第一篇：施工合同審查

篇一：建筑工程施工合同審核審查要點 建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。

（2）2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

（一）承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

（三）建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

（四）承包人非法轉包建設工程的；

（五）承包人違法分包建設工程的。因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標明開工日期的成立標志

項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。

一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）； 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。

4、注意審查組成合同文件的順序 首先需標注：在前者優先；

其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

一、明確工程師授權范圍；

二、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發包方原因造成的安全文明施工問題，由發包方承擔一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。）

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

（2）通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式 一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如： “鋼材價格的市場變化（8%）”

注意風險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

（2）采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項 元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節點形象進度，按比例；工程量，按比例。（2）按照節點付款的約定，承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。

11、注意審查關于工程變更的約定 未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。

12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定 此階段的程序設置：（1）驗收過程；（四主體加質檢站）（2）工程交付；（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）（4）竣工結算。（時間、視為條款）

重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料。

13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

（3）對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。（4）對于優先受償權的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）（6）對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

（7）對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

（9）關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。篇二：如何對建設工程施工合同的內容審查

一、合同主體的審查

需具備相應的資質。審核資質時應注意審核其資質證書的資質等級、有效期限等是否符合工程建設項目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。相關法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、涉及單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。”第26條“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

1、承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

3、建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

4、承包人非法轉包建設工程的； 有法律問題，上法律快車/retype/zoom/ac84cbb35022aaea998f0fa6?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=b42dadf947a0992af2c4e7737f1227ad&sign=37ba6c6c94&zoom=&png=10894-20756&jpg=0-0“ target=”_blank“>點此查看

5、承包人違法分包建設工程的。

三、施工合同第一部分協議書的內容審查

施工合同第一部分為協議書，概括約定施工合同的主要內容如工程概況(工程名稱、地點、內容)、承包范圍、工期、質量標準、合同價款，該部分屬于合同實質內容的主要內容，審查時應注意核對是否與項目審批文件一致(如屬招投標項目應核對承包人名稱、承包條件是否與中標結果一致)，約定內容是否具體、準確，如有不一致應進行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程(包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分)等等。注意與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致。

2、開工日期的審查，項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準(開工通知書等證實)。施工許可證日期和實際施工日期不一致，以施工許可證日期為準。

四、合同內容合法性的審查 根據《合同法》、《建筑法》等相關法律規定，工程合同不得有違反法律、行政法規強制性規定的內容，審查時如有違反內容應進行刪改。常見問題：

1、將應當由一個承包人完成的建設工程直接成若干部分發包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解后以分包的名義分別轉包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包； 有法律問題，上法律快車/retype/zoom/ac84cbb35022aaea998f0fa6?pn=3&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=b42dadf947a0992af2c4e7737f1227ad&sign=37ba6c6c94&zoom=&png=20757-30607&jpg=0-0” target=“_blank”>點此查看

5、同意建設工程主體結構的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購的，發包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者制定生產廠、供應商；

7、將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的；

8、與非中標人簽訂合同(也包括中標人向他人轉讓中標項目的情況)；

9、不按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實質性內容的其他協議；

10、其他違反法律、行政法規強制性規定的內容。

五、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令(停水停電)、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。(視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。)

六、對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

2、通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

七、審查關于工程變更的約定 有法律問題，上法律快車/retype/zoom/ac84cbb35022aaea998f0fa6?pn=4&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=b42dadf947a0992af2c4e7737f1227ad&sign=37ba6c6c94&zoom=&png=30608-&jpg=0-0“ target=”_blank">點此查看

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

施工合同評審、簽約應注意的事項

施工合同評審是建筑施工企業風險管理的重要組成部分。世界上不存在一份“完美”的合同，在施工合同簽訂之前，對合同的可信性、可操作性、合法性和抗風險性進行嚴格審核，甚至苛刻的“挑刺”是一道必不可少的程序。雖然無法預測可能發生的所有情況，也不能把所有的風險擋在公司門外，但至少會讓我們及時堵住可能存在的漏洞和不該發生的失誤，為合同的履行奠定基礎。

一、對簽訂主體資格進行必要的考察。

簽約過程中，大家注意的重點是合同的內容，對施工企業而言，建設單位就是上帝，而忽視了對合同主體資格的審查。有時為了促成合作或礙于情面，往往是“走過場”，這樣的做法容易導致主體缺陷而使合同歸于無效或難以履行，達不到預期目的。因此應該重視合同主體資格的審查，首先，要審查對方的營業執照及年檢情況，了解其主體的合法性，如是否合法注冊，是否存在未年檢而被吊銷執照，是否具有資金能力，注冊資金的到位情況。其次，要審查對方是否具有從事合同業務的相關資質及目前的效力，特別是在特許行業和分包合同簽訂中更應注意。

二、施工合同內容的審查是重點。

首先，要審查合同內容是否合法，有無違反法律法規的強制規定，是否存在危害社會公共利益或以欺詐、脅迫手段訂立合同損害國家利益，是否存在重大誤解和顯失公平等情況。其次，要審查合同主要條款是否完備、明確，具有可執行性。各評審部門要根據自己的職責和掌握的公司資源情況對合同各條款進行甄別，確認是否齊備，表述是否清楚可行，公司現有資質能否滿足，并列明應注意事項。施工合同內容應特別注意以下內容：

1、施工范圍界定與投標報價或合同價款是否一致及有無動態約定;

2、雙方權利義務約定是否明確，用戶應該提供的設計文件、原始資料等接點規定是否清楚，能否影響工期;

3、對用戶提出的技術標準及質量、安全等目標要求，能否滿足及注意事項;

4、價款、支付條件及方式、結算方式、公司能否滿足及接受;

5、索賠程序是否明確可行;

6、合同是否采用格式合同及專用條款、補充條款，表述是否準確，不存歧義;

7、糾紛解決方式約定是否合法有效，是否存在風險;

8、識別出新的、不熟悉的、公司缺乏經驗的材料、設備、施工工藝、驗收標準及超出常規的特殊要求，并進行交底和指導履行;

9、違約責任約定是否對等，如果有嚴厲的違約責任應明確提出注意事項等等。

三、審查簽約人有無簽約權限

多數情況下合同是由一方或者雙方授權代表簽署的。此時應當審查代理人的資格和權限，對于初次合作的單位，這些工作非常重要，即要對代理人身份、有無代理權、代理權限范圍、期限等進行必要的審查，否則可能會發生沒有代理權或超越代理權而導致合同效力受到質疑。需要注意的是，單位的部門或辦事處是沒有對外簽約權力的，而分支機構簽訂合同時也需由法人授權。

