第一篇：怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形式

怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形式

【轉(zhuǎn)載】

建設部政策研究中心課題組

【內(nèi)容提要】

.房地產(chǎn)投資的走勢說明宏觀調(diào)控已見成效

.從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢

.現(xiàn)實的房價變動過程必然是有漲有跌、有起有落的.房價上漲的主要原因是地價上漲和商品房檔次明顯提高

.當前房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務

.融資渠道多元化和證券化是化解房地產(chǎn)投資風險的根本舉措

一、對當前房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢的分析

(一)房地產(chǎn)投資的走勢說明宏觀調(diào)控已見成效

當前，一種持“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風險論”的觀點認為，“此前的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的緊縮效應并不明顯”，其依據(jù)是“1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7%”。我們認為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時間段的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，而應該看其在較長時間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。從圖1中可以清晰的看出，國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。

(二)判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實需求

我們認為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依據(jù)如下:

首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到55-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。根據(jù)國外相應發(fā)展水平的經(jīng)驗，根據(jù)中國過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度，根據(jù)我國城市化的進程等多方面因素和目前的統(tǒng)計資料初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達35平方米。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。

其次，從有效需求測算，不算農(nóng)村進城經(jīng)商務工人員的住房需求，只計算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現(xiàn)實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

第三，必須注意到，真實有效需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年10月，國務院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設施建設、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。

在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。

(三)房地產(chǎn)空置量確實是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”

根據(jù)目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，不能否認房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。從圖2中可以看出，如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。

但從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。我們認為，對于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個方面認識：一方面，房地產(chǎn)空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發(fā)揮平抑房價的作用。從圖3的對比可以看出，上海市近幾年房地產(chǎn)供銷兩旺，不僅沒有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房價表現(xiàn)為一路飆升；北京市則房價比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中房地產(chǎn)空置對房價上升起到的抑制作用不可忽視。

需要補充說明的是，對于我國的房地產(chǎn)空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內(nèi)空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產(chǎn)空置率與國際比較偏高。

二、對房地產(chǎn)價格上漲的分析

(一)關(guān)于房價上漲的兩個基本觀點

1、房地產(chǎn)價格本身呈自然上漲趨勢，房價中長期趨勢總是看漲。

正常情況下，房地產(chǎn)價格應該是呈緩慢、平穩(wěn)上漲趨勢的。另一方面，不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經(jīng)濟下，各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應該是平穩(wěn)緩慢增長；但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現(xiàn)，在這個實現(xiàn)過程中，可能出現(xiàn)大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實是房價在發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過宏觀調(diào)控可以減緩波動。但由于我們的主觀認識具有一定的局限性，對事物的發(fā)展規(guī)律并不總能科學正確地把握，因此對調(diào)控時機、力度的把握不可能總是最優(yōu)，對調(diào)控效果的評價也不宜只從短期目標出發(fā)。有時對長期房價的合理調(diào)控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。

2、現(xiàn)階段房價下跌不一定就是好事。

目前我國城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。現(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價位住房(不僅是經(jīng)濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房和)供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結(jié)構(gòu)性的降價不會傷害有房的居民。

(二)房價上漲的原因分析

1、地價上漲推動。

隨著國民經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。杭州是我國最早實行土地儲備制度的城市，也是地價上漲最快的地區(qū)之一。從表1中可以看出，2004年第一季度和第二季度，杭州地價同比增長51.3%和81.3%。

國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的調(diào)查報告顯示，2004年一季度35個大中城市有9個城市房價漲幅超過10個百分點，另外有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點。對比這些城市可以發(fā)現(xiàn)，其中有5個都是重合的：上海、沈陽、杭州、寧波、天津。同年二季度，全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點，土地交易價格同比漲幅超過10%的城市有6個，其中重合的城市有4個：杭州、上海、沈陽、天津。見表1。可見，地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。

表1 2004年一季度、二季度全國房價和地價上漲超過10%的城市 2004年一季度 2004年二季度

房價漲幅同比超過10%的城市(9個)地價漲幅同比超過10%的城市(7個)房價漲幅同比超過10%的城市(8個)地價漲幅同比超過10%的城市(6個)

另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設計的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。應當引導消費者樹立“不僅關(guān)注房價，更要關(guān)注房屋性價比”的觀念。

