第一篇：桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用實(shí)施細(xì)則(暫行)

桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用實(shí)施細(xì)則（暫行）

為規(guī)范實(shí)施我市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用，依據(jù)國(guó)土資源部《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》、自治區(qū)國(guó)土資源廳《關(guān)于盤(pán)活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》和桂林市人民政府《關(guān)于印發(fā)桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用暫行辦法的通知》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》），制定本實(shí)施細(xì)則。

第一章 總 則

第一條 城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，按照“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作；明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益；統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)；節(jié)約集約，提高效率；尊重歷史，客觀公正”的原則進(jìn)行。

第二條 本細(xì)則所稱的城鎮(zhèn)低效用地是指城鎮(zhèn)中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設(shè)用地，下列情況可以列入低效改造范圍：國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)、廠礦和城中村等。

有下列情形之一的，不納入城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)改造范疇：

（一）再開(kāi)發(fā)用途不符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和《桂林市低效用地再開(kāi)發(fā)工作專項(xiàng)規(guī)劃（2014-2018年）》的；

（二）再開(kāi)發(fā)用途不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的；

（三）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（四）被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封等其他形式限制土地權(quán)利的；

（五）未辦理土地權(quán)屬登記的；

（六）再開(kāi)發(fā)用地范圍全部或大部分為非建設(shè)用地的；

（七）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地劃撥決定 書(shū)》明確約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的。

第二章 低效用地再開(kāi)發(fā)申報(bào)及審批

第三條 市國(guó)土資源局成立低效用地審查報(bào)批會(huì)審小組，負(fù)責(zé)對(duì)低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地審批環(huán)節(jié)進(jìn)行審查。

第四條 每年1月由各城區(qū)人民政府根據(jù)《桂林市低效用地再開(kāi)發(fā)工作專項(xiàng)規(guī)劃（2014-2018年）》（下簡(jiǎn)稱《專項(xiàng)規(guī)劃》），編制城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)年度實(shí)施計(jì)劃（下簡(jiǎn)稱年度計(jì)劃）。市國(guó)土資源局組織發(fā)改、規(guī)劃、財(cái)政、環(huán)保、工信等部門和有關(guān)城區(qū)政府對(duì)年度計(jì)劃進(jìn)行審核，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

年度計(jì)劃應(yīng)包括：擬再開(kāi)發(fā)改造地塊位臵、面積、四至范圍和原土地使用權(quán)人使用情況、地上建（構(gòu)）筑狀況、土地和房屋權(quán)證、土地使用權(quán)出讓合同或劃撥決定書(shū)、再開(kāi)發(fā)的原因、再開(kāi)發(fā)的目的、再開(kāi)發(fā)的用途、投資強(qiáng)度以及再開(kāi)發(fā)預(yù)期經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、民生、環(huán)境效益等。

第五條 鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人自行開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)。原國(guó)有土地使用權(quán)人可申請(qǐng)開(kāi)展改造，取得改造后的規(guī)劃條件，制定改造方案，經(jīng)市國(guó)土資源局審查報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第六條 根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的年度計(jì)劃，城區(qū)人民政府或原土地權(quán)利人應(yīng)向規(guī)劃部門提出再開(kāi)發(fā)利用地塊需要改變或變更土地用途規(guī)劃條件的申請(qǐng)，取得其同意后，再向市國(guó)土資源部門提出用地改造申請(qǐng)。

市國(guó)土資源局根據(jù)城區(qū)人民政府或原土地權(quán)利人獲得改變后的規(guī)劃條件和改造申請(qǐng)，擬定每宗低效用地再開(kāi)發(fā)地塊的出讓計(jì)劃，并將出讓計(jì)劃在《桂林日?qǐng)?bào)》及桂林市國(guó)土資源局官方網(wǎng)站（www.tmdps.cn）向社會(huì)公布。公布其相關(guān)地塊位臵、面積、原土地用途和原建筑物狀況、擬再開(kāi)發(fā)的規(guī)劃條件等。

第七條 有意進(jìn)行再開(kāi)發(fā)改造的單位和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱意向用地者）應(yīng)當(dāng)根據(jù)公布的出讓計(jì)劃信息及自身用地需求，向市國(guó)土資源局

提出申請(qǐng)。

第八條 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，只有原土地權(quán)利人申請(qǐng)自行開(kāi)發(fā)或同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。意向用地者不是原土地使用權(quán)人或再開(kāi)發(fā)地塊屬整合多個(gè)土地使用權(quán)人的多宗土地的，應(yīng)向市國(guó)土資源局提交土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。《國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書(shū)》簽訂后，市國(guó)土資源局應(yīng)將意向出讓地塊位臵、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等內(nèi)容在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)進(jìn)行公示，并注明意見(jiàn)反饋途徑和方式，公示時(shí)間不得少于5日。

第九條 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，由市土地儲(chǔ)備交易中心與原土地使用權(quán)人協(xié)商收回土地，通過(guò)招拍掛方式確定意向用地者。

第十條 確定意向用地者的低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需編制低效用地再開(kāi)發(fā)改造方案(下簡(jiǎn)稱“改造方案”），意向用地者可委托具備資質(zhì)的作業(yè)單位進(jìn)行編制。

第十一條 改造方案應(yīng)明確項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主、改造目標(biāo)、改造原則、改造方向、規(guī)劃條件、用地布局、用地方式、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)流程等。

第十二條 改造方案編制應(yīng)緊密結(jié)合《暫行辦法》，包含如下內(nèi)容和材料：

（一）項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)背景與目的，主要介紹項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、規(guī)劃背景以及再開(kāi)發(fā)所要達(dá)到的目標(biāo)；

（二）項(xiàng)目改造的必要性和可行性，主要介紹項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)對(duì)城市發(fā)展，居民收入、生活居住條件的影響，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際所具備的條件，提出項(xiàng)目改造的必要性和可行性；

（三）項(xiàng)目土地權(quán)屬情況，根據(jù)土地使用權(quán)證、宗地圖以及最新年度變更數(shù)據(jù)庫(kù)描述項(xiàng)目涉及土地的權(quán)屬情況；

（四）項(xiàng)目土地利用情況，套合最新年度變更數(shù)據(jù)，分析項(xiàng)目范

圍所各占地類及面積情況；

（五）項(xiàng)目合規(guī)性，主要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃，專項(xiàng)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，分析項(xiàng)目是否滿足相關(guān)規(guī)劃的要求；

（六）項(xiàng)目實(shí)施主體及資金來(lái)源，主要介紹項(xiàng)目實(shí)施主體基本情況，是否具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，投資構(gòu)成及資金來(lái)源情況；

（七）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，根據(jù)規(guī)劃部門出具的改造后的規(guī)劃條件，明確項(xiàng)目改造的土地用途、容積率、綠化率以及建筑密度等控制性指標(biāo)；

（八）項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)方式，根據(jù)《暫行辦法》第三章第十三條的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，分析確定項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)方式（自行開(kāi)發(fā)、入股聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)、共同成立公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)、城區(qū)政府招標(biāo)確定業(yè)主或交由市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)等）；

（九）項(xiàng)目土地征收、轉(zhuǎn)用方案，套合最新年度變更數(shù)據(jù)，判斷分析項(xiàng)目是否占用集體土地，涉及集體土地的，依法辦理土地征收、轉(zhuǎn)用、以及耕地占補(bǔ)手續(xù)，落實(shí)征地補(bǔ)償方案；

