第一篇：審查合同注意事項(xiàng)

審查合同注意事項(xiàng)

1、注意合同的目的性

律師在著手審查合同之前，應(yīng)通過電話、電子郵件，最好是面談的形式或直接參與談判，了解當(dāng)事人簽訂合同的真正目的，包括動機(jī)。

實(shí)踐中，加工承攬合同，有的當(dāng)事人當(dāng)作買賣合同處理；一般合作建房合同，當(dāng)事人當(dāng)作合作開發(fā)房地產(chǎn)合同處理，結(jié)果導(dǎo)致合同名不副實(shí)。

有的當(dāng)事人企圖以合法形式掩蓋非法目的，例如，企業(yè)相互借貸合同，卻要搞成一份合作經(jīng)營合同。

2、注意合同的有效性

律師在審查合同時，應(yīng)特別注意相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋當(dāng)中強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定。

合同有效性問題，包括三個方面的問題，一是合同主體是否適格，二是合同目的是否正當(dāng)，三是合同內(nèi)容、合同形式及程序是否合法。

3、注意合同的平衡性

所謂合同的平衡性是指合同一方權(quán)利與義務(wù)要相對平衡，合同雙方權(quán)利與義務(wù)要相對平衡。

4、注意的可操作性

5、注意合同結(jié)構(gòu)的合理性

6、注意合同體例的適用性

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第二篇：合同審查要點(diǎn)及其注意事項(xiàng)

合同審查要點(diǎn)及其注意事項(xiàng)

對企業(yè)而言，合同行為是公司存續(xù)期間重要的商事活動。合同審查應(yīng)盡量做到“絕事于未萌，防患于未然”，應(yīng)樹立以下立約觀念：“事先防范、過程跟蹤、事后補(bǔ)救”。技術(shù)創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的動力，通過法律來規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為同樣也能贏得可觀的效益。

本人總結(jié)審查合同工作中的常見問題和注意事項(xiàng)如下，和大家一同交流學(xué)習(xí)。第一節(jié)、第二節(jié)簡單引出合同審查目的和合同文本通用條款，第三節(jié)重點(diǎn)闡述合同的形式審查與實(shí)質(zhì)審查。我司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此在第四節(jié)單獨(dú)列出建筑工程施工合同審查要點(diǎn)，并在第五節(jié)中結(jié)合實(shí)踐，對建筑工程施工合同簽訂過程中的幾個問題做一些歸納總結(jié)，并提出初步探討意見。

第一節(jié)

合同審查的目的一、二、第二節(jié)

合同文本通用條款

一、鑒于條款

二、合同目的和范圍

三、合同各方權(quán)利義務(wù)及保證履約條款

四、結(jié)算、支付條款

五、知識產(chǎn)權(quán)條款

六、保密條款

七、違約責(zé)任條款

八、不可抗力條款、免責(zé)條款

九、爭議解決條款

十、法律適用條款

十一、合同期限條款 達(dá)到交易目的

有效保障當(dāng)事人的權(quán)益

十二、合同的變更、解除條款

十三、通知送達(dá)條款

十四、合同附件條款

十五、生效條款

十六、合同文本條款

第三節(jié)

合同的形式審查與實(shí)質(zhì)審查要點(diǎn)

一、形式審查要點(diǎn)

1、形式及審批流程是否符合公司規(guī)定

常見問題：

（1）會簽表基本信息填寫不完整、不規(guī)范、不清楚、與合同內(nèi)容不一致。（2）未按公司要求使用公司制定的范本。

（3）缺乏立項(xiàng)審批、超標(biāo)審批；合同內(nèi)容超出所依據(jù)文件的內(nèi)容范圍。（4）合同相對方的選擇方式不符合規(guī)定（如：應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的項(xiàng)目，沒有進(jìn)行招投標(biāo)）。

（5）流程選擇不符合權(quán)限分工的要求。（6）缺乏合法有效的授權(quán)委托書。

（提示：審查授權(quán)委托書，可盡量避免與無權(quán)代理、越權(quán)代理、無權(quán)處分的主體簽訂合同，避免可能導(dǎo)致的合同被變更、被撤銷或無效的后果。）

2、報審資料完整性、一致性 常見問題：

（1）審查報審資料不完整，缺少合同附件、立項(xiàng)審批文件、招投標(biāo)評審結(jié)果文件、對方資質(zhì)證明等。

（2）合同的標(biāo)的種類、數(shù)量與審批文件有偏差；中標(biāo)單位與合同相對方主體不一致等。

（3）未按要求提供資料原件；合同相對方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件未加蓋公章等。

3、合同文本形式要文字準(zhǔn)確；表述嚴(yán)謹(jǐn)；格式規(guī)范；前后邏輯一致。常見問題：

2（1）合同結(jié)構(gòu)不完整（如缺少開頭、正文、結(jié)尾）；

（2）合同各方當(dāng)事人信息不正確（如當(dāng)事人名稱與營業(yè)執(zhí)照上的名稱不一致；當(dāng)事人銀行賬號、聯(lián)系地址、聯(lián)系電話等信息缺漏等。（3）合同名稱與內(nèi)容不符（如：把租賃寫成承包；把借款寫成投資）。（4）法律用語不準(zhǔn)確（如“定金”錯寫成“訂金”，“權(quán)利”寫成“權(quán)力”，使用“大約”、“相當(dāng)”等模糊詞。）（5）前后邏輯不一致

①稱謂前后不一致（如：甲方乙方、買方賣方均出現(xiàn)，且沒有指代關(guān)系）； ②金額大小寫不一致、分期付款總額與合同總金額不一致等；

③期限表述不一（如：“期限一年”與“2009年3月至2010年4月”）； ④序號、附件指代矛盾； ⑤簽訂日期前后不一致；

⑥印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱不一致； ⑦所蓋章非公章或合同專用章（如：合同上蓋財務(wù)專用章）。

二、實(shí)質(zhì)審查要點(diǎn)

1、審查合同主體資格、履約能力

常見問題: 合同主體不具備簽約、履行合同的權(quán)力能力和行為能力。

如：（1）不具備營業(yè)執(zhí)照的法人分支機(jī)構(gòu)且未經(jīng)法人授權(quán)；

（2）未成年人、精神病人；（3）營業(yè)執(zhí)照過期或未通過年檢；

（4）連續(xù)兩年未年檢被工商吊銷營業(yè)執(zhí)照；

（5）對于特殊行業(yè)的主體，不具有從事合同項(xiàng)下行為的資格，（建筑承包資質(zhì)共四級，只能承包與其級別相符的工程，通信類、供電類還要經(jīng)過特定審批）

展開說明企業(yè)分支機(jī)構(gòu)對外簽約問題： 由于法人分支機(jī)構(gòu)并不具備完備的合同簽署權(quán)限，因此與其簽約可能存在一定法律風(fēng)險。如果法人的分支機(jī)構(gòu)依法設(shè)立并已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，則屬于《民事訴訟法意見》 3 中規(guī)定的“其他組織”范疇，具有締約能力，可作為合同主體。但應(yīng)結(jié)合該分支機(jī)構(gòu)規(guī)模衡量其履約能力，對于金額特別巨大或存在較大法律風(fēng)險的合同，從安全考慮，最好要求該分支機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)法人對其簽署合同的授權(quán)文件。如果是法人非依法設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，或者雖依法設(shè)立但沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)，且未經(jīng)法人授權(quán)，則其不具有民事主體資格，其對外簽訂的合同一般會被確認(rèn)無效。如其事后經(jīng)法人追認(rèn)，可視為法人行為。因此，盡量避免同此類分支機(jī)構(gòu)簽訂合同。

2、審查合同效力、合同條款效力

常見問題：

（1）存在《合同法》第52條規(guī)定的5種導(dǎo)致合同無效的情形；

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的；

②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

③以合法形式掩蓋非法目的的；

④損害社會公共利益的；

⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。（2）存在《合同法》第53條規(guī)定的無效免責(zé)條款。

①造成對方人身損害的

②因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的

（3）需要依法辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的或約定辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后合同才生效的，未跟蹤了解合同是否向有關(guān)機(jī)關(guān)辦理批準(zhǔn)或登記備案

（4）涉外合同約定公證生效的，沒有實(shí)際辦理公證。（5）約定的生效條件、期限不合法。

提示：需審查合同所附條件或期限的必要性、合理性、合法性，并審查條件是否成就、期限是否屆至等。

3、審查合同條款是否完備

常見問題：

（1）缺少《合同法》要求的基本條款；

①當(dāng)事人的名稱或姓名和住所，②標(biāo)的，4 ③數(shù)量，④質(zhì)量，⑤價款或者報酬，⑥履行期限、地點(diǎn)和方式，⑦違約責(zé)任，⑧解決爭議的方法。

（2）缺少依合同特點(diǎn)須具備的條款

如：①知識產(chǎn)權(quán)條款，②保密條款，③對方使用我方商標(biāo)的合同，沒有明確限制商標(biāo)的使用方式及范圍。

4、合同付款條款

（1）原則：把價款的支付和合同履行過程中對方合同義務(wù)的履行和防控對方違約風(fēng)險結(jié)合起來，把價款的支付條件和對方在各階段應(yīng)履行的合同義務(wù)密切聯(lián)系，通過設(shè)定價款支付的時間點(diǎn)和付款比例來促使合同對方如約履行合同義務(wù)，最大限度發(fā)揮付款條款的風(fēng)險控制作用。

付款條款通常與合同權(quán)利義務(wù)的平衡具有密切關(guān)系，對于保證合同的履行質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)合同的目的具有重要意義。

（2）常見問題：

①不應(yīng)一次性付款的合同選擇了一次性付款；

②分期付款的合同，付款比例不恰當(dāng)，首付款比例過高； ③付款條件未與制約對方履行相應(yīng)合同義務(wù)相結(jié)合等。（3）不同的合同應(yīng)采用不同的付款方式：

一次性付款：通常用于合同期限較短且對方?jīng)]有后續(xù)合同義務(wù)履行問題的合同（如：禮品、宣傳品或其他低值易耗品采購合同等），可約定到貨驗(yàn)收合格后一次性付款。但一般設(shè)備或中小型的采購合同，應(yīng)留有一定比例的質(zhì)量保證金，待保修期滿后支付。

分期付款：對于設(shè)備采購（涉及安裝、調(diào)試、試運(yùn)行、初檢終檢等）、技術(shù)開發(fā)類、租賃類、廣告發(fā)布類合同、維護(hù)服務(wù)類或合作類的合同，由于合同期限有較長的持續(xù)性，合同對方有需要后續(xù)履行的合同義務(wù)，常采用分期付款的方式。

5（4）付款節(jié)點(diǎn)：①合同生效時間；

②合同經(jīng)相關(guān)管理部門批準(zhǔn)、登記、備案的時間（如有）；

③交付時間；

④驗(yàn)收合格時間；

⑤質(zhì)量保證期屆滿時間。

（5）注意：補(bǔ)簽合同情況下，分期付款期限早已構(gòu)成遲延，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整付款條件和期限，以免因約定不當(dāng)導(dǎo)致遲延支付的違約風(fēng)險。

5、審查違約責(zé)任

盡量窮盡各種可能的違約假設(shè)并設(shè)立違約處理方式。

約定違約情形、違約責(zé)任，違約所產(chǎn)生的損失范圍及補(bǔ)償（如對于可預(yù)期利益的范圍的界定）。

（1）違約責(zé)任的承擔(dān)方式：繼續(xù)履行、賠償損失、采取補(bǔ)救措施、違約金責(zé)任、定金責(zé)任。

（2）如果合同對公司具有特殊的商業(yè)價值或利益，而存在對方單方違約解除合同的可能時，可視情況采用加重對方的違約成本，制約對方的違約行為。如在約定違約金、賠償損失之外，約定守約方還有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同，保護(hù)守約方締約目的的實(shí)現(xiàn)。

（3）對違約責(zé)任約定要明確，避免出現(xiàn)如下情況： 如：①約定“按照《合同法》解決爭議”，②約定“按照《合同法》有關(guān)條款承擔(dān)違約責(zé)任”。

（4）最好明確約定違約金數(shù)額、數(shù)額計算方式，如以合同總金額的一定比例計算違約金，或按中國人民銀行同期貸款利息、逾期貸款罰息等標(biāo)準(zhǔn)能計算日違約金。如未實(shí)現(xiàn)約定具體計算方法，守約方須舉證實(shí)際損失的多少，而損失計算通常復(fù)雜且爭議較多，不利于損失的及時彌補(bǔ)、糾紛的順利化解。

