，并設有防止回灌的地漏； d)配有專用滅火器1-2個位置；

e)預留設備檢修、散熱空間（設備與墻體，設備與設備之間），通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞；

f)有應急通訊、照明設施；

g)窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬； h)位置合理，減少管道交叉和總長度；

i)對設備采取相應的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居住； j)主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。

（五）特殊設備房介入內容包括但不限于： a)電梯機房設置有專用工具掛置位置；

b)二氧化碳滅火系統機房在房外設置啟動設備和系統的裝置； c)配電機房設備前設有專用的絕緣墊；

d)二氧化碳滅火系統機房日常檢測位置可與消防監控中心聯系； e)二次供水儲水池上方加蓋防塵，內壁應有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；

f)水泵機房冬季最低溫度低于0℃時，必須采用供暖措施；

g)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備。

六、設施、設備的安裝調試的介入工作包括但不限于：

(一)結合現場實際，通過詳細研讀各專業設計圖紙，對照建筑結構空間尺寸和設備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設備設施系統的設計布置情況，包括交配電設備系統、給排水設備系統、人防通風設備系統、地源熱泵系統、消防設備系統、電梯設備系統以及智能化設備系統等。

(二)通過詳細查看各專業設備系統的設計技術參數，結合設備隨機技術文件，了解掌握各專業設備的技術性能參數、安裝基礎、標高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術問題。

(三)在詳細研讀設計圖紙和現場檢查建筑空間位置及設備外形尺寸的基礎上，從設備運行維護及角度認真考慮設備及系統的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。

(四)在符合設計規范、設計技術要求的前提下，應使設備及系統的巡視操作便利，易于維修保養，設備系統容量易調節搭配，系統管線布置和流程控制更趨于合理，各系統的功能、功能流量輸出應便于計量管理、便于經濟核算，并就這些問題提出改進意見或建議，提請設計單位和工程部改進。

七、公共區域：(一)綠化區域：

a)植物品種適應當地生長，維護費用較低；

b)綠化整體布局合理，局部搭配得當（萌生植物的搭配及種植）； c)綠化澆灌覆蓋全部，必要地區設置澆灌用水取水車（可與清潔用水綜合考慮）；

d)綠化覆蓋區域應便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點； e)在井、狗等標等處預留工程維修通道（鵝卵石）。(二)停車場： a)停車場系統及配件的長期可持續改進性（車用IC卡等）； b)車位線、導向線（牌）、車位檔桿清晰、牢固； c)地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預留；

d)人員的專業培訓及證件申辦（價目及時管理制度標上墻）； e)配有專用的消防滅火器材；

f)地下車場需有配套的排風換氣系統； g)道閘系統技術成熟便于維修、養護； h)地溝蓋板做防震（防噪）處理；

i)排水溝渠形式環通，排水量滿足雨季高發期的要求。(三)道路（小區）含周邊維護 a)布局合理，方便住戶日常使用； b)形成網狀式、環狀；

c)主要干道寬度能滿足消防、救護車輛使用； d)路面磚、路砑石等材料備留（便于日后維修）； e)走水順暢；

f)有殘疾人通道（不用下車直至門棟）； g)保證任何一點都不同，兩條道路可到達；

h)井蓋、渠蓋做防震、仿造噪理，防止夜間行車造成過人噪音； i)消防通道高度、寬度能滿足消防車輛進出需求。(四)天臺

a)同高相鄰天臺盡可能相通；

b)空間充裕，滿足人員消防疏散要求；

c)周邊有防護措施及“禁止攀爬”標識（高空拋物）； d)天面走水順暢，下水口處有過濾網； e)天面防火門的檢修方便；

f)對于供私家使用的公共平臺有專用的出入口供檢修、清潔使用； g)可設專供晾曬衣物的支持（保證不影響天面人員疏散要求）。(五)架空層的布置與利用

a)地面一層或地下負一層，以員工宿舍、停車場等為主；

b)樓層架空層、在保障各類管道檢修方便的同時，以倉庫設置為主； c)架空層與其他公共區域進行分割封閉管理； d)整體規劃、功能分區、定位明確。(六)樓梯間 a)安裝感應節能燈； b)扶手安全、牢固； c)地面磁片完整，便于消防；

