第一篇：當前房地產市場形勢與發展任務分析(二)

當前房地產市場形勢與發展任務分析

（二）中國房地產業協會副會長、秘書長：顧云昌

第二個問題：樓市發展的趨勢

現在有些地方的房地產同行有些迷惑，是不是現在又要打壓房地產啦？房地產又要像９２、９３年那樣了？我個人認為歷史不會重演，現在的情況和９２、９３年大不一樣。主要的差別在于現在是旺盛的需求帶動房地產市場，而十年前則是投資拉動市場。我們現在進入住房、汽車時代，消費由住房、汽車領先，房地產業在國務院文件里定位為支柱產業，我們的產業是萬歲事業，發展空間還很大。就當前而言，一是宏觀經濟處于新周期的上升期，老百姓對經濟發展的預期比較好，有利于我們產業的發展。房地產業正遇到千年等一回的發展良機；二是產業發展基本面——需求旺盛不變。剛才所說的３＋１這個旺盛的需求不變。現在不是沒有需求，而是需求太旺了；三是有１８號文件指導我們這個行業持續健康發展。１８號文件是本屆政府指導房地產發展的綱領性文件。房地產不僅３、５年興旺沒問題，即使２０年都沒問題。因為近２０年是全面建設小康的２０年，過去說：小康不小康，關鍵看住房；現在說：全面建小康，住房定興旺。

在認清發展機遇的同時，又應看到我們面臨的挑戰。挑戰之一，如何有節奏的釋放需求。在當前宏觀經濟下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被動性需求如何慢慢地釋放，投資需求要加以限制。有些地方商業用房的需求膨脹也要加以控制。挑戰之二，結構性矛盾的調整。從全國看，中低價位房子供不應求的情況還較突出。長沙或者說整個湖南這個矛盾不是最突出的，這與過去幾年來經濟適用住房量比例大有關系。國家有關經濟適用住房管理辦法出臺，提出要實現兩個控制：一是控制銷售對象，一是控制供應面積。這樣一來必然導致市場結構發生變化。

開發辦的領導跟我說整個長沙、湖南的房價不是很高，沒有多少泡沫，我同意這個判斷。挑戰之三，注意地區的差異，要謹防過熱。房地產市場和一般市場有兩個最大的不同點：第一政府主導性強，第二地區差異性大。為什么說政府主導呢？房地產市場需要土地，而土地是政府壟斷的，開發需要融資，目前負責融資的四大銀行都是國有的。加上決定需求的房屋拆遷的數量和速度，也是有政府控制的。而土地和資金的投放量往往決定了商品房的供應量，就會決定整個市場的供求情況。房屋拆遷量決定了相當比例的需求情況。所以在現在市場經濟情況下，最大的考驗是政府調控能力的考驗、政府對土地和資金供應量多少的把握。

房地產市場的地區差異性與市場的政府主導性有關。同樣是發達城市，由于各地政府在市場調控中的方法和力度有差異，房地產市場的表現就有很大的差別。上海、杭州、長三角地區房價這幾年漲得很快，遏制房價的繼續快速上升成為重點。而在廣州等地，在房價連續數年穩中有降的情況下，促進房價穩中有升，減少空置房成為市場健康發展的重點。而在北京，近兩年平均房價穩中有降。實際上北京單個的樓盤的房價沒有降而是穩步上升。原因是經濟適用住房和郊區樓盤比例提高了，一平均就下跌了，那么北京樓市的持續健康發展在于進一步搞活二手房市場，規范多種市場行為，繼續保持供求平穩。

當前中國的房地產市場發展要注意什么問題呢？要防止兩種過熱或過熱苗頭：第一種過熱是盲目性過熱，第二種過熱是泡沫性過熱。什么叫盲目性過熱，有的地方土地供應量很大，開發商開發的樓盤很多，造成了市場供大于求，空置房增加，房價下跌。這種過熱現象容易產生，也容易調整，一般靠市場自身力量就可以調整。空置量過多了，開發商放慢步伐，政府土地少批一點，慢慢改善。而泡沫性過熱，其表現與盲目性過熱是相反的，市場表現不是供大于求是供不應求，賣得比蓋得快，房價漲得快，開發商手里的空置房幾乎沒了，這種情況下就容易出現泡沫。什么是泡沫？泡沫是價格的表現。商品房的銷售價均遠遠超過實際成本。泡沫是怎樣形成的？第一，供不應求造成了房價上升，第二，投資者介入進一步加大供不應求，特別是炒房者介入越多房價會越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破滅的。破滅就是像香港９７年的情況，價格已經到了頂點了，上不去了，崩盤了，房價一落千丈，對社會和經濟造成嚴重影響和損害。我認為，當前中國房地產市場總體不存在過熱，長沙、湖南的樓市不過熱，樓市持續健康發展。過熱不過熱，盲目性過熱還是泡沫性過熱最后都要反映在房價上面。盲目性過熱表現房價下跌，泡沫性過熱表現房價上升。在正常情況下，一般房價穩步上升，是正常的。急速上升肯定是供不應求造成的，供不應求可能是由于實際需求拉動，也可能實際需求加上虛擬需求（投資需求）一起拉動了需求。后者是比較討厭的事情，有較大的風險。特別當前中國的金融體制以銀行貸款為主的情形下，風險都掛在銀行賬上。

