第一篇：合同審查的注意事項

合同審查的注意事項

合同審查必須要注意的是：審查合同主體是否合法、審查合同條款是否完備、雙方是否是真是意思表示、審查合同內容是否合法、審查合同的文字是否規范等，接下來為您詳細介紹合同審查有哪些注意事項。

一、審查合同主體是否合法

審查合同主體時，應重點審查是否具備簽訂及履行合同的資格。對于企業法人，審查重點是是否擁有合法、有效的《企業法人營業執照》，經營范圍、經營方式是否與合同相適應，對于某些限制經營、特許經營等特別行業，是否有相應的經營許可。

代訂合同的，還應當審查代理人是否具備委托人的授權委托證明，是否在授權范圍、授權期限內簽訂合同。

有擔保人的合同，應當審查擔保人是否具有擔保能力和擔保資格。

二、審查合同條款是否完備

應按照合同的性質，依據相應的法律法規的規定對合同條款進行認真審查，確定合同條款有無遺漏，各條款內容是否具體、明確、切實可行。避免因合同條款不全和過于簡單、抽象、原則，給履行帶來困難，為以后發生糾紛埋下種子。

三、合同雙方真實意思表示

我國《民法通則》第五十九條、《合同法》第五十四條的規定，重大誤解，顯失公平的，以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

四、審查合同內容是否合法

保證合同的有效性，乃義不容辭的責任。審查合同內容的合法性時，要特別注意我國《民法通則》第五十八條的規定、我國《合同法》第五十二條的規定和一些特別法的相應規定。

應當重點審查合同內容是否損害國家、集體或第三人的利益；是否有以合法形式掩蓋非法目的的情形；是否損害社會公共利益；是否違反法律、行政法規的強制性規定。

合同個別條款無效并不導致整個合同無效，整個合同無效并不導致合同約定的仲裁條款無效。當合同個別條款無效時，只需修改該個別條款；當整個合同無效時，就要放棄當事人提供的合同草稿，重新起草一份新的合同。

五、合同內容的合理性審查

六、審查合同的文字是否規范

審查合同時，應對合同草稿仔細推敲、反復斟酌。確定合同中是否存在前后意思矛盾、詞義含糊不清的文字表述，并及時糾正容易引起誤解、產生歧義的語詞，確保合同的文字表述準確無誤。

委托人有時為了強調某件事，用詞激烈如：“必須、絕對”等等，其實不可不必，上述用詞只能引起相對方的反感，并無特別的法律效果，“應當”已經可以表明意思。

合同用詞不能使用形容詞如“巨大的”、“重要的”、“優良的”、“好的”、“大的”、“合理的”等等，避免使用模棱兩可的詞語如“大約”、“相當”，亦不要泛指如“一切”、“全部”（若必須用該字眼，就應寫下“包括但不限于?”），簡稱必須有解釋，容易產生誤解和歧義的詞語要定義，用詞要統一，標點符號亦不可輕視。

俗話說：一字值千金，在合同上表現尤為突出，可謂一字之差，謬之千里。合同用語不確切，不但使合同缺乏可操作性，而且還會導致糾紛的產生。

七、審查合同簽訂的手續和形式是否完備

1、如需經批準或登記的合同，是否約定了辦理批準或登記手續的責任。

2、如果合同中約定了經公證后合同方能生效，應審查合同是否經過公證機關公證。

3、對于附期限和條件的合同，應審查期限和條件的規定。

4、如果合同約定第三人為保證人的，應審查是否有保證人的簽名或蓋章；采用抵押方式擔保的，如果法律規定或合同約定必須辦理抵押物登記的，應審查是否辦理了登記手續；采用質押擔保方式的，應按照合同中約定的質物交付時間，審查當事人是否按時履行了質物交付的法定手續。

5、審查合同雙方當事人是否按合同約定簽字或蓋章。

第二篇：審查合同注意事項

審查合同注意事項

1、注意合同的目的性

律師在著手審查合同之前，應通過電話、電子郵件，最好是面談的形式或直接參與談判，了解當事人簽訂合同的真正目的，包括動機。

實踐中，加工承攬合同，有的當事人當作買賣合同處理；一般合作建房合同，當事人當作合作開發房地產合同處理，結果導致合同名不副實。

有的當事人企圖以合法形式掩蓋非法目的，例如，企業相互借貸合同，卻要搞成一份合作經營合同。

2、注意合同的有效性

律師在審查合同時，應特別注意相關法律、法規和司法解釋當中強制性和禁止性規定。

合同有效性問題，包括三個方面的問題，一是合同主體是否適格，二是合同目的是否正當，三是合同內容、合同形式及程序是否合法。

3、注意合同的平衡性

所謂合同的平衡性是指合同一方權利與義務要相對平衡，合同雙方權利與義務要相對平衡。

4、注意的可操作性

5、注意合同結構的合理性

6、注意合同體例的適用性

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第三篇：合同審查要點及其注意事項

合同審查要點及其注意事項

對企業而言，合同行為是公司存續期間重要的商事活動。合同審查應盡量做到“絕事于未萌，防患于未然”，應樹立以下立約觀念：“事先防范、過程跟蹤、事后補救”。技術創新是企業發展的動力，通過法律來規范企業經營行為同樣也能贏得可觀的效益。

本人總結審查合同工作中的常見問題和注意事項如下，和大家一同交流學習。第一節、第二節簡單引出合同審查目的和合同文本通用條款，第三節重點闡述合同的形式審查與實質審查。我司為房地產開發企業，因此在第四節單獨列出建筑工程施工合同審查要點，并在第五節中結合實踐，對建筑工程施工合同簽訂過程中的幾個問題做一些歸納總結，并提出初步探討意見。

第一節

合同審查的目的一、二、第二節

合同文本通用條款

一、鑒于條款

二、合同目的和范圍

三、合同各方權利義務及保證履約條款

四、結算、支付條款

五、知識產權條款

六、保密條款

七、違約責任條款

八、不可抗力條款、免責條款

九、爭議解決條款

十、法律適用條款

十一、合同期限條款 達到交易目的

有效保障當事人的權益

十二、合同的變更、解除條款

十三、通知送達條款

十四、合同附件條款

十五、生效條款

十六、合同文本條款

第三節

合同的形式審查與實質審查要點

一、形式審查要點

1、形式及審批流程是否符合公司規定

常見問題：

（1）會簽表基本信息填寫不完整、不規范、不清楚、與合同內容不一致。（2）未按公司要求使用公司制定的范本。

（3）缺乏立項審批、超標審批；合同內容超出所依據文件的內容范圍。（4）合同相對方的選擇方式不符合規定（如：應當招投標的項目，沒有進行招投標）。

（5）流程選擇不符合權限分工的要求。（6）缺乏合法有效的授權委托書。

（提示：審查授權委托書，可盡量避免與無權代理、越權代理、無權處分的主體簽訂合同，避免可能導致的合同被變更、被撤銷或無效的后果。）

2、報審資料完整性、一致性 常見問題：

（1）審查報審資料不完整，缺少合同附件、立項審批文件、招投標評審結果文件、對方資質證明等。

（2）合同的標的種類、數量與審批文件有偏差；中標單位與合同相對方主體不一致等。

（3）未按要求提供資料原件；合同相對方營業執照復印件未加蓋公章等。

3、合同文本形式要文字準確；表述嚴謹；格式規范；前后邏輯一致。常見問題：

2（1）合同結構不完整（如缺少開頭、正文、結尾）；

（2）合同各方當事人信息不正確（如當事人名稱與營業執照上的名稱不一致；當事人銀行賬號、聯系地址、聯系電話等信息缺漏等。（3）合同名稱與內容不符（如：把租賃寫成承包；把借款寫成投資）。（4）法律用語不準確（如“定金”錯寫成“訂金”，“權利”寫成“權力”，使用“大約”、“相當”等模糊詞。）（5）前后邏輯不一致

①稱謂前后不一致（如：甲方乙方、買方賣方均出現，且沒有指代關系）； ②金額大小寫不一致、分期付款總額與合同總金額不一致等；

③期限表述不一（如：“期限一年”與“2009年3月至2010年4月”）； ④序號、附件指代矛盾； ⑤簽訂日期前后不一致；

⑥印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱不一致； ⑦所蓋章非公章或合同專用章（如：合同上蓋財務專用章）。

二、實質審查要點

1、審查合同主體資格、履約能力

常見問題: 合同主體不具備簽約、履行合同的權力能力和行為能力。

如：（1）不具備營業執照的法人分支機構且未經法人授權；

（2）未成年人、精神病人；（3）營業執照過期或未通過年檢；

（4）連續兩年未年檢被工商吊銷營業執照；

（5）對于特殊行業的主體，不具有從事合同項下行為的資格，（建筑承包資質共四級，只能承包與其級別相符的工程，通信類、供電類還要經過特定審批）

展開說明企業分支機構對外簽約問題： 由于法人分支機構并不具備完備的合同簽署權限，因此與其簽約可能存在一定法律風險。如果法人的分支機構依法設立并已領取營業執照，則屬于《民事訴訟法意見》 3 中規定的“其他組織”范疇，具有締約能力，可作為合同主體。但應結合該分支機構規模衡量其履約能力，對于金額特別巨大或存在較大法律風險的合同，從安全考慮，最好要求該分支機構提供相應法人對其簽署合同的授權文件。如果是法人非依法設立的分支機構，或者雖依法設立但沒有領取營業執照的分支機構，且未經法人授權，則其不具有民事主體資格，其對外簽訂的合同一般會被確認無效。如其事后經法人追認，可視為法人行為。因此，盡量避免同此類分支機構簽訂合同。

