第一篇：轉(zhuǎn)租合同效力如何認(rèn)定,需要注意四大關(guān)鍵點(diǎn)!

轉(zhuǎn)租合同效力如何認(rèn)定，需要注意四大關(guān)鍵點(diǎn)！

之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同。”如果經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，承租人可以轉(zhuǎn)租。那么此時存在兩個租賃關(guān)系，出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系，而此時兩個租賃合同都是合法有效的，對此學(xué)界和實(shí)務(wù)界并無異議。但是未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權(quán)，以保護(hù)其利益。轉(zhuǎn)租合同效力如何認(rèn)定，需要注意四大關(guān)鍵點(diǎn)：

一、符合合同性質(zhì)。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經(jīng)出租人同意但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，亦屬諾成合同，該轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時即生效，因此，該轉(zhuǎn)租合同為有效合同。只不過該生效的轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)《合同法》中的的規(guī)定，發(fā)生非法轉(zhuǎn)租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認(rèn)為出租人不解除合同時，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。出租人解除合同時，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發(fā)生終止的法律后果而非轉(zhuǎn)租合同自始無效。

二、符合合同自由原則。

合同自由是合同法的一個重要原則，其目的是鼓勵交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場秩序。筆者認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合同成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應(yīng)為有效合同。

三、符合合同功能。

法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往往未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無法對租賃物進(jìn)行事實(shí)上的占有、使用，若閑置不用，必然會浪費(fèi)資源，對轉(zhuǎn)租人也會造成損失，這樣反而使出租人的預(yù)期收益處于不確定狀態(tài)。若非法轉(zhuǎn)租合同有效，可以均衡各方當(dāng)事人的利益。

四、與合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定并不沖突。

根據(jù)合同法的規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效合同，這樣的結(jié)論看似與合同法第51條存在矛盾，其實(shí)不然。按照“特別規(guī)定優(yōu)于普通規(guī)定”的原則，應(yīng)優(yōu)先適用合同法分則的規(guī)定。當(dāng)然并非所有非法轉(zhuǎn)租合同都有效，這里講的有效都有一個共同的前提：次承租人善意無過失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無權(quán)處分行為。在無權(quán)處分條件下，對善意相對人給予特別保護(hù)，這一點(diǎn)也是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)對合同法所提出的必然要求。總之，降低物流成本可為中小企業(yè)取得第三個利潤源，而降低倉儲成本又是取得第三個利潤源泉的重要源泉之一。在當(dāng)前從緊貨幣政策下，面對物價上漲、成本上升的不利形勢，中小企業(yè)更應(yīng)眼睛向內(nèi)，加強(qiáng)內(nèi)部倉儲成本核算與分析，采取倉儲成本控制的有效措施，提高倉儲管理水平。

第二篇：解析合同效力的認(rèn)定

合同效力的認(rèn)定

[案情]

2008年3月，國家某項(xiàng)重點(diǎn)工程發(fā)布《招標(biāo)文件》進(jìn)行鋼材招標(biāo)。甲物資公司與乙鋼鐵公司達(dá)成合作意向，商定由甲公司代理乙公司的鋼材參加此項(xiàng)的鋼材投標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，甲公司與乙公司依據(jù)《招標(biāo)文件》于2008年4月18日簽訂一份《鋼材供應(yīng)合同》，約定了鋼材的名稱、數(shù)量、價格等，且約定價格在供貨期間保持不變。按《招標(biāo)文件》約定了供貨期間為2008年5月1日至6月30日。合同約定“本合同自簽訂時間起簽字蓋章后生效”，同時又約定“合同有效期自甲公司與投標(biāo)單位正式簽訂中標(biāo)合同之日起至2008年6月30日，如果甲公司在投標(biāo)時沒有中標(biāo)，本合同自行失效作廢。”后甲公司中標(biāo)并收到了招標(biāo)單位下發(fā)的《中標(biāo)通知書》，而此時恰逢鋼材市場價格大幅上漲，乙公司不愿再供應(yīng)鋼材，甲公司無奈放棄了與招標(biāo)單位簽訂正式的中標(biāo)合同，致使投標(biāo)時交納的200萬投標(biāo)保證金被沒收，造成實(shí)際損失。甲公司訴至法院，請求乙公司賠償投標(biāo)保證金損失。

[分歧]

本案在審理中，甲公司、乙公司均認(rèn)為其雙方之間簽訂的《鋼材供應(yīng)合同》為一附生效條件的合同，所附條件是甲公司與招標(biāo)單位簽訂正式的中標(biāo)合同，故本合同并未生效。合議庭也對此產(chǎn)生了分歧意見，一種意見認(rèn)為：本案合同是附

