第一篇：關于深入推進城鎮低效用地再開發

關于深入推進城鎮低效用地再開發 的指導意見(試行)

根據《中華人民共和國土地管理法》及有關規定，按照《國家新型城鎮化規劃（2014～2020年）》等要求，為健全節約集約用地制度，盤活建設用地存量，提高土地利用效率，現就深入推進城鎮低效用地再開發提出以下意見：

一、總體要求

（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”的總體布局和協調推進“四個全面”的戰略布局，按照黨中央、國務院決策部署，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，推進供給側結構性改革，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，堅持以人為本，促進新型城鎮化發展，鼓勵土地權利人自主改造開發，鼓勵社會資本積極進入，規范推進城鎮低效用地再開發，促進城鎮更新改造和產業轉型升級，優化土地利用結構，提升城鎮建設用地人口、產業承載能力，建設和諧宜居城鎮。

（二）基本原則。

堅持政府引導、規劃先行。建立健全政府引導、部門協同、公眾參與的工作機制，加強統籌協調，形成工作合力；堅持規劃先行，對改造開發的規模、時序等進行統籌安排，確保改造開發工作穩步有序開展。

堅持市場取向、因勢利導。按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地權利人、集體經濟組織等市場主體和社會力量參與改造開發，形成形式多樣的改造開發模式，增強改造開發的動力。

堅持公眾參與、平等協商。充分尊重土地權利人的意愿，提高改造開發工作的公開性和透明度，保障土地權利人的知情權、參與權、受益權；建立健全平等協商機制，妥善解決群眾利益訴求，做到公平公正，實現和諧開發。

堅持利益共享、多方共贏。建立完善經濟激勵機制，協調好政府、改造方、土地權利人等各方利益，實現共同開發、利益共享；嚴格保護歷史文化遺產、特色風貌和保障公益性用地，統籌安排產業用地，實現經濟發展、民生改善、文化傳承多贏。

堅持因地制宜、規范運作。充分考慮當地經濟社會發展水平、發展定位等，依據城市總體發展布局，合理確定改造開發的方向和目標，分類實施；嚴格遵循改造開發要求和程序，切實加強監管，保證改造開發工作規范運作、有序推進。

（三）總體目標。城鎮低效用地再開發規范推進，土地集約利用水平明顯提高，城鎮建設用地有效供給得到增強；城鎮用地結構明顯優化，產業轉型升級逐漸加快，投資消費有效增長；城鎮基礎設施和公共服務設施明顯改善，城鎮化質量顯著提高，經濟社會可持續發展能力不斷提升。

二、加強統籌引導

（四）明確改造開發范圍。本文件規定的城鎮低效用地，是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議。國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地；不符合安全生產和環保要求的用地；“退二進三”產業用地；布局散亂、設施落后，規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等，可列入改造開發范圍。現狀為閑置土地、不符合土地利用總體規劃的歷史遺留建設用地等，不得列入改造開發范圍。市縣人民政府要組織國土資源部門會同有關部門，提出城鎮低效用地的標準，嚴格控制改造開發范圍，對弄虛作假的，將嚴肅追究有關人員責任。

（五）推進調查摸底和標圖建庫。開展低效用地改造開發的城鎮，要充分利用土地調查成果，開展城鎮存量建設用地調查，摸清城鎮低效用地的現狀和改造開發潛力，查清土地權屬關系，了解土地權利人意愿。擬定城鎮低效用地再開發范圍后，要將擬列入改造開發范圍的城鎮低效用地標注在遙感影像圖、地籍圖和土地利用總體規劃圖上，建立城鎮低效用地數據庫，夯實管理基礎。

（六）強化規劃統籌和方案實施。市縣國土資源部門要會同有關部門，依據土地利用總體規劃和城鎮規劃，組織編制城鎮低效用地再開發專項規劃，明確改造利用的目標任務、性質用途、規模布局和時序安排，優先安排基礎設施、公益設施等用地，統籌城鎮功能再造、產業結構調整、生態環境保護、歷史人文傳承等，確保城鎮低效用地再開發健康有序推進。專項規劃經上一級國土資源部門核定，報同級人民政府批準后實施。

按照專項規劃，項目實施單位負責編制項目實施方案，確定改造開發項目規模、開發強度、利用方向、資金平衡等，報所在市縣人民政府批準后實施。

經批準的專項規劃和項目實施方案均向社會公示。

三、完善激勵機制

（七）鼓勵原國有土地使用權人進行改造開發。除有關法律法規，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規定或者約定應當由政府收回土地使用權的土地外，在符合規劃的前提下，原國有土地使用權人可通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發。原劃撥土地改造開發后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續按劃撥方式使用。改造開發土地需辦理有償使用手續，符合協議出讓條件的，可依法采取協議方式。原依法取得的工業用地改造開發后提高廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價款。利用現有工業用地，興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目的，經市縣人民政府批準，可繼續按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續。改造開發需變更原土地用途的，應當依法辦理規劃修改和用地手續。

