第一篇：建筑施工單位怎樣審查施工合同

建筑施工單位怎樣審查施工合同

建筑施工單位在簽訂施工合同前，對(duì)于不論是哪一方所提供的合同文本，均需要作出認(rèn)真、嚴(yán)格的審查。審查合同的目的是在于防范風(fēng)險(xiǎn)，防范爭(zhēng)議的發(fā)生，盡量使合同的約定明確，表述沒(méi)有歧義，避免雙方當(dāng)事人對(duì)合同產(chǎn)生不同的理解。

審查施工合同，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

一、關(guān)于工程款的約定

涉及到工程款的部分，也是合同中核心的部分，但很多建筑施工單位在合同中，只注意數(shù)字是否正確，支付時(shí)間是否符合要求等等基本的內(nèi)容，其實(shí)不然，關(guān)于工程款的支付問(wèn)題，針對(duì)不同類型的施工合同，需要作出不同的約定。例如：是一次支付預(yù)付款？還是按季度按月按比例支付？還是按施工進(jìn)度進(jìn)行支付？先期一次性支付預(yù)付款的，對(duì)于施工單位來(lái)說(shuō)，如果該部分費(fèi)用占工程總價(jià)比例較低，則后期施工階段，施工單位將面臨自行墊資的風(fēng)險(xiǎn)，如在前期又未對(duì)建設(shè)單位的支付能力進(jìn)行過(guò)有效地調(diào)查，建設(shè)單位一旦喪失或是缺乏支付能力，那么該部分墊出去的工程款，將沒(méi)有任何能夠收回的保障。按季度支付工程款的，建設(shè)單位往往會(huì)對(duì)工程款的專款專用作出約定，在一定程度上限制了施工單位的資金流動(dòng)，但對(duì)整個(gè)工程的推進(jìn)、完成確有積極的作用。按進(jìn)度支付工程款的，一般需要工程所涉的幾方主體，對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行確認(rèn)后，建設(shè)單位才予以付款，并且，該種方式的問(wèn)題還在于，施工過(guò)程中，往往會(huì)碰到不可避免的變更、簽證

等等，但作出的變更并不在當(dāng)初已經(jīng)擬定的工程施工進(jìn)度范圍內(nèi)，就是說(shuō)，一旦發(fā)生變更，因變更可能導(dǎo)致原來(lái)的施工進(jìn)度緩慢，而建設(shè)單位是按照原來(lái)的進(jìn)度計(jì)劃作出支付，這樣就勢(shì)必影響了施工單位權(quán)益。因此，在采取按進(jìn)度支付工程款的方式時(shí)，施工單位可以適當(dāng)注意在關(guān)于變更、簽證的約定中，提出本月變更本月支付的問(wèn)題，這樣一來(lái)，對(duì)雙方當(dāng)事人都是公平的。

對(duì)于工程的變更，變更所涉及的款項(xiàng)、費(fèi)用如何支付，也是工程款支付時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。是在工程完工后一次全部支付還是當(dāng)月變更當(dāng)月支付，施工單位都應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，根據(jù)不同的情況作出對(duì)自己最有利的約定。

關(guān)于工程款的約定，大多是在雙方當(dāng)事人之間進(jìn)行協(xié)商，但采用哪種方式或是怎樣去約定，才能最大限度的保護(hù)施工單位的利益，是建設(shè)施工企業(yè)在合同審查過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的首要問(wèn)題。

二、對(duì)合同主體、造價(jià)結(jié)算、墊資條款的審查

對(duì)合同主體資格的審查，建筑施工企業(yè)不僅要審查自己是否符合本建筑施工項(xiàng)目的施工資質(zhì)要求，還要審查對(duì)方當(dāng)事人是否具備進(jìn)行本次建設(shè)施工工程的條件，例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。其次，還要注意所承包的項(xiàng)目是否是經(jīng)批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目，如尚未取得相關(guān)的批文，則所簽訂的合同都將因項(xiàng)目的合法性存在問(wèn)題而無(wú)效。再次，在簽訂合同時(shí)，還要注意發(fā)包人是否具有良好的履約能力，從而杜絕“干白活”的情況發(fā)生。

對(duì)工程造價(jià)的審查，施工單位則應(yīng)當(dāng)充分考慮各方面的風(fēng)險(xiǎn)因

素，防止建設(shè)單位提出的“不作調(diào)整，一次包死”的固定總價(jià)條款，合同中還必須對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序及簽證、變更等做出明確規(guī)定。對(duì)于存在墊資問(wèn)題合同，施工單位則應(yīng)當(dāng)充分考慮墊資款回收的安全性。

三、盡量使用《建設(shè)工程施工合同示范文本》，避免當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)缺失

首先，需要注意的是，當(dāng)“專用條款”中未作特別約定時(shí)，“通用條款”中對(duì)應(yīng)的條款將自動(dòng)直接成為雙方的一致約定，直接約束雙方當(dāng)事人的權(quán)利及義務(wù)。填寫(xiě)“專用條款”時(shí)，避免使用帶有不確定性的詞匯，例如：可能，暫時(shí)等等不能明確期限或狀況的詞語(yǔ)。

其次，需要注意在專用條款中明確工程師的權(quán)限范圍，通常可以規(guī)定為：除……….之外的權(quán)限。施工單位在明悉了工程師權(quán)限后，在此后辦理工程變更、簽證時(shí)，才能找到正確的簽證途徑，防止他人隨意簽字，給雙方當(dāng)事人都造成損失。

再次，對(duì)于不可抗力的約定，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行量化，不能籠統(tǒng)的約定為地震、海嘯、颶風(fēng)等，而應(yīng)當(dāng)將其具體化，例如：地址4級(jí)以上，風(fēng)力7級(jí)以上等等。

除上述幾項(xiàng)內(nèi)容外，施工單位在簽訂合同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)工期、工程款欠付利息、工程質(zhì)量、質(zhì)保金等幾個(gè)方面進(jìn)行審查。總之，合同的審查，防患于未然，約定明確了，施工單位做起事情來(lái)也能輕松不少。

第二篇：建筑施工合同如何審查

建筑施工合同審查要點(diǎn)

一、合同雙方的主體資格審查

合同主體是否具備簽訂及履行合同的資格，是合同審查中首先要注重的問(wèn)題，是涉及到交易是否合法、合同是否有效的問(wèn)題。

1、審查身份：審查對(duì)方的經(jīng)營(yíng)主體資格是否合法，是否真實(shí)存在。

2、審查履約能力：

（1）審查對(duì)方現(xiàn)有的、實(shí)際的、真正的經(jīng)營(yíng)情況。

（2）審查施工合同對(duì)方當(dāng)事人是否取得了建筑法律或行政法規(guī)要求的資質(zhì)，是否具備相應(yīng)的工程造價(jià)所要求的施工企業(yè)法人資質(zhì)等級(jí)。審查時(shí)主要看其是否持有國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是否持有建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)，對(duì)于不具備相應(yīng)資質(zhì)、資格的施工企業(yè)應(yīng)該拒絕，以免合同無(wú)效，造成經(jīng)濟(jì)損失。（3）審查施工當(dāng)事人的設(shè)備、技術(shù)水平、經(jīng)營(yíng)范圍、信譽(yù)等情況，加以調(diào)查核實(shí)。

3、代理人要有代理權(quán)：

（1）在與企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)或職能部門(mén)（如項(xiàng)目部）簽合同時(shí)，必須得到企業(yè)法人的書(shū)面授權(quán)委托書(shū)，可以在其營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)與其簽訂合同。（2）分公司一般有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其經(jīng)營(yíng)范圍在總公司經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)，但無(wú)總公司相關(guān)資質(zhì)，需要總公司授權(quán)書(shū)方能簽訂合同。

（3）職能部門(mén)（如項(xiàng)目部），有授權(quán)書(shū)也能簽合同，甲方名稱可以寫(xiě)上職能部門(mén)的名稱。

二、審查合同招投標(biāo)要求

1、對(duì)于使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目、使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款及援助資金的項(xiàng)目、大型基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益及公眾安全的項(xiàng)目，必須通過(guò)招投標(biāo)（具體參閱發(fā)改委令第16號(hào)）。

2、審查有無(wú)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的，以免造成合同無(wú)效。

三、審查工程期限的約定

1、工程期限包括計(jì)劃開(kāi)工日、實(shí)際開(kāi)工日、計(jì)劃完工日、實(shí)際完工日、計(jì)劃竣工日和實(shí)際竣工日等的確認(rèn)程序和時(shí)間限制是否明確。

2、工程有無(wú)階段工期的要求；是否有工期順延的情況，如何提出、確認(rèn)；工期延誤、延期竣工造成的責(zé)任承擔(dān)。

3、施工合同的履行期限，分期形象進(jìn)度和總履行期限都要寫(xiě)清楚，這涉及到工程形象進(jìn)度款支付及工程款最終結(jié)算時(shí)間，從而影響到支付工程款的時(shí)間價(jià)值(利息)及工期索賠，最終影響到工程造價(jià)。

4、有無(wú)各種合同工期的定義、確認(rèn)程序和時(shí)限，包括工程完工工期、總承包工程開(kāi)工至整體竣工驗(yàn)收的工期、計(jì)劃開(kāi)工日、實(shí)際開(kāi)工日、計(jì)劃完工日、實(shí)際完工日、計(jì)劃竣工日和實(shí)際竣工日。

四、工程量條款的審查

1、審查工程量的確定、確認(rèn)方法，工程量調(diào)整依據(jù)是否約定。工程量的計(jì)算方法是否科學(xué)，有關(guān)工程量的報(bào)告材料如何編寫(xiě)、提交、確認(rèn)等內(nèi)容是否具有可操作性。

2、碰到超出設(shè)計(jì)范圍、變更施工范圍、返工等情況如何計(jì)算工程量是否有約定，工程量的核定期限是否細(xì)致、明確。

五、工程質(zhì)量約定的審查

1、審查工程質(zhì)量的確定、確認(rèn)方法程序。

2、審查工程質(zhì)量有無(wú)明晰的標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量必須達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)，或做出其他約定，如取得“魯班杯”“錢(qián)江杯”等。

3、驗(yàn)收范圍，如驗(yàn)收依據(jù)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)施工圖、技術(shù)說(shuō)明、驗(yàn)收規(guī)范等，有無(wú)書(shū)面的雙方簽字確認(rèn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。

4、驗(yàn)收的主體是否合適，驗(yàn)收的期限、程序設(shè)計(jì)是否合理，如何提出質(zhì)量異議、如何磋商、處理等。

5、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理方式及違約責(zé)任是否約定；工程質(zhì)量保修范圍、保修期和保修金的規(guī)定等。