2、審查合同效力、合同條款效力

常見問題：

（1）存在《合同法》第52條規定的5種導致合同無效的情形；

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的；

②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

③以合法形式掩蓋非法目的的；

④損害社會公共利益的；

⑤違反法律、行政法規的強制性規定的。（2）存在《合同法》第53條規定的無效免責條款。

①造成對方人身損害的

②因故意或重大過失造成對方財產損失的

（3）需要依法辦理批準、登記手續的或約定辦理批準、登記手續后合同才生效的，未跟蹤了解合同是否向有關機關辦理批準或登記備案

（4）涉外合同約定公證生效的，沒有實際辦理公證。（5）約定的生效條件、期限不合法。

提示：需審查合同所附條件或期限的必要性、合理性、合法性，并審查條件是否成就、期限是否屆至等。

3、審查合同條款是否完備

常見問題：

（1）缺少《合同法》要求的基本條款；

①當事人的名稱或姓名和住所，②標的，4 ③數量，④質量，⑤價款或者報酬，⑥履行期限、地點和方式，⑦違約責任，⑧解決爭議的方法。

（2）缺少依合同特點須具備的條款

如：①知識產權條款，②保密條款，③對方使用我方商標的合同，沒有明確限制商標的使用方式及范圍。

4、合同付款條款

（1）原則：把價款的支付和合同履行過程中對方合同義務的履行和防控對方違約風險結合起來，把價款的支付條件和對方在各階段應履行的合同義務密切聯系，通過設定價款支付的時間點和付款比例來促使合同對方如約履行合同義務，最大限度發揮付款條款的風險控制作用。

付款條款通常與合同權利義務的平衡具有密切關系，對于保證合同的履行質量、實現合同的目的具有重要意義。

（2）常見問題：

①不應一次性付款的合同選擇了一次性付款；

②分期付款的合同，付款比例不恰當，首付款比例過高； ③付款條件未與制約對方履行相應合同義務相結合等。（3）不同的合同應采用不同的付款方式：

一次性付款：通常用于合同期限較短且對方沒有后續合同義務履行問題的合同（如：禮品、宣傳品或其他低值易耗品采購合同等），可約定到貨驗收合格后一次性付款。但一般設備或中小型的采購合同，應留有一定比例的質量保證金，待保修期滿后支付。

分期付款：對于設備采購（涉及安裝、調試、試運行、初檢終檢等）、技術開發類、租賃類、廣告發布類合同、維護服務類或合作類的合同，由于合同期限有較長的持續性，合同對方有需要后續履行的合同義務，常采用分期付款的方式。

5（4）付款節點：①合同生效時間；

②合同經相關管理部門批準、登記、備案的時間（如有）；

③交付時間；

④驗收合格時間；

⑤質量保證期屆滿時間。

（5）注意：補簽合同情況下，分期付款期限早已構成遲延，應根據實際情況調整付款條件和期限，以免因約定不當導致遲延支付的違約風險。

5、審查違約責任

盡量窮盡各種可能的違約假設并設立違約處理方式。

約定違約情形、違約責任，違約所產生的損失范圍及補償（如對于可預期利益的范圍的界定）。

（1）違約責任的承擔方式：繼續履行、賠償損失、采取補救措施、違約金責任、定金責任。

（2）如果合同對公司具有特殊的商業價值或利益，而存在對方單方違約解除合同的可能時，可視情況采用加重對方的違約成本，制約對方的違約行為。如在約定違約金、賠償損失之外，約定守約方還有權要求違約方繼續履行合同，保護守約方締約目的的實現。

（3）對違約責任約定要明確，避免出現如下情況： 如：①約定“按照《合同法》解決爭議”，②約定“按照《合同法》有關條款承擔違約責任”。

（4）最好明確約定違約金數額、數額計算方式，如以合同總金額的一定比例計算違約金，或按中國人民銀行同期貸款利息、逾期貸款罰息等標準能計算日違約金。如未實現約定具體計算方法，守約方須舉證實際損失的多少，而損失計算通常復雜且爭議較多，不利于損失的及時彌補、糾紛的順利化解。

（5）如何判斷違約金過高的問題。《合同法》第114條第2款規定了“當事人約定違約金數額低于或過分高于實際損失的，經當事人請求，人民法院或仲裁機構予以增加或適當減少。”《合同法解釋二》第29條第2款規定了“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失”。6

6、審查管轄約定

常見問題：對管轄權的選擇不符合專屬管轄、級別管轄的規定，仲裁條款無效。

如：①不動產合同糾紛，約定了不動產所在地以外的法院管轄；

②知識產權糾紛合同，約定了沒有管轄權的基層人民法院管轄； ③約定的仲裁機構名稱錯誤； ④同時約定仲裁和法院管轄； ⑤同時約定了兩個以上仲裁機構。

7、審查合同條款是否明確具有可操作性

常見問題：

（1）引用已失效的法律法規（如：“本合同依據《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定簽訂”）

（2）約定一方嚴重違約時對方可以解除合同，但沒有明確什么樣的情況屬于嚴重違約。

（3）約定了構成違約的條件，但沒有相應明確違約責任追究的具體方式。（4）約定的檢驗、考核周期過短，實際不可能做到。（5）標的條款缺少名稱、規格、型號、性能等信息。

（6）未對可能發生的情況進行約定，造成權利義務不明確（如：廣告發布合同中，未對廣告牌墜落致人損害的賠償責任等可能發生的問題明確約定）。

8、知識產權條款

（1）應當設置知識產權條款的合同：廣告類合同、技術類合同、委托設計制作類合同。

視具體情況設置知識產權條款的合同：采購類合同、咨詢服務類合同、委托籌辦類合同、施工類合同。

無須設置知識產權條款的合同：租賃合同。

（2）對于設計制作合同，委托方企業可能采取的條款模式：

①完全歸屬本公司，非經事先書面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；

②完全歸屬本公司，但在本合同履行完畢后，受托方為介紹其自身業績需要可以引用相關的內容；

③歸雙方共有，除本合同已有約定之外，任何一方擬使用或處置該作品必須事先取得對方同意；

④歸受托方所有，但受托方對該作品的任何使用或處置均不得侵害本公司的合法權益。

9、不可抗力條款

（1）對于不可抗力條款的具體設置，應根據公司在具體合同種的不同地位來具體分析。

如合同中的主要義務由相對方履行，則此條可原則性規定，列舉的不可抗力事件則盡可能少。例如：施工類合同中，公司主要義務為支付工程價款，而相對方的主要義務為工程施工，受到不可抗力影響的可能性顯然更高，故此時合同不可抗力條款設置宜較為原則，列舉情況較少，則相對方援引不可抗力條款免除責任的可能性就較低，更有利于公司權益的保護。

但如公司需承擔具體合同的主要義務的，則建議對不可抗力條款的約定應盡可能細化，采取列舉的方式，盡最大可能將可能對公司履行合同造成影響的情形都約定為不可抗力事件，以便發生此類情況時，可援引不可抗力條款避免相關法律風險的發生。

(2)援引不可抗力條款的程序。

如公司義務相對較輕的，可規定較為嚴格的援引程序和要求，例如發生不可抗力后應提交當地政府或者公證機構出具的關于發生不可抗力的證明文件，以及主張不可抗力的期限等，以便從程序上盡可能地避免相對方主張不可抗力。反之，可規定較為寬松的程序和要求。

（3）另外，建議在合同中明確將因政府政策、命令、指示或其他行使行政權力的行為，致合同完全或部分不能履行的，視為不可抗力。

第四節 建設工程施工合同審查

建設工程施工合同是公司日常合同管理工作中常見的合同類型，數量多、金 8 額巨大、涉及專業問題較多。

一、合同主體的審查

需具備相應的資質。審核資質時應注意審核其資質證書的資質等級、有效期限等是否符合工程建設項目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。

相關法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、涉及單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動?！钡?6條“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

1、承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

3、建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

4、承包人非法轉包建設工程的；

5、承包人違法分包建設工程的。

三、施工合同第一部分協議書的內容審查

施工合同第一部分為協議書，概括約定施工合同的主要內容如工程概況（工程名稱、地點、內容）、承包范圍、工期、質量標準、合同價款，該部分屬于合同實質內容的主要內容，審查時應注意核對是否與項目審批文件一致（如屬招投標項目應核對承包人名稱、承包條件是否與中標結果一致），約定內容是否具體、9 準確，如有不一致應進行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。注意與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致。

2、開工日期的審查，項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準（開工通知書等證實）。施工許可證日期和實際施工日期不一致，以施工許可證日期為準。

四、合同內容合法性的審查

根據《合同法》、《建筑法》等相關法律規定，工程合同不得有違反法律、行政法規強制性規定的內容，審查時如有違反內容應進行刪改。

常見問題：

1、將應當由一個承包人完成的建設工程直接成若干部分發包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解后以分包的名義分別轉包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包；

5、同意建設工程主體結構的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購的，發包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者制定生產廠、供應商；