（十）項(xiàng)目涉及房屋拆遷安臵，必須落實(shí)拆遷安臵補(bǔ)償方案，同時(shí)，改造用途涉及商品房開(kāi)發(fā)的，項(xiàng)目業(yè)主必須與城區(qū)政府簽訂移交保障性住房協(xié)議或合同；

（十一）土地使用權(quán)證、出讓合同、劃撥決定書(shū)等；

（十二）項(xiàng)目如有土地權(quán)屬調(diào)整的，還要說(shuō)明項(xiàng)目改造前后土地使用權(quán)人、土地權(quán)屬變化情況，并附原土地使用權(quán)人同意調(diào)整協(xié)議；

（十三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，結(jié)合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以及實(shí)際開(kāi)展情況，科學(xué)合理的預(yù)測(cè)項(xiàng)目實(shí)施的計(jì)劃與進(jìn)度；

（十四）項(xiàng)目實(shí)施效益評(píng)價(jià)，結(jié)合項(xiàng)目容積率、建筑面積以及項(xiàng)目周邊同類項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、銷售單價(jià)對(duì)項(xiàng)目竣工后預(yù)期的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益進(jìn)行評(píng)價(jià)；

（十五）項(xiàng)目實(shí)施保障措施，主要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，提出項(xiàng)目實(shí)施的政治、政策和規(guī)劃保障措施。

第十三條 再開(kāi)發(fā)用地原為劃撥土地的，土地出讓金繳納應(yīng)當(dāng)按下式核定：

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額 = 擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

第十五條 出讓的工業(yè)用地未改變用途提高容積率的再開(kāi)發(fā)，不再補(bǔ)繳土地出讓金。

第十六條 劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格、土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，由市國(guó)土資源局通過(guò)公開(kāi)抽簽方式選取3-5家中介評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果去掉最高最低后平均確定。確定結(jié)果經(jīng)會(huì)審小組審定后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。價(jià)格評(píng)估應(yīng)在意向用地者確定前進(jìn)行。

第十七條 改造方案編制完成后，市國(guó)土資源局組織集體會(huì)審。不涉及土地征收手續(xù)的，由市國(guó)土資源局組織制定再開(kāi)發(fā)方案，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；需要完善征收手續(xù)的土地，依法組織土地征收方案呈報(bào)自治區(qū)人民政府審批，再由市國(guó)土資源局組織制定再開(kāi)發(fā)方案，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施；

第十八條 再開(kāi)發(fā)方案經(jīng)市人民政府批復(fù)后，通知意向用地者辦理用地手續(xù)，并依規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。辦理用地手續(xù)應(yīng)提交如下材料：

（一）項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)；

（二）擬開(kāi)發(fā)土地的權(quán)屬材料。如屬拆遷收購(gòu)多宗土地合并開(kāi)發(fā)的，還應(yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議和原土地權(quán)屬證明；

（三）改造方案；

（四）年度計(jì)劃；

（五）市人民政府批準(zhǔn)的實(shí)施方案批復(fù)；

（六）項(xiàng)目用地地塊的土地出讓金發(fā)票及相關(guān)稅費(fèi)憑證；

（七）項(xiàng)目用地單位組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人代表身份證復(fù)印件(應(yīng)注明復(fù)印件與原件相符加蓋公章);

（八）委托書(shū)、委托人的身份證復(fù)印件（應(yīng)注明復(fù)印件與原件相符加蓋公章）；

（九）發(fā)改委備案證（應(yīng)注明復(fù)印件與原件相符加蓋公章）；

（十）規(guī)劃局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件文及附圖（原件）；

（十一）建設(shè)用地紅線圖、界址表；

（十二）其他應(yīng)提供的材料。

第三章 低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增補(bǔ)

第十九條

未列入《專項(xiàng)規(guī)劃》中的低效用地需增補(bǔ)的，必須符合本細(xì)則第二條的規(guī)定。

第二十條 市國(guó)土資源局委托市國(guó)土資源信息中心承擔(dān)低效項(xiàng)目增補(bǔ)論證事務(wù)性技術(shù)性等相關(guān)工作。

第二十一條 增補(bǔ)手續(xù)原則上每年辦理一次，在每年1月份由各城區(qū)人民政府結(jié)合年度計(jì)劃編制向市國(guó)土資源局提出增補(bǔ)申請(qǐng)。城區(qū)人民政府應(yīng)提出增補(bǔ)理由，并提供增補(bǔ)項(xiàng)目的土地、房產(chǎn)等權(quán)屬證明材料。

第二十二條 市國(guó)土資源局根據(jù)城區(qū)人民政府申請(qǐng)，對(duì)增補(bǔ)項(xiàng)目進(jìn)行審核，并組織城區(qū)人民政府、國(guó)土資源分局、有關(guān)部門現(xiàn)場(chǎng)踏勘，形成意見(jiàn)報(bào)會(huì)審小組審查。經(jīng)會(huì)審小組審查通過(guò)后，按本細(xì)則規(guī)定確定意向用地者。由意向用地者委托有資質(zhì)的作業(yè)單位編制項(xiàng)目增補(bǔ)論

證報(bào)告。

第二十三條 市國(guó)土資源局組織發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保、工信等相關(guān)部門對(duì)增補(bǔ)論證報(bào)告進(jìn)行論證審議，經(jīng)論證審議通過(guò)后，由市國(guó)土資源局報(bào)市人民政府批準(zhǔn)同意增補(bǔ)。市國(guó)土資源局根據(jù)批復(fù)，修改低效規(guī)劃文本及數(shù)據(jù)庫(kù)，予以增補(bǔ)。

增補(bǔ)項(xiàng)目按照本細(xì)則規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。

第四章 集體建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)利用

第二十四條 農(nóng)村集體建設(shè)用地上的低效用地不得用于商品房開(kāi)發(fā)。

第二十五條 農(nóng)村集體將其名下的低效用地（含集體或國(guó)有土地），過(guò)戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下的，須經(jīng)村民（代表）大會(huì)三分之二以上成員表決同意，報(bào)城區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，方可辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。農(nóng)村集體可按城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)條件自行開(kāi)發(fā)，涉及國(guó)有土地的可以保留原劃撥方式供地，或申請(qǐng)協(xié)議方式出讓，以協(xié)議方式出讓的按本細(xì)則要求以市場(chǎng)價(jià)格繳納土地出讓金。

第二十六條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織如將其名下的國(guó)有建設(shè)用地，過(guò)戶到該村集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下進(jìn)行再開(kāi)發(fā)利用，不涉及商品房開(kāi)發(fā)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)所在城區(qū)人民政府同意后，共同向市國(guó)土資源局提出用地申請(qǐng)。

第二十七條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照城市規(guī)劃將其名下的國(guó)有建設(shè)用地以入股聯(lián)營(yíng)方式與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)，不涉及商品房開(kāi)發(fā)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)所在城區(qū)人民政府同意后，共同向市國(guó)土資源局提出用地申請(qǐng)。

