第一篇：商業地產公開課【北京】商業地產規劃設計與定位、招商、運營及萬剖析

【北京】商業地產規劃設計與定位、招商、運營及萬達體驗營(4月23 【課程背景】

商業地產的最大價值和價值轉化的實現在于營運,而定位策劃、規劃設計、招商及工程等各個環節的工作將最終作用于運營的結果。本次課程由學院專門組織特聘師資定向專題研發,將于2014年4月23日-4月27日隆重推出。

同時本期課程新增為期一天的“萬達體驗營”培訓模塊,由在職高管和項目操盤手結合萬達集團的《商業地產投資建設》和《商業地產運營管理》系列培訓教材與學員進行交流對話并實地考察萬達項目,真正實現了解萬達,走進萬達,學習萬達目的。同時,凡參加“萬達體驗營”的學員,學院免費贈送《商業地產投資建設》和《商業地產運營管理》兩本指定培訓教材,這兩部書對學員的實際工作具有非常強的可操作性和重要的參考價值。

【課程模塊】

一、萬達項目全流程操作解析與各節點的對接與協調

二、國內外商業地產規劃設計的發展現狀、趨勢及特色

三、定位策劃與規劃設計同工程的對接與轉化

四、招商運營與規劃設計的對接與轉化

五、工程管理與規劃設計的對接與轉化 六、二、三城市商業地產項目規劃設計全程對接與持有及銷售物業的設計增值

七、商業地產的室內設計與停車場設計

八、商業地產(綜合體建筑設計總圖內容及深化設計

九、甲方設計總監(團隊的職能及與專業機構的選擇、指導和管控 【課程特點】

六大主題:定位策劃+設計實務與趨勢+設計與設計增值+深化設計+工程管理+招商運營

跨界整合:本次課程師資既包括甲方開發企業的相關高管也包括乙方專業服務機構專業人,以項目的規劃設計為軸心,縱向整合專業維度各個板塊知識與技能,重點強調各個專業板塊的協調、對接和轉化。

【授課模式】

實務趨勢+專題精講+案例解析+交流酒會 【課程設置】

4月23日萬達體驗營(廊坊萬達學院

上午交流主題:商業地產與萬達《萬達商業地產投資建設》規劃設計要點與管控介紹對話嘉賓:萬達商業集團高管中午:參觀萬達學院

下午:項目考察:廊坊萬達廣場講解+引導考察 講解嘉賓:廊坊萬達廣場負責人 4月24日(8:30—9:00 開學典禮 4月24(09:00-12:00

授課主題:商業地產規劃設計精典案例暨趨勢分析 授課大綱:商業定位分級及產品配置商業定位及運營模式 國內外精典商業案例鑒賞分析商業項目細節及人性化設計 a.人性化設施及服務 b.后勤通道及服務用房 c.標識及導視系統設計 d.廣告位及電子屏設置策略

授課師資:石璐新加坡RSP北京公司董事總經理

備選師資:莊雅典臺北雅莊設計公司總經理北京雅莊建筑設計咨詢公司總經理 4月24日(12:00—12: 15開學合影留念 4月24日(14:00-17:00 授課主題:定位策劃與規劃設計的對接與轉化

授課要點:項目定位報告應該包括的內容

研策團隊與規劃設計及招商運營團隊的對接內容和協作方式 研策團隊與開發商及設計機構對接存在的障礙 如何通過調研和與預招商撰寫定位報告

如何通過一個準確的定位報告指導概念規劃

業態定位與概念規劃的對接與轉化主力店定位與概念規劃的對接與轉化功能定位和品牌落位與動線設計和店鋪分割

授課師資:王永利智匯商業顧問董事總經理原華夏柏欣研策部總經理備選師資:李亞明北京漢博商業投資管理有限公司副總裁

4月24日(17:30-19:00師生聯誼酒會 4月25日(09:00-12:00 授課主題:招商運營與規劃設計的對接與轉化

授課要點:招商運營對規劃、建筑、燈光、機電、導視系統設計基本要求交場標準與實施招商談判中商務條款與工程條件配合

招商收入預算的執行以及回報

招商與市場推廣部工作配合商戶進場、裝修工作協調 招商外圍工作把控重點商業項目的收入與支出 授課師資:胡泊凱德MALL翠微路北京商場總經理

備選師資:周鵬中糧置地北京公司副總經理兼朝陽大悅城總經理 4月25日(14:00-17:00 授課主題:工程管理與規劃設計的對接與轉化 授課要點:“按圖施工”是否能很好地實現設計意圖? 商業地產工程與設計銜接中的常見問題 a.設計中的錯漏碰缺

