第一篇：2013年9月份考試房地產市場營銷第三次作業以及參考答案

2013年9月份考試房地產市場營銷第三次作業

一、單項選擇題（本大題共20 分，共 10 小題，每小題 2 分）

1.市場營銷學是從（）傳入我國的。A.20 世紀70 年代末 B.20 世紀50 年代初 C.20 世紀60 年代末 D.20 世紀80 年代末

2.“我們賣什么，人們就買什么”代表（）觀念。A.生產（產品）B.推銷觀念 C.市場營銷觀念 D.社會營銷觀念

3.品牌戰略的核心內容可以概括為“兩個基本點、一個中心”。所謂一個中心 點是（）A.產品 B.服務 C.客戶關系 D.商標

4.產品定位就是（）A.形成市場標準化產品 B.形成市場差異化產品 C.形成市場系統化產品 D.形成市場綜合化產品

5.（）是指企業對1～5 年內的房地產市場變化及其發展趨勢的預測，是企業 制定發展規劃的依據 A.短期預測 B.中期預測 C.長期預測 D.一般預測

6.尤其適合處于宏觀經濟恢復階段或者人氣較旺的待售或小區采用的過程定價 策略是（）。

A.穩定價格策略 B.高開低走定價策略 C.“撇奶油”定價策略 D.低開高走定價策略

7.現場銷售人員直接面對客戶，客戶資料外的個人感受，現場銷售人員體會的 相當深刻。這種方法屬于（）A.成交客戶分析 B.上門客戶問卷調查 C.現場銷售人員座談 D.電話預約

8.項目形象定位應遵循的原則錯誤的有（）。A.項目形象定位應與項目產品特征符合 B.姓名形象易于展示和傳播 C.項目形象應與項目周邊的資源條件相符合 D.項目形象與目標客戶群的需求不應相同，應高于目標客戶群的需求 E.項目形象定位應充分考慮市場競爭的因素，去其他樓盤有比較明顯的差異和 區別

9.一般而言，房地產項目的市場定位首先是建立在()基礎上的 A.市場調研 B.市場預測

C.市場細分 D.目標市場選擇

10.市場細分這一概念最初是（）美國市場學家溫瑞爾·施密斯提出的。A.20 世紀50 年代中期 B.20 世紀50 年代末 C.20 世紀60 年代中期 D.20 世紀60 年代末

二、多項選擇題（本大題共15 分，共 5 小題，每小題 3 分）

1.下列屬于房地產市場細分的作用的是（）A.有利于營銷者找到有利的市場方向 B.掌握市場上的現實購買量與潛在購買量、購買者滿足程度及競爭狀況等，搞 好市場定位 C.有利于經營者占領市場 D.但不利于企業生存發展擴展 E.使消費者的選擇減少

2.房地產細分參數主要包括（）A.區域 B.人口統 C.消費心理 D.消費行為

3.下列說法正確的有（）。A.WO 對策是一種最為悲觀的對策，是處在最困難的情況下不得不采取的對策 B.WO 對策是一種苦樂參半的對策，是處在一般情況下采取的對策 C.ST 對策是一種苦樂參半的對策，是處在一般情況下采取的對策 D.SO 對策是一種理想的對策，是處在最為順暢的情況下十分樂于采取的對策 E.WT 對策是一種最為悲觀的對策，是處在最困難的情況下不得不采取的對策

4.進行房地產調研需搜集（）方面的資料。A.房地產法規資料和公共設施資料 B.項目基地現狀資料和商圈資料 C.人文社會經濟資料和房地產市場景氣資料 D.交通流量資料和銷售資料 E.初步、研究資料

5.下面說法正確的有（）。A.企業品牌的樹立離不開產品，只有把握市場趨勢與需求脈搏，才能使企業品 牌得到提升 B.企業有了良好的品牌就必須向社會提供名副其實的產品并保持連續性，使企 業品牌得到維持和發展，否則將葬送信譽、被市場所淘汰 C.所謂“二次營銷”是指企業在成功地開發一二個項目，或是一個大型項目，在社會上已形成一定的知名度和影響力，為致力于進一步提升形象和整體競爭 力，企業有通過全面營銷推廣來提升項目的品牌，進而促進可持續經營的一系 列活動 D.產品品質包括產品質量、服務、功能等內容

三、填空題（本大題共20 分，共 10 小題，每小題 2 分）

1.網絡時代的房地產產品趨向個性房、______、______、智能社區。

2.麥卡錫把各種銷售歸結為四大類： ______、分銷地點(Place)、和 ______，即當今所稱之的“4Ps”。

3.房地產細分參數主要包括： ______、______、______、______ 等參 數。

4.房地產銷售過程市場調查要點包括 ______、______、______。

5.______ 是指中央銀行通過調控貼現率、調整法定準本金和公開市場業務等 手段來調節貨幣供給。

6.______ 營銷具有營銷成本低、環節少、方式新、國際化和全天候等鮮明特 點。

7.品牌包括四個方向： ______、______、______、______ _。

8.在廣告策略中，不屬于傳統的基本媒介是 ______。

9.房地產市場預測分類，按預測方法的性質，可分為定性預測和 ______

10.市場營銷計劃包括： ______、______、______、______、______、______、______。

四、名詞解釋題（本大題共15 分，共 3 小題，每小題 5 分）

1.大營銷市場

2.關系營銷

3.隨機抽樣的概念

五、簡答題（本大題共30 分，共 3 小題，每小題 10 分）

1.效率控制的目標和內容包括哪些？

2.房地產市場具有哪些特征?