第二篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更

第三篇：周忻：當前房地產市場形勢下的房地產開發商的發展之道

周忻：當前房地產市場形勢下的房地產開發商的發展之道 2012-05-22 17:21:25 來源：中房網

【摘要】：5月 22日，“2012中國房地產上市公司測評成果發布會暨中國房地產金融論壇”在上海盛大召開，本次測評由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心三家單位聯合主辦，大會發布了《2012中國房地產上市公司測評研究報告》及中國房地產上市公司排行榜和專項榜單。政府領導，房地產業界、金融界及新聞媒體代表近400余人出席。易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁為大會致辭。

周忻：回答剛才孫總講的一個問題，為什么從去年三季度開始中國房地產的并購沒有大家想象得那么多，是因為我去年2月11號的一個微博，我已經告訴了開發商，快賣建，緩賣房，不拿地，現金為王。到了下半年所有開發商都聽我的話，所以再有案子出來，再便宜也沒有人買。作為開場白，這是句玩笑，孫總用ppt告訴大家很多事情，我上來占領我的微博粉絲，因為我今天講所有的東西都跟我微博上的東西有關。

今天上午，華爾街日報的中文網上出現了關于溫家寶總理前幾天的一段話對中國房地產市場影響的評價，早在前天我在微博上已經寫到了，溫總理的講話開始稍稍有 點變調了，穩增長，原來叫保增長，更重要的位置這兩句話，我們很多分析師都在，是可以劃等號的，只不過講法不同，現在又重新把保增長放到了中國經濟的最首要的位置。當然，我相信講這段話的時候心里還是有一點猶豫的，如果下一個季度出來的經濟數據繼續很難看的話，或者不那么好看的話，我相信這句話就要開展變成堅持了。中國房地產的一個非常重要的信號是什么？這就是經濟的信號，而經濟的信號當中最最首要的東西就是保增長還是防通脹。回顧一下2007年，易居中國上市以后，我們聽到的第一件事情是雙控，所以那時候易居中國在2008年1月30日我強行發了第二批股票，雙控，那對我來講，對房地產市場來講絕對不是件好事。上半年金融風暴出現了以后，經濟年終成了一保一控。年終工作會議出現了保增長4萬億，這個時候中國的開發商企業都在討論抱團取暖，我提出一個觀點，我們商會在桂林開會，我在任志強后面講，我說現在應該穩中國房地產市場，實際上中國房地產市場的大勢跟著什么跑？就跟著這兩個保增長還是防通脹來走。恰恰就在幾天前我們看到了這樣的一個信號，同樣在這段話里面我們討論另外一個話題，剛才苗局長已經念了一遍，對中國房地產市場已經大談穩定二字。

我記得過去的幾個月里面，實際上談的是房價要合理回歸，房價還遠遠沒有回歸，到現在是保持中國房地產市場的穩定健康發展，控股中國房地產市場調控的成果，所以我在微薄上談到了，好像應該是一個小小的訊號，或者說應該是一個房地產政策微調的訊號。

如果說去年有些地方政府出臺了有些房地產市場調控政策的微調，我們都看到出來一些政策，24小時、半天、兩天，包括到今年2、3月份都被遏制住，從今天開始只要大家不碰限購這條高壓線，我相信至少可能會出現睜一只眼閉一只

眼。如果你讓我今天站在這里做一些判斷的話，中國房地產行業這一輪我認為最最困難的時候過去了，或者說大家可以稍微地適應一下這個季節就可以了，而不是大家要想到底會出現什么樣的最壞結果，這是個人的第二個觀點。