生效條件的合同，已合法成立，但因甲公司與招標(biāo)單位未簽訂正式的中標(biāo)合同而未生效。第二種意見認(rèn)為：本案合同已依法成立并生效，乙公司應(yīng)承擔(dān)預(yù)期違約的違約責(zé)任。

[評析]

筆者同意第二種意見。具體理由是：

1、從本案合同的文義解釋來看，合同約定“本合同自簽訂時間起簽字蓋章后生效”，同時又約定“合同有效期自甲公司與投標(biāo)單位正式簽訂中標(biāo)合同之日起至2008年6月30日，如果甲公司在投標(biāo)時沒有中標(biāo)，本合同自行失效作廢。”由此可以看出，本合同應(yīng)自簽訂之時就已生效，且是一份附解除條件的合同，所附條件就是“甲公司在投標(biāo)中沒有中標(biāo)”。本案中，甲公司收到了招標(biāo)單位的《中標(biāo)通知書》證明其已經(jīng)中標(biāo)，故此解除條件并未成就，合同一直處于生效狀態(tài)。

2、按合同的整體解釋規(guī)則分析，合同中約定的供應(yīng)期間與《招標(biāo)文件》中確定的交貨期均為2008年5月1日至2008年6月30日，故合同中約定的“合同有效期自甲公司與投標(biāo)單位正式簽訂中標(biāo)合同之日起至2008年6月30日”應(yīng)理解為乙公司履行交付鋼材義務(wù)的期間，而非合同發(fā)生法律效力的期間。

3、本案合同雖為一份《鋼材供應(yīng)合同》，但合同簽訂前甲公司與乙公司已達(dá)成了由甲公司代理投標(biāo)這一合意，且甲公司在合同簽訂之前已經(jīng)開展了投標(biāo)工作，故甲公司的投標(biāo)行為亦是本案合同實(shí)施的重要組成部分，已為雙方當(dāng)事人所認(rèn)可并寫入合同文本。甲公司進(jìn)行投標(biāo)工作，是履行合同義務(wù)的行為。已進(jìn)行履行的合同效力是毋庸質(zhì)疑的。

4、當(dāng)事人的認(rèn)識意志不影響法院對合同效力的認(rèn)定。對于合同的效力問題，按照民事法理，合同能否具有法律約束力，并非來源于當(dāng)事人的意志，而是來源于法律的賦予。一般情況下，如果當(dāng)事人依據(jù)法律的規(guī)定訂立合同，合同的內(nèi)容和形式都符合法律規(guī)定，則這些合同一旦成立便會自然產(chǎn)生法律約束力，正如《合同法》第44條規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時生效。”所以即使當(dāng)事人在主觀上認(rèn)為合同沒有生效，但依法衡量已符合生效要件，且沒有其他影響生效因素的，法院應(yīng)認(rèn)定合同生效。即使雙方當(dāng)事人合意合同生效，亦不產(chǎn)生法律上的效果，而只能是涉及合同的協(xié)商解除問題。故本案雖雙方當(dāng)事人均認(rèn)為合同未生效，但該合同已符合法定生效要件，應(yīng)認(rèn)定合同有效。但依據(jù)相關(guān)司法解釋，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，法院應(yīng)行使釋明權(quán)，向當(dāng)事人告知，以便當(dāng)事人更好的行使訴訟權(quán)利。

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第三篇：租賃合同終止 轉(zhuǎn)租合同效力不一定隨之終止

租賃合同終止

轉(zhuǎn)租合同效力不一定隨之終止

【根本案情】

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會〔以下簡稱益樂村〕。

被告：浙江益愛電子開展〔以下簡稱益愛公司〕

第三人：杭州大排大快餐〔以下簡稱大排大公司〕。

第三人：中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處〔以下簡稱文西分理處〕。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場〔以下簡稱新時代市場〕。

第三人：杭州榮達(dá)裝飾材料〔以下簡稱榮達(dá)公司〕。

原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計(jì)2萬平方米的6幢商業(yè)用房及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等工程，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數(shù)額、交付的時間及違約責(zé)任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業(yè)樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，益愛公司那么自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權(quán)書一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由益愛公司負(fù)擔(dān)。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業(yè)用房中的3號、6號樓計(jì)6399平方米及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數(shù)額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。上述補(bǔ)充協(xié)議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費(fèi)共計(jì)4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對益愛公司提交的費(fèi)用清單進(jìn)行審核。益愛公司那么就其承租的3號、6號樓進(jìn)行改建并增添設(shè)施〔鑒定價值為343184元〕并先后與文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層〔局部〕1200平方米營業(yè)房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協(xié)議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營業(yè)房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費(fèi)用等發(fā)生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承當(dāng)訴訟費(fèi)。

