第一篇：物業公司對中鐵山水天下前期介入總結

物業工程總結建議

中鐵·山水天下在公司正確領導下圓滿完成了各項工程施工，順利通過了政府相關部門的分項和綜合驗收工作，于2010年3月18日正式交付業主使用，為了總結物業管理在工程施工中做出的相關建立和監理工作，提升在二期工程施工中施工效率及經驗。

一、物業管理早期介入：

早期介入能夠給物業的立項定位以及功能等提出合理化建議和意見。

二、物業管理期期介入，1、是指物業管理企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從事物業形成前的階段性管理。

2、物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。

三、總結物業公司走過的早、前期介入：

2008年1月成立中宸物業到現在更名為秦渝物業走過了兩年多的時間，從項目立項到施工再到前期介入的每個環節。我部都先后通過相關前期介入工作報告10余次。具體總結如下：

1、項目定位的總結

中鐵山水天下是一個具有獨特創新戶型，高贈送面積的的中高檔品質的花園洋房住宅社區，在花園洋房領域占用較高的領地。

2、項目工程施工的總結

項目從2008年1月開始施工至2010年1月完成并全面竣工驗收。走過了不平凡的施工歷程，短短的兩年時間里從基礎到封頂再到安裝細節等等，都體會到了優良的工程質量，一切都能夠滿足設計規范和施工規范。在符合規范的基礎上也需要合理使用和方便業主，為此我部根據前期介入及交房和整改過程中的相關實際情況對小區的合理使用做如下總結：(一)空調及空調排水部分： 1、5#、13#、12#、11#樓等空調預留孔被已安裝的排水管道遮擋，交房后業主不方便安裝和維修室外空調機，二次裝修時變動房屋結構會影響外觀。

2、入戶大堂沒有預留空調孔及空調安裝位置，夏季室內通風和降溫無法解決，影響使用，同時對電梯運行也會造成安全隱患。

3、銷售宣傳時對（A3）等空調板可以拆除，拆除后的外機擺放位置是一個很大的問題。4、17#樓空調外機就是在變更中設置在外墻，后期會影響外觀。

5、已安裝的空調排水管室外排水接口位置過高，對室外機的排水造成無法保證，造成冬天使用空調時，外機化霜水四濺。(二)給、排水部分：

1、小區住宅的給水管道走向安裝不是很合理，在設計前應該考慮彎道的安裝及美觀。

2、由于小區的戶型多是大戶型，目前的管徑供水不能滿足業主日常生活使用。

3、小區排水的設置必須考慮地表層的沉降，否則會經常拉斷和挖開維修，會給后期物業管理和業主使用維修帶來極大不變，4、重慶夏天雨水量很大，對排水設施的要求非常高，在適當的地方多做引水明溝或水篦子排水，設計排水坡度要大點和位置適當。

5、綠化及清潔用水：未合理設置綠化和外圍清潔相配套的水系統，景觀區域內不再設置高桿取水方式；高層建筑每棟樓中水井內未設置拖帕池，水井內未做防水施工處理，甚至還有部分抹灰層都未進行。

