第一篇：銷售人員實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)

銷售人員實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)

必須成為專家—你不可以讓顧客因?yàn)閼岩赡愕乃蕉鴳岩僧a(chǎn)品或服務(wù)；所以你對每一個品種的產(chǎn)品特點(diǎn)及其各種相關(guān)專業(yè)知識、對顧客各心里以及銷售技巧都應(yīng)相當(dāng)熟悉，并反復(fù)悉心領(lǐng)悟，不斷付諸實(shí)踐。

◆必須以“滿足顧客的需求”為中心—你不可以認(rèn)為銷售是為了賣一件顧客說要買的東西，這樣即使得到了很多銷售機(jī)會，也不可能培養(yǎng)出忠實(shí)顧客群體；你應(yīng)該將幾種能夠滿足顧客需求的產(chǎn)品令顧客樂意地接受。

◆良好的職業(yè)品德—聰明的人不一定要最成功；只有真誠、熱情、勤奮和專業(yè)水準(zhǔn)才能幫你提升業(yè)績和得到更多的銷售機(jī)會。

◆良好的團(tuán)隊(duì)精神—品牌的形象是靠每個人一點(diǎn)一滴地共同培養(yǎng)起來的，只有大家都進(jìn)步了，大家更團(tuán)結(jié)了，才能凝聚成更強(qiáng)的優(yōu)勢，讓你取得更大的成功。

銷售人員工作的重要性

銷售工作是實(shí)現(xiàn)商品與貨幣交換的過程，馬克思形象地把這一過程稱之為“商品驚險(xiǎn)的一跳”，銷售人員正是實(shí)現(xiàn)這關(guān)鍵一跳的關(guān)鍵人物。讓顧客從一兜里掏出錢來購買公司的產(chǎn)品是一個很難的過程，銷售人員必須有充足的理由讓顧客愿意購買產(chǎn)品，并讓顧客感到購買的產(chǎn)品是物超所值的。要做到這一點(diǎn)必須詳細(xì)的、耐心的講解所銷售產(chǎn)品的特點(diǎn)、功能，而且讓顧客明白這種功能正是他需要的。做到這一點(diǎn)需要銷售人員在促銷過程中運(yùn)用大量的促銷手段和促銷技巧。

另外，銷售人員是顧客能直接接觸到位廠家人員，代表著公司形象，顧客在沒深入了解產(chǎn)品之前，他對公司的感知直接來自于銷售人員給他的感覺和印象。銷售人員良好的促銷服務(wù)可以為公司培養(yǎng)大批忠誠的顧客和提高品牌知名度，并且可以培養(yǎng)潛在的市場，因?yàn)榱己玫拇黉N服務(wù)可以使顧客作到一下三點(diǎn)：

1、顧客重復(fù)購買。

2、顧客相關(guān)購買。

3、顧客推薦購買。

著名的銷售數(shù)字法則：1：8：25：1，即影響1名顧客，可以間接影響8名顧客，并使25名顧客產(chǎn)生購買意向，1名顧客達(dá)成購買行為。依次類推，如果你得罪了1名顧客，哪么會帶來相應(yīng)損失，而帶來的損失需要你付出2陪的努力來彌補(bǔ)。由此可見向顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或滿意的服務(wù)是每一位銷售人員的重要職責(zé)。

不僅要精通產(chǎn)品、專業(yè)知識，更要豐富營銷技能知識和社會知識，只有追求上進(jìn)、不斷學(xué)習(xí)，我們才能面對越來越多各種形態(tài)的客戶，才能不斷取得成功。

4、能敏銳地發(fā)現(xiàn)和設(shè)法滿足客戶需求

我們知道，沒有一種產(chǎn)品能滿足每個客戶的所有需求，但我們總能準(zhǔn)確地捕獲客戶最重要的或者足以令之心動的那些需求，我們重視他們的這些需求，總是能設(shè)法讓他們相信我們滿足了他們的需求，讓他們相信我們是很好的生意伙伴。

5、視名譽(yù)為人生品牌的核心

沒有誰能靠自己一個人取得長久的成功，我們每個人都有一個成功的團(tuán)隊(duì)、一群熱誠的同事來推進(jìn)和幫助，需要有更多的、更好的客戶來促成更大的成功；所以我們忠誠地對待我們的企業(yè)、我們的客戶、我們自己—我們把自己的人生視同一個名牌來拓展和維護(hù)。

6、一時的成功可以靠天賦，長久的成功只有靠勤奮

“三分天注定，七分靠打拼”，因?yàn)槲覀兛偸潜葎e人勤勉（腳勤、口勤、手勤、腦勤、耳勤、眼勤），凡事總是比別人用心、動作總是比別人快半拍，我們正把一個個自認(rèn)為比我們聰明的人甩到了后面；我們越來越清醒的看到還有更多真正聰明的人正

遙遙領(lǐng)先，但我們也越來越自信：再加把勁，我們能超越他們！

1、熱愛營銷工作，并全力以赴

營銷工作是富有挑戰(zhàn)性和個人高收益誘惑，在豐富的社會活動中飽嘗艱辛和喜悅的磨礪人生，讓多少有上進(jìn)心的人們交集在興奮與疲憊之中。

一項(xiàng)事業(yè)的成功是無止境的，營銷事業(yè)也是一項(xiàng)長遠(yuǎn)性的事業(yè)，權(quán)益、過度的心理不可能有長久的成功。

我們都應(yīng)全力以赴，因?yàn)槲覀兌枷牖钤谧约涸械木窒蘩铮覀兊娜松?jīng)歷就是一次品牌營銷，我們都想成為第一。

2、我們不可能完善，但我們用心地不斷完善自我；我們看到成功的人千姿百態(tài)，形形色色，有最堅(jiān)強(qiáng)的，有很脆弱的，有最自信的，有很自卑的。但我們不可不說：我干嗎要改變自我呢？因?yàn)槲覀冎溃瑢τ谀承﹤€性的磨練和成熟，能有助于我們?nèi)〉酶蟪晒Α１热缲?zé)任感能讓你擁有信譽(yù)，比如謙遜能讓你更受歡迎，比如勇氣能讓你在失意和崩潰的邊緣奮起。

3、堅(jiān)強(qiáng)學(xué)習(xí)，豐富內(nèi)涵

我們參與的是一項(xiàng)社會性活動，每天面對各式各樣的人物，我們的成功是每次面對不同客戶的成功而集成，我們必須能讓各種目標(biāo)客戶都對我們信服；所以，我們 不僅要精通產(chǎn)品、專業(yè)知識，更要豐富營銷技能知識和社會知識，只有追求上進(jìn)、不斷學(xué)習(xí)，我們才能面對越來越多各種形態(tài)的客戶，才能不斷取得成功。

4、能敏銳地發(fā)現(xiàn)和設(shè)法滿足客戶需求

我們知道，沒有一種產(chǎn)品能滿足每個客戶的所有需求，但我們總能準(zhǔn)確地捕獲客戶最重要的或者足以令之心動的那些需求，我們重視他們的這些需求，總是能設(shè)法讓他們相信我們滿足了他們的需求，讓他們相信我們是很好的生意伙伴。

5、視名譽(yù)為人生品牌的核心

沒有誰能靠自己一個人取得長久的成功，我們每個人都有一個成功的團(tuán)隊(duì)、一群熱誠的同事來推進(jìn)和幫助，需要有更多的、更好的客戶來促成更大的成功；所以我們忠誠地對待我們的企業(yè)、我們的客戶、我們自己—我們把自己的人生視同一個名牌來拓展和維護(hù)。

6、一時的成功可以靠天賦，長久的成功只有靠勤奮

“三分天注定，七分靠打拼”，因?yàn)槲覀兛偸潜葎e人勤勉（腳勤、口勤、手勤、腦勤、耳勤、眼勤），凡事總是比別人用心、動作總是比別人快半拍，我們正把一個個自認(rèn)為比我們聰明的人甩到了后面；我們越來越清醒的看到還有更多真正聰明的人正

遙遙領(lǐng)先，但我們也越來越自信：再加把勁，我們能超越他們！

10、高超的語言溝通技巧和談判技巧

優(yōu)秀銷售人員還應(yīng)具備高超的語言溝通技巧及談判技巧，只有具備這樣的素質(zhì)，才能讓顧客接受你的產(chǎn)品并在與顧客的價(jià)格交鋒中取勝。

11、良好的心理素質(zhì)

除以上的素質(zhì)外，還應(yīng)具備良好的心理素質(zhì)。這很關(guān)鍵，因?yàn)樵诖黉N過程中，承受著各種壓力、挫折，沒有良好的心理素質(zhì)是不行的。

良好的第一印象

★請記住：沒有人有機(jī)會第二次創(chuàng)造“良好的第一印象”。

1、主動、結(jié)識（指同性之間）、自信的把握。

2、清晰、真誠的問候。

3、儀容儀表符合身份。

4、言行舉止得體。

5、用名字作自我介紹。

6、雙遞、接名片。

▲開場白的重要性

1、獲得溝通機(jī)會。

2、影響會談氣氛。

3、影響會談結(jié)果。

▲開場白的目的

1、引起注意，鼓勵對方參與。

2、建立積極氛圍及和諧環(huán)境，為進(jìn)一步的溝通鋪路。

3、明確拜訪目的、獲得理解。

▲開場白的要素

1、因人而異：對不同類型客戶用不同談話方式。

2、借景發(fā)揮：利用周圍的事物展開話題。

3、見風(fēng)使舵：根據(jù)對方的態(tài)度調(diào)整。

4、引起關(guān)注：讓對方產(chǎn)生好奇心或好感。

5、切中目標(biāo)：拜訪目的明確。

▲開場白的方法

1、奉承法

貼切的奉承能引起好感，人都有虛榮心；但都討厭不知所謂、過度夸張的吹捧

例：可通過贊美一幅好的字畫來贊美對方。

2、幫忙法

適當(dāng)?shù)膸兔δ芤痍P(guān)切。

例：幫拾貨物（件）、幫顧客包裝。

▲利益法

提供有別于常規(guī)銷售的利益方案。

例：買十送

一、大型促銷。

▲好奇心法

利用新的事物、方法引起關(guān)注。

例：新包裝、贈品等。

▲示范法

利用使用產(chǎn)品的效果引起關(guān)注。

例：擺放雞蛋。

▲引薦法

通過熟人引薦。

▲詢問法

根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)。

▲寒暄法

以外界環(huán)境突出事例作為展開話題的切入。

▲開場白的應(yīng)變

俗話說“馬有失蹄”，人總有判斷失誤的時候，遇上話不投機(jī)的時候：

1、及時道歉，化解對方的不快。

2、靈活的利用新話題岔開不愉快話題。

3、依附對方語意，順?biāo)浦邸?/p>

4、曲解自己的原話意（并非狡辯）。

▲詢問的原則

1、給人感覺真誠。

2、資料可信，別連自己都不相信。

3、尊重和關(guān)心對方。

4、根據(jù)時機(jī)可適當(dāng)施加壓力，但一定適可而止。

5、根據(jù)對方的素質(zhì)選擇用詞。

6、表達(dá)清晰、簡練。

7、注意觀察對方心情及周圍環(huán)境的變化。

8、把握好時間。

9、問題通常是由大到小，逐步跟進(jìn)。

10、應(yīng)朝著有利于客戶同意拜訪目標(biāo)的方向詢問。

11、根據(jù)詢問目標(biāo)選擇不同的詢問方法。

12、少用反問，若要反問對方，應(yīng)先肯定對方觀點(diǎn)（全部或部分）。▲詢問的方法

1、隨意性詢問。

2、引導(dǎo)性詢問。

3、決定性詢問。

聆聽

▲聆聽的重要性

1、尊重對方，給對方信心，得到心理滿足。

2、對方陳述越多，可引發(fā)共鳴的機(jī)會增多，透露的資料就更齊全。

3、得到的資訊越多，越容易對癥下藥，找到對方與本企業(yè)產(chǎn)品相關(guān)的某些利益的一致意見。

4、對方可以被感覺到被理解的愉悅，從而拉近了雙方心理距離，產(chǎn)生信任。

5、可以有更多的思考時間，以便綜合分析，從容應(yīng)對。

▲聆聽的方式

聆聽是根據(jù)客戶陳述的內(nèi)容、語氣以及環(huán)境變化，相應(yīng)運(yùn)用態(tài)度、動作及簡練語言等，使客戶受到某種啟發(fā)而愿意繼續(xù)陳述的一種溝通方式。

1、共鳴法：讓客戶感覺到你理解他、能體會、關(guān)心他的感受，從而增強(qiáng)信任感，愿意說出一些更重要的信息。

2、鼓勵法：讓他感覺你很有興趣聽，促使他繼續(xù)說出更多有用的信息。

3、目標(biāo)法：插入引子，技巧地誘導(dǎo)客戶重點(diǎn)述說你所需要的信息。▲聆聽的技巧

1、保持合適距離，身子微前傾，面對客戶，手自然交叉于膝上成輕撫椅子扶手，微笑注視對方，保持眼神互動。

2、用易懂的身體語言或間短言語等方式，讓客戶感覺到你認(rèn)同或理解他的觀點(diǎn)，3、用足夠的耐心保持你聆聽的興趣，不可讓客戶覺得你是在勉強(qiáng)聽講。

4、注意客戶每個字、句的用法及語氣，領(lǐng)悟真正含義。

5、不打斷客戶的講話，對異議不急于解釋。

6、留意觀察其身體語言透露的玄機(jī)。

7、最好有做筆記的習(xí)慣。

8、充分理解客戶陳述的內(nèi)容，歸納總結(jié)，再適時回答。

▲陳述的技巧

1、答話及時，不可太快，也不可太慢，保持輕松。

2、多用日常用語，少用專業(yè)臺詞或生疏字眼。

3、語氣不卑不亢，語調(diào)適中。

4、內(nèi)容簡單明了，表達(dá)清晰易懂。

4、有適宜的包容性。

5、適當(dāng)引經(jīng)據(jù)典。

6、恰到好處地運(yùn)用身體語言。

7、若有可能，可充分借助聲像設(shè)備。

8、陳述的內(nèi)容應(yīng)能促進(jìn)拜訪目標(biāo)達(dá)成。

9、陳述方法：用詞應(yīng)根據(jù)對方素質(zhì)、你自己身份及周圍環(huán)境來決定，要確定能讓對 方領(lǐng)悟—而不是認(rèn)為你自己的水準(zhǔn)肯定能夠理解。

10、適時贊美對方，有助于談話氛圍更融洽。

11、要充分自信和熱誠。

12、溝通應(yīng)該是雙方的，要引導(dǎo)對方參與并持肯定態(tài)度。

13、若在場人數(shù)較多，應(yīng)以主談對象為主，再根據(jù)周圍其他人的身份與他們適當(dāng)交 談，表示尊重，不可因冷落了某個人而造成反作用力（可能當(dāng)面或背后進(jìn)行）。

2、不可觸犯客戶的自尊，面子常常比利益更重要。

3、氛圍的融洽對結(jié)果的影響很大，要注意營造和維持一個和諧的、積極的氣氛。

4、不要使用對方難懂的語言（專業(yè)用語、生疏詞、夾雜外語單詞等）。

5、不要自顧自的夸夸其談，或過分賣弄文采，而招致反感。

6、在場人員較多時，非不得已，不要與其中某個人使用他聽不懂的方言交談。

7、不要夸大和隨意承諾，避免反彈。

8、若引用資料，則資料可信度要高，可別自己都不信。

9、最好別用粗話。成交

▲成交跡象（因人而異）

1、點(diǎn)頭、摸下巴等有利的身體語言。

2、明顯加強(qiáng)關(guān)注。

3、再次翻閱資料。

4、要求看協(xié)議或單據(jù)。

5、表達(dá)反饋。

6、表達(dá)需求或提出條件。

▲成交技巧

1、排除法

鎖定目標(biāo)，將異議一一排除，促成一致意見。

2、選擇法

提供兩個肯定答案的有利建議，讓客戶感覺到被尊重，從而做出決定。

3、動作法

作出某些假設(shè)已經(jīng)成交的動作，如擺出協(xié)議、單據(jù)、掏出筆等。

4、引導(dǎo)法

對十分無主見或還在猶豫不決的客戶，針對某種利益誘惑其下決心。

5、交換法

以某一方面的讓步作為成交的代價(jià)。

6、分析法

運(yùn)用數(shù)據(jù)或可以理解的論據(jù)說明成交的可行性。

7、警示法

說明優(yōu)惠的期限或交易被競爭對手得到的后果。

8、直入法

提供一個對方肯定接受、而對我方有利的或者已無法退步的肯定性建議，由客戶決定。

成功銷售的步驟 ▲充分的準(zhǔn)備工作

1、資料：與本次拜訪有關(guān)的各種材料，如客戶資料，產(chǎn)品介紹、上次拜訪記錄以及價(jià)格表等。

2、物料：地圖、名片、筆、筆記本以及宣傳資料等。

3、儀容：儀表符合自己身份以及適合于見面的客戶、場所。

4、精神狀態(tài)：精神飽滿、信心十足、心態(tài)平穩(wěn)。

5、預(yù)約：根據(jù)對客戶的了解，決定是否預(yù)約，預(yù)約方式，確定時間、地點(diǎn)。

▲營造良好的開端

1、運(yùn)用開場白的技巧營造友好的氣氛。

2、扼要說明此行的目的、議程。

3、概述對方的利益。

4、征詢客戶的意見。

5、當(dāng)發(fā)現(xiàn)客戶人太多、客戶心情惡劣或者其他確不適合拜訪的情況時，考慮另約 時間再訪。

▲與客戶溝通，了解情況，確定需求。

1、運(yùn)用詢問和聆聽的技巧，進(jìn)行資料收集。

2、圍繞有利于讓客戶朝著達(dá)成拜訪目的方向思考的話題，進(jìn)行市場分析和感情交流。

3、細(xì)心分析客戶的言語、表情和動作、歸納、判斷他的真正需求。

4、若客戶發(fā)現(xiàn)不了利益，就成為客戶分析市場預(yù)期，提供成功事例，為他建立需求。

5、對利益的分析重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到客戶可以接受的那些需求。

6、及早發(fā)現(xiàn)各種可能出現(xiàn)的異議，避免其發(fā)生或及時處理。

7、基于你的音效溝通，獲得客戶初步信任。

8、掌握火候，準(zhǔn)備開始展示我們可提供的利益方案。

▲向該客戶提供及說明可以滿足其全部或主要需求的利益方案。

1、運(yùn)用陳述的技巧，將利益化成具體、明確的數(shù)據(jù)或依據(jù)向客戶說明。

2、要充滿自信—千萬別讓客戶感覺連你自己都不信。

3、表達(dá)要簡潔、清晰、明了。

4、合理結(jié)合語言、身體動作、表情、影視設(shè)備及書面資料等各種有利于客戶明白的方式；但要記住，陳述的人才是主角，而不是什么先進(jìn)設(shè)備。

▲請記住：沒有一種產(chǎn)品可以滿足所有客戶的全部需求。

▲強(qiáng)調(diào)利益，展開說服

1、通過邏輯推理或運(yùn)算，證明我們提供的利益方案可以滿足其全部或主要需求。

2、利用說明材料、相關(guān)證明或成功范例等，提高可信度。

3、突出符合其需求的利益點(diǎn)，重點(diǎn)闡述。

4、請記住：沒有那筆生意值得以犧牲商譽(yù)為代價(jià)。

5、如果客戶沒有表現(xiàn)成交的跡象，那就得重新分析。

5.1、是否對客戶的真正需求判斷錯誤，如果是，就趕緊提供新建議。5.2、要是本次交易確實(shí)難以滿足客戶基本利益需求為下次合作鋪好路。

▲采取行動，促成協(xié)議

1、觀察成交跡象，運(yùn)用成交技巧，促成協(xié)議。

2、建議的方法應(yīng)是該客戶最容易接受的。

3、不要為某些無關(guān)緊要的資料暫時確失而影響成交，那些資料往往可以通過后再不齊。

4、并不是一定要經(jīng)歷前五個步驟才可以成交，當(dāng)有跡象證明可以滿足我們的拜訪目 標(biāo)時，應(yīng)立即抓住機(jī)會。

5、達(dá)成協(xié)議只是我們成功的開始，促成迅速執(zhí)行協(xié)議才是關(guān)鍵，各種后續(xù)支持的及時到位才是保障。

6、生意不成仁義在：不管結(jié)果如何，以自信、豁達(dá)、熱情、誠摯的方式結(jié)束拜訪，為下次拜訪打下基礎(chǔ)，才是做長久生意的方法。

第二篇：房地產(chǎn)銷售人員實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)手冊

房地產(chǎn)銷售人員實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)手冊

概

述

售樓員正參與到一個特殊的服務(wù)行業(yè)，并成為房地產(chǎn)營銷推廣中不可忽視的構(gòu)成組件。從城市地區(qū)到內(nèi)地二、三線城市的房地產(chǎn)營銷推廣過程中，售樓員的崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、過程監(jiān)控及效果評估等已成為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，并逐漸完善。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日趨理性、競爭日益激烈的時代里，售樓員的工作性質(zhì)和重要性正發(fā)生著變化。那么，作為營銷推廣中的主角售樓員自身應(yīng)怎樣定位？其本身所起的作用和工作職責(zé)又該如何鑒定？

第一節(jié)

我是誰—售樓員的定位

一、公司形象的代表

進(jìn)入新理想公司，你對這家公司的形象感覺如何？

最初，你對公司形象的了解大概是從閱讀簡介開始，或與公司職員聊天，從對話中漸漸形成對這家公司的感覺。當(dāng)你第一次來公司時，你對公司的印象相信是來自接待人員的應(yīng)對及這棟建筑物的內(nèi)部裝修、職員的服裝、辦公室內(nèi)的氣氛等。但使你對公司的印象最深刻的是與你會晤的那個人。無論那間公司有多大，員工有多少，你也只能從接待員及與你會晤的兩三個人那里得來的印象評價(jià)整家公司，如果你獲得好的禮遇，當(dāng)然你會對這家公司產(chǎn)生好感。

人們常說：“職員制造公司”，職員是公司的財(cái)產(chǎn)，所以，不單只老板才代表公司，每一個員工都代表著公司。你的待客態(tài)度、電話應(yīng)對或寄給其它公司的信件和傳真等代表著公司。如果你任意胡為，可能會引致很壞的后果。

待客態(tài)度不好，可能會被認(rèn)為“那人態(tài)度惡劣”或沒有常識，甚至可能令對方產(chǎn)生不快的感覺，將交易中止。

作為房產(chǎn)公司的銷售員，直接代表公司面對客戶，其形象也代表著公司形象，服飾的整潔、笑容的甜美、建議的中肯，都會給客戶一個好的印象，增加客戶對公司的信心，拉近雙方的距離。

二、經(jīng)營理念的傳遞者

銷售員要清楚明白自己是公司與客戶的中介，其主要職能是把發(fā)展商的背景與實(shí)力、樓盤的功能與素質(zhì)、價(jià)格政策、促銷優(yōu)惠、服務(wù)內(nèi)容等信息傳遞給客戶，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。

三、客戶購樓的引導(dǎo)者/專業(yè)顧問

購房涉及很多專業(yè)知識，如地段的考察、同類樓盤的比較、戶型格局的評價(jià)、建筑結(jié)構(gòu)的識別、區(qū)位價(jià)值的判斷、住宅品質(zhì)的檢測、價(jià)值的推算、面積的丈量、付款按揭的計(jì)算及合同的簽署、辦理產(chǎn)權(quán)等，每個環(huán)節(jié)都包含了許多專業(yè)的細(xì)致的方面。凡此種種，對于一個缺乏經(jīng)驗(yàn)的消費(fèi)者來說，想從一個門外漢變成一個半懂不懂的購買者并非易事。

所以銷售員要充分了解并利用專業(yè)知識，為客戶提供咨詢的便利與服務(wù)，從而引導(dǎo)客戶購樓。

四、將樓盤推薦給客戶的專家

售樓員要有絕對的信心，并必須做到三個相信：「相信自己所代表的公司」，「相信自己所推銷的產(chǎn)品」，「相信自己的推銷能力」。這樣才能充分發(fā)揮售樓員的推銷技術(shù)。這是因?yàn)椋菏紫龋嘈抛约旱墓尽Ｔ谕其N活動中，售樓員不但代表公司，而且其工作態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、推銷成效直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益、社會信譽(yù)和發(fā)展前景。其次，相信自己能夠完成推銷任務(wù)。這種能力是推銷成功的信心與決心的來源，并能產(chǎn)生動力與熱情。再次，相信自己推銷的產(chǎn)品具有滿足客戶需求的效用。相信自己推銷的產(chǎn)品貨真價(jià)實(shí)，從而也就相信自己的商品可以成功地推銷出去，這樣就可以認(rèn)定自己是推薦樓盤的專家。

五、將客戶的意見向公司反饋的媒介

銷售員作為公司與客戶的中介，除傳遞公司信息外，還需負(fù)起將客戶意見向公司反映的責(zé)任，使公司能及時作出響應(yīng)的修正與處理，建立公司良好的企業(yè)形象。

六、市場信息的收集者

銷售員要有較強(qiáng)的反映能力，應(yīng)變能力與豐富的業(yè)務(wù)知識，對房產(chǎn)市場有敏銳的觸角，這就需要銷售員對房產(chǎn)市場的信息做大量的收集、歸納、分析與總結(jié)工作，如對宏觀房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢的判斷、對區(qū)域市場整體發(fā)展水平的把握、對周邊樓盤與競爭對手優(yōu)劣勢及市場活動的認(rèn)知、對消費(fèi)者購買心態(tài)的把握等，為公司的決策提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)。

第二節(jié)

我面對誰—售樓員的服務(wù)形象

一、售樓員對客戶的服務(wù)

1、傳遞公司的信息

售樓員是發(fā)展商與客戶溝通的橋梁，是客戶直接面對并與之交流的公司代表，是客戶了解發(fā)展商信息的重要媒介。

2、了解客戶對樓盤的興趣和愛好

售樓員通過與客戶的多次接觸與揣摩，對客戶的購樓喜好形成一定的認(rèn)知后，方可投其所好，一槍擊中。

3、幫助客戶選擇最能滿足他們需要的樓盤

發(fā)現(xiàn)真實(shí)需求并有效的解決。平心而論，在你銷售的房子中是否每一套房子都適合客戶呢？在銷售過程中，優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員，在與客戶的問答中，能用一種知覺發(fā)掘客戶的真實(shí)需求，并非常清晰明白地把真正合適的房子推薦給他，并且包括推薦客戶最恰當(dāng)?shù)母犊罘绞降哪芰ΑＲ虼耍蹣菃T應(yīng)根據(jù)顧客的喜好，利用自身的專業(yè)知識，為客戶推薦樓盤內(nèi)最適合他們需要的單位。同時，優(yōu)秀的售樓員要具有理財(cái)?shù)哪芰Γ瑸椴煌目蛻舭才牌洳煌馁Y金流量。

4、想客戶介紹所推薦樓盤的優(yōu)點(diǎn)

售樓員經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)后，結(jié)合樓盤對外銷售的同意說辭和自身的演說才能，在與客戶溝通時，應(yīng)將樓盤的優(yōu)點(diǎn)和價(jià)值充分展示在客戶面前。

5、回答客戶提出的疑問

銷售過程中顧客向售樓員提出詢問是常有的事情，可能會提出樓盤交易上的問題，也可能提出各種與樓盤無關(guān)的問題，如問路、乘車路線、購物等一些生活上的事情。作為一名優(yōu)秀的售樓員應(yīng)該明白，顧客向我們提問，是期望我們?yōu)槠浞?wù)，理應(yīng)以誠相待，做到有問必答，盡量滿足客戶的需求。基于此，售樓員不僅要鉆研本職工作各方面的知識，還要熟悉當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面的情況，如交通、酒店、運(yùn)輸及大中型購物場所等。

6、向客戶介紹售后服務(wù)

購買住宅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，消費(fèi)者須具備各環(huán)節(jié)的專業(yè)知識，在簽署購買合同文本后，還須辦理銀行按揭、繳納稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記或變更等手續(xù)，售樓員應(yīng)將公司的服務(wù)宗旨和售后服務(wù)內(nèi)容詳盡解說，免除客戶購買的后顧之優(yōu)。

7、讓客戶相信購買此樓是明智的選擇

建筑、環(huán)境和質(zhì)量的保證、發(fā)展商雄厚實(shí)力的體現(xiàn)、生活方式的引導(dǎo)、生活素質(zhì)的提升及物業(yè)升值潛力的挖掘等信息，是客戶產(chǎn)生購買決定的重要因素，也是支撐客戶選擇此單位的軟硬件系。

二、售樓員對公司的服務(wù)

1、公司文化的傳播者

售樓員作為公司的形象代表和代言人，是公司經(jīng)營理念和企業(yè)文化的重要傳播途徑。

2、市場信息的提供者

居于市場第一線，與消費(fèi)者最先接觸的售樓員是買方市場信息的集散地。發(fā)展商可通過售樓員獲取第一手市場信息，如消費(fèi)者所需戶型、樓盤功能及價(jià)位等，以便作出準(zhǔn)確的市場定位，為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣等提供先決條件。

3、客戶與公司溝通的橋梁和紐帶

作為企業(yè)與消費(fèi)者之間的橋梁，售樓員應(yīng)該站在消費(fèi)者的立場上，將他們的意見，建議與希望等市場信息傳達(dá)給發(fā)展商，同時，售樓員將發(fā)展商的背景、實(shí)力、經(jīng)營理念、企業(yè)文化等傳播給消費(fèi)者，通過雙向溝通，達(dá)成購買協(xié)議。

第三節(jié)

我的使命—售樓員的工作職責(zé)及要求

一、常規(guī)工作職責(zé)

1、推廣公司形象，傳遞公司信息；

2、積極主動向客戶推薦公司樓盤；

3、按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指引、保持高水平服務(wù)素質(zhì)；

◆ 保持笑容

◆ 保持儀容整潔

◆ 耐心、有禮地向客戶介紹

◆ 積極的工作態(tài)度

4、每月有銷售業(yè)績；

5、保持服務(wù)臺及展場的清潔；

6、及時反映客戶情況；

7、準(zhǔn)時提交總結(jié)報(bào)告；

8、培養(yǎng)市場意識，及時反映競爭對手及同類項(xiàng)目的發(fā)展動向；

9、愛護(hù)銷售物料，包括工卡、工衣等；

10、不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)知識的自我補(bǔ)充與提高；

11、服從公司的工作調(diào)配與安排；

12、嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；

13、嚴(yán)格遵守行業(yè)內(nèi)保密制度。保密制度的建立要求售樓員遵守公司的保密原則，不得直接或間接透露公司客戶資料，不得直接或間接透露公司員工資料，如薪金、傭金等，不得直接或間接透露公司發(fā)展戰(zhàn)略、銷售業(yè)績或有關(guān)公司的業(yè)務(wù)秘密。

二、營業(yè)前準(zhǔn)備工作及售樓部日常工作 服

務(wù)

標(biāo)

準(zhǔn) 目

標(biāo) 避

免 售樓部：

店內(nèi)外保持光線充足，玻璃干凈；

空調(diào)操作正常，空氣流通；

保持銷售資料齊全釘妥，陳列干凈整齊；

寫字臺和柜臺保持整潔；

寫字臺上需整齊地放置應(yīng)用 文具：筆記紙、筆、客戶登記表、銷售資料等。報(bào)到：

準(zhǔn)時上班

閱讀報(bào)章刊物：

售樓部于任何時間一律禁止閱讀報(bào)章刊物。吸煙：

售樓部于任何時間一律嚴(yán)禁吸煙。進(jìn)食：

售樓部任何時間一律禁止于店面進(jìn)食。

舒適完善的服務(wù)環(huán)境，整潔干凈的環(huán)境，便于工作的空間設(shè)施。

做好營業(yè)前準(zhǔn)備，迎接新的一天。

報(bào)章文具凌亂放置，擺設(shè)古怪，桌面亂七八糟；

到處找不到書寫工具或銷售材料；

銷售資料不足，不齊全或散落。

遲到或仍吃早餐。

三、展銷會及其它環(huán)節(jié)工作職責(zé)、要求 類別 工作

基本守則 展銷會

◆利用人多熱烈的氣氛進(jìn)行促銷；

◆完成推銷，清楚解說，簽署認(rèn)購書；

◆對未購買但已接受推銷的客人進(jìn)行記錄及跟進(jìn)；

◆利用展銷會后的優(yōu)惠進(jìn)一步催促客人下定金。

●著裝統(tǒng)一、干凈；

●展場整潔；

●資料齊全； ●盡量掌握意向客戶的資料。

展銷會跟進(jìn)工作

◆對未購買的客人進(jìn)行全面性跟進(jìn)，了解不購買的原因，進(jìn)一步推銷；

◆與客戶服務(wù)部保持聯(lián)絡(luò)，確定客人依期簽署合同及交款。

●確保左右客人都已跟進(jìn)；

●確保所有買家按時簽合同，依時付款。售樓部

◆對來訪者進(jìn)行推銷、跟進(jìn)；

◆對來電者進(jìn)行推銷、跟進(jìn)；

◆保持售樓部及示范單位整潔，進(jìn)行清潔工作，保證售樓部有充分的銷售用料及工具，方便正常運(yùn)作。

●確保所有來訪、來電客人登記及跟進(jìn)；

●確保售樓部及示范單位正常運(yùn)作，整潔明亮。CALL ◆主動到各寫字樓派發(fā)宣傳資料，獲取客戶名片，以便日后跟進(jìn)；

◆每有新單位推出前，主動聯(lián)絡(luò)舊客戶，介紹新單位資料。

●主動去找新客戶，提高銷售額。

第一章

售樓員的基本素質(zhì)

售樓員的職前培訓(xùn)是發(fā)展商營銷推廣環(huán)節(jié)中最為重要的步驟，如何使本公司的售樓員成為房地產(chǎn)優(yōu)秀推銷人員，為樓盤銷售創(chuàng)下良好的業(yè)績，是每一位發(fā)展商和銷售人員最為關(guān)心的問題。因此我們必須把握培訓(xùn)銷售人員的中心環(huán)節(jié)，抓好“一個中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學(xué)會”的培訓(xùn)工作，即：

一個中心即客戶為中心；

兩種能力即應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力；

三顆心即對工作的熱心、對客戶的耐心、對成功的信心；

四條熟悉即熟悉國家政治經(jīng)濟(jì)形式、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉房地產(chǎn)市場行情、熟悉本公司物業(yè)情況；

五必學(xué)會即學(xué)會市場調(diào)查、學(xué)會分析算帳、學(xué)會揣摩客戶心理、學(xué)會追蹤客戶、學(xué)會與客戶交朋友。

具體來講，我們要求售樓員在培訓(xùn)后達(dá)到如下目標(biāo)：掌握房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識、房地產(chǎn)營銷內(nèi)容，培育良好的職業(yè)操守，提夠自身綜合能力及克服行業(yè)本身的痼疾。

第一節(jié)

我要了解的——專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)

售樓員自身素質(zhì)的高與低，服務(wù)技能和服務(wù)態(tài)度的好與壞，是影響發(fā)展商服務(wù)水準(zhǔn)的重要因素之一。因此，售樓員在上崗之前，至少要接受如下基本專業(yè)知識的培訓(xùn)。

一、了解公司

要充分了解發(fā)展商的歷史狀況、獲過哪些榮譽(yù)、房地產(chǎn)開發(fā)與質(zhì)量管理、售后服務(wù)承諾的內(nèi)容、公司服務(wù)理念以及公司未來發(fā)展方向等事項(xiàng)。

二、了解房地產(chǎn)業(yè)與常用術(shù)語

進(jìn)入房地產(chǎn)，不僅要對房地產(chǎn)整體宏觀市場和微觀市場有所了解，還應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢有所認(rèn)知，同時應(yīng)能準(zhǔn)確把握區(qū)域市場動態(tài)和競爭樓盤優(yōu)劣及賣點(diǎn)等信息；另外，與行業(yè)相關(guān)的專業(yè)知識如房地產(chǎn)經(jīng)營知識、金融知識、物業(yè)管理知識、工程建筑基本知識、房地產(chǎn)法律知識及一些專業(yè)術(shù)語如容積率、綠化率、建筑密度、建筑面積、使用面積等詞匯，售樓員不僅要知其然，還要知其所以然。

三、了解顧客特性及其購買心理

由于消費(fèi)者需求個性化，差別化，售樓員應(yīng)該站在顧客的立場去體會顧客的需求和想法，只有充分了解不同消費(fèi)者的購買特性和心理，才能更好地向其提供購買建議。一般來說，顧客購買心理動機(jī)有求實(shí)心理、求新心理、求美心理、求名心理、求利心理、偏好心理、自尊心理、仿效心理、隱秘心理、疑慮心理、安全心理等。

四、了解市場營銷相關(guān)內(nèi)容

樓盤銷售與一般商品銷售有著同構(gòu)型和差異性，售樓員不僅要掌握一般商品營銷的技巧及相關(guān)理論與概念，還要就房地產(chǎn)營銷市場特性的同構(gòu)型與異質(zhì)性進(jìn)行了解，學(xué)習(xí)和轉(zhuǎn)眼房地產(chǎn)的產(chǎn)品策略（product）、營銷價(jià)格策略(price)、營銷渠道策略(place)、促銷組合策略(promotion)等知識。

第二節(jié)

我要培養(yǎng)的—綜合能力要求

一、觀察能力

觀察能力指與人交談時對談話對象口頭語信號、身體語言、思考方式等的觀察和準(zhǔn)確判斷，并對后續(xù)談話內(nèi)容與方式及時修正和改善。

房地產(chǎn)營銷過程是一個巧妙的自我推銷過程，在這個過程中，售樓員應(yīng)采取主動態(tài)度與客戶溝通，在交談的過程中應(yīng)具有敏銳的職業(yè)觀察能力，以判斷下一步應(yīng)采取的行動和措施。

二、語言運(yùn)用能力

語言，是人們思想交流的工具。言為心聲，語為人鏡。售樓員每天要接待不同類型的顧客，主要是靠語言這種工具與顧客溝通和交流，售樓員的語言是否熱情、禮貌、得體，直接影響著自身和公司的形象。如果只是機(jī)械地使用禮貌用語而不帶有任何誠意，只會起到相反的作用，影響顧客對樓盤和服務(wù)的滿意程度。因此，售樓員在接待顧客時，必須要講究語言藝術(shù)，提高使用接待用語的頻率，主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ◆態(tài)度要好，有誠意 ◆要通俗易懂

◆要突出重點(diǎn)和要點(diǎn) ◆要配合氣氛

◆表達(dá)要恰當(dāng)，預(yù)期要委婉 ◆不夸大其詞 ◆語調(diào)要柔和 ◆要留有余地

三、社交能力

社交能力包括與人交往使人感到愉快的能力，處理異議爭端的能力以及控制交往氛圍的能力等。消費(fèi)者形形色色，文化品位、經(jīng)濟(jì)能力、購買心理、個性特征、生活興趣與愛好各不相同，優(yōu)秀的售樓員能充分掌握客戶，憑豐富的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芸焖倥袛嗫蛻舻念愋停⒓皶r調(diào)整銷售策略，始終讓客戶在自己設(shè)定的軌道上運(yùn)行，客戶從進(jìn)門起就像進(jìn)入一個大包圍圈，無形之中被你牽著走，最終幫他作了明智的決定，既讓他體會到你的服務(wù)，又不讓他拖泥帶水，解決問題干脆利落，無后顧之憂。

四、良好品質(zhì)

1、從公司的角度來看

雖然售樓員工作的目的不盡相同，有的是為了收入，有的為了學(xué)習(xí)，有的是處于喜好，有的兼而有之，不論目的是什么，惟有公司的發(fā)展總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，個人的目標(biāo)才能得以圓滿實(shí)現(xiàn)。可以說，售樓處是售樓員進(jìn)行社會聯(lián)系、與各式各樣的“人”交往的媒介，對自我的磨練有很大的幫助。又可以說，售樓處是售樓員鍍金的學(xué)堂，在這里可以增加社會經(jīng)驗(yàn)，為未來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三分之一的企業(yè)經(jīng)理人和私營企業(yè)的老板們曾經(jīng)做過推銷員、促銷員與導(dǎo)購代表等。還可以說，公司為售樓員提供工作，是其生活來源的間接發(fā)放者。既然在售樓處工作可以得到這么多的益處，那么，售樓員就要充分珍惜這一份工作。發(fā)展商喜歡的售樓員一般具備以下優(yōu)良品質(zhì)： ◆積極的工作態(tài)度 ◆飽滿的工作熱情 ◆良好的人際關(guān)系 ◆善于與同時合作 ◆熱誠可靠

◆獨(dú)立的工作能力

◆具有創(chuàng)作性

◆熱愛本職工作，不斷提高業(yè)務(wù)技能 ◆充分了解樓盤知識

◆知道顧客的真正需求

◆能夠顯示出發(fā)展商和樓盤的附加價(jià)值 ◆達(dá)成業(yè)績目標(biāo)