四、其他注意事項

1、簽章。合同對方如果是企業法人或其他組織，在簽章處應當加蓋單位印章及授權代表簽字，如果是自然人，則要求本人簽名并加摁手印。所有的印章和簽字應當清晰、完整。

2、合同附件。要審查附件的內容是否與主合同一致，并應給與足夠重視，要加蓋相應印章以確認內容

3、簽約時間和地點。合同落款處應當有簽訂的具體時間，并按要求填寫簽約地點，這關系到合同生效的時間、履行期限、履行地點及糾紛解決方式等問題的確定，不可小視。臨淵羨魚，不如退而結網。在施工合同簽訂過程中，評審程序中各評審部門要給合同多挑刺，挑刺實際就是風險識別，察覺隱患，防止盲目簽訂合同，從而規避合同帶來的風險。法律風險;經營成本風險;全面評審;防范經營風險 隨著我國法制建設的不斷完善，法制意識的不斷加強，經過建筑市場的不斷錘煉，建筑施工企業越來越重視施工合同的評審工作，尤其是法律評審。對于建設工程施工合同進行法律評審的主要目的就是發現合同中的法律風險。筆者認為，狹義的施工合同法律風險是指合同、合同體系中存在的違反《合同法》第五十二條及其它法律法規強制性規定的不合法條件以及合同簽訂之時存在重大風險的效力待定條款。廣義的施工合同中的法律風險是指凡是涉及工程承包范圍、質量、工期、安全、保險等實質性內容，合同條款以及條款之間、合同質系中約定的有關質量、工期、價格、安全等方面對企業存在風險，企業在簽訂合同時沒有發現或者發現后沒有采取頂控措施的合同瑕疵。從對建設工程目前施工合同的管理實踐來看，施工合同中約定的明顯的違反國家法律法規的強制性條款的現象越來越少，原先大家就墊資施工的合法性問題比較關注，但自從2004年9月29口最高人民法院出臺《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》后，關于“墊資”的合法性問題已經有了明確的答案—墊資原則上有效。墊資合法化以后，施工合同中存在的明顯違法條款將更加少見但是，企業經營中的任何風險都可能將直接導致到訴訟、仲裁的發生，所以從廣義的角度講，經營中的任何漏洞與瑕疵都可能轉化為法律風險那么，建筑施工企業合同管理中的法律評審的內容應當是什么?法律專業評審與質量、成本等其它專業性評審如何實現對接?筆者認為，企業法律人員在進行合同法律評審的同時，也要充分發揮法律人員的風險意識優勢，對合同質量、成本等條款中潛在的相應風險及時與企業其他職能部門人員提醒溝通，為論述方便筆者此處定義為警示性評市。下面就這兩個方面談談筆者的看法: 1 合法性評審

筆者認為，法律人員對于施工合同的評審，首先應當著手于合法性評審，要防范合同中的違法條款以及重大的效力待定條款，這是法律人員的主要職責，必須嚴格把關。主要應當從以下兒個方面入手: 1.1對合同主體以及合同對象的評審

作為處于工程施工合同總承包人地位的施工企業，合同主體的評審，包括對業主主體資格的評審與對分包商、材料供應商等下級次合同主體資格的評審兩個方面。對于業主主體資格的評審，主要是對業主權利能力與行為能力的評審，防止與“空殼”公司的交易現象。而作為總承包合同的施工單位，最關鍵的應當是對項目本身合法性的評審。考察工程項目的合法性，首先要從行政許可的角度入手，一項合法的建設工程必須“四證”齊全，即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《國有土地使用證》。相對來講，這些行政許可的評審較為容易，可以在工程所在地相關行政主管部門取證。而施工合同中發包人與行政被許可人的對應問題，是比較復雜的，經常出現施工合同的發包人與建設工程的行政被許可人不一致的現象。主要是建設中位為了規避市場風險，就某工程成立項目公司，由項目公司與施工單位簽訂承包合同。在法律上真正的建設單位與項目公司是兩個獨立的法人，是股權投資關系。在出現施工合同的主體為項目公司的情況下，施工單位應當審慎決策。總承包單位對分包商、材料供應商等合同主體的評審主要應當為資質、履約能力、業績等方面。而分包商、材料商等單位對于施工合同的評審，主要應當側重于總承包商的履約能力、總承包單位與建設單位的合作情況、總承包合同的法律效力，以及項目的合法性的評市也應當作為最重要的評審要素。因為我國實行建筑施工企業分類資質管理制度，無資質或超越資質承接工程的合同無效，總承包合同無效，可能將直接影響到分包合同的有效性1.2合同中雙方當事人的權利義務

建設工程施工合同，主要由招投標文件、會議紀要、往來文件、合同書等各種形式的文件組成。對合同中雙方當事人的權利義務的評審，是對同一合同中這些不同組成文件、或者同一文件中不同條款的評審。在對合同進行法律評審時第一關必須依據《合同法》第五十二條及其它法律的強制性規定發現并消除這些無效條款。其次要預防和盡量減少效力待定條款，在施工合同中，總承包單位相對于業主，分包單位相對于總承包單位，依次順延，在市場中，處于弱勢地位，在合同的簽訂之初，留置過多的效力待定條款將是非常不利的。第三，主要的或者說合同評審的大量工作就是要審查合同文件相互之間的關聯性，防門合同文件之間的矛盾與歧義。由于一個施工項目的承建一般要經過市場跟蹤—招投標—中標—談判—合同簽訂，在各階段長期形成的文件以及參與人員的更迭及水平的參差不起，合同組成文件之間極易出現矛盾再有，需要對合同文件矛盾進行解釋的情形往往發生于合同爭議之時，雙方當事人由于利益等各方面原因很難達成意思的一致。1.3合同體系的設置 施工合同的體系，主要是指“總承包合同一分包、材料采購合同一專業分包一勞務分包合同”之間權利義務的鏈接關系。這個多重合同關系應當以工程的施工運營為主線，各種合同間的權利的實現與義務的履行是工程質量安全的保障，總承包單位可以采用權利網絡圖與義務網絡圖的方式進行分析，防范權利的過多給予與義務的完全傳遞。總體來講，合同體系的設置是個比較復雜的問題，涉及所有參建主體權利義務的分配問題，如何實現企業利潤的最大化，合同體系的設置是非常重要的前置環節。2 合同的警示性評審