益愛公司那么提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。

【裁判要旨】

杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達(dá)公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認(rèn)為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應(yīng)對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門審計(jì)，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無法審計(jì)，由此而造成的損失應(yīng)由益樂村承當(dāng)。而益愛公司未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當(dāng)，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。益樂村與益愛公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)?中華人民共和國民法通那么?第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2000年2月2日作出以下判決：

一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、益愛公司、新時代市場、榮達(dá)公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。

三、益愛公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋租金6394276元〔自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金〕。

四、益樂村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

五、新時代市場在判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋使用費(fèi)551000元〔自1997年7月1日起至2000年1月31日止〕。

六、駁回益樂村的其他訴訟請求。

七、駁回益愛公司的反訴請求。

一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費(fèi)，依法被視為自動撤回上訴。

大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協(xié)議，益樂村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承當(dāng)騰退承租房，與事實(shí)和法律規(guī)定不符。請求查清事實(shí)，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協(xié)議為辦理營業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理由無異議。

文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場進(jìn)行招商經(jīng)營，且益樂村還出具授權(quán)書，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛公司，事實(shí)證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請求將案件發(fā)回重審或撤銷原判第二項(xiàng)，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請求。

浙江省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認(rèn)定合理，符合民法的公平原那么。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書，開辦電子市場招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達(dá)公司、新時代市場等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當(dāng)事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法老實(shí)信用原那么，當(dāng)事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序，保證當(dāng)事人的交易平安，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實(shí)際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂村與益愛公司結(jié)算；未支付的租金，那么由益樂村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實(shí)體處理，及對益愛公司應(yīng)歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認(rèn)定，均屬不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。根據(jù)?中華人民共和國民事訴訟法?第一百五十三條第一款第〔三〕項(xiàng)，?中華人民共和國民法通那么?第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院?關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通那么〉假設(shè)干問題的意見〔試行〕?第86條之規(guī)定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：

一、維持杭州市中級人民法院〔1999〕杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項(xiàng)。

二、撤銷杭州市中級人民法院〔1999〕杭民初字第15號民事判決第二、五項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)局部。

三、益愛公司應(yīng)于本判決送達(dá)后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。

四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補(bǔ)償益愛公司343184元，于本判決送達(dá)后10日內(nèi)付清。

五、2000年2月1日至房屋實(shí)際騰退之日的租金，益愛公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實(shí)償付給益樂村。

六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂村承受。

【法理評析】

本案法律關(guān)系相對復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當(dāng)出租合同被要求終止時，如何認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認(rèn)定、違約責(zé)任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進(jìn)行分析。

〔一〕?出租合同的效力及違約責(zé)任的處理

益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補(bǔ)充協(xié)議一份，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認(rèn)定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補(bǔ)充協(xié)議交回的4幢樓房進(jìn)行有關(guān)費(fèi)用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無法審計(jì)，對本案的糾紛負(fù)有一定的責(zé)任，其行為已構(gòu)成局部違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認(rèn)定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達(dá)成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準(zhǔn)。一審法院駁回益愛公司的反訴應(yīng)屬正當(dāng)。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構(gòu)成對新合約的根本性違反，益樂村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當(dāng)，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有局部違約的事實(shí)，一審法院根據(jù)?民法通那么?第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任，即益樂村承當(dāng)?shù)∮趯徲?jì)的風(fēng)險(xiǎn)，4幢樓房的修繕及修路費(fèi)用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單〞核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責(zé)任，可謂自負(fù)其責(zé)，符合民法的公平原那么。

〔二〕?轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更

對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據(jù)益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋〞的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當(dāng)，但次承租人的權(quán)利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否認(rèn)一審對轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當(dāng)說，二審的判決是有相當(dāng)?shù)拈_創(chuàng)性的。

