第一篇：地方寬松政策挺樓市

地方寬松政策挺樓市

目前來自中央和地方的多項政策，還在催熱房地產(chǎn)市場。

國慶長假前，央行出臺新規(guī)：在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。央行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，此舉為進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù)，支持合理住房消費。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，不少地方也在出臺新一輪的樓市新政，以刺激需求。比如沈陽就印發(fā)了《關(guān)于做好商品房促銷工作的通知》，出臺了多項利好措施，為即將舉行的秋季房交會“助陣”。

目前，除一線城市和部分熱點城市外，大多數(shù)地區(qū)都被樓市庫存所困擾，新一波政策也集中在這些二、三線城市，成交數(shù)據(jù)上也能反映政策還是有很好的成效。

研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，目前二、三線城市政策最為寬松，市場交易會趨于活躍。更為重要的是，很多城市價格處于止跌的狀態(tài)，所以看漲預(yù)期的強(qiáng)化速度預(yù)計要加快。

點評：近期中央繼續(xù)出臺寬松的貨幣信貸政策，持續(xù)刺激需求入市，一系列投融資端口調(diào)整政策出臺，鼓勵企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，寬松的市場環(huán)境為樓市升溫注入新動力。

全國已處置三成閑置土地

9月29日消息，國務(wù)院大督察第二批核查問責(zé)結(jié)果于日前公布，24個省（區(qū)、市）因資金沉淀、項目拖延、土地閑置、棚改遲緩等問題被問責(zé)，給予黨紀(jì)政紀(jì)處分。

據(jù)了解，11個省（市、區(qū)）問責(zé)土地閑置問題12個，處理51人，其中北京、上海、安徽、福建、江西、海南、四川、寧夏有關(guān)縣（市、區(qū)）政府及國土資源部門42名負(fù)責(zé)人因閑置土地比重過高、處置不力給予行政警告、誡勉談話等處分。

截至8月底，全國已處置閑置土地31.25萬畝，處置率為29.9%，比6月份大督察時提高了近7個百分點。

事實上，今年上半年國務(wù)院辦公廳專門發(fā)出《關(guān)于對全國第二次大督察發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行整改的通知》，要求有關(guān)地區(qū)和部門認(rèn)真糾正，嚴(yán)肅整改，限期處理解決好存在的問題。整改通知要求整改的事項共有26項，首當(dāng)其沖的就是閑置土地問題。

點評：國土資源部提出，年底前對各省（區(qū)、市）閑置土地尚未處置完畢的，按面積收回或扣減年度新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)，由此可見，此次核查問責(zé)的力度前所未有。

住建部5年內(nèi)拆除城市違建“毒瘤”

違法建筑一直是城市規(guī)劃和發(fā)展的痼疾，住建部已經(jīng)總結(jié)并開出了藥方。10月14日，住建部網(wǎng)站消息，將推廣浙江“治違”樣板，并將在全國掀起一場“拆違治違”的攻堅戰(zhàn)。

“拆除違法建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化的必然選擇，城鎮(zhèn)化建設(shè)擴(kuò)容的空間已經(jīng)不大，只能在國家確定的盤子里做城鎮(zhèn)化提質(zhì)文章。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長楊保軍認(rèn)為。住建部副部長倪虹稱，對新出現(xiàn)的違法建筑要堅決制止，對存量違法建筑，將用5年的時間在全國開展拆除行動，分類處置，分階段按計劃逐步治理。

包括浙江、海南、北京、蘭州、廈門等多省市都曾大規(guī)模集中整治過違法建筑。早在2013年開始，浙江省就啟動了“三改一拆”，即舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)、城中村改造，拆除違法建筑的行動。

住建部長陳政高也曾經(jīng)到浙江調(diào)研，肯定了浙江“三改一拆”行動，并提出把浙江的經(jīng)驗和做法推向全國。

點評：違法、違章建筑擠占了土地、空間等城市資源，拆違工作，無疑給城鎮(zhèn)化的集約、提質(zhì)發(fā)展擠出巨大的發(fā)展空間。

第二篇：溫總理力挺政策樓市會崩潰嗎

最近，房地產(chǎn)市場一片蕭條：萬科等房企開始降價促銷，綠城的老總悲涼陳詞千字文，馬云發(fā)動員工買房救綠城，上海滿城降價聲……人們關(guān)于宏觀調(diào)控可能松動的猜測滿天飛。

但是，國務(wù)院總理溫家寶在圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。溫家寶強(qiáng)調(diào)，今年國家的財政收入約十萬億元，取之于民，更要用之于民。

所以，指望近期樓市調(diào)控能夠松動，顯然不現(xiàn)實。今明兩年樓市資金鏈緊張，可能將成為常態(tài)。

不過，這一輪調(diào)整會不會成為日本式或美國式的泡沫的破裂？這是一個值得思考的問題。日本從上個世紀(jì)九十年代初期開始崩潰，直到現(xiàn)在還沒有恢復(fù),美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，樓市至今仍然是一片蕭條，任由中國投資客拉高，但現(xiàn)在看來，還是不可能走出熊市的。