建設工程施工合同的一個重要特點在于其合同關系的綜合性及專業性。首先，施工合同集買賣、租賃、設計、勞動、委托、技術等各種常見有名合同以及其它無名合同與一體，隨著經濟全球化的不斷發展，施工中的涉外經濟合同越來越多。其次，一個工程涉及水、暖、電、通風等各種不同的技術專業，各專業中又有各自的質量、安全、工期、成本、環境等不同方面的管理。作為法律人員來講，絕對不能要求他對合同的各方面都做出評審，但是法律人員與其它專業人員相比，有一個顯著突出的特點就是風險意識強。法律人員在立足于合同合法性評審的同時，為了保證企業的利益，在目前市場經濟條件下，更加應當充分發揮其風險意識強的特點，將其運用到合同的其他方面的評審。因為，隨著建筑市場的不斷成熟，建設單位越來越重視合同的管理，借助市場優勢地位，在合同中將施工中可能會遇到的風險盡可能的事先向施工單位轉嫁，建設單位一般會設置質量、工期、造價、保險等等方面的“一攬子”風險條款，并且這些條款具有很大的隱蔽性，不進行仔細的分析，很難發現它對施工單位造成的影響。由于其它專業人員對于合同條款的理解的局限性，在編制合同經濟、技術文件時常會出現遺漏，所以法律人員在評審過程中對于這些合同條件，應當進行匯總，向其它專業人員提出警示性的意見，請他們在編制經濟、技術等文件時予以充分考慮。筆者認為，理想的合同評市模式是:第一，法律人員對合同的合法性評審應當與質量、造價等評市審處于同一序列;第二，對于合同的其它方面的評審，首先應當由法律人員提出警示提醒意見，然后由專業人員與法律人員對所有的警示性意見進行逐一核對消項，以保證各專業人員對合同中各種隱藏性的“一攬子”風險的關注，確保企業經營風險的防范。筆者認為，只有這樣法律人員才能逐漸成長為企業的復合型人才，才能夠真正的做到法律事務的管理緊密為主業服務的目的，法律事務人員在企業中地位才能夠得到較大程度的提高，為企業創造更大的效益。

第二篇：施工合同審查要點

篇一：建筑工程施工合同審核審查要點 建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。

（2）2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

（一）承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

（三）建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

（四）承包人非法轉包建設工程的；

（五）承包人違法分包建設工程的。因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標明開工日期的成立標志

項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。

一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）； 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。

4、注意審查組成合同文件的順序 首先需標注：在前者優先；

其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

一、明確工程師授權范圍；

二、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發包方原因造成的安全文明施工問題，由發包方承擔一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。）

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

（2）通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式 一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如： “鋼材價格的市場變化（8%）”

注意風險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

（2）采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項 元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節點形象進度，按比例；工程量，按比例。（2）按照節點付款的約定，承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。

11、注意審查關于工程變更的約定 未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。

12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定 此階段的程序設置：（1）驗收過程；（四主體加質檢站）（2）工程交付；（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）（4）竣工結算。（時間、視為條款）

重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料。

13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

（3）對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。（4）對于優先受償權的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）（6）對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

（7）對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。符合性審查部分

? 未采用2013版合同范本（gf-2013-0201），主要合同條款的完整性、內容的 詳盡及準確性不符合招標文件和中標通知書的要求； ? 備案合同不一致，合同中存在手寫修改的地方，需經合同雙方加蓋公章確認 ? 合同主體不是獨立法人，合同上單位名稱和印章不一致；雙方未具備獨立法

人資格；雙方代表為非法定代表人，若為委托代理人，委托代理人不具備權限及資格，雙方所加蓋公章為掃描件或傳真件；聯合招標或聯合體投標的，聯合各方未同時與另一方簽訂合同；

? 專用合同條款及其附件未經合同當事人簽字或蓋章； 合同協議書部分

? 工程名稱、工程地點、工程立項批準文號、資金來源、工程內容、工程承包 范圍等與招標文件不一致；

? 質量標準、項目經理等與招標文件、中標通知書不一致

? 簽約合同價與合同價格形式與招標文件、中標通知書不一致；簽約合同價大 小寫不一致，合同價格形式與專用條款12.1條中約定的價格形式不一致，安全文明施工費金額不符合招標文件或相關規范性文件的要求

? 合同工期與招標文件、中標通知書不一致，未填寫具體的開、竣工時間，計 劃開、竣工日期計算的工期與工期總日歷天數不一致； ? 未填寫合同生效條件 專用合同條款部分

? 未明確施工圖紙名稱、工程號、版本、出圖日期、目錄等；

? 項目經理與中標通知書不一致，承包人對項目經理的授權范圍超過項目經理 執業范圍；

? 允許分包的專業工程未滿足法律法規的要求，存在違法分包和肢解法寶的約 定；

? 特殊質量標準和要求低于國家標準中的強制性標準；

? 安全文明施工費的預付款最低比例、支付期限與招標文件不一致 ? 工期延誤的約定 ? 因承包人原因導致工期延誤的罰款與7.9.2條提前竣工的獎罰未對等； ? 變更估價原則約定與招標文件不一致，工程量清單數量有誤差以及無相同項 目及類似項目單價的計價原則、計價方法未明確；

? 市場價格波動引起的調整方式、內容與招標文件不一致，基準價格的約定未 包括人工、材料、機械價格，且未明確其風險內容和幅度；

? 價格調整相關約定與招標文件不一致，在選擇合同價格形式后，當事人雙方

未根據招標文件的相關規定填寫風險范圍、風險費用計算方法以及風險以外合同價格調整方法。采用無限風險、所有風險或類似語句規定風險內容及其范圍（幅度）；

? 預付款的支付約定與招標文件不一致，預付款的支付比例或金額、支付期限、預付款扣回方式等與招標文件不一致；

? 計量原則約定與招標文件不一致，工程量計算規則未進行填寫，并與招標文

件不一致；? 進度款支付約定與招標文件不一致，未明確工程款支付過程中辦里的工程 量、價格簽字在工程結算中的效力； ? 缺陷責任期自實際竣工日期起計算，期限最長超過24個月，未區分工程保 修期，缺陷責任期滿后發包人未退還質量保證金 ? 工程保修期約定低于法定最低年限：

《建設工程質量管理條例》第四十條 在正常使用條件下，建設工程 的最低保修期限為：

1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為 設計文件規定的該工程的合理使用年限；

2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年

3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

4)電氣管線、給排水管理、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

? 合同中違約責任條款不符合法律、法規的相關規定，未明確違約金的計算方

法，包括計算基數、利率以及計息日的約定等。專用條款16.2.2條承包人違約責任的承擔方式和計算方法的約定與其他通用條款和專用條款中相應違約責任包括違約金的計算方法不一致；

?篇三：建筑工程施工合同審核審查要點 施工總承包合同條款審查技巧

施工總承包合同的糾紛來源于合同條款，合同條款的約定需要準確、清晰的描述，合同條款的約定需要盡可能覆蓋所有履行過程中的問題。本文通過以房地產開發公司的角度，總結部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今后的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴肅性，提高合同條款精度。

施工總承包合同是施工結算的最終依據，也是工程糾紛的源頭，合同不規范或者合同文字性描述的含義存在分歧都是導致合同履行過程中的糾紛的原因。另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質，使我們在合同訂立過程中應該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有效控制糾紛的風險。這一點，從某些項目業主對合同要求也能從側面感覺到他們對此的深刻體會，也就是通常他們要求合同越厚越好的道理。同樣對于我們的施工單位更為重要。雖然從法律角度，甲乙雙方是平等的，但是在實際上乙方往往處于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受損失的幾率要大得多。此外，合同風險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時候的疏忽大意及礙于面子的妥協，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視性和不嚴肅性。實際上，甲乙雙方都希望能夠把施工過程中可能存在的問題的處理方式都約定好，避免將來的糾紛，它是一把雙刃劍，很難預測對哪一方的傷害。