3.網絡已在哪些方面顯示出對房地產業的作用

答案：

一、單項選擇題（20 分，共 10 題，每小題 2 分）

1.A 2.B 3.C 4.B 5.C 6.D 7.C 8.D 9.A 10.A

二、多項選擇題（15 分，共 5 題，每小題 3 分）

1.ABC 2.ABCD 3.BCDE 4.ABCD 5.ABCD

三、填空題（20 分，共 10 題，每小題 2 分）

1.參考答案： 模糊產品、智能建筑 解題方案： 掌握網絡時代房地產產品的發展趨勢。網絡時代賦予消費者新的特征，個性化 差異化更加明顯，產品功能更加多樣，科技更加發達，因此該時期的房地產產 品趨勢可以概括為：個性房屋、模糊產品、智能建筑、智能社區 評分標準： 與標準答案一致，一空一分

2.參考答案： 產品(Product)、價格(Price)促銷(promotion 解題方案： 掌握4P，所謂P，就是四個要素應為的首寫字母，因此4P 分別為：產品(Product)、分銷地點(Place)、價格(Price)、促銷(promotion)評分標準： 與標準答案一致，一空一分，可以不寫英文

3.參考答案： 區域（地理）、人口統計、消費心理、消費行為 解題方案： 房地產市場細分的依據 評分標準： 答對一空1 分

4.參考答案： 推廣調查和測評、成交客戶問卷調查、銷售難點調查 解題方案： 房地產市場調查各階段要點 評分標準： 答對一空1 分

5.參考答案： 貨幣政策 解題方案： 市場環境調查-政策環境 評分標準： 答對一空1 分

6.參考答案： 網絡 解題方案： 網絡營銷是一種基于互聯網的新型營銷方式，即企業以現代營銷理論為基礎，以互聯網為基本手段，從而實現營銷目標的一種營銷方式。（就是利用互聯網 開展的營銷活動）本題考查的是網絡營銷的特點，即營銷成本低、環節少、方 式新、國際化和全天候。因此答案是網絡營銷 評分標準： 與標準答案一致，答對一空得一分

7.參考答案： 品牌重量、品牌長度、品牌寬度、品牌深度 解題方案： 本題考查的是品牌的內容。品牌包括四個方向：品牌重量、品牌長度、品牌寬 度、品牌深度。品牌重量代表的是市場占有率，市場影響力。品牌長度指的是 時間，就是從過去到未來的延伸狀況。第三個寬度是消費者的涵蓋面有多廣。第四個講的是品牌深度，品牌深度指的是與消費者的關系，到底與消費者是什 么樣的關系？這個關系是否穩定？因此本題的答案就是品牌重量、品牌長度、品牌寬度、品牌深度 評分標準： 與標準答案一致，答對一空得一分

8.參考答案： 網絡 解題方案： 廣告策略中，傳統的基本媒介包括四種，即電視臺、廣播、報紙、雜志。網絡 不是傳統的媒介。因此本題的答案應該是網絡。評分標準： 與標準答案一致，答對一空得一分

9.參考答案： 定量預測 解題方案： 本題考查的是房地產市場預測的分類。房地產市場預測按照不同的標準，可以 分成不同的預測類型。按預測的時間長短，可分為短期預測、中期預測和長期 預測；按預測對象的范圍，可分為宏觀市場和微觀市場預測；▲按預測方法的 性質，可分為定性預測和定量預測。因此本題的答案是定性預測 評分標準： 與標準答案一致，答對一空得一分

10.參考答案： 計劃實話概要，市場營銷現狀，威脅和機會，制定營銷目標，營銷策略，行動 方案，預算開支 解題方案： 本題考查的是市場營銷計劃的內容。營銷計劃的內容包括計劃實話概要，市場 營銷現狀，威脅和機會，目標和問題，市場營銷和戰略，行動方案，預算和控 制。所以本題的答案已知。評分標準： 與標準答案一致，答對一空得一分

四、名詞解釋題（15 分，共 3 題，每小題 5 分）

1.參考答案： 大營銷市場是指為了成功地進入特定市場，并在那里從事經營，就要在策略上 協調地施用經濟的、心理的、政治的和公共關系等手段，以博得外國或地方的 有關方面的合作和支持。解題方案： 概念掌握 評分標準： 答對得3 分

2.參考答案： 關系營銷是企業與顧客、企業與企業間的雙向的信息交流，是企業與顧客、企 業與企業 間的信息交流，是企業與顧客、企業與企業間的合作協同為基礎的戰 略過程，是關系雙方以利互惠為目標的營銷活動。解題方案： 本題考查的是關系營銷的概念。掌握關系營銷的概念。關系營銷是企業與顧 客、企業與企業間的雙向的信息交流，是企業與顧客、企業與企業 間的信息交 流，是企業與顧客、企業與企業間的合作協同為基礎的戰略過程，是關系雙方 以利互惠為目標的營銷活動。評分標準： 答出知識點，關鍵詞解釋清楚

3.參考答案： 隨機抽樣在市場調查中占有重要地位，在實際工作中應用也很廣泛。隨機抽樣 最主要的特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本具有相等的機會，這樣的事 件發生的概率是相等的。解題方案： 掌握隨機抽樣的概念 評分標準： 回答出完整概念

