第一篇：轉租合同效力如何認定,需要注意四大關鍵點!

轉租合同效力如何認定，需要注意四大關鍵點！

之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經同意轉租的出租人可以解除合同。”如果經過出租人同意的轉租行為，承租人可以轉租。那么此時存在兩個租賃關系，出租人與承租人之間的租賃合同關系，承租人與次承租人之間的租賃關系，而此時兩個租賃合同都是合法有效的，對此學界和實務界并無異議。但是未經出租人同意的轉租行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權，以保護其利益。轉租合同效力如何認定，需要注意四大關鍵點：

一、符合合同性質。

根據《合同法》規定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經出租人同意但這并不發生改變轉租合同性質的后果，亦屬諾成合同，該轉租合同從雙方意思表示一致時即生效，因此，該轉租合同為有效合同。只不過該生效的轉租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權而發生變化。根據《合同法》中的的規定，發生非法轉租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認為出租人不解除合同時，轉租關系依然存在，轉租合同當然有效。出租人解除合同時，原生效的轉租合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發生終止的法律后果而非轉租合同自始無效。

二、符合合同自由原則。

合同自由是合同法的一個重要原則，其目的是鼓勵交易，維護穩定的市場秩序。筆者認為非法轉租合同本質上屬債權合同，債權合同成立的效力不應當受第三人約束，因此轉租合同雖未經出租人同意，亦應為有效合同。

三、符合合同功能。

法律規定轉租需經出租人同意是出于保護出租人的利益，但往往未經過出租人同意的轉租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉租行為的發生并不影響出租人實現收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無法對租賃物進行事實上的占有、使用，若閑置不用，必然會浪費資源，對轉租人也會造成損失，這樣反而使出租人的預期收益處于不確定狀態。若非法轉租合同有效，可以均衡各方當事人的利益。

四、與合同法第51條關于無權處分的規定并不沖突。

根據合同法的規定未經出租人同意的轉租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉租合同卻是有效合同，這樣的結論看似與合同法第51條存在矛盾，其實不然。按照“特別規定優于普通規定”的原則，應優先適用合同法分則的規定。當然并非所有非法轉租合同都有效，這里講的有效都有一個共同的前提：次承租人善意無過失即不知道或不應當知道承租人是無權處分行為。在無權處分條件下，對善意相對人給予特別保護，這一點也是現代市場經濟對合同法所提出的必然要求。總之，降低物流成本可為中小企業取得第三個利潤源，而降低倉儲成本又是取得第三個利潤源泉的重要源泉之一。在當前從緊貨幣政策下，面對物價上漲、成本上升的不利形勢，中小企業更應眼睛向內，加強內部倉儲成本核算與分析，采取倉儲成本控制的有效措施，提高倉儲管理水平。

第二篇：解析合同效力的認定

合同效力的認定

[案情]

2008年3月，國家某項重點工程發布《招標文件》進行鋼材招標。甲物資公司與乙鋼鐵公司達成合作意向，商定由甲公司代理乙公司的鋼材參加此項的鋼材投標。在此基礎上，甲公司與乙公司依據《招標文件》于2008年4月18日簽訂一份《鋼材供應合同》，約定了鋼材的名稱、數量、價格等，且約定價格在供貨期間保持不變。按《招標文件》約定了供貨期間為2008年5月1日至6月30日。合同約定“本合同自簽訂時間起簽字蓋章后生效”，同時又約定“合同有效期自甲公司與投標單位正式簽訂中標合同之日起至2008年6月30日，如果甲公司在投標時沒有中標，本合同自行失效作廢。”后甲公司中標并收到了招標單位下發的《中標通知書》，而此時恰逢鋼材市場價格大幅上漲，乙公司不愿再供應鋼材，甲公司無奈放棄了與招標單位簽訂正式的中標合同，致使投標時交納的200萬投標保證金被沒收，造成實際損失。甲公司訴至法院，請求乙公司賠償投標保證金損失。

[分歧]

本案在審理中，甲公司、乙公司均認為其雙方之間簽訂的《鋼材供應合同》為一附生效條件的合同，所附條件是甲公司與招標單位簽訂正式的中標合同，故本合同并未生效。合議庭也對此產生了分歧意見，一種意見認為：本案合同是附