六、審查造價(jià)條款，防止造價(jià)結(jié)算爭(zhēng)議

1、審查是否明確合同價(jià)款的性質(zhì)是暫定價(jià)、可調(diào)價(jià)、固定單價(jià)還是固定總價(jià)。

2、審查價(jià)款的調(diào)整條件和方法；價(jià)款調(diào)整的依據(jù)；固定總價(jià)時(shí)的包干范圍和風(fēng)險(xiǎn)包干系數(shù)；固定單價(jià)時(shí)的工程量調(diào)整依據(jù)、計(jì)量方法及適用單價(jià)；墊資合同墊資款回收的安全性。

3、審查工程造價(jià)是否合法，是否公平合理，有無(wú)明顯偏高或不合法之處。

4、合同中必須對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的審批、確認(rèn)做出明確規(guī)定。

七、工程款支付條款審查

1、工程進(jìn)度款的支付流程是否約定，是否明確價(jià)款的計(jì)算方法(如按什么定額計(jì)算)、貨幣種類、支付時(shí)間和方式。工程價(jià)款支付方式(如按月支付、分段結(jié)算、一次性結(jié)算)中相關(guān)依據(jù)是否科學(xué)、可行，具有操作性。

2、工程價(jià)款計(jì)量如何進(jìn)行，程序如何安排，拖延支付懲罰措施是否明確。

3、工程價(jià)款支付是否存在不確定性，是否有批準(zhǔn)、前置或其他任何形式的彈性條款存在。

4、審查竣工結(jié)算的前提條件，如結(jié)算的條件、依據(jù)、結(jié)算的期限、程序、審核，逾期審核的責(zé)任等。

5、審查施工企業(yè)保證金等是否符合法定數(shù)額，工程預(yù)付款數(shù)目是否合理，施工進(jìn)度款支付數(shù)額、日期是否合理，維修保證金是否合規(guī)。

6、如果工程項(xiàng)目存在大量增加合同外工作量的可能，有無(wú)相關(guān)支付約定。合同外增加的價(jià)款，應(yīng)約定當(dāng)月簽證，納入當(dāng)月支付。

八、工程施工條件條款審查

1、工程預(yù)備工作如何開(kāi)展。

2、設(shè)備材料如何安排、設(shè)備材料如何采購(gòu)檢驗(yàn)。

3、現(xiàn)場(chǎng)工作如何組織、安全施工由誰(shuí)保障、場(chǎng)地通行通水通電如何保證。

4、一般約定施工條件由承包方承擔(dān)，但為保護(hù)承包方利益時(shí)，可以約定一個(gè)兜底條款，如：因?yàn)榘l(fā)包方原因造成的安全文明施工問(wèn)題，由發(fā)包方承擔(dān)一切損失。

九、關(guān)于工程變更約定的審查

1、工程變更、設(shè)計(jì)修改、方案變更、材料更換、其他臨時(shí)修改的雙方交換意見(jiàn)的程序、費(fèi)用計(jì)算方法和支付方式等內(nèi)容的約定是否合理。

2、工程簽證的條件、形式、確認(rèn)程序及作為結(jié)算依據(jù)的必要條件是否明確。

十、關(guān)于竣工驗(yàn)收和結(jié)算約定的審查

1、審查是否明確關(guān)于驗(yàn)收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時(shí)間和補(bǔ)充要求。

2、審查是否明確已完成工程的保護(hù)、竣工驗(yàn)收的性質(zhì)和程序，竣工資料的內(nèi)容、份數(shù)、提交時(shí)限和逾期提交的責(zé)任，竣工資料、竣工驗(yàn)收資料的備案。

3、審查關(guān)于竣工驗(yàn)收、工程交付和竣工結(jié)算先后順序約定，是否明確未及時(shí)支付竣工結(jié)算的違約責(zé)任。

十一、合同的涉稅性條款審查

1、合同的價(jià)款須約定價(jià)稅分離，列清合同總金額、不含稅金額、稅額，以使合同印花稅稅基明確。

2、合同中約定開(kāi)具發(fā)票的時(shí)間、發(fā)票類別（專票/普票）、稅率、結(jié)算方式、付款的條件等，付款時(shí)間、開(kāi)票時(shí)間決定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

3、合同中約定如有預(yù)收款，是否開(kāi)具發(fā)票，開(kāi)具何種發(fā)票（不征稅/正常稅率），正常情況是不產(chǎn)生納稅義務(wù)，開(kāi)“不征稅”發(fā)票，如果開(kāi)具正常稅率發(fā)票則須提前繳稅。

4、合同中約定由于一方原因造成發(fā)票不可用，由責(zé)任方負(fù)責(zé)，與對(duì)方無(wú)關(guān)。

5、合同執(zhí)行期間如遇國(guó)家財(cái)稅政策調(diào)整、新政出臺(tái)，按調(diào)整后的政策、新出臺(tái)政策對(duì)合同具體條款協(xié)商調(diào)整。

十二、各階段應(yīng)提供的書(shū)面報(bào)告、材料準(zhǔn)備條款審查

1、施工前、施工過(guò)程中、竣工結(jié)算時(shí)需要哪些材料，如何編排目錄，如何提交、確認(rèn)，如何聯(lián)系、通知等，如驗(yàn)收材料、竣工材料、結(jié)算材料等。

2、是否需要階段性工程技術(shù)資料，如何整理收集、提供和確認(rèn)。

十三、關(guān)于合同生效時(shí)間、地點(diǎn)效力的約定審查

簽字蓋章時(shí)、履約保證金交納時(shí)（附生效條件）等；合同簽訂地、項(xiàng)目所在地。

十四、關(guān)于合同簽字的審查

1、合同的成立可以以簽字為準(zhǔn)，也可以以蓋章為準(zhǔn)，簽字優(yōu)先。合同確認(rèn)的最好方式就是簽字，或者簽字加蓋章。

2、能簽字的人：法人的代表人、委托代理人（有授權(quán)委托書(shū)）

3、合同大于2頁(yè)的，要蓋騎縫章。

4、如果對(duì)方的簽字人是法人代表，要求對(duì)方出具法人個(gè)人的身份證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、或工商局出具的法人資格證書(shū)；如果對(duì)方的簽字人是職能部門(mén)人員，則需提供法人代表的授權(quán)委托證書(shū)和職能部門(mén)人員本人的身份證復(fù)印件。

5、企業(yè)法人：蓋公章或合同專用章；法定代表人單獨(dú)親筆簽字，不蓋章合同也生效；委托代理人有授權(quán)委托書(shū)的，不蓋公章，只簽字也生效。建議做法：蓋章，并經(jīng)法定代表人或法定代表人授權(quán)的人簽字后生效。

十五、合同提前終止、解除條件、確認(rèn)和后續(xù)處理程序的審查

1、合同終止、解除情況下已經(jīng)完成的工作量、工程質(zhì)量如何審查確認(rèn)。

2、審查是否約定已購(gòu)買(mǎi)材料設(shè)備的處理，工程資料的編制與移交的時(shí)限和程序。

3、審查已完成工程與未完成工程的技術(shù)銜接和處理;合同終止、解除或者符合約定交付工程時(shí)的撤場(chǎng)時(shí)限、確認(rèn)程序。

十六、保修及退還保修金條款的審查

1、明確質(zhì)保金返還的年限，質(zhì)保金的結(jié)算方式。質(zhì)保金在質(zhì)保期滿無(wú)息返還，質(zhì)保期間發(fā)生的甲方維修費(fèi)用的規(guī)定。

2、質(zhì)保期均從最后一項(xiàng)單位單項(xiàng)工程工期竣工合格日開(kāi)始計(jì)算。

3、大型設(shè)備的各配件質(zhì)保期的規(guī)定。

4、質(zhì)量保證期中的維修項(xiàng)目的再次的保修期限和保修金的問(wèn)題。

十七、施工合同中違約責(zé)任條款的審查

1、施工合同中違約責(zé)任與義務(wù)要相對(duì)應(yīng)，應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定，約定的違約金和賠償金的數(shù)額不得高于或者低于法律法規(guī)規(guī)定的比例幅度或限額。

2、履約保證金(或保函)的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時(shí)間、保證金退還的時(shí)間及利息約定。

3、對(duì)于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價(jià)款的違約金。

4、對(duì)于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時(shí)支付工程款的，自逾期之日起按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。違約金：可與延期同比例的約定。

5、對(duì)于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁或者訴訟解決，但是無(wú)論是否發(fā)生或者爭(zhēng)議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗(yàn)收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。

6、對(duì)于質(zhì)量爭(zhēng)議的約定：質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)定的中間機(jī)構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序。可約定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門(mén)。

7、對(duì)于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長(zhǎng)短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問(wèn)題。

8、對(duì)于安全文明施工過(guò)程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。

十八、爭(zhēng)議解決條款審查

1、民訴法解釋第28條明確規(guī)定建設(shè)工程施工合同糾紛案件按照不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄確定受訴法院，即建設(shè)工程施工合同糾紛由建設(shè)工程所在地人民法院管轄，從而排除了協(xié)議管轄。

2、審查施工合同解決爭(zhēng)議的條款時(shí)要注意：盡量選擇雙方協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)申請(qǐng)仲裁或訴訟。選擇仲裁時(shí)必須寫(xiě)明仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁地點(diǎn)，訴訟雖然不能協(xié)議管轄，但是仲裁的管轄約定依然有效。

十九、其他注意點(diǎn)

1、質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)。

2、材料：甲供、乙供；如甲供，甲供材料明細(xì)、價(jià)款、乙方領(lǐng)用程序的約定。

3、保險(xiǎn)：工程一切險(xiǎn)；甲乙雙方的人身險(xiǎn)。

4、履約保函、農(nóng)民工工資支付（專戶農(nóng)民工工資保證金）約定。

第三篇：建筑施工合同審查審核要點(diǎn)

建筑施工合同審查審核要點(diǎn)

2013-10-12 19:31:33| 分類： 法學(xué)話題 |舉報(bào)|字號(hào) 訂閱

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施工總承包合同的糾紛來(lái)源于合同條款，合同條款的約定需要準(zhǔn)確、清晰的描述，合同條款的約定需要盡可能覆蓋所有履行過(guò)程中的問(wèn)題。本文通過(guò)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的角度，總結(jié)部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今后的工作中加強(qiáng)合同評(píng)審的力度、重視性和嚴(yán)肅性，提高合同條款精度。