我們認(rèn)為，中國應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)市場泡沫崩潰的準(zhǔn)備，因為樓市的興衰直接關(guān)系到六十多個行業(yè)的興衰，直接關(guān)系到銀行抵押貸款的價值和地方政府的吃飯財政。當(dāng)然，這不是房地產(chǎn)市場“只漲不跌”的借口，相反，在去年我們就指出，人人都預(yù)期樓市“只漲不跌”，這個市場的系統(tǒng)性風(fēng)險是十分大的，因為沒有對沖風(fēng)險的機(jī)制，大家只好押寶政府不敢也不會讓房價跌，但這是一個十分恐怖的預(yù)期和賭博。

這次溫家寶總理的表態(tài)，表明樓市在短期內(nèi)難以改變蕭條的局面。至于中期，保增長可能還會成為中國經(jīng)濟(jì)的主題。因為無論如何調(diào)整，最終的目的是為了更好的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，推動社會的發(fā)展。如果經(jīng)濟(jì)長期保持低迷狀態(tài)，各種矛盾最終可能會激化。

但是，房地產(chǎn)市場的調(diào)整并非人力所能主導(dǎo)或者阻止。金九銀十美夢破裂后，近期，星河灣、中海、龍湖、綠地這些房企在上海實施率先降價行動，其降價的幅度跟前期相比高達(dá)20%，有的甚至30%，以上房企屬于國內(nèi)大型知名開發(fā)商，龍頭老大萬科也開始加入降價同盟軍，該北京公司旗下的金隅萬科城即將于11月推出三期新房源，均價14000元/平方米，與上期房源比較，下降了3000元/平方米。同時，深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺等項目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。同樣，從整體數(shù)據(jù)來看，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，10月份，北京二環(huán)內(nèi)二手房成交均價為30436元/平方米，比9月份下降4.7%。

當(dāng)然，據(jù)一部分網(wǎng)友反映，很多地方的樓盤尚未開始進(jìn)入降價銷售的行列，因此，我們前期稱這種狀況為不均衡式的降價。

就開發(fā)商而言，追逐利潤是商人的天經(jīng)地義，但并不追求高價格。和任何商業(yè)一樣，追求利潤而非高價格是一件正常的商業(yè)行為。如果成本高居不下，不但購買者不利，同樣，對于開發(fā)商來說一樣難堪。多如牛毛的稅費、越來越高的地價、越來越重資金使用成本，鈔票越來越多，這些是形成樓價高居的最重要的原因。但是，這些直接導(dǎo)致高房價的誘因，并沒有真正的解決。因此，這次調(diào)整主要是損傷市場雙方的利益為基礎(chǔ)的，比如開發(fā)商和前期業(yè)主。而造成高房價最重要的推手并沒有太大的損傷，甚至沒有太大的損失，調(diào)整的成本是市場承擔(dān)的，但是，獲利大部分卻被非市場的力量攫取，這無疑是整個房地產(chǎn)市場的悲哀，也是市場經(jīng)濟(jì)的悲哀。

影響市場變量最大政策是信貸政策，如果保持信貸政策持續(xù)緊張的話，樓市深度調(diào)整并不奇怪。但是，現(xiàn)在信貸本身似乎更加危急。有人分析稱，今年可能像2008年那樣，年末信貸有望集中爆發(fā)。我們不排除這種可能，但是，如果此舉實現(xiàn)的話，信貸危機(jī)將會集中爆發(fā)。因為現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)問題雖然表現(xiàn)在資金饑渴上，但是，其誘因是信貸結(jié)構(gòu)有問題。如果單純開動印鈔機(jī)，很可能出現(xiàn)信貸越多，市場越饑渴。原因很簡單，貨幣多了，價格就高了，價格高了，貨幣需求更多了。如此循環(huán)，將房地產(chǎn)、資產(chǎn)價格拖入死局，釀成更大的災(zāi)難。

第三篇：量化寬松政策

量化寬松政策

美聯(lián)儲此舉的中心考量是重振疲軟的美國經(jīng)濟(jì)，扭轉(zhuǎn)其在世界經(jīng)濟(jì)中愈益下降的頹勢。

美國經(jīng)濟(jì)在危機(jī)中遭到重創(chuàng)。進(jìn)入２０１０年后，它雖已擺脫衰退，但起色不大。振衰起弊，重現(xiàn)美國經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張榮景，一改其在世界經(jīng)濟(jì)中不斷下滑的劣勢，不僅攸關(guān)美國的國計民生及其世界龍頭老大地位，還攸關(guān)奧巴馬實現(xiàn)連任的目標(biāo)，是奧巴馬政府的核心戰(zhàn)略與頭等要務(wù)。實施“量化寬松”就是直接服務(wù)于這一戰(zhàn)略。具體而言，此舉是為應(yīng)對和解決美國經(jīng)濟(jì)面臨的三個突出問題，以推動其強(qiáng)勢復(fù)蘇。