7、將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的；

8、與非中標人簽訂合同（也包括中標人向他人轉讓中標項目的情況）；

9、不按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實質性內容的其他協議；

10、其他違反法律、行政法規強制性規定的內容。

五、合同價款、計價方式 計價方式一般有三種：

1、采用固定價格合同。（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

2、采用可調價格合同。（如：合同價款調整方法，招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。）

3、采用成本加酬金合同。（此種方式采用不多。）

應當約定：

1、預付工程款的數額、支付時限及抵扣方式；

2、工程進度款的支付方式、數額及時限；

3、工程施工中發生變更時，工程價款的調整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；

4、發生工程價款糾紛的解決方法；

5、約定承擔風險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調整辦法；

6、工程竣工價款的結算與支付方式、數額及時限；

7、工程質量保證（保修）金的數額、預扣方式及時限；

8、安全措施和意外傷害保險費用；

9、工期及工期提前或延后的獎懲辦法；

10、與履行合同、支付價款相關的擔保事項。

提示：審核計價方式的約定內容應注意審核是否清楚明確地約定了計價方式及價格調整的風險范圍和調整方法、上下文約定的計價方式是否一致等（常見問題如:前面約定“包干造價，固定不變價”，后面又約定“按實結算”）。

六、關于合同價款支付條件、期限的約定

1、方式：節點形象進度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根據工程進度約定相應價款支付比例外，還需視公司審批流程所需期限等相關因素約定合理的付款期限。

如：“合同生效后”、“工程竣工并經驗收合格后”補充具體期限“XX個工作日內”，以便安排付款事宜，避免遲延支付。

2、通用條款中關于合同價款變更、工程量確認、竣工驗收報告、索賠報告等均約定了確認期限，如超過約定期限未予答復將被視為認可。因此如果通用條款約定的各個確認期限根據各公司實際履行需要不夠長，應在專用條款中進行變更，延長相應期限，以免因公司審核流程較長在未答復前已被視為認可的情況發生。提示注意：

常有承包方要求發包方將其應收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發票的開具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過轉讓債權這一形式將合同履行過程中存在的轉包或違法分包行為合法化，甚至連發票開具的合同義務也同時進行轉讓。對于承包人的這種要求應予拒絕，并應注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發票開具的方式等。

七、審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

1、明確工程師授權范圍；

2、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

提示注意：對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

八、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，12 視為認可。）

九、對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工?！钡?。

2、通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

十、審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

（此類約定 舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后

日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。）

十一、審查關于竣工驗收和結算的約定

重點注意：驗收過程、工程交付、資料交付、竣工結算等方面的約定；關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。

提示注意“視為條款“的約定：作為發包方，可約定“承包方不按時與發包方共同結算的，已發包方審定的結算金額為準；作為承包方可約定“結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料”。

十二、農民工工資問題的約定

實踐中曾發生此類糾紛：公司將工程施工任務承包給某施工單位進行，由于施工單位拖欠農民工工資，導致農民工向建設單位討薪或向建設行政部門上訪，很多地方政府要求建設單位承擔墊付責任。

為解決此問題，可在施工合同中增加關于對方不按時發放農民工工資導致農民工到公司或有關部門上訪給公司造成影響及算是的違約責任承擔問題的約定，以約束對方合法用工并及時支付農民工工資。也可要求施工方提供銀行出具的支付農民工工資的保函。

十三、違約責任

通用條款中的違約責任約定比較泛泛。詳細的約定可參照如下條款：

1、對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

2、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

3、對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

4、對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）

5、對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區所在地的質量部門。

6、對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。

7、于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

8、關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責 14 任。但本協議約定發包人分包的除外。

9、對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。（如：“承包方應在規定時限內通過修理、重作等補救措施使工程質量合格，并應支付工程總價款 %的違約金，如超過規定改正期限工程質量仍未驗收合格的，發包方有權單方解除本合同，并要求承包方賠償相應的損失。承包方違約除應按照上述約定支付違約金外，當約定的違約金不足以彌補發包方所受到的損失時，還應賠償發包方損失”。）

十四、安全責任

1、通用條款中有約定“承包方承擔施工生產過程中發生的安全責任”。實踐中，常有受害人將建設單位一并作為共同被告起訴，導致建設單位花費大量人力物力處理糾紛。

為有效約束承包方嚴格履行安全施工責任，避免發包方因安全事故等原因而使受害人通過投訴、起訴、信訪等方式向發包人主張權利，承包方應承擔發包方因此支出的調查費、律師費等合理費用，并可約定每發生一起安全事故，發包方有權要求承包方支付合同總價款 %的違約金，可在工程款中直接扣除?！?/p>

2、實踐中，建筑工地發生人身傷亡事故后，有些地方行政管理部門或受害人要求公司作為業主單位承擔連帶責任。對于該問題，分析如下：

一般情況下，建設單位對承包方在施工過程中造成他人損害是不應承擔責任的，更無法律依據承擔連帶賠償責任。（《建筑法》第45條規定：“施工現場安全由建筑施工企業負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理?！保?/p>

關于連帶賠償責任，根據《民法通則》第130條、《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第3條，承擔連帶賠償責任的依據是建設單位與加害行為人構成共同侵權，如沒有共同侵權，無須因是業主單位即承擔連帶賠償責任。

特殊情況下，依據《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第10條，承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應 15 的賠償責任。此種情況下，如果建設單位發出錯誤甚至違法違規的只是，或選擇沒有資質的施工企業承包建設工程的，則可能因此過錯責任而承擔相應的賠償責任。

為減少此類爭議，可采用的做法是：除要求承包方投保意外傷害保險外，同時要求承包方為職工、農民工投保工傷保險，一定程度上減少了建設單位的風險。

十五、保修責任條款

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應明確建設工程的質量保修項目內容及范圍、質量保修期限、質量保修責任、質量保修金的支付方法等。此外，還需明確工程質量出現問題時對方的反應機制問題，反映時限問題，工程維修的費用承擔問題等。

第五節 建設工程施工合同相關問題分析

選擇以下幾個問題探討：

一、根據我國《建筑法》、《招標投標標法》及國有計委頒發的《工程建設項目招標范圍和規模標準規定，國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。商品住宅項目屬于關系社會公共利益、公眾安全的公共事業項目的范圍，應該依法采取公開招標的方式確定施工企業。按照上述法律規定，在招投標前發包方不得與施工方進行任何有關實質內容的談判，在通過招投標后不得改變合同的實質內容。

例:在進行招投標前,施工方已經按照其與發包方的口頭約定進行了實際施工。為滿足行政機關的要求和法律的形式要求，發包方隨后進行了公開招標、投標、開標、評標和中標一系列的程序，實際施工方成為本項目的中標人，并與發包方簽訂了建設工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進行了補充約定，相應的對工程價款進行了調整。

此例中的建設工程合同和補充協議的效力如何？ 施工合同的簽訂與招投標的關系及效力

雖然本案發包方、施工方在招投標前進行了實質性的溝通，違反了法律的強制性規定，但由于后來雙方通過招投標方式進行招標后中標者即為實際施工人，根據我國理論界中合同效力補正的理論，該施工合同應為有效合同。在補充協議中雙方對工程量和相應的工程款進行調整，應認定為有效。

二、施工合同簽訂主體及其效力

目前，建設工程承包活動中，作為發包方有可能存在多種形式，如委托開發、合作開發等情形，作為承包方有的資質不夠而采用授權等方式來借用資質。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設工程施工合同的法律效力呢？

簽訂建設工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發包方可能并不是真正的項目所有人，如在委托開發房地產時，發包人可能就是受托房地產開發企業，而真正的項目所有人卻時委托人；在合作開發房地產時，發包人可能只是負責項目開發的房地產開發企業，而另一方可能時出地方。根據合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。

對于承包方沒有資質時借用有資質的企業名稱來承包企業，我們國家已明令禁止，且在建設工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。但有些個體施工隊沒有資質，但他們可能會成為某一個有資質單位的項目部，成為該單位的一個分支機構，并接受該有資質企業的統一指揮、統一管理，利用公司的設備等，在該單位的授權下簽訂建設工程施工合同并履行義務，至于其內部如何進行利益分配是其企業內部的管理問題，與合同效力沒有關系。此種情形應認定為合同有效。

三、違法工程與建設工程施工合同的效力

某些工程在進行建設施工發包時，其工程沒有取得建設用地規劃許可、工程規劃許可、建設工程施工許可甚至土地使用權也不在發包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發包雙方簽訂的建設工程施工合同的法律效力如何？

一種意見認為，違反工程所簽訂的施工合同應屬無效。理由：任何一個建設項目都要經歷從立項、規劃、用地、施工、銷售指導竣工驗收的審批登記手續。17 這些審批程序既相互獨立又相互聯系，而且有著嚴格的先后順序，未辦理前一審批手續，則后續的審批手續一般無法完成，而任何一個程序的審批手續沒有完成之前，當事人就進行了實際的開發建設，致使工程項目處于違法狀態，并使施工合同的標的物違法，其建設行為有可能被認定違法，所建建筑物則是違法建筑。對于以這樣的建設內容為標的的建設工程施工合同，應當是合同內容違法，當然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因為合同標的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當事人的真實意思表示，但這種真實意思表示所指向的內容或標的應當合法，否則便無效。

另一種意見認為，施工合同是發包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權利、義務的合同，其標的物是經過有關政法部門批準的準備建設的工程項目。一方面，施工合同的內容是合同雙方對項目施工中權利義務的約定，并不是對項目本身進行約定，項目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當事人約定的標的違法并不等于建設工程施工合同的內容違法，因而不能作為認定合同無效的依據。另一方面，施工合同的履行結果如何和合同本身的效力沒有任何聯系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規定為依據來判斷其法律效力，不能因為合同履行過程而導致合同的效力發生變化?，F實生活中，有很多房地產開發項目是采取合作開發，委托開發的名義進行，項目的相關手續包括土地使用權甚至可能根本就不在發包方名下，有些建設項目在沒有取得政府相關許可的情況下就簽訂了建設工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權時就簽訂了建設工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設工程施工許可證須在建設工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進行的施工同樣是違法的。本人認為，上述情形都有可能導致工程違法，但不能僅因此而認定雙方簽訂的建設工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導致工程違法的，一方有過錯的，應當根據其過錯程度承擔其相應的違約責任，并受到相應的行政處罰。