（5）如何判斷違約金過高的問題。《合同法》第114條第2款規(guī)定了“當(dāng)事人約定違約金數(shù)額低于或過分高于實(shí)際損失的，經(jīng)當(dāng)事人請求，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加或適當(dāng)減少。”《合同法解釋二》第29條第2款規(guī)定了“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。6

6、審查管轄約定

常見問題：對管轄權(quán)的選擇不符合專屬管轄、級別管轄的規(guī)定，仲裁條款無效。

如：①不動產(chǎn)合同糾紛，約定了不動產(chǎn)所在地以外的法院管轄；

②知識產(chǎn)權(quán)糾紛合同，約定了沒有管轄權(quán)的基層人民法院管轄； ③約定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱錯誤； ④同時約定仲裁和法院管轄； ⑤同時約定了兩個以上仲裁機(jī)構(gòu)。

7、審查合同條款是否明確具有可操作性

常見問題：

（1）引用已失效的法律法規(guī)（如：“本合同依據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī)定簽訂”）

（2）約定一方嚴(yán)重違約時對方可以解除合同，但沒有明確什么樣的情況屬于嚴(yán)重違約。

（3）約定了構(gòu)成違約的條件，但沒有相應(yīng)明確違約責(zé)任追究的具體方式。（4）約定的檢驗(yàn)、考核周期過短，實(shí)際不可能做到。（5）標(biāo)的條款缺少名稱、規(guī)格、型號、性能等信息。

（6）未對可能發(fā)生的情況進(jìn)行約定，造成權(quán)利義務(wù)不明確（如：廣告發(fā)布合同中，未對廣告牌墜落致人損害的賠償責(zé)任等可能發(fā)生的問題明確約定）。

8、知識產(chǎn)權(quán)條款

（1）應(yīng)當(dāng)設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款的合同：廣告類合同、技術(shù)類合同、委托設(shè)計制作類合同。

視具體情況設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款的合同：采購類合同、咨詢服務(wù)類合同、委托籌辦類合同、施工類合同。

無須設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款的合同：租賃合同。

（2）對于設(shè)計制作合同，委托方企業(yè)可能采取的條款模式：

①完全歸屬本公司，非經(jīng)事先書面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；

②完全歸屬本公司，但在本合同履行完畢后，受托方為介紹其自身業(yè)績需要可以引用相關(guān)的內(nèi)容；

③歸雙方共有，除本合同已有約定之外，任何一方擬使用或處置該作品必須事先取得對方同意；

④歸受托方所有，但受托方對該作品的任何使用或處置均不得侵害本公司的合法權(quán)益。

9、不可抗力條款

（1）對于不可抗力條款的具體設(shè)置，應(yīng)根據(jù)公司在具體合同種的不同地位來具體分析。

如合同中的主要義務(wù)由相對方履行，則此條可原則性規(guī)定，列舉的不可抗力事件則盡可能少。例如：施工類合同中，公司主要義務(wù)為支付工程價款，而相對方的主要義務(wù)為工程施工，受到不可抗力影響的可能性顯然更高，故此時合同不可抗力條款設(shè)置宜較為原則，列舉情況較少，則相對方援引不可抗力條款免除責(zé)任的可能性就較低，更有利于公司權(quán)益的保護(hù)。

但如公司需承擔(dān)具體合同的主要義務(wù)的，則建議對不可抗力條款的約定應(yīng)盡可能細(xì)化，采取列舉的方式，盡最大可能將可能對公司履行合同造成影響的情形都約定為不可抗力事件，以便發(fā)生此類情況時，可援引不可抗力條款避免相關(guān)法律風(fēng)險的發(fā)生。

(2)援引不可抗力條款的程序。

如公司義務(wù)相對較輕的，可規(guī)定較為嚴(yán)格的援引程序和要求，例如發(fā)生不可抗力后應(yīng)提交當(dāng)?shù)卣蛘吖C機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于發(fā)生不可抗力的證明文件，以及主張不可抗力的期限等，以便從程序上盡可能地避免相對方主張不可抗力。反之，可規(guī)定較為寬松的程序和要求。

（3）另外，建議在合同中明確將因政府政策、命令、指示或其他行使行政權(quán)力的行為，致合同完全或部分不能履行的，視為不可抗力。

第四節(jié) 建設(shè)工程施工合同審查

建設(shè)工程施工合同是公司日常合同管理工作中常見的合同類型，數(shù)量多、金 8 額巨大、涉及專業(yè)問題較多。

一、合同主體的審查

需具備相應(yīng)的資質(zhì)。審核資質(zhì)時應(yīng)注意審核其資質(zhì)證書的資質(zhì)等級、有效期限等是否符合工程建設(shè)項(xiàng)目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。

相關(guān)法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、涉及單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。”第26條“承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認(rèn)定為無效：

1、承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；

2、沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

3、建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無效的；

4、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；

5、承包人違法分包建設(shè)工程的。

三、施工合同第一部分協(xié)議書的內(nèi)容審查

施工合同第一部分為協(xié)議書，概括約定施工合同的主要內(nèi)容如工程概況（工程名稱、地點(diǎn)、內(nèi)容）、承包范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同價款，該部分屬于合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的主要內(nèi)容，審查時應(yīng)注意核對是否與項(xiàng)目審批文件一致（如屬招投標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)核對承包人名稱、承包條件是否與中標(biāo)結(jié)果一致），約定內(nèi)容是否具體、9 準(zhǔn)確，如有不一致應(yīng)進(jìn)行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分）等等。注意與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致。

2、開工日期的審查，項(xiàng)目開工日期的明確對工期的認(rèn)定，具有重要意義。一般標(biāo)明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準(zhǔn)。實(shí)際開工日期與約定日期不一致，以實(shí)際開工日期為準(zhǔn)（開工通知書等證實(shí)）。施工許可證日期和實(shí)際施工日期不一致，以施工許可證日期為準(zhǔn)。

四、合同內(nèi)容合法性的審查

根據(jù)《合同法》、《建筑法》等相關(guān)法律規(guī)定，工程合同不得有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容，審查時如有違反內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行刪改。

常見問題：

1、將應(yīng)當(dāng)由一個承包人完成的建設(shè)工程直接成若干部分發(fā)包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包；

5、同意建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購的，發(fā)包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者制定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商；

7、將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)的；

8、與非中標(biāo)人簽訂合同（也包括中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目的情況）；

9、不按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議；

10、其他違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容。

五、合同價款、計價方式 計價方式一般有三種：

1、采用固定價格合同。（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務(wù)，并認(rèn)為該項(xiàng)目已包含在總承包價款中。本工程竣工結(jié)算時，只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分，不再對報價書、標(biāo)底價及中標(biāo)價進(jìn)行重新核對。）

2、采用可調(diào)價格合同。（如：合同價款調(diào)整方法，招標(biāo)范圍以內(nèi)的工程量按實(shí)計算，定額計價，稅前總價下浮。設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認(rèn)可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項(xiàng)

元以內(nèi)不予計取，元以上單項(xiàng)的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項(xiàng)條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。）

3、采用成本加酬金合同。（此種方式采用不多。）

應(yīng)當(dāng)約定：

1、預(yù)付工程款的數(shù)額、支付時限及抵扣方式；

2、工程進(jìn)度款的支付方式、數(shù)額及時限；

3、工程施工中發(fā)生變更時，工程價款的調(diào)整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；

4、發(fā)生工程價款糾紛的解決方法；

5、約定承擔(dān)風(fēng)險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調(diào)整辦法；

6、工程竣工價款的結(jié)算與支付方式、數(shù)額及時限；

7、工程質(zhì)量保證（保修）金的數(shù)額、預(yù)扣方式及時限；

8、安全措施和意外傷害保險費(fèi)用；

9、工期及工期提前或延后的獎懲辦法；

10、與履行合同、支付價款相關(guān)的擔(dān)保事項(xiàng)。

提示：審核計價方式的約定內(nèi)容應(yīng)注意審核是否清楚明確地約定了計價方式及價格調(diào)整的風(fēng)險范圍和調(diào)整方法、上下文約定的計價方式是否一致等（常見問題如:前面約定“包干造價，固定不變價”，后面又約定“按實(shí)結(jié)算”）。

六、關(guān)于合同價款支付條件、期限的約定

1、方式：節(jié)點(diǎn)形象進(jìn)度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根據(jù)工程進(jìn)度約定相應(yīng)價款支付比例外，還需視公司審批流程所需期限等相關(guān)因素約定合理的付款期限。

如：“合同生效后”、“工程竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后”補(bǔ)充具體期限“XX個工作日內(nèi)”，以便安排付款事宜，避免遲延支付。

2、通用條款中關(guān)于合同價款變更、工程量確認(rèn)、竣工驗(yàn)收報告、索賠報告等均約定了確認(rèn)期限，如超過約定期限未予答復(fù)將被視為認(rèn)可。因此如果通用條款約定的各個確認(rèn)期限根據(jù)各公司實(shí)際履行需要不夠長，應(yīng)在專用條款中進(jìn)行變更，延長相應(yīng)期限，以免因公司審核流程較長在未答復(fù)前已被視為認(rèn)可的情況發(fā)生。提示注意：

常有承包方要求發(fā)包方將其應(yīng)收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發(fā)票的開具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過轉(zhuǎn)讓債權(quán)這一形式將合同履行過程中存在的轉(zhuǎn)包或違法分包行為合法化，甚至連發(fā)票開具的合同義務(wù)也同時進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。對于承包人的這種要求應(yīng)予拒絕，并應(yīng)注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發(fā)票開具的方式等。

七、審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置

1、明確工程師授權(quán)范圍；

2、對于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認(rèn)。

提示注意：對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認(rèn)可后生效。

八、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān)理認(rèn)可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，12 視為認(rèn)可。）

九、對于隱蔽工程和中間驗(yàn)收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗(yàn)收前

小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗(yàn)收后方可進(jìn)行施工。”等。

2、通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負(fù)零、封頂”等主要節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收要求。

十、審查關(guān)于工程變更的約定

未經(jīng)過規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更；但實(shí)務(wù)上需做變更。

（此類約定 舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后

日內(nèi)，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準(zhǔn)，書面報告經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證,在工程結(jié)算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設(shè)計變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設(shè)計變更。施工期間變更調(diào)整單項(xiàng)

元以內(nèi)不予計取，元以上單項(xiàng)的變更于竣工決算時調(diào)整。）

十一、審查關(guān)于竣工驗(yàn)收和結(jié)算的約定

重點(diǎn)注意：驗(yàn)收過程、工程交付、資料交付、竣工結(jié)算等方面的約定；關(guān)于驗(yàn)收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時間和補(bǔ)充要求。

提示注意“視為條款“的約定：作為發(fā)包方，可約定“承包方不按時與發(fā)包方共同結(jié)算的，已發(fā)包方審定的結(jié)算金額為準(zhǔn)；作為承包方可約定“結(jié)算文件提交后，在約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認(rèn)可結(jié)算資料”。

十二、農(nóng)民工工資問題的約定

實(shí)踐中曾發(fā)生此類糾紛：公司將工程施工任務(wù)承包給某施工單位進(jìn)行，由于施工單位拖欠農(nóng)民工工資，導(dǎo)致農(nóng)民工向建設(shè)單位討薪或向建設(shè)行政部門上訪，很多地方政府要求建設(shè)單位承擔(dān)墊付責(zé)任。

為解決此問題，可在施工合同中增加關(guān)于對方不按時發(fā)放農(nóng)民工工資導(dǎo)致農(nóng)民工到公司或有關(guān)部門上訪給公司造成影響及算是的違約責(zé)任承擔(dān)問題的約定，以約束對方合法用工并及時支付農(nóng)民工工資。也可要求施工方提供銀行出具的支付農(nóng)民工工資的保函。

十三、違約責(zé)任

通用條款中的違約責(zé)任約定比較泛泛。詳細(xì)的約定可參照如下條款：

1、對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

2、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

3、對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。

4、對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗(yàn)收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（留置權(quán)）

5、對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認(rèn)定的中間機(jī)構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序。可約定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。

6、對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。

7、于安全文明施工過程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。

8、關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔(dān)全部責(zé)任外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程總標(biāo)價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標(biāo)引起的房屋銷售信譽(yù)受損帶來的直接、間接經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)賠償責(zé) 14 任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。