其一，降低居高不下的失業(yè)率。

美國失業(yè)率之高居于發(fā)達(dá)國家前列，連續(xù)１８個月在９．６％的高位徘徊，失業(yè)人數(shù)多達(dá)１５００萬，其中４０％是失業(yè)時間超過半年以上的長期失業(yè)者，這不但制約經(jīng)濟(jì)增長，還加劇本已十分嚴(yán)重的貧富差距，激化社會矛盾，是美國社會一個突出的不穩(wěn)定因素。奧巴馬政府推出“量化寬松”，向市場注入巨額資金，首要目的就是要創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會，以緩解高失業(yè)壓力。

其二，擴(kuò)大出口，降低不斷增高的外貿(mào)逆差。

長期以來，美國實行通過內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展模式，社會形成過度消費、超前消費、借貸消費的怪象。危機(jī)表明僅靠內(nèi)需拉動增長的模式不可持續(xù)。因此，奧巴馬政府作出了實行經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型的決策，即從內(nèi)需獨輪拉動型轉(zhuǎn)為內(nèi)需與出口雙輪拉動型，大力促進(jìn)出口，并制定了五年內(nèi)將出口翻一番的計劃。美聯(lián)儲決定大發(fā)美鈔，就是要推動美元大幅貶值，以提升美國經(jīng)濟(jì)的市場競爭力，大幅增加外貿(mào)出口。

其三，減輕高額債務(wù)。

美國高消費、寅吃卯糧的結(jié)果是美國財政入不敷出，舉債度日，政府財政赤字和債務(wù)連年飆升，２０１０年分別達(dá)１．５萬億美元和１４萬億美元，分別占ＧＤＰ的１０％和９３％。政府每年僅付利息就要支出數(shù)千億美元。美國搞“量化寬松”的初衷之一就是以此促使美元大幅貶值來稀釋其所欠龐大外債。以它目前所欠１４萬億美元外債計算，美元每貶值一個百分點，相當(dāng)于它可以少還１４００億美元的債務(wù)。同時，美國此舉還可以在無形中為它增添巨量財富。這次它開動印鈔機(jī)印制６０００億美元紙幣，相當(dāng)于它可以無償占有相當(dāng)于中國全年生產(chǎn)總值１／５或東盟１０國全年生產(chǎn)總量１／２的他國財富。這是美國推行“量化寬松”政策的實質(zhì)與要害所在。

美聯(lián)儲把“量化寬松”當(dāng)作提振美國經(jīng)濟(jì)的“終南捷徑”。從短期看，此舉的確可以收到“利多”之效。其中包括為美國增加財富；提升美國股市股價，使美國人迅速增加２萬億美元資產(chǎn)；可以使其出口增幅比往年提高一倍以上，達(dá)到約２０％。經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計，美聯(lián)儲此舉可能使美國的ＧＤＰ增加０．４％。

然而，“量化寬松”是一把雙刃劍，既有“利多”的一面，也有“害多”的一面。從長遠(yuǎn)看，這對美國弊多利少，甚至無異于“飲鴆止渴”。

第一，美聯(lián)儲此舉只是治標(biāo)，而不是治本，作用有限。殊不知造成美國通縮即經(jīng)濟(jì)疲弱的癥結(jié)不在缺錢，而在于其經(jīng)濟(jì)深層次結(jié)構(gòu)惡化，金融機(jī)制失靈和極端自由主義模式的弊端。美國政府不在這些要害問題上“動手術(shù)”，而一味增投貨幣，對其經(jīng)濟(jì)只能產(chǎn)生一時的激勵效果而不會有長遠(yuǎn)功效，還會留下嚴(yán)重的后遺癥。

第二，嚴(yán)重削弱美元的國際金融霸主地位。金融危機(jī)也是美元危機(jī)，啟動了國際社會改革美元本位制國際金融體系進(jìn)程，強(qiáng)烈沖擊美元的國際主導(dǎo)貨幣地位。美聯(lián)儲這次推出“量化寬松”弊政使趨于衰弱的美元雪上加霜。各國為防范美元大幅貶值導(dǎo)致本國所持美元資產(chǎn)大幅縮水，強(qiáng)化實行外匯儲備和國際金融投資多元化，不再僅靠美元和美國一顆大樹。更重要的是，現(xiàn)在各國要求改革國際金融貨幣體系的呼聲進(jìn)一步高漲。

美國的貨幣政策不但影響本國，還有很強(qiáng)的“外溢效應(yīng)”，即對世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響。

首先，美國此舉會引發(fā)國際金融市場新的震蕩，埋下二次危機(jī)誘因。近兩年來，各國不斷投入巨資救市，使國際資本市場出現(xiàn)資金過剩現(xiàn)象。美國增發(fā)巨額美鈔引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致國際金融資本市場錢多為患，熱錢泛濫，這難免會引起資產(chǎn)泡沫和金融市場動蕩。有的學(xué)者因而認(rèn)為美國此舉可能成為新一輪危機(jī)的“前奏”。

其次，推高全球尤其是新興經(jīng)濟(jì)體的通膨率。在危機(jī)中，各國推出巨量資金救市并取得成效，先后走出了經(jīng)濟(jì)危機(jī)和衰退，但也使新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國家普遍存在通貨膨脹預(yù)期甚至嚴(yán)重的通膨問題。美國此舉則給全球多數(shù)國家通脹上升勢頭火上澆油。