原國有土地使用權人有開發意愿，但沒有開發能力的，可由政府依法收回土地使用權進行招拍掛，并給予原國有土地使用權人合理補償；涉及國有土地上房屋征收的，應當嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的條件、程序、補償標準等執行。

（八）積極引導城中村集體建設用地改造開發。城中村集體建設用地可依法征收后進行改造開發，各地要根據實際制定相關優惠政策，鼓勵農村集體經濟組織和原集體建設用地使用權人積極參與；集體經營性建設用地入市改革試點地區，可按照改革試點要求，采取自主、聯營、入股等方式進行改造開發。

（九）鼓勵產業轉型升級優化用地結構。各地要制定鼓勵引導工業企業“退二進三”的政策措施，調動其參與改造開發積極性，促進產業轉型升級，提高土地利用效率。對企業遷址重建的，除享受改造開發政策外，要在用地選址、土地審批、用地規模與計劃安排等方面給予積極支持。

（十）鼓勵集中成片開發。鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，申請集中改造開發；市縣國土資源部門可根據申請，依法依規將分散的土地合并登記。城鎮低效用地再開發涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星土地，可一并進行改造開發，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝，且累計面積不超過改造開發項目總面積的10%。低效用地成片改造開發涉及的零星新增建設用地及土地利用總體規劃修改，可納入城市批次用地依法報批，涉及的新增用地計劃指標由各?。▍^、市）在國家下達的計劃指標內安排。

（十一）加強公共設施和民生項目建設。在改造開發中要優先安排一定比例用地，用于基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設，促進文化遺產和歷史文化建筑保護。對涉及經營性房地產開發的改造項目，可根據實際配建保障性住房或公益設施，按合同或協議約定移交當地政府統籌安排。對參與改造開發，履行公共性、公益性義務的，可給予適當政策獎勵。

四、妥善處理各類歷史遺留建設用地問題

（十二）實施分類處理。在城鎮低效用地再開發專項規劃范圍內、符合土地利用總體規劃、經第二次全國土地調查確定為建設用地但沒有合法用地手續的歷史遺留建設用地，按照依法依規、尊重歷史的原則進行分類處理。各地要嚴格審查把關，防止隨意擴大歷史遺留建設用地范圍和處理適用政策。

用地行為發生在1986年12月31日之前的，由市、縣人民政府土地行政部門出具符合土地利用總體規劃的審核意見書，依照原國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權后，由市縣人民政府辦理土地確權登記發證手續。

用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，符合土地利用總體規劃，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，依照1988年修訂的《土地管理法》有關規定，落實處理（處罰）措施后按土地現狀辦理征收手續。

用地行為發生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，符合土地利用總體規劃，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，按照1998年修訂的《土地管理法》有關規定，繳納耕地開墾費和新增建設用地土地有償使用費，落實處理（處罰）措施后辦理土地轉用征收手續。

五、完善保障措施

（十三）加強組織領導。地方各級人民政府要加強對城鎮低效用地再開發工作的組織領導和統籌協調，積極穩妥推進。地方各級國土資源部門要加強與相關部門的溝通協調，密切協同配合，形成工作合力，落實好城鎮低效用地再開發各項政策。

（十四）健全協商和社會監督機制。建立公開暢通的溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，做好民意調查，充分尊重原土地使用權人的意愿，未征得原土地使用權人同意的，不得進行改造開發。建立項目信息公開制度，對改造開發涉及的各個環節實行全過程公開，切實保障群眾的知情權、參與權、監督權。嚴格執行土地出讓相關程序，規范土地市場秩序，涉及出讓的必須開展地價評估、集體決策、結果公示。

（十五）強化實施管理。各省級國土資源部門要根據本地實際，研究制定實施細則，細化各項政策措施，加強對市縣相關工作的督促檢查和指導支持；市縣國土資源部門要明確具體操作辦法，加強對改造開發實施監管。地方各級國土資源部門要增強服務意識，加快審查報批，積極服務改造開發工作，及時做好項目審批、實施、竣工驗收等及其上圖入庫。

（十六）嚴守廉政紀律。建立責任追究機制，加強廉政風險排查，扎好籠子、定好規矩；規范資金管理，項目收益要公開透明，確保資金使用安全高效；嚴格城鎮低效用地再開發監督管理，加強項目實施跟蹤評估，保證改造開發工作規范健康開展；切實增強廉政意識，確保廉潔自律。

（十七）加強宣傳引導。密切跟蹤政策實施進展情況，強化風險評估，做好政策解讀，加強輿論引導，回應社會關切，營造有利于改造開發工作的良好氛圍。加強總結評估，對于政策實施中出現的問題，要及時研究解決。

本意見自下發之日起施行，有效期5年。

第二篇：城鎮低效用地再開發實施方案和實施細則

城鎮低效用地再開發實施方案和實施細則

一、政策依據 依據十八大三中全會和習近平系列講話精神制訂的《國家新型城鎮化規劃》要求；市場主導，政府引導，切實履行政府制定規劃政策、提供公共服務和營造制度環境的重要職責，使城鎮化成為市場主導、自然發展的過程，成為政府引導、科學發展的過程。建立健全規劃統籌、政府引導、市場運作、公眾參與、利益共享的城鎮低效用地再開發機制。