第一，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同的效力并不當(dāng)然終止。上述情形，轉(zhuǎn)租合同的效力究竟如何，法無明文規(guī)定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權(quán)〞書面授予給益愛公司，益愛公司轉(zhuǎn)租房屋及第三人承租房屋并無不當(dāng)，但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋〞，可見從合同的規(guī)定看，益樂村授權(quán)益愛公司轉(zhuǎn)租并非無條件，一審法院也正是據(jù)此判令“收回房屋〞。但問題是，轉(zhuǎn)租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權(quán)利亦應(yīng)受到法律的平等保護(hù)。從權(quán)利的來源看，不管出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權(quán)能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金〞的情況下，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權(quán)的一種保護(hù)。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。可見，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權(quán)，沒有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會造成對出租人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原那么。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權(quán)利就會始終處于變動之中，交易的平安因此被破壞。循之，那么影響市場秩序的穩(wěn)定，也與當(dāng)今世界租賃權(quán)“物權(quán)化〞的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當(dāng)時各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，依據(jù)民法老實(shí)信用原那么，從穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易平安的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時又妥當(dāng)保護(hù)轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人利益，維護(hù)了市場的秩序，是對法律“活〞的運(yùn)用，值得贊同。

第二、“舉重以明輕〞法律解釋方法的運(yùn)用。

舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項(xiàng)法律邏輯上的根本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當(dāng)然〞；所謂的“重〞和“輕〞，指其法律要件的寬嚴(yán)或法律效果的廣和狹。現(xiàn)行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規(guī)定，但最高法院?關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通那么〉假設(shè)干問題的意見〔試行〕?第一百一十九、?合同法?第二百二十九條對“買賣不破租賃〞都作了明確規(guī)定，本案當(dāng)然不屬于“買賣不破租賃〞的情況，但根據(jù)“舉重以明輕〞的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃〞在法律政策根底上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當(dāng)然……〞，并且本案中出租人對轉(zhuǎn)租是同意的，與“買賣〞相比，可謂“輕〞。二審法院判決雖然沒有點(diǎn)明“舉重以明輕〞，但其法律思維上顯現(xiàn)了對“舉重明輕〞法律解釋方法的大膽運(yùn)用。

第三、直接判決由原出租人繼受轉(zhuǎn)租合同。

在出租合同依法被終止，轉(zhuǎn)租人喪失轉(zhuǎn)租權(quán)的情形下，轉(zhuǎn)租合同要繼續(xù)履行，就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。并且，轉(zhuǎn)租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉(zhuǎn)租人繼受合同，于出租人并無不利之處。據(jù)此，二審法院為防止次承租人的租賃權(quán)因出租人與承租人之間的法律關(guān)系變動而被危及，從穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序出發(fā)，判令轉(zhuǎn)租合同由出租人和次承租人繼續(xù)履行，應(yīng)屬合理。

第四篇：未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力

未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力 黃松

《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同。”如果經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，承租人可以轉(zhuǎn)租。那么此時存在兩個租賃關(guān)系，出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系，而此時兩個租賃合同都是合法有效的，對此學(xué)界和實(shí)務(wù)界并無異議。但是未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權(quán)，以保護(hù)其利益。而對于承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同是否依附于原租賃合同而存在？其合同效力是認(rèn)定為有效？無效？亦或效力待定？卻在理論和實(shí)務(wù)界有著不同的觀點(diǎn)。

一、對于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的獨(dú)立性認(rèn)定

就轉(zhuǎn)租合同需以租賃合同為前提而言，二者非常類似于主從合同關(guān)系、在主從合同關(guān)系中，主合同是指能夠獨(dú)立存在，不以其他合同的存在為前提的合同，從合同是依附于主合同而存在，以主合同為存在前提的合同，又稱為附屬合同。兩個合同之間是否具有主從關(guān)系，應(yīng)從如下六個方面加以分析：（1）發(fā)生上的依附性，即從合同以主合同的存在為前提，（2）效力上的從屬性，主合同不能成立，從合同就不能成立；主合同被宣告無效或被撤銷，從合同也將失去效力；（3）轉(zhuǎn)讓的從屬性，主合同轉(zhuǎn)讓，從合同不能單獨(dú)存在；主合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，從合同的權(quán)利必須依附于主合同發(fā)生轉(zhuǎn)讓；（4）消滅上的從屬性，主合同消滅，從合同亦應(yīng)當(dāng)隨之終止；（5）法律利益的從屬性，即從合同的存在目的是為了保障主合同當(dāng)事人的法律利益。就當(dāng)事人的角度分析，有的從合同當(dāng)事人與主合同當(dāng)事人完全相同，如獨(dú)立的定金合同，有的從合同的當(dāng)事人則為主合同當(dāng)事人之一與第三人，如保證合同。無論何種情形，從合同均服務(wù)于主合同債權(quán)人的法律利益；（6）如果從合同在主合同當(dāng)事人與第三人之間成立，則從合同之標(biāo)的須有別于主合同之標(biāo)的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押擔(dān)保為例，主合同之標(biāo)的物為一定數(shù)量的金錢，而抵押合同之標(biāo)的物則為第三人提供的抵押物。從主從合同的特點(diǎn)分析，可以看出，轉(zhuǎn)租合同不是原租賃合同的從合同。雖然轉(zhuǎn)租在發(fā)生上、效力上、轉(zhuǎn)讓上、消滅上均受到租賃合同的限制，即轉(zhuǎn)租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，但就轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容而言，轉(zhuǎn)租人與次轉(zhuǎn)租人均存在獨(dú)立于租賃合同的法律利益，轉(zhuǎn)租人為了獲取租金，次承租人則為了獲得租賃物的使用、收益之權(quán)，不符合主從合同的要求。另就標(biāo)的物而言，轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物系租賃合同的標(biāo)的物或其一部，具有同一性，亦不符合主從合同的要求。