第二十八條 因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要對(duì)城中村進(jìn)行改造的，可以納入低效用地再開(kāi)發(fā)改造范圍。如保留集體土地所有權(quán)不變的，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)所在城區(qū)人民政府同意后，向市國(guó)土資源局提出用地申請(qǐng)。

第五章 土地臵換

第二十九條 因低效用地開(kāi)發(fā)改造的需要，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，允許通過(guò)土地位臵調(diào)換等方式調(diào)整使用存量建設(shè)用地。

第三十條 相互臵換的土地應(yīng)同時(shí)具備土地使用權(quán)證。第三十一條 臵換土地權(quán)利人應(yīng)本著自主互利的原則簽訂臵換協(xié)議，明確相互權(quán)利、義務(wù)，涉及房屋拆遷的還應(yīng)簽訂拆遷協(xié)議。

邊角地、夾心地、插花地等少量土地臵換時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織和附著物權(quán)利人無(wú)異議，在不少于30日的公告后，可經(jīng)市人民政府土地權(quán)屬確權(quán)后實(shí)施臵換。

第三十二條 國(guó)有土地與集體土地臵換不得涉及農(nóng)用地，土地臵換手續(xù)由市國(guó)土資源局審核后報(bào)市人民政府審批，并報(bào)國(guó)土資源廳備案。

第三十三條 臵換土地雙方應(yīng)共同向市國(guó)土資源局提出申請(qǐng)，并提交以下材料：

（一）土地、房屋權(quán)屬證明；

（二）臵換土地雙方單位組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人代表身份證復(fù)印件或集體、個(gè)人身份證明(應(yīng)注明復(fù)印件與原件相符加蓋公章)；

（三）臵換協(xié)議、拆遷協(xié)議；

（四）宗地圖、界址表；

（五）其他需提供的材料。

第六章 集體建設(shè)用地建新騰挪

第三十四條 市中心城區(qū)以外舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法集體建設(shè)用地，確能實(shí)現(xiàn)拆舊復(fù)耕的，可根據(jù)國(guó)土資源部及自治區(qū)國(guó)土資源廳城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)的政策規(guī)定申報(bào)辦理有關(guān)手續(xù)，具體操作流程參照《廣西城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》(桂國(guó)土資發(fā)?2009?41號(hào))執(zhí)行。

第三十五條 建設(shè)用地騰挪建新區(qū)不得占用基本農(nóng)田，涉及新增建設(shè)用地和占用農(nóng)用地的，要按照有關(guān)規(guī)劃辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

第七章 集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地

第三十六條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的具備合法用地手續(xù)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，須經(jīng)村民（代表）大會(huì)三分之二以上成員表決同意后，再依法按規(guī)定辦理征收手續(xù)。

第三十七條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向所在城區(qū)人民政府提出征收申請(qǐng)，經(jīng)城區(qū)政府核實(shí)同意后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向市國(guó)土資源局提出申請(qǐng)報(bào)告，并附城區(qū)人民政府同意意見(jiàn)致函市國(guó)土資源局。市國(guó)土資源局會(huì)審小組審議后形成會(huì)審意見(jiàn)，報(bào)請(qǐng)市人民政府轉(zhuǎn)報(bào)自治區(qū)人民政府批復(fù)，待自治區(qū)人民政府批復(fù)后由市人民政府依法實(shí)施征收。

第八章 邊角地、夾心地、插花地

第三十八條 邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3畝的地塊。

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、與城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

第三十九條 城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡(jiǎn)稱“三地”），如符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，在改造方案編制之前，改造主體向市國(guó)土資源局提出申請(qǐng)，由市國(guó)土資源局組織市有關(guān)部門實(shí)地核實(shí)論證后，列入地塊改造范圍。

第四十條 “三地”為農(nóng)用地，需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手

續(xù)的，按批次報(bào)批方式，經(jīng)市人民政府審核后，上報(bào)自治區(qū)人民政府審批； “三地”屬集體建設(shè)用地的，將“三地”納入需完善征收手續(xù)的城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)改造方案一并上報(bào)。

第四十一條 “三地”處理中涉及土地征收的，有關(guān)用地計(jì)劃指標(biāo)及耕地占補(bǔ)平衡由市人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)。涉及林地的，應(yīng)依法向林業(yè)行政主管部門申辦使用林地手續(xù)。

第九章 違法用地的處理

第四十二條

本細(xì)則所指違法用地適用于2009年12月31日之前發(fā)生的違法用地。

第四十三條 違法用地處理操作流程按照2014年9月10日《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)<國(guó)土資源違法行為查處工作規(guī)程>的通知》要求執(zhí)行。

第四十四條 低效用地再開(kāi)發(fā)改造涉及的違法用地行為的處理具體參照《桂林市開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用涉及違法用地處罰及補(bǔ)辦審批手續(xù)辦法》執(zhí)行。

第十章 低效用地再開(kāi)發(fā)用地管理

第四十五條 低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)主為原土地使用權(quán)人的，應(yīng)在項(xiàng)目用地手續(xù)批準(zhǔn)之日起一年內(nèi)，完成地上建筑物拆遷并開(kāi)工建設(shè)，兩年內(nèi)必須完工。不屬于原土地權(quán)利人自行開(kāi)發(fā)的，應(yīng)在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中明確完成拆遷和開(kāi)竣工時(shí)間。

未按規(guī)定實(shí)施建設(shè)的，根據(jù)具體情況，按照《閑臵土地處臵辦法》（國(guó)土資源部令第53號(hào)）依法處理。

第四十六條 經(jīng)批準(zhǔn)自行開(kāi)發(fā)的低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更）。確實(shí)無(wú)法完成的，由政府按改造前土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)收回建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十七條 涉及經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)強(qiáng)制配建總建筑面積10%以上的保障性住房，同時(shí)需加強(qiáng)基礎(chǔ)

設(shè)施、市政設(shè)施、公共公益性設(shè)施等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位應(yīng)先行建設(shè)強(qiáng)制配建的保障性住房、涉及社會(huì)群眾利益的安臵房和相關(guān)配套設(shè)施。其配建的保障性住房、涉及社會(huì)群眾利益的安臵房和相關(guān)配套設(shè)施，按合同或協(xié)議約定，經(jīng)移交給當(dāng)?shù)卣⑾嚓P(guān)部門或當(dāng)事人確認(rèn)后，才能辦理其經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可、不動(dòng)產(chǎn)登記等手續(xù)。

第四十八條第四十九條

第十一章 附則

本細(xì)則由桂林市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。本細(xì)則自公布之日起實(shí)施。

第二篇：桂林城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用實(shí)施意見(jiàn)

桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用實(shí)施意見(jiàn)

（暫行）

第一章

總則

第一條

為推動(dòng)桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用，規(guī)范城鎮(zhèn)低效用地使用權(quán)出讓行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第21號(hào)令）、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕114號(hào)）、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào)）、《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2014〕119號(hào)）、《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施<城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程>有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資廳發(fā)〔2015〕12號(hào)）、《廣西壯族自治區(qū)國(guó)土資源廳關(guān)于盤(pán)活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》（桂國(guó)土資發(fā)〔2014〕96號(hào)）、《桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用暫行辦法》（市政〔2014〕43號(hào)）等相關(guān)規(guī)定和土地估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本規(guī)定。