四、建設工程優先受償權放棄的法律效力問題

為解決工程欠款問題，保障社會穩定，維護農民工的合法權益，合同法第286條確定了工程價款的優先受償權的法律地位，2002年6月27日，又出臺了 18 最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，對建筑工程的承包人的優先受償權的性質、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進一步的規定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規定采取措施，即在對開發商貸款時要求承包人承諾放棄建設工程的優先受償權。為取得貸款，在建設工程施工合同的補充協議中，開發商作為發包人就會設立要求承包人承諾放棄優先權的約定。對于采取該約定的做法，該約定有效嗎？

從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規定的優先受償權從設計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權。而法定抵押權具有不同于一般抵押權的特點：首先，它是依法律規定而產生的，不需要當事人事先約定，因此通常不需要進行登記，符合法律規定的條件即成立；其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規定，當事人不能自行變更。有人認為，我國的合同法主要是任意性規定，當事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當事人的權利，這恰恰是合同自由的最好體現。本人認為，法律作出的這條規定更多的是從保護承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優先的原則應當是人權原則的最基本要求，對其的保護應當是最大限度的，應當大于其他權利，因此該權利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。從物權的角度看，約定的抵押權在經過登記后不會因一方承諾放棄抵押權就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權真正歸于消滅，相比之下，承包人的優先受償權屬于法定抵押權，不需要進行登記即存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認為在建設工程施工合同中承包人放棄對工程的優先受償權是無效條款，得不到法律支持。

在司法實踐中，為避免承包人放棄對工程的優先受償權成為無效條款，有的約定附條件的放棄優先受償權條款，即在發包人在已經支付給承包人建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用后，承包人放棄對工程的優先受償權。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經符合立法原意，達到了立法目的，應當認定為有效。一方面，這個條款即使有這種設計依然是變更法律規定的法定抵押權，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強，所 19 附條件實際已涵蓋了法律規定優先受償建筑工程價款的全部內容，其所謂的放棄的條件中本身就已經確認了承包人的優先權，沒有實際意義。

五、關于合同價款結算的約定

按照最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條的規定，當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。實踐中下列情形，其竣工結算文件的效力有待探討：

在發包方和承包方的建設工程施工合同中，雙方約定，承包方應按照合同約定標準計算工程價款，發包方應當在收到竣工結算文件后28天內答復，否則視為認可該結算文件。在該合同履行過程中，承包方未按雙方約定標準計算工程價款，而是按照其他方法計算工程款，發包方收到該結算文件后，認為該文件不是按雙方約定的標準計算，未予答復。為此，承包方以發包方在收到結算報告后在約定期限內未提出異議為由要求發包方按該結算報告付款。

對于此案，一種意見認為，結算報告中的結算依據不符合雙方約定，即應當認定該結算報告不是雙方約定的竣工結算文件，因此發包方沒有義務對該文件進行回復，因此承包方以此要求付款沒有法律依據；另一種意見認為，基于建設工程施工合同履行的特殊性，雙方約定該條款的目的是要求發包人在合理期限內結束審價，履行合同約定的支付工程款的義務，平衡雙方利益。在承包人提供的結算報告結算依據不符合雙方約定的情況下，作為發包方更應該及時提出異議，否則應當視為發包方同意結算報告的標準和結果，放棄提出異議的權利。本人同意后一種意見。

結語：

以上問題與大家共同討論交流，希望能夠拋磚引玉，引發大家更多的思考、更深的分析，促進我公司法律團隊的共同成長。謝謝。

第四篇：合同審查要點及其注意事項

合同審查要點及其注意事項

對企業而言，合同行為是公司存續期間重要的商事活動。合同審查應盡量做到“絕事于未萌，防患于未然”，應樹立以下立約觀念：“事先防范、過程跟蹤、事后補救”。技術創新是企業發展的動力，通過法律來規范企業經營行為同樣也能贏得可觀的效益。

本人總結審查合同工作中的常見問題和注意事項如下，和大家一同交流學習。第一節、第二節簡單引出合同審查目的和合同文本通用條款，第三節重點闡述合同的形式審查與實質審查。我司為房地產開發企業，因此在第四節單獨列出建筑工程施工合同審查要點，并在第五節中結合實踐，對建筑工程施工合同簽訂過程中的幾個問題做一些歸納總結，并提出初步探討意見。

第一節

合同審查的目的一、達到交易目的二、有效保障當事人的權益

第二節

合同文本通用條款

一、鑒于條款

二、合同目的和范圍

三、合同各方權利義務及保證履約條款

四、結算、支付條款

五、知識產權條款

六、保密條款

七、違約責任條款

八、不可抗力條款、免責條款

九、爭議解決條款

十、法律適用條款

十一、合同期限條款

十二、合同的變更、解除條款

十三、通知送達條款

十四、合同附件條款

十五、生效條款

十六、合同文本條款

第三節

合同的形式審查與實質審查要點

一、形式審查要點

1、形式及審批流程是否符合公司規定

常見問題：

（1）

會簽表基本信息填寫不完整、不規范、不清楚、與合同內容不一致。

（2）

未按公司要求使用公司制定的范本。

（3）

缺乏立項審批、超標審批；合同內容超出所依據文件的內容范圍。

（4）

合同相對方的選擇方式不符合規定（如：應當招投標的項目，沒有進行招投標）。

（5）

流程選擇不符合權限分工的要求。

（6）

缺乏合法有效的授權委托書。

（提示：審查授權委托書，可盡量避免與無權代理、越權代理、無權處分的主體簽訂合同，避免可能導致的合同被變更、被撤銷或無效的后果。）

2、報審資料完整性、一致性

常見問題：

（1）

審查報審資料不完整，缺少合同附件、立項審批文件、招投標評審結果文件、對方資質證明等。

（2）

合同的標的種類、數量與審批文件有偏差；中標單位與合同相對方主體不一致等。

（3）未按要求提供資料原件；合同相對方營業執照復印件未加蓋公章等。

3、合同文本形式要文字準確；表述嚴謹；格式規范；前后邏輯一致。

常見問題：

（1）合同結構不完整（如缺少開頭、正文、結尾）；

（2）合同各方當事人信息不正確（如當事人名稱與營業執照上的名稱不一致；當事人銀行賬號、聯系地址、聯系電話等信息缺漏等。

（3）合同名稱與內容不符（如：把租賃寫成承包；把借款寫成投資）。

（4）法律用語不準確（如“定金”錯寫成“訂金”，“權利”寫成“權力”，使用“大約”、“相當”等模糊詞。）

（5）前后邏輯不一致

①稱謂前后不一致（如：甲方乙方、買方賣方均出現，且沒有指代關系）；

②金額大小寫不一致、分期付款總額與合同總金額不一致等；

③期限表述不一（如：“期限一年”與“2009年3月至2010年4月”）；

④序號、附件指代矛盾；

⑤簽訂日期前后不一致；

⑥印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱不一致；

⑦所蓋章非公章或合同專用章（如：合同上蓋財務專用章）。

二、實質審查要點

1、審查合同主體資格、履約能力

常見問題:

合同主體不具備簽約、履行合同的權力能力和行為能力。

如：

（1）不具備營業執照的法人分支機構且未經法人授權；

（2）未成年人、精神病人；

（3）營業執照過期或未通過年檢；

（4）連續兩年未年檢被工商吊銷營業執照；

（5）對于特殊行業的主體，不具有從事合同項下行為的資格，（建筑承包資質共四級，只能承包與其級別相符的工程，通信類、供電類還要經過特定審批）

展開說明企業分支機構對外簽約問題：

由于法人分支機構并不具備完備的合同簽署權限，因此與其簽約可能存在一定法律風險。

如果法人的分支機構依法設立并已領取營業執照，則屬于《民事訴訟法意見》中規定的“其他組織”范疇，具有締約能力，可作為合同主體。但應結合該分支機構規模衡量其履約能力，對于金額特別巨大或存在較大法律風險的合同，從安全考慮，最好要求該分支機構提供相應法人對其簽署合同的授權文件。

如果是法人非依法設立的分支機構，或者雖依法設立但沒有領取營業執照的分支機構，且未經法人授權，則其不具有民事主體資格，其對外簽訂的合同一般會被確認無效。如其事后經法人追認，可視為法人行為。因此，盡量避免同此類分支機構簽訂合同。

2、審查合同效力、合同條款效力

常見問題：

（1）存在《合同法》第52條規定的5種導致合同無效的情形；

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的；

②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

③以合法形式掩蓋非法目的的；

④損害社會公共利益的；

⑤違反法律、行政法規的強制性規定的。

（2）存在《合同法》第53條規定的無效免責條款。

①造成對方人身損害的②因故意或重大過失造成對方財產損失的（3）需要依法辦理批準、登記手續的或約定辦理批準、登記手續后合同才生效的，未跟蹤了解合同是否向有關機關辦理批準或登記備案