6、未在水景內設置相關的二次循環使用的相關設施系統。

7、圍墻明溝設置不能滿足相關排水，也未收集起二次利用。（如：修建集水坑供綠化使用）

8、山體排水不暢，3#車庫門前道路下雨后一直細水長流至崗亭，給業主和使用人出行帶來極大的不變。

9、部分電梯地坑未設置排水系統。

(三)防水部分：

1、各樓棟單元之間的伸縮縫需要在屋面做伸縮防水處理和側面部分未施工到位，造成交房后二次施工整改。

2、花園洋房一層及負層的防水及防潮層，出現滲水及反堿現象。

3、車庫的頂部出現較多滲水現象，責任不夠明確，交叉施工沒有完成后續工程。

（四）土建

1、室內墻面、地面等空鼓裂縫較多，部分墻面掉沙嚴重，門框不正。

2、公共通道的地磚施工中破損未更換。

3、花臺鷹嘴溝水。

4、陽角外墻磚部分未碰角。

5、女兒墻裂縫和屋面裂縫。

6、部分負一層外墻面，保溫及外墻磚未施工到位。

7、負一層頂棚施工粗糙。

8、電梯機房頂面和機房施工粗糙，未進行找平處理或者刷漆等處理措施。造成衛生很難清潔。

9、部分空間設計確實存在不合理。如：露臺的空調板設計就存在很多使用上的缺陷。

10、消防水泵房應該做明溝處理，同時把貼上地磚為宜。

11、頂層的露臺存在日曬雨淋的現象，給物業裝修管理帶來極大的不便。給物業違反審批帶來企業經營風險。

12、一層與負一層樓梯施工事宜，造成業主在裝修現澆成分，給物業違法審批帶來了企業經營風險。

13、發電機房貼地磚或者刷漆為宜。

（五）電梯

1、電梯安裝驗收合格后移交時間過長，導致物業管理和甲方的質保縮短。

2、電梯前期施工細節問題太多，移交不規范。

3、花園洋房的電梯轎廂過小，顯得很擁擠。

（六）門、窗

1、美心門

1.1防盜門的標志存在很多松動。

1.2防盜門的表面出現部分凹陷和交叉施工中檫傷較多。1.3門上部分裝飾蓋未安裝等細小的物品未安裝到位。1.4單元門鎖具生銹較為嚴重。1.5單元門的閉門器力度過大。1.6部分防火門無法關閉和正常使用。1.7部分水電井門未安裝鎖具。1.8防火門的玻璃破損。

2、塑鋼門窗

2.1塑鋼門框變形嚴重。2.2部分塑鋼門在施工中被損壞。2.3塑鋼門鎖具銹蝕。

2.4部分陽臺欄桿的踏步高度不符合施工規范。2.5部分門窗安裝固定件在外裸露。

2.6一層未安裝門窗，給節能措施的實施和裝修管理帶來極大的不便。

（七）供配電

1、配電存在設計過大，損耗過大。如：變壓器630KVA一臺供小區的公共部分，顯然過剩。

2、照明配置和不合理，如：小區的部分樓道應該安裝照明，而未安裝，如小區景觀草坪燈做成路燈，效果不能完全滿足夜間小區生活等。

3、電纜溝施工完成后存在排水不暢等。

4、崗亭用電未能分開計量。

（八）智能化

1、中控室設置存在不隱蔽和透明等。

2、監控安裝位置不合理。

3、智能化的施工不規范，線路裸露和未按規定把線路埋地深度。

（九）消防

1、消防水泵房內的配電箱存在安全隱患，如：水管爆裂，可能造成水淹后就無法正常啟用。

2、消防的部分安裝需要在設計與施工中規范。如：消火栓的安裝高度和方向。

3、消防的溶膠滅火器未能有效使用

（十）資料

1、資料的完善能夠物業管理帶來很大的方便，目前還有部分資料未完善。如：智能化竣工圖。

2、資料移交最好給物業一份施工圖和施工變更單等。

3、資料的移交最好一次性移交。

（十一）甲供材料

1、甲供材料完成時，清單給通知物業，否則物業不知道質量保修時間和起 計日以及供貨單位，無法跟蹤等。如：燈具的采購

2、甲供材料請給予預留備件支撐，否則物業無法進行后期維護，特別是特 殊制作和工藝的材料。如：安全出口指示燈的玻璃。

（十二）施工單位選擇

選擇好的施工單位可以對質量保修工作提供好保障。同時也能夠即使解決疑難問題。

（十三）質量保修

1、質量保修直接關系到物業管理的服務工作。何時計算成了物業質保管理的關鍵。

2、質量保修合同未能提供完整，由于甲方的施工單位較多和供貨單位特殊等等，物業根本無法理清全部的單位基本情況。故在整改物業接管中，物業可能有些未能提及到都有。

（十四）計量部分：

在C組團施工過程中，雖然大多數能夠滿足物業管理單獨計量的需求，但是有如下未能滿足和需要完善： 1、1-4棟的公共照明完全可以與花園洋房的公共照明一樣計量方式，由供電單位直接超表。為此，在公攤過程中可能會出現沒有發票和業主拒交的理由。

