第一篇：論創業的融資方式

“創業管理”學期論文

論創業的融資方式

內容提要：創業初期資本的獲得是創業是否成功關鍵的一環。本

文論述了創業的融資方式，并基于國內資本市場環境，提

出了有關新興創業企業的融資方式的選擇策略的個人看法。

關鍵詞：創業融資方式選擇

（一）影響創業融資的企業內部因素

創業企業成立時間短，規模小，原始資金積累不足；缺乏現代企業制度的建立。企業財務信息透明度低；社會信用評級較低；可擔保資產較少。

以上因素決定創業企業在選擇融資方式時具有自身的局限性。以下按資金來源劃分，分別討論創業企業可能的融資方式。

（二）創業的融資方式劃分

融資是指企業根據自己的財務狀況，經營狀況，以及未來發展目標的需要，向投資者或者債權人募集資金，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的行為與過程。在我國市場經濟條件下，創業企業的融資方式按照融資來源可分為內源融資和外源融資。其中外源融資又可分為直接融資和間接融資。

內源融資

內源融資是指企業將折舊和余存盈利轉化為投資的過程。融資來源可以是企業稅后利潤（積累資金）或者處于生產過程之外的閑置資金（沉淀資金）。由于處于初創期的企業經營時間較短，積累資金相對缺乏。因此，大多數初創業的企業選擇沉淀資金作為其內源融資的來源。內源融資由于其資本來源具有原始性，自主性，低成本性，抗風險性等特點。

最適合大學生創業融資的方式莫過于親情融資，這是典型的內源融資方式。成本最低的創業貸款創業初期最需要的是低成本資金支持，如果比較親近的親朋好友在銀行存有定期存款或國債，這時，你可以和他們協商借款，按照存款利率支付利息，并可以適當上浮，讓你非常方便快捷地籌集到創業資金。親朋好友也可以得到比銀行略高的利息，可以說兩全其美。不過，這需要借款人有良好的信譽，必要時可以找擔保人或用房產證、股票、金銀飾品等做抵押，以解除親朋好友的后顧之憂。

再者就是合伙創業。合伙創業不但可以有效籌集到資金，還可以充分發揮人才的作用，并且有利于對各種資源的利用與整合。合伙投資要特別注意以下問題：一是要明晰投資份額，個人在確定投資合伙經營時應確定好每個人的投資份額，也并不一定平分股權就好，平分投資份額往往為以后的矛盾埋下禍根。因為沒有合適的股份額度，將導致權利和義務的相等，結果使所有的事情大家都有同樣多的權利，都有同樣多的義務，經營意圖難以實現。二是要加強信息溝通。很多人合作總是因為感情好，你辦事我放心，所以就相互信任。長此以往，容易產生誤解和分歧，不利于合伙基礎的穩定。三是要事先確立章程。合伙企業不能因為大家感情好，或者有血緣關系，就沒有企業的章程，沒有章程是合作的大忌。

外源融資

外源融資是指企業募集其他經濟個體的資金，使之轉化為自己的生產經營投資的過程。外源融資又可分為直接融資和間接融資。

直接融資是指資金供需雙方直接磋商確立信貸關系或由供給方直接購入需求方發行的股票或債券。從資金來源劃分，直接融資可分為股權融資和企業債券融資。股權融資是股份公司發行股票實現的。這些特點決定其適合發展潛力較大，具有較大升值空間的創業企業。債券融資是企業為了籌集資金，作為債務人向債權人承諾在外來一定時期返還本息而發行有價證券的融資方式。企業發行債券需要各級主管部門配額審核和資格審核兩個環節。債券評級是指根據發債企業的獲利能力，經營狀況，信用狀況，按照一定的標準，對債券信用等級做出的評定。由于創業企業的經營狀況和信用狀況尚未充分形成，加之債券融資在審批程序上的耗時性，債券融資一般不適合作為創業企業的融資方式。

間接融資是指資金供需雙方通過金融媒介確立債權債務關系的融資方式。這些金融媒介通過出售間接證券（如銀行存款單、人壽保險單等）籌得資金，以放款和投資的形式購入資金需求者發行的股票或債券。間接融資的主要優點是風險由金融結構的多樣化資產和負債承擔，這也有利于向社會各界廣泛籌集資金。其中銀行在企業間接融資中主要充當信用媒介的作用。由于國家對金融機構的管理，間接融資的信譽程度要高于直接融資。這同時有利于銀行從社會各界廣泛籌集資金。