生效條件的合同，已合法成立，但因甲公司與招標單位未簽訂正式的中標合同而未生效。第二種意見認為：本案合同已依法成立并生效，乙公司應承擔預期違約的違約責任。

[評析]

筆者同意第二種意見。具體理由是：

1、從本案合同的文義解釋來看，合同約定“本合同自簽訂時間起簽字蓋章后生效”，同時又約定“合同有效期自甲公司與投標單位正式簽訂中標合同之日起至2008年6月30日，如果甲公司在投標時沒有中標，本合同自行失效作廢。”由此可以看出，本合同應自簽訂之時就已生效，且是一份附解除條件的合同，所附條件就是“甲公司在投標中沒有中標”。本案中，甲公司收到了招標單位的《中標通知書》證明其已經中標，故此解除條件并未成就，合同一直處于生效狀態。

2、按合同的整體解釋規則分析，合同中約定的供應期間與《招標文件》中確定的交貨期均為2008年5月1日至2008年6月30日，故合同中約定的“合同有效期自甲公司與投標單位正式簽訂中標合同之日起至2008年6月30日”應理解為乙公司履行交付鋼材義務的期間，而非合同發生法律效力的期間。

3、本案合同雖為一份《鋼材供應合同》，但合同簽訂前甲公司與乙公司已達成了由甲公司代理投標這一合意，且甲公司在合同簽訂之前已經開展了投標工作，故甲公司的投標行為亦是本案合同實施的重要組成部分，已為雙方當事人所認可并寫入合同文本。甲公司進行投標工作，是履行合同義務的行為。已進行履行的合同效力是毋庸質疑的。

4、當事人的認識意志不影響法院對合同效力的認定。對于合同的效力問題，按照民事法理，合同能否具有法律約束力，并非來源于當事人的意志，而是來源于法律的賦予。一般情況下，如果當事人依據法律的規定訂立合同，合同的內容和形式都符合法律規定，則這些合同一旦成立便會自然產生法律約束力，正如《合同法》第44條規定，“依法成立的合同，自成立時生效。”所以即使當事人在主觀上認為合同沒有生效，但依法衡量已符合生效要件，且沒有其他影響生效因素的，法院應認定合同生效。即使雙方當事人合意合同生效，亦不產生法律上的效果，而只能是涉及合同的協商解除問題。故本案雖雙方當事人均認為合同未生效，但該合同已符合法定生效要件，應認定合同有效。但依據相關司法解釋，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與法院根據案件事實作出的認定不一致的，法院應行使釋明權，向當事人告知，以便當事人更好的行使訴訟權利。

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第三篇：租賃合同終止 轉租合同效力不一定隨之終止

租賃合同終止

轉租合同效力不一定隨之終止

【根本案情】

原告：杭州市古蕩鎮益樂村村民委員會〔以下簡稱益樂村〕。

被告：浙江益愛電子開展〔以下簡稱益愛公司〕

第三人：杭州大排大快餐〔以下簡稱大排大公司〕。

第三人：中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處〔以下簡稱文西分理處〕。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場〔以下簡稱新時代市場〕。

第三人：杭州榮達裝飾材料〔以下簡稱榮達公司〕。

原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等工程，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司那么自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權書一份，明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司，授權期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權終止合同、收回房屋；本合同經雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協議為準。上述補充協議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司那么就其承租的3號、6號樓進行改建并增添設施〔鑒定價值為343184元〕并先后與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協議，協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層〔局部〕1200平方米營業房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議，也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承當訴訟費。

益愛公司那么提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負擔訴訟費。

【裁判要旨】

杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現在無法審計，由此而造成的損失應由益樂村承當。而益愛公司未按約定支付房租，已構成違約，益樂村據此要求終止租賃關系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承當相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止后，益愛公司應歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據?中華人民共和國民法通那么?第一百一十一條、第一百一十三條之規定，該院于2000年2月2日作出以下判決：

一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內將其使用的位于杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。

三、益愛公司于判決生效后10日內支付益樂村房屋租金6394276元〔自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金〕。

四、益樂村在判決生效后10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

五、新時代市場在判決生效后10日內支付益樂村房屋使用費551000元〔自1997年7月1日起至2000年1月31日止〕。

六、駁回益樂村的其他訴訟請求。

七、駁回益愛公司的反訴請求。

一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規定預交二審訴訟費，依法被視為自動撤回上訴。

大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協議，益樂村將其在租賃合同中的權利義務一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承當騰退承租房，與事實和法律規定不符。請求查清事實，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協議為辦理營業執照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理由無異議。