9、對于工程保修責(zé)任的認(rèn)定：承包方不保修情況下的處理和費(fèi)用承擔(dān)。（如：“承包方應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)通過修理、重作等補(bǔ)救措施使工程質(zhì)量合格，并應(yīng)支付工程總價款 %的違約金，如超過規(guī)定改正期限工程質(zhì)量仍未驗(yàn)收合格的，發(fā)包方有權(quán)單方解除本合同，并要求承包方賠償相應(yīng)的損失。承包方違約除應(yīng)按照上述約定支付違約金外，當(dāng)約定的違約金不足以彌補(bǔ)發(fā)包方所受到的損失時，還應(yīng)賠償發(fā)包方損失”。）

十四、安全責(zé)任

1、通用條款中有約定“承包方承擔(dān)施工生產(chǎn)過程中發(fā)生的安全責(zé)任”。實(shí)踐中，常有受害人將建設(shè)單位一并作為共同被告起訴，導(dǎo)致建設(shè)單位花費(fèi)大量人力物力處理糾紛。

為有效約束承包方嚴(yán)格履行安全施工責(zé)任，避免發(fā)包方因安全事故等原因而使受害人通過投訴、起訴、信訪等方式向發(fā)包人主張權(quán)利，承包方應(yīng)承擔(dān)發(fā)包方因此支出的調(diào)查費(fèi)、律師費(fèi)等合理費(fèi)用，并可約定每發(fā)生一起安全事故，發(fā)包方有權(quán)要求承包方支付合同總價款 %的違約金，可在工程款中直接扣除。”

2、實(shí)踐中，建筑工地發(fā)生人身傷亡事故后，有些地方行政管理部門或受害人要求公司作為業(yè)主單位承擔(dān)連帶責(zé)任。對于該問題，分析如下：

一般情況下，建設(shè)單位對承包方在施工過程中造成他人損害是不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，更無法律依據(jù)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（《建筑法》第45條規(guī)定：“施工現(xiàn)場安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)。分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。”）

關(guān)于連帶賠償責(zé)任，根據(jù)《民法通則》第130條、《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第3條，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的依據(jù)是建設(shè)單位與加害行為人構(gòu)成共同侵權(quán)，如沒有共同侵權(quán)，無須因是業(yè)主單位即承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

特殊情況下，依據(jù)《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第10條，承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng) 15 的賠償責(zé)任。此種情況下，如果建設(shè)單位發(fā)出錯誤甚至違法違規(guī)的只是，或選擇沒有資質(zhì)的施工企業(yè)承包建設(shè)工程的，則可能因此過錯責(zé)任而承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

為減少此類爭議，可采用的做法是：除要求承包方投保意外傷害保險外，同時要求承包方為職工、農(nóng)民工投保工傷保險，一定程度上減少了建設(shè)單位的風(fēng)險。

十五、保修責(zé)任條款

建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)明確建設(shè)工程的質(zhì)量保修項(xiàng)目內(nèi)容及范圍、質(zhì)量保修期限、質(zhì)量保修責(zé)任、質(zhì)量保修金的支付方法等。此外，還需明確工程質(zhì)量出現(xiàn)問題時對方的反應(yīng)機(jī)制問題，反映時限問題，工程維修的費(fèi)用承擔(dān)問題等。

第五節(jié) 建設(shè)工程施工合同相關(guān)問題分析

選擇以下幾個問題探討：

一、根據(jù)我國《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)法》及國有計委頒發(fā)的《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項(xiàng)目、國際組織如世行貸款項(xiàng)目，必須通過招投標(biāo)。商品住宅項(xiàng)目屬于關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公共事業(yè)項(xiàng)目的范圍，應(yīng)該依法采取公開招標(biāo)的方式確定施工企業(yè)。按照上述法律規(guī)定，在招投標(biāo)前發(fā)包方不得與施工方進(jìn)行任何有關(guān)實(shí)質(zhì)內(nèi)容的談判，在通過招投標(biāo)后不得改變合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

例:在進(jìn)行招投標(biāo)前,施工方已經(jīng)按照其與發(fā)包方的口頭約定進(jìn)行了實(shí)際施工。為滿足行政機(jī)關(guān)的要求和法律的形式要求，發(fā)包方隨后進(jìn)行了公開招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)一系列的程序，實(shí)際施工方成為本項(xiàng)目的中標(biāo)人，并與發(fā)包方簽訂了建設(shè)工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進(jìn)行了補(bǔ)充約定，相應(yīng)的對工程價款進(jìn)行了調(diào)整。

此例中的建設(shè)工程合同和補(bǔ)充協(xié)議的效力如何？ 施工合同的簽訂與招投標(biāo)的關(guān)系及效力

雖然本案發(fā)包方、施工方在招投標(biāo)前進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的溝通，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，但由于后來雙方通過招投標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)后中標(biāo)者即為實(shí)際施工人，根據(jù)我國理論界中合同效力補(bǔ)正的理論，該施工合同應(yīng)為有效合同。在補(bǔ)充協(xié)議中雙方對工程量和相應(yīng)的工程款進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)認(rèn)定為有效。

二、施工合同簽訂主體及其效力

目前，建設(shè)工程承包活動中，作為發(fā)包方有可能存在多種形式，如委托開發(fā)、合作開發(fā)等情形，作為承包方有的資質(zhì)不夠而采用授權(quán)等方式來借用資質(zhì)。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設(shè)工程施工合同的法律效力呢？

簽訂建設(shè)工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發(fā)包方可能并不是真正的項(xiàng)目所有人，如在委托開發(fā)房地產(chǎn)時，發(fā)包人可能就是受托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而真正的項(xiàng)目所有人卻時委托人；在合作開發(fā)房地產(chǎn)時，發(fā)包人可能只是負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而另一方可能時出地方。根據(jù)合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發(fā)包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。

對于承包方?jīng)]有資質(zhì)時借用有資質(zhì)的企業(yè)名稱來承包企業(yè)，我們國家已明令禁止，且在建設(shè)工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。但有些個體施工隊(duì)沒有資質(zhì)，但他們可能會成為某一個有資質(zhì)單位的項(xiàng)目部，成為該單位的一個分支機(jī)構(gòu)，并接受該有資質(zhì)企業(yè)的統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理，利用公司的設(shè)備等，在該單位的授權(quán)下簽訂建設(shè)工程施工合同并履行義務(wù)，至于其內(nèi)部如何進(jìn)行利益分配是其企業(yè)內(nèi)部的管理問題，與合同效力沒有關(guān)系。此種情形應(yīng)認(rèn)定為合同有效。

三、違法工程與建設(shè)工程施工合同的效力

某些工程在進(jìn)行建設(shè)施工發(fā)包時，其工程沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可甚至土地使用權(quán)也不在發(fā)包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發(fā)包雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同的法律效力如何？

一種意見認(rèn)為，違反工程所簽訂的施工合同應(yīng)屬無效。理由：任何一個建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)歷從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售指導(dǎo)竣工驗(yàn)收的審批登記手續(xù)。17 這些審批程序既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系，而且有著嚴(yán)格的先后順序，未辦理前一審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)一般無法完成，而任何一個程序的審批手續(xù)沒有完成之前，當(dāng)事人就進(jìn)行了實(shí)際的開發(fā)建設(shè)，致使工程項(xiàng)目處于違法狀態(tài)，并使施工合同的標(biāo)的物違法，其建設(shè)行為有可能被認(rèn)定違法，所建建筑物則是違法建筑。對于以這樣的建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)的的建設(shè)工程施工合同，應(yīng)當(dāng)是合同內(nèi)容違法，當(dāng)然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因?yàn)楹贤瑯?biāo)的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但這種真實(shí)意思表示所指向的內(nèi)容或標(biāo)的應(yīng)當(dāng)合法，否則便無效。

另一種意見認(rèn)為，施工合同是發(fā)包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權(quán)利、義務(wù)的合同，其標(biāo)的物是經(jīng)過有關(guān)政法部門批準(zhǔn)的準(zhǔn)備建設(shè)的工程項(xiàng)目。一方面，施工合同的內(nèi)容是合同雙方對項(xiàng)目施工中權(quán)利義務(wù)的約定，并不是對項(xiàng)目本身進(jìn)行約定，項(xiàng)目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯(lián)系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當(dāng)事人約定的標(biāo)的違法并不等于建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容違法，因而不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。另一方面，施工合同的履行結(jié)果如何和合同本身的效力沒有任何聯(lián)系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規(guī)定為依據(jù)來判斷其法律效力，不能因?yàn)楹贤男羞^程而導(dǎo)致合同的效力發(fā)生變化。現(xiàn)實(shí)生活中，有很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是采取合作開發(fā)，委托開發(fā)的名義進(jìn)行，項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)包括土地使用權(quán)甚至可能根本就不在發(fā)包方名下，有些建設(shè)項(xiàng)目在沒有取得政府相關(guān)許可的情況下就簽訂了建設(shè)工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權(quán)時就簽訂了建設(shè)工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設(shè)工程施工許可證須在建設(shè)工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進(jìn)行的施工同樣是違法的。本人認(rèn)為，上述情形都有可能導(dǎo)致工程違法，但不能僅因此而認(rèn)定雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導(dǎo)致工程違法的，一方有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度承擔(dān)其相應(yīng)的違約責(zé)任，并受到相應(yīng)的行政處罰。

四、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)放棄的法律效力問題

為解決工程欠款問題，保障社會穩(wěn)定，維護(hù)農(nóng)民工的合法權(quán)益，合同法第286條確定了工程價款的優(yōu)先受償權(quán)的法律地位，2002年6月27日，又出臺了 18 最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，對建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進(jìn)一步的規(guī)定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規(guī)定采取措施，即在對開發(fā)商貸款時要求承包人承諾放棄建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)。為取得貸款，在建設(shè)工程施工合同的補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商作為發(fā)包人就會設(shè)立要求承包人承諾放棄優(yōu)先權(quán)的約定。對于采取該約定的做法，該約定有效嗎？

從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)從設(shè)計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權(quán)。而法定抵押權(quán)具有不同于一般抵押權(quán)的特點(diǎn)：首先，它是依法律規(guī)定而產(chǎn)生的，不需要當(dāng)事人事先約定，因此通常不需要進(jìn)行登記，符合法律規(guī)定的條件即成立；其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規(guī)定，當(dāng)事人不能自行變更。有人認(rèn)為，我國的合同法主要是任意性規(guī)定，當(dāng)事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當(dāng)事人的權(quán)利，這恰恰是合同自由的最好體現(xiàn)。本人認(rèn)為，法律作出的這條規(guī)定更多的是從保護(hù)承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優(yōu)先的原則應(yīng)當(dāng)是人權(quán)原則的最基本要求，對其的保護(hù)應(yīng)當(dāng)是最大限度的，應(yīng)當(dāng)大于其他權(quán)利，因此該權(quán)利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據(jù)最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。從物權(quán)的角度看，約定的抵押權(quán)在經(jīng)過登記后不會因一方承諾放棄抵押權(quán)就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權(quán)真正歸于消滅，相比之下，承包人的優(yōu)先受償權(quán)屬于法定抵押權(quán)，不需要進(jìn)行登記即存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認(rèn)為在建設(shè)工程施工合同中承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)是無效條款，得不到法律支持。

在司法實(shí)踐中，為避免承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)成為無效條款，有的約定附條件的放棄優(yōu)先受償權(quán)條款，即在發(fā)包人在已經(jīng)支付給承包人建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用后，承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經(jīng)符合立法原意，達(dá)到了立法目的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。一方面，這個條款即使有這種設(shè)計依然是變更法律規(guī)定的法定抵押權(quán)，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強(qiáng)，所 19 附條件實(shí)際已涵蓋了法律規(guī)定優(yōu)先受償建筑工程價款的全部內(nèi)容，其所謂的放棄的條件中本身就已經(jīng)確認(rèn)了承包人的優(yōu)先權(quán)，沒有實(shí)際意義。

五、關(guān)于合同價款結(jié)算的約定

按照最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。實(shí)踐中下列情形，其竣工結(jié)算文件的效力有待探討：

在發(fā)包方和承包方的建設(shè)工程施工合同中，雙方約定，承包方應(yīng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)計算工程價款，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)在收到竣工結(jié)算文件后28天內(nèi)答復(fù)，否則視為認(rèn)可該結(jié)算文件。在該合同履行過程中，承包方未按雙方約定標(biāo)準(zhǔn)計算工程價款，而是按照其他方法計算工程款，發(fā)包方收到該結(jié)算文件后，認(rèn)為該文件不是按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)計算，未予答復(fù)。為此，承包方以發(fā)包方在收到結(jié)算報告后在約定期限內(nèi)未提出異議為由要求發(fā)包方按該結(jié)算報告付款。