◆虛心向有經(jīng)驗(yàn)的人學(xué)習(xí)◆服從管理人員的領(lǐng)導(dǎo) ◆虛心接受批評 ◆忠實(shí)于發(fā)展商

2、從顧客的角度來看

由于售樓員直接與顧客接觸，其一舉一動、一言一行直接關(guān)系到顧客對發(fā)展商的感受；又因?yàn)轭櫩褪鞘蹣菃T生活來源的直接發(fā)放者，因此，售樓員必須要取得顧客的信賴。不僅如此，從顧客的反應(yīng)里還可以直接獲直發(fā)展商、樓盤和自身的利弊所在。所以，顧客對于發(fā)展商和售樓員來講，其重要性不言而喻。顧客喜歡的售樓員一般都具備以下的特點(diǎn)： ◆外表整潔

◆有禮貌和耐心 ◆親切、熱情、友好的態(tài)度，樂于助人 ◆能提供快捷的服務(wù) ◆能回答所有的問題

◆傳達(dá)正確而準(zhǔn)確的信息 ◆介紹所購樓盤的特點(diǎn)

◆能提出建設(shè)性的意見

◆關(guān)系顧客的利益，急顧客所急 ◆幫助顧客作出正確的樓盤選擇 ◆耐心地傾聽顧客的意見和要求 ◆記住老顧客的偏好

3、銷售人員的任務(wù)與個人素質(zhì)、性格的關(guān)系 銷售人員的任務(wù)

◆有關(guān)個人的素質(zhì)和性格

◆確定未來顧客需要

◆創(chuàng)造力、機(jī)智、想象力、見聞廣、分析技巧 ◆說明樓盤如何配合未來顧客需要

◆語言能力、文字好、知識豐富、熱情 ◆獲得未來顧客的合約

◆說服能力、機(jī)智、堅(jiān)定、博識 ◆處理異議

◆信心、知識、機(jī)智、體諒 ◆激烈競爭情形下之推銷 ◆持久、進(jìn)去精神、信心

◆每日清單、計(jì)劃及催付余款之例行報(bào)告 ◆有條理、誠實(shí)、精細(xì)

◆通過交談與服務(wù)引起顧客好感

◆對人友善、態(tài)度良好、樂于助人、彬彬有禮

總體而言，售樓員所要具有的基本素質(zhì)是：應(yīng)能根據(jù)每一位消費(fèi)者在選購商品時在言行或態(tài)度上的特性，或在交易的短暫過程中，洞察消費(fèi)者的反應(yīng)與需求，并立即作出判斷，進(jìn)而采取有效的應(yīng)對措施。綜合公司與顧客兩方面考慮，要求售樓員在工作中具備以下素質(zhì)： ◆做事的干勁 ◆充沛的體力 ◆敏捷性 ◆參與的熱忱 ◆明明的個性 ◆勤勉性 ◆謙虛

◆良好的記憶力 ◆創(chuàng)造性 ◆易于親近◆責(zé)任感 ◆忍耐性

◆不屈的精神 ◆誠實(shí) ◆自信心 ◆上進(jìn)心 ◆具有愛心 ◆冷靜 ◆洞察力 ◆積極性

雖然以上素質(zhì)是一位優(yōu)秀售樓員應(yīng)具備的，但是，在生活中，沒有任何一個人是十全十美的，所以上述這20條僅供各位參考。但是，售樓員還必須要具備 最基本的前三項(xiàng)素質(zhì)；首先，應(yīng)具有做事的干勁，對于本職工作要能用心去投入；其次，要擁有充沛的體力，擁有一個健康良好的身體，在工作時才能充滿活力；最后，要有參與的熱忱，這樣才能夠在工作中尋找樂趣，為自我成長打下良好的基礎(chǔ)。

第二節(jié)

我要根除的—售樓員應(yīng)克服的痼疾

一次成功的到訪接待，實(shí)際上是一系列銷售技巧，經(jīng)驗(yàn)和政策支持的結(jié)果，是一個系統(tǒng)工程。在這個工程中任何席位處出現(xiàn)問題都會影響到其它方面，而導(dǎo)致失敗或不完全成功，所以，售樓員應(yīng)好好地檢討自己，避免長期不良的銷售方式所養(yǎng)成的痼疾。

一、言談側(cè)重道理

有些售樓員習(xí)慣用書面化、理性的論述進(jìn)行銷售介紹，使客戶感覺其建議可操作性不強(qiáng)，達(dá)成目標(biāo)的努力太過艱難，或根本就與這種人有心理距離，因此常會拒絕購買或拒絕其建議。

二、喜歡隨時反駁

在與客戶的交談中，應(yīng)鼓勵客戶多多發(fā)表自己的見解，了解客戶的需求，并在適當(dāng)時機(jī)表述意見，或提出解決方案。

如果我們不斷打斷客戶談話，并對每一個異議都進(jìn)行反駁，會使我們失去在最適合時間找到客戶真正異議的機(jī)會，而當(dāng)這種反駁不富有建議性提案時，反駁僅僅是一時痛快，易導(dǎo)致客戶惱羞成怒，中斷談話過程，這對于雙方都是很遺憾的。

三、談話無重點(diǎn)

銷售時間是寶貴的，而購買時間亦是寶貴的，我們在銷售介紹時應(yīng)有充分的準(zhǔn)備和計(jì)劃，并反復(fù)申述我們的要點(diǎn)。

如果你的談話內(nèi)容重點(diǎn)不突出，客戶無法察覺或難以察覺你的要求，就無從談起滿足你的要求了，反而會認(rèn)為你對他重視不夠，準(zhǔn)備不足將導(dǎo)致銷售失敗。

四、言不由衷的恭維

對待客戶，我們應(yīng)坦誠相待，由衷地贊同他們對于市場的正確判斷。如果為了討好客戶，以求得到訂單而進(jìn)行華而不實(shí)的恭維，實(shí)在是對上訪的一種輕視，會降低消費(fèi)者對售樓員以及所推樓盤的信任度，亦會在日后承擔(dān)由此帶來的后果。

五、懶惰

成功的銷售不是一項(xiàng)一蹴而成的事業(yè)。在銷售過程中，你會有許多獨(dú)處的機(jī)會，你的主管不會也不可能隨時隨地檢查你的工作，所以，這是對個人自律的一個挑戰(zhàn)，喪失信心、沒有目標(biāo)、孤獨(dú)都有可能造成懶惰，懶惰卻只能帶來更多的更大的失敗。

“天上是不會掉餡餅的”一份辛苦一份甘甜，只有不斷地努力、進(jìn)取，你的業(yè)績才會逐步上升。成功是克服懶惰的最好辦法，自律是克服懶惰的最佳督導(dǎo)。

第二章

售樓員的儀容儀表與行為規(guī)范

第一節(jié)

我穿我戴—售樓員儀容儀表

在日常銷售工作中，無論售樓員是男是女，常會發(fā)生如下的情況： ◆涂抹過多，使用過分鮮艷顏色的化妝品 ◆一雙皮鞋，滿是灰塵

◆一身白色或淺色西裝，零星點(diǎn)綴著油污 ◆伸出的手，指甲縫里塞滿黑泥

◆白色襯衣的衣領(lǐng)、衣袖上的污垢黑的發(fā)亮

◆渾身上下，珠光寶氣，令人眼花繚亂

◆風(fēng)風(fēng)火火地走進(jìn)一位售樓員，頭發(fā)蓬亂，滿頭大汗

第一印象往往是最深刻而長久的，而售樓員留給客戶的第一印象把握在自己手中。我們必須從細(xì)微處著手去建立與客戶相處的信心，并主動創(chuàng)造良好的銷售氛圍。所以，我們要有以下的儀容儀表：

一、男性

1、服飾

必須保持衣裝整齊、干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣，結(jié)正領(lǐng)帶、領(lǐng)結(jié)或領(lǐng)花；西服不宜過長或過短，一般以蓋住臀部為宜，不要露出臀部；襯衫袖口不宜過肥，一般袖口最多到手腕2厘米；襯衫袖口要露出西服袖口3~5厘米，而且應(yīng)扣上紐扣；西服扣子一般是兩個，但只需要扣上面一個（如是三個則只需扣中間一個）；穿西服時應(yīng)穿皮鞋；西裝上衣的口袋原則上不應(yīng)裝東西，上衣領(lǐng)子不要亂別徽章，裝飾以少為宜；衣袋中不要多裝物品；皮鞋要保持干凈、光亮；領(lǐng)帶夾的正確位置是在6顆扣襯衫從上朝下數(shù)第4顆扣的地方，不要有

意把領(lǐng)帶夾暴露在他人視野之內(nèi)。

2、頭發(fā)

頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須，要每天修臉，以無胡須為合格。

男員工可隔日刮臉，但不得化妝。

二、女性

1、服飾

女式西服須做得稍微短些，以充分體現(xiàn)女性腰部、臀部的曲線美；如果是配褲子則可將上裝做得稍微長一些，穿西裝裙時不宜穿花襪子，襪口不要露在褲子或裙子之外。

2、裝飾

女員工要化淡妝，要求粉底不能打的太厚，且要保持均勻，與其皮膚底色協(xié)調(diào)；眼影以上不易被明顯察覺為宜，眼線不要勾畫太重，眼眉要描得自然，原則上以彌補(bǔ)眉型中的輕描為主，不許紋眉或因勾描過重而產(chǎn)生紋眉的效果，涂胭脂以較淡和彌補(bǔ)臉型不足為基本標(biāo)準(zhǔn)，并能使人體現(xiàn)出精神飽滿和具有青春朝氣。不得留指甲，女員工不得涂色油在指甲上。忌用過多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水。頭發(fā)要常洗，上班前要梳理整齊，可加少量頭油，保證無頭屑。

三、整體要求

1、每天都要刷牙漱口，提倡飯后漱口。上班前不得吃有異味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有贓物。

2、在為客戶服務(wù)時，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人服務(wù)。

3、提倡每天洗澡，換洗衣物，以免身體上發(fā)出汗味或其它異味。

4、辦公桌和接待桌上不宜擺放過多物品，凡是客人能夠看見的地方都要時刻保持整潔。

第二節(jié)

我言我行—售樓員行為舉止

一、站姿

1、軀干：挺胸、收腹、緊臀、頸項(xiàng)挺直、頭部端正、微收下頜。

2、面部：微笑、目視前方。

3、四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開，手指落在腿側(cè)褲縫處。特殊營業(yè)場所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。

二、坐姿

1、眼睛目視前方，用余光注視座位。

2、輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動作太大引起椅子亂動乃發(fā)出響聲。

3、當(dāng)客人到訪時，應(yīng)該放下手中事情站起來相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下。

4、造訪生客時，坐落在坐椅前1/3；造訪熟客時，可落在座椅的2/3，不得靠依椅背。

5、女士落座時，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免做作顯出不雅。聽人說話時，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時間長短和眼部神情。不可東張西望或顯得心不在焉。

6、兩手平放在兩腿間，也不要拖腮、玩弄任何物品或有其它小動作。

7、兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。男士兩腿間距可容一拳，女士兩腿應(yīng)并攏，腳不要踏拍地板或亂動。

8、從座位上展期，動作要輕，避免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。

9、離位時，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。

三、動姿

1、行走時步伐要適中，女性多用小步，切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。

2、行走時上身保持站姿標(biāo)準(zhǔn)。大腿動作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。忌諱挺髖扭臀等不雅動作，也不要在行走時出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。

3、走廊、樓梯等公共信道，員工應(yīng)靠左邊而行，不宜在走廊中間大搖大擺。

4、幾個人同行時，不要并排走，以免影響客人或他人通行。如確需并排走時，并排不要超過3個人，并隨時注意主動為他人讓路，切忌橫沖直撞。

5、在任何地方遇見客人，都要主動讓路，不可搶行。

6、在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進(jìn)。遇見客人或同事，應(yīng)主動退后，并微笑著做出手勢“您先請”。

7、在走廊行走時，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首先應(yīng)說“對不起”待客人閃開時說聲“謝謝”，在輕輕穿過。

8、和客人、同事對面擦過時，應(yīng)主動側(cè)身，并點(diǎn)頭問好。

9、給客人做向?qū)r，要走在客人前二步遠(yuǎn)的一側(cè)，以便隨時向客人解說和照顧客人。

10、行走時不得哼歌曲，吹口哨或跺腳。

11、工作時不得忸怩作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等。不得將任何對象夾于腋下。

12、上班時間不得在營業(yè)場所吸煙或吃東西。

13、注意“三輕”，即說話輕，走路輕，操作輕。

14、社交場合或與特殊客人見面時，可行禮表示尊敬，行禮約20度，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時用右手與對方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓左手上。極特殊場合才行45度鞠躬。行禮完畢要用熱情、友好的柔和目光注視客人.四、交談

1、與人交談時，首先應(yīng)保持衣裝整潔。

2、交談時，用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容。

3、站立或落座時，應(yīng)保持正確站姿與坐姿。切忌雙手叉腰、插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其它物品。

4、他人講話時，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、搔癢、敲桌子等，要做到修飾怡人。

5、嚴(yán)禁大聲說笑或手舞足蹈。

6、在客人講話時，不得經(jīng)常看手表。

7、三人交談時，要使用三人均聽得懂的語言。

8、不得模仿他人的語言、語調(diào)或手勢及表情。

9、在他人后面行走時，不要發(fā)出詭異的笑聲，以免產(chǎn)生誤會。

10、講話時，“請”、“您”、“謝謝”、“對不起”、“不用客氣”等禮貌用語要經(jīng)常使用，不準(zhǔn)講粗言穢語或使用蔑視性和侮辱性的語言。不開過分的玩笑。

11、不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人、不得與客人爭辯，更不允許舉止魯莽和語言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動都必須保持冷靜。

12、稱呼客人時，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐”或“女士”，不知姓氏時，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。

13、幾人在場，在與對話者談話時涉及在場的其它人時，不能用“他”指他人，應(yīng)稱呼其名或“某先生”或“某小姐或女士”

14、無論任何時刻從客人手中接過任何物品，都要說“謝謝”，對客人造成的任何不便都要說“對不起”；將證件等遞還給客人時應(yīng)予以致謝，不能將證件一聲不吭地扔給客人或是扔在桌面上。

15、客人講“謝謝”時，要答“不用謝”或“不用客氣”，不得毫無反應(yīng)。

16、任何時候招呼他人均不能用“喂”。

17、對客人的問詢不能回答“不知道”，確不清楚的事情，要先請客人稍候，再代客詢問；或請客人直接與相關(guān)部門或人員聯(lián)系。

18、不得用手指或筆桿為客人指示方向。

19、在服務(wù)或打電話時，如有其它客人，應(yīng)用點(diǎn)頭和眼神示意歡迎、請稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無所表示而冷落客人。

20、如確有急事或接電話而需離開面對的客人時，必須講“對不起，請稍候”并盡快處理完畢。回頭再次面對客人時，要說“對不起，讓你久等了”不得一言不發(fā)就開始服務(wù)。

21、如果要與客人談話，要先打招呼，如正逢客人在與別人談話時，不可湊前旁聽，如有急事需立即與客人說時，應(yīng)趨前說“對不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”如蒙客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。

22、談話中如要咳嗽或打噴嚏時，應(yīng)說“對不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時盡可能用手帕遮住。

23、客人來到公司時，應(yīng)講“歡迎您光臨”送客時應(yīng)講“請慢走”或“歡迎您下次光臨”。

24、說話時聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢，音量要適中。

25、所有電話，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。

26、接電話時，先問好，后報(bào)項(xiàng)目名稱，再講“請問能幫您什么忙？不得搗亂次序，要帶著微笑的聲音去說電話。

27、通話時，手旁須準(zhǔn)備好筆和紙，記錄下對方所講的要點(diǎn)，對方講完時應(yīng)簡單復(fù)述一遍以確認(rèn)。

28、通話時，若中途需要與人交談，要說“對不起“，并請對方稍候，同時用手捂住送話筒，方可與人交談。

29、當(dāng)客人在電話中提出問訊或查詢時，不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語意不清的回答。不清楚的問題應(yīng)想辦法搞清楚后再給客人以清楚明確的回答，如碰到自己不清楚而又無法查清的應(yīng)回答“對不起，先生，目前還沒有這方面的資料。”

30、如碰到與客人通話過程中需較長時間查詢資料，應(yīng)不時向?qū)Ψ秸f聲“正在查找，請您再稍等一會兒”。

31、通話完畢時，要禮貌道別，如“再見”“謝謝您”“歡迎您到××來”等，并待對方掛斷后再輕輕放下話筒。

32、客人或同事相互交談時，不可以隨便插話，特殊需要時必要先說“對不起，打攪您”

33、對客人的疑難問題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情地詢問，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。

34、客人提出過分要求時，應(yīng)耐心解釋，不可發(fā)火，指責(zé)或批評客人，也不得不理不睬客人，任何時候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥善地處理。

35、全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級、同事時應(yīng)主動打招呼問候。

36、做到講“五聲”既迎客聲，稱呼聲、致謝聲、致謙聲、送客聲、禁止使用“四語”，即蔑視語、煩躁語、否定語和斗氣語。

37、凡進(jìn)入房間或辦公室，均應(yīng)先敲門，征得房內(nèi)主人的同意方可進(jìn)入。未經(jīng)主人同意，不得隨便翻閱房內(nèi)任何東西（文件）。在與上司交談時未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。

第三章

服務(wù)規(guī)范要求

服務(wù)規(guī)范主要是規(guī)定了服務(wù)提供所能達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，對“提供什么服”的問題給出了答案。服務(wù)規(guī)范確定后，售樓員的服務(wù)才有追求的目標(biāo)，發(fā)展商檢查服務(wù)質(zhì)量時也有了衡量的尺度。

與其它服務(wù)行業(yè)有所不同，在狹隘的房地產(chǎn)銷售概念中，來電接待與到訪接待的服務(wù)規(guī)范顯得尤為重要。

第一節(jié)

Call Me—來電接待要求

一、接聽電話禮儀

1、處理接聽電話—接聽電話禮儀 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo) 語言 非語言 避免

紙筆要就手：

辦公臺上要預(yù)備好紙和筆

兩響內(nèi)接聽：

任何電話響兩聲內(nèi)，立即接聽

稱呼來電者：

詢問來電者姓名，經(jīng)常稱呼來電者

快捷專業(yè)電話服務(wù)：

趕緊記下來電者姓名，經(jīng)常稱呼，令對方覺得自己重要（可利用辦公臺上的紙筆，實(shí)時記下）。

早上好！××花園，請問有什么幫到您？

請問先生/小姐怎么稱呼？

擺放整齊；

文具整齊；

立即放下手頭工作；

腰肢挺直：

面帶笑容；

發(fā)音清楚；

精神奕奕；

語氣溫和；

詢問式語氣；

面帶笑容。

文件報(bào)紙和雜物堆放在臺上，并把電話遮蓋著。

電話響的過久無人接聽；

發(fā)覺客人聽不懂自己的語言或購買意欲不強(qiáng)時，語氣立即顯得不耐煩、蔑視

2、處理接聽電話—處理電話禮儀 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo) 語言

非語言 避免

主動幫忙：

如所找的同事不在，可主動替對方簡單了解，盡量提出協(xié)助。

口信：

如客戶認(rèn)為需找某同事而所找的同事沒空閑，應(yīng)找人接聽，并記下來者口信，包括：姓名（先生、小姐、太太）電話號碼、所屬公司及欲留下之口信。復(fù)述口信：

向來電者復(fù)述資料。道別：

向來電者道別。

尊重客戶，交代清楚。

令來電者安心，確保資料準(zhǔn)確。

予以個人化的服務(wù)。

不好意思，“”小姐走開了，我有什么可以幫到您？

“XX”小姐走開了！請問您貴姓呀？請您留下電話，我會請“XX”小姐盡快回復(fù)您。

先生，讓我重復(fù)一遍，您的電話是，想問“XX”小姐昨天落定的單元確認(rèn)沒有。

李先生，我會盡快請“XX”小姐回復(fù)您的電話。

如果有什么問題您可以隨時給我電話，再見！

主動建議，樂意協(xié)助，盡量讓客人得到實(shí)時的解答幫助。詢問式口氣。

預(yù)備好留言紙及筆，除記下來電者資料外，同時應(yīng)記下來電日期和時間。

咬字清晰；

發(fā)音清楚。

待來電者收線后才輕輕放下電話。

推卸責(zé)任，一句不是我負(fù)責(zé)、不清楚，便收線。

一句“她不在”便收線；

隨意寫在報(bào)章雜志上。

含糊不清；

只用“行了”來表示已記下訊息。

催促對方收線；

沒說“再見”便收線；

重力摔下電話；

未確定客戶收線便大聲疾呼。

3、對來電查詢客戶進(jìn)行電話銷售 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo) 語言 非語言 避免

稱呼來電者：

以姓氏稱呼來電者或簡單了解來電者需要。

簡單介紹重點(diǎn)：

介紹項(xiàng)目基本資料，給客戶予初步輪廓（如位置、規(guī)劃等）

明白顧客需要：

辨別顧客購買動機(jī)及關(guān)心點(diǎn)，利用有關(guān)賣點(diǎn)，邀請顧客親自來參觀。

介紹交通路線：

介紹交通路線，讓顧客容易找到位置，以免交通迂回降低購買意欲。

尊重客戶，確保準(zhǔn)確把握客戶要求，令客戶安心，加快解決問題的速度。

予人誠信的服務(wù)；

予人專業(yè)的態(tài)度。

予顧客體貼的服務(wù)，令顧客親臨現(xiàn)場。

予顧客體貼的服務(wù)。

李先生，您想知道×××花園的資料嗎？

我們位于×××，即×××前面，看見整個×××。

李先生想買個100平方米單元自住是吧，××花園檔次比較高，戶型種類較多，有2房至5房的，還有3年免息分期，月供 ￥××起。不如您來現(xiàn)場參觀，我?guī)⒂^樣板房。

您坐××路車，在××站下車；

您坐出租車，在×××賓館前向西轉(zhuǎn)入，路口會見到好大個×××的廣告牌。

確定的口吻。

專業(yè)態(tài)度；

留意客人反應(yīng)；

重要介紹，不忘推銷賣點(diǎn)；

長話短說，以引起對方興趣為大前提。

發(fā)問清晰；

為對方著想。

關(guān)心的口吻； 禮貌的語言； 有條不紊。蔑視的口吻；

粗聲粗氣。

一問一答，不加闡述被動式回答，只作資料提供，不作促銷；

無精打采地回答。

收線算了。

實(shí)時收線，不加解釋。

二、電話接聽重點(diǎn)信息的掌握

1、第一要件

客戶的姓名、地址、聯(lián)系電話等個人背景情況的咨訊。

2、第二要件

客戶能夠接受的價(jià)格、面積、格局等對樓盤具體要求的信息。其中與客戶聯(lián)系方式的確定最為重要。

三、注意事項(xiàng)

1、銷售人員正式上崗前，應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)訓(xùn)練，統(tǒng)一說詞。

2、廣告發(fā)布前，應(yīng)提前了解廣告內(nèi)容，仔細(xì)研究和認(rèn)真應(yīng)對客戶

可能會涉及的問題。

3、廣告當(dāng)天，來電量特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應(yīng)以2—3分鐘為限，不宜過長。

4、廣告發(fā)布當(dāng)天，嚴(yán)禁打廣告電話或條幅電話。

5、電話接聽時，盡量由被動回答轉(zhuǎn)為主動介紹，主動詢問。

6、約請客戶應(yīng)明確具體的時間和地點(diǎn)，并且告訴他，你將專程等候。

7、應(yīng)將客戶來電信息及時整理歸納，與現(xiàn)場經(jīng)理、廣告制作人員 充分溝通交流。第二節(jié)

Visit Me—到訪接待要求

1、對到訪顧客進(jìn)行銷售（招呼客戶入店）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo) 語言 非語言 避免

入店：

顧客入店時，主動與他們打招呼（按不同情況，用不同方式）。

若顧客站在門外觀看或觀望地盤，便出外招呼。如遇熟客（視情況而定），先行接待的售樓員應(yīng)主動接待。

尊重顧客及令顧客感到受重視；

提供超越期望的服務(wù)印象；

與顧客建立長遠(yuǎn)關(guān)系。

早上好！請問有什么可以幫您？

您好！請問是否看樓？讓我介紹一下我們的樓盤好嗎？

請進(jìn)來參觀，讓我介紹一下我們的樓盤！

陳先生，今天休息嗎？考慮如何呀？有什么可以幫到您呢？

眼神接觸、語氣溫和；

點(diǎn)頭微笑；

立即放下手頭的工作，有禮貌的站起來。

穩(wěn)步走出門口；

詢問式語氣；

態(tài)度誠懇；

留意顧客的反應(yīng)；

目光友善、微笑。

以邀請式手勢邀請顧客入店；

主動替顧客推門。

關(guān)心口吻；

微笑、語氣溫和。埋頭工作； 不理顧客； 挑客爭客。

視而不見；

忽略顧客；

默不做聲；

若顧客說“不”時，馬上流露出不悅的神色；

自行離開。

機(jī)械式笑容；

過分熱情；

假裝沒看見。

2、對到訪顧客進(jìn)行銷售（接見客戶）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo) 語言 非語言 避免

到訪：

客戶到訪時，主動與他們打招呼（按不同情況，作不同招呼）。

如遇熟客（視情況而定），先行接待的售樓員應(yīng)主動接待。招呼顧客：

以問題詢問顧客的要求； 主動邀請顧客坐下；

自我介紹及詢問顧客姓名、送上名片。要求客戶做登記。

關(guān)注及留意顧客是否有親友或小朋友陪同，作恰當(dāng)?shù)恼泻簦?/p>

主動提供茶水。

尊重顧客及令顧客感到受重視；

與顧客建立長遠(yuǎn)關(guān)系。

讓顧客有受重視的感覺，使之安心了解樓盤咨訊。

方便跟進(jìn)；

細(xì)心關(guān)注的服務(wù)；為顧客提供細(xì)心的服務(wù)。

早上好！您好？請問有什么可以幫您？

陳先生，選定了哪個單元沒有？

你想看看還有什么單元可選擇，您先坐，我?guī)湍椴椤?/p>

請坐！

我姓“×”，這是我的名片，請問先生怎么稱呼？

陳先生，不介意替我們做個資料登記吧，以方便聯(lián)系。您好，請坐！請先喝杯水。

眼神接觸、語氣溫和；

點(diǎn)頭、微笑；

立即放下手頭的工作，有禮貌的站起身。

關(guān)心口吻；

微笑、語氣溫和；

語調(diào)清晰、肯定，語氣溫和；

點(diǎn)頭示意明白顧客的需要；

有禮貌的邀請；

雙手有禮以名片的正面送上；

有禮地送上登記表和筆。

友善態(tài)度；

眼神接觸。

埋頭工作，不理顧客；

挑客。

機(jī)械式笑容或過分熱情；

裝作沒看見；

態(tài)度輕浮。

讓顧客一直站著；

命令式的語氣。

倒轉(zhuǎn)名片或單手送上；

放在臺上讓顧客自行拿取。

只集中招呼主要的一位顧客，對其身旁的親友不予理會。

3、對到訪顧客進(jìn)行銷售（介紹重點(diǎn)）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo) 語言 非語言

避免

主動介紹：

主動提供銷售資料，介紹項(xiàng)目基本資料，根據(jù)客戶言談內(nèi)容，以確認(rèn)客戶購買意向。

為顧客做分析：

分析不同項(xiàng)目的資料。

明白顧客的需要：

判斷顧客購買動機(jī)（投資或自住）；

主動詢問更多的資料，了解顧客的需要，介紹適合的單元，包括： ◆財(cái)務(wù)預(yù)算

◆面積戶型要求 ◆方向景觀要求 ◆層數(shù)朝向

利用素材、作主動介紹：

多利用銷售資料，模型等輔助介紹，讓客人更易掌握；

細(xì)心聆聽，在適當(dāng)時作出響應(yīng)。

予人誠信的服務(wù)；

提供專業(yè)知識；

細(xì)心關(guān)注服務(wù)；

視客人動機(jī)選擇推薦信息；

銷售重點(diǎn)取向有輕重；

提供專業(yè)知識及關(guān)懷親切的服務(wù)；

掌握顧客心態(tài)，縮窄介紹范圍，作進(jìn)一步有針對性的推介。

讓顧客容易了解有關(guān)資料；

讓顧客感到重視及尊重。

我們的項(xiàng)目在××，是未來的市中心，整個項(xiàng)目共分×期，首期多層已全部入伙。

現(xiàn)在××樓價(jià)大概￥×××，××一些多層項(xiàng)目售￥××，××是未來的市中心，現(xiàn)只售價(jià)約￥××，隨著交通日益方便，樓價(jià)提升空間很大。

考慮自用或是投資保值呢？ 陳先生，想看什么戶型呢？2房或3房？這個單元對著×××，整個綠地面積有××平方米，十分開闊，不清楚陳先生是否經(jīng)常×××？

是啊！這里附近有很多娛樂及購物場所，如××。

一邊說一邊留意客戶的反應(yīng)；

說話時語調(diào)不徐不疾；

以項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)；

專業(yè)的口吻，態(tài)度要誠懇。

專業(yè)態(tài)度；

詳細(xì)分析；

逐一發(fā)問；

詢問式語氣。

以朋友的角度去發(fā)問、溝通；

關(guān)心口吻；

主動介紹有關(guān)優(yōu)點(diǎn)；

如客人未有打算打算，把心目中預(yù)先認(rèn)為好的單元作為試探式介紹，收集意見。

點(diǎn)頭；

適當(dāng)時微笑；

不時作出恰當(dāng)?shù)捻憫?yīng)，如“是”等。

邊說邊弄東西； 心不在焉； 轉(zhuǎn)筆；

以行內(nèi)術(shù)語應(yīng)對。

為了便于銷售，便不理會顧客的要求，把心目中認(rèn)為好的單元硬銷；

主觀、堅(jiān)持自己認(rèn)為優(yōu)質(zhì)的單元；

未能掌握客人考慮的因素，被客人帶著走。

四周張望；

響應(yīng)過多或毫無反映；

客人沒說完，又再問另一個問題；

不耐煩的表情。

4、對到訪顧客進(jìn)行銷售（沿途介紹）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo) 語言 非語言 避免

適當(dāng)距離：

沿途不時留意顧客的反映及保持適當(dāng)?shù)木嚯x；

多作閑談以便了解顧客的需要；

再次強(qiáng)調(diào)好處，并反映其它顧客的意見。進(jìn)入樣板房或單元：

有禮貌的推門，讓買家入內(nèi)；

到達(dá)大廈大堂時，主動與保安員打招呼； 令顧客感到舒適； 令顧客更加安心。

顯示銷售員在任何方面都有專業(yè)水平和禮貌。

這兩座是一期的建筑，已經(jīng)全部入伙了，這是會所，有桌球，游泳池，業(yè)主經(jīng)常來玩，喜歡這里方便。

語氣溫和；

強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)介紹。

邀請式手勢；

點(diǎn)頭，微笑。

距離太遠(yuǎn)；

只顧自己往前行。

嫌麻煩似的借故避開；

敷衍交代；

粗聲喝罵。

5、對到訪顧客進(jìn)行銷售（參觀單位）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)

語言 非語言 避免

與買家保持閑談，以避免出現(xiàn)冷場；

電梯到時，提示在左轉(zhuǎn)或右轉(zhuǎn)。介紹單元：

清楚說明所看單元的布局、面積等；

介紹此單元及另一選擇的好處，以作后備。清楚明白客人購買條件：

介紹樣板房時，簡單的介紹一下樣板房與交樓標(biāo)準(zhǔn)之分別，免招誤會。

建立長遠(yuǎn)關(guān)系及加強(qiáng)顧客購買信心；

提供細(xì)致、貼心的服務(wù)；

顯示專業(yè)水平及對項(xiàng)目程序的熟悉掌握；

提供稱心如意的服務(wù)；

顯示對項(xiàng)目的熟識，增加客戶信心。

提供細(xì)心體貼的服務(wù)；排除任何引起誤會、打擊客人購買欲的機(jī)會。

出電梯右轉(zhuǎn)就是D單元了！

這是D單元，建筑面積有平方米，有間房。

我們的用料全部一級一類，地板是優(yōu)質(zhì)木地板，基本上交樓時跟樣板房完全一樣（除配備的電器以外）。

目光接觸；

溫和語氣；

清楚的指示；

按著開門鍵讓顧客先行。清楚的指示； 清晰發(fā)音；

目光接觸；

語氣溫和；

適當(dāng)?shù)耐ｎD；

留意客人反應(yīng)。

目光接觸；

語氣溫和；

清晰發(fā)音；

留意客人反應(yīng)。

一步當(dāng)先的離開；

指示錯誤；

找錯單元。

喋喋不休；

客有客看，你有你講。

不加解釋；

誤導(dǎo)客人；

喋喋不休。

第四章

現(xiàn)場銷售的基本流程及注意事項(xiàng)

因地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的異質(zhì)性，樓盤具有不可移動、每一個產(chǎn)品都因其地理位置、周邊環(huán)境不同而具有惟一性，因此，在房地產(chǎn)業(yè)的銷售過程中，客戶到訪、售樓接待是其最重要的組成部分。大多數(shù)客戶只有產(chǎn)生參觀現(xiàn)場的沖動后，才能形成購買欲望，在經(jīng)過多次到訪、考察后才能產(chǎn)生購買決定。因此可以說，買樓是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，售樓員只有在這一工程中充當(dāng)專業(yè)的解說員、優(yōu)秀的推銷專家、客戶的購買決策伙伴后，才能贏得客戶最后的購買。

第一節(jié)

迎接客戶

一、基本動作

1、客戶進(jìn)門，每一個看見的銷售人員都應(yīng)主動打招呼“歡迎光臨”，提醒其它銷售人員注意。

2、銷售人員立即上前，熱情接待。

3、幫助客戶收拾雨具，放置衣帽等。

4、通過隨口招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)危私馑鶃淼膮^(qū)域和接受的媒體。

二、注意事項(xiàng)

1、銷售人員應(yīng)儀表端莊，態(tài)度親切。

2、接待客戶或一人，或一主一副，以二人為限，絕對不要超過三人。

3、若不是真正客戶，也應(yīng)照樣提供一份資料，作簡潔而熱情的接待。

4、沒有客戶時，也應(yīng)注意現(xiàn)場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好印象。

第二節(jié)

介紹產(chǎn)品

一、基本動作

1、交換名片，相互介紹，了解客戶的個人咨詢情況。

2、按照銷售現(xiàn)場已規(guī)劃好的線路，配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具，自然而又有重點(diǎn)地介紹產(chǎn)品（著重于地段、環(huán)境、交通、生活配套設(shè)施、樓盤功能、主要建材等的說明）。

二、注意事項(xiàng)

1、側(cè)重強(qiáng)調(diào)本樓盤的整體優(yōu)勢。

2、用自己的熱忱與誠懇感染客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系。

3、通過交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需求，并據(jù)此迅速制定自己的應(yīng)對策略。

4、當(dāng)客戶超過一人時，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互間的關(guān)系。

第三節(jié)

購買洽談

一、基本動作

1、倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在銷售桌前入座。

2、在客戶未主動表示時，應(yīng)該立刻主動地選擇一戶作試探性介紹。

3、根據(jù)客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎(chǔ)上，作更詳盡的說明。

4、針對客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。

5、適時現(xiàn)場購買氛圍，強(qiáng)化其購買欲望。

6、在客戶對產(chǎn)品有70%的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。

二、注意事項(xiàng)

1、入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅的便于控制的空間范圍內(nèi)。

2、個人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時應(yīng)對客戶的需要。

3、了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問題點(diǎn)。

4、注意與現(xiàn)場同事的交流與配合，讓現(xiàn)場經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。

5、注意判斷客戶的誠意、購買力和成交概率。

6、現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候。

7、對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)含有夸大、虛構(gòu)的成分。

8、不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報(bào)經(jīng)現(xiàn)場經(jīng)理通過。

第四節(jié)

帶看現(xiàn)場

一、基本動作

1、結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走邊介紹。

2、按照戶型圖，讓客戶切實(shí)感覺自己所選的戶型。

3、盡量多說，讓客戶始終為你所吸引。

二、注意事項(xiàng)

1、帶看工地的路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔與安全。

2、囑咐客戶戴好安全帽，帶好其它隨身物品。

第五節(jié)

暫未成交

一、基本動作

1、將銷售海報(bào)等資料備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。

2、再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其作義務(wù)購房咨詢。

3、對有意的客戶再次約定看房時間。

4、送客至大門外或電梯間。

二、注意事項(xiàng)

1、暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。

2、及時分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案。

3、針對暫未成交或未成交的原因，報(bào)告現(xiàn)場經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。

第六節(jié)

填寫客戶資料表

一、基本動作

1、無論成功與否，每接待完一組客戶后，立刻填寫客戶資料表。

2、填寫重點(diǎn)：

◆客戶的聯(lián)絡(luò)方式和個人資料； ◆客戶對樓盤的要求條件； ◆成交與未成交的真正原因。

3、根據(jù)客戶成交的可能性，將其分類為：

A、很有希望；B、有希望、C、一般；D、希望渺茫等四個等級，以便日后有重點(diǎn)地追蹤訪詢。

4、一聯(lián)送交現(xiàn)場經(jīng)理檢查并備案建檔，一聯(lián)自己留存，以便日后追蹤客戶。

二、注意事項(xiàng)

1、客戶資料表應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。

2、客戶資料表是銷售員的聚寶盆，應(yīng)妥善保存。

3、客戶等級應(yīng)視具體情況，進(jìn)行階段性調(diào)整。

4、每日或每周，應(yīng)由現(xiàn)場銷售經(jīng)理定時召開工作會議，依客戶資料表檢查銷售情況，并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。

第七節(jié)

客戶追蹤

一、基本動作

1、繁忙間隙，按客戶等級與之聯(lián)系，并隨時向現(xiàn)場經(jīng)理口頭匯報(bào)。

2、對于A、B等級的客戶，銷售人員應(yīng)將其列為重點(diǎn)對象，保持密切聯(lián)系，調(diào)動一切可能條件，努力說服。

3、將第一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷。

4、無論最后是否成交，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫忙介紹客戶。

二、注意事項(xiàng)

1、追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。

2、追蹤客戶要注意時間的間隔，一般以兩三天為宜。

3、注意追蹤方式的變化：打電話，寄資料，上門拜訪，邀請參加促銷活動，等等。

4、兩人或兩人以上與同一客戶有聯(lián)系時，應(yīng)該相互通氣，統(tǒng)一立場，協(xié)調(diào)行動。

第八節(jié)

成交收定

一、基本動作

1、客戶決定購買并下定金時，利用銷控對答來告訴現(xiàn)場經(jīng)理。

2、恭喜客戶。

3、視具體情況，收取客戶小定金或大定金，并告訴客戶對買賣雙方的行為約束。

4、詳盡解釋定單填寫的各項(xiàng)條款和內(nèi)容：

總價(jià)款欄內(nèi)填寫房屋銷售的表價(jià)；定金欄內(nèi)填寫實(shí)收金額，若所收的定金為票據(jù)時，填寫票據(jù)的詳細(xì)資料；若是小定金，與客戶約定大定金的補(bǔ)足日期及應(yīng)補(bǔ)足金額，填寫于定單上；與客戶約定簽約的日期及簽約金額，填寫于定單上；折扣金額及付款方式，或其它附加條件于空白處注明；其它內(nèi)容依定單的格式如實(shí)填寫。

5、收取定金，請客戶、經(jīng)辦銷售人、現(xiàn)場經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。

6、填寫完定單，將定單連同定金送交現(xiàn)場經(jīng)理點(diǎn)收備案。

7、將定單第一聯(lián)（客戶聯(lián)）交客戶收妥，并詳細(xì)告訴客戶于補(bǔ)足或簽約時將定單帶來。

8、確定定單補(bǔ)足日或簽約日，并詳細(xì)告訴客戶各種注意事項(xiàng)和所需帶齊的各類證件。

9、再次恭喜客戶。

10、送客至大門外或電梯間。

二、注意事項(xiàng)

1、與現(xiàn)場經(jīng)理和其它銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣氛。

2、正式定單的格式一般為一式四聯(lián)：定戶聯(lián)、公司聯(lián)、工地聯(lián)、財(cái)會聯(lián)。（注意各聯(lián)各自應(yīng)該所被持有的對象）

3、當(dāng)客戶對某套單元稍有興趣或決定購買但未帶足足夠的定金時，鼓勵客戶支付小定金是一個行之有效的辦法。

4、小定金金額不在于多，三四百元至幾千元均可，其主要目的是使客戶牽掛我們的樓盤。

5、小定金保留日期一般以三天為限，時間長短和是否退還，可視銷售狀況自行掌握。、6、定金（大定金）為合約的一部分，若雙方任意一方無故毀約，都將以原定金金額予以賠償。

7、定金收取金額的下限為1萬元，上限為房屋總價(jià)款的20%。原則上定金金額多多益善，以確保客戶最終簽約成交。

8、定金保留日期一般以7天為限，具體情況可自行掌握，但過了時限，定金可沒收，所保留的單元將自由介紹給其它客戶。

9、小定金與大定金與合同簽約日之間的時間間隔應(yīng)盡可能的短，以防各種節(jié)外生枝的情況發(fā)生。

10、折扣或其它附加條件，應(yīng)報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理同意備案。

11、定單填寫完后，再仔細(xì)檢查戶別、面積、總價(jià)、定金等是否正確。

12、收取的定金須確定點(diǎn)收。

第九節(jié)