（4）涉外合同約定公證生效的，沒有實際辦理公證。

（5）約定的生效條件、期限不合法。

提示：需審查合同所附條件或期限的必要性、合理性、合法性，并審查條件是否成就、期限是否屆至等。

3、審查合同條款是否完備

常見問題：

（1）

缺少《合同法》要求的基本條款；

①當事人的名稱或姓名和住所，②標的，③數量，④質量，⑤價款或者報酬，⑥履行期限、地點和方式，⑦違約責任，⑧解決爭議的方法。

（2）缺少依合同特點須具備的條款

如：①知識產權條款，②保密條款，③對方使用我方商標的合同，沒有明確限制商標的使用方式及范圍。

4、合同付款條款

（1）原則：把價款的支付和合同履行過程中對方合同義務的履行和防控對方違約風險結合起來，把價款的支付條件和對方在各階段應履行的合同義務密切聯系，通過設定價款支付的時間點和付款比例來促使合同對方如約履行合同義務，最大限度發揮付款條款的風險控制作用。

付款條款通常與合同權利義務的平衡具有密切關系，對于保證合同的履行質量、實現合同的目的具有重要意義。

（2）

常見問題：

①不應一次性付款的合同選擇了一次性付款；

②分期付款的合同，付款比例不恰當，首付款比例過高；

③付款條件未與制約對方履行相應合同義務相結合等。

（3）不同的合同應采用不同的付款方式：

一次性付款：通常用于合同期限較短且對方沒有后續合同義務履行問題的合同（如：禮品、宣傳品或其他低值易耗品采購合同等），可約定到貨驗收合格后一次性付款。但一般設備或中小型的采購合同，應留有一定比例的質量保證金，待保修期滿后支付。

分期付款：對于設備采購（涉及安裝、調試、試運行、初檢終檢等）、技術開發類、租賃類、廣告發布類合同、維護服務類或合作類的合同，由于合同期限有較長的持續性，合同對方有需要后續履行的合同義務，常采用分期付款的方式。

（4）付款節點：①合同生效時間；

②合同經相關管理部門批準、登記、備案的時間（如有）；

③交付時間；

④驗收合格時間；

⑤質量保證期屆滿時間。

（5）注意：補簽合同情況下，分期付款期限早已構成遲延，應根據實際情況調整付款條件和期限，以免因約定不當導致遲延支付的違約風險。

5、審查違約責任

盡量窮盡各種可能的違約假設并設立違約處理方式。

約定違約情形、違約責任，違約所產生的損失范圍及補償（如對于可預期利益的范圍的界定）。

（1）違約責任的承擔方式：繼續履行、賠償損失、采取補救措施、違約金責任、定金責任。

（2）如果合同對公司具有特殊的商業價值或利益，而存在對方單方違約解除合同的可能時，可視情況采用加重對方的違約成本，制約對方的違約行為。如在約定違約金、賠償損失之外，約定守約方還有權要求違約方繼續履行合同，保護守約方締約目的的實現。

（3）對違約責任約定要明確，避免出現如下情況：

如：①約定“按照《合同法》解決爭議”，②約定“按照《合同法》有關條款承擔違約責任”。

（4）最好明確約定違約金數額、數額計算方式，如以合同總金額的一定比例計算違約金，或按中國人民銀行同期貸款利息、逾期貸款罰息等標準能計算日違約金。如未實現約定具體計算方法，守約方須舉證實際損失的多少，而損失計算通常復雜且爭議較多，不利于損失的及時彌補、糾紛的順利化解。

（5）如何判斷違約金過高的問題。《合同法》第114條第2款規定了“當事人約定違約金數額低于或過分高于實際損失的，經當事人請求，人民法院或仲裁機構予以增加或適當減少。”《合同法解釋二》第29條第2款規定了“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失”。

6、審查管轄約定

常見問題：對管轄權的選擇不符合專屬管轄、級別管轄的規定，仲裁條款無效。

如：①不動產合同糾紛，約定了不動產所在地以外的法院管轄；

②知識產權糾紛合同，約定了沒有管轄權的基層人民法院管轄；

③約定的仲裁機構名稱錯誤；

④同時約定仲裁和法院管轄；

⑤同時約定了兩個以上仲裁機構。

7、審查合同條款是否明確具有可操作性

常見問題：

（1）引用已失效的法律法規（如：“本合同依據《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定簽訂”）

（2）約定一方嚴重違約時對方可以解除合同，但沒有明確什么樣的情況屬于嚴重違約。

（3）約定了構成違約的條件，但沒有相應明確違約責任追究的具體方式。

（4）約定的檢驗、考核周期過短，實際不可能做到。

（5）標的條款缺少名稱、規格、型號、性能等信息。

（6）未對可能發生的情況進行約定，造成權利義務不明確（如：廣告發布合同中，未對廣告牌墜落致人損害的賠償責任等可能發生的問題明確約定）。

8、知識產權條款

（1）應當設置知識產權條款的合同：廣告類合同、技術類合同、委托設計制作類合同。

視具體情況設置知識產權條款的合同：采購類合同、咨詢服務類合同、委托籌辦類合同、施工類合同。

無須設置知識產權條款的合同：租賃合同。

（2）對于設計制作合同，委托方企業可能采取的條款模式：

①完全歸屬本公司，非經事先書面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；

②完全歸屬本公司，但在本合同履行完畢后，受托方為介紹其自身業績需要可以引用相關的內容；

③歸雙方共有，除本合同已有約定之外，任何一方擬使用或處置該作品必須事先取得對方同意；

④歸受托方所有，但受托方對該作品的任何使用或處置均不得侵害本公司的合法權益。

9、不可抗力條款

（1）對于不可抗力條款的具體設置，應根據公司在具體合同種的不同地位來具體分析。

如合同中的主要義務由相對方履行，則此條可原則性規定，列舉的不可抗力事件則盡可能少。例如：施工類合同中，公司主要義務為支付工程價款，而相對方的主要義務為工程施工，受到不可抗力影響的可能性顯然更高，故此時合同不可抗力條款設置宜較為原則，列舉情況較少，則相對方援引不可抗力條款免除責任的可能性就較低，更有利于公司權益的保護。

但如公司需承擔具體合同的主要義務的，則建議對不可抗力條款的約定應盡可能細化，采取列舉的方式，盡最大可能將可能對公司履行合同造成影響的情形都約定為不可抗力事件，以便發生此類情況時，可援引不可抗力條款避免相關法律風險的發生。

(2)援引不可抗力條款的程序。

如公司義務相對較輕的，可規定較為嚴格的援引程序和要求，例如發生不可抗力后應提交當地政府或者公證機構出具的關于發生不可抗力的證明文件，以及主張不可抗力的期限等，以便從程序上盡可能地避免相對方主張不可抗力。反之，可規定較為寬松的程序和要求。

（3）另外，建議在合同中明確將因政府政策、命令、指示或其他行使行政權力的行為，致合同完全或部分不能履行的，視為不可抗力。

第四節

建設工程施工合同審查

建設工程施工合同是公司日常合同管理工作中常見的合同類型，數量多、金額巨大、涉及專業問題較多。

一、合同主體的審查

需具備相應的資質。審核資質時應注意審核其資質證書的資質等級、有效期限等是否符合工程建設項目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。

相關法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、涉及單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動?！钡?6條“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

1、承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

3、建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

4、承包人非法轉包建設工程的；

5、承包人違法分包建設工程的。

三、施工合同第一部分協議書的內容審查

施工合同第一部分為協議書，概括約定施工合同的主要內容如工程概況（工程名稱、地點、內容）、承包范圍、工期、質量標準、合同價款，該部分屬于合同實質內容的主要內容，審查時應注意核對是否與項目審批文件一致（如屬招投標項目應核對承包人名稱、承包條件是否與中標結果一致），約定內容是否具體、準確，如有不一致應進行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。注意與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致。

2、開工日期的審查，項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準（開工通知書等證實）。施工許可證日期和實際施工日期不一致，以施工許可證日期為準。

四、合同內容合法性的審查

根據《合同法》、《建筑法》等相關法律規定，工程合同不得有違反法律、行政法規強制性規定的內容，審查時如有違反內容應進行刪改。

常見問題：

1、將應當由一個承包人完成的建設工程直接成若干部分發包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解后以分包的名義分別轉包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包；

5、同意建設工程主體結構的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購的，發包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者制定生產廠、供應商；

7、將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的；

8、與非中標人簽訂合同（也包括中標人向他人轉讓中標項目的情況）；

9、不按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實質性內容的其他協議；

10、其他違反法律、行政法規強制性規定的內容。

五、合同價款、計價方式

計價方式一般有三種：

1、采用固定價格合同。（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

2、采用可調價格合同。（如：合同價款調整方法，招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。）

3、采用成本加酬金合同。（此種方式采用不多。）

應當約定：

1、預付工程款的數額、支付時限及抵扣方式；

2、工程進度款的支付方式、數額及時限；

3、工程施工中發生變更時，工程價款的調整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；

4、發生工程價款糾紛的解決方法；

5、約定承擔風險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調整辦法；

6、工程竣工價款的結算與支付方式、數額及時限；

7、工程質量保證（保修）金的數額、預扣方式及時限；

8、安全措施和意外傷害保險費用；

9、工期及工期提前或延后的獎懲辦法；

10、與履行合同、支付價款相關的擔保事項。

提示：審核計價方式的約定內容應注意審核是否清楚明確地約定了計價方式及價格調整的風險范圍和調整方法、上下文約定的計價方式是否一致等（常見問題如:前面約定“包干造價，固定不變價”，后面又約定“按實結算”）。