d)消防器材配套齊全，標識清楚（疏散示意圖）； e)墻面平整無破損。

(七)大堂（含電梯、地下前室）a)墻、地面平整、顏色均勻； b)配有信報箱、牛奶箱、宣傳欄； c)有公共滅火器材；

d)公共電話、緊急電話標識牌；

e)通風順暢，采光良好（可加燈），所有照明燈用感應燈或定時開關； f)定位與小區整體定位搭配、協調；

g)來訪人員與住戶直接溝通便捷（可不用對講）； h)大堂選用燈具設置位置必須便于日后更換、維修。(八)溝渠井（污水井、化糞池）

a)管道布置合理，避免交叉，維護外觀整齊，排放量能夠滿足實際要求； b)溝渠底部有必要坡度，便于走水； c)預留檢修口，檢修口必須設在公共區域；

d)位置恰當，檢修中對小區人流、車流的影響降至最低；

e)溝、井、渠干加防震措施減少噪音，同時便于開啟、清潔、檢修； f)采光井頂部不宜封閉，便于井壁檢修、清潔；

g)采光井底部設置照明并用護欄封閉，減少可能的治安盲點，同時留門便于清潔、綠化養護、設備檢修；

h)所有管道排水必須引入井、渠、溝，并設有必要的檢查口；

i)除工程特殊要求的管道，其他均應盡可能設置墻內，確保小區外觀整齊； j)雨水管、行水管產生的噪音應采取相應措施進行消除、避免對住戶正常生活產生影響；

k)井、管上采取必要的安全措施防止攀爬； l)所有管線上均貼上標簽進行明示；

m)所有管道出口必須接入溝、渠、井，不宜直排至地面； n)驗收前進行全面試水、并進行疏通清理。

八、垃圾中轉站：

(一)不能設置在物業的上風向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；(二)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運；(三)留有專用清水源；

(四)房屋面積大小能滿足小區一天的生活垃圾中轉要求；(五)房屋本身有通風窗口，保障室內空氣流暢；(六)地面有地漏，坡度合理，走水順暢（地面貼瓷磚）；(七)有必要的照明及采光。

九、體育設施、兒童游樂設施質量：(一)有明確安全提示標識；(二)有明確的使用管理規定

(三)設施質量過關，布局合理，定位與小區定位協調；(四)地面防護層在設備滿足安全保護同時，能夠便于清潔；(五)娛樂室聲音以不影響住戶正常休息為準。

十、景觀設施施工監管：

(一)與小區整體格調、定位搭配一致；(二)水景、燈光應考慮長期使用的節能問題；(三)配有休閑設施，便于住戶休閑使用（桌椅等）；(四)考慮背景音樂、水景噪音對住戶日常生活的影響；(五)景觀中的道路布局合理，防止綠化植物被人踩踏；(六)水景防水的監管；

(七)采取必要的安全措施和提示。

第八章接管驗收和交付

第三十一條 前期介入中的接管驗收和交付工作安裝《物業接管驗收管理規定》和《項目交付工作規范》執行。

第九章附則

第三十二條 相關文件：

一、《項目定版報告》

二、《擴大初步設計報告》

三、《售樓展示區運作手冊》

四、《物業接管驗收管理規定》

五、《項目交付工作規范》 第三十三條 相關記錄：

一、前期介入工作計劃（見附表）

二、物業前期工作聯系函（見附表）

三、前期部現場記錄（見附表）

四、溝通信息記錄表（見附表）

五、月度物業前期介入報告（見附表）

六、XX市物業情況概況（無固定格式）

七、XX項目物業管理思路（無固定格式）

第三十四條 本規定自頒發之日起開始施行。并由公司物業前期部負責修訂、解釋。

第二篇：前期介入報告

****前期介入報告

前言：****物業公司和地產公司屬于同一個集體公司，一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用。