1、尊重基層首創精神，鼓勵探索創新和試點先行，凝聚各方共識，實現重點突破，總結推廣經驗，積極穩妥扎實有序推進新型城鎮化。

2、市縣政府負責制定本行政區城市和建制鎮農業轉移人口市民化的具體方案和實施細則。

3、推動城市走創新驅動發展道路。營造創新的制度環境、政策環境、金融環境和文化氛圍，激發全社會創新活力，推動技術創新、商業模式創新和管理創新。推進創新成果資本化、產業化。加強知識產權運用和保護，健全技術創新激勵機制。實施綠色建筑行動計劃，強力推進建筑工業化。

4、健全舊城改造機制，優化提升舊城功能。加快推進集中成片區改造，逐步將其它棚戶區、城中村改造統一納入到城市棚戶區改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區改造任務。加快城區老工業區搬遷改造，穩步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環境。

5、深化國有建設用地有償使用制度改革。擴大國有土地有償使用范圍，逐步對經營性基礎設施和社會事業用地實行有償使用。減少非公益性用地劃撥，對以劃撥方式取得用于經營性項目的土地，通過征收土地年租金等多種方式納入有償使用范圍。

6、建立健全地方債券發行管理制度和評級制度，允許地方政府發行市政債券，拓寬城市建設融資渠道。提高直接融資比重。發揮現有政策性金融機構的重要作用。建立住宅政策性金融機構，為城市基礎設施和保障性安居工程建設提供規范透明、成本合理、期限匹配的金融服務。

7、優先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求抑制投機投資需求。

8、建立和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求

二、政府的職能

1、政府依據當地就業人口每人100平方米土地面積指標重新進行城市規劃。把城鎮內不抗震、不保溫、不節能、配套功能不全的危舊住房和舊住宅小區等低效用地統一納入改造范圍進行舊城更新，提高容積率增加人口密度全面改善人居環境，讓全體人民群眾共享改革成果。

2、政府積極組織引導制訂政策，按城市總體規劃要求由街道辦事人員做好積極動員和組織工作，廣泛征求居民意見，推行公開、公平的舊城區更新實施方案，把政府征收房屋進行拆遷轉變成為居民參與聯建，政府提供公共服務，引進非營利機構進行原地重建，推行市場運作建立期房產權交易市場，允許房屋產權置換合同上市交易，公眾共同參與改善城鎮居民人居環境。

3、政府把老工業區搬遷改造，棚戶區改造，城中村改造，舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造應都納入“政策性商品房”范疇，通過市場化運作滿足大多數人民群眾基本住房需求，由政府核定地價，銷后補繳土地出讓金獲得土地有償使用權。保障性住房以劃撥方式取得用于經營性項目的土地，是解決少數低收入和中等偏下收入困難家庭的住房；經營性商品房以招拍掛競標方式獲得土地有償使用權，以貨幣調節市場需求，解決少數有錢人的住房。

4、政府制訂《居民舊房換新房實施辦法》，在保障基本住房原則下讓居民免費用空間換房間共享舊城區更新改革紅利。政府優先滿足當地居民住房需求后將剩余的房屋按當地市場核定價向社會符合享有“政策性商品房”的居民出售。

政策性商品房專供當地就業職工自住需求，一戶一宅，一宅面積不超過90㎡、人均購房面積最高限額30㎡。確保購房家庭30％向公積金貸款70％銀行按揭貸款，家庭月收入的三分之一用于還貸不足部分向公益基金會申請補助，滿足大多數人民群眾的住房需求。

5、政府科學依據當地城鎮居民家庭可支配收入除以當地銀行20年按揭貸款月等額還本付息單價，核定“政策性商品房”最高限額價，再除以90㎡得出當地政策性商品房的房價。（例如，當地居民家庭月收入5000元，按揭貸款月等額還本付息單價76.57元／萬元，政策性商品房最高限額65.30萬、當地政策性商品房的房價7256元／㎡）

6、政府引進非營利機構參與“政策性商品房”建設和運營管理，把固定資產投資轉變為流動資金周轉，沒有投資就沒有利潤，把核定“政策性商品房”最高限額價減去建設成本和稅收剩余的全面作為土地有償使用費，把當地的土地有償使用費與當地居民的可支配收入同步增長，促進當地的房地產市場健康持續發展。

7、政府拓寬城市建設融資渠道。提高直接融資比重。政府依據當年舊城改造計劃把市政工程、公建配套的投資全部進入住房建設成本統一發行債券，鼓勵市場上閑置資金參與城市建設，開創了一條人民群眾投資增值的渠道。政府把債券本金全部委托信托公司管理，由信托公司負責清償債券本息。