六、關于合同價款支付條件、期限的約定

1、方式：節點形象進度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根據工程進度約定相應價款支付比例外，還需視公司審批流程所需期限等相關因素約定合理的付款期限。

如：“合同生效后”、“工程竣工并經驗收合格后”補充具體期限“XX個工作日內”，以便安排付款事宜，避免遲延支付。

2、通用條款中關于合同價款變更、工程量確認、竣工驗收報告、索賠報告等均約定了確認期限，如超過約定期限未予答復將被視為認可。因此如果通用條款約定的各個確認期限根據各公司實際履行需要不夠長，應在專用條款中進行變更，延長相應期限，以免因公司審核流程較長在未答復前已被視為認可的情況發生。提示注意：

常有承包方要求發包方將其應收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發票的開具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過轉讓債權這一形式將合同履行過程中存在的轉包或違法分包行為合法化，甚至連發票開具的合同義務也同時進行轉讓。對于承包人的這種要求應予拒絕，并應注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發票開具的方式等。

七、審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

1、明確工程師授權范圍；

2、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

提示注意：對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

八、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。）

九、對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

2、通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

十、審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

（此類約定

舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后

日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。）

十一、審查關于竣工驗收和結算的約定

重點注意：驗收過程、工程交付、資料交付、竣工結算等方面的約定；關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。

提示注意“視為條款“的約定：作為發包方，可約定“承包方不按時與發包方共同結算的，已發包方審定的結算金額為準；作為承包方可約定“結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料”。

十二、農民工工資問題的約定

實踐中曾發生此類糾紛：公司將工程施工任務承包給某施工單位進行，由于施工單位拖欠農民工工資，導致農民工向建設單位討薪或向建設行政部門上訪，很多地方政府要求建設單位承擔墊付責任。

為解決此問題，可在施工合同中增加關于對方不按時發放農民工工資導致農民工到公司或有關部門上訪給公司造成影響及算是的違約責任承擔問題的約定，以約束對方合法用工并及時支付農民工工資。也可要求施工方提供銀行出具的支付農民工工資的保函。

十三、違約責任

通用條款中的違約責任約定比較泛泛。

詳細的約定可參照如下條款：

1、對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

2、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

3、對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

4、對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）

5、對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區所在地的質量部門。

6、對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。7、于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

8、關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。

9、對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。（如：“承包方應在規定時限內通過修理、重作等補救措施使工程質量合格，并應支付工程總價款

%的違約金，如超過規定改正期限工程質量仍未驗收合格的，發包方有權單方解除本合同，并要求承包方賠償相應的損失。承包方違約除應按照上述約定支付違約金外，當約定的違約金不足以彌補發包方所受到的損失時，還應賠償發包方損失”。）

十四、安全責任

1、通用條款中有約定“承包方承擔施工生產過程中發生的安全責任”。

實踐中，常有受害人將建設單位一并作為共同被告起訴，導致建設單位花費大量人力物力處理糾紛。

為有效約束承包方嚴格履行安全施工責任，避免發包方因安全事故等原因而使受害人通過投訴、起訴、信訪等方式向發包人主張權利，承包方應承擔發包方因此支出的調查費、律師費等合理費用，并可約定每發生一起安全事故，發包方有權要求承包方支付合同總價款

%的違約金，可在工程款中直接扣除。”

2、實踐中，建筑工地發生人身傷亡事故后，有些地方行政管理部門或受害人要求公司作為業主單位承擔連帶責任。對于該問題，分析如下：

一般情況下，建設單位對承包方在施工過程中造成他人損害是不應承擔責任的，更無法律依據承擔連帶賠償責任。（《建筑法》第45條規定：“施工現場安全由建筑施工企業負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理?！保?/p>

關于連帶賠償責任，根據《民法通則》第130條、《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第3條，承擔連帶賠償責任的依據是建設單位與加害行為人構成共同侵權，如沒有共同侵權，無須因是業主單位即承擔連帶賠償責任。

特殊情況下，依據《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第10條，承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任。此種情況下，如果建設單位發出錯誤甚至違法違規的只是，或選擇沒有資質的施工企業承包建設工程的，則可能因此過錯責任而承擔相應的賠償責任。

為減少此類爭議，可采用的做法是：除要求承包方投保意外傷害保險外，同時要求承包方為職工、農民工投保工傷保險，一定程度上減少了建設單位的風險。

十五、保修責任條款

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應明確建設工程的質量保修項目內容及范圍、質量保修期限、質量保修責任、質量保修金的支付方法等。此外，還需明確工程質量出現問題時對方的反應機制問題，反映時限問題，工程維修的費用承擔問題等。

第五節

建設工程施工合同相關問題分析

選擇以下幾個問題探討：

一、施工合同的簽訂與招投標的關系及效力

根據我國《建筑法》、《招標投標標法》及國有計委頒發的《工程建設項目招標范圍和規模標準規定，國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。商品住宅項目屬于關系社會公共利益、公眾安全的公共事業項目的范圍，應該依法采取公開招標的方式確定施工企業。按照上述法律規定，在招投標前發包方不得與施工方進行任何有關實質內容的談判，在通過招投標后不得改變合同的實質內容。

例:在進行招投標前,施工方已經按照其與發包方的口頭約定進行了實際施工。為滿足行政機關的要求和法律的形式要求，發包方隨后進行了公開招標、投標、開標、評標和中標一系列的程序，實際施工方成為本項目的中標人，并與發包方簽訂了建設工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進行了補充約定，相應的對工程價款進行了調整。

此例中的建設工程合同和補充協議的效力如何？

雖然本案發包方、施工方在招投標前進行了實質性的溝通，違反了法律的強制性規定，但由于后來雙方通過招投標方式進行招標后中標者即為實際施工人，根據我國理論界中合同效力補正的理論，該施工合同應為有效合同。在補充協議中雙方對工程量和相應的工程款進行調整，應認定為有效。

二、施工合同簽訂主體及其效力

目前，建設工程承包活動中，作為發包方有可能存在多種形式，如委托開發、合作開發等情形，作為承包方有的資質不夠而采用授權等方式來借用資質。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設工程施工合同的法律效力呢？

簽訂建設工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發包方可能并不是真正的項目所有人，如在委托開發房地產時，發包人可能就是受托房地產開發企業，而真正的項目所有人卻時委托人；在合作開發房地產時，發包人可能只是負責項目開發的房地產開發企業，而另一方可能時出地方。根據合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。

對于承包方沒有資質時借用有資質的企業名稱來承包企業，我們國家已明令禁止，且在建設工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。但有些個體施工隊沒有資質，但他們可能會成為某一個有資質單位的項目部，成為該單位的一個分支機構，并接受該有資質企業的統一指揮、統一管理，利用公司的設備等，在該單位的授權下簽訂建設工程施工合同并履行義務，至于其內部如何進行利益分配是其企業內部的管理問題，與合同效力沒有關系。此種情形應認定為合同有效。

三、違法工程與建設工程施工合同的效力

某些工程在進行建設施工發包時，其工程沒有取得建設用地規劃許可、工程規劃許可、建設工程施工許可甚至土地使用權也不在發包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發包雙方簽訂的建設工程施工合同的法律效力如何？

一種意見認為，違反工程所簽訂的施工合同應屬無效。理由：任何一個建設項目都要經歷從立項、規劃、用地、施工、銷售指導竣工驗收的審批登記手續。這些審批程序既相互獨立又相互聯系，而且有著嚴格的先后順序，未辦理前一審批手續，則后續的審批手續一般無法完成，而任何一個程序的審批手續沒有完成之前，當事人就進行了實際的開發建設，致使工程項目處于違法狀態，并使施工合同的標的物違法，其建設行為有可能被認定違法，所建建筑物則是違法建筑。對于以這樣的建設內容為標的的建設工程施工合同，應當是合同內容違法，當然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因為合同標的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當事人的真實意思表示，但這種真實意思表示所指向的內容或標的應當合法，否則便無效。

另一種意見認為，施工合同是發包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權利、義務的合同，其標的物是經過有關政法部門批準的準備建設的工程項目。一方面，施工合同的內容是合同雙方對項目施工中權利義務的約定，并不是對項目本身進行約定，項目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當事人約定的標的違法并不等于建設工程施工合同的內容違法，因而不能作為認定合同無效的依據。另一方面，施工合同的履行結果如何和合同本身的效力沒有任何聯系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規定為依據來判斷其法律效力，不能因為合同履行過程而導致合同的效力發生變化?，F實生活中，有很多房地產開發項目是采取合作開發，委托開發的名義進行，項目的相關手續包括土地使用權甚至可能根本就不在發包方名下，有些建設項目在沒有取得政府相關許可的情況下就簽訂了建設工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權時就簽訂了建設工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設工程施工許可證須在建設工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進行的施工同樣是違法的。本人認為，上述情形都有可能導致工程違法，但不能僅因此而認定雙方簽訂的建設工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導致工程違法的，一方有過錯的，應當根據其過錯程度承擔其相應的違約責任，并受到相應的行政處罰。

四、建設工程優先受償權放棄的法律效力問題

為解決工程欠款問題，保障社會穩定，維護農民工的合法權益，合同法第286條確定了工程價款的優先受償權的法律地位，2002年6月27日，又出臺了最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，對建筑工程的承包人的優先受償權的性質、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進一步的規定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規定采取措施，即在對開發商貸款時要求承包人承諾放棄建設工程的優先受償權。為取得貸款，在建設工程施工合同的補充協議中，開發商作為發包人就會設立要求承包人承諾放棄優先權的約定。對于采取該約定的做法，該約定有效嗎？