2、水景屬于公攤范圍，而未單獨計量，現與綠化用水一起計量，造成業主的覺得物業服務存在相關管理問題。

(十五)車庫

車庫墻壁未能刷白，地面硬度不夠，對物業管理的車庫服務費審批帶來極大的不便；同時也對節能降耗造成浪費。（十六）外墻

1、小高層的外墻涂料容易臟，對清洗及物業后期無法帶來極大的不便。

2、外墻磚的勾縫問題，部分勾縫不到位。在清洗時用草酸清洗，不管是勾縫還是窗戶以及欄桿都會造成傷害。給交房工作帶來極大的不便。

3、外墻磚的施工，部分未碰角。（十七）小區景觀

1、水景滲水嚴重。2、11#、12#等周邊的在遮擋墻下種植灌木及其不合理。

3、小區內的草坪和路面高度不合理，路面容易積水現象。

4、井蓋種植草坪未能處理好地面與景觀關系。

5、排水溝存在堵塞和布置不合理等現象。

6、山體施工存在粗糙，滑坡現象已發生。

7、景觀水景邊的沒有設置安全欄桿，安全問題無法保障。8、19#至20#中間的草坪未作圍欄處理。

9、景觀井蓋破損，希望能夠提供備用的井蓋。（十八）公共配套設施

1、小區從設計到施工，最后物業管理提出相關的康體設施時，顯得很倉促和無地選擇。一個高檔的小區需要更好的配置，更好的前端設計和預見性。

2、小區的內配套設施的設置位置需要在設計是考慮，否則給物業管理帶來極大的不變。（十九）物業管理用房

物業管理用房設計不合理，尤其是客戶服務中心，面積較小，位置也不合理。（二十）備用配件

目前只有專用配電室的小部分設備有相關備件，其余均必要的備件。如：配電雙電源的扳手都未能提供。(二十)社區用房

社區用房的設置不合理，特別是通道和使用功能。如：水電計量問題，電話網絡問題等。

四、對二期工程的相關建議：

（一）立項和選擇前期施工單位階段的建議

1、立項：

好的項目需要好的配套，跟需要好的設計單位及選擇好的戶型和以合理使用為配套。

2、選擇施工單位和供應商：

前車之鑒，選擇有實力總成包施工企業也能夠減少開發商的成本及人力付出。選擇好的供應商也會省事省心，適當選擇甲供材料也是較好的控制。

（二）設計和施工階段建議：

充分考慮項目的定位，發揮設計單位的聰明才智和團隊經驗，多處獲取市場設計相關信息。具體設計內容做如下建議：

1、門窗設計對符合規范但使用不合理的設計需要充分考慮。

2、防水設計建議用軟性材料做相關的擋墻及車庫施工等

3、車庫墻面刷白，地面采用環氧樹脂做。

4、給排水充分考慮客戶使用，不得擋住相關使用等。

5、智能化設計是充分考慮位置，施工中考慮現場合理使用。

6、電梯選擇集選和誤操作退出功能。

7、景觀與康體設施協調

8、戶型結構，對贈送部分面積要在合理使用過程中可控性和可操作性。

9、物業公共裝修時一定要保護好現場，以免造成損失。

10、交叉施工做好成品保護等。

11、在花園洋房設計時充分考慮樓梯的實用性，如C組團的樓梯搬家具都很無法搬運。

12、施工中做好門崗安全管理，無關人員不得進入施工區域。

13、二期設計時考慮出入口的相關配置。

14、二期設計時物業用房為千分之三的配置。

（四）監理建議

1、選擇好的監理單位，可以減少出現工程質量問題和相關材料的浪費。

2、選擇物業早期介入作為相關配套監理工作。

（七）承接查驗階段

1、建議政府職能部門驗收通知早期介入的物業單位進行協助和配合。

2、建議給于物業接管前的承接查驗充分時間來進行分戶及公共部分驗收工作，同時給工程整改留出充裕的整改時間。

（八）物業移交階段

1、移交物業實物時需要相關施工單位參與。

2、移交物業時在管理方面雙方充分溝通一個可行和有效的措施。

3、移交資料時，需要竣工資料和施工資料最好全部一起交。

4、設備備件由移交方根據合同把關，特別是設施設備的開箱時最好需要物業前期介入人員進行現場配合，并把資料和備件現場保存，四方簽字認可。

（九）交房階段的建議

前期整改都是工程本身遺留問題，需要施工單位配合，責任要清，監督有力。

重慶xx物業管理有限公司

2010年4月25日

第二篇：物業公司前期介入要點

物業管理前期介入工作指引

1、目的

規范物業公司對新項目物業管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業管理業務的開展。

2、范圍

適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司（以下簡稱地產、物業）。

3、職責

3.1 集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作指引。3.2 各地物業公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業管理前期介入工作的順利完成。3.3 各地產公司應與物業保持良好的溝通，及時向物業提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業公司的前期介入工作給予必要的配合和協助。4．方法和過程控制

4.1物業管理前期介入的概念 物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內容要求;4.2.2 物業組成工作小組;4.2.3 制定工作計劃;4.2.4 計劃實施，物業應重點關注安保系統、智能化系統、管理用房、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業管理方案和管理合同的確認。4.2.5 物業與地產雙方的協調研討應形成書面資料，以備復查。4.2.6 對涉及物業利益的文件應由物業確認，如：管理費、物業管理合同、銷售中涉及物業的承諾、設備設施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內容