b.圖紙深度不夠

c.設計不斷變化 d.現場調整做法

工程合同中對設計相關事項的約定 施工前的審圖、交底要點

設計選型、材料定樣及工程樣板的管控 各設計分項完成時間與工程進度的銜接 項目常見設計變更的原因分析及對工程的影響 如何規范設計變更的流程,控制工程成本增加 商業項目的驗收與調試:對設計功能及效果的驗證 授課師資:沈葵陽光新業地產股份有限公司副總裁 備選師資:林峰利寶龍地產控股有限公司副總裁 4月26日(09:00-12:00 授課主題:

二、三城市商業地產項目規劃設計全程對接與持有、銷售物業的設計增值授課要點:商業地產項目類型、地產開發商類型分類

商業地產項目各主體方盈利模式 商業地產專業設計公司分類及各自特點

如何選擇與項目相匹配的設計公司

商業地產設計方法與步驟與傳統住宅地產開發設計的區別

商業地產項目開發全過程中各環節特點及要素,與設計單位如何對接 什么是商業設計?其核心內容是什么

闡述二三線城市商業地產項目中持有與銷售物業的關系,如何通過設計使其增值

授課師資:曹一勇北京博地瀾屋設計機構總設計師、原五合國際北京總經理 備選師資:侯建軍上海三益建筑設計副院長、商業事業部總經理 4月26日(14:00-17:00 授課主題:商業地產項目的室內規劃設計與停車場設計

授課要點:室內商業設計考慮要素與案例解析

交通規劃的考慮要素入口規劃設計的考慮要素與設計要點 動線規劃設計的考慮要素與設計要點

停車場的種類停車場規劃設計的考慮要素與設計要點 車道、斜坡、立體停車場規劃設計的考慮要素與設計要點 停車位數量計劃的制定要點與測算 銷售額、建筑面積與車位數量的關系

授課師資:喬崎丹青社中國區總經理

備選師資:胡平上海HKG建筑設計公司董事長 4月27日(09:00-12:00 授課主題:商業地產(綜合體建筑設計總圖內容及深化設計 授課要點:商業綜合體實例(建筑專業 總圖組要內容內部功能布局人防設計(簡介 消防設計施工圖設計項目答疑

授課師資:呂曉娟北京東方國星建筑設計有限公司副總/高級建筑師 備選師資:蔡放北京天鴻圓方建筑設計有限責任公司總經理 4月27日(13:30-14:30 授課主題;甲方設計總監(團隊的職能及與專業機構的選擇、指導和管控 授課要點:選擇設計師還是選擇設計機構,為什么?選擇的標準是什么,為什么? 開發商需要做概念投標嗎?做概念投標的注意事項? 概念和方案評審時需要整合哪些專業資源參與? 項目開發前期為需要整合哪些類型的專業資源? 開發商在遴選設計機構中經常出現的一些問題和錯誤

甲方設計總監或設計團隊的選擇整合機構和專業指導把控作用及團隊配置 “駕馭與匹配”開發商與設計機構如何產生合力 高水平高的設計院應以什么樣的心態通過它技術來實現客戶的想法。授課師資：傅 寧 泰禾集團設計總監、前龍湖集團研發中心總監 備選師資：曹 翔 原蘇州圓融集團規劃工程副總裁、合肥信地

置業總經理 【課程說明】 【組織機構】：中房商學院 中房博越 【時間地點】2014年4月23—4月27日(5天1晚 北京華騰美居大酒店 【培訓費用】人民幣9600元/人(包括學雜、教材、證書、午餐和交流晚宴等費用，不包 括學員交通費和食宿費等。注：預報名此課程請到中房商學院官網報名

第二篇：【北京】商業地產定位設計及招商、運營管理培訓(3月15日)

【北京】商業地產定位設計及招商、運營管理培訓（3月15日）

房地產培訓：商業地產定位設計及招商、運營管理培訓

【課程背景】

房地產培訓：商業地產定位設計及招商、運營管理培訓，中房商學院房地產培訓網將邀請兩位講師具備外企、民企、國企多年商業項目實操經驗，融匯萬達、龍湖、新世界等行業領先企業優秀經營理念：通過2天學習，可以系統學習商業地產前期定位、規劃設計、招商及后期經營等全過程的操盤技巧。敬請關注??！