在此，我僅以房地產開發公司的角度，在定額取費結算前提下總結了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。

一、措施費方面

1、合同條款必須明確甲方分包項目隊伍水電費問題等費用的計取方式，以及甲方的四通一平的標準。

2、現場監理、甲方辦公區以及分包單位的臨設辦公費用及地點的提供和費用計取方式。

3、措施費的規定：馬蹬筋的分布及形式，模板支設方式、塔吊、腳手架等措施費的計取必須依據相應經甲方認可的措施方案，且方案與實際發生一致，此方案才生效。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本。或者建議根據投標方案一次性包死，施工過程中無論何種原因造成的措施費的增減均不得調整。總之，此類費用最好落實到能精確計算的地步。

4、明確由于為避免不可抗力所采取的預防措施的提前發生費用的計取。

5、明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。

二、配合費方面

1、合同條款應規定總包方不得再收取甲方分包項目分包方的不合理費用及違約責任。原因為施工中由業主方分包的項目，通常都是甲方在招標完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分包方費用時，由于分包方的合同價款為競爭價，因此會造成分包方偷工減料，降低質量。

2、合同條款必須明確總包配合管理費的內容。應在招投標時施工單位列明項目及費用。

3、關于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務內容，以及對外政府部門上繳的保險、招標交易費等的問題的由誰承擔的問題。

三、材料調差方面

1、明確信息價的最終調差依據。是以投標時季度信息價為結算依據還是以施工過程中加權季度信息價為結算依據。以及由于雙方原因造成工期拖延時該調差部分的處理方式。

2、應明確材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免認價的材料發生，最好是把信息價與市場價的差額體現在讓利上。

四、變更簽證方面

1、合同條款應規定現場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應由經辦人、主管、項目負責人共同簽字后才能生效。這樣規范后有利于管理，有利于結算。避免因甲方個別人員給公司造成的損失。

2、合同條款必須明確土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發生，且必須在事前經甲方確認，事后的責任由施工方承擔。

3、明確簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應按規定執行定額。避免乙方因定額價格低而出現雙方的分歧，并規定違約責任。

4、明確簽證變更的項目為合同的工程內容的一部分，乙方不得拒絕工程內容中的變更簽證項目。

5、應規定發生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。

五、工期方面

1、明確總包單位對總工期負全責，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。

2、明確合同工期嚴格規定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業工期。工期拖延違約責任以最后一個單位單項工程完開始計取。

3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關鍵工期上的延誤，必須經監理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據。

4、因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應由責任方承擔。

5、明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。

六、質保金方面

1、明確質保金返還的年限，質保金的結算方式。質保金在質保期滿無息返還，質保期間發生的甲方維修費用的規定。

2、質保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。

3、大型設備的各配件質保期的規定。

4、質量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。

七、不可抗力方面

1、關于現場一周連續停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。

2、應明確不可抗力發生后施工方應積極采取措施進行把損失降到最低的責任。

3、因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。

4、不可抗力的范圍界限，比如火災等人為因素的是否屬于不可抗力。

5、為了避免此類風險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關于此費用的計取。若不計取發生的損失由甲方承擔，若甲方給予計取后乙方未上險損失由乙方承擔。此類問題都應在合同中加以明確。

八、其他方面

1、必須表明給物業公司移交的有關事宜，比如最好明確施工單位必須配合甲方順利移交給物業公司的義務。

2、對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛后處于被動。

3、注意優先受償權的問題及仲裁機構的確定，盡量規定到公司熟悉的所在地處理。

4、違約費用的利息問題計取方法。

5、規定上報預算的偏差大的問題的處理方式。必須能達到工程量計算與預算一一對應的程度。

6、應明確結算審核由甲方出具的還是審核機構出具的為準。

7、合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發生。在合同中最好明確不計取此類間接費用。總之，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度

建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。

（2）2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

（一）承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

（三）建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

（四）承包人非法轉包建設工程的；

（五）承包人違法分包建設工程的。

第三篇：建設施工合同法律審查要點

建設施工合同法律審查要點

工程管理3班

曹家銘

20102656

2013年4月17日

建設施工合同法律審查要點

曹家銘

參考資料：《中華人民共和國合同法》

《中華人民共和國招標投標法》

法釋【2004】14號《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第一步建設施工合同總體情況的法律審查

1、審核發包人（建設單位）開發資格資質是否符合工程建設要求（營業執照年檢、資質等

級、注冊資金、經營范圍）；

2、審核工程招投標手續是否齊全，是否合法，中標程序是否符合《中華人民共和國招標投

標法》和該工程招標文件的內容；

3、審核該工程建設單位是否辦理 規劃許可證 和 施工許可證。

4、了解合同簽訂背景，是否存在“陰陽合同”的情況，在建設單位要求簽訂兩份合同內容

明顯不一致的情況下（即對備案合同的合同價款、工期、結算方式、工程款支付方式進行了實質性的變更），依照法釋【2004】14號《最高人民法院關于審理建設工程施工程合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》第21條“當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。” 和 《中華人民共和國招標投標法》第46條“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。” 揭示和規避“陰陽合同”造成的法律風險，證明陰合同的相關約定違法，屬于無效約定。（只適用于經過招投標程序中標的合同，未經過招投標的不適用該法規，以雙方一致達成的最新的書面意思表示為準）。

5、審核建設施工合同使用的文本格式是否符合公司要求，原則上必須使用建設委員會監制的統一格式文本訂立合同。

第二步對建設施工合同實體內容的法律審查（以建委發布示范版本為例）

第一部分 協議書部分

1、審核承包范圍，具體要求：

（1）承包范圍可以在招標文件確定的范圍基礎上有所增減，但是不得對招標文

件實質性內容進行改變；

（2）審核合同承包的范圍是否以我方施工資質相匹配，如發生匹配的情況將造

成該部分施工合同無效的風險；

（3）明確詳細的承包范圍有利于，我方在合同價款結算、工程變更索賠、保修

范圍確定、擔保等糾紛時，掌握更多的主動，能夠通過承包范圍反映出在合同價里我方的施工范圍，對于承包范圍外的施工，應當由建設單位追加

額外工程款，避免建設單位將增加部分歸為合同價不予補償的風險；

（4）審核《建設施工合同》承包范圍與《工程質量保修書》保修范圍的一致性，承包范圍與保修范圍必須內容相同，從而避免對在回訪維修過程中，造成的維修責任難以界定的糾紛。