定金補(bǔ)足

一、基本動作

1、定金欄內(nèi)填寫實(shí)收補(bǔ)足金額。

2、將定金補(bǔ)足日及應(yīng)補(bǔ)金額欄劃掉。

3、再次確定簽約日期，將簽約日期和簽約金額填寫與定單上。

4、若重新開定單，大定金定單依據(jù)小定金定單的內(nèi)容來填寫。

5、詳細(xì)告訴客戶簽約日的各種注意事項(xiàng)和所需帶齊的各類證件。

6、恭喜客戶，送至大門外或電梯間。

二、注意事項(xiàng)

1、在簽約補(bǔ)足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并做好準(zhǔn)備。

2、填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價(jià)、定金等是否正確。

3、將詳盡情況向現(xiàn)場經(jīng)理匯報(bào)備案。

第十節(jié)

換房

一、基本動作

1、定購房屋欄內(nèi)，填寫換房后的戶型、面積、總價(jià)。

2、應(yīng)補(bǔ)金額及簽約金，若有變化，以換房后的戶型、面積為主。

3、于空白處注明哪一戶換到哪一戶。

二、注意事項(xiàng)

1、填寫完畢后，再次檢查戶別、面積、總價(jià)、定金、簽約日等是否正確。

2、將原定單收回。

第十一節(jié)

簽定合約

一、基本動作

1、恭喜客戶選擇我們的房屋。

2、驗(yàn)對方身份證原件，審核其購戶資格。

3、出示商品房預(yù)售示范合同文本逐條解釋合同的主要條款：

轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；房地產(chǎn)的位置、面積、四周范圍；土地所有權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì)；房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；房地產(chǎn)支付日期；違約責(zé)任；爭議的解決方式。

4、與客戶商討并確定所有內(nèi)容，在職權(quán)范圍內(nèi)作適當(dāng)讓步。

5、簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時相應(yīng)抵扣已付定金。

6、將定單收回，交現(xiàn)場經(jīng)理備案。

7、幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。

8、登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交客戶。

9、恭喜客戶，送至大門外或電梯間。

二、注意事項(xiàng)

1、示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。

2、事先分析簽約時可能發(fā)生的問題，向現(xiàn)場經(jīng)理報(bào)告，研究解決的辦法。

3、簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管。

4、簽合同最好由購房戶自己填寫具體條款，并一定要其本人簽名蓋章。

5、由他人代理簽約，戶主給予代理人的委托書最好經(jīng)過公證。

6、解釋合同條款時，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶的立場，讓其有認(rèn)同感。

7、簽約后的合同，應(yīng)迅速交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核，并報(bào)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案。

8、牢記：登記備案后，買賣才算正式成交。

9、簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。

10、若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間，以時間換取雙方的折讓。

11、及時檢查簽約情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。

第十二節(jié)

退房

一、基本動作

1、分析退房原因，明確是否可以退房。

2、報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級的主管確認(rèn)，決定退房。

3、結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)。

4、將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒浮?/p>

5、生意不在情誼在，送客送至大門外或電梯間。

二、注意事項(xiàng)

1、有關(guān)資金轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，均須由雙方當(dāng)事人簽名認(rèn)定。

2、若爭議無法解決，可申請仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解或人民法院裁決。

第五章

提供超值服務(wù)，注重服務(wù)營銷

有這樣一則寓言：在非洲，有一只羚羊，每天早晨醒來的時候，都意識到：“自己必須比跑得最快的獅子還要快，否則就會被吃掉！”

另外，有一只獅子每天早晨醒來的時候，也會意識到：“自己必須比跑得最快的羚羊跑得再快一些，不然就會餓死！”

自然界的弱肉強(qiáng)食的法則在商界同樣適用，所有的服務(wù)提供者所能做的只有一件事：提供超值服務(wù)，注重服務(wù)營銷。

第一節(jié)

Love Me—超值服務(wù)

一、含義

所謂超值服務(wù)就是所提供的服務(wù)除了滿足顧客的正常需求外，還有部分超出了正常需求以外的服務(wù)，從而使服務(wù)質(zhì)量超過了顧客的正常預(yù)期水平。

在樓盤的銷售過程中，售樓員往往充當(dāng)顧客的專業(yè)顧問，對顧客的相關(guān)疑問會提供解說。甚至有的發(fā)展商會集中舉行專家咨詢活動，讓顧客購買放心樓而無后顧之憂。在這個過程中，服務(wù)本身的價(jià)值已超過樓盤本身，因住宅產(chǎn)品具有鉅額價(jià)值的特性，顧客購買過程中又存在許多繁瑣的程序，售后服務(wù)就顯得尤為重要。

從根本上講，提供超值服務(wù)既是一種“價(jià)格戰(zhàn)”，又是一種“心理戰(zhàn)”。

“價(jià)格戰(zhàn)”就是在不提高服務(wù)價(jià)格的同時，多提供一些額外的服務(wù)，實(shí)質(zhì)上就是變相的降價(jià)；對客戶來講，同樣的價(jià)格可以多享受一些服務(wù)，成本降低了，何樂而不為？

“心理戰(zhàn)”就是變相降價(jià)，由服務(wù)方主動提出，可以充分地顯示服務(wù)方的誠意，也可以借此拉近與顧客的關(guān)系，滿足其心理需求，使顧客獲得較好的貴賓身份感。如以酒店式服務(wù)為主賣點(diǎn)推出的深圳東海花園二期，在現(xiàn)場看樓的整個過程中，由售樓員接待參觀會所后由專業(yè)服務(wù)人員信道接送至樣板間，整個售樓的過程將成功人士的尊貴身份體現(xiàn)得淋漓盡致，使顧客充分感受到生活的舒適與愜意。

二、超值服務(wù)的表現(xiàn)形式

超值服務(wù)的表現(xiàn)可能包括以下一種或幾種方式：

1、站在顧客立場上，給顧客提供咨詢服務(wù)；

2、為顧客提供其所需要的信息；

3、注重感情投資，逢年過節(jié)、寄卡片、贈送小禮品等；

4、主動向顧客尋求信息反饋并提供所需的服務(wù)；

5、實(shí)實(shí)在在地替顧客做一些延伸服務(wù)，使顧客不由自主地體會到所接受服務(wù)的“超值”；

6、在業(yè)務(wù)和道德允許的范圍內(nèi)，為顧客提供一些辦理私人事務(wù)的方便。

例如在酒店業(yè)的服務(wù)管理中，香港某家著名的酒店規(guī)定，凡是直接與客人打交道的服務(wù)員，從門口前臺到餐廳，都應(yīng)有記住客人姓名的本領(lǐng)。對于多次光臨的常客，服務(wù)人員應(yīng)記住他們的偏愛、習(xí)慣和口味。類似的個性服務(wù)管理在保險(xiǎn)業(yè)、汽車業(yè)等行業(yè)中體現(xiàn)的較為明顯，而在房地產(chǎn)業(yè)的銷售推廣中，無論是對樓盤本身的推廣還是對企業(yè)形象的整體宣傳，大多數(shù)發(fā)展商還沒有充分意識到個性服務(wù)的重要性，只有少數(shù)較有知名度和美譽(yù)度的企業(yè)對于客戶檔案的建立和管理較為完善，如地產(chǎn)先鋒萬科《萬客會》的組建及資料的免費(fèi)郵寄等。

第二節(jié)

By Me—服務(wù)營銷

一、概念

所謂“服務(wù)營銷”，是指依靠服務(wù)質(zhì)量來獲得顧客的良好評價(jià)，以口碑的方式吸引顧客，維護(hù)、增進(jìn)與顧客的關(guān)系，從而達(dá)到營銷的目的。

這里所說的顧客是“潛在顧客”、“顧客”、“長期顧客”和“支持者”的統(tǒng)稱。我們可以從下圖中清楚地看到他們各自所在的層次。

利潤最大

支持者D

難度最大

利潤大

長期顧客C

難度大

有利潤

顧客B

有難度

潛在顧客A

顧客可以分成四種類型：

◆“潛在顧客”：指尚未成為“顧客”，但具有這種可能性。

◆“顧客”：使“潛在顧客”變成具有實(shí)際購買力的“顧客”，具有一定難度，從商業(yè)角度看也有一定利潤。

◆“長期顧客”：使“顧客”變成“長期顧客”具有相當(dāng)大的難度，但其利潤也較大。在房地產(chǎn)行業(yè)中特指發(fā)展商已建樓盤的

◆已購房客戶。

◆“支持者”：使“長期顧客”變成“支持者”的難度最大，相應(yīng)也最大。指客戶購房后，因口碑效應(yīng)為發(fā)展商或樓盤作公眾傳播的業(yè)主。

作為房地產(chǎn)發(fā)展商來說，擁有后兩類顧客的數(shù)量越多，則其發(fā)展越穩(wěn)定，越具有長期贏利的潛力。而要想達(dá)到上述目的，就必須借助于“服務(wù)營銷”這一有力工具。

二、服務(wù)營銷的特點(diǎn)

1、服務(wù)營銷與傳統(tǒng)營銷的區(qū)別 服務(wù)營銷 傳統(tǒng)營銷 長期性

關(guān)心全過程的服務(wù)

全員性接觸 較多的承諾 相對困難

整個組織

注重員工的工作主動性 不特別重視服務(wù) 較多關(guān)心產(chǎn)品質(zhì)量本身 側(cè)重于單次銷售 對顧客的承諾有限 相對容易

部分相關(guān)單位

在服務(wù)方面比較被動

2、服務(wù)營銷所具有的特點(diǎn)

◆服務(wù)營銷不局限與專業(yè)的銷售人員，整個組織的任何一個人都是“業(yè)余營銷者”，因?yàn)樗麄兌加袡C(jī)會直接與顧客打交道。

◆服務(wù)營銷中每一個營銷員都是企業(yè)提供服務(wù)的“窗口”，每一個人都應(yīng)充分發(fā)揮主動性，爭取使顧客在一個“窗口”里解決他們的問題。

◆服務(wù)營銷需要高層管理者的大力推廣，因?yàn)樗粌H牽涉到部門配合的問題，更重要的是服務(wù)意識的改變和提高，包括內(nèi)部顧客的處理也是如此。

例如，在售樓過程的保安人員就是全員營銷的體現(xiàn)，保安人員與售樓人員的配合問題、保安人員的素質(zhì)與著裝等，充分體現(xiàn)了發(fā)展商的管理水平與實(shí)力，也從側(cè)面反映了該樓盤素質(zhì)的高低。

這一點(diǎn)在參觀深圳某樓盤時給我們感受頗深。該樓盤一期已售磬，二期仍未開盤，正處于空檔階段，同去的有幾位慕名而來的業(yè)內(nèi)人士，到達(dá)現(xiàn)場后，售樓工作人員已全部放假，保安人員問明來意后，接待我們參觀了現(xiàn)場，并為幾位提供了精美的售樓書和發(fā)展商其它宣傳資料。在參觀的整個過程中，保安人員始終扮演著一位專業(yè)售樓員的角色，除了介紹樓盤本身的信息外，著重強(qiáng)調(diào)發(fā)展商的經(jīng)營理念和服務(wù)宗旨，是公司活生生的廣告板。

三、樹立服務(wù)無小事的觀念

在處理眾多的顧客抱怨中，分析得出的結(jié)果中表明，引發(fā)投訴為數(shù)眾多的原因都是些“小事”。

例如，客人來訪現(xiàn)場已有好幾次了，對樓盤素質(zhì)、戶型布局及配套設(shè)施、售樓接待等有良好的印象，并產(chǎn)生了購買欲望。在其后與售樓員的約談中，售樓員卻因故遲到或著裝不整潔等因素，讓客戶感到受到了較為輕率的怠慢。可以想象的結(jié)果是，客戶的反應(yīng)不會是：“你們所有的服務(wù)中，只有這一點(diǎn)讓人感到美中不足。”相反，客人會說：“你們簡直不把客人放在眼里！”

從以上的情形可以看出，對任何形式的服務(wù)，顧客都會已整體的觀念、全過程的觀念來看待；服務(wù)提供者認(rèn)為“小事一樁”，在顧客的眼中，可能是“舉足輕重”的。因此，有必要提醒售樓員注意：在售樓服務(wù)的過程中，沒有“小事”，任何的工作失誤都會導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的下降，而影響整個公司的形象。顧客在評價(jià)服務(wù)質(zhì)量時，一般會取“糟粕”，舍其“精華”，也即：顧客對整個服務(wù)過程中的薄弱環(huán)節(jié)的印象會嚴(yán)重影響到綜合結(jié)果，他們一般不會把服務(wù)分成若干階段分別加以判斷的，這與“好事不出門，壞事傳千里”以及（木桶）“短板效應(yīng)”的含義類似。

第六章

銷售過程與應(yīng)對技巧

與顧客商談或會晤時，如果你對答題不清或不能準(zhǔn)確表達(dá)自己的意思，很容易引出誤會或麻煩來，使顧客對你的信心產(chǎn)生懷疑，這種情況當(dāng)然十分糟糕。為避免此類情況發(fā)生，你要學(xué)會選用適當(dāng)?shù)难赞o來表達(dá)自己的意思。

說話措辭要小心，切勿使用過分嚴(yán)厲的語言。人與人的交往是很微妙的，只是一兩句不當(dāng)?shù)脑挶憧赡芷茐念櫩团c你之間的感情，待客方面最要緊的是，用恭敬有理的說話方式與顧客交談，不要使對方產(chǎn)生不愉快的感覺。自己想講的話，用有禮貌的言辭清楚利落地說出來。

學(xué)習(xí)說話的技巧，無論是政治家、喜劇演員、還是普通人，都不能缺少這方面的練習(xí)。你的工作工作任務(wù)之一是接待顧客，如果你說話漫不經(jīng)心，會令顧客很不愉快，而你自己還不知怎么得罪了顧客，當(dāng)然也便不會在說話方面有所改進(jìn)。如果能夠掌握說話技巧，自信心自然會增強(qiáng)，成功的機(jī)會就增多了。

多些自我啟發(fā)，說話時多加技巧，加上平時多練習(xí)說話的技巧，說出話來自然會富有情理，語言精練，容易被接受。

第一節(jié)

從心開始—與客戶溝通的一般常識及注意事項(xiàng)

一、區(qū)別對待：不要公式化地對待顧客

為顧客服務(wù)時，你的答語過于公式化或敷衍了事，會令顧客覺得你的態(tài)度冷淡，沒有禮待他們，造成顧客不滿。所以要注意以下幾點(diǎn)：

1、看著對方說話

無論你使用多么禮貌恭敬的語言，如果只是你一個人說個不停，忽略你的顧客，他會覺得很不開心。所以說話時要望著對方。你不看著對方說話，會令對方產(chǎn)生不安。如果你一直瞪者對方，對方會覺得有壓迫感。你要以柔和的眼光望者顧客，并誠意地回答對方的問題。

2、經(jīng)常面帶笑容

當(dāng)別人向你說話，或你向別人說話時，如果你面無表情，很容易引起誤會。在交談時，多向?qū)Ψ绞疽晕⑿Γ銓靼仔θ莸牧α坑卸啻螅坏櫩停阒車娜耍踔聊阕约阂矔X得很快樂。但是如果你的微笑運(yùn)用不當(dāng)，或你的笑容與談話無關(guān)，又會另對方感到莫名其妙。

3、用心聆聽對方說話

交談時，你需要用心聆聽對方說話，了解對方要表達(dá)的信息。若一個人長時間述說，說的人很累，聽的人也容易疲倦，因此，在交談時，適度地互相對答較好。

4、說話時要有變化

你要隨著所說的內(nèi)容，在說話的速度、聲調(diào)及聲音的高低方面做適度的改變。如果像機(jī)械人說話那樣，沒有抑揚(yáng)頓挫是沒趣味的。因此，應(yīng)多留意自己說話時的語調(diào)、內(nèi)容，并逐步去改善。

二、擒客先擒心：獲取顧客的心比完成一單買賣更為重要

不在乎曾經(jīng)擁有（顧客），但求天長地久。曾經(jīng)擁有只能帶來短暫收益，天長地久卻能使你短期及長期利益雙豐收。顧客不是你的“搖錢樹”，顧客是你的好朋友，他將會帶給你一個聚寶盆。每天早上，你應(yīng)該準(zhǔn)備結(jié)交多些朋友。你不應(yīng)向朋友推銷什么，你應(yīng)替他尋找想買的。賣一套房給顧客，和替顧客買一套房是有很大的分別的。顧客喜歡選購而不喜歡推銷。集中注意力去了解顧客的需求，幫助顧客選購最佳的住宅，務(wù)求感到滿意。顧客不是單想買一個物業(yè)，他是希望買到一份安心，一份滿足感，一個好的投資和一份自豪的擁有權(quán)。最高的推銷境界是協(xié)助顧客獲得更輕松、更愉快的生活，可能短暫時間內(nèi)不能獲取更多收益（這可能性不大），但你的感受應(yīng)該十分良好，當(dāng)你習(xí)慣了這個做法，你的收益將會突飛猛進(jìn)。

三、眼腦并用

1、眼觀四路，腦用一方

這是售樓員與客戶溝通時應(yīng)能達(dá)到的境界。密切關(guān)注客戶口頭語、身體語言等信號的傳遞，留意人類的思考方式，并準(zhǔn)確作出判斷，將銷售的五步曲順利進(jìn)行到底。顧客在決定“落定”之前，通常都會找一些借口來推搪，銷售員一定要通過觀察去判斷真與假，不要相信客人推搪的說話，要抓住客戶的心理反應(yīng)，抓住客戶的眼神，要用眼去看、去留意、多用耳去聽。

2、留意人類的思考方式

人類的思考方式是通過眼去看而反應(yīng)到腦的思維，因此我們可利用這一點(diǎn)來加強(qiáng)客人的視覺反應(yīng)，增強(qiáng)其感覺，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意購買感官強(qiáng)的東西，例如：兩人拍拖，男的對女的說“我愛你”，女的可能會沒有什么感覺，若男的再送鮮花來加強(qiáng)其感覺，則女的除了聽到“我愛你”這一句話外，還可以用眼去看到，并加強(qiáng)“我愛你”這句話的可信度。

3、口頭語信號的傳遞

當(dāng)顧客產(chǎn)生購買意思后，通常會發(fā)出如下的口頭語信號：

◆顧客的問題轉(zhuǎn)向有關(guān)商品的細(xì)節(jié)，如費(fèi)用、價(jià)格、付款方式等；

◆詳細(xì)了解售后服務(wù)；

◆對推銷員的介紹表示積極的肯定與贊揚(yáng)；

◆詢問優(yōu)惠程度；

◆對目前正在使用的商品表示不滿；

◆向推銷員打探交樓時間及可否提前；

◆接過推銷員的介紹提出反問；

◆對商品提出某些異議。

4、身體語言的貫徹及運(yùn)用

通過表情語言號與姿態(tài)語言號反映顧客在購買過程中意愿的轉(zhuǎn)換。

5、表情語信號

◆顧客的面部表情從冷漠、懷疑、深沈變?yōu)樽匀淮蠓健㈦S和、◆眼睛轉(zhuǎn)動由慢變快、眼神發(fā)亮而有神采，從若有所思轉(zhuǎn)向明朗輕松；

◆嘴唇開始抿緊，似乎在品位、權(quán)衡什么。

6、姿態(tài)語言信號

◆顧客姿態(tài)由前傾轉(zhuǎn)為后仰，身體和語言都顯得輕松；

◆出現(xiàn)放松姿態(tài)，身體后仰，擦臉攏發(fā)，或者做其它放松舒展等動作； ◆拿起訂購書之類細(xì)看；

◆開始仔細(xì)地觀察商品；

◆轉(zhuǎn)身靠近推銷員，掏出香煙讓對方抽表示友好，進(jìn)入閑聊；

◆突然用手輕聲敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思路，最后定奪。

7、引發(fā)購買動機(jī)

每個顧客都有潛在的購買動機(jī)，可能連他自己都不知道，銷售員的責(zé)任就是“發(fā)掘”這個潛藏的動機(jī)，不要被顧客的外貌及衣著所欺騙，即使他只是買菜經(jīng)過的也可取得這樣的機(jī)會。銷售員切忌認(rèn)為客人無心買樓而采取冷漠或?qū)α⒌膽B(tài)度，并不要等顧客詢問，而是主動招呼，主動引導(dǎo)客人。

四、與客戶溝通時的注意事項(xiàng)

1、勿悲觀消極，應(yīng)樂觀看世界

一個售樓員，每一天都承受著來自公司、客戶、家庭這三個方面的壓力；

一個售樓員，每一天幾乎都是單兵作戰(zhàn)，承受著成功與失敗的喜怒哀樂；

一個售樓員，每一天都竭盡全力做使客戶滿意的事情，而自己的諸多觀點(diǎn)與看法，不可能直接地表達(dá)出來。

所有這些會令售樓員心情欠佳甚至意志消沉。但在與客戶溝通時，必須撇開這些，不可流露出絲毫的消極態(tài)度。否則，別人無法對你產(chǎn)生信心和好感。

2、知己知彼，配合客人說話的節(jié)奏

客人的說話習(xí)慣不同，節(jié)奏有快有慢，你要配合客人的說話節(jié)奏才是上乘之策。事前了解客人的性格也很重要。此點(diǎn)要靠多觀察和勤于積累經(jīng)驗(yàn)。

3、多稱呼客人的姓名

交談中，常說照××先生的意見來說，記著客人的名字，不要出錯。尤其是初次會晤的客人。每一個都喜歡別人記住自己的名字，因此借此可衡量自己在別人心目中的重要性。

4、語言簡練表達(dá)清晰

交談中，如果說話啰嗦，概念模糊，未能表達(dá)清楚意見，會嚴(yán)重影響交涉。所以交談中要注意措辭，用簡練的語言表達(dá)自己的意思，令別人能聽得清楚。

5、多些微笑，從客人的角度考慮問題

輕松的商談氣氛是很重要的，尤其是多些微笑，運(yùn)用幽默的語言，可打破沉默，減少彼此之間的沖突和摩擦。

遇有分歧時，不可立即反駁客人的觀點(diǎn)，應(yīng)首先說“你的建議很好，但可不可以考慮一下以下的意見”，然后說出自己的看法。這樣做，既尊重了對方的建議，又陳述了自己的看法。

6、產(chǎn)生共鳴感

交談時，如果自己的見解能獲得對方的認(rèn)同，是一件樂事。當(dāng)雙方對某一看法產(chǎn)生共鳴時，便會愉快地繼續(xù)話題。反之，如果一方的看法不被認(rèn)同，繼續(xù)交談會顯得很沒趣味，無法進(jìn)行下去。在交談中，適當(dāng)時點(diǎn)頭表示贊同或站在顧客的立場來考慮問題，可增進(jìn)彼此間的感情，對工作幫助很大。細(xì)心找出客人的關(guān)心點(diǎn)和興趣點(diǎn)。

7、別插嘴打斷客人的說話

交談時，如果別人未說完整句話時，便插嘴打斷客人說話，這是很不禮貌的，這會使說話的人不舒服。在聽完對方的話后才回答，可以減少誤會的發(fā)生。

8、批評與稱贊

切務(wù)批評對方的公司或產(chǎn)品，也不要稱贊顧客對手的服務(wù)或產(chǎn)品。多稱贊對方的長處。適當(dāng)?shù)姆Q贊，會令對方難以忘懷；同樣，不經(jīng)意地批評，也可能傷害對方。

9、勿濫用專業(yè)化術(shù)語

與客人交談或作介紹時，多用具體形象的語句進(jìn)行說明，在使用專業(yè)術(shù)語時或作抽象介紹時，可用一些淺出的辦法，如談及綠地面積有10000平方米時，可以告訴顧客綠地面積相當(dāng)于多少個籃球場的大小。

10、學(xué)會使用成語

交談時適當(dāng)使用一些成語，讓人可以感覺到你的素質(zhì)和內(nèi)涵，同時可增加顧客與你交談的欲望。

第二節(jié)

按部就班—與客戶接觸的六個階段

一、初步接觸—第一個關(guān)鍵時刻

初步接觸是要找尋合適的機(jī)會，吸引顧客的注意，并用與朋友傾談的親切語氣和顧客接近，創(chuàng)造銷售機(jī)會。在這個階段，售樓員應(yīng)達(dá)成三個目的：獲得顧客的滿意、激發(fā)他的興趣、贏取他的參與。所以售樓員必須切記，你最初所留下的強(qiáng)烈印象是在你本身的控制范圍內(nèi)的。有三點(diǎn)特別留意：

◆即使是老客戶，也不能因交情深厚而掉以輕心；

◆你不可能將客戶的生意全包了；

◆你雖有售出的東西給客戶，但客戶擁有買與不買的權(quán)利。

1、初次接觸的目的（1）獲得顧客的滿意

一般來講顧客表示滿意的情感及功能有：

情感 功能 1）高興 再現(xiàn) 2）接受 融合 3）驚訝 調(diào)整 4）害怕 防護(hù) 5）期望 探索 例1.接受 融合

一位因孩子沒有養(yǎng)成良好刷牙習(xí)慣而頭痛的母親。看到olal-B兒童顯示型牙刷會立即購買，因?yàn)檫@可以讓孩子產(chǎn)生刷牙的興趣，讓孩子養(yǎng)成刷牙的習(xí)慣。

例2.驚訝

調(diào)整

當(dāng)一個意外因素或事件進(jìn)入我們的意識范圍或活動范圍時，我們就會停下手中的活或改變原有的行為方式，迅速地想弄清楚事情的原委，這會使我們重新調(diào)整自己思維方式和生活方式。

麥當(dāng)勞快餐店首次進(jìn)入中國時，多數(shù)人驚喜地排隊(duì)去品嘗，現(xiàn)在一部分人已接受并習(xí)慣了吃漢堡包、薯?xiàng)l和蘋果派。

所以，當(dāng)所售樓盤擁有全新的概念或高科技的全新產(chǎn)品設(shè)施時，我們應(yīng)學(xué)會培育市場，使客戶自發(fā)地進(jìn)入調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。

（2）激發(fā)他的興趣

在談這個問題時，讓我們先閱讀以下兩個實(shí)驗(yàn)：

實(shí)驗(yàn)一：小阿爾伯特是個11個月的嬰兒，當(dāng)一只小白鼠出現(xiàn)在他面前時，他并不害怕，每當(dāng)他一碰它，敲擊鐵棒，產(chǎn)生使他感到震驚與害怕的聲響，這樣，小阿爾伯特對安全的基本需求就被激活了。

實(shí)驗(yàn)二：19世紀(jì)末期，俄國生理學(xué)家利巴弗洛夫能夠使狗對鈴聲產(chǎn)生條件反射，這是個大家都比較熟悉的實(shí)驗(yàn)，每次搖鈴，就給狗喂食，狗就會分泌唾液。狗已由鈴聲“聯(lián)想”到食物。

我們在每一次接待到訪客戶時，都要帶給客戶一個積極的能給他帶來利益的消息，這樣每一次客戶看到你時都會表現(xiàn)出興奮的狀態(tài)，而你的陳述就比較容易了。利用心理學(xué)的知識來建立客戶的被激發(fā)心理是重要的溝通手段。

（3）贏取客戶的參與

無論前兩個目的表達(dá)是多么成功，如果我們不能贏取客戶的參與，那么，我們會在銷售介紹中遇到較多的拒絕、異議和冷淡，因?yàn)榭蛻舻臐撛谙M(fèi)欲并沒有很好地誘導(dǎo)出來。

有很多種方法可以贏取客戶的參與，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場的個性特征和喜好，策劃與本樓盤市場定位相匹配的活動。例如某些樓盤在內(nèi)部認(rèn)購或開盤等重要節(jié)日舉行客戶參與其中；或在設(shè)計(jì)小區(qū)功能、會所功能及裝修方案時讓客戶參與，溝通客戶所需的設(shè)計(jì)方案；或在樓盤進(jìn)行環(huán)藝園林設(shè)計(jì)時，舉行某些環(huán)藝小品、攝影作品的征集活動，以此贏得客戶的參與，激發(fā)對該樓盤的興趣，擴(kuò)大該樓盤知名度。

2、要求

◆站立姿勢正確，雙手自然擺設(shè)，保持微笑，正向面對客人。

◆站立適當(dāng)位置，掌握時機(jī)，主動與客人接近。

◆與顧客談話時，保持目光接觸，精神集中。

◆慢慢退后，讓顧客隨便參觀。

最佳接近時機(jī)：

◆當(dāng)顧客長時間凝視模型或展板時。

◆當(dāng)顧客注視模型一段時間，把頭抬起來時。

◆當(dāng)顧客突然停下腳步時。

◆當(dāng)顧客目光在搜尋時。

◆當(dāng)顧客與銷售員目光相碰。

◆當(dāng)顧客尋求銷售員幫助時。

3、接近顧客方法：打招呼、自然地與顧客寒暄，對顧客表示歡迎

◆早上好/你好！請隨便看。

◆你好，有什么可以幫忙？

◆有興趣的話，可拿份詳細(xì)資料看看。

4、備注

◆切忌對顧客視而不理

◆切勿態(tài)度冷漠

◆切勿機(jī)械式回答

◆避免過分熱情，硬性推銷。

二、揣摩顧客需要——第二個關(guān)鍵時刻

不同的顧客有不同的需要和購買動機(jī)，在這一時刻，銷售員必須盡快了解顧客的需要，明確顧客的喜好，才能向顧客推薦最合適的單位。

1、要求

◆用明朗的語調(diào)交談

注意觀察顧客的動作和表情，是否對樓盤感興趣。

◆詢問顧客的需要，引導(dǎo)顧客回答，在必要時，提出須特別回答的問題。

◆精神集中，專心傾聽顧客意見。

◆對顧客的談話作出積極的回答。

2、提問

◆你對本樓盤的感覺如何？

◆你是度假還是養(yǎng)老？

◆你喜歡哪種戶型？

◆你要求多大面積？

3、備注

◆切忌以貌取人。

◆不要只顧介紹，而不認(rèn)真傾聽顧客談話。

◆不要打斷顧客的談話。

◆不必給顧客有強(qiáng)迫感而讓對方知道你的想法。

三、處理異議——第三個關(guān)鍵時刻

一般來講，異議是客戶因?yàn)轭檻]、爭論而對計(jì)劃、意見或產(chǎn)品提出反對。因此，在日常銷售過程中，我們一定曾遇到被拒絕或被客戶提出異議的事情。但這并不代表客戶將不購買我們的產(chǎn)品或不接受我們所提供的計(jì)劃和意見，而只表示尚有些顧慮、想法和事情還未滿意地處理。由此可以看出，拒絕不僅不會阻礙銷售，還可以使我們因循客戶的拒絕找到成交的途徑。

這個途徑既復(fù)雜又緊張，歸結(jié)起來就是“擴(kuò)大利益”，客戶所提出的每一個異議也就是在進(jìn)行自我保護(hù)，是自我利益的保護(hù)，他總是把得到的和付出的作比較。在這里你喚起并擴(kuò)大客戶利益就會大大削弱客戶異議的能力。你心理想著客戶的利益，去激發(fā)他的欲望，你就能使客戶信服，對你及你的產(chǎn)品產(chǎn)生信心和興趣，從而成功地使客戶心里裝進(jìn)你的產(chǎn)品，進(jìn)而成交。

1、處理異議的方法

（1）減少發(fā)生異議的機(jī)會

這是最佳的手段。因?yàn)檩^少或沒有拒絕的銷售是每一為售樓員都夢寐以求的。

對于客戶有充分的了解，使我們能預(yù)計(jì)拒絕發(fā)生的可能性。因此，在制定銷售計(jì)劃時，銷售員應(yīng)根據(jù)客戶的情況、需要、條件來剪裁合適的銷售介紹內(nèi)容。

（2）有效處理發(fā)生的異議

買賣雙方本來就是站在不同的立場，發(fā)生爭議是很正常的。有時你會覺得提出意見實(shí)在是無中生有，有時你甚至?xí)岩煽蛻羰遣皇巧焚M(fèi)心思在為難你，故意為交易設(shè)置重大的障礙。你仿佛看到，買主正站在那里，臉上帶著似笑非笑的神色，洋洋得意地注視著你，心里還在想：這下我算是套住你了。這個時候，我們不能一味地去頂撞客戶，否則只能引起他們的反感；也不能全盤肯定顧客的意見，否則也只能使顧客更加相信他們表達(dá)的意見是正確的。怎么辦呢？

你要做的事既不是去肯定也不是去否定顧客的說法，這里需要的是“理解”。我們只有巧妙地回答并有效地處理買主提出的意見，妥善地消除顧客的異議，才能改變他們對你的產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目所持有的看法和態(tài)度，進(jìn)行理性銷售。

◆質(zhì)問法（例）

客戶：這個商品太貴了！

銷售員：你認(rèn)為貴多少？

“是??但是??”法對顧客的意見先表示贊同，用“是??但是??”的說法向顧客解釋。

◆引例法

對客戶的異議，引用實(shí)例予以說服。

◆充耳不聞法

◆資料轉(zhuǎn)換法

這是將顧客的注意力吸引到資料及其它銷售用具方面的方法，也就是用資料；來吸引客戶視線并加以說服。

◆回音式

就如同回音一樣，將對方說過的話完全重復(fù)一次，這也是頗具經(jīng)驗(yàn)和年紀(jì)較大的業(yè)務(wù)員經(jīng)常使用的方法。

2、要求

◆情緒輕松，不可緊張

聽到客戶的意見后應(yīng)保持冷靜，不可動怒或采取敵對態(tài)度，仍需笑臉相迎。

——我很高興你提出意見。

——你的意見十分合理。——你的觀察很敏銳。

◆態(tài)度真誠，注意聆聽，不加阻擾。

認(rèn)同異議的合理，表示尊重，便于客戶接受你的相反意見。

◆重述問題，對顧客意見表示理解

重述并征詢客戶意見，選擇若干問題予以熱忱的贊同。

◆審慎回答，保持親善

沉著、坦白、直爽。

措辭恰當(dāng)，語調(diào)緩和

不可“胡吹”。

◆尊重客戶，圓滑應(yīng)付。

不可輕視或忽略客戶的異議。

不可赤裸地直接反駁客戶。

不可直指或隱指其愚昧無知。

◆準(zhǔn)備撤退，保留后路

◆客戶的異議并非能輕易解決，◆無論分歧多大，都應(yīng)光榮撤退。

只要有正確的態(tài)度，這種改變是不夠的，我們還應(yīng)運(yùn)用恰當(dāng)?shù)姆椒ǚe極地處理異議，巧妙將異議轉(zhuǎn)化成終結(jié)成交的鋪路石。

3、備注

◆不得與顧客發(fā)生爭執(zhí)。

◆切忌不能讓客戶難堪。

◆切忌認(rèn)為客戶無知，有藐視顧客的情緒。

◆切忌表示不滿。

◆切忌強(qiáng)迫客戶接受你的觀點(diǎn)。

四、成交—第四個關(guān)鍵時刻

清楚地向顧客介紹了情況，到現(xiàn)場參觀了樓盤，并解答了顧客的疑

慮，這一刻銷售員必須進(jìn)一步說服工作，盡快促使顧客下決心購買。

1、成交時機(jī)

◆顧客不再提問，進(jìn)行思考時。

◆當(dāng)客戶靠在椅子上，左右相顧突然雙眼直視你，那表明，一直猶豫不決的人下了決心。

◆一位專心聆聽、寡言少問的客戶，詢問有關(guān)付款細(xì)節(jié)問題，那表明該客戶有購買意向。

◆話題集中在某單位時。

◆顧客不斷點(diǎn)頭對銷售人員的話表示贊同時。

◆顧客開始關(guān)心售后服務(wù)時。

◆顧客與朋友商議時。

2、成交技巧

◆不要再介紹其它單位，讓顧客的注意力集中在目標(biāo)單位上。

◆強(qiáng)調(diào)購買會得到的好處，如折扣、抽獎、送禮物等

◆強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠期，不買的話，過幾天會漲價(jià)。

◆強(qiáng)調(diào)單位不多，加上銷售好，今天不買，就會沒有了，◆觀察顧客對樓盤的關(guān)注情況，確定顧客的購買目標(biāo)。

◆進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)該單位的優(yōu)點(diǎn)及對顧客帶來的好處。

◆幫助顧客做出明智的選擇。

◆讓顧客相信此次購買行為是非常正確的決定。

3、成交策略 ◆迎合法

我們的銷售方法與您的想法合拍嗎？

這一方法的前提是：售樓員可以肯定地知道客戶的想法。

◆選擇法

××先生，既然您已找到了最合適自己的樓盤，那么您希望我們何

時落定呢？

在使用提問的方法時，要避免簡單的“是”與“否”的問題。

◆協(xié)商法

我想在公司的客戶名單上也加上您的名字，您認(rèn)為怎樣做能達(dá)到這個目的呢？

◆真誠建議法

我希望與您達(dá)成協(xié)議，我們還需要做哪些方面的努力呢？

如果對方表現(xiàn)出較多的異議，這種方法可幫助售樓員明確客戶的主要異議。

◆角色互換法

◆利用形式法

促銷期只剩一天了，如果今天不能下定，樓盤價(jià)格的提升將給您帶來很大的損失。

4、備注

◆切忌強(qiáng)迫顧客購買。

◆切忌表示不耐煩：你到底買不買？

◆必須大膽提出成交要求。

◆注意成交信號。

◆進(jìn)行交易，干脆快捷，切勿拖延。

五、售后服務(wù)——第五個關(guān)鍵時期

顧客咨詢有關(guān)售后服務(wù)的問題或質(zhì)量時，促銷員應(yīng)耐心聽取顧客意見，幫助顧客解決問題，并根據(jù)問題解決情況，給顧客留下認(rèn)真細(xì)致的服務(wù)印象。

1、要求

◆保持微笑，態(tài)度認(rèn)真。

◆身體稍稍傾前，表示與關(guān)注。

◆細(xì)心聆聽顧客問題。

◆表示樂意提供幫助。

◆提供解決的方法。

2、備注

必須熟悉業(yè)務(wù)知識

◆切忌對顧客不理不睬。

◆切忌表現(xiàn)漫不經(jīng)心的態(tài)度。

六、結(jié)束—第六個關(guān)鍵時期

終結(jié)成交是銷售過程中的自然結(jié)果，在對客戶進(jìn)行銷售介紹時，客戶

一旦暗示他希望獲得你的產(chǎn)品或服務(wù)，銷售員就應(yīng)該立即準(zhǔn)備終結(jié)成交。或者如售樓員發(fā)現(xiàn)雙方的讓步都已經(jīng)達(dá)到極限，無法再取得新的進(jìn)展時，那么就該作出最后的決定——終結(jié)成交。

成交結(jié)束，或結(jié)束整個過程，在這個時刻，應(yīng)向顧客表示道謝，并歡迎隨時到來。

1、要求

◆保持微笑，保持目光接觸。

◆對于未能及時解決的問題，確定答復(fù)時間。◆提醒顧客是否有遺留的物品。

◆讓客人先起身提出走的要求，才跟著起身。

◆目送或親自送顧客至門口。

2、備注

◆切忌匆忙送客。

◆切忌冷落顧客。

◆做好最后一步，以期待來更多的生意。

3、終結(jié)成交后的要點(diǎn)

銷售成功了，成交了。是不是就萬事大吉了呢？其實(shí)，這只是下一次銷售的開始。如果售樓員不能總結(jié)這次銷售成功的原因和經(jīng)驗(yàn)，可能這只是一次偶然或孤立的成功。

售樓員應(yīng)以明白事理的心態(tài)知道，銷售是一個系統(tǒng)工程，從你入行之日起，你的一言一行都影響你的工作，為了給下一次銷售也帶來成功，你不妨在終結(jié)成交之日自問：

在銷售過程中，我是否留意了對價(jià)格的保護(hù)？

在銷售過程中，我是否得到了競爭的情報(bào)？

在銷售過程中，我是否設(shè)法使客戶增加了對自己產(chǎn)品的認(rèn)識？

在銷售過程中，我是否明白知道客戶不需要的是什么？

在銷售過程中，我是否過分注重與客戶的私交？

附：典型銷售介紹的內(nèi)容和步驟

第三節(jié)

循序漸進(jìn)—銷售過程中推銷技巧的運(yùn)用

一、銷售員應(yīng)有的心態(tài)

任何一個推銷專家都必須經(jīng)歷一個從無知到有知、從生疏到熟練的過程，只要正視暫時的失敗與挫折，并善于從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，那么成功終會向你招手。

方法：克服自卑心態(tài)的“百分比定律”。

例：如會見十名顧客，只在第十名顧客處獲得200元定單，那么怎樣對待前九次的失敗與被拒絕呢？請記住：之所以賺200元，是因?yàn)槟銜娏耸櫩退a(chǎn)生的結(jié)果，并不是第十名顧客才讓你賺到200元的，而應(yīng)看成每個顧客都讓你賺了200÷10=20元的生意，因此每次被拒絕的收入是20元，所以應(yīng)面帶微笑，感謝對方讓你賺了20元，只有這樣，你才會認(rèn)真的看待失敗與成功。

1、信心的建立

◆強(qiáng)記樓盤資料

熟練掌握樓盤資料，自然可以對答如流，增強(qiáng)顧客對銷售員的信任，同時銷售員的自我信心亦相應(yīng)增強(qiáng)。

◆假定每位客戶都會成交

銷售員要對每一位到來的顧客假定都會購買，使自己形成一種條件反射，積極地去銷售，從而增大成功率，使銷售員具有成功感而信心倍增。

◆配合專業(yè)形象

人靠衣裝，好的形象能拉近人與人之間的距離，便于對方的溝通。自我感覺良好，自然信心亦會增加，自我發(fā)揮亦會更好。

2、正確的心態(tài)