施工總承包合同是施工結(jié)算的最終依據(jù)，也是工程糾紛的源頭，合同不規(guī)范或者合同文字性描述的含義存在分歧都是導(dǎo)致合同履行過(guò)程中的糾紛的原因。另外，中國(guó)文字的一字多義性，甚至語(yǔ)氣不同表達(dá)意思就截然不同的性質(zhì)，使我們?cè)诤贤喠⑦^(guò)程中應(yīng)該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個(gè)條款，才能有效控制糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)，從某些項(xiàng)目業(yè)主對(duì)合同要求也能從側(cè)面感覺(jué)到他們對(duì)此的深刻體會(huì)，也就是通常他們要求合同越厚越好的道理。同樣對(duì)于我們的施工單位更為重要。雖然從法律角度，甲乙雙方是平等的，但是在實(shí)際上乙方往往處于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受損失的幾率要大得多。此外，合同風(fēng)險(xiǎn)往往來(lái)源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來(lái)源于我們?cè)谟喠⒑贤臅r(shí)候的疏忽大意及礙于面子的妥協(xié)，也包含部分懶惰心理以及對(duì)合同評(píng)審的不重視性和不嚴(yán)肅性。實(shí)際上，甲乙雙方都希望能夠把施工過(guò)程中可能存在的問(wèn)題的處理方式都約定好，避免將來(lái)的糾紛，它是一把雙刃劍，很難預(yù)測(cè)對(duì)哪一方的傷害。

在此，我僅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的角度，在定額取費(fèi)結(jié)算前提下總結(jié)了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。

一、措施費(fèi)方面

1、合同條款必須明確甲方分包項(xiàng)目隊(duì)伍水電費(fèi)問(wèn)題等費(fèi)用的計(jì)取方式，以及甲方的四通一平的標(biāo)準(zhǔn)。

2、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理、甲方辦公區(qū)以及分包單位的臨設(shè)辦公費(fèi)用及地點(diǎn)的提供和費(fèi)用計(jì)取方式。

3、措施費(fèi)的規(guī)定：馬蹬筋的分布及形式，模板支設(shè)方式、塔吊、腳手架等措施費(fèi)的計(jì)取必須依據(jù)相應(yīng)經(jīng)甲方認(rèn)可的措施方案，且方案與實(shí)際發(fā)生一致，此方案才生效。避免施工方上報(bào)一套，實(shí)際操作另一套，給甲方造成的不合理成本。或者建議根據(jù)投標(biāo)方案一次性包死，施工過(guò)程中無(wú)論何種原因造成的措施費(fèi)的增減均不得調(diào)整。總之，此類費(fèi)用最好落實(shí)到能精確計(jì)算的地步。

4、明確由于為避免不可抗力所采取的預(yù)防措施的提前發(fā)生費(fèi)用的計(jì)取。

5、明確甲方分包項(xiàng)目的成品保護(hù)措施及費(fèi)用計(jì)取方式。

二、配合費(fèi)方面

1、合同條款應(yīng)規(guī)定總包方不得再收取甲方分包項(xiàng)目分包方的不合理費(fèi)用及違約責(zé)任。原因?yàn)槭┕ぶ杏蓸I(yè)主方分包的項(xiàng)目，通常都是甲方在招標(biāo)完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費(fèi)。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分包方費(fèi)用時(shí)，由于分包方的合同價(jià)款為競(jìng)爭(zhēng)價(jià)，因此會(huì)造成分包方偷工減料，降低質(zhì)量。

2、合同條款必須明確總包配合管理費(fèi)的內(nèi)容。應(yīng)在招投標(biāo)時(shí)施工單位列明項(xiàng)目及費(fèi)用。

3、關(guān)于電梯等大型項(xiàng)目的配合費(fèi)的計(jì)算問(wèn)題和所包含的服務(wù)內(nèi)容，以及對(duì)外政府部門(mén)上繳的保險(xiǎn)、招標(biāo)交易費(fèi)等的問(wèn)題的由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題。

三、材料調(diào)差方面

1、明確信息價(jià)的最終調(diào)差依據(jù)。是以投標(biāo)時(shí)季度信息價(jià)為結(jié)算依據(jù)還是以施工過(guò)程中加權(quán)季度信息價(jià)為結(jié)算依據(jù)。以及由于雙方原因造成工期拖延時(shí)該調(diào)差部分的處理方式。

2、應(yīng)明確材料認(rèn)價(jià)的界限，避免定額低的項(xiàng)目乙方也要求認(rèn)價(jià)，盡量避免認(rèn)價(jià)的材料發(fā)生，最好是把信息價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差額體現(xiàn)在讓利上。

四、變更簽證方面

1、合同條款應(yīng)規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應(yīng)由經(jīng)辦人、主管、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同簽字后才能生效。這樣規(guī)范后有利于管理，有利于結(jié)算。避免因甲方個(gè)別人員給公司造成的損失。

2、合同條款必須明確土方、商砼運(yùn)距應(yīng)有簽證，無(wú)簽證視同未發(fā)生，且必須在事前經(jīng)甲方確認(rèn)，事后的責(zé)任由施工方承擔(dān)。

3、明確簽證零星用工的計(jì)算方法，變更、拆除工程等應(yīng)按規(guī)定執(zhí)行定額。避免乙方因定額價(jià)格低而出現(xiàn)雙方的分歧，并規(guī)定違約責(zé)任。

4、明確簽證變更的項(xiàng)目為合同的工程內(nèi)容的一部分，乙方不得拒絕工程內(nèi)容中的變更簽證項(xiàng)目。

5、應(yīng)規(guī)定發(fā)生增加工程變更簽證時(shí)承包人高估冒算的責(zé)任。

五、工期方面

1、明確總包單位對(duì)總工期負(fù)全責(zé)，因甲方分包項(xiàng)目延誤工期的處理方法。

2、明確合同工期嚴(yán)格規(guī)定最終項(xiàng)目工期為整體工期，不分單體、單專業(yè)工期。工期拖延違約責(zé)任以最后一個(gè)單位單項(xiàng)工程完開(kāi)始計(jì)取。

3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關(guān)鍵工期上的延誤，必須經(jīng)監(jiān)理甲方認(rèn)可的書(shū)面簽證方可作為索賠依據(jù)。

4、因工期延誤外的索賠（如材料漲價(jià)等）的處理方式，應(yīng)由責(zé)任方承擔(dān)。

5、明確變更、簽證引起工期的延誤對(duì)對(duì)方造成的損失的費(fèi)用計(jì)取問(wèn)題。

六、質(zhì)保金方面

1、明確質(zhì)保金返還的年限，質(zhì)保金的結(jié)算方式。質(zhì)保金在質(zhì)保期滿無(wú)息返還，質(zhì)保期間發(fā)生的甲方維修費(fèi)用的規(guī)定。

2、質(zhì)保期均從最后一項(xiàng)單位單項(xiàng)工程工期竣工合格日開(kāi)始計(jì)算。

3、大型設(shè)備的各配件質(zhì)保期的規(guī)定。

4、質(zhì)量保證期中的維修項(xiàng)目的再次的保修期限和保修金的問(wèn)題。

七、不可抗力方面

1、關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)一周連續(xù)停電不超過(guò)及超過(guò)8小時(shí)的停電問(wèn)題所涉及的費(fèi)用及損失計(jì)取方式。

2、應(yīng)明確不可抗力發(fā)生后施工方應(yīng)積極采取措施進(jìn)行把損失降到最低的責(zé)任。

3、因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時(shí)以讓利的方式予以不計(jì)。

4、不可抗力的范圍界限，比如火災(zāi)等人為因素的是否屬于不可抗力。

5、為了避免此類風(fēng)險(xiǎn)，須明確工程一切險(xiǎn)所涉及的范圍及雙方關(guān)于此費(fèi)用的計(jì)取。若不計(jì)取發(fā)生的損失由甲方承擔(dān)，若甲方給予計(jì)取后乙方未上險(xiǎn)損失由乙方承擔(dān)。此類問(wèn)題都應(yīng)在合同中加以明確。

八、其他方面

1、必須表明給物業(yè)公司移交的有關(guān)事宜，比如最好明確施工單位必須配合甲方順利移交給物業(yè)公司的義務(wù)。

2、對(duì)外備案合同可以簽訂價(jià)格相對(duì)低的平米包干固定價(jià)形式，避免陰陽(yáng)合同引起的糾紛后處于被動(dòng)。

3、注意優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題及仲裁機(jī)構(gòu)的確定，盡量規(guī)定到公司熟悉的所在地處理。

4、違約費(fèi)用的利息問(wèn)題計(jì)取方法。

5、規(guī)定上報(bào)預(yù)算的偏差大的問(wèn)題的處理方式。必須能達(dá)到工程量計(jì)算與預(yù)算一一對(duì)應(yīng)的程度。

6、應(yīng)明確結(jié)算審核由甲方出具的還是審核機(jī)構(gòu)出具的為準(zhǔn)。

7、合同終止時(shí)承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無(wú)法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發(fā)生。在合同中最好明確不計(jì)取此類間接費(fèi)用。

總之，對(duì)合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度

建筑工程施工合同審核審查要點(diǎn)

（主要針對(duì)99版、相對(duì)重點(diǎn)）

1、注意審查合同招投標(biāo)要求、承包方主體資格

（1）對(duì)于：國(guó)家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國(guó)有資金投資、政府投資項(xiàng)目、國(guó)際組織如世行貸款項(xiàng)目，必須通過(guò)招投標(biāo)。

（2）2004第14號(hào)《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》：將五種合同依法認(rèn)定為無(wú)效：

（一）承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級(jí)的；

（二）沒(méi) 有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的；

（四）承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；

（五）承包人違法分包建設(shè)工程的。

因此，對(duì)于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問(wèn)題。實(shí)務(wù)操作中，律師修改施工合同時(shí)，合同雙方在前期大多經(jīng)過(guò)了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點(diǎn)角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡(jiǎn)潔；注明與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標(biāo)明開(kāi)工日期的成立標(biāo)志

項(xiàng)目開(kāi)工日期的明確對(duì)工期的認(rèn)定，具有重要意義。

一般標(biāo)明：開(kāi)工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開(kāi)工通知日期為準(zhǔn)。

實(shí)際開(kāi)工日期與約定日期不一致：實(shí)際開(kāi)工日期為準(zhǔn)（開(kāi)工令等證實(shí)）；

施工許可證日期和實(shí)際施工日期不一致：以施工許可證日期為準(zhǔn)。

4、注意審查組成合同文件的順序

首先需標(biāo)注：在前者優(yōu)先；

其次，對(duì)于有補(bǔ)充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對(duì)監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置

對(duì)于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過(guò)發(fā)包人或承包人認(rèn)可后生效。

一、明確工程師授權(quán)范圍；

二、對(duì)于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認(rèn)。

6、注意審查對(duì)安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔(dān)，但為保護(hù)承包方利益時(shí)，可以約定一個(gè)兜底條款，如：因?yàn)榘l(fā)包方原因造成的安全文明施工問(wèn)題，由發(fā)包方承擔(dān)一切損失。

7、注意審查對(duì)于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對(duì)于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計(jì)變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時(shí)間內(nèi)，書(shū)面報(bào)發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān)理認(rèn)可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可。）

8、注意約定對(duì)于隱蔽工程和中間驗(yàn)收的條件和程序

（1）程序：“按照國(guó)家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗(yàn)收前

小時(shí)，以書(shū)面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理驗(yàn)收后方可進(jìn)行施工。”等。