【課程對象】

1、商業招商與運營從業人員

2、商業地產開發企業中高層管理人員

【授課模式】

面授+聽課者實際案例輔導（特色項目）

【講師介紹】

張老師，中房商學院房地產培訓高級顧問，萬達集團商業地產股份公司高管職務，分管20多個萬達廣場的經營管理工作；曾供職于香港晨興集團、上海北孚集團、上海天啟&開啟營銷機構、文博堂（中國）歷任企劃部經理、市場部經理、策劃總監、銷售總監、招商總監、購物中心總經理等職。13年50多個商業地產項目深度涉獵，項目涵蓋1-4線城市不同地段，業態包括大型綜合體、購物中心、主題市場等不同類型，行業內罕見的完整的商業地產產業鏈操盤經驗。使張老師在商業地產全程開發、購物中心招商運營等領域積累了豐富的實戰經驗，使其教學有系統的理論，同時對理論的詮釋深入淺出，把教學內容與實戰能力充分結合。他的培訓生動而賦有創意，善于現場點評剖析學員的案例，給予極具針對性的解決措施。其根據實踐總結的“商業地產4+2全程戰略”體系和“房地產一心三核四環、四步曲十八班兵器全程營銷戰略”體系深受學員好評。

操盤成功商業綜合體及住宅項目：上海江橋萬達廣場、昆山亞太廣場、宜興現代生活廣場昆山天使灣別墅、合肥和地藍灣國際社區、大連乾豪東城天下社區等等30多個項目；

王老師：中房商學院房地產培訓高級顧問，臺灣第一代購物中心人才，內地現職商業地產人才，龍湖商業地產總部高管職務，管理12個已運營購物中心、8個籌備項目。國內少數同時兼具兩岸購物中心實務經驗的專業培訓師，十余年在知名房地產企業與商業零售企業累積的行業背景和實戰經驗，除了項目經營心得外，歷練區域公司、商管總部管理職位，使王老師有國際視角、總部與項目垂直管理豐富知識。王老師的培訓技能總能在實踐與理論、策略與執行之間得到平衡。除購物中心招商運營等領域外，王老師曾任職電子商務公司，并深入參與萬達公司信息化建設，對于當前電商對實體商業的影響有獨到見解，購物中心下一階段信息化建設亦能夠提出有價值預判。他的培訓生動而賦有創意，善于把握課程現場節奏，更注重學員的互動交流來激發學員的最佳學習效果。操盤成功商業及綜合體項目：北京金融街：管理全國8個區域公司、1個已運營購物中心、4個籌備商業項目；萬達：管理全國23個區域公司、55個廣場；新世界：管理東北區域4個已運營百貨、3個籌備商業項目

【培訓內容】

一、商業地產的現狀

1、商業地產國內發展簡史 2國內商業地產開發的失敗原因

二、商業地產的定位與設計

1、理解所在城市

2、理解城市規劃與商圈規劃

3、讀懂土地

4、理解項目三級商圈

5、如何確定面積與業態組合

6、購物中心動線設計

三、商業地產電商與信息化建設思維經驗借鑒

1、商業地產電商思維

2、智能商業與體驗、O2O、微信、微博、APP運用 案例分享：朝北大悅城、銀泰、萬達電商核心

四、商業地產運營期的經營管理及精細化要點解析

1、商業地產的三個生命周期（培育期、成長期、成熟期）

2、各周期經營關鍵重心

3、培育期的關鍵

4、成長期的關鍵

5、成熟期的關鍵

6、各周期現場管理的要領

7、各周期營銷推廣的要領

8、各周期招商調整的要領

五、商業地產招商原則及各業態招商策略

1、招商基本8大原則

2、各業態房產技術條件

3、各業態及其主流品牌在不同城市的商務條件

4、不同形態購物中心的招商進度排期

5、招商團隊組建與管理

6、主力店的招商談判要領

7、服裝業態的招商要領

8、餐飲業態的招商要領

9、其他主要商業業態的招商要領

10、招商推廣工作要領

六、商業地產招商或運營項目輔導（互動環節）

【課程說明】

[組織機構]：中房商學院 中房博越

[時間地點]：2014年3月15-16日 北京（詳見報到通知）

[培訓費用]：3800元/人（含培訓費、資料費）食宿代訂，費用自理

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

第三篇：【北京】商業地產定位設計及招商、運營管理培訓(3月15日)