文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場進行招商經營，且益樂村還出具授權書，將6幢房屋的出租權授予益愛公司，事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權的行為合法，且不存在履行合同義務的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規定。請求將案件發回重審或撤銷原判第二項，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續使用的權利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經我村同意，屬非法轉租，要求駁回分理處的上訴請求。

浙江省高級人民法院經審理認為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認定合理，符合民法的公平原那么。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權書，開辦電子市場招商轉租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達公司、新時代市場等原審第三人據此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規定，且符合本案各方當事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法老實信用原那么，當事人各方的權利義務應從相互間合同的約定。據此，為穩定市場經濟秩序，保證當事人的交易平安，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應繼續履行。鑒于本案實際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權利義務，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應由益樂村與益愛公司結算；未支付的租金，那么由益樂村依合同行使權利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實體處理，及對益愛公司應歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認定，均屬不當，應予以糾正。根據?中華人民共和國民事訴訟法?第一百五十三條第一款第〔三〕項，?中華人民共和國民法通那么?第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院?關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通那么〉假設干問題的意見〔試行〕?第86條之規定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：

一、維持杭州市中級人民法院〔1999〕杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項。

二、撤銷杭州市中級人民法院〔1999〕杭民初字第15號民事判決第二、五項及訴訟費負擔局部。

三、益愛公司應于本判決送達后30日內，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。

四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補償益愛公司343184元，于本判決送達后10日內付清。

五、2000年2月1日至房屋實際騰退之日的租金，益愛公司應按1996年9月租賃合同確定的月租金數額，于騰退之日據實償付給益樂村。

六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續履行，益愛公司的合同權利義務由益樂村承受。

【法理評析】

本案法律關系相對復雜，存在出租和轉租兩個法律關系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當出租合同被要求終止時，如何認定轉租合同的效力，成了本案的關鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認定、違約責任的處理、轉租合同權利義務的轉移等諸多法律問題，現擇其要進行分析。

〔一〕?出租合同的效力及違約責任的處理

益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補充協議一份，雙方意思表示真實，內容合法，依法應認定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補充協議交回的4幢樓房進行有關費用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導致被改建后無法審計，對本案的糾紛負有一定的責任，其行為已構成局部違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補充協議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據此可以認定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達成諒解，雙方的權利義務以新的租賃合同為準。一審法院駁回益愛公司的反訴應屬正當。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構成對新合約的根本性違反，益樂村根據合同規定，要求終止履行租賃合同理由正當，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有局部違約的事實，一審法院根據?民法通那么?第一百一十三條的規定，判令雙方各自承當相應責任，即益樂村承當怠于審計的風險，4幢樓房的修繕及修路費用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單〞核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責任，可謂自負其責，符合民法的公平原那么。

〔二〕?轉租合同的效力及合同主體變更

對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉租合同的效力如何，是否應繼續履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋〞的規定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應一并歸還。也即出租合同的效力及于轉租合同，出租合同被終止，轉租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經審理，否認一審對轉租合同效力的判定，改判繼續履行轉租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當的開創性的。

第一，出租合同被終止，轉租合同的效力并不當然終止。上述情形，轉租合同的效力究竟如何，法無明文規定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權〞書面授予給益愛公司，益愛公司轉租房屋及第三人承租房屋并無不當，但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋〞，可見從合同的規定看，益樂村授權益愛公司轉租并非無條件，一審法院也正是據此判令“收回房屋〞。但問題是，轉租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權利亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看，不管出租還是轉租合同，其終極權利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金〞的情況下，法院根據雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉租合同中的轉租人，同時也是出租合同中的承租人。根據合同法的有關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人；承租人未經出租人同意而擅自轉租的，出租人可以解除合同。可見，轉租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權，沒有出租人的許可，轉租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據轉租合同租賃房屋是出租人的意志在轉租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉租合同的約定繼續使用租賃物和履行相關義務，并不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經在約定的時空緯度內占有、使用租賃物，并且完全按轉租合同的約定履行了其應盡的義務；另一方面，出租人對轉租是明確同意的；再者，由次承租人繼續承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原那么。如果轉租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權利就會始終處于變動之中，交易的平安因此被破壞。循之，那么影響市場秩序的穩定，也與當今世界租賃權“物權化〞的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據民法老實信用原那么，從穩定市場經濟秩序，保障交易平安的角度出發，判令未履行完畢的轉租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉租關系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律“活〞的運用，值得贊同。