（2）通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負(fù)零、封頂”等主要節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收要求。

9、注意審查合同價(jià)款的確定方式

一般有三種方式：

（1）采用固定價(jià)格合同，注意約定合同價(jià)款中包括的風(fēng)險(xiǎn)范圍，如：

“鋼材價(jià)格的市場(chǎng)變化（8%）”

注意風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法：

（如：合同約定工程總價(jià)款包含全部工程量?jī)?nèi)容，承包人無(wú)論何種原因沒(méi)有列入單價(jià)或總價(jià)款中的工程，發(fā)包人都沒(méi)有增加支付的義務(wù)，并認(rèn)為該項(xiàng)目已包含在總承包價(jià)款中。本工程竣工結(jié)算時(shí)，只計(jì)算變更部分和材料價(jià)差調(diào)整部分，不再對(duì)報(bào)價(jià)書(shū)、標(biāo)底價(jià)及中標(biāo)價(jià)進(jìn)行重新核對(duì)。）

（2）采用可調(diào)價(jià)格合同，合同價(jià)款調(diào)整方法：招標(biāo)范圍以內(nèi)的工程量按實(shí)計(jì)算，定額計(jì)價(jià)，稅前總價(jià)下浮。設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)工程師共同認(rèn)可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項(xiàng)

元以內(nèi)不予計(jì)取，元以上單項(xiàng)的變更或簽證于竣工決算時(shí)調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項(xiàng)條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。

（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進(jìn)度款支付方式

（1）方式：節(jié)點(diǎn)形象進(jìn)度，按比例；工程量，按比例。

（2）按照節(jié)點(diǎn)付款的約定，承發(fā)包雙方會(huì)根據(jù)合同特點(diǎn)加以約定。律師審查的是綜合工程進(jìn)度和款項(xiàng)支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過(guò)程中的資金投入的持續(xù)和科學(xué)等。

11、注意審查關(guān)于工程變更的約定

未經(jīng)過(guò)規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更；承包方原則不作變更；但實(shí)務(wù)上需做變更。

確認(rèn)流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后

日內(nèi)，承包人須向工程師提交書(shū)面報(bào)告，工程師審批通過(guò)書(shū)面報(bào)告后報(bào)發(fā)包人核準(zhǔn)，書(shū)面報(bào)告經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價(jià)款的有效簽證,在工程結(jié)算時(shí)支付。承包人逾期不報(bào)，視為不涉及工程造價(jià)增加。設(shè)計(jì)變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計(jì)單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書(shū)，否則不視為設(shè)計(jì)變更。施工期間變更調(diào)整單項(xiàng)

元以內(nèi)不予計(jì)取，元以上單項(xiàng)的變更于竣工決算時(shí)調(diào)整。

12、注意審查關(guān)于竣工驗(yàn)收和結(jié)算的約定

此階段的程序設(shè)置：

（1）驗(yàn)收過(guò)程；（四主體加質(zhì)檢站）

（2）工程交付；

（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細(xì)）

（4）竣工結(jié)算。（時(shí)間、視為條款）

重點(diǎn)是關(guān)于驗(yàn)收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時(shí)間和補(bǔ)充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結(jié)算文件提交后，在約定時(shí)間內(nèi)發(fā)包方不予以審計(jì)的，視為認(rèn)可結(jié)算資料。

13、在對(duì)于施工合同違約責(zé)任約定的審查過(guò)程中的注意點(diǎn)

（1）對(duì)于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時(shí)間、保證金退還的時(shí)間及利息約定；

（2）對(duì)于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價(jià)款的違約金。

（3）對(duì)于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時(shí)支付工程款的，自逾期之日起按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。

違約金：可與延期通比例的約定。

（4）對(duì)于優(yōu)先受償權(quán)的約定；

（5）對(duì)于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁或者訴訟解決，但是無(wú)論是否發(fā)生或者爭(zhēng)議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗(yàn)收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭(zhēng)議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過(guò)錯(cuò)的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（留置權(quán)）

（6）對(duì)于質(zhì)量爭(zhēng)議的約定：質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)定的中間機(jī)構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序。可約定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門(mén)。

（7）對(duì)于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長(zhǎng)短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問(wèn)題。

（8）對(duì)于安全文明施工過(guò)程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。

（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔(dān)全部責(zé)任外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程總標(biāo)價(jià)10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標(biāo)引起的房屋銷售信譽(yù)受損帶來(lái)的直接、間接經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)賠償責(zé)任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。（10）對(duì)于工程保修責(zé)任的認(rèn)定：承包方不保修情況下的處理和費(fèi)用承擔(dān)。

14、關(guān)于合同生效時(shí)間、地點(diǎn)效力的約定審查

簽字蓋章時(shí)、履約保證金交納時(shí)（附生效條件）等；合同簽訂地、項(xiàng)目所在地。

15、關(guān)于爭(zhēng)議解決途徑、地點(diǎn)的約定審查

訴訟和仲裁的選擇；

工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。

16、其他注意點(diǎn)：

質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)。

材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認(rèn)定與罰則。

保險(xiǎn)：工程一切險(xiǎn)；甲乙雙方的人身險(xiǎn)。

農(nóng)民工工資支付的承諾。

關(guān)于公章使用和款項(xiàng)支付。

（1）項(xiàng)目部公章：設(shè)定權(quán)限；

（2）款項(xiàng)：轉(zhuǎn)賬、一個(gè)帳戶。

專業(yè)工程分包合同審核審查要點(diǎn)

（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調(diào)、特殊墻面地面等等）

1、注意審查分包人資質(zhì)

2、注意審查分包人的責(zé)任范圍

分包工程承包人應(yīng)當(dāng)按照分包合同的約定對(duì)其承包的工程向分包工程發(fā)包人負(fù)責(zé)。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對(duì)建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。總包合同條款：指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。

3、注意審查發(fā)包、總包、分包人的關(guān)系約定分包人、發(fā)包人、承包人之間的關(guān)系

明確在分包條件下：

（1）發(fā)包人與分包人是本分包合同主要權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者。發(fā)包人負(fù)有支付分包工程價(jià)款義務(wù)和取得分包工程的權(quán)利；分包人負(fù)有按時(shí)、保質(zhì)交付分包工程的義務(wù)和享有獲得分包工程價(jià)款的權(quán)利。

（2）承包人與分包人之間是總分包關(guān)系，承包人負(fù)有協(xié)調(diào)總包工程與分包工程關(guān)系、配合分包工程施工、進(jìn)行工程現(xiàn)場(chǎng)安全、文明、消防等管理義務(wù)，享有獲取總包管理費(fèi)、總包配合費(fèi)的權(quán)利；分包人負(fù)有服從總包管理、支付總包配合費(fèi)的義務(wù)，享有取得承包人配合施工的權(quán)利。

（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務(wù)。發(fā)包人負(fù)有支付總包管理費(fèi)的義務(wù)，承包人負(fù)有以有經(jīng)驗(yàn)的承包人身份積極配合發(fā)包人管理分包工程的義務(wù)。

4、分包工程的工程量確認(rèn)

經(jīng)工程師確認(rèn)的計(jì)量憑證是發(fā)包人與分包人進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)計(jì)算工程量的依據(jù)。

5、審查對(duì)于工程量變更的約定

工程變更

（1）分包人應(yīng)根據(jù)以下指令，以更改、增補(bǔ)或省略的方式對(duì)分包工程進(jìn)行變更： ① 發(fā)包人作出的變更指令。

② 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權(quán)限作出的變更指令。

（2）分包人應(yīng)在工程變更確定后14天內(nèi)向發(fā)包人、工程師提出變更分包工程價(jià)款的報(bào)告，發(fā)包人、工程師應(yīng)在收到變更報(bào)告的14天內(nèi)予以確認(rèn)，分包人根據(jù)確認(rèn)結(jié)果調(diào)整合同價(jià)款。

（3）分包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價(jià)款的報(bào)告，視為該項(xiàng)變更不涉及合同價(jià)款的變更。發(fā)包人、工程師無(wú)正當(dāng)理由逾期未予確認(rèn)或未提出修改意見(jiàn)的，視為該變更報(bào)告內(nèi)容已被確認(rèn)。

6、注意審查竣工驗(yàn)收的專業(yè)技術(shù)要求

（1）發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在分包工程竣工驗(yàn)收后24小時(shí)內(nèi)簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。工程竣工驗(yàn)收后分包人應(yīng)在專用條款約定的時(shí)間內(nèi)按照本合同協(xié)議書(shū)約定的合同價(jià)款及本合同專用條款約定的合同價(jià)款確定方式和調(diào)整內(nèi)容，完成工程竣工決算報(bào)告，向發(fā)包人和承包人送交竣工決算報(bào)告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報(bào)告和決算資料后，應(yīng)專用條款約定的時(shí)間內(nèi)完成初步審核，將初審意見(jiàn)提交發(fā)包人或工程師。發(fā)包人或工程師收到分包人的竣工決算報(bào)告、決算資料以及承包人的初審意見(jiàn)后，應(yīng)在專用條款約定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。

（2）分包人未在專用條款約定的時(shí)間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求移交分包工程，分包人應(yīng)當(dāng)移交。發(fā)包人或工程師未在專用條款約定的時(shí)間內(nèi)完成工程決算的審核確認(rèn)，從期限屆滿的第二天起計(jì)算利息。發(fā)包人或工程師超過(guò)約定期限達(dá)三個(gè)月仍未完成審核確認(rèn)的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認(rèn)。

（3）經(jīng)發(fā)包人或工程師、承包人、分包人確認(rèn)的分包工程決算報(bào)告是發(fā)包人與分包人進(jìn)行工程結(jié)算、支付工程結(jié)算價(jià)款的依據(jù)。

（4）結(jié)算價(jià)款的支付時(shí)間和金額由雙方在專用條款中約定。

（5）分包工程竣工驗(yàn)收后，分包人應(yīng)繼續(xù)負(fù)責(zé)分包工程的保護(hù)和維修，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，配合承包人做好總包工程的竣工驗(yàn)收工作。分包人應(yīng)根據(jù)承包人的指令移交分包工程。

7、注意審查合同價(jià)款與支付的內(nèi)容確定方式：

（1）單價(jià)固定合同最終價(jià)款的確定方式：本合同協(xié)議書(shū)約定的合同價(jià)款為單價(jià)固定、工程量暫估的價(jià)款。分包人報(bào)價(jià)書(shū)中所列單價(jià)為綜合單價(jià)，已含稅金、利潤(rùn)和政府規(guī)費(fèi)，該單價(jià)為不變價(jià)，任何條件下均不予調(diào)整。工程量根據(jù)通用條款第22條規(guī)定的程序進(jìn)行確認(rèn)。