*****項目物業服務費標準為：住宅：2.50元/㎡/月，商業：8.00元/㎡/月，根據物業服務質價相符的原則，應提供5級服務標準。為了達到或超出業戶的期望值，*****物業根據*****項目的實際情況，對物業前期介入做成報告：（１）（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）（９）（１０）（１１）（１２）（１３）（１４）（１５）（１６）（１７）（１８）監控中心靠近大堂的非承重墻現未施工，為了提供優質服務和節約人力成本，此處擬將非承重墻更改為推拉玻璃門和窗戶。以減少不必要的費用支出（現很多開發商都在研究如何提高技防而降低人力成本）。

保安宿舍（包括衛生間、洗澡間、晾衣間）及物料倉庫、清潔工工具房擬在地下室，請設計部、工程部和物業確定位置并給予基礎方面的解決落實。

高層樓宇應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池（現設計有接水管，但無洗手池和排水）

道閘系統：道閘須采用欄柵式的，防止人員從此處出入，弱電進場安裝須請物業參與 綠化帶植物物品種（尤其是高檔大型牧業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬），樓層垃圾桶擺放位置墻面采取刷白色油漆、仿瓷或粘貼一定高度的瓷磚

小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易褪色的油漆管（以減少高空作業）。小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕大風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）

垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。并設置有水源和排水，便于清洗。

單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送少窗安裝防護欄（以減少和杜絕高空拋物現象）

各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。重要管路和線路要預留備用管線或活口。（以免日后發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）設計時最好設置套管。

小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料配件盡量選用市面上有的普通規格的標準和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號和規格。

涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、搞擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度符合要求。

所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用（維修保證金）、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購地址及單位聯系電話，工程部應建立供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的檔案目錄

（１９）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）采購和安裝須有物業參與，延長使用壽命提出物業的建議，目的是節約維護成本，從前期進行風險的規避。并對所有設施設備使用壽命進行市場調查，并要求廠家做出質保承諾對質保期的確定，除了國家規定外，盡量延長質保時間，也是對產品質量的檢驗，這些供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

（２０）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防沒合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯交配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供供貨安裝單位一并解決。

（２１）工程部需配合物業工程技術人員一起，做好質量跟進工作，深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

（２２）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

以上是****前期介入報告，物業提出的相關意見和建議，請集團領導及設計部、工程部對相關問題給予重視、解決、協調。并對意見建議逐一反饋。

第三篇：前期介入心得體會

為此，公司設置了自己前期介入工作的重點和規范：房地產立項的介入——房地產商業規劃——房地產設計——房地產圖紙審核——房地產施工建設階段的介入(房屋主體質量)——房地產設備設施的安裝調試介入——房地產接管驗收階段的介入7個方面。

1、房地產立項階段的介入工作。重點是在拿地立項階段，從物業管理和業主的角度，考慮目標地塊的交通、商業價值，從升值空間、周邊配套設施的完善程度等方面提出物業管理公司的建議和意見，供開發商參考。

2、房地產商業規劃階段的介入工作。重點是科學合理地提出規劃的重要內容節點，比如應該考慮公辦學校和私立學校、社區衛生間、物業管理用房等公建主體建筑的位置、面積大小、交通便利性、位置等。

3、房地產的設計階段。例如衛生間不能距離物業管理用房較遠;一樓的商業鋪面的房門必須達到相應的高度，否則會為后期使用帶來不便。

4、房地產圖紙的審核階段。物業管理公司站在小區周邊配套設施和生活便利性、物業使用綜合功能等方面，提出自己的見解。

5、房地產施工階段的介入工作。房地產的施工階段包含的內容眾多，比如施工質量、材料的選取、施工工藝的合理性、監理公司的監管是否到位等問題。

6、房屋公共設備設施的安裝和調試階段。很多物業管理公司為了規避管理中的風險，往往對設備安裝和調試階段不聞不問，主要是害怕承擔責任。但是，如果主動迎上去，主動尋找問題，主動參與各種設備的安裝和調試，查看相關合同條款，就能為以后的物業管理工作贏得主動。