對于此案，一種意見認(rèn)為，結(jié)算報告中的結(jié)算依據(jù)不符合雙方約定，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該結(jié)算報告不是雙方約定的竣工結(jié)算文件，因此發(fā)包方?jīng)]有義務(wù)對該文件進(jìn)行回復(fù)，因此承包方以此要求付款沒有法律依據(jù)；另一種意見認(rèn)為，基于建設(shè)工程施工合同履行的特殊性，雙方約定該條款的目的是要求發(fā)包人在合理期限內(nèi)結(jié)束審價，履行合同約定的支付工程款的義務(wù)，平衡雙方利益。在承包人提供的結(jié)算報告結(jié)算依據(jù)不符合雙方約定的情況下，作為發(fā)包方更應(yīng)該及時提出異議，否則應(yīng)當(dāng)視為發(fā)包方同意結(jié)算報告的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果，放棄提出異議的權(quán)利。本人同意后一種意見。

結(jié)語：

以上問題與大家共同討論交流，希望能夠拋磚引玉，引發(fā)大家更多的思考、更深的分析，促進(jìn)我公司法律團(tuán)隊(duì)的共同成長。謝謝。

第三篇：合同審查要點(diǎn)及其注意事項(xiàng)

合同審查要點(diǎn)及其注意事項(xiàng)

對企業(yè)而言，合同行為是公司存續(xù)期間重要的商事活動。合同審查應(yīng)盡量做到“絕事于未萌，防患于未然”，應(yīng)樹立以下立約觀念：“事先防范、過程跟蹤、事后補(bǔ)救”。技術(shù)創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的動力，通過法律來規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為同樣也能贏得可觀的效益。

本人總結(jié)審查合同工作中的常見問題和注意事項(xiàng)如下，和大家一同交流學(xué)習(xí)。第一節(jié)、第二節(jié)簡單引出合同審查目的和合同文本通用條款，第三節(jié)重點(diǎn)闡述合同的形式審查與實(shí)質(zhì)審查。我司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此在第四節(jié)單獨(dú)列出建筑工程施工合同審查要點(diǎn)，并在第五節(jié)中結(jié)合實(shí)踐，對建筑工程施工合同簽訂過程中的幾個問題做一些歸納總結(jié)，并提出初步探討意見。

第一節(jié)

合同審查的目的一、達(dá)到交易目的二、有效保障當(dāng)事人的權(quán)益

第二節(jié)

合同文本通用條款

一、鑒于條款

二、合同目的和范圍

三、合同各方權(quán)利義務(wù)及保證履約條款

四、結(jié)算、支付條款

五、知識產(chǎn)權(quán)條款

六、保密條款

七、違約責(zé)任條款

八、不可抗力條款、免責(zé)條款

九、爭議解決條款

十、法律適用條款

十一、合同期限條款

十二、合同的變更、解除條款

十三、通知送達(dá)條款

十四、合同附件條款

十五、生效條款

十六、合同文本條款

第三節(jié)

合同的形式審查與實(shí)質(zhì)審查要點(diǎn)

一、形式審查要點(diǎn)

1、形式及審批流程是否符合公司規(guī)定

常見問題：

（1）

會簽表基本信息填寫不完整、不規(guī)范、不清楚、與合同內(nèi)容不一致。

（2）

未按公司要求使用公司制定的范本。

（3）

缺乏立項(xiàng)審批、超標(biāo)審批；合同內(nèi)容超出所依據(jù)文件的內(nèi)容范圍。

（4）

合同相對方的選擇方式不符合規(guī)定（如：應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的項(xiàng)目，沒有進(jìn)行招投標(biāo)）。

（5）

流程選擇不符合權(quán)限分工的要求。

（6）

缺乏合法有效的授權(quán)委托書。

（提示：審查授權(quán)委托書，可盡量避免與無權(quán)代理、越權(quán)代理、無權(quán)處分的主體簽訂合同，避免可能導(dǎo)致的合同被變更、被撤銷或無效的后果。）

2、報審資料完整性、一致性

常見問題：

（1）

審查報審資料不完整，缺少合同附件、立項(xiàng)審批文件、招投標(biāo)評審結(jié)果文件、對方資質(zhì)證明等。

（2）

合同的標(biāo)的種類、數(shù)量與審批文件有偏差；中標(biāo)單位與合同相對方主體不一致等。

（3）未按要求提供資料原件；合同相對方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件未加蓋公章等。

3、合同文本形式要文字準(zhǔn)確；表述嚴(yán)謹(jǐn)；格式規(guī)范；前后邏輯一致。

常見問題：

（1）合同結(jié)構(gòu)不完整（如缺少開頭、正文、結(jié)尾）；

（2）合同各方當(dāng)事人信息不正確（如當(dāng)事人名稱與營業(yè)執(zhí)照上的名稱不一致；當(dāng)事人銀行賬號、聯(lián)系地址、聯(lián)系電話等信息缺漏等。

（3）合同名稱與內(nèi)容不符（如：把租賃寫成承包；把借款寫成投資）。

（4）法律用語不準(zhǔn)確（如“定金”錯寫成“訂金”，“權(quán)利”寫成“權(quán)力”，使用“大約”、“相當(dāng)”等模糊詞。）

（5）前后邏輯不一致

①稱謂前后不一致（如：甲方乙方、買方賣方均出現(xiàn)，且沒有指代關(guān)系）；

②金額大小寫不一致、分期付款總額與合同總金額不一致等；

③期限表述不一（如：“期限一年”與“2009年3月至2010年4月”）；

④序號、附件指代矛盾；

⑤簽訂日期前后不一致；

⑥印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱不一致；

⑦所蓋章非公章或合同專用章（如：合同上蓋財務(wù)專用章）。

二、實(shí)質(zhì)審查要點(diǎn)

1、審查合同主體資格、履約能力

常見問題:

合同主體不具備簽約、履行合同的權(quán)力能力和行為能力。

如：

（1）不具備營業(yè)執(zhí)照的法人分支機(jī)構(gòu)且未經(jīng)法人授權(quán)；

（2）未成年人、精神病人；

（3）營業(yè)執(zhí)照過期或未通過年檢；

（4）連續(xù)兩年未年檢被工商吊銷營業(yè)執(zhí)照；

（5）對于特殊行業(yè)的主體，不具有從事合同項(xiàng)下行為的資格，（建筑承包資質(zhì)共四級，只能承包與其級別相符的工程，通信類、供電類還要經(jīng)過特定審批）

展開說明企業(yè)分支機(jī)構(gòu)對外簽約問題：

由于法人分支機(jī)構(gòu)并不具備完備的合同簽署權(quán)限，因此與其簽約可能存在一定法律風(fēng)險。

如果法人的分支機(jī)構(gòu)依法設(shè)立并已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，則屬于《民事訴訟法意見》中規(guī)定的“其他組織”范疇，具有締約能力，可作為合同主體。但應(yīng)結(jié)合該分支機(jī)構(gòu)規(guī)模衡量其履約能力，對于金額特別巨大或存在較大法律風(fēng)險的合同，從安全考慮，最好要求該分支機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)法人對其簽署合同的授權(quán)文件。

如果是法人非依法設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，或者雖依法設(shè)立但沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)，且未經(jīng)法人授權(quán)，則其不具有民事主體資格，其對外簽訂的合同一般會被確認(rèn)無效。如其事后經(jīng)法人追認(rèn)，可視為法人行為。因此，盡量避免同此類分支機(jī)構(gòu)簽訂合同。

2、審查合同效力、合同條款效力

常見問題：

（1）存在《合同法》第52條規(guī)定的5種導(dǎo)致合同無效的情形；

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的；

②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

③以合法形式掩蓋非法目的的；

④損害社會公共利益的；

⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。

（2）存在《合同法》第53條規(guī)定的無效免責(zé)條款。

①造成對方人身損害的②因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的（3）需要依法辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的或約定辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后合同才生效的，未跟蹤了解合同是否向有關(guān)機(jī)關(guān)辦理批準(zhǔn)或登記備案

（4）涉外合同約定公證生效的，沒有實(shí)際辦理公證。

（5）約定的生效條件、期限不合法。

提示：需審查合同所附條件或期限的必要性、合理性、合法性，并審查條件是否成就、期限是否屆至等。

3、審查合同條款是否完備

常見問題：

（1）

缺少《合同法》要求的基本條款；

①當(dāng)事人的名稱或姓名和住所，②標(biāo)的，③數(shù)量，④質(zhì)量，⑤價款或者報酬，⑥履行期限、地點(diǎn)和方式，⑦違約責(zé)任，⑧解決爭議的方法。

（2）缺少依合同特點(diǎn)須具備的條款

如：①知識產(chǎn)權(quán)條款，②保密條款，③對方使用我方商標(biāo)的合同，沒有明確限制商標(biāo)的使用方式及范圍。

4、合同付款條款

（1）原則：把價款的支付和合同履行過程中對方合同義務(wù)的履行和防控對方違約風(fēng)險結(jié)合起來，把價款的支付條件和對方在各階段應(yīng)履行的合同義務(wù)密切聯(lián)系，通過設(shè)定價款支付的時間點(diǎn)和付款比例來促使合同對方如約履行合同義務(wù)，最大限度發(fā)揮付款條款的風(fēng)險控制作用。

付款條款通常與合同權(quán)利義務(wù)的平衡具有密切關(guān)系，對于保證合同的履行質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)合同的目的具有重要意義。

（2）

常見問題：

①不應(yīng)一次性付款的合同選擇了一次性付款；

②分期付款的合同，付款比例不恰當(dāng)，首付款比例過高；

③付款條件未與制約對方履行相應(yīng)合同義務(wù)相結(jié)合等。

（3）不同的合同應(yīng)采用不同的付款方式：

一次性付款：通常用于合同期限較短且對方?jīng)]有后續(xù)合同義務(wù)履行問題的合同（如：禮品、宣傳品或其他低值易耗品采購合同等），可約定到貨驗(yàn)收合格后一次性付款。但一般設(shè)備或中小型的采購合同，應(yīng)留有一定比例的質(zhì)量保證金，待保修期滿后支付。

分期付款：對于設(shè)備采購（涉及安裝、調(diào)試、試運(yùn)行、初檢終檢等）、技術(shù)開發(fā)類、租賃類、廣告發(fā)布類合同、維護(hù)服務(wù)類或合作類的合同，由于合同期限有較長的持續(xù)性，合同對方有需要后續(xù)履行的合同義務(wù)，常采用分期付款的方式。

（4）付款節(jié)點(diǎn)：①合同生效時間；

②合同經(jīng)相關(guān)管理部門批準(zhǔn)、登記、備案的時間（如有）；

③交付時間；

④驗(yàn)收合格時間；

⑤質(zhì)量保證期屆滿時間。

（5）注意：補(bǔ)簽合同情況下，分期付款期限早已構(gòu)成遲延，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整付款條件和期限，以免因約定不當(dāng)導(dǎo)致遲延支付的違約風(fēng)險。

5、審查違約責(zé)任

盡量窮盡各種可能的違約假設(shè)并設(shè)立違約處理方式。

約定違約情形、違約責(zé)任，違約所產(chǎn)生的損失范圍及補(bǔ)償（如對于可預(yù)期利益的范圍的界定）。

（1）違約責(zé)任的承擔(dān)方式：繼續(xù)履行、賠償損失、采取補(bǔ)救措施、違約金責(zé)任、定金責(zé)任。

（2）如果合同對公司具有特殊的商業(yè)價值或利益，而存在對方單方違約解除合同的可能時，可視情況采用加重對方的違約成本，制約對方的違約行為。如在約定違約金、賠償損失之外，約定守約方還有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同，保護(hù)守約方締約目的的實(shí)現(xiàn)。

（3）對違約責(zé)任約定要明確，避免出現(xiàn)如下情況：

如：①約定“按照《合同法》解決爭議”，②約定“按照《合同法》有關(guān)條款承擔(dān)違約責(zé)任”。

（4）最好明確約定違約金數(shù)額、數(shù)額計算方式，如以合同總金額的一定比例計算違約金，或按中國人民銀行同期貸款利息、逾期貸款罰息等標(biāo)準(zhǔn)能計算日違約金。如未實(shí)現(xiàn)約定具體計算方法，守約方須舉證實(shí)際損失的多少，而損失計算通常復(fù)雜且爭議較多，不利于損失的及時彌補(bǔ)、糾紛的順利化解。

（5）如何判斷違約金過高的問題。《合同法》第114條第2款規(guī)定了“當(dāng)事人約定違約金數(shù)額低于或過分高于實(shí)際損失的，經(jīng)當(dāng)事人請求，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加或適當(dāng)減少。”《合同法解釋二》第29條第2款規(guī)定了“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。