分包工程最終價(jià)款＝分包人所報(bào)單價(jià)×經(jīng)確認(rèn)的工程量

（2）總價(jià)固定合同最終價(jià)款的確定方式：本合同協(xié)議書(shū)確定的合同價(jià)款是分包人完成分包范圍內(nèi)工程并承擔(dān)保修責(zé)任的全部?jī)r(jià)款，除非發(fā)生通用條款第22條規(guī)定的工程變更，否則該合同價(jià)款即為雙方最終結(jié)算價(jià)款，不予調(diào)整。

分包工程最終價(jià)款＝協(xié)議書(shū)確定的合同價(jià)款＋工程變更追加價(jià)款

（3）按實(shí)結(jié)算合同最終結(jié)算價(jià)款確定方式：本合同協(xié)議書(shū)約定的合同價(jià)款是依據(jù)分包人的工程預(yù)算而暫定的工程價(jià)款。工程竣工驗(yàn)收后，雙方按

定額和

費(fèi)用定額以及工程所在地造價(jià)管理部門(mén)公布的材料人工機(jī)械臺(tái)班等信息價(jià)和雙方計(jì)量確認(rèn)的實(shí)際工程量進(jìn)行按實(shí)決算。

分包工程最終價(jià)款＝工程決算價(jià)款

（4）他確定工程最終價(jià)款的方式。

8、注意審查分包人違約責(zé)任的設(shè)置

（1）分包人轉(zhuǎn)包或再分包本工程的，承包人有權(quán)解除合同，分包人應(yīng)向發(fā)包人支付分包工程合同價(jià)款10％的違約金。

（2）因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規(guī)定處理：

① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應(yīng)向發(fā)包人承擔(dān)工期違約責(zé)任，支付延期竣工違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為每天

元。

② 因分包工程延期竣工導(dǎo)致總包工程延期竣工的，分包人還應(yīng)向承包人支付延期違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為每天

元。

（3）分包工程質(zhì)量未達(dá)到本合同約定的質(zhì)量目標(biāo)，分包人應(yīng)向發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為，同時(shí)因分包工程質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)造成總包工程達(dá)不到總包合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，分包人還應(yīng)向承包人支付分包工程合同價(jià)款

％的違約金。

（4）分包人的其他違約責(zé)任：分包人違反本合同義務(wù)，造成發(fā)包人、承包人其他損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四篇：施工合同審查

篇一：建筑工程施工合同審核審查要點(diǎn) 建筑工程施工合同審核審查要點(diǎn)（主要針對(duì)99版、相對(duì)重點(diǎn)）

1、注意審查合同招投標(biāo)要求、承包方主體資格

（1）對(duì)于：國(guó)家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國(guó)有資金投資、政府投資項(xiàng)目、國(guó)際組織如世行貸款項(xiàng)目，必須通過(guò)招投標(biāo)。

（2）2004第14號(hào)《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》：將五種合同依法認(rèn)定為無(wú)效：

（一）承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級(jí)的；

（二）沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的；

（四）承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；

（五）承包人違法分包建設(shè)工程的。因此，對(duì)于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問(wèn)題。實(shí)務(wù)操作中，律師修改施工合同時(shí)，合同雙方在前期大多經(jīng)過(guò)了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點(diǎn)角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡(jiǎn)潔；注明與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標(biāo)明開(kāi)工日期的成立標(biāo)志

項(xiàng)目開(kāi)工日期的明確對(duì)工期的認(rèn)定，具有重要意義。

一般標(biāo)明：開(kāi)工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開(kāi)工通知日期為準(zhǔn)。實(shí)際開(kāi)工日期與約定日期不一致：實(shí)際開(kāi)工日期為準(zhǔn)（開(kāi)工令等證實(shí)）； 施工許可證日期和實(shí)際施工日期不一致：以施工許可證日期為準(zhǔn)。

4、注意審查組成合同文件的順序 首先需標(biāo)注：在前者優(yōu)先；

其次，對(duì)于有補(bǔ)充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對(duì)監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置

對(duì)于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過(guò)發(fā)包人或承包人認(rèn)可后生效。

一、明確工程師授權(quán)范圍；

二、對(duì)于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認(rèn)。

6、注意審查對(duì)安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔(dān)，但為保護(hù)承包方利益時(shí)，可以約定一個(gè)兜底條款，如：因?yàn)榘l(fā)包方原因造成的安全文明施工問(wèn)題，由發(fā)包方承擔(dān)一切損失。

7、注意審查對(duì)于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對(duì)于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計(jì)變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時(shí)間內(nèi)，書(shū)面報(bào)發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān)理認(rèn)可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可。）

8、注意約定對(duì)于隱蔽工程和中間驗(yàn)收的條件和程序（1）程序：“按照國(guó)家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗(yàn)收前小時(shí)，以書(shū)面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理驗(yàn)收后方可進(jìn)行施工。”等。

（2）通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負(fù)零、封頂”等主要節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收要求。

9、注意審查合同價(jià)款的確定方式 一般有三種方式：（1）采用固定價(jià)格合同，注意約定合同價(jià)款中包括的風(fēng)險(xiǎn)范圍，如： “鋼材價(jià)格的市場(chǎng)變化（8%）”

注意風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法：

（如：合同約定工程總價(jià)款包含全部工程量?jī)?nèi)容，承包人無(wú)論何種原因沒(méi)有列入單價(jià)或總價(jià)款中的工程，發(fā)包人都沒(méi)有增加支付的義務(wù)，并認(rèn)為該項(xiàng)目已包含在總承包價(jià)款中。本工程竣工結(jié)算時(shí)，只計(jì)算變更部分和材料價(jià)差調(diào)整部分，不再對(duì)報(bào)價(jià)書(shū)、標(biāo)底價(jià)及中標(biāo)價(jià)進(jìn)行重新核對(duì)。）

（2）采用可調(diào)價(jià)格合同，合同價(jià)款調(diào)整方法：招標(biāo)范圍以內(nèi)的工程量按實(shí)計(jì)算，定額計(jì)價(jià)，稅前總價(jià)下浮。設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)工程師共同認(rèn)可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項(xiàng) 元以內(nèi)不予計(jì)取，元以上單項(xiàng)的變更或簽證于竣工決算時(shí)調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項(xiàng)條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進(jìn)度款支付方式

（1）方式：節(jié)點(diǎn)形象進(jìn)度，按比例；工程量，按比例。（2）按照節(jié)點(diǎn)付款的約定，承發(fā)包雙方會(huì)根據(jù)合同特點(diǎn)加以約定。律師審查的是綜合工程進(jìn)度和款項(xiàng)支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過(guò)程中的資金投入的持續(xù)和科學(xué)等。

11、注意審查關(guān)于工程變更的約定 未經(jīng)過(guò)規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更；承包方原則不作變更；但實(shí)務(wù)上需做變更。確認(rèn)流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后日內(nèi)，承包人須向工程師提交書(shū)面報(bào)告，工程師審批通過(guò)書(shū)面報(bào)告后報(bào)發(fā)包人核準(zhǔn)，書(shū)面報(bào)告經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價(jià)款的有效簽證,在工程結(jié)算時(shí)支付。承包人逾期不報(bào)，視為不涉及工程造價(jià)增加。設(shè)計(jì)變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計(jì)單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書(shū)，否則不視為設(shè)計(jì)變更。施工期間變更調(diào)整單項(xiàng)元以內(nèi)不予計(jì)取，元以上單項(xiàng)的變更于竣工決算時(shí)調(diào)整。

12、注意審查關(guān)于竣工驗(yàn)收和結(jié)算的約定 此階段的程序設(shè)置：（1）驗(yàn)收過(guò)程；（四主體加質(zhì)檢站）（2）工程交付；（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細(xì)）（4）竣工結(jié)算。（時(shí)間、視為條款）

重點(diǎn)是關(guān)于驗(yàn)收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時(shí)間和補(bǔ)充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結(jié)算文件提交后，在約定時(shí)間內(nèi)發(fā)包方不予以審計(jì)的，視為認(rèn)可結(jié)算資料。

13、在對(duì)于施工合同違約責(zé)任約定的審查過(guò)程中的注意點(diǎn)（1）對(duì)于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時(shí)間、保證金退還的時(shí)間及利息約定；

（2）對(duì)于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價(jià)款的違約金。

（3）對(duì)于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時(shí)支付工程款的，自逾期之日起按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。（4）對(duì)于優(yōu)先受償權(quán)的約定；

（5）對(duì)于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁或者訴訟解決，但是無(wú)論是否發(fā)生或者爭(zhēng)議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗(yàn)收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭(zhēng)議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過(guò)錯(cuò)的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（留置權(quán)）（6）對(duì)于質(zhì)量爭(zhēng)議的約定：質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)定的中間機(jī)構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序。可約定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門(mén)。

（7）對(duì)于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長(zhǎng)短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問(wèn)題。（8）對(duì)于安全文明施工過(guò)程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。

（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔(dān)全部責(zé)任外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程總標(biāo)價(jià)10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標(biāo)引起的房屋銷售信譽(yù)受損帶來(lái)的直接、間接經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)賠償責(zé)任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。篇二：如何對(duì)建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容審查

一、合同主體的審查

需具備相應(yīng)的資質(zhì)。審核資質(zhì)時(shí)應(yīng)注意審核其資質(zhì)證書(shū)的資質(zhì)等級(jí)、有效期限等是否符合工程建設(shè)項(xiàng)目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。相關(guān)法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、涉及單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績(jī)等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級(jí)，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。”第26條“承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號(hào)《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》：將五種合同依法認(rèn)定為無(wú)效：

1、承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級(jí)的；

2、沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

3、建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的；

4、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的； 有法律問(wèn)題，上法律快車(chē)/retype/zoom/ac84cbb35022aaea998f0fa6?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=b42dadf947a0992af2c4e7737f1227ad&sign=37ba6c6c94&zoom=&png=10894-20756&jpg=0-0“ target=”_blank“>點(diǎn)此查看

5、承包人違法分包建設(shè)工程的。

三、施工合同第一部分協(xié)議書(shū)的內(nèi)容審查

施工合同第一部分為協(xié)議書(shū)，概括約定施工合同的主要內(nèi)容如工程概況(工程名稱、地點(diǎn)、內(nèi)容)、承包范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同價(jià)款，該部分屬于合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的主要內(nèi)容，審查時(shí)應(yīng)注意核對(duì)是否與項(xiàng)目審批文件一致(如屬招投標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)核對(duì)承包人名稱、承包條件是否與中標(biāo)結(jié)果一致)，約定內(nèi)容是否具體、準(zhǔn)確，如有不一致應(yīng)進(jìn)行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程(包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分)等等。注意與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致。