從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規定的優先受償權從設計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權。而法定抵押權具有不同于一般抵押權的特點：首先，它是依法律規定而產生的，不需要當事人事先約定，因此通常不需要進行登記，符合法律規定的條件即成立；其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規定，當事人不能自行變更。有人認為，我國的合同法主要是任意性規定，當事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當事人的權利，這恰恰是合同自由的最好體現。本人認為，法律作出的這條規定更多的是從保護承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優先的原則應當是人權原則的最基本要求，對其的保護應當是最大限度的，應當大于其他權利，因此該權利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。從物權的角度看，約定的抵押權在經過登記后不會因一方承諾放棄抵押權就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權真正歸于消滅，相比之下，承包人的優先受償權屬于法定抵押權，不需要進行登記即存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認為在建設工程施工合同中承包人放棄對工程的優先受償權是無效條款，得不到法律支持。

在司法實踐中，為避免承包人放棄對工程的優先受償權成為無效條款，有的約定附條件的放棄優先受償權條款，即在發包人在已經支付給承包人建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用后，承包人放棄對工程的優先受償權。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經符合立法原意，達到了立法目的，應當認定為有效。一方面，這個條款即使有這種設計依然是變更法律規定的法定抵押權，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強，所附條件實際已涵蓋了法律規定優先受償建筑工程價款的全部內容，其所謂的放棄的條件中本身就已經確認了承包人的優先權，沒有實際意義。

五、關于合同價款結算的約定

按照最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條的規定，當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。實踐中下列情形，其竣工結算文件的效力有待探討：

在發包方和承包方的建設工程施工合同中，雙方約定，承包方應按照合同約定標準計算工程價款，發包方應當在收到竣工結算文件后28天內答復，否則視為認可該結算文件。在該合同履行過程中，承包方未按雙方約定標準計算工程價款，而是按照其他方法計算工程款，發包方收到該結算文件后，認為該文件不是按雙方約定的標準計算，未予答復。為此，承包方以發包方在收到結算報告后在約定期限內未提出異議為由要求發包方按該結算報告付款。

對于此案，一種意見認為，結算報告中的結算依據不符合雙方約定，即應當認定該結算報告不是雙方約定的竣工結算文件，因此發包方沒有義務對該文件進行回復，因此承包方以此要求付款沒有法律依據；另一種意見認為，基于建設工程施工合同履行的特殊性，雙方約定該條款的目的是要求發包人在合理期限內結束審價，履行合同約定的支付工程款的義務，平衡雙方利益。在承包人提供的結算報告結算依據不符合雙方約定的情況下，作為發包方更應該及時提出異議，否則應當視為發包方同意結算報告的標準和結果，放棄提出異議的權利。本人同意后一種意見。

結語：

以上問題與大家共同討論交流，希望能夠拋磚引玉，引發大家更多的思考、更深的分析，促進我公司法律團隊的共同成長。謝謝。

僅供參考

第五篇：合同審查重點注意事項

合同審核必須把握的五個重要問題

一 合同審核與一萬小時定律

一萬小時定律，大致意思是，要成為某個領域的專家，需要訓練一萬個小時。合同審核也是如此，量的積累非常重要。筆者剛從事律師工作時，聽一個前輩律師說過，律師助理必須審核過1500份以上的各類合同，才對合同審核有所感覺，這個過程中，會慢慢經歷一開始的不知所措、到中間的事無巨細、到最后的舉重若輕。有點類似《神雕仙侶》中，楊過大俠在不同階段使用不同的劍。

二 合同審核時，應樹立以合同履行為中心的理念

審核合同時，應始終堅持以合同履行為核心的理念。合同主體是否適格，合同是否有效，這是合同履行的前提；合同當事人的資信狀況，直接和其履約能力相關聯；合同義務，也是合同履行的具體內容；違約責任，也是規制合同無法正確、全面履行時的后果；合同擔保，也是為了督促雙方履行合同以及無法履行時尋找替代責任；合同解除或權利義務終止，也是為了達到不繼續履行合同或者將已經履行的部分恢復至訂約前的狀態。

三 區分通用條款和商業條款，有助于提高合同審核的效率和突出重點

合同通用條款，是各類合同中經常出現的基本條款。合同商業條款，是針對特定交易出現的條款。從篇幅上來看，一份合同中，通用條款大致能占五分之二的內容。因此，提前把最全面的通用條款的表述背得滾瓜爛熟，審核合同時候，覺得篇幅少了，而且可以重點關注商業條款。不同合同文本，通用條款的起草質量不一樣，根據客戶及交易復雜程度，決定通用條款的全面性。

常見的通用條款，例如：當事人基本信息、鑒于條款、陳述與保證、保密條款、責任限制條款、違約責任、通知條款、知識產權保護條款、不可抗力、合同生效條款、合同變更解除、可分割性、合同份數、合同語言、雙方關系、合同期限、完整協議、法律適用、爭議解決、獨立締約條款。

要注意積累全面的通用條款的范本，見到好的條款表述，單獨摘出存儲下來。一般來說，英美外資所起草的中英文對照的大型交易合同，比如并購協議，商標或專利許可使用協議等，通用條款比較詳細，表述也比較好。就舉不可抗力條款而言，詳細的不可抗力會包括，不可抗力本身的定義；范圍舉例，特別是國家政策的變動是否屬于列舉情形，比如美國對中國某產品征收反傾銷稅，在進出口合同中，賣方是否據此可以主張是不可抗力等；不可抗力的舉證；不可抗力的通知；不可抗力的消除；不可抗力對合同履行及責任的影響等。筆者也見過最簡單的不可抗力條款，就一句話，發生不可抗力情形，雙方互不承擔責任。

商業條款，要與客戶多溝通，了解客戶需求，特別是客戶不同層級人員對商業條款的判斷和授權。商業條款，也要了解行業一般規律，否則，客戶老總會詢問律師意見，比如，房地產企業的融資成本問題，商鋪租賃合同中標的商鋪周圍的市場價格等。

四 合同的實體條款和程序條款

合同審核時，注意區分實體條款和程序條款。正如法律包括實體法和程序法一樣，合同條款也可做如此區分。程序條款是為了保證實體的進行。程序條款是否詳盡細致，直接決定了合同的實操性。日本企業的合同條款，相當細致，也十分注重程序性和實操性，很多條款會從時間、地點和方式上，落實具體的義務。

程序條款，是否詳盡，要取決于客戶的要求以及交易的性質，如果客戶作為商鋪租賃合同的承租方，商鋪租賃合同規定的過于詳細，往往會造成客戶動不動就發生違約的情形，而員工的遵守規則的意識不強，容易引發公司被動。特別是交易對方，因為別的事情，故意從另外一個合同找茬挑刺，以達到一個合同服務于另一個合同的目的。

五 合同審核的具體問題

1.審核要點

合同審核具體過程中，最關鍵的是找準審核要點，如何尋找審核要點呢？

（1）通過網絡搜索審核要點

首先在互聯網檢索，該類型的審核要點，這些都是律師和法務人員在實踐的基礎上總結出來。比如，審理商鋪租賃合同時，使用百度網頁搜索，搜狗微信搜索，輸入下述關鍵詞，（商鋪、房屋）租賃合同審核要點、審查要點、如何審核、審核注意事項、（商鋪、房屋）合同法律風險點，不斷替換類似關鍵詞，然后把相關文章匯總，歸納審核要點。

（2）通過裁判文書的爭議焦點尋找審核要點

審核某類合同時，尋找此類合同的民事訴訟案由，然后查詢一定數量的判決書，查看爭議焦點以及法官評議內容，從訴訟角度，提前預防合同糾紛的產生。

（3）通過合同范本對比，來尋找要點

較為規范的合同，大多有條款主題，修改某類合同時，找幾個歸納完整的合同范本，最好是真實使用過的合同版本，然后，不斷對比。看審核對象，與其他合同版本差異在哪里，有沒有其他范本的條款可以借鑒。

2.合同審核的快與慢

快的角度。我方最關心的問題是什么？對方最關心的問題是什么？怎么實現我方合同目的？合同有什么風險和陷阱？有什么大的方面問題？雙方卷入本合同訴訟的概率多大？

慢的角度。像起草合同一樣去修改，從格式排版到內容措辭，精雕細琢。合同格式，有西式、中式以及混合模式。

3.合同審核的技術

受高中英語短文改錯的啟發，歸納合同審查的三種技術，在審核合同中，時刻反問：

（1）是否有不利條款需要刪除？

（2）是否有不利的表述或不正確的表述需要修改？

（3）是否有重大事項遺漏了需要添加？

4.合同審核的反饋方式

不同客戶，對此要求不一樣，有些客戶直接在原文修訂批注就可以，有些客戶要求律師出具合同審核意見書，在后者的情形下，律師需要特別注意意見書的行文表述，對重大風險要作出重要提示，否則客戶可能追究律師的責任。

另外，與客戶反饋時，要注意標注合同版本，注意郵件主文和附件內容的掛鉤，否則，如果合同多次修改，又涉及群發，客戶方面（特別是大國企）層層轉發郵件，容易發生出錯，到時候不知道錯誤在哪個環節，有些情況，會出現法務人員因為他自己的失誤，在無法向其主管領導交差時，將責任推給律師。

5.注意合同范本的學習和積累，但也要避免過度依賴

在互聯網時代，律師對范本極其依賴，有些律師用其他律所版本，但頁眉或者頁腳忘記替換，出現了其他律所的名字。過度依賴范本，會喪失獨立制作能力，初稿版本不好的合同，還不好改。