2、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動。

目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，即中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。

1至8月，全國經(jīng)濟適用住房投資同比增長4.4%，占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%，部分地方經(jīng)濟適用住房供應量減少更加明顯；一些城市中低價位普通商品住房供不應求，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10%，而高價房占到40%以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動了商品住房平均價格上升。

此外，我們認為，必須密切關(guān)注當前非住宅物業(yè)(特別是商業(yè)物業(yè))的供需狀況。目前非住宅物業(yè)已呈現(xiàn)供大于求狀況。

有的城市非住宅供應量占據(jù)總量的三分之二，2004年一季度有9個省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過60%，其中主要是非住宅投資。

3、多種住房需求旺盛。

除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費需求外，當前房地產(chǎn)市場中還存在大量投資需求。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài)，這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴大的經(jīng)濟背景。在上海，住宅投資比例達到16.6%，長沙市的住宅投資比例為16%，寫字樓則高達40%。在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機。目前國內(nèi)部分地區(qū)房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關(guān)。以“溫州購房團”為例，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場和房價的直接影響可能很小，但經(jīng)過開發(fā)商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，房價上漲之后反而有更多人跟風，進一步形成房地產(chǎn)投機。

(三)房地產(chǎn)價格上漲深層次原因在于消費者預期改變

以上主要是從成本和供求關(guān)系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有區(qū)別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或者供求關(guān)系來認識房價、調(diào)控房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。因為在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子；而是社會普遍的經(jīng)濟預期。以香港房地產(chǎn)價格為例，為亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65%。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經(jīng)濟預期發(fā)生改變，房價就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會經(jīng)濟預期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。

從當前我國的宏觀經(jīng)濟形勢分析，人們對未來的經(jīng)濟預期是看好的。CPI(消費價格指數(shù))是觀察和分析消費心理預期的重要指標。最新統(tǒng)計表明，2004年8月居民消費物價與去年同期相比上漲5.3%，這已是連續(xù)第3個月居民消費物價漲幅達到5%以上；從環(huán)比增長看，8月居民消費物價上漲0.7%，改變了前兩個月同比上漲但環(huán)比下降的走勢。強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經(jīng)濟背景的。

更重要的是，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預期。當前采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設用地審批，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應。實際上從資金和土地兩個源頭控制了房地產(chǎn)供應。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。

在這個過程中，開發(fā)商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權(quán)，通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，造成局部地區(qū)價格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。

三、對房地產(chǎn)金融風險的分析

(一)房地產(chǎn)金融風險必然存在1、房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風險必然存在。

房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風險性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)利潤的同時也承擔了房地產(chǎn)風險。因此，房地產(chǎn)金融風險是必然存在的。

2、我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要依靠銀行貸款，導致銀行承擔了大部分金融風險。

從國外發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%。

而我國目前的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段)每一階段都離不開銀行資金的支持，具體來說包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實上，除了開發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據(jù)我們測算，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金60%左右來自銀行貸款，這一結(jié)論和央行的分析也是吻合的.顯然，我國目前的確存在房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高的問題，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險。也就是說，目前我國房地產(chǎn)金融風險主要是由銀行系統(tǒng)來承擔的。

(二)房地產(chǎn)金融風險存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”國家金融和經(jīng)濟

1、房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務

銀行本身愿意向房地產(chǎn)業(yè)提供資金。在房地產(chǎn)融資過程中，不僅房地產(chǎn)企業(yè)是主動的，銀行也是主動的，銀行分享著房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤。

首先，商業(yè)銀行擁有巨大的存貸差。根據(jù)央行的統(tǒng)計，2003年末全部金融機構(gòu)本外幣存款余額22萬億元，比上年末增加3.7萬億元；另一方面，金融機構(gòu)本外幣貸款余額17萬億元，比年初增加3萬億元。銀行存款數(shù)量持續(xù)大量增加，盡管同期貸款也保持了增長，但存貸余額之間仍保持了5萬億的差額，說明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。因此，當前我國商業(yè)銀行基本狀況是超過5萬億元的巨大存差貸不出去。這就導致迄今我國開發(fā)商的資金供給者仍主要是銀行。

其次，銀行愿意分享房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤、高收益對銀行有巨大的吸引力，明知有風險，銀行也愿意對其融資。