第二條

城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用以優(yōu)化桂林城市布局、合理調(diào)整土地用地結(jié)構(gòu)、提升城市環(huán)境及品位、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為目標(biāo)。破解桂林市改革開(kāi)放以來(lái)，因歷史文化名城和漓江風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)等原因，造成的城鎮(zhèn)用

地再開(kāi)發(fā)工作專項(xiàng)規(guī)劃（2014-2018年）》（下簡(jiǎn)稱《專項(xiàng)規(guī)劃》），并向土地使用權(quán)人出具同意增補(bǔ)納入低效規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)。

第三章

再開(kāi)發(fā)改造方案及審查

第十條

已納入《專項(xiàng)規(guī)劃》和同意增補(bǔ)的低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由項(xiàng)目意向業(yè)主向市國(guó)土資源局提出開(kāi)發(fā)申請(qǐng)，經(jīng)土審辦審核后，由市國(guó)土資源局致函市規(guī)劃局申領(lǐng)的規(guī)劃條件。

申請(qǐng)低效用地再開(kāi)發(fā)的單位、企業(yè)，應(yīng)書(shū)面承諾按本規(guī)定繳納（補(bǔ)交）土地出讓金，如不能按規(guī)定繳納（補(bǔ)交）或無(wú)力開(kāi)發(fā)的，由土地使用權(quán)人向市土地儲(chǔ)備交易管理中心提出申請(qǐng)，經(jīng)市人民政府批復(fù)同意后，由市土地儲(chǔ)備交易管理中心按照《桂林市土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)暫行規(guī)定》（市政〔2002〕79號(hào)）及《桂林市土地儲(chǔ)備管理辦法（試行）》（市政〔2009〕57號(hào)）的規(guī)定進(jìn)行土地收儲(chǔ)和招拍掛出讓。

第十一條

低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得規(guī)劃條件后，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)主委托委托有資質(zhì)的作業(yè)單位編制《低效用地再開(kāi)發(fā)改造方案》(下簡(jiǎn)稱《改造方案》）。《改造方案》經(jīng)土審辦初審后，報(bào)市土地審查委員會(huì)審核。

第四章

項(xiàng)目土地評(píng)估和土地出讓金繳納（補(bǔ)交）第十二條

低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得規(guī)劃條件后，由市國(guó)土資源局以抽簽方式選取3-5家中介評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，中介評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估結(jié)果和評(píng)估報(bào)告，報(bào)土審辦審議，提出土地出讓底價(jià)建議和應(yīng)繳納（補(bǔ)交）土地出讓金額；報(bào)市地價(jià)審核領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

（二）現(xiàn)狀為出讓土地使用權(quán)的，土地出讓金補(bǔ)交公式為：新土地使用條件土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格-原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-經(jīng)核準(zhǔn)的其它成本。

（三）已出讓的工業(yè)用地，地上無(wú)建筑物及構(gòu)筑物的，參照國(guó)土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào)和國(guó)土資廳發(fā)〔2015〕12號(hào)文繳納土地出讓金。

（四）按上述方法繳納（補(bǔ)交）土地出讓金的再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，繳納（補(bǔ)交）土地出讓金金額不得低于新土地使用條件土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格的40%。

第十五條

土地和地上建筑物價(jià)值評(píng)估、其它成本審計(jì)，評(píng)估或?qū)徲?jì)期日應(yīng)以市國(guó)土資源局通過(guò)《改造方案》審議后，確定的補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)間為準(zhǔn)。

第十六條

低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)依法依規(guī)繳納相關(guān)稅費(fèi)，任何單位和個(gè)人不得減免。

第五章

再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地審批

第十七條

市國(guó)土資源局根據(jù)通過(guò)的《改造方案》和低效項(xiàng)目的土地出讓底價(jià)，編寫(xiě)供地方案報(bào)市人民政府批復(fù)。

第十八條

供地方案經(jīng)市人民政府批復(fù)后，由市國(guó)土資源局通知項(xiàng)目業(yè)主辦理用地手續(xù)，并依規(guī)定繳納（補(bǔ)交）土地出讓金。辦理用地手續(xù)應(yīng)提交如下材料：

（一）項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)；

（二）擬開(kāi)發(fā)土地的權(quán)屬材料。如屬拆遷收購(gòu)多宗土地合并開(kāi)發(fā)的，還應(yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議和將多宗土地合并后的土地變更登記手續(xù)；

第二十條

因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要對(duì)城中村進(jìn)行改造的，可以納入低效用地再開(kāi)發(fā)改造范圍。如保留集體土地所有權(quán)不變的，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)所在城區(qū)人民政府同意后，向市國(guó)土資源局提出用地申請(qǐng)。

第二十一條

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的具備合法用地手續(xù)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，須經(jīng)村民（代表）大會(huì)三分之二以上成員表決同意后，再依法按規(guī)定辦理征收手續(xù)，涉及農(nóng)民住宅或企業(yè)房屋拆遷的，還應(yīng)與原產(chǎn)權(quán)人達(dá)成拆遷安置協(xié)議。

第七章

土地置換

第二十二條

因低效用地再開(kāi)發(fā)改造的需要，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，允許通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用存量建設(shè)用地。

第二十三條

相互置換的土地應(yīng)同時(shí)具備土地使用權(quán)證。第二十四條

置換土地權(quán)利人應(yīng)本著自主互利的原則簽訂置換協(xié)議，明確相互權(quán)利、義務(wù)，涉及房屋拆遷的還應(yīng)簽訂拆遷協(xié)議。

邊角地、夾心地、插花地等少量土地置換時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織和附著物權(quán)利人無(wú)異議，在不少于30日的公告后，可經(jīng)市人民政府土地權(quán)屬確權(quán)后實(shí)施置換。

第二十五條

國(guó)有土地與集體土地置換不得涉及農(nóng)用地，土地置換手續(xù)由市國(guó)土資源局審核后報(bào)市人民政府審批，并報(bào)國(guó)土資源廳備案。

第二十六條

置換土地雙方應(yīng)共同向市國(guó)土資源局提出申

地塊供地方式辦理供地手續(xù)。對(duì)于原有存量建設(shè)用地也可通過(guò)土地位置調(diào)換進(jìn)行調(diào)整使用，涉及新增建設(shè)用地的，應(yīng)依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)。

第十章

違法用地的處理

第三十條

本規(guī)定所指違法用地適用于2009年12月31日之前發(fā)生的違法用地。

第三十一條

違法用地處理操作流程按照2014年9月10日《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)<國(guó)土資源違法行為查處工作規(guī)程>的通知》要求執(zhí)行。

第三十二條

低效用地再開(kāi)發(fā)改造涉及的違法用地行為的處理具體參照《桂林市開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用涉及違法用地處罰及補(bǔ)辦審批手續(xù)辦法》執(zhí)行。

第十一章

再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地管理

第三十三條

經(jīng)政府批準(zhǔn)同意協(xié)議出讓并簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后7日內(nèi)，應(yīng)將協(xié)議出讓結(jié)果通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)以及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

公布出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括土地位置、面積、用途、開(kāi)發(fā)程度、土地級(jí)別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價(jià)格和成交時(shí)間等內(nèi)容，公示時(shí)間不得少于5日。