前期介入主要分三個階段實現：規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。4.3.1規劃設計階段包括：

對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。

4.3.2營銷策劃階段包括：

物業管理方案策劃、物業管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。4.3.3施工建設階段包括：

電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。5．規劃設計階段介入 5.1規劃設計評估準備

5.1.1規劃設計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件 《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。5.1.1.2企劃文件

市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。5.1.1.3設計文件

總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

5.1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

5.1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。5.2項目評估細則。5.2.1總體評估。

5.2.1.1住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。5.2.1.2住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。5.2.1.7安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。5.2.1.9便于物業組織管理，節約管理成本。

5.2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。5.2.2分類評估 5.2.2.1安保布局

a)便于安保管理區域分割，消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。d)安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見5.2.2.6智能化設備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。c)消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。d)消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。5.2.2.3交通布局

a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：

1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1, 另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放。

d)有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。5.2.2.4生活配置

a)根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

c)如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5.2.2.5設備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。c)溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。

b)網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

d)中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。5.2.2.7房屋單體

a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)樓板厚度與隔音符合國家規范。

d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。

e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

g)衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。

k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內配置

a)室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。

e)室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。g)如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

h)室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

i)電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。5.2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養護，養護成本節約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

e)景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。c)公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態環保

a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。c)住宅區內無各類污染源。

d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。5.2.2.13管理用房 a)物業管理處

管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。（各地法規要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100X0.2 位置：住宅區中央，底層，管理本部及各作業面相對集中。b)業委會、居委會（根據當地政策）功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處 5.2.2.14新材料、新技術

a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

5.2.2.15管理成本測算

a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。

b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。5.2.2.16與相似典型項目的比較 a)相似點 b)差異點 c)優勢 d)劣勢 e)改進建議 5.3規劃設計評估的程序：

5.3.1地產提前1個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。

5.3.2物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。

5.3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

5.3.4物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。5.3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》，并提交物業相關部門。

5.3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。

5.3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

5.3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。5.3.9物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。

5.4 此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

6.營銷策劃階段介入 6.1營銷策劃介入程序與內容

6.1.1物業管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業管理方案和特色服務設計的核心。物業管理概念研究完成后需要報集團物業管理部備案。詳見《物業管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業管理方案》，應包含管理模式、服務創新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業管理部、財務管理部等部門的確定。詳見《物業管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業管理方案》經地產確認后，據此在房屋銷售前簽訂《物業管理委托合同》，同時物業應協助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業管理服務協議》。

6.1.4物業應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據地產需要提供物業推介資料，地產對與物業管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業書面確認。地產應適時安排物業相關人員參加相關培訓，根據地產委托要求，物業可在銷售現場協助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現場解答有關物業管理承諾問題。7．施工建設階段介入

7.1物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設介入程序與內容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業組人員專業搭配合理，具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接，及時回復物業的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進，發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。7.2.4物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會，及時溝通相關問題和進度。

7.2.5物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落實情況。

7.2.6物業公司在項目施工階段介入應注意的要點 7.2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度，注意完善相關設計規劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項：

a)無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

b)采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規范施工；養護時間和養護方式應嚴格監控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c)采用水泥砂漿防水層，除按設計及規范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量，通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。b)砼澆注：除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外，鑒于物業常見質量問題，物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理，有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題，通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。7.2.6.5砌筑工程

建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監督。

b)內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。c)地面：廚、廁地面，作為濕區應重點監理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。7.2.6.8給排水工程

a)給水工程：現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業公司對竣工驗收階段介入 8.1物業公司組織相關技術人員組成驗收小組，協助地產完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發現設計、規劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。

8.2驗收小組須制定統一驗收標準（詳見《新建物業接管驗收指引》）8.3驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現場做好詳細記錄，如： Ａ.房屋接管驗收表

Ｂ.室內接管驗收遺留問題統計表 Ｃ.公共配套設施接管驗收遺留問題統計表 Ｅ.機電設備接管驗收表

Ｆ.機電設備接管驗收遺留問題統計表

8.4物業公司應了解工程建設的各個環節，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質量等方面的問題結合各類統計表匯總后提交地產公司。