第三，住房抵押貸款仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務。國際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬分之二，被公認為安全性較高的信貸業(yè)務。從我國的情況看，住房抵押貸款的違約率仍明顯低于其他固定資產(chǎn)融資項目，因而住房抵押貸款實際是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務和為數(shù)不多的優(yōu)良資產(chǎn)之一。因此，不能因為房地產(chǎn)金融先天的風險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。

2、評價中國房地產(chǎn)金融風險需要和全部資源的資產(chǎn)信用比較。

衡量房地產(chǎn)金融風險不僅需要將當期房地產(chǎn)信貸規(guī)模與當期房地產(chǎn)實物資源的市場價值進行比較，還需要將總的銀行信貸規(guī)模和全社會總的房地產(chǎn)實物資源的市場價值進行比較。在發(fā)達國家或者地區(qū)，通常全社會所有住房的總市值中有40%以上的比重實際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。而中國的情況是，絕大部分存量房產(chǎn)，特別是通過住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權(quán)的住房主要是最近幾年開發(fā)和銷售的新房。

3、房地產(chǎn)金融風險是否轉(zhuǎn)變?yōu)槲C依賴于國民經(jīng)濟整體的運行狀況。

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展不是孤立的，是與國民經(jīng)濟的整體宏觀形勢緊密聯(lián)系的。1997年亞洲金融風暴首先是東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產(chǎn)“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。實際上，破滅的并非是房地產(chǎn)價格“泡沫”，而是社會經(jīng)濟預期。把房地產(chǎn)“泡沫”說成是導致金融風暴的根本原因是不確切的。實際上，在亞洲金融風暴之前，相關(guān)各國的經(jīng)濟、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國當前的情況分析，我們認為，只要國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟要崩潰”。

(二)依靠房地產(chǎn)融資渠道多元化和證券化轉(zhuǎn)移和分擔房地產(chǎn)投資風險

為了解決當前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行資金的問題，在收緊銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過房地產(chǎn)融資渠道多元化來實現(xiàn)有效的風險分散。我們認為，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資。

從國際經(jīng)驗看，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實力、有信譽的大開發(fā)商直接到公開資本市場上發(fā)行短、中期項目債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預期承擔不同的風險；具有股票性質(zhì)的購房者與開發(fā)商“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資等。

另一方面，可以利用資本市場，創(chuàng)新金融品種。例如允許銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉。允許銀行房貸在債市上“打包”轉(zhuǎn)讓流通。此外，隨著今后房地產(chǎn)貸款的投向由開發(fā)貸款轉(zhuǎn)向個人按揭消費貸款，個人抵押貸款的證券化將成為化解金融風險的有效途徑。

第二篇：當前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展任務分析(二)

當前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展任務分析

（二）中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長：顧云昌

第二個問題：樓市發(fā)展的趨勢

現(xiàn)在有些地方的房地產(chǎn)同行有些迷惑，是不是現(xiàn)在又要打壓房地產(chǎn)啦？房地產(chǎn)又要像９２、９３年那樣了？我個人認為歷史不會重演，現(xiàn)在的情況和９２、９３年大不一樣。主要的差別在于現(xiàn)在是旺盛的需求帶動房地產(chǎn)市場，而十年前則是投資拉動市場。我們現(xiàn)在進入住房、汽車時代，消費由住房、汽車領(lǐng)先，房地產(chǎn)業(yè)在國務院文件里定位為支柱產(chǎn)業(yè)，我們的產(chǎn)業(yè)是萬歲事業(yè)，發(fā)展空間還很大。就當前而言，一是宏觀經(jīng)濟處于新周期的上升期，老百姓對經(jīng)濟發(fā)展的預期比較好，有利于我們產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)正遇到千年等一回的發(fā)展良機；二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面——需求旺盛不變。剛才所說的３＋１這個旺盛的需求不變。現(xiàn)在不是沒有需求，而是需求太旺了；三是有１８號文件指導我們這個行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。１８號文件是本屆政府指導房地產(chǎn)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。房地產(chǎn)不僅３、５年興旺沒問題，即使２０年都沒問題。因為近２０年是全面建設小康的２０年，過去說：小康不小康，關(guān)鍵看住房；現(xiàn)在說：全面建小康，住房定興旺。