下面介紹幾種適合創業的間接融資辦法：

一、銀行貸款

被譽為創業融資的“蓄水池”，在創業者中很有“群眾基礎”。與債券融資相比，銀行借貸具有速度較快的優勢。與股權融資相比，銀行借貸具有融資成本較低的優勢。這是由于貸款人承擔的風險低，所以銀行所要求的收益率也就較低。因而對于初始資本較為匱乏，而又需要短時間內獲得資金的創業企業來說，間接融資，（包括銀行借貸）是較理想的外源融資渠道。然而在實際操作中，由于創業企業一般信用記錄較缺乏，間接融資具有一定的困難。

目前我國為了鼓勵創業，開設了個人創業貸款。這是指具有一定生產經營能力或已經從事生產經營活動的個人，因創業或再創業提出資金需求申請，經銀行認可有效擔保后而發放的一種專項貸款。符合條件的借款人，根據個人的資源狀況和償還能力，最高可獲得單筆50萬元的貸款支持；對創業達一定規模或成為再就業明星的人員，還可提出更高額度的貸款申請。創業貸款的期限一般為1年，最長不超過3年。

合理選擇貸款期限銀行貸款一般分為短期貸款和中長期貸款，貸款期限越長利率越高，如果創業者資金使用需求的時間不是太長，應盡量選擇短期貸款。比如，原打算辦理兩年期貸款可以一年一貸，這樣可以節省利息支出。另外，創業融資也要關注利率的走勢情況，如果利率趨勢走高，應搶在加息之前辦理貸款;如果利率走勢趨降，在資金需求不急的情況下則應暫緩辦理貸款，等降息后再適時辦理。

提高資金使用效率在創業過程中，如果因效益提高、貨款回籠，以及淡季經營、壓縮投入等原因致使經營資金出現閑置，這時，可以向貸款銀行提出變更貸款方式和年限的申請，直至部分或全部提前償還貸款。貸款變更或償還后，銀行會根據貸款時間和貸款金額據實收取利息，從而降低貸款人的利息負擔，提高資金使用效率。

作為創業者，要做好打“持久戰”的準備，因為申請貸款除了與銀行打交道，還要經過工商管理部門、稅務部門、中介機構等。而且，手續繁瑣，任何一個環節都不能出問題。

二、民間借貸

民間借貸多發生在經濟較發達、市場化程度較高的地區，例如廣東、江浙地區。這些地區經濟活躍，資金流動性強，資金需求量大。市場存在的現實需求決定了民間借貸的長期存在并興旺發達。借貸過程中要注意借據要素齊全，借貸雙方應就借貸的金額、利息、期限、責任等內容簽訂書面借據或協議。法規規定，民間借貸的利率可適當高于銀行貸款利息，但最高不得超過銀行同類貸款的4倍，超過此限度的部分稱之為“高利貸”，不受法律保護。此外，不得將利息計入本金中計算復利(即利滾利)，否則同樣不受法律保護。

三、風險投資和天使投資

VC，即Venture Capitalist，風險投資商。風險投資也叫“創業投資”，一般指對高新技術產業的投資。初次創業者不要只把VC僅僅看作是掏錢給你的人，他們對你的公司會有所掌控，他們對產品開發、公司擴大規模、等方面有很多經驗，除了資金注入之外，他們還會提供重要的增值服務。

天使投資(AngelInvestment)是自由投資者或非正式風險投資機構對原創項目構思或小型初創企業進行的一次性的前期投資。天使投資雖是風險投資的一種，但兩者有著較大差別：天使投資是一種非組織的創業投資形式，其資金來源大多是民間資本，而非專業的風險投資商；天使投資的門檻較低，有時即便是一個創業構思，只要有發展潛力，就能獲得資金。

此外，還可以尋找來自商業計劃競賽的獎金或捐贈等形式的免費資金。這些資金不用償還，也不用考慮回報問題。可以向當地的商業孵化器、經濟發展中心、小企業發展中心等機構尋求有關本地區免費資金來源的信息。