2、開(kāi)工日期的審查，項(xiàng)目開(kāi)工日期的明確對(duì)工期的認(rèn)定，具有重要意義。一般標(biāo)明：開(kāi)工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開(kāi)工通知日期為準(zhǔn)。實(shí)際開(kāi)工日期與約定日期不一致，以實(shí)際開(kāi)工日期為準(zhǔn)(開(kāi)工通知書(shū)等證實(shí))。施工許可證日期和實(shí)際施工日期不一致，以施工許可證日期為準(zhǔn)。

四、合同內(nèi)容合法性的審查 根據(jù)《合同法》、《建筑法》等相關(guān)法律規(guī)定，工程合同不得有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容，審查時(shí)如有違反內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行刪改。常見(jiàn)問(wèn)題：

1、將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包人完成的建設(shè)工程直接成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包； 有法律問(wèn)題，上法律快車(chē)/retype/zoom/ac84cbb35022aaea998f0fa6?pn=3&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=b42dadf947a0992af2c4e7737f1227ad&sign=37ba6c6c94&zoom=&png=20757-30607&jpg=0-0” target=“_blank”>點(diǎn)此查看

5、同意建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購(gòu)的，發(fā)包單位制定承包單位購(gòu)入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者制定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商；

7、將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)的；

8、與非中標(biāo)人簽訂合同(也包括中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目的情況)；

9、不按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同，或再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議；

10、其他違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容。

五、審查對(duì)于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對(duì)于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計(jì)變更、工程款支付、政府指令(停水停電)、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時(shí)間內(nèi)，書(shū)面報(bào)發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān)理認(rèn)可。可以增加“視為”條款。(視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可。)

六、對(duì)于隱蔽工程和中間驗(yàn)收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國(guó)家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗(yàn)收前小時(shí)，以書(shū)面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理驗(yàn)收后方可進(jìn)行施工。”等。

2、通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負(fù)零、封頂”等主要節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收要求。

七、審查關(guān)于工程變更的約定 有法律問(wèn)題，上法律快車(chē)/retype/zoom/ac84cbb35022aaea998f0fa6?pn=4&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=b42dadf947a0992af2c4e7737f1227ad&sign=37ba6c6c94&zoom=&png=30608-&jpg=0-0“ target=”_blank">點(diǎn)此查看

未經(jīng)過(guò)規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更；承包方原則不作變更；但實(shí)務(wù)上需做變更。

施工合同評(píng)審、簽約應(yīng)注意的事項(xiàng)

施工合同評(píng)審是建筑施工企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要組成部分。世界上不存在一份“完美”的合同，在施工合同簽訂之前，對(duì)合同的可信性、可操作性、合法性和抗風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行嚴(yán)格審核，甚至苛刻的“挑刺”是一道必不可少的程序。雖然無(wú)法預(yù)測(cè)可能發(fā)生的所有情況，也不能把所有的風(fēng)險(xiǎn)擋在公司門(mén)外，但至少會(huì)讓我們及時(shí)堵住可能存在的漏洞和不該發(fā)生的失誤，為合同的履行奠定基礎(chǔ)。

一、對(duì)簽訂主體資格進(jìn)行必要的考察。

簽約過(guò)程中，大家注意的重點(diǎn)是合同的內(nèi)容，對(duì)施工企業(yè)而言，建設(shè)單位就是上帝，而忽視了對(duì)合同主體資格的審查。有時(shí)為了促成合作或礙于情面，往往是“走過(guò)場(chǎng)”，這樣的做法容易導(dǎo)致主體缺陷而使合同歸于無(wú)效或難以履行，達(dá)不到預(yù)期目的。因此應(yīng)該重視合同主體資格的審查，首先，要審查對(duì)方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及年檢情況，了解其主體的合法性，如是否合法注冊(cè)，是否存在未年檢而被吊銷執(zhí)照，是否具有資金能力，注冊(cè)資金的到位情況。其次，要審查對(duì)方是否具有從事合同業(yè)務(wù)的相關(guān)資質(zhì)及目前的效力，特別是在特許行業(yè)和分包合同簽訂中更應(yīng)注意。

二、施工合同內(nèi)容的審查是重點(diǎn)。

首先，要審查合同內(nèi)容是否合法，有無(wú)違反法律法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，是否存在危害社會(huì)公共利益或以欺詐、脅迫手段訂立合同損害國(guó)家利益，是否存在重大誤解和顯失公平等情況。其次，要審查合同主要條款是否完備、明確，具有可執(zhí)行性。各評(píng)審部門(mén)要根據(jù)自己的職責(zé)和掌握的公司資源情況對(duì)合同各條款進(jìn)行甄別，確認(rèn)是否齊備，表述是否清楚可行，公司現(xiàn)有資質(zhì)能否滿足，并列明應(yīng)注意事項(xiàng)。施工合同內(nèi)容應(yīng)特別注意以下內(nèi)容：

1、施工范圍界定與投標(biāo)報(bào)價(jià)或合同價(jià)款是否一致及有無(wú)動(dòng)態(tài)約定;

2、雙方權(quán)利義務(wù)約定是否明確，用戶應(yīng)該提供的設(shè)計(jì)文件、原始資料等接點(diǎn)規(guī)定是否清楚，能否影響工期;

3、對(duì)用戶提出的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量、安全等目標(biāo)要求，能否滿足及注意事項(xiàng);

4、價(jià)款、支付條件及方式、結(jié)算方式、公司能否滿足及接受;

5、索賠程序是否明確可行;

6、合同是否采用格式合同及專用條款、補(bǔ)充條款，表述是否準(zhǔn)確，不存歧義;

7、糾紛解決方式約定是否合法有效，是否存在風(fēng)險(xiǎn);

8、識(shí)別出新的、不熟悉的、公司缺乏經(jīng)驗(yàn)的材料、設(shè)備、施工工藝、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及超出常規(guī)的特殊要求，并進(jìn)行交底和指導(dǎo)履行;

9、違約責(zé)任約定是否對(duì)等，如果有嚴(yán)厲的違約責(zé)任應(yīng)明確提出注意事項(xiàng)等等。

三、審查簽約人有無(wú)簽約權(quán)限

多數(shù)情況下合同是由一方或者雙方授權(quán)代表簽署的。此時(shí)應(yīng)當(dāng)審查代理人的資格和權(quán)限，對(duì)于初次合作的單位，這些工作非常重要，即要對(duì)代理人身份、有無(wú)代理權(quán)、代理權(quán)限范圍、期限等進(jìn)行必要的審查，否則可能會(huì)發(fā)生沒(méi)有代理權(quán)或超越代理權(quán)而導(dǎo)致合同效力受到質(zhì)疑。需要注意的是，單位的部門(mén)或辦事處是沒(méi)有對(duì)外簽約權(quán)力的，而分支機(jī)構(gòu)簽訂合同時(shí)也需由法人授權(quán)。

四、其他注意事項(xiàng)

1、簽章。合同對(duì)方如果是企業(yè)法人或其他組織，在簽章處應(yīng)當(dāng)加蓋單位印章及授權(quán)代表簽字，如果是自然人，則要求本人簽名并加摁手印。所有的印章和簽字應(yīng)當(dāng)清晰、完整。

2、合同附件。要審查附件的內(nèi)容是否與主合同一致，并應(yīng)給與足夠重視，要加蓋相應(yīng)印章以確認(rèn)內(nèi)容

3、簽約時(shí)間和地點(diǎn)。合同落款處應(yīng)當(dāng)有簽訂的具體時(shí)間，并按要求填寫(xiě)簽約地點(diǎn)，這關(guān)系到合同生效的時(shí)間、履行期限、履行地點(diǎn)及糾紛解決方式等問(wèn)題的確定，不可小視。臨淵羨魚(yú)，不如退而結(jié)網(wǎng)。在施工合同簽訂過(guò)程中，評(píng)審程序中各評(píng)審部門(mén)要給合同多挑刺，挑刺實(shí)際就是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，察覺(jué)隱患，防止盲目簽訂合同，從而規(guī)避合同帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn);全面評(píng)審;防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 隨著我國(guó)法制建設(shè)的不斷完善，法制意識(shí)的不斷加強(qiáng)，經(jīng)過(guò)建筑市場(chǎng)的不斷錘煉，建筑施工企業(yè)越來(lái)越重視施工合同的評(píng)審工作，尤其是法律評(píng)審。對(duì)于建設(shè)工程施工合同進(jìn)行法律評(píng)審的主要目的就是發(fā)現(xiàn)合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，狹義的施工合同法律風(fēng)險(xiǎn)是指合同、合同體系中存在的違反《合同法》第五十二條及其它法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的不合法條件以及合同簽訂之時(shí)存在重大風(fēng)險(xiǎn)的效力待定條款。廣義的施工合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)是指凡是涉及工程承包范圍、質(zhì)量、工期、安全、保險(xiǎn)等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，合同條款以及條款之間、合同質(zhì)系中約定的有關(guān)質(zhì)量、工期、價(jià)格、安全等方面對(duì)企業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在簽訂合同時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)或者發(fā)現(xiàn)后沒(méi)有采取頂控措施的合同瑕疵。從對(duì)建設(shè)工程目前施工合同的管理實(shí)踐來(lái)看，施工合同中約定的明顯的違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性條款的現(xiàn)象越來(lái)越少，原先大家就墊資施工的合法性問(wèn)題比較關(guān)注，但自從2004年9月29口最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》后，關(guān)于“墊資”的合法性問(wèn)題已經(jīng)有了明確的答案—墊資原則上有效。墊資合法化以后，施工合同中存在的明顯違法條款將更加少見(jiàn)但是，企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的任何風(fēng)險(xiǎn)都可能將直接導(dǎo)致到訴訟、仲裁的發(fā)生，所以從廣義的角度講，經(jīng)營(yíng)中的任何漏洞與瑕疵都可能轉(zhuǎn)化為法律風(fēng)險(xiǎn)那么，建筑施工企業(yè)合同管理中的法律評(píng)審的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是什么?法律專業(yè)評(píng)審與質(zhì)量、成本等其它專業(yè)性評(píng)審如何實(shí)現(xiàn)對(duì)接?筆者認(rèn)為，企業(yè)法律人員在進(jìn)行合同法律評(píng)審的同時(shí)，也要充分發(fā)揮法律人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)優(yōu)勢(shì)，對(duì)合同質(zhì)量、成本等條款中潛在的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)與企業(yè)其他職能部門(mén)人員提醒溝通，為論述方便筆者此處定義為警示性評(píng)市。下面就這兩個(gè)方面談?wù)劰P者的看法: 1 合法性評(píng)審

筆者認(rèn)為，法律人員對(duì)于施工合同的評(píng)審，首先應(yīng)當(dāng)著手于合法性評(píng)審，要防范合同中的違法條款以及重大的效力待定條款，這是法律人員的主要職責(zé)，必須嚴(yán)格把關(guān)。主要應(yīng)當(dāng)從以下兒個(gè)方面入手: 1.1對(duì)合同主體以及合同對(duì)象的評(píng)審