第二、“舉重以明輕〞法律解釋方法的運用。

舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的根本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當然〞；所謂的“重〞和“輕〞，指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹。現行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規定，但最高法院?關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通那么〉假設干問題的意見〔試行〕?第一百一十九、?合同法?第二百二十九條對“買賣不破租賃〞都作了明確規定，本案當然不屬于“買賣不破租賃〞的情況，但根據“舉重以明輕〞的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃〞在法律政策根底上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當然……〞，并且本案中出租人對轉租是同意的，與“買賣〞相比，可謂“輕〞。二審法院判決雖然沒有點明“舉重以明輕〞，但其法律思維上顯現了對“舉重明輕〞法律解釋方法的大膽運用。

第三、直接判決由原出租人繼受轉租合同。

在出租合同依法被終止，轉租人喪失轉租權的情形下，轉租合同要繼續履行，就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。并且，轉租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉租人繼受合同，于出租人并無不利之處。據此，二審法院為防止次承租人的租賃權因出租人與承租人之間的法律關系變動而被危及，從穩定社會經濟秩序出發，判令轉租合同由出租人和次承租人繼續履行，應屬合理。

第四篇：未經出租人同意的轉租合同的效力

未經出租人同意的轉租合同的效力 黃松

《中華人民共和國合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經同意轉租的出租人可以解除合同。”如果經過出租人同意的轉租行為，承租人可以轉租。那么此時存在兩個租賃關系，出租人與承租人之間的租賃合同關系，承租人與次承租人之間的租賃關系，而此時兩個租賃合同都是合法有效的，對此學界和實務界并無異議。但是未經出租人同意的轉租行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權，以保護其利益。而對于承租人與次承租人之間的轉租合同是否依附于原租賃合同而存在？其合同效力是認定為有效？無效？亦或效力待定？卻在理論和實務界有著不同的觀點。

一、對于未經出租人同意的轉租合同的獨立性認定

就轉租合同需以租賃合同為前提而言，二者非常類似于主從合同關系、在主從合同關系中，主合同是指能夠獨立存在，不以其他合同的存在為前提的合同，從合同是依附于主合同而存在，以主合同為存在前提的合同，又稱為附屬合同。兩個合同之間是否具有主從關系，應從如下六個方面加以分析：（1）發生上的依附性，即從合同以主合同的存在為前提，（2）效力上的從屬性，主合同不能成立，從合同就不能成立；主合同被宣告無效或被撤銷，從合同也將失去效力；（3）轉讓的從屬性，主合同轉讓，從合同不能單獨存在；主合同的權利轉讓，從合同的權利必須依附于主合同發生轉讓；（4）消滅上的從屬性，主合同消滅，從合同亦應當隨之終止；（5）法律利益的從屬性，即從合同的存在目的是為了保障主合同當事人的法律利益。就當事人的角度分析，有的從合同當事人與主合同當事人完全相同，如獨立的定金合同，有的從合同的當事人則為主合同當事人之一與第三人，如保證合同。無論何種情形，從合同均服務于主合同債權人的法律利益；（6）如果從合同在主合同當事人與第三人之間成立，則從合同之標的須有別于主合同之標的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押擔保為例，主合同之標的物為一定數量的金錢，而抵押合同之標的物則為第三人提供的抵押物。從主從合同的特點分析，可以看出，轉租合同不是原租賃合同的從合同。雖然轉租在發生上、效力上、轉讓上、消滅上均受到租賃合同的限制，即轉租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，但就轉租合同內容而言，轉租人與次轉租人均存在獨立于租賃合同的法律利益，轉租人為了獲取租金，次承租人則為了獲得租賃物的使用、收益之權，不符合主從合同的要求。另就標的物而言，轉租合同的標的物系租賃合同的標的物或其一部，具有同一性，亦不符合主從合同的要求。