6、審查管轄約定

常見問題：對管轄權(quán)的選擇不符合專屬管轄、級別管轄的規(guī)定，仲裁條款無效。

如：①不動產(chǎn)合同糾紛，約定了不動產(chǎn)所在地以外的法院管轄；

②知識產(chǎn)權(quán)糾紛合同，約定了沒有管轄權(quán)的基層人民法院管轄；

③約定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱錯誤；

④同時約定仲裁和法院管轄；

⑤同時約定了兩個以上仲裁機(jī)構(gòu)。

7、審查合同條款是否明確具有可操作性

常見問題：

（1）引用已失效的法律法規(guī)（如：“本合同依據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī)定簽訂”）

（2）約定一方嚴(yán)重違約時對方可以解除合同，但沒有明確什么樣的情況屬于嚴(yán)重違約。

（3）約定了構(gòu)成違約的條件，但沒有相應(yīng)明確違約責(zé)任追究的具體方式。

（4）約定的檢驗(yàn)、考核周期過短，實(shí)際不可能做到。

（5）標(biāo)的條款缺少名稱、規(guī)格、型號、性能等信息。

（6）未對可能發(fā)生的情況進(jìn)行約定，造成權(quán)利義務(wù)不明確（如：廣告發(fā)布合同中，未對廣告牌墜落致人損害的賠償責(zé)任等可能發(fā)生的問題明確約定）。

8、知識產(chǎn)權(quán)條款

（1）應(yīng)當(dāng)設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款的合同：廣告類合同、技術(shù)類合同、委托設(shè)計制作類合同。

視具體情況設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款的合同：采購類合同、咨詢服務(wù)類合同、委托籌辦類合同、施工類合同。

無須設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款的合同：租賃合同。

（2）對于設(shè)計制作合同，委托方企業(yè)可能采取的條款模式：

①完全歸屬本公司，非經(jīng)事先書面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；

②完全歸屬本公司，但在本合同履行完畢后，受托方為介紹其自身業(yè)績需要可以引用相關(guān)的內(nèi)容；

③歸雙方共有，除本合同已有約定之外，任何一方擬使用或處置該作品必須事先取得對方同意；

④歸受托方所有，但受托方對該作品的任何使用或處置均不得侵害本公司的合法權(quán)益。

9、不可抗力條款

（1）對于不可抗力條款的具體設(shè)置，應(yīng)根據(jù)公司在具體合同種的不同地位來具體分析。

如合同中的主要義務(wù)由相對方履行，則此條可原則性規(guī)定，列舉的不可抗力事件則盡可能少。例如：施工類合同中，公司主要義務(wù)為支付工程價款，而相對方的主要義務(wù)為工程施工，受到不可抗力影響的可能性顯然更高，故此時合同不可抗力條款設(shè)置宜較為原則，列舉情況較少，則相對方援引不可抗力條款免除責(zé)任的可能性就較低，更有利于公司權(quán)益的保護(hù)。

但如公司需承擔(dān)具體合同的主要義務(wù)的，則建議對不可抗力條款的約定應(yīng)盡可能細(xì)化，采取列舉的方式，盡最大可能將可能對公司履行合同造成影響的情形都約定為不可抗力事件，以便發(fā)生此類情況時，可援引不可抗力條款避免相關(guān)法律風(fēng)險的發(fā)生。

(2)援引不可抗力條款的程序。

如公司義務(wù)相對較輕的，可規(guī)定較為嚴(yán)格的援引程序和要求，例如發(fā)生不可抗力后應(yīng)提交當(dāng)?shù)卣蛘吖C機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于發(fā)生不可抗力的證明文件，以及主張不可抗力的期限等，以便從程序上盡可能地避免相對方主張不可抗力。反之，可規(guī)定較為寬松的程序和要求。

（3）另外，建議在合同中明確將因政府政策、命令、指示或其他行使行政權(quán)力的行為，致合同完全或部分不能履行的，視為不可抗力。

第四節(jié)

建設(shè)工程施工合同審查

建設(shè)工程施工合同是公司日常合同管理工作中常見的合同類型，數(shù)量多、金額巨大、涉及專業(yè)問題較多。

一、合同主體的審查

需具備相應(yīng)的資質(zhì)。審核資質(zhì)時應(yīng)注意審核其資質(zhì)證書的資質(zhì)等級、有效期限等是否符合工程建設(shè)項(xiàng)目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。

相關(guān)法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、涉及單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。”第26條“承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認(rèn)定為無效：

1、承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；

2、沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

3、建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無效的；

4、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；

5、承包人違法分包建設(shè)工程的。

三、施工合同第一部分協(xié)議書的內(nèi)容審查

施工合同第一部分為協(xié)議書，概括約定施工合同的主要內(nèi)容如工程概況（工程名稱、地點(diǎn)、內(nèi)容）、承包范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同價款，該部分屬于合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的主要內(nèi)容，審查時應(yīng)注意核對是否與項(xiàng)目審批文件一致（如屬招投標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)核對承包人名稱、承包條件是否與中標(biāo)結(jié)果一致），約定內(nèi)容是否具體、準(zhǔn)確，如有不一致應(yīng)進(jìn)行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分）等等。注意與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致。

2、開工日期的審查，項(xiàng)目開工日期的明確對工期的認(rèn)定，具有重要意義。一般標(biāo)明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準(zhǔn)。實(shí)際開工日期與約定日期不一致，以實(shí)際開工日期為準(zhǔn)（開工通知書等證實(shí)）。施工許可證日期和實(shí)際施工日期不一致，以施工許可證日期為準(zhǔn)。

四、合同內(nèi)容合法性的審查

根據(jù)《合同法》、《建筑法》等相關(guān)法律規(guī)定，工程合同不得有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容，審查時如有違反內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行刪改。

常見問題：

1、將應(yīng)當(dāng)由一個承包人完成的建設(shè)工程直接成若干部分發(fā)包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包；

5、同意建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購的，發(fā)包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者制定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商；

7、將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)的；

8、與非中標(biāo)人簽訂合同（也包括中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目的情況）；

9、不按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議；

10、其他違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容。

五、合同價款、計價方式

計價方式一般有三種：

1、采用固定價格合同。（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務(wù)，并認(rèn)為該項(xiàng)目已包含在總承包價款中。本工程竣工結(jié)算時，只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分，不再對報價書、標(biāo)底價及中標(biāo)價進(jìn)行重新核對。）

2、采用可調(diào)價格合同。（如：合同價款調(diào)整方法，招標(biāo)范圍以內(nèi)的工程量按實(shí)計算，定額計價，稅前總價下浮。設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認(rèn)可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項(xiàng)

元以內(nèi)不予計取，元以上單項(xiàng)的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項(xiàng)條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。）

3、采用成本加酬金合同。（此種方式采用不多。）

應(yīng)當(dāng)約定：

1、預(yù)付工程款的數(shù)額、支付時限及抵扣方式；

2、工程進(jìn)度款的支付方式、數(shù)額及時限；

3、工程施工中發(fā)生變更時，工程價款的調(diào)整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；

4、發(fā)生工程價款糾紛的解決方法；

5、約定承擔(dān)風(fēng)險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調(diào)整辦法；

6、工程竣工價款的結(jié)算與支付方式、數(shù)額及時限；

7、工程質(zhì)量保證（保修）金的數(shù)額、預(yù)扣方式及時限；

8、安全措施和意外傷害保險費(fèi)用；

9、工期及工期提前或延后的獎懲辦法；

10、與履行合同、支付價款相關(guān)的擔(dān)保事項(xiàng)。

提示：審核計價方式的約定內(nèi)容應(yīng)注意審核是否清楚明確地約定了計價方式及價格調(diào)整的風(fēng)險范圍和調(diào)整方法、上下文約定的計價方式是否一致等（常見問題如:前面約定“包干造價，固定不變價”，后面又約定“按實(shí)結(jié)算”）。

六、關(guān)于合同價款支付條件、期限的約定

1、方式：節(jié)點(diǎn)形象進(jìn)度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根據(jù)工程進(jìn)度約定相應(yīng)價款支付比例外，還需視公司審批流程所需期限等相關(guān)因素約定合理的付款期限。

如：“合同生效后”、“工程竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后”補(bǔ)充具體期限“XX個工作日內(nèi)”，以便安排付款事宜，避免遲延支付。

2、通用條款中關(guān)于合同價款變更、工程量確認(rèn)、竣工驗(yàn)收報告、索賠報告等均約定了確認(rèn)期限，如超過約定期限未予答復(fù)將被視為認(rèn)可。因此如果通用條款約定的各個確認(rèn)期限根據(jù)各公司實(shí)際履行需要不夠長，應(yīng)在專用條款中進(jìn)行變更，延長相應(yīng)期限，以免因公司審核流程較長在未答復(fù)前已被視為認(rèn)可的情況發(fā)生。提示注意：

常有承包方要求發(fā)包方將其應(yīng)收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發(fā)票的開具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過轉(zhuǎn)讓債權(quán)這一形式將合同履行過程中存在的轉(zhuǎn)包或違法分包行為合法化，甚至連發(fā)票開具的合同義務(wù)也同時進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。對于承包人的這種要求應(yīng)予拒絕，并應(yīng)注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發(fā)票開具的方式等。

七、審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置

1、明確工程師授權(quán)范圍；

2、對于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認(rèn)。

提示注意：對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認(rèn)可后生效。

八、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān)理認(rèn)可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可。）

九、對于隱蔽工程和中間驗(yàn)收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗(yàn)收前

小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗(yàn)收后方可進(jìn)行施工。”等。

2、通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負(fù)零、封頂”等主要節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收要求。

十、審查關(guān)于工程變更的約定

未經(jīng)過規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更；但實(shí)務(wù)上需做變更。

（此類約定

舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后

日內(nèi)，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準(zhǔn)，書面報告經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證,在工程結(jié)算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設(shè)計變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設(shè)計變更。施工期間變更調(diào)整單項(xiàng)

元以內(nèi)不予計取，元以上單項(xiàng)的變更于竣工決算時調(diào)整。）

十一、審查關(guān)于竣工驗(yàn)收和結(jié)算的約定

重點(diǎn)注意：驗(yàn)收過程、工程交付、資料交付、竣工結(jié)算等方面的約定；關(guān)于驗(yàn)收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時間和補(bǔ)充要求。

提示注意“視為條款“的約定：作為發(fā)包方，可約定“承包方不按時與發(fā)包方共同結(jié)算的，已發(fā)包方審定的結(jié)算金額為準(zhǔn)；作為承包方可約定“結(jié)算文件提交后，在約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認(rèn)可結(jié)算資料”。

十二、農(nóng)民工工資問題的約定

實(shí)踐中曾發(fā)生此類糾紛：公司將工程施工任務(wù)承包給某施工單位進(jìn)行，由于施工單位拖欠農(nóng)民工工資，導(dǎo)致農(nóng)民工向建設(shè)單位討薪或向建設(shè)行政部門上訪，很多地方政府要求建設(shè)單位承擔(dān)墊付責(zé)任。

為解決此問題，可在施工合同中增加關(guān)于對方不按時發(fā)放農(nóng)民工工資導(dǎo)致農(nóng)民工到公司或有關(guān)部門上訪給公司造成影響及算是的違約責(zé)任承擔(dān)問題的約定，以約束對方合法用工并及時支付農(nóng)民工工資。也可要求施工方提供銀行出具的支付農(nóng)民工工資的保函。

十三、違約責(zé)任

通用條款中的違約責(zé)任約定比較泛泛。

詳細(xì)的約定可參照如下條款：

1、對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

2、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

3、對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。

4、對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗(yàn)收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（留置權(quán)）

5、對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認(rèn)定的中間機(jī)構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序。可約定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。

6、對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。7、于安全文明施工過程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。

8、關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔(dān)全部責(zé)任外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程總標(biāo)價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標(biāo)引起的房屋銷售信譽(yù)受損帶來的直接、間接經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)賠償責(zé)任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。

9、對于工程保修責(zé)任的認(rèn)定：承包方不保修情況下的處理和費(fèi)用承擔(dān)。（如：“承包方應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)通過修理、重作等補(bǔ)救措施使工程質(zhì)量合格，并應(yīng)支付工程總價款

%的違約金，如超過規(guī)定改正期限工程質(zhì)量仍未驗(yàn)收合格的，發(fā)包方有權(quán)單方解除本合同，并要求承包方賠償相應(yīng)的損失。承包方違約除應(yīng)按照上述約定支付違約金外，當(dāng)約定的違約金不足以彌補(bǔ)發(fā)包方所受到的損失時，還應(yīng)賠償發(fā)包方損失”。）