五、簡答題（30 分，共 3 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

1、目標在于提高人員推銷、廣告、銷售促進和代理等各項營銷活動的效率，降 低營銷成本，提高企業整體利潤水平

2、主要內容包括：推銷訪問率、廣告效 率、管理效率、代理（經紀）效率等多項營銷控制。解題方案： 其他控制方法 評分標準： 答出每一點3 分，全部答出6 分

2.參考答案：

1、房地產市場是房地產權益的交易市場

2、房地產市場是區域性市場

3、房地 產市場是不完全競爭市場4 房地產市場信息不充分

5、房地產市場的不變化具 有周期性 解題方案： 房地產市場以及營銷的特征 評分標準： 答出每一點1 分，全部答出6 分

3.參考答案： 隨著網絡與房地產業的逐漸融合，網絡至少已在以下幾方面顯示出對房地產業 的作用：

1、“縮短供應鏈”，讓企業或者個人能夠通過互聯網來實行網上訂 貨或者網上看房、選房；

2、“優化住房功能”，包括發展智能住房使居民在 房間里上網很容易，物業管理很方便；

3、“拓展多種服務”，包括使用房地 產網絡實行網絡購物、訂票、訂餐，等等。解題方案： 網絡對房地產業的作用。評分標準： 7

第二篇：2014年9月份考試市場營銷第三次作業

2014年9月份考試市場營銷第三次作業

一、簡答題（本大題共60分，共 10 小題，每小題 6 分）

1.企業形象構成要素及其相互關系是什么？

2.什么是產品組合的相關度？

3.市場競爭者營銷能力一般包括哪些內容？

4.什么是互補產品價格策略？

5.對促銷手段的組合必須考慮到哪些問題？

6.促銷活動有哪些基本功能？

7.什么是需求價格彈性，其在定價中有什么作用？

8.什么是品牌，其與商標的區別是什么？

9.成熟階段的市場營銷學的理論與實踐發展的主要特征是什么？

10.不同類型的競爭的含義是什么？

二、問答題（本大題共40分，共 4 小題，每小題 10 分）

1.契約式垂直營銷系統有哪些？

2.如何評價廣告形象效果？

3.如何判斷產品生命周期的不同階段？

4.如何設定企業業務戰略目標？

答案：

一、簡答題（60分，共 10 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

企業形象通常由兩方面的要素所構成。一為形象素質，即企業的產品、服務、歷史、規模、管理、效率以及道德精神等基本情況，這是形成企業總體形象的內在要素；二為形象標識，如企業的名稱、商標、徽記、建筑、門面裝潢、廣告風格以及代表色等等，這是形成企業總體形象的外在要素。企業形象必須由這兩方面共同構成。形象素質決定了企業形象的本質特征，形象標識則為社會公眾對企業形象進行識別、記憶和傳播的必要條件。

解題方案：

理解企業形象構成要素。

評分標準：

2.參考答案：

產品組合的相關度是指各個產品線在最終用途方面，生產技術方面、銷售方式方面以及其他方面的相互關聯程度。最終用途相關度大即為消費關聯性（或稱市場關聯性）組合。生產技術的相關度是指所經營的各種產品在生產設備、原材料或工藝流程等方面具有較強的關聯性，可稱生產關聯性組合。銷售方式的相關度一般是指各種產品在銷售渠道、倉儲運輸、廣告促銷等方面相互關聯，或稱銷售關聯性組合。

解題方案：

掌握產品組合相關度。

評分標準：

3.參考答案：

市場競爭者營銷能力一般包括以下一些內容：（1）競爭對手的核心能力；

（2）競爭對手的成長發展能力；（3）競爭對手的適應變化能力；（4）競爭對手的持久耐力和快速反應能力。

解題方案：

掌握市場競爭者營銷能力。

評分標準：

4.參考答案：

互補產品是指需要配套使用的產品。互補產品價格策略即指利用價格對消費連帶品市場需求的調節、誘導功能，運用一定的定價技巧，使營銷目標的實現由一個“點”擴展到一個“面”。具有互補關系的產品很多。在互補關系中，一般存在起主導作用的內容定低價。互補產品價格策略就是降低連帶消費關系中起主導作用的產品或服務項目的價格，來促進系列產品的銷售。

解題方案：

掌握互補產品價格策略。

評分標準：

5.參考答案：

對促銷手段的組合必須考慮到以下一些問題。

1、是促銷手段的組合應緊緊圍繞企業的營銷目標，應以營銷目標的最佳實現為促銷手段組合的基本出發點。

2、是利用其互補性防止其互斥性 應使組合中的各種促銷手段能相互補充，形成促進銷售的合力。而應防止兩種以上促銷手段同時利用時所可能造成的相互能量抵銷，甚至產生逆向效應。

3、是有主有次，形成立體效應 在每一組促銷手段的組合中，一般都應有一個在某階段作為主體的促銷手段發揮主要作用，其他促銷手段則發揮輔助作用，這樣就可能有效地防止互斥性的出現，而且也有利于企業有重點地實施其促銷策略，形成立體效應。