最后，給許多國家?guī)砭薮蟮闹苯咏?jīng)濟(jì)損失。美國推行“量化寬松”，大幅貶值美元，使各國持有的美元資產(chǎn)大幅貶值縮水。從Ｇ２０多倫多峰會到２０１０年１１月中旬的４個多月內(nèi)，美元貶值４％，僅各國所持１４萬億美元國債就損失５６００億美元，同時，美國此舉還推高其他國家貨幣對美元的匯價，對那些出口導(dǎo)向型國家的出口和整個經(jīng)濟(jì)造成災(zāi)難性打擊。

第四篇：樓市促銷政策匯總

十大樓盤促銷方式

期待一：直接降價

促銷手法：這一促銷手段由于操作的透明度極高，對于開發(fā)商的真情表白，只要打折幅度達(dá)到心理價位，購房者都會欣然接受。去年本市樓盤的降價打折幅度從5%到40%不等，但真正能引發(fā)熱銷的樓盤，降價都在20%以上。

期待指數(shù)：★★★★★

購房提示：直接降價，除了有“你越降，我越不買”的隱憂，還可能會損害項目或企業(yè)品牌形象，所以不少開發(fā)商都是打著各種各樣的旗號，比如，“每周推出特價房”、“老帶新享優(yōu)惠”、“員工內(nèi)部價”、“驗資排號”等。這就需要購房者看看經(jīng)過優(yōu)惠折扣后，要買的房子是否比周邊同類型的房子真的便宜？折后的單價是否比同一個樓盤以前的實際價格下降了？如果真逮著好機(jī)會，還是很超值的 期待二：買房送大禮

促銷手法： “禮”的形式是多種多樣的，有的開發(fā)商直接送禮金、送車、送車位、送保險，有的進(jìn)行現(xiàn)場抽獎、有獎游戲，有的送裝修、送電器、送管理費、送陽臺等等。開發(fā)商拋出來的“禮”都與時俱進(jìn)，目的只有一個，即試圖通過這些“禮”，引誘購房者盡早下定購房決心。

期待指數(shù)：★★★★

購房提示：要記住，開發(fā)商永遠(yuǎn)不會做虧本生意，送出一點“蠅頭小利”，卻很容易引誘購房者拿出大把大把的鈔票。開發(fā)商所贈送的禮品不盡相同，但購房者在被種種大禮的引誘而欲出手的時候，切莫本末倒置，甚至為了大禮而買房。所以，購房者買房前，一定要問自己一聲，“所謂大禮，我真的需要么？”正如業(yè)內(nèi)人士所說：“送出的禮看似很大很豐盛，最終不過是?羊毛出在羊身上?，花錢的還是購房者。” 期待三：全款享優(yōu)惠

促銷手法：從去年12月份整體來看，本市80%的促銷樓盤選擇了一次性付清房款享打折或者是減價幾百上千的優(yōu)惠。據(jù)了解，在眾多促銷樓盤中優(yōu)惠幅度大不相同。最高優(yōu)惠20萬元/套，但也有全款買房享9.9折或者減50元/平方米的小額優(yōu)惠幅度的項目。但是調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分優(yōu)惠幅度較高的樓盤，其均價也處于中上游水平。

期待指數(shù)：★★★★

購房提示：從整體上來看，受調(diào)控政策影響的開發(fā)商，更傾向于一次性購房付清全款享打折減價優(yōu)惠等促銷方式。業(yè)內(nèi)人士建議，全款買房者要在眾多優(yōu)惠中，綜合評定并與周邊優(yōu)惠樓盤相比較，全方位了解后謹(jǐn)慎出手。期待四：存款抵現(xiàn)金

促銷手法：目前，本市有部分樓盤推出“預(yù)存1萬元抵2萬元”或“存2萬元開盤優(yōu)惠1萬元”的促銷廣告，以抵現(xiàn)金的形式回饋購房者。事實上看，這種優(yōu)惠幅度相對是較小的。

期待指數(shù)：★★★★

購房提示：據(jù)曾經(jīng)參與過類似促銷方式買房的曾先生介紹，當(dāng)初他買的樓盤宣稱交5000元可沖抵1萬元的購房款，5000元當(dāng)一萬元用，但實際上，只是優(yōu)惠5000元，優(yōu)惠幅度并不大。“這更多的是開發(fā)商吸引客戶眼球的噱頭，難以讓購房者相信開發(fā)商打折的誠意。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一時的優(yōu)惠折扣對日益理性的購房者已難以起到效用。對于開發(fā)商來說，與其搞這種促銷噱頭，更不如好好考慮如何提高樓盤的性價比和品質(zhì)。期待五：一口價

促銷手法：購房者普遍觀望，資金日益緊張的情況下，開發(fā)商為保存實力，迫不得已“明折暗降”，或采用“一口價”的形式賣房。所謂“留得青山在，不怕沒柴燒”就是這個道理。開發(fā)商通過這種促銷方式吸引購房者出手后，迅速回籠資金，以達(dá)到充足的現(xiàn)金流才能讓企業(yè)過好日子的目的。