十四、安全責(zé)任

1、通用條款中有約定“承包方承擔(dān)施工生產(chǎn)過程中發(fā)生的安全責(zé)任”。

實(shí)踐中，常有受害人將建設(shè)單位一并作為共同被告起訴，導(dǎo)致建設(shè)單位花費(fèi)大量人力物力處理糾紛。

為有效約束承包方嚴(yán)格履行安全施工責(zé)任，避免發(fā)包方因安全事故等原因而使受害人通過投訴、起訴、信訪等方式向發(fā)包人主張權(quán)利，承包方應(yīng)承擔(dān)發(fā)包方因此支出的調(diào)查費(fèi)、律師費(fèi)等合理費(fèi)用，并可約定每發(fā)生一起安全事故，發(fā)包方有權(quán)要求承包方支付合同總價款

%的違約金，可在工程款中直接扣除。”

2、實(shí)踐中，建筑工地發(fā)生人身傷亡事故后，有些地方行政管理部門或受害人要求公司作為業(yè)主單位承擔(dān)連帶責(zé)任。對于該問題，分析如下：

一般情況下，建設(shè)單位對承包方在施工過程中造成他人損害是不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，更無法律依據(jù)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（《建筑法》第45條規(guī)定：“施工現(xiàn)場安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)。分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。”）

關(guān)于連帶賠償責(zé)任，根據(jù)《民法通則》第130條、《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第3條，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的依據(jù)是建設(shè)單位與加害行為人構(gòu)成共同侵權(quán)，如沒有共同侵權(quán)，無須因是業(yè)主單位即承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

特殊情況下，依據(jù)《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第10條，承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。此種情況下，如果建設(shè)單位發(fā)出錯誤甚至違法違規(guī)的只是，或選擇沒有資質(zhì)的施工企業(yè)承包建設(shè)工程的，則可能因此過錯責(zé)任而承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

為減少此類爭議，可采用的做法是：除要求承包方投保意外傷害保險外，同時要求承包方為職工、農(nóng)民工投保工傷保險，一定程度上減少了建設(shè)單位的風(fēng)險。

十五、保修責(zé)任條款

建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)明確建設(shè)工程的質(zhì)量保修項(xiàng)目內(nèi)容及范圍、質(zhì)量保修期限、質(zhì)量保修責(zé)任、質(zhì)量保修金的支付方法等。此外，還需明確工程質(zhì)量出現(xiàn)問題時對方的反應(yīng)機(jī)制問題，反映時限問題，工程維修的費(fèi)用承擔(dān)問題等。

第五節(jié)

建設(shè)工程施工合同相關(guān)問題分析

選擇以下幾個問題探討：

一、施工合同的簽訂與招投標(biāo)的關(guān)系及效力

根據(jù)我國《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)法》及國有計委頒發(fā)的《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項(xiàng)目、國際組織如世行貸款項(xiàng)目，必須通過招投標(biāo)。商品住宅項(xiàng)目屬于關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公共事業(yè)項(xiàng)目的范圍，應(yīng)該依法采取公開招標(biāo)的方式確定施工企業(yè)。按照上述法律規(guī)定，在招投標(biāo)前發(fā)包方不得與施工方進(jìn)行任何有關(guān)實(shí)質(zhì)內(nèi)容的談判，在通過招投標(biāo)后不得改變合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

例:在進(jìn)行招投標(biāo)前,施工方已經(jīng)按照其與發(fā)包方的口頭約定進(jìn)行了實(shí)際施工。為滿足行政機(jī)關(guān)的要求和法律的形式要求，發(fā)包方隨后進(jìn)行了公開招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)一系列的程序，實(shí)際施工方成為本項(xiàng)目的中標(biāo)人，并與發(fā)包方簽訂了建設(shè)工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進(jìn)行了補(bǔ)充約定，相應(yīng)的對工程價款進(jìn)行了調(diào)整。

此例中的建設(shè)工程合同和補(bǔ)充協(xié)議的效力如何？

雖然本案發(fā)包方、施工方在招投標(biāo)前進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的溝通，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，但由于后來雙方通過招投標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)后中標(biāo)者即為實(shí)際施工人，根據(jù)我國理論界中合同效力補(bǔ)正的理論，該施工合同應(yīng)為有效合同。在補(bǔ)充協(xié)議中雙方對工程量和相應(yīng)的工程款進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)認(rèn)定為有效。

二、施工合同簽訂主體及其效力

目前，建設(shè)工程承包活動中，作為發(fā)包方有可能存在多種形式，如委托開發(fā)、合作開發(fā)等情形，作為承包方有的資質(zhì)不夠而采用授權(quán)等方式來借用資質(zhì)。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設(shè)工程施工合同的法律效力呢？

簽訂建設(shè)工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發(fā)包方可能并不是真正的項(xiàng)目所有人，如在委托開發(fā)房地產(chǎn)時，發(fā)包人可能就是受托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而真正的項(xiàng)目所有人卻時委托人；在合作開發(fā)房地產(chǎn)時，發(fā)包人可能只是負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而另一方可能時出地方。根據(jù)合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發(fā)包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。

對于承包方?jīng)]有資質(zhì)時借用有資質(zhì)的企業(yè)名稱來承包企業(yè)，我們國家已明令禁止，且在建設(shè)工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。但有些個體施工隊(duì)沒有資質(zhì)，但他們可能會成為某一個有資質(zhì)單位的項(xiàng)目部，成為該單位的一個分支機(jī)構(gòu)，并接受該有資質(zhì)企業(yè)的統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理，利用公司的設(shè)備等，在該單位的授權(quán)下簽訂建設(shè)工程施工合同并履行義務(wù)，至于其內(nèi)部如何進(jìn)行利益分配是其企業(yè)內(nèi)部的管理問題，與合同效力沒有關(guān)系。此種情形應(yīng)認(rèn)定為合同有效。

三、違法工程與建設(shè)工程施工合同的效力

某些工程在進(jìn)行建設(shè)施工發(fā)包時，其工程沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可甚至土地使用權(quán)也不在發(fā)包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發(fā)包雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同的法律效力如何？

一種意見認(rèn)為，違反工程所簽訂的施工合同應(yīng)屬無效。理由：任何一個建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)歷從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售指導(dǎo)竣工驗(yàn)收的審批登記手續(xù)。這些審批程序既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系，而且有著嚴(yán)格的先后順序，未辦理前一審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)一般無法完成，而任何一個程序的審批手續(xù)沒有完成之前，當(dāng)事人就進(jìn)行了實(shí)際的開發(fā)建設(shè)，致使工程項(xiàng)目處于違法狀態(tài)，并使施工合同的標(biāo)的物違法，其建設(shè)行為有可能被認(rèn)定違法，所建建筑物則是違法建筑。對于以這樣的建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)的的建設(shè)工程施工合同，應(yīng)當(dāng)是合同內(nèi)容違法，當(dāng)然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因?yàn)楹贤瑯?biāo)的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但這種真實(shí)意思表示所指向的內(nèi)容或標(biāo)的應(yīng)當(dāng)合法，否則便無效。

另一種意見認(rèn)為，施工合同是發(fā)包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權(quán)利、義務(wù)的合同，其標(biāo)的物是經(jīng)過有關(guān)政法部門批準(zhǔn)的準(zhǔn)備建設(shè)的工程項(xiàng)目。一方面，施工合同的內(nèi)容是合同雙方對項(xiàng)目施工中權(quán)利義務(wù)的約定，并不是對項(xiàng)目本身進(jìn)行約定，項(xiàng)目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯(lián)系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當(dāng)事人約定的標(biāo)的違法并不等于建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容違法，因而不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。另一方面，施工合同的履行結(jié)果如何和合同本身的效力沒有任何聯(lián)系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規(guī)定為依據(jù)來判斷其法律效力，不能因?yàn)楹贤男羞^程而導(dǎo)致合同的效力發(fā)生變化。現(xiàn)實(shí)生活中，有很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是采取合作開發(fā)，委托開發(fā)的名義進(jìn)行，項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)包括土地使用權(quán)甚至可能根本就不在發(fā)包方名下，有些建設(shè)項(xiàng)目在沒有取得政府相關(guān)許可的情況下就簽訂了建設(shè)工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權(quán)時就簽訂了建設(shè)工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設(shè)工程施工許可證須在建設(shè)工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進(jìn)行的施工同樣是違法的。本人認(rèn)為，上述情形都有可能導(dǎo)致工程違法，但不能僅因此而認(rèn)定雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導(dǎo)致工程違法的，一方有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度承擔(dān)其相應(yīng)的違約責(zé)任，并受到相應(yīng)的行政處罰。

四、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)放棄的法律效力問題

為解決工程欠款問題，保障社會穩(wěn)定，維護(hù)農(nóng)民工的合法權(quán)益，合同法第286條確定了工程價款的優(yōu)先受償權(quán)的法律地位，2002年6月27日，又出臺了最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，對建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進(jìn)一步的規(guī)定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規(guī)定采取措施，即在對開發(fā)商貸款時要求承包人承諾放棄建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)。為取得貸款，在建設(shè)工程施工合同的補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商作為發(fā)包人就會設(shè)立要求承包人承諾放棄優(yōu)先權(quán)的約定。對于采取該約定的做法，該約定有效嗎？

從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)從設(shè)計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權(quán)。而法定抵押權(quán)具有不同于一般抵押權(quán)的特點(diǎn)：首先，它是依法律規(guī)定而產(chǎn)生的，不需要當(dāng)事人事先約定，因此通常不需要進(jìn)行登記，符合法律規(guī)定的條件即成立；其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規(guī)定，當(dāng)事人不能自行變更。有人認(rèn)為，我國的合同法主要是任意性規(guī)定，當(dāng)事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當(dāng)事人的權(quán)利，這恰恰是合同自由的最好體現(xiàn)。本人認(rèn)為，法律作出的這條規(guī)定更多的是從保護(hù)承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優(yōu)先的原則應(yīng)當(dāng)是人權(quán)原則的最基本要求，對其的保護(hù)應(yīng)當(dāng)是最大限度的，應(yīng)當(dāng)大于其他權(quán)利，因此該權(quán)利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據(jù)最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。從物權(quán)的角度看，約定的抵押權(quán)在經(jīng)過登記后不會因一方承諾放棄抵押權(quán)就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權(quán)真正歸于消滅，相比之下，承包人的優(yōu)先受償權(quán)屬于法定抵押權(quán)，不需要進(jìn)行登記即存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認(rèn)為在建設(shè)工程施工合同中承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)是無效條款，得不到法律支持。

在司法實(shí)踐中，為避免承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)成為無效條款，有的約定附條件的放棄優(yōu)先受償權(quán)條款，即在發(fā)包人在已經(jīng)支付給承包人建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用后，承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經(jīng)符合立法原意，達(dá)到了立法目的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。一方面，這個條款即使有這種設(shè)計依然是變更法律規(guī)定的法定抵押權(quán)，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強(qiáng)，所附條件實(shí)際已涵蓋了法律規(guī)定優(yōu)先受償建筑工程價款的全部內(nèi)容，其所謂的放棄的條件中本身就已經(jīng)確認(rèn)了承包人的優(yōu)先權(quán)，沒有實(shí)際意義。

五、關(guān)于合同價款結(jié)算的約定

按照最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。實(shí)踐中下列情形，其竣工結(jié)算文件的效力有待探討：

在發(fā)包方和承包方的建設(shè)工程施工合同中，雙方約定，承包方應(yīng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)計算工程價款，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)在收到竣工結(jié)算文件后28天內(nèi)答復(fù)，否則視為認(rèn)可該結(jié)算文件。在該合同履行過程中，承包方未按雙方約定標(biāo)準(zhǔn)計算工程價款，而是按照其他方法計算工程款，發(fā)包方收到該結(jié)算文件后，認(rèn)為該文件不是按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)計算，未予答復(fù)。為此，承包方以發(fā)包方在收到結(jié)算報告后在約定期限內(nèi)未提出異議為由要求發(fā)包方按該結(jié)算報告付款。

對于此案，一種意見認(rèn)為，結(jié)算報告中的結(jié)算依據(jù)不符合雙方約定，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該結(jié)算報告不是雙方約定的竣工結(jié)算文件，因此發(fā)包方?jīng)]有義務(wù)對該文件進(jìn)行回復(fù)，因此承包方以此要求付款沒有法律依據(jù)；另一種意見認(rèn)為，基于建設(shè)工程施工合同履行的特殊性，雙方約定該條款的目的是要求發(fā)包人在合理期限內(nèi)結(jié)束審價，履行合同約定的支付工程款的義務(wù)，平衡雙方利益。在承包人提供的結(jié)算報告結(jié)算依據(jù)不符合雙方約定的情況下，作為發(fā)包方更應(yīng)該及時提出異議，否則應(yīng)當(dāng)視為發(fā)包方同意結(jié)算報告的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果，放棄提出異議的權(quán)利。本人同意后一種意見。