4、是合理分配促銷費用 對于促銷費用的預算，既要考慮總的預算水平應保持在一個最佳的尺度上，又要考慮在不同的銷售階段和不同的促銷組合中各種促銷手段費用的合理分

配，使各種促銷手段都有可能達到預期效應，而總的預算水平又不致于突破。解題方案：

掌握促銷手段的組合必須考慮到的問題。

評分標準：

6.參考答案：

促銷活動有以下一些基本功能。

1、告知功能 促銷活動能把企業的產品、服務、價格、信譽、交易方式和交易條件等有關信息告訴給廣大公眾，使他們對企業由無知轉為有知，從知之不多到知之較多，從而能使他在選擇購買目標時，將企業的產品或服務納入其選擇范圍。一般來說，消費者比較喜歡購買他們所了解的產品，若他們對某一企業的有關信息知道得越多，選擇該企業產品的可能性也就越大。

2、說服功能 促銷活動往往致力于通過提供證明，展示效果、解釋疑慮和表示承諾等方法來說服消費者，加強他們對本企業產品或服務的信心，以促使其迅速采取購買行為。一般來說，消費者在購買決策猶疑不定的時候，很希望能有新的信息來幫助他作出決策。促銷活動在這方面的信息溝通往往能恰到好處地促使消費者作出對本企業有利的購買決策。

3、影響功能 促銷活動通過對社會廣泛經常的信息傳播，往往能使消費者的印象不斷加深，甚至形成一種社會輿論，從而通過從眾心理的作用，對目標市場的消費者產生輿論導向，使他們在不知不覺之中，接受本企業的各種宣傳，建立對本企業的認識，形成對本企業及產品的好感。

解題方案：

掌握促銷的功能。

評分標準：

7.參考答案：

需求價格彈性是指因價格變動而引起需求相應的變動率。需求價格彈性反映需求變動對價格變動的敏感程度，用彈性系數E表示，該系數是需求量變化的百分比與價格變化的百分比的比值。不同產品具有不同的需求彈性，定價時應該考慮需求彈性的作用，從其彈性強弱的角度決定企業的價格決策。E=1。反映需求量與價格等比例變化。對于這類商品，價格的上升（下降）會引起需求量等比例的減少（增加）。定價時，可選擇實現預期盈利率的價格或選擇通行的市場價格，同時把其他市場營銷策略作為提高盈利率的手段。E＞1。反映需求量的相應變化大于價格自身變動。對于這類商品，價格上升（下降）會引起需求量的較大幅度的減少（增加），稱為需求價格彈性大或富于彈性的需求。定價時，應通過降低價格，薄利多銷達到增加盈利的目的。E＜1。反映需求量的相應變化小于價格自身變動。對于這類商品，價格的上升（下降）僅會引起需求量較小程度的減少（增加），稱之為需求價格彈性小或缺乏彈性的需求。定價時，較高水平價格的往往會增加盈利。

解題方案：

掌握需求價格彈性。

評分標準：

8.參考答案：

品牌是用以識別產品或企業的某種特定的標志，通常以某種名稱、記號、圖案或其他識別符號所構成。“指名購買”已經成了當今市場上購買大多數商品的必要形式，品牌也就確定了其不可或缺的重要地位。在現實經營活動中，品牌和商標是有一定區別的，一般來說，品牌是一種泛指，凡是能夠用以識別產品

差異，并被市場所認識的任何名稱和符號，都可稱作品牌。但真正能成為商標的，則必須是經過正式登記注冊的，受到法律保護的品牌要素，包括特定的名稱、圖案、文字、標識等等。沒有經過注冊的品牌不受法律保護，所以也就難以成為獨有的識別標志——商標。甚至在被他人注冊之后，就不得不放棄使用。在中國，注冊的商標旁一般都有R符號作為“已注冊”的標志。解題方案：

掌握品牌含義。

評分標準：

9.參考答案：

市場營銷學發展的主要特征是：（1）以市場需求為導向的營銷觀念基本確立，“以需求為中心”成為市場營銷的核心理念；（2）對市場營銷的研究已逐漸從產品的研究、功能的研究和機構的研究轉向管理的研究，使市場營銷理論成為企業經營管理決策的主要依據；（3）市場營銷的觀念和策略已不局限于在企業界應用，而且已經延伸到學校、醫院、教會、警察部門、公共機構等非營利組織，成為一種普遍的社會經營理念，即“大營銷觀念”。

解題方案：

了解市場營銷理論的發展。

評分標準：

10.參考答案：

企業的競爭環境不僅包括其它同行企業，而且包括發生于消費者進行購買決策全過程的其他更基本的內容。菲利普科特勒將企業的競爭環境分析為四個層次：

1、欲望競爭，即消費者想要滿足的各種愿望之間的可替代性。

2、類別競爭，即滿足消費者某種愿望的產品類別之間的可替代性。

3、產品形式競爭，即在滿足消費者某種愿望的特定產品類別中仍有不同的產品形式可以選擇。

4、品牌競爭，即在滿足消費者某種愿望的同種產品中不同品牌之間的競爭。

解題方案：

理解市場營銷競爭的類型。

評分標準：

二、問答題（40分，共 4 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

契約式垂直營銷系統是由各自獨立的公司在不同的生產和分配水平上組成，它們以契約為基礎來統一它們的行動，以求獲得比其獨立行動時所能得到的更大的經濟和銷售效果。契約式垂直營銷系統近年來獲得了很大的發展，成為經濟生活中最引人矚目的發展之一。契約式垂直營銷系統有三種形式：

