第一篇：前期介入報告

****前期介入報告

前言：****物業(yè)公司和地產(chǎn)公司屬于同一個集體公司，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用。

*****項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅：2.50元/㎡/月，商業(yè)：8.00元/㎡/月，根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的原則，應(yīng)提供5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為了達(dá)到或超出業(yè)戶的期望值，*****物業(yè)根據(jù)*****項(xiàng)目的實(shí)際情況，對物業(yè)前期介入做成報告：（１）（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）（９）（１０）（１１）（１２）（１３）（１４）（１５）（１６）（１７）（１８）監(jiān)控中心靠近大堂的非承重墻現(xiàn)未施工，為了提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和節(jié)約人力成本，此處擬將非承重墻更改為推拉玻璃門和窗戶。以減少不必要的費(fèi)用支出（現(xiàn)很多開發(fā)商都在研究如何提高技防而降低人力成本）。

保安宿舍（包括衛(wèi)生間、洗澡間、晾衣間）及物料倉庫、清潔工工具房擬在地下室，請?jiān)O(shè)計部、工程部和物業(yè)確定位置并給予基礎(chǔ)方面的解決落實(shí)。

高層樓宇應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池（現(xiàn)設(shè)計有接水管，但無洗手池和排水）

道閘系統(tǒng)：道閘須采用欄柵式的，防止人員從此處出入，弱電進(jìn)場安裝須請物業(yè)參與 綠化帶植物物品種（尤其是高檔大型牧業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。

樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬），樓層垃圾桶擺放位置墻面采取刷白色油漆、仿瓷或粘貼一定高度的瓷磚

小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易褪色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕大風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）

垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。并設(shè)置有水源和排水，便于清洗。

單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送少窗安裝防護(hù)欄（以減少和杜絕高空拋物現(xiàn)象）

各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口。（以免日后發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）設(shè)計時最好設(shè)置套管。

小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號和規(guī)格。

涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、搞擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度符合要求。

所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用（維修保證金）、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購地址及單位聯(lián)系電話，工程部應(yīng)建立供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的檔案目錄

（１９）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）采購和安裝須有物業(yè)參與，延長使用壽命提出物業(yè)的建議，目的是節(jié)約維護(hù)成本，從前期進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避。并對所有設(shè)施設(shè)備使用壽命進(jìn)行市場調(diào)查，并要求廠家做出質(zhì)保承諾對質(zhì)保期的確定，除了國家規(guī)定外，盡量延長質(zhì)保時間，也是對產(chǎn)品質(zhì)量的檢驗(yàn)，這些供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

（２０）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防沒合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯交配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供供貨安裝單位一并解決。

（２１）工程部需配合物業(yè)工程技術(shù)人員一起，做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。

（２２）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。

以上是****前期介入報告，物業(yè)提出的相關(guān)意見和建議，請集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計部、工程部對相關(guān)問題給予重視、解決、協(xié)調(diào)。并對意見建議逐一反饋。

第二篇：物業(yè)前期介入報告

物業(yè)前期介入報告怎么寫呢？以下是小編為大家收集的一篇物業(yè)前期介入報告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。

物業(yè)前期介入報告

青城華府項(xiàng)目自2010年11月份物業(yè)前期介入以來，按照董事長的指示，在配合好項(xiàng)目、服務(wù)好營銷的同時。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的31個要點(diǎn)開展工作，就參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)方面（主要從安全防范、房屋主體、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、隱蔽工程、智能化等）。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。