四、創業融資寶

創業融資寶，是指將創業者自有合法財產或在有關法規許可下將他人合法財產進行質(抵)押的形式，從而為其提供創業急需的開業資金、運轉資金和經營資金。該融資項目主要針對“4050人員”，以及希望自主創業的社會青年群體。貸款期限最長為半年。創業融資寶的融資“力度”不是很大，因此，解決創業資金問題一般要經過幾輪融資后才能實現。

內源融資與外源融資的比較

創業企業的原始資本積累較少，市場需求還未充分打開，這就需要一定的內源融資作為企業的資金基礎，同時也作為外源融資的擔保。內源融資的自主性和低成本性決定其作為創業企業融資手段的首選方式。在內源融資無法滿足企業發展需要時，譬如企業擴張時期，外源融資是有效的融資手段。創業企業在決定外源融資的來源及數量時，須考慮內源資金的數量以衡量風險，不宜于盲目吸引外源投資，以至資產利用率低下，使企業陷入負高額債務的壓力，降低投資者信心，甚至面臨破產風險。

其他的融資分類方式

包括：從融資的形態不同，可以劃分為貨幣性融資和實物性融資；從融資雙方國別的不同可以劃分為國內融資和國際融資；從融資幣種不同，可以劃分為本幣融資和外匯融資；從期限長短可以劃分為長期融資、中期融資以及短期融資。這里不再贅述。

（三）創業企業的融資方式選擇策略

從前面的論述可知，融資有好多種方式，那么如何從紛繁復雜的融資方式中選擇最適合本企業的方式是我們必須要關注的問題。我根據所閱文獻提出了幾點自己的看法： 先內源后外源

由于內源融資相較外源融資所具有的自主性，抗風險性，創業企業宜采用先內源再外源的融資優先順序。維持創業企業正常運轉的資金宜采用內源融資。而在資金急需時期，可考慮銀行借貸，股權融資等外源融資手段。

確定資金需要量

發展生產經營需要資金。但如果資金過剩，就很可能影響資金使用效率。所以創業企業不可盲目大量融資。這就需要創業企業決定好在各個發展階段自身的資金需求，從而根據自身的資金需求來選擇融資方式和數量。對于創業企業，由于其缺乏經營的歷史資料，最常用的確定資金需要量的方法是定性預測法。也就是由熟悉企業財務情況和生產經營的專家，根據經驗對企業的資金需要量作出判斷。

選擇合適的規模

約翰遜說：對所在行業進行調研，再確定自己的細分市場。如果第一條生產線規模太大，所需的啟動資金就越多。不能盲目認為市場需求大就應該一上來就抓住時機大干一番。利用手上的現有資金，看看這些資金究竟適合多大的生產規模。

將資金用在能產生收益的要素上

小預算創業的關鍵在于聰明地使用有限的資源。把資金使用在關鍵員工身上，這大大幫助了邁克爾。柯立茲。41歲的他創辦了埃克萊羅公司，為在海外運營或正在向海外拓展的公司提供翻譯服務。具有翻譯服務行業從業背景的柯立茲在2002年創辦了該公司，利用他廣泛的人脈關系，只雇用那些能直接創造收入的人員。柯立茲說：我們用于啟動的資金非常短缺，所以當我們碰到能為某項服務付款的客戶時，我們就為這項服務去雇人。我們不雇用特定的人。所有的業務都是這樣——先有客戶承諾會購買某項服務，然后再雇人實現。降低融資成本

不同融資方式通常意味著不同的融資成本。創業企業的初始資金一般較少，沒有抵押物。而且信用記錄缺失。如果融資成本過大，則企業資不抵債的風險會相應加大，甚至導致破產。所以創業企業在選擇融資方式時要盡量降低融資成本。一般來講，對于幾種主要融資方式以融資成本由低到高的排列順序是：內源融資<銀行借貸<債券融資<股權融資（其中債券融資在創業企業中不常用）