二、對于未經出租人同意的轉租合同的效力分析

對此類合同的效力認定上，理論和實務界有三種不同意見：意見

一、承租人未經出租人同意簽訂的轉租合同無效；意見

二、承租人未經出租人同意簽訂的轉租合同，在起訴前經出租人追認，合同應當認定有效。該種意見涉及對未經出租人同意的轉租行為是否是無權處分行為的理解。認為未經出租人同意即將租賃物轉租他人是一種無權處分行為，即未經出租人同意的轉租合同是一種效力待定的合同，若出租人事后不追認轉租合同的效力，該轉租合同就是無效的，反之即為有效。意見

三、出租人主張承租人未經同意簽訂轉租合同無效的，人民法院不予支持。筆者贊同第三種意見，而意見一和意見二反應了許多認識上的誤區。對于意見一，筆者認為不能因為轉租合同未經出租人事先同意或者事后追認而認定無效。首先，從《合同法》第224條的文意，可以看出法律賦予出租人在承租人擅自轉租時，出租人可以解除合同的權利，并不能得出承租人未經出租人同意而轉租，轉租合同當然無效的結論。《合同法》在存在轉租行為的情況下對原出租人的保護方式，僅僅是為出租人設定了一個法定的解除合同的理由，并不是一概禁止轉租。其次，無效合同指的是合同違反了法律和行政法規的強制性規定或者損害國家、社會公共利益，因而不具有法律約束力和不發生履行效力的合同。《合同法》52條對于合同無效的情況進行了明確的規定，認定合同無效應當嚴格按照無效合同的法定事由予以適用，不能任意擴大合同無效的情形。而《合同法》第224條的規定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉租的話就排除了該條的適用，顯然該條為任意性規定而不是法律的強制性規定。

對于意見二，該種意見代表著一種對于轉租涉及到的無權處分行為的理解問題。該種觀點認為未經出租人同意將租賃物轉租他人是一種無權處分行為，如果出租人事后不追認轉租合同的效力，該轉租合同就是無效的，即認定該轉租合同是一種效力待定的合同。

第2/4頁 我國合同法51條規定了無權處分對于權利人的侵害的規定，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”該條參考了《德國民法典》第185條的規定，但《德國民法典》第185條奠基于物權行為理論之上，依其理論，債權人為履行合同債務而實施的旨在引起物權變動效果的行為<處分行為>是與其基本法律行為<負擔行為>相對獨立的特殊行為，處分行為的效力之發生與債權合同之生效屬于兩個不同的判斷。因此德國法上所謂的無權處分行為系指無權處分人實施的與債權合同相分離而直接引起物權變動效果為目的的法律行為。在其物權形式主義的物權變動模式之下，處分行為一旦生效即生物權變動的效果，為權利人利益考慮，確有以處分能力作為處分行為生效要件的必要，其無權處分制度確實肩負著權利人保護的使命。《德國民法典》第185條以權利人事后追認、處分取得標的物等作為處分行為效力瑕疵的完補事由，系權利人保護與相對人利益維護之衡平政策的表現。而我國合同法在立法語言上即刻意顯示其不采用物權行為理論，而對負擔行為與處分行為一體把握的立場。物權變動的模式采用的是債權意思主義，在這種模式下的無權處分是針對債權行為而言的，如果承租人確屬無權處分的話，那么所訂立的轉租合同也就是效力待定的合同。

這種觀點似乎有著合理性，但是通過仔細分析，該觀點的不合理之處也是存在的：“處分”是一個基本的法律概念，它包括事實上的處分和法律上的處分。事實上的處分是指原物體加以物質上的變形，改造或毀損的行為，如摔碎一個玻璃杯；法律上的處分是指使物體的權利形態發生變化，如出賣一個玻璃杯。法律上的處分是使物體的權利形態發生變化，通常是限制或擴大權利的效力范圍，仔細分析轉租行為卻并非如此，出租人與承租人訂立的租賃合同使得承租人取得了房屋的租賃權，具體的權能體現承租人可以在合同約定的范圍內占有、使用、收益租賃物；相對而言，租賃合同使得出租人的所有權得到了一定的限制，比如他不能行使對租賃物的占有、使用的權利。承租人對租賃物進行轉租，只是占有、使用權發生了轉移，對出租人的所有權并不產生影響，對租賃物上的權利狀態也沒有起到任何的限制或擴大的作用。所以承租人轉租并不是對租賃物的無權處分，相反卻是對承租人在其通過與出租人訂立的租賃合同中所取得的占有、使用、收益權利的處分，是一種對自己權利的處分，是一種有權處分，所以對于轉租合