第三個觀點，我去年12月21號在廣東講了一段話，今年房地產市場是冬天里的一把火，前提是在冬季。千萬不要認為今年，實際上一輪準備金下調，在微薄上有人說中國房地產市場是否會報復性反彈，中國的房地產今年一定在這樣一個環境當中，所謂的冬季環境中發展，最壞的時候或者說看一看底部的時候，冬天里的一把火，干柴是開發商的以價換量，火柴是中央政府、地方政府圍繞著房地產政策的微調，這是今年中國房地產市場一些政策，到今天還是講這句話，不管總理講了什 么，不管出現什么樣的狀態，今年的市場還是在一個相對冷的市場狀態下。為什么呢？向上有壓力，你房價反彈試試看，政府一定一錘子下來。往下沒動力，價格再往下沒有動力的，所以今年中國的房價也好，房地產市場也好，就是在這樣的一種狀態下，我們來往下走下去，這完全是個人的觀點，沒有用克而瑞的數據，也沒有用孫總的各種數據分析，完全是自己各種數據造成的，所以開發商如何應對，去年幾句話是快賣房，緩建房，講了很多遍，到了下半年大家知道這句話是對的。今年呢？今年很多開發商從去年的溫總理講的那句所謂房價要合理回歸這一刻開始，當然之前也有些開發商像龍湖的秦總監在10月份已經開始華東搶收計劃，真正開發商的動作是從總理的這段話開始動手的。今年的年所有同志們過得并不是那么好，所有的開發商都在討論，都在講一個話題就是嚴防死守，活下來就是贏了，勝者為王等等。

開發商怎么應對呢？還是幾個問題，開發商的發展之道，還是幾個問題。就這些想法做一些自己的溝通，第一個，現在該不該拿地，至少在沒有下一輪動作出來之 前，說下一輪動作或者經濟數據，或者是政府的一些信號出來之前，我還是建議不拿地，還是不拿地。雖然可能你現在沖進去能夠比別人便宜一點，好一點，現在各地政府見開發商的態度，因為我經常陪各位老板到某一個城市，見開發商的態度正兒八經回到了，有一次在某一個城市開玩笑，我說20年前我是做招商引資的，我今天跟著一個開發商跑到某一個二三線城市，市長出來跟我們當時接待臺灣人一模一樣，完全沒有2010年政府對開發商，來，招投標，大家拍，這種事情很少 了，你去看，任何地方招商引資。但是，我還是不建議現在就拿地，即使要拿，審慎輕度。

第二句話，拿什么地，這牽扯到一個轉型的問題。剛才我們苗會長在報告里也講到了，馮侖先生講過，住宅是中國房地產的初級階段，要把綜合體、商業地產、旅游 地產、老年地產合在一起才是非常好的競爭概念。拿什么地？第一還是拿住宅地，第二商業房地產你要拿可以，回到我們老祖宗的那幾句話，地段、地段還是地段，如果有些人妄想在某一個不發達的城市的所謂的城郊結合部，由于地價便宜能夠拿地做綜合體的話，對商業地產不要相信哥，哥只是一種傳說。千萬千萬記住，商業房地產不那么好做，因為中國的金融融資等等各方面的支持是沒有辦法支持，還不健全，不具備你做大量商業地產的運營格局。商業地產是需要完整的運營模式，他需要有核心體的，比如說萬達也好，比如說紅星美凱龍也好，至少有自己的核心經營載體，往往做商業地產很多開發商拿著商業地產根本不知道明天干什么。商業房地產慎之又慎，旅游地產不在這里說了。如果要拿商業地產，現在徐家匯中心，像城開集團徐家匯中心，中國的地標建筑，世博會的項目，大家可以去拿，高一點就高一點，但是這種商業是有人氣，有交通作為支撐的。更重要的一個問題是商業地產，未來中國城市化進程是攤大餅的進程，你們跑到一個城市拿地的時候會發現到省里面一種講法，到市里面第二種講法，到兩個區里面東邊那個區，西邊那個區，兩個區長跟你講出來的話完全不一樣。東邊講，我們市政府要東遷，跑到西面的區區長說我們省政府要西遷。中國城市化是大餅式發展，沒有辦法集聚商業價值。哪個商業最值錢，我只知道香港銅鑼灣的百貨商店叫什么，就是那個小鋪頭，貴到天價，因為可以買到好多東西，賺很多錢，所以是和經營有關系，和人有關系，所以商業地產并不是大家想象得那么好。這是第二個方向買什么地，我建議老老實實還 是買一些住宅地，但是住宅地大家想出來一個問題，我相信孫老師也好，我們所有的分析師可以分析出我們接下來開發商的利潤率，第三個問題就是成本問題了，大家考慮成本的問題，開發商的利潤率會慢慢下來，因為土地市場越來越透明，而且周期比較完善的狀態下，實際上可能不比前十年500塊錢拿的樓盤價格，最后賣到3000塊錢，以前有的，現在還有一塊這樣的房子。