（5）審核承包范圍是否與我方向銀行提供的工程履約擔保（合同總價10%）中保

函的內容相一致，避免建設單位因增加合同范圍外的工程與我方發生爭議

而向銀行主張保函的款項；

（6）審核承包范圍文字表述的合意性，避免發生歧義。

2、審核合同工期的合理性、有效性，是否存在迫于建設單位壓力，致使工期明顯不足的因

素，造成工程逾期違約賠償等法律風險；

3、原則上主張先簽合同后開工的工作步驟，中標時間、合同簽訂時間、合同開工時間、竣

工時間應符合時間上的邏輯關系，避免時間節點不明確而造成的法律風險和損失。

第二部分專用條款部分

1、綜合審查建設施工合同第二部分通用條款部分與第三部分專用條款部分有無矛盾的約

定，如有沖突以“專用條款”的約定為準。

2、“專用條款”中基本條款未作特別約定時，“通用條款”中的對應條款自動成為合同雙

方一致同意的合同約定。

3、揭示《建設施工合同》示范文本通用部分第31條“確定變更價款”的法律風險，承包

人提出變更價款報告和發包人工程師確認變更價款報告做出了明確的時限規定(均為14天)，其中的第31.2條內并規定了若承包人在雙方確定變更后14天內不向工程師提出變更工程價款報告，則視為該項變更不涉及合同價款的變更。故我方項目部辦理洽商變更時應充分重視所述的14天時限限制，并遵循此等程序性約定而建立動態的、系統的洽商變更內部管理臺帳，在接到洽商后于臺帳中載明洽商發生的時間，妥善保管原件，適時將復印件提交給相關的預算人員計算具體費用，并在14天內報出《洽商變更費用報審表》，及同時請監理工程師或者甲方代表在《工程變更洽商編報登記表》上履行文件接收的簽署手續，包括在簽收表上填妥變更單編號、變更內容、變更日期、調整價款、編報日期、簽收時間、簽收人等內容，簽收表的每一條內容都應按時間順序而與《洽商記錄》一一對應。否則，逾期不提交獲得確認的《洽商變更費用報審表》，可能造成承包人對合同賦予的價款請求權的放棄的法律風險。

4、對“專用部分”第33條竣工結算的內容進行法律審核，向揭示項目部建設單位不按時

結算我方所能夠主張的補償權利，33.2條約定“發包人收到竣工結算報告及結算資料后28天內無正當理由不支付工程竣工結算價款，從第29天起按承包人同期向銀行貸款利

率支付拖欠工程價款的利息，并承擔違約責任。”；

5、審核專用條款其他內容有無影響到我方利益的改動及調整，并予以揭示變動所造成的法

律風險；

第三部分專用條款部分

1、審核對工期延誤的具體約定對我方是否公平，對于相關的違約賠償責任的認定及賠償金

額是否合理，賠償金額是否設定最高上限，并揭示相應的法律風險；

2、合同中如對竣工工期或相應部分完成結點時間要求比較嚴格，可建議項目部在施工過程

中積極與建設單位協商簽訂延期協議，避免觸發違約條款，造成經濟賠償；

3、審核專用條款中有無對建設單位直接分包單位施工原因中造成我方工期延誤的處理約

定，對于建設單位直接分包單位原因造成工期延誤的情況，建設單位應對工期予以調整并賠償我方相應的損失；

4、審核專用條款部分“合同價款與支付”的內容是否合理，選用哪種合同價款的確定方式

（①采用固定價格合同 ②采用可調價格合同 ③采用成本加酬金合同），及相應的“合同價款中包括的風險范圍”、“風險費用的計算方法”、“風險范圍以外合同價款調整方法”、“合同價款調整方法”等約定是否存在法律風險及經濟性風險并且予以揭示；

5、審核是否有“雙方約定合同價款的其他調整因素”，并對該約定的法律風險予以揭示；

6、審查工程款支付比例是否滿足施工要求，有無墊資情況，墊資部位及我方所承擔的相應

經營風險；

7、審核結算的具體事宜雙方有無具體的約定，約定內容是否存在風險隱患，對結算日期及

結算審計應由具體的時間節點，避免建設單位故意拖延辦理結算而造成工程款長時間難以支付。項目部應注意掌握結算的主動權，依據最高法《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中的第20條規定：當事人約定，發包人收到竣

工結算文件后在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。”及時主動的報送，促使建設單位對工程價款進行結算；

8、我方作為施工中承包方，應利用最高法《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律

若干問題的解釋》的第20條的規定，在備案合同中寫明“工程竣工驗收后，乙方提出工程結算并將相關資料移交甲方，甲方自接到上述資料后N天內審核完畢，到期未提出異議，視為已方提交的結算已獲得甲方的認可”，或者在合同結算條款中約定執行《建設工程價款結算暫行辦法》規定，避免建設單位以未結算為由不支付工程款；

9、審核專用條款中對違約方面是否約定“雙方約定的承包人其他違約責任”，約定我方承

擔的違約責任是否合理、公平，有無法律風險；

10、明確合同爭議解決的途徑，明確約定通過哪家仲裁機構或哪家法院處理爭議，京內

工程盡量誘導建設單位選擇北京市朝陽區人民法院管轄。

第三步綜合其他部門的意見揭示法律風險

1、參考市場部、預算合約部、施工管理部、大宗物資采購部、財務部等部門的審核意見，揭示其中存在的法律風險。

2、對于風險較大的施工合同，法律事務部針對合同風險提出相應的注意事項。提醒項目部

注意日常工程資料及證據的收集，注意招投標文件、合同、洽商記錄、認價單、會議紀要、工作聯系單、竣工驗收單、圖紙、送達快遞單等文件的收集及有效性，要求相關參與人員必須簽字確認已經簽收認可相關文件；

3、對于建設單位要求補簽的一些補充協議、工程承諾書中的不平等約定，揭示法律風險，原則上不建議簽署相關的更改合同實質的補充文件，如迫于建設單位壓力，可以在發生應補充約定發生爭議時以補充協議、工程承諾書明顯變更備案合同內容并且未經過合同變更備案屬于無效合同為由加以規避。

第四篇：建筑施工合同審查審核要點

建筑施工合同審查審核要點

2013-10-12 19:31:33| 分類： 法學話題 |舉報|字號 訂閱

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施工總承包合同的糾紛來源于合同條款，合同條款的約定需要準確、清晰的描述，合同條款的約定需要盡可能覆蓋所有履行過程中的問題。本文通過以房地產開發公司的角度，總結部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今后的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴肅性，提高合同條款精度。

施工總承包合同是施工結算的最終依據，也是工程糾紛的源頭，合同不規范或者合同文字性描述的含義存在分歧都是導致合同履行過程中的糾紛的原因。另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質，使我們在合同訂立過程中應該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有效控制糾紛的風險。這一點，從某些項目業主對合同要求也能從側面感覺到他們對此的深刻體會，也就是通常他們要求合同越厚越好的道理。同樣對于我們的施工單位更為重要。雖然從法律角度，甲乙雙方是平等的，但是在實際上乙方往往處于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受損失的幾率要大得多。此外，合同風險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時候的疏忽大意及礙于面子的妥協，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視性和不嚴肅性。實際上，甲乙雙方都希望能夠把施工過程中可能存在的問題的處理方式都約定好，避免將來的糾紛，它是一把雙刃劍，很難預測對哪一方的傷害。