在認清發(fā)展機遇的同時，又應看到我們面臨的挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一，如何有節(jié)奏的釋放需求。在當前宏觀經(jīng)濟下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被動性需求如何慢慢地釋放，投資需求要加以限制。有些地方商業(yè)用房的需求膨脹也要加以控制。挑戰(zhàn)之二，結(jié)構(gòu)性矛盾的調(diào)整。從全國看，中低價位房子供不應求的情況還較突出。長沙或者說整個湖南這個矛盾不是最突出的，這與過去幾年來經(jīng)濟適用住房量比例大有關(guān)系。國家有關(guān)經(jīng)濟適用住房管理辦法出臺，提出要實現(xiàn)兩個控制：一是控制銷售對象，一是控制供應面積。這樣一來必然導致市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

開發(fā)辦的領(lǐng)導跟我說整個長沙、湖南的房價不是很高，沒有多少泡沫，我同意這個判斷。挑戰(zhàn)之三，注意地區(qū)的差異，要謹防過熱。房地產(chǎn)市場和一般市場有兩個最大的不同點：第一政府主導性強，第二地區(qū)差異性大。為什么說政府主導呢？房地產(chǎn)市場需要土地，而土地是政府壟斷的，開發(fā)需要融資，目前負責融資的四大銀行都是國有的。加上決定需求的房屋拆遷的數(shù)量和速度，也是有政府控制的。而土地和資金的投放量往往決定了商品房的供應量，就會決定整個市場的供求情況。房屋拆遷量決定了相當比例的需求情況。所以在現(xiàn)在市場經(jīng)濟情況下，最大的考驗是政府調(diào)控能力的考驗、政府對土地和資金供應量多少的把握。

房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異性與市場的政府主導性有關(guān)。同樣是發(fā)達城市，由于各地政府在市場調(diào)控中的方法和力度有差異，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)就有很大的差別。上海、杭州、長三角地區(qū)房價這幾年漲得很快，遏制房價的繼續(xù)快速上升成為重點。而在廣州等地，在房價連續(xù)數(shù)年穩(wěn)中有降的情況下，促進房價穩(wěn)中有升，減少空置房成為市場健康發(fā)展的重點。而在北京，近兩年平均房價穩(wěn)中有降。實際上北京單個的樓盤的房價沒有降而是穩(wěn)步上升。原因是經(jīng)濟適用住房和郊區(qū)樓盤比例提高了，一平均就下跌了，那么北京樓市的持續(xù)健康發(fā)展在于進一步搞活二手房市場，規(guī)范多種市場行為，繼續(xù)保持供求平穩(wěn)。

當前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展要注意什么問題呢？要防止兩種過熱或過熱苗頭：第一種過熱是盲目性過熱，第二種過熱是泡沫性過熱。什么叫盲目性過熱，有的地方土地供應量很大，開發(fā)商開發(fā)的樓盤很多，造成了市場供大于求，空置房增加，房價下跌。這種過熱現(xiàn)象容易產(chǎn)生，也容易調(diào)整，一般靠市場自身力量就可以調(diào)整。空置量過多了，開發(fā)商放慢步伐，政府土地少批一點，慢慢改善。而泡沫性過熱，其表現(xiàn)與盲目性過熱是相反的，市場表現(xiàn)不是供大于求是供不應求，賣得比蓋得快，房價漲得快，開發(fā)商手里的空置房幾乎沒了，這種情況下就容易出現(xiàn)泡沫。什么是泡沫？泡沫是價格的表現(xiàn)。商品房的銷售價均遠遠超過實際成本。泡沫是怎樣形成的？第一，供不應求造成了房價上升，第二，投資者介入進一步加大供不應求，特別是炒房者介入越多房價會越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破滅的。破滅就是像香港９７年的情況，價格已經(jīng)到了頂點了，上不去了，崩盤了，房價一落千丈，對社會和經(jīng)濟造成嚴重影響和損害。我認為，當前中國房地產(chǎn)市場總體不存在過熱，長沙、湖南的樓市不過熱，樓市持續(xù)健康發(fā)展。過熱不過熱，盲目性過熱還是泡沫性過熱最后都要反映在房價上面。盲目性過熱表現(xiàn)房價下跌，泡沫性過熱表現(xiàn)房價上升。在正常情況下，一般房價穩(wěn)步上升，是正常的。急速上升肯定是供不應求造成的，供不應求可能是由于實際需求拉動，也可能實際需求加上虛擬需求（投資需求）一起拉動了需求。后者是比較討厭的事情，有較大的風險。特別當前中國的金融體制以銀行貸款為主的情形下，風險都掛在銀行賬上。