期待指數(shù)：★★★★

購房提示：為了“面子”，開發(fā)商雖然并未選擇直接降價，但是為了不引發(fā)由于直接降價帶來的退房潮等影響，使用“一口價”等“明折暗降”的促銷方式，可以說還是比較聰明的選擇。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有些所謂的“一口價”房多是低樓層、朝向不好或戶型設(shè)計不好的房子，本來房子就值這個價，只是冠上了?一口價?的漂亮帽子作促銷而已。期待六：團(tuán)購享折扣

促銷手法：在本市，團(tuán)購隨處可見，已經(jīng)成了一種消費者集體與商家討價的方式，于是，有不少開發(fā)商打起了限時限量團(tuán)購買房享優(yōu)惠的主意。據(jù)記者了解，本市不少項目都是團(tuán)購賣出去的，而且賣得特別快。

期待指數(shù)：★★★

購房提示：業(yè)內(nèi)人士看來，團(tuán)購對于購房者而言，能拿到更多的折扣優(yōu)惠，況且其價格要比市面價格普遍低2%至5%左右，那么，團(tuán)購房又何樂而不為呢？但是，業(yè)內(nèi)人士提醒，購房者在參加團(tuán)購時，一定看清樓盤所推團(tuán)購房源的位置及朝向。在樓市處于買方市場的情況下，購房者不要被開發(fā)商的促銷手法所迷惑，也不要受“團(tuán)友”的忽悠，要保持理性，按需買房。

期待七：減首付

促銷手法：“兩房首付18萬元起”、“首付分期付”……在加息、提高首付的新政影響下，本市仍有多個樓盤為了促銷，使出了“低首付購房”或“分期首付”的賣樓招式，降低置業(yè)門檻，刺激部分手頭資金不足，卻有住房需求的樓市剛性需求群體。

期待指數(shù)：★★★

購房提示：一些樓盤剛推出“低首付”或“分期首付”的促銷時，不少首次置業(yè)的年輕購房者仿佛看到了買房希望，這讓他們不需支付太多的首付款就可“輕松”置業(yè)。但業(yè)內(nèi)人士說：“?首付?和?分期首付?帶給購房者輕松置業(yè)買房喜悅的同時，也讓購房者陷入了更大的困境，未來還款壓力更大。而開發(fā)商則可以通過此招在樓市調(diào)整期內(nèi)達(dá)到了銷售目的，緩解了資金壓力。”

期待八：保價計劃

促銷手法：去年9月，位于上海新江灣城的雍景苑推出了一項獨創(chuàng)性的“購房價格全面保護(hù)計劃”，根據(jù)承諾，計劃實施期內(nèi)購買該樓盤的消費者，可以在區(qū)域平均房價下跌時獲得開發(fā)商的差額補償。如此高招，一經(jīng)推出便震驚樓市。

期待指數(shù)：★★

購房提示：據(jù)記者調(diào)查，這種方式在本市房地產(chǎn)市場還并沒有出現(xiàn)，不過，這一計劃真要實施起來還有諸如區(qū)域均價如何具體界定等問題。但根據(jù)上海的情況，由于開發(fā)商理論上“風(fēng)險全擔(dān)”，部分購房者果真怦然心動，開盤當(dāng)天成交33套——這一數(shù)字足已讓幾個月沒開鍋的諸多開發(fā)商狂流口水了。并且以現(xiàn)在該樓盤的均價衡量，基本上與去年9月持平，由此證明此招頗有成效。期待九：先租后賣

促銷手法：“先租后賣”是指“試住”一段時間不滿意即可退房。去年，這一招數(shù)出現(xiàn)在部分城市的次新房市場，那些房子被套在手中的炒房者，為了挽回些許損失(尤其是避開當(dāng)時出臺的兩年內(nèi)轉(zhuǎn)售需繳5.5%營業(yè)稅)的無奈之舉。

期待指數(shù)：★★

購房提示：客戶試住計劃需交納一定數(shù)額的定金及簽署《預(yù)購(試住)合同書》，之后正式試住物業(yè)，每月按照規(guī)定的租金交納月租，試住期限為3年，在3年試住期間任一時間內(nèi)，客戶可將之前交納的月租金抵作首期房款，在補齊首期房款后可簽署《商品房買賣合同》，辦理產(chǎn)權(quán)過戶和銀行安揭手續(xù)，進(jìn)入供樓階段，在三年試住期滿，如客戶不想購房，發(fā)展商可以退回定金，收回物業(yè)。期待十：以舊換新

促銷手法：北京日前推出一項新業(yè)務(wù)，即與開發(fā)商合作，使上市房改房與商品房市場對接，市民可用房改房直接換購新建商品房，通過賣舊買新“合二為一”，讓老百姓一步到位早圓住房夢！這樣，欲改善住房條件的市民就不必為“先賣舊房暫無住處”或“先買新房暫拿不出首付款”而發(fā)愁了。

期待指數(shù)：★★

購房提示：以一套20萬元的房改房為例，假如賣房人在與置業(yè)公司有合作協(xié)議的開發(fā)商那里選了套首付30%，總房款為50萬元的新房，這位賣房人不用再向開發(fā)商支付首付款15萬元，可以直接辦理銀行按揭等買房手續(xù)。置業(yè)家園把房子賣掉后，付給開發(fā)商15萬元，多余的5萬元退給賣房人。