【北京】商業地產定位設計及招商、運營管理培訓（3月15日）

房地產培訓：商業地產定位設計及招商、運營管理培訓

【課程背景】

房地產培訓：商業地產定位設計及招商、運營管理培訓，中房商學院房地產培訓網將邀請兩位講師具備外企、民企、國企多年商業項目實操經驗，融匯萬達、龍湖、新世界等行業領先企業優秀經營理念：通過2天學習，可以系統學習商業地產前期定位、規劃設計、招商及后期經營等全過程的操盤技巧。敬請關注！！

【課程對象】

1、商業招商與運營從業人員

2、商業地產開發企業中高層管理人員

【授課模式】

面授+聽課者實際案例輔導（特色項目）

【講師介紹】

張老師，中房商學院房地產培訓高級顧問，萬達集團商業地產股份公司高管職務，分管20多個萬達廣場的經營管理工作；曾供職于香港晨興集團、上海北孚集團、上海天啟&開啟營銷機構、文博堂（中國）歷任企劃部經理、市場部經理、策劃總監、銷售總監、招商總監、購物中心總經理等職。13年50多個商業地產項目深度涉獵，項目涵蓋1-4線城市不同地段，業態包括大型綜合體、購物中心、主題市場等不同類型，行業內罕見的完整的商業地產產業鏈操盤經驗。使張老師在商業地產全程開發、購物中心招商運營等領域積累了豐富的實戰經驗，使其教學有系統的理論，同時對理論的詮釋深入淺出，把教學內容與實戰能力充分結合。他的培訓生動而賦有創意，善于現場點評剖析學員的案例，給予極具針對性的解決措施。其根據實踐總結的“商業地產4+2全程戰略”體系和“房地產一心三核四環、四步曲十八班兵器全程營銷戰略”體系深受學員好評。

操盤成功商業綜合體及住宅項目：上海江橋萬達廣場、昆山亞太廣場、宜興現代生活廣場昆山天使灣別墅、合肥和地藍灣國際社區、大連乾豪東城天下社區等等30多個項目；

王老師：中房商學院房地產培訓高級顧問，臺灣第一代購物中心人才，內地現職商業地產人才，龍湖商業地產總部高管職務，管理12個已運營購物中心、8個籌備項目。國內少數同時兼具兩岸購物中心實務經驗的專業培訓師，十余年在知名房地產企業與商業零售企業累積的行業背景和實戰經驗，除了項目經營心得外，歷練區域公司、商管總部管理職位，使王老師有國際視角、總部與項目垂直管理豐富知識。王老師的培訓技能總能在實踐與理論、策略與執行之間得到平衡。除購物中心招商運營等領域外，王老師曾任職電子商務公司，并深入參與萬達公司信息化建設，對于當前電商對實體商業的影響有獨到見解，購物中心下一階段信息化建設亦能夠提出有價值預判。他的培訓生動而賦有創意，善于把握課程現場節奏，更注重學員的互動交流來激發學員的最佳學習效果。操盤成功商業及綜合體項目：北京金融街：管理全國8個區域公司、1個已運營購物中心、4個籌備商業項目；萬達：管理全國23個區域公司、55個廣場；新世界：管理東北區域4個已運營百貨、3個籌備商業項目