結(jié)語：

以上問題與大家共同討論交流，希望能夠拋磚引玉，引發(fā)大家更多的思考、更深的分析，促進(jìn)我公司法律團(tuán)隊(duì)的共同成長。謝謝。

僅供參考

第四篇：合同審查的注意事項(xiàng)

合同審查的注意事項(xiàng)

合同審查必須要注意的是：審查合同主體是否合法、審查合同條款是否完備、雙方是否是真是意思表示、審查合同內(nèi)容是否合法、審查合同的文字是否規(guī)范等，接下來為您詳細(xì)介紹合同審查有哪些注意事項(xiàng)。

一、審查合同主體是否合法

審查合同主體時，應(yīng)重點(diǎn)審查是否具備簽訂及履行合同的資格。對于企業(yè)法人，審查重點(diǎn)是是否擁有合法、有效的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式是否與合同相適應(yīng)，對于某些限制經(jīng)營、特許經(jīng)營等特別行業(yè)，是否有相應(yīng)的經(jīng)營許可。

代訂合同的，還應(yīng)當(dāng)審查代理人是否具備委托人的授權(quán)委托證明，是否在授權(quán)范圍、授權(quán)期限內(nèi)簽訂合同。

有擔(dān)保人的合同，應(yīng)當(dāng)審查擔(dān)保人是否具有擔(dān)保能力和擔(dān)保資格。

二、審查合同條款是否完備

應(yīng)按照合同的性質(zhì)，依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)的規(guī)定對合同條款進(jìn)行認(rèn)真審查，確定合同條款有無遺漏，各條款內(nèi)容是否具體、明確、切實(shí)可行。避免因合同條款不全和過于簡單、抽象、原則，給履行帶來困難，為以后發(fā)生糾紛埋下種子。

三、合同雙方真實(shí)意思表示

我國《民法通則》第五十九條、《合同法》第五十四條的規(guī)定，重大誤解，顯失公平的，以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

四、審查合同內(nèi)容是否合法

保證合同的有效性，乃義不容辭的責(zé)任。審查合同內(nèi)容的合法性時，要特別注意我國《民法通則》第五十八條的規(guī)定、我國《合同法》第五十二條的規(guī)定和一些特別法的相應(yīng)規(guī)定。

應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查合同內(nèi)容是否損害國家、集體或第三人的利益；是否有以合法形式掩蓋非法目的的情形；是否損害社會公共利益；是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

合同個別條款無效并不導(dǎo)致整個合同無效，整個合同無效并不導(dǎo)致合同約定的仲裁條款無效。當(dāng)合同個別條款無效時，只需修改該個別條款；當(dāng)整個合同無效時，就要放棄當(dāng)事人提供的合同草稿，重新起草一份新的合同。

五、合同內(nèi)容的合理性審查

六、審查合同的文字是否規(guī)范

審查合同時，應(yīng)對合同草稿仔細(xì)推敲、反復(fù)斟酌。確定合同中是否存在前后意思矛盾、詞義含糊不清的文字表述，并及時糾正容易引起誤解、產(chǎn)生歧義的語詞，確保合同的文字表述準(zhǔn)確無誤。

委托人有時為了強(qiáng)調(diào)某件事，用詞激烈如：“必須、絕對”等等，其實(shí)不可不必，上述用詞只能引起相對方的反感，并無特別的法律效果，“應(yīng)當(dāng)”已經(jīng)可以表明意思。

合同用詞不能使用形容詞如“巨大的”、“重要的”、“優(yōu)良的”、“好的”、“大的”、“合理的”等等，避免使用模棱兩可的詞語如“大約”、“相當(dāng)”，亦不要泛指如“一切”、“全部”（若必須用該字眼，就應(yīng)寫下“包括但不限于?”），簡稱必須有解釋，容易產(chǎn)生誤解和歧義的詞語要定義，用詞要統(tǒng)一，標(biāo)點(diǎn)符號亦不可輕視。

俗話說：一字值千金，在合同上表現(xiàn)尤為突出，可謂一字之差，謬之千里。合同用語不確切，不但使合同缺乏可操作性，而且還會導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。

七、審查合同簽訂的手續(xù)和形式是否完備

1、如需經(jīng)批準(zhǔn)或登記的合同，是否約定了辦理批準(zhǔn)或登記手續(xù)的責(zé)任。

2、如果合同中約定了經(jīng)公證后合同方能生效，應(yīng)審查合同是否經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證。

3、對于附期限和條件的合同，應(yīng)審查期限和條件的規(guī)定。

4、如果合同約定第三人為保證人的，應(yīng)審查是否有保證人的簽名或蓋章；采用抵押方式擔(dān)保的，如果法律規(guī)定或合同約定必須辦理抵押物登記的，應(yīng)審查是否辦理了登記手續(xù)；采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，應(yīng)按照合同中約定的質(zhì)物交付時間，審查當(dāng)事人是否按時履行了質(zhì)物交付的法定手續(xù)。

5、審查合同雙方當(dāng)事人是否按合同約定簽字或蓋章。

第五篇：合同審查重點(diǎn)注意事項(xiàng)

合同審核必須把握的五個重要問題

一 合同審核與一萬小時定律

一萬小時定律，大致意思是，要成為某個領(lǐng)域的專家，需要訓(xùn)練一萬個小時。合同審核也是如此，量的積累非常重要。筆者剛從事律師工作時，聽一個前輩律師說過，律師助理必須審核過1500份以上的各類合同，才對合同審核有所感覺，這個過程中，會慢慢經(jīng)歷一開始的不知所措、到中間的事無巨細(xì)、到最后的舉重若輕。有點(diǎn)類似《神雕仙侶》中，楊過大俠在不同階段使用不同的劍。

二 合同審核時，應(yīng)樹立以合同履行為中心的理念

審核合同時，應(yīng)始終堅(jiān)持以合同履行為核心的理念。合同主體是否適格，合同是否有效，這是合同履行的前提；合同當(dāng)事人的資信狀況，直接和其履約能力相關(guān)聯(lián)；合同義務(wù)，也是合同履行的具體內(nèi)容；違約責(zé)任，也是規(guī)制合同無法正確、全面履行時的后果；合同擔(dān)保，也是為了督促雙方履行合同以及無法履行時尋找替代責(zé)任；合同解除或權(quán)利義務(wù)終止，也是為了達(dá)到不繼續(xù)履行合同或者將已經(jīng)履行的部分恢復(fù)至訂約前的狀態(tài)。

三 區(qū)分通用條款和商業(yè)條款，有助于提高合同審核的效率和突出重點(diǎn)

合同通用條款，是各類合同中經(jīng)常出現(xiàn)的基本條款。合同商業(yè)條款，是針對特定交易出現(xiàn)的條款。從篇幅上來看，一份合同中，通用條款大致能占五分之二的內(nèi)容。因此，提前把最全面的通用條款的表述背得滾瓜爛熟，審核合同時候，覺得篇幅少了，而且可以重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)條款。不同合同文本，通用條款的起草質(zhì)量不一樣，根據(jù)客戶及交易復(fù)雜程度，決定通用條款的全面性。

常見的通用條款，例如：當(dāng)事人基本信息、鑒于條款、陳述與保證、保密條款、責(zé)任限制條款、違約責(zé)任、通知條款、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)條款、不可抗力、合同生效條款、合同變更解除、可分割性、合同份數(shù)、合同語言、雙方關(guān)系、合同期限、完整協(xié)議、法律適用、爭議解決、獨(dú)立締約條款。

要注意積累全面的通用條款的范本，見到好的條款表述，單獨(dú)摘出存儲下來。一般來說，英美外資所起草的中英文對照的大型交易合同，比如并購協(xié)議，商標(biāo)或?qū)＠S可使用協(xié)議等，通用條款比較詳細(xì)，表述也比較好。就舉不可抗力條款而言，詳細(xì)的不可抗力會包括，不可抗力本身的定義；范圍舉例，特別是國家政策的變動是否屬于列舉情形，比如美國對中國某產(chǎn)品征收反傾銷稅，在進(jìn)出口合同中，賣方是否據(jù)此可以主張是不可抗力等；不可抗力的舉證；不可抗力的通知；不可抗力的消除；不可抗力對合同履行及責(zé)任的影響等。筆者也見過最簡單的不可抗力條款，就一句話，發(fā)生不可抗力情形，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

商業(yè)條款，要與客戶多溝通，了解客戶需求，特別是客戶不同層級人員對商業(yè)條款的判斷和授權(quán)。商業(yè)條款，也要了解行業(yè)一般規(guī)律，否則，客戶老總會詢問律師意見，比如，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本問題，商鋪?zhàn)赓U合同中標(biāo)的商鋪周圍的市場價格等。

四 合同的實(shí)體條款和程序條款

合同審核時，注意區(qū)分實(shí)體條款和程序條款。正如法律包括實(shí)體法和程序法一樣，合同條款也可做如此區(qū)分。程序條款是為了保證實(shí)體的進(jìn)行。程序條款是否詳盡細(xì)致，直接決定了合同的實(shí)操性。日本企業(yè)的合同條款，相當(dāng)細(xì)致，也十分注重程序性和實(shí)操性，很多條款會從時間、地點(diǎn)和方式上，落實(shí)具體的義務(wù)。

程序條款，是否詳盡，要取決于客戶的要求以及交易的性質(zhì)，如果客戶作為商鋪?zhàn)赓U合同的承租方，商鋪?zhàn)赓U合同規(guī)定的過于詳細(xì)，往往會造成客戶動不動就發(fā)生違約的情形，而員工的遵守規(guī)則的意識不強(qiáng)，容易引發(fā)公司被動。特別是交易對方，因?yàn)閯e的事情，故意從另外一個合同找茬挑刺，以達(dá)到一個合同服務(wù)于另一個合同的目的。

五 合同審核的具體問題

1.審核要點(diǎn)

合同審核具體過程中，最關(guān)鍵的是找準(zhǔn)審核要點(diǎn)，如何尋找審核要點(diǎn)呢？

（1）通過網(wǎng)絡(luò)搜索審核要點(diǎn)

首先在互聯(lián)網(wǎng)檢索，該類型的審核要點(diǎn)，這些都是律師和法務(wù)人員在實(shí)踐的基礎(chǔ)上總結(jié)出來。比如，審理商鋪?zhàn)赓U合同時，使用百度網(wǎng)頁搜索，搜狗微信搜索，輸入下述關(guān)鍵詞，（商鋪、房屋）租賃合同審核要點(diǎn)、審查要點(diǎn)、如何審核、審核注意事項(xiàng)、（商鋪、房屋）合同法律風(fēng)險點(diǎn)，不斷替換類似關(guān)鍵詞，然后把相關(guān)文章匯總，歸納審核要點(diǎn)。

（2）通過裁判文書的爭議焦點(diǎn)尋找審核要點(diǎn)

審核某類合同時，尋找此類合同的民事訴訟案由，然后查詢一定數(shù)量的判決書，查看爭議焦點(diǎn)以及法官評議內(nèi)容，從訴訟角度，提前預(yù)防合同糾紛的產(chǎn)生。

（3）通過合同范本對比，來尋找要點(diǎn)

較為規(guī)范的合同，大多有條款主題，修改某類合同時，找?guī)讉€歸納完整的合同范本，最好是真實(shí)使用過的合同版本，然后，不斷對比。看審核對象，與其他合同版本差異在哪里，有沒有其他范本的條款可以借鑒。

2.合同審核的快與慢

快的角度。我方最關(guān)心的問題是什么？對方最關(guān)心的問題是什么？怎么實(shí)現(xiàn)我方合同目的？合同有什么風(fēng)險和陷阱？有什么大的方面問題？雙方卷入本合同訴訟的概率多大？

慢的角度。像起草合同一樣去修改，從格式排版到內(nèi)容措辭，精雕細(xì)琢。合同格式，有西式、中式以及混合模式。

3.合同審核的技術(shù)

受高中英語短文改錯的啟發(fā)，歸納合同審查的三種技術(shù)，在審核合同中，時刻反問：

（1）是否有不利條款需要刪除？

（2）是否有不利的表述或不正確的表述需要修改？

（3）是否有重大事項(xiàng)遺漏了需要添加？

4.合同審核的反饋方式

不同客戶，對此要求不一樣，有些客戶直接在原文修訂批注就可以，有些客戶要求律師出具合同審核意見書，在后者的情形下，律師需要特別注意意見書的行文表述，對重大風(fēng)險要作出重要提示，否則客戶可能追究律師的責(zé)任。