第三十四條

再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)主為原土地使用權(quán)人的，應(yīng)在項(xiàng)目用地手續(xù)批準(zhǔn)之日起一年內(nèi)，完成地上建筑物拆遷并開(kāi)工建設(shè)，兩年內(nèi)必須完工。未按規(guī)定實(shí)施建設(shè)的，按照《閑置土

第三篇：關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)

關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā) 的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及有關(guān)規(guī)定，按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014～2020年）》等要求，為健全節(jié)約集約用地制度，盤(pán)活建設(shè)用地存量，提高土地利用效率，現(xiàn)就深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)提出以下意見(jiàn)：

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)精神，深入學(xué)習(xí)貫徹總書(shū)記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”的總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”的戰(zhàn)略布局，按照黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，牢固樹(shù)立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，鼓勵(lì)土地權(quán)利人自主改造開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)社會(huì)資本積極進(jìn)入，規(guī)范推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，促進(jìn)城鎮(zhèn)更新改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提升城鎮(zhèn)建設(shè)用地人口、產(chǎn)業(yè)承載能力，建設(shè)和諧宜居城鎮(zhèn)。

（二）基本原則。

堅(jiān)持政府引導(dǎo)、規(guī)劃先行。建立健全政府引導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的工作機(jī)制，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成工作合力；堅(jiān)持規(guī)劃先行，對(duì)改造開(kāi)發(fā)的規(guī)模、時(shí)序等進(jìn)行統(tǒng)籌安排，確保改造開(kāi)發(fā)工作穩(wěn)步有序開(kāi)展。

堅(jiān)持市場(chǎng)取向、因勢(shì)利導(dǎo)。按照市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵(lì)土地權(quán)利人、集體經(jīng)濟(jì)組織等市場(chǎng)主體和社會(huì)力量參與改造開(kāi)發(fā)，形成形式多樣的改造開(kāi)發(fā)模式，增強(qiáng)改造開(kāi)發(fā)的動(dòng)力。

堅(jiān)持公眾參與、平等協(xié)商。充分尊重土地權(quán)利人的意愿，提高改造開(kāi)發(fā)工作的公開(kāi)性和透明度，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)、受益權(quán)；建立健全平等協(xié)商機(jī)制，妥善解決群眾利益訴求，做到公平公正，實(shí)現(xiàn)和諧開(kāi)發(fā)。

堅(jiān)持利益共享、多方共贏。建立完善經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制，協(xié)調(diào)好政府、改造方、土地權(quán)利人等各方利益，實(shí)現(xiàn)共同開(kāi)發(fā)、利益共享；嚴(yán)格保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)、特色風(fēng)貌和保障公益性用地，統(tǒng)籌安排產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生改善、文化傳承多贏。

堅(jiān)持因地制宜、規(guī)范運(yùn)作。充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、發(fā)展定位等，依據(jù)城市總體發(fā)展布局，合理確定改造開(kāi)發(fā)的方向和目標(biāo)，分類實(shí)施；嚴(yán)格遵循改造開(kāi)發(fā)要求和程序，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，保證改造開(kāi)發(fā)工作規(guī)范運(yùn)作、有序推進(jìn)。

（三）總體目標(biāo)。城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)規(guī)范推進(jìn)，土地集約利用水平明顯提高，城鎮(zhèn)建設(shè)用地有效供給得到增強(qiáng)；城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)逐漸加快，投資消費(fèi)有效增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施明顯改善，城鎮(zhèn)化質(zhì)量顯著提高，經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展能力不斷提升。

二、加強(qiáng)統(tǒng)籌引導(dǎo)

（四）明確改造開(kāi)發(fā)范圍。本文件規(guī)定的城鎮(zhèn)低效用地，是指經(jīng)第二次全國(guó)土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭(zhēng)議。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等，可列入改造開(kāi)發(fā)范圍。現(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地等，不得列入改造開(kāi)發(fā)范圍。市縣人民政府要組織國(guó)土資源部門會(huì)同有關(guān)部門，提出城鎮(zhèn)低效用地的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制改造開(kāi)發(fā)范圍，對(duì)弄虛作假的，將嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。

（五）推進(jìn)調(diào)查摸底和標(biāo)圖建庫(kù)。開(kāi)展低效用地改造開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)，要充分利用土地調(diào)查成果，開(kāi)展城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地調(diào)查，摸清城鎮(zhèn)低效用地的現(xiàn)狀和改造開(kāi)發(fā)潛力，查清土地權(quán)屬關(guān)系，了解土地權(quán)利人意愿。擬定城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)范圍后，要將擬列入改造開(kāi)發(fā)范圍的城鎮(zhèn)低效用地標(biāo)注在遙感影像圖、地籍圖和土地利用總體規(guī)劃圖上，建立城鎮(zhèn)低效用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，夯實(shí)管理基礎(chǔ)。

（六）強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌和方案實(shí)施。市縣國(guó)土資源部門要會(huì)同有關(guān)部門，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，組織編制城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，明確改造利用的目標(biāo)任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局和時(shí)序安排，優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施等用地，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)功能再造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史人文傳承等，確保城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)健康有序推進(jìn)。專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)上一級(jí)國(guó)土資源部門核定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

按照專項(xiàng)規(guī)劃，項(xiàng)目實(shí)施單位負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，確定改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡等，報(bào)所在市縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

經(jīng)批準(zhǔn)的專項(xiàng)規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)施方案均向社會(huì)公示。

三、完善激勵(lì)機(jī)制

（七）鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。除有關(guān)法律法規(guī)，以及國(guó)有土地劃撥決定書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或者約定應(yīng)當(dāng)由政府收回土地使用權(quán)的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國(guó)有土地使用權(quán)人可通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。原劃撥土地改造開(kāi)發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開(kāi)發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。原依法取得的工業(yè)用地改造開(kāi)發(fā)后提高廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價(jià)款。利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)等國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，可繼續(xù)按原用途使用，過(guò)渡期為5年，過(guò)渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。改造開(kāi)發(fā)需變更原土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃修改和用地手續(xù)。

原國(guó)有土地使用權(quán)人有開(kāi)發(fā)意愿，但沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力的，可由政府依法收回土地使用權(quán)進(jìn)行招拍掛，并給予原國(guó)有土地使用權(quán)人合理補(bǔ)償；涉及國(guó)有土地上房屋征收的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的條件、程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等執(zhí)行。

（八）積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)用地改造開(kāi)發(fā)。城中村集體建設(shè)用地可依法征收后進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，各地要根據(jù)實(shí)際制定相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原集體建設(shè)用地使用權(quán)人積極參與；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)地區(qū)，可按照改革試點(diǎn)要求，采取自主、聯(lián)營(yíng)、入股等方式進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。

（九）鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。各地要制定鼓勵(lì)引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”的政策措施，調(diào)動(dòng)其參與改造開(kāi)發(fā)積極性，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高土地利用效率。對(duì)企業(yè)遷址重建的，除享受改造開(kāi)發(fā)政策外，要在用地選址、土地審批、用地規(guī)模與計(jì)劃安排等方面給予積極支持。