未來第三個方向就是關于成本控制的問題，或者說產品化的問題。我今天來的時候突然聽說哪家公司，是在我們100強里面，有一個人告訴我，說有一個項目，這個項目光設計費花了一個億，據說新來了一個總經理，據說要把這個房子炸了，過一段時間你們會聽到這家公司是誰，不好意思說，實在說不出口。未來的房地產開發成本非常重要，而成本重要的非常重要的道理是什么？不要去折騰，千萬不要去折騰，除非像潘石屹一樣，每一個項目都需要做別人不能抄襲的東西，你抄別人一 下又怎么樣呢？富力的房子裝修得很好，我說你一定把富力中心的設計師找來，至少抄襲我也不花冤枉錢。恒大也好，碧桂園也好，這些企業利潤率比某一些大家認為的品牌附加值高的企業要高或者差不多呢？因為他們不折騰，雖然難看一點，我今天上午開玩笑，恒大拿一塊圖過來，只要告訴我是華府還是天下，我說我大概可以畫出來哪個房子在哪個位置上，基本八九不離十，這是成本集約化操作最好的方式。現在有些開發商，包括有些排在非常前面的開發商，認為房子是建筑，建筑需要創意等等等等，每個項目上堆很多的附加值。這一定是對的，我們這里是三柱高香，環球金融中心、金茂大廈、上海中心，這種必須要有創意、設計，普通的住宅類的，我還是講產品標準化，降成本，因為在未來中國房地產開發企業將來比的是什么呢？比的是內功。

第四個，營銷上，我前兩天也加了一段微博。沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，特別在今年，中國房地產市場在脈沖式的狀態下，他一定是你需要錢的時候以 價換量，這是毫無疑問的。從去年開始就講到了中國房地產營銷的主旋律是以價換量。我這兩天有一個恒大的啟動項目開盤，做得非常漂亮，各位有機會一定要去看。前兩天在報紙上做了廣告，上海人去看海，下個禮拜的廣告恒大的四菜一湯開盤必升值，一定是后面這個廣告好。因為現在的主流就在這里，這是第一個，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，關鍵是你舍不舍得用這個價格賣房子。第二，因為今年很多開發商動了價格，他不顧及他的品牌和產品，這是不對的。品牌不是浮云，產品是企業的立足之本，非常重要的一個話題。第三，營銷不是萬能的，沒有營銷是萬萬不能的。市場在最好的時候不需要營銷，市場在最最壞的時候營銷也起不到作用，我賣房子賣了20年，經常會經歷非常大的幾次起伏，但是就在這種狀態下，營銷能夠起到非常好的推波助瀾的作用。

上個禮拜，5月1號開始我們跟龍湖在北京去年做了一些轉型電商的那些功課，到昨天為止是五個熱盤，用我們的電商系統，已經連續五個紅盤。我這段話寫在龍湖的話上面，第一個概念是一定要有好的價格，第二好的產品、好的品牌，第三個營銷不是萬能的，現在一定需要營銷，是需要營銷的階段。第四，賣房子的時候有一個概念，2012年開始中國房地產服務業，還是我去年講的兩句話，第一句話互聯網或者廣告的效果化，特別是互聯網廣告的效果化和營銷地理的渠道化，在賣房子的時候是渠道為王，效果致勝，這是關于去賣的一些思考。

第四個方面，供大家做一個參考，或者關于全裝修的問題可能是今年大家非常頭疼的問題。全裝修的問題會引出另外一個問題，就是關于交房的問題，或者倒過來 講，今年交房的問題會引出未來對全裝修的思考。過去十年交房很容易，每次交房的時候萬一質量稍稍有點問題，只要跟客戶講，退啊，我賠你利息，因為房價在漲，誰都不會賠錢。現在房價下來了，交房成為重要問題，最重要的話題就是全裝修。未來是不是還要繼續做全裝修，個人的感覺，這段時間很多人問我這個話題，也是跟企業轉型相關的問題，我個人意見一定要堅持，交房只是暫時的，平穩了以后，中國的房地產所謂產業化發展當中非常重要的步驟就是全裝修的話題。