◆衡量得失

銷售員通常都會遇到被人拒絕或面子上不好過的事情，例如：派發(fā)宣傳單張，遇上拒接的情況，銷售員應(yīng)正確對待該行業(yè)的工作，在遭受拒絕時認(rèn)為自己本身并沒有什么損失，反而增長了見識，學(xué)會在逆境中調(diào)整心態(tài)。

◆正確對待被人拒絕

被拒絕是很普遍的，但銷售員不要讓這表面的拒絕所蒙蔽，當(dāng)顧客只是找借口拒絕，并不是沒有回旋的余地，那就表明還有機(jī)會，銷售員不要輕易放棄，過一段時間可以再跟進(jìn)。

3、面對客戶的心態(tài)及態(tài)度

◆從客戶的立場出發(fā)

“為什么這位客戶要聽我的推銷演說？”所有的推銷是針對客戶的需要而不是你的喜好。銷售員要先了解客人的目的，明確自己的銷售目的：令客人落定，清楚自己的出發(fā)點(diǎn)，并對癥下藥。結(jié)合顧客的情況，介紹他所需，迎合客人的心態(tài)，拉近雙方的距離。

◆大部分人對夸大的說法均會反感

世界上沒有十全十美的東西，銷售員過分的夸張，會引起顧客的不相信和不滿，若對不關(guān)痛癢的不足作及時的補(bǔ)充和說明，做到自圓其說，并幫助 客人作對比，讓客人有真實(shí)感，加深對銷售員的信任感。

4、討價(jià)還價(jià)的心態(tài)技巧

主動提出折扣是否是好的促銷方法

這是一個不太好的促銷方法，因?yàn)樽鳛橐皇值臉潜P，都是明碼標(biāo)價(jià)的，銷 售員如一律放松折扣，則客人就會“吃住上”，不放松反而會促進(jìn)成交，若客人

到最后還是咬緊折扣，可適當(dāng)放一個點(diǎn)，但不要讓他感到容易，要做一場戲，例如打假電話，并一邊打電話一邊迫使客人實(shí)時取錢答應(yīng)“落定”，才給折扣，若客人不夠錢付定金，也不要輕易答應(yīng)客人不足定也可以，再做一番假，讓客人感恩戴德地自覺把身上所有的錢掏盡，才受理他的“落定”。

有些戲是一定要做的，可減少“塌定”情況和減少日后客人刁難事件。

二、尋找客戶的方法

大千世界，人海茫茫，各有所需，應(yīng)如何尋找顧客，才能做到有針對性。

1、宣傳廣告法：廣而告之，然后坐等上門，展開推銷。

2、展銷會：集中展示模型、樣板、聯(lián)絡(luò)雙方感情、抓住重點(diǎn)，根據(jù)需求意向，有針對性地追蹤、推銷。

3、組織關(guān)系網(wǎng)絡(luò)：善于利用各種關(guān)系，爭取他們利用自身優(yōu)勢和有效渠道，協(xié)助尋找顧客。

4、權(quán)威介紹法：充分利用人們對各種行業(yè)權(quán)威的崇拜心理，有針對性的邀請權(quán)威人士向相應(yīng)的人員介紹商品，吸引顧客。

5、交叉合作法：不同行業(yè)的推銷員都具有人面廣，市場信息靈的優(yōu)勢，售樓員可利用這一點(diǎn)加強(qiáng)相互間的信息、情報(bào)的交換，互相推薦和介紹顧客。

6、重點(diǎn)訪問法：對手頭上的顧客，有重點(diǎn)的適當(dāng)選擇一部分直接上門拜訪或約談，開展推銷“攻勢”。

7、滾雪球法：利用老客戶及其關(guān)系，讓他現(xiàn)身說法，不斷尋找和爭取的顧客，層層擴(kuò)展，像滾雪球一樣，使顧客隊(duì)伍不斷發(fā)生擴(kuò)大。

三、銷售五步曲

銷售并不是一件事，而是一個過程：它不是靜止不動的，而是不斷進(jìn)行的。

銷售過程的五個步驟是：建立和諧；引發(fā)興趣；提供答案；引發(fā)動機(jī)；完成交易。

大部分的銷售都會經(jīng)過這五個步驟。也許有些業(yè)務(wù)人員并不需要帶顧客歷經(jīng)所有的步驟，因?yàn)橛行V告已經(jīng)帶領(lǐng)顧客走過走過其中幾個步驟了。不過大致上來說，只要你銷售的產(chǎn)品比一包煙或一盒口香糖重要的話，顧客購買時多少都會經(jīng)歷這五個步驟。

這五個步驟相當(dāng)合理，而且都有心理學(xué)的知識做基礎(chǔ)，因此相當(dāng)有效。

為了使顧客樂于接受你的服務(wù)，你必須給與他們良好的第一印象，并與之建立和諧的關(guān)系。

為了讓客戶持續(xù)保持注意力，你必須引發(fā)他們的興趣。假如他們相信你的服務(wù)會帶給他們許多益處，他們就會感興趣，就會一直注意聽你交談。

之后，你讓顧客相信：接受你的服務(wù)，的確是聰明的抉擇，因?yàn)樗麄兊拇_會從你的服務(wù)中，找到滿足需求的答案。

顧客也許對該樓盤感興趣，也相信你的服務(wù)對他們有好處，但還是不會購買。因此，在你引發(fā)對方興趣之后，也在你說服他相信樓盤的種種賣點(diǎn)之后，你還得使顧客產(chǎn)生購買欲望。如此，你才能把樓盤銷售出去，總而言之，你要引起對方購買的動機(jī)。

雖然對方相信該樓的確如你所說的那么好，也想擁有，但這仍不保證你已取得定單，拖延或遲疑決不是一般人的毛病，因此，你得協(xié)助他們做決定，如此才能使他們付諸行動，達(dá)成交易。

這些方法富有彈性。

你有時可把兩個步驟合并成一個步驟，尤其是建立和諧與引發(fā)興趣這兩個步驟。

五個步驟并非每次都要按照次序進(jìn)行。比如，有警覺性的業(yè)務(wù)人員，很可能在提供解答階段就成交了。

五個步驟并非缺一不可。比如顧客很可能對你的產(chǎn)品已經(jīng)相當(dāng)熟悉，也相信它是優(yōu)良產(chǎn)品。這時，你便可以跳過提供解答的階段。或是偶爾幾次，你們的營銷工作做的很好，廣告本身就已經(jīng)完成了前面四個步驟，因此，顧客只需付諸行動購買。此例子常會出現(xiàn)在汽車交易中。據(jù)估計(jì)，約有65%的汽車不是“被銷售，而是被購買”。

四、促銷成交

1、釣魚促銷法

利用人類需求的心理，通過讓顧客得到某些好處，來吸引他們采取購買行 動。

2、感情聯(lián)絡(luò)法

通過投顧客之所好，幫顧客實(shí)現(xiàn)所需，使雙方有了親合需求的滿足感，而

促發(fā)認(rèn)同感，建立心理兼容的關(guān)系，使買與賣雙方矛盾的心理距離縮小或消除，而達(dá)到銷售目的。

3、動之以利法

通過提問、答疑、算帳等方式，向顧客提示購買商品所給他們帶來的好處，從而打動顧客的心，刺激他們增強(qiáng)購買的欲望。

4、以攻為守法

當(dāng)估計(jì)到顧客有可能提出反對意見，搶在他提出之前有針對性地提出闡述，發(fā)動攻勢，有效的排除成交的潛在障礙。

5、從眾關(guān)連法

利用人們從眾的心理，制造人氣或大量的成交氣氛，令顧客有緊迫感，來

促進(jìn)顧客購買。

6、引而不發(fā)法

在正面推銷不起作用的情況下，可找顧客感興趣的話題展開廣泛的交流，并做出適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和暗示，讓顧客領(lǐng)悟到購買的好處，從而達(dá)成交易。

7、動之以誠法

抱著真心實(shí)意、誠心誠意、沒有辦不成的心態(tài)，讓顧客感受到你的真誠服 務(wù)，從心理上接受你。

8、助客權(quán)衡法

積極介入，幫助顧客將某些比較明顯的利弊加以分析比較，讓顧客充分權(quán) 衡了利大于弊而作出購買的決定。

9、失利心理法

利用顧客既害怕物非所值，花費(fèi)了無謂代價(jià)，又擔(dān)心如不當(dāng)機(jī)立斷，就會“過了這個村就沒這個店”的心理，來提醒、顧客下定決心購買。

10、期限抑制法

推銷員可以利用或制造一些借口或某些原因，臨時設(shè)置一個有效期，讓對方降低期望值，只能在我方的方案范圍內(nèi)和所設(shè)定的期限內(nèi)作出決定。

11、欲擒故縱法

針對買賣雙方經(jīng)常出現(xiàn)的戒備心理和對峙現(xiàn)象，在熱情的服務(wù)中不應(yīng)向?qū)Ψ奖硎尽爸驹诒氐谩钡某山挥亲プΨ降男枨笮睦恚葦[出相應(yīng)的事實(shí)條件，表現(xiàn)出“條件不夠，不強(qiáng)求成交‘的寬松心態(tài)。使對方反而產(chǎn)生不能成交的惜失心理，從而主動迎合我方條件成交。

12、激將促銷法

當(dāng)顧客已出現(xiàn)欲購買信號。但又猶豫不決的時候，推銷員不是直接從正面鼓勵他購買，而是從反面用某種語言和語氣暗示對方缺乏某種成交的主觀或客觀條件，讓對方為了維護(hù)自尊而立即下決心拍板成交。

第七章

客戶類型與對應(yīng)技巧

對售樓員來說，顧客是全世界最重要的。顧客是樓盤營銷推廣中最重要的人物；顧客是售樓員的衣食父母，一切業(yè)績與收入的來源；顧客是營銷推廣的一個組成部分，不是局外人；顧客是售樓員應(yīng)當(dāng)給予最高禮遇的人；因此，顧客至上，顧客永遠(yuǎn)是對的。

做為售樓員，每天要接待各種各樣的顧客，能否使他們高興而來，滿意而歸，關(guān)鍵是根據(jù)顧客的不同類型采用靈活多樣的接待技巧，一滿足顧客的個性需求。

第一節(jié)

人以群分——到訪顧客的不同類型

一般來說，走訪售樓處的顧客大致上有三種類型：

一、業(yè)界踩盤型

這類顧客無購買商品的意圖，到訪售樓現(xiàn)場只是為了自身職業(yè)能力提升的需要，但也不排除他們具有購買行為。對于這類顧客，售樓員應(yīng)持開放的心態(tài)，如果對方不主動要求，售樓員就不應(yīng)急于接觸，但因隨時注意其動向，當(dāng)他有服務(wù)要求的意愿時，應(yīng)熱情接待，并注意言行舉止，不可冷眼旁觀。

二、視樓盤型

這類顧客近期無明確的購買目標(biāo)和計(jì)劃，但已產(chǎn)生購買物業(yè)的想法，到訪售樓現(xiàn)場知識以考察為目的，或是為以后購樓收集資料、積累經(jīng)驗(yàn)。對這類顧客，售樓員應(yīng)引導(dǎo)其在輕松自由的氣氛下隨意瀏覽，并在交談時發(fā)掘他的真實(shí)需求，有選擇性地詳細(xì)介紹樓盤信息，在適當(dāng)情況下，可以主動向他推薦物業(yè)，但注意不能用眼睛老盯著顧客，使他產(chǎn)生緊張心理或戒備心理。

三、胸有成竹型

這類顧客往往有明確的購買目標(biāo)才到訪售樓現(xiàn)場，他們在此前可能已經(jīng)參觀過本樓盤，或經(jīng)過親朋好友的介紹慕名而來，或是被報(bào)紙、電視等廣告的宣傳所吸引。應(yīng)此在到訪售樓處主動會詢問樓盤戶型布局、付款方式等細(xì)節(jié)問題，不太可能有沖動購買的行為。售樓員在此期間應(yīng)迅速抓住顧客的購買意圖和動機(jī)，不宜有太多的游說和建議之詞，以免令顧客產(chǎn)生反感，導(dǎo)致銷售中斷。

第二節(jié)

兵來將擋—把握顧客購買動機(jī)

我們在前一節(jié)中把到訪的顧客分為三種類型，但是在實(shí)際生活中，這三類顧客又由于職業(yè)、年齡、身份、文化程度、興趣、愛好、脾氣秉性和經(jīng)濟(jì)條件的各個不同，會有不同的購買行為。而這不同的行為，歸根到底，是受不同的購買動機(jī)和購買心理所決定的。

因此，作為一個售樓員，要想通過良好的服務(wù)來創(chuàng)造顧客，首先必須要了解顧客，把握不同顧客的購買動機(jī)和心理特征，從而為顧客提供更為完善、優(yōu)質(zhì)有效的服務(wù)。

一、什么是購買動機(jī)

為什么有是人愿意買昂貴、品牌的服裝，而有的人即使腰纏萬貫也愛買便宜貨？為什么一個初學(xué)高爾夫球的人要買名牌的高爾夫球而不買普通牌子的球？為什么有的人即使一個字也不寫也要在居室里擺上一張大大的寫字臺？為什么發(fā)展商往樓盤的外力面上貼金······因?yàn)檫@些商品能滿足這些人的某種需要。譬如名牌服裝能炫耀買主的身份和地位，大寫字臺能體現(xiàn)擁有者愛學(xué)習(xí)、文化修養(yǎng)高，貼金的樓盤能彰顯擁有者尊貴的身份等。

這些特定的需要就決定了人們購買該樓盤而不是另外一種。這種影響顧客選擇某種商品的原因叫購買動機(jī)，購買動機(jī)取決于顧客的要求和需要。

在實(shí)踐中，研究顧客購買動機(jī)并非一件簡單的事情。因?yàn)椋旱谝唬櫩偷膭訖C(jī)往往是多種多樣的，有的還深藏不露。如購買毫宅，有的是為了生活舒適與愜意，尋求同階層交流的需要，有的的為顯示富有與成功。第二，同一動機(jī)還能引起多種購買行為。如為了讓下一代受到良好的教育，有人愿意到高校林立、學(xué)術(shù)氛圍濃郁的社區(qū)居住，與孩子一起成長，有人愿意讓孩子遠(yuǎn)走高飛，自立成才，送往國外就讀。所以售樓員一貫盡量可能地挖掘顧客的購買動機(jī)歸根結(jié)底是出于什么需要。

作為優(yōu)秀的售樓員，必須了解不同顧客的購買動機(jī)，也就是說，要知道顧客是在什么思想支配下作出購買選擇的，惟有如此，售樓員才能幫助顧客作出明智的選擇。例如，一個顧客想購買該樓盤的物業(yè)，他的興趣是在于樓盤素質(zhì)、文化氛圍、生活方式等，如果售樓員總是強(qiáng)調(diào)促銷期間價(jià)格低廉，那就大錯特錯了。這個顧客肯定會覺得價(jià)格低廉一定不會有很好的質(zhì)量保證而且會對發(fā)展商的信心產(chǎn)生懷疑，也既是該樓盤的特征與他的購買動機(jī)不一致，從而放棄購買。二、一般購買動機(jī)

消費(fèi)者購買商品的動機(jī)是多種多樣的，且很復(fù)雜。就一般購買動機(jī)來說，可歸納為三大類，即本能性動機(jī)、心理動機(jī)和社會性動機(jī)。

1、本能動機(jī)

它是由人的生理本能需要引起的購買動機(jī)。如食物、飲料、服裝、房屋等物質(zhì)條件，有了這些東西人類才能生存，它們是人類最基本的生存欲望。隨著住房福利制度的取消，公有房上市制度的實(shí)施，一次置業(yè)者便是由于本能性動機(jī)而實(shí)現(xiàn)購買決定。但隨著二次置業(yè)、三次置業(yè)者的出現(xiàn)，這種在單純的本能性動機(jī)驅(qū)使下的購買行為隨之便得較為復(fù)雜，哪怕像“饑求食”這樣簡單而直接的需求，人們也有著各種各樣的行為。

2、心理性動機(jī)

人的行為不僅受生理本能的驅(qū)使，而且還會受到心理活動的支配。消費(fèi)者在購買物業(yè)的前后，常常伴隨著復(fù)雜的心理活動。通過認(rèn)識、感情和意志等心理活動過程而引起的購買物業(yè)的動機(jī)、稱為心理動機(jī)。這將成為消費(fèi)者購買抉擇的主導(dǎo)因素。

心理動機(jī)分為兩種：即理智動機(jī)、感情動機(jī)。

理智是指人們的意志與思維一致；感情是指人們的行為受下意識支配。一般來講，人的行為受感情支配的比例要大于受理智支配。比較常見的感情動機(jī)有：舒適、省力；健美；美的享受；自尊或自我滿足；效仿或炫耀；占有欲；交際欲；恐懼或謹(jǐn)慎；好奇心或創(chuàng)造欲；責(zé)任感等等。

在世界，已有部分人士提出樓市進(jìn)入“生感時代”的概念，指出，交通、購物、娛樂、教育等設(shè)施完善，生活的好，這被稱為樓市的“生活時代”已漸成過去。越來越多購買力許可的購買者，尤其是奔向郊外樓盤的，開始追求一種個性化的感性生活、尋求認(rèn)同、歸屬與自我實(shí)現(xiàn)感，使樓市步入了“生感時代”。就如買件襯衫要講究個性品位，而不僅限于用料、做工等的考究，現(xiàn)時買樓也顯示出這種趨向。

售樓員若想把顧客購買的動機(jī)搞清楚，就要采取觀察其行為舉動、提問題、仔細(xì)揣摩其心理的方法。

3、社會性動機(jī)

由于人們所處的社會自然條件、經(jīng)濟(jì)條件和文化條件等因素而引起購買商品的動機(jī)被稱為社會性動機(jī)。消費(fèi)者的民族、職業(yè)、文化、風(fēng)俗、教育、支付能力以及社會、家庭、群體生活等，都會引起不同是購買心理動機(jī)。

上述本能性、心理性、社會性三種購買動機(jī)，都有著內(nèi)在的相互聯(lián)系。在消費(fèi)者個體身上僅僅為了一種動機(jī)而購買商品的情況是少有的，往往是兼而有之。

三、有購買動機(jī)

在實(shí)際生活中，消費(fèi)者的購買動機(jī)要比上所說是復(fù)雜而具體的多。消費(fèi)心理上一些常見的具體購買動機(jī)，大致可分為以下九種，在此不做詳述。

◆求實(shí)購買動機(jī)

◆求廉購買動機(jī)

◆求便購買動機(jī)

◆求安購買動機(jī)

◆求美購買動機(jī)

◆求優(yōu)購買動機(jī)

◆求名購買動機(jī)

◆求新購買動機(jī)

◆攀比購買動機(jī)

四、綜合因素——顧客類型劃分

不同的消費(fèi)者，由于受年齡、性別、群體、職業(yè)、民族等自身類型的不同，以及習(xí)慣、星期、愛好和個人性格因素的影響，在對同一物業(yè)的選購過程中往往會表現(xiàn)出不同的心理差異。例如：都市白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)偏愛的物業(yè)類型會有所不同，SOHO、酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店等物夜的出現(xiàn)滿足了某類消費(fèi)者的需求。

因此，售樓員為了向顧客提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，除了必須掌握顧客在購買商品時的購買動機(jī)以外，還必須要了解這些個性不

一、氣質(zhì)不

一、形形色色的顧客在購買過程中的心理特征，從而使自己的銷售服務(wù)更能迎合顧客的需求心理。下面我們結(jié)合多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與影響購買的綜合因素，將消費(fèi)者類型劃分如下幾類。

1、理智穩(wěn)健型

特征：深思熟慮，冷靜穩(wěn)健，不容易被售樓員言辭說服，對于疑點(diǎn)必詳細(xì)詢問。

對策：加強(qiáng)物業(yè)品質(zhì)、公司性質(zhì)、物業(yè)獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)的說明，說明合理有據(jù)，獲取顧客理性支持。

2、感情沖動型

特征：天性激動，易受外界慫恿與刺激，很快就能作決定。

對策：盡量以溫和、熱情的態(tài)度及談笑風(fēng)生的語氣創(chuàng)造一個輕松愉快的氣氛來改變對方的心態(tài)與情緒。銷售員開始即大力強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色與實(shí)惠，迅速落定，如不欲購買須應(yīng)付得體，免影響他人。

3、沉默寡言型

特征：出言謹(jǐn)慎，一問三不知，反映冷漠外表靜肅

對策：除了介紹產(chǎn)品，還須以親切、誠懇態(tài)度拉攏感情，想法了解其工作、家庭等，以達(dá)到了解顧客真正需要的目的。

4、優(yōu)柔寡斷型

特征：猶豫不決，患得患失。

對策：應(yīng)態(tài)度堅(jiān)決而自信、邊談邊察言觀色，不時準(zhǔn)備捕捉其內(nèi)心矛盾之所在，有的放矢，抓住其要害之處曉之以力，誘發(fā)購買動機(jī)，并步步為營，擴(kuò)大戰(zhàn)果，促成其下定決心，達(dá)成交易。

5、喋喋不休型

特征：過分小心，大、小事皆顧慮，甚至跑題甚遠(yuǎn)。

對策：取得信賴，加強(qiáng)他對產(chǎn)品的信任，從定金到簽約“快刀斬亂麻”，免夜長夢多。

6、盛氣凌人型

特征：趾高氣昂，夸夸其談，自以為是。

對策：穩(wěn)住立場，態(tài)度不卑不亢，心平氣和地洗耳恭聽其評論，稍加應(yīng)和，進(jìn)而應(yīng)勢利導(dǎo)，委婉更正與補(bǔ)充對方。

7、求神問卜型

特征：決定權(quán)操于“神意”或風(fēng)水先生。

對策：以現(xiàn)代觀點(diǎn)配合其風(fēng)水觀，提醒其勿受其迷惑，強(qiáng)調(diào)人的價(jià)值。

8、畏首畏尾型

特征：缺乏購買經(jīng)驗(yàn)，不易作出決定。

策對：提出有說服力的業(yè)績、品質(zhì)、保證、博得其信賴。

9、神經(jīng)過敏型

特征：容易往壞處想，任何事都會刺激他。

對策：謹(jǐn)言慎行，多聽少說，神態(tài)莊重，重點(diǎn)說服。

10、斤斤計(jì)較型 特征：心思細(xì)，“大小通吃”，分毫必爭。

對策：利用氣氛相誘，避開其斤斤計(jì)較之想，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品優(yōu)惠，促其快速決定。

11、借故拖延型

特征：個性遲疑，借故拖延，推三阻四。

對策：追求原因，設(shè)法解決。

第八章

房地產(chǎn)交易相關(guān)知識

房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理、各種類型面積的測算、銀行按揭貸款、產(chǎn)權(quán)過戶登記等內(nèi)容均屬房地產(chǎn)專業(yè)知識共性的范疇，項(xiàng)目的總體規(guī)劃、配套設(shè)施、工程建筑質(zhì)量、定價(jià)方案等內(nèi)容卻屬于樓盤個性的范疇。對于前者，售樓員應(yīng)秉著積極學(xué)習(xí)、不斷充實(shí)的態(tài)度；對于后者，售樓員應(yīng)按著培訓(xùn)內(nèi)容與統(tǒng)一說詞，熟練、靈活掌握，做到顧客有問必有答。

第一節(jié)

房地產(chǎn)登記相關(guān)問題

一、綜合類

1、預(yù)售商品房的條件

房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的25%，并經(jīng)注冊會計(jì)師驗(yàn)資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。

2、住房公積金制度

結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，是指有關(guān)公積金的歸集、管理、使用、償還等環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個運(yùn)行機(jī)制和管理制度。

3、房地產(chǎn)登記的程序

房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：

◆提出申請；

◆2.受理申請；

◆審查申請文件；

◆權(quán)屬調(diào)查；

◆依法公告；

◆確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利；

◆將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊上；

◆計(jì)手規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；◆立卷歸檔。

4、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記，5、怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記？

申請房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照《各省市房地產(chǎn)登記條件》規(guī)定的時間向登記機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)于規(guī)定時間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

6、房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？

房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：

◆企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；

◆國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱；

◆非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱； ◆個人，為合法身份證明的姓名；

◆共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。

7、房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的？

房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。所謂一宗土地是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用份額申請登記。

8、些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請？

房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。

9、哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請？

下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可單獨(dú)申請：

◆土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；

◆因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；

◆因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記。

◆變更登記；

◆因土地使用年限屆滿的注銷登記；

◆因房地產(chǎn)權(quán)利證書丟失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其它登記。

10、法律規(guī)定共同申請的，一方當(dāng)事人不配合，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？

根據(jù)《房地產(chǎn)登記條件》的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機(jī)關(guān)可責(zé)成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件的，可視為其登記。

11、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？

申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公正或認(rèn)證。

12、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？

按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。

13、房地產(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的？

按《各省房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，一般情況下，申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費(fèi)：

◆初始登記的，按登記價(jià)值千分之一交納。但登記價(jià)值超過三千萬元的，超過部分按萬分之五交納；

◆轉(zhuǎn)移登記的，按登記價(jià)值的千分之一交納。但登記價(jià)值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納；

◆抵押登記的，按抵押價(jià)值萬分之一交納。但每項(xiàng)最低不低于一百元。

◆變更登記的及其它登記的，每項(xiàng)交納二十元。

14、什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？

因?yàn)閷?shí)行房地產(chǎn)一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體地講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

15、關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知有哪些優(yōu)惠政策？

◆個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；不足一年的，銷售時按售價(jià)減去原購價(jià)的差額計(jì)征；

◆個人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免征土地增值費(fèi)：普通住宅是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級公寓、別墅、渡假村等不屬于普通住宅的范疇；

◆積壓空置的商品房在銷售時應(yīng)繳納的契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠。其條件為：商品住宅于1998年6月30日之前竣工，竣工日期以建設(shè)局所發(fā)的《竣工驗(yàn)收證》為準(zhǔn)，商品住宅于1999年8月1日后售出。

二、初始登記類

1、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

2、具備什么條件可以申請初始登記？（深圳之規(guī)定）

◆凡與各省市規(guī)劃國土局或?qū)傧路志趾炗喠送恋厥褂脵?quán)出讓合同書，并付清了地價(jià)款后三十日內(nèi)；

◆自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)； 具備上述兩個條件，方可申請初始登記。

3、申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？

申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：

◆《房地產(chǎn)初始登記申請》；

◆身份證明，包括：個人身份證，或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人證明。或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。

◆土地權(quán)屬證明包括：

以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：土地使用合同書；根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時提交征地補(bǔ)償協(xié)議書；付清地價(jià)款證明。

以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的提交：市政府批準(zhǔn)用地文件；用地紅線圖；征地補(bǔ)償協(xié)議書；以其它合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。

◆機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出據(jù)的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書。

4、申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？

申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：

◆土地權(quán)屬證明；

◆建筑許可證；

◆施工許可證；

◆建筑物竣工驗(yàn)收證；

◆經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書；

◆建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖等）；

◆登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書。

5、哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期是多長？

申請房地產(chǎn)初始登記及申請補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需要進(jìn)行公告，公告期分別為三十日及六個月。

6、土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其它用地五十年。

7、什么叫宗地？宗地號代表什么意思？

宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。如深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107*24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。

8、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。它包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

9、向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？

根據(jù)各城市房地產(chǎn)政策法規(guī)而定。

三、轉(zhuǎn)移登記類

1、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和他組織，通過買賣，交換，贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

2、哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？

經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其它法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記；買賣；繼承；贈與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其它強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。

3、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些？

房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備一下條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房地產(chǎn)的用途；買賣價(jià)款支付方式和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期；公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；違約責(zé)任；合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；雙方認(rèn)為必要的其它事項(xiàng)。

4、樓房是否可以轉(zhuǎn)讓？

預(yù)購的樓房當(dāng)預(yù)購方付足購房價(jià)款總額25%以上時，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。

5、什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓？

下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定的，決定查封的或者以下其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押

權(quán)人同意的；權(quán)屬有爭議的；法律，法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情況。

6、辦理房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件？

◆《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；

◆〈房地產(chǎn)證〉；

◆買賣合同書；

◆行政劃撥或減免地價(jià)款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及不足地價(jià)款的證明；

◆市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表；

◆身份證明；

◆非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。

7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其它公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。

四、抵押登記類

1、什么叫房地產(chǎn)抵押？

指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。

2、申請抵押登記應(yīng)提交什么文件？

◆《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；

◆房地產(chǎn)權(quán)利證書；

◆身份證明；

◆主合同和抵押合同。

非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第（1）（2）（3）項(xiàng)的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。

3、預(yù)購房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？

預(yù)購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交〈房地產(chǎn)抵押登記申請表〉、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。

4、跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？

跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為一主債權(quán)務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的。若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。

第三篇：銷售培訓(xùn)實(shí)戰(zhàn)教程

銷售培訓(xùn)實(shí)戰(zhàn)教程

目 錄

第一部分形象學(xué) 2 出類拔萃的自我包裝 2 恰當(dāng)?shù)奈帐址绞?4 彬彬有禮的銷售禮節(jié) 6

第二部分素質(zhì)論 7 推銷員應(yīng)具備的基本素質(zhì) 7 推銷員的良好工作態(tài)度 8 推銷員應(yīng)摒棄的弱點(diǎn) 9 了解、認(rèn)識自我 10 自我管理秘訣 11 推銷員的人生目標(biāo) 11

第三部分心理學(xué) 12 深入了解消費(fèi)者的需求 12 消費(fèi)需求對購買行為的影響 14 消費(fèi)者情感的外部表現(xiàn) 15 改變用戶拒購態(tài)度的方法 15 不同年齡消費(fèi)者購買動機(jī)的差別 16 不同性別消費(fèi)者購買動機(jī)的差別 17 第四部分技能與方法 18 銷售前 18 銷售中 29 銷售后 42 第五部分成功事例 48 抓住機(jī)遇不放 48 堅(jiān)忍不拔的奇跡 49 絕妙的推銷方法 50 精彩推銷實(shí)例(一)51 精彩推銷實(shí)例(二)52 精彩推銷實(shí)例(三)53 銷售培訓(xùn) 第一部分形象學(xué) 出類拔萃的自我包裝

有位資歷頗深的行銷專家諄諄告誡涉足行銷界的同仁們：在行銷產(chǎn)業(yè)中，懂得形象包裝，給人良好的第一印象者，將是永遠(yuǎn)的贏家。

這話的確是經(jīng)驗(yàn)之談。人都是重“感覺”的，第一印象往往決定未來的發(fā)展關(guān)系。如果在雙方初次見面時，留下的是負(fù)面的第一印象，那么，即使你的專業(yè)再強(qiáng)，你的個性或能力再好，也很難有機(jī)會再證明了。相反，如果你給顧客留下美好的初步印象，你就有機(jī)會施展你的才華了。因?yàn)椤傲己玫拈_端，是成功的一半。”

在與顧客的接觸中，顧客對推銷員第一印象的好壞，完全取決于推銷員的外表和態(tài)度，即形象。怎樣給顧客留下良好的第一印象呢？這就要進(jìn)行出類拔萃的自我形象包裝。穿出翩翩的風(fēng)度

俗話說：“人是衣服馬是鞍。”一個人的穿著打扮能直接反映出他的修養(yǎng)、氣質(zhì)和情操。它往往能在他人認(rèn)識你或你的才華之前表露出你是何種人物。因此，你要想事半功倍，在第一次與顧客見面的時候，就得在這方面下點(diǎn)功夫。

有人以為服飾只要是時髦、昂貴就好，其實(shí)不一定。合適的穿著打扮不在奇、新、貴上，而在于你的穿著打扮是否與你的身份、年齡、體型、氣候、場合等相協(xié)調(diào)。正如著名哲學(xué)家笛卡爾所說，最美的服裝，應(yīng)該是“一種恰到好處的協(xié)調(diào)和適中”的服務(wù)。

1、服飾應(yīng)該適合年齡

不同的年齡應(yīng)有不同的穿著打扮。老者穿一身深色中山裝，透著沉著、穩(wěn)重、端莊、成熟，而年輕人要也是這身打扮，就顯得老氣橫秋、暮氣沉沉。年輕女性在社交場合穿黃色、淺綠色絲綢夾克衫，讓人感到朝氣蓬勃，但穿在老年女士身上就不大適宜。這種年齡段的人，服裝應(yīng)以淡雅為主，布料以厚挺為佳，色澤以棕色、米色、紫紅色、淺灰色等為好，樣式以西裝為宜。這樣的服裝會給人穩(wěn)重大方的感覺。

2、服飾應(yīng)該適合形體

人有高矮之分，體形有胖瘦之別，膚色有黑白之差。因此，穿著打扮，就得因人而異，并注意揚(yáng)長避短。“人瘦不要穿黑衣賞，人胖不要穿白衣賞；腳長的女人一定要穿黑鞋子，腳短的一定要穿白鞋子；方格子的衣裳胖人不能穿，但比橫格子的還好；橫格子的，胖人穿上，就把胖人更往兩邊裂，顯得更橫寬了，胖子要穿豎條子的，豎的把人顯得長，橫的把人顯得寬。”魯迅這段精辟之論，值得我們借鑒參考。

3、服飾應(yīng)該適合氣候

到什么季節(jié)換什么衣服。尤其是在正式場合，更需注意。也許你新買的是三重保暖襯衣，在寒冬季節(jié)穿上它，一點(diǎn)寒意也感覺不到。即使這樣，你在與顧客見面時，也得穿上西服。否則，顧客會覺得你有毛病。反之，在初冬，你再感覺冷，也別穿著鴨絨服、棉大衣去與顧客見面，你寧可在西 服里多穿一件毛衣。

4、服飾應(yīng)該適合場合

不同的國度、不同的民族，賦予了不同的顏色以不同的含義。在我國，黑色或深色，常用來象征莊嚴(yán)；彩色，則象征歡悅。因此，不同的場合，對服飾的顏色有著不同的要求。一般說來，悲哀的場合，服飾要素；喜慶的場合，服飾可艷麗些。注意著裝的細(xì)節(jié)

穿衣戴帽除了注意年齡、形體、季節(jié)、場合外，還得注意細(xì)節(jié)，不然會破壞整體的美感效果及“和諧統(tǒng)一”的原則。著裝的細(xì)節(jié)要求主要有以下幾點(diǎn)：

1、穿西裝有講究

西裝是人們在社交場合常穿的服裝。但有的人穿起西裝來，顯得既有風(fēng)度又瀟灑，而有的人穿西裝總讓人覺得不對勁。究其原因，是他們不懂著裝的知識，不按規(guī)范辦事所致。穿西裝應(yīng)注意：

A、穿西裝除了上衣左側(cè)胸可以放置一塊裝飾手帕外，其他外部口袋包括褲子的后口袋都不宜放任何物件。錢包、鋼筆、名片夾等，最好放在公文包里，如果不方便帶公文包，可把這些東西裝在上衣里側(cè)口袋內(nèi)。

B、在正式場合，穿西裝要打領(lǐng)帶；非正式場合可以不打。但這時，襯衫最上面的一顆扣子應(yīng)當(dāng)不系，而且里面不要穿高領(lǐng)棉毛衫，以免襯衫領(lǐng)口敞開后，露出一截棉毛衫，有礙觀瞻。西裝上衣領(lǐng)子上最好不要亂別徽章，裝飾以為少佳。

C、西服上衣不能太短，應(yīng)及臀部。西服裙要長至膝蓋。

2、打領(lǐng)帶別亂系

穿西裝打領(lǐng)帶，在美感上具有“畫龍點(diǎn)睛”的功效。當(dāng)然，要打得好才行，亂打一通，肯定沒有這種效果。一般說來，打領(lǐng)帶應(yīng)注意的是：

A、領(lǐng)帶的顏色與圖案可各取所好，但要避免“斑馬搭配”或“梅花鹿搭配”。“斑馬搭配”就是條紋領(lǐng)帶配條紋西裝或條紋襯衫；“梅花鹿搭配”就是格領(lǐng)帶配格西裝或格襯衫。

B、一般情況下，可以不用領(lǐng)帶夾，但正式場合或進(jìn)餐時，最好用領(lǐng)帶夾束一下領(lǐng)帶為好。比如進(jìn)餐時，你不對領(lǐng)帶加以“管制”，它就很可能毫無顧忌地跟你一道品嘗“飯菜”的滋味。

3、穿絲襪應(yīng)注意

絲襪是女性衣著必不可少的一部分。但有許多女性卻不注意穿絲襪的細(xì)節(jié)，而只考慮衣服、首飾、鞋帽、手袋的搭配。結(jié)果，這后者雖然很協(xié)調(diào)，可因前者配襯不當(dāng)，而影響了整體效果。因此，作為女推銷員，在穿著上也應(yīng)注意穿絲襪的細(xì)節(jié)。

A、絲襪要高于裙子下擺，無論是坐是站，都不能露出大腿來。不然，會給人輕浮的感覺，讓人不信任。

B、不要穿有走絲或破洞的絲襪。常見有人用指甲油粘絲襪的洞眼，粘好后再穿。其實(shí)，與其穿這樣的絲襪，還不如光著腳。

4、盡量不要戴墨鏡 許多推銷員由于經(jīng)常在外面拜訪客戶，夏天時便戴著墨鏡或變色鏡來遮擋烈日。這從保護(hù)眼睛的角度來看，是有益的，但從行銷工作的效果上來看，卻是有害的。黑眼鏡給人留下的第一印象將是負(fù)面的形象。

恰當(dāng)?shù)奈帐址绞?/p>

握手, 這么簡單的話題,有什么好學(xué)的呢? 有的朋友可能會這么想,固然,在非正規(guī)的場合,大家可能不會太在意,但在正式的場合,握手倒是很講究的,握得好能給人留下良好的感覺；握得不好會讓人心生厭惡之感，假設(shè)您掌握不好分寸,可能也會給您的商業(yè)帶來一定的影響.以下是愛萊給您的簡明提示.你在與顧客握手時，請注意不要用下面的方式：

1、擊劍式握手

所謂擊劍式握手，就是在跟人握手時，不是正常、自然地將胳膊伸出，而是像擊劍式地突然把一只僵硬、挺直的胳膊伸出來，且手心向下。

顯然，這是一種令人不快的握手形式，它給人的感覺是魯莽、放肆、缺乏修養(yǎng)。僵硬的胳膊，向下的掌心，都會給對方帶來一種受制約感，因而，彼此很難建立友好平等的關(guān)系。所以，我們在與他人握手時，應(yīng)避免使用這種握手方式。

2、戴手套式握手

與顧客見面，你如果戴著手套而不想摘下來時，可不與人握手，打個招呼也行；如果要握手，一定要摘下手套。戴手套與人握手是不禮貌的一種做法，它意味著你厭惡別人與你的手相接觸。有人以為，只要我主動與他握手，戴手套也沒關(guān)系，同樣對他表示熱情、友好。其實(shí)，這種看法是不對的，即使對方是你的好朋友，效果也不會好。

3、死魚式握手

所謂死魚式握手，是一種比喻的說法。意思是說，伸出的手軟弱無力，像一條死魚，任對方把握。

大家知道，握手本身就是一種表示親熱和友好的禮節(jié)，如果你伸出的是像死魚一樣的手，那就會使對方誤以為你無情無意或覺得你性情軟弱。同樣，對方如果伸給你這樣一只手，你也會有相同的感受。所以，我面在同他人握手時，應(yīng)避免使用這種握手方式。

4、手扣手式握手

這種握手方式在西方國家常被稱為“政治家的握手”。其方法是：主動握手者先用右手握住對方的右手，然后再用左手握對方右手的手背。也就是說，主動握手者雙手扣住對方的手。這種握手方式適用于好友之間或慰問時，它表達(dá)出的是熱情真摯的信息，但不適于初次見面者，陌生人或異性見面時用這種方式會讓人覺得你有什么企圖。

5、虎鉗式握手

虎鉗式握手也是一種比喻的說法。這種握手法是用拇指和食指像老虎鉗子一樣，緊緊攥握對方手的四指關(guān)節(jié)處。顯而易見，這種握手方式也不令人喜歡。

握手看似平常，但卻有許多規(guī)矩，不遵循這些規(guī)矩，就會被他人認(rèn)為不懂禮貌。

6、握手的規(guī)矩

握手的規(guī)矩主要有以下幾種：

一、不要不講順序

作為一種禮節(jié)，握手是很講究先后順序的。如在家里接待客人，客人來時，主人要先伸出手來，以示熱情歡迎；客人告辭時，主人卻應(yīng)在客人后面伸手，否則，就有“逐客”之嫌疑。除此而外，握手的正確順序是：

在上下級之間，上級伸出手來，下級才能伸手與之相握；在長輩與晚輩之間，長輩伸出手來，晚輩才能伸手與之相握；在男女之間，女人伸出手來，男人才能伸手與之相握。

總體來說, 就是上級、長輩、女士優(yōu)先，下級、晚輩、男士在后呼應(yīng)，切不可搶先。

二、不要掌心向下壓

一般情況下，與人握手時，把手自然大方地伸給對方就可以了。如要表示對他人的尊重，伸手與之相握時，掌心應(yīng)向上。但切忌掌心向下壓，用擊劍式握手法去握他人的手，那樣會給人一種傲慢、盛氣凌人、粗魯?shù)母杏X。