另外，與客戶反饋時，要注意標(biāo)注合同版本，注意郵件主文和附件內(nèi)容的掛鉤，否則，如果合同多次修改，又涉及群發(fā)，客戶方面（特別是大國企）層層轉(zhuǎn)發(fā)郵件，容易發(fā)生出錯，到時候不知道錯誤在哪個環(huán)節(jié)，有些情況，會出現(xiàn)法務(wù)人員因?yàn)樗约旱氖д`，在無法向其主管領(lǐng)導(dǎo)交差時，將責(zé)任推給律師。

5.注意合同范本的學(xué)習(xí)和積累，但也要避免過度依賴

在互聯(lián)網(wǎng)時代，律師對范本極其依賴，有些律師用其他律所版本，但頁眉或者頁腳忘記替換，出現(xiàn)了其他律所的名字。過度依賴范本，會喪失獨(dú)立制作能力，初稿版本不好的合同，還不好改。

學(xué)習(xí)、研究優(yōu)秀的合同范本，內(nèi)化為自己的東西，就是站在巨人的肩膀上前進(jìn)。但不要過度依賴合同范本，可以要參考合同條款的范本，并進(jìn)行橫向比較，整合、剪裁、完善。

沒有合同范本，也不用怕。因?yàn)槿魏晤愋偷暮贤傆械谝粋€起草者，先根據(jù)交易的商業(yè)流程或者模式，搭建合同結(jié)構(gòu)和要點(diǎn)（小標(biāo)題），再根據(jù)小標(biāo)題要點(diǎn)來找范本條款，然后注意條款的銜接。

心中沒有范本，但能夠起草各類各種語言版本的合同，長短不限，才是最高境界。

合同審核的八個要點(diǎn)(八審八看)

(1)審主體，既看別人又看自己;

(2)審內(nèi)容，這主要包括權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任;

(3)審意思表示，主要是看意思表示是否真實(shí);

(4)審查文字是否規(guī)范，需使用確切的詞語;

(5)審合同簽訂手續(xù)是否合法，授權(quán)人簽名、授權(quán)書;

(6)審合同條款是否完備，按《合同法》程序操作;

(7)審合同條款中的風(fēng)險防范措施，按《合同法》第十二條一共八個組成;

(8)審合同糾紛的解決方法，關(guān)于仲裁的問題。

一、審查合同主體是否合法

二、審查合同內(nèi)容是否合法

三、審查合同意思表示的真實(shí)性。

四、審查合同條款是否完備。應(yīng)按照合同的性質(zhì)，依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)的規(guī)定對合同條款進(jìn)行認(rèn)真審查，確定合同條款有無遺漏，各條款內(nèi)容是否具體、明確、切實(shí)可行。避免因合同條款不全和過于簡單、抽象、原則，給履行帶來困難，為以后發(fā)生糾紛埋下種子。

五、審查合同的文字是否規(guī)范。北京合同律師在審查合同時，對合同草稿的每一條款、每一個詞、每一個字乃至每一個標(biāo)點(diǎn)符合都仔細(xì)推敲、反復(fù)斟酌。確定合同中是否存在前后意思矛盾、詞義含糊不清的文字表述，并及時糾正容易引起誤解、產(chǎn)生歧義的語詞，確保合同的文字表述準(zhǔn)確無誤。

六、審查合同簽訂的手續(xù)和形式是否完備。

訂立合同常見的25個法律問題

合同的訂立是合同雙方動態(tài)行為和靜態(tài)協(xié)議的統(tǒng)一，它既包括締約各合同訂立方在達(dá)成協(xié)議之前接觸和洽談的整個動態(tài)的過程，也包括雙方達(dá)成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之后所形成的協(xié)議。

1、合同正式簽訂后口頭更改的有效力嗎?

答：合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以變更合同。如主合同約定變更應(yīng)采取書面形式的，應(yīng)遵循主合同約定采用書面的形式訂立變更補(bǔ)充協(xié)議，如果未作出明確的變更形式約定，口頭變更也是有效力的。

2、合同加蓋什么章才有效力?

答：合同印章反映當(dāng)事人的意思表示，通常當(dāng)事人為企業(yè)法人的，使用企業(yè)公章或合同章即可，如當(dāng)事人為自然人的，使用名章即可。如適用財務(wù)章等其他領(lǐng)域?qū)Ｓ谜掠喠⒑贤模谀芊窨陀^體現(xiàn)訂立合同時蓋章方的真實(shí)意思表示一點(diǎn)上容易產(chǎn)生爭議。

3、合同上只有法定代表人簽字沒有公章是否有效力?

答：合同當(dāng)事人在合同上簽字或者蓋章均是有效的，并不規(guī)定簽字一定要配合蓋章，如企業(yè)的法定代表人簽字帶未加蓋企業(yè)公章，原則上說也是有效的。但是存在效力瑕疵，易引發(fā)法律風(fēng)險較大。因法定代表人是代表企業(yè)行使權(quán)利訂立合同，如沒有加蓋企業(yè)公章，則易被認(rèn)為相關(guān)合同行為是個人行為而非企業(yè)的行為。

4、合同當(dāng)事人一欄的填寫有哪些需要注意的地方?

答：合同一方當(dāng)事人是自然人的，盡量寫明身份證號，以避免發(fā)生對自然人身份的爭議;合同一方當(dāng)事人是法人的，要寫清企業(yè)的名稱，和法定代表人姓名。與企業(yè)法人簽約的，不能只在合同當(dāng)事人欄中填寫法定代表人的名字，以免導(dǎo)致合同相對方不明確。

5、是否只有書面的合同才有效力?

答：合同可以采取書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、長期的租賃合同、建筑工程合同等。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

6、合同中涂改的部分是否有效力?

答：如單方對合同進(jìn)行涂改，以改變了原有合同約定的，則改變的部分無效，維持原合同約定內(nèi)容。合同簽訂之后，任何一方想進(jìn)行合同修改的，必須告知對方，經(jīng)雙方協(xié)商一致同意后，重新簽訂合同或在原合同相應(yīng)條款作修改或補(bǔ)充，并在修改地方加蓋雙方公章(個人手印);若只有口頭答應(yīng)但沒有對合同做修改或者沒有在任何一處有修改變動的地方蓋章(手印)，視為無效，合同維持原有內(nèi)容繼續(xù)生效。

7、什么是格式條款?格式條款有什么風(fēng)險?

答：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。實(shí)務(wù)合同關(guān)系中多存在格式條款，如出賣方的銷售合同條款、出租人的租賃合同條款等。采用格式條款訂立合同的，易被認(rèn)定為無效。法律規(guī)定，如果格式條款存在提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。如果企業(yè)利用制定格式條款的優(yōu)勢而將條款制定的極其不公平，使相對方無法保護(hù)權(quán)益的，很容易被認(rèn)定為無效條款。

8、合同中打印的部分和手寫的部分有沖突的，以哪個為準(zhǔn)?

答：如果打印的部分是事先制定好的格式條款(為重復(fù)使用而定制的)，那么手寫的部分與打印的格式條款相沖突的，應(yīng)當(dāng)以手寫的部分為準(zhǔn)，因?yàn)槭謱懖糠指芊从畴p方當(dāng)事人的真是意思表示。

9、簽合同之前有口頭約定，簽合同時出于信任沒有認(rèn)真校對合同條款，合同敘述與口頭約定不一致，導(dǎo)致被騙，如何維權(quán)?

答：法律規(guī)定因重大誤解而訂立的合同可以變更或撤銷，如果有證據(jù)證明自己的真實(shí)意思表示是口頭約定而非正式合同，則可向法院申請變更相應(yīng)的合同條款。

10、什么樣的合同是無效的?

答：有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

11、回扣條款是否有效?

答：回扣是指在商品或者勞務(wù)買賣中，賣方從買方支付的價款中退回給買方或者買方經(jīng)辦人的款項(xiàng)。不存在合法的回扣，收受回扣都是違法的，《刑法》第163條第2款規(guī)定：“公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員在經(jīng)濟(jì)往來中，利用職務(wù)上的便利，違反國家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費(fèi)，歸個人所有的”，以公司、企業(yè)、單位人員受賄罪論處。《刑法》第385條第2款也規(guī)定：“國家工作人員在經(jīng)濟(jì)往來中，違反國家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費(fèi)，歸個人所有的，以受賄論處。”

12、合同是不是只要簽字即生效?

答：當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。大多數(shù)合同成立時即生效，但法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效的，應(yīng)按規(guī)定，如抵押合同登記后才生效。另外當(dāng)事人如果約定了合同生效的條件，條件成就的合同才生效。

13、合同成立和合同生效有什么區(qū)別?

答：合同成立不代表合同生效，書面形式訂立的合同，雙方簽字或蓋章后合同即成立，但是合同是否生效卻要滿足更高的條件，合同的成立是第一步，合同的生效是第二步。

14、合同相對方提出簽約人員沒有公司授權(quán)，是個人行為而非公司行為，應(yīng)如何維權(quán)?

答：涉及到民法上的表見代理行為，如果行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，而另一方有足夠的理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。如被公司辭退的部門經(jīng)理持公司合同章簽訂的合同，應(yīng)由公司承擔(dān)相關(guān)合同責(zé)任。

15、無效的合同、撤銷的合同有什么法律效力?

答：合同無效或被撤銷的，自始無效，即自成立以后都無效。合同部分無效的，不影響其他部分的效力。

16、打收條應(yīng)當(dāng)注意什么?

答：①確實(shí)收到錢款或物品后再出具收條

②寫明收到款項(xiàng)的大小寫，收到物品的確切名稱等基本信息

③寫明所收款項(xiàng)或物品的來源，如“收到XX公司支付的”

④寫明所收款項(xiàng)或物品的用途，如“收到第一期貨款”

17、什么是先履行義務(wù)?

答：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，需要先履行的一方負(fù)有先履行義務(wù)。先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行的內(nèi)容不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

18、簽訂合同后，對方法定代表人和主要負(fù)責(zé)人都發(fā)生更換，能否主張終止合同?

答：合同生效后，當(dāng)事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負(fù)責(zé)人、承辦人的變動而不履行合同義務(wù)。

19、合同中負(fù)有義務(wù)的一方能否讓他人代為履行合同義務(wù)?

答：合同中負(fù)有義務(wù)的一方請求他人代為履行義務(wù)的，是一種債務(wù)轉(zhuǎn)移的行為，這種代為履行義務(wù)的行為法律是允許的，但必須經(jīng)過債權(quán)人也就是合同相對方同意。

20、什么是合同糾紛的訴訟時效?訴訟時效有什么需要注意的法律風(fēng)險?

答：訴訟時效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利,當(dāng)時效期間屆滿時,人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。一般合同糾紛的訴訟時效為兩年，但租賃合同中延遲或拒付租金的，保管合同中寄存財物被丟失或者損毀的，訴訟時效為一年。國際貨物買賣合同和技術(shù)進(jìn)出口合同爭議訴訟時效為四年。

21、在合同中應(yīng)該怎樣約定爭議處理?xiàng)l款?

答：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。同時法律還規(guī)定，合同糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄。

22、合同中是該約定違約責(zé)任還是該約定賠償損失?

答：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

23、因違約造成損失的，是否包括間接損失?

答：損失包括直接損失和間接損失，直接損失就是指違約行為造成的直接財產(chǎn)的減少，如標(biāo)的物的滅失、減少、毀損等。間接損失是指違約行為所造成的損害后果所產(chǎn)生的損失。當(dāng)事人可在合同中約定間接損失的范圍和計算方式，對約定的間接損失應(yīng)當(dāng)賠償。

24、產(chǎn)品銷售合同中質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定?

答：當(dāng)事人之間有約定的，應(yīng)從合同約定。沒有約定或約定不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

25、借款合同中約定將借款人名下的財產(chǎn)抵押在出借人處，如不歸還則抵押物歸出借人所有，效力如何?

答：根據(jù)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，這種抵押條款是無效的。實(shí)踐中常見的抵押條款分為抵押和質(zhì)押，抵押即不轉(zhuǎn)移對抵押物品的占有，質(zhì)押則指將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。法律規(guī)定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式為：與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。并明確規(guī)定在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿質(zhì)權(quán)人未受清償時，質(zhì)物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為質(zhì)權(quán)人所有。對于以不動產(chǎn)或車輛等抵押的，還要依法辦理抵押登記才能生效。