作為處于工程施工合同總承包人地位的施工企業(yè)，合同主體的評(píng)審，包括對(duì)業(yè)主主體資格的評(píng)審與對(duì)分包商、材料供應(yīng)商等下級(jí)次合同主體資格的評(píng)審兩個(gè)方面。對(duì)于業(yè)主主體資格的評(píng)審，主要是對(duì)業(yè)主權(quán)利能力與行為能力的評(píng)審，防止與“空殼”公司的交易現(xiàn)象。而作為總承包合同的施工單位，最關(guān)鍵的應(yīng)當(dāng)是對(duì)項(xiàng)目本身合法性的評(píng)審。考察工程項(xiàng)目的合法性，首先要從行政許可的角度入手，一項(xiàng)合法的建設(shè)工程必須“四證”齊全，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》。相對(duì)來(lái)講，這些行政許可的評(píng)審較為容易，可以在工程所在地相關(guān)行政主管部門(mén)取證。而施工合同中發(fā)包人與行政被許可人的對(duì)應(yīng)問(wèn)題，是比較復(fù)雜的，經(jīng)常出現(xiàn)施工合同的發(fā)包人與建設(shè)工程的行政被許可人不一致的現(xiàn)象。主要是建設(shè)中位為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，就某工程成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司與施工單位簽訂承包合同。在法律上真正的建設(shè)單位與項(xiàng)目公司是兩個(gè)獨(dú)立的法人，是股權(quán)投資關(guān)系。在出現(xiàn)施工合同的主體為項(xiàng)目公司的情況下，施工單位應(yīng)當(dāng)審慎決策。總承包單位對(duì)分包商、材料供應(yīng)商等合同主體的評(píng)審主要應(yīng)當(dāng)為資質(zhì)、履約能力、業(yè)績(jī)等方面。而分包商、材料商等單位對(duì)于施工合同的評(píng)審，主要應(yīng)當(dāng)側(cè)重于總承包商的履約能力、總承包單位與建設(shè)單位的合作情況、總承包合同的法律效力，以及項(xiàng)目的合法性的評(píng)市也應(yīng)當(dāng)作為最重要的評(píng)審要素。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行建筑施工企業(yè)分類資質(zhì)管理制度，無(wú)資質(zhì)或超越資質(zhì)承接工程的合同無(wú)效，總承包合同無(wú)效，可能將直接影響到分包合同的有效性1.2合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

建設(shè)工程施工合同，主要由招投標(biāo)文件、會(huì)議紀(jì)要、往來(lái)文件、合同書(shū)等各種形式的文件組成。對(duì)合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的評(píng)審，是對(duì)同一合同中這些不同組成文件、或者同一文件中不同條款的評(píng)審。在對(duì)合同進(jìn)行法律評(píng)審時(shí)第一關(guān)必須依據(jù)《合同法》第五十二條及其它法律的強(qiáng)制性規(guī)定發(fā)現(xiàn)并消除這些無(wú)效條款。其次要預(yù)防和盡量減少效力待定條款，在施工合同中，總承包單位相對(duì)于業(yè)主，分包單位相對(duì)于總承包單位，依次順延，在市場(chǎng)中，處于弱勢(shì)地位，在合同的簽訂之初，留置過(guò)多的效力待定條款將是非常不利的。第三，主要的或者說(shuō)合同評(píng)審的大量工作就是要審查合同文件相互之間的關(guān)聯(lián)性，防門(mén)合同文件之間的矛盾與歧義。由于一個(gè)施工項(xiàng)目的承建一般要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)跟蹤—招投標(biāo)—中標(biāo)—談判—合同簽訂，在各階段長(zhǎng)期形成的文件以及參與人員的更迭及水平的參差不起，合同組成文件之間極易出現(xiàn)矛盾再有，需要對(duì)合同文件矛盾進(jìn)行解釋的情形往往發(fā)生于合同爭(zhēng)議之時(shí)，雙方當(dāng)事人由于利益等各方面原因很難達(dá)成意思的一致。1.3合同體系的設(shè)置 施工合同的體系，主要是指“總承包合同一分包、材料采購(gòu)合同一專業(yè)分包一勞務(wù)分包合同”之間權(quán)利義務(wù)的鏈接關(guān)系。這個(gè)多重合同關(guān)系應(yīng)當(dāng)以工程的施工運(yùn)營(yíng)為主線，各種合同間的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)與義務(wù)的履行是工程質(zhì)量安全的保障，總承包單位可以采用權(quán)利網(wǎng)絡(luò)圖與義務(wù)網(wǎng)絡(luò)圖的方式進(jìn)行分析，防范權(quán)利的過(guò)多給予與義務(wù)的完全傳遞。總體來(lái)講，合同體系的設(shè)置是個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，涉及所有參建主體權(quán)利義務(wù)的分配問(wèn)題，如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，合同體系的設(shè)置是非常重要的前置環(huán)節(jié)。2 合同的警示性評(píng)審

建設(shè)工程施工合同的一個(gè)重要特點(diǎn)在于其合同關(guān)系的綜合性及專業(yè)性。首先，施工合同集買(mǎi)賣(mài)、租賃、設(shè)計(jì)、勞動(dòng)、委托、技術(shù)等各種常見(jiàn)有名合同以及其它無(wú)名合同與一體，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，施工中的涉外經(jīng)濟(jì)合同越來(lái)越多。其次，一個(gè)工程涉及水、暖、電、通風(fēng)等各種不同的技術(shù)專業(yè)，各專業(yè)中又有各自的質(zhì)量、安全、工期、成本、環(huán)境等不同方面的管理。作為法律人員來(lái)講，絕對(duì)不能要求他對(duì)合同的各方面都做出評(píng)審，但是法律人員與其它專業(yè)人員相比，有一個(gè)顯著突出的特點(diǎn)就是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)。法律人員在立足于合同合法性評(píng)審的同時(shí)，為了保證企業(yè)的利益，在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，更加應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)的特點(diǎn)，將其運(yùn)用到合同的其他方面的評(píng)審。因?yàn)椋S著建筑市場(chǎng)的不斷成熟，建設(shè)單位越來(lái)越重視合同的管理，借助市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，在合同中將施工中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)盡可能的事先向施工單位轉(zhuǎn)嫁，建設(shè)單位一般會(huì)設(shè)置質(zhì)量、工期、造價(jià)、保險(xiǎn)等等方面的“一攬子”風(fēng)險(xiǎn)條款，并且這些條款具有很大的隱蔽性，不進(jìn)行仔細(xì)的分析，很難發(fā)現(xiàn)它對(duì)施工單位造成的影響。由于其它專業(yè)人員對(duì)于合同條款的理解的局限性，在編制合同經(jīng)濟(jì)、技術(shù)文件時(shí)常會(huì)出現(xiàn)遺漏，所以法律人員在評(píng)審過(guò)程中對(duì)于這些合同條件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行匯總，向其它專業(yè)人員提出警示性的意見(jiàn)，請(qǐng)他們?cè)诰幹平?jīng)濟(jì)、技術(shù)等文件時(shí)予以充分考慮。筆者認(rèn)為，理想的合同評(píng)市模式是:第一，法律人員對(duì)合同的合法性評(píng)審應(yīng)當(dāng)與質(zhì)量、造價(jià)等評(píng)市審處于同一序列;第二，對(duì)于合同的其它方面的評(píng)審，首先應(yīng)當(dāng)由法律人員提出警示提醒意見(jiàn)，然后由專業(yè)人員與法律人員對(duì)所有的警示性意見(jiàn)進(jìn)行逐一核對(duì)消項(xiàng)，以保證各專業(yè)人員對(duì)合同中各種隱藏性的“一攬子”風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。筆者認(rèn)為，只有這樣法律人員才能逐漸成長(zhǎng)為企業(yè)的復(fù)合型人才，才能夠真正的做到法律事務(wù)的管理緊密為主業(yè)服務(wù)的目的，法律事務(wù)人員在企業(yè)中地位才能夠得到較大程度的提高，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

第五篇：律師怎樣審查合同

律師怎樣審查合同

律師作為法律專業(yè)工作人員，在民事活動(dòng)中，起草和審查合同是訴訟律師和非訴訟律師均要掌握的一項(xiàng)基本業(yè)務(wù)。

律師如何審查合同

合同是平等主體的自然人、法人、其他社會(huì)組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制的經(jīng)濟(jì)。合同在民事活動(dòng)中的運(yùn)用越來(lái)越廣泛，尤其是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，更顯其重要了。

律師作為法律專業(yè)工作人員，在民事活動(dòng)中，起草和審查合同是訴訟律師和非訴訟律師均要掌握的一項(xiàng)基本業(yè)務(wù)。要使合同合法、完備、可行，律師就必須從合同的原則，合同的法律關(guān)系，合同的效力及合同當(dāng)事人的責(zé)任等多方面，全方位地進(jìn)行審查。這是律師工作必須要求，也是律師的職責(zé)之所在。

審查合同須從以下幾個(gè)方面入手：

一、從訂立合同的原則來(lái)分析審查合同

合同法的基本原則是指對(duì)合同關(guān)系的本質(zhì)和規(guī)律，進(jìn)行集中抽象的反映，其效力貫串于合同始終，并具有克服合同法的局限性的根本性的原則。

合同法的基本原則有：《合同法》第三條平等原則、第四條自愿原則、第五條的公平原則、第六條的誠(chéng)信原則、第七條的合法原則、第八條的法律約束力原同。這些基本原則是審查合同時(shí)的準(zhǔn)繩。合同總體上應(yīng)不違反這些規(guī)定原則。對(duì)于涉外合同還要看合同是否符合結(jié)等原原則和公序良俗原則。

二、從合同的法律關(guān)系來(lái)審查合同

合同法律關(guān)系是指當(dāng)事人因合同的訂立、變更或消滅所產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。它由主體、內(nèi)容和客體三要素組成。

審查合同主體。合同的主體即合同的當(dāng)事人，他包括自然人、法人和其他組織。

1、自然人：包括中國(guó)公民以及在中國(guó)從事民事活動(dòng)的外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人。《民法通則》將個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶和個(gè)人合伙作為公民特殊形態(tài)而納入到自然人中。但個(gè)體工商戶具有依法登記核準(zhǔn)的字號(hào)，并以該字號(hào)對(duì)外交往，宜可歸到其他組織中更為妥當(dāng)。故本文將個(gè)體工商戶歸入其他組織進(jìn)行分析。

在審查合同時(shí)，自然人做為合同主體的，就要審查自然人的民事行為能力是否適當(dāng)。自然人的行為能力分為：無(wú)行為能力、限制行為能力和完全民事行為能力。無(wú)民事行為能力人不能自己訂立合同，只能由其法定代理人代理其訂立合同;完全民事行為能力人可以自己訂立合同;限制行為能力人只能訂立與行為能力相適應(yīng)的合同。《民法通則》第九至十三條對(duì)自然人的民事權(quán)利能力和民事行為能力做出了具體的規(guī)定。《合同法》第九條和第四十七條又近一步規(guī)定了自然人的行為能力的問(wèn)題。