二、對于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力分析

對此類合同的效力認(rèn)定上，理論和實(shí)務(wù)界有三種不同意見：意見

一、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效；意見

二、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同，在起訴前經(jīng)出租人追認(rèn)，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。該種意見涉及對未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是否是無權(quán)處分行為的理解。認(rèn)為未經(jīng)出租人同意即將租賃物轉(zhuǎn)租他人是一種無權(quán)處分行為，即未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是一種效力待定的合同，若出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的效力，該轉(zhuǎn)租合同就是無效的，反之即為有效。意見

三、出租人主張承租人未經(jīng)同意簽訂轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。筆者贊同第三種意見，而意見一和意見二反應(yīng)了許多認(rèn)識上的誤區(qū)。對于意見一，筆者認(rèn)為不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人事先同意或者事后追認(rèn)而認(rèn)定無效。首先，從《合同法》第224條的文意，可以看出法律賦予出租人在承租人擅自轉(zhuǎn)租時，出租人可以解除合同的權(quán)利，并不能得出承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無效的結(jié)論。《合同法》在存在轉(zhuǎn)租行為的情況下對原出租人的保護(hù)方式，僅僅是為出租人設(shè)定了一個法定的解除合同的理由，并不是一概禁止轉(zhuǎn)租。其次，無效合同指的是合同違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者損害國家、社會公共利益，因而不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。《合同法》52條對于合同無效的情況進(jìn)行了明確的規(guī)定，認(rèn)定合同無效應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照無效合同的法定事由予以適用，不能任意擴(kuò)大合同無效的情形。而《合同法》第224條的規(guī)定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉(zhuǎn)租的話就排除了該條的適用，顯然該條為任意性規(guī)定而不是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

對于意見二，該種意見代表著一種對于轉(zhuǎn)租涉及到的無權(quán)處分行為的理解問題。該種觀點(diǎn)認(rèn)為未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人是一種無權(quán)處分行為，如果出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的效力，該轉(zhuǎn)租合同就是無效的，即認(rèn)定該轉(zhuǎn)租合同是一種效力待定的合同。

第2/4頁 我國合同法51條規(guī)定了無權(quán)處分對于權(quán)利人的侵害的規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”該條參考了《德國民法典》第185條的規(guī)定，但《德國民法典》第185條奠基于物權(quán)行為理論之上，依其理論，債權(quán)人為履行合同債務(wù)而實(shí)施的旨在引起物權(quán)變動效果的行為<處分行為>是與其基本法律行為<負(fù)擔(dān)行為>相對獨(dú)立的特殊行為，處分行為的效力之發(fā)生與債權(quán)合同之生效屬于兩個不同的判斷。因此德國法上所謂的無權(quán)處分行為系指無權(quán)處分人實(shí)施的與債權(quán)合同相分離而直接引起物權(quán)變動效果為目的的法律行為。在其物權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式之下，處分行為一旦生效即生物權(quán)變動的效果，為權(quán)利人利益考慮，確有以處分能力作為處分行為生效要件的必要，其無權(quán)處分制度確實(shí)肩負(fù)著權(quán)利人保護(hù)的使命。《德國民法典》第185條以權(quán)利人事后追認(rèn)、處分取得標(biāo)的物等作為處分行為效力瑕疵的完補(bǔ)事由，系權(quán)利人保護(hù)與相對人利益維護(hù)之衡平政策的表現(xiàn)。而我國合同法在立法語言上即刻意顯示其不采用物權(quán)行為理論，而對負(fù)擔(dān)行為與處分行為一體把握的立場。物權(quán)變動的模式采用的是債權(quán)意思主義，在這種模式下的無權(quán)處分是針對債權(quán)行為而言的，如果承租人確屬無權(quán)處分的話，那么所訂立的轉(zhuǎn)租合同也就是效力待定的合同。