第五篇：樓市政策點評

調(diào)控戰(zhàn)役

潛臺詞：13道令重構(gòu)樓市

2006年5月17日，這個日子必將被正在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場調(diào)控的人們長久地記憶著。這一天，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，正式提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，史稱“國六條”。

消息即出，可謂四座皆驚。但是，緣于以往，尤其是去年調(diào)控的效果有限，各界在紛紛研判“國六條”政策影響時，不無置疑與觀望。其時，“國”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)調(diào)控早已在去年展開。新老“國八條”反復(fù)重申了穩(wěn)定價格與整治秩序的原則，但整個2005年，除了上海等少數(shù)城市投資熱情有所抑制外，多數(shù)城市房價愈漲愈甚，固定資產(chǎn)投資熱情、銀行放貸熱情一股腦兒持續(xù)高漲。

于是，在“國六條”出臺后，記者在采訪中頻繁聽到的聲音是業(yè)界“謹(jǐn)慎樂觀”和“效果有限”等說法。但確實不乏有識之士直接斷言，住房保障與土地政策的調(diào)整將從根本上解決樓市矛盾，“國六條”也將因此成為調(diào)控史上的標(biāo)志性事件。

此后的發(fā)展證實了這位專家的判斷。囊括了九部委的調(diào)控大軍在短短6個月中陸續(xù)出臺13個房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及住房結(jié)構(gòu)、土地管理、稅收、信貸、市場交易秩序，甚至反腐等各環(huán)節(jié)，市場終于感到了一場史無前例的調(diào)控風(fēng)暴正山雨欲來。

孫宏斌 順馳旋渦

潛臺詞：開發(fā)商賣己求生

被王石稱為“害群之馬”的順馳集團(tuán)總裁孫宏斌，在2006年再度成為風(fēng)云人物。

曾經(jīng)在2004年全國住交會上信誓旦旦實現(xiàn)年銷售額超百億元的孫宏斌，在2006年以12億多的超低價將順馳55%以上的股權(quán)拱手讓給了香港上市公司路勁基建，頗有“低三下四”之勢。

根據(jù)路勁基建公告披露的轉(zhuǎn)讓細(xì)節(jié)，此次轉(zhuǎn)讓采取了繁雜的“多步期權(quán)行權(quán)”方式。步驟一：路勁基建以直接貸款的方式先貸給順馳5.7億元，以解燃眉之急。此后，順馳資產(chǎn)被重新劃分為順馳A和順馳B，分別包含順馳系中項目優(yōu)質(zhì)、財務(wù)清晰的一部分資產(chǎn)，和順馳系中項目股權(quán)財務(wù)繁雜的另一部分資產(chǎn)。步驟二：路勁基建在充分調(diào)查資產(chǎn)狀況的情況下行使順馳A55%股權(quán)的收購權(quán)。若收購過程順利，同時順馳B的調(diào)查結(jié)果允許，路勁基建推進(jìn)步驟三，即收購順馳B55%股權(quán)。此間，路勁基建可在調(diào)查推進(jìn)過程中隨時中止行權(quán)，順馳卻無此權(quán)利。

在中國房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作案例中，這顯然是一個史無前例的繁雜案例，背景完全出于收購方路勁基建對順馳資產(chǎn)狀況的高度警覺，但是又積極看好內(nèi)地樓市發(fā)展。“順馳有的是土地資源，這在眾多手握重金卻無處拿地的企業(yè)和基金眼中，確實十分誘人。”順馳案在中國樓市史上占有自己的位置，孫宏斌高調(diào)拿地、大膽負(fù)債的做法至今仍在業(yè)界褒貶不一。

反腐風(fēng)暴

潛臺詞：“傷筋動骨”、深入調(diào)控

2006年6月17日，素有“京城地主”之稱的首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光開始配合有關(guān)部門協(xié)助調(diào)查。6月20日起，首創(chuàng)系上市公司股票紛紛停牌。但是，彼時的首創(chuàng)系人士和大多數(shù)開發(fā)商并沒有對此“高度重視”。此后的劉曉光面臨的是長達(dá)68天的配合調(diào)查，香港上市公司首創(chuàng)置業(yè)的停牌時間甚至長達(dá)70天。首創(chuàng)置業(yè)內(nèi)部人士的說法也由“肯定沒事”轉(zhuǎn)為“很難說”。雖然此后劉曉光結(jié)束調(diào)查并重返崗位，但這一次**給北京地產(chǎn)界甚至全國房地產(chǎn)市場的震動遠(yuǎn)沒有消失。

“現(xiàn)在，政府官員流傳的一個說法是一定要警惕與開發(fā)商談話時被錄音。”一位北京房地產(chǎn)市場人士稱。

雖然劉曉光事件始末至今沒有完全披露，但眾多報道細(xì)節(jié)串連起來已經(jīng)可以大致描述因果。劉曉光被調(diào)查前1個月左右，首創(chuàng)置業(yè)以令市場“難以置信”的17.61億元價格從土地公開市場拿到原“摩根中心”地塊。值得注意的是，劉曉光復(fù)出后，首創(chuàng)置業(yè)低調(diào)退回摩根中心地塊，此事階段性告終。