保持對企業的控制權

在融資過程中，企業可能會以一部分企業控制權和所有權來交換外界的風險投資。這在股權融資中尤為明顯。優秀的創業者對企業未來有長遠的規劃，因此，對于創業企業來說，保持企業的控制權對公司的長遠發展至關重要。所以創業企業在融資時不僅要考慮融資成本，而且要考慮企業控制權的喪失。比如，在選擇融資方式時，可考慮銀行借貸等渠道以保證對企業的控制權。

根據外部環境選擇融資方式

創業企業在選擇融資方式時需考慮諸多外界環境因素，包括宏觀經濟環境，外幣匯率，國家財政政策，法律條文修改等。比如，在利率較低的時期，創業企業可考慮銀行借貸；在利率較高的時期，則宜采用股權融資以減少融資成本。

結語: 總體來說，創業企業有多重的融資渠道，盲目選擇不可取。應該根據自身特點和外界環境因素選擇適合自身未來經營發展的融資方式。

主要參考文獻

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Means of financing when establishing a business

Abstract: The attain of assets when starting a business is crucial to success.In this paper, I have an illustration of means of financing and then push forward my point of view of how to select specific way of financing in different environment when your company gets started.Key words:Establish a businessFinancingSelecting ways

第二篇：大學生創業融資的三種方式

大學生創業融資的三種方式

大學生創業網訊 第一種大學生創業融資方式是爭取獲得政策性貸款。2006年共青團中央、國家開發銀行聯合推出“中國青年創業小額貸款項目”，對40歲以下青年初次創業和二次創業的中小企業提供不超過3年的貸款；每人單筆額度一般在10萬元以內，最多不超過100萬元；中小企業單戶一般在500萬元以下，最多不超過3000萬元。各地政府也出臺了相關的政策，如2007年廣東高校畢業生自主創業納入了勞動保障部門的就業和再就業小額貸款扶持體系。政策性貸款一般是政府貼息的，貸款成本很低。大學生應充分利用這些優惠條件，為創業獲得更多的啟動資金。

為幫助大學生就業，日前，大連市政府轉發了由市人事局等１３個部門聯合制定的《關于進一步加強普通高等學校畢業生就業工作的意見》，其中，加大了對大學生自主創業的扶持力度，將畢業生就業政策納入到失業人員扶持政策體系中。于是，申請小額貸款、財政全額貼息扶持、創業補貼等諸多鼓勵政策，鼓舞了許多想要自主創業的大學生，也為那些想要自主創業的大學生們提供了良機。

這無疑解決了大學畢業生自主創業最核心的問題之一——資金，這種政府扶持性的大學生創業融資讓許多帶著創業夢想的年輕人們開啟了開創自己事業的希望。

胡彥祺，大連海事大學自動控制專業２００５年畢業生，畢業那年，他帶著在大學期間積累起來的創業經驗放棄了年收入１０萬元的穩定工作，憑著開創自己事業的信念選擇了自主創業道路。四年過去了，胡彥祺的遨游科技穩步發展，從一開始的３人組發展到了由２０名員工組成的團隊，從一開始的２０平方米的小辦公室搬進了１６０平方米的大辦公室。同時，他還開創了自己的第二家公司——大連天志傳媒，主要涉及企業宣傳片、平面設計等領域，積累了一批穩定的客戶。談起自己當初的創業，胡彥祺說自己是幸運的，畢業那年他參加了大連市沙河口區大學生創業大賽，榮獲一等獎，贏取了３萬元的創業基金。胡彥祺說，其實大學生創業成功率很低。沒有資金、沒有經驗是他們面對的致命難題，而資金又是他們創業啟動時期最大的難點。

一位學生處人士也表示，目前不少大學生創業是自己拿著項目，找民營企業老板來投資，而成功率也并不高。對此，有風險投資機構表示，大學生創業激情并不缺乏，但他們的創業計劃書還不是很成熟，所以風險投資資金愿意投到大學生創業項目中的很少。

結合自己創業的經驗，胡彥祺分析說，大學生在創業起步階段面臨的資金問題有三大塊，第一，公司注冊資本，第二，辦公場地租金，第三，人力資源成本及辦公成本，這些問題是初出茅廬的大學生們創業面臨的首要壓力。胡彥祺說，他在創業初期也找過銀行，可幾家銀行都表示，貸款需要擔保或質押，或是提供和相關客戶簽訂的大合同，這難倒了干勁十足的胡彥祺，這些對他來講都很難，辦公場地是租的、沒人給擔保、沒有客戶的大合同，幾次折騰下來，他對貸款打起了“退堂鼓”。