這種觀點(diǎn)似乎有著合理性，但是通過仔細(xì)分析，該觀點(diǎn)的不合理之處也是存在的：“處分”是一個基本的法律概念，它包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。事實(shí)上的處分是指原物體加以物質(zhì)上的變形，改造或毀損的行為，如摔碎一個玻璃杯；法律上的處分是指使物體的權(quán)利形態(tài)發(fā)生變化，如出賣一個玻璃杯。法律上的處分是使物體的權(quán)利形態(tài)發(fā)生變化，通常是限制或擴(kuò)大權(quán)利的效力范圍，仔細(xì)分析轉(zhuǎn)租行為卻并非如此，出租人與承租人訂立的租賃合同使得承租人取得了房屋的租賃權(quán)，具體的權(quán)能體現(xiàn)承租人可以在合同約定的范圍內(nèi)占有、使用、收益租賃物；相對而言，租賃合同使得出租人的所有權(quán)得到了一定的限制，比如他不能行使對租賃物的占有、使用的權(quán)利。承租人對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，只是占有、使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對出租人的所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，對租賃物上的權(quán)利狀態(tài)也沒有起到任何的限制或擴(kuò)大的作用。所以承租人轉(zhuǎn)租并不是對租賃物的無權(quán)處分，相反卻是對承租人在其通過與出租人訂立的租賃合同中所取得的占有、使用、收益權(quán)利的處分，是一種對自己權(quán)利的處分，是一種有權(quán)處分，所以對于轉(zhuǎn)租合

第3/4頁

同應(yīng)認(rèn)定為有效的合同。只要當(dāng)事人具有行為能力、意思表示真實(shí)、標(biāo)的確定、可能、適法及正當(dāng)，租賃合同即可生效。出租人是否同意所影響的是其與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與轉(zhuǎn)租合同的效力無關(guān)。對于意見三，筆者贊同。首先，根據(jù)我國現(xiàn)行的相關(guān)法律規(guī)定和立法精神，未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的行為并非無權(quán)處分行為，而是承租人依法使用、收益租賃物的行為，因此，出租人是否同意不影響轉(zhuǎn)租合同的效力。其次，從對意見二的分析可以未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為不是一種無權(quán)處分行為，不能將未經(jīng)出租人同意的出租合同認(rèn)定為一種效力待定的合同。最后，從保護(hù)次承租人的利益和保護(hù)出租人的利益的平衡上來看，也不應(yīng)當(dāng)將未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效或效力待定。根據(jù)我國《合同法》第224條第2款的規(guī)定，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存在，不致受到影響；而當(dāng)出租人解除合同時，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)終止。轉(zhuǎn)租合同終止之后，對于次承租人而言，轉(zhuǎn)租合同若被認(rèn)定無效，則該合同自始不發(fā)生效力，善意的次承租人因轉(zhuǎn)租合同終止而造成的損失無法向轉(zhuǎn)租人主張，嚴(yán)重?fù)p害了次承租人的利益。若認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力為效力待定，那么出租人不追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同也無效，同樣無法保護(hù)次承租人的利益。所以從出租人和次承租人雙方利益的保護(hù)上，我們?nèi)詰?yīng)當(dāng)認(rèn)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同為有效的合同。

第五篇：合同審查注意點(diǎn)

公司法務(wù)需要對合同法非常熟悉，對公司的常見業(yè)務(wù)的合同文本有充足的研究和明確的認(rèn)識，要對合同所涉及到的公司業(yè)務(wù)知識做到了解，才能根據(jù)實(shí)際情況審核合同，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，并向公司高層提出可行的經(jīng)營性建議：

一、與業(yè)務(wù)人員充分交流公司法務(wù)人員在收到合同審核任務(wù)后，首先應(yīng)當(dāng)與合同業(yè)務(wù)人員進(jìn)行交流。這樣的交流對合同審核工作的幫助是多方面的。

業(yè)務(wù)員人員對合同的介紹：

1、合同緊急程度和重要性；

2、合同所涉業(yè)務(wù)是成熟模式還是首次嘗試的說明；

3、對合同當(dāng)事人情況的說明、誰是強(qiáng)勢一方的判斷；

4、合同談判甚至是前期執(zhí)行情況的介紹以及應(yīng)要求提供的合同背景資料；

5、詢問業(yè)務(wù)人員對合同內(nèi)容的擔(dān)心和疑問，這些都會在不同程度上增進(jìn)了法務(wù)人員對合同業(yè)務(wù)的了解，指明法務(wù)人員在其審核意見中需要重點(diǎn)分析和解決的問題，保證了最終的審核意見能夠貼近業(yè)務(wù)實(shí)際。