第三篇：淺談我國當前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策

淺談我國當前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策【摘 要】 本文通過對我國房地產(chǎn)市場過快發(fā)展中存在的主要問題進行分析，提出了相關(guān)的解決對策：政府完善土地供應制度；建立房地產(chǎn)價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控；完善住房供應體系和住房保障體系；規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；存在問題；對策

房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展［1］。

一、存在的主要問題

1、地區(qū)發(fā)展不平衡

首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標的增長速度均高于其他兩部。

其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū) 西部地區(qū)中部地區(qū)。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。

2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個百分點之多［2］。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經(jīng)濟適用房政策和實踐是當前問題的焦點，其主要體現(xiàn)以下四個方面，一是經(jīng)濟適用住房的公平性問題；二是對由經(jīng)濟適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場價格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認為經(jīng)濟適用住房供應量過大對商品房產(chǎn)生擠出效應的問題；四是在經(jīng)濟適用住房運行與管理中出現(xiàn)的問題。我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。

4、房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控

房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房價的主要因素之一，在當前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加

市場需求，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

然而在當前形勢下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢：第一，在房地產(chǎn)市場供不應求，房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產(chǎn)市場中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠遠低于世界平均水平，這說明我國房地產(chǎn)泡沫已非常嚴重。

5、國家調(diào)控政策實施受阻

針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機制不夠完善，導致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴格執(zhí)行，并且各金融機構(gòu)為了自身利益也有自己的應對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。

二、促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

我國政府針房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認為，要想真正控制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施：

1、政府完善土地供應制度

（1）加大土地供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進行限制；另一方面，落實經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

（2）建立地價調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價進行調(diào)控，應著力建設地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導價來調(diào)控，如建立基準價、標定地價和土地出讓價等。對此，可參照國外的成功經(jīng)驗。如日本政府每年都在固定的時間公布由官方調(diào)查和評價的公示地價。“公示地價”是一種旨在調(diào)控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進行土地交易提供依據(jù)。

（3）規(guī)范政府行為，強化土地管理的監(jiān)控職能。嚴厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)價格的非正常上漲，促進我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

2、建立房地產(chǎn)價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經(jīng)濟預期導致的投機炒房行為。因此，在監(jiān)測和控制房地產(chǎn)價格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設規(guī)模［5］。

（2）針對市場中的認為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進一步加強管理。嚴格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務部門對房地產(chǎn)的稅費收繳等嚴格控制和監(jiān)督，從而進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開

化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區(qū)。

（3）在面對社會經(jīng)濟頂期問題，需要全社會形成合理引導市場的氛圍。引導老百姓確立正確的住房觀念、風險意識和投資理念。正確的輿論導向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風險意識。因此，對于房地產(chǎn)市場中的所有主體，政府要承擔起責任，引導老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經(jīng)濟利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進一步加大了住房保障工作力度，大力推進廉租房和經(jīng)濟適用房的建設，但是仍然存在保障性住房供不應求的局面，并且在供應過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應該在將來加強監(jiān)管制度的建設。除此之外，對于現(xiàn)在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負擔不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應該有相應的住房供應保障，政府雖已下令供應限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應，因此要在完善住房保障體系建設的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設力度的同時，一定要重視推進“限價商品房”的供應工作。

4、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為

當前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點建議：

（1）建立企業(yè)的信譽檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽差、經(jīng)營管理不善的小企業(yè)。

（2）對預售合同進行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預銷售情況等一系列行為，因此應該實施新建的商品房的預售都必須進行預銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請辦理預售許可證。同時，必須上報所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費者都能在網(wǎng)絡上查詢相對應的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規(guī)范銷售行為，正確引導投資和消費起到了積極作用。

（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)營方式。中介機構(gòu)雖然在國內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢頭較快。中介機構(gòu)的活躍性是一個國家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標志。最近幾年，國內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢頭較好，房地產(chǎn)中介市場出現(xiàn)了較大的機會。但目前中介機構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當手段謀取私利的行為，因此中介機構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓和在職績效考核制度，完善對房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識的培訓，全面提高中介機構(gòu)員工的綜合素質(zhì)。