不難看出，對于大學生創業來說，缺少擔保人、沒有質押物是貸款過程中的首要難題。對此，銀行人士也表示，大學生創業往往缺乏擔保人和質押，一旦創業失敗，會極大的增加壞帳的幾率，銀行也在期待能有相應政策出臺。

此次下發的《關于進一步加強普通高等學校畢業生就業工作的意見》給包括胡彥祺在內的想創業的大學生們帶來了創業的新的良機。

《意見》表示，對于登記失業的自主創業高校畢業生，自籌資金不足的，可申請不超過５萬元的小額擔保貸款；對合伙經營和組織起來就業的，可按照人均不超過５萬元、總額不超過５０萬元的標準給予小額擔保貸款；從事我市規定微利項目的，可按規定享受小額貸款財政全額貼息扶持。高校畢業生在經有關部門認定的高新技術領域實現自主創業的，其申請小額貸款的最高額提高到１０萬元。此外，符合條件的登記失業高校畢業生首次自主創業（指

首次領取工商營業執照）并正常納稅經營１年以上的，可給予４０００元的一次性創業補貼，所需資金由省、市、區市縣財政各承擔１／３。另外，政府對部分高校畢業生創辦的企業，每年依據創業者的經營收入證明、完稅證明及吸納高校畢業生就業情況進行獎勵性補貼。對此，胡彥祺說：現在自主創業趕上了“天時地利人和”的好時機，我也在創業中尋找著新的創業機會，也會把我的經驗與那些想創業的大學生們分享，幫助更多的大學生走出一條創業的新路。

第二種大學生創業融資方式是爭取獲得親友的借款。這是一種含有情感因素的特殊融資方式，包括向父母、親戚、同學、朋友等借款，進行大學生創業融資。由于親情或友情因素的存在，可以在無信用記錄而又不需要抵押的情況下獲得借款。

第三種大學生創業融資方式是爭取獲得風險投資。收益與風險是一對孿生姊妹，風險大、收益一般也較高，因為敢于投資的人很少，一旦某膽大的投資者獲得成功，將具有一定的壟斷性、占有很大的市場份額，從而獲得較高的利潤。為了獲得更高的潛在利潤，風險投資者愿意承擔更大的風險。創業大學生應盡力引入風險投資作為大學生創業融資的資金來源，以獲得企業創辦和發展所必要的資金。當然，大學生只有作出充分的準備，制作出完善、可行、具有誘惑力的商業計劃書，才可能獲得風險投資本文源自大學生創業網:http:///html/news/2011-04-13/64808_1.htm,轉載請注明出處！本文源自大學生創業網:http:///html/news/2011-04-13/64808.htm,轉載請注明出處！

第三篇：融資方式

八、其他方式

1、夾層融資。夾層融資(mezzanine financing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金，因此，其靈活性非常適合于房地產業。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購；第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司+股權質押”模式；第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還；第四種模式是多層創新，即在債權、股權、收益權方面進行多種創新組合。夾層融資是一種準房地產信托投資基金，是一種非常靈活的融資方式，可以根據募集資金的特殊要求進行調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。

3、典當融資。房地產典當作為一種替補融資手段目前已進入開發商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業務特點，積極參與中小企業融資貸款業務。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發揮了它靈活的作用，但是相對于房地產企業巨額融資需求來說，典當金額規模太小了，融資成本也較高。因此典當融資可作為解決房地產企業短期資金困難的一種融資方式。

4、合作開發。隨著土地供應量減少，開發商取得土地的成本也就增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提，開發商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進一步開發能力的開發商與有資金卻難于拿到土地的開發商的合作，成為該階段獨特的合作開發融資方式。

第四篇：融資方式

融資方式，即企業融資的渠道。它可以分為兩類：債務性融資和權益性融資。

債務性融資包括銀行貸款、發行債券和應付票據、應付賬款等，后者主要指股票融資。債務性融資構成負債，企業要按期償還約定的本息，債權人一般不參與企業的經營決策，對資金的運用也沒有決策權。