第三篇：物業公司前期介入服務合同

物業公司前期介入服務合同

（示范文本試行）

前期物業服務合同（示范文本試行）說明、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，委托雙方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業管理主管部門咨詢。、本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。本合同文本所稱空置房是指已交付使用但尚未居住的物業。、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后的空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。5、本合同文本適用于開發建設單位與其選聘的物業管理企業簽訂。6、本合同文本 [ ] 中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。[ ] 中選擇內容，以劃 √ 方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打 ×，以示刪除。、在簽訂合同前，委托雙方應當向對方提供相關證書及資料。、本合同簽訂后，在 15 日之內委托方應向轄區物業管理主管部門備案。9、本合同文本條款由浙江省建設廳負責解釋。

前期物業服務合同

第一章 總 則

第一條 本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）；

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯系電話： 受托方（以下簡稱乙方）：

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯系電話：

根據有關法律、法規，在自愿、平等協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條 物業基本狀況

物業類型：

座落位置：

四 至：東 南

西 北

占地面積：平方米

建筑面積：平方米

委托管理的物業構成細目由委托人另附，并作為合同附件。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主；乙方要本著對全體業主負責，參與前期介入，熟悉場地，掌握開發地塊的管網、線路布置及設施設備功能，對設計建設方案提出優化修改建議。

本物業竣工后，乙方應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，在辦理物業承接驗收手續時，對竣工驗收資料、技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件等與甲方進行書面交接。

第四條 甲方按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第二章 委托管理服務事項

第五條 房屋建筑本體共用部位的維修、使用、管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第六條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、中央空調、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、。

第七條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。

第八條 共用綠地、花木、建筑小品、體育設施等的維護與管理。

第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。

第十條 對物業內交通與車輛停放秩序進行管理。

第十一條 協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、第十二條 管理與物業相關的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件。

第十三條 協助社區居委會組織開展文化娛樂活動。

第十四條 對業主和物業使用人違反《業主臨時公約》和的行為進行勸阻，視情況向有關行政主管部門報告。

第十五條 其它委托事項：

1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、______________；

3、______________。

第三章 物業管理服務質量

第十六條 乙方須按下列約定，實現管理目標： 1、房屋外觀： 2、設備運行：、房屋及設施、設備的維修、養護： 4、公共環境： 5、綠化：、交通秩序：、公共秩序維護與協助消防：、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修： 9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：

上述物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。

第四章 物業管理服務費用

第十七條 物業管理服務費、本物業的管理服務費用收取，執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；、本物業管理服務費，住宅為 元/每月/每平方米；非住宅為 元/每月/每平方米。、房屋交付時，業主預繳一年物管服務費，之后每半年預繳一次。、空置房的物業管理服務費，按規定標準的 70%交納。、物業管理服務費中未計入的共用設施設備（如：電梯、水泵、中央空調、公用車庫、樓道燈等）運行能耗費用，按物價部門規定，另行按實分攤。

第十八條 車位使用費不得高于物價部門規定的現行標準：、汽車泊位：______________ ；

2、自行車：______________ ；

第十九條 乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。

第五章 雙方權利義務

第二十條 甲方權利義務、負責在物業銷（預）售時將本合同的內容向購房人進行明示，并在與購房人簽訂的銷售合同中包含本合同內容。

2、參照浙江省物業管理行政主管部門制定的示范文本制定《業主臨時公約》，在物業銷售前將《業主臨時公約》向物業買受人明示，并予以說明，要求物業買受人對《業主臨時公約》予以書面承諾。

3、在首次業主大會成立產生業委會前，審定乙方制定的前期物業管理方案；

4、在首次業主大會成立產生業委會前，檢查、監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況； 5、在首次業主大會成立成立產生業委會前，審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算報告；、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；在保修責任期內，如存在質量問題，按以下第 種方式處理：

[1] 甲方負責返修；

[2] 委托乙方返修，甲方支付全部費用；

[3] ______________。

7、房屋交付時，向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（4）物業管理所必需的其他資料。、由于甲方在銷售過程中違反對業主的承諾或違反原規劃設計而導致業主拒付物業管理服務費用，必須承擔償付責任；、協調、處理物業管理公司在前期介入中，提出的合理化建議和發現的問題。解決在綜合驗收時提出的各項遺留問題，在規定時間內必須整改完結；、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；、及時按照規定標準向乙方繳納未交付使用房屋及自己擁有房屋的物業管理服務費；、向乙方一次性支付前期物業管理顧問費 元，具體協商確定；

13、業主出租物業時，物業管理服務費由業主或承租方交納，業主負有連帶責任； 業主轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費。、______________。

第二十一條 乙方權利義務、根據有關法律法規、招標書或協議方案及本合同的約定，制定本物業管理方案，自主開展物業經營管理服務活動；、制定開支預算，測算物業管理服務收費標準；、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議；、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接，并制定合理的工程維保計劃；、對業主和物業使用人違反法規、規章及《業主臨時公約》的行為，進行勸阻，并視情況提請有關部門處理；、可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案；