【】

［1］ 陳渝文.房地產(chǎn)過快上漲的原因與房產(chǎn)政策之芻議［J］.財經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的成因與對策［J］.江西金融職工大學學報，2010.（12）.［3］ 何元斌.關(guān)于房地產(chǎn)價格調(diào)控的政策與措施建議［J］.經(jīng)濟研究參考，2006.(55).［4］ 吳淑蓮.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應注意的若干問題［J］.商業(yè)時代，2006.(15).［5］ 魏博揚.我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及對策研究［D］.吉林大學，2009.

第四篇：房地產(chǎn)中介委托合同(一般形式)

編號：字第號

委托人(簡稱甲方)：

受托人(中介人，簡稱乙方)：

甲乙雙方為實現(xiàn)委托中介服務事項，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、誠信、有償?shù)脑瓌t，在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立如下協(xié)議：

1．委托事項：____________________________________。

2．中介服務權(quán)限和范圍：__________________________。

3．酬金的數(shù)額和支付時間：甲方全部完成乙方的委托事項，可得酬金_____________元。

4．違約責任：甲乙雙方中的任何一方未全面履行本合同，都視為違約。違約方應向?qū)Ψ街Ц冻杲餩____________％的違約金。守約方有權(quán)解除合同。給對方造成損失的，應由違約方賠償。

5．合同的有效期限：本合同自雙方簽字之日起生效，至合同全部事項清結(jié)時終止。

6．糾紛的解決方式：本合同如發(fā)生糾紛，雙方應本著互諒互讓的原則協(xié)商解決。協(xié)商不成時，可通過_____________(仲裁、訴訟)途徑解決。

7．其他約定：_____________。

雙方當事人簽字蓋章

甲方乙方

合同訂立時間：年月日

第五篇：我國當前反腐倡廉形式分析

我國當前反腐倡廉形式分析

班級：中文系11文秘（1）班

姓名：魯丁瑜 學號：201101031022 摘要：科學分析和判斷我國當前反腐倡廉形勢，對我國的反腐工作具有十分重要的意義，是我國反腐工作得以正確開展的重要前提和基礎(chǔ)，可以更好地為改革發(fā)展穩(wěn)定大局服務。我黨的第十八次全國人民代表大會對我國的反腐倡廉提出了鮮明的立場，黨的十八大報告明確指出，反對腐敗、建設廉潔政治，是黨一貫堅持的鮮明立場，是人民關(guān)注的重大問題；要求做到干部清正、政府廉潔、政治清明。

主題詞：反腐 倡廉 形式 網(wǎng)絡

改革開放以來我國的發(fā)展日新月異，人民的生活水平不斷提高，但我國的發(fā)展依舊存在一些影響發(fā)展的問題，人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后生產(chǎn)力之間的矛盾依然存在，同時腐敗問題也是不容忽視的，反腐關(guān)系到我國長足穩(wěn)定的發(fā)展和人民基本利益得以保障的根本。隨著當前國際形式的不斷發(fā)展，腐敗的形式也逐步多樣化，因此反腐工作的方式也需不斷發(fā)展，特別是在網(wǎng)絡出現(xiàn)后，民眾的法律意識不斷增強的情況下，網(wǎng)絡反腐的成為了反腐新的形式。我認為我國的反腐工作應該從國內(nèi)和國外兩大形式體下進行分析，在新時的歷史背景下我國國內(nèi)的反腐工作也面臨著新的挑戰(zhàn)。

1、科學技術(shù)的快速發(fā)展給反腐倡廉帶來新挑戰(zhàn)。一是網(wǎng)絡反腐帶來的新挑戰(zhàn)。隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，網(wǎng)絡在輿論監(jiān)督方面顯現(xiàn)出了越來越大的威力。一些黨員干部的腐敗現(xiàn)象，有的顯露于網(wǎng)絡，有的因網(wǎng)絡的關(guān)注而使得事件更加接近真相。不斷壯大的網(wǎng)絡監(jiān)督已經(jīng)成為網(wǎng)民表達訴求的一個重要方式，如何利用網(wǎng)絡信息反腐給紀檢監(jiān)察機關(guān)帶來了新挑戰(zhàn)。二是利用高科技手段作案帶來的新挑戰(zhàn)。一些具有大學學歷甚至碩士、博士學歷的腐敗分子利用電腦等高科技手段作案，呈現(xiàn)出智能化作案傾向，給查處工作增加難度，對紀檢監(jiān)察干部的能力和素質(zhì)提出了新的挑戰(zhàn)。