8、政府為了確保工程又快又好完成，應積極推行BT工程信托管理模式，政府把城鎮改造的所有在建工程資產委托信托公司管理，由總承包企業憑總承包合同向信托公司貸款，信托公司采用國內信用證的方式發放貨款，待工程部件安裝完畢，驗收合格后由銀行直接支付。BT信托管理模式提供規范透明、成本合理、期限匹配的金融服務。

三、實施方案

1、由住房城鄉建設部會同有關部門督促各地盡快編制新型城鎮化規劃，將任務分解到，落實到市、縣，明確到具體項目和建設地塊；

2、由區政府下屬房屋主管職能部門依據新型城鎮化規劃，完善配套，同步建設。堅持公建與市政配套同步規劃、同步施工、同步交付使用，3、依據中央全面深化住房改革的思想指導下進行改革，通過BT信托管理模式，引進非營利機構參與新型城鎮化建設和運營管理，解決建設資金籌措問題。

4、地方政府要注重發揮市場機制的作用，政府組織引導充分調動企業和當地居民的積極性，由職能部門聯合居民建立“開發主體”。把改造方案廣泛征詢當地居民意見。

5、當地街道辦事處受“開發主體”委托廣泛征詢居民對舊城區更新意見，經居民同意后簽訂聯合改造合同。把每戶產權證集中重新辦理整體改造土地使用權證。

6、“開發主體”嚴格執行基本建設程序和標準規范，完成城市建設的一切政府要件。

7、“開發主體”將改造的項目管理全權委托給專業建設管理公司代甲方進行操辦。

8、代甲方管理公司代“開發主體”墊付項目設計費、勘察費、居民臨時過渡費等非行政性費用和收取工程管理費，都進入項目成本。

9、代甲方管理公司與上?，F代房地產實業公司合作，現代公司免費為項目提供技術服務、金融服務、公益服務，把新型城鎮化的固定資產投資轉變為流動資金周轉，免除BT工程財政擔保責任，解決全部建設資金。（按現代公司規定的合作條件進行操作）

第三篇：城鎮低效用地再開發實施方案和實施細則

城鎮低效用地再開發實施方案和實施細則

一、政策依據

依據十八大三中全會和習近平系列講話精神制訂的《國家新型城鎮化規劃》要求；市場主導，政府引導，切實履行政府制定規劃政策、提供公共服務和營造制度環境的重要職責，使城鎮化成為市場主導、自然發展的過程，成為政府引導、科學發展的過程。建立健全規劃統籌、政府引導、市場運作、公眾參與、利益共享的城鎮低效用地再開發機制。

1、尊重基層首創精神，鼓勵探索創新和試點先行，凝聚各方共識，實現重點突破，總結推廣經驗，積極穩妥扎實有序推進新型城鎮化。

2、市縣政府負責制定本行政區城市和建制鎮農業轉移人口市民化的具體方案和實施細則。

3、推動城市走創新驅動發展道路。營造創新的制度環境、政策環境、金融環境和文化氛圍，激發全社會創新活力，推動技術創新、商業模式創新和管理創新。推進創新成果資本化、產業化。加強知識產權運用和保護，健全技術創新激勵機制。實施綠色建筑行動計劃，強力推進建筑工業化。

4、健全舊城改造機制，優化提升舊城功能。加快推進集中成片區改造，逐步將其它棚戶區、城中村改造統一納入到城市棚戶區改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區改造任務。加快城區老工業區搬遷改造，穩步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環境。

5、深化國有建設用地有償使用制度改革。擴大國有土地有償使用范圍，逐步對經營性基礎設施和社會事業用地實行有償使用。減少非公益性用地劃撥，對以劃撥方式取得用于經營性項目的土地，通過征收土地年租金等多種方式納入有償使用范圍。

6、建立健全地方債券發行管理制度和評級制度，允許地方政府發行市政債券，拓寬城市建設融資渠道。提高直接融資比重。發揮現有政策性金融機構的重要作用。建立住宅政策性金融機構，為城市基礎設施和保障性安居工程建設提供規范透明、成本合理、期限匹配的金融服務。

7、優先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求抑制投機投資需求。

8、建立和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。

二、政府的職能

1、政府依據當地就業人口每人100平方米土地面積指標重新進行城市規劃。把城鎮內不抗震、不保溫、不節能、配套功能不全的危舊住房和舊住宅小區等低效用地統一納入改造范圍進行舊城更新，提高容積率增加人口密度全面改善人居環境，讓全體人民群眾共享改革成果。

2、政府積極組織引導制訂政策，按城市總體規劃要求由街道辦事人員做好積極動員和組織工作，廣泛征求居民意見，推行公開、公平的舊城區更新實施方案，把政府征收房屋進行拆遷轉變成為居民參與聯建，政府提供公共服務，引進非營利機構進行原地重建，推行市場運作建立期房產權交易市場，允許房屋產權置換合同上市交易，公眾共同參與改善城鎮居民人居環境。