最后一點，拿錢的問題。在美國，漢斯這些公司自籌資金只要所有資金的5%到10%，在美國所有的開發商他們真正假設是比建筑工人高一級的專業營造商，當然，他們有品牌、專業，有很多上市公司，規模也很大，他們有各種渠道獲得錢。但是在中國，現在投融資說實在話還不那么健全，雖然這一段剛才評選有a股上市、港股上市，我們可以發各種債和各種股，由于對房地產行業的“歧視”，a股的開發商都沒有占到便宜，便宜了海外的高息債。中國的房地產未來開發商方向，從今年開始實際上投資和產出不能覆蓋了，在這種情況下，融資渠道將成為一種非常重要的創新功能。明年百強企業丁總應該把今年很想上市，明年準上市的公司排進來，我相信這是分析師也希望能看到的東西，他們更需要錢，有一些公司真的屬于在中國做得非常好非常好的公司，比如說有一家公司在易居中國07年上市的時候已經在a股交表了，到今天為止沒有上市成功，他還在苦苦地做，他現在還是中國房地產500強里面的51名，還是在做這樣一種運作，他缺什么呢？不是缺專業，他缺錢，所以在金融創新上我們認為接下來是很多開發商，很多開發企業都必須在思考他新形勢下轉型的一些方法。當然，一會兒我們會隆重推出過去幾天默默為我們房地產行業募集資金的諾亞財富，過去幾年為中國的500強企業也好，100強上市公司也好，默默地發了很多債，應該從后臺慢慢走到前臺，他也做了很多的創新，和萬科做了很多的創新。前年我跟郭廣昌搞了新光耀，也是諾基幫助的，去年跟馮侖的立體城市，一會兒靜波會有關于金融投資基金的演講。

我想說的是我們的開發商今年的轉型在投融資這一塊上要下工夫，中國的開發商除了需要設計師以外，還需要金融理財師，還需要那些幫他們能夠做投融資，而不是 財務總監跑銀行貸款，我相信在下一輪十二五期間金融創新一定是在中國經濟發展當中一個非常重要的組成部分，也是在房地產行業當中，下一輪要發展的時候也是 一個方向。當然易居有一個非主營業務，也想在金融服務上有一些小小的嘗試，因為開發商有需要我們做一些溝通。

大概開發商這段時間在想什么東西，拿不拿地，拿什么地，成本怎么控制，怎么賣房子，交房上面的煩惱和要不要全裝修房子，最后很重要的概念是怎么拿錢。當然 要不要去蓋保障房，除了一些大公司之外很少去有一些想法，跟大家把聽來、想到的一些東西跟大家做一個溝通，最后我非常感謝今天到會的中國房地產前100強企業的各位朋友們，一直以來對易居中國的大力支持，也為我們每一次評選的支持，也感謝我們的基金公司，特別是感謝我們的分析師，包括銀行的同事，你們越來越多的用我們的系統，越來越多的看我們的數據，然后越來越多的對我們運作的認可，給我們機會，實際對我們公司的發展是莫大的幫助。在這里也表示感謝，實際上我相信，中國未來還有新的十年，雖然新的十年里面有很多東西跟過去十年有很多不一樣的地方，我相信未來十年的精彩程度不會比過去十年差，精細程度也不會比過去十年差，所以我們希望能夠伴隨大家一起為中國房地產行業服務好，為中國房地產企業服務好，謝謝大家！

第四篇：房地產市場形勢分析與展望

房地產市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場 的調控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。

一、我國仍處在房地產市場持續發展階段

與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。

二、此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其 根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾

和問題進行自我強制調整的結果。2004年以來，在我國經濟較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前 住房市場需求減少、調整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產市場過快發展、房價過高弓l起了國家連續實施 房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調整的程度。

雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影

響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更 加合理。這次調整是我國房地產業自198年市場化改革以來，經

歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將 更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康 發展的基礎。

三、影響209年房地產市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預期變化的因素分析

2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策

影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政 策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一

是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并 連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年 經濟增長保持在8％以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了 預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。因此，部分自住型消 費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

2、國家一系列調控政策影響分析

2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優惠利率由基準利率的0．5倍下調到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18％左右。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經過一 年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據央行第三季度城鎮儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待

機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調整有向深度發展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續回落。由于區域經濟的差異性，各地區調整的進度和幅度不盡一致。一 些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現趨穩的跡象。

四、政策建議

在國家已經出臺較多的調控政策條件下，2009年政策的立足

點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規律，促進房價合理回歸。

第一，在市場調整中，應以開發企業自救為主，鼓勵開發商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協助緩解與老業主 矛盾，打消開發商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應注重發揮市場機制調節和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業可持續健康發展，促進行業的 調整和市場洗牌，促進行業集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價

房建設和銷售中出現的問題。應適時調整規劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式 解決棄購現象。根據市場形勢變化科學、合理的核算經濟適用房 和限價房的發標價格，選擇交通方便的地點。對于建設經濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發商，要給予減免稅費、資 金支持等優惠政策，鼓勵開發商積極參-9保障性住房的建設。