7、房地產接管驗收階段的工作。除了參與各種設備設施的安裝和調試之外，物業管理公司的前期介入工作重點應該放在主體工程合格與否，主體建筑質量的施工是否存在瑕疵，成品保護階段各種問題的匯聚等方面。

前期介入工作需要掌握的重點和界限

雖然怡和物業的前期介入工作開展了一年多，并得到了開發商的肯定，但是，要如何處理好自身和開發商、監理方、施工方之間的關系，還是需要繼續思考的問題。而且，雖然在《物業管理條例》和《前期物業管理招投標管理暫行辦法》中，物業的前期介入工作得到了法律的明確界定和定位，但比較模糊，而且開發商對此的認識也有所欠缺，導致目前物管的介入工作還是存在一定的難度。通過這一年來的介入，筆者認為可以總結如下：

1、注意法律的界定和尺度。如果在前期介入，特別是筆者在上述重點介入工作要點上，找不到明確的法律依據，很難與開發商、施工方、監理公司形成良性共識。

2、注意掌握介入的尺度。公司在對一些項目進行介入時，遇到問題后找到施工方和監理方，監理方認為物管方“越俎代庖”。因此，物業管理公司需要對雙方的職責有明確的認識，把握好介入的尺度。

3、以代表業主和物業使用人作為工作的核心。雖然物業管理公司掌握了介入工作中的產品缺陷和設計遺憾，但是產品的最終使用者和產權人是業主和物業使用人，只有得到他們的認可才是工作的最終目標。

4、夯實基礎，提高專業程度。物業管理公司的前期介入工作，除了選擇具有五年以上的物業管理經驗者參加之外，土建、水電、弱電、智能化工程師的加入，也會為前期介入工作的開展加強專業力量。

當然，我們也高興地看到，越來越多的開發公司，已經非常重視前期介入的產品質量和綜合使用功能。只有參與物業開發和使用的各方一起重視前期介入工作，方可打造百年基業，讓廣大業主在今后漫長的使用過程中減少對產品缺陷的抱怨，舒心地工作生活和學習。

第四篇：前期介入方案

前期介入方案

在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某項目工程進展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：

一、工作內容：

（1）從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據。

（2）從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見。

（3）園區規劃設計。

（4）建筑設計和選材。

（5）環境整體設計。

（6）標識系統的設計、配置。

（7）綠化設計。

（8）其它公建配套設施配置。

（9）電梯、空調系統的配置。

（10）消防設施配置。

（11）安全監控系統配置。

（12）弱電系統其它配置。

（13）各類設備配置、選型。

（14）隱蔽工程施工。

二、接管驗收管理方案

為確保項目的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，方便日后的物業管理，特制項目接管驗收方案。

1、管理內容：

（1）了解接管物業的基本情況。

（2）編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排。

（3）與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業街區物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

（4）與開發、施工單位一起，對項目物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準。

（5）與開發、施工單位聯合進行項目物業交接。

（6）核對、接收各類房屋和鑰匙。

（7）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。

（8）核對、接收各類設施設備。

（9）核對、接收各類標識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責項目的接管驗收工作。

（2）制定接管驗收規程。

（3）掌握物業驗收的標準和程序。

（4）提高對接管驗收重要性的認識。

（5）實事求是地開展接管驗收工作。

（6）按規定辦理接管驗收手續。

三、業主入住管理方案

在辦理業主入住手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用

1、管理內容：

（1）在業主領房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置業主入住現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務。

（3）業主所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。

（4）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用。

（5）陪同業主驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經業主確認后，填入《業主驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發現的房屋質量問題，與業主約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《業主領房程序》。

（2）策劃業主入住現場布置方案。

（3）按照業主領房程序，安排工作流程。

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見。

（5）按規定辦理業主入住手續。

四、秩序維護管理方案

在項目物業管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護項目物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容：