三、不要心不在焉

常見有的人跟人握手時，左顧右盼，心不在焉，或者一邊同人握手，一邊又與其他人打招呼，這些都是不禮貌的行為，是對對方不尊重的表現(xiàn)。正確的做法是：與人握手時，兩眼正視對方的眼睛，以示專心、有誠意。

四、不要戴手套

有人習(xí)慣于戴手套，但在握手時，必須把手套摘下來，在有些地方，女士被允許戴手套與人握手，其實(shí)，摘下手套更不失身份。

五、不要持久握手

有人喜歡握著別人的手問長問短，羅嗦個沒完沒了。看似熱情，實(shí)則過分。尤其是對異性，更不能握著人家的手長時間不放。多長時間合適呢？三四秒鐘足矣。

六、不要用左手握手 除非右手有不適之處，否則，絕不能用左手與他人握手。尤其是對外國朋友，這一點(diǎn)特別得注意。比如印度人和穆斯林便認(rèn)為，左手只適用于洗浴和去衛(wèi)生間方便，而絕不能去碰其他人。西方人也不喜歡用左手跟人握手。

七、不要隨處濫用雙手握手

這雙手握手，就是我們前面所說的手扣手式握手。有人為了表示自己的熱情、友好、常常是像做“三明治”一樣，雙手緊夾著他人的手不放。這種做法也是不妥當(dāng)?shù)摹．?dāng)然，并不是說這種方式一概不能用，故友重逢，或?qū)λ诉M(jìn)行慰問時，可以用雙手握，但不能夾得太緊，像捉魚一樣便不合適了。

八、不要不講“度”

做任何事都有個度的問題，握手也不例外。有人為了表示自己的熱情、真摯、與人握手時，使勁用力，這種做法不僅會弄疼對方，還顯得粗魯。與此相反，有人，尤其是個別青年女性，為了顯示自己的清高，只伸出手指尖與人握手，而且一點(diǎn)力也不用。這種做法也有失妥當(dāng)，讓人覺得你冷漠、敷衍。顯然，過重過輕都不合適。怎樣才適度呢？研究家們認(rèn)為，正確的做法是用手掌和手指的全部不輕不重地握住對方的手，然后再稍稍上下晃一下。

九、不要過分客套

有的人不論跟誰握手，都一個勁兒地點(diǎn)頭哈腰，這樣做，明顯地讓人覺得客套過分。與人握手，應(yīng)該同時致以問候，但如條件所限，不允許出聲，點(diǎn)下頭也算打個招呼，致了問候。對上級、長輩或貴賓，為了表示恭敬，握手時，欠一欠身，也未嘗不可，但點(diǎn)頭、欠身和沒完沒了地點(diǎn)頭哈腰是兩碼事。

十、不要交叉握手

有些場合，需要握手的人可能較多。碰到這種情形，可按由近及遠(yuǎn)的順序，依次與人握手。切不可交叉握手，尤其是和西方人打交道，更應(yīng)避免（即兩個人相握時，另外兩人相握的手不能與之交叉。）因?yàn)榻徊鏁纬墒旨軋D案，西方人認(rèn)為這是最不吉利的事。

彬彬有禮的銷售禮節(jié)

如果在家里或在朋友聚會的場合，假設(shè)你不拘小節(jié)，誰也不會怪罪你；但若在公共場合，當(dāng)然也包括與顧客洽談生意的處所，你的行為則必須合乎規(guī)范，也就是符合社會所要求的一般標(biāo)準(zhǔn)，大家所認(rèn)同的禮節(jié)。否則的話，就會被認(rèn)為是失禮，讓人恥笑，以至于影響你的正常商務(wù)活動，想來很不合算，那么需要注意哪些方面的內(nèi)容呢，下面有諸多提示。1.不整潔的服裝有傷大雅

在你去與客戶交談之前，一定要先對著鏡子整理一下自己的服裝： A、看看領(lǐng)帶歪沒歪，扣子扣沒扣，鞋帶系沒系，褲子拉鎖拉上沒拉上。B、看看衣領(lǐng)臟不臟，衣袖污沒污，皮鞋擦沒擦。

這些都檢查過了以后，沒發(fā)現(xiàn)什么問題，你再抖擻精神去赴約。

2.不文明的舉動有損人格

在人類的社會活動中，有些舉動是被認(rèn)為不文明的，這值得注意，不然的話，不僅有損你的人格，還影響你的生意。因?yàn)闆]有誰愿意跟一個人格低下的人打交道的。因此，你要注意如下的舉動： A、在餐桌上剔牙不要亂吐

餐桌上，剔牙是難免的小動作，但難免并不意味著你可以不管不顧。首先，剔牙和牙齒應(yīng)盡量不要外露；另外，碎屑也不要亂吐。假如你要剔牙，禮貌、文雅的做法是：用左手掩住嘴，頭略向側(cè)偏，用餐巾接住吐出的碎屑。B、在社交場合不要搔頭皮

頭皮屑多，是生理現(xiàn)象，有時主觀上難以控制。但在社交場合不搔頭皮，還是應(yīng)該能做到的。有人不注意這一點(diǎn)，頭皮一搔癢，就亂搔一氣，弄得頭屑紛揚(yáng)。這樣做不僅失禮，也令他人不快。C、不要隨地吐痰

隨地吐痰是一件最令人不能容忍的惡習(xí)。但有的人就是不在意，喉嚨一樣，不論什么場合，都是口一張，痰就飛了出去。豈不知，這一行為是非常讓人討厭的，也影響你的生意。

在某家報(bào)紙上，曾有這樣一篇報(bào)道：有位外商來到我國某市的一家制藥廠，洽談合資辦廠商宜。開始都很順利，誰知，在簽約時那修正外國商人突然拒絕與這家制藥廠合作了。原來，這家工廠的廠長在陪同外國商人參觀制約車間時，往車間的墻角吐了一口痰。而他這個不文明的舉動恰巧被外國商人看到了。外商認(rèn)為，一個如此不講文明的廠長是辦不好這個制藥廠的，于是，便改變了原來的決定。瞧，一口痰使得到手的生意泡湯了。D、不要用“喂”喊顧客

有的人平時見到他人，先來一聲“喂”，這是很失禮貌的。文明的做法是以姓或稱呼來打招呼才對。如果你不知道他姓誰名啥，可稱他為“先生、”“朋友”、“同志”，或視其年齡而稱“大媽”、“大姐”、“大叔”、“大哥”，千萬別“喂、喂”地喊人。你這樣一喊，就把顧客給喊跑了。3.不文雅的形象有失風(fēng)度

有時你的舉止行為并非不文明，但卻不文雅，不文雅的形象也足以使你的風(fēng)度大減。因此，你要特別留意。

A、不要當(dāng)著顧客打哈欠

當(dāng)你和顧客在洽談生意的時候，尤其是當(dāng)你的顧客在發(fā)表意見時，盡管你已經(jīng)感到很疲倦，直想打哈欠，但你也要想辦法不打。因?yàn)樵谏缃粓龊洗蚬罚馕吨悴荒蜔皇悄愫芷＞搿＿@會引起顧客的不快，影響你的銷售。B、不要當(dāng)著顧客抖動雙腿

有的人只要一坐下來，雙腿就抖動個不停。這一動作，要是獨(dú)坐或居家時，倒也沒人會管你，但 要是在社交場合，這個小動作就不大合適了。它不僅會擾亂對方的視線，讓人感到不舒服，還可能讓對方以為你有急事在心，情緒不穩(wěn)定。C、不要當(dāng)著顧客掏耳摳鼻

在與顧客長時間的交談中，也許你的耳朵發(fā)癢，鼻孔難受。于是，你很想去掏掏耳朵，摳摳鼻孔。但你最好克制住這種愿望，因?yàn)檫@兩種動作在社交場合是被視為失禮的。如果你實(shí)在難受，不妨用手揉一揉愛難受的部位，或者找個機(jī)會離開一會兒，到一個沒人的地方去處置。千萬別當(dāng)著顧客的面又掏又摳，這樣很不雅觀。D、不要留長指甲且藏污垢

有的人喜歡留長指甲，“羅卜青菜各有所愛，”似乎不該褒貶他人的嗜好。但你要想成為一位成功的推銷員，并且你也有這一嗜好，你就得克制著點(diǎn)，你最好不要留著半寸長的指甲。要是你的長指甲中還藏污納垢的話，就更有失你的風(fēng)度了。E、男性推銷員不要留長發(fā)和長胡須

在街頭，常見男性留著一二尺長的頭發(fā)，胡須也足有半寸尺長。如果推銷員也這樣，肯定會把顧客嚇跑。以下是我自己的親身經(jīng)歷。有一次，北京展覽館舉辦“婦女兒童用品展銷會”，我和朋友一塊兒去購物。在一個攤位前，我看中了一件毛衣，很想把它買下來。可抬頭一看賣主，馬上便打消了購買的念頭，趕緊拉著朋友走了。原來，這位男賣主留著長發(fā)和胡須，他的長發(fā)和胡須把我給嚇跑了。并非我們大家思想保守，入鄉(xiāng)隨俗，中國自有中國的國情。第二部分素質(zhì)論

推銷員應(yīng)具備的基本素質(zhì)

一個優(yōu)秀的推銷員不是天生的，而是通過后天的努力才得以成功的。所以，要成為一名優(yōu)秀的推銷員必須具備以下素質(zhì)：

1、誠實(shí)

一些不誠實(shí)的推銷員可能會一時得意，但是從長遠(yuǎn)的眼光來看，只有誠實(shí)才能永保他的推銷力。

2、機(jī)敏

一個推銷員“為了判斷與解決”各種大大小小的問題，必須經(jīng)常維持他的機(jī)敏與伶俐，否則難以成功。

3、勇氣

推銷是必須經(jīng)得起孤獨(dú)與不斷挑戰(zhàn)的工作，沒有勇氣你就無法在這一行奮起直前。那些積攢了多年經(jīng)驗(yàn)的推銷能手，偶爾也會產(chǎn)生退縮或是放棄的念頭。但是，他們絕不會讓那些意念成為事實(shí)，因?yàn)樗麄冇袩o比的勇氣。

4、勤勉

勤勉也就是全力投入，有著常人難比的耐力。縱使在失意或是業(yè)績下跌的時候，他還是奮力直沖，絕不撤退，到頭來仍然能完成目標(biāo)。

5、自信

一個擁有自信的推銷員，也就擁有了成功的一半。

6、關(guān)心他人

那些討厭別人的推銷員，肯定無法從事推銷這個行業(yè)。每一位成功的推銷員，都招人喜愛且親切而富于同情心。

7、精力充足

因?yàn)橥其N這種工作，需要的是腦力的全力開動以及肉體的全力沖刺。

8、態(tài)度和藹

一個和藹可親、開朗爽直的推銷員，會激發(fā)顧客購買商品的興趣。相反一個陰暗的推銷員會讓顧客感到反感。

9、隨和豁達(dá)，有天賦的親和力

這類推銷員天生對別人感興趣，喜歡與人交往，容易發(fā)現(xiàn)他人優(yōu)點(diǎn)，富于同情心，待人真誠。

10、抑郁多才，自我加速力強(qiáng)

這類推銷員身上蘊(yùn)含很大的能量，具有與人深入溝通的能力，一旦遇到興趣相投的人就可能成為至交，與客戶關(guān)系非常牢固，業(yè)績量也會持續(xù)而穩(wěn)定攀升。推銷員的良好工作態(tài)度

從事推銷，必須有一股熱忱，有一股勇于為事業(yè)奮斗不止的沖勁,其中道理，不言已明。具有無比的熱忱，且以堅(jiān)定不撥的信心行動，眾多能力平平的推銷員，居然比那些天分較高的推銷員創(chuàng)下更好的成績。因?yàn)樗跓嶂杂谕其N的時候，那一股熱忱自然而然地感染了買者，使他在不知不覺中產(chǎn)生了購買欲望。

怎樣的態(tài)度會帶給推銷員熱忱與自信呢？ 1.隨時養(yǎng)成坐到前面的習(xí)慣

任何集會的時候，后面的座位都會先坐滿。這個現(xiàn)象相信你也親自體驗(yàn)過。大部分人喜歡坐在后面，或許是因?yàn)椴辉敢馓@眼，可要知道，這種態(tài)度卻使他自己顯得畏縮不前，在別人看來，這就是消極成性，熱忱不足。

如果養(yǎng)成自動坐到前面的習(xí)慣，這個態(tài)度就會帶給你熱忱與自信。2.養(yǎng)成凝視著對方交談的習(xí)慣

凝眼注視對方，等于告訴對方：我是正直的人，對您絕不隱瞞任何事。我對您說的話，是我打心底里相信的事。我沒有任何恐怕感，我對自己充滿了信心。” 3.走的速度比別人快20% 以比別人快20%的速度走，到底代表了什么？心理學(xué)家說，一個人改變動作的速度，就能把自己的態(tài)度連根改變。走路比一般人略快的人，等于告訴所有的人說：“我正要趕到有要事待辦的地方。我必須去做很重要的事，不僅如此，我要在到達(dá)之后15分鐘內(nèi)，把那件事辦成功。” 4.主動發(fā)言

在會議上，你必須養(yǎng)成主動發(fā)言的習(xí)慣。越能主動發(fā)言，熱忱與自信也就越能“如影隨形”，有增無減。這種現(xiàn)象，會使你更容易繼續(xù)與對方談下去。5.大方、開朗地微笑

當(dāng)你微笑時，請別忘了要大方、開朗。誠心不足的微笑，或是半途剎住的微笑，必須列為禁忌。大方、開朗到露牙而微笑，才能吸引對方，使對方產(chǎn)生好感。推銷員應(yīng)摒棄的弱點(diǎn)

要成為成功的推銷員，必須抱著“即刻實(shí)行”的態(tài)度。也就是說，該做的事，都要養(yǎng)成“當(dāng)場起而行”的習(xí)慣。

我們大部分的人，都有一種“大弱點(diǎn)”。那就是：今天應(yīng)該立刻行動的事，總是輕易與自己妥協(xié)，然后告訴自己：“慢慢來，何必急？日子還多著呢！”十個推銷員中，受到這種毒藥侵蝕的，少說也有七八個，這是一般銷售單位常見的怪現(xiàn)象。很多原是大有可為的推銷員，任這種毒藥侵蝕自己，毀滅了自己的大好前程。

一、精挑之后逐一訪問

“今天可以做的事，切莫拖到明天”。

“今日事，今日畢”。

這些人人皆知的格言警告我們： “立刻起行”使一個人足以成大事；而“慢慢來”、“以后再說”的姑息作風(fēng)，通往失敗之路，足以摧毀一個人的前程。

請你立刻列出“現(xiàn)在就可以推銷”的50位準(zhǔn)顧客名單。然后從中選出最有希望的十位銷售對象，將他的姓名整理在你自備的卡片上。明天你就撇開一切事，先逐一訪問他們。

二、激勵自己立刻行動

如果，你想成為優(yōu)秀的、成功的推銷員，你必須抱著“即刻行動”的沖勁與精神。只要讓自己“即刻行動”，久而久之，你就養(yǎng)成“輕易行動”的習(xí)慣。

“以后再說”、“何必急？”……等姑息作風(fēng)，是推銷員的大忌，也是麻痹你、欺騙你的可怕敵人。

以后再說“的觀念，奪走了你今天的推銷力。那是意味著，從你身上奪走向準(zhǔn)顧客行使影響力的機(jī)會。你要經(jīng)常想象人生目標(biāo)達(dá)成那時候的歡欣，這種想象會激勵你立刻采取行動。

三、不要成為最差勁的一個

杰弗遜說過： “對目標(biāo)的沖刺，如果三拖四延，將使一個人陷于萬劫不復(fù)的境地。”

難道你愿意成為伙伴中最差勁的推銷員？ 如果，你果真腐化到這個地步，奉勸你早日脫離這個傳大推銷員的行列。請記住：在邁出第一步就如此退縮的弱者，任你到了其他行業(yè)求得棲息之處，你還會是個失敗者。如果，你從來不對訪問做過計(jì)劃，請今天就立刻把它做好，在準(zhǔn)備周全之后，明天就去訪問你那些準(zhǔn)顧客！了解、認(rèn)識自我

如果你想設(shè)計(jì)你自己的人生，首先必須認(rèn)清“你自己”是怎樣的人。根據(jù)這一點(diǎn)，你才能不斷“改善自己”。

一、為了達(dá)到這個目的，你必須向自己提出下面的問題： 1 我的長處是什么？ 我最擅長工作是什么？我做得還算可以的工作是什么？目前為止，我做得最成功的是什么工作？ 為了完成那個工作，哪些能力或是技術(shù)曾經(jīng)幫了我的大忙？ 我經(jīng)常在哪些工作上失敗？目前為止，我的三大失敗是什么？那些失敗中，哪一種最為嚴(yán)重？我為什么會出現(xiàn)那種失

敗？我應(yīng)該用什么方法防止那種失敗？ 我目前面臨的困難是什么？其中的三大困難是什么？

只要你能夠冷靜地思考這五個問題，你目前的長處與短處就豁然浮現(xiàn)于眼前。這種思考不能只做一次，必須每隔一段固定的時間，就做這樣的思考與反省。只要你如此做過兩次、三次、你就會發(fā)現(xiàn)自己在哪些方面是在不斷進(jìn)步中，在哪些方面是在停頓或是退步。

二、剖析還需要“成長”的部分

1、在目前從事的工作中，你在哪些方面還需要“成長”以自己的知識水準(zhǔn)與目前必須做的工作做個對照，就能發(fā)現(xiàn)你還需要在哪些方面“成長”。好比說：你在經(jīng)濟(jì)或是財(cái)務(wù)方面是不是知識不足？你在“基本技巧”方面的知識，是不是還很欠缺？

2、在將來的工作中，你在哪些方面還需要“成長”擬定你在五年內(nèi)想達(dá)成的目標(biāo)，然后思考為了達(dá)成這個目標(biāo)，此后必須具備什么知識與能力。你也有必要思考“如何培養(yǎng)正當(dāng)嗜好”、“如何使自己的內(nèi)涵更豐實(shí)”的問題。也就是說，為了提高自己的個性、人格與內(nèi)涵，自己應(yīng)該具備哪些能力。例如：加強(qiáng)美術(shù)、音樂、文學(xué)或是外文方面的學(xué)習(xí)等。自我管理秘訣

一、銷售目標(biāo)

1、把精力貫注在最重要的20％的事物上面，獲得的卻是80％的成果。

2、在一張紙上用250個左右的字?jǐn)?shù)把自己的關(guān)鍵目標(biāo)寫下來，具體地說，主要是我想做到什么以及我做到以后精神上得到什么樣的滿足。

如；我正在做.....，我感到......。這樣，我就親身感受到目標(biāo)已經(jīng)在逐步實(shí)現(xiàn)。

3、經(jīng)常抽出時間一讀再讀自己的目標(biāo)。須知這種重復(fù)會導(dǎo)致變化。

4、經(jīng)常花一些時間檢查目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況，然后審查自己的行為與目標(biāo)是否一致。

二、自我贊賞

(一)自我贊賞的前半部分 1.集中精力去做那些正確的事。

2.不能等到事情已表明是完全正確時才去做，要事先給自己訂下標(biāo)準(zhǔn)，只要事情基本正確就去做。3.具體回顧一下自己所做的工作。4.告訴自己對該工作的良好感受。

5.沉默一會兒，讓自己高興一下，然后實(shí)際地去體會做完工作后的滿意感受。

(二)自我贊賞的后半部分

6.提醒自己是一位有價(jià)值的人，我喜愛自己。

7.告訴自己以后更要經(jīng)常這樣做，因?yàn)樵绞菍ψ约焊械綕M意，越是會做出更好的銷售效果。

三、自我責(zé)備

(一)自我責(zé)備的前半部份

1.明確自己應(yīng)以較小的壓力、做更多的業(yè)務(wù)這個目標(biāo)來要求自己的行為。2.每當(dāng)看到自己的銷售行為不當(dāng)時，立即對自己的行為加以責(zé)備。3.告訴自己做錯什么了，需有針對性。4.告訴自己對所做的事感覺如何。

5.安靜幾秒鐘，讓自己切實(shí)想想，對那些不合已意的行為有何感受。

(二)自我責(zé)備的后半部分

6.牢牢記住自己已改變了銷售行為。

7.告訴自己雖然不喜歡自己的某些行為，但依然喜歡自己。

8.當(dāng)對自己行為不滿而對自己感覺滿意時，要注意改變自己的行為方式。9.要明確在自我責(zé)備之后，此事就結(jié)束了。

10.嘲笑自己的錯誤，并以愉快的心情正確對待工作和自己。推銷員的人生目標(biāo)

我們的公司以后會是什么樣的情況的呢? 每當(dāng)總經(jīng)理問到如此的話題,員工們都在思索著同樣一個問題,是的,有經(jīng)營理念的公司，絕對少不了三年、五年、十年等短期、中期、長期的經(jīng)營目標(biāo)與計(jì)劃。如在擬定公司的經(jīng)營目標(biāo)時，經(jīng)營者一定要想：“三年、五年、十年后，本公司必須成為怎樣的公司？”

以創(chuàng)辦工廠來說，絕不能只顧及目前的需要，一定要考慮到三年、五年、十年后的需要與發(fā)展，著手做各種計(jì)劃、企劃的準(zhǔn)備工作。同理,你是推銷員，同時也是希望事業(yè)有成的人,更希望成為一個成功人物，這正是成功推銷員必不可缺的前提。所以，你不但要有成功推銷員“的目標(biāo)，更要有”成功人物“的目標(biāo)。擬定你自己的人生藍(lán)圖：

1、在一生中，打算做什么事？

2、打算最后成為怎樣的人物？

3、需要做些什么，才能滿足自己的愿望？

要想完美的繪制你的人生藍(lán)圖，就要制定詳細(xì)的計(jì)劃指南(從現(xiàn)在到十年后).一、工作方面：

1.希望獲得多少收入？ 2.希望爬到怎樣的職位？ 3.希望獲得多大的權(quán)限？ 4.希望從工作中獲得怎樣的名聲？

二、家庭方面：

1.希望擁有怎樣的生活水準(zhǔn)？ 2.希望住上怎樣的房子？

3.希望孩子們受到什么程度的教育？

三、社會方面：

1.希望擁有什么樣的朋友？ 2.希望屬于什么樣的社交圈？ 3.希望擁有什么樣的嗜好？

當(dāng)你描繪出你的未來遠(yuǎn)景時，千萬不要擔(dān)心它會成為“空夢一場”。要知道，人物的大小是根據(jù)他是否“巨夢”來評估的。只會“小夢在抱”的人，僅能成小事。如果你想在人生中獲得極大的成就，你就非“抱持巨夢”不可。

請牢記莎士比亞說過的名言：

“沒有人能夠達(dá)成他想達(dá)成的目標(biāo)以上的事”換句話說，沒有任何目標(biāo)，你就永遠(yuǎn)是社會的可憐蟲，只能潦草終其一生。第三部分心理學(xué) 深入了解消費(fèi)者的需求

人類個體作為一個生活在自然和社會中的有機(jī)體，總是不斷受到來自機(jī)體內(nèi)部和機(jī)體外部的刺激。來自機(jī)體內(nèi)部的刺激有：饑餓、疲乏、病痛等；來自機(jī)體外部的刺激有：同齡人的成就、同事的擢升、英雄的榮譽(yù)、集體的溫暖等。刺激會使人產(chǎn)生一種緊張感，即不舒服。如果刺激因素一直存在，緊張感的強(qiáng)度增加到一定程度，就會產(chǎn)生需要，需要的強(qiáng)化將會形成動機(jī)，在條件允許的情況下，動機(jī)將驅(qū)使人們采取能滿足需要的行為。行為的發(fā)生將滿足個體的需要，這樣人的緊張感將得到消除，有機(jī)體重新得到平衡。消費(fèi)者購買行為也就是滿足需要的過程，因而要考察消費(fèi)者的購買行為，就需要研究消費(fèi)者的需要和動機(jī)。

一、消費(fèi)者需求按其性質(zhì)劃分：

1、生理性需要

人類個體作為自然人為維持自身生命的延續(xù)和種族的繁衍而與生俱來的需要。《禮記》中的“禮運(yùn)”篇有“飲食男女，人之大欲存焉”，“欲”者即“需要”。除此以外，還應(yīng)包括對空氣、保暖的需要。

2、心理性需要

人類個體作為社會人在長期協(xié)同生存中逐漸形成的，受歷史條件、社會制度、文化知識水平，種族和風(fēng)俗習(xí)慣等的制約后天形成的需要，因此，也稱為社會性需要。人類個體需要中，除了生理性需要外的需要，諸如對友誼、地位、榮譽(yù)等的追求，都屬于心理性需要。

二、消費(fèi)者需求按其形態(tài)劃分：

1、現(xiàn)實(shí)性需要

即消費(fèi)者不僅有目標(biāo)指向明確(具體商品)的需要，而且有貨幣支付能力。這種需要也稱為有效需要，它是企業(yè)制定當(dāng)前市場營銷策略的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。滿足顧客現(xiàn)實(shí)性需要是企業(yè)當(dāng)前市場營銷活動的中心。

2、潛在性需要

表現(xiàn)為兩種形式，一種為消費(fèi)者有目標(biāo)指向明確的需要，但缺少貨幣支付能力；一種為消費(fèi)者有貨幣支付能力，但需要的目標(biāo)指向不明，即需要處于一種朦朧狀態(tài)。

第一種潛在性需要，在消費(fèi)者一旦具有支付能力，或企業(yè)采用適當(dāng)?shù)氖袌鰻I銷措施，如降價(jià)、分期付款等，則這種潛在性需要即可能轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)性需要。

第二種潛在性需要，在企業(yè)推出具有能滿足這種需要的功能的產(chǎn)品，或者在企業(yè)采用適當(dāng)?shù)氖袌鰻I銷措施，如廣告宣傳、示范表演等，誘導(dǎo)這種潛在性需要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)性需要。自古以來，女人世世代代采用手搓、腳踩、棒打的方式來洗衣服，簡單重復(fù)、吃力費(fèi)時，但卻成為天經(jīng)地義的生活方式，人們擺脫這種繁重家務(wù)勞動的需要就處于潛意識狀態(tài)。一旦企業(yè)推出洗衣機(jī)，這種需求就從潛在的轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的。可以說，凡是人們感到生活不便時，都有潛在需求存在。

三、消費(fèi)者的行為差異

人們在同一個刺激下會產(chǎn)生相同或不同的需要，接受刺激以后，人們的大腦也會進(jìn)行各種思維活動，這些差異會導(dǎo)致消費(fèi)者行為的差異。

人們的心理需要遠(yuǎn)比生理需要復(fù)雜得多，所以由人們的心理需要導(dǎo)致的行為差異也就格外復(fù)雜。人們的心理需要具有無限性、多樣性和時代性。

例一：彈電子琴的孩子最初只需要一個小的，以后則需要一個49鍵的，等到技術(shù)越來越好，練習(xí)的曲子自然也變得越來越復(fù)雜，于是就需要一個61鍵的琴，并且對聲音還會有越來越高的要求。例二：同是下了公共汽車感到口渴的人，接受的也同是“渴”的刺激，但思維和行為會不同。一個馬上就去冷食攤買飲料，另一個則在想：幾步路就到家了，到家再喝得了。在這個簡單的例子中，可以做出許多解釋：

（1）二者收入不同，其中一人想節(jié)省一點(diǎn)；

（2）二者健康與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)不同，其中一人怕在街上灰里進(jìn)食會染病；（3）二者口味不同，其中一人認(rèn)為只有茶和白水才解渴；（4）二者舉止觀念不同，其中一個認(rèn)為在小攤上喝飲料有失身分；（5）二者即時情況不同，其中一人身上沒帶錢。

所以，銷售人員在進(jìn)行銷售過程中，一定要全面考慮消費(fèi)者的不同需要與行為差異才行。消費(fèi)需求對購買行為的影響

人們的行為活動往往是由不同的需求引起的。消費(fèi)需求對消費(fèi)者購買行為的影響主要表現(xiàn)茬在以下三方面：

一、消費(fèi)需求決定購買行為

購買行為的產(chǎn)生和實(shí)現(xiàn)是建立在需求的基礎(chǔ)上的。即： 消責(zé)需求---購買動機(jī)---購買行為---需求滿足---新的需求

消費(fèi)者由于受內(nèi)專或外在因素的影響，產(chǎn)生某種需求時，就會形成一種緊張狀態(tài)，成為其內(nèi)在的驅(qū)動力，這就是購買動機(jī)。它導(dǎo)致人們的購買行為。當(dāng)購買行為完成，需求得到滿足時，動機(jī)自然消失，但新的需求又會隨之產(chǎn)生，再形成新的購買動機(jī)，導(dǎo)致新的購買行為。由此可見，消費(fèi)者的購買行為是在其需求的驅(qū)使下進(jìn)行的。從這個意義上說，消費(fèi)需求決定購買行為。

二、消費(fèi)需求的強(qiáng)度決定購買行為實(shí)現(xiàn)的程度

一般情況下，需求越迫切越強(qiáng)烈，則購買行為實(shí)現(xiàn)的可能性就越大。反之，需求不迫切不強(qiáng)烈，消貴者的購買行為就可能推遲，甚至不發(fā)生。

例如，對一個沒有鞋穿的人來說，第一雙鞋對他的使用價(jià)值最大，也就是說，他對第一雙鞋的需求性最強(qiáng)，也許走進(jìn)一家商店，只要看到他能穿的鞋就買下來，而對鞋的式樣、顏色、價(jià)格、質(zhì)最等要求并不高。但當(dāng)他買了鞋以后，他對鞋的需求就不那么迫切了，鞋的使用價(jià)值對他來說就不那么重要了。也許他還會產(chǎn)生買鞋的需求，但需求的迫切性大大降低，這時，他要考慮價(jià)格、質(zhì)量、式樣等各方面的因素，因而對購買行為的阻力就很大，購買行為就不易實(shí)現(xiàn)。

三、需求水平不同影響消費(fèi)者的購買行為

在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，消費(fèi)水平相對較高，而消費(fèi)者購買食品的費(fèi)用在整個購買費(fèi)用中所占的比例就比較小，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的國家，情況正相反，這就是著名的恩格爾定律，其內(nèi)容是，隨著家庭 收入的增加，人們在食品方面的支出在收入中所占的比例就越小，用于文化、娛樂、衛(wèi)生、勞務(wù)等方面的費(fèi)用支出所占比例就越大。

另外，需要指出的是，處于不同消費(fèi)水平的消貴者，在購買同類商品上會出現(xiàn)較大的差異。例如，同是購買襯衣，消費(fèi)水平校高的人可能花較多的錢購買一件高檔襯衣，而消費(fèi)水平較低的人，可能會花同樣的錢買兩件或三件低檔的襯衣。一些商品在消費(fèi)水平較高的家庭中屬于普通消費(fèi)品，經(jīng)常購買，而在消費(fèi)水平較低的家庭中，可能是奢侈消費(fèi)品，很少購買。所以說，消費(fèi)水平的差別會影響消費(fèi)者的需求，從而影響他們的購買行為。

消費(fèi)者情感的外部表現(xiàn)

情感過程是人對客觀事物與人的需要之間關(guān)系的反映，是人對事物的一種好惡的傾向，它主要是通過人的神態(tài)、表情、語言和行動變化表現(xiàn)出來。

一、面部表情和姿態(tài)的變化

面部表情和姿態(tài)是表現(xiàn)情感的主要手段。人們的喜、怒、哀、樂、愛、憎等各種情感都能通過不同的面部表情與姿態(tài)表現(xiàn)出來。如當(dāng)消費(fèi)者買到自己喜愛的商品時，會高興的眉飛色舞或手舞足蹈，當(dāng)受到營業(yè)員熱情周到的接待，會喜形于色。在購買活動中各種復(fù)雜的心理感受、情緒變化都會通過不同的面部表情和姿態(tài)反映出來。因此，一個優(yōu)秀的營業(yè)員不僅要善于根據(jù)消費(fèi)者面部表情的變化去揣摸消費(fèi)者的心理，同時，也要注意運(yùn)用自己的表情姿態(tài)去影響消貴者，溝通買賣雙方的感情，促使消費(fèi)者的情感向積極的方向發(fā)展。

二、語調(diào)聲音的變化

消費(fèi)者表達(dá)感情的另一明顯特征就是說話時語調(diào)的變化。一般來講，快速、激昂的語調(diào)體現(xiàn)了人的熱烈、急躁、惱怒的情感，而低沉、緩慢的語調(diào)則表現(xiàn)人的畏懼、悲哀的情感。往往同一語句，由于說話人在音強(qiáng)、音速、音調(diào)上的差別，而表達(dá)出不問的情感。

例如，當(dāng)顧客要求營業(yè)員展示商品時說.“對不起，請把商品拿給我看看。”如果是語調(diào)平緩，語氣較輕，則表明顧客是真心抱歉，麻煩營業(yè)員為他拿東西。但如果營業(yè)員行動遲緩，或不愿意接待顧客對，那么顧客提高聲調(diào)，重復(fù)上述語句，則表示他已不耐煩，對不起已純屬客套，甚至帶有譏諷的含義，表達(dá)了不愉快的情感。

三、身體各部位的反應(yīng)

表現(xiàn)明顯的有呼吸器官、排泄系統(tǒng)和循環(huán)系統(tǒng)的變化。如顧客與營業(yè)員發(fā)生矛盾沖突時，雙方處于急躁、憤怒狀態(tài)，則呼吸、心跳、脈搏加快，或面部紅脹、蒼白。當(dāng)情緒變化達(dá)到頂點(diǎn)時，還會哭泣、叫喊等等，借以發(fā)泄自己的感情。同樣，當(dāng)消費(fèi)者處于興奮、緊張、羞怯狀態(tài)時也會發(fā)生相應(yīng)變化。總之，消費(fèi)者購買活動中，情感的外顯是多方面的，也是此較復(fù)雜的。有時，一種外顯的情感表達(dá)了多種心理活動。如消費(fèi)者在選購商品時，有時表情緊張，可能是擔(dān)心商品質(zhì)量或性能有問題，唯恐吃虧上當(dāng)，也可能是擔(dān)心買不到商品，還有可能是擔(dān)心買回去后家里其他人不喜歡等等。改變用戶拒購態(tài)度的方法

銷售員要影響與轉(zhuǎn)變用戶的拒絕態(tài)度，特別要注意以下幾種方法：

一、談話的方式與技巧

一名文化修養(yǎng)較高、經(jīng)驗(yàn)豐富、能體察用戶心理的銷售員，雖然與用戶談話不多，卻能很快取得用戶的信任，促使其對商品形成肯定態(tài)度。經(jīng)驗(yàn)表明，銷售員在向用戶宣傳介紹商品時，越是避免突出個人的看法，效果就越好。比如說，“我建議您買這個軟件”，會使用戶產(chǎn)生疑慮戒備心理，認(rèn)為是不是推銷不出去了。如果改成；“這種軟件很受用戶歡迎，銷路不錯”，會使用戶感到你是向他介紹客觀情況，即使他持懷疑態(tài)度，也會被打消的。當(dāng)然銷售員談話的方式與技巧，需要在實(shí)踐中不斷探索、總結(jié)和提高。

二、在某些情況下，用戶表面上對商品持否定態(tài)度，而且羅列出一大堆理由，但實(shí)際上，這并不一定是用戶對商品真正的拒絕態(tài)度。

例如，市場上高壓鍋價(jià)格比普通鋁鍋高出好幾倍，許多用戶拒絕購買的真正原因是商品價(jià)格高，但卻說成是怕使用高壓鍋不安全，容易發(fā)生爆炸事故等等。在實(shí)際購買活動中，用戶出于自尊心理而形成隱蔽拒絕購買態(tài)度情況很普遍，這就要求銷售員要仔細(xì)觀察，分析用戶拒絕態(tài)度形成的真正原因，并予以諒解，盡量避免正面指出傷其自尊心。但也不要盲目附和用戶的議論，以免造成其對商品的不良印象。

三、銷售員與用戶的關(guān)系越融洽，越能取得用戶的信任，則對改變他的拒絕態(tài)度越有利。

這就要求銷售員要熟悉商品的性能、特點(diǎn)、材料、結(jié)構(gòu)，了解商品的社會流行程度、消費(fèi)者意見反映等等。能夠清楚、準(zhǔn)確地回答用戶提出的各種問題，給用戶良好的印象，使他發(fā)生態(tài)度轉(zhuǎn)變。

最后，銷售員在轉(zhuǎn)化用戶拒絕購買態(tài)度時，應(yīng)盡量避免使用戶感到是在有意說服他，使其易于通過接受新的信息而改變原有態(tài)度。否則，如果用戶發(fā)覺銷售員是在企圖改變他的態(tài)度，往往會產(chǎn)生戒備甚至是對抗心理，反而不利于態(tài)度的轉(zhuǎn)變。不同年齡消費(fèi)者購買動機(jī)的差別

一、青年消費(fèi)者購買動機(jī)的特點(diǎn)

1、購買動機(jī)具有時代感，青年消費(fèi)者內(nèi)心豐富，感覺敏銳、富于幻想、勇于創(chuàng)新，敢于沖破舊的傳統(tǒng)觀念與世俗偏見，易于接受新鮮事物，追隨時代潮流。他們的購買行為中趨向求新求美，喜歡購買富有時代特色的商品，來裝飾自己和家庭，展現(xiàn)其現(xiàn)代化的生活方式，以博得他人的贊許和羨慕。因此，投放市場的 新產(chǎn)品，社會流行的某一商品，都會引起他們極大的興趣和購買欲望，購買動機(jī)也會隨之形成。

2、購買范圍廣泛、購買能力強(qiáng)

青年消費(fèi)者有一定的經(jīng)濟(jì)來源和購買經(jīng)驗(yàn)，加之沒有較重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以購買商品的范圍十分廣泛。各種商品，不論高檔、低檔、一般、特殊，都是他們購買的對象。隨著人們消費(fèi)觀念由保守型向開放型轉(zhuǎn)變，青年人消費(fèi)的時代感也愈加強(qiáng)烈，表現(xiàn)在追求衣、食、住、行、學(xué)各方面現(xiàn)代化的生活方式。因此，凡是能夠滿足他們這方面消費(fèi)的商品，都能引起他們的興趣、需求，促發(fā)其購買動機(jī)。

3、具有明顯的沖動性

青年人的心理特征一方面表現(xiàn)出果斷迅速，反應(yīng)靈敏，另一方面也表現(xiàn)出感情沖動，草率從事。因此其購買動機(jī)具有明顯的沖動性特點(diǎn)。首先講究商品美觀、新異，其次才注意質(zhì)量、價(jià)格，而不能冷靜地分析商品的各種利弊因素，許多人憑對商品的感情與直覺判斷商品的好壞、優(yōu)劣，形成對商品的好惡傾向。因此，動機(jī)的隨機(jī)性、波動性較大。

4、購買動機(jī)易受社會因素的影響

商品的社會流行性，直接決定了青年人的購買行為。如流行穿西裝時，青年人首當(dāng)其中，成了西裝消費(fèi)的帶頭人。影視名星、體育名星的發(fā)型、服裝以至鞋帽，都會成為他們模仿消費(fèi)的對象，形成旋風(fēng)式的購買熱潮。如80年代“筒愛”帽，“大島茂”風(fēng)衣以及“幸子”式連衣裙等等，都曾在社會上風(fēng)行一時，受青年消費(fèi)者的青睞。

二、老年消費(fèi)者購買動機(jī)的特點(diǎn)

1、購買動機(jī)是在追求舒適與方便的心理狀態(tài)下形成的

老年人視覺、聽覺、味覺、嗅覺、觸覺等能力較年輕時明顯下降，反應(yīng)遲緩，記憶力減退，睡眠減少，對冷暖等外界刺激較為敏感，容易疲勞、厭倦等，這使得他們對消費(fèi)品的需求，從范圍廣泛、品種繁多漸漸集中到他們最需要、最感興趣的商品上。而這些商品主要是指能夠彌補(bǔ)老人身體方面的某些缺陷與不足，有助于老人身體健康，給老人的生活帶來更多的方便與舒適的各種商品。如有營養(yǎng)、易消化的食品，各種滋補(bǔ)品，家用治療保健器械；以及各種消遣性的商品。購買動機(jī)形成與否常取決于達(dá)些商品給他們帶來的方便與舒適的程度。

2、購買動機(jī)具有較強(qiáng)的理智性與穩(wěn)定性

老年人在選購商品時，他們喜歡憑過去的經(jīng)驗(yàn)、體會來評價(jià)商品的優(yōu)劣，并對老牌子的商品、名牌商品有深刻的記憶，多年養(yǎng)成的固定消費(fèi)習(xí)慣行為，使購買動機(jī)有較強(qiáng)的理智性與穩(wěn)定性，不易受外界因素的干擾，也不為商品的某一特點(diǎn)所動。而是全面評價(jià)、綜合分析商品的各種利弊因素，再做出購買決策。動機(jī)一旦形成，不輕易改變，或遲或早總會導(dǎo)致購買行動。

3、購買動機(jī)形成的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，具有一定的權(quán)成性