3、政府把老工業區搬遷改造，棚戶區改造，城中村改造，舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造應都納入“政策性商品房”范疇，通過市場化運作滿足大多數人民群眾基本住房需求，由政府核定地價，銷后補繳土地出讓金獲得土地有償使用權。保障性住房以劃撥方式取得用于經營性項目的土地，是解決少數低收入和中等偏下收入困難家庭的住房；經營性商品房以招拍掛競標方式獲得土地有償使用權，以貨幣調節市場需求，解決少數有錢人的住房。

4、政府制訂《居民舊房換新房實施辦法》，在保障基本住房原則下讓居民免費用空間換房間共享舊城區更新改革紅利。政府優先滿足當地居民住房需求后將剩余的房屋按當地市場核定價向社會符合享有“政策性商品房”的居民出售。政策性商品房專供當地就業職工自住需求，一戶一宅，一宅面積不超過90㎡、人均購房面積最高限額30㎡。確保購房家庭30％向公積金貸款70％銀行按揭貸款，家庭月收入的三分之一用于還貸不足部分向公益基金會申請補助，滿足大多數人民群眾的住房需求。

5、政府科學依據當地城鎮居民家庭可支配收入除以當地銀行20年按揭貸款月等額還本付息單價，核定“政策性商品房”最高限額價，再除以90㎡得出當地政策性商品房的房價。（例如，當地居民家庭月收入5000元，按揭貸款月等額還本付息單價76.57元／萬元，政策性商品房最高限額65.30萬、當地政策性商品房的房價7256元／㎡）

6、政府引進非營利機構參與“政策性商品房”建設和運營管理，把固定資產投資轉變為流動資金周轉，沒有投資就沒有利潤，把核定“政策性商品房”最高限額價減去建設成本和稅收剩余的全面作為土地有償使用費，把當地的土地有償使用費與當地居民的可支配收入同步增長，促進當地的房地產市場健康持續發展。

7、政府拓寬城市建設融資渠道。提高直接融資比重。政府依據當年舊城改造計劃把市政工程、公建配套的投資全部進入住房建設成本統一發行債券，鼓勵市場上閑置資金參與城市建設，開創了一條人民群眾投資增值的渠道。政府把債券本金全部委托信托公司管理，由信托公司負責清償債券本息。

8、政府為了確保工程又快又好完成，應積極推行BT工程信托管理模式，政府把城鎮改造的所有在建工程資產委托信托公司管理，由總承包企業憑總承包合同向信托公司貸款，信托公司采用國內信用證的方式發放貨款，待工程部件安裝完畢，驗收合格后由銀行直接支付。BT信托管理模式提供規范透明、成本合理、期限匹配的金融服務。

三、實施方案

1、由住房城鄉建設部會同有關部門督促各地盡快編制新型城鎮化規劃，將任務分解到，落實到市、縣，明確到具體項目和建設地塊；

2、由區政府下屬房屋主管職能部門依據新型城鎮化規劃，完善配套，同步建設。堅持公建與市政配套同步規劃、同步施工、同步交付使用，3、依據中央全面深化住房改革的思想指導下進行改革，通過BT信托管理模式，引進非營利機構參與新型城鎮化建設和運營管理，解決建設資金籌措問題。

4、地方政府要注重發揮市場機制的作用，政府組織引導充分調動企業和當地居民的積極性，由職能部門聯合居民建立“開發主體”。把改造方案廣泛征詢當地居民意見。

5、當地街道辦事處受“開發主體”委托廣泛征詢居民對舊城區更新意見，經居民同意后簽訂聯合改造合同。把每戶產權證集中重新辦理整體改造土地使用權證。

6、“開發主體”嚴格執行基本建設程序和標準規范，完成城市建設的一切政府要件。

7、“開發主體”將改造的項目管理全權委托給專業建設管理公司代甲方進行操辦。

8、代甲方管理公司代“開發主體”墊付項目設計費、勘察費、居民臨時過渡費等非行政性費用和收取工程管理費，都進入項目成本。

9、代甲方管理公司與上?，F代房地產實業公司合作，現代公司免費為項目提供技術服務、金融服務、公益服務，把新型城鎮化的固定資產投資轉變為流動資金周轉，免除BT工程財政擔保責任，解決全部建設資金。（按現代公司規定的合作條件進行操作）

四、實施程序

1、上?，F代公司已與擔保公司簽訂長期合作戰略合同能幫助開發商辦理業主工程款支付擔保函。

2、項目咨詢合同： 由“開發主體”與咨詢企業簽訂。

3、項目合作意向協議： 由“開發主體”與上海現代公司簽訂。

4、設計合同： 由“開發主體”與設計單位簽訂設計合同，指定采用MB綠色建筑住宅產業化建筑體系（由設計院與授權專項MB建筑技術設計院簽訂加盟合作協議）

5、總承包施工合同： 由“開發主體”與建筑總承包公司簽訂

6、項目合作協議： 由“開發主體”與上海現代公司簽訂現代公司在七個工作日內提供由金融機構出據的“業主工程款支付保函”。

7、工程履約擔保協議： 由擔保公司與建筑總承包公司簽訂。

8、房屋銷售合同： 由“開發主體”與售房公司簽訂；

9、資金信托合同： 由發行債券主管部門與信托公司簽訂匹配BT項目建設資金信托合同。

10、捐贈協議：由上海現代公司與公益基金會簽訂。（上?，F代公司把應獲得的綠色建筑產業化轉變房地產發展方式所產生的部分效益和享受減免稅費部分捐贈給公益扶助基金會占銷售收入的20%，納入到住宅產業化建設成本。用于對購房人進行補貼。