1、批發商倡辦的自愿連鎖組織 批發商組織獨立的零售商成立自愿連鎖組織，幫助他們和

大型連鎖組織抗衡。批發商制定一個方案，根據這一方案，使獨立零售商的銷售活動標準化，并獲得采購經濟的好處。

2、零售商合作組織 零售商可以帶頭組織一個新的企業實體來開展批發業務和可能的生產活動。成員通過零售商合作組織集中采購，聯合進行廣告宣傳。利潤按成員的購買量進行分配。非成員零售商也可以通過合作組織采購，但是不能分享利潤。

3、特約代營組織 在生產分配過程中，一個被稱為特約代營的渠道成員可能連接幾個環節。特約代營是近年來發展最快和最令人感興趣的零售形式。盡管基本思想還是老的，但是有些特約代營的形式卻是嶄新的。其方式可分為三種：第一種是制造商倡辦的零售特約代營系統；第二種是制造商倡辦的批發特約代營系統；第三種是服務公司倡辦的零售特約代營系統。由一個服務公司組織整個系統，以便將其服務有效地提供給消費者。

解題方案：

契約式垂直營銷系統是由各自獨立的公司在不同的生產和分配水平上組成，它們以契約為基礎來統一它們的行動，以求獲得比其獨立行動時所能得到的更大的經濟和銷售效果。

評分標準：

2.參考答案：

廣告形象效果評價就是對廣告所引起的企業或產品的知名度和美譽度的變化情況進行的測定和評價。企業形象可分為總體形象和具體形象兩個方面：

1、總體形象評估 總體形象是指企業或產品品牌在公眾心目中的綜合印象，一般以知名度、美譽度、品牌忠實度三項指標來衡量。知名度反應的是，對于企業的名稱，或品牌，或主要產品，有多少消費者知曉；美譽度反映的是企業或產品在市場上的地位。

2、具體形象評估 具體形象是指受眾對企業或產品的各方面的具體形象的評價。而企業的總體形象也往往是建立在這些具體形象之上的，進一步了解了受眾對企業各具體印象的變化，才能掌握影響企業總體形象變化的主要因素。

解題方案：

廣告形象效果評價就是對廣告所引起的企業或產品的知名度和美譽度的變化情況進行的測定和評價。

評分標準：

3.參考答案：

一般可以用以下兩種方法來大致劃分一件產品的生命周期階段。一是用類比的方法。通過相類似產品的生命周期曲線來分析推斷另一產品的生命曲線走向。二是以各年實際銷售變化率為變量的動態分布曲線來進行衡量。即計算Dy/Dx的值，根據計算值進行各個階段的劃分。其中Dy表示縱坐標上銷售量的增長率（變化率）；Dx表示橫價值標上時間的增長率（一般以年為單位）。經驗表明：Dy/Dx≤10%為成長期，0.1≤Dy/Dx≤10%為成熟期；Dy/Dx≤0.1為衰退期。

解題方案：

一般可以用兩種方法來大致劃分一件產品的生命周期階段。

評分標準：

4.參考答案：

在業務戰略計劃中也必須要有明確的戰略目標。它同企業的總體目標相一致，但處于不同的層次。企業總體目標的實現是建立在各業務單位目標實現的基礎上的，而業務目標比企業的總體目標更明確，更具體，從而也更具有直接指導意義。如企業的總體目標可能表現為：目標市場的定位，銷售額的增長，利潤的增長等等。而業務單位的目標則必須反映為目標市場提供什么樣的產品和服務，在計劃期內提供多少，提供哪幾種類型，銷售的單位數量（而不僅是銷售額）以及成本水平，單位毛利率及利潤總額等等，這些都是同具體的業務項目相對應的，可度量、可操作的目標體系。然而在目標設定的原則上則同企業總體目標的制定是一樣的，也必須體現層次化、數量化、現實性、協調性等基本原則，這些原則在“企業目標描述”中已作論述，這里就不再重復。有時，業務戰略目標的設定還必須有競爭性的描述，即在同樣的業務領域，同其他企業相比，企業爭取能達到怎樣的地位，如市場占有率的大小，銷售和利潤的排名，品牌聲譽的比較等。在市場競爭比較激烈的業務領域，這種市場競爭地位的改變對企業是至關重要的，應當將其列為重要的戰略目標之一。解題方案：

在業務戰略計劃中也必須要有明確的戰略目標。它同企業的總體目標相一致，但處于不同的層次。企業總體目標的實現是建立在各業務單位目標實現的基礎上的，而業務目標比企業的總體目標更明確，更具體，從而也更具有直接指導意義。

評分標準：

第三篇：2014年9月份考試房地產評估第三次作業

2014年9月份考試房地產評估第三次作業

一、名詞解釋題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）

1.房地產需求定義

2.市場價值

3.樓面地價

4.路線價法適用的對象和條件

5.長期趨勢法的作用

二、計算題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）

1.某一房地產，土地總面積2000㎡，是 6年前通過征用農地取得的，當時費用800元／㎡，現時取得該類土地，每平方米需1200元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當時建筑造價 800元／㎡，現實建造同類建筑物每平方米為1300元，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2％，試選用所給資料評估該房地產的現時總價和單價。