【培訓內容】

一、商業地產的現狀

1、商業地產國內發展簡史 2國內商業地產開發的失敗原因

二、商業地產的定位與設計

1、理解所在城市

2、理解城市規劃與商圈規劃

3、讀懂土地

4、理解項目三級商圈

5、如何確定面積與業態組合

6、購物中心動線設計

三、商業地產電商與信息化建設思維經驗借鑒

1、商業地產電商思維

2、智能商業與體驗、O2O、微信、微博、APP運用 案例分享：朝北大悅城、銀泰、萬達電商核心

四、商業地產運營期的經營管理及精細化要點解析

1、商業地產的三個生命周期（培育期、成長期、成熟期）

2、各周期經營關鍵重心

3、培育期的關鍵

4、成長期的關鍵

5、成熟期的關鍵

6、各周期現場管理的要領

7、各周期營銷推廣的要領

8、各周期招商調整的要領

五、商業地產招商原則及各業態招商策略

1、招商基本8大原則

2、各業態房產技術條件

3、各業態及其主流品牌在不同城市的商務條件

4、不同形態購物中心的招商進度排期

5、招商團隊組建與管理

6、主力店的招商談判要領

7、服裝業態的招商要領

8、餐飲業態的招商要領

9、其他主要商業業態的招商要領

10、招商推廣工作要領

六、商業地產招商或運營項目輔導（互動環節）

【課程說明】

[組織機構]：中房商學院 中房博越

[時間地點]：2014年3月15-16日 北京（詳見報到通知）

[培訓費用]：3800元/人（含培訓費、資料費）食宿代訂，費用自理

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。【課程說明】

[組織機構]：中房商學院 中房博越

[時間地點]：2013年5月30日 北京（詳見報到通知）

[培訓費用]：3380元/人（含培訓費、資料費、午餐費）住宿代訂，費用自理。

第四篇：招商管理及商業地產運營

招商管理與商業地產的運營

運營管理是商業房地產運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提升的源泉?，F代商業房地產管理運營的精髓就是要把松 散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。不能統一運營管理的商業房地產項目，會逐漸從“商業管 理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的商業核心競 爭力。

統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營 銷、統一服務監督和統一物管。這其中“統一招商管理”又是后 面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了 發展商前期的規劃是否成功，而且決定著后期商業房地產項目商 業運營的管理能否成功。選擇依據

對于一個大型的商業房地產項目，微觀經營主體包括的內容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等 服務性設施，這方面比重在商業房地產中一直呈上升趨勢。目前商業房地產中微觀經營主體的內容主要有以下一 些，百貨類：大型百貨商店、小型百貨商店；食品類：超級市場、熟食店、魚店、面包店、干果店、農產品店、肉 店、水果店、乳品店、方便食品店、飲料店、健康食品、佐料和調料品店；服飾類：女裝店、男裝店、青少年服裝 店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店；家具和裝飾類：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃 器皿、地板和地毯、古玩、現代藝術品、陶器、電視架、室內裝修、特制家具、隔斷；五金類：壁畫、墻紙、家用 五金、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火 鍋店；其他商店：禮品店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品 和香水、煙店、報紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機、玩具、郵票和紀念品、運動器材、收藏 品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀念品；服務類：美容、理發、修鞋、洗衣 店、干洗店、眼鏡和驗光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、照相館、旅行社、裁縫店、加油站、機票代售；機構 類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫療機構和牙醫、保險公司、房地產公司、會計師事務所、公共展廳；文化 娛樂設施：劇場、會議室、保齡球館、兒童樂園。

在確定了商業房地產可以由哪些微觀經營主體之后，就需要從中進行選擇。微觀經營主體選擇在商業房地產建 設期間就應該有初步規劃，商業房地產的建筑設計應該同微觀經營主體的選擇相配和。

微觀經營主體選擇的第一個考慮因素是建筑特點和建筑條件。微觀經營主體的選擇的第二個依據是商業房地產 的類型和特點和整個商業房地產項目的經營定位。同時，商業房地產的類型和特點也在很大程度上取決于微觀經營 主體的組成。

不同的商業房地產的微觀商業經營主體組成千變萬化，這不是偶然的，也不是由市場自由決定的，而是開發商 有意識選擇的結果。他們在制定招商計劃時，已經確定了各種微觀商業經營主體的組成和數量，他們占整個可出租 面積的比例以及他們在商業房地產中的地位和位置。商業房地產微觀經營主體選擇的第一步是確定商業房地產項目 的經營定位。商業房地產項目可以根據各地區消費水平、消費結構、消費能力和商業房地產項目的經營規模進行經 營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮：

①業態定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等多功能服務于一體的一站式大型商業房地產項目；

②目標市場定位：滿足地區全客層消費者需要；地區或城市新型商業區的標志性企業；

③主題特色：符合當地人群的經營主題設計；

④經營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置；

微觀經營主體選擇的第三點是要要考慮零售業的一些特點，這包括：

①經營組織形式（連鎖經營、合作經營還是特許經營）；

②銷售方式（自助服務、自選商店還是百貨商店）；

③經營規模（大百貨商店還是小貨亭）；

④經營范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購物還是方便購物）；

⑤經營商品檔次（是高價和流行商品、還是低價沖動購買商品）；

⑥商品本身特點（是否產生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛措施）。

需要商業房地產開發商在綜合平衡各種關系的基礎上制定招商政策，對微觀商業經營主體進行控制，最基本的 目標是微觀商業經營主體在商業上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業房地產開發能夠獲得效益。