在此，我僅以房地產開發公司的角度，在定額取費結算前提下總結了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。

一、措施費方面

1、合同條款必須明確甲方分包項目隊伍水電費問題等費用的計取方式，以及甲方的四通一平的標準。

2、現場監理、甲方辦公區以及分包單位的臨設辦公費用及地點的提供和費用計取方式。

3、措施費的規定：馬蹬筋的分布及形式，模板支設方式、塔吊、腳手架等措施費的計取必須依據相應經甲方認可的措施方案，且方案與實際發生一致，此方案才生效。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本。或者建議根據投標方案一次性包死，施工過程中無論何種原因造成的措施費的增減均不得調整。總之，此類費用最好落實到能精確計算的地步。

4、明確由于為避免不可抗力所采取的預防措施的提前發生費用的計取。

5、明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。

二、配合費方面

1、合同條款應規定總包方不得再收取甲方分包項目分包方的不合理費用及違約責任。原因為施工中由業主方分包的項目，通常都是甲方在招標完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分包方費用時，由于分包方的合同價款為競爭價，因此會造成分包方偷工減料，降低質量。

2、合同條款必須明確總包配合管理費的內容。應在招投標時施工單位列明項目及費用。

3、關于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務內容，以及對外政府部門上繳的保險、招標交易費等的問題的由誰承擔的問題。

三、材料調差方面

1、明確信息價的最終調差依據。是以投標時季度信息價為結算依據還是以施工過程中加權季度信息價為結算依據。以及由于雙方原因造成工期拖延時該調差部分的處理方式。

2、應明確材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免認價的材料發生，最好是把信息價與市場價的差額體現在讓利上。

四、變更簽證方面

1、合同條款應規定現場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應由經辦人、主管、項目負責人共同簽字后才能生效。這樣規范后有利于管理，有利于結算。避免因甲方個別人員給公司造成的損失。

2、合同條款必須明確土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發生，且必須在事前經甲方確認，事后的責任由施工方承擔。

3、明確簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應按規定執行定額。避免乙方因定額價格低而出現雙方的分歧，并規定違約責任。

4、明確簽證變更的項目為合同的工程內容的一部分，乙方不得拒絕工程內容中的變更簽證項目。

5、應規定發生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。

五、工期方面

1、明確總包單位對總工期負全責，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。

2、明確合同工期嚴格規定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業工期。工期拖延違約責任以最后一個單位單項工程完開始計取。

3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關鍵工期上的延誤，必須經監理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據。

4、因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應由責任方承擔。

5、明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。

六、質保金方面

1、明確質保金返還的年限，質保金的結算方式。質保金在質保期滿無息返還，質保期間發生的甲方維修費用的規定。

2、質保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。

3、大型設備的各配件質保期的規定。

4、質量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。

七、不可抗力方面

1、關于現場一周連續停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。

2、應明確不可抗力發生后施工方應積極采取措施進行把損失降到最低的責任。

3、因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。

4、不可抗力的范圍界限，比如火災等人為因素的是否屬于不可抗力。

5、為了避免此類風險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關于此費用的計取。若不計取發生的損失由甲方承擔，若甲方給予計取后乙方未上險損失由乙方承擔。此類問題都應在合同中加以明確。

八、其他方面

1、必須表明給物業公司移交的有關事宜，比如最好明確施工單位必須配合甲方順利移交給物業公司的義務。

2、對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛后處于被動。

3、注意優先受償權的問題及仲裁機構的確定，盡量規定到公司熟悉的所在地處理。

4、違約費用的利息問題計取方法。

5、規定上報預算的偏差大的問題的處理方式。必須能達到工程量計算與預算一一對應的程度。

6、應明確結算審核由甲方出具的還是審核機構出具的為準。

7、合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發生。在合同中最好明確不計取此類間接費用。

總之，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度

建筑工程施工合同審核審查要點

（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。

（2）2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

（一）承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

（二）沒 有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

（三）建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

（四）承包人非法轉包建設工程的；

（五）承包人違法分包建設工程的。

因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標明開工日期的成立標志

項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。

一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。

實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）；

施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。

4、注意審查組成合同文件的順序

首先需標注：在前者優先；

其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

一、明確工程師授權范圍；

二、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發包方原因造成的安全文明施工問題，由發包方承擔一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。）

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序

（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

（2）通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式

一般有三種方式：

（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如：

“鋼材價格的市場變化（8%）”

注意風險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

（2）采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。

（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節點形象進度，按比例；工程量，按比例。

（2）按照節點付款的約定，承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。

11、注意審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后

日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。

12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定

此階段的程序設置：

（1）驗收過程；（四主體加質檢站）

（2）工程交付；

（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）

（4）竣工結算。（時間、視為條款）

重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料。

13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點

（1）對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

（3）對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

違約金：可與延期通比例的約定。

（4）對于優先受償權的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）

（6）對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

（7）對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。

（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

（9）關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。（10）對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。

14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查

簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。

15、關于爭議解決途徑、地點的約定審查

訴訟和仲裁的選擇；

工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發包方所在地、第三方。

16、其他注意點：

質量約定：合格、市優、省優、國優。

材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認定與罰則。

保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。

農民工工資支付的承諾。

關于公章使用和款項支付。

（1）項目部公章：設定權限；

（2）款項：轉賬、一個帳戶。

專業工程分包合同審核審查要點

（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調、特殊墻面地面等等）

1、注意審查分包人資質

2、注意審查分包人的責任范圍

分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發包人負責。分包工程發包人和分包工程承包人就分包工程對建設單位承擔連帶責任。總包合同條款：指發包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。

3、注意審查發包、總包、分包人的關系約定分包人、發包人、承包人之間的關系

明確在分包條件下：

（1）發包人與分包人是本分包合同主要權利義務的承擔者。發包人負有支付分包工程價款義務和取得分包工程的權利；分包人負有按時、保質交付分包工程的義務和享有獲得分包工程價款的權利。

（2）承包人與分包人之間是總分包關系，承包人負有協調總包工程與分包工程關系、配合分包工程施工、進行工程現場安全、文明、消防等管理義務，享有獲取總包管理費、總包配合費的權利；分包人負有服從總包管理、支付總包配合費的義務，享有取得承包人配合施工的權利。

（3）發包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發包人負有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經驗的承包人身份積極配合發包人管理分包工程的義務。

4、分包工程的工程量確認

經工程師確認的計量憑證是發包人與分包人進行工程價款結算時計算工程量的依據。

5、審查對于工程量變更的約定

工程變更

（1）分包人應根據以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更： ① 發包人作出的變更指令。

② 工程師根據總包合同、分包合同約定的權限作出的變更指令。

（2）分包人應在工程變更確定后14天內向發包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發包人、工程師應在收到變更報告的14天內予以確認，分包人根據確認結果調整合同價款。

（3）分包人在雙方確定變更后14天內不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發包人、工程師無正當理由逾期未予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內容已被確認。