（十）鼓勵(lì)集中成片開(kāi)發(fā)。鼓勵(lì)市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰多宗低效利用地塊，申請(qǐng)集中改造開(kāi)發(fā)；市縣國(guó)土資源部門可根據(jù)申請(qǐng)，依法依規(guī)將分散的土地合并登記。城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨(dú)立開(kāi)發(fā)的零星土地，可一并進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，但單宗零星用地面積原則上不超過(guò)3畝，且累計(jì)面積不超過(guò)改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總面積的10%。低效用地成片改造開(kāi)發(fā)涉及的零星新增建設(shè)用地及土地利用總體規(guī)劃修改，可納入城市批次用地依法報(bào)批，涉及的新增用地計(jì)劃指標(biāo)由各省（區(qū)、市）在國(guó)家下達(dá)的計(jì)劃指標(biāo)內(nèi)安排。

（十一）加強(qiáng)公共設(shè)施和民生項(xiàng)目建設(shè)。在改造開(kāi)發(fā)中要優(yōu)先安排一定比例用地，用于基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公益事業(yè)等公共設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)文化遺產(chǎn)和歷史文化建筑保護(hù)。對(duì)涉及經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的改造項(xiàng)目，可根據(jù)實(shí)際配建保障性住房或公益設(shè)施，按合同或協(xié)議約定移交當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌安排。對(duì)參與改造開(kāi)發(fā)，履行公共性、公益性義務(wù)的，可給予適當(dāng)政策獎(jiǎng)勵(lì)。

四、妥善處理各類歷史遺留建設(shè)用地問(wèn)題

（十二）實(shí)施分類處理。在城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃范圍內(nèi)、符合土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)第二次全國(guó)土地調(diào)查確定為建設(shè)用地但沒(méi)有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設(shè)用地，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則進(jìn)行分類處理。各地要嚴(yán)格審查把關(guān)，防止隨意擴(kuò)大歷史遺留建設(shè)用地范圍和處理適用政策。

用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的，由市、縣人民政府土地行政部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見(jiàn)書(shū)，依照原國(guó)家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)后，由市縣人民政府辦理土地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，依照1988年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）措施后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，按照1998年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，落實(shí)處理（處罰）措施后辦理土地轉(zhuǎn)用征收手續(xù)。

五、完善保障措施

（十三）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。地方各級(jí)人民政府要加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)。地方各級(jí)國(guó)土資源部門要加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，密切協(xié)同配合，形成工作合力，落實(shí)好城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)各項(xiàng)政策。

（十四）健全協(xié)商和社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。建立公開(kāi)暢通的溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，做好民意調(diào)查，充分尊重原土地使用權(quán)人的意愿，未征得原土地使用權(quán)人同意的，不得進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。建立項(xiàng)目信息公開(kāi)制度，對(duì)改造開(kāi)發(fā)涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行全過(guò)程公開(kāi)，切實(shí)保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，涉及出讓的必須開(kāi)展地價(jià)評(píng)估、集體決策、結(jié)果公示。

（十五）強(qiáng)化實(shí)施管理。各省級(jí)國(guó)土資源部門要根據(jù)本地實(shí)際，研究制定實(shí)施細(xì)則，細(xì)化各項(xiàng)政策措施，加強(qiáng)對(duì)市縣相關(guān)工作的督促檢查和指導(dǎo)支持；市縣國(guó)土資源部門要明確具體操作辦法，加強(qiáng)對(duì)改造開(kāi)發(fā)實(shí)施監(jiān)管。地方各級(jí)國(guó)土資源部門要增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加快審查報(bào)批，積極服務(wù)改造開(kāi)發(fā)工作，及時(shí)做好項(xiàng)目審批、實(shí)施、竣工驗(yàn)收等及其上圖入庫(kù)。

（十六）嚴(yán)守廉政紀(jì)律。建立責(zé)任追究機(jī)制，加強(qiáng)廉政風(fēng)險(xiǎn)排查，扎好籠子、定好規(guī)矩；規(guī)范資金管理，項(xiàng)目收益要公開(kāi)透明，確保資金使用安全高效；嚴(yán)格城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理，加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤評(píng)估，保證改造開(kāi)發(fā)工作規(guī)范健康開(kāi)展；切實(shí)增強(qiáng)廉政意識(shí)，確保廉潔自律。

（十七）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。密切跟蹤政策實(shí)施進(jìn)展情況，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，做好政策解讀，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，營(yíng)造有利于改造開(kāi)發(fā)工作的良好氛圍。加強(qiáng)總結(jié)評(píng)估，對(duì)于政策實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，要及時(shí)研究解決。

本意見(jiàn)自下發(fā)之日起施行，有效期5年。

第四篇：城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)實(shí)施方案和實(shí)施細(xì)則

城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)實(shí)施方案和實(shí)施細(xì)則

一、政策依據(jù) 依據(jù)十八大三中全會(huì)和習(xí)近平系列講話精神制訂的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》要求；市場(chǎng)主導(dǎo)，政府引導(dǎo)，切實(shí)履行政府制定規(guī)劃政策、提供公共服務(wù)和營(yíng)造制度環(huán)境的重要職責(zé)，使城鎮(zhèn)化成為市場(chǎng)主導(dǎo)、自然發(fā)展的過(guò)程，成為政府引導(dǎo)、科學(xué)發(fā)展的過(guò)程。建立健全規(guī)劃統(tǒng)籌、政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與、利益共享的城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)機(jī)制。

1、尊重基層首創(chuàng)精神，鼓勵(lì)探索創(chuàng)新和試點(diǎn)先行，凝聚各方共識(shí)，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破，總結(jié)推廣經(jīng)驗(yàn)，積極穩(wěn)妥扎實(shí)有序推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。

2、市縣政府負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)城市和建制鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的具體方案和實(shí)施細(xì)則。

3、推動(dòng)城市走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展道路。營(yíng)造創(chuàng)新的制度環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境和文化氛圍，激發(fā)全社會(huì)創(chuàng)新活力，推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。推進(jìn)創(chuàng)新成果資本化、產(chǎn)業(yè)化。加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)運(yùn)用和保護(hù)，健全技術(shù)創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制。實(shí)施綠色建筑行動(dòng)計(jì)劃，強(qiáng)力推進(jìn)建筑工業(yè)化。

4、健全舊城改造機(jī)制，優(yōu)化提升舊城功能。加快推進(jìn)集中成片區(qū)改造，逐步將其它棚戶區(qū)、城中村改造統(tǒng)一納入到城市棚戶區(qū)改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)。加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境。

5、深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，逐步對(duì)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)用地實(shí)行有償使用。減少非公益性用地劃撥，對(duì)以劃撥方式取得用于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地，通過(guò)征收土地年租金等多種方式納入有償使用范圍。

6、建立健全地方債券發(fā)行管理制度和評(píng)級(jí)制度，允許地方政府發(fā)行市政債券，拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。發(fā)揮現(xiàn)有政策性金融機(jī)構(gòu)的重要作用。建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和保障性安居工程建設(shè)提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

7、優(yōu)先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求抑制投機(jī)投資需求。

8、建立和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求

二、政府的職能

1、政府依據(jù)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口每人100平方米土地面積指標(biāo)重新進(jìn)行城市規(guī)劃。把城鎮(zhèn)內(nèi)不抗震、不保溫、不節(jié)能、配套功能不全的危舊住房和舊住宅小區(qū)等低效用地統(tǒng)一納入改造范圍進(jìn)行舊城更新，提高容積率增加人口密度全面改善人居環(huán)境，讓全體人民群眾共享改革成果。