然后，在微觀經營主體組成確定之后，還需要根據各種微觀經營主體的需求和商業房地產自身的需要進行整 合，最后確定它們在商業房地產的位置，以促進共同繁榮，給商業房地產帶來最佳效益。在整合中還應該注意一些 問題。首先，核心微觀經營主體對于引導人流起著關鍵作用，其布局直接影響到商業房地產的形態。核心微觀經營 主體的位置需要最先確定，大型商業房地產的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中布置在中間，這樣才 能達到組織人流的效果。

其次，在微觀商業主體的布局上，應該考慮選擇一些微觀商業主體集中布置，因為購物者對商業房地產只有一 家商店出售某種商品不會感到滿意，希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便的進行款式、質量和價格的比較。集 中布置有利于擴大商品覆蓋范圍，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造“購物氣氛”。

接下來考慮普通微觀經營主體的位置，微觀經營主體的適當組合能夠在一定程度上提高銷售額。對于一些大型 商業房地產項目微觀經營主體布局需要統一規劃和布置。各種微觀經營主體之間的親和力是不同的，一些經營項目 的商店組成群體有助于加強吸引力，另一些經營項目的商店需要相互避開。商店之間的位置關系受承租政策決定，研究發現，商店銷售額和經過商店的人流數量有一定的比例關系，這個結果常常用于確定微觀經營主體的布置，一 個基本規則就是微觀經營主體的布置必須能夠加強商店之間的交流。

在大型商業房地產，四種主要商店類型需要互相聚集。第一類是男士用品商店，男鞋、男

裝、運動用品應當集 中布置。第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品 款式、價格和顏色進行比較。第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購物者帶 來方便，而且還能有效的增加銷量。此外，適合聚集的還有個人服務店，這些服務設施需要靠近停車場和入口，有 可能的話集中布置，并與其它微觀經營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在商業房地產營業時間之外繼 續營業。

一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店和外賣快餐和冷飲應該分開，原因很明顯，而且，把服裝和食品分 開也有利于組織人流，因為在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。超級市場需要能夠方便的進出停 車場，有可能的話最好設置單獨的出入口，珠寶店和音像制品店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。

如果商業房地產規模比較大，則可以考慮安排百貨商店。百貨商店往往成為大型商業房地產的核心，但是常常 只能獲得比較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并且隨著面積的增加而遞減。小型百貨商店則往往成為大型 商業房地產的次級核心經營主體。小型百貨商店往往也很重要，所以也可以通過談判得到比較低的租金。

超級市場是商業房地產的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店。它有很好的信譽，能夠 繳納足夠的租金。超級市場提供的是方便購物，研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大。因此，對于大型 商業房地產而言，超級市場是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，它們面積從50～200m2，并且有較好的銷售額。

綜合商店可以占到整個商業房地產營業面積的4～9％。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。他們常 常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。

對于服裝店的布局要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是重要成員。商店規模是影響租金的一個重 要因素，一般小商店支付的租金高，全國連鎖店的租金低。

家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下

室，在主要營業層只 需要小面積展示空間。

餐飲設施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級餐廳?？觳蜑閱T工和購物者提供餐飲。高級餐廳能夠吸 引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響制品店和照相機商店通常只能由地方經營者經 營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。他們能夠有效地增加商業房地產的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。

服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商業房地產項目中占的比例很小，不超過 2％。由于面積小，故抵押保證金比較低。

租金制定

在確定了微觀經營主體在商業房地產中的分布之后，就需要確定各個微觀經營主體的租金。租金的制定應該依 據商業房地產項目的投資計劃計算分析單位面積物業成本、經營管理成本，參考當地市場商業物業租金水平，并綜 合考慮項目經營策略制定切實可行的招租條件。按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C類，用以區別不同情況下 對分類項目的招租。招商招租條件對同一項目要穩定，對薄利配套項目要有一定程度的靈活性。此外，店面租金與 商業房地產的規模和檔次有關，大型或高檔次的商業房地產租金高，小型商業房地產租金相對較低。此外，位置不 同，租金也會有所差別，即使在同一商業房地產項目內部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。

由于微觀經營主體經營商品的種類和利潤不同，并非都能構承受同樣的租金。收取的租金一般分為兩個部分，一部分按面積收取基本租金，成為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租 金。