一.規(guī)劃設(shè)計階段：

從方便業(yè)主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目部提出物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)管理前期介入報告；總結(jié)類似的規(guī)劃設(shè)計缺陷、工程質(zhì)量疑點(diǎn)難點(diǎn)問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱蔽污排生活管網(wǎng)的施工程序、飄窗滲水、車位設(shè)計、主供電容量等）。在介入報告中列出并反饋至各相關(guān)部門，以便在規(guī)劃設(shè)計時及時修正和避免。在每項(xiàng)工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項(xiàng)目資料室翻閱查看建設(shè)工程施工圖紙。對每處設(shè)施設(shè)備布局仔細(xì)斟酌，就不明事項(xiàng)與項(xiàng)目責(zé)任工程師進(jìn)行探討，是否規(guī)范合理設(shè)計、能否滿足業(yè)主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應(yīng)的考慮（如：①管理用房的預(yù)留，包括今后的業(yè)委會用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、物料倉庫、清潔工工具房等。②小區(qū)相對集中進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。車輛及人行出入口盡量專用設(shè)置，所有車輛出入口應(yīng)當(dāng)直接對小區(qū)外部，當(dāng)不能完全分開時也要在具體的設(shè)置中方便物業(yè)管理，應(yīng)有適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)隔斷措施。③小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜名貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對房屋及路面有不良影響；建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護(hù)。④小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉(zhuǎn)盤等；水系的設(shè)置不易太多，既不利于清理，也不利于節(jié)能降耗和物業(yè)管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時便于更換；電梯間的電梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小區(qū)路燈盡量采用全功率及半功率布線，以便節(jié)約用電，其控制應(yīng)具備光亮自動控制技術(shù)；另外，應(yīng)采用通用型燈座，耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能類型。單元樓道燈應(yīng)采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)，以便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉(zhuǎn)站最好設(shè)計在小區(qū)進(jìn)出口附近處，盡量不靠近住所，東西兩側(cè)，以利風(fēng)向，使氣味不聚集小區(qū)，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車輛在外作業(yè)不影響小區(qū)。⑧小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度，各類井蓋盡量避免安裝在主干路上；所有重要埋設(shè)管線應(yīng)做好地面標(biāo)示；重要管路，在過路時應(yīng)注意抗壓設(shè)計；重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財。⑨各房間均應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)置位，防止因沒有設(shè)計造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應(yīng)預(yù)留空調(diào)位及排水管）。

二.關(guān)注施工質(zhì)量，緊跟施工進(jìn)度，提出合理建議：

堅(jiān)持參加項(xiàng)目周例會和監(jiān)理例會，以便及時全面了解各施工進(jìn)度和時間節(jié)點(diǎn)。時刻關(guān)注工程質(zhì)量和工程建設(shè)進(jìn)度，要求工程組每日親臨施工現(xiàn)場，了解施工情況，及時發(fā)現(xiàn)問題和反應(yīng)問題。對各類問題做好記錄取證拍照，如實(shí)反應(yīng)到監(jiān)理和項(xiàng)目部（如：①消防監(jiān)控中心原設(shè)計面積小且不便于利用。②各商網(wǎng)及各電梯機(jī)房均為設(shè)計爬梯，不便于日后清理和維修。③小區(qū)圍墻周界原均未設(shè)計紅外對射技防系統(tǒng)，通往地下室樓梯未設(shè)計門禁系統(tǒng)。④小區(qū)內(nèi)圍未設(shè)計便民公廁。⑤電梯前室裝修時未預(yù)留各管、線檢修口。⑥各進(jìn)戶門、消防門門套灌漿不實(shí)。⑦飄窗周圍沙漿澆灌不嚴(yán)實(shí)，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現(xiàn)象。⑩隱蔽污、雨排管網(wǎng)不按規(guī)范到井，主污排水管不按規(guī)范夯實(shí)墊層）。在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的重視下，以上問題都很順利的得到了有效解決和控制。

三.加強(qiáng)工程人員的專業(yè)技能培訓(xùn)：

結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)展擬定了工程培訓(xùn)計劃，主要以物業(yè)接管驗(yàn)收程序、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)規(guī)程、住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與要求、工程疑難100問、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的31個要點(diǎn)等科目重點(diǎn)培訓(xùn)。

以上是管理處根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)展所做的相關(guān)工程方面的工作，針對下步工作管理處繼續(xù)緊跟施工進(jìn)度、關(guān)注施工質(zhì)量，堅(jiān)持抓好工程人員的專業(yè)技能培訓(xùn)（如：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》）。重點(diǎn)抓好接管驗(yàn)收（如：①嚴(yán)格按《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》的標(biāo) 3 準(zhǔn)驗(yàn)收。②對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，請求項(xiàng)目提出補(bǔ)救和解決措施并備案。③在接管驗(yàn)收時要求項(xiàng)目對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術(shù)資料和各單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單備查。④請項(xiàng)目協(xié)調(diào)各施工單位，適當(dāng)備留未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后維修便捷并減少費(fèi)用。⑤凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的聯(lián)系施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。⑥驗(yàn)收時密切注意和物管相關(guān)的設(shè)施和管線有無按規(guī)范要求做好。⑦小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明，避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