現(xiàn)代的老年人大多數(shù)是退休之后又重新工作，這使他們的經(jīng)濟(jì)收入大為提高。另外，中國人有儲蓄的習(xí)慣，到退休時已積蓄了一筆錢財(cái)，所以經(jīng)濟(jì)并不困難。這使得他們有能力購買任何社會產(chǎn)品。不同性別消費(fèi)者購買動機(jī)的差別

一、男性消費(fèi)者購買動機(jī)的特點(diǎn)：

1、動機(jī)形成迅速、果斷、具有較強(qiáng)自信性

男性善于控制自己的情緒，處理問題時能夠冷靜地權(quán)衡各種利弊因素，從大局著想。具有較強(qiáng)的獨(dú)立性和自尊心的特點(diǎn)直接影響他們在購買過程中的心理活動。因此，動機(jī)形成果斷迅速，并能立即導(dǎo)致購買行為，即使是處在比較復(fù)雜的情況下，也能夠果斷處理，迅速做出決策。

2、購買動機(jī)具有被動性

就普遍意義講，男性消費(fèi)者購買活動遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如女性頻繁，購買動機(jī)也不如女性強(qiáng)烈，比較被動。在許多情況下，購買動機(jī)的形成往往是由于外界因素的作用，如家里人的囑咐，同事、朋友的委托，工作的需要等等，動機(jī)的主動性、靈活性都比較差。

3、購買動機(jī)感情色彩比較淡薄

男性消費(fèi)者在購買活動中心境變化不如女性強(qiáng)烈，不喜歡聯(lián)想、幻想，感情色彩比較淡薄。所以，當(dāng)動機(jī)形成后，穩(wěn)定性較好，其購買行為也比較有規(guī)律。男性消費(fèi)者在購買某些商品上與女性的明顯區(qū)別就是決策過程不易受感情支配，如購買汽車，男性主要考慮商品的性能、質(zhì)量、名牌、使用效果，轉(zhuǎn)售價(jià)值和保修期限。如果上述條件符合他的要求，就會做出購買決策。而女性則喜歡從感情出發(fā)，對車子的外觀式樣、顏色嚴(yán)加挑剔，并以此形成自己對商品的好惡。另外，男性消費(fèi)者認(rèn)為男性的特征是粗獷有力，因此，他們在購買商品時，往往對具有明顯男性特征的商品感興趣，如煙、酒、服裝等。

二、女性消費(fèi)者購買動機(jī)的特點(diǎn)：

1、具有較強(qiáng)的主動性、靈活性

女性較多地進(jìn)行購買活動的原因是多方面的。有的是迫于客觀需要，如操持家務(wù)；有的則是為滿足自己需要；有的把買商品作為一種樂趣或消遣等等，所以購買動機(jī)具有較強(qiáng)的主動性、靈活性。動機(jī)的靈活性也時常體現(xiàn)在購買具體商品上，如原打算購買某種商品，但商店無貨，這時男同志往往放棄購買行為，而女同志會尋找其它適合的替代品，實(shí)現(xiàn)購買行為。

2、具有濃厚的感請色彩

女性心理特征之一是感情豐富、細(xì)膩，心境變化劇烈，富于幻想、聯(lián)想，因此購買動機(jī)帶有強(qiáng)烈的感情色彩。如看到某種兒童服裝新穎漂亮，馬上會聯(lián)想到自己孩子穿上這套服裝會是什么樣子，從而引起積極的心理活動，產(chǎn)生喜歡、偏愛等感情，促發(fā)購買動機(jī)。

3、購買動機(jī)易受外界因素影響，波動性較大

女性購買動機(jī)的起伏波動較大。這是因?yàn)榕孕睦砘顒右资芨鞣N外界因素的影響，如商品廣告宣傳，購買現(xiàn)場的狀況，營業(yè)員的服務(wù)，其它消貴者的意見等。例如，許多商店為了招徠顧客，用耀目大字標(biāo)明“減價(jià)商品”、“處理商品”、“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”等，這些往往對女性具有特別吸引力。第四部分技能與方法 銷售前

不同性別消費(fèi)者購買動機(jī)的差別

一、男性消費(fèi)者購買動機(jī)的特點(diǎn)：

1、動機(jī)形成迅速、果斷、具有較強(qiáng)自信性

男性善于控制自己的情緒，處理問題時能夠冷靜地權(quán)衡各種利弊因素，從大局著想。具有較強(qiáng)的獨(dú)立性和自尊心的特點(diǎn)直接影響他們在購買過程中的心理活動。因此，動機(jī)形成果斷迅速，并能立即導(dǎo)致購買行為，即使是處在比較復(fù)雜的情況下，也能夠果斷處理，迅速做出決策。

2、購買動機(jī)具有被動性

就普遍意義講，男性消費(fèi)者購買活動遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如女性頻繁，購買動機(jī)也不如女性強(qiáng)烈，比較被動。在許多情況下，購買動機(jī)的形成往往是由于外界因素的作用，如家里人的囑咐，同事、朋友的委托，工作的需要等等，動機(jī)的主動性、靈活性都比較差。

3、購買動機(jī)感情色彩比較淡薄

男性消費(fèi)者在購買活動中心境變化不如女性強(qiáng)烈，不喜歡聯(lián)想、幻想，感情色彩比較淡薄。所以，當(dāng)動機(jī)形成后，穩(wěn)定性較好，其購買行為也比較有規(guī)律。男性消費(fèi)者在購買某些商品上與女性的明顯區(qū)別就是決策過程不易受感情支配，如購買汽車，男性主要考慮商品的性能、質(zhì)量、名牌、使用效果，轉(zhuǎn)售價(jià)值和保修期限。如果上述條件符合他的要求，就會做出購買決策。而女性則喜歡從感情出發(fā)，對車子的外觀式樣、顏色嚴(yán)加挑剔，并以此形成自己對商品的好惡。另外，男性消費(fèi)者認(rèn)為男性的特征是粗獷有力，因此，他們在購買商品時，往往對具有明顯男性特征的商品感興趣，如煙、酒、服裝等。

二、女性消費(fèi)者購買動機(jī)的特點(diǎn)：

1、具有較強(qiáng)的主動性、靈活性

女性較多地進(jìn)行購買活動的原因是多方面的。有的是迫于客觀需要，如操持家務(wù)；有的則是為滿足自己需要；有的把買商品作為一種樂趣或消遣等等，所以購買動機(jī)具有較強(qiáng)的主動性、靈活性。動機(jī)的靈活性也時常體現(xiàn)在購買具體商品上，如原打算購買某種商品，但商店無貨，這時男同志往往放棄購買行為，而女同志會尋找其它適合的替代品，實(shí)現(xiàn)購買行為。

2、具有濃厚的感請色彩

女性心理特征之一是感情豐富、細(xì)膩，心境變化劇烈，富于幻想、聯(lián)想，因此購買動機(jī)帶有強(qiáng)烈的感情色彩。如看到某種兒童服裝新穎漂亮，馬上會聯(lián)想到自己孩子穿上這套服裝會是什么樣子，從而引起積極的心理活動，產(chǎn)生喜歡、偏愛等感情，促發(fā)購買動機(jī)。

3、購買動機(jī)易受外界因素影響，波動性較大

女性購買動機(jī)的起伏波動較大。這是因?yàn)榕孕睦砘顒右资芨鞣N外界因素的影響，如商品廣告宣傳，購買現(xiàn)場的狀況，營業(yè)員的服務(wù)，其它消貴者的意見等。例如，許多商店為了招徠顧客，用耀目大字標(biāo)明“減價(jià)商品”、“處理商品”、“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”等，這些往往對女性具有特別吸引力。特別銷售計(jì)劃

我們都知道在推銷之前，要制定一份銷售計(jì)劃，那樣會讓你心有成竹。但是并不是說你面對不同的顧客時只用同一份計(jì)劃就可以了，而是要因人而異。所以在制定計(jì)劃之時，要注意以下幾個方面。

一.要有某些特別的提案。

你要想把商品順利地推銷出去，就得在每次訪問的時候準(zhǔn)備好特別的銷售計(jì)劃。換句話說，你面對準(zhǔn)顧客的時候，必須有個“針對他而計(jì)劃好的某些特別的提案。”

二.你不能光靠普通的商品說明。

你打算向準(zhǔn)顧客施展的說明，必須是因人而異的說明完全符合各個準(zhǔn)顧客特性的說明。這就是說，你必須具備：“訪問那個人的特殊理由”。即要清楚以下問題：

1、我要向他說（討求）什么？

2、我要說服他做什么？

3、我打算采取什么“方法”促其實(shí)現(xiàn)？

4、怎樣準(zhǔn)備“訪問的理由”，這些“訪問理由”必須內(nèi)容都不一樣。

也許，你認(rèn)為這是相當(dāng)難的事，事實(shí)上，只要你決心寫出來，做這個作業(yè)你只需花費(fèi)15分鐘。另小看了這個作業(yè)。它會點(diǎn)燃你的斗志，使你不斷產(chǎn)生各種銷售計(jì)劃。以數(shù)量來說，你會想出比以前多10倍之多的銷售計(jì)劃來。此一創(chuàng)意的來源相當(dāng)多。

例如：你的公司目前正在推動，或是過去已經(jīng)做過而大有收獲的各種促銷活動。你的顧客曾經(jīng)反映過的事，或是談過的事。目前的經(jīng)濟(jì)情況。某些特定的消息。別家公司正在使用的創(chuàng)意。你自己的觀察所得……等。

當(dāng)你準(zhǔn)備好這份特別銷售計(jì)劃后，就要接見你的顧客了，這時你要給自己二分鐘的時間，在腦子里想一下這些事情：

一、要提醒自己銷售的目的，即幫助人們對他們所購買的產(chǎn)品感到滿意，并對他們自己的購買抉擇感到是一種明智之舉。

二、設(shè)想一下會發(fā)生的事情：

1.想象自己穿上了顧客的鞋子在走路，也就是站在顧客的高度來考慮問題。

2.想象自己的產(chǎn)品、服務(wù)或建議的優(yōu)越性，并想象如何運(yùn)用這些優(yōu)越性去滿足顧客的需要。3.想象一個美好的結(jié)局，自己的顧客獲得了他們所希望得到的感受，即對他們所購買的商品及對他們自己所做出的選擇均感滿意。

4、想象自己的愿望也實(shí)現(xiàn)了，這就是在輕松的氣氛中以較少的氣力銷售了更多的商品。

具有豐富的商品知識

知已知彼,百戰(zhàn)不殆,不管在任何情況下,我們都在有一種緊迫感,使命感,尤其在商場競爭激烈的今天,我們更應(yīng)該如此,一名推銷員,更應(yīng)該如此,你首先應(yīng)該知道顧客需要什么,你的產(chǎn)品是不是滿足顧客的需求,鑒于此,就應(yīng)該首先了解、清楚產(chǎn)品，對你目前推銷的商品，要有充分的商品知識。這是推銷順利發(fā)展的捷徑之一。

只要你對商品的知識日有增加，它就帶給你新的推銷力，而且使你的業(yè)績立刻提高到某一個程度。充實(shí)的商品知識，還會帶給你其他任何來源絕對無法比擬的、堅(jiān)定不移的自信。

1.最需要怎樣的商品知識。

商品知識包括很多層面。例如：商品的起源；商品是基于何種動機(jī)而制造？商品的制造工程；商品的使用法；商品的保全法；與同類競爭商品的比較……等。

而對你來說，最重要的商品知識，并不是站在你的立場來看，而是從顧客的觀點(diǎn)而言，你推銷的商品能夠給顧客帶來什么好處。

若不是這樣，你說出的話你雖然有意義，在顧客聽來，卻變得毫無意義。假設(shè)，你銷售的是房子，那么你就必須了解，顧客希望的是怎樣的房子。

例如：希望堅(jiān)固又舒適的房子？或是交通方便為優(yōu)先？你想看透顧客的這些需求，而且一拍即合地把房子賣出去，你就必須對你推銷的房子，具有周全（無所不知）的知識才辦得到。

2.牢記四個要點(diǎn)。

從今天開始，請你務(wù)必把下面的四點(diǎn)，牢記在心。使你成為頂類推銷員所需“知識的量”是相當(dāng)龐大的。但是，只要下決心獲得那些知識，任何人都可以把它“據(jù)為自己有”。隨著你對自家商品知識的增加，便能從顧客的觀點(diǎn)，很巧妙地把它推銷出去。你不妨研究一下競爭對手的推銷方法。同行舉行展示會的時候，你不妨跑去參觀，看他們用什么方式在推銷。成功邀約的五個法則

推銷員成功的邀約是有效行銷的第一步。怎樣邁好這關(guān)鍵的臺階呢？有經(jīng)驗(yàn)者為此總結(jié)了五個法則，它可成為行銷者的階梯。1.電話邀約 該邀約方式適用于所發(fā)掘的對象，也就是潛在客戶。使用這種邀約方法要注意：

拿起電話聽簡前，要精心做好準(zhǔn)備，了解他上、下班的時間以及他的近況。要以興奮愉悅的心情打電話。跟對方約好時間和地點(diǎn)后，就應(yīng)趕快結(jié)束談話。不要說出生意內(nèi)容，以免產(chǎn)生誤會或反效果。

2.當(dāng)面邀約

該邀約方式適用于故意安排的推薦對象或不約相遇的朋友。使用這種方法的要訣是：不要開口就談生意上的事，要先閑話家常，繼續(xù)舊，再言歸正傳。

3.強(qiáng)勢邀約

該邀約方式適用于不久約不至的好友。有時好友久約不來，這時，你可在不影響友誼的情況下以較強(qiáng)的口氣告訴他，要他考慮你所經(jīng)營的生意，并要求他與你會面。

4.態(tài)度誠懇

不論你使用何種邀約方式，態(tài)度都應(yīng)該是誠懇的，誠懇的態(tài)度會使顧客對你產(chǎn)生好感，增加對你的信任度。

5.口氣親切

親切的口氣能愉悅?cè)说纳硇摹Ｈ嗽谛那槭鏁车臅r候容易接受他人的要求，而冷漠的口吻則能讓人心生不快。一個心情不愉快的人，是不會接受他人的邀請的。制定自己的標(biāo)準(zhǔn)說法

使推銷說法精進(jìn)的第一步是：事先靠自己編出一套“說法大要”,且有數(shù)年推銷經(jīng)驗(yàn)的推銷員，通常在不知不覺中已把洽談中的一部分加以標(biāo)準(zhǔn)化。也就是說，不斷與不同對象的顧客洽談的時候，他就背熟了其中的一部分，且在任何洽談中都習(xí)慣地使用它。亦即，自然而然地洽談過程中，對自己的推銷說法賦予某種“模型”。

現(xiàn)在我們要研究的并不是無意識中讓它存在，而是有意識地（刻意）造出這個“模型”。

這就要事先編好“說法的大要”，在推銷上我們稱之為“標(biāo)準(zhǔn)說法”。把推銷時自己要說的話標(biāo)準(zhǔn)化，它的好處頗多。例如：

有了不必靠死背，卻能靈活運(yùn)用的“標(biāo)準(zhǔn)說法”，你在推銷的時候，就能成竹在胸，從容應(yīng)答。在不斷重復(fù)使用同樣的話術(shù)時，多余的部分就漸漸被刪減，最后成為精簡有序的推銷說法。你在推銷的時候，每一句話都會變得自然而且條理分明，這樣，就不會發(fā)生搪塞一時或是信口胡言的情況了。

怎樣編造“標(biāo)準(zhǔn)說法”

編造“標(biāo)準(zhǔn)說法”是一件人人做得到的事，你別以為它有多難。你更不要誤以為自己文筆不好，所 以寫不出“標(biāo)準(zhǔn)說法”。

（1）先寫出來再說。只要動筆把你要說的話先寫出來，透過這種“寫”的過程，原是在你腦里如一片輕霧般抓不到頭尾的東西，就能被整理出一個頭緒來。

（2）把初稿再三看過，聽聽別人的意見或是參考有關(guān)的書籍，將它做適度的修正。（3）練習(xí)。

※發(fā)出聲音，讀讀看。※利用錄音機(jī)，聽聽看。

實(shí)地使用。在訪問顧客之前，先預(yù)習(xí)一次，然后實(shí)地使用看看。再修正。實(shí)地使用之后，對下列事項(xiàng)加以檢查： ※哪些地方不妥？ ※能不能改得更好？ ※顧客的反應(yīng)如何？ 及時把握締約信號

締約說法中最重要的是：善于掌握時機(jī)。太快了，對方就跟不上（甚至引起戒意）；太慢了，對方的購買意愿頃刻之間就消失殆盡。所謂最好的時機(jī)，到底是指什么情況而言？總歸一句話：是在準(zhǔn)顧客的態(tài)度有了變化的時候。如果把對方放出的“締約信號”看漏了，即使你的接觸說法或是實(shí)物展做得再好，也等于白費(fèi)氣力，你說過的話在瞬間之內(nèi)會變得百無一用。

準(zhǔn)顧客放出的“締約信號”，種類相當(dāng)多，有些人是聲音變大，有些人是聲音變小。但是，基本原理卻不變，所謂的基本原理就是：“變化”。不管聲音變大或是變小，都是“變化”，只要準(zhǔn)顧客的態(tài)度一有變化，那就是“締約有望的信號”。怎樣的變化可能隱藏著“締約信號”呢？

A、把身體挪向前的時候。沒有購買意愿的時候，他不可能特地移身向前。

B、瞇起眼睛，或是眨眼次數(shù)比原先顯著減少的時候。因?yàn)椋d起購買意愿的時候，眼睛會下意識地緊張起來。

C、對商品的“使用法”或是“功用”不斷發(fā)問的時候。尤其當(dāng)顧客強(qiáng)調(diào)“我想再聽你說明一次”的時候，這表示他

要做進(jìn)一層的了解。你千萬不要猶豫，立刻進(jìn)入締約行動！

D、眼神凝視某處的時候。這時候，他往往突然沉默，若深思。此一態(tài)度表示，他正在盤算“得失”，這是你最容易進(jìn)攻的時機(jī)。

E、認(rèn)真地殺價(jià)的時候。原是一直有拒意的對方，開始向你殺價(jià)，那就證明，他已興起“買下來也 無妨”的意念。

F、尋求助言的時候。開始說：“糟糕……”或是說：“每個月要付這些錢，恐怕有點(diǎn)困難……”。要是毫無購買意愿，他不會說“糟糕”，也不會說：“有點(diǎn)困難”。

G、與第三者商量的時候。你只要使第三者迅速地成為你的贊同者，交易就能成功。如何吸引準(zhǔn)顧客

一個推銷員要成功地完成推銷，必須要做到在晤面的第一個階段（見面時的那一瞬間），迅速而徹底地吸引住對方。

任何人對自己的事總是關(guān)心萬分，但是，事關(guān)你（推銷員）的來訪卻毫不關(guān)心，這是很自然的現(xiàn)象。要吸引這樣的準(zhǔn)顧客，對你產(chǎn)生注意力，當(dāng)然非有一些獨(dú)特的技巧不可。你可以使出下面五個方法，達(dá)到這個目的。

（1）立刻向他說：“你可以輕易獲得某種很大的好處。”

現(xiàn)代人的性子都變得很急。任何事除非立刻能夠獲得成果，他們就認(rèn)為無需談下去。慢條斯理地繞彎說話，已經(jīng)不合乎這個時代了。

（2）向?qū)Ψ教皆兡撤N意見。

向?qū)Ψ秸埥桃庖姡袃纱蠛锰帲杭瓤梢砸饘Ψ降淖⒁饬Γ帜軡M足對方的自尊心。你探詢的意見，最好是有關(guān)商業(yè)上的事。當(dāng)然也不妨問一問與對方有關(guān)的事。例如，他的房子、嗜好……等。

（3）答應(yīng)幫助他解決面對的困難，借以建立橋梁。

例如，很多中小型廠商，常常為了生產(chǎn)過程中產(chǎn)生劣質(zhì)品而煩惱。當(dāng)他談到這件事，你就用下面的話引起他的注意：“關(guān)于生產(chǎn)過程中會產(chǎn)生劣品，我可以提供您一個解決的辦法……。

（4）告訴他“某些信息”。

任何人對有助于自己的“信息”，總是立刻產(chǎn)生注意力。但是，提供的若是“半生不熟”的信息，效果就適得其反。因而你提出來的必須是重要的信息，重要到對方一聽就會“心起震撼”。有信息的種類，可以是有關(guān)人物的，也可以是有關(guān)制品的，也可以是某種事件。平時，要眼觀六路，耳聽八方，把這一類“信息”多方搜集，以便隨時能夠提供給你的準(zhǔn)顧客。把盡了心搜集的這種信息，輸進(jìn)對方的腦里，怎會吸引了對方的注意呢？

（5）讓對方看到自己的姓名。

訪問準(zhǔn)顧客之前，先把你想說給他聽的話，逐條列舉出來。把你想說的重點(diǎn)，以備忘的方式寫在筆記簿上（五分鐘就足夠）。寫完之后，你就在那一頁的最上方，寫上“某某某先生”、“某某某總經(jīng)理”等準(zhǔn)顧客的姓名。當(dāng)你訪問他時，開口就說：“昨天我想到了這樣的事……。”你從皮包中拿出你的筆記簿，翻到那一頁，讓對方看到他的姓名，然后遞到他眼前。那時候，對方一定會全心貫注地看那些內(nèi)容。他會想到，你居然為他如此用心，這個事實(shí)一定會留給他難以磨滅的印象。準(zhǔn)確評估準(zhǔn)顧客

在你想擁有顧客的時候，必須具備一個先決條件，那就是先發(fā)現(xiàn)“準(zhǔn)顧客”（有希望締約的顧客）。你想有效地發(fā)現(xiàn)準(zhǔn)顧客，首先就要正確的評估準(zhǔn)顧客。

1、不要枉費(fèi)精力與時間

在準(zhǔn)顧客名單上，寫出一大堆對象（人名）當(dāng)然是好事，可別忘了問題是在它的“質(zhì)量”如何。看來每一個姓名都是“很不錯”的顧客，其實(shí)“很不錯”之中，其程度就有很大的差別。處于競爭日烈的現(xiàn)代商品社會，推銷員往往忙于從事不會開花結(jié)果的訪問活動，枉費(fèi)了精力與時間。這是屢見不鮮的事。

例如：A夫人的比其他的人更有希望成為顧客，推銷員卻瞄錯了對象，向毫無希望的B夫人一再做說服工作。

又如，M商店的老板，看似頑固難纏，因此推銷員一再拜訪有說有笑的N商店老板。事實(shí)上，M商店老板不但有意購買推銷的商品，存款也比N商品多了數(shù)倍。

2、要經(jīng)過一番精選

推銷員三天兩天就訪問一次的N商店員老板，雖然他與推銷員談笑風(fēng)生，實(shí)則打心底不想購買推銷的商品。N店老板只是把推銷員當(dāng)作逗趣、解悶的對象而已。

由此可知，擁有眾多準(zhǔn)顧客的名單，理論上雖然不錯，但是，如何過濾、精選（資格評定，）那些準(zhǔn)顧客，就成為你是否成為優(yōu)秀推銷員的關(guān)鍵。所以，你首先要做的是在進(jìn)行推銷商品之前，必須對那些準(zhǔn)顧客來個“資格評估”。資格評估要做到怎樣的程度（詳細(xì)入微、或是粗略預(yù)估），要看你推銷的是什么商品。

3、看準(zhǔn)對象才行動

A.假設(shè)你是要向某家公司推銷“員工傷害保險(xiǎn)”，那就必須先了解；

對這件事握在最后決定權(quán)的人是誰？在決定之前，必須先經(jīng)過怎樣的手續(xù)？

B.如果，你推銷的是尿布之類的嬰兒用品，你必須先了解的是：

你想訪問的家庭，是不是有嬰兒？ 有嬰兒的話，在以前，他們使用的是什么品牌的尿布？接受過怎樣的服務(wù)？

C.又假設(shè)你是汽車推銷員，你需要先了解：

對方有沒有購買汽車的需要？ 他是不是擁有足夠的錢購買汽車？ 他要選擇車種時，你能不能給予 適當(dāng)、確切的幫助？

總而言之，你對準(zhǔn)顧客必須有一套“資格評估的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)它你才能正確評估你的準(zhǔn)顧客，不至于造成枉費(fèi)精力、時間的結(jié)果。獨(dú)特的接觸技巧

任何推銷員都能使用別具一格的推銷技巧，使自己的業(yè)績出現(xiàn)驚人的成長。這種別具一格的推銷，必須以“創(chuàng)造力”做后盾。

首先，你必須想出嶄新、獨(dú)特的接觸技巧。其先決條件是：你對自己推銷的商品，要有強(qiáng)烈無比的愛心與關(guān)心。具備了這種愛心與關(guān)心后，你的創(chuàng)造力才會滾滾而來。唯有如此，你才會產(chǎn)生“敢于打破慣例”的粗線條神經(jīng)，才會勇于嘗試創(chuàng)新的推銷法。

實(shí)例之一：提供創(chuàng)意

先談?wù)劥蚱埔话銘T例的一種接觸技巧。當(dāng)你進(jìn)了準(zhǔn)顧客的辦公室，既不做自我介紹，也不坐下來。你劈口就說：“如果，我能說出對您的工作有幫助的創(chuàng)意，是不是準(zhǔn)許我跟您（或是貴公司）做個交易”？由于這個方法與一般常見的接觸方式大相徑庭，百分之百可以立刻吸引對方的注意。一位醫(yī)學(xué)器材的推銷員就靠這一招，大大提高了他的業(yè)績。

實(shí)例之二：打電報(bào)

某文具推銷員與準(zhǔn)顧客見面之前，經(jīng)常以電報(bào)通知對方何日何時要前去拜訪。這種約晤，通常是以電話作為聯(lián)絡(luò)手段。可是，這位平時以銀行為主要交易對象的巡回推銷員，對小宗交易的銀行顧客總是以電報(bào)做約晤的手段。

他舍電話而打電報(bào)的獨(dú)特方法，無疑地使他與同行的推銷員比起來，顯得極為“新鮮”、“突出”。他曾經(jīng)說過：“由于我使用了這種打破慣例的約晤方式，對方就有了非同尋常的期待感。通常，接到這種電報(bào)的方，都會在我去訪問之前，把該買的文具清單準(zhǔn)備好，見面后的洽談也就格外順利，交易量也大大增加。也就是說，一通電報(bào)就能產(chǎn)生這樣的促銷威力。

實(shí)例之三：拍照之秘

照相機(jī)也是重要的推銷工具之一“棗這是推銷能手經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的一句話。某瓷磚推銷員一進(jìn)準(zhǔn)顧客的家，立刻就亮出一張相片。相片上就是他事先拍下的那位誰顧客的住家外貌。任何準(zhǔn)顧客看到了這樣的相片，注意力都會馬上被吸引。接著，他又把另外五六張相片遞過去。那些都在外墻嵌上壁磚，外表甚為雅觀的別人住家的相片。

這位推銷員，通常選上了晚上準(zhǔn)顧客夫妻都在家的時刻，前去訪問（推銷不一定要在白天才能做）。他先拿出準(zhǔn)顧客住家的相片，接著亮出數(shù)張別人住家的相片。

由于一直使用這種效果卓著的推銷技巧，他每月的締約率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他同仁。行銷時的制勝謀略

曾有人說過這樣一句話：“如果你有權(quán)勢，就用權(quán)勢去壓倒對手；如果你有金錢，你就用金錢去戰(zhàn)勝對手；如果你既無權(quán)勢，又無金錢，那就得運(yùn)用謀略。”

謀略就是“出其不意，攻其不備。”也就是說，乘對方還沒有防備之時，發(fā)動進(jìn)攻，行動出乎對方意料之外。商場如戰(zhàn)場，有謀者勝。推銷時不例外。怎樣運(yùn)用謀略呢？下面我們給大家介紹一些方法，以助你在無權(quán)無錢的條件下取得成功。

1.欲擒故縱謀略

欲擒故縱，“擒”是目的，“縱”是手段。怎樣運(yùn)用這“縱”的手段呢？訣竅是：當(dāng)你和顧客交談時，可以表現(xiàn)出一種漫不經(jīng)心的態(tài)度，就是說對能否向他推銷出商品表現(xiàn)得毫不在意。這種態(tài)度很能引起顧客的興趣。為什么會這樣呢？道理并不復(fù)雜。

如果推銷員在推銷時并不認(rèn)真推銷，顧客就會認(rèn)為行銷員推銷的商品市場前景看好，“皇帝的女兒不愁嫁”，或者認(rèn)為推銷員怠慢自己。前一心理，會調(diào)動起他的購買欲；后一心理，會增強(qiáng)他的表現(xiàn)欲，他會想方設(shè)法讓他人看到推銷員是怎樣失職，也就是說想表現(xiàn)自己作為一名重要人物是怎樣被漫不經(jīng)心的推銷員怠慢的。但不管什么心理，給推銷員帶來的都是成功的機(jī)會。這種謀略尤其適用于那些剛愎自用、自以為是的顧客，所以，推銷員要注意學(xué)會使用這一謀略。

2.激發(fā)情感謀略

激發(fā)情感謀略，也可稱“激將謀略”。它的內(nèi)涵是：用富有刺激性的語言來激發(fā)對方的某種情感，讓對方的情緒發(fā)生沖動，失去理智，在沖動的情緒的驅(qū)使下去做某種我們期望他去做的事。比如，在美國某商店，一對夫婦對一只鉆戒很感興趣，但嫌價(jià)格太貴，便猶豫不決。售貨員見此情形，便對他們說：“有位總統(tǒng)夫人也是對這只戒指愛不釋手，只因?yàn)橘F沒買”。這對夫婦聽了這話，馬上掏出錢來，買下了這只昂貴的鉆戒，而且還得意非常。

俗話說：“勸將不如激將。”如果那位售貨員從正面開導(dǎo)勸說，那對夫婦未必能下決心買下那枚鉆戒。而反面的激法，倒促使他們下了決心。因?yàn)槿硕加凶宰鹦模瑯s譽(yù)感，這對夫婦也不例外。當(dāng)他們聽說某總統(tǒng)夫人也喜歡這枚鉆戒，但因?yàn)樘F沒買時，強(qiáng)烈的自尊、爭強(qiáng)心被激發(fā)了出來。于是，售貨員便達(dá)到了目的。

激將法雖然是行銷談判中常用的語言謀略，但它也是有局限性，值得推銷員們注意：（1）使用激將法要看準(zhǔn)對象。

激將法并不適用于任何人。一般說來，它多適用于哪些談判經(jīng)驗(yàn)不太豐富，且容易感情用事的人身上。至于那些辦事穩(wěn)重、富于理智的經(jīng)驗(yàn)老成者，激將法就很難在他們的身上發(fā)揮作用。而對于那些故事謹(jǐn)小慎微、自卑感強(qiáng)、性格內(nèi)向的人，也不適宜用激將法。因?yàn)楦挥写碳ば缘恼Z言會被他們誤認(rèn)為是對他們的挖苦、嘲笑，并極可能導(dǎo)致怨恨心理。所以，使用激將法要看準(zhǔn)對象。（2）使用激將法言辭要有講究。

并不是有什么語言都可以激發(fā)起對方的情感的。鋒芒太露、太苛薄，容易形成對抗心理；而語言 無力，不痛不癢，則又難能讓對方的情感產(chǎn)生波動。因此，在使用激將法時，一定要注意言辭的“度”。既防止“過”，又避免不及。（3）使用激將法要顧及態(tài)度因素

必須指出的是，“激將”一般用的是言辭，而不是“態(tài)度”，切不可為了激將而甩臉子、拍桌子，這不僅有損談判者的風(fēng)度，還可能讓對方產(chǎn)生厭惡的心理。據(jù)有關(guān)方面記載，赫魯曉夫在談判時常用摔鞋子的手段來刺激對手，結(jié)果，不僅沒達(dá)到目的，還成為談判界的笑話。

3.事例啟迪謀略

所謂事例啟迪謀略就是在說服對方時，不正面直說，而是列舉一些類似的事件，讓對方借鑒，從中受到啟迪，領(lǐng)悟道理，使之接受你的意見。

4.借“磚”敲門謀略

在形形色色的行業(yè)中，行銷行業(yè)屬于最艱難的行業(yè)之一。許多推銷員要推銷他的商品，但卻苦于不得其門而入或得其門而難入。盡管他滿臉笑意，恭恭敬敬，但得到的往往是冰冷的面孔，不屑一顧的神態(tài)。怎樣改變這種情形呢？你不妨借“磚”敲門。請看美國布蘭公司是怎樣運(yùn)用這一謀略的。美國布蘭保險(xiǎn)公司為了沖破不得其門而入，得其門而難入的障礙，先給顧客寄上各種保險(xiǎn)說明書，同時附上一張優(yōu)待券，優(yōu)待券上寫道：“請你把調(diào)查表的幾欄空白填好，同時撕下優(yōu)待券寄回給我們，我們便寄上兩枚羅馬、希臘、中國等世界各國古代的仿制硬幣。這是答謝你們的協(xié)助，并不是請你加入我們的保險(xiǎn)。”

布蘭公司寄出了三萬多封這樣的信。信寄出后，反應(yīng)非常好，竟接到了二、三萬封回信。對于這些回信，公司并沒有直接寄出硬幣，而是讓業(yè)務(wù)帶著古色古香的仿制銅制古幣，按地址登門拜訪。

“我特地帶來了古代各國稀有的硬幣來拜訪你。”這樣一來，行銷員不僅在登門拜訪時顯得大方自在多了，而且對方的臉上也沒有了冰冷的表情。

顧客們高興地把推銷員請進(jìn)了門，道謝后，便歡天喜地地從各國形形色色的古幣中挑選出兩覆蓋自己喜愛的硬幣。這樣，推銷員與顧客之間的感情也就融洽多了。當(dāng)推銷員輕輕地向顧客招攬保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時，就格外地順利了。

就這樣，布蘭公司從二、三萬封信中成功地招攬了6000多份業(yè)務(wù)。

顯而易見，布蘭公司的成功之處就在于運(yùn)用了借“磚”敲門的謀略。他們巧借古幣之“磚”，敲開了顧客的門，敲開了顧客的心，讓顧客愉悅地從口袋里掏出了錢。

5.借名釣利謀略

所謂借名釣利謀略，就是借助名人、名牌、名勝等效應(yīng)，來提高自己商品的知名度，達(dá)到行銷的目的。心理學(xué)表明，“名”對人們有著很大的誘惑力，而且由于人們對權(quán)威具有崇拜心理，更使得“名”的說服力大大增強(qiáng)。

20年代，洋煙霸占中國市場，國產(chǎn)煙要打開市場十分困難，南洋煙草公司對此束手無策。后來，公司經(jīng)理靈機(jī)一動，想起了名人效應(yīng)，便找到了當(dāng)時在上海灘上有“一代笑星”、“第一笑嘴”之稱的滑稽演員杜寶林，請他幫忙宣傳“白金龍”香煙。

杜寶林當(dāng)即接受了邀請，并表示：“抵制洋貨，提倡國貨，是每個中國人義不容辭的責(zé)任和義務(wù)，我一定盡力而為之。”

其后不久，杜寶林在一次演出中，巧妙地把話題扯到了吸煙上。他幽默地說：“抽香煙實(shí)際上是世界上頂壞頂壞的事，怎么這樣說呢？花了錢買尼古丁來吸嘛。有人說，?吸煙還不如放屁?，是因?yàn)槠ɡ镞€有三分半氣，而煙里除了毒，什么也沒有。我老婆就因?yàn)槲椅鼰煟焯斐持译x婚。所以，我奉勸各位千萬不要吸煙。”聽眾聽了大笑起來，在場的南洋公司經(jīng)理聽了卻很失望，他萬萬沒有料到杜寶林會給他做反面宣傳。

聽眾們也沒有想到，杜寶林講到這里，話鋒陡轉(zhuǎn)，說道：“不過，話還要講回來，戒煙是世界上最難最難的事。我16歲起，天天想戒煙，戒到現(xiàn)在已經(jīng)十幾年了。煙不但沒戒掉，癮頭反而越來越大了。我老婆整天擔(dān)心，怕我得肺病，進(jìn)火葬場。我橫想豎想，既然工時不掉，最好的辦法是吸尼古丁最少的香煙。大家曉得，洋煙中的尼古丁特別多，所以大家千萬不要去買。我向各位透露一個秘密，目前市場上的煙，要數(shù)?白金龍?尼古丁最少，信不信由你。我自從抽了?白金龍?，咳嗽少了，痰也少了，老婆也不擔(dān)心了，當(dāng)然也不跟我鬧離婚了……”

聽到這里，南洋公司經(jīng)理非常高興。這一聲明廣告宣傳使“白金龍”煙身價(jià)大增，名聲大噪，很快在市場上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

6.幽默談諧謀路

說起幽默，一般人總以為不過是博人一笑的插科打諢。這看法錯了，幽默不但能博人一笑，它還有許多功用呢！關(guān)于它的功用，要想開出一張?jiān)敿?xì)的清單都很難，因?yàn)樗淖饔脤?shí)在是太廣泛了。難怪有人說：“除了死別，幽默到處都可顯神通。”其實(shí)，這話也只說對了一半，在幽默家眼里，悲劇是不存在的，請看他們設(shè)計(jì)的基碑：

有一位著名的拳擊家，謝世后碑文寫道：“你就是數(shù)到一百下，我也不再起來。” 某位著名演員去世前自題碑文：“從此謝幕，退居幕后。”

一位擁有億萬資產(chǎn)的房地產(chǎn)商，死后基碑上刻著：“實(shí)用面積，十五平方英尺。” 看來，幽默真是無處不顯其能。在行銷界，它還是一種謀略呢！例如，美國某公司為了使“R.k.d生發(fā)藥”在英國市場上打開銷路，公司老板委托倫敦一家藥店的老板為總經(jīng)銷商，全權(quán)代替“R.k.d生發(fā)藥”的銷售。這家藥店的老板是一位27歲的年輕人，頗懂幽默技巧，他雇了10位禿頭的男人做他的推銷員。他在10個光禿禿的頭上寫上“R.k.d生發(fā)劑”的字樣，還配上一些稀奇古怪的畫面，讓他們走街串巷進(jìn)行宣傳。

用人腦袋做廣告，這的確新鮮而有趣。因此，這則令人捧腹的禿頭廣告一出現(xiàn)，就在倫敦大街上引起了轟動，倫敦的各種新聞媒體也紛紛報(bào)道這一舉世罕見的廣告。這無疑又為這家公司做了免費(fèi)宣傳。于是乎，公司的財(cái)源滾滾而來。7.裝愚示傻謀略

在一般人眼里，優(yōu)秀的推銷員都是那些口若懸河、反應(yīng)靈敏、精明干練的強(qiáng)者，其實(shí)并不盡然。有時，那些看起來“傻笨愚呆”、“口舌笨拙”、“一問三不知”的推銷員，卻屢屢在談判桌上獲勝。原來，他們采用了“裝愚示傻”謀略，即故意擺出一種“什么都不明白”的愚者姿態(tài)，讓強(qiáng)硬的對手“英雄無用武之地”。談判界津津樂道的一件日美商界談判實(shí)例，就生動、形象地說明了這種方法。

一次，日本航空公司選派了三名代表同美國一家公司談判。在談判前，日方了解到美國這家公司的談判代表不僅思維敏捷，語言善辯，而且還準(zhǔn)備了充足的資料。顯而易見，要硬對硬、強(qiáng)對強(qiáng)，取勝的把握不大，于是，他們決定使用裝愚示傻“法來向美國人談判。

早八點(diǎn)，美日雙方正式開始談判。果然不出日本人所料，美方開局就控制了局面。他們利用屏幕向日本詳細(xì)地介紹了本公司的產(chǎn)品，并信心十足地表示，他們開價(jià)合情合理，品質(zhì)優(yōu)良超群。這一演示，介紹過程整整持續(xù)了兩個半小時。在此期間，三位日本代表一直靜靜地坐在談判桌旁，一言不發(fā)。美方主談以為日本人為他們的介紹所吸引，很是高興，便打開房燈，充滿自信地問日方代表說：“你們認(rèn)為我們所談的如何？”

誰知，一位日方代表禮貌地笑了笑，回答說：“我們不明白。”

這話不亞于晴空霹靂，美方主談臉上頓時失去了笑容：“你不明白？這是什么意思？你們不明白什么？”

另一位日方代表也面帶微笑回答：“所有的一切我們都不明白。”

美方主談覺得肝部隱穩(wěn)作痛，但他還是強(qiáng)作鎮(zhèn)定地問：“你們從什么時候開始不明白？”

第三位日方代表慢條斯理地答道：“你從將會議室的燈關(guān)了之后開始的。”

美國人都傻眼了。主談無奈而焦慮地問：“那你們希望我們怎么辦？”

三位日方代表異口同聲地回答：“希望你們再介紹一遍。”

美國人徹底泄氣了，因?yàn)樗麄儗?shí)在沒有最初的熱誠和信心，去重復(fù)一次兩個半小時的推銷性介紹。再說，即使他們硬著頭發(fā)這樣做，誰又能保證日方不故伎重演呢？