左下表是50年代美國一些商業經營主體和租金的關系。

租金的制定應該與微觀經營主體的選擇相互配合，二者具有密切聯系。商業房地產微觀商

業經營主體的選擇要 保證租金的來源。開發商的目的是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度的出租營業面積，獲得最大的利 潤來源。但是，很多情況下，獲得長期穩定的商業經營主體和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其 美。開發商把面積大量出租給信譽好的零售商可以保證租金來源的穩定性，但是這些微觀商業經營主體可能達不到 預期的銷售額，所以難以讓業主和金融機構滿意，由此面臨協調長期收益和迅速收回投資的問題，反映在微觀商業 經營主體的選擇上就是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售 商。

選擇策略

商業房地產項目應該盡量選擇國內外某些領域知名企業、知名品牌。推廣策劃應該面對國際性水準的眾多機會 的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環境、本項目的經營定位、項目的業態組合、經營規模、管理模式 等合作商關心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。

項目推廣策劃的程序發達地區一般要由內而外，即先做好本地區推介工作，再進一步吸引外地合作項目；如東 部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區；其他地區可以先外后內，即首先去吸引在國內外市場上領先的企業和品 牌，再選擇當地有特色的商品和服務項目。

項目推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發布會、報紙雜志、廣播電視、行業協會等靈活 多樣的方式。

在微觀經營主體選擇上應該遵循如下策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優先，輔助項 目配套的原則；放水養魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。

第五篇：商業地產項目策劃與招商運營

商業地產項目策劃與招商運營

【課程背景】

商業地產開發是一個涉及全產業鏈的開發過程，包括：金融模式、商業模式、商業設計、商業運營等各個環節。在全產業鏈模式下，商業地產開發是從前期項目定位到后期運營管理的全程一體化流程，每個階段和環節均會碰到很多難題，每個環節都需要專業的團隊，各個環節之間才能進行有效串聯、銜接、配合。

【培訓對象】房地產企業董事長、總經理、副總經理等公司決策層領導⑵房地產企業營銷總監、策劃總監、營銷經理、策劃經理、銷售經理等⑶房地產顧問公司、房地產傳媒機構的相關負責人

【課程大綱】

商業地產的策劃定位

1、商業地產的基本知識

1）商業地產的概念、范疇及業態類型

2）不同商業地產業態產品的開發運營模式和營利模式 3）商業地產的策劃定位與招商運營管理的關系

2、項目市場調研

1）宏觀經濟狀況調查與分析 2）目標市場調查與分析 3）競爭者分析

4）項目所在商圈分析與研究

3、商業定位建議 1）經營業態定位 2）經營品牌定位

3）經營特色與服務專長定位 4）價格定位 5)目標客戶定位

4、建筑規劃建議

1）整體項目開發思想及建筑規劃建議

2）產品定位及業態布局規劃（總體布局、建筑結構、建筑平面、步行街）3）建筑物整體形態、風格及外立面風格建議

4）項目營業空間經營規劃布局、商鋪分割及功能配套 5）項目物業的業態技術規范、商用設施設備配置建議 6）項目交通組織規劃及動線規劃 7）項目空間營造、景觀及環境建議

8）建筑方案設計及施工圖設計階段的溝通和評審 ?

5.制定營銷戰略和招商運營策略 1）制定本項目整體發展戰略 2）項目主題定位及功能定位 3）項目業態組合及品牌組合深化 4)項目市場推廣組合策略 5）主力店招商政策和策略

6）制定有利于實現最大盈利目標的整體招商策劃方案 6.項目投資測算及財務評價分析

1）項目整體可行性財務分析、投資估算

2）對項目產品租售留進行財務評價，導出總收益匡算結果及敏感性分析 3）項目資金計劃、總收益及風險評估

4）項目業態落位及租售留損益對項目本體資金安全的影響 核心要點：項目整體定位及建筑設計與后期業態匹配及商戶落位的一體化策劃，貫穿投資分析及商業運營風險預測，合理配置資源計劃，制定應對措施，執行事前控制前端控制。

商業地產的招商運營

1、商業地產項目的招商管理及執行 1）招商團隊組建及培訓

2）招商定位復核、經濟效益分析及商戶落位圖調整 3）制定租金價格體系，確定相關租賃條件及費用標準

4）制定招商計劃、品牌策略及針對不同商戶資源的招商策略 5）建立招商標準流程，制作招商整體租務文件 6）項目招商及營銷平面制作及推廣活動 7）商裝設計、營業設施配套及一次裝修方案

8）招商工作的合同管理及客戶資料管理、招商工作動態調整 9）項目不同功能物業經營模式建立

10）不同功能物業分支管理團隊組建及績效考核 11）商戶二次裝修、空間營造規范及物業管理方案

2、項目開業統籌及運營管理體系

?