第四，重視開發商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業和機構)低價收購部分存量房，用于做周 轉宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產業健康發展的體制、機制

問題，應抓住調整機遇建立行業良性發展的長效機制，如地方財 政與房地產業的關系、物業稅、規范市場及房地產融資機制創新 等，為房地產業持續健康發展奠定制度基礎。

(國務院發展研究中心廖英敏)

經濟復蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經濟指標看，經濟運行繼續保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現，一系列宏觀經濟指標和先行指標明顯好轉。3月份，規模以上工業企業增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點。可以判斷，一季度應為本輪經濟回落的底部，二季度經 濟增長將出現一定幅度的回升。這樣，在全球經濟普遍低迷的情 況下，我國經濟有望率先復蘇。

值得注意的是，目前經濟回升的基礎尚不穩固，復蘇前景及

可持續性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度

上是政府政策效應的反映，如政府大規模增加投資、信貸規模急 劇擴張、家電下鄉等，而市場主導的內需擴張缺乏有力支撐。經 濟增長持續下降，對就業和收入預期均產生較大不利影響。大量 畢業生難以找到工作、農民工就業機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經存在的產能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業經濟效益比上年四季度進一步下降。通過產業關聯和收入

第五篇：形勢與政策-當前農業農村發展形勢

當前農業農村發展形勢

“三農”問題是全面建成小康社會的難點。黨的十八大報告強調，解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重。這一科學定位，充分體現了我們黨對國情、農情的深刻認識和準確把握。黨的十八大報告對“三農”問題作了許多重要闡述，對“三農”發展作出了全面部署，提出了一系列新思想、新觀念、新舉措，進一步發展了我們黨關于“三農”工作的指導思想與政策理念。

黨的十八大專題部署了“推動城鄉發展一體化”工作，明確提出加快發展現代農業、增加農民收入、建設新農村、推進“四化同步”等重大任務，這些要求和部署是在“三農”領域貫徹落實科學發展觀的具體體現，是全面建成小康社會對農業農村發展提出的新要求新任務，是當前和今后一個時期做好農業農村經濟工作的指導思想和行動指南。

黨的十六大以來這10年，是農業發展最快、持續向好的10年，是農民得到實惠最多、各項權利擴大落實的10年，是農村面貌變化最大、統籌城鄉發展邁出實質步伐的10年。大家普遍認為，“三農”發展迎來了又一個“黃金期”。農業農村發展取得了舉世矚目的巨大成就，實現了歷史性跨越，在中華民族農業發展史上寫下了濃墨重彩的一頁。突出表現在以下幾個方面：一是糧食等重要農產品實現大幅增產——糧食實現“”九連增。糧食生產成功打破豐歉波動的傳統周期，2012年達到11791億斤、比2003年增產3177億斤，連續9年增產、連續6年超萬億斤，時間之長、幅度之大歷史罕見;農業生產成功打破“糧經消長”的傳統格局，棉油糖、果菜茶和肉蛋奶、水產品等全面發展。現代農業建設取得長足進展，農業整體素質和綜合效益有了大幅提升。二是農民收入增長創造歷史紀錄。——農民增收實現“九連快”預計2012年全國農民

人均純收入達到7800元、比2003年增加5178元，年均增加575元，增幅之大前所未有;年均增長8.6%，增速之快歷史少見。尤其可喜的是，農民收入增速連續3年超過城鎮居民，中西部地區增速普遍超過東部地區，多年期盼的城鄉和區域收入差距縮小的態勢初步呈現。農村貧困人口生存和溫飽問題基本解決。三是農村基礎設施建設邁出重大步伐。10年來全國新建改建290萬公里農村公路，解決3.96億人飲水安全問題，新增沼氣用戶3180萬戶。1020萬農戶從首次開展的農村危房改造中受益。農村用電條件大為改善。世界上規模最大的水利基礎設施體系基本建成。生態狀況整體惡化趨勢得到初步遏制。四是農村社會事業取得突破性進展。農村學生開始接受真正意義上的免費義務教育，農民看病就醫有了基本保障，農民養老方式正在經歷重大轉變，農村困難群眾基本生活得到有效救助。幾千年來廣大農民學有所教、老有所養、病有所醫、困有所濟的夢想，正在變為現實。五是工農城鄉關系發生深刻變化。公共資源更多向農村配置，城鄉規劃、產業布局、基礎設施建設、公共服務等一體化進程加快，城鄉統一的就業市場基本形成，農村勞動力轉移就業速度加快，城鎮化率超過50%，工業對農業的拉動作用、城市對農村的帶動作用日益增強。六是農村社會呈現安定祥和新局面。農村基層黨組織建設得到加強，村民自治制度不斷完善，精神文明和民主法制建設扎實推進，黨群干群關系明顯改善，社會治安進一步好轉，農村社會保持和諧穩定。