第三篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。可惜的是，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設(shè)計單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計，完善規(guī)劃設(shè)計細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機(jī)也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”物業(yè)管理此時介入，可對銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。

其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實(shí)踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計階段。規(guī)劃設(shè)計是一個項(xiàng)目的靈魂和前提，對項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項(xiàng)目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實(shí)自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強(qiáng)對項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第四篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時同開發(fā)

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，及時通報開發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個方面

3.現(xiàn)場驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾小⒕徏笆謩影粹o、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時間、注意事項(xiàng)等），同時要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報告開發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計劃

根據(jù)前期管理工作計劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。

① 接管驗(yàn)收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗(yàn)收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時間視施工進(jìn)度調(diào)整

第五篇：前期介入方案

前期介入方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某項(xiàng)目工程進(jìn)展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：

一、工作內(nèi)容：

（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)。

（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見。

（3）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計。

（4）建筑設(shè)計和選材。

（5）環(huán)境整體設(shè)計。

（6）標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計、配置。

（7）綠化設(shè)計。

（8）其它公建配套設(shè)施配置。

（9）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。

（10）消防設(shè)施配置。

（11）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。

（12）弱電系統(tǒng)其它配置。

（13）各類設(shè)備配置、選型。

（14）隱蔽工程施工。

二、接管驗(yàn)收管理方案

為確保項(xiàng)目的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）了解接管物業(yè)的基本情況。

（2）編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。

（3）與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改。

（4）與開發(fā)、施工單位一起，對項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。

（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目物業(yè)交接。

（6）核對、接收各類房屋和鑰匙。

（7）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。

（8）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備。

（9）核對、接收各類標(biāo)識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作。

（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程。

（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。

（4）提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識。

（5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作。

（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

三、業(yè)主入住管理方案

在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用

1、管理內(nèi)容：

（1）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。

（2）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。

（3）業(yè)主所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。

（5）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。

（6）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。

（2）策劃業(yè)主入住現(xiàn)場布置方案。

（3）按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見。

（5）按規(guī)定辦理業(yè)主入住手續(xù)。

四、秩序維護(hù)管理方案

在項(xiàng)目物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)小區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。

門崗的任務(wù)：

a.禮儀服務(wù)（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）；

b.維護(hù)出入口的交通秩序；

c.對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入物業(yè)服務(wù)小區(qū)；

e.嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)；

f.遇有外來人員將大件物品帶出物業(yè)服務(wù)小區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。

g.為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

巡邏崗的任務(wù)：

a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；

c.對物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范；

d.物業(yè)服務(wù)小區(qū)安全檢查；

e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反小區(qū)管理制度的行為。

2、管理措施：

（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)秩序維護(hù)員管理制度和獎懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)秩序維護(hù)員的工作責(zé)任心。

（2）強(qiáng)化秩序維護(hù)員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強(qiáng)秩序維護(hù)員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。

（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。

五、消防管理方案

結(jié)合物業(yè)小區(qū)特點(diǎn)，尤其有高層樓宇的消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合住宅的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主、物業(yè)財產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容：

（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；

（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳達(dá)消防知識；

（8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報警

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是小區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個小區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

根據(jù)氣候，給花木適量澆水。

根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補(bǔ)苗； 制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作； 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

（3）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；

（2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；

（3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。

七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、業(yè)主的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，小區(qū)內(nèi)房屋可分為業(yè)主已領(lǐng)房和空置房。租戶已領(lǐng)房：

房屋交付時，服務(wù)中心應(yīng)及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促業(yè)主按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立業(yè)主檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)業(yè)主裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促業(yè)主和裝修隊(duì)在裝修施工時保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。空置房：

空置房（含業(yè)主托管房）移交后，服務(wù)中心應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。

（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

a.電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理；

b.小區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

c.公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；

d.水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次；

e.電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；

f.消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)； g.供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；

h.消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

i.電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

j.業(yè)主自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；

（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；

（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；

（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

八、人力資源管理方案

一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明；

（2）建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性；

（3）加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；

（4）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

九、檔案管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）工程檔案；

（2）業(yè)主檔案；

（3）工作檔案；

（4）財務(wù)檔案；

（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范；

（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。