結(jié)果，精明強(qiáng)干、準(zhǔn)確充分的美國人敗在了“什么都不懂”的日本人手下：要價(jià)被壓倒了最低碼。這真是“大智若愚”。

裝愚示傻法是對付強(qiáng)硬談判對手的有效武器，試想，當(dāng)你和一位根本聽不懂你在說些什么的人交涉時，你即使有再廣博的學(xué)問、再豐富的資料、再嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嫛⒃俑呱畹睦碚摗⒃倬俚囊娊狻⒃黉h利的辯詞，又有什么作用呢？這好比一個人運(yùn)足了氣揮拳朝你打來，你不僅不還手，還后退走開，對方的尷尬可想而知，肯定比自己挨一巴掌還難受。銷售中

珍惜最初的6秒鐘

年輕人經(jīng)常說的,**某和**某是一見鐘情之類的話,所謂的一見鐘情,就是兩人初次見面，在大概6秒鐘內(nèi)就能對比做出評價(jià)。這種印象主要來自于人的眼睛，而無需通過語言。在此意義上說，你有6秒鐘的時間來給顧客創(chuàng)造良好的第一印象。所以，你要格外珍惜這最初的6秒鐘。在這6秒鐘里，請你學(xué)會用眼睛說話。

人們常說：“眼睛是心靈的窗戶。”這是再恰當(dāng)不過的比喻。有時，有聲語言無法表述出來的內(nèi)心世界，也能從人的眼睛里顯示出來。難怪有人說：“眼睛是表現(xiàn)人的內(nèi)心情感的最直接、最真切、最豐富的器官。”的確，不論是喜怒哀樂，還是悲恐驚懼，都能用眼神來表達(dá)，有的心理學(xué)家還得出這樣的結(jié)論：人的視線活動概括了70%的態(tài)勢語言表達(dá)領(lǐng)域。

目光不僅在態(tài)勢語言中處于首要地位，在行銷活動中也具有非常重要的作用。因?yàn)樵诮煌校藗兿嗷ソ佑|，我數(shù)是處于對視狀態(tài)的。這就給彼此提供了通用眼神了解對方的機(jī)會。你可以通過目光了解顧客的思想情緒和真實(shí)的意圖，你還可以用自身的目光傳遞你所要表達(dá)的信息。

一、了解目光的禮節(jié)

要正確保用目光，首先得了解它的禮節(jié)。目光禮節(jié)同有聲語言以及其他禮節(jié)一樣，因民族和文化而異。

比如，美國人在跟別人交談時，習(xí)慣于用眼光打量對方，認(rèn)為這是自信、有禮貌的表現(xiàn).另外，美國人在同別人正式談話時，還習(xí)慣于看著對方的眼睛，如果看著別處，會被認(rèn)為失禮。而日本人在面對面的交談中，目光一般常落在對方的頸部，眼對眼則被看作一種失禮行為。南美印美安人維圖托部族和博羅羅部族的人，不論跟誰講話，眼睛都是看著不同的方向，而阿拉伯人則相反，他們認(rèn)為，無論同誰講話，眼睛都應(yīng)該看著對話者，否則，就是不懂禮貌。居住在安歌拉維拉省的基姆崩壯族人，每當(dāng)賓客來臨，便不斷地眨巴左眼，表示歡迎。這時客人則猛眨右眼，以示謝意。在我國，對目光有禮節(jié)要求，一般忌諱用眼睛死死地盯視別人，認(rèn)為大眼瞪小眼地看人是沒有禮貌的表現(xiàn)，怎樣做才不失禮呢？禮貌的做法是：用自然、柔和的眼光看著對方雙眼和嘴部這之間的區(qū)域。目光停留在時間占全部談話時間的30%——60%，也就是說，既不死死盯著對方，也不眼珠滴溜溜地回轉(zhuǎn)動，看得讓人心慌意亂。

二、注意目光的焦點(diǎn)。

有關(guān)專家認(rèn)為，你用眼睛看著他人身體的不同部位，對于你同他們的交往性質(zhì)和交際效果會產(chǎn)生不同的影響。對于推銷員來說，則直接關(guān)系到你的工作能否順利實(shí)際，你的行銷意圖能否被實(shí)施。如果是商談工作、洽談業(yè)務(wù)、磋商交易和貿(mào)易談判等場合，你的眼睛應(yīng)看著對方臉上的三角部位。這三個角是以雙眼為底線，上頂角到前額。如談判時，如果你看著對方的這個部位，便會顯得嚴(yán)肅認(rèn)真，而對方則會覺得你有誠意，這樣，你能容易把握談判的主動權(quán)和控制權(quán)。

如果是舞會以及各種類型的友誼集會，眼睛也應(yīng)看著對方臉上的三角部位。只是這個三角是以雙眼為上線，嘴為下頂角，也就是在雙眼和嘴之間。當(dāng)你在集會上和對方交談時，你看著對話者的這個部位，你自己會顯得輕松，而對話者會感到友好，從而形成和諧的社會氣氛。要提醒你注意的是，在跟對方公事交談時，千萬不能看著對方雙眼和胸部之間的部位，尤其是胸部周圍，這個部位只有戀人才合適，而對陌生人，這種觀點(diǎn)就有些出格了。開場白要得體

古人說得好：“話不投機(jī)半句多”。推銷更是如此。開頭語，尤其是第一句話說得是否得休，將直

接影響著你與顧客的以后往來。

在行銷中，特別是在登門推銷時，推銷員習(xí)慣于這樣：“先生，你需要……嗎？”這是最常見的用于第一句話的句式。但這是一種錯誤的問話方式。因?yàn)檫@不明確的問話顯得唐突，十有八九會遭到拒絕。那么，你應(yīng)該怎樣說呢？下面舉個實(shí)例，希望你能從中得到啟發(fā)：

假如你要去推銷一種高級水果壓汁機(jī)。當(dāng)主人打開門時，如果你說：“我來是想問你是否愿意購買一個高級水果壓汁機(jī)。”你若是用這句話來開頭，那你就錯了。正確的問法是：“請問，您家里有高級水果壓汁機(jī)嗎？”聽到這樣一問，有水果壓汁機(jī)的主人可能會說：“我家有水果壓汁機(jī)，不過不是高級的，能看看你的高級水果壓汁機(jī)是什么樣子嗎？”當(dāng)主人這樣回答的時候，你就可從提包里拿出樣品，并借題發(fā)揮，促使他或她與你達(dá)成交易。沒有水果壓汁機(jī)的主人則可能會產(chǎn)生好奇心理，她會說：“高級水果壓汁機(jī)是什么樣的？它有什么用處？”這話顯然是渴望對高級水果壓汁機(jī)有所了解。這時，你就可以打開你的提包了。顯然，這樣的開頭至少能夠?yàn)槟阕约黑A得一次商談的機(jī)會，避免顧客一句“不要”就把你擋在了門外。

拉弟埃的成功之道

貝爾那.拉弟埃是“空中汽車”收音機(jī)制造公司的著名推銷專家，當(dāng)他被推薦到“空中汽車”公司中，他面臨的第一項(xiàng)挑戰(zhàn)就是向印度推銷汽車。這是件棘手的任務(wù)，因?yàn)檫@筆交易已由印度政府初審，未被批準(zhǔn)，能否重新尋找成功的機(jī)會，全是特派員的談判本領(lǐng)了。

作為特派員，拉弟埃深知肩上的重任，他稍做準(zhǔn)備就飛赴新德里。接待他的是印航主席拉爾少將。拉弟埃到印度后，對他的談判對手講的第一句話是：“正因?yàn)槟悖刮矣袡C(jī)會在我生日這一天又回到了我的出生地。”

這是一句非常得體的開頭語，它簡明扼要，但內(nèi)涵卻極為豐富。它表達(dá)了好幾層意思：感謝主人慷慨賜與的機(jī)會，讓他在自己生日這個值得紀(jì)念的日子來到貴國，而且富有意義的是：貴國是他的出生地。這個開場白拉近了拉弟埃與拉爾少將的距離。不用說，接弟埃的印度之行取得了成功。

拉弟埃靠著嫻熟的行銷技巧，為“空中汽車”公司創(chuàng)下了輝煌的業(yè)績：僅在1979年，他就創(chuàng)記錄地推銷出230架飛機(jī)，價(jià)值420億法郎 巧妙選擇問候語

寒暄在行銷談判中的作用是十分重要的。但并不是任意的寒暄都能起到這種使用。不恰當(dāng)?shù)暮押芸赡軙沙勺尽６训那‘?dāng)與不恰當(dāng)?shù)年P(guān)鍵在于話題的選擇。什么樣的話題是恰當(dāng)?shù)暮言掝}呢？經(jīng)驗(yàn)者認(rèn)為，凡是能引起對方興致的話題都適于作寒暄的話題。

例一：霍伊拉開局得勝

對方的專長愛好是最能引起對方興致的話題。因此，在談判之前，推銷員要設(shè)法了解顧客的專長，以求開局得勝。被美國人譽(yù)為“銷售大王”的霍伊拉先生就很這樣做。

一次，他聽說梅依百貨公司有一宗很大的廣告生意，便決定將這筆生意攬到自己手中。為此，他開始想方設(shè)法了解該公司總經(jīng)理的專長愛好。經(jīng)過了解，他得知，這位總經(jīng)理會駕駛飛機(jī)。并以

此為樂趣。于是，霍伊拉在同總經(jīng)理見面、互做介紹后，便不失時機(jī)地問道：“聽說您會駕駛飛機(jī)，您是在哪兒學(xué)會的？”一句話，引發(fā)了總經(jīng)理的興致，他談興大發(fā)，興致勃勃地談起了他的飛機(jī)，他的學(xué)習(xí)駕駛經(jīng)歷。結(jié)果霍伊拉不僅得到了廣告代理權(quán)，還榮幸地乘了一回總經(jīng)理親自開的專機(jī)。

例二：高伍巧用贊美行銷成功

沒有誰不喜歡贊美。“僅憑一句贊美的話就可以活上兩個月。”馬克.吐溫的話雖為夸張之辭，但卻很能說明贊美的作用。因此，贊美對方也是激發(fā)對方興致，促使銷售談判成功的重要話題。高伍京是運(yùn)用此招的高手。

有一年，高伍所在的美國華克公司在費(fèi)萊臺爾亞承包修建了一座辦公大廈。自承包修建之時起，所有的項(xiàng)目都按預(yù)定計(jì)劃順利進(jìn)行著。誰知工程接近尾聲，進(jìn)入裝修階段時，負(fù)責(zé)提供大廈外部裝飾銅器的工廠卻突然來電通知他們不能如期交貨。大廈不能準(zhǔn)時完工，華克公司必將蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，華克公司的頭頭腦腦們都非常焦急，但多次打長途電話以及派人反復(fù)交涉，都無濟(jì)于事。最后，公司決定派高伍先生前去談判。

高伍先生不愧為談判的高手，他一見到銅器廠的總經(jīng)理，就稱贊道：“經(jīng)理先生，你知道你的姓名在勃羅克是獨(dú)一無二的嗎？” 總經(jīng)理很驚異：“不知道。” 高伍先生說：“噢，我今天早晨下火車，在查電話簿找你的時候，發(fā)現(xiàn)整個勃羅克林只有您一個人叫這個名字。” “這我還從來不知道。”總經(jīng)理很驚喜地說，“要說我的姓名的確有點(diǎn)不平常，因?yàn)槲业淖嫦仁?00多年前從荷蘭遷到這里的。”隨后，總經(jīng)理便饒有興致地談起了他的家庭和祖先。待總經(jīng)理說完，高伍先生又夸獎起他的工廠：“真想象不到你擁有這么大的銅器廠，而且我還真沒見過什么干凈的銅器廠。”

高伍的夸贊使總經(jīng)理得意非常，他自豪地說：“它花費(fèi)了我畢生的精力，我為它感到驕傲。”總經(jīng)理高興地說完，便熱情邀請高伍參觀他的工廠。在參觀的過程中，高伍又不失時機(jī)地夸獎了工廠里幾種特別的機(jī)器，這使得總經(jīng)理更為高興。他告訴高伍，這幾種機(jī)器都是他自己設(shè)計(jì)的。

寒暄結(jié)束了，“談判”也獲得了滿意的結(jié)果。總經(jīng)理對高伍說，沒想到我們的交往會這樣令人愉快，你可以帶著我的承諾回去。即使別的訂貨拖延，你們的貨也保證按期交貨。談?wù)勌鞖?/p>

以對方的愛好專長，贊美對方的優(yōu)點(diǎn)為話題，雖然效果顯著，但要了解對方的愛好專長，找出對方獨(dú)到的優(yōu)點(diǎn)來贊美，卻有此困難。而天氣情況

談?wù)勌鞖?/p>

以對方的愛好專長，贊美對方的優(yōu)點(diǎn)為話題，雖然效果顯著，但要了解對方的愛好專長，找出對方獨(dú)到的優(yōu)點(diǎn)來贊美，卻有此困難。而天氣情況則是人人都能感受到，而且是易于談?wù)摰脑掝}。有經(jīng)驗(yàn)的談判者是不會放過這一話題的。

我們上面介紹了幾種寒暄的話題，但并不是說只有這幾種話題適用于寒暄。正像我們在前面所說的，“凡是能引起對方興致的話題都適于作寒暄的話題”，如國內(nèi)外大事、風(fēng)土人情、文體消息等等。

寒暄的技巧

寒暄是正式行銷談判的前奏，它的“調(diào)子”定得如何，直接影響著整個行銷談判的過程。因此，對寒暄決不能輕而視之。有必要注意以下兩點(diǎn)：（1）應(yīng)有主動熱情、誠實(shí)友善的態(tài)度。

寒暄時選擇合適的方式、合適的話句是非常必要的，但這合適的方式、語句的表示，還有賴于主動熱情、誠實(shí)友善的態(tài)度。只有把這三者有機(jī)地結(jié)合起來，寒暄的目的才能達(dá)到。試想，當(dāng)別人用冷冰冰的態(tài)度對你說：“我很高興見到你”時，你會有一種什么樣的感覺。當(dāng)別人用不屑一顧的態(tài)度夸獎你“我發(fā)現(xiàn)你很精明能干”時，你又會做何感想？推己及人，我們寒暄時不能不注意態(tài)度。（2）應(yīng)適可而止，因勢利導(dǎo)。

做任何事情都有個“度”，寒暄也不例外。恰當(dāng)適度的寒暄有益于行銷談判，但切忌沒完沒了，時間過長（當(dāng)然，對方有聊的興致時例外）。有經(jīng)驗(yàn)的推銷員，總是善于從寒暄中找到契機(jī)，因勢利導(dǎo)，“言歸正傳”。打電話技巧

一個推銷員使用電話的原因，我們可以依照它的重要性而分類，依次為：

1、與準(zhǔn)顧客商定“約晤的時間”（行動效率化）。

2、未締約準(zhǔn)顧客的緊追工作（電話推銷法）。

3、與見面較難的準(zhǔn)顧客做各種聯(lián)絡(luò)（節(jié)省經(jīng)費(fèi)，促成締約）。

4、以電話做溝通（是售后服務(wù)的一環(huán)，探詢顧客的意見等。）

5、平時的問候等（建立良好的人際關(guān)系）。

6、其他。

我國電話的普及率，與工業(yè)先進(jìn)國相比并不遜色。一般性的事都能靠電話解決，但是，運(yùn)用的方法與深度還有待研究、改善。

電話“說法”應(yīng)注意事項(xiàng)

1、認(rèn)清電話有“開放性”、“社會性”。

打電話等于在眾人面前與對方會晤。因此，你必須注意到“情報(bào)外泄”的問題。例如，對方打電話來找A，接電話的是B，B問A“要不要接”，A說不要，這時候的“私語”如果不小心被對方聽到，就會引起各種誤解。又如，用公用電話打給對方說：“我還在衡陽路，趕不上約定的會晤時間，對不起……。”這時候，旁邊正好有一輛廣播車駛過，大聲廣播說：“我們是臺北縣交通隊(duì)，前面發(fā)生車禍，請各車輛繞道行駛……。由于沒有掩住話筒，這些聲音都被對方聽到，這也會引導(dǎo)起誤解。

2、注意“時機(jī)”。

凌晨或是半夜打電話給對方，通常都不受歡迎。又加，上午八時到十時左右（尤其在星期一）的時段，是一班族最忙的時候，打電話最好錯開這個時段。因此，有必要洞悉對方“何時比較空閑”，35 以免引起對方的困擾或是反感。

某推銷能手的工作手冊上，就有這樣的記錄：“某某公司某某經(jīng)理：星期一：9棗11時（部門主管會報(bào)）。星期三：10棗12時（經(jīng)營團(tuán)會議）。”

3、注意自己的聲音與心態(tài)。

電話只靠聲音傳達(dá)消息，因此開口的第一句話，以及語調(diào)、語氣都相當(dāng)重要。如果心無誠意，對方多少也能聽出來。接到電話應(yīng)該專心聆聽，且把要點(diǎn)記下，切莫一邊聽一邊做其他工作。

4、通話以簡潔為主。

每一句話都要有適當(dāng)?shù)膯柛簦⑶抑髦济鞔_，不要拖泥帶水，說了半天也沒有直入核心。養(yǎng)成在打電話之前，先寫下要點(diǎn)的習(xí)慣，就不會有這種現(xiàn)象。

5、避開電話的高峰時段。

若在對方的公司最忙碌的時段打電話給對方，會經(jīng)常由于“通話中”而無法通話。因此，必須有一套避開電話高峰時段的方法。

一般公司的高峰時段是這樣的。上班后的一二小時內(nèi)。午間休息后的一二小時內(nèi)。即將下班的時間。無論如何，在打通的時候別忘了說一句；“對不起，在您工作忙碌的時候打擾了您……”。注意自己的注意力

關(guān)于推銷人員應(yīng)該注意自己的注意力,在這兒,我們首先向您推薦一則故事.一天，有位年輕人來找蘇格拉底，說是要向他請教演講術(shù)。他為了表現(xiàn)自己，滔滔不絕地講了許多話。待他講完，蘇格拉底說：“可以考慮收你為學(xué)生，但要繳納雙倍的學(xué)費(fèi)。年輕人很驚訝，問蘇格拉底：“為什么要加倍呢？” 蘇格拉底說：“我除了要教你怎樣演講外，還要再給你上一門課，就是怎樣閉嘴。”看來，蘇格拉底不喜歡在跟人談話時只管自己滔滔不絕，容不得他人插嘴的人。難怪他對人說，“上帝給了我兩只耳朵，而只有一張嘴，顯然是希望我們多聽少說”。

這話同那段故事一樣，既生動風(fēng)趣，又耐人尋味。行銷者在與顧客交談時，傾聽也是十分重要的。你會聽嗎 ? 什么是聽？一看到這個問題，你可以立刻會回答：“聽，不就是用耳朵聽嗎？這有什么難的，只要耳山西省不聾，誰都會聽。”其實(shí)，問題并非這樣簡單。同樣是聽，但卻有會聽與不會聽之分。真正的“聽”，應(yīng)該包括接受有聲語言和態(tài)勢語言這兩個方面，也就是說，“聽”不僅指用耳朵接受聲音，而且也指用眼睛觀察說話人的表情來揣摸對方的心思。即“察言觀色”。可見，這“聽”也不是一件容易的事。要不俗話怎么說“會說的不如會聽的”呢？

要想會聽，首先應(yīng)該了解聽的目的，知道了目的，你才會去積極地“聽”。

一、聽能捕獲信息

我們每個人每天都處在大量的信息包圍之中，但這些信息一般不會自然而然地進(jìn)入你的頭腦

中，它必須經(jīng)過我們的有意捕捉才能獲得。這就像河流中的魚，雖然清晰可見，但你不張網(wǎng)，不動手捕捉，它是不會成為你餐桌上的美味佳肴的。跟顧客談話也是一樣，如果你不注意捕獲信息，就會充耳不聞。

二、聽能處理信息

當(dāng)各種信息源源不斷地通過你的聽覺器官或視覺器官進(jìn)入你的大腦時，就需要你迅速地對接受的信息進(jìn)行加工處理，挑選出對你有用的信息并做出反應(yīng)。這些都必須經(jīng)過“聽”才能做到。即使顧客跟你談判時話語很多、很復(fù)雜，甚至語無倫次、雜亂無章，但只要你能認(rèn)真地聽，你就能聽出他的表達(dá)重點(diǎn)，理解他的意思，并對此做出正確的反應(yīng)。

三、調(diào)動并保持注意力

與顧客的談話是否成功，注意力的調(diào)動和保持是一個很重要的因素。旺盛的注意力不僅能使你傾聽到顧客的言內(nèi)之音及言外之意，還能獲得顧客的好感。因?yàn)槟愕膽B(tài)度就如同無聲的語言在告訴他：“我很尊重你，很相信你，你對我所談的話是非常重要的，我正在專心致志地聽，”對于一個尊重并相信他的人，他決不會留意的。

那么，怎樣調(diào)動并保持注意力呢？方法固然很多，但此時把同你談話的顧客看成世界上“最重要的人物”，把他的講話看作是你平生所聽到的“最重要的言語”，不失為一種有效的方法。對于如此“重要的人物”，如此“重要的言論”，你會沒有注意力嗎？你會分散注意力嗎？顯然不會。

四、同顧客保持穩(wěn)定的目光接觸

心理學(xué)家認(rèn)為，談話雙方彼此注視對方的眼睛能給彼此造成良好的印象。這話有道理，但關(guān)鍵是如何注視。目不轉(zhuǎn)睛地凝視，會讓對方感到不自在，甚至還會覺得你懷有敵意。而游移不定的目光，又會讓對方誤以為你是心不在焉，不屑一顧。經(jīng)驗(yàn)者認(rèn)為，在整個談話過程中，最佳的目光接觸，應(yīng)該是在開始交談時，首先進(jìn)行短時的目光接觸，然后眼光瞬時轉(zhuǎn)向一旁，之后又恢復(fù)目光接觸。就這樣“循環(huán)往復(fù)”，直至談話結(jié)束。人們常說：“眼睛是心靈的窗戶。”談話者往往透過對方的眼睛來了解他的所思、所想。因而，談話時對目光的接觸，并非簡單的接觸，它是一種無聲的語言。目光是多種多樣的，可以犀利如劍，也可以柔情似水，但這兩種目光都不適合同顧客談話。能獲得他人好感的目光應(yīng)該是誠懇而謙遜的，既不卑不亢，既尊重他人也尊重自己。

五、傾聽時應(yīng)注意資態(tài)

人們在談話時往往不注意姿態(tài)，而實(shí)際上，姿態(tài)最能顯示你對說話者或談?wù)撛掝}的態(tài)度。當(dāng)你身體稍向前傾并以誠懇贊美的目光看著說話者時，表示的便是一種關(guān)系、謙遜的態(tài)度，似在告訴對方：“你的講話我來說非常重要，因此，我全神貫注地在聽你講話。”當(dāng)你身體后仰，手腳伸開，懶洋洋地坐在沙發(fā)椅上，并以不耐煩的目光盯著門窗時，傳遞著的就是情緒不安或心不在焉的信息。這無疑是向?qū)Ψ秸f：“別再談下去了，我一點(diǎn)也不想再聽你講話了。你的話對我來說沒什么用處。”

我敢肯定，善于傾聽顧客講話的推銷者，總會贏得顧客的好感。巧妙的探詢方式

探詢,就是提出問題，請對方回答。它是交易談判中了解對方心理，發(fā)現(xiàn)對方需要，獲取有用信息的重要手段。

下面的這則小故事，則形象而生動地說明了正確而藝術(shù)地運(yùn)用提問方式的重要性：

一位信徒問牧師：“我在祈禱的時候可以抽煙嗎？”

牧師拒絕說：“不行！”

另一位信徒問：“我在抽煙的時候可以祈禱嗎？”

牧師回答說：“可以”！

這則小故事至少能夠給我們兩點(diǎn)啟示：提問時，首先要考慮提什么問題；其次是如何表述問題。另外，何時提出問題也是至關(guān)重要的一點(diǎn)。

只有把這三點(diǎn)有機(jī)地結(jié)合起來，提問才能恰到好處，取得滿意的效果。顯然，提問的藝術(shù)方法，也就是如何準(zhǔn)確地把握住這三點(diǎn)，并根據(jù)具體情況靈活地提出問題。

一般說來，藝術(shù)的提問方法有以下六種： 1.開門見山提問法

所謂開門見山提問法，就是在交易會談中有不明白的問題或想了解某一問題時，直截了當(dāng)?shù)叵驅(qū)Ψ教釂枺焕@圈子。例如：“你對這種電冰箱有興趣嗎？”

開門見山法具有言簡意明的特色，因而，常被推銷者所采用。當(dāng)然，常用并不等于任何場合都能使用。當(dāng)對方對某些問題有所避諱時，就不宜直問。

2.委婉含蓄提問法

我們在前面說過，當(dāng)對方對某些問題有所諱忌時，不宜直問，那么，遇此情況，怎樣提問才算恰當(dāng)呢？ 成功的推銷員常采用委婉、曲折的問法，迂回含蓄地提出問題。這就是我們所說的“委婉含蓄提問法。”

3.誘問導(dǎo)入提問法

誘向?qū)耸侵赣心康牡卣T問、引導(dǎo)、使對方不知不覺地落入自己所預(yù)設(shè)的“圈套”。請看下面的行銷實(shí)例：

一位推銷員來到一家工廠推銷電動機(jī)。這家工廠的總工種師將電動機(jī)通電后，用于測試外殼的溫度，他認(rèn)為推銷員出售的電動機(jī)太熱，懷疑電動機(jī)質(zhì)量不好，表示不愿意購買。

這位推銷員問總工程師：“你這里一家有符合電制品公司標(biāo)準(zhǔn)的電動機(jī)吧？” 總工程師答：“是的”。“電制品公司一般規(guī)定電動機(jī)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，溫度可高出室溫72度，是嗎？”推銷員又問。“是的，”總工程師回答。

“那你們廠內(nèi)的溫度是多少？” “大概是華氏75度左右。” “假如廠內(nèi)的溫度是75度，那么電動機(jī)的

溫度可高達(dá)147度。你要是把手放在華氏147度的水里，是不是會燙傷呢？” “是的。” “那你是不是最好不要把你的手放在電動機(jī)上呢？” 總工程師只好承認(rèn)：“你說得一點(diǎn)也不錯。” 結(jié)果，他們成交了近五萬美元的生意。

4.限制選擇提問法

限制選擇提問法，又可稱為“二者擇一法。”它是一種故意將對方的選擇范圍限制在兩個選擇之間的提問方式。例如，你要邀約顧客，并想讓他按你設(shè)想的時間赴約，于是，你在即將結(jié)束交談時說：“既然這樣，那么，我們是明天晚上見，還是后天晚上見？”這里“明天晚上見，還是后天晚上見？”就是“限制選擇法。”

在限制選擇的提問中，如能使所提的問題明確而具體，效果會更加理想。行銷界熱衷談?wù)摰囊粋€例子，就很能說明這一點(diǎn)： 在某國家，有些人喜歡在咖啡中加雞蛋，因此，咖啡店在賣咖啡時總要問：“加不加雞蛋？” 后來，有專家建議咖啡店把問話改動一下，變?yōu)椤凹右粋€雞蛋還是兩個？” 結(jié)果，咖啡店雞蛋銷售大增，利潤增大。

這里，前后兩句都是二者擇一提問法，但所問的效果卻不一樣。前者的提問，給顧客留下的選擇余地大些，而后者舍去了加不加雞蛋這個大前提，直奔加幾個雞蛋的具體問題，這就進(jìn)一步縮小了對方的選擇范圍，從而有利于己方的經(jīng)營。

無疑，這種提問方法對己方有利，但運(yùn)用此法時也需慎重，一般應(yīng)在己方充分掌握主動權(quán)的情況下使用，否則將達(dá)不到預(yù)期的目的，弄不好還會使會談陷入僵局。

5.協(xié)商討論提問法

所謂協(xié)商討論提問法，是指用商討的語氣向?qū)Ψ桨l(fā)出的提問。比如，“你看咱們就這樣定了好不好”？ 協(xié)商討論式提問法，語氣平和，即使對方?jīng)]有接受你的意見，交談的氣氛仍能保持融洽。

6.澄清證實(shí)提問法

在行銷談判中，談判的一方為了進(jìn)一步證實(shí)上一輪問答中對方答復(fù)的意思是否準(zhǔn)確，澄清對方的態(tài)度是否明朗，常常針對對方的話語進(jìn)行反饋提問，這就是我們所說的澄清證實(shí)提問法。例如“你剛才說你會盡量滿足我們的要求，是這樣的吧？ ” 恰當(dāng)?shù)馁澝李櫩?/p>

清朝末年著名學(xué)者俞樾在他的《一笑》中，講過這樣一個故事：有個京城的官吏，要調(diào)到外地上任。臨行前，他去跟恩師辭別。恩師對他說：“外地不比京城，在那兒做官很不容易，你應(yīng)該謹(jǐn)慎行事。”官吏說：“沒關(guān)系。現(xiàn)在的人都喜歡聽好話，我呀，準(zhǔn)備了一百頂高帽子，見人就送他一頂，不至于有什么麻煩。”恩師一聽這話，很生氣，以教訓(xùn)的口吻對他的學(xué)生說：“我反復(fù)告訴過你，做人要正直，對人也該如此，你怎么能這樣？”官吏說：“恩師息怒，我這也是沒有辦法的辦法。要知道，天底下像您這樣不喜歡戴高帽的能有幾位呢？”官吏的話剛說完，恩師就得意地點(diǎn)了點(diǎn)頭：“你說的倒也是”。

從恩師家出來，官吏對他的朋友說：“我準(zhǔn)備的一百頂高帽，現(xiàn)在僅剩九十九頂了！”

這雖然是個笑話，但卻說明了一個問題，就是誰都喜歡聽贊美的話，就連那位教育學(xué)生“為人要正直”的老師也未能免俗。按布朗戴斯大學(xué)教育馬斯洛的需要理論來解釋，是因?yàn)槿硕加蝎@得尊重的需要，即對力量、權(quán)勢和信任的需要；對名譽(yù)、威望的向往；對地位、權(quán)利、受人尊重的追求。而贊美則會使人的這一需要得到極大的滿足。正如心理學(xué)家所指出的：每個人都有渴求別人贊揚(yáng)的心理期望，人一被認(rèn)定其價(jià)值時，總是喜不自勝。由此可知，你要想取悅顧客，最有效的方法就是熱情地贊揚(yáng)他。

一、具體明確贊揚(yáng)顧客

所謂具體明確贊揚(yáng)，就是在贊揚(yáng)顧客時，有意識地說出一些具體而明確的事情，而不是空泛、含混地贊美。前者讓人感到真誠，有可信度，后者因沒有明確而具體的評價(jià)緣由，令人覺得不可接受。因此，有經(jīng)驗(yàn)的推銷員在贊揚(yáng)顧客時，總是注意細(xì)節(jié)的描述，而不空發(fā)議論。

二、觀察異點(diǎn)贊揚(yáng)顧客

人都有一種希望別人注意他不同凡響之處的心理。贊揚(yáng)顧客時，如果能適應(yīng)這種心理，去觀察發(fā)現(xiàn)他異于別人的不同之點(diǎn)來進(jìn)行贊揚(yáng)，一定會取得出乎意料的效果。我們稱這種方法為“觀察異點(diǎn)贊揚(yáng)”。

卡耐基就常用這種方法來贊揚(yáng)他人。他在《人性的弱點(diǎn)》一書里便講述過有關(guān)的一件事： 一天，卡耐基去郵局寄掛號信。在他等待的時候，他發(fā)現(xiàn)這家郵局的辦事員態(tài)度很不耐煩，服務(wù)質(zhì)量差勁得很。因此他便準(zhǔn)備用贊揚(yáng)的方法使這位辦事員改變服務(wù)態(tài)度。當(dāng)輪到為他稱信件重量時，卡耐基便對辦事員稱贊道：“真希望我也有你這樣的頭發(fā)。”聽了卡耐斯的贊揚(yáng)，辦事員臉上露出了微笑，接著便熱情周到地為卡耐基服務(wù)起來。自那以后，卡耐基每次光臨這家郵局，這位辦事員都笑臉相迎。

卡耐基真不愧為語言大師，在此情形下，竟能想出如此高妙的贊美語言，讓那位面如冰霜的辦事員改變了態(tài)度。就當(dāng)時的情形看，如果贊揚(yáng)他工作熱情，辦事員肯定會認(rèn)為這是卡耐基在對他進(jìn)行挖苦、諷刺、若是批評他服務(wù)質(zhì)量差，他又很可能破罐子破摔，服務(wù)態(tài)度更惡劣。所以要善于抓住人的心理,不失時機(jī)的贊美別人幾句,那么本來以為很糟糕的事,反而會向著很好的方向發(fā)展.如何應(yīng)酬顧客的挑揀

反復(fù)地挑選,是顧客尤其是女顧客常有的毛病。遇到這種情況，如果你表現(xiàn)出一點(diǎn)不耐煩，就有可能使你的生意徹底泡湯。

因此，你得學(xué)會應(yīng)付這種顧客。比如：當(dāng)顧客看了你所推銷的商品說：“可惜，不是某某公司的產(chǎn)品，如果是，我就準(zhǔn)備購買了。”作為推銷員的你，聽了這話，要趕快做出一副恍然大悟的樣子，說：“原來是這樣！不過你要知道，我們是和那家公司是有著密切的業(yè)務(wù)往來的，而且，我們生產(chǎn)出的許多產(chǎn)品的性能和價(jià)格上也不分彼此呀！”如果你在那個公司有熟人，你可在合適的時機(jī)在顧客面前給你的熟人打電話，跟他聊會天，這對推銷你的產(chǎn)品會有意想不到的效果。

一、應(yīng)付嫌價(jià)太貴的顧客的方式

買東西，尤其是購大件物品，嫌價(jià)錢貴，怕不合算，是顧客共有的心理。對這種顧客，你千萬不要說“價(jià)錢可以商量”、“可分期付款”等話，這是一種很糟糕的答話方式，這無疑于承認(rèn)你推銷的商品定價(jià)的確過高。怎樣說才是恰當(dāng)?shù)哪兀?/p>

假如說那件商品是2000元錢，顧客嫌貴，你不妨這樣對他說：“你說得一點(diǎn)也不錯，2000元的確不是一筆小數(shù)目。但是朋友，你想沒想過，這東西不是一天兩天、一年兩年就能用壞了的。一般情況下，它能用個十年八年沒有問題，就假定它只能用五年吧！一年平均400元，每一天平均不到1.5元。你抽煙吧，一盒煙至少也得個三、五塊錢，一天你總得抽一盒吧，你看，還不到一盒煙錢。這樣一天分?jǐn)偟馁M(fèi)用不能算貴吧！我想，你賺的錢支付它是綽綽有余的。”

在這段話中，你先承認(rèn)了顧客的說辭，讓他的心理得到了滿足；然后，又給他算了一筆帳，不算不知道，一算就明白了，原來，2000元錢整體看是個大數(shù)目，但一化整為零，就不顯得多了。況且再跟每日吸煙所花費(fèi)的煙錢一比，就更微不足道了。于是，顧客心安理得地掏出了錢包。

二、應(yīng)付猶豫不決的顧客的方法

有些顧客在買東西時，總是猶豫不決。下不了決心的原因，一般有兩點(diǎn)：一是資金問題。擔(dān)心價(jià)錢比同類產(chǎn)品貴或買了該產(chǎn)品后，這種產(chǎn)品又降價(jià)了。二是質(zhì)量問題。害怕產(chǎn)品買到家后出現(xiàn)故障或售后服務(wù)不到位。假如你遇到的是前者，你不妨這樣對他說：“說實(shí)在話，我不敢保證我的東西是全國同行業(yè)中價(jià)格最低的，但我可以很有把握地告訴你，在咱們這個地方，用這樣的價(jià)錢買這樣的產(chǎn)品還是劃得來的。要說降價(jià)，也是有可能的。不過，就現(xiàn)在的情況看，物價(jià)卻是處于上升的趨勢。誰也不敢保證一年后的價(jià)格不再上漲。如果上漲，現(xiàn)在化一塊錢能買的東西，到時候就得花一塊多了。”

一般情況下，這話很能幫助顧客下定購買的決心。

如果你碰到的是后者，你可以拿出商品的包修卡，把有關(guān)條款指給他看，并說：“我敢保證，我們的產(chǎn)品都是經(jīng)過嚴(yán)格把關(guān)的，但正像人吃五谷雜糧也可能會生病一樣，有時候，經(jīng)過嚴(yán)格把關(guān)的產(chǎn)品也會鬧點(diǎn)小脾氣，不過，要是出現(xiàn)這種情況，我們公司會為您及時排擾解難的。”

聽了這話的顧客，絕大多數(shù)都會下決心購買。因?yàn)檫@話聽起來很實(shí)在。如果你一口否認(rèn)你的產(chǎn)品會有質(zhì)量問題，顧客絕對不會相信。讓顧客參與表演

鄙人曾經(jīng)從事教育工作兩年有余,對教學(xué)方面頗有自己的風(fēng)格,上口語課時,往往融入學(xué)生的行列,和學(xué)生一塊討論問題,組織學(xué)生積極主動的在講臺上發(fā)言和講演,我當(dāng)然坐在學(xué)生的行列中,在我班里,大家都是教師,都有機(jī)會發(fā)展自己,都有當(dāng)教師的感嘆,所以我的課,很受大家的好評,大家都很賣力,積極準(zhǔn)備自己上課時該如何表演,有時候我真的有這樣的感受,在我的課上,學(xué)生真的比我還要辛苦,因?yàn)槲业拇蠖鄶?shù)角色是裁判,看到練習(xí)口語的激情,我真的好感動.也真正體驗(yàn)到當(dāng)學(xué)生與老師配合是如此的重要.41 那么本章我主要談的是關(guān)于銷售方面如何讓顧客參加“實(shí)物表演”

擊垮疑心癥的方法

大多數(shù)的人都患有疑心癥。他們面對新商品的時候，都有這樣的心態(tài)：這個東西的價(jià)值與重要性到底如何？也就是說，他們對任何東西都要做一番機(jī)械式的分析才會認(rèn)同。說來這都是疑心作祟的結(jié)果。正如俗話所說的：“百聞不如一見”，在推銷活動中，“實(shí)物表演”就成為擊垮這種疑心的有力方法。實(shí)物表演（或是實(shí)物展示）能足以證明你說的話有相當(dāng)程度的真實(shí)性。你必須會“演示”。

它還有下面的好處：

※你提供的利益會顯得更為突出。

※使準(zhǔn)顧客把商品“擁為己有”的欲望更加堅(jiān)固。

※準(zhǔn)顧客被煸起了購買欲望后，自然而然地付諸行動購買。

可是，千萬不要誤以為，只要把實(shí)物展現(xiàn)在準(zhǔn)顧客面前，就能達(dá)到前面所說的目的。要使“實(shí)物表演”有效，你就必須會“演示”戲劇性的演出。換句話說，它缺不得“引人注意的手腕。”少不了這五個伙伴

怎樣才能在實(shí)物表演中增加這種推銷術(shù)呢？

為了達(dá)到這個目的，你需要五個熱心的伙伴。這五個伙伴就是：眼睛； 耳朵； 手； 鼻子； 舌頭； 卓有成效的“實(shí)物表演”，除了能夠直搗對方的“心”，還要做到訴之于他們的感官。尤其別忘了讓準(zhǔn)顧客“看到”、“聽到”、“摸到”你的商品。擺脫尷尬的捷徑

我們在行銷的過程中，總會遇到千變?nèi)f化的情況，作為一名專業(yè)的推銷員要沉著冷靜，有“卒然臨之而不驚，無故加之而不怒”的大將風(fēng)度，并能機(jī)智靈活化不利因素為有利因素。這就是說，要能隨機(jī)應(yīng)變。怎樣隨機(jī)應(yīng)變呢？下面的四個方法或許對你有用。

1.借題發(fā)揮應(yīng)變法

我們這里所說的借題發(fā)揮，是指推銷員在介紹商品的過程中，借發(fā)生的問題來表達(dá)自己真正的主張。例如，有位推銷員當(dāng)著一大群顧客推銷一種鋼化玻璃酒杯，他在進(jìn)行完商品說明之后，便向顧客做商品示范。這一示范就是，把一只鋼化玻璃扔在地上而不會破碎。可是他碰巧拿的是一只質(zhì)量沒過關(guān)的杯子。只見他猛的一扔，酒杯碎了。這樣的事在他整個推銷酒杯的過程中是前所未有的，大大出乎他的意料。他心里很吃驚，但沒流露出來。而顧客呢，則是目瞪口呆，因?yàn)樗麄儽疽严嘈帕送其N員的推銷說明，只不過想親眼看看得到一個證明而已，結(jié)果，卻出現(xiàn)了這樣的一個尷尬的場面。然而，僅過3妙鐘，就聽推銷員不緊不慢地說：“你們看，像這樣的杯子，我就不會賣給你們。”顧客笑了，沉默的氣氛變得活躍了。接著，這位推銷員又扔了5只杯子，個個掉在地上完整無損。

推銷員的隨機(jī)應(yīng)變能力博得了顧客的好感，5個完整無損的酒杯贏得了顧客的信任。推銷員很快推銷出幾十打酒杯。試想，如果推銷員不能隨機(jī)應(yīng)變，顧客肯定會拂袖而去。

2.幽默詼諧應(yīng)變法

所謂幽默詼諧法，就是在行銷的過程中，如果遇到意外的變故，可用幽默詼諧的方法來擺脫窘境。例如，美國有一家大百貨商店，門口豎著一塊廣告牌，上面寫著：“無貨不備，如有缺貨，愿罰10萬。”