三、當前農業農村發展新的階段性特征

當前，我國現代化建設中最薄弱的環節仍然是農業現代化滯后，經濟社會體制中最突出的矛盾仍然是城鄉二元體制障礙明顯，全面建成小康社會進程中最嚴重的制約仍然是城鄉發展和居民收入差距過大。

（一）國家糧食安全和重要農產品供給問題不容忽視

我國雖然糧食連年增產，但農產品供求仍然處于“總量基本平衡、結構性緊缺”的狀況。這個重大判斷，既是對過去一個時期我國農產品供求關系的客觀總結，也是對未來我國農產品長期供求趨勢的科學把握。今后隨著人口總量增加、城鎮人口比重上升、居民消費升級和農產品的工業及能源用途拓展，全社會對農產品的需求將持續增長、對質量安全的要求將不斷提升。與此同時，農業生產進入高成本、高風險和資源環境約束趨緊、青壯年勞動力緊缺的歷史階段，各種制約因素增多、持續穩定發展難度加大。綜合看，我國糧食安全和重要農產品有效供給存在著不可低估的風險和隱患，我們必須始終保持高度警醒。要清醒地、堅定不移地深化對農業基礎地位的認識，深刻認識糧食安全是工業化、城鎮化的根本保障。

（二）農業現代化發展滯后

當前，相對于快速推進的工業化、日新月異的城鎮化和風起云涌的信息化，農業現代化明顯滯后，是實現現代化的短板；城鄉分割、城鄉失衡，是最大的社會結構性矛盾。當前，我國農業現代化滯后，加快建設現代農業是完成保供增收任務、解決“三農”問題的根本依靠，是實現工業化、信息化、城鎮化、農業現代化“四化同步”發展和城鄉發展一體化的關鍵環節。

（三）城鄉二元體制障礙明顯，城鄉發展差距過大

我國長期處于城鄉二元體制割據發展的局面，城鄉公共服務資源分配不均，城鄉要素交換仍然存在不平等的現象，在城鎮化過程中農業人口市民化的問題較為突出，這些問題成為了城鄉統籌發展的體制障礙。

（四）城鄉居民收入差距仍處于歷史高位

黨的十八大明確提出了國內生產總值和城鄉居民人均收入2020年比2010年翻一番的目標。盡管這些年農民增收實現了“九連快”，但仍低于同期國內生產總值和城鎮居民收入增長速度;盡管近3年城鄉居民收入差距有所縮小，但收入差距仍處于歷史高位。

即使2020年實現了城鄉居民“收入倍增”，收入差距過大問題仍難以完全解決。今后一段時間，農民收入至少應與城鎮居民收入同步增長，并力爭超過。

三、當前和今后一個時期“三農”工作的目標

（一）“四化同步”，城鄉統籌發展，城鄉發展一體化

十八大報告指出，要堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展；城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。堅持“四化同步”，關鍵是堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活的方針，充分發揮工業化的支持反哺作用、信息化的引領提升效應和城鎮化的輻射帶動功能，推動傳統農業向現代農業跨越。推動城鄉發展一體化，重點要在加快形成統籌城鄉發展體制機制上實現突破，確保公共財政、預算內固定資產投資、土地出讓金更多向“三農”傾斜，把國家基礎設施建設和社會事業發展重點放在農村，努力做到城鄉規劃、基礎設施建設、公共服務一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，逐步縮小城鄉差距。

（二）加快建設農業現代化，實現農民收入倍增并縮小城鄉收入差距

十八大報告提出，到2020年，實現城鄉居民人均收入比2010年翻一番，農業現代化和社會主義新農村建設成效顯著；加快發展現代農業，增強農業綜合生產能力，確保國家糧食安全和重要農產品有效供給；著力促進農民增收，保持農民收入持續較快增長。這是我們黨根據全面建成小康社會奮斗目標，對農業農村經濟發展提出的目標任務。加快建設現代農業是完成保供增收任務、解決“三農”問題的根本依靠，是實現“四化同步”和城鄉發展一體化的關鍵環節。當前，我國已經到了傳統農業加快向現代農業轉變的關鍵時期。要圍繞農業穩定發展和農民持續增收的目標要求，堅持走中國特色農業現代化道路，著力強化政策、科技、設施裝備、人才和體制支撐，不