學習、研究優秀的合同范本，內化為自己的東西，就是站在巨人的肩膀上前進。但不要過度依賴合同范本，可以要參考合同條款的范本，并進行橫向比較，整合、剪裁、完善。

沒有合同范本，也不用怕。因為任何類型的合同，總有第一個起草者，先根據交易的商業流程或者模式，搭建合同結構和要點（小標題），再根據小標題要點來找范本條款，然后注意條款的銜接。

心中沒有范本，但能夠起草各類各種語言版本的合同，長短不限，才是最高境界。

合同審核的八個要點(八審八看)

(1)審主體，既看別人又看自己;

(2)審內容，這主要包括權利、義務和責任;

(3)審意思表示，主要是看意思表示是否真實;

(4)審查文字是否規范，需使用確切的詞語;

(5)審合同簽訂手續是否合法，授權人簽名、授權書;

(6)審合同條款是否完備，按《合同法》程序操作;

(7)審合同條款中的風險防范措施，按《合同法》第十二條一共八個組成;

(8)審合同糾紛的解決方法，關于仲裁的問題。

一、審查合同主體是否合法

二、審查合同內容是否合法

三、審查合同意思表示的真實性。

四、審查合同條款是否完備。應按照合同的性質，依據相應的法律法規的規定對合同條款進行認真審查，確定合同條款有無遺漏，各條款內容是否具體、明確、切實可行。避免因合同條款不全和過于簡單、抽象、原則，給履行帶來困難，為以后發生糾紛埋下種子。

五、審查合同的文字是否規范。北京合同律師在審查合同時，對合同草稿的每一條款、每一個詞、每一個字乃至每一個標點符合都仔細推敲、反復斟酌。確定合同中是否存在前后意思矛盾、詞義含糊不清的文字表述，并及時糾正容易引起誤解、產生歧義的語詞，確保合同的文字表述準確無誤。

六、審查合同簽訂的手續和形式是否完備。

訂立合同常見的25個法律問題

合同的訂立是合同雙方動態行為和靜態協議的統一，它既包括締約各合同訂立方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程，也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之后所形成的協議。

1、合同正式簽訂后口頭更改的有效力嗎?

答：合同雙方當事人協商一致的，可以變更合同。如主合同約定變更應采取書面形式的，應遵循主合同約定采用書面的形式訂立變更補充協議，如果未作出明確的變更形式約定，口頭變更也是有效力的。

2、合同加蓋什么章才有效力?

答：合同印章反映當事人的意思表示，通常當事人為企業法人的，使用企業公章或合同章即可，如當事人為自然人的，使用名章即可。如適用財務章等其他領域專用章訂立合同的，在能否客觀體現訂立合同時蓋章方的真實意思表示一點上容易產生爭議。

3、合同上只有法定代表人簽字沒有公章是否有效力?

答：合同當事人在合同上簽字或者蓋章均是有效的，并不規定簽字一定要配合蓋章，如企業的法定代表人簽字帶未加蓋企業公章，原則上說也是有效的。但是存在效力瑕疵，易引發法律風險較大。因法定代表人是代表企業行使權利訂立合同，如沒有加蓋企業公章，則易被認為相關合同行為是個人行為而非企業的行為。

4、合同當事人一欄的填寫有哪些需要注意的地方?

答：合同一方當事人是自然人的，盡量寫明身份證號，以避免發生對自然人身份的爭議;合同一方當事人是法人的，要寫清企業的名稱，和法定代表人姓名。與企業法人簽約的，不能只在合同當事人欄中填寫法定代表人的名字，以免導致合同相對方不明確。

5、是否只有書面的合同才有效力?

答：合同可以采取書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式，如房地產轉讓合同、長期的租賃合同、建筑工程合同等。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。

6、合同中涂改的部分是否有效力?

答：如單方對合同進行涂改，以改變了原有合同約定的，則改變的部分無效，維持原合同約定內容。合同簽訂之后，任何一方想進行合同修改的，必須告知對方，經雙方協商一致同意后，重新簽訂合同或在原合同相應條款作修改或補充，并在修改地方加蓋雙方公章(個人手印);若只有口頭答應但沒有對合同做修改或者沒有在任何一處有修改變動的地方蓋章(手印)，視為無效，合同維持原有內容繼續生效。

7、什么是格式條款?格式條款有什么風險?

答：格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。實務合同關系中多存在格式條款，如出賣方的銷售合同條款、出租人的租賃合同條款等。采用格式條款訂立合同的，易被認定為無效。法律規定，如果格式條款存在提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。如果企業利用制定格式條款的優勢而將條款制定的極其不公平，使相對方無法保護權益的，很容易被認定為無效條款。

8、合同中打印的部分和手寫的部分有沖突的，以哪個為準?

答：如果打印的部分是事先制定好的格式條款(為重復使用而定制的)，那么手寫的部分與打印的格式條款相沖突的，應當以手寫的部分為準，因為手寫部分更能反映雙方當事人的真是意思表示。

9、簽合同之前有口頭約定，簽合同時出于信任沒有認真校對合同條款，合同敘述與口頭約定不一致，導致被騙，如何維權?

答：法律規定因重大誤解而訂立的合同可以變更或撤銷，如果有證據證明自己的真實意思表示是口頭約定而非正式合同，則可向法院申請變更相應的合同條款。

10、什么樣的合同是無效的?

答：有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

11、回扣條款是否有效?

答：回扣是指在商品或者勞務買賣中，賣方從買方支付的價款中退回給買方或者買方經辦人的款項。不存在合法的回扣，收受回扣都是違法的，《刑法》第163條第2款規定：“公司、企業或者其他單位的工作人員在經濟往來中，利用職務上的便利，違反國家規定，收受各種名義的回扣、手續費，歸個人所有的”，以公司、企業、單位人員受賄罪論處?！缎谭ā返?85條第2款也規定：“國家工作人員在經濟往來中，違反國家規定，收受各種名義的回扣、手續費，歸個人所有的，以受賄論處?！?/p>

12、合同是不是只要簽字即生效?

答：當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。大多數合同成立時即生效，但法律法規規定應當辦理批準登記手續才生效的，應按規定，如抵押合同登記后才生效。另外當事人如果約定了合同生效的條件，條件成就的合同才生效。

13、合同成立和合同生效有什么區別?

答：合同成立不代表合同生效，書面形式訂立的合同，雙方簽字或蓋章后合同即成立，但是合同是否生效卻要滿足更高的條件，合同的成立是第一步，合同的生效是第二步。

14、合同相對方提出簽約人員沒有公司授權，是個人行為而非公司行為，應如何維權?

答：涉及到民法上的表見代理行為，如果行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，而另一方有足夠的理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。如被公司辭退的部門經理持公司合同章簽訂的合同，應由公司承擔相關合同責任。

15、無效的合同、撤銷的合同有什么法律效力?

答：合同無效或被撤銷的，自始無效，即自成立以后都無效。合同部分無效的，不影響其他部分的效力。

16、打收條應當注意什么?

答：①確實收到錢款或物品后再出具收條

②寫明收到款項的大小寫，收到物品的確切名稱等基本信息

③寫明所收款項或物品的來源，如“收到XX公司支付的”

④寫明所收款項或物品的用途，如“收到第一期貨款”

17、什么是先履行義務?

答：當事人互負債務，有先后履行順序，需要先履行的一方負有先履行義務。先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行的內容不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。

18、簽訂合同后，對方法定代表人和主要負責人都發生更換，能否主張終止合同?

答：合同生效后，當事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負責人、承辦人的變動而不履行合同義務。

19、合同中負有義務的一方能否讓他人代為履行合同義務?

答：合同中負有義務的一方請求他人代為履行義務的，是一種債務轉移的行為，這種代為履行義務的行為法律是允許的，但必須經過債權人也就是合同相對方同意。

20、什么是合同糾紛的訴訟時效?訴訟時效有什么需要注意的法律風險?

答：訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利,當時效期間屆滿時,人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。一般合同糾紛的訴訟時效為兩年，但租賃合同中延遲或拒付租金的，保管合同中寄存財物被丟失或者損毀的，訴訟時效為一年。國際貨物買賣合同和技術進出口合同爭議訴訟時效為四年。

21、在合同中應該怎樣約定爭議處理條款?

答：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。同時法律還規定，合同糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄。

22、合同中是該約定違約責任還是該約定賠償損失?

答：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

23、因違約造成損失的，是否包括間接損失?

答：損失包括直接損失和間接損失，直接損失就是指違約行為造成的直接財產的減少，如標的物的滅失、減少、毀損等。間接損失是指違約行為所造成的損害后果所產生的損失。當事人可在合同中約定間接損失的范圍和計算方式，對約定的間接損失應當賠償。

24、產品銷售合同中質量標準應如何確定?

答：當事人之間有約定的，應從合同約定。沒有約定或約定不明確的，按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

25、借款合同中約定將借款人名下的財產抵押在出借人處，如不歸還則抵押物歸出借人所有，效力如何?

答：根據《擔保法》和《物權法》的規定，這種抵押條款是無效的。實踐中常見的抵押條款分為抵押和質押，抵押即不轉移對抵押物品的占有，質押則指將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保。法律規定抵押權的實現方式為：與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。并明確規定在合同中不得約定在債務履行期屆滿質權人未受清償時，質物的所有權轉移為質權人所有。對于以不動產或車輛等抵押的，還要依法辦理抵押登記才能生效。