11、BT項目項目資產信托管理合同，由“開發主體”與信托公司簽訂，將銷售收入全部進入信托專戶，由信托公司負責按信托合同規定清償債券本息。

五、地方政府制訂《基本住房保障管理辦法》基本條款

1、基本住房是面向解決已經轉移到城鎮就業的農業轉移人口和常住城鎮就業人口的基本住房保障而設立的；

2、購房者必須有較穩定的職業并且必須參加住房公積金保險，公積金應積極支持就業人員家庭購買基本住房給予限額房價的30％貸款作為購房首付。

3、住宅政策性金融機構應積極支持就業人員家庭購買基本住房給予限額范圍內房價的70％按揭貸款。

4、每個購買基本住房家庭只要用家庭月收入的三分之一歸還銀行按揭貸款月等額還本付息，不足部分向住房養老公益基金會申請補助，批準后每月通過按揭貸款銀行打入購房者個人賬戶后再還款被銀行扣除。

5、居民購買基本住房時必須參加個人購房按揭貸款保險，一旦出現還貸困難時，由保險公司或擔保公司負責清償，最長不超過二年。當購房者確實償失勞動能力時可申請轉為廉租房。由保險公司或擔保公司負責結算。

6、凡新建住宅小區必須向社會公益基金會提供總建筑面積3％房源作為廉租房專供享受廉租房人群的基本住房需求。

7、居民購買的基本住房屬于政策性商品房，可以用于抵押、轉讓、擔保、贈予，可作為遺產留給受益人。積極建立采用遺產信托受益權參加養老保險制度，千方百計提高退休人員收入。

8、基本住房的房源盡可能選擇在就業單位處附近，以免減輕城市交通壓力。

9、就業者家庭就能購房，戶籍應依據基本住房注冊地申報。

10、依據當地家庭月平均收入測算基本住房最高限額。測算方式：

1、用家庭月平均收入除以20年按揭貸款月等額還本付息單位金額，得出最高房價限額。例如： 5000元（家庭月收入）÷76.57元/萬元（月等額還本付息單位金額）＝65.29萬元；

2、每戶以90平方米計算得出基本住房最高限額單價。例，65.29萬元÷90㎡＝7256元/㎡。

11、歡迎閑置開發的商品房土地加入政策性商品建設，房屋銷售價不能超過當地政府核定的最高限額單價，可以納入基本住房保障供應體系管理。

上?，F代房地產實業有限公司供稿

2014.3.21

第四篇：城鎮低效用地再開發問題及對策

【摘要】隨著社會經濟的發展，人們生活水平的提高，人們對于土地的利用也逐漸增多，但是人們對于土地的利用還是比較低的，尤其是城鎮對于土地的再開發問題引起了廣大人們的關注。我國雖然土地資源豐富，但真正能夠夠人們開發利用的土地資源還是比較少的。尤其是，土地是不可再生資源，只能循環利用，人們只有讓土地處于良性循環才可能發揮出土地的最大利用價值，給人們帶來最大的社會經濟效益。因此重視城鎮土地再開發工作是非常重要的一項工作，本論文所探討的就是城鎮低效用地再開發問題及對策。

【關鍵詞】城鎮低效用地再開發；城市發展；解決措施

中圖分類號：f20文獻標識碼a文章編號1006-0278（2015）10-051-01

從中國改革開放以來，土地資源為我國經濟的發展提供了強有力的基礎支持，但我國對于城鎮土地的利用效率卻很低，本論文就城鎮低效用地再開發問題及對策做了一下探討。

一、城鎮低效用地再開發問題存在的原因

在我國許多的城鎮在進行規劃時就把城鎮規劃的很大，基本上都是在比誰的城鎮規模大，比誰的城鎮擴展速度快，但對于城鎮其他方面的問題就顯得沒那么重要了。在有些城鎮它的經濟并不怎么發達，有的甚至還存在財政問題，對于城鎮來說它的財政收入都是有限的，它很多的經濟來源靠的都是土地的轉讓，據調查，有些的城鎮他們的工作人員的工資都是靠轉讓土地的收入來維持的。這樣就很容易導致城鎮低效用地再開發問題的存在，我國許多的城鎮可能為了發展自己的經濟，提高自己城鎮的管理水平，就會對各種我你爹的規劃就會進行相應的審批，但這樣就很容易出現漏洞，造成土地的亂使用，由于審批沒有規定，而且要求的程度也不同，這樣對于土地來說就容易造成違法建設或者監管失去控制的現象。在許多城鎮工業建設中，一般負責開發運營的都是公司，但我國城鎮由于經濟能力有限對于招商引資就缺乏眼光，使得引進的企業額都是一些層次低，沒有競爭力的企業，這樣就使得企業與企業之間的競爭形成了一種惡性競爭，對于土地再利用的效率比較低，這樣不僅造成的土地資源的浪費，還造成土地了資源的破壞。還有些城鎮比較落后，對于招商引資重視不足，使得城鎮許多的土地都閑置在那里，城鎮為了自己的利益不得不減少價格來租給規模小的企業，這樣對于土地的再利用效率就會造成惡性循環，是不利于土地的發展的。