二、檢索以往相同或類似業(yè)務(wù)合同的審核檔案：掌握續(xù)簽優(yōu)惠和避免重復(fù)簽約公司法務(wù)人員在審核合同時，可以在部門檔案中檢索以往相同或類似業(yè)務(wù)合同的審核檔案。

1、如果是合同續(xù)簽，檢查本次續(xù)簽的合同與原合同有什么區(qū)別，法務(wù)人員對原合同的法律意見是什么，送審單位是否采納了法務(wù)人員的意見，若我方作為付款方，是否獲得的了續(xù)簽優(yōu)惠；

2、如果不是合同續(xù)簽，則要審查是否存在就同一業(yè)務(wù)重復(fù)簽約的情況，是否違反原合同中關(guān)于排他性合作的約定。檢索以往相同或類似業(yè)務(wù)合同的審核檔案，不單可以避免重復(fù)簽約的情況，而且可以在本次審核意見中引用以往法務(wù)人員的工作成果，提高審核效率，穩(wěn)定審核質(zhì)量，體現(xiàn)審核意見的延續(xù)性，保證審核意見的一致性。

三、審查合同內(nèi)容和流程的合規(guī)性

（一）合法性審查：對合同內(nèi)容是否國家法律的審查；

1、當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（1）審主體：三證，特許經(jīng)營，還要求對方有相應(yīng)的資質(zhì)、許可。（2）審注冊資本：對方是否有締約能力？對方承擔(dān)責(zé)任的能力如何？（3）審經(jīng)營范圍：是否超過對方的經(jīng)營范圍？

2、標(biāo)的：法律對該標(biāo)的是否有特別的規(guī)定。禁止流通物？限制流通物？其他。

3、合同簽訂形式看合同是否需要以招標(biāo)、拍賣等特殊的方式締結(jié)，尤其是一些建筑工程合同、土地出讓合同和政府采購都可能涉及特殊的和創(chuàng)始簽訂方式。

（二）合規(guī)性檢查：對合同的內(nèi)容和流程是否符合公司的各項(xiàng)內(nèi)部制度規(guī)定；集團(tuán)對主要業(yè)務(wù)和主要流程均有內(nèi)部管理規(guī)定的，法務(wù)人員要注意對合同的合規(guī)性進(jìn)行審查，要如熟悉法條一樣熟悉企業(yè)的內(nèi)部制度。

（三）實(shí)踐性審查：對合同的各方面的實(shí)際操作性進(jìn)行審查，以求貼合實(shí)際要求。

1、標(biāo)的；（1）約定要求詳細(xì)、明確，做到指向?qū)ο缶唧w，比如房屋買賣，食品衛(wèi)生檢疫。（2）對合同標(biāo)的為貨物買賣的，一定要寫明貨物的名稱、品牌、計(jì)量單位和價格.（3）對合同標(biāo)的是提供服務(wù)的，一定要寫明服務(wù)的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)或效果要求等。否則，一旦糾紛產(chǎn)生，往往就造成“合同約定不明”的狀況。

2、數(shù)量：是否具體。計(jì)較單位是否明確。

3、質(zhì)量：（1）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，具體，可行。（2）驗(yàn)收方式，雙方出具書面的驗(yàn)收材料等。（3）質(zhì)量保證，可以要求對方提供相應(yīng)的保證。對合同標(biāo)的物符合國家各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（產(chǎn)品質(zhì)量、衛(wèi)生防疫等）的審查。這種審查主要是幫助企業(yè)對對方產(chǎn)品質(zhì)量的一種表面化理解。企業(yè)不應(yīng)該只相信對方提供的各類許可證和證件，而應(yīng)根據(jù)對方提供的相關(guān)證件，通過電話咨詢、委托異地審查或者實(shí)地考察等方式予以實(shí)際審核。

4、價款或者報(bào)酬：金額大小寫規(guī)范，支付期限明確。逾期不履行的后果。

5、履行期限、地點(diǎn)和方式；（1）期限地點(diǎn)方式是否明確，是否公平合理。（2）履行方式一定要具有可操作性，（3）不可抗力、合同保密、技術(shù)開發(fā)、根據(jù)實(shí)際情況都要有約定。