有個法國人很想得到這10萬元，便去見經(jīng)理。他開口就問：“潛小艇在什么地方？”經(jīng)理把他領(lǐng)到22層樓，那兒真有一艘潛水艇。

法國人又說：“我還要看看飛船。”經(jīng)理將他帶到了第九層。只見一只飛行船停放在那里。法國人并不罷休，問道 “可有肚臍眼生在腳下面的人？”

你以為這樣一問，經(jīng)理肯定被難住了。誰知，經(jīng)理卻不動聲色，平淡地對旁邊的店員說：“你來一個倒立給這位先生看看！”

這位經(jīng)理明知那個法國人是有意刁難他, 但他卻能隨機(jī)應(yīng)變，以沉 默的方法接待了這位顧客。如此一來，既可不損失10萬元，又給顧客留下了深刻的印象。

3.巧用語境應(yīng)變法

語境，就是語言的環(huán)境，它包括行銷談判的時間、地點(diǎn)、社會環(huán)境、自然環(huán)境等。在行銷過程中，如果你能巧妙地利用語境，就能收到意想不到的效果。例如：

電視劇《茅臺酒的傳說》中，有這樣一段情節(jié)：青年茅臺酒題鄭淳歷盡千辛萬苦，釀制山“鄭家茅臺。”當(dāng)時，巴拿馬成國博覽會在上海主持中國展品薦選工作的是該會的理事貝當(dāng)先生，鄭淳所在的茅臺鎮(zhèn)的偽鎮(zhèn)長李尚廉，是個欺世盜名的家伙，他利用各種卑劣的手段，將“借來”的“鄭家茅臺”換成自己的“萬福茅臺”商標(biāo)，并利用金錢打通關(guān)系，企圖鉆進(jìn)巴拿馬萬國博覽會去沽名釣譽(yù)。鄭淳又釀制出更好的茅臺酒。但怎么才能讓貝當(dāng)先生了解這美酒呢？鄭淳陷入了困境。后來，在實(shí)業(yè)家夏明兄妹的幫助下，他在李尚廉宴請貝當(dāng)?shù)泥徧帲瑢⒀b滿茅臺酒的瓶子摔到地上。酒瓶砰然碎裂，酒味溢散四方。摔瓶聲驚動了四座，茅臺酒香醉倒了眾人，終于引來了貝當(dāng)先生。不用說，“鄭家茅臺”征服了貝當(dāng)，也征服了巴拿馬萬國博覽會，在博覽會上榮獲了大獎，從此名揚(yáng)天下。

這里，鄭淳獲勝的關(guān)鍵，在于他隨機(jī)應(yīng)變摔破了酒瓶，巧妙地利用了語境條件，為與貝當(dāng)先生的直接接觸打通了道路，為茅臺酒出國參展打通了道路，從而醉倒了天下。

4.應(yīng)付周旋應(yīng)變法

在行銷過程中，如果你遇到下面的情況，你怎么處理？

你正在與一位新顧客洽談生意，突然，一位老顧客打來了電話。他告訴你說，撤銷以前答應(yīng)你的購買許諾。不用說，這時，你肯定有著雙重的壓力，既想跟老主顧挽回?cái)【郑峙略谛骂櫩湍抢镄孤┩其N失利的信息。面對此種局面，如果你驚謊失措，或?qū)χ娫捙c老主顧大叫大嚷，叱責(zé)他言而信，那就是太愚蠢了。結(jié)果只能是留不住老顧，又趕跑了新顧客，雞飛蛋打。我想，聰明的你絕不會這么做。你肯定會客氣地對老主顧說：“這沒關(guān)系，不過，我現(xiàn)在正在與一位朋友談要緊事，43 我們明天見面再詳細(xì)談?wù)勀憧丛鯓樱俊边@的確是一種理智而聰明的做法，我們稱之為“應(yīng)付周旋法。”這種做法的高明之處在于：左右逢源。通常情況下，聽你這樣一說，老主顧是不會跟你在電話中繼續(xù)糾纏的，他會答應(yīng)你的請求，如此一來，你就又有了一個跟他談判，以期維持原有交易的機(jī)會；而另一方面，新顧客不僅會為你重視他而高興，也會為你因他而拒絕一次約會而感到歉意，這非常有益于你與他達(dá)成交易，真是一箭三雕。被拒時該怎么辦

銷售人員平時遇到拒絕的時候，你是把它做麻煩、困擾的事而害怕它？或是把安當(dāng)作“了解顧客”的真意最好的線索，而歡迎它？

你成交率的最低，全是你是以何種心態(tài)面對這個問題。對顧客的拒絕，不該把它當(dāng)作麻煩、困擾的事。你應(yīng)該對顧客的拒絕，抱著如下的觀念： ※它會提供你說服顧客所需的線索。※它是推銷員最好的朋友。怎樣編造拒絕的“處理說法”

要使自己精熟于推銷說法，就得事先擬好“標(biāo)準(zhǔn)說法”。同理，要熟練地處理顧客的拒絕，你必須事先準(zhǔn)備一套“回答用的語言”。這種專為拒絕而用的回答語言，是引發(fā)顧客購買意愿的利器之一。

1.先買一本筆記簿。

在筆記簿上，寫出你在推銷過程中可能遇到的顧客拒絕的理由。請記住：一頁只能寫一條拒絕的理由。

2.分析拒絕的含意。

寫出每一項(xiàng)拒絕所含有的意義是什么。例如，拒絕的理由（顧客質(zhì)問的）是：“太貴了……”。你就把它當(dāng)作顧客的質(zhì)問有著如下的含意：“這個商品有什么優(yōu)點(diǎn)足以使我覺得價(jià)格這么高是一件很合理的事？”同時寫出：如何使顧客“了解”他的質(zhì)問的確含有如此的意思。3.寫出你的回答。

針對顧客的質(zhì)問（事實(shí)上就是顧客拒絕的理由），試看寫出你回答的話。4.增加對你有利的因素。

試著寫出下列的事：

※使你的立場變得有利的回答方法。※你要在怎樣的情況下舉出你的反證？

※把顧客非買不可的理由，井然有序地整理出來。5.不斷檢查、練習(xí)

不斷地研究、檢查對這些的“處理說法”。

當(dāng)你遇到未曾預(yù)期的抵抗，你就立刻把它寫進(jìn)另一頁；當(dāng)你發(fā)現(xiàn)或是想到克服拒絕的好方法，你就馬上的把它補(bǔ)充上去。你必須定期再檢討這些內(nèi)容，不斷練習(xí)，直到能夠完全熟練運(yùn)用為止。如何提高銷售額

如何提高銷售額? 方法有很多，例如：※增加準(zhǔn)顧客訪問件數(shù)。※增加締約率。※增加商品的種類……等。

但最便捷的途徑是增加每一次的銷售額（銷售規(guī)模），這是促使銷售額二倍、三倍增加所需的最簡便的方法。你何必把自己的能力限制于“只能做到目前這種業(yè)績”？何必畏畏縮縮，安于已有的平凡業(yè)績？這實(shí)在是天大的錯誤！

現(xiàn)在介紹足以提高每一次銷售額（銷售規(guī)模）的七個秘方。

（1）經(jīng)常要求更大量的訂單。

任何推銷員想拿到“自己企求的量”以上的訂單是幾乎不可能的事。換句話說，你只企求小額的銷售量，得到的當(dāng)然是小額的銷售量；若是你一直企求高額的銷售量，這種意愿（斗志）就會促使你的銷售量大為增加。

由此可知，在推銷的時候要求對方開出訂單，你就有必要“獅子大開口”。例如，過去對每一位顧客的平均銷售額是十萬元，此后你就要求他開出20萬元的訂單。

（2）不再隨便訪問小額交易的對象。

到處訪問小額交易的顧客，即使你因此而湊成全部業(yè)績的三分之一，但如果為這而耗去你工作時間總數(shù)的三分之二，這種得失你要如何計(jì)算？

奉勸你早日停止這種缺乏效益的訪問活動。但是，請別誤會，這并不是叫你放棄那些顧客，而是說，對小額交易的顧客，你要改用另一種聯(lián)絡(luò)方法。例如，打電話或是寫信聯(lián)絡(luò)，照樣能夠發(fā)揮推銷效果。把這樣挪出來的時間，使用在有可能大額交易的顧客，或是準(zhǔn)顧客身上。

（3）說服準(zhǔn)顧客購買更高級的商品。

這是很簡單的算術(shù)只要勸準(zhǔn)顧客購買更高級、更高價(jià)的商品，你就很容易增加銷售額。當(dāng)然，要做到這點(diǎn)，你必須具備高層次的說服力棗能夠向準(zhǔn)顧客提出：“買它們比較劃算”的理由。

（4）滿足準(zhǔn)顧客的虛榮心。

心理學(xué)家說，任何人都有不輸給別人以及受人尊重的欲望。身為推銷員，更沒有理由不運(yùn)用這種人類共有的心態(tài)。

“某某先生的家，買的就是這一種……”。說著，說著，你就把高級品拿出來，讓準(zhǔn)顧客看個夠。或是巧妙地說：在您這種生活水準(zhǔn)的家庭，當(dāng)然要使用這種程度的東西……“。諸如此類的推銷方式，也會大大提高你每一次的銷售額。

（5）盡量訪問給過你大量訂單的顧客。

瞄準(zhǔn)大宗客戶，起初需要一些勇氣，但是，這卻是使你每次的銷售額大量增加的捷徑之一。

45（6）運(yùn)用得寸進(jìn)尺法“。

接到顧客打來的訂購電話或是寄來的訂購信，切莫只是照單收“，你要想辦法致力于增加那一次的訂購量。

（7）掌握準(zhǔn)顧客的心理。

有些準(zhǔn)顧客打算購買的數(shù)量，往往比你想象的還多。你必須善于察言觀色，千萬不要任這種好機(jī)會平白“溜失”。銷售過程精華

銷售從開始到結(jié)束，有時會在短短幾分鐘內(nèi)完成，有時卻需要很長的一段時間，但無論哪種情況，我們不妨應(yīng)做到以下幾個步驟，它會給你想不到的幫助。

一、花一分鐘時間去回想一下自己的目的：盡力給顧客提供幫助，使他們對所購物品及所作的購買抉擇均感滿意。

二、記住自己的戰(zhàn)略：引導(dǎo)對方理解并感受到我所作的構(gòu)思。在銷售過程中，我還要隨時根據(jù)對方的需要對我的構(gòu)思進(jìn)行調(diào)整。

三、不要忘記有四種情況會阻礙顧客去購買他們所需求的東西，即：不信任、無需求、無幫助、不急需。

四、在“有目的的銷售〃這一思想指導(dǎo)下，告訴顧客凡是自己說到的方面準(zhǔn)能做到，并讓顧客了解自己的銷售目的、銷售過程和他們的收益，從而建立起顧客對自己的信任。

五、為了發(fā)現(xiàn)顧客的真實(shí)需求，要了解顧客“已有什么”、“需要得到什么”，這兩者之間的不同之處給顧客和自己雙方都提供了機(jī)會。

六、留心傾聽，然后花一分鐘把聽到的歸納出要點(diǎn)，并讓對方知道自己已弄明白了。

七、如果他們已感到有某種需求，幫助他們得到滿足。如果我們確難給以幫忙，就要如實(shí)告知，并向他們介紹其他可以幫助他們的人。

八、如果我們能夠給予幫助，可介紹一些與他們有類似需求的客戶作為事例。這些客戶曾因我們的幫助而滿足了需求。

九、當(dāng)他們得知他們的需求可以得到滿足時，便告知他們用何種方式去滿足其需求可以做到風(fēng)險(xiǎn)最小而收獲最大。

十、然后請他們購買。

銷售后 總結(jié)銷售經(jīng)驗(yàn)

怎樣才能在輕松的氣氛中承受較少的壓力完成更多的銷售額，經(jīng)常總結(jié)就是一個很好的方法。

一、遵循自己的目的開始工作

目的：幫助顧客盡快得到他們所需要的感受

二、銷售如何對待顧客(1)在銷售之前

1、我要想象人們獲得了他們所想要的良好感受。然后.我也看到我獲得了自己所想要的東西。

2、我經(jīng)常認(rèn)真研究我所銷售的產(chǎn)品有何特性和優(yōu)點(diǎn)。

3、我想象我看到了我所銷售的產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)確實(shí)有助于他們獲得他們所想要的良好感受。(2)在銷售之時

1、我以自己及用戶所喜愛的購買方式進(jìn)行銷售。

2、我問些有關(guān)“已有”和“需要”兩方面的問題。

3、這兩者這間的差別就是問題所在之處。

4、我不僅聽，而且概要重復(fù)我所聽到的。

5、在提供我的產(chǎn)品、服務(wù)和建議時，應(yīng)誠心誠意地為用戶著想。

6、當(dāng)顧客看到他獲得的是最大利益，而付出的是最小風(fēng)險(xiǎn)的時候，他將會與我成交。(3)在銷售之后

1、我經(jīng)常保持與用戶的聯(lián)系，以確定他們對所購產(chǎn)品是否真正感到滿意。

2、如果發(fā)生了問題，就幫助他們解決。并從而加強(qiáng)我們彼此之間的關(guān)系。

3、當(dāng)顧客對他們所購買的產(chǎn)品有好感時，則請他們推薦其他顧客。

三、銷售如何對待自己(1)目標(biāo)

1、以250左右的字?jǐn)?shù)把自己的目標(biāo)寫在單張紙上，并把它們看作如同真實(shí)的一樣。

2、花很短的時間對這些目標(biāo)反復(fù)重讀。

3、每次查看目標(biāo)時，都把目標(biāo)作為已經(jīng)達(dá)到來看待。(2)自我贊賞

1、經(jīng)常花點(diǎn)時間對自己的銷售工作進(jìn)行認(rèn)可。

2、抓緊自己集中精力去做正確的事。

3、用自己完成的工作及自己的良好感受告慰于自己，并享受其中的樂趣。

4、花一點(diǎn)時間去體會一下自己對所做工作的良好感受。

5、鼓勵自己以后還要這樣堅(jiān)持下去。(3)自我責(zé)備

1、對自己的不合適行為進(jìn)行責(zé)備。

2、明確告訴自己哪些事做得不妥。

3、很好體會自己對已做或未做的行為所獲得的感受。

4、要牢記自己已不是過去的“我”了。

5、相信自己是有價(jià)值的人，應(yīng)能做出最佳行為。

6、拋棄那些違背自己目的的行為，并回到我的目的上來。及時總結(jié)失敗的原因

昨天公司邀請聯(lián)想的銷售經(jīng)理給我們講解了自己的創(chuàng)業(yè)史,講得情真意切,非常有感召力,具體詳細(xì)情況,在這里,我就省略了.演講大概分為四部分,第一,要善于總結(jié),哪怕是很小的一件事,也要寫一下自己的心得,體會.第二,要有自己的奮斗目標(biāo),沒有目標(biāo),就沒有方向,干什么事就沒有動力.第四,是關(guān)于學(xué)會推銷自己的口才,這也是推銷員必要的利器.那么在本章里,我們主要談一下善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基本技巧.1、趁印象猶深的時候

誰也不敢保證任何時候的任何事都很順利。同理，任何推銷員每天都要維持100%的成交率，是一件極難的事。有時候，成交率或許會高到150%。但是，也有可能一天只完成20%的成交率。當(dāng)你敗下陣來，你要冷靜地、仔細(xì)地反省失敗的過程。在失敗的印象還深刻的時候，好好分析一下你為什么失敗。“自我檢討”為什么重要

營業(yè)主管的重要任務(wù)之一就是對經(jīng)驗(yàn)尚淺的推銷員必須做如下輔導(dǎo)工作：不時探詢他們采取的訪問方法、締約方法、拒絕的處理方法等，隨時給以適當(dāng)?shù)闹甘尽Ｓ^察結(jié)伴同行的推銷員作業(yè)的方式，事后給以批評、糾正。你自己最清楚身為推銷員的你，切實(shí)做好“自我檢討”的工作乃天經(jīng)地義，責(zé)無旁貸。

你要成長，就不能事事仰賴上司的輔導(dǎo)。

自我管理是你自己該做的事，上司只是從旁“推”了你一下而已。因?yàn)椋L問活動中到底發(fā)生了什么；你的推銷方式使顧客產(chǎn)生怎樣的反應(yīng)找這些事情的真相，只有你最清楚。你要知道，上司不可能一天到晚，與你結(jié)伴作業(yè)。

要探討推銷敗因，必須有某種自我檢討的體系，或是“基準(zhǔn)”。你務(wù)必養(yǎng)成訪問結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)的習(xí)慣，以免在下一次訪問中造成有可能再犯的失誤。

2、告辭后馬上探討

從這個觀點(diǎn)來說，敗因的分析著實(shí)扮演了“促使你不能進(jìn)步”的角色。

實(shí)施“敗因分析”的時間因人而異。絕大部分的人是等到訪問活動全部結(jié)束，回到公司后，再做綜合性的檢討。這種一次綜合的檢討方法，老實(shí)說，效果就差了一大截。最好的方法是：當(dāng)你向準(zhǔn)顧客告辭，一走出他的辦公室（或是家），立刻就對剛才的推銷過程做一次徹底的敗因分析。

失去顧客的原因

著名的營銷專家Joe Girard說過：你所遇到的每一個人都有可能為你帶來至少250個潛在的顧客。這對想開展自己事業(yè)的人們可是個再好不過的消息了。若從反面來看，當(dāng)一個顧客由于不滿意而離你而去時，你失去的就不僅僅是一個顧客而已，你將切斷與至少250個潛在顧客和客戶的聯(lián)系，并有可能導(dǎo)致一個重大的損失以至于你的事業(yè)在剛剛走上軌道的時候就跌一大跤。

許多缺乏經(jīng)驗(yàn)的創(chuàng)業(yè)者并沒有意識到是什么致命的錯誤將他們的客戶和潛在客戶攆走。所以在開始之前，你一定要了解如何讓你的顧客成為經(jīng)常購買的回頭客，或者成為你的終生顧客！

下面幾點(diǎn)是創(chuàng)業(yè)者經(jīng)常犯的錯誤：

一、找借口

假設(shè)你擁有一家公共關(guān)系公司：你沒能在規(guī)定期限前完成工作，那么，你將如何應(yīng)付客戶的抱怨和不滿呢？千萬不要找理由說：“我快被繁重的工作壓垮了，所以一直沒騰出時間開始做你的方案。“這實(shí)在是很不明智的，客戶才不會關(guān)心你是否承擔(dān)得了如何繁重的工作，他們只會記得，你承諾過在一個確定期限以前完成工作卻又言而無信。與其找借口，還不如先老老實(shí)實(shí)承認(rèn)自己的過失，然后再盡力使事情好轉(zhuǎn)。哪怕是加班加點(diǎn)的工作，給顧客打折扣，并將顧客所需要的當(dāng)晚就送到他家里去。當(dāng)你能承擔(dān)所有責(zé)任并改正你的過失時，本來一個不好的事反而會讓你贏得顧客的信任。

二、忽視反饋信息

大多數(shù)顧客并不會告訴你他們的不滿，只是轉(zhuǎn)身離開另覓交易罷了，留住他們！用些額外的時間來爭取他們的注意力，定下時間來進(jìn)行一次私人會面，或者辦一個主題討論會，與你的客戶直接電話聯(lián)系，或請他們回答一些調(diào)查問題，找到這些問題的答案將會有助于你的生意。你會找到哪些方面你已經(jīng)做好了，哪些還存在不足。如果一個顧客不滿意，你就能在他改變主意之前采取行動。當(dāng)你向顧客提出調(diào)查問卷，就表明了你對他的重視，從而吸引顧客成為回頭客。

三、思想消極

一旦你的生意開始，你得隨時準(zhǔn)備好為現(xiàn)金周轉(zhuǎn)奔波，扛上一大堆瑣碎和繁重的重?fù)?dān)。然而不管多么艱難，你都必須高昂著頭保持微笑。人們只愿意同那些充滿自信的人做生意。

擺脫消極思想的惡性循環(huán)，集中精力在你的目標(biāo)上，相信不管遭遇多少挫折你都能最終心想事成。你對自己堅(jiān)定不移的信心也會同樣使顧客對你的生意信心倍增。

四、損害競爭對手的聲譽(yù)

你怎么對你的顧客和潛在客戶說你的競爭對手，他們也同樣可以怎么說你。

當(dāng)有人問你貴公司是如何在與某公司的激烈競爭中累計(jì)財(cái)富的，可以用這種方式回答：“某公司的產(chǎn)品的確很不錯（或很有實(shí)力，）但允許我告訴您，為什么顧客選擇了我們公司。”然后向你的潛在客戶出示一些以往顧客滿意的感謝信件等等。用這種方式輕而易舉的將話題從競爭對手轉(zhuǎn)移到你們的交易上來了。

五、對你的顧客想當(dāng)然

不要理所當(dāng)然的認(rèn)為顧客在你這兒購買過一次，就會成為你的終生顧客。甚至就在你讀這篇短文的時間里，你的競爭對手有可能正準(zhǔn)備策劃著如何將你的顧客們拉走呢。

所有的商家都會抓住顧客的特殊日子，如生日或周年紀(jì)念日，給顧客寄去賀卡慶祝，并提供某種免費(fèi)服務(wù)或商品；另外在某段特定日期內(nèi)將商品打折出售也是一種促銷方法。

六、固步自封

不要有了一點(diǎn)小成績就不思進(jìn)取，在市場飛速發(fā)展的今天，如果你不求發(fā)展就只有關(guān)門大吉的份了。要不斷自我教育，參加各種研討會，閱讀專業(yè)書籍和雜志以成為你所在行業(yè)的先鋒。你對你行業(yè)的了解和知識程度越深，顧客就會對你越有信心，從而使得你的公司成為消費(fèi)者心目中的第一選擇。

保持你支配自己的自由，不斷從你和其他人所犯的錯誤中學(xué)習(xí)，并采取必要的措施避免它們再次發(fā)生。這必將給你的事業(yè)帶來長期的發(fā)展前景和利潤。正確處理顧客的抱怨

銷售過程中,千萬不要動火,不管顧客的態(tài)度如何,你的一舉一動,直接影響著公司總體的銷售狀況,整體的效益,顧客是上帝,這句話永遠(yuǎn)也不會過時的.切莫要引發(fā)“戰(zhàn)爭”身為推銷員，當(dāng)顧客向你提出抱怨，你應(yīng)該謹(jǐn)記忽忘的是：這正是考驗(yàn)?zāi)憔烤褂卸嗌倌苣偷暮脵C(jī)會。提出抱怨的顧客，通常情緒激昂，怒火中燒，如果處理方法稍不慎，就足以引發(fā)一場“戰(zhàn)爭”。處理抱怨的原則，概要而言有四種。

1、把它當(dāng)做一件事。

顧客抱怨時，應(yīng)該把它看成“好機(jī)會”。既不要怕它，也不要討厭它。因?yàn)椋櫩椭韵蛲其N員提出抱怨，是由于認(rèn)為：“我提出抱怨必能促使出售商品的公司獲得各種改善。”這表示，顧客是依賴你的，你當(dāng)然要欣然接受。事實(shí)上，如把抱怨處理得好，顧客對你的依賴感只會增多，不會減少。這就叫做轉(zhuǎn)禍為福。顧客獲得強(qiáng)烈的好印象后，必定逢人便說，這無形中對公司做了有力的免費(fèi)宣傳。

第四篇：專業(yè)銷售實(shí)戰(zhàn)技能培訓(xùn)

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【課程大綱】

一、為什么做銷售？

二、銷售的核心是什么？

三、專業(yè)銷售人員心態(tài)和素質(zhì)。

四、銷售實(shí)戰(zhàn)需要方法 ：1% 實(shí)踐 》 100% 理論

五、顧客購買四大流程：

■引起注意 ■產(chǎn)生興趣 ■萌生購買欲望 ■購買（成交）六、針對購買流程設(shè)計(jì)銷售行為工作流程

■想方設(shè)法 引起顧客注意 ■千方百計(jì)誘發(fā)顧客的興趣 ■使盡辦法 刺激顧客購買欲望 ■千磨萬泡促成顧客購買

七、實(shí)用銷售技巧一： 準(zhǔn)備

■銷售心里準(zhǔn)備和銷售風(fēng)格的培養(yǎng) ■銷售禮儀培訓(xùn) ■自身產(chǎn)品知識的培訓(xùn) ■交易技巧培訓(xùn) 1）如何設(shè)定自己的工作目標(biāo) 2）到哪里找客戶？

3）如何分類和賽選客戶？ 4）如何預(yù)約和陌生拜訪客戶？ 5）如何利用電話和網(wǎng)絡(luò)高效率營銷？ 6）電話實(shí)用營銷技巧 八、實(shí)用銷售技巧二： 邁入第一步

■設(shè)計(jì)拜訪客戶方案 ■邀約客戶，拜訪客戶 ■設(shè)計(jì)開場白，開場白決定成敗 ■實(shí)際問題 : 1）如何巧過門衛(wèi)和秘書關(guān)？ 2）如何突破“謝絕推銷”？ 3）如何快速向客戶自我介紹?

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4）如何面對拒絕？

九、實(shí)用銷售技巧三： 交鋒

■揣摩客戶心理 ■溝通 ■處理客戶反對意見的策略 ■反駁客戶反對意見的方法 ■實(shí)際問題：

1）如何分辨客戶是真還是假合作？ 2）如何與客戶溝通

3）溝通中如何聽？如何問？如何答？如何決絕？ 4）如何緩解溝通中的爭執(zhí)？

十、實(shí)用銷售技巧四： 較量

■原則性談判 ■價(jià)格談判 ■談判危機(jī)處理 實(shí)際問題：

1）判的切入點(diǎn)怎樣選擇？ 2）談判中怎樣問和答？ 3）如何進(jìn)行試探性成交？ 4）談判中如何讓價(jià)格？ 5）如何對應(yīng)客戶不合理降價(jià)要求？ 6）如何避免談判出現(xiàn)僵局？ 7）談判危機(jī)如何解決？ 十一 實(shí)用銷售技巧五：成交

■合同條款要嚴(yán)謹(jǐn) ■合同風(fēng)險(xiǎn)的防范 ■附加條款注意事項(xiàng) 實(shí)際問題：

1）如何決絕不合理合同條款？ 2）如何如何督促合同的實(shí)施？ 3）壞賬的追討技巧？

十二： 現(xiàn)場答疑銷售人員工作中的實(shí)際問題：

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有設(shè)限，沒有大綱）

本環(huán)節(jié)何其波老師：可以幫助老板就管理、策劃、等全面問題進(jìn)行答疑： 1）如何招聘、面試、考核銷售人員？ 2）如何授權(quán)？授權(quán)不是棄權(quán) 3）如何批評？如何獎勵？ 4）如何分配銷售任務(wù)？ 5）如何開辟陌生市場？如何攔截競爭對手的終端客戶？

6）如何利用媒體資源開產(chǎn)品發(fā)布會？ 7）如何制定促銷戰(zhàn)略？如何低成本舉辦活動？ 8）如何管理團(tuán)隊(duì)的積極性？如何帶動團(tuán)隊(duì)的激情？ 十三： 現(xiàn)場考核和模擬練習(xí)：

十四： 總結(jié)---------告別平庸銷售，走上職業(yè)營銷 總統(tǒng)是什么職業(yè)？總統(tǒng)是最大的營銷人！

這環(huán)節(jié)是何其波老師真本領(lǐng)的體現(xiàn)，是目前培訓(xùn)界少有的老師能象答記者問一樣回答現(xiàn)場問題！（沒

第五篇：家具培訓(xùn)銷售實(shí)戰(zhàn)技巧

最近幾年，至少有三年的時間，家具市場不錯，結(jié)婚用家具是一個很大的市場，總體來講，兩三年之內(nèi)，這將是一個家具銷售的主流。

但這是不是意味著你的家具好賣呢？不一定，買家具的人不少，但是，人家不一定會到你的店里，不一定會買你的家具！

家具品牌很多，人們有更多的選擇。

衣服，手機(jī)，電動車，平時人們不買也大概知道幾個品牌，但是家具，消費(fèi)者不買家具的時候并不關(guān)注。許多人閑下來的時候會去逛逛服裝市場、電子市場、百貨超市，但是，會有人沒事了去家具市場逛逛嗎？沒有！

這就是人們買家具的特點(diǎn)：不需要的時候，不會關(guān)注。只有需要的時候，才拿出時間集中去了解。

家具市場很大，轉(zhuǎn)起來很累，想買家具首先要在家具市場轉(zhuǎn)。一般來說，凡是去家具市場轉(zhuǎn)的，都有可能是要買的，即使當(dāng)時不買，也是為最終購買做考察。

一般人買家具的市場事先是沒有品牌意識的，不像買服裝或手機(jī)之類的，在買之前就大致有可選的品牌。而買家具是在家具市場轉(zhuǎn)的過程中了解品牌，選擇品牌的。

轉(zhuǎn)服裝市場，手機(jī)市場、百貨超市，說不準(zhǔn)一激動會買一件，但是，你沒事去轉(zhuǎn)家具市場，會不會一激動就買一件家具？

“不會！”幾個人回答。

家具，屬于理性消費(fèi)者的領(lǐng)域。沒有人一激動搬一個衣柜或者一張床回家。

把顧客的時間浪費(fèi)在你的店里

消費(fèi)者買家具第一步是去家具市場轉(zhuǎn)，目的是了解產(chǎn)品、收集信息，找感覺。幾家商場轉(zhuǎn)下來，幾十家甚至上百家品牌，消費(fèi)者可能會全部記住嗎？不會的，消費(fèi)者可能會記住其中的三四家或者四五家，他會在記住的這幾個品牌里做選擇。

盡管消費(fèi)者大多數(shù)不懂家具，但是一圈轉(zhuǎn)下來，消費(fèi)者全部懂了，什么實(shí)木家具，板式家具，甚至各類木材的分辨，工藝。而且消費(fèi)者還知道各類家具的優(yōu)缺點(diǎn)。比如，板式家具有什么優(yōu)點(diǎn)，那是誰告訴他的？

“是板式家具的導(dǎo)購員告訴他的。”

“板式家具有什么缺點(diǎn)，那又是誰告訴他的？”我加重語氣問。

大家不說話。“是賣實(shí)木家具的導(dǎo)購員告訴他的”。我說。

下面發(fā)出一陣笑聲。

反過來也一樣，實(shí)木家具有什么缺點(diǎn)，那是誰告訴他的？

“買板式家具的導(dǎo)購員告訴他的。”有人說。

“到最后是什么結(jié)果呢？消費(fèi)者在聽了幾十個導(dǎo)購員的不同說法后，會不會完全明白了？各個都成了專家了？”

“是的，”有人小聲回答。

“恰恰不是，消費(fèi)者聽了那么多，只有一個結(jié)果——完全暈了！”

我說：“到底哪種家具好，哪種木材好，消費(fèi)者實(shí)際上完全搞不清楚了。”

“轉(zhuǎn)到最后，消費(fèi)者能把記住的幾個有限的品牌，是哪些品牌？”我問。

沒有人說話。在座的是某品牌家具的所有代理商和他們的導(dǎo)購員。

“一定是在那個品牌店里呆的最久，聽導(dǎo)購員介紹得最多的品牌。”我說。

所以，我們賣家具一定要記住一個法則：只要顧客進(jìn)店了，不管他買不買，一定要想辦法留住顧客，想辦法把顧客的時間浪費(fèi)在你的店里，只有這樣，顧客才有可能記住你。

為什么要把顧客的時間浪費(fèi)在你的店里呢？

一個是顧客在你這里停留的時間越長，他對你的品牌了解的越多，他就可能記住你，只有在眾多的品牌中你被記住了，消費(fèi)者才可能圈定你的品牌。

還有，消費(fèi)者在你的店里停留的時間長，同事意味著什么呢？

下面不說話。

“是不是意味著他在其它店里停留的時間就短了，或者說，他沒有時間浪費(fèi)在別的店里了？”

“嘩”下面發(fā)出會心的笑聲。

消費(fèi)者的時間是有限的，他在你這里停留的時間長，自然沒有時間浪費(fèi)在你的對手那里。

顧客一進(jìn)來，先給他倒一杯水，請他坐下，遞給他一本畫冊看看。為什么請他坐下，因?yàn)轭櫩涂赡苻D(zhuǎn)了很久了也很累了，請他坐下，他在心里上首先產(chǎn)生親近感。你給他畫冊，不是為了讓他看畫冊，而是讓他能夠坐得住。

一般人很累的時候，一坐下，喝杯水，這時候感覺會更累，更不想起來了。這時候你再和他慢慢聊你的家具，他會認(rèn)真地聽你講。

現(xiàn)在有些導(dǎo)購員恰恰相反，我到家具市場調(diào)研的時候經(jīng)常會遇到這樣的情況：有的導(dǎo)購員看見有顧客進(jìn)去了，先是上下打量顧客，判斷顧客是不是想買，如果她判斷顧客不想買，就坐在那里根本不起來，不但沒有笑臉相迎，而且用冷冷的目光盯著顧客，這個時候顧客心里會怎么想？我想，在座的不光賣家具，也逛過家具市場吧？如果遇到這樣的導(dǎo)購員，你心里會怎么想？

“不進(jìn)去，直接走了。”有人說。

“本來想買也不買了!”有人說。

我接著說：“顧客這時可能會想，本來我先過來看看，不一定買誰家的呢，看這個導(dǎo)購員的臉色，如果進(jìn)去又不買還不知道她會怎么樣，算了，還是不進(jìn)去了！是不是這樣的心理？

導(dǎo)購員的第一表情是留住顧客的關(guān)鍵。

我剛才說了，沒有人在閑著沒事的時候想到家具市場看看，只要在家具市場轉(zhuǎn)的，絕大部分是想買家具才來的，所以，只要他進(jìn)了你的店，他就有可能會購買你的家具。

不要輕易相信自己的判斷，導(dǎo)購員對顧客的判斷常常是錯誤的。我們要做的是，對每一個進(jìn)店的顧客，盡可能地留住他，盡可能地了解他的需求，同時讓他充分的了解你的家具的優(yōu)勢。

我還常常看到這樣的情景：顧客走進(jìn)某個品牌家具店，一屁股坐在椅子上或者沙發(fā)上，這留住顧客的最好機(jī)會，卻有導(dǎo)購員過來冷冷地說：“對不起，我們的家具不允許坐！”把顧客趕起來。這時候，顧客會怎么樣？

顧客一定尷尬地站起來，他覺得很沒有面子，中國人是最好面子的民族，無論是誰，如果你讓他沒有面子，他是不會和你講道理的，更不會和你理性處理事情；因此，一旦你讓顧客感覺沒有面子，顧客會在你這里留步嗎？會購買你的產(chǎn)品嗎？你讓他沒有面子，他看著你就生氣，看著你的家具同樣不順眼，再好的家具，他也不會購買。再說了，誰敢保證自己的家具是最好的？在偌大的家具市場里，沒有最好，只有更好！

我們的產(chǎn)品和別處的不一樣！

如果顧客能夠在你的店里停留20分鐘以上，那么恭喜你，顧客可能已經(jīng)“圈定”你的產(chǎn)品了。

家具市場常常是集中式的，幾個大型的商場集中在同一個區(qū)域，大部分的顧客都要幾乎全部轉(zhuǎn)過來，然后再決定要選擇誰。

在最終的選擇之前，他心里會“圈定”幾個品牌。

有這樣一個場景：一個顧客走了進(jìn)來，直接走到一臺柜子前，仔細(xì)看看木料，拉開門看看里面。你是導(dǎo)購員，站在旁邊，等待實(shí)際給顧客講解。

你主動問：“先生，我給您講講我們這款衣柜的特點(diǎn)。”

顧客不搭理，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，你選擇沉默，等待顧客發(fā)問。

顧客仔細(xì)看完了，眼睛盯著衣柜，問你：“這款柜子多少錢？”

你該怎么回答？

你知道，不能一開始就和顧客談價(jià)格，你想讓顧客首先了解自己的產(chǎn)品，但是，顧客開門見山，直問價(jià)格，你怎么辦？

你的最好回答就是：“先生您看到了嗎？我們的產(chǎn)品和別處的不一樣！”

顧客會問：“有什么不一樣？”

人們會對不一樣的地方感興趣，你可以利用這點(diǎn)引開顧客的注意力。

而且，一般來說，直入主題開門見山談價(jià)格的顧客，他們是已經(jīng)在心里圈定了品牌，是來你這里“比”價(jià)格的。

因?yàn)樗辛讼热霝橹鞯倪x擇，所以，如果你直接告訴他價(jià)格，你的價(jià)格高于他心里的選擇，他會更加肯定自己的圈定，因?yàn)橐苍S他已經(jīng)講下了一個更低的價(jià)格；如果你報(bào)的價(jià)格低，他會肯定，你的產(chǎn)品質(zhì)量不如哪一個。總之，無論價(jià)格高低，你直接報(bào)出價(jià)格，都是危險(xiǎn)的選擇。

只有你說出產(chǎn)品不一樣，價(jià)格才沒有可比性。

顧客購買的是某種心理感覺

顧客最終選擇你的產(chǎn)品，絕不是因?yàn)楸阋耍撬睦锔杏X“值”，市場上賣的最好的產(chǎn)品絕不是最便宜的。

實(shí)木家具品牌中，華豐、雙葉等品牌價(jià)格高出一般的品牌，但它們的銷量也是最高的，高價(jià)格意味著什么？

人們購買產(chǎn)品的時候期望物美價(jià)廉，但常常買回去了高價(jià)格的產(chǎn)品。高價(jià)格不是缺點(diǎn)，恰恰成了一些高價(jià)值品牌的優(yōu)點(diǎn)，在人們心里，高價(jià)格意味著高品質(zhì)。你無須強(qiáng)調(diào)你的品質(zhì)，消費(fèi)者說：“價(jià)格就擺在那里了！”

實(shí)際上，無論是水曲柳、松木、橡木還是柞木，沒有哪種木頭具有絕對的優(yōu)勢，就好比沒有一個人是完美的。

消費(fèi)者購買家具，不是買木頭，不是買油漆，而是在購買一種感覺。

一套裝飾個性化的家具品牌店里，打動消費(fèi)者的是那種氛圍，他會想：如果我購買了這套家具，把家里裝飾成這個樣子，那是一種多么浪漫而溫馨的感覺！

一些家具代理商不愿意花費(fèi)資金裝修自己的店面，也許他覺得顧客更看重產(chǎn)品的質(zhì)量：“瞧我的家具品質(zhì)，你何必關(guān)注店面呢？”

如果只是賣品質(zhì)，你的家具賣不出高價(jià)格。

只有顧客的感覺，能給你的產(chǎn)品提價(jià)。

如果店面的感覺能把價(jià)格提升10%，顧客買走了一套，你又?jǐn)[上一套，顧客又買走，你又?jǐn)[上。顧客以更高的價(jià)格買走的，只是那套產(chǎn)品，店面是你的，永遠(yuǎn)是你的。

你的店面只是一個“金飯碗”，顧客不過是因?yàn)檫@個碗而高價(jià)買走了里面的米飯。碗永遠(yuǎn)是你的！

你何樂而不為？

送貨時至少向12個人問路

一個小鎮(zhèn)上有三家摩托車店，有一家后來開的店，他的銷量最少，但這里的年輕店主，每次賣出一輛車，要放一掛鞭炮以示祝賀。

一開始，人們幾天聽到一次鞭炮聲，每次鞭炮響過，人們不由地說：“聽，又賣出了一輛。”

逐漸地，鞭炮聲越來越頻繁，有的顧客正在其他店里挑選摩托車，聽到鞭炮聲不由的也過來看看，鞭炮聲中，店主和買車的人滿臉笑容地合影，歡樂的景象吸引了更多的顧客。

努力讓顧客知道有你，這是新品牌的不二選擇。

在新建的小區(qū)里，購買家具的人很多，但是有幾個人會購買你的家具？他們根本不知道有你。

送貨人員給一個家庭送來了成套的家具，家具是遮蓋起來的，但送貨車上豎著一張牌子，上面是家具品牌醒目的標(biāo)志。送貨人員一會兒停下車，大聲地問小區(qū)的人：“您好，我們是某家具品牌的送貨人員，要給某某送貨，請問您知道9號樓在哪里？”

往前走一段，送貨車又聽了下來，送貨員問第二個人同樣的問題。

就在這個新建的小區(qū)里，送貨人員一共問了12個人，終于把家具送到了客戶家里。

是這個送貨人員太笨了？不是，這其實(shí)是他們的一個策略：每次送貨要問夠12個人。

當(dāng)送貨車連續(xù)幾次開進(jìn)小區(qū)的時候，小區(qū)里的人忍不住納悶：“這個品牌的家具，銷量這么好？這么多人選擇它，看來這個品牌不錯！”

也許，下一個買這套家具的就是他。

不放棄任何一個機(jī)會宣傳自己的品牌，這是那些銷量不錯的品牌不說卻在悄悄做的事情。

還可以學(xué)習(xí)別的品牌，比如在店里搞一個幼兒繪畫大賽，你的目標(biāo)不是幼兒，而是孩子的媽媽，一般總是媽媽陪孩子來的。

哪怕是在銷售的淡季，也不要閑下來，旺季的銷量都是從淡季而來。如果你做了，你會嘗到甜頭的。