債務融資可分為營運資本融資與資本性支出融資，其優點是借入資金并在有還款能力的適當時候償還給債權人。債務融資的主要渠道有朋友、銀行及其他金融機構。營運資本負債融資（流動資產——流動負債），一般是借入短期負債，購買存貨支付應付賬款，如果特許人必須通過增加存貨和給員工加薪來實現更高的銷售和利潤，這種融資方式往往就十分合適和必要。

營運資本負債融資一般是從銀行貸款、商業信用社或信用合作社獲得，它是短期的。資本性支出融資（土地、建筑、設備及固定資產），是通過簽訂長期債務合同獲得。在特許企業啟動市場擴張或重組時，尤其要進行資本性支出融資。資本性支出融資的主要渠道有商業銀行、風險資本、制造商、壽險公司及其他商業貸款人。債務融資通常有銀行貸款、股票融資、債ā融資及融資租賃等方式。較適合目前國內特許企業進行債務融資的是銀行定期（質押）貸款和融資租賃。特許人可根據種類和要求的不同，來取得改善經營或拓展市場所需的資金。

1.銀行定期貸款

銀行是特許企業最主要的融資渠道。按資金性質，可分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類。專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優惠，貸款分為信用貸款、擔保貸款和票據貼現。其中，定期（質押）貸款是銀行與特許人簽定的一種正式合同，約定特許人在特定時期（貸款期限）內使用一定量的資本（本金）并支付既定比例的利息。這種貸款一般要求按月歸還部分本金和利息，或允許采用貸款償還方式付款，即貸款期間僅償還部分本金，到期時償還一筆金額較大的貸款。通常，這種貸款一般要求提供抵押物（土地、建筑不動產、設備或其它固定資產），如果特許人不能按規定還貸，銀行將沒收這些抵押物。

2.融資租賃

融資租賃又稱金融租賃，是一種新的產品營銷和資產管理的運作模式，也是一種資產性資金融通方式。它是所有權與使用權之間的一種借貸關系，即出租人（所有者）在一定期間內將租賃物租給承租人（使用者）使用，承租人則按租約規定分期付給一定的租賃費，到期取得該租賃物的所有權。融資租賃實際上是以融物的形式達到融資的目的。對于中小型特許經營企業來說，融資租賃是融資與融物的結合，集貿易、金融、租借為一體，運作比較靈活、簡單，對提高企業的籌資融資效益是十分有效的融資方式。常使用的有營業租賃、金融租賃或者分期付款、售后租回等方式。

權益融資是指向其他投資者出售公司的所有權，即用所有者的權益來交換資金。這將涉及到公司的合伙人、所有者和投資者間分派公司的經營和管理責任。權益融資可以讓企業創辦人不必用現金回報其它投資者，而是與它們分享企業利潤并承擔管理責任，投資者以紅利形式分得企業利潤。權益資本的主要渠道有自有資本、朋友和親人或風險投資公司。為了改善經營或進行擴張，特許人可以利用多種權益融資方式獲得需的所資本。

第五篇：房地產融資方式

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。

一、房地產企業融資現狀

（一）融資規模持續增長

近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。

（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道

僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小

2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

（四）房地產資金信托活躍

2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元,占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信托業務。2004年我國房地產信托業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業又上了一道“緊箍咒”。

二、房地產企業融資存在的主要問題

（一）融資渠道過于單一

從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。

（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱

作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。

（三）缺乏多層次房地產金融體系

就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。

（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善

目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。

（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破

為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。

三、房地產企業融資策略分析

（一）發展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。

1.大力培育房地產信托融資方式

房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信托投資機構，另一方面應在加強對房地產信托監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。

2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。

3.建立多層次房地產金融體系

借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。

4.建立和完善相應法律制度配套措施

規范各種融資行為并加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出臺《產業投資基金法》等等。

（二）進一步完善間接融資

我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。

1.推進間接融資形式多樣化

目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。

2.創新變直接融資為間接融資的方式

直接融資雖然形式多樣，但對于大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。

（三）探索建立組合式融資模式

組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。