核心要點：招商和運營是商業物業建設及使用的最終價值實現，以價值設計、價值運營的理念進行統籌安排，具體需要在招商過程中進行資源的精細化配置，租售留安排符合市場需求，也符合項目資產管理戰略目標，達到穩場旺場，可持續經營的目的。

張志東老師

--曾任中糧凱萊副總經理

--主管中糧大悅城中國項目物業運營,城市綜合體負責人

? 住建部 中國房地產研究會 主任專家委員；

? 全國知名實戰商業地產操盤手；

? 上海復旦大學商業地產研究所研究員；

? 房地產、物業管理領域客戶服務專家；

? 中國房地產策劃師聯誼會 首席培訓專家； ? 清華、北大、復旦、交大等房地產總裁班； ? MBAEMBA班特邀教授； ? 曾任中糧凱萊副總經理

曾任中糧置業凱萊高管參與《大悅城》城市綜合體運營工作。

并參與過、《君隆廣場》、《星耀五洲》《中遠萬和城》等大型項目的顧問工作。

從1999年開始從事企業培訓工作，富而又精深的知識結構，形成了張老師深入淺出、間隔變換、疏密相間、融洽統一的授課風格。

有上千小時的授課經驗。善于利用成人學習的特點，針對中國學員在工作中的培訓需求設計、實施有效的培訓計劃。

他的授課風格獨特，擅長在最短的時間內創建理想的學習環境和氛圍，培養學員自信心，激勵他們有效而獨立地工作。

作為奧運會服務支持單位成員張志東先生為水立方的會務服務提供了專業的指導贏得了美譽。

教育經歷：

2001-2002：中澳MBA-La-torba大學，主修MBA課程 1986-1989 ：北京藝術設計院，主修工藝雕塑專業

2002-2003 ：國際房地產協會，獲得國際注冊物業管理經理

參與編制出版著作：《房地產策劃師》勞動和社會保障部國家職業資格標準及教材、主講教師

職業生涯：

現為清華大學領導力《房地產總裁班》客座講師--北大縱橫商學院高級講師--曾任中糧凱萊副總經理

--主管大悅城中國項目物業運營、城市綜合體

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）總物業經理，主管項目星耀五洲城市綜合體；君龍廣場駐場經理。

2007年12月-2008年6月北京達文中澳有限公司總經理助理

2004年-2007年4月興達集團東方夏威夷別墅項目,富達購物中心項目管理顧問 2002年3 月-2004年11月雨林房地產公司 總經理助理

1999年12 月-2002年2月北京萬通鼎安國際公司（中國）總裁助理、萬通大廈執行總經理。

優勢領域課程：

《商業地產開發定位、招商策略及運營管理》 《商業地產定位規劃、招商策略與租務管理》 《招商致勝策略》

《商業物業運營管理》

《房地產金牌客戶服務》

《購物中心服務品質提升》 《商業地產運營全價值鏈模式》 《地產開發領導地位的品質管理》 《二三線城市商業地產盈利模式》 《購物中心精細化管理實操》 《購物中心的招商策略及談判》

《購物中心規劃設計與業態規劃案例剖析》

《商業地產（城市綜合體）項目定位與推廣及招商策略》 《房地產客戶心理分析與客戶關系管理》

《商業地產開發運營的成果體系及要點實操訓練班》等

主要操盤的項目：

天津星耀五洲 11000畝 綜合業態 旅游休閑高爾夫、酒店、大型商業廣場、別墅等高端樓盤 中糧大悅城系：天津大悅城、上海大悅城、西單大悅城 中遠遠洋國際城 君隆廣場 城市綜合體（威斯丁酒店、公寓）富達購物中心、凱博風尚購物廣場 匯豐廣場等大型商業項目

主要服務的客戶：

保利、國貿、中遠、神化集團、中國鋼鐵科技集團、凱萊、中糧、首鋼、萬科物業、仲量聯行、戴德梁行、達文中澳、奧運水立方、星耀集團、興達集團、香港新世界《武漢》物業公司、萬通鼎安國際物業、方城物業、中關村玉淵潭商務科技園區等多家知名企業提供技術支持。

出版作品：

作為《中國房地產策劃師》專家編寫了教材及認證標準。

授課照片分享：