曾經(jīng)在當(dāng)時預(yù)言反腐已經(jīng)止于劉曉光的人們今天早已意識到了失言。幾個月以來，和土地、樓市有關(guān)的腐敗官員下馬之說此起彼伏，如安徽省原副省長何閩旭、天津市檢察院原檢察長李寶金、湖南郴州市原市委書記李大倫等等，影響最大的還包括上海的社保案和國資委相關(guān)人員接受調(diào)查等。

“反腐”似乎已經(jīng)將宏觀調(diào)控推入繼價格和結(jié)構(gòu)之后的第三層境界。但是，嘉凱行銷市場總監(jiān)林戈等房地產(chǎn)專家也明確指出，反腐只能一時大快人心，但并不能解決全部樓市問題。

限外炒樓

潛臺詞：外資樓市投資轉(zhuǎn)型

面對外資的難擋熱情，2006年7月份，國家建設(shè)部等六部委發(fā)布了“171號文件”限制外資炒樓。然而，時近年底，外資機(jī)構(gòu)投資者在短暫的蟄伏后，依舊沒有收手或暫停的跡象。“限制外資炒樓，現(xiàn)在的情況更像是限制外來個人買房，特別是買多套房，但是對于海外基金這些機(jī)構(gòu)投資者影響不大。”一位專家一言以蔽之。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資折合人民幣167億元，同比增長32.5%；而三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，利用外資金額上升到259億元，同比增長更是達(dá)到46.6%。

稅賦來襲

潛臺詞：多管旗下、多元調(diào)控

對二手房交易強(qiáng)制征收20%個人所得稅的規(guī)定，被業(yè)內(nèi)外一致公認(rèn)為最具殺傷力的調(diào)控武器之一。消息一經(jīng)確定，一石激起了千重浪。8月1日大限來臨之前，各地樓市紛紛上演避稅大戰(zhàn)。

除個稅外，契稅、營業(yè)稅的加強(qiáng)征收也對市場形成不小的一擊。“從今年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房全額征收5%營業(yè)稅。”在九部委“十五條意見”中，這句話的分量與新住房項目70%面積建小戶型的說法，一并被市場認(rèn)為是最有影響力的實質(zhì)性動作之一。正式實行后，房產(chǎn)中介普遍表示，營業(yè)稅的打擊直接導(dǎo)致二手房交易大量減少，并且效果呈現(xiàn)出持續(xù)性。

業(yè)內(nèi)人士指出，自2004年調(diào)控政策陸續(xù)出臺以來，今年的調(diào)控力度更趨向多元化、全面性，抑制投機(jī)、投資需求，鼓勵自住需求增長，已經(jīng)使得原先的賣方市場趨向平衡。此時再加上稅收砝碼，鞏固調(diào)控效果的作用顯而易見。

暴利爭論

潛臺詞：民眾呼吁成本公開

房地產(chǎn)業(yè)到底有沒有隱瞞利潤？房地產(chǎn)業(yè)到底有沒有所謂“天大”的暴利？房地產(chǎn)成本應(yīng)不應(yīng)該公開？隨著宏觀調(diào)控步步深入，這些爭議已久的話題再度在今年爆棚，不少政府機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、專家和普通購房者，或主動或被動地席卷而入，形成一場曠日持久、至今沒有完全定論的全民大論戰(zhàn)。

“瞞利”的話題由財政部的一則公告引發(fā)。《中華人民共和國財政部會計信息質(zhì)量檢查公告(第十二號)》顯示，部分房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真嚴(yán)重。39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共查出資產(chǎn)不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元；部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴(yán)重的偷漏稅問題，少數(shù)企業(yè)甚至通過虛構(gòu)業(yè)務(wù)、編造合同等手段騙取銀行信用。據(jù)了解，這39家房企的賬面利潤率為12.22%，而查出的實際利潤率為26.79%，有的企業(yè)實際利潤率甚至達(dá)57%，比上報的平均利潤率高出近三倍。

融資浪潮

潛臺詞：非常時期、資金為王

2006年新跑去香港上市的開發(fā)商也不少，從浙江綠城(3900.HK)到盛高置地(0337.HK)，大家似乎都希望快點嘗到資本市場的甜頭。

即使已經(jīng)上市，開發(fā)商也沒閑著。一會是世茂房地產(chǎn)宣布計劃通過摩根士丹利及高盛安排發(fā)行5億美元票據(jù)，一會是綠城中國公布將與摩根大通及瑞銀簽訂發(fā)行本金總額為4億美元的7年期高級票據(jù)，還有合生創(chuàng)展(0754.HK)表示配股集資9.8億港元等等。

“調(diào)控環(huán)境下，為了未來一階段的運營發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須打開融資途徑，無論是發(fā)債還是配股，為了補充流動資金，總歸是能利用的手段都可以試起來。”市場人士表示。

“以后能夠活下來的開發(fā)商只有三種：已經(jīng)上市的、將要上市的、準(zhǔn)備借殼上市的。”上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時更是這么認(rèn)為。