2、體制環(huán)境、執(zhí)紀環(huán)境、社會環(huán)境不優(yōu)等問題給反腐倡廉帶來新挑戰(zhàn)。紀檢監(jiān)察體制不順的問題在些地方不同程度存在，給紀檢監(jiān)察機關(guān)全面履行黨章和行政監(jiān)察法賦予的職責帶來新挑戰(zhàn)。各種社會關(guān)系和人情關(guān)系網(wǎng)交織，特別是領(lǐng)導、親戚朋友給辦案人員施加壓力，辦案的難度和風險增大。

3、不斷嚴格的辦案要求與辦案難的現(xiàn)實形成反差給反腐倡廉帶來新挑戰(zhàn)。一是“兩規(guī)”難問題日益顯現(xiàn)。取證難等問題進一步突出。二是違紀違法行為越來越隱蔽。一些腐敗分子為了規(guī)避查處，更多地披著合法的外衣或者利用正當?shù)那肋M行違紀違法活動，其斂財方式由直接轉(zhuǎn)向間接，由現(xiàn)貨交易轉(zhuǎn)向期貨交易，由有形轉(zhuǎn)向無形。三是案件線索嚴重匱乏越來越成為辦案工作的瓶頸問題。信訪舉報在揭露深層次腐敗問題方面已逐步呈現(xiàn)出局限性，案件線索排查機制亟待完善。

4、人民群眾對腐敗的關(guān)注程度越來越高給反腐倡廉帶來新挑戰(zhàn)。新華社的民意調(diào)查顯示，人民群眾最為關(guān)注的問題是反腐敗問題，而不是經(jīng)濟問題，這與當前我國經(jīng)濟發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)形成強烈反差。這說明，人民群眾比以往任何時候都更加強烈地希望黨和政府堅決有力地懲治腐敗，反腐倡廉工作的任何一個細節(jié)都會被群眾拿到放大鏡下來觀察，這將給反腐倡廉建設帶來更大的壓力，提出更高的要求，帶來更新的挑戰(zhàn)。

5、隨著世界各國的溝通和交往日益密切，各國來往也更為便利，在這樣背景下也應該注重與國外的反腐相互溝通、相互合作。近年來我國有一種新的腐敗以“裸官”的形式出現(xiàn)，這樣的腐敗形式相對以前的腐敗形式更令人堪憂，“裸官”各種不利影響中最直接的一個就是會造成我國資源的直接流失，在“犧牲我一人幸福我全家”思想的影響下容易增加腐敗的發(fā)生率。因此，我們更應該注意與國際的聯(lián)合，有力的打擊我國的腐敗勢力。但是我們還是要看清在未來幾年我國反腐倡廉的總趨勢是好的，是不斷發(fā)展的，腐敗現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)將會有所減少,但降幅不會很大。今后幾年,在中央的統(tǒng)一領(lǐng)導下堅持“標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防”的反腐倡廉戰(zhàn)略方針，有步驟、有計劃地推進懲治和預防腐敗體系建設。特別是按照中央的要求，在堅決懲治腐敗的同時，更加注重治本，更加注重預防，更加注重制度建設，反腐倡廉的體制機制制度將進一步完善，腐敗現(xiàn)象滋生蔓延的土壤和條件將會進一步鏟除，腐敗現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)將會有所減少，違紀違法案件總量今后幾年將會有所下降。