2.有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2 k㎡，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60％；附近地區與之位置相當的 “五通一平”熟地的單價為800元/㎡；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/k㎡；貸款年利率為10%；投資利潤率為 15％；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。試用傳統方法測算該成片荒地的總價和單價

3.某旅館需要估價，據調查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業平均每月花費14萬元；當地同檔次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業每月總費用平均占每月總收入的30%。該類房地產的資本化率為10%。試選用所給資料測算該旅館的價值

4.某舊住宅，測算其重置價格為 40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質拆舊為3萬元，因戶型設計不好。沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區引起的經濟折舊為7萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現值

5.某幢樓房的土地總面積500平方米，總建筑面積1500平方米，某人擁有其中150平方米的建筑面積。試按建筑面積分攤方法計算該人占有的土地份額及擁有的土地數量。

三、簡答題（本大題共40分，共 5 小題，每小題 8 分）

1.收益法適用的對象和條件

2.深度價格修正率表（深度百分率表、深度指數表）概念

3.房地產供給定義？

4.估價資料歸檔的目的是什么？包括哪些東西？

5.房地產需求定義以及影響房地產需求量的主要因素

答案：

一、名詞解釋題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

房地產需求是指消費者在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠購買的數量。（有效需求）

解題方案：

房地產需求定義

評分標準：

答對一句給1.5分

2.參考答案：

是房地產對于一個典型投資者來說所具有的經濟價值。（所謂典型投資者，是指能夠代表市場上大部分人觀點的一類投資者）

解題方案：

市場價值

評分標準：

答對一句給2分

3.參考答案：

是一種特殊的土地單價，是指單位建筑物面積的土地價格，通常是平均到每單位建筑面積上的土地價格．

解題方案：

樓面地價

評分標準：

答對一句得2分

4.參考答案：

路線價法適用的對象：城市商業街道兩側的估價。特別適用于房地產稅收、市地重劃（城市土地整理）、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內同時對大量土地進行的評估。適用的條件：街道較規整，臨街各宗土地排列較整齊。解題方案：

路線價法適用

評分標準：

答對一句得2分

5.參考答案：

一、主要用途 長期趨勢法主要用于對房地產未來價格的推測、判斷，如用于假設開發法中預測未來開發完成后的房地產價值。

二、其他用途

1、用于收益法中對未來凈收益等的預測；

2、用于市場法中對可比實例價格進行交易日期凋整；

3、用來比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產價格的發展趨勢或潛力；

4、用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏等。

解題方案：

長期趨勢法的作用

評分標準：

答對一句得1分

二、計算題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

1、求土地價格VL=2000×1200=240（萬元）

2、求建筑物價格VB：（1）求建筑物重置價格C： C=6000×1300=780（萬元）（2）求建筑物價格VB： VB=C·q=780×80%=624（萬元）（3）計算房地產總價V： V= VB + VL

=240+624=864（萬元）（4）計算房地產單價P： P=V/S=8640000÷6000=1440（元/㎡）

解題方案：

房地產估價程序

評分標準：

答對一步1分

2.參考答案：

1、設該成片荒地的總價為V2、該成片荒地開發完成后的總價值 = 800 *2000000 *60％ =9.6（億元）

3、開發成本和管理費用等的總額 =2.5 *2 =5（億元）

4、投資利息總額 =（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋5［（1＋10％）^1.5－1］ =0.344V＋0.768（億元）=（V＋V4％）*0.331+5*0.15365、轉讓稅費總額= 9.6* 6％ =0.576（億元）

6、開發利潤總額=（V+V 4％＋5）* 15％ =0.156V+0.75（億元）

7、購買該成片荒地的稅費總額=V *4％ =0.04V（億元）

8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V9、V =1.627（億元）

故： 荒地總價=1.627（億元），荒地單價=81.35（元／㎡）。

解題方案：

估價墓本事項

評分標準：

答對一步5分,每小步2.5分

3.參考答案：

該題主要是注意區分實際收益與客觀收益及在何種情況下應當采用何種收益進行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的以外，都應采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎上，該旅館的價值測算如下： 年有效毛收入=30045365（1－20％）=394.2（萬元）年經營費用=394.230％ =118.26（萬元）年凈收益=394.2—118.26 =275.94（萬元）旅館價值=275.9410％ =2759.4（萬元）解題方案：

收益法總結和運用舉例

評分標準：

答對一步1.5分

4.參考答案：

【解】該舊住宅的折舊總額和現值分別求取如下： 該舊住宅的折舊總額=3+8+7 =18（萬元）該舊住宅的現值=重置價格－折舊 =40－18（萬元）=22（萬

元）

解題方案：

成本法總結和運用舉例

評分標準：

答對一步4分

5.參考答案：

該人占有的土地份額： 500÷1500=30% 該人擁有的土地數量為：

500×30%=150㎡

解題方案：

高層建筑地價分攤

評分標準：

答對一點3分

三、簡答題（40分，共 5 題，每小題 8 分）

1.參考答案：

（一）適用對象

1、有收益或有潛在收益的房地產。

2、它不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。

3、但對于政府辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價，收益法大多不適用。

（二）適用的條件 房地產的收益和風險都能夠較準確地量化。解題方案：

收益法

評分標準：

答對一方面得2.5分

2.參考答案：

基于深度價格遞減率制作。深度價格遞減率，是基于臨街土地中各部分的價值隨遠離街道而有遞減現象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價值也就愈低。如將臨街土地劃分為許多與街道平行的細條，由于越接近街道的細條的利用價值越大，越遠離街道的細條的利用價值越小，則接近街道的細條的價值高于遠離街道的細條的價值。