（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，維護項目物業小區公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主安全的行為。

門崗的任務：

a.禮儀服務（向業主行舉手禮或注目禮）；

b.維護出入口的交通秩序；

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入物業服務小區；

e.嚴禁攜帶危險物品進入物業服務區；

f.遇有外來人員將大件物品帶出物業服務小區，即與物主核實，并作登記。

g.為業主提供便利性服務。

巡邏崗的任務：

a.按規定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作；

c.對物業服務小區內的可疑人員進行檢查防范；

d.物業服務小區安全檢查；

e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和協助公安部門處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反小區管理制度的行為。

2、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制訂各項秩序維護員管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強秩序維護員的工作責任心。

（2）強化秩序維護員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高秩序維護員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強秩序維護員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

（4）嚴格執行秩序維護巡更點到制度，確保巡邏質量。

（5）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

五、消防管理方案

結合物業小區特點，尤其有高層樓宇的消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合住宅的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主、物業財產安全。

1、管理內容：

（1）做好消防監控中心的管理；

（2）做好消防設施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強物業小區裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳達消防知識；

（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是小區內不可缺少的部分，關系到整個小區的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

根據氣候，給花木適量澆水。

根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗； 制定預防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）清潔衛生：通過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

（3）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統，天花及管道外除塵。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；

（2）按操作規程進行規范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（“三查”指：清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。

七、房屋、設施設備管理方案

房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到小區的形象、業主的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，小區內房屋可分為業主已領房和空置房。租戶已領房：

房屋交付時，服務中心應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促業主按規定辦理裝修申請手續，并建立業主檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據業主裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促業主和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。空置房：

空置房（含業主托管房）移交后，服務中心應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或及時報告開發商，并督促其予以解決。

（2）設備設施維護：

a.電梯在裝修期間實行保護性管理；

b.小區內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；

c.公共衛生設施每天檢查一次；

d.水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；

e.電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

f.消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護； g.供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

h.消監控系統設備按相關維護方案檢查養護；

i.電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

j.業主自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；

（2）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；

（3）抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

八、人力資源管理方案

一流的物業必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內容：

（1）按照合理的人才結構配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業務培訓，全面提高業務素質；

（4）進行業績考核，優勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責，做到責、權、利分明；

（2）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

（3）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識；

（4）崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

九、檔案管理方案：

1、管理內容：

（1）工程檔案；

（2）業主檔案；

（3）工作檔案；

（4）財務檔案；

（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴格執行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規范；

（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實現電腦化管理，提高管理水平。

第五篇：物業管理前期介入

物業管理前期介入

總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業管理

● 設施設備調試期物業管理

● 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

● 前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作

1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發商協商，進行改進。

5.對影響小區（大廈）功能、危及設備和業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發商備案處理。

二、設施設備調試期物業管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案

3.從物業管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發商。

4.參與設備調試，對小區（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工作環境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規程

和各項操作指導書。

三、小區（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業管理

1.小區（大廈）竣工驗收

2.物業企業接管驗收

物業按業主進駐使用的要求進行全面檢查，物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統 ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統 ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統等

（5）電梯系統

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等（包括暖風系統）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

（7）弱電系統

■消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議也可）等。

（3）公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發商認可；屬于無法返修的項目，報告開發商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開

始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據小區（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物

業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛生與環境衛生前期介入

在小區（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展，管理處經理將在小區（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業各職能機構建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業主全面進駐準備

小區（大廈）業主全面進駐之前，管理處將主動與業主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他業主的影響。

二、前期物業管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區（大廈）《物業管理前期介入方案》。② 派長駐小區（大廈）施工現場管理人員3人，在中標15天后進入現場，負責與施工管理方保持密

切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作

維修規程和各項作業指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業管理公司派往小區（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業人員7人參與接管驗收，擬定小區（大廈）

《物業管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據小區（大廈）實際情況和待業慣例，建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業管理前期介入方案》

參與設施設備的調試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統方案竣工驗收

物業接管現場驗收（包括備品 備件）

物業各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整