8、向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關注意事項和禁止行為，并負責監督；、將物業管理服務收費項目、收費標準在本物業管理區域內明示；每半年至少一次公布物業維修、更新費用的收支帳目和商業用房及其他共用設施設備和場地的經營性收入；、負責編制物業管理管理計劃，資金使用計劃及決算報告，經甲方審定后組織實施；、對本物業的公共設施和共用部位不得擅自占用和改變規劃使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須經征得利害相關業主的同意后報有關部門批準方可實施；、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況；、接受業主、使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；、____________________________。

第六章 委托管理服務期限

第二十二條 委托管理期限至業主大會召開選聘的物業管理公司與業主委員會簽訂的物業服務合同生效時止。

第七章 違約責任

第二十三條 因甲方原因導致乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十四條 因乙方自身原因未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改并達到合同約定；逾期未整改或整改不符合合同約定，造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十五條 乙方違反約定，擅自提高收費標準的，甲方和業主有權督促和要求乙方清退所收費用，并退還利息。

第二十六條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。

第二十七條 甲方不得因有利于物業銷售擅自向物業買受人承諾物業管理服務收費標準，否則，由甲方向乙方作出補償。

第八章 附則

第二十八條 自本合同自簽訂之日起生效，甲方應于簽訂之日起 天內，根據委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第二十九條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方、業主、物業使用人應積極配合乙方對上述災害發生時所采取的緊急避險措施。

第三十條 甲乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十一條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方各執一份，報轄區物業管理主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。

第三十二條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第 方式解決：

[ 一 ] 提交 仲裁委員會仲裁；

[ 二 ] 依法向人民法院起訴。甲方簽章： 乙方簽章：

法定代表人： 法定代表人：

____年___月___日 ____年___月___日___時

附件：

一、招標書文件或協議方案

二、本物業管理質量目標

三、本物業的管理方案

第四篇：物業前期介入總結

3.1期工程遺留問題總結和建議

3.1期現已完工，但仍然存在部分遺留問題，需予以整理，并對問題持續跟進、關注、處理和部分問題提前準備好解決方案，現總結如下：

一、按專業分類的遺留問題及需注意的問題

1、管道方面

1.1因位于3#樓屋面的消防水箱室內地面無地漏、未做防水，（設計無，因水箱內有浮球控制電磁閥控制進水），故只有浮球控制一道控制措施，啟動消防系統后及時定期巡查，檢查控制系統，若該系統故障，消防水外溢，損失很大。

1.2戶內生活陽臺給水管未做保溫（設計問題），入冬前戶內給水管進行排水并將不用水住戶的閥門關好，以免因凍壞造成已裝修戶的損失。

1.3 戶內廚房、衛生間的排水管施工方部分未裝存水彎，業主裝修時，建議加裝存水彎，避免發生返臭現象。

1.4 陽臺地漏安裝因規范要求高于地面2cm，但雨天若陽臺發生積水，易滲入樓下，造成糾紛（尤其11層有露臺的更易發生積水）。（3期未銷售房屋較多，隨著時間推移，陽臺防水效果會越來越差。）

1.5環內室外排污管下沉，施工方正在進行維修，我方需持續跟進并同地產方對維修結果進行檢查。

1.6環內從樓內去排污井的污水管需進行檢查，因為排污主管下沉的部分管道正在進行維修，但該段管道也在下沉范圍內，但未做維修，我方需進行詳細檢查。

1.7化糞池的排氣孔問題，高度偏低；pvc管易損壞；在人行道上，不明白的行人容易將煙頭扔進排氣孔從而導致事故（化糞池內有沼氣）。

1.8園區排污管與雨水管與市政管網未連通，需持續跟蹤推進。

1.9園區所有井蓋需重新檢查，部分井蓋偏低，井沿破損。設計井蓋與地坪標高一樣，望聯系地產全部統一維護至井蓋高于地坪2cm。

1.10暖氣管在頂層的供回管間的旁通少部分未做，詳細檢查讓施工方補做。

1.11綠化取水點取水盒內鵝卵石未放滿，感官不好同時，取水器易磕碰損壞。

1.12西門及環路沿雨水篦子承重力較差，容易損壞，需要進行整改。

2、強弱電方面

2.1環內樓宇部分戶內電線未穿管敷設，我方需持續跟進檢查，后期若業主裝修發現，極易發生糾紛。

2.2設備間水泵房控制箱下電纜在電纜溝內，無支架，且溝內有水，部分電纜在水中，該處需整改。

2.3發電機房從發電機出來的銅排未熱縮處理，部分銅排外漏，保護遮板晃動，銅排與母線連接的支架偏少，母線不牢固，存在安全隱患（設計應采用電纜與橋架作為發電機與配電柜的連接，較為安全和施工方便，成本也較低。）