解題方案：

深度價格修正率表

評分標準：

答對一步2分

3.參考答案：

指房地產開發商和擁有者（賣者）在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量。

解題方案：

指房地產開發商和擁有者（賣者）在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量。

評分標準：

指房地產開發商和擁有者（賣者）在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量。（5分）

4.參考答案：

估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案（1）估價機構與委托人簽定的估價委托合同；（2）估價機構向委托人出具的估價報告；（3）實地勘察記錄；

（4）估價項目來源及接洽情況記錄。（5）估價過程中的不同意見和估價報告定稿前的重大調整和修改意見記錄；（6）估價報告審核記錄；（7）估價人員和估價機構認為有必要保存的其他估價資料。

解題方案：

歸檔估價資料

評分標準：

答對一點得1.5分

5.參考答案：

一、房地產需求定義： 房地產需求是指消費者在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠購買的數量。（有效需求）

二、影響房地產需求量的主要因素： 1.某種房地產自身的價格水平;

2、消費者收入水平;

3、相關房地產價格水平；

4、消費者偏好;

5、消費者對未來的預期 解題方案：

房地產需求定義以及影響因素

評分標準：

答對一小題得5分，每小步得1分

第四篇：市場營銷作業答案

抄的時候看看第一題一樣嗎？別抄錯了

市場營銷

作業1單選

1、一種觀點認為，只要企業能提高產品的質量、增加產品的功能，便會顧客盈門。這種觀念就是（c）。

2B3B4C5A6A7B8C9B10A

多選1ABC2DE3ACDE4BDE5ABCD

判斷1錯 2對3錯 4對5對6錯7對8對9錯10錯

作業2 單選

1、消費者購買以下哪種商品的購買行為屬于選擇性購買（C）2C3C4C5A6D7A8A9A10C多選1CDE2CE3ABCE4BCE5ABCD

判斷1對2對3對4對5錯6對7錯8對9對10對 作業3單選

1、品牌資產是一種特殊的（D）。

2C3B4A5A6B7A8A9C10B多選1ABCDE2ABCDE3CBE4ABE5ABD

判斷1對2對3錯4對5對6錯7對8對9對10錯

作業

41、以下哪個不是網絡營銷的手段(C)。2D3B4D5C6A7C8C9A10D多選1ABCDE2AC3ACD4ABCDE5ABDE

判斷1對2錯3對4錯5對6對7錯8對9對10錯

第五篇：第三次作業答案

1、明娟和阿蘇之間產生矛盾的原因是什么？

答、由職權之爭引發沖突，又因信息溝通障礙產生矛盾。

明娟和阿蘇之間產生矛盾的原因溝通不夠引起了沖突。溝通是指人與人之間的交流，即通過兩個或更多人之間進行關于事實、思想、意見和感情等方面的交流，來取得相互之間的了解，以及建立良好的人際關系。沖突是指兩個或兩個以上的社會單元在目標上互不相容或互相排斥，從而產生心理上的或行為上的矛盾。

2威恩作為公司領導解決矛盾的方法是否可行?

答：威恩解決矛盾的方法是可行的，他采用了轉移目標的策略，如給他們設置一個共同的沖突者馬德,威恩促進了明娟和阿蘇信息溝通，取得相互之間的諒解。

3、從本案例中，你對如何處理人際關系有何啟發？

答：人際關系，也叫人群關系，是人們在進行物質交往和精神交往過程中發生、發展和建立起來的人與人之間的關系。人際關系實質是一種社會關系，它包含在社會關系體系之內，而社會關系有更為廣闊的內容，它只能通過各種復雜的人際關系表現出來。本案例對如何處理人際關系的啟發是：在社會主義社會中，進行正常的人際交往，建立和發展平等、團結、互助的社會主義新型關系，不僅能有力地推進人們的生產、工作、學習和生活，而且直接影響社會主義精神文明建設和個人的全面發展，對推進和諧社會建設也有重要的作用；在組織中，改善人際關系必須從領導和群眾兩個方面入手；建立良好的人際關系需要經常的信息溝通。改善人際一定要體現平等的原則、互利原則和相容的原則。讓明娟和阿蘇和平共處、互相諒解，且告知他們升遷的利益更大，并使他們相信威恩的話。這一過程啟發我們應該依據人際交往的原則，運用科學的方法，幫助下屬正確處理好人際關系方面的問題。

1、劉工的管理風格是什么樣的？請運用所學過的領導理論分析劉工的領導行為特征。答：劉工的管理風格屬于放任自流型、低組織低關心人、貧乏型的管理方式。

⑴ 運用相關的領導行為理論來看，他首先屬于放任自流型的領導方式。在他的整個領導過程中，整體工作效率低下，對員工沒有威信和說服力，下屬對他的領導極為不滿，成員又沒有相應的責任感，士氣低沉，爭吵較多，嚴重影響組織效率和組織目標的實現，屬于最不可取的領導方式。