近年來我國的反腐形式向多樣化、全民化趨勢發(fā)展其中網(wǎng)絡反腐的熱浪一浪高過一浪，使一些腐敗案件得到了及時的查處和披露，網(wǎng)絡在反腐倡廉建設中的威力已經(jīng)嶄露頭角，勢不可擋，網(wǎng)絡反腐已經(jīng)走進了實踐領(lǐng)域和研究領(lǐng)域。紀檢監(jiān)察機關(guān)通過互聯(lián)網(wǎng)設置廉政網(wǎng)站、廉政信箱、信訪舉報、效能投訴、反腐諫言等專欄，網(wǎng)民自主選擇本人文帖所要投向的板塊，工作人員定期收集網(wǎng)絡信訪舉報件，并明確時限向信訪人員作出受理反饋。這種模式拓寬了社情民意反映渠道，使得腐敗行為的揭露、檢舉、曝光突破了時間和空間的限制，并有效的保護了舉報人。傳統(tǒng)的批評、檢舉、揭發(fā)、控告、示威、聚眾上訪等反腐手段，有明確的法律保障且審理機制完善，因此依然是現(xiàn)今反腐的中堅力量，但因傳統(tǒng)手段涉及群眾少，紀檢監(jiān)察機關(guān)信息披露不夠及時透明，致使民眾知情權(quán)無法得以保障，造成案件積壓，甚至冤假錯案，其效果并不理想，網(wǎng)絡反腐的出現(xiàn)，恰好彌補了以上不足。一是受眾率高。目前中國上網(wǎng)人數(shù)快速增長，2010年年底達到4.57億，其中寬帶上網(wǎng)人數(shù)4.50億人，互聯(lián)網(wǎng)普及率達到34.3%，超過全球平均水平。二是方便快捷。網(wǎng)絡能夠全天候地播報即時信息，民眾坐在電腦前便可方便快捷地了解這些消息并自由地加以評論。網(wǎng)絡系統(tǒng)的完善化、精細化給予網(wǎng)民多種渠道搜集證據(jù)和信息，讓全社會以最快的速度得知反腐的進度。三是隱蔽性強。傳統(tǒng)的反腐手段往往需要檢舉人與被檢舉人面對面對質(zhì)，面對面地提意見或質(zhì)疑，有時會礙于情面、尷尬難堪而有所保留。網(wǎng)絡以其匿名性解決了民眾的心理負擔，坐在家中，打開電腦，在無人知曉的情況下便可自由地發(fā)表自己的觀點，檢舉不法腐敗行為。四是傳播迅速。傳統(tǒng)的反腐手段涉及群眾少，個別民眾的只言片語可能會遭到相關(guān)部門的冷落不予處理。事件一旦放在網(wǎng)上，民眾通過粘貼、轉(zhuǎn)載相關(guān)信息就擴大了事件的波及范圍。民眾自由地發(fā)表評論，及時、充分地表達自己的觀點，從而形成巨大的輿論勢頭，促使相關(guān)部門提高處理案件的積極性與透明度。但 我國關(guān)于網(wǎng)絡安全和信息發(fā)布的法律很多，但民間網(wǎng)絡反腐依然缺乏有效的法律支持。所以我們應將法律與現(xiàn)實相結(jié)合不斷完善我國的反腐制度，將實踐與反腐倡廉有機的結(jié)合起來。以此不斷推進我國進一步發(fā)展與穩(wěn)定。

黨的十八大指出近年來在面對各項重大問題時廣大黨員不畏艱險、勇挑重擔、沖在前面，在宣傳群眾、組織群眾、服務群眾中充分發(fā)揮先鋒模范作用，極大的提高了黨在人民群眾中的影響力、號召力。同時，在世情、國情、黨情發(fā)生變化的新形式下，更加突出的問題擺在我們面前。其中就提到面臨腐敗和消極反腐的危險，這嚴重的影響黨執(zhí)政地位鞏固和執(zhí)政使命的實現(xiàn)。所謂廉潔政治，就是不以公權(quán)謀私利的政治，其核心是全心全意為人民服務，本質(zhì)是為人民掌好權(quán)用好權(quán)、不以權(quán)謀私。具體來說，建設廉潔政治體現(xiàn)在3個方面：一是要做到干部清正，保證黨員干部作風優(yōu)良、廉潔從政；二是要做到政府清廉，促使黨政機關(guān)廉潔自守、公共權(quán)力規(guī)范運行；三是要做到政治清明，促進政治文明充分發(fā)展，努力建成一個政通人和、安定有序、明禮誠信、公平公正的政治環(huán)境。反對腐敗、建設廉潔政治，即是馬克思主義政黨的重要目標，也是時代的要求、人民的期盼。

參考文獻：《十八大學習輔導百問》黨建讀物出版社 2012.11