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同應認定為有效的合同。只要當事人具有行為能力、意思表示真實、標的確定、可能、適法及正當，租賃合同即可生效。出租人是否同意所影響的是其與承租人之間的權利義務關系，與轉租合同的效力無關。對于意見三，筆者贊同。首先，根據我國現行的相關法律規定和立法精神，未經出租人同意將租賃物轉租他人的行為并非無權處分行為，而是承租人依法使用、收益租賃物的行為，因此，出租人是否同意不影響轉租合同的效力。其次，從對意見二的分析可以未經出租人同意的轉租行為不是一種無權處分行為，不能將未經出租人同意的出租合同認定為一種效力待定的合同。最后，從保護次承租人的利益和保護出租人的利益的平衡上來看，也不應當將未經出租人同意的轉租合同認定為無效或效力待定。根據我國《合同法》第224條第2款的規定，發生自行轉租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，轉租關系仍然存在，不致受到影響；而當出租人解除合同時，轉租合同當然也應當終止。轉租合同終止之后，對于次承租人而言，轉租合同若被認定無效，則該合同自始不發生效力，善意的次承租人因轉租合同終止而造成的損失無法向轉租人主張，嚴重損害了次承租人的利益。若認定轉租合同的效力為效力待定，那么出租人不追認，轉租合同也無效，同樣無法保護次承租人的利益。所以從出租人和次承租人雙方利益的保護上，我們仍應當認定未經出租人同意的轉租合同為有效的合同。

第五篇：合同審查注意點

公司法務需要對合同法非常熟悉，對公司的常見業務的合同文本有充足的研究和明確的認識，要對合同所涉及到的公司業務知識做到了解，才能根據實際情況審核合同，防范法律風險，并向公司高層提出可行的經營性建議：

一、與業務人員充分交流公司法務人員在收到合同審核任務后，首先應當與合同業務人員進行交流。這樣的交流對合同審核工作的幫助是多方面的。

業務員人員對合同的介紹：

1、合同緊急程度和重要性；

2、合同所涉業務是成熟模式還是首次嘗試的說明；

3、對合同當事人情況的說明、誰是強勢一方的判斷；

4、合同談判甚至是前期執行情況的介紹以及應要求提供的合同背景資料；

5、詢問業務人員對合同內容的擔心和疑問，這些都會在不同程度上增進了法務人員對合同業務的了解，指明法務人員在其審核意見中需要重點分析和解決的問題，保證了最終的審核意見能夠貼近業務實際。

二、檢索以往相同或類似業務合同的審核檔案：掌握續簽優惠和避免重復簽約公司法務人員在審核合同時，可以在部門檔案中檢索以往相同或類似業務合同的審核檔案。

1、如果是合同續簽，檢查本次續簽的合同與原合同有什么區別，法務人員對原合同的法律意見是什么，送審單位是否采納了法務人員的意見，若我方作為付款方，是否獲得的了續簽優惠；

2、如果不是合同續簽，則要審查是否存在就同一業務重復簽約的情況，是否違反原合同中關于排他性合作的約定。檢索以往相同或類似業務合同的審核檔案，不單可以避免重復簽約的情況，而且可以在本次審核意見中引用以往法務人員的工作成果，提高審核效率，穩定審核質量，體現審核意見的延續性，保證審核意見的一致性。

三、審查合同內容和流程的合規性

（一）合法性審查：對合同內容是否國家法律的審查；

1、當事人的名稱或者姓名和住所；（1）審主體：三證，特許經營，還要求對方有相應的資質、許可。（2）審注冊資本：對方是否有締約能力？對方承擔責任的能力如何？（3）審經營范圍：是否超過對方的經營范圍？

2、標的：法律對該標的是否有特別的規定。禁止流通物？限制流通物？其他。

3、合同簽訂形式看合同是否需要以招標、拍賣等特殊的方式締結，尤其是一些建筑工程合同、土地出讓合同和政府采購都可能涉及特殊的和創始簽訂方式。

（二）合規性檢查：對合同的內容和流程是否符合公司的各項內部制度規定；集團對主要業務和主要流程均有內部管理規定的，法務人員要注意對合同的合規性進行審查，要如熟悉法條一樣熟悉企業的內部制度。