2.4 15#、20#號樓原樓道施工時采用翹板開關，現需要進行更換為聲光控開關。

2.5電梯五方通話需要持續跟進，測試，現通話聲音過小，需聯系維保盡快解決。

2、土建方面

2.1 1、2、3號樓平層通道門打開后易磕碰消防箱，導致消防箱玻璃破損，現雖然安裝了擋門塊，但該擋門塊在與門磕碰幾次后極易松動脫落，（業主做不到隨手關門；現已發現有擋門塊脫落，導致玻璃破損）然后因樓層高風大導致玻璃損壞。

2.2 因1、2、3號樓平層通道只有護欄，（設計問題）存在不安全隱患，（高空風大及小孩無人看護的情況下攀爬）該處粘貼警示標識告知業主。

2.3空調機位處無地漏，裝修后易因該處積水導致的墻面膩子面返潮、起包。

2.4各棟樓3、10層線條處坡度部分不達標，易導致裝修后的墻面受潮、起包。

2.5車庫、人防的墻面和沉降縫滲水情況需持續跟進并檢查。（之前已經全面檢查并報至地產方）

2.6電梯平層召喚鍵旁邊空鼓，部分已經破損。

2.7電梯口門套采用的面磚包門頭，現脫落、松動的較多，需出方案予以整改。（設計時應采取不銹鋼包門頭）

2.8車庫及人防庫的滲水情況，需要持續跟進并進行維修。（之前已經全部檢查并做記錄，同時將問題發至地產方。）

二、裝修管理需注意的問題（方案提前確定，現場核實，避免后期因我方方案變更引起業主反感和業主損失）

1、裝修板車拉材料時電梯門口滑軌鋪模板再進入電梯內，避免滑軌磕碰變形。

2、戶內窗戶無窗紗，提前根據窗戶開啟方向制定好安裝方案。

3、有商鋪樓宇陽臺、窗戶的防盜網的安裝方案確定

4、商鋪空調主機位置的確定和安放要求

5、商鋪卷簾門的統一安裝方案確定

6、商鋪內的消防噴淋設施的處理方案，若業主提出拆改（或業主私自拆改）怎么處理。7、1、2、3、號樓的一層商鋪設計有排煙道，業主若想開餐飲，我方如何解釋和勸導。

8、門面房上店牌及廣告的統一管理

9、地面人行道磚較薄，承重力較差，加強裝修管理及后期商鋪門口的車輛管理。

10、園區道沿破損較多，加強車輛及板車拉貨管理，鋪模板再上道沿，以免道沿損壞。

三、3.1期需要增加的或改動的設備設施的建議及其他一些建議。

1、節能改造及其他需改造項目

1.1園區方形燈柱為500w，耗電量較大，進行合理改造。

1.2車庫照明進行合理改造，正在進行。

1.3人防照明進行合理改造或管理

1.4“錦繡天下”4個大字的廣告牌燈源電源取自機房內電梯電源需要改造，同時對亮燈時間增加時控控制。

1.5電梯機房風機在夏季需要使用，但晚上12點后在電梯很少使用時是否可以進行時控控制，可以進行研究后決定。

1.6 1、2、3號樓的通道間照明采用翹板開關，需改造。

1.7 大廳燈為翹板開關，需改造。

1.8樓外消防栓未做保溫，入冬前及時做好保溫。

2、安全問題

2.1園區圍墻需加裝防爬刺，圍墻護欄易攀爬。

2.2游樂設施附近需設有安全標識，定期做好清潔（雨后需做）及緊固螺栓，消除安全隱患，該設備設施為業主最常用設施，所以做好，有助于提高業主滿意度。

3、其他

3.1電梯井道及設備井內照明燈具的及時關閉（翹班開關控制，隱蔽空間，不易被觀察）

3.2消防通道綠化草坪下因有灰石墊層，故保水性較差，土壤厚度淺，注意及時澆水和施肥。

3.3非機動車位需予以考慮（一期有，而三期無，業主會有比較后的爭議和不滿）

以上為3期現存在的主要及重點遺留問題及我的一點建議和意見，3期的前期介入工作，自我評價較為良好的完成了領導交給我任務，但仍然有些不足及需改進的方面，同時客觀存在較大的工作難度和限制因素。