6、注意審查竣工驗收的專業技術要求

（1）發包人應當在分包工程竣工驗收后24小時內簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收后分包人應在專用條款約定的時間內按照本合同協議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調整內容，完成工程竣工決算報告，向發包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內完成初步審核，將初審意見提交發包人或工程師。發包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應在專用條款約定的時間內進行確認。

（2）分包人未在專用條款約定的時間內提交分包工程決算的，發包人要求移交分包工程，分包人應當移交。發包人或工程師未在專用條款約定的時間內完成工程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。

（3）經發包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發包人與分包人進行工程結算、支付工程結算價款的依據。

（4）結算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。

（5）分包工程竣工驗收后，分包人應繼續負責分包工程的保護和維修，承擔相關費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據承包人的指令移交分包工程。

7、注意審查合同價款與支付的內容確定方式：

（1）單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規費，該單價為不變價，任何條件下均不予調整。工程量根據通用條款第22條規定的程序進行確認。

分包工程最終價款＝分包人所報單價×經確認的工程量

（2）總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內工程并承擔保修責任的全部價款，除非發生通用條款第22條規定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結算價款，不予調整。

分包工程最終價款＝協議書確定的合同價款＋工程變更追加價款

（3）按實結算合同最終結算價款確定方式：本合同協議書約定的合同價款是依據分包人的工程預算而暫定的工程價款。工程竣工驗收后，雙方按

定額和

費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。

分包工程最終價款＝工程決算價款

（4）他確定工程最終價款的方式。

8、注意審查分包人違約責任的設置

（1）分包人轉包或再分包本工程的，承包人有權解除合同，分包人應向發包人支付分包工程合同價款10％的違約金。

（2）因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規定處理：

① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應向發包人承擔工期違約責任，支付延期竣工違約金，違約金標準為每天

元。

② 因分包工程延期竣工導致總包工程延期竣工的，分包人還應向承包人支付延期違約金，違約金標準為每天

元。

（3）分包工程質量未達到本合同約定的質量目標，分包人應向發包人承擔違約責任，違約金為，同時因分包工程質量達不到約定標準造成總包工程達不到總包合同約定標準的，分包人還應向承包人支付分包工程合同價款

％的違約金。

（4）分包人的其他違約責任：分包人違反本合同義務，造成發包人、承包人其他損失的，應承擔賠償責任。

第五篇：招標文件及施工合同審查要點

招標文件和施工合同中的審查重點

2012-02-18 09:36:14 作者：zzsen 來源： 瀏覽次數：3128

中正信造價咨詢有限公司 劉太軒

【摘要】招標文件及施工合同是建設工程承發包雙方進行市場交易活動、履行義務、行駛權利的依據和準繩。招標文件和施工合同約定是否合理、明確、全面關乎整個工程、尤其是工程造價管理控制效果的成敗，因此，作為造價工程師對招標文件和施工合同的全面嚴格的審查就顯得至關重要了。筆者結合多年實踐工作經驗，簡要闡述自身對招標文件和施工合同的審查重點問題的理解和把握。

【關鍵詞】招標文件 施工合同 審查重點

建設工程施工招投標是在市場經濟條件下進行工程建設項目有發包與承包所采用的一種交易方式，市場交易方式的最優選擇。在這種交易方式下，通常由工程的建設單位作為招標方就擬建的工程發布通告，提出有關招標項目的性質、數量、質量、技術要求，竣工日期及對承包商的資格要求等信息；用法定方式吸引建筑項目的承包單位參加競爭；由有意提供建筑產品的施工單位按照招標文件的要求，在規定的時間內向招標單位填報投標書，響應招標文件的要求，進行投標；建設單位通過法定評標程序從中選擇條件優越者來完成工程建筑任務并簽訂施工合同。可以說招標文件及施工合同是發包與承包方交易的最直接、最關鍵的依據和約束。作為一名造價工程師在審查施工招標文件、施工合同過程中如何把握重點，及時發現文件及合同漏洞，填補不穩定因素就顯得尤其重要了。下面筆者結合多年的工作經驗對造價工程師站在業主的角度對施工招標文件、施工合同的的審查重點進行簡要剖析。招標文件的審查重點

（1）審查招標文件中關于工程發包范圍的描述是否明確，項目標段的劃分是否合理，是否有利于施工過程中的造價控制；以免因項目標段劃分不合理而使得后續管理難度加大，管理成本提高。審查工程發包范圍與工程量清單編制范圍是否一致，分包項目的預留預埋（管、盒、箱殼）是否有總包施工。核查工程量清單所包含的所有工作內容與施工圖紙所包含所有工作內容是否存在差異。

（2）有關報價說明的審核。報價說明是對施工單位報價的要求，報價說明是否清楚、全面至關重要。許多現場簽證和竣工結算時產生的爭議都是因為報價說明闡述不明確、不全面所致。具體來說主要包括：

1）綜合單價包含的內容，風險因素的考慮及風險系數的考慮。2）措施項目費用的說明。清單中未包含的措施項目承包商要根據其施工經驗及現場情況自行考慮，單列列項或包含到其他項目。一般建議建設單位將措施項目費一筆包死。3）材料供應方式和材料供應價格包含內容的說明。應明確闡明采用甲定乙供、甲定甲供、共定乙供等材料供應方式時，材料檢測費、采購費、保管費是否要包含到綜合單價中。材料暫估價應按招標人在其他項目清單中列出的單價計入綜合單價，材料暫估價為材料到場價格，列入暫估價中的材料的檢測試驗費、保管費等所有費用，投標報價時考慮計入。4）其他要求。增加必要條款對一些施工過程中經常發生，又不易分清責任、不易明確計價，施工及結算時容易扯皮的工作內容做明確約定。

①投標報價還應充分考慮包含臨時設施、安全通道、圍擋結構、地面硬化、材料檢驗、環衛環保、生活污水糞便排放、材料損耗及材料采保費用、垃圾清運、竣工清理、水電費等。

②建筑工程輻射、室內空氣檢測、電氣測試、防雷檢測、沉降觀測費用、試車費、臨時設施和塔基基礎等的拆除費用、大門處的自動沖洗設備、工地現場監控設備的費用等亦應包含在內。

③地方政府及有關部門對建筑做法的地方規定包含在報價中；如果使用商品砼應考慮包含防凍劑、泵送劑等所有外加劑及水泥增加量。

④工程所需臨時水、電、道路及施工期間交通組織及周邊關系協調等問題均由中標人自行解決，所需費用均己包含在投標報價中。⑤投標人應自行踏勘工地現場，以充分了解工地位置、情況、道路、存儲空間、裝卸限制及任何其他足以影響承包價的情況，任何因忽視或誤解工地情況而導致的索賠或工期延長申請將不被批準。