農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶和個(gè)人合伙，除了審查他們具有自然人的民事行為能力外，還要審查他或他們是否具備農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)的能力和合伙人的資格。

對(duì)外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人要根據(jù)其所屬國(guó)或居住國(guó)的具體法律規(guī)定和行為地國(guó)的法律規(guī)定，審查其行為能力的效力。

2、法人。法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人又可以分為企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人和社會(huì)團(tuán)體法人，在日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，企業(yè)法人訂立合同的情況比較普遍。

下面僅以企業(yè)法人為例來(lái)說(shuō)明。

企業(yè)法人作為合同當(dāng)事人所涉及的以下幾個(gè)問(wèn)題著重予以審查：

(1)企業(yè)法人超營(yíng)業(yè)范圍的合同交力問(wèn)題。

企業(yè)法人的權(quán)利能力和行為取決于其經(jīng)營(yíng)范圍，超越經(jīng)營(yíng)范圍的行為就是無(wú)權(quán)利能力和無(wú)行為能力的行為，由此訂立的合同是否當(dāng)然地?zé)o效呢?根據(jù)最高人法院關(guān)于適用《合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第十條規(guī)定：“當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不能因此而認(rèn)定無(wú)效。但是違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。”由此可見(jiàn)，審查超營(yíng)業(yè)范圍的合同要重視當(dāng)事人的意思，表示的真實(shí)性，當(dāng)事人在合同中不違反法律規(guī)定，又損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力。

(2)企業(yè)的法定代表人及其工作人員超職權(quán)范圍訂立的合同問(wèn)題。

企業(yè)法人在對(duì)外訂立總領(lǐng)事同時(shí)，由其法定代表人、工作人員或其他代理人代理其訂立合同。《民法通則》第63條至第68條對(duì)代理行為作出規(guī)定。《合同法》第48條、第49條、第50條對(duì)代表人和代理人的越權(quán)代理的效力作出了具體規(guī)定。法定代表人或者工作人員超越代理權(quán)范圍訂立合同的，除相對(duì)人知道越權(quán)的事實(shí)外，仍然由個(gè)業(yè)法人承擔(dān)責(zé)任;代理人超越代理權(quán)限訂立合同，除企業(yè)法人追認(rèn)或者構(gòu)成表見(jiàn)代理外，由代理人自負(fù)其責(zé)。

(3)企業(yè)法人的民事責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

具有企業(yè)法人條件的企業(yè)應(yīng)以該企業(yè)所有或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任。除法律、法規(guī)明確規(guī)定或當(dāng)事人有約定的以外，不能追究其他法人的連帶責(zé)任。

確定法人的條件，原則上應(yīng)依工商登記為準(zhǔn)。但雖經(jīng)登記確不具備法人條件的企業(yè)，由其開(kāi)辦單位承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，企業(yè)法人注冊(cè)登記時(shí)，投資不足的，且企業(yè)財(cái)產(chǎn)不足清償債務(wù)的，在審理案件中，應(yīng)判令投資方補(bǔ)足其投資用以清償債務(wù)。注冊(cè)資金不實(shí)的，由開(kāi)辦單位在注冊(cè)資金不實(shí)的范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。核準(zhǔn)登記后，開(kāi)辦單位，投資人或其他人抽逃資金，隱匿財(cái)產(chǎn)，避免責(zé)任的，應(yīng)依法追回。明確了上述問(wèn)題在起訴時(shí)有利于明確被告及其訴訟請(qǐng)求范圍。

(4)涉及企業(yè)法人工作人員犯罪的合同責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

企業(yè)法人的工作人員利用職務(wù)之便進(jìn)行經(jīng)濟(jì)犯罪的活動(dòng)，給他人造成經(jīng)濟(jì)損失的，除追究有關(guān)人員的刑事責(zé)任外，企業(yè)法人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但他人明知企業(yè)法人的工作人員利用其職務(wù)之便進(jìn)行違法犯罪而與之來(lái)往的除外。

3、其他組織。

其他組織(也叫非法組織)，是指有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。它介于公民和法人之間的做為法律主體的組織。非法人組織具有限的民事權(quán)利和民事行為能力，在一定程度上能夠享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，但不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的不具備法人資格的組織。

非法人組織不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，對(duì)外交往舉債時(shí)，如其自身?yè)碛械呢?cái)產(chǎn)經(jīng)費(fèi)足以償債時(shí)，則由其自身償還債務(wù)，如其擁有的財(cái)產(chǎn)不足以償付責(zé)任，則由其創(chuàng)設(shè)人進(jìn)行償付，創(chuàng)設(shè)人為其承擔(dān)最終的連帶責(zé)任。確定合同法律關(guān)系的主體，責(zé)任主體以及法事人的訴訟地位的前提是首先分清合同所涉及的法律關(guān)系。

三、合同內(nèi)容的審查

合同的內(nèi)容就是合同當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商所達(dá)成的相互之間應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利(債權(quán))和義務(wù)(債務(wù))。合同中當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)由合同的條款來(lái)規(guī)定的。《合同法》第12條：“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;(二)標(biāo)的;(數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價(jià)款或報(bào)酬;(六)履行的期限、地點(diǎn)和方式;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭(zhēng)議的”方法。該條規(guī)定了合同應(yīng)具備地的主要條款。當(dāng)然合同條款又限于這些條款。我們擬定合同時(shí)可以參照?qǐng)?zhí)行。審查合同時(shí)，也應(yīng)針對(duì)這幾個(gè)方面進(jìn)行。對(duì)于合同的內(nèi)容審查的要求是合法，具體可行，并附合交易習(xí)慣，不違反序良俗。

四、合同客體的審查

合同關(guān)系的客體是債權(quán)和債務(wù)所指象的對(duì)象。審查合同客體時(shí)要區(qū)分從事同的客體和客體物，以及二者的合法性要求的區(qū)別。合同的客體違法導(dǎo)致合同無(wú)效。合同客體物違法并不一定導(dǎo)致合同的無(wú)效。

五、從合同的效力上來(lái)審查合同

合同的效力包括合同的生效，合同的無(wú)效，合同的可變更和可撤銷幾方面。審查合同確認(rèn)合同的效力，也應(yīng)從以上幾方面來(lái)判斷，合同是有效合同，還是無(wú)效合同，是可變更，可撤銷的合同不是效力待定的合同。

合同的生效是指業(yè)已成立的合同具有法律的約束力。合同是否成立取決于當(dāng)事人是否就合同的必要條款達(dá)成合電，而其是否生效取決于是否符合法律規(guī)定的有效條件。

《合同法》針對(duì)合同生效估出了具體規(guī)定。《合同法》第44條規(guī)定了合同生效的條件;《合同法》第44條第二款規(guī)定了須經(jīng)審批程序生效的條件;《合同法》第49條規(guī)定了附條件的合同的效力，《合同法》第46條規(guī)定了對(duì)期限的合同的效力《合同法》第47條行為能力欠缺的人所簽合同效力。《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理合同的效力，《合同法》第49條表見(jiàn)代理合同的效力;《合同法》第50條代表人越權(quán)行為的合效力;《合同法》第50條代有人越權(quán)行為的合效力合同法同第51條無(wú)處分權(quán)行為的合同的效力。上述規(guī)定在具體審查合同時(shí)，要具體情況具體分析，甄別確定合同的效力。

無(wú)效合同,由于合同存在無(wú)效事由,合同雖已成立但自始不具有法律的約束力。《合同法》

第52條對(duì)合同無(wú)效做出了規(guī)定，分析合同時(shí)除了要注重它的法定條件外，還要多從當(dāng)事人違法行為的因果關(guān)系的原因力上來(lái)分析導(dǎo)致合同無(wú)效、可變更、可撤銷的合同。指因當(dāng)事人意思表示有瑕疵而經(jīng)撤銷權(quán)人請(qǐng)求，由法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更其內(nèi)容或者使其效力自始消滅的合同，它是一種效力待定的合同。《合同法》第54條第1、2款對(duì)可變更和可撤銷合同做

出了規(guī)定。審查此類合同時(shí)所觀注的焦點(diǎn)是采取何種請(qǐng)求權(quán)對(duì)合同的一方當(dāng)事人最有利。這就要求律師根據(jù)不同當(dāng)事人的利益取向做出選擇。

六、從合同的責(zé)任方面來(lái)審查合同

違約責(zé)任即是違反合同的民事責(zé)任，除了民事責(zé)任外，合同的當(dāng)事人還有可能承擔(dān)行政或者刑事的責(zé)任。根據(jù)所涉及的合同的不同責(zé)任，律師審查時(shí)可以提出不同的主張。如果合同一方當(dāng)事人違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，根據(jù)不同的案情可以提出要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，采取補(bǔ)救措施，賠償損失等要求。在選擇違約請(qǐng)求時(shí)應(yīng)站在一方當(dāng)事人的立場(chǎng)上考慮。要考慮當(dāng)事人的合同性質(zhì)，合作的關(guān)系，未來(lái)的交往情況，從多角度分析并跳出合同有合同的利弊，充分考慮到一方當(dāng)事人的利益取向。

如果合同存在違約和侵權(quán)競(jìng)合的情況就要考慮到解決糾紛的途徑、方式、方法及要求。比如是通過(guò)訴訟解決還是仲裁解決，是選一方所在地還是他方所在地進(jìn)行訴訟(當(dāng)然指那些可以選擇受訴訟地的合同)。總之，多方位的考慮最終為一方當(dāng)事人謀取利益的最大化。如果合同涉及到行政或者刑責(zé)任的情況，律師應(yīng)指出來(lái)，盡量避免不必要的損失，但一般情況下律師不宜直接向國(guó)家行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)舉報(bào)。

律師審查合同時(shí)，如果能夠做壽到以上幾點(diǎn)就認(rèn)為已經(jīng)盡職了呢?只能說(shuō)先是做到了審查合同的初步工作。在審查合同中，不但要對(duì)合同進(jìn)行書(shū)面的審查，而且要根據(jù)合同的不同情況做實(shí)地調(diào)查，針對(duì)合同當(dāng)事人的資格、資信及履約能力，履約方式等各方面進(jìn)行認(rèn)真考查。盡量做到防患于未然。只有這樣，才能減少合同糾紛，即使合同出現(xiàn)糾紛，也能游刃有余，取得予期效果。

律師審查合同不但要站在當(dāng)事角度去審視合同的可行性，更要跳出當(dāng)事人的觀點(diǎn)影響去依法審查合同的合法性、可行性。律師要用審慎的態(tài)度，認(rèn)真細(xì)致地審查合同，就能防止合同少發(fā)生糾紛。