2、政府積極組織引導(dǎo)制訂政策，按城市總體規(guī)劃要求由街道辦事人員做好積極動(dòng)員和組織工作，廣泛征求居民意見(jiàn)，推行公開(kāi)、公平的舊城區(qū)更新實(shí)施方案，把政府征收房屋進(jìn)行拆遷轉(zhuǎn)變成為居民參與聯(lián)建，政府提供公共服務(wù)，引進(jìn)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)進(jìn)行原地重建，推行市場(chǎng)運(yùn)作建立期房產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，允許房屋產(chǎn)權(quán)置換合同上市交易，公眾共同參與改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境。

3、政府把老工業(yè)區(qū)搬遷改造，棚戶區(qū)改造，城中村改造，舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造應(yīng)都納入“政策性商品房”范疇，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作滿足大多數(shù)人民群眾基本住房需求，由政府核定地價(jià)，銷后補(bǔ)繳土地出讓金獲得土地有償使用權(quán)。保障性住房以劃撥方式取得用于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地，是解決少數(shù)低收入和中等偏下收入困難家庭的住房；經(jīng)營(yíng)性商品房以招拍掛競(jìng)標(biāo)方式獲得土地有償使用權(quán)，以貨幣調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求，解決少數(shù)有錢人的住房。

4、政府制訂《居民舊房換新房實(shí)施辦法》，在保障基本住房原則下讓居民免費(fèi)用空間換房間共享舊城區(qū)更新改革紅利。政府優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨蠛髮⑹Ｓ嗟姆课莅串?dāng)?shù)厥袌?chǎng)核定價(jià)向社會(huì)符合享有“政策性商品房”的居民出售。

政策性商品房專供當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)職工自住需求，一戶一宅，一宅面積不超過(guò)90㎡、人均購(gòu)房面積最高限額30㎡。確保購(gòu)房家庭30％向公積金貸款70％銀行按揭貸款，家庭月收入的三分之一用于還貸不足部分向公益基金會(huì)申請(qǐng)補(bǔ)助，滿足大多數(shù)人民群眾的住房需求。

5、政府科學(xué)依據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民家庭可支配收入除以當(dāng)?shù)劂y行20年按揭貸款月等額還本付息單價(jià)，核定“政策性商品房”最高限額價(jià)，再除以90㎡得出當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績(jī)r(jià)。（例如，當(dāng)?shù)鼐用窦彝ピ率杖?000元，按揭貸款月等額還本付息單價(jià)76.57元／萬(wàn)元，政策性商品房最高限額65.30萬(wàn)、當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績(jī)r(jià)7256元／㎡）

6、政府引進(jìn)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)參與“政策性商品房”建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，把固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)資金周轉(zhuǎn)，沒(méi)有投資就沒(méi)有利潤(rùn)，把核定“政策性商品房”最高限額價(jià)減去建設(shè)成本和稅收剩余的全面作為土地有償使用費(fèi)，把當(dāng)?shù)氐耐恋赜袃斒褂觅M(fèi)與當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖胪皆鲩L(zhǎng)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。

7、政府拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。政府依據(jù)當(dāng)年舊城改造計(jì)劃把市政工程、公建配套的投資全部進(jìn)入住房建設(shè)成本統(tǒng)一發(fā)行債券，鼓勵(lì)市場(chǎng)上閑置資金參與城市建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)了一條人民群眾投資增值的渠道。政府把債券本金全部委托信托公司管理，由信托公司負(fù)責(zé)清償債券本息。

8、政府為了確保工程又快又好完成，應(yīng)積極推行BT工程信托管理模式，政府把城鎮(zhèn)改造的所有在建工程資產(chǎn)委托信托公司管理，由總承包企業(yè)憑總承包合同向信托公司貸款，信托公司采用國(guó)內(nèi)信用證的方式發(fā)放貨款，待工程部件安裝完畢，驗(yàn)收合格后由銀行直接支付。BT信托管理模式提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

三、實(shí)施方案

1、由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門督促各地盡快編制新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，將任務(wù)分解到，落實(shí)到市、縣，明確到具體項(xiàng)目和建設(shè)地塊；

2、由區(qū)政府下屬房屋主管職能部門依據(jù)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，完善配套，同步建設(shè)。堅(jiān)持公建與市政配套同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，3、依據(jù)中央全面深化住房改革的思想指導(dǎo)下進(jìn)行改革，通過(guò)BT信托管理模式，引進(jìn)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，解決建設(shè)資金籌措問(wèn)題。

4、地方政府要注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府組織引導(dǎo)充分調(diào)動(dòng)企業(yè)和當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性，由職能部門聯(lián)合居民建立“開(kāi)發(fā)主體”。把改造方案廣泛征詢當(dāng)?shù)鼐用褚庖?jiàn)。

5、當(dāng)?shù)亟值擂k事處受“開(kāi)發(fā)主體”委托廣泛征詢居民對(duì)舊城區(qū)更新意見(jiàn)，經(jīng)居民同意后簽訂聯(lián)合改造合同。把每戶產(chǎn)權(quán)證集中重新辦理整體改造土地使用權(quán)證。

6、“開(kāi)發(fā)主體”嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，完成城市建設(shè)的一切政府要件。

7、“開(kāi)發(fā)主體”將改造的項(xiàng)目管理全權(quán)委托給專業(yè)建設(shè)管理公司代甲方進(jìn)行操辦。

8、代甲方管理公司代“開(kāi)發(fā)主體”墊付項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、居民臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等非行政性費(fèi)用和收取工程管理費(fèi)，都進(jìn)入項(xiàng)目成本。

9、代甲方管理公司與上海現(xiàn)代房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司合作，現(xiàn)代公司免費(fèi)為項(xiàng)目提供技術(shù)服務(wù)、金融服務(wù)、公益服務(wù)，把新型城鎮(zhèn)化的固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)資金周轉(zhuǎn)，免除BT工程財(cái)政擔(dān)保責(zé)任，解決全部建設(shè)資金。（按現(xiàn)代公司規(guī)定的合作條件進(jìn)行操作）

第五篇：某區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)實(shí)施方案

XX區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 為貫徹落實(shí)最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作，提高土地利用效率，根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）〉的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕2016]147號(hào)）、《XX省人民政府關(guān)于實(shí)施“節(jié)地增效”行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（X府發(fā)〔2019〕X號(hào)）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、基本原則 （一）政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行原則。建立健全政府主導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的工作機(jī)制。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，科學(xué)編制和實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃。

（二）依法依規(guī)、保護(hù)權(quán)益原則。城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)低效用地再開(kāi)發(fā)必須遵守法律法規(guī)及相關(guān)政策，充分尊重土地權(quán)利人的意愿，提高改造開(kāi)發(fā)工作的公開(kāi)性和透明度，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)、受益權(quán)；

各類開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)低效用地認(rèn)定和處置必須事實(shí)清楚、程序合法、處置適當(dāng)。既要依法依規(guī)，又要尊重歷史，充分考慮和保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（三）市場(chǎng)取向、因勢(shì)利導(dǎo)原則。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)土地使用權(quán)人和集體經(jīng)濟(jì)組織等市場(chǎng)主體參與城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，形成形式多樣的再開(kāi)發(fā)模式，充分調(diào)動(dòng)土地使用權(quán)人、集體經(jīng)濟(jì)組織等社會(huì)各方的積極性。