⑵ 按照“四分圖理論”來看，他的領導方式則屬于“低組織低關心人”的領導方式，在本就工作效率不高，目標達成困難的情況下，又不顧及、關心下屬，有好事攬給自己：“不久，五組又領了一項出國考察的任務。這回劉工誰也沒告訴，當仁不讓，悄悄自己接下來”，導致了本就“低組織”的情況又多了“低關心人”，使得“出差回來后干啥事的都有，就沒人干活”，這種領導方式亦不可取。

⑶ 按照“管理方格圖理論”來看，他則屬于貧乏型管理的領導方式，對人對工作的關心程度都很低。

2、院長為什么要撤劉工的組長職務？請用領導素質理論分析劉工的個人素質特點。答：因為劉工不是一個優秀的領導者，不懂得領導藝術，不能為組織提高效率，沒有發揮應有的領導效能。

有你更精彩!用領導素質理論來分析劉工的個人素質。

⑴ 文中提到劉工“業務能力不差，但缺乏創造性；四平八穩，從不與人爭吵，是有名的‘老好人’；對領導過于恭順卑謙，引起很多人的非議”這些都指出了劉工不具備成為一個優秀領導者的潛質。

⑵ 在一個優秀領導者應該具備的素質中指出應該富有創新性，而劉工欠缺；應該能夠對下屬提出正確的批評意見，指導下屬對工作和個人的反思，劉工也欠缺；能夠和下屬打成一片，體恤關心下屬，創造一個良好的工作氛圍和環境，為提高組織效率服務，他同樣也欠缺。

⑶ 按照領導素質理論中的十大條件論來分析，劉工的個人素質中欠缺合作精神，主要表現為他不能贏得別人的合作；決策能力不高，下屬對他的決策也可以不服從；組織能力不高，不能很好的組織有限的人力、物力；不精于授權；不善于應變，對已發事件不能很好的處理，更無法善后，導致最后職位被撤；完全沒有創新，沒有自己的想法，領導怎么安排就怎么服從，從讓李工出差就能體現出來；對下屬和工作缺乏高度的責任心。

⑷ 當然，劉工當然也有自己的性格優點，比如說他為人和善，不與人爭吵，尊重他人，業務能力也不錯等等，以上的種種說明劉工的性格特點不適合做管理者，在組織角色中也許更適合做“支持幫助者”，幫助上級完成任務，所以“當他的職務被撤后他自己也松了一口氣”。這也告訴我們要學會用人，要把不同性格特點的人運用到合適的職位上。

3、請用領導素質理論分析王工的個人素質特點，他為何不但拒絕出任組長，反而遞上辭職申請書，去一家鄉鎮企業另謀高就?

答：⑴ 王工的性格特點具備一個成為優秀領導者的潛質，主要表現為“能力強”，具備成為一個優秀管理者的能力水平；“富有創新精神，設計工作一直很出色”，具備扎實的專業知識；后來，“改變孤芳自賞，目空一切的態度，對同事友好、熱情，傳授經驗”等等，為他奠定了很好的人際關系基礎，形成了成為優秀領導者必備的很好的人脈，有助于發揮自己的“人格魅力”，加上他“知識淵博、幽默”，使得“青年們大為傾倒”。這一切的一切，都說明王工具備了一個優秀領導者應該具備的素質。

⑵ 他之所以拒絕出任組長，遞辭呈去另一家企業發展，主要是為了尋求自身更好的發

展，充分實現個人自我實現的需要，“李工和領導關系好”，在單位繼續做下去難保日后不會重新出現類似這次這樣的問題，耽誤自身的發展，所以不如干脆去一個更適合自己發展的公司，實現自身價值。

4、請用管理方格圖理論分析院長的領導風格特點。

答：院長的管理風格接近于（9.1）任務第一型的管理。這種管理中，領導作風非常專制,領導集中注意于生產任務和作業效率的需求，注重于計劃、指導和控制職工的工作活動，以完成組織的目標，但不關心人的因素，很少注意職工的發展和士氣。他任命劉工為組長后，要劉工干這干那的任務，出差什么都要按他指定的人選去完成，而他本人卻很少出來走動，了解下屬的情況和思想動態，才會出現那種狀況。

5、這個案例對你有哪些啟示？如何認識領導者權力的來源？

答：通過這個案例，我覺得：

⑴ 作為領導者應全面關心和了解全體下屬的思想動態，在他們的思想出現問題時，及時幫助他們走出困境。

⑵ 領導者不僅要關心工作，同時要關心員工。多與員工溝通，增進了解，使管理工作有的放矢。

⑶ 領導者應具備良好的政治素質、知識素質、能力素質和良心素質的綜合素質。特別是應凡事出于公心，以大局為重。

⑷ 領導者應經常做好下屬的思想教育工作，使他們能凡事顧全大局，為組織利益著想。

領導者權力的來源主要包括兩個方面：職權和權威。

⑴ 職權是來自于職位的權力。這種權力是由領導者在組織中所處的職位所決定的。這樣的權力是隨職務變動而變動，在職就有權，不在職就無權。職權的基本內容包括對組織活動的決定權、指揮權，對組織成員的獎懲權。人們往往出于壓力和習慣不得不服從這種權力。

⑵ 權威來自于領導者個人的權力。是由領導者的品格、才能、知識和情感決定的。例如，領導者具有高尚的品德，豐富的經驗，卓越的工作能力，良好的人際關系；領導者善于體貼關心他人，令人感到可親、可信、可敬，不僅能完成組織目標，而且善于創造一個激勵的工作環境，以滿足群眾的需要等。