（3）結算方式的選擇。總價合同適用于設計圖紙齊全、工程內容和技術經濟指標規定明確的項目；單價（或費率）合同適用于在施工圖不完整、深度不足或準備發包的工程項目內容、技術經濟指標一時不能明確的項目；成本加酬金合同主要適用于工程內容及其技術經濟指標尚未全面確定、投標報價的依據尚不充分的情況下，發包方因工期要求緊迫必須發包的工程。由于建筑工程在施工中會出現許多現場簽證和設計變更，因此，在采用固定綜合單價合同時，應特別注意不要忽略對清單以外項目的組價方法的約定，為以后的施工過程的變更結算做好準備。清單外項目的組價原則一般為對清單外項目進行一個小的費率招標，結算時按定額結算。

（4）工程量清單的審查，工程量清單是招標文件的一個重要組成部分，作為造價工程師要重點審查。審查主要工程量是否準確，項目特征描述是否明確、全面，分項工程是否全面、有無漏項等。

（5）招標代理費的計取辦法。根據國家相關文件規定在招標文件中不約定招標代理費由中標人支付，就應該由委托方支付。而現行市場上一般都有中標單位支付。一般表述如下：標代理服務費按原國家計委計價格[2002]1980號文標準執行，由中標人支付。

（6）評分辦法審查。審查商務標的占分比例是否合理；評標標底價計算方法是否合理，是否能達到引導合理較低價中標的結果，是否有對不平衡報價有效控制措施；清單外項目費率競標賦分是否合理等。

施工合同的審查重點

審查合同條款時，針對不同工程，應特別注意專用條款及補充條款的約定是否嚴密，避免留有活口。實際工作中發現，有些工程項目，采用施工方起草，建設方修改，雙方協商簽訂的合同。這樣的合同更容易出現用詞不專業、不嚴謹的情況，造成合同條款上的錯漏，使施工方有空可鉆，影響造價管理控制效果。針對這樣自行起草的施工合同，工程造價管理人員在審查時應對照示范文本，對影響工程造價的各項條款嚴格把關，特別注意材料價格、取費依據、計價方式、索賠處理方式和程序等相關條款的約定等。所有條款的約定必須表述明確，不留錯漏，不得產生歧義。具體說來有以下幾點：

（1）審查工程承包范圍與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致，承包內容是否具體化；發包人的工作內容是否與招標文件要求、投標文件承諾一致，費用風險的分配分擔是否合理。

（2）審查合同對開工工期的約定是否嚴謹。開工日期對工期的認定具有決定性意義。一般說來，開工日期以發包方或監理工程師出具的開工通知書上的具體日期為準。當實際開工日期與合同約定的開工日期不一致時，以實際開工日期為準。

（3）注意審查組成合同文件的順序。合同文件應能相互解釋，互為說明，除專用條款特別約定外，組成合同的優先解釋順序為：合同協議書、中標通知書、投標書及附件、合同專用條款、通用條款、技術標準規范、設計圖紙、工程量清單、工程報價單或預算書。如合同文件相互矛盾以順序在前者優先。其中，在合同履行過程中經承發包人洽商達成協議的書面變更文件及補充協議一律視為本合同的組成部分，應特別注明與合同正文具有同等法律效力。

（4）審查法律法規的適用性，合同條款編寫過程中對地方和行業規章制度的篩選列示要尤為慎重。一般合同中需要明示的法律行政法規有：《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國仲裁法》以及國家現行的有關法律、法規。而特別需要注意的是合同條款中最好不要涉及財政部、建設部下發的“財建[2004]369號文”有關審計時間的相關要求。因為該文件對審計時間的規定較為嚴苛，而目前現實情況有一定出入；如果誤將該文件相關內容列入合同條款，那么意味著一旦審計人員無法按規定時間完成審查工作，按照合同條款約定建設單位應按施工單位的報審值作為結算的依據。

（5）審查合同價款的確定和調整方式。合同價款的確定主要有三種形式：固定價格合同、可調價格合同和成本加酬金合同。采用固定價格合同時還應注意約定清單外項目的結算辦法。

1）固定價格合同。簽訂該類合同時一定要注意明確約定各方所承擔的風險范圍，例如約定材料價格市場價格在一個約定的浮動范圍由承包商自行承擔價格變化帶來的損益等。同時，還應注意寫明風險費用的計算方法，例如在合同條款中明確約定工程總價款包含全部工程量內容。這就意味著承包方不論由于任何原因沒有列入單價或總價款中的部分，發包人都可視為已包含所報總承包價格中，不再需要履行增加支付的義務；該工程在竣工結算時，只需計算變更和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。

2）可調價格合同。一般而言，合同價款按照招標范圍以內的工程量按實計算，以定額計價，稅前總價下浮的原則進行調整。對于設計變更及現場簽證的結算亦須在合同中作出明確闡述：設計變更和現場簽字須由總監理工程師、發包人現場負責人共同簽字確認方可進入結算；施工期間工程變更或簽證單項調整在約定范圍內不予計取，約定范圍以外的變更或簽證于竣工決算時調整；簽證、變更的工程量應按專項條款所規定的相應適當比率下浮。3）成本加酬金合同。該形式的合同一般用于工期緊迫、技術極為復雜的工程，如搶險工程等；實際工作中采用不多，因此不做詳細闡述。

（6）審查工程進度款支付方式。工程進度款的支付主要有兩種方式：依據節點形象進度按比例支付、依據所完成工程量按比例支付。若采用按節點形象進度付款的形式，承發包雙方會根據合同特點加以約定。審查時應注意核實進度款的支付是否與招標文件一致，預付款的扣除方式和比例是否合理，進度款是否存在超撥的風險等。

（7）審查工程變更的相關條款。需要審查工程變更的確認流程是否合理，有無漏洞。一般約定如下：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后*（合同中須寫明）日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后，方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則將不被視為設計變更。施工期間變更調整單項*元以內（合同中須寫明）不予計取，*元以上單項的變更于竣工決算時調整。

（8）審查竣工驗收和結算條款。竣工驗收合同條款的審查重點在于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和承包商應責任承擔。竣工驗收時間一般約定為以質檢站驗收備案的時間為準。國有投資建設工程的結算審計需要接受地方審計局審查的，要約定上已審計局的審計結果為準。如：工程結算以**區審計局最終審計確認的金額為準。

（9）其他審查要點。主要包括有關爭議解決途徑和地點的約定是否詳細、合理；材料的供應形式和供應計劃、材料價格調整方式是否約定明確、有無漏洞；

工程保險的支付約定是否落實；工程結算審計后對審減值的處理辦法。3 結束語

招標文件及施工合同是建設工程承發包雙方進行市場交易活動、履行義務、行駛權利的依據和準繩。招標文件和施工合同約定是否合理、明確、全面關乎整個工程、尤其是工程造價管理控制效果的成敗，因此，作為造價工程師對招標文件和施工合同的全面嚴格的審查，及時發現彌補合同條款漏洞、防微杜漸，是保證承發包雙方履約過程高效完成的前提，也是全面開展施工過程造價控制，完成投資控制目標的有力保障。