（四）因地制宜、規(guī)范運(yùn)作原則。充分考慮當(dāng)?shù)貙?shí)際，因地制宜制定規(guī)劃方案和配套政策，開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查建庫(kù)、專項(xiàng)規(guī)劃編制、分類盤(pán)活處置等工作。城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格遵循再開(kāi)發(fā)要求和程序，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，保證再開(kāi)發(fā)工作規(guī)范運(yùn)作、有序推進(jìn)。

二、實(shí)施范圍和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) （一）城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)低效用地。本實(shí)施方案規(guī)定的城區(qū)、建制鎮(zhèn)低效用地是指城區(qū)（鎮(zhèn)）建成區(qū)內(nèi)布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭(zhēng)議和法律糾紛。“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；

布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。批而未供和現(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地等，不得列入改造開(kāi)發(fā)范圍。

（二）各類開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)低效用地 1.國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；

2.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；

3.未按期完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。即已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積超過(guò)應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積三分之一或者已投資額超過(guò)總投資額25%，但在規(guī)定的建設(shè)工期內(nèi)（或雖未規(guī)定建設(shè)工期，但開(kāi)工時(shí)間超過(guò)三年），仍未完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

4.建設(shè)用地控制指標(biāo)不達(dá)標(biāo)。已竣工的工業(yè)用地項(xiàng)目，投資強(qiáng)度、建筑系數(shù)、容積率等控制指標(biāo)未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)（出讓合同約定的，以出讓合同為準(zhǔn)；

出讓合同未約定的，以入園合同為準(zhǔn)；

合同未約定的，依次以地方投資準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家或省規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)），仍有調(diào)整利用空間的工業(yè)用地；

5.工業(yè)用地項(xiàng)目竣工后一年以上未投產(chǎn)或連續(xù)一年以上處于停產(chǎn)狀態(tài)的；

6.企業(yè)雖未停產(chǎn)，但畝均稅收低于當(dāng)?shù)匾?guī)定最低標(biāo)準(zhǔn)的；

7.“僵尸企業(yè)”（發(fā)改財(cái)金〔2018〕1756號(hào)）；

8.各地規(guī)定的其他情形。

三、分類實(shí)施 （一）城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)低效用地 1.開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查建庫(kù)。組織開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查，將擬列入改造開(kāi)發(fā)范圍的城鎮(zhèn)低效用地標(biāo)注在遙感影像圖、地籍圖和規(guī)劃圖上，建立城鎮(zhèn)低效用地專題數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理和更新。

2.編制城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃。在城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查建庫(kù)工作基礎(chǔ)上，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，結(jié)合城區(qū)建設(shè)用地集約利用潛力評(píng)價(jià)成果，加快編制城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，明確規(guī)劃期內(nèi)改造利用的目標(biāo)任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局、時(shí)序安排、規(guī)劃實(shí)施效益評(píng)價(jià)、保障措施，優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施等用地，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)功能再造、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史人文傳承等，確保城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)健康有序推進(jìn)。專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)后，項(xiàng)目實(shí)施單位要編制項(xiàng)目實(shí)施方案，確定改造開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡等，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的專項(xiàng)規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)施方案均向社會(huì)公示。

3.分類處置。（1）鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。除有關(guān)法律法規(guī)，以及國(guó)有土地劃撥決定書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或者約定應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府收回土地使用權(quán)的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國(guó)有土地使用權(quán)人可通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。原劃撥土地改造開(kāi)發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開(kāi)發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。原依法取得的工業(yè)用地改造開(kāi)發(fā)后提高廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價(jià)款。利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)等國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，可繼續(xù)按原用途使用，過(guò)渡期為5年，過(guò)渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。改造開(kāi)發(fā)需變更原土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃修改和用地手續(xù)。原國(guó)有土地使用權(quán)人有開(kāi)發(fā)意愿，但沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力的，可由區(qū)政府依法收回土地使用權(quán)進(jìn)行招拍掛，并給予原國(guó)有土地使用權(quán)人合理補(bǔ)償；

涉及國(guó)有土地上房屋征收的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的條件、程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等執(zhí)行。（2）積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)用地改造開(kāi)發(fā)。城中村集體建設(shè)用地可依法征收后進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，各地可根據(jù)實(shí)際制定相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原集體建設(shè)用地使用權(quán)人積極參與。

（二）各類開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)低效用地 1.調(diào)劑使用。兩年內(nèi)雖已開(kāi)工建設(shè)，但其投資額未達(dá)到25%以上或者土地開(kāi)發(fā)建設(shè)面積未達(dá)到三分之一的，督促其盡快建成投產(chǎn)；

如仍未按合同建成投產(chǎn)的，依法收回全部或未建設(shè)部分的土地使用權(quán)。給予相應(yīng)補(bǔ)償后，將土地收回并重新依法掛牌出讓給急需用地的企業(yè)。

2.增資擴(kuò)能。對(duì)已竣工的工業(yè)項(xiàng)目，因投資強(qiáng)度、建筑系數(shù)、容積率未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令土地使用者限期追加投資，嚴(yán)格按照約定條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；

對(duì)產(chǎn)出效益較低的工業(yè)用地，引導(dǎo)企業(yè)加大投入，淘汰落后產(chǎn)能，對(duì)低效產(chǎn)業(yè)進(jìn)行提升改造；

對(duì)存量工業(yè)建設(shè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

3.整合重組。對(duì)停產(chǎn)或半停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)，在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)要求的前提下，鼓勵(lì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)、兼并停產(chǎn)企業(yè)等方式進(jìn)行整合重組，積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，盤(pán)活原有存量土地。

4.協(xié)議收回。對(duì)已停產(chǎn)或半停產(chǎn)的企業(yè)，可采取政府協(xié)議收回或收購(gòu)，具體由撫北園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)。撫北園區(qū)管委會(huì)要規(guī)范土地收回、收購(gòu)工作，嚴(yán)格按照《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定執(zhí)行，明確各參與部門工作職責(zé)，土地收回或收購(gòu)具體操作辦法，由撫北園區(qū)管委會(huì)根據(jù)實(shí)際情況制定實(shí)施。

5.追究違約責(zé)任。對(duì)土地使用者未按照合同約定條件使用的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（出讓合同約定的，以出讓合同為準(zhǔn)；

出讓合同未約定的，以入園合同為準(zhǔn)）。

四、組織實(shí)施 成立全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)政府區(qū)長(zhǎng)XX同志任組長(zhǎng)，副區(qū)長(zhǎng)XX同志、副區(qū)長(zhǎng)XX同志任副組長(zhǎng),XX公安分局、XX自然資源分局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)財(cái)政局、區(qū)住建局、區(qū)工信局、XX規(guī)劃分局、XX生態(tài)環(huán)境局、區(qū)房管局、區(qū)司法局、XX園區(qū)管委會(huì)等部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員，工作小組辦公室設(shè)在XX自然資源分局，辦公室主任由XX自然資源分局局長(zhǎng)XX同志兼任。區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作小組負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作的組織實(shí)施、工作評(píng)價(jià),制定具體實(shí)施計(jì)劃,將目標(biāo)任務(wù)化、責(zé)任節(jié)點(diǎn)化。