斷提高土地產出率、資源利用率、勞動生產率、科技貢獻率，穩步提高農業綜合生產能力；圍繞實現城鄉居民人均收入倍增目標，廣泛開辟農民就業增收渠道，加快構建農民收入穩定增長的長效機制，逐步縮小城鄉居民收入差距。

（三）增強農村發展活力，拓寬和創新農業農村經濟發展思路，推進農業經營體制機制改革創新

十八大報告強調，加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力；堅持和完善農村基本經營制度，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。這是立足農業農村發展實際需求，著眼于完善農業農村發展體制機制作出的重大部署，為我們推進農村改革創新和制度建設指明了方向。要適應農村社會生產力發展的要求，加快推進農村改革和制度創新，著力在重點領域和關鍵環節取得新突破。深化農村土地制度改革，賦予農民更加充分而有保障的土地財產權，建立健全農村土地承包經營權流轉市場，發展多種形式的規模經營，培育新型農業經營主體，加大對種養大戶、家庭農場、農民專業合作社和農業產業化龍頭企業等的扶持力度。大力發展農業生產性服務業，促進公益性和經營性服務相結合。積極推進農村金融保險制度創新，推進農村金融組織、制度、服務創新，擴大農業保險覆蓋范圍，增強現代農業發展后勁。

四、2013年農業農村發展總體要求和重點任務

2012年12月21日-22日中央農村工作會議在北京召開，會議認真貫徹黨的十八大精神，系統總結２０１２年和過去１０年農業農村發展成就，深刻分析“三農”工作面臨的新形勢新挑戰，重點研究加快發展現代農業、進一步增強農村發展活力，全面部署當前和今后一個時期的農業農村工作。黨中央、國務院對這次會議高度重視。會前，中央政治局常委會議、國務院常務會議和中央農村工作領導小組會議專門研究

了會議文件，對農業農村工作提出了明確要求。會議討論了《中共中央、國務院關于加快發展現代農業進一步增強農村發展活力的若干意見（討論稿）》。

2013年農業農村發展總體要求和重點任務

2013年是全面貫徹落實黨的十八大精神的開局之年，繼續做好“三農”工作具有特殊重要的意義。2013年農業農村發展要按照“四化同步”和“城鄉發展一體化”的總體要求，中央指導農村工作的文件（一號文件圖片）以“加快發展現代農業、進一步增強農村發展活力”為主題，突出推進農業生產經營體制機制創新這一著力點，對農村改革發展作出了一系列重大部署安排。

2013年農業農村工作的目標任務是：保供增收惠民生、改革創新添活力。就是要確保糧食等重要農產品再獲豐收，確保農民收入增長勢頭不減弱，繼續改善農民生產生活條件、著力增進農民福祉;要進一步消除制約農村發展的體制障礙，大力推進從農業生產經營、社會化服務到農村公共服務、鄉村治理等領域的機制創新，進一步激發農村發展活力。

2013年農業農村工作的重點任務是：一要繼續抓好農業生產。穩定發展糧食等重要農產品生產，切實加強以農田水利為重點的農業基礎設施建設，全面強化農業科技支撐。繼續提高小麥、稻谷最低收購價，適時啟動重要農產品臨時收儲，發揮市場流通對農業生產的帶動作用。二要繼續發展農村公共事業。加快推進農村水、路、電、氣、房等建設，加大森林、草原等保護和建設力度，加強農村垃圾、污水等治理。大力發展農村教育、衛生、文化等社會事業，做好農村社會保障工作。深入實施連片特困地區區域發展與扶貧攻堅規劃。三要繼續深化農村改革。積極創新農業生產經營體制，加快培育新型農業經營者，加大對農民合作社的政策扶持。穩步推進集體產權制度改革。深化集體林權制度改革。加快推進農村金融、征地制度等其他各項改革。繼

續做好農村改革試驗區工作。四要繼續加強和創新農村社會管理。適應農村社會結構加速轉型的新形勢，進一步健全鄉村治理機制，加強以黨組織為核心的農村基層組織建設，強化農村基層民主管理，保障農民利益、維護社會穩定。

解決好“三農”問題，是一項關系現代化建設全局的偉大事業，是一項長期艱巨的歷史任務。我們要堅持不懈加強和改進對“三農”工作的領導，重中之重的戰略思想不能動搖，強農惠農富農的政策力度不能減弱，農村的改革發展步伐不能放慢，舉全黨全國之力持之以恒強化農業、惠及農村、富裕農民，推動“三農”事業不斷從勝利走向新的勝利。