二、城鎮低效用地再開發問題的解決措施

（一）端正思想態度

對于城鎮低效用地再開發利用的問題首先考慮的就是要以市或者縣的中心為中心來做城鎮的整體規劃，必須要符合我國的規劃的法律法規，要使得城鎮低效用地再開發沒有爭議。在進行城鎮低效用地再開發的時候首先要進行調查，要把城鎮需要改造的舊住宅區自己其他的不用或者違章的都要納入到城鎮低效用地再開發中去，對于那種已經建成但是不符合標準的是要進行再一次的調整，尤其是沒我在國家規定范圍了而且是禁止實用的建筑就更應該進行城鎮低效用地再開發，對于破產或者是企業經營比較困難的都可以進行城鎮低效用地再開發。對于國家命令禁止或者不符合國家要求的都可以進行再一次調整，進行進一步規劃，進行城鎮低效用地再開發。

（二）相關人員應該做好相關調查工作

對于城鎮低效用地再開發問題相關工作人員應該積極進行調查，要充分的利用相關調查成果，采用科學的手段理論方法來進行準確的分析，對于城鎮低效用地再開發要有一個科學的，有依據的初步規劃。在這個基礎上面，要共同發揮各自的職能權利，相互的探討分析，再進行最后的城鎮低效用地再開發的確認，然后進行實地考察，看能不能順利開展，是否符合實際，在進行城鎮低效用地再開發的時候要特別注意對于城鎮低效用地的范圍進行再一次確認，要對它進行深入的分析探討，確保城鎮低效用地再開發工作的順利開展。在進行城鎮低效用地再開發的時候一定要有專門的，科學的規劃，要充分利用土地資源，要按照國家的標準來進行規劃，要建立檔案，還要建立數據庫，對于所有的城鎮低效用地再開發的規劃都要有備份。

（三）要重視城鎮低效用地再開發的空間利用

隨著社會的發展，城市化進程的加快，土地資源越來越少，也越來越稀缺，這就對于我國土地的再利用就提出了更好的要求。現在對于土地的利用多提倡的是多維空間的的利用，這樣可以增加建筑的容積，減少土地的空間，增加了人們對于土地利用的效率。在我國許多的城鎮對于土地的利用都是多維的，像修建商場，停車場等，都是在地下修建，這樣就可以減少大的先用土地的空間，可以充分再開發土地資源，提高土地的利用率，減少了對于耕地的占用，給我國城鎮帶來了更多的經濟效益。對于城鎮低效用地再開發的問題政府應該高度重視，指定相應的法律法規，而且要落實到位，不能只說不干事，要對土地資源的利用做到真正的監管，政府還要為城鎮的發展提高許多的優惠政策。

三、結束語

綜上所述，土地資源是不可再生資源，人們對于土地的利用不合理，城鎮低效用地再開發問題成為了我國亟待解決的問題。

第五篇：桂林城鎮低效用地再開發利用實施意見

桂林市城鎮低效用地再開發利用實施意見

（暫行）

第一章

總則

第一條

為推動桂林市城鎮低效用地再開發利用，規范城鎮低效用地使用權出讓行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第21號令）、《協議出讓國有土地使用權規范（試行）》（國土資發〔2006〕114號）、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》（國土資廳發〔2013〕20號）、《國土資源部關于推進土地節約集約利用的指導意見》（國土資發〔2014〕119號）、《國土資源部辦公廳關于實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》(國土資廳發〔2015〕12號）、《廣西壯族自治區國土資源廳關于盤活城鎮存量建設用地促進土地節約集約利用的指導意見》（桂國土資發〔2014〕96號）、《桂林市城鎮低效用地再開發利用暫行辦法》（市政〔2014〕43號）等相關規定和土地估價的國家標準、行業標準，制定本規定。

第二條

城鎮低效用地再開發利用以優化桂林城市布局、合理調整土地用地結構、提升城市環境及品位、改善城市基礎設施、促進產業轉型升級為目標。破解桂林市改革開放以來，因歷史文化名城和漓江風景名勝區保護等原因，造成的城鎮用