限價回購

潛臺詞：市場呼喚公平透明

在2006年的樓市中，“限價回購”也許不是被普遍熟悉的事件，但是在中國樓市的風(fēng)暴中心之一———北京和上海，這個事件人人皆知。

9月20日，北京國土資源網(wǎng)上悄悄掛出一個稱為白家莊地塊的出讓信息，這一地塊即是引發(fā)此后京城限價回購爭議的源頭。此后不久，有京城地產(chǎn)大腕潘石屹、任志強(qiáng)等和上海一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人共同參加的大討論通過京滬連線的方式在網(wǎng)上直播。

事情緣于掛牌文件中的限價回購條款，文件稱：該地塊建成后的5000平方米商業(yè)物業(yè)和8000平方米辦公樓物業(yè)需要以12000元/平方米的價格由一級開發(fā)商北京恒世華融公司回購。而按照目前該位置的市場價格，商用物業(yè)的單價在40000元/平方米左右。“如果按此執(zhí)行，二級開發(fā)商的直接收益損失在2個億。”北京一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員稱。

隨著業(yè)界質(zhì)疑增多，北京市相關(guān)部門出具了一份關(guān)于限價回購的解釋性說明。大致為：白家莊地塊屬于“8·31大限”前拿到的土地，根據(jù)相關(guān)政策，沒有及時開工的項目已經(jīng)被政府收回后重新拍賣，而有關(guān)回購的說法在8·31前就已經(jīng)由當(dāng)時的一級開發(fā)商向其他企業(yè)有所承諾。“目前的問題是在8·31之后，以前的回購承諾是否仍然需要政府的保護(hù)。”上海資深房地產(chǎn)評論人蔡為民稱。如果土地收回是旨在調(diào)整市場的強(qiáng)力政策，以維護(hù)土地招拍掛市場的透明度，這些原來存在于市場的承諾就應(yīng)該由原開發(fā)商自行承擔(dān)損失。“最可怕的是，如果一級開發(fā)商同時參與掛牌競爭，他們的優(yōu)勢將非常明顯。”任志強(qiáng)等在當(dāng)時的網(wǎng)上討論中稱。11月1日，就在結(jié)束掛牌的最后一天的最后幾十分鐘，一級開發(fā)商下屬企業(yè)北京嘉銘房地產(chǎn)投資有限公司第四次刷新價格。耐人尋味的是，本應(yīng)進(jìn)入各家開發(fā)商競價階段的正常程序因其他開發(fā)商均未出現(xiàn)而取消，嘉銘房地產(chǎn)順利摘牌。

集體退房

潛臺詞：瘋狂后的代價

毫無疑問，房價下跌是退房風(fēng)起的真實起因。

2006年9月底，上海市寶山區(qū)法院作出一審判決，允許66名大華集團(tuán)“水岸藍(lán)橋”樓盤的購房者解除購房合同，開發(fā)商則應(yīng)退還房款。加上此前判結(jié)的20例，一共有86名“水岸藍(lán)橋”的購房者要求退房成功。開發(fā)商面臨著收回86套價格“縮水”的房屋、退還約1.2億元購房款的巨大壓力。

問題按揭

潛臺詞：金融風(fēng)險加緊防控

“姚康達(dá)”的一夜成名，來源于2004年的一次審計事件，當(dāng)時中國工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向該人士發(fā)放個人住房貸款7141萬元人民幣，資金被用作購買128套住房。2006年，新的“姚康達(dá)”再次現(xiàn)身。知情人士介紹，2004年下半年至2005年一季度，同樣有通過炒作房產(chǎn)獲利的人進(jìn)入樓市，當(dāng)時正值上海房地產(chǎn)市場的頂峰時期，其便一舉購下110套分布在市中心區(qū)域的高檔房源。至于購房資金，除去平均不到8%的首付之外，這位買家居然在反復(fù)抵押之后從銀行獲得了6.5億元的貸款支持。

當(dāng)然，在樓市逐漸回復(fù)理性之后，這些曾經(jīng)的“弄潮兒”追漲的最后結(jié)果便是黯然出局，由銀行來處理這批所謂的不良資產(chǎn)。雖然，上述買家在貸款過程中通過高估房產(chǎn)價值的方式究竟騙貸套現(xiàn)了多少仍然是個未知數(shù)，但銀行在接手處理資產(chǎn)時，不得不吞進(jìn)近9000萬元的壞賬，這就是國家一直在強(qiáng)調(diào)重申的需要提防的金融風(fēng)險。

兩個“姚康達(dá)”的不同之處是，前者是東窗事發(fā)之后的公諸于眾，后者只是市場人士的揭露。而在商業(yè)銀行始終處于加大控制風(fēng)險力度與完成業(yè)績指標(biāo)之間的“兩難”情緒中，又有多少“姚康達(dá)”事件依然潛在水中？

2006年2月，上海銀監(jiān)局公布的《2005年上海中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸運行報告》披露，至2005年12月末，上海個人住房不良貸款余額達(dá)15.48億元，不良貸款率已達(dá)到0.58%，比3月末上升0.17個百分點，升幅明顯。各家商業(yè)銀行在年關(guān)將至的時候，再次選擇了剎車