6、違約責(zé)任；需要對潛在的糾紛有較全面的預(yù)測，審查違約責(zé)任的是否與潛在的違約形態(tài)相對應(yīng)，是否具有實(shí)踐性。

7、解決爭議的方法。是否有約定，約定是否對己方有利。由于我國的地方保護(hù)主義嚴(yán)重，往往寧可在其他條款上妥協(xié)，也要取得有力的管轄權(quán)的約定。

四、從企業(yè)內(nèi)控的角度審查業(yè)務(wù)，從企業(yè)經(jīng)營的角度提出建議公司的法務(wù)部門是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控的職能部門。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控不單單是企業(yè)外部交易風(fēng)險(xiǎn)的識別和化解，也包括對企業(yè)內(nèi)部違規(guī)違紀(jì)等事項(xiàng)的發(fā)現(xiàn)和追究。在審核某工程項(xiàng)目的《施工合同》時，從業(yè)務(wù)人員的介紹中得知《施工合同》所涉工程已基本完工。據(jù)此，可以判斷本工程項(xiàng)目明顯存在合同倒簽的非正常操作。審查人在審查意見中指出合同倒簽直接違反了企業(yè)內(nèi)部的規(guī)定，使得工程項(xiàng)目管理、工程造價管理、工程合同管理的功能大大降低，造成對項(xiàng)目實(shí)際操作人員的監(jiān)督缺乏依據(jù)，容易引發(fā)糾紛和腐敗行為。外，若有可能法務(wù)人員也可以從企業(yè)經(jīng)營的角度為合同業(yè)務(wù)提供改善建議。例如，在審核捐贈合同時，建議變直接捐贈為間接捐贈，采用向法律明確規(guī)定的社會團(tuán)體捐贈并指明用途的方式，既實(shí)現(xiàn)了對特定對象的捐贈，又獲取了稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的可以用于申報(bào)納稅扣除的捐贈收據(jù)。資信調(diào)查：可以通過信函、電報(bào)、電話或者直接派人對對方資信情況進(jìn)行調(diào)查，也可以通過使館、對方所在地的工商管理部門、律師行、行業(yè)協(xié)會、合作過的伙伴等，了解其是否講信用，有無支付能力和財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等。

五、合同原件的保管合同的原件保管是非常重要的，這不但是合同的履行的必要條件，更是索賠的最直接最有力的原始證據(jù)。如果企業(yè)把合同的原件弄丟，則會多企業(yè)索賠造成非常被動的局面，甚至?xí)?dǎo)致無法進(jìn)行索賠。合同原件保管期限越長越好，最短不應(yīng)少于合同履行完畢之日起2，因?yàn)槊袷录m紛訴訟時效為2年。對于重要的設(shè)備、工程安裝、工程施工合同等等德保管期限至少應(yīng)等于或大于它的使用年限。

六、重大合同：重點(diǎn)審核和管理。

1、一般地說，企業(yè)的重大合同主要有：合作發(fā)展合同、企業(yè)購并合同、聯(lián)營合同、獨(dú)家代理協(xié)議、重大技術(shù)改進(jìn)或技術(shù)引進(jìn)合同、涉及擔(dān)保的合同、房地產(chǎn)開發(fā)與交易合同、金額巨大的購銷合同等。

2、重大合同簽訂之前，應(yīng)派遣考察團(tuán)進(jìn)行考察：考察團(tuán)：企業(yè)高級管理人員+主管負(fù)責(zé)人+專業(yè)技術(shù)人員+法律人士+財(cái)務(wù)人員等的綜合組成。考察內(nèi)容：1)對對方的各類證件、資質(zhì)和財(cái)務(wù)報(bào)表等進(jìn)行仔細(xì)的審查。；2)去法院調(diào)查核實(shí)該企業(yè)是否存在訴訟案件，3)去工商行政管理局調(diào)查核實(shí)該企業(yè)的年檢注冊和歷年的獎罰情況，4)去土地管理部門和房屋管理部門調(diào)查核實(shí)該企業(yè)是否存在不動產(chǎn)的抵押擔(dān)保，5)去稅務(wù)局調(diào)查核實(shí)該企業(yè)是否存在拖延繳納稅費(fèi)或者是否還有稅費(fèi)沒有及時上繳情況，6)去環(huán)保局調(diào)查核實(shí)是否存在嚴(yán)重污染環(huán)境的行為等。當(dāng)然，以上幾個方面的調(diào)查核實(shí)，因合同的內(nèi)容側(cè)重也就不同。