（三）實踐性審查：對合同的各方面的實際操作性進行審查，以求貼合實際要求。

1、標的；（1）約定要求詳細、明確，做到指向對象具體，比如房屋買賣，食品衛生檢疫。（2）對合同標的為貨物買賣的，一定要寫明貨物的名稱、品牌、計量單位和價格.（3）對合同標的是提供服務的，一定要寫明服務的質量、標準或效果要求等。否則，一旦糾紛產生，往往就造成“合同約定不明”的狀況。

2、數量：是否具體。計較單位是否明確。

3、質量：（1）質量標準，具體，可行。（2）驗收方式，雙方出具書面的驗收材料等。（3）質量保證，可以要求對方提供相應的保證。對合同標的物符合國家各項標準（產品質量、衛生防疫等）的審查。這種審查主要是幫助企業對對方產品質量的一種表面化理解。企業不應該只相信對方提供的各類許可證和證件，而應根據對方提供的相關證件，通過電話咨詢、委托異地審查或者實地考察等方式予以實際審核。

4、價款或者報酬：金額大小寫規范，支付期限明確。逾期不履行的后果。

5、履行期限、地點和方式；（1）期限地點方式是否明確，是否公平合理。（2）履行方式一定要具有可操作性，（3）不可抗力、合同保密、技術開發、根據實際情況都要有約定。

6、違約責任；需要對潛在的糾紛有較全面的預測，審查違約責任的是否與潛在的違約形態相對應，是否具有實踐性。

7、解決爭議的方法。是否有約定，約定是否對己方有利。由于我國的地方保護主義嚴重，往往寧可在其他條款上妥協，也要取得有力的管轄權的約定。

四、從企業內控的角度審查業務，從企業經營的角度提出建議公司的法務部門是企業風險內控的職能部門。企業風險內控不單單是企業外部交易風險的識別和化解，也包括對企業內部違規違紀等事項的發現和追究。在審核某工程項目的《施工合同》時，從業務人員的介紹中得知《施工合同》所涉工程已基本完工。據此，可以判斷本工程項目明顯存在合同倒簽的非正常操作。審查人在審查意見中指出合同倒簽直接違反了企業內部的規定，使得工程項目管理、工程造價管理、工程合同管理的功能大大降低，造成對項目實際操作人員的監督缺乏依據，容易引發糾紛和腐敗行為。外，若有可能法務人員也可以從企業經營的角度為合同業務提供改善建議。例如，在審核捐贈合同時，建議變直接捐贈為間接捐贈，采用向法律明確規定的社會團體捐贈并指明用途的方式，既實現了對特定對象的捐贈，又獲取了稅務機關認可的可以用于申報納稅扣除的捐贈收據。資信調查：可以通過信函、電報、電話或者直接派人對對方資信情況進行調查，也可以通過使館、對方所在地的工商管理部門、律師行、行業協會、合作過的伙伴等，了解其是否講信用，有無支付能力和財產擔保等。

五、合同原件的保管合同的原件保管是非常重要的，這不但是合同的履行的必要條件，更是索賠的最直接最有力的原始證據。如果企業把合同的原件弄丟，則會多企業索賠造成非常被動的局面，甚至會導致無法進行索賠。合同原件保管期限越長越好，最短不應少于合同履行完畢之日起2，因為民事糾紛訴訟時效為2年。對于重要的設備、工程安裝、工程施工合同等等德保管期限至少應等于或大于它的使用年限。

六、重大合同：重點審核和管理。

1、一般地說，企業的重大合同主要有：合作發展合同、企業購并合同、聯營合同、獨家代理協議、重大技術改進或技術引進合同、涉及擔保的合同、房地產開發與交易合同、金額巨大的購銷合同等。

2、重大合同簽訂之前，應派遣考察團進行考察：考察團：企業高級管理人員+主管負責人+專業技術人員+法律人士+財務人員等的綜合組成。考察內容：1)對對方的各類證件、資質和財務報表等進行仔細的審查。；2)去法院調查核實該企業是否存在訴訟案件，3)去工商行政管理局調查核實該企業的年檢注冊和歷年的獎罰情況，4)去土地管理部門和房屋管理部門調查核實該企業是否存在不動產的抵押擔保，5)去稅務局調查核實該企業是否存在拖延繳納稅費或者是否還有稅費沒有及時上繳情況，6)去環保局調查核實是否存在嚴重污染環境的行為等。當然，以上幾個方面的調查核實，因合同的內容側重也就不同。