不足與需要改進的是：

1、未徹底完全的吃透圖紙，記憶圖紙。

2、某些專業知識，主要是土建方面知識有所欠缺。

3、需要增加與地產方的協商溝通，便于及時發現及時處理。

客觀存在的工作難度與限制因素:

1、前期介入前2月就必須得到全部圖紙，提前熟悉圖紙。

2、因為前期介入專業過多，需要的知識又是很廣，幾乎工程所以專業全部包括，所以難度較大。

3、前期介入人員職位必須達到一定職位，方有與地產、監理、施工方平等對話權利，要不易被輕視及不重視。

最后，以上內容為3.1期總結及一些建議，請領導查閱。

2015年7月28日

第五篇：1、物業公司前期介入及地產移交管理辦法[范文]

物業公司前期介入及地產移交管理辦法

第一章

總則

第一條 為進一步規范地產公司移交物業流程，物業公司規范化前期介入、明確各部門職責，提升交付樓盤質量，特制訂本辦法。

第二章

裝修工作面驗收管理

第二條 合同交樓10個月前（不含冬歇期），地產公司工程部組織工程技術部、裝修單位、監察部等成立聯合驗收小組，物業公司參與（視介入程度，物業公司是否參加驗收小組組建）。

第三條 聯合驗收小組分為若干小組，須按《工作面驗收合格標準》（附件一）逐棟逐層逐戶進行驗收，驗收期間須每天填報《住宅裝修工作面驗收問題表》（附件二）。

第四條驗收完成后48小時內由工程部負責人主持召開專題會議制定整改計劃，限期一個月內整改完成；會后24小時內由招投標部負責將驗收問題及整改計劃送達主體單位高層。

第五條 整改完成后，原驗收小組以棟為單位進行復驗。重大問題100%整改完成，一般問題至少80%整改完成才達到合格條件，復驗不合格的，繼續整改至驗收合格，合格后至少以層為單位辦理裝修工作面移交手續。

第六條 對驗收合格的樓棟，工程部可提出工程進度款追加支付申請，報地產公司總經理審批后執行。（此條為提高主體單位配合積極性設立）

第三章

分戶驗收與樓宇接管

第七條 合同交樓3個月前，地產公司工程部組織工程技術部、營銷部、監察部、物業公司、裝修單位等單位成立聯合驗收小組。

第八條 聯合驗收小組分為若干小組，逐棟逐層逐戶進行驗收，驗收期間每天填報《分戶驗收檢查表》（附件三）。

第九條 驗收完成后48小時內由工程部負責人主持召開專題會議制定整改計劃，限期一個月內整改完成；會后24小時內由招投標部負責將驗收表問題整改計劃送達裝修單位高層。

第十條 整改完成后，原驗收小組逐戶復驗，復驗合格的，由物業公司上報物業公司總經理審批同意后，物業公司以戶為單位接管鑰匙，并承擔維保修責任。維保修費用按裝修總造價的0.5%包干，由地產公司從裝修單位質保金中轉扣給地區物業公司。復驗依然存在《物業分戶驗收重點問題檢查標準》（附件四）所述問題的，物業公司不予接管，由工程部督促施工單位繼續整改直至合格。

合同交樓前15天，工程部認為房屋已整改合格，而物業公司認定不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物業申請表》（附件五），經管理及監察中心審核后，報集團常務副總裁審批，由物業公司按批示辦理。

屬集團判定合格移交物業的，維保修費用按裝修總造價的0.5%轉扣，不足部分再據實轉扣。

第十一條 物業公司接管后，入戶門以內的成品保護由物業公司負責，維保修大隊按精品標準持續對存在問題進行整改；入戶門外側及公共區域成品保護由裝修單位負責。

第十二條 物業服務中心委托外委保潔單位/自有保潔負責初開荒后的保潔。第十三條 物業服務中心須安排專人定期巡查，做好房屋保養工作，發現問題及時整改。

第四章

附則

第十四條地產公司工程部必須在交樓后三個月內，將經地區物業公司承接查驗合格的全部公共設施移交物業，提供相關施工單位的設計施工資料、維保修文件，安排技術交底。

第十五條 本辦法自發文之日起執行，凡與本辦法不一致的，以本辦法為準。

附件一：《裝修工作面驗收合格標準》 附件二：《住宅裝修工作面驗收問題表》 附件三：《分戶驗收檢查表》

附件四：《物業分戶驗收重點問題查驗標準》 附件五：《移交物業申請表》