地再開發工作專項規劃（2014-2018年）》（下簡稱《專項規劃》），并向土地使用權人出具同意增補納入低效規劃意見通知書。

第三章

再開發改造方案及審查

第十條

已納入《專項規劃》和同意增補的低效用地再開發項目，由項目意向業主向市國土資源局提出開發申請，經土審辦審核后，由市國土資源局致函市規劃局申領的規劃條件。

申請低效用地再開發的單位、企業，應書面承諾按本規定繳納（補交）土地出讓金，如不能按規定繳納（補交）或無力開發的，由土地使用權人向市土地儲備交易管理中心提出申請，經市人民政府批復同意后，由市土地儲備交易管理中心按照《桂林市土地儲備和招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權暫行規定》（市政〔2002〕79號）及《桂林市土地儲備管理辦法（試行）》（市政〔2009〕57號）的規定進行土地收儲和招拍掛出讓。

第十一條

低效用地再開發項目取得規劃條件后，由項目開發業主委托委托有資質的作業單位編制《低效用地再開發改造方案》(下簡稱《改造方案》）?！陡脑旆桨浮方浲翆忁k初審后，報市土地審查委員會審核。

第四章

項目土地評估和土地出讓金繳納（補交）第十二條

低效用地再開發項目取得規劃條件后，由市國土資源局以抽簽方式選取3-5家中介評估機構進行土地價格評估，中介評估機構出具評估結果和評估報告，報土審辦審議，提出土地出讓底價建議和應繳納（補交）土地出讓金額；報市地價審核領導小組審定。

（二）現狀為出讓土地使用權的，土地出讓金補交公式為：新土地使用條件土地使用權正常市場價格-原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格-經核準的其它成本。

（三）已出讓的工業用地，地上無建筑物及構筑物的，參照國土資廳發〔2013〕20號和國土資廳發〔2015〕12號文繳納土地出讓金。

（四）按上述方法繳納（補交）土地出讓金的再開發項目，繳納（補交）土地出讓金金額不得低于新土地使用條件土地使用權正常市場價格的40%。

第十五條

土地和地上建筑物價值評估、其它成本審計，評估或審計期日應以市國土資源局通過《改造方案》審議后，確定的補繳地價時間為準。

第十六條

低效用地再開發項目應依法依規繳納相關稅費，任何單位和個人不得減免。

第五章

再開發項目用地審批

第十七條

市國土資源局根據通過的《改造方案》和低效項目的土地出讓底價，編寫供地方案報市人民政府批復。

第十八條

供地方案經市人民政府批復后，由市國土資源局通知項目業主辦理用地手續，并依規定繳納（補交）土地出讓金。辦理用地手續應提交如下材料：

（一）項目用地申請書；

（二）擬開發土地的權屬材料。如屬拆遷收購多宗土地合并開發的，還應提交拆遷補償協議和將多宗土地合并后的土地變更登記手續；

第二十條

因實施城市規劃需要對城中村進行改造的，可以納入低效用地再開發改造范圍。如保留集體土地所有權不變的，可由農村集體經濟組織經所在城區人民政府同意后，向市國土資源局提出用地申請。

第二十一條

農村集體經濟組織自愿申請將農村集體所有的具備合法用地手續的建設用地轉為國有建設用地的，須經村民（代表）大會三分之二以上成員表決同意后，再依法按規定辦理征收手續，涉及農民住宅或企業房屋拆遷的，還應與原產權人達成拆遷安置協議。

第七章

土地置換

第二十二條

因低效用地再開發改造的需要，在符合土地利用總體規劃、城市總體規劃和控制性詳細規劃的前提下，允許通過土地位置調換等方式調整使用存量建設用地。

第二十三條

相互置換的土地應同時具備土地使用權證。第二十四條

置換土地權利人應本著自主互利的原則簽訂置換協議，明確相互權利、義務，涉及房屋拆遷的還應簽訂拆遷協議。

邊角地、夾心地、插花地等少量土地置換時，集體經濟組織和附著物權利人無異議，在不少于30日的公告后，可經市人民政府土地權屬確權后實施置換。

第二十五條

國有土地與集體土地置換不得涉及農用地，土地置換手續由市國土資源局審核后報市人民政府審批，并報國土資源廳備案。

第二十六條

置換土地雙方應共同向市國土資源局提出申

地塊供地方式辦理供地手續。對于原有存量建設用地也可通過土地位置調換進行調整使用，涉及新增建設用地的，應依法辦理農轉用和土地征收手續。

第十章

違法用地的處理

第三十條

本規定所指違法用地適用于2009年12月31日之前發生的違法用地。

第三十一條

違法用地處理操作流程按照2014年9月10日《國土資源部關于印發<國土資源違法行為查處工作規程>的通知》要求執行。

第三十二條

低效用地再開發改造涉及的違法用地行為的處理具體參照《桂林市開展城鎮低效用地再開發利用涉及違法用地處罰及補辦審批手續辦法》執行。

第十一章

再開發項目用地管理

第三十三條

經政府批準同意協議出讓并簽訂《國有土地使用權出讓合同》后7日內，應將協議出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布，接受社會監督。

公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容，公示時間不得少于5日。

第三十四條

再開發項目業主為原土地使用權人的，應在項目用地手續批準之日起一年內，完成地上建筑物拆遷并開工建設，兩年內必須完工。